Najem lokali
• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Art. 1. Zakres regulacji ustawy - formy i zasady praw lokatorów
Ustawa reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.
Art. 1a. Wyłączenie stosowania przepisów ustawy
Przepisów ustawy nie stosuje się do lokali będących w dyspozycji
Agencji Mienia Wojskowego.
Najem lokali
• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Lokale, które wchodzą w skład publicznego zasobu mieszkaniowego oraz lokale, które do tego zasobu nie należą
publiczny zasób mieszkaniowy - lokale wchodzące w skład
mieszkaniowego zasobu gminy albo lokale stanowiące własność innych
jednostek samorządu terytorialnego, samorządowych osób prawnych
tych jednostek, Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych
Najem lokali
• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – kiedy znajdzie zastosowanie?
• Definicje lokalu, lokatora i właściciela
lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych;
lokator– najemca lokalu lub osoba używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;
właściciel –wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający
go do używania lokalu (czyli niekoniecznie właściciel w rozumieniu art. 140 KC)
Najem lokali
• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• Umowa najmu okazjonalnego
• Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
• dotyczy lokali, służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych
• Zawiera się ją na czas oznaczony, nie dłuższy niż lat 10
• Wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności
• Wynajmujący- osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie
wynajmowania lokali
Najem lokali
• Umowa najmu okazjonalnego
• Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
• 1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
• 2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
• 3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o
którym mowa powyżej, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim
zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego
załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Najem lokali
-umowa najmu okazjonalnego-
• Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu
naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce
zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu
Najem lokali
-umowa najmu okazjonalnego-
• Najemca okazjonalny nie korzysta z niektórych istotnych regulacji ochronnych – co do zmiany wysokości czynszu, orzekaniu co do uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, zastosowania tzw.
moratorium zimowego
Najem lokali
- umowa najmu okazjonalnego-
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy
żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
W przypadku bezskutecznego upływu tego terminu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji co do opróżnienia lokalu.
Najem lokali
-ustawa o ochronie praw lokatorów-
Umowa najmu instytucjonalnego
• Najem instytucjonalny jest nowym w polskim systemie prawnym rodzajem najmu, który wprowadzony został z dniem 11.9.2017 r. na mocy art. 119 pkt 4 KZNU.
• Przepisy o najmie instytucjonalnym znajdują zastosowanie do umów
zawieranych począwszy od 11.9.2017 r.
Najem lokali
-ustawa o ochronie praw lokatorów-
• Najem instytucjonalny
• stosunek najmu nawiązany na czas oznaczony, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny, a wynajmującym osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną prowadząca
działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali
• Wymóg -poddanie się przez najemcę w akcie notarialnym egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu po ustaniu stosunku najmu;
najemca musi w akcie tym oświadczyć, że przyjmuje do wiadomości, iż w razie konieczności wykonania tych obowiązków nie będzie mu
przysługiwało prawo do lokalu socjalnego ani tymczasowego
pomieszczenia.
Najem lokali
-ustawa o ochronie praw lokatorów-
• Najem instytucjonalny
• Najem instytucjonalny jest postacią najmu skonstruowaną na wzór najmu okazjonalnego Podstawowa różnica między tymi dwoma rodzajami najmu polega na tym, że o ile wynajmującym na podstawie umowy najmu okazjonalnego może być tylko osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, o tyle wynajmującym na podstawie umowy najmu instytucjonalnego może być każdy podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
• Najem instytucjonalny jest bardziej korzystny dla właściciela lokalu niż najem
pozbawiony takiego charakteru wyłączenie zastosowania wielu przepisów
OchrLokU chroniących lokatora
Najem lokali
- ustawa o ochronie praw lokatorów-
• Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych należy do zadań własnych gminy, która z zasobu mieszkaniowego wynajmuje lokale osobom
pozostającym w gospodarstwach domowych o niskich dochodach
• Szczególne zasady dotyczą lokali socjalnych (ich zapewnienie, w wypadkach przewidzianych w ustawie, należy do gminy).
• Umowa najmu lokalu socjalnego może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy
• W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz
dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze
względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
Najem lokali
-ustawa o ochronie praw lokatorów-
• W przypadku wykonywania przez komornika obowiązku opróżnienia lokalu, (o którym mowa w art. 1046 § 4 kpc), gmina wskazuje
tymczasowe pomieszczenie albo noclegownię, schronisko lub inną placówkę zapewniającą miejsca noclegowe, chyba że pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia wskazał
wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia.
Najem lokali
-ustawa o ochronie praw lokatorów-
Co do lokali objętych regulacją ustawy o ochronie praw lokatorów
Art. 11. Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela lokalu (ustawa o ochronie praw lokatorów)
1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy.
Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego
przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi
domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 obowiązek udostępnienia lokalu ust. 4. (…)
