Jan Kersloot
WOONWAARDERING EN
WOONBEHOEFTE IN GORINCHEM
IMT
9
VOORRAADBEHEER
EN
WONINGMARKTONDERZOEK
WOONWAARDERING EN WOONBEHOEFfE IN
GORINCHEM
Bibliotheek TU DelftIIIIII
~
IIIII
•
C 19'?l'??5VOORRAADBEHEER EN
WONINGMARKTONDERZOEK
Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft
Thijsseweg 11, 2629 JA Delft, tel. 015-783005
WOONWAARDERING EN WOONBEHOEFTE IN
GORINCHEM
JanKersloot
De serie Voorraadbeheer en Woningmarktonderzoek wordt uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers
Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: 015-783254 In opdracht van: OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft
Onderzoek in opdracht van de in het Platform verenigde Gorinchemse corpora-ties 'Beter Wonen', 'Bouwen en Bewaren', 'Volkshuisvesting' en 'Stichting Serviceflatgebouwen Gorinchem'.
CIP-GEGEVENS KONINKWKE BIBUOlHEEK, DEN HAAG Kersloot, J.M.
Woonwaardering en woonbehoefte in Gorinchem / J.M. Kersloot. - Delft: Delftse Universitaire Pers. - 111. - (Voorraadbeheer en woningmarktonderzoek, ISSN 0926-440X ; 9)
ISBN 90-6275-772-3 NUGI655
Trefw.: woningmarkt; Gorinchem / woningbeheer ; Gorinchem. Copyright 1992 by Jan Kersloot
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means, without the permission form the publisher, Delft University Press, Delft, The Netherlands.
INHOUDSOPGA VE
VOORWOORD
1 PROBLEEMSTELLING, INHOUD EN
ONDERZOEKS-OPZET . . . 1
1.1 Probleemstelling van het onderzoek ... 1
1.2 Inhoud en onderzoeksopzet van het totale onderzoek .. . . 1
1.3 Inhoud van de onderhavige rapportage ... 4
1.4 Verslag van het veldwerk ... 5
1.4.1 Verslag veldwerk woonbehoefte-enquête ... 6
1.4.2 Verslag veldwerk verhuis-enquête ... 7
1.4.3 Verslag veldwerk pendelaars-enquête ... 8
1.5 Huishoudens-, woning- en buurttypologie ... 9
2 GORINCHEM SE WONINGMARKT IN PERSPECfIEF . . . 13
2.1 Inleiding. . . 13
2.2 Volkshuisvestingsbeleid van het Rijk ... 13
2.3 Volkshuisvestingsbeleid van de provincie Zuid-Holland .... 14
2.4 De regionale woningmarkt .. . . 15
2.5 Volkshuisvestingsbeleid in Gorinchem tot aan het jaar 2000 16 2.6 Woonruimteverdeling in Gorinchem . . . 18
3 STATISTISCHE KENMERKEN VAN DE WONINGVOORRAAD. . . 19
3.1 Inleiding ... 19
3.2 Eigendom, bouwwijze en aantal kamers ... 20
3.3 Economische waarde en verkoopprijs van de koopwoningen 22 3.4 Gorinchemse woningvoorraad naar woningtype . . . 23
3.5 Woningtype per buurt ... 24
4 WONINGWAARDERING EN MAATREGELEN VOOR WONINGVERBETERING . . . 29
4.1 Inleiding ... 29
4.2 Woningwaardering per woningtype ... 30
4.2.1 Woningwaardering via rapportcijfers in de woonbehoefte-enquête ... 30
4.2.2 Woningwaardering via de verhuisgeneigdheid in de
woon-behoefte-enquête . . . 31
4.2.3 Woningwaardering via exploitatiegegevens van de corporaties . . . 31
4.3 Achtergronden bij de woningwaardering . . . 36
4.4 Gewenste verbeteringen van de woning . . . 38
4.5 Woningwaardering per type huishouden . . . 40
4.5.1 Woningwaardering naar leeftijd . . . 40
4.5.2 Woningwaardering naar netto maandinkomen van het huishouden . . . 41
4.5.3 Woningwaardering naar huishoudensgrootte . . . 41
4.6 Conclusies en slotbeschouwing . . . 41
5 BUURTPROFIEL, GEWENSTE BUURlVERBETERING EN BUURlWAARDERING . . . 47
5.1 Inleiding . . . 47
5.2 Karakterschets van de acht statistische buurten ... 47
5.3 Buurtrapportcijfers . . . 57
5.4 Buurtrapportcijfers per type huishouden . . . 58
5.4.1 Waardering van de buurt naar leeftijd . . . 58
5.4.2 Waardering van de buurt naar netto maandinkomen van het huishouden . . . 59
5.4.3 Waardering van de buurt naar huishoudensgrootte ... 60
5.5 Buurtwaardering aan de hand van de mutatiegraad in complexen van de drie grote corporaties . . . 61
5.6 Conclusies . . . 63
6 VOORGENOMEN VERHUIZINGEN EN DE VRAAG NAAR WONINGEN . . . 67
6.1 Inleiding. . . 67
6.2 De voorgenomen verhuizingen en de verwachte vraag naar woningen op basis van het woonbehoefte-onderzoek . . . 67
6.2.1 De mate waarin men wenst te verhuizen . . . 68
6.2.2 Kenmerken van potentiële verhuizers en de belangrijkste verhuisreden . . . 68
6.2.3 De gewenste woongemeente en woonbuurt binnen Gorinchem . . . 71
6.2.4 Kenmerken van de gewenste woning. . . 72
6.2.5 Een indicatie van ruimte en krapte op de Gorinchemse woningmarkt . . . 73
6.3 De voorgenomen verhuizingen en de verwachte vraag naar woningen op basis van het woningzoekendenbestand . . . 75
6.3.1 Kenmerken van de woningzoekenden . . . 76
6.3.2 Gewenste woning en buurt . . . 76 6.4. Verschillen en overeenkomsten tussen woonbehoefte-enquête
6.5 Conclusies en slotbeschouwing ... 79
7 VOORGENOMEN VERHUIZINGEN EN DE VRAAG NAAR WONINGEN DOOR PENDELAARS . . . 81
7.1 Inleiding ... 81
7.2 Kenmerken van de bedrijven waarin pendelaars werken ... 81
7.3 Kenmerken van de pendelaars ... 82
7.3.1 Huishoudenstype, huishoudensomvang, leeftijd en inkomen. 82 7.3.2 De woon-werk-reis ... 83
7.3.3 Kenmerken van de huidige woning ... 85
7.4 Verhuisgeneigdheid, zoekproces en kenmerken van de gewenste woning en buurt (in Gorinchem) ... 87
7.4.1 Verhuisgeneigdheid ... 87
7.4.2 Zoekproces en de kenmerken van de gewenste woning en buurt ... 88
7.5 Conclusies en slotbeschouwing ... 93
8 GEREALISEERDE VERHUIZINGEN EN DE VERHUISREDENEN . . . 95
8.1 Inleiding. . . 95
8.2 Huishoudenskenmerken van de verhuisden . . . 95
8.3 Woningkenmerken, buurtkenmerken en aankomst- en vertrekgemeenten van de verhuisden ... 97
8.3.1 Woningkenmerken ... 98
8.3.2 Buurtkenmerken ... 100
8.3.3 Aankomst- en vertrekgemeenten ... 102
8.4 Verhuismotieven ... 103
8.5 Conclusies en slotbeschouwing ... 109
9 EFFECfEN DOOR GEREALISEERDE VERHUIZINGEN OP WONINGTYPE- EN BUURTNIVEAU . . . 115
9.1 Inleiding ... 115
9.2 Kenmerken van in- en uitstromers per woningtype en buurt . . . .. 115
9.2.1 Instromers en uitstromers per woningtype ... 116
9.2.2 Instromers en uitstromers per buurt ... 120
9.3 De nieuwbouwketen-analyse . . . .. 124
9.3.1 Werkwijze en kenmerken van de nieuwbouw in Laag-Dalem . . . .. 124
9.3.2 Kenmerken van de verhuisden naar Laag-Dalem ... 124
9.3.3 Algemeen verloop van de nieuwbouwketens ... 125
9.3.4 Nieuwbouwketens per woningtype ... 126
9.3.5 Nieuwbouwketens per buurt . . . .. 127
10 SCENARIO: ON1WIKKELING 1YPEN HUISHOUDENS
EN EFFECfEN OP DE WONINGVOORRAAD .... . . 137
10.1 Inleiding . . . 137
10.2 Instrumenten. . . .. 137
10.3 Gorinchemse bevolkingsstructuur in 1991 en 2000 . . . .. 138
10.3.1 De Primos-prognose: de trendmatige ontwikkeling van het aantal huishoudens en de leeftijdsopbouw . . . .. 139
10.3.2 De verwachte ontwikkeling van de gemiddelde woning-bezetting per leeftijdsgroep . . . .. 140
10.4 Relatie tussen PRIMOS-scenario en inzichten uit het OTB-woningmarktonderzoek . . . 142
10.4.1 Kwalitatieve beschrijving van de verwachte situatie op de Gorinchemse woningmarkt in 2000 . . . .. 142
10.4.2 Kwantitatieve beschrijving van de verwachte situatie op de Gorinchemse woningmarkt in 2000 . . . .. 145
10.5 Conclusies en slotbeschouwing ... . . . .. 149
11 NAAR EEN VOLKSHUISVESTINGSINFORMATIE-SYSTEEM . . . .. 151
11.1 Doel van een volkshuisvestingsinformatiesysteem ... 151
11.2 Opzet van een volkshuisvestingsinformatiesysteem 152 12 SAMENVATI1NG, CONCLUSIES EN BELEIDS-AANBEVELINGEN ... . . .. 157
12.1 Inleiding. . . .. 157
12.2 Probleemstelling en inhoud van dit project . . . .. 157
12.3 Verwachte ontwikkelingen en de doelgroepen in het beleid ... . . . ... 158 12.4 De woningtypen . . . 161 12.5 De buurten ... . . 165 BQLAGE BI
.
