--
-Beheer van
Ondernemlnqsvastqoed
Vastgoedbeheerders geven het 'goede' voorbeeld aan de overige ruimtegebruikers , door zelf gebruik te maken van de slechtste ruimte in een gebouw.
Beheer van Ondernemingsvastgoed
de wijze waarop grote ondernemingen
hun vastgoed beheren
Uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1
2628 CN Delft telefoon 015-783254 fax 015-781661
In opdracht van:
Vakgroep Bouwmanagement &Vastgoedbeheer Technische Universiteit Delft
Faculteit der Bouwkunde Berlageweg 1
2628 CR Delft telefoon 015-784159
CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Prins, Sijmen
Beheer van ondernemingsvastgoed : de wijze waarop grote ondernemingen hun vastgoed beherenISijmen Prins.- Delft: Delftse Universitaire Pers. 111.
-Met lil. opg. ISBN 90-407-1160-7 NUGI655
Trefw.: vastgoedbeheer I corporate real estate management I ondernemingen. Copyright 1995 by Sijmen Prins
All rights reserved
No part of the material protected by this copyright notice may be reproduced or utilized in any form or by any means, electronic or mechanical, including photocopying, recording or by any information storage and retrieval system, without writlen permission from Delft University Press.
VOORWOORD
De nog jonge afstudeerrichting Bouwmanagement & Vastgoedbeheer aan de Techni-sche Universiteit Delft mag zich verheugen in een grote belangstelling van studenten en bedrijfsleven.
Het is goed gebruik dat doctoraalstudenten afstuderen in een concrete bedrijfssituatie. Dat leidt soms tot verrassend goed werk dat wij als vakgroep in een reeks publiceren.
Het afstudeerwerk van Sijmen Prins geeft een aardig beeld van de wijze waarop ondernemingen in Nederland hun vastgoed beheren.
Het onderzoek sluit goed aan bij het lopende onderzoeksprogramma op het terrein van Corporate Real Estate Management, dat door de vakgroep als één van de speerpunten voor research is aangemerkt voor de komende vijf jaar.
Van harte beveel ik u dit boekwerkje aan en stel prijs op uw reacties.
Tenslotte bedanken wij de vastgoedmanagers, facility managers en technisch beheer-ders die hun medewerking aan dit onderzoek hebben gegeven.
INHOUDSOPGAVE
Samenvatting 7
1.Inleiding.... .. . .. ... . . ... ... . . . ... .. . . .. ... .... ... 10
2. Onderzoeksopzet... . ... . .. . . ... . ... . ... . . .. . . . ... 11
2.1.De probleemstelling... ... ... ... .... .. . ... . . . .... ... 11
2.2.Aanpak van het onderzoek 12 3.De ondememingen en hun vastgoed. .... . . ... ... .... . . ... . ... .... .. 14
3.1. Basisgegevens 14 3.1.1.Geografische spreiding 14 3.1.2.Kernactiviteiten 15 3.2.Hetondernemingsvastgoed . . . ... ... ... . . . .... . . .. ... ... 17
3.2.1.Omvang van de vastgoedvoorraad 18 3.2.2.Ruimtegebruik .. . ... .. .. .. .. ... . . . . ... ... ... 21
4. Organisatie Vastgoedbeheer ... . .... . ... ... ... ... . . . ... ... 27
4.1.Werkwijzevan de beheerders . ... .. .. ... . . . .... .... . .. .. 28
4.1.1.Omvang beheerteam . . .. ... . . .... .... . ... . . .. . . ... ... 29
4.1.2.Hoe heet het beheerteam? 31 4.1.3.Takenpakket . . .. ... . . ... .... . ... ... .. 33
4.2.Doorberekening van kosten ... .... . .. .. . . .. . ... .. . . ... ... .... 36
4.2.1.Organisatievormen 37 4.2.2.Eigendomssituatie ... .. . .... .... .... . . ... .. . ... ... .. 39
4.2.3.Doorberekening kosten 42 4.3.Informatiegebruik... . . ... ... .. . ... . ... ... ... . . .... . .. 44
4.4. Het competentieniveau 46 4.5.Het uitbesteden van beheer .. ... . ... .. .. ... .. . ... .. . . .. .. 48
4.5.1.Uitbestede beheertaken ... . . .. .. . .. .. . ... . ... 49
4.5.2.Uitbestedingsbeleid ... . . . ... . .. ... .. . .. . . .. 50
4.5.3.Conclusies uitbesteding . .... .. ... . . ... . ... . . ... .. 52
5.Conclusies en aanbevelingen 54 Literatuuropgave ... . . ... ... ... .. ... . . .. . .. . . ... . .. 58
Bijlage 1:Tabel subsectoren 59
SAMENVATTING
Hoe beheren grote Nederlandse ondernemingen hun vastgoed? Dat was de voornaam-ste vraag aan het begin van mijn afstudeerproject vanuit de TU-Delft,Faculteit der Bouwkunde.
Door diverse ontwikkelingen gedwongen snijden ondernemingen meer en meer in de ondersteunende diensten .Vastgoed en het beheer ervan is veelal bezuinigingspost nummer 1. Hoewel het gebouwenbestand van de doorsnee grote onderneming nu niet direct te kenschetsen is met de woorden flexibel,prachtvol,technisch vooruitstrevend en financieel waardevol,vindenbedrijven nog steeds mogelijkheden hierin besparingen door te voeren.Het draagvlak voor Vastgoedbeheer dreigt op deze wijze te verdwijnen. Het is de vraag of Vastgoedbeheer,dat nu al vaak een nevenactiviteit is van de facili-taire of technische diensten in een onderneming, over tien jaar nog binnen ondernem in-gen bestaat. De kans bestaat dat Vastgoedmanagement-organisaties,die nu al beheren voor een groot aantal beleggers,dit gaan overnemen.
In ditonderzoek vanuit de vakgroep Bouwmanagement&Vastgoedbeheer zijn een literatuurstudie,40 casusstudies en een omvangrijk enquête-onderzoek verricht. Het hoofddoel van het onderzoek was,inzicht te verschaffen in de wijze waarop grote Nederlandse ondernemingen hun vastgoed beheren.De kernvragen die beantwoord moesten worden zijn: waaruit bestaat het vastgoed en wat zijn karakteristieken van de grote ondernemingen;hoe is het beheer georganiseerd,wat is het beleid,wat zijn de ta-ken; wat willen bedrijven hiervan uitbesteden?
Het onderzoek heeft±een jaar geduurd.
Het beheren van ondernemingsvastgoed is:het optimaliseren van de exploitatieresul-taten van het vastgoed dat ondernemingen gebruiken, door optimalisatie van het rende-ment op geïnvesteerd vermogen, minimalisatie van de kosten van gehuurd en geleased vastgoed,èn optimalisatie van ruimtelijk-visuele ,technische en functionele kwaliteit van het vastgoed.
De grote ondernemingen zijn onder te verdelen in hoofdsectoren,sectoren en subsecto-ren. De hoofdsectoren zijn:Nijverheid en Dienstverlening.Tussen deze sectoren be-staan grote verschillen.Zo blijken bedrijven in de sector Nijverheid vaak geconcentreer-de vestigingen te hebben, nauwelijks langeconcentreer-delijk of internationaal verspreid. Ook geldt dat deze bedrijven (in Nijverheid) zich vaak in een ongunstige levensfase bevinden, zoals de consolidatie- of achteruitgangsfase.
Beheerders binnen de sector Nijverheid hebben vaak niet het beheer over produk -tievestigingen. Deze vestigingen worden vaak decentraal,door de produktie-unit zelf be-heerd.Zo sluist men soms onderhoudsbudgetten door naar produktie,die dit inzet voor de produktielijnen.Dit gaat ten koste van de kwaliteit van de gebouwen.
produktie-In de sector Dienstverleningzijn er gemiddeldgenomenwatmeerruimtegebruikersdie men moet huisvesten ,wordenmeer gebouwen beheerdmetopgeteldeen groter vloer-oppervlakte, is meer geïnvesteerd in vastgoed en beheert menmeerkantoorruimte, winkelruimte en overige ruimte.
De omvang van het team dat zich met Vastgoedbeheer bezighoudt is gemiddeld geno -men kleinerdan 10 mensen. Het budget waarvoor men de beheer-act iviteiten moet ver-richten is meestal meer dan
f
1,5 miljoengulden.De beherende afdeling isveelaleen Facilitaire of TechnischeDienst. Men rapporteert gewoonlijkaan de AlgemeneDirectie, Facility Management,Raad van Bestuur,e.d.Uit de enquête blijkt dat de beheer-eenheid vooral als FacilitairBedrijfgetypeerd wordt. De organisatievorm is daarentegen meestal Kostencentrum,eenvormdie zich niet direkt voor een bedrijfsmatige aanpak leent.
De volgende taakgebieden behoren binnen beidehoofdsectoren totVastgoedbeheer: Strategisch,Financieel-administratief en Technisch beheer.Commercieelbeheer komt, vooral in de sector Nijverheid, slechts weinigvoor.
In Nijverhe idheeft men het vastgoed vaak nog volledigin eigendom. Menwilechter,net als in Dienstverlening ,in de toekomst meer gaan hurenenleasen.
Het beheren wordt nog weinigbeïnvloeddoor de markt.De bedrijfssituatie wordt vaak als te uniek beschouwd om vergelijking met anderen mogelijkte maken. Menis nog sterk op de eigen ondememing gericht.
Het niveau waarop het beheren in ondernemingenstaatis hogerbinnen Dienstverl e-nende bedrijven.
In het algemeen is geen sprake van een actief uitbestedingsbele id.Hoewel uitvoerende taken meestal al uitbesteedzijn,geven bedrijven aan vooral tactische/strategische b e-heertaken zelf te willen blijven doen.Er zijn zelfsbedrijvendieaangevenàlles weerzelf te willengaan doen!Hetis dan ook logisch dat de beheerders huneigenafdeling of be-drijfsonderdeel de hoogste waardering geven van alle beheerpartijen.
