Aanbodgerichte woonruimteverdeling: Ervaringen met het Delftse model en varianten

·

•

OTB-WERKDOCUMENT

+-'

..c

(.)

co

~ "'C ~ Q)

>

ca

~

I-

.-o

ê

I-

Q)

:J~

::>

c

I-

Q) I -

c

I-

Q)

00 Ol

Z

c

00=0

~

.-w

Q)

o

a.

NO

a::

:::l

w

co

o

Q)

Z

~

AANBODGERICHTE WOONRUIMTEVERDELING

ervaringen met het Delftse model en varianten

Redactie:

H. Priemus

l.S. Smid

<§ <§ <§ <§ <§

§

§

@)

®

96-06

AANBODGERICHTE WOONRUIMTEVERDELING

ervaringen met het Delftse model en varianten

Bibliotheek TU Delft

111111111111

8509

OTB-WERKDOCUMENT

Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft

AANBODGERICHTE WOONRUIMTEVERDELING

ervaringen met het Delftse model en varianten

Redactie: H. Priemus l.S. Smid Bijdragen: W.H. Reedijk M.M. Glaser C.J. de Vreede P.C.M. Huigsloot M. Verbaan A.1. Duivenvoorde J.G.R.M. Paardekoper J.P.J. Singelenberg C.W.J. Kruidenberg

De OTB-werkdocumenten worden uitgegeven door de:

Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1 2628 eN Delft tel. (015) 278 32 54 In opdracht van: Onderzoeksinstituut OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft

CIP-GEGEVENS KONINKLUKE BffiLlOTHEEK DEN HAAG

Aanbodgerichte

Aanbodgerichte woonruimteverdeling : ervaringen met het Delftse model en varianten / red.: H. Priemus, I. S. Smid ; bijdragen: W. H. Reedijk .. . [et al.]. -Delft : Delftse Universitaire Pers. - lil. - (OTB-werkdocument, ISSN 1385-1187 ; 96-06)

ISBN 90-407-1329-4 NUGI 655

Trefw.: woningtoewijzing / huurwoningen / sociale woningbouw.

No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher, Delft University

INHOUD

1 INLEIDING... . .. . ... . ... . . ... .. . . ... . .. . . .. 1

2 PLUSSEN EN MINNEN VAN HET AANBODMODEL EN HET TRADITIONELE MODEL; ZIN EN ONZIN VAN TUSSENVORMEN .. 5

W.H. Reedijk, Nationale Woningraad, hoofd afdeling Onderzoek en Ontwikkeling 2.1 Het perfecte aanbodmodel . .. .... ... ... . .. .. .. .. . . 5

2.2 Inschrijving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

2.3 Urgenten . . . .. . . .. . ... . ... . . ... . 7

2.4 Kwetsbare wijken .. .. . . ... . . .. . . 8

2.5 Doorstroming . . . .. . . .. .... . 8

2.6 Traditionele modellen en maatwerk . . . .. . . .. 9

2.7 Zin en onzin van tussenvormen .... . . . . . . . . . . . . . . . . .. 10

2.8 Naar een klantgerichte woonruimteverdeling .... .. .. . . 11

3 KANTTEKENINGEN OP HET AANBODMODEL VANUIT LEIDEN . . 13

mw. M.M. Glaser, directeur Woningbouwvereniging Ons Doel, Leiden 3.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

3.2 Leiden - feiten en cijfers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

3.3 Uitgangspunten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 14 3.4 Labeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 14 3.5 Taakverdeling en prestatie-afspraken . . . . . . . . . . . . 15 3.6 De eerste evaluatie in 1994 . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 15 3.7 Latere cijfers . . . .. .. . . . .. . .. . ... .. . . . . 16 3.8 Starters en allochtonen . . ... ... .. .. . . .. .. .. ... . . 16 3.9 Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 3.10 De situatie nu: impasse . . . . . . . . . . . . . . . .. 18 3.11 Praktische oplossingen ... ... .. ... ... . .. . . .. .. . 19 3.12 Bezuinigingsmaatregelen. . . . . . . . . . . . . . . . .. 20 3.13 Regionale solidariteit . .. ... .... . . .. . . 20 3.14 Conclusie . .. . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

4 DE EERSTE ERVARINGEN MET REGIONALE VARIANTEN VAN

HET AANBODMODEL: GEWEST GOOI- EN VECHTSTREEK . . . .. 23

C.J. de Vreede, gemeente Huizen 4.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

4.2 De kengetallen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

4.3 Het historisch overzicht . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

4.4 Ervaringen met het aanbodmodel Gooi- en Vechtstreek . . . . . . .. 26

4.5 Tot slot . . . .. ... . . .... . ... .. . 31

5 MINDERHEDEN AAN BOD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 33

dr. P.C.M. Huigsloot, directeur Cebeon b.v. 5.1 Introductie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

5.2 Slaagkans etnische minderheden: in totaliteit evenredig; voor starters meer en voor doorstromers minder dan evenredig . . . . . . . . . .. 34

5.3 Betekenis sturingselementen: volgordecriteria, passendheidscriteria en labeling . . ... . . .. . . .. . . 35

5 .4 Kwalitatieve verschillen en vormen van compensatie . . . 36

5.5 Aanbodmodellen vormen niet een automatisch tegenwicht voor concen-tratie en segregatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 37