...
.
...
169 BQLAGE B2...
173 BQLAGE B3...
175VOORWOORD
Deze rapportage betreft het eindrapport van het OTB-woningmarktonderzoek in Gorinchem. Dit project is uitgevoerd in opdracht van de in het Platform verenig-de corporaties in Gorinchem. Dit zijn verenig-de corporaties 'Beter Wonen', 'Bouwen en Bewaren', 'Volkshuisvesting' en de 'Stichting Serviceflatgebouwen Gorinchem'. De Gorinchemse corporaties staan voor de taak om vorm te geven aan de veranderingen die er op dit moment plaats vinden binnen de volkshuisvesting. Sleutelwoord daarbij is minder bemoeienis van het rijk en meer verantwoorde-lijkheden aan de basis. Mede met het oog op deze verwachte taakverschuiving zijn de corporaties in Gorinchem overgegaan tot het verstrekken van een onderzoeksopdracht aan het OTB, waarvan dit rapport de neerslag vormt.
In de opzet van het OTB-onderzoek is een scala van woningmarktaspecten
betrokken. Dit heeft als voordeel, dat de conclusies zijn gebaseerd op een breed inzicht van de Gorinchemse woningmarkt. De brede opzet van dit onderzoek is een min of meer 'nieuwe' aanpak die het OTB heeft gekozen. Soortgelijke studies heeft het OTB recentelijk ook in Voorburg en Tilburg uitgevoerd. Van elk van de geanalyseerde aspecten van de woningmarkt in Gorinchem is een deelrapport verschenen. Deze deelrapporten zijn bedoeld voor intern gebruik. Deze eindrapportage geeft een integrale weergave van de verschillende deelstu-dies. Om de omvang van deze eindrapportage binnen de perken te houden, was het soms niet mogelijk om al het cijfermateriaal op te nemen. Geïnteresseerden kunnen dit basismateriaal op aanvrage verkrijgen bij het OTB. De zeven deelrapporten zijn als volgt getiteld:
1. Verkenning woningmarkt Gorinchem en de onderzoeksopzet bij de af te nemen enquêtes (dit rapport is gebaseerd op een vooronderzoek);
2. Woonwaardering en woonbehoefte in Gorinchem (de woonbehoefte-en-quête);
3. Verhuizingen in, uit en naar Gorinchem (de verhuis-enquête);
4. Statistische kenmerken van de woningvoorraad en de nieuwbouwketenana-lyse;
5. Inventarisatie exploitatiegegevens van de Gorinchemse sociale huurwoning-voorraad;
6. Woonwensen van in Gorinchem werkende pendelaars; 7. Het Gorinchemse woningzoekendenbestand in 1991.
Naast de aspecten die in de zeven deelrapporten zijn verwerkt, gaat het onderha-vige eindrapport ook in op de volgende punten:
het volkshuisvestingsbeleid op nationaal, regionaal en lokaal niveau; de beschrijving van de opzet van een volkshuisvestingsinformatiesysteem; de weergave van een scenario over de situatie op de Gorinchemse woning-markt in het jaar 2000.
Het veldwerk van dit onderzoek is uitgevoerd in de eerste helft van 1991. Het onderzoek is begeleid door vertegenwoordigers van de gezamenlijke corporaties van Gorinchem. Het onderzoek is mede ondersteund en begeleid door de gemeente Gorinchem.
De brede aanpak betekende dat vele Gorinchemse instanties en personen belast zijn geweest met het verzoek tot medewerking aan het onderzoek. Dit varieerde van het opsturen van nota's, het meedoen aan enquêtes, tot het verstrekken van gegevens uit computerbestanden. Op deze plaats gaat mijn dank uit naar de vele personen die hiermee het onderzoek hebben mogelijk gemaakt.
Het is bijna onmogelijk een woningmarktonderzoek zelfstandig uit voeren. Ook op het OTB hebben verschillende personen aan dit project meegewerkt. Ik dank al deze personen voor hun inzet.
De begeleiding vanuit het OTB is verzorgd door prof. dr. ir. H. Priemus.
Rob van den Broeke en vooral Allard Stroo hebben voor de verzameling van het cijfermateriaal gezorgd. Paul Turlings heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan de analyse van het verhuis- en pendelaarsonderzoek. Drs. G.L.M. Hilkhuy-sen en M.AH. Verbeek hebben veel werk met de computer verricht. J.M.A Ruigrok is steeds behulpzaam geweest bij het vermenigvuldigen van de verschil-lende rapporten. Het typewerk is uitgevoerd door Mary Voskuil.
Ik dank ir. AL.M. Hoenderdos en drs. F. van der Zon voor het feit dat ik hen op mijn Gorinchemse onderzoekspad ben tegen gekomen. Het contact met hen is voor mij bijzonder leerzaam geweest.
Het aspect samenwerking rondom dit project zet voor de corporaties overigens de teneur voor de komende jaren. Van rijkswege wordt meer samenwerking verwacht tussen enerzijds de Gorinchemse corporaties en anderzijds de gemeen-te Gorinchem en de gemeengemeen-ten in de regio van Gorinchem. Wat dat betreft, zijn de resultaten van dit onderzoek nog maar een startpunt; het geeft inzicht in de woningmarkt, doch voor de uiteindelijke uitwerking ligt nog een enorme taak te wachten. Ik wens de bij Gorinchem betrokken personen en instanties veel succes in de komende jaren.
Delft, april 1992 Drs. J.M. Kersloot
1
PROBLEEMSTELLING, INHOUD EN
ONDER-ZOEKSOPZET
1.1 Probleemstelling van het onderzoek
De algemene probleemstelling van dit project luidt als volgt:
1. Wat is de marktpositie van het corporatiebezit in Gorinchem op dit moment en in de toekomst?
2. Welke toevoegingen, onttrekkingen en aanpassingen zijn gewenst gelet op de positie van het corporatiebezit?
3. Welk huur- en kwaliteitsbeleid is geïndiceerd met betrekking tot het woning-bezit van de Gorinchemse corporaties?
De probleemstelling legt het accent op enkele aspecten van de werking van de woningmarkt. De empirische opzet van het project is dusdanig, dat met name het functioneren van de lokale woningmarkt wordt belicht. Ook de regionale context is in dit verband echter onderwerp van aandacht.
Om de probleemstelling te kunnen beantwoorden, is inzicht in de werking van de Gorinchemse woningmarkt relevant. Zoals in het voorwoord is aangegeven, wordt daarbij gebruik gemaakt van verschillende bronnen. Elk van deze bronnen geeft, vanuit een specifieke invalshoek informatie met betrekking tot de pro-bleemstelling. Doordat elke bron een eigen karakter heeft, levert de samenhang tussen de bronnen een min of meer geïntegreerd beeld op.
In de volgende paragraaf worden de gebruikte bronnen omschreven (paragraaf 1.2). Vervolgens wordt in paragraaf 1.3 de precieze inhoud per hoofdstuk van dit eindrapport aangegeven. Daarna volgt in paragraaf 1.4 een verslag met betrek-king tot de representativiteit van de drie soorten veldwerken bij dit project. Tenslotte gaat paragraaf 1.5 in op de gebruikte woning-, huishoudens,- en buurttypologie bij het veldwerk en in dit onderzoek.
1.2 Inhoud en onderzoeksopzet van het totale onderzoek Het onderzoek bevat de volgende componenten:
een beschrijving van het volkshuisvestingsbeleid met betrekking tot de gemeente Gorinchem en corporaties, alsmede een beschrijving van het woon-ruimteverdelingsproces in Gorinchem;
een beschrijving van de voorraadopbouw (statistieken); een woonbehoefte-enquête (OTB-veldwerk);
een analyse van enkele belangrijke exploitatiegegevens van de corporaties (statistieken van corporaties);
de analyse van het woningzoekendenbestand (gemeentelijke statistiek); een enquête onder in Gorinchem werkende pendelaars (OTB-veldwerk); een verhuis-enquête onder recent verhuisden (OTB-veldwerk);
een nieuwbouwketenanalyse van woningen in Laag-Dalem (gemeentelijke statistieken);
de uitwerking van een trendscenario voor het vaststellen van de toekomstige marktpositie van het Gorinchemse corporatiebezit, mede aan de hand van de PRIMOS-prognose.
een advies inzake de opzet van een volkshuisvestingsinformatiesysteem. Om de eenheid ten behoeve van de integrale analyse te bewaren is bij de inrichting van het onderzoek zoveel mogelijk gestreefd naar identieke definities. Met name de woningtypologie, de buurttypologie en de huishoudenstypologie is daarbij van belang.