Conclusies en aanbevelingen
Het beheren van ondernemingsvastgoed vergt vele specialismen. Hetis dermate com -plex dat het niet als bijtaak gezien kan worden. Ik pleiter dan ook voor hetbeheren niet onder te brengen bij de Facility Manager.Omdat beheren voor FacilityManagers slechts bijzaak is,zal het onvoldoende aandacht krijgen;aandacht diehet mijns inziensjuist zo nodig heeft onderinvloed van de toenemende dynamiekinorganisatiesen w erkplekont-wikkelingen.Het is van groot belang dat de verantwoordelijkheden voor zoweldefin an-ciële waarde als de kwaliteit van de voorraad in één eenheid worden ondergebracht. De huidige situatie,waarin veelal gewerkt wordt op budgetbasis,maakt de positievan de beheerder te afhankelijk.Ditis echter in de hand gewerkt door de beheerders zelf: 1. Het beherenis vaak onderdeel van facilitairediensten inde onderneming;
2. De beheer-eenheid oefent nauwelijksinvloeduit op nieuw te ontwikkelengebouwen; 3. Beheerders denken in kosten, waardoor beheer een bezuinigingsonderwerp is; 4. Het competentieniveauvan de beheer-eenheid is laag.
Het beheer bestaat vooral uit het optimaliseren van de technische en functionele kwali-teit van het vastgoed.Dit uit zich in het deelgebied Technisch beheer, veruit de meest voorkomende activiteit binnen de ondernemingen.De aandacht voor meer commercieel getinte vraagstellingen is onderontwikkeld, zeker in de sector Nijverheid.Produktie is hier 'heilig': daar wordt het geld verdiend. Het minimaliseren van de gebouwkosten staat momenteel nog hoog op de agenda van de bedrijven. Dit zal blijven resulteren in het ophopen van achterstallig onderhoud en het in toenemende mate outsourcen van behe-rend, ondersteunend personeel. Bedrijven zullen zich echter dienen te realiseren dat de bestaande gebouwen steeds belangrijker zullen worden en dat grotere inspanningen nodig zullen zijn om de flexibiliteit van het vastgoed te vergroten en waarde in stand te houden.
De uitdaging voor de toekomst ligt in het evalueren van het verleden door middel van gebruiksevaluaties, en het toetsen van de huidige situatie aan de concurrentie en de vastgoedmarkt. Op basis hiervan zullen nieuwe gebouw- en lokatiestrategieën opge-steld moeten worden.Via deze strategieën zullen beheerders, met overzicht over de gehele gebouwenvoorraad van een onderneming, aan de basis moeten staan van mutaties in de voorraad. Dit vraagt om toenemende bevoegdheid.Deze bevoegdheid gaat uiteraard gepaard met toegenomen verantwoordelijkheden en risico's.De be-heerders zullen lef moeten tonen om dit risico te dragen.
1.
INLEIDING
Het beheren van vastgoed is typisch zo'n onderdeel waarop ondernemingen in slechte tijden bezuinigen.Bij veel grote Nederlandse ondernemingen wordt gesneden in het personeelsbestand voor deze ondersteunende taak.Ondersteunend omdat beheer ten dienste staat van het primaire proces in een onderneming.Dienstbaar zijn lijkt,nu bedrijven de nadruk leggen op de 'core-competencies', het credo te zijn voor de beheer-ders, èn de hoop hun baan niet te verliezen.. Wat is er toch aan de hand met dat behe-ren? Leveren de beheerders onvoldoende toegevoegde waarde aan de bedrijfsproces-sen?
Binnen het bedrijfsleven zijn ontwikkelingen gaande die het belang van goed beheer vergroten.De huidige economie kenmerkt zich door toegenomen snelheid en globalise-ring. Hierdoor zijn bepaalde sectoren in Nederland sterk gegroeid, terwijl andere secto-ren steeds meer concursecto-rentie ondervinden. Hervormingen zijn in volle gang om inter-nationaal mee te kunnen tellen.Meer dan vroeger worden de bestaande gebouwen be-langrijk, nu de investeringen in nieuwbouw laag blijven en er een overaanbod op de vastgoedmarkt is.
De werkplek en haar gebruiker wordt beïnvloed door de dynamiek in organisaties. Steeds vaker wordt gewerkt in projectteams,taakgroepen e.d. Technologische ontwik-kelingen, vooral op het gebied van informatica, hebben belangrijke gevolgen voor het vastgoedgebruik.Bepaalde activiteiten worden minder plaatsgebonden en soms ook minder personeelsgebonden.Het milieubewustzijn groeit door nieuwe wetgeving. Ko-mende wetten zullen ervoor zorgen dat milieu-consequenties van het slopen op de ge-bouweigenaren worden verhaald.
In een afstudeerproject vanuit de vakgroep Bouwmanagement & Vastgoedbeheer van de TU-Delft is onderzoek verricht naar het beheren van ondernemingsvastgoed.
Het hoofddoel van het onderzoek is, inzicht te verschaffen in de wijze waarop grote Nederlandse ondernemingen hun vastgoed beheren.Het onderzoek is afgebakend tot grote ondernemingen, omdat vooral daar mogelijkheden bestaan voor een vorm van zelfstandig beheer.Het vormt een informatiebron voor de belangengroepen die zich met ondernemingsvastgoed bezighouden en voor ondernemingen zelf.De wijze waarop ondernemingen beheren is getoetst aan zogenaamde 'competentieniveaus' , waarmee de bekwaamheid van de beheer-eenheid is vastgelegd.
Dit rapport beschrijft de onderzoeksresultaten.Er zijn voorbeelden uit de casusstudies in verwerkt, maar de nadruk ligt op de resultaten van de enquête.
In hoofdstuk 2 wordt de achtergrond van dit onderzoek nader toegelicht. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het vastgoed in grote Nederlandse ondernemingen.De orga-nisatie van het beheer is onderwerp van hoofdstuk 4.In hoofdstuk 5 volgen tenslotte de conclusies en aanbevelingen.
Door de teksten heen zijn grafieken en tabellen aangegeven waarin de respons op de enquête "Beheer van Ondernemingsvastgoed" is verwerkt. Verder zijn in aparte tekst ka-ders uitspraken van beheerka-ders en voorbeelden van beheersituaties in grote onderne-mingen opgetekend.
2.
ONDERZOEKSOPZET
In dit hoofdstuk is het volgende opgenomen: paragraaf 1 betreft de probleemstelling, paragraaf 2 de aanpak van het onderzoek.
2.1.
De Probleemstelling
Onder invloed van ontwikkelingen in het bedrijfsleven staat de functie van Vastgoed
be-heerder binnen ondernemingen onder toenemende druk.
Door de dynamiek en globalisering van de economie volgen ontwikkelingen elkaar in
hoog tempo op.De concurrentie tussen ondernemingen is verhevigd,nu internationale
invloeden groeien.Ondernemingen beantwoorden deze ontwikkeling door ingrijpende
saneringen.Groei wordt vooral nog bereikt door fusies aan te gaan. Autonome groei in
grote ondernemingen komt nog maar weinig voor.Porter geeft aan dat het Nederlandse
bedrijfsleven zich tussen een innovatie- en welvaartsgerichte oriëntatie bevindt (Jacobs e.a.,1990). In de welvaartsgerichte oriëntatie richten bedrijven zich vooral op het
behoud (consolidatie) van hun marktpositie, en minder op innovatieve,nieuwe
produk-ten.
Door het overaanbod op de com-merciële vastgoedmarkt, zeker voor
kantoren,worden de gebruikers van
vastgoed belangrijker.Voor beleg-gers is het zaak huurders te binden
aan hun panden.Binnen
onderne-mingen werken Facility Managers aan het opwaarderen van hun vak-gebied. Zij zijn sterk betrokken bij de ruimtegebruikers.
IDRG-Europe (Industrial Develop-ment Research Council) tracht het vakgebied Corporate Real Estate
Management binnen met name grote multinationals te versterken.IDRC zoekt hiervoor
aansluiting met enkele Europese universitaire onderzoeksteams, waaronder vakgroep Bouwmanagement & Vastgoedbeheer te Delft.
Nu ondernemingen terug willen naar hun kernactiviteiten ('core-competencies')
be-staat er voor ondersteunende middelen en diensten steeds minder plaats.Bedrijven
verkopen meer vastgoed, waarna ze het al of niet terughuren, en de ondersteunende
diensten ontkomen niet aan de 'zeis van McKinsey'.
Via beleggers komen ondernemingen in aanraking met Vastgoed management door de belegger, terwijl intern taken van de Facility Managers meer en meer worden uitbesteed
Waar beleggers hun beheertaken veelal uitbesteden aan Vastgoedmanagement-organ
i-saties,ontstaat de mogelijkheid dat ondernemingen ook het beheer van hun vastgoed gaan uitbesteden aan deze externe Vastgoedmanagers.Intern zal dan voor Facility Managers ten aanzien van de huisvesting een vorm van Ruimtebeheer resteren,waarbij
bestaande ruimte zo goed mogelijk wordt gealloceerd aan de gebruikers.Verder zal
men uiteraard het huurdersonderhoud kunnen regelen.
Het is de vraag of de ontwikkeling waarin ondernemingen zich ontdoen van hun vast-goed bezit en snijden in het ondersteunende apparaat doorzet. Het zal vooralafhangen van de prestaties die Vastgoedbeheerders zelf binnen ondernemingen leveren:bijhet
het waardebehoud van en eventueel waardetoevoeging aan het vastgoed,ten dienste
aan het primaire proces.Daarom is het belangrijk, in kaart te brengen op welkewijze
het ondernemingsvastgoed in Nederland beheerd wordt. De probleemstelling voor het
onderzoek is derhalve:
"Hoe gaan ondernemingen in Nederland om met hun vastgoed en bestaat er concrete behoefte aan externe dienstverlening voor het beheren van ondernemingsvastgoed?"