5.6 Aanbodmodellen als samenhangend stelsel van bouwstenen ... . . 38

6 EFFECTEN VAN HET AANBODMODEL OP DE POSITIE VAN URGENTEN .. ... . . .. . . 39

M. Verbaan, gemeente Delft, dienst Stadsontwikkeling 6.1 Voorgeschiedenis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 39

6.2 Procedure van aanvraag. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 40

6.3 Werking van het aanbodmodel .. . . 43

6.4 Te verwachten aantal urgenties . . . . .. .... . . 43

6.5 Evaluaties urgenten . . . .. . ... 43

6.6 Regio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 47

6.7 Aandachtspunten. . . . . . . . . . . . . . .. 47

7 HOE RECHTVAARDIG IS HET PUNTENCRITERIUM OM WONINGZOEKENDEN TE RANGORDENEN? ... . . 49

A.1. Duivenvoorde, gemeente Deventer 7.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

7.2 Hoe verder? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

7.3 Uitkomst .. ... . . .. . . 51

7.4 De belangrijkste conclusies tot nu toe . . . .. . . ... . .. . 53

8 LEIDT HET AANBODMODEL TOT BEPERKING VAN DE HUURDERVING OF JUIST TOT EEN VERHOGING VAN DELEEGSTAND? . . . .. .. .. . . . .. . .. . . .. 57

ir. J.G.R.M. Paardekooper, directeur a.i. Woningbouwvereniging

9 WILLEN WE DE DOORSTROMING NOG STUREN?

Het sturen van de stromen in een open aanbodmodel . . . . . . . . . .. 59

drs. J.P.J. Singelenberg, Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, hoofd experimentenprogramma 9.1 De zegetocht van het Delftse model . . . .. . .. .. 59

9.2 Elementaire natuurkunde: hoe minder schotten, hoe meer doorstroming . . . .. . .. . . .. ... . .. .. 59

9.3 De kruistocht tegen de scheefheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

9.4 Een open verbinding tussen vraag en aanbod . . . .. 61

9.5

Het segregatie-spook . . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . 61

9.6 Klinische afstandelijkheid gewenst . . .. . . .. .. . . 62

10 DRAAGT AFSCHAFFING VAN HET LABEL DOORSTROMER! STARTER BU AAN BEVORDERING VAN DE DOORSTROMING? 65 mr. C.W.J. Kruidenberg, directeur Woonservice Utrecht 10.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

10.2 Het regionale systeem Utrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

10.3 Sturing binnen het aanbodmodel . . . .. . . .. 66

10.4 Labeling en doorstroming . . . .. .. . . .. . . 67

10.5 Varianten na afschaffing van de labeling . . . .. . . . .. .. . 68

1

INLEIDING

H. Priemus en l.s. Smid, Onderzoeksinstituut OTB

Sinds een aantal jaren organiseren gemeenten en woningcorporaties de woonruimte-verdeling door regelmatig in een huis-aan-huis verspreide krant het vrijkomende aanbod te publiceren. Daarop kunnen woningzoekenden reageren door een bon in te sturen. Op grond van objectieve criteria, zoals bewoningsduur en leeftijd van de kandidaten, wordt bepaald wie de woning toegewezen krijgt. Het initiatief ligt bij de woningzoekende. Deze aanpak wordt het aanbodmodel genoemd, door de gemeente Delft als eerste toegepast en daarom ook wel het 'Delftse model' genoemd.

De verbreiding van het Delftse model verloopt snel. Op 1 juli 1995 hadden zo'n 140 gemeenten het aanbodmodel ingevoerd of daartoe een beslissing genomen. Daarnaast is men zich in een groot aantal gemeenten nog aan het beraden.

In dit OTB-werkdocument is het verslag opgenomen van de studiedag 'Aanbodge-richte woonruimteverdeling, ervaringen met het Delftse model en varianten' op 22 februari 1996. Tijdens deze studiedag zijn de eerste resultaten gepresenteerd van een enquête die voorafgaand aan de studiedag is uitgevoerd. De enquête had tot doel te inventariseren welke varianten op het Delftse model worden toegepast en in welke aantallen, welke kenmerken de toegepaste modellen hebben en in hoeverre de aanbodmodellen voldoen aan de verwachtingen. De uitkomsten van dit onderzoek zijn gepubliceerd in Aanbodmodellen geïnventariseerd, een landelijke studie naar de vormen van marktgerichte woonruimteverdeling en ervaringen van de verdelers, van

J. Kullberg, Delft (Delftse Universitaire Pers).

Reedijk (hoofdstuk 2) stelt in zijn bijdrage dat het Delftse model niet het ideale model voor de woonruimteverdeling is. In Nederland is bij het aanbieden van woningen in de sociale-huursector geen sprake van een vrije marktwerking; daardoor zijn vormen van verdeling nodig. Het Delftse model is ook zo'n vorm. Iedere manier van verdelen heeft voor- en nadelen. Achtereenvolgens behandelt hij de plussen en minnen van inschrijving, aparte behandeling van urgenten, aparte behandeling van kwetsbare wijken, bevordering van doorstroming en de traditionele wijze van woonruimteverdelen.