In z'n algemeenheid gaat het bij de woning- en buurttypologie om de verschil-lende hiërarchieën: woningtype A wordt bijvoorbeeld meer gewaardeerd dan woningtype B. Daarmee kan de concurrentiepositie van het corporatiebezit in beeld worden gebracht.
De huishoudens typologie is van belang omdat verschillende categorieën huishou-dens tot andere hiërarchieën kunnen komen (bijv. het verschil tussen alleen-staanden en gezinnen).
Hieronder volgt een korte toelichting bij het soort informatie dat elke bron heeft opgeleverd.
De informatie met betrekking tot het nationale en gemeentelijke volkshuisves-tingsbeleid, alsmede de opzet van het woonruimteverdelingssysteem, bepaalt de context van het onderzoek. Toekomstige wensen en beperkingen zijn ermee gegeven. Ook weerspiegelt de informatie uit het veldwerk de uitgangspunten die hier gelden.
Een beschrijving van de voorraadopbouw is eveneens van belang bij de context-bepaling. Het geeft een 'objectief beeld over wat Gorinchem aan huisvesting te bieden heeft. Het is tevens behulpzaam bij de toets van representativiteit in het woonbehoefteonderzoek en ook geeft het perspectief aan de resultaten van de nieuwbouwketenanalyse; nagegaan kan worden of bepaalde woningen vaker dan gemiddeld in de ketens zijn opgenomen. Het beeld van de voorraad speelt ook
een belangrijke rol bij de gewenste uitbreiding in de toekomst en de toekomstige mogelijkheden voor substitutie binnen de voorraad.
De informatie verkregen via het Gorinchemse woonbehoefte-onderzoek is het startpunt in de veldwerk-analyse. Eerst wordt het woningrapportcijfer gebruikt om de waardering van de woningtypen van hoog naar laag op volgorde te zetten. Daarna wordt hetzelfde gedaan voor het buurtrapportcijfer.
In de OTB-woonbehoefte-enquête wordt tevens gevraagd naar de (beleefde) woning- en buurtkenmerken. Dit vormt achtergrondinformatie bij de buurt- en woninghiërarchieën op basis van de rapportcijfers. Zo kan bijvoorbeeld het niet passend zijn van de woning, het ontbreken van een tuin, de gehorigheid van de woning, bijdragen tot een lage woningwaardering. Het vóórkomen van vernieling, criminaliteit e.d. levert inzicht in bijvoorbeeld een lage buurtwaardering. Op zichzelf is dit zeer bruikbare informatie voor het formuleren van de aanbevelin-gen: corporaties zouden verbeteringen kunnen aanbrengen als de bewoners in hoge mate klagen over gehorigheid etc.. Ook wordt aan de respondenten zelf gevraagd of verbeteringen aan de woning en/ of buurten dienen te worden doorgevoerd. Daarbij heeft men tevens het soort van maatregel aangegeven. De zo geconstrueerde buurt- en woninghiërarchieën zullen waarschijnlijk een sterke relatie vertonen met de eveneens in de woonbehoefteenquête gemeten -verhuisgeneigdheid; juist die segmenten die laag worden gewaardeerd, zullen in de regel ook relatief weinig huishoudens kennen die daar naar toe willen verhuizen (dat zijn vaak startersobjecten). Via deze hoofdgedachte wordt het analyseschema dus verder uitgebouwd.
De analyse van de exploitatiegegevens van de corporaties levert meer objectieve achtergrondinformatie bij de waardering van woningen en buurten (gegevens als huurderving, mutatiegraad e.d.). Bovendien wordt deze analyse uitgevoerd op complexniveau. Daarmee wordt duidelijk in welke mate de waardering voor verschillende woningtypen sterk wordt bepaald door enkele goed- of minder goed functionerende complexen.
Het woningzoekendenbestand kan ook worden gezien als een vraagindicatie waarmee eveneens een hiërarchie van de vraag kan worden bepaald. Overeen-komsten en verschillen met de vraagindicatie uit het woonbehoefte-onderzoek zijn in dit verband van belang.
Woningzoekenden vormen een specifieke groep, zodat met dit bestand ook duidelijk wordt in welke gevallen er direct of indirect iets zou moeten worden gedaan.
De opname van een pendelaars-enquête moet gezien worden tegen de wens om Gorinchem in de toekomst verder te laten groeien qua inwonertal. Met de pendelaarsenquête, onder werknemers die dus niet wonen in Gorinchem, kan een groep potentiële verhuizers naar Gorinchem worden getraceerd. Duidelijk wordt hoeveel pendelaars in Gorinchem willen wonen en in wat voor soort
woningen men is geïnteresseerd. De vraag is van belang, of het gezochte woning- en buurttype voorhanden is in Gorinchem. Hieruit ontstaat ook een hiërarchie van woonvoorkeuren (voor bepaalde huishoudens). Als de vraag sterk afwijkt ten opzichte van de beschikbare voorraad, kunnen specifieke aanbevelin-gen voor bepaalde voorraadingrepen en/ of nieuwbouwtoevoeginaanbevelin-gen worden gegeven.
Ook wordt duidelijk in hoeverre de woonvoorkeuren van pendelaars afwijken van die van de ingezetenen van Gorinchem; duidelijk wordt of er sprake is van een concurrentie op de woningmarkt tussen potentiële vestigers en potentiële binnenverhuizers.
Met de verhuisenquêtes onder recent verhuisden worden op woningniveau, buurtniveau en huishoudensniveau koppelingen gemaakt met de resultaten van de woonbehoefte-enquête. Feiten met betrekking tot 'de mobielen', de verhuis-den, worden vergeleken met de feiten van 'de blijvers'. Op deze manier wordt het ontstane beeld verder aangevuld en verfijnd. Immers, uit de buurten die in de OTB-woonbehoefte-enquête laag worden gewaardeerd, zullen waarschijnlijk veel huishoudens zijn verhuisd. Omgekeerd geldt, dat in buurten met een zeer hoge waardering (en die dus zeer stabiel zijn) weinig mensen zijn verhuisd, waardoor de vertegenwoordiging in de enquête relatief laag zal zijn.
Uit de nieuwbouwketenanalyse komt een hiërarchie van nieuwbouwvoorkeuren naar voren; duidelijk wordt uit welke woningen en buurten geïnteresseerden voor nieuwbouw het meest afkomstig zijn, uit welke het minst enz.. Ook komt naar voren, hoe groot de concurrerende groep van buiten de gemeente is (geweest).
Op grond van de voorafgaande informatie wordt een trendscenario geschetst waarin mogelijke ontwikkelingen in de komende jaren worden gesimuleerd. In
het scenario wordt het effect van een bepaalde ontwikkeling op de voorraad nagegaan.
De ontwikkelingen betreffen verandering in huishoudens- en leeftijdssamenstel-ling, alsmede de ontwikkeling van het huishoudensinkomen. Deze veranderingen kunnen de hiërarchie van woonvoorkeuren sterk doen veranderen. Hiermee kan worden bepaald welke voorraaddelen in de toekomst een mogelijk knelpunt zullen opleveren, of welke juist toekomstwaarde zullen hebben.
Ook wordt - als bijprodukt van dit onderzoek - gerapporteerd over de wijze waarop een volkshuisvestingsinformatiesysteem kan worden opgezet in Gorin-chem.
1.3 Inhoud van de onderhavige rapportage
Analoog aan de volgorde van de hierboven beschreven bronnen, is de hoofdstuk-kenindeling als volgt.
In hoofdstuk 2 wordt het volkshuisvestingsbeleid van het rijk, de gemeente Gorinchem en de corporaties beschreven alsmede de wijze waarop de woon-ruimteverdeling in Gorinchem is geregeld.
Hoofdstuk 3 beschrijft de opbouw van de woningvoorraad.
In de hoofdstukken 4 en 5 staan de resultaten van de woonbehoefte-enquête centraal. De hoofdstukken stellen respectievelijk de woning- en buurtwaardering aan de orde. Op deze plaats worden ook enkele exploitatiegegevens van de corporaties beschreven. Deze vormen een meer objectieve maat voor de woning-en buurtwaardering.
Hoofdstuk 6 beschrijft - aan de hand van de woonbehoefte-enquête - de voorge-nomen verhuizingen en de vraag naar woningen. Ook wordt in hoofdstuk 6 de naar voren komende vraag naar woningen volgens het Gorinchemse woning-zoekendenbestand belicht.
Hoofdstuk 7 gaat specifiek in op de voorgenomen verhuizingen en de vraag naar woningen door in Gorinchem werkende pendelaars.