Opdrachtgever voor het projekt is vakgroep BMVB. Het onderzoek is ondersteund door BAM Vastgoed Management B.V. te 's-Hertogenbosch.
Het hoofddoel van het onderzoek is, inzicht te verschaffen in de wijze waarop grote Nederlandse ondernemingen hun vastgoed beheren.
Kernvragen zijn:
Waaruit bestaat het vastgoed van de ondernemingen? Wat zijn de karakteristieken van de grote ondernemingen? Hoe is het Vastgoedbeheer georganiseerd, wat is het beleid? Welke taken behoren tot het beheer van ondernemingsvastgoed?
Waaruit bestaat de behoefte aan externe dienstverleningbij beheren?
Het onderzoek is afgebakend tot grote ondernemingen in Nederland,omdat binnen deze doelgroep mogelijkheden bestaan voor zelfstandig beheer.
2.2.
Aanpak van het Onderzoek
In het afstudeerproject zijn drie onderzoeksmethoden gevolgd, namelijk: literatuur-on-derzoek, casus-onderzoeken enquête-onderzoek.
Het literatuuronderzoek betrof theorie van Beleggingskunde, Facility Management,
Economie,Bedrijfskunde en Corporate Real Estate Management. Daarnaast zijn onder
-zoeksrapportages bestudeerd en is informatie verzameld uit vakbladen.
Het casus-onderzoek is verricht onder grote ondernemingen in Nederland.Van 40 ondernemingen is informatie verzameld uit persoonlijke interviews en jaarverslagen.
De bedrijven zijn geselecteerd uit de top-100 van Nederlandse bedrijven en een adres-senbestand van Kamers van Koophandel en Fabrieken.Uit de casussen bleek dat bedrijven inderdaad terugwillen naar dekerntaken, en daarbij Vastgoedbeheer-taken willen uitbesteden. De opmerking wordt gemaakt dat vooral uitvoerende taken u
itbe-steed worden. Het casus-onderzoek bleek vooral nut te hebben voor het verkrijgen van een breed beeld per ondernemingssector en als informatiebron voor de enquête.
In de enquête "Beheer van ondernemingsvastgoed" zijn ruim 400 grote ondernemingen schriftelijk benaderd.Het ging hierbij om de gehele populatie op basis van adressen van
Kamers van Koophandel en Fabrieken (KvK) met meer dan 500 werknemers,en
adres-gegevens uit het jaaroverzicht van Het Financieele Dagblad (Croes e.a.,1993). Voor zover mogelijk zijn de enquêtes persoonlijk geadresseerd,aan de verantwoordelijke
per-soon voor Vastgoedbeheer binnen de onderneming.
Net als in de casussen zijn alle sectoren van de Nederlandse ondernemingen (uitge-zonderd Landbouw en Visserij) benaderd.Uit 520 ondernemingsadressen is uiteindelijk een totaal van 411 ondernemingsadressen gebruikt. Door navraag,het schrappen van doublures,het samenvoegen van adressen etc.is een zo groot en betrouwbaar mogelijk adressenbestand opgezet.
De enquête is samengesteld onder auspiciën van prof.ir. H.de Jonge en dr. G.P.Dewulf, en is via de vakgroep verzonden.Na de deadlineen een bruikbare res-pons van 155 stuks (38%),is met de verwerking van gegevens gestart.
Het onderzoekis begin april 1994 gestart en heeft ongeveer een jaar geduurd.
De initiatieffase en het literatuuronderzoek hebben ongeveer vier maanden in beslag genomen. Deinterviews met de verwerking vergden ongeveer drie maanden. De opzet en verwerking van de enquête heeft tenslotte ongeveer vier maanden gevergd.
3.
DE ONDERNEMINGEN EN HUN VASTGOED
In dit hoofdstuk wordt enige basisinformatie over de ondernemingen,betrokken bijdit
onderzoek,weergegeven.In paragraaf 1 worden de ondernemingen beschreven.In
paragraaf 2 worden de voornaamste kenmerken van het ondernemingsvastgoed
be-schreven,zoals deze uit het onderzoek naar voren zijn gekomen.
In de hoofdstukken 3 en 4 worden casusvoorbeelden gebruikt zonder daarbij namen te
onthullen.Deze zijn opgenomen in de gearceerde rechthoekjes.
Middels grafieken en tabellen zijn uitkomsten van de enquête weergegeven.
3.1.
Basisgegevens
In deze paragraaf wordt eerst de geografische verdeling van de ondernemingen wee
r-gegeven,waarbij de ligging in Nederland aan de orde komt. Vervolgens worden de
kernactiviteiten van de ondernemingen beschreven, in relatie tot de ondernemingssecto-ren. Tenslotte volgt een beschrijving van de levensfase van de grote Nederlandse
ondememingen.
3.1.1. Geografische spreiding
In de jaarverslagen van grote ondernemingen zijn kaarten opgenomen van Nederland of zelfs van de gehele wereld. Hierop zijn de vestigingen
aangege-ven.Ondanks de
ver-wachting die dit oproept blijken veel ondernemin-gen het Vastgoed beheer
niet centraal aan te sturen.
Veelal zijn bevoegdheden gedecentraliseerd. Uit de enquête blijkt dat de
1~~99t~t!~§gp~t4!R§~h'@@rf~§i'i ti~Îêfl Bron: .nquet. '"Het beh.r.n van ondernemlng.v.algoed "
meeste ondernemingen hun beheeractiviteiten beperken tot de provinciegrenzen waarin
de onderneming gevestigd is.De meeste bedrijven beheren hun vastgoed
geconcen-treerd. Slechts weinig beheerders slaan de vleugels uit naar het buitenland.
In de enquête is concreet gevraagd in welke provincies centraal beheerde vestigingen voorkomen. Uitschieters zijn:Zuid-Holland, Noord-Holland, Noord-Brabant,Gelderland
en Limburg. Het minst worden Flevoland,Zeeland, Friesland en Drenthe genoemd.
3.1.2. Kernactiviteiten
Volgens KvK komen de meeste vestigingen voor in de sectoren Bank en verzekerings-wezen,zakelijke dienstverlening,Detail- en Groothandel,Overige dienstverlening en Industrie.Bij grote ondernemingen is deze verdeling anders.Hier steekt de sector Industrie met kop en schouders boven de andere sectoren uit.
De beantwoording van vragen over de kernactiviteiten van de geënquêteerde onderne-ming is gekoppeld aan het adressenbestand, om te bezien of de respons op de enquête vanuit de verschillende sectoren evenwichtig is (tabel 1).
Tabel 1Overzicht respons per sector
Delfstoffenwinning Industrie Nutsbedrijven
Bouwnijverheid&-installatiebedrijven Groothandel, detailhandel&horeca
Transport-, opslag- en communicatiebedrijven Bank- en verzekeringswezen, dienstverlening
Totaal 9 206 12 19 63 27 75 411
Re~póri~percentage~
3 33% 81 39% 8 67% 8 42% 17 27% 12 44% 26 35%>
155>
.
38%1 In tabel 5 (zie bijlage) is weergegeven uit welke subsectoren de respons afkomstig is.Levensfase
"Het is vechten tegen de bierkaai. Zolang het goed gaat methet bedrijfis er van al/es
moge-lijk, in slechte tijden is niets mogelijk. "
"Heel vroeger schijnen er 5000 tot 6000 man op het terreingewerkt te hebben. Dertien jaar
geleden waren er nog 1200. Nu zijn er nog 200."
"De naweeën van een bezoek van Mc.Kinseyin 1970 voelen we nog aan den lijve."
Volgens Porter (Croese e.a.,1993) bevindt Nederland zich in een overgangsfase. Het gros aan Nederlandse bedrijven is vooral bezig, de eigen positiete consolideren.Er wordt te weinig geïnvesteerd in research en development. De nadruk ligt op kostenmin i-malisatie.
Bedrijven moeten vanuit omvormingen nieuwe, hoogwaardige produkten ontwikkelen, van waaruit nieuwe groeifasen ingezet kunnen worden.Als dit niet gebeurt, gaan be-drijven van consolidatie naar achteruitgang.
In de enquête is gevraagd aan te geven in welke levensfasede onderneming ver-keert. De vier keuzemogelijkheden zijn:expansie; groei;consolidatie;achteruitgang (W.L. de Galan groep,1993).
Een bedrijf in de consolidatiefase kampt met teruglopendeafzet,vooral in het buitenland. Een
van de eerste bezuinigingsmaatregelen die de directie treftbetreft gebouwenonderhoud.In
het verleden ontwikkelde onderhoudssystemen geven nugedetailleerd aanwelke activiteiten
niet plaatsvinden en samenwerkingsverbanden met externepartijen zijn opgeschort.
Pro-duktiepersoneel wordt ingezet bij beheertaken. Bij produktiestoringenworden deze krachten
direkt teruggeroepen waardoor geen sprake is van voortgang.
Een bedrijf dat een achteruitgangsfase doormaakte vindt nareengineering weer
aanslui-ting op de markt.Nu maakt het bedrijf weer groei door.Omdat de Vastgoedbeheer-eenheid
fors ingekrompen is, wordt onder grote tijdsdruk gewerkt aanuitbreidingen en verbouwingen.
Het achterstallig onderhoud kan niet ingelopen worden,omdat tijd ontbreekt dit werk
zorgvul-dig voor te bereiden en te begeleiden. De beheerders regelenzelf de correspondentie (het
ondersteunende apparaat is ontslagen), en geautomatiseerdebeheer-systemen zijn
onbruik-baar omdat deze lange tijd niet gevoed zijn met infonnatie.