De gemeente Leiden is in 1993 gestart met het marktgericht verdelen van de woonruimte. Al snel na de start bleek dat dit systeem een aantal onvoorziene problemen opleverde, zoals starters die geen woning konden vinden, veel foutieve bonnen en hoge kosten. Inmiddels heeft de gemeente Leiden het systeem op· een aantal punten aangepast aan de situatie ter plaatse. Mevrouw GIaser (hoofdstuk 3) beschrijft het Leidse systeem.

Sinds juli 1994 is het Delftse model ook ingevoerd in een regionaal woonruimtever-delingsmodel. Gewest Gooi en Vechtstreek beet het spits af. Ook hier is het model toegesneden op de eisen die de woningmarkt stelde. In hoofdstuk 4 zet De Vreede uiteen hoe het regionale verdelingsmodel tot stand is gekomen en wat de eerste ervaringen hiermee zijn.

Het middagprogramma van de studiedag viel uiteen in twee parallelsessies. In parallelsessie A stond de vraag centraal of migranten, urgenten en andere woning-zoekenden op een rechtvaardige manier gehuisvest worden. In hoofdstuk 5 komt het effect van het aanbodmodel op de positie van migranten aan bod. Kernvraag bij de bijdrage van Huigsloot is of het aanbodmodel al dan niet een concentrerende werking heeft.

In Delft is het aanbodmodel het eerst ingevoerd. Hier gaf het aantal urgenten een verstorende werking op de doorzichtigheid van het model. Het aanbodmodel is op dit punt aangepast. Verbaan (hoofdstuk 6) zet uiteen hoe de gemeente Delft urgent woningzoekenden behandelt.

In Deventer was het traditionele woonruimteverdelingssysteem aan zoveel regels onderworpen dat woningzoekenden het zicht op de toewijzing verloren. Deventer wilde door het invoeren van een aanbodmodel de woonruimteverdeling weer inzichtelijk maken. In Deventer is gekozen voor een aanbodmodel waarbij ook gebruik wordt gemaakt van een bestand van inschrijvingen als woningzoekenden. Gegevens uit dit bestand zijn van belang voor onder meer de nieuwbouwproduktie en de wijkaanpak. In hoofdstuk 7 licht Duivenvoorde de Deventerse variant toe.

In parallelsessie B stond de doelmatigheid van het aanbodmodel centraal. Paardeko-per (hoofdstuk 8) zoekt antwoord op de vraag of het model leidt tot een bePaardeko-perking van de huurderving of juist tot een verhoging van de leegstand. Een ander doelma-tigheidsaspect is de bevordering van de doorstroming. In hoofdstuk 9 licht Singelen-berg de ervaringen van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting toe. Tot slot geeft Kruidenberg (hoofdstuk 10) de ervaringen in Utrecht met het labelen van speci-fieke groepen weer. Hij gaat uit van de stelling dat het instellen van woningen voor specifieke groepen (starters, doorstromers, senioren) de doorstroming belemmert. Duidelijk wordt dat het Delftse model ten opzichte van klassieke modellen voordelen heeft: het maakt voor woningzoekenden de markt doorzichtiger en doet een beroep op de zelfredzaamheid van gegadigden. In de praktijk komen vele varianten voor: van algemeen werkende systemen zonder schotten en labeling tot sterk

gesegmen-teerde systemen met vele compartimenten. Regionalisering van aanbod gerichte woonruimteverdelingssystemen roept nieuwe vragen op en schept nieuwe kansen. Nog maar zelden wordt de marktinformatie die het werken met zo'n systeem oplevert, systematisch gebruikt als basis voor strategisch voorraadbeleid (huuraan-passing, verkoop/aankoop, herpositionering, verbetering, etc.). De aanbodgerichte woonruimteverdelingssystemen zijn zeker nog niet uitontwikkeld.

2

PLUSSEN EN MINNEN V AN HET

AANBODMO-DEL EN HET TRADITIONELE MOAANBODMO-DEL; ZIN EN

ONZIN V AN TUSSENVORMEN

W.H. Reedijk, Nationale Woningraad, hoofd afdeling Onderzoek en Ontwikkeling

'2.1 Het perfecte aanbodmodel

Het perfecte aanbodmodel van woonruimte is m.i. niet het zogenaamde Delftse model, hoe trots onze gastheer daar natuurlijk ook op is, maar de werkwijze die gehanteerd wordt door de Nederlandse Vereniging van Makelaars. Makelaars doen precies datgene wat men van een perfect aanbodmodel mag verwachten: zij bieden aan. Niet meer en niet minder. Zij bieden aan tegen een vraagprijs en degene die als eerste bereid is die prijs te betalen, dan wel degene die de verkopende partij als eerste weet te overtuigen dat een iets lager bedrag ook tot een mooie deal leidt, is spekkoper. In dat proces tussen koper en verkoper vindt in principe geen enkele interventie plaats. Er zijn geen andere regels dan die van algemeen burgerlijk recht. Ik ga dan even voorbij aan de interventie van de overheid, die het nodig vindt om degenen met een hoog inkomen door middel van fiscale maatregelen in een nog gunstiger onderhandelingspositie te brengen dan waarin men op grond van dat hoge inkomen al verkeert.