De gerealiseerde verhuizingen van recent verhuisden alsmede de verhuisredenen worden in hoofdstuk 8 - aan de hand van de verhuis-enquête - besproken. Gerealiseerde verhuizingen brengen een effect teweeg in het woning- en buurtsegment van waaruit men is vertrokken, hetgeen in hoofdstuk 9 wordt besproken. Door namelijk de in- en uitstroom per woning- en buurttype met elkaar te vergelijken kan een indicatie van sociaal-economische up- en downgra-ding worden geschetst; sommige woningtypen en buurten verouderen, andere verjongen juist, er kan sprake zijn van verrijking of juist verarming etc.. In dit hoofdstuk vind ook het verslag van de nieuwbouwketenanalyse plaats. In dit verband is het effect van de nieuwbouw op buurten en woningtypen in de oudbouw relevant; sommige woningtypen en buurten zijn hier relatief vaak bij betrokken en andere juist niet.
Hoofdstuk 10 stelt de mogelijk toekomstige situatie op de Gorinchemse woning-markt door middel van een trendscenario aan de orde.
Hoofdstuk 11 verwoordt de opzet van een volkshuisvestingsinformatiesysteem in Gorinchem. Hiermee kunnen de toekomstige ontwikkelingen op de Gorinchemse woningmarkt worden gevolgd. De samenvatting, belangrijkste conclusies en de beleidsaanbevelingen zijn in hoofdstuk 12 opgenomen.
1.4 Verslag van het veldwerk
Een drietal soorten veldwerken zijn relevant voor dit project: de woonbehoefte-enquête (1.4.1);
de verhuis-enquête (1.4.2); de pendelaars-enquête (1.4.3).
1.4.1 Verslag veldwerk woonbehoefte-enquête
Voor de verslaglegging van deze rapportage is gebruik gemaakt van een monde-ling gehouden enquête in Gorinchem. De interviews zijn in de periode van 10 juni tot en met 21 juni 1991 gehouden.
Voor het veldwerk zijn circa 45 enquêteurs ingezet.
In totaal zijn 700 enquêtes afgenomen bij personen van 18 jaar en ouder; 588 bij zelfstandige huishoudens, 98 bij thuiswonende kinderen en 14 bij overige onzelf-standige huishoudens (inwonende gfootvaders e.d.).
opzet van de steekproef
Uit het bevolkingsregister van de gemeente Gorinchem is een bruto steekproef getrokken van 1.788 eenheden.
De representativiteit van de bruto steekproef van 1.788 is gecontroleerd en in orde bevonden; de leeftijdsverdeling en de ruimtelijke spreiding (van personen ouder dan 18) blijkt minimaal af te wijken van de verhoudingen in de populatie (op basis van de beschikbare bevolkingsgegevens van de gemeente per 1-1-1991).
Inwonende echtgenotes zijn - in verband met de hierdoor dreigende oververte-genwoordiging van gezinnen - buiten de steekproef gehouden (de analyses worden op huishoudensniveau uitgevoerd). Door deze buitensluiting resteerden 1.328 cases, die bij het veldwerk zijn betrokken. Al deze personen zijn schriftelijk benaderd om aan het veldwerk mee te doen.
In tabel 1.1 is de response van het veldwerk weergegeven.
De response bedraagt 53%. Wanneer wordt afgezien van de niet door de enquêteurs benaderde adressen, is de response 56%. Dit percentage is bevredi-gend.
Tabel 1.1 Response van woonbehoefte-enquête in Gorinchem
aantal % geslaagde enquêtes 700 52,7 weigeringen 279 21,0 niet thuis 166 12,5 respondent is verhuisd 47 3,5 taalproblemen 10 0,8 adres onbekend 21 1,6 vacantie 21 1,6
niet bezochte adressen, reden onbekend 80 6,2
overig 4 0,3
representativiteit
De response is getoetst op representativiteit aan de hand van de volgende variabelen (zie bijlage bI voor het cijfermateriaal):
- leeftijd;
- woningtype (bouwwijze); - eigendomssituatie; - buurt van herkomst.
Deze informatie leert, dat de steekproef (circa 3% van de Gorinchemse bevol-king van 18 jaar en ouder) een zeer bevredigende afspiegeling is van de algehele Gorinchemse bevolking.
Wat betreft de leeftijdsverdeling en de buurt van herkomst is nauwelijks sprake van vertekening. De verdeling naar bouwwijze in de netto steekproef geeft aan, dat de portiek- en galerijsector voldoende vertegenwoordigd is in de steekproef. Wat betreft de galerijsector is sprake van een zeer kleine ondervertegenwoordi-ging en de portieksector scoort - bijna - gelijk aan het aandeel in de populatie. Eengezinshuizen zijn in lichte mate oververtegenwoordigd (dit is ook al het geval bij de aangeleverde bruto steekproef). Daar staat tegenover, dat de overige woningen, met name de bovenwoningen, licht zijn ondervertegenwoordigd in de response (ook dit blijkt reeds het geval te zijn bij de aangeleverde bruto steek-proef). De bruto steekproef blijkt bijna een perfecte afspiegeling te zijn van de eigendomsverhoudingen in de populatie. In de netto response blijken de eige-naar-bewoners licht te zijn oververtegenwoordigd en de commerciële huursector licht te zijn ondervertegenwoordigd. Het aandeel van de sociale huursector is bijna exact gelijk aan het proportie in de populatie.
1.4.2 Verslag veldwerk verhuis-enquête
De gemeente Gorinchem heeft de adressen van drie groepen verhuizers, binnen-verhuizers, vestigers en vertrekkers, beschikbaar gesteld aan het OTB. Het gaat om de gegevens over:
- alle binnenverhuizingen in het jaar 1990;
- alle vestigingen in het jaar 1990, inclusief alle vestigingen in november/decem-ber 1989 en januari 1991;
- alle vanuit Gorinchem vertrokken huishoudens in het jaar 1990, inclusief alle vertrokken huishoudens in november/december 1989 en januari 1991.
De door de gemeente beschikbaar gestelde informatie behoefde enige opscho-ning. Dit was nodig omdat de gegevens niet steeds betrekking hadden op het niveau van het huishouden en het OTB één enquête naar één verhuisd huishou-den wilde sturen.
Huishoudens (inclusief alleenstaanden) waarvan het hoofd van het huishouden jonger dan 18 jaar is en huishoudens verhuisd uit een bejaardentehuis kregen geen enquête toegestuurd. Van de personen die samenwoonden, kreeg de oudste een enquête opgestuurd. Wanneer het oudste lid van een huishouden echter
ouder was dan 65 jaar en de persoon met wie het samenwoonde was ongeveer een generatie jonger, dan is ervan uitgegaan dat het oudste lid van het huishou-den bij het jongere lid inwoont. In dat geval heeft de jongere persoon de enquête toegestuurd gekregen.
Wanneer een aantal individuen op vrijwel hetzelfde tijdstip naar hetzelfde adres verhuisden, heeft alleen het oudste individu een enquête gekregen.
Na opschoning konden er 2.900 enquêtes worden verstuurd. Hiervan waren er 1.182 bestemd voor de huishoudens die binnen Gorinchem zijn verhuisd, 867 voor de huishoudens die naar Gorinchem zijn verhuisd en 851 voor de huishou-dens die uit Gorinchem zijn verhuisd.
Omdat er in de onderzochte periode vrijwel evenveel huishoudens uit Gorin-chem zijn vertrokken als huishoudens die zich hebben gevestigd (zowel in werkelijkheid als in de response), kon er bij de analyse van worden uitgegaan dat een verschil in de kenmerken tussen de vestigers en de vertrekkers gevolgen heeft gehad voor de kenmerken van de totale bevolking.
Voor elk type van verhuisden: binnenverhuizers, vertrekkers en vestigers, is een verhuis-enquête samengesteld. Aan de 2.900 huishoudens is gevraagd om de verhuis-enquête in te vullen en terug te sturen. In totaal bedroeg de response 36%, hetgeen bevredigend genoemd kan worden. Gebleken is dat oudere huishoudens iets vaker bereid waren om de enquête terug te sturen. Bij de analyse van het onderzoek is daarom een weegfaktor toegepast zodat de resultaten als representatief voor Gorinchem beschouwd mogen worden (zie bijlage b2).
1.4.3 Verslag veldwerk pendelaars-enquête
Het veldwerk bestaat uit twee delen. In eerste instantie zijn alle Gorinchemse bedrijven gepolst op hun bereidwilligheid om enquêtes te verspreiden onder pendelaars (de bedrijven-enquête). In tweede instantie is het daadwerkelijke onderzoek onder pendelaars gehouden bij die bedrijven die wilden meewerken aan de verspreiding van de enquête onder de werknemers (de pendelaarsen-quête ). Daarmee is er dus sprake van een tweemalige (getrapte) response. Hieronder volgt een verslag van beide veldwerken.
de bedrijvenenquête
Aan alle bedrijven die volgens het bedrijvenregister Zuid-Holland in Gorinchem waren gevestigd op 1 mei 1990, is een bedrijvenenquête opgestuurd. Deze enquête is gezonden aan de directeur van het bedrijf, van wie de naam meestal bekend was. In totaal betrof het voor Gorinchem 1.073 bedrijven waarvan 369 bedrijven de enquête hebben teruggezonden (34%). Hiervan waren 202 bedrij-ven bereid en in staat om de pendelaarsenquête te verspreiden onder de werknemers.