Het blijkt dat het grootste deel van de grote Neder-landse bedrijven zich schaart onder de consoli-derende bedrijven.Dit sluit aan op de visie van Porter en duidt aan dat veel be-drijven zich in een geva-renzone bevinden.
De gedachte achter het levensfasen-model is dat bedrijven in de tijd de verschillende fasen ach-tereenvolgens mee
ma-!
~
~'g@ä~fjJ~·~
··
9
ä
~~
.r
i@.m i
n
g~
n
···.
1
Bron:enquete "Het beheren van ondememlngav• •tgoed"ken. Het gevaar dat op korte termijn bedrijvenop grote schaal een achteruitgangsfase meemaken, is nietdenkbeeldig. De typischekenmerken van consolidatie zou men moeten doorbreken om te voorkomen dat magere tijden aanbreken.
Het is belangrijk dat Vastgoedbeheerders beseffen in welke fase een onderneming ver-keert.De beheer-eenheid zal zich moeten instellen op ontwikkelingen op ondernemings-niveau en zal haar bijdrage moeten leveren om te helpen voorkomen dat een onderne-ming in een negatieve spiraal terecht komt. Flexibiliteit in de organisatie en in de huisvesting is hiervoor een eerste vereiste.Ontwikkelingen,of deze nu positief of negatief zijn, moeten op te vangen zijn. Daarom moeten groeimogelijkheden onderzocht worden voordat groei zich voordoet en moeten mogelijkheden organisatie-onderdelen of gebouwen af te stoten gedurig onderzocht worden.Kennis van het ondernemingsbeleid en contacten bij de bedrijfsleidingzijn cruciaal om niet onverwachts met ontwikkelingen
geconfronteerd te worden. Hierin is duidelijk een pro-actieve houding op zijn plaats.
3.2.
Het Ondernemingsvastgoed
"We bezitten enkele honderdduizenden vierkante meters terrein. Een betere gok kan ik niet geven."
Vaakis bij beheerders geen accurate kennis aanwezig omtrent de hoeveelheid vast-goed die ze beheren en de waarde ervan. Hierom is besloten niet te gaan zoeken naar exacte hoeveelheden of waarden van de vastgoedvoorraad van grote ondernemingen in Nederland. Een indicatie van de omvang is in het algemeen door de beheerders wel te geven. In de vragen van de enquête zijn daarom intervallen gebruikt.
In deze paragraaf is het volgende uitgewerkt: - Aantal gebouwen in beheer;
- Bruto vierkante meters in beheer;
- Geïnvesteerd vermogen in vastgoed; - Aantal werkenden;
- Verdeling ruimteper ruimtetype;
3.2.1. Omvang van de vastgoedvoorraad
"Totaal zijn er 250 gebouwen op lokatie,variërend van een keetà 15m
2tot een hoofdkantoor
à45.000m'."
Het aantal gebouwen dat bedrijven in beheer hebben kanvariëren van één tot enkele honderden.Dit aantal zegt in principe weinig over de spreiding van deondernemingslo -katies.In het casus-onderzoek zijn in meerdere gevallen situatiesaangetroffen waar op één grote lokatie zeer veel gebouwen gevonden konden worden.
Meer dan de helft van de ondernemingen beheert minderdan 25 gebouwen.Wanneer de samenhang tussen het aantal gebouwen en de geografischeverdeling beoordeeld wordt,blijkt dat in de sector Nijverheid deze samenhang niet bestaat.Ook al is de geo-grafische verdeling geconcentreerd dan nog is het mogelijkdat meer dan 75 gebouwen beheerd worden.Dit sluit aan op de situatie die bij diverse industriële bedrijvenis aangetroffen,en waarbij op grote lokaties flinke aantallen kleine gebouwenaanwezig zijn.Binnen de sector Dienstverlening komen dergelijke situatiesniet voor. Als de sprei-ding van dienstverlenende bedrijven geconcentreerd is,is het aantal gebouwen ook be-perkt.
Het kleinste aantal gebouwen (gemiddeld minder dan 10gebouwen) dat beheerd wordt komt voor in de subsectoren:Aardolie- en aardgaswinning en -exploratie; Aard-olie- en steenkoolverwerkende industrie; Overige industrie.Het grootste gemiddelde be-heerde vestigingen (> 75 gebouwen) komt voor in de subsectoren:Detailhandel; Spoor-wegen;Wegvervoer; Luchtvaart.
[
$)ij6Jijl b~fl~9t9f:l g~P9UW'ihl
Bron: enquete "He' beheren ven ondernemlngsv••tgoed"40
lJ!fiJJl
_
30
o
Aantal gebouwen in beheer
-;A""Ot;;l'.' ~QQ·4Wii>n ',',·:"""'."""""".,.,., ,., ,.,.",""\""""",{"I{'·""'::i·\'P.,·fç.,h~···.','.\,.",.•.•.•.•.•... '1 ge b§ tlW)i···
·:2itof 9.,'OèbOuWètiI·{,···{···,··· .
':1OJ~(:2·5'·,·g~l::ioUWeÎiI}',',·,,·,···,··· .
:2$:~.1$ ,~l:iauW...
rt
:::::I:,,'{·, ·, ···
·m·~î:,·4'#i'!·' Z~:':ij4l:i§4w46·rr:':"·,"Bruto vierkante meters in beheer
"We hebben zo'n14hA terrein in eigendom.Het bebouwde oppervlak is±93.000 m2 ,terwijl
zo'n18.000
m
2verdiepingsruimte aanwezig is." "Wij meten het oppervlak alleen in hectares."
De meestgebruikte eenheid voor het meten van de omvang van gebouwen betreft de
eenheid Bruto Vloeroppervlakte BVO (NEN 2580).Uit het vooronderzoek blijkt er een
grote variatie te bestaan in het beheerde oppervlak per onderneming. Het beheerde
op-pervlak kan variëren van tienduizenden tot honderdduizendenvierkante meters.
In de enquête is gevraagd naar de verdeling van de vastgoedvoorraad van de grote
ondernemingen binnen de verschillende categorieën.
Gemiddeld genomen zijn er geen grote verschillen tussen de sectoren Nijverheid en Dienstverlening, al beheert men in de laatstgenoemde sector wat meer. In de volgende
subsectoren beheert men het minste vastgoed « 50.000rrr'):Aardolie- en
aardgaswin-ning en -exploratie; Aardolie- en steenkoolverwerkende industrie. Het meeste vastgoed (>100.000rrr) beheert men in de subsectoren:Kunstmatige en synthetische garen- en
vezelindustrie; Spoorwegen;Wegvervoer;Luchtvaart.
~
~~h~~ra~Yt9~r9PpgNtijkt~ 1
Bron: ,,"quote"Hetbeheren vanondernemlng.vaatgoed"
40
o
~~
iii.illJW1122E.illiii.illJiilli8i2êililliGiliiilli8i2êililliGiliiili.2~llilliilijj1j3?·
o 200 400 600 80 0 1000
Beheerde bruto vloeroppervlakte [in duizend m2) :Otf··.·eN I.·lI:w·JftJt!2ri,'{··,:·,·,,··,·,·,'·"'·,·,·, ,.
mI69~ttl.bt$P;pqPtt:'Hi?'{ " " · "
e;OlOOOfof:10tHOpqt ,r:,:r"rr ':::r
4q9lPqp'~Qt:$9q~q9qttt::': '}" " " " " '" ~OQl99Q"9~4: :mn·n' :tt " } ,} , , , , · , · , , · ,,· · 10
Geïnvesteerd vermogen in vastgoed
"De fabriek was onderpand bij overnameonderhandelingen. Hiervoor is de fabriek uiteraard voldoende hoog gewaardeerd. "
"Een jaar of zeven geleden is het hoofdkantoor verkocht, om het te kunnen renoveren en om een gebouw erbij te kunnen bouwen.Hiervoor is toen een organisatie opgericht. Toen die organisatie echter failliet ging,konden wij het hoofdkantoor weer voor een schappelijk prijsje overnemen."
"Het rendement op gel"nvesteerd vermogen wordt getoetst aan een portefeuille van staats-obligaties."
"Een rendement op vastgoed van7 à B% is al heel aardig.Onze aandeelhouders zijn daar -mee echter niet tevreden."
"Ingrepen op gebouwniveau die de marktwaarde van een gebouw niet vergroten zijn direct kosten-kient.Door deze ingrepen niet in de vermogens sfeer op te nemen wordt voorkomen dat de huren de pan uit rijzen. "
Het geïnvesteerde vermogen in ondernemingsvastgoed wordt op verschillende man ie-ren gedefinieerd. Aangezien bedrijfsgebouwen in dit onderzoek centraal staan,worden onder ondernemingsvastgoed hier niet de terreinen en inventarissen bedoeld.Uit het casus-onderzoek bleek, dat bedrijven meestal veel vermogen in vastgoed geïnvesteerd hebben. Het huren van vastgoed komt weliswaar voor, maar toch niet zeer frequent. De omvang van het geïnvesteerde vermogen varieerde in de casus-bedrijvenvan enkele miljoenen guldens tot enkele miljarden.
In de enquête is gevraagd een indicatie te geven van het beheerde vermogen,opnieuw in categorieën.
1
§~!j~~ri
Y
~rm§9~nl
Bron:enquete "Het beheren van ondernemlng.vaatgoed"
30
Uit koppeling van deze gegevens aan de sector-indeling, blijkt dat Dienstverlening gemiddeld genomen meer geïnvesteerd heeft.Subsectoren waarin gemiddeld het minst «
f
50 miljoen) in vastgoed geïnvesteerd is, zijn:Aardolie- en steenkoolverwerkende in-dustrie;Chemische industrie; Bouwmaterialen-, aardewerk- en glasindustrie; Metaalpro-duktenindustrie; Machine-industrie; Bouwinstallatiebedrijven;Zakelijke dienstverlening.Het meest (>
f
100 miljoen) is geïnvesteerd in de subsectoren:Kunstmatige en syn-thetische garen- en vezelindustrie; Rubber- en kunststofverwerkende industrie; Spoor-wegen; Wegvervoer; Luchtvaart.3.2.2.