In de sociale huursector is zo'n volledig vrije marktwerking ondenkbaar. Doordat de prijs van sociale huurwoningen kunstmatig laag wordt gehouden, in het verleden door overheidssubsidies, nu in toenemende mate door eigen bijdragen van de woningcorporaties, is het nodig om te sturen bij het beschikbaar stellen van die kunstmatig betaalbaar gehouden woonruimte. De subsidies dan wel de door woning-corporaties ingezette middelen moeten immers ten goede komen aan degenen die door hun inkomen of anderszins niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Bovendien is het op grond van de Huisvestingswet mogelijk om lokaal ook regels te stellen aan het verhuren of verkopen van andere schaarse goedkope woonruimte, buiten de corporatiesector. Die principes gelden van Delft tot Enschede en van

Groningen tot Terneuzen.

Mijn stelling is dan ook dat we in Nederland alléén maar tussenmodellen kennen, inclusief het Delftse voorbeeld. Ook in Delft wordt een te verhuren woning niet weggegeven aan de meest biedende, of aan de eerste de beste die bereid is de huurprijs te betalen, zoals dat in een perfect aanbodmodel het geval zou zijn. Er zijn

regels om te bepalen wie gezien zijn inkomen in aanmerking komt voor een goedko

-pe woning, er zijn regels om de passendheid van een woning te bepalen en er zijn regels om daarbinnen een volgorde te kunnen aangeven; kortom we spreken van regels om tot een evenwichtige en rechtvaardige verdeling te komen.

Naast distributiemodellen zijn er dus op zijn best alleen nog geclausuleerde aanbod-modellen in omloop. Ik zeg dat met nadruk omdat dat besef de richtingenstrijd die onder huisvesters wel eens lijkt te zijn losgebarsten over de voors en tegens van de modellen toch enigszins nuanceert.

De vraagstelling zou dan ook moeten luiden: welke methoden zijn er om de voorde-len van een vrije marktwerking in de huursector optimaal te combineren met de sturing die noodzakelijk is om de ingezette middelen op een rechtvaardige manier aan de doelgroepen van beleid ten goede te laten komen en in het algemeen schaarse goedkope woonruimte voor die doelgroepen beschikbaar te krijgen? Welke tussen-vormen zijn er nu eigenlijk in omloop? Ik wil er een aantal met u doornemen.

2.2 Inschrijving

Uitgaande van het geclausuleerde aanbodmodel kom ik allereerst op de variant waarbij het aanbieden van de woonruimte gecombineerd wordt met een vorm van inschrijving als woningzoekende. Deze variant wordt vrij veel toegepast, dus hij verdient het zeker om serieus te worden beschouwd.

Inschrijving: krijgen we daarmee toch weer van die ellendige wachtlijsten? Ja en nee. Er zijn twee redenen, die onafhankelijk van elkaar kunnen gelden, om te kiezen voor een vorm van inschrijving binnen het aanbodmodel.

De eerste, en die benadert inderdaad de gedachte van de oude wachtlijst, is een keuze in de systematiek van toewijzing. Waar meer kandidaten voor dezelfde woning opteren moeten er objectieve regels zijn om een volgorde te bepalen, als wij vinden dat de regel 'wie het eerst komt, het eerst maalt' niet rechtvaardig is. Er wordt nogal eens voor gekozen om bij doorstromers de woonduur als onderscheidend criterium te hanteren en bij starters voor de leeftijd te kiezen. Daar zijn echter ook bezwaren tegen, met name tegen die leeftijdsdiscriminatie bij de starters. Is iemand die op 25-jarige leeftijd besluit de ouderlijke villa maar eens te verlaten urgenter dan iemand die al vanaf zijn 18e jaar aan het zoeken is en op zijn 22-ste nog geen zelfstandige woonruimte heeft bemachtigd? Om maar eens een voorbeeld te noemen. In sommige woningmarkten kan het ertoe leiden dat jongere starters vrijwel altijd weggedrukt worden door oudere starters, ongeacht de tijd dat zij actief aan het zoeken zijn.

Om dit te ondervangen kan de voorrang worden bepaald door de tijd dat iemand al naar andere woonruimte zoekt. En dit kan het eenvoudigst door een registratie als woningzoekende te laten plaatsvinden. De registratie leidt niet tot bemiddeling, maar bepaalt wel de rangorde van kandidaten die zelf reageren op een aangeboden woning.

De tweede overweging voor registratie is gericht op monitoring van het proces.

Door middel van registratie is er informatie over de potentiële vraag, maar boven-dien is er zicht op of bepaalde groepen buiten de boot dreigen te vallen of slechter dan gemiddeld aan bod komen. En dat is niet alleen van belang in een overgangsfase om twijfelaars over de streep te krijgen. Het is cruciale informatie om blijvend de werking van de markt te kunnen volgen en vooral de positie van speciale doelgroe-pen daarin.

Zijn er aan de andere kant nadelen verbonden aan het hanteren van de inschrijving?

Het enige serieuze argument dat ik ken, buiten de kosten, is dat het hanteren van de inschrijvingsduur als volgordecriterium verlammend kan werken op de actieve opstelling van woningzoekenden. Men stelt zich passief op tot er een reële kans is dat het reageren op aanbiedingen ook werkelijk iets gaat opleveren. Ik vraag mij echter af of dat een nadeel, of juist een voordeel is van het inschrijfsysteem. Niemand is er toch op uit om woningzoekenden tot in feite nutteloze acties aan te zetten?

2.3 Urgenten

Een andere variant op het aanbodmodel is de werkwijze waarbij een deel van de woningzoekenden apart behandeld wordt. Het gaat dan meestal om de mensen met een sociale of maatschappelijke urgentie of om bijvoorbeeld statushouders.