Van de 369 bedrijven is ons informatie bekend over het aantal werknemers (de grootteklasse) en de bedrijfsgroep (de SBI-code) waarin men werkzaam is. Ook
op het niveau van de populatie (1.073 bedrijven) is deze informatie bekend. Daarmee is het mogelijk een ruwe schatting te maken van het totale aantal pendelaars dat in Gorinchem werkt. Dit totaal bedraagt 6.959 (zie tabel b3.1 in bijlage b3, waarin het geschatte aantal pendelaars is opgenomen per bedrijfsty-pe).
jDe7kiel~e~ête
Voor het versturen van de pendelaarsenquête betekent de vertegenwoordiging van één bedrijf een x-aantal pendelaars. In de 369 bedrijven zijn op het tijdstip van de ondervraging in totaal 7.414 werknemers werkzaam. Van deze werkne-mers waren 3.999 personen niet in Gorinchem woonachtig, hetgeen neerkomt op een pendelpercentage van 54%.
Op grond van de informatie van de provincie (10.868 werknemers in 1.988), blijkt een zeer groot deel van de werkzame personen vertegenwoordigd te zijn in de bedrijven-enquête. Ook de pendelpercentages lopen niet veel uiteen tussen beide bronnen.
De totale response leverde een dusdanig bestand aan pendelaars op, dat een eventuele vertekening, door de bedrijven die niet op de oproep hadden gerea-geerd, in grote lijnen kon worden rechtgetrokken. Het 'rechttrekken', via het beschikbare bestand van pendelaars, is aan de hand van de informatie over grootteklasse en SBI-code tot stand gebracht.
In totaal zijn er van de 2.000 verstrekte enquêtes 829 bruikbare enquêtes geretourneerd. Mgezet tegen het aantal van 2.000 verzonden enquêtes betekent dit een response van 42%. Mgezet tegen het geschatte aantal pendelaars van 6.959 betekent dit, dat 12% van de Gorinchemse pendelaars is ondervraagd. In tabel b3.2 is het resultaat van de response weergegeven, afgezet tegenover het geschatte aantal pendelaars in de populatie. Hieruit blijkt, dat de inrichting van de steekproef er zorg voor heeft gedragen dat de enquêtes in grote lijnen evenredig zijn verspreid.
1.5 Huishoudens-, woning- en buurttypologie
Om koppelingen tussen de verschillende gegevensbronnen mogelijk te maken, wordt - waar mogelijk - uitgegaan van dezelfde huishoudens-, woning-, en buurttypologie.
De huishoudens worden naar de volgende kenmerken onderscheiden: 1. starter of doorstromer;
2. naar leeftijd van het hoofd van het huishouden (de klassen 18-24 jaar, 25-34 jaar, 35-44 jaar, 45-54 jaar en 55 jaar en ouder);
3. huishoudensgrootte (in de klassen alleenstaand, tweepersoonshuishoudens, driepersoonshuishoudens en huishoudens bestaande uit vier of meer perso-nen);
-
hIt
I :
.
.
l
a
""~,...
.
,.,,/tl.,.":I1
.IjL , Iè
1'fl:'-:~> ···~Bk·'Ç,_._ ~~,..'!J.':'i.ta ~ 0 ~ c:.,
-;... 0:1 c: c: ::l ;' c. !!. ;' !IQ ~=
:I, :s n ::r tD=
1
Binnenstad5
Stalkaarsen 9 Molenvliet2
Wijdschild 6 Gildenwijk10
Laag-Dalem3
Lingewijk 7 Gorinchem Zuid-West 11 Dalem4. netto maandinkomen van het hoofd van het huishouden, inclusief het inko-men van de eventuele partner (dit wordt kortweg het inkoinko-men van het huis-houden genoemd).
De volgende woningtypen worden in deze rapportage onderscheiden: 1. eengezinshuurhuizen met een huur tot en met f400,-;
2. eengezinshuurhuizen met een huur van meer dan f400,- en met 4 kamers of minder;
3. eengezinshuurhuizen met een huur van meer dan f400,- en met 5 of meer kamers;
4. koopwoningen met een koopprijs tot en met fI40.000,-;
5. koopwoningen met een koopprijs tussen de fI40.000,- en de fI50.000,-; 6. koopwoningen met een koopprijs van fI50.000,- en meer;
7. portiekhuurwoningen met een huur tot en met f400,-; 8. portiekhuurwoningen met een huur van meer dan f400,-;
9. galerij huurwoningen (deze hebben bijna per definitie een huur van meer dan f400,-);
10. bejaardenhuisvesting in de huursector; 11. beneden- of bovenwoning in de huursector; 12. overige woningen en eenheden.
De prijzen van de huurwoningen betreffen de kale huur, exclusief verwarmings-kosten, water, licht, centraal antennesysteem en overige servicekosten. Aan de respondent is gevraagd om de eventuele huursubsidie buiten beschouwing te laten.
De koopwoningen in Gorinchem bestaan vrijwel geheel uit eengezinshuizen. In de enquête is de koopprijs gedefinieerd zonder de kosten voor een makelaar, notaris e.d ..
In figuur 1.1 is de buurt-indeling afgebeeld die in dit onderzoek is gebruikt. Deze indeling is conform de wijze waarop R.O. van de gemeente Gorinchem de gemeente heeft onderverdeeld. Dit betekent dat Vroedschapswijk bij de Gilden-wijk is toegedeeld en SchuttersGilden-wijk bij Stalkaarsen. Soms is ook cijfermateriaal gebruikt, waarbij Vroedschapswijk en Schutterswijk apart zijn weergegeven.
2
GORINCHEM SE
WONINGMARKT IN
PERSPEC-TIEF
2.1 Inleiding
Paragraaf 2.2 stelt het volkshuisvestingsbeleid van het Rijk aan de orde. Para-graaf 2.3 beschrijft het beleid van· de provincie Zuid-Holland. In paragraaf 2.4 wordt ingegaan op de regionale woningmarkt en paragraaf 2.5 behandelt het beleid van de gemeente Gorinchem zelf en de corporaties. Het hoofdstuk eindigt met een uiteenzetting over de wijze waarop de woonruimteverdeling in Gorin-chem is georganiseerd (paragraaf 2.6).
2.2 Volkshuisvestingsbeleid van het Rijk
In de nota 'Volkshuisvesting in de jaren negentig' worden de contouren voor het volkshuisvestingsbeleid in de nabije toekomst geschetst. Na het verschijnen van deze nota wordt langzaam duidelijk hoe de voorgestelde wijzigingen in regelin-gen omgezet gaan worden. Het is echter nog niet voor alle regelinregelin-gen duidelijk welke consequenties er voor de lokale participanten zullen ontstaan.
In het algemeen wordt er gestreefd naar decentralisatie waarbij de gemeenten meer invloed zullen krijgen en naar verzelfstandiging van de corporaties. Verder is er een streven om het volkshuisvestingsbeleid in relatie met andere sectoren (ruimtelijke ordening, verkeer/vervoer en milieu) meer op regionaal niveau gestalte te geven.
Vooralsnog zijn de volgende wijzigingen in het rijksbeleid van direct belang voor het volkshuisvestingsbeleid in Gorinchem:
a. introductie van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) per 1 januari 1992. Gorinchem bivakkeert op de grens van een rechtstreekse gemeente (30.000 inwoners). Als deze grens overschreden is, krijgt Gorinchem het budgethouderschap van de volkshuisvestingsbudgetten. Het BWS heeft in Gorinchem consequenties voor de rollen van en de relatie tussen de corpo-raties en gemeente, met betrekking tot de budgetten voor nieuwbouw (sociale huurwoningen, sociale koopwoningen), ingrijpende
woningverbete-ring en lokatiegebonden subsidies. Per 1-1-1993 zal naar velWachting het regionaal budgethouderschap worden geïntroduceerd;
b. wijziging van de planning en programmering van de contingenten (opwaartse cyclus vervalt, de verdeling van contingenten (budgetten) geschiedt door de provincie );
c. introductie van de huursombenadering;
d. jaarlijkse huurverhoging van 5,5% en gelijktijdige afschaffing van subsidies voor de verbetering van naoorlogse woningen;
e. systematiek voor subjectsubsidie is gewijzigd waarbij vooral de jongeren minder IHS krijgen. Daarnaast wordt de IHS steeds meer gericht op de doelgroepen van het volkshuisvestingsbeleid;
f. bestrijding van scheefheid in de relatie inkomen/huur;
g. introductie Huisvestingswet medio 1992: woningzoekenden moeten zich vrij kunnen vestigen in de regio waarmee zij een economische of maatschappe-lijke band hebben wanneer zij aan de criteria uit de woonruimteverordening voldoen. Gemeenten met een distributiebestand mogen daaronder in beginsel alleen woningen brengen met een kale maandhuur tot 660 gulden of een koopprijs tot 125.000 gulden (prijspeil 1990);
h. geleidelijke afschaffing van de stadsvernieuwingssubsidies;
i. de invoering (per 1-1-1993) van het Besluit Beheer Sociale Huursector, waarin de grondslagen voor woningcorporaties opnieuw worden gedefinieerd.