Ruimtegebruik
Een bedrijf bleek slechts 200 werknemers te huisvesten. AI enkele jaren was hier een sanering gaande waarin in2jaar tijd een reductie van770tot 200 personeelsleden doorge-voerd is.In het adressenbestand was deze reductie kennelijk nog niet doorgevoerd...
In deze paragraaf wordt aandacht geschonken aan: Aantal ruimtegebruikers;
Ruimteverdeling;
Ruimtebehoefte voor de komende vijf jaar.
Aantal ruimtegebruikers
"Soms verzuchten we hoe het mogelijk is dat we ruimteverzoeken krijgen, terwijl de organisa-tie-omvang afneemt. "
"Wat heel belangrijk is, is het in kaart brengen van het ruimtegebruik van diverse tijdelijke gebruikers, zoals ingehuurde ingenieurs, onderaannemers, e.d."
"Wij hebben momenteel moeite onze eigen mensen onder te brengen, omdat we een deel verhuurd hebben. "
"De Raad van Bestuur neemt 'ovemight' de beslissing een produktgroep te verkopen, waar-na ineens 120 man van de lokatie verdwijnen. Huisvesting is dan ondergeschikt. "
Om een relatie te kunnen leggen naar het ondernemingsvastgoed, is in de enquête ge-vraagd naar het aantal mensen dat werkt op het -beheerde- oppervlak.
In veruit de meeste gevallen betreft het ondernemingen met 500-1000 ruimtegebrui-kers. Relatief weinig komt het voor dat ondernemingen meer dan 5000 ruimtegebruikers hebben. Opvallend is verder het grote aantal bedrijven dat zegt minder dan 500 ruimte-gebruikers te huisvesten in de beheerde gebouwen.
Wanneer we kijken naar het aantal ruimtegebruikers per sector, dan blijkt de sector Dienstverlening opnieuw de hoogste score te geven.Waar in de sector Nijverheid meestal 500-1000 mensen gebruik maken van beheerde ruimte, blijken in de sector
l
"g!
m
f~g~prnn5~
r
~ 1
Bron:enquete"H e tbeheren van ondememlno
aváatgoed-40 30 Cl> C> al ~20 ~ Cl> c, 10 o Aantal ruimtegebruikers Ruimteverdeling
I·
Eeiidrukkerij wordt in toenemende mate geconfronteerd met functiewijzigingen. In plaats van een vrij fabrieksmatige functie, wordt het voorbereidende drukproces steeds meer geauto-matiseerd, waarvoor een meer kantoorachtige omgeving noodzakelijk is.Dit,versterkt door1<de holdingfunctie die de vestiging gaat vervullen, vergt forse aanpassingen van het pand dat ook nog door een bekende architect is ontworpen en daardoor slechts beperkt aangepast mag worden.
Het vastgoed dat de ondernemingssectoren beheren is van zeer diverse samenstelling.
In het vooronderzoek bleek men vooral onderscheid te maken op gebouwniveau. Zo werd gesproken van produktiegebouwen,niet-produktiegebonden gebouwen,k antoor-gebouwen,laboratoria, etc.Er zijn echter ook in gebouwen zelf ruimteverde lingen te maken.
Het is zinvol, verder te gaan dan uitsluitendde buitenkant van gebouwen,temeernu steeds vaker blijkt dat gebouwen voor andere functies dan oorspronkelijk beoogd gebruikt worden.
In de enquête is gevraagd procentueel aan te geven hoe de -beheerde- ruimte verdeeld is.De gehanteerde onderverdeling is:
%produktieruimte (fabrieksruimte,laboratoria, etc.);
%opslagruimte (magazijnen, archieven, overslag,etc.);
%kantoorruimte (kantoren,vergaderruimte,etc.);
%winkelruimte (verkoopoppervlak,showrooms, etc); %parkeerruimte (indien onderdeel van gebouwen); %overige ruimte (gangen, entree,trappen, toiletten,etc.).
Zoals verwacht, wordt in de sec-tor Nijverheid veel produktie-ruimte beheerd, terwijl in de Dienstensector meer kantoor-,
winkel- en overige ruimte be-heerd wordt.
De grootste uitschieters zijn:
Industrie 45% is produktie-ruimte; Groothandel 51% is opslagruimte; Delfstoffenwinning 68% is kantoorruimte; Detailhandel 79% is winkel-ruimte; Bank- en verzekeringswe-zen, zakelijke dienstverlening 4% is parkeerruimte,liefst 19% overigeruimte,
1Y'~
r
~~J!g9
Y
i6
.
v
J~!
r
9PP!ry!~.iil
Bron: enquete "Het beheren van ondememingsvastgoed"
Gemiddeld genomen beheren de ondernemingen volgens deze verdeling: 31% produktieruimte 19% opslagruimte 35% kantoorruimte 5% winkelruimte 1% parkeerruimte 9% overige ruimte
en Nutsbedrijven lijkt dit beeld uit het vooronderzoek wel opte gaan; hier wordt vooral
niet-produktiegebonden vastgoed beheerd. In de overige sectorenuit de sector
Nijver-heid ligt de nadruk op beheer van produktieruimte waardoorte verwachten is dat het
beheren hier vooral een technische activiteit zal zijn.
Het gemiddelde percentageopslagruimteis opgedreven door de sectoren Groothandel,
en Bouwnijverheid en -installatiebedrijven (respectievelijk 52en 25%).
Kantoorruimtewordt vooral beheerd binnen de sectoren:Delfstoffenwinning, Nutsbedri
j-ven en Bank- en verzekeringswezen, zakelijke dienstverlening.
Eigenlijk wordt uitsluitend in de sectoren Groothandel en Detailhandel concreet
winkelruimtebeheerd (respectievelijk 10 en 79%). In de sector Nijverheidkomt winkel-ruimte nauwelijks voor.
Een noemenswaardige hoeveelheid parkeerruimtewordt beheerd in de sector Bank- en
verzekeringswezen, zakelijke dienstverlening. Dit geldt ookvooroverige ruimte,
waar-van ook de sector Nutsbedrijven een flinke hoeveelheid beheert.
Ruimtebehoefte voor de komende 5jaren
Het Vastgoedbeheer binnen een detailhandelsketen in Nederlandkenmerkt zich door een
.'.voortdurend zoeken naar nieuwe vestigingsmogelijkheden.Het verkrijgen van een vooraan-staande marktPositie Is de belangrijkste drijfveer, 'oorlog' metdeconcurrenten aan te gaan. De ruimtebehoette neemt binnen de groeimogelijkheden gedurigtoe, zowel door ovemames \als door ontwikkeling van vestigingen..
. Eenbedrijf rJitde glasindustrfe kent twee belangrijke produktievestigingen,beide ge-I.,'vestigd in woonwijken van middelgrote plaatsen. Bij beidevestigingen zijn de
uitbreidlngsmo-I<gelijkheden in principe gering, waardoor de aandacht vooraluitgaat naar het aanpassen en
"optirnalisereii van bestaande ruimte. Daarbij komt, dat huisvestingeigenlijk om het
produktie-proces heengebouwd is, waarbijdewaarde van machines, installaties en inventarissen een
I
v~,elvoiidv~nde gebouwen is.De toekomstige ruimtebehoefte van grote ondernemingenis van groot belang voor de
bouw- en vastgoedmarkt. Uit de literatuur blijkt dat de bestaandevastgoedvoorraad
steeds meer in de aandacht komt. Het lijkt erop dat ondernemingenzich steeds minder
durven verbinden aan nieuwbouw.Door meer vastgoed te gaan huren of leasen hopen
ze dit probleem op te lossen. Daarbij komt, dat door minderin vastgoed te investeren,
de liquiditeit toeneemt en er ruimte komt voor investeringenin het primair proces. Het
rendement op dergelijke investeringen is meestal hoger danop investeringen in
vast-goed.
De consolidatiefase waarin de meeste ondememingen verkeren, versterkt de
verwach-ting dat de ruimtebehoefte niet verder zal stijgen. Investeringen in vastgoed zijn in de
toekomst waarschijnlijk minder gericht op uitbreiding, maarmeer op behoud van de
be-staande voorraad. In het vooronderzoek is gebleken dat demeeste ondernemingen zich
richten op optimalisatie van het gebruik van de huidige ruimte. De geringe flexibiliteit
van het huidige gebouwenbestand is hierbij een probleem.Vooral bedrijven in de
Nijver-heid zoeken kopers te vinden voor leegstaande panden.Temeer daar de lokaties vaak
zeer sterk het stempel van de onderneming hebben gekregen(soms zelfs ommuurd)
35% 30% -Cl Cl S25% c: Cl ~20% Q. ~15% o Q. :: 10% Ik: 5%
/ /
0% -k::.----r---.::..-..,.---~-,_--'-'-__r--~-_,---'"Grote toename Matiga toename Gelijk Matige afname Grota afname Beleid ruimte behoefte
In de enquête is gevraagd aan te geven wat de toekomstige ruimtebehoefte zal zijn.Op
een 5-puntsschaalverdeling is aangeven welke ruimtebehoefte men verwacht. Het
me-rendeel van de respondenten verwacht geen wijzigingendanwel matige wijzigingen in
de toekomstige ruimtebehoefte. Gemiddeld genomen verwachten bedrijven echter in de
toekomst minder ruimte nodig te hebben,vooral in de sector Nijverheid.In
Dienstver-lening verwacht men lichte toename van de ruimtebehoefte. Substantiële toename van de ruimtebehoefte in de subsectoren:
Kunstmatige garen- en vezelindustrie; Rubber- en kunststofverwerkende
indu-strie;Detailhandel; Luchtvaart;Verzekeringswezen; Zakelijke dienstverlening;
Overigedienstverlening.