De aparte behandeling kan eruit bestaan dat men in een bepaalde situatie een absolute of relatieve voorrang krijgt als men reageert op een passende aangeboden woning. Hoeveel zo'n voorkeursbehandeling precies oplevert en voor welke woningen deze geldt is van plaats tot plaats verschillend.

In de regel gaat men ervan uit dat een urgentiebehandeling slechts tot passende huisvesting moet leiden en geen sprong in de wooncarrière mag beteken. Deze urgentiebehandeling past nog binnen het (geclausuleerde) aanbodm:ödel.

Een nog verdergaande variant is die waarin urgenten of althans een deel van hen,

actief bemiddeld worden. Zij vallen dus in feite buiten het aanbodmodel; een deel van de voorraad wordt speciaal voor hen gereserveerd en daarop wordt een distribu-tiesysteem toegepast.

Het nadeel van die werkwijze is dat door dat deel van de voorraad niet hetzelfde inzicht wordt geboden als voor de woningen die via het aanbodmodel toegewezen worden. Dat kan natuurlijk negatieve reacties oproepen bij de overige woningzoe-kenden die het gevoel kunnen krijgen dat er zaken buiten de openbaarheid worden geregeld. In feite is de behandeling van urgenten hier niet anders dan in distributie-modellen altijd al gebeurde en ongetwijfeld gebeurt het net zo zorgvuldig. Maar kennelijk werkt het zo dat woningzoekenden die eenmaal aan het aanbodmodel gewend zijn, niet meer terug willen. En dat is op zich een pluspunt van het aanbod-model.

2.4 Kwetsbare wijken

De derde variant op het aanbodmodel maakt geen uitzondering voor bepaalde woningzoekenden, maar doet dat voor een deel van de woningvoorraad. Zo kan bij voorbeeld voor bepaalde kwetsbare wijken of complexen de woonruimteverdeling, al dan niet tijdelijk, anders plaatsvinden dan via het aanbodmodel. We hebben het dan in feite over de klassieke tegenstelling aanbodmodel versus gerichte inplaatsing. De achterliggende gedachte is dat de bevolkingssamenstelling van een wijk of complex onevenwichtig is en dat dat samen met andere zwakke factoren tot een vervalproces heeft geleid of dreigt te leiden. De 'inplaatsers' verwachten dat toepassing van het aanbodmodel slechts die nieuwe bewoners aantrekt die zich weinig gelegen laten liggen aan de slechte omstandigheden. Die nieuwe bewoners zouden daardoor het vervalproces alleen maar versterken. Door middel van gerichte inplaatsing hopen zij nieuwe bewoners te selecteren die een positieve bijdrage aan het woonklimaat kunnen leveren.

De aanhangers van het aanbodmodel verwachten daarentegen juist dat woningzoe-kenden die een positieve keuze voor iets maken zich daar ook sneller voor zullen inzetten.

Hoewel het hier lijkt op een richtingenstrijd, die ook nog eens gevoed wordt door ideologische overwegingen, zijn er in de praktijk vooral werkbare oplossingen gevonden. De meest gangbare is om daar waar een zorgvuldige inplaatsing gewenst is een toetsingsgesprek aan te gaan met de woningzoekende die volgens de geldende regels van het aanbodmodel als eerste in aanmerking komt voor de betreffende woning. In zo'n gesprek kan aanvullende informatie worden gegeven over de zwakke kanten van de woonomgeving. Bij twijfel of met deze woning en deze woningzoekende wel een verantwoorde koppeling tot stand wordt gebracht kan dan eventueel een alternatief worden aangeboden. Van belang is natuurlijk dat de woningzoekende in zo'n situatie uiteindelijk zelf de beslissing neemt. Voorzover mij bekend is daarover nergens discussie.

2.5 Doorstroming

De laatste variant van het aanbodmodel die ik wil behandelen betreft de situatie waarin maatregelen zijn opgenomen om doorstroming te bevorderen. Bij deze vorm zijn er niet alleen regels om een rechtvaardige en passende woningtoewijzing tot stand te brengen. Er zijn ook regels om een ander beleidsdoel te realiseren, namelijk het stimuleren dat goedkope woonruimte beschikbaar komt voor die mensen die daarop zijn aangewezen. Dat kan door mensen die relatief goedkoop wonen terwijl hun inkomen een duurdere woning mogelijk maakt, te stimuleren om die stap ook daadwerkelijk te zetten. Zeker wanneer met één verhuizing een hele keten van verhuizingen op gang komt, heeft dat positieve effecten op de beschikbaarheid van goedkope woningen en op het beslag op huursubsidiemiddelen.

Overigens blijkt in de praktijk het op gang brengen van verhuisketens nogal eens tegen te vallen. Voorzover de duurdere woningen waarmee de keten begint onder de

werking van de woonruimteverdeling vallen, kan doorstroming gestimuleerd worden door in te breken in de werking van het aanbodmodel. Voor deze doorstromers geldt dan hetzelfde als voor urgenten: zij krijgen een absolute of relatieve voorrang ten opzichte van anderen die reageren op het aanbod.

De bezwaren tegen deze variant liggen dan ook weer in dezelfde sfeer. De inzichte-lijkheid en controleerbaarheid van het systeem nemen af en daarmee vermindert de legitimiteit in de ogen van de woningzoekenden.