2.3 Volkshuisvestingsbeleid van de provincie Zuid-Holland
In de discussienota 'Wonen in de markten van Zuid-Holland' (april 1991) geeft de provincie aan welke beleidsintenties er zijn op het gebied van de volkshuis-vesting. Hiervan zijn verschillende beleidsintenties van belang voor de Gorin-chemse woningmarkt:
a. regionalisatie van de volkshuisvesting waarbij een intergemeentelijke samen-werking (een gezamenlijk beleid per woningmarktgebied, waarbij gestreefd wordt naar zo klein mogelijke complementaire woningmarktgebieden) tot stand komt op het gebied van woningbouwprogrammering (omvang en fasering), contingentering (strategische toevoeging en stadsvernieuwing), budgetbeheer , huisvestingsregulering (bovengemeentelijke woningtoewijzing, doorstroming).
In het verlengde hiervan het volgende: het kabinet streeft ook naar samen-werkingsverbanden op regionaal niveau (Stedelijke Gebieds-autoriteiten) met overgehevelde bevoegdheden (opstellen regionaal volkshuisvestingsplan, regionale registratie woningzoekenden, bevoegdheid inzake uitvoeren intergemeentelijke aspecten van de Huisvestingswet, verdeling en beheer BWS-budgetten, Besluit Lokatiegebonden Subsidies en van budget stads-vernieuwing);
b. doorstroming bevorderen op intergemeentelijk niveau zodat goede en betaalbare woningen voor de aandachtsgroepen beschikbaar komen (senio-ren, jonge(senio-ren, buitenlanders en lage-inkomensgroepen);
Voor Gorinchem zou dit kunnen betekenen dat bepaalde groepen woning-zoekenden (zoals de middelbare inkomensgroepen en huishoudens van middelbare leeftijd) ook buiten Gorinchem terecht moeten kunnen zodat de strategische doorstroming bevorderd wordt. Daarnaast kunnen de inge-schreven woningzoekenden met een gemiddeld laag inkomen uit de rest van de regio Gorinchem in aanmerking komen voor de goedkope delen van de Gorinchemse woningvoorraad;
c. met ingang van 1995 dient er in elk woningmarktgebied een voor de regio toepasselijk woonruimteverdelingssysteem tot stand te zijn gebracht;
d. de provincie wil door het aanbod van huisvesting voor ouderen de door-stroming bevorderen (rekening houdend met zorgplannen);
e. er dient door gemeenten een beleid ontwikkeld te worden waarmee de pendel tegengegaan wordt;
f. de goedkopere huur- en koopwoningen moeten zoveel mogelijk beschikbaar blijven voor de aandachtsgroepen;
g. de gemeenten zullen er gezamenlijk voor moeten zorgen dat de woningbouw op de aangewezen regionale bouwlocaties de druk op de regionale woning-markt daadwerkelijk verlicht;
h. de gemeenten dienen convenanten met de plaatselijke corporaties af te sluiten met daarin afspraken over huisvesten van aandachtsgroepen en bevorderen van doorstroming;
i. de provincie acht het wenselijk dat de eigen woningzoekenden voorrang krijgen in het geval er sprake is van een beperkt aanbod.
2.4 De regionale woningmarkt
Op dit moment wordt in Gorinchem - in verband met het bovenbedoelde regionale functioneren van de woningmarkt - een aanvang gemaakt met de oriëntatie op de overige gemeenten in de regio. Geredeneerd vanuit statistische eenheden is in dit verband bijvoorbeeld het COROP-gebied Zuid-Oost-Zuid-Holland van belang. Dit omvat - naast Gorinchem - de gemeenten Liesveld, Zederik, Vianen, Leerdam, Giessenlanden, Hardinxveld-Giessendam, Sliedrecht, Papendrecht, Alblasserdam, Nieuw Lekkerland en Graafstroom.
Een probleem in Gorinchem is echter, dat de regio moeizaam in de huidige bestuurlijke eenheden is te vatten. Gorinchem ligt op de grens van drie cies en de regionale betekenis van Gorinchem strekt zich uit tot over de provin-ciegrenzen. Dit plaatst Gorinchem in een lastige situatie; vanuit bestuurlijk oogpunt is de Gorinchemse regio relatief moeilijk hanteerbaar.
De gemeente Gorinchem is door de provincie een regionale functie toebedeeld op het gebied van volkshuisvesting, verzorging, onderwijs en werkgelegenheid. In
het streekplan Zuid-Holland Oost wordt Gorinchem aangewezen als streekcen-trum ten behoeve van 100.000 mensen.
Wat betreft de volkshuisvesting heeft Gorinchem de status van A-gemeente. Dit betekent een (stedelijke) opvangfunctie voor de rest voor de regio. In streekplan Zuid-Holland Oost wordt tevens gemikt op het stimuleren van de instroom van vestigers van buiten de regio, waarbij met name gedacht wordt aan de overloop uit Utrecht en Rotterdam.
2.S Volkshuisvestingsbeleid in Gorinchem tot aan het jaar 2000
Door het stagneren van nieuwbouwactiviteiten in de jaren 70 en de relatief slechte werkgelegenheidssituatie zijn velen, met name jong-gehuwden, uit Gorinchem vertrokken. De groep 25-4O-jarigen en jonge kinderen zijn onderver-tegenwoordigd. Er is sprake van een vergrijzing van de bevolking. Daarnaast is er een hoog werkloosheidspercentage. Hierdoor komt het voorzieningenniveau onder druk te staan.
In verschillende studies is aangegeven dat de gemeente over groeipotenties beschikt op verschillende deelgebieden.
De gemeente streeft naar een evenwichtiger bevolkingssamenstelling en een inwonertal van 35.000 in het jaar 2000. Dit betekent een stijging van ruim 7.000 inwoners vanaf 1 januari 1990 (per 1 januari 1990 heeft Gorinchem ruim 28.700 inwoners). Deze groei zal volgens de gemeente mede mogelijk worden door het aantrekken van werkgelegenheid. Daarbij dient ook sprake te zijn van een accentverschuiving: meer werkgelegenheid in de tertiaire sector (veel hogere inkomens) en minder werkgelegenheid in de industrie-sector (veel lagere inkomens).
De gemeente stelt zich op het standpunt dat er een grote verscheidenheid aan woningtypen gerealiseerd moet worden en een gedifferentieerd woonmilieu tot stand gebracht moet worden. Het accent dient niet alleen op de sociale woning-bouw gelegd te worden, maar er zal een toenemende aandacht voor de duurdere huur- en koopwoningen moeten komen. De prijs/kwaliteitverhouding van de te realiseren woningen dient concurrerend te zijn ten opzichte van de elders in de regio gebouwde en te bouwen woningen. Op deze manier kan worden ingespeeld op de verandering in de bedrijvigheid, met steeds meer aandacht voor dienstver-lening in plaats van industrie, waardoor er een meer koopkrachtige woningvraag wordt ontwikkeld.
De gemeente streeft ernaar om - onder meer via de nieuwbouw - meer huishou-dens met hogere inkomens in Gorinchem te huisvesten. De nadruk zal meer komen te liggen op koopwoningen.
Het beleid van de gemeente Gorinchem is erop gericht om de ingezette trend van gemiddeld 250 nieuwe woningen per jaar ook in de jaren negentig te halen. De uitbreiding van Gorinchem is in eerste instantie in de nieuwbouwwijk Laag-Dalem gerealiseerd. In 1996 zal deze wijk naar verwachting zijn volgebouwd hetgeen de omvang van de voorraad op 14.100 woningen brengt. De gemeente
streeft ernaar, dat Gorinchem in 2000 14.860 woningen telt. Dit betekent, dat van 1996 tot 2000 nog 1.050 woningen op een andere nieuwbouwlokatie dienen te worden gebouwd (in de gehele periode tot 2000 wil men 600 woningen in bestaande wijken bouwen). Genoemde aantallen woningen zijn opgenomen in het vigerende streekplan.
Op dit moment is nog niet precies duidelijk welke nieuwe woonlokatie zal worden aangewezen; de gemeente Gorinchem en de provincie zijn op dit punt nog in onderhandeling. De gemeente wil woningbouw over de A-15 in noordelij-ke richting. De provincie geeft de voornoordelij-keur aan een oostelijnoordelij-ke uitbreiding richting rivierengebied. Deze verschillende voorkeuren hangen mede samen met het restrictieve beleid dat op Gorinchem van toepassing is (het ligt op de rand van het Groene Hart voor welk gebied een restrictief vestigingsbeleid geldt). Deze situatie impliceert voor Gorinchem een merkwaardige paradox; aan de ene kant een A-gemeente zijn en aangesproken worden op de stedelijke kenmerken en aan de andere kant een bijzondere positie ten opzichte van het Groene Hart innemen, waarmee Gorinchem meer wordt aangesproken op de ligging in het landelijke gebied.