Afname van de ruimtebehoefte verwachten de subsectoren::
Aardolie- en aardgaswinning en -exploratie;Voedings- en genotmiddelenindustrie;
Textielindustrie; Chemische industrie;Metaalproduktenindustrie;
Machine-indu-strie; TransportmiddeleninduMachine-indu-strie; Nutsbedrijven; Bouwinstallatiebedrijven;
4.
ORGANISATIE VASTGOEDBEHEER
Strat.g.n
Com petentieniveaus
Grote ondernemingen hebben het Vastgoedbeheer op zeer diverse wijze georganiseerd.
De invalshoek hangt samen met de aard van het primaire proces van de onderneming.
Technischgeoriënteerdebedrijven brengenhet beheer vaak onder bijeen Technische Dienst; dienstverlenendebedrijvennoemen hun beheer-eenheidvaak Facilitaire Dienst. In dit hoofdstukworden dergelijkeverbanden weergegeven.
Rondom de thema's werkwijze,doorberekeningvan kosten eninformatiebehoefte wordt het niveau waarop hetbeheerbinnen grote ondernemingenplaatsvind tbepaald.
Detoetssteenis hierbijhetonderzoek CRE2000 (Joroff e.a., 1993) dat in Amerika ge-startis, en als voornaamste doel heeft het"Strategisch managementvan het vijfde
bedrijfsmiddel,vastgoed" te bevorderen.Vanuit de vakgroep Bouwmanagement& Vast-goedbeheer van de TU-Delftzijn initiatieven genomen,aansluiting te vinden op dit onderzoek, via IDRC-Europe.In mijn afstudeeronderzoek is hierop een voorschot genomen binnen het casus-onderzoek enin de enquête.
In dithoofdstuk is per thema aangegeven opwelk niveauelkthema zichafspeelt,
waarbijafsluitend het gemiddelde niveauis weergegeven.
De competentieniveaus zijnverdeeld in vijfgroepen,met eigen kenmerken:
1.Doener(Taskmaster): Verzorgen de vraag naar ruimtein de organisatienaar behoef-te. Doeners hebben een technische benaderingen richten zichsterk op het uitrusten
van de gebouwen.Zijtrachten op elkevraag zo goed mogelijkte reageren,zonder gehinderdte worden door kostenbesef;de gebruikerszijn niet kostenaansprakelijk.
2.Controller(Controller): Deze'beheersers'richten zichop de vraag van de directie ,de gebouwkostente minimaliseren.Zijwerken analytisch. De afschrijving op het vastgoed wordthierbij door de gebruikers gedragen.Er wordt meer gelet op de kosten, maar er is nog niet erg veel vergelijkingsmateriaal.
3.Handelaar(Dealmaker):Handelarengaan probleem-oplossend te werk om vastgoed-knelpunten zo te
verhelpen dat financi-ele waarde voor de gebruikers ontstaat. Zijtrachten gebouw
-gebruik te standaardi-seren en kijken meer naar de markt voor ondersteuning en vergelijking van pres-taties.Ze worden ge-stuurd door mark
teco-nomische motieven.
4.0ndememer(Intrapeneur):De ondernemer in vastgoed werkt alsof hij een vast-goedbedrijf leidt, en doet voorstellen aan de gebruikers die aansluiten op de werkwijze van concurrenten. Hij werkt plannend en werkt met de markt als hiermee beter zaken kan worden gedaan.De gebruikers betalen marktconforme huur.
5.5trateeg (Business Strategist):In dit stadium is de behoefte aan samenwerking met het topmanagement groot. Er worden strategische beslissingen genomen voor het voortstuwen van de bedrijfsmissie. Bedrijfstaktrends zijn de basis voor het vastgoedbe-leid.Innovatieve gebouw- en lokatiestrategieën, gericht op besparingen, winstgroeien concurrentievoordelen worden geformuleerd en uitgevoerd.De kosten worden door-berekend op basis van gewenst rendement.
In fase 1 van het CRE2000 onderzoek zijn deze niveaus duidelijkgeïdentificeerd. Het model kenmerkt zich doordat het een groei-element kent. Men gaat ervan uit dat beheer-eenheden binnen grote ondernemingen bepaalde fasen doorlopen,startend bij niveau 1 Doener. Elk niveau kenmerkt zich door een bepaalde handelswijze van de beheer-eenheid, ten aanzien van de thema's Werkwijze, Doorberekening van kosten en Informatiegebruik. Kennis,opgedaan in een niveau,wordt meegenomen in een vol-gend niveau.Elk niveau voegt dus een laag toe aan bestaande bekwaamheid.
In het vooronderzoek,via het casus-onderzoek,is een indicatie verkregen van het niveau waarop het beheren in Nederland staat. De meeste beheer-eenheden werken nog als Doener,Controller of Handelaar.Het beheersen van kosten staat centraal in de aandacht. Volgens het vooronderzoek is de blik van de beheerders sterk op het bedrijf zelf gericht, en let men nauwelijks op de bedrijfsomgeving, concurrenten en de vastgoedmarkt.
4.1.
Werkwijze van de Beheerders
"Het motto is: in goede tijden doen wat je kunt, in slechte tijden doen wat je mag." "De grootste uitdaging is:het goede behouden en wat slecht is goed af te stoten. " "Vastgoed is geen hobby:ermoet nu eenmaal een dak boven het proces zijn. "
"Er wordt gewerld vanuit een zogenaamd 'krapte-model'. De voornaamste zorg is,dat elke gehuurde vierkante meter ook daadwerkelijk gebruikt wordt."
",' ,.
Sommige bedrijven werken met een groot beheerteam, en doen alles nog zelf. Het onderhoud, nieuwbouwplannen, klachten e.d.regelt men zelf.Het blijktlang niet altijd eenvoudig dit voor een kostprijs te realiseren die zich verhoudt tot de markt.
Naast de omvang van het beheerteam zijn de namen van beheerafdelingen een indicator van de werkwijze. In de enquête is gevraagd naar de namen van beherende afdelingen en waaraan gerapporteerd wordt. Tenslotte is gevraagd een typering toe te kennen.Om het vakgebied af te kunnen bakenen, konden respondenten aangeven welke taken tot het beheer behoren,en of de taak intern danwel extern verricht wordt.
4.1.1. Omvang beheerteam
Van een hoofdkantoor met 1100 medewerkers is de facilitairedienst teruggebracht van 120
naar55mensen.
Van een bedrijf met 2500 mensen verspreidover meerderekantorenis de dienst
inge-krompen van 100 naar 40.4mensen zijn bezig met Vastgoedbeheer.
"Vroeger was er een eigen organisatie,met timmerlieden,metselaars,dakdekkers,etc.
Ditis nu allemaal uitbesteed".
Uithet vooronderzoek bleekdat veelbedrijven een groot ondersteunend team hebben.
Hetis hierbijmoeilijk aan te geven waar de scheiding tussen Vastgoedbeheer en
overi-ge interne dienstverlening ligt. Daarom is in de enquête overi-gevraagd aan te overi-geven hoeveel medewerkers zich op niet-operationele wijze fulltime bezighoudenmet: het optima-liseren van de exploitatieresultaten van een vastgoedvoorraad,ter optimalisatie van het rendement,door beïnvloeding van visuele, technische en functionele kwaliteit.
1
~~"~~! g!:ipg~m!:i!
~
OiiwgrK~ri
l
Bro n :enquat."H et beherenvan ondernemlng.v.algoed "80 70 60 ~SO .l!! ~40 ~ ~30 20 10 0 0 10 20 30 40 SO 60 Aantal beheermedewerkers
Het blijkt duidelijk dat de omvang van het team dat zich daadwerkelijk met Vastgoedbe-heer bezighoudt, betrekkelijk kleinis. Verhoudingsgewijszijner in de sector
Dienstverlening meer grote teams,terwijl in de sector Nijverheidin 5% van de gevallen geen beheermedewerkers fulltime werkzaam zijn. De sectoren Transport-,opslag- en communicatiebedrijven,Bank- en verzekeringswezen,zakelijke dienstverleningen
Ove-Budget van de beheer-eenheid
"Het operating budget van Vastgoedmanagementisaanzienlijk gedaald.Ditisechter het resultaat van de eigen visie vandevastgoed-unit."
"Ik acht een budget van2 tot 4% van het geïnvesteerde kapitaal normaal;ik krijg dit echter niet."
"Aande drie ton budget werd vroeger ook al sterk getrokken door Produktie. Nu Produktie zelfdebeschikking krijgt over het budget,ben ik bang dat zelfs dit lage budget nog in het primaire proces wordt gestoken, en de gebouwen nog verder in kwaliteit achteruit gaan."
Veruit de meeste Vastgoedbeheerders werken op basis van budgetten.Aan de ene kant
heeft een beheerteam te maken met een eigenaar,aan de andere met gebruikers.De
budgetstructuur werkt nu zo,dat aan de ene kant de eigenaar altijd klaagt dat de
be-heerder teveel geld uitgeeft, terwijl de gebruiker klaagt dat er te weinig gedaan wordt met zijn wensen. Het werken met budgetten lijkt geen vruchtbare uitgangspositie voor
het bereiken van een hoger competentieniveau.Wanneer beheerders risico durven te
dragen en verantwoordelijk zijn voor het rendement op de beheerde vastgoedvoorraad,
bestaan mogelijkheden het vakgebied op een hoger plan te brengen.
De budgetten blijken hoger dan verwacht. Terwijl in de enquête uitgegaan is van
de mogelijkheid dat enkele bedrijven meer dan
f
1,5 miljoen in budget hebben,blijkt±
de helft van de respondenten in deze categorie te vallen.Het zij opgemerkt,dat als
toelichting bij de vraag was vermeld, het budget voor operationele activiteiten niet mee
te rekenen.
l
~gggif vÄri Ä~:Ibi
Pl
~~
t*
~~Qfi~i!:ï. 1
Bron:enquete"Het beherenvenondernemlng.vastgoed"
50 40 4> g'30 c::: 4> 0 :;;20 a.. 10 0 0 500 1000 1500
Tussen het aantal beheer-medewerkers en het budget bestaat een duidelijke relatie.