2.6 Traditionele modellen en maatwerk

Tot zover de varianten op de aanbodmodellen. Intussen hebben degenen die meer zien in de traditionele modellen ook niet stil gezeten. Ook daar is de tendens om de klant centraal te stellen en diens keuzevrijheid te vergroten duidelijk aanwezig. Het leveren van maatwerk is daar het kernbegrip bij de pogingen tot vernieuwing. Persoonlijk contact en het meedenken met de klant zijn de sterke punten van deze benadering.

Wat vaak als nadeel van de traditionele systemen wordt aangemerkt, namelijk dat de woningzoekende tot passief afwachten wordt gedwongen, kan ook tot een voordeel worden omgebouwd. De klant hoeft niet elke keer verwoede pogingen te doen om zich voor een woning aan te melden om vervolgens gedesillusioneerd te ontdekken dat het ook deze keer weer niet lukt. Bij de maatwerkbenadering wordt er bij de inschrijving als woningzoekende een gesprek over de woonwensen gehouden en wordt er een zoekprofiel opgesteld. Niet de klant, maar de woonruimteverdeler en bij voorkeur diens geautomatiseerde systeem houdt bij wanneer er een woning beschikbaar komt die én aan het zoekprofiel voldoet én waarvoor de klant gezien diens omstandigheden in aanmerking komt. Dezelfde opties als in het aanbodmodel kunnen hier ook toegepast worden. Voorrang op grond van wOCinduur, leeftijd, of inschrijvingsduur is mogelijk. Extra urgentie kan gehonoreerd worden. Doorstro-ming kan gestimuleerd worden. In feite kan hetzelfde proces van aanbieden uitge-voerd worden, dat ook in het aanbodmodel plaatsvindt. Alleen gebeurt het hier eerst in de computer om te bezien of de woningzoekende wel voor de betreffende woning in aanmerking komt. Pas dan wordt hij er lekker mee gemaakt.

Toch zijn er natuurlijk verschillen die voor- en nadelen opleveren. Het belangrijkste lijkt mij dat de woningzoekende niet of nauwelijks in staat wordt gesteld om aan de hand van het feitelijke aanbod zijn zoekprofiel bij te stellen. Het is hier weliswaar niet onmogelijk, maar daarvoor moeten dan wel voorzieningen worden getroffen. In het aanbodmodel gebeurt dat eigenlijk vanzelf.

Een ander punt is dat er in het aanbodmodel in de regel geen sancties staan op niet reageren op een aanbod door de woningzoekende. In de traditionele modellen zijn er in de regel wel sancties op weigeringen. Het is de vraag of dat zich wel verhoudt met een maatwerkbenadering .

Een ander nadeel is dat de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van zo'n model voor woningzoekenden veel beperkter is dan van een aanbodmodel.

Uiteraard kan door middel van rapportages een volledige verantwoording over de gevolgde werkwijze worden gegeven. Dergelijke rapportages zijn echter vooral van belang voor een goed toezicht en van minder betekenis voor inzicht bij de consu-ment.

Een voordeel dat daartegenover staat, is dat hier professionele deskundigheid kan worden ingezet om maatwerk te leveren. In de eerste plaats om een geschikte woning te vinden, maar zeker ook om de koppeling met de woonomgeving zo goed mogelijk te laten zijn. De traditionele modellen verhouden zich over het algemeen veel beter met vormen van inplaatsingsbeleid.

2.7 Zin en onzin van tussenvormen

U heeft mij gevraagd om iets te zeggen over zin en onzin van tussenvormen. In mijn beschrijving van de diverse tussenvormen is misschien wel ergens een waardeoordeel geslopen, maar kwalificaties als zinnig en onzinnig heeft u mij niet horen gebruiken. Ik zal dat ook niet doen.

Mijn conclusie is namelijk dat vrijwel alle varianten die worden toegepast een zekere logica kennen als ze worden bezien binnen de lokale of regionale context. Wat dat betreft gelden nog steeds de woorden van Mao Tse Toeng: 'Laat duizend bloemen bloeien'. En er is nu bepaald geen reden om een culturele revolutie te starten en alles wat boven het maaiveld uitsteekt de kop af te hakken.

De grote verdienste van de discussie Over aanbodmodellen of marktgerichte verde-lingsmodellen is namelijk niet dat er één juist model uit te distilleren valt. Het grote voordeel zit in het groeiende besef dat de klant een veel centralere positie moet innemen. Klanten van woningcorporaties moeten niet alleen aan een dak boven hun hoofd worden geholpen. Zij moeten daarbij ook maximale keuzevrijheid hebben en met dezelfde egards worden behandeld als de makelaars dat doet met hun klanten in hun aanbodmodel. Minstens! Noemt u maar eens één goede reden waarom dat niet zo zou zijn.

Toekomstige modellen op het gebied van de woonruimteverdeling zullen dan ook waarschijnlijk niet zozeer liggen in het verder uitdiepen van de richtingenstrijd tussen aanbodmodellen en traditionele modellen. De opsomming die ik heb gegeven laat zien dat er een aantal beleidsmatige keuzen is die in elke lokale of regionale context opnieuw gemaakt moeten worden en waarin de marktverhoudingen van doorslaggevende betekenis zijn. In een krappe woningmarkt zullen sommige van die keuzen heel anders uitvallen dan in een ruime markt.