Het dubbelslachtige karakter van Gorinchem uit zich ook op andere punten. Het heeft enerzijds stedelijke allure en anderzijds ook niet. De stedelijkheid uit zich door de aanwezigheid van een oude traditionele binnenstad, veel woningen in meergezinshuizen, veel allochtonen, veel minderheden en een regionale markt-functie. Tegelijkertijd heeft Gorinchem 'maar' een kleine 30.000 inwoners. Het bivakkeren tussen landelijkheid en stedelijkheid komt bij deze grens van 30.000 wel zeer concreet tot uitdrukking; het vormt de huidige grens voor de status van een directe gemeente bij de toewijzing van subsidiebudgetten. Gorinchem streeft ernaar via de nieuwbouw de 30.000-grens zo snel mogelijk te overschrijden.
uitgangspunten bestaande voorraad
De taak voor onderhoud, herstel en verbouw in Gorinchem ligt bij de particu-lieren, commerciële verhuurders en de sociale verhuurders; het oude gemeente-lijk woningbezit is goeddeels overgeheveld naar de sociale verhuurders.
De sociale verhuurders hebben de afgelopen jaren veel verbeteringen doorge-voerd; de grootste inspanningen op dit terrein zijn reeds verricht (er resten nog enkele straten c.q. complexen). Consolidatie via kleinschalig onderhoud is daarmee de belangrijkste opgave voor de jaren negentig.
Naast ingrepen in de fysieke structuur speelt echter ook een eventuele bijsturing van bevolkingsontwikkelingen een rol. Dit gegeven dient in het kader geplaatst te worden van het 'sociale management' van de gebouwde omgeving. Op dit punt verkeren de gezamenlijke corporaties momenteel in een periode van bezinning; mede aan de hand van de inzichten van dit onderzoek wordt een 'nieuwe' koers uitgezet.
2.6 Woonruimteverdeling in Gorinchem
Momenteel is sprake van een zekere 'liberale' woonruimteverdeling. Een ieder die dat wenst, ook huishoudens van buiten Gorinchem, kan zich inschrijven voor een sociale huurwoning in Gorinchem. Er gelden geen economische en sociale criteria en het principe van 'de langst wachtende' is van toepassing.
Geïnteresseerden voor een sociale huurwoning kunnen zich bij de gewenste corporatie inschrijven via een woningzoekendenformulier. Men dient zich, indien dat gewenst is, bij elke corporatie apart in te schrijven. De gemeente Gorinchem krijgt een afschrut van de woningzoekendenformulieren. Van tijd tot tijd wordt er door de afdeling huisvesting een overzicht gegeven van de informatie in het woningzoekendenbestand. Dit overzicht is relatief moeilijk toegankelijk te maken, omdat men geen gebruik maakt van een computermatige verwerking. Dat sprake is van een zekere 'liberale' situatie hangt samen met de relatief grote leegstand van enkele jaren geleden; doordat ook huishoudens van buiten de gemeente voor een woning in aanmerking kwamen, heeft men de leegstand kunnen bestrijden.
3
STATISTISCHE KENMERKEN VAN DE
WONING-VOORRAAD
3.1 Inleiding
In dit hoofdstuk worden de kenmerken van de Gorinchemse woningvoorraad geschetst aan de hand van een door het OTB opgebouwd statistisch bestand. In paragraaf 3.2 wordt de voorraad beschreven naar eigendom, bouwwijze en aantal kamers. Vervolgens geeft paragraaf 3.3 informatie over de prijzen van koopwoningen. Daarna wordt in paragraaf 3.4 de voorraad beschreven aan de hand van de woningtypologie van dit onderzoek. Tenslotte wordt in paragraaf 3.5 de woningtypologie per statistische buurt uitgesplitst.
Ten behoeve van de beschrijving in dit hoofdstuk zijn drie computerbestanden op adresniveau aan elkaar gekoppeld, te weten: het objectenbestand van de on-roerendgoedadministratie, het relatiebestand van de onroerend-goedadministra-tie en de gegevens van de huuradministraonroerend-goedadministra-tie van de corporaonroerend-goedadministra-ties: 'Bouwen en Bewaren', 'Beter Wonen', 'Volkshuisvesting' en 'Stichting Service Flatgebouwen'. De basis van het opgebouwde bestand betreft het OGB-objectenbestand van 1990. Dit bestand omvat 12.050 adressen van woningen.
Na koppeling was van 2.970 van de 9.348 huurwoningen de huurprijs onbekend. Ongeveer de helft van de 2.970 woningen betreft commerciële huurwoningen; de andere helft betreft sociale huurwoningen. Om toch de hele voorraad te kunnen typeren is de huurprijs voor de 2.970 woningen geschat. Dit is gedaan via de variabele 'economische waarde' in de onroerendgoed-administratie, die wel voor bijna elke woning bekend is. De schatting is gebaseerd op de gemiddelde verhouding tussen de economische waarde en de netto-huur.
Ook de verkoopprijs van de niet-verkochte woningen is geschat. De schatting van de verkoopprijs kon worden gemaakt via de in het OGB-bestand geregistreerde verkoopprijs van 518 recent verkochte woningen. Voor deze woningen is de verhouding tussen de verkoopwaarde en de economische waarde bepaald. Gemiddeld genomen bedraagt de economische waarde 78% van de verkoopprijs. Dit cijfer is gekoppeld aan de economische waarde van de woningen die recent niet verkocht zijn, waarmee een geschatte verkoopwaarde van de voorraad koopwoningen ontstaat.
3.2 Eigendom, bouwwijze en aantal kamers
In tabel 3.1 is de voorraad van Gorinchemse woningen uitgesplitst naar eigenaar. Tezamen met de woningen van het ABP, omvat de commerciële huursector circa 12% van de voorraad. Daarnaast wordt 21% van de woningen bewoond door eigenaar-bewoners (de koopsector). In totaal is 66% van de woningen een sociale-huurwoning (1 % van de woningen is niet codeerbaar naar eigenaar).
In tabel 3.2 wordt de Gorinchemse woningvoorraad beschreven naar bouwwijze. Bijna elke woning (91% van de voorraad) is of een eengezinshuis, of een woning
in een portiekflat, of een woning in een galerijflat. Ongeveer de helft van de woningvoorraad (52%) bestaat uit eengezinshuizen. Ruim een kwart van de woningen (28%) is opgenomen in portiekflats. Er zijn ongeveer 2,5 maal zoveel woningen in portiekflats dan woningen in galerijflats (12% van de voorraad is een woning in een galerijflat). Van de categorie overige woningen zijn de bovenwoningen het talrijkst (684 stuks
=
6%).Tabel 3.1 Woningvoorraad naar eigenaar
eigenaar abs. %
sociale huurwoningen
Woningbouwvereniging 'Beter Wonen' 3.199 26,5
Woningbouwvereniging 'Bouwen en Bewaren' 1.952 16,2
Woningbouwvereniging 'Volkshuisvesting' 1.498 12,4
Stichting Fonds Onrendabele Woningbouw 500 4,1
Stichting Service Flatgebouwen 400 3,3
Gemeente Gorinchem 236 2,0
Woningbouwvereniging 'Eerste West' 149 1,2
totaal 7.934 65,8
commerciële huurwoningen
Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds 302 2,5
overige commerciële huur 1.110 9,2
totaal 1412 11,7
eigenaar bewoners 2.563 21,3
niet codeerbaar 141 1,2
totaal 12.050 100,0
Tabel 3.2 Woningvoorraad naar bouwwijze
woningtype abs. eengezinshuizen
rijpand 3.548
hoekwoning 1.538 twee onder een kap 618 vrijstaande woning 575 totaal 6.279 portiek- en galerijflats portiekflat 3.347 galerijflat 1.389 totaal 4.736 ~ bovenwoning 684 benedenwoning 250 maisonnette 40 geschakelde woning 33 bedrijfswoning 7 overige woning 21 totaal 1.035 totaal 12.050
Bron: objectenbestand OGB, 1990, OTB-bewerking
Tabel 3.3 Woningvoorraad naar bouwwijze en eigendom·
woningtype sociale huur commerciële huur eigenaar-bewoners abs. % abs. % abs. %
eengez. huis 3.332 42,0 582 41,2 2.276 88,8 portiekflat 2.951 37,2 287 20,3 89 3,5 galerijflat 1.251 15,8 108 7,6 30 1,2 overig 400 39,9 435 30,8 168 6,6 totaal 7.934 100,0 1.412 100,0 2.563 100,0 Bron: objectenbestand OGB, 1990, relatiebestand OGB, 1990, OTB-bewerking • 141 woningen konden niet naar eigendom worden getypeerd
% 29,4 12,8 5,1 4,8 52,1 27,8 11,5 39,3 5,7 2,1 0,3 0,3 0,1 0,2 8,9 100,0 totaal abs. % 6.190 52,0 3.327 27,9 1.389 11,7 1.003 8,4 11.909 100,0
In absolute en relatieve zin valt de categorie 'sociale-huurwoningen' op door de vertegenwoordiging van woningen in portiek- en galerijflats; in totaal kent de commerciële huursector tezamen met de sector eigenaar-bewoners 'slechts' 514 woningen in een portiek- of galerijflat (zie tabel 3.3). Aan de sector eigenaar-bewoners valt de zeer grote vertegenwoordiging van eengezinshuizen op; 'slechts'
Tabel 3.4 Aantal kamers in de voorraad sociale-huurwoningen van 'Beter Wonen', 'Bouwen en Bewaren', 'Volkshuisvesting' en 'Stichting Service Flatgebouwen' naar woningtype (voorzover opgenomen in het gekoppelde voorraadbestand)
woningtype 2 kamers 3 kamers 4 kamers 5 en meer kamers abs. % abs. % abs. % abs. %
eengezins- Z7 5,4 233 15,9 1.()84 45,0 1.225 68,2 huis portield1at 375 75,0 954 65,3 838 34,8 196 10,9 galerijflat 65 13,0 238 16,3 452 18,8 284 15,8 overig 33 6,6 36 2,5 36 1,5 91 5,1 totaal 500 100,0 1.461 100,0 2.410 100,0 1.796 100,0 Bron: objectenbestand DGB, 1990, huuradministratie CVI, 1991, DTB-bewerking
In tabel 3.4 is de voorraad sociale-huurwoningen naar aantal kamers beschreven. Het gaat hier uitsluitend om woningen van 'Beter Wonen', 'Bouwen en Bewaren' 'Volkshuisvesting' en 'Stichting Service Flatgebouwen', behoudens enkele woningen die niet zijn opgenomen in het in de inleiding genoemde gekoppelde bestand.