Hoe meer beheer-medewerkers deel uitmaken van het beheer-team,hoe hoger het
budget. Uit de enquête blijkt,dat zodra het beheer-team in omvang groter is dan 10
personen het budget van de beheer-eenheid meestal meer dan
f
1,5 miljoen is.4.1.2. Hoe heet het beheer-team?
"Het Vastgoedmanagement maakt deel uit van Finance.Onderdelen zijn:Accomodatie (beheer en klantenservice),Informatie-Communicatie,Personeelsdiensten,Technische Dienst,General Assistance, Veiligheid,RecreatielTraining.Vastgoed is onderdeel van Facilify Management."
"Binnen de Interne Dienst onderscheiden we zowel huisvesting als faciliteiten. Onder de Interne Dienst valt: Public Rel.,Repro,Catering, Huisvesting, Postkamer,etc."
"De Vastgoed B.V. is een staf-werkmaatschappij, geeft richtlijnen en verleent ondersteuning vanuit de centrale holding aan de landenholdings en de werkmaatschappijen. Vastgoed helpt met financiering, keuze van lokaties, architectenkeuze en inrichting."
De naam van het beheer-team kan een goede indicatie geven van het voornaamste
aandachtsgebied binnen dat beheer.Uit het vooronderzoek is duidelijk geworden dat de
vogels in het Vastgoedbeheer van zeer diverse pluimage zijn. Om een overzicht te
krijgen van de vigerende namen is in de enquête door open vragen ruimte gegeven,in
kaart te brengen wat de beherende afdeling is,aan welke afdeling gerapporteerd wordt,
en welke overige afdelingen bij beheer betrokken zijn. Uit de enquête blijkt:
De beherende afdeling is meestal Facilitaire of Technische Dienst,Gebouwbeheer,
Algemene Zaken of Interne Dienst. Rapportage vindt meestal plaats aan:Directie
Algemeen;Facility Management;Raad van Bestuur;Financiën of Algemene Zaken.
Wanneer een Facility Management-afdeling beheert,wordt meestal gerapporteerd aan
de Algemene Directie. Dit geldt ook voor Technische Diensten en Algemene Zaken.
Ge-bouwbeheer rapporteert meestal aan de afdeling Facility Management. De afdeling
Interne Dienst rapporteert zowel aan Directie Algemeen als aan Controlling.
Typering van de beheer-eenheid
Een hulpmiddel bij het begrijpen van de organisatie van het Vastgoedbeheer binnen ondernemingen is de typering die bedrijven aan hun organisatie toekennen. De mogelijke typeringen zijn:
Vastgoedbedrijf
De beheer-eenheid heeft de gebouwen in eigendom,geleasd of gehuurd, en
verhuurt deze aan organisatie-onderdelen.Men tracht hierbij voldoende
rende-ment te behalen op het geïnvesteerde vermogen,en is in de gelegenheid
zelfstandig overruimte onder te verhuren of te verkopen.Het vastgoedbedrijf werkt
de beheer-eenheid als hulpdienst
De beheer-eenheid is een kostencentrum.Zij heeft gebouwen in beheer en stelt
deze ter beschikking aan organisatie-onderdelen tegen kostendekkende tarieven.
Overcapaciteit zit verwerkt in het kostentarief. Het kostencentrumis
verantwoor-delijk voor de hoogte van de tarieven en niet voor de hoeveelheid.Het eigendom
of de huurcontracten zijn in de lijnorganisatie ondergebracht.
de beheer-eenheid als adviesbureau
De beheer-eenheid functioneert als profitcentrum. Zij adviseert en ondersteunt op aanvraag organisatie-eenheden over hun huisvesting en dienstverlening. Zij
advi-seert tegen commerciële prijzen.Zij draagt geen verantwoordelijkheid voor kosten
of hoeveelheden.Die verantwoordelijkheid ligt in de lijnorganisatie. De enige
verantwoordelijkheid die ze heeft is de kwaliteit van haar advieswerk zo op peil te
houden en te verkopen dat het adviesbureau rendabel blijft.
de beheer-eenheid als stafafdeling
De beheer-eenheid functioneert als gewone stafafdeling, zoals personeelszaken,
administratie, e.d.De gebouwen zijn formeel in beheer bij de directie.Als
stafaf-deling adviseert de beheer-eenheid de directie op verzoek of ongevraagd. Er is geen doorberekening van vastgoedkosten. De directie is verantwoordelijk voor de hoogte van de kosten en het niveau van de huisvesting.
Uit de enquête blijkt dat de beheer-eenheid vooral als facilitair bedrijf wordt getypeerd.
Hoewel in het vooronderzoek met veel Facility Managers is gesproken, is daaruit toch niet het beeld ontstaan dat men als bedrijf in een bedrijf functioneert. Het is dan ook de vraag of men werkelijk als profitcentrum opereert. In subparagraaf 2.1 van dit hoofdstuk kom ik daar op terug.
Het blijkt dat tussen de typering en de afde-Iingsnaam een zekere re-latie bestaat. Is de afde-lingsnaam bijvoor-beeld Facilitaire Dienst, dan is de typering meestal Facilitair Bedrijf. Ook de afdelingen
Gebouwbe-heer,Interne Dienst en
Kantoordiensten worden vaak getypeerd als Faci-litair Bedrijf. Is de afde-Iingsnaam Vastgoed B.V.,
Onroerend Goed, Beleggingen of Vastgoedmanagement dan kiest men vaak
4.1.3. Takenpakket
"Commercieel beheer is nu actueel omdat ons oude hoofdkantoor leegstaat. "
"Commercieel beheer ligt dichter bij de holding. Het dagelijks beheer ligt decentraal bij de werkmaatschappijen. Omdat de financiële structuur van de holding nogal samenhangt met vastgoed wordt bij de holding ook de financiële administratie m.b.t.vastgoed gevoerd.ff
Uit het vooronderzoek blijkt dat beheerders in bedrijven beperkt strategisch opereren. Uit een eerdere enquête van de TU-Delft onder kantoorgebruikende organisaties blijkt dat 20% van de instellingen een strategisch plan heeft opgesteld. Maar 16% van die plannen is gericht op het onderdeel huisvesting (Vijverberg, 1994).
Onderdelen van Vastgoedbeheer zijn:
Strategisch beheer:het optimaliseren van een vastgoedportefeuille,in relatie tot veranderende huisvestingsbehoefte en de vastgoedmarkt.
Commercieel beheer:het optimaliseren van financiële waarde door optimalisatie van economische levensduur en exploitatie-efficiency.
Financieel-administratief beheer:vastlegging van inkomsten/uitgaven, budgetten/begrotingen, contractbeheer en financiële kengetallen.
Technisch beheer:het in goede technische staat houden door onderhoud en verbetering.
In de enquête kon aangegeven worden welke van de genoemde activiteiten tot het
takenpakket van de beheer-eenheid behoren.In deze subparagraaf is vastgelegd wat
tot het vakgebied behoort, in de hoofdsectoren Nijverheid en Dienstverlening. Het blijkt dat in de sector Nijverheid 72,5% van de bedrijven aangeeft dat de strategi-sche beheertaken tot het werkgebied behoren. In de sector Dienstverlening ligt dit op
83,8%. Met name financieel-strategische taken behoren minder tot het takenpakket van
de beheer-eenheden in de sector Nijverheid.
Slechts 31% van de bedrijven in de sector Nijverheid geeft aan alle strategische taken
te verrichten, terwijl dit in de sector Dienstverlening op 51%ligt.
Het is duidelijk dat bij bedrijven uit de sector Nijverheid Commercieel beheer geen
belangrijke plaats in de activiteiten inneemt. Slechts 40,1% van de bedrijven geeft aan
dat commerciële activiteiten tot het takenpakket behoren,tegenover 68,6% van de
bedrijven uit de sector Dienstverlening. Bijna 30% van de bedrijven uit de Nijverheid geeft aan in het geheel geen commerciële beheertaken te verrichten, tegenover 16% in de sector Dienstverlening. Bijna 25% van de bedrijven in de sector Dienstverlening ver-richt alle commerciële activiteiten, tegenover 3% in de sector Nijverheid.
Het blijkt dat beheer-eenheden uit bedrijven in de sector Nijverheid in bijna 70% van de gevallen financieel-administratieve taken verrichten. Zo'n 90% van de bedrijven in de sector Dienstverlening rekent Financieel-administratief beheer tot het takenpakket.
38% van de bedrijven in de sector Nijverheid verricht alle taken,tegenover 73% in de
sector Dienstverlening.
e Teehnisch ~ s: ~ .a c Fln.• dm. e -e ~ Jcommereieel ~ ~ ~ Strafeglseh Teehnlleh ~ ..ê~ ~ Fln.• dm. .g ~ :0 -[ommercl•• 1 .... Strategileh
In Bijlage 2 is voor elke taak aangegeven in hoeverre de taak tot het werkgebied be-hoort.Uiteraard is de lijst activiteiten niet uitputtend.Hoewel in de enquête ruimtewas gelaten voor het toevoegen van activiteiten, is hier weinig gebruik van gemaakt. Slechts een enkele activiteit is door respondenten toegevoegd, namelijk bij Strategisch Beheer: Strategische aan- en verkoop; Investeringsbeleid.
Er zijn nog meerdere aandachtsgebieden te geven aangaande beheer van onderne-mingsvastgoed. Zo kan Projectmanagement en Ruimtebeheer (Space Management) toegevoegd worden.Ten aanzien van Projectmanagement geldt dat het vaak een te weinig continue activiteit is hier fulltime personeel voor in te zetten.Ruimtebeheer be-hoort mijns inziens vooral tot Facility Management, in relatie tot Commercieel beheer.