Zo zullen aan de inzichtelijkheid van het systeem in een krappe markt veel hogere eisen worden gesteld dan in een ruime markt, omdat de belangen van woningzoeken-den er nu eenmaal groter zijn.

Een woningmarkt met welmg goedkope scheefheid heeft niet zoveel belang bij doorstromingsbevorderende maatregelen.

In een ruime markt met betrekkelijk weinig starters is de discussie of op leeftijd of op inschrijvingsduur moet worden geselecteerd wellicht minder van belang.

In gebieden waar de leefbaarheid niet onder druk staat zal de discussie over inplaat-singsbeleid ook niet in alle hevigheid worden gevoerd.

En zo zijn er waarschijnlijk nog tientallen lokaal of regionaal geldende overwegingen te noemen die ik hier niet eens kan bedenken.

Langs dergelijke lijnen zullen de keuzes gemaakt worden en als de regionalisering nog wat doorzet hebben we over een aantal jaren enkele tientallen woonruimteverde-lirigsmodellen die elkaar op hoofdlijnen niet zoveel ontlopen maar waarin dit soort verschillende accenten zichtbaar zijn.

2.8 Naar een klantgerichte woonruimteverdeling

De volgende stap die we moeten zetten, is het nog veel klantgerichter maken van de woonruimteverdeling door op nog veel grotere schaal gebruik te gaan maken van de moderne automatiserings- en communicatietechnieken.

Misschien verbaas ik u als ik zeg dat het nog veel klantgerichter moet, maar zelfs de meest vernieuwende aanbodmodellen zijn volgens mij nog niet van deze tijd. Als ik in mijn woonplaats het lokale blad lees waarin zowel de makelaars als de woningcor-poraties adverteren, dan valt me iets op.

De makelaars bieden woningen te koop aan, meestal met een foto en met infonnatie over die woning, over de indeling, over de verschillende gebruiksruimten, over de architectuur, de omgeving, de zonligging, de tuin, de sfeer, etc. Kortom zij geven die infonnatie die voor een toekomstige bewoner van belang is, infonnatie waar mensen hun keuzen op baseren. De woningcorporaties bieden daarentegen een tekstblok aan dat voor de helft bestaat uit het adres, het aaIltal kamers en de huurprijs. De andere helft van de tekst bestaat uit de regels om voor die woning in aanmerking te komen. Het lijkt wel of zij voornamelijk regels verkopen.

Ik ben ervan overtuigd dat het anders kan. In de automatiseringsprocessen bij woningcorporaties zijn de afgelopen tijd ook bij de woonruimteverdeling grote stappen gezet. De beleidsmatige keuzen die ik behandeld heb die zich vertalen in verschillende aanbiedingsprocedures zijn stuk voor stuk onder te brengen in geauto-matiseerde gegevensverwerking. Vervolgens levert dat niet alleen de noodzakelijke managementinfonnatie maar kan er ook gebruik worden gemaakt van moderne communicatietechnieken die woningzoekenden een veel beter zicht op de mogelijkhe-den biemogelijkhe-den dan tot nu toe ooit mogelijk was.

De NWR heeft met de dochterondernemingen NCCW en CASA een sterke uitgangs-positie om dergelijke nieuwe ontwikkelingen op het gebied van de woonruimteverde

-ling aan te kunnen. Wij kunnen daardoor zowel via een mainframe als via een stand alone concept de woningcorporaties bedienen.

Maatwerk in welke vonn dan ook wordt daannee niet alleen goed mogelijk, maar eigenlijk vanzelfsprekend.

3

KANTTEKENINGEN OP HET AANBODMODEL

V ANUIT LEIDEN

mw. M.M. Glaser, directeur woningbouwvereniging Ons Doel, Leiden

3.1 Inleiding

In Delft vertellen dat je problemen hebt met je aanbodgerichte verdelingssysteem -dat is bijna zoiets als in Staphorst kanttekeningen zetten bij het evangelie. Hier is het zes jaar geleden allemaal begonnen en sindsdien lijkt een leger van trouwe volge-lingen het model zalig te hebben verklaard. Blijde getuigenissen zijn er volop, maar de nadelen -en die zijn er; niet alleen in Leiden - krijgen nauwelijks aandacht. En dat is jammer, zeker nu het model op zo grote schaal wordt nagevolgd.

Stel, het is 1 april 1990, de dag waarop het Delftse model in experimentele vorm van start ging. U staat voor de spiegel, neemt u zelf van top tot teen in ogenschouw en denkt: dit is het helemaal. De ideale combinatie van lichaam en geest. Het perfecte systeem. Niets meer aan veranderen; zo moet het voor altijd en eeuwig blij-ven. Gelukkig voor u heeft uw lichaam die opdracht niet al te letterlijk opgevat. Het

is onverstoorbaar doorgegaan met het vernieuwen van cellen. En ongetwijfeld heeft u sinds dat moment ook heel wat denkbeelden bijgesteld en aangepast. Met als gevolg dat u nog steeds tevreden kunt zijn over uw lichaam/geestsysteem. Waarmee ik maar wil zeggen: de kansrijkste systemen zijn niet statisch, maar dynamisch. Een goed idee is verbetering waard.