De meeste woningen van de drie corporaties, inclusief 'Stichting Service Flatge-bouwen' zijn vier-kamerwoningen (2.410 woningen = 38%). Circa 28% van de woningen (1.796) is een woning met 5 kamers of meer; 23% (1.461 woningen) is een drie-kamerwoning; 8% een twee-kamerwoning (500 woningen) en 3% (209 woningen) een éénkamerwoning.
De grootste woningen (5 kamers of meer) zijn in 68% van de gevallen een eengezinshuis (16% is een galerijwoning, 11% is een portiekwoning, overig: 5%). Ook de vier-kamerwoningen zijn in de meeste gevallen eengezinshuizen (45%). Circa 34,8% van de vier-kamerwoningen is gelegen in portiekflats en 19% in galerijflats (overig: 2%).
Drie-kamerwoningen zijn in hoofdzaak te vinden in de portiekflats (65%). De galerijflats en eengezinshuizen houden elkaar hier in evenwicht: in beide segmenten is 16% een drie-kamerwoning. Ook de twee-kamerwoningen zijn in hoofdzaak (75%) te vinden in de portiekflats. Met name de kleine woningen zijn dus veelal gelegen in portiekflats.
3.3 Economische waarde en verkoopprijs van de koopwoningen
Voor de koopwoningen is de (economische) waarde van het bezit onderzocht. Ook is een in de inleiding besproken schatting gemaakt van de verkoopwaarde van de voorraad koopwoningen (zie tabel 3.5).
Tabel 3.5 Economische waarde van de koopwoningen alsmede een geschatte waarde van de verkoopprijs van de koopwoningen (zie tekst). prijsniveau economische waarde 01-01.1987. geschatte verkoopprijs op basis van 518 transacties in de periode 1988 tot en met 1990
bedrag economische waarde geschatte verkoopprijs
abs. % abs. % tot en met f 125.000 1.146 44,8 585 22,9 f 125.001 -f lSO.OOO 685 26,8 265 10,4 f lSO.OOI -f 175.000 254 9,9 688 26,9 f 175.001 -f 200.000 158 6,2 394 15,4 f 200.001 -f 225.000 86 3,4 174 6,8 f 225.001 -f 250.000 54 2,1 129 5,0 meer dan f 250.000 175 6,8 323 12,6 totaal 2.558 100,0 2.558 100,0
Bron: objectenbestand OGB, 1990, relatiebestand OGB, 1990, OTB-bewerking
Veruit het merendeel van de koopwoningen (72%) heeft een economische waarde van 1150.000,- en minder. Na de schatting van de verkoopprijs ontstaat echter een ander beeld. Dan heeft circa 67% van de koopwoningen een verkoop-prijs van boven de 1150.000,-. Dit geeft aan, dat vele woningen zich in de verkoopprijs-categorie 1150.000,- - 1175.000,- bevinden (bijna 30%). Circa 76% van de voorraad koopwoningen heeft een geschatte verkoopprijs van f200.000,-en minder. De voorraad koopwoningf200.000,-en met ef200.000,-en verkoopprijs van 1250.000,- f200.000,-en meer, is naar schatting circa 13%.
3.4 Gorinchemse woningvoorraad naar woningtype
In tabel 3.6 wordt de Gorinchemse voorraad beschreven aan de hand van de in hoofdstuk 1 genoemde woningtypologie. Op deze plaats is de typologie vereen-voudigd, omdat niet van alle woningen het aantal kamers bekend is. Ook geldt voor de tabel, dat de cijfers voor een klein deel gegenereerd zijn via de in de inleiding vermelde schattingsprocedure.
In totaal blijkt circa 9% van de voorraad te bestaan uit eengezinshuurhuizen tot en met 1400,-. Bijna een kwart (23%) van de voorraad bestaat uit eengezins-huurhuizen die meer dan f400,- kosten. Ruim een-vijfde (21%) van alle Gorin-chemse woningen wordt bewoond door eigenaar-bewoners. Circa 16% van de voorraad bestaat uit goedkope portiekhuurwoningen «f400,-). Een kleiner deel (11 %) wordt gevormd door de duurdere portiekhuurwoningen (> f400,-).
Tabel 3.6 Woningtypologie Gorinchemse voorraad, deels gebaseerd op geschat-te huurprijzen abs. % eengezinshuur < f 400,- 1.m 8,9 eengezinshuur > f 400,- 2.823 23,4 koop· 2.558 21,2 portiek-huur < f 400,- 1.934 16,0 portiek-huur > f 400,- 1.304 10,8 galerij-huur·· 1359 11,3 overige woningen·" 854 8,3 niet codeerbaar 141 1,2 totaal U.050 100,0
• waarvan 795 woningen met een verkoopprijs van f 150.000,- en minder en 1.763 woningen met een verkoopprijs van meer dan f
150.000,-..
waarvan 332 woningen met een netto huur van f 400,- en minder en 1.027 woningen met een netto huur van meer dan f400,-... overige woningen zijn: boven- en benedenwoning, maisonnette, geschakelde woning, bedrijfswoning en de restgroep: overige woningen, zie tabel 3.1
Bron: objectenbestand OGB, 1990, relatiebestand OGB, 1990, huuradministratie CVI, 1991, OTB-bewerking
Eveneens 11 % is een galerijhuurwoning (de netto huur bedraagt bijna per definitie meer dan f4oo,-). De overige woningen omvatten 8% van de voorraad.
3.5 Woningtype per buurt
In tabel 3.7 is de woningtypologie ook uitgesplitst per statistische buurt. Hieron-der volgt een beschrijving.
De Binnenstad
De Binnenstad valt op door het grote segment duurste portiekhuurwoningen. Ruim een kwart (26%) van de voorraad bestaat uit dit woningtype (het aandeel goedkoopste portiekhuurwoningen volgt meer het gemiddelde: 14%). Er zijn tevens veel 'overige woningen' (27%) en het aandeel commerciële huurwoningen is er groot (25%). Eengezinshuurwoningen zijn er relatief schaars (13%). Het segment goedkoopste koopwoningen (tot en met f150.000,-) is oververtegen-woordigd (12%) en het segment duurste koopwoningen (meer dan f150.000,-) is er duidelijk ondervertegenwoordigd (5%).
Tabel 3.7 Woningtype per buurt, deels geschatte huur (zie inleiding), horizontaal gepercentueerd
eengezins- eengezins- koop < koop > portiekhuur portiekhuur galerij galerij overige niet
co-huur huur f 150.000 f 150.000 < f 400 > f 400 < f 400 > f 400 woningen deerbaar
< f 400 > f 400 Binnenstad abs. 85 201 263 99 294 561 0 23 563 39 % 4,0 9,4 12,4 4,7 13,8 26,4 0 1.1 26,5 1,8 Stalkaarsen abs. 10 349 18 114 0 0 167 228 0 1 % 1.1 39,3 2,0 12,9 0 0 18,8 25,7 0 0,1 Schutterswijk abs. 0 20 0 237 39 0 71 0 3 % 0 5,4 0 0 64,1 10,5 0 19,2 0 0,8 Wijdschild abs. 0 289 0 197 24 0 0 0 0 2 % 0 56,4 0 38,5 4,7 0 0 0 0 0,4 Haarwijk abs. 467 968 160