Werkwijze vandebeheer-eenheid
In de enquête zijn situatieschetsen opgenomen. Per geschetste situatie kon men
aan-geven of de situatie geheel, deels,of niet van toepassing is op de werkwijze van de
beheer-eenheid. De vooronderstelling is, dat hoe hoger het rangnummer is, des te
hoger het competentieniveau dat voor de gevoerde werkwijze nodig is.
Het kan voorkomen dat meerdere situaties geheel of deels van toepassing zijn (tabel
2).Uit de tabel, en na berekening van het (gecumuleerde) eindniveau voor de
werkwijze, blijkt men meestal als Controller (niveau 2) te werken. Het verstrekken van ruimte tegen zo laag mogelijke kosten staat hierin centraal. Ook de werkwijze van
Handelaar (niveau 3) wordt vaak gevolgd.
Tabel 2 Werkwijze beheer-eenheid
Situatieschets werkwijze
1.Ruimteverstrekken zonder kostenprikkel
2.Ruimte tegen zo laag mogelijke kosten 3.Standaardisering gebouwgebruik
4.Ruimtegebruik afgestemd op concurrentie 5.Afstemmingarbeid/ruimte, strat. voordeel
Van toepassing? Niet Deels 57.0% 34.4% 1.3% 33.6% 24.0% 50.0% 79.4% 15.8% 17.1% 53.4% Geheel 8.6% 65.1% 26.0% 4.8% 29.5%
Zoals uit het voorgaande is op te maken,bestaat de beheer-eenheid gemiddeld
genomen uit minder dan 10 personen,is het budget meestal meer dan
f
1,5 miljoen, isde naam van de afdeling meestal Facilitaire Dienst, rapporteert men meestal aan Directie, typeert men de afdeling meestal als Facilitair Bedrijf, en verricht men vooral
strategische,financieel-administratieve en technische beheertaken.
Er bestaan verschillen tussen de sectoren Nijverheid en Dienstverlening. Het blijkt dat in de sector Nijverheid het beheren toch op wat lager niveau staat dan in de
sector Dienstverlening.In het bijzonder is dit zichtbaar in het takenpakket van de
be-heer-eenheid.Met uitzondering van Technisch beheer worden op alle deelgebieden
minder taken verricht dan binnen Dienstverlening.Dit komt vooral tot uitdrukking bij de
taakgebieden Commercieel- en Financieel-administratief beheer. Het lijkt erop dat de meeste respondenten het redelijk eens zijn met het hun in de enquête voorgelegde
takenpakket. Meestal wordt aangegeven dat de taken binnen het bedrijf verricht
wor-den. Slechts een enkeling had behoefte aanvullingen op het takenpakket te geven.
De meestvoorkomende taken zijn:
• Vaststellen technische normen;
• Vaststellen ruimtenormen;
• Opstellen begrotingen/budgetten;
• Alle Technisch beheer-taken.
4.2.
Doorberekening van kosten
"Juist in deze tijd, waarin bedrijfsonderdelen zich met moeite staande kunnen houden, moet je dan alles doorbelasten?Beterishet,risico naar buiten te brengen,en de uitvoeringzo
veel mogelijk uit te besteden. Korte termijn denkenishet deviesom in sommige gevallen te
kunnen overleven. "
"De kosten per werkplek zijn
f
24.000,--. ""Bij het aanvragen van een bouwvergunning zijn destijds legeskosten van
f
1miljoen aan de gemeente betaald. Zij worden geacht met dat geld constructie-berekeningen uit te voeren. Het geld werd echter gebruikt voor het plaatselijke zwembad: in feite werd de bouwvergun-ning dus puur afgekocht""Omdat nieuwe vestigingen in eerste instantie nog te weinig verdienen,wordt met hen een tienjarig contract afgesloten, dat laag begint maar flink gelhdexeerd is.Zokan men goed ingroeien in een uiteindelijk huumiveau dat na 10 jaar aanvullende investeringen door ons mogelijk maakt Na die 10jaar financieren wij de investeringen, en wordt voor de nieuwe periode de markthuur aangehouden. Deze markthuur ligt dan lager dan de oude, gelhdexeer-de huur."
"Alles wordt bepaald door dekassa."
Zoals uit voorgaande paragraaf blijkt staat kostenminimalisatie centraal. Er bestaan vijf
financiële benaderingen,corresponderend met de competentieniveaus.Het basisniveau
is dat van de Doeners, waarbij niet op de kosten gelet wordt. Het meest vooruitstrevend zijn Strategen die uitgaan van de vastgoed- en kapitaalmarkt, waarbij gebruikers verant-woording afleggen over de werkelijke kosten van hun vastgoed.
Een traditionele verklaring van de wijze waarop ondememingen hun kosten
doorberekenen is de organisatievorm. Mogelijkheden hierin zijn:kostencentrum;
winstcentrum; business-unit; juridisch zelfstandige onderneming.In oplopende volgorde
is de beheer-eenheid in deze organisatievormen risicodragend en zelfstandig.
Het beïnvloeden van de waarde van het vastgoed is het best mogelijk als sprake is van volledig eigendom. Het doel van het vervreemden van de vastgoedeigendommen is in de meeste gevallen het verkrijgen van extra financiële armslag en flexibiliteit. In de Verenigde Staten is volop discussie gaande, welke eigendomsvorm nu eigenlijk de grootste flexibiliteit oplevert. Hoewel het rendement op vastgoed in het algemeen lager is dan op het primaire proces, biedt het eigendom van vastgoed de mogelijkheid geld te lenen. Daarbij komt dat huurcontracten of leasecontracten gewoonlijk een vrij lange looptijd hebben. Uit het vooronderzoek blijkt dat steeds meer ondernemingen vastgoed
willen gaan huren of leasen.Een groot deel van de kosten ligtbij huur enlof lease vast
in het contract.
De doorberekeningswijze is van belang om te kunnen bepalen of
kostenbeheer-sing mogelijk is.Vastgelegd is, op welk competentieniveau de kostendoorberekening
4.2.1
.
Organisatievormen
Binneneen groot adviesbureau heerste vroeger een sterkedoenersmentaliteit. Alles met een zweem van vastgoedwerd ondergebracht in één afdeling Interne Dienst.Met het onder de holding brengen van Vastgoedmanagement, wil men nu de taken duidelijker scheiden. De huisvestingsdiensten worden overgebracht naar het Facilitair Bedrijf. Binnen de holding zal de makelaarsfuncüe (Commercieel Beheer) centraal staan.In verband met deze omschake-ling wilmen ook scheiding leggen tussen gebouwenproces. Kosten voor gebouwen kunnen dan afzonderlijkin rekening worden gebracht,terwijl procesgebonden kosten voorrekening gebruikerzijn. Men wil toe naar een unit alsprofltcentrum.Hiertoe moet op rendementsbasis gewerkt worden. Hiervoor worden ook extern mogelijkheden gezocht. De eigen, grote lokatie.
wordt ontwikkelt, ook voor externe bedrijven die ruimte kunnen huren van Vastgoed. ...
Uiteindelijkzou Vastgoed zelfs verzelfstandigd kunnen worden.
Een ander voorbeeld:Een groot bancair bedrijfheeft de vastgoed-unit verzelfstandigd
tot een B.V.Bijde verzelfstandiging van de facilitaire dienstverleningzijnmarktconforme tarievenafgemeten aan de werkelijke interne kosten. Dit leverde een flink negatief verschil op.Doof het afboeken van dit verschil,is de mogelijkheid ontstaandaadwerkelijk marktconform te beginnen. Kostendekkend werken staat voorop,winst halen hoeft niet. De
business-unitVastgoedmanagement verhuurt aan Lokatiemanagement,die de gebouwen
vervolgens inm2verdeelt en verhuurt aan de afdelingen. Vastgoedmanagement brengt ver-huurderskosten in rekening,Lokaüemanagement voegtinrichtingskosten toe.
Om te kunnen beoordelenof een beheer-eenheid efficiëntwerkt,kan men een
vergelij-kingmaken met de kosten die gemoeid zijn met uitbesteding.Zo wordt de
beheer-eenheid geconfronteerd met concurrentie,hetgeen dwingt tot efficiënte produktie.Is
deze potentiële concurrentieniet voelbaar (monopolie) ,dan kan ditaanleiding zijn tot vrij
ineffi ciënte werkwijzenen een star beleid.
De beheer-eenheid is administratiefin staat eigen opbrengstente genereren.
Deze bestaan uit van andere afdelingen ontvangen vergoedingen voor verrichte
dien-sten.Het bepalen van deinterne prijswaartegen afdelingen in een bedrijf elkaar
belast-enis, zeker bijhuisvestingszaken,soms aanleidingtotdiscussie.Medewerkers van
afdelingenzien de ontwikkelaarsborden langs de snelweg met daarop aangeprezen,
lagere m2-prijzendan de prijs die aan de beheer-eenheid betaald wordt. Voor sommige
geïnterviewde beheerders was dit aanleiding NEPROM-normen voor
oppervlaktebepa-ling toe te gaan passen,omdat hun rrr'-bedraq gebaseerd was op mindervierkante
meters.
Vanuit ondernemingspuntzijn opbrengsten van een beheer-eenheidgeen echte
opbrengsten, maar'interne leveringen' (Blommaert e.a., 1990). Opbrengsten kunnen
slechts ontstaan door leveringe naan derden of doorverkoop aan personen of bedrijven
buiten de onderneming.Het is in deze opzet mogelijk dat de beheer-eenheidwinst
maakt. De dekkingbedraagt dan meer dan de kosten. Dit kan ook veroorzaakt worden
doordat meer dan de kosten in rekening worden gebracht voor de diensten.
In de praktijk heeft het management van een afdeling bevoegdheid binnen