En marktgericht verdelen is een goed idee. Dat vonden we in Leiden bij de start, in 1993, en dat vinden we nog steeds. Maar dat aanbodgericht verdelen een eind maakt aan alle verdelingsproblemen en -dilemma's, dat is niet waar.

Voor ik daar nader op in ga, zal ik u in het kort de context en de uitgangspunten schetsen van ons model, het 'gereguleerde marktgerichte woonruimteverdelings-systeem' .

3.2 Leiden - feiten en cijfers

Eerst enkele feiten en cijfers over Leiden. Leiden is een middelgrote stad met circa 120.000 inwoners en vijf corporaties (allemaal armer dan de gemiddelde corporatie), waarvan er één zich uitsluitend richt op de huisvesting van studenten. De overige

vier participeren in het Leidse verdelingssysteem. Samen beheren zij circa 18.000 woningen, waarvan 58% tot

f

600,-, 35% van

f

601,- tot

f

810,- en 7% boven

f

810,-. Leiden heeft nog steeds een krappe markt. lil het kader van de VINEX is de bouwopgave voor de Leidse regio tot 2005 geraamd op circa 12.000 woningen. Door het ontbreken van locaties wordt er in Leiden en omgeving echter nauwelijks gebouwd. Om u een voorbeeld te geven: dit jaar worden er in de hele regio circa 230 woningen opgeleverd, terwijl dat er gezien de VINEX-opgave minimaal 1200 zouden moeten zijn.

3.3 Uitgangspunten

Tot 1993 werd de woonruimteverdeling bepaald, betaald en uitgevoerd door de gemeente. Het gereguleerde marktgerichte systeem is door gemeente en corporatie gezamenlijk ontwikkeld en rust op de volgende pijlers:

- er is geen centrale registratie;

- alle vrijkomende woningen komen in een woningkrant, die éénmaal per twee weken deel uitmaakt van een gratis huis-aan-huis-blad;

- per krant mag men één woonbon insturen. Eerst kon men per bon drie woningen opgeven, nu zijn dat er nog maar twee.

Het belangrijkste verschil met het Delftse model ligt in de aparte zorg voor urgente woningzoekenden:

- urgenten worden wel geregistreerd;

zij krijgen, als ze aan de zeer strenge urgentiecriteria voldoen, gegarandeerd binnen zes maanden een passende aanbieding;

weigeren ze die, dan worden ze niet langer als urgent beschouwd;

kiezen is er voor een urgente woningzoekende niet bij. Men mag alleen opgeven in welke (drie) wijken men beslist niet wil wonen;

urgente woningzoekenden mogen ook zelf via de krant op zoek gaan naar een woning, maar krijgen dan geen voorrang.

Bij de niet-urgenten onderscheiden we drie groepen: starters, doorstromers en vestigers. Binnen de categorie starters is de leeftijd bepalend voor de volgorde. Bij de doorstromers de woonduur en bij de vestigers de afstand plus de duur van de economische binding.

3.4 Labeling

Bij de toewijzing hanteren we een beperkte hoeveelheid volkshuisvestingscriteria. Dat zijn criteria ten aanzien van:

- inkomen;

- huishoudensgrootte; - en (soms) leeftijd.

Om het aanbod zo goed mogelijk af te stemmen op de vraag vanuit elk van de drie categorieën, is het· hele corporatiebezit voor de start 'gelabeld'. Daarbij zijn alle woningen op grond van grootte, huurprijs en marktpositie in principe bestemd voor één van de drie categorieën, met daarbinnen soms nog een onderscheid naar hoge en lage inkomens en grote en kleine huishoudens. Nadat we dat hadden gedaan, hebben we het potentiële aanbod per groep (rekening houdend met mutatiecijfers) vergeleken met de vraag per groep, zoals we die kenden uit het registratietijdperk. Vervolgens hebben we de labeling bijgesteld, tot het potentiële aanbod en de ons bekende vraag redelijk op elkaar aansloten.

3.5 Taakverdeling en prestatie-afspraken

Ook in het nieuwe systeem bleef een aantal taken - overigens met wederzijdse instemming - bij de gemeente. De gemeente verwerkt en archiveert de bonnen, stelt kandidatenlijsten op, beheert het register van urgenten en levert beleidsinformatie. De corporaties zijn verantwoordelijk voor de labeling, het geven van informatie over de woningen, de melding van vrijkomende woningen bij de redactie van de woon-krant en de totale afwikkeling van de kandidatenlijsten, inclusief de controles bij toewijzing.

Gezamenlijke verantwoordelijkheden zijn onder meer de voorlichting over het systeem, de huisvesting van urgenten en bijzondere groepen, de behandeling van klachten, de naleving van verordening en convenant en de evaluatie en bijstelling van beleid en systeem. De produktie van de woningkrant is in handen van een commercieel krantenbedrijf.

De taakverdeling werd vastgelegd in een convenant, dat partijen ook bond aan een aantal prestatie-afspraken:

- urgenten moesten binnen zes maanden een passende woning krijgen; - het primaire doorstromingsaanbod moest tenminste 37% bedragen;

- de verhouding starters/vestigers moest tenminste 90/10 zijn.

3.6 De eerste evaluatie in 1994

Al snel na de start werd duidelijk, dat het nieuwe systeem een aantal onvoorziene problemen opleverde. De cijfers van de eerste evaluatie, in augustus 1994, bevestig-den de ervaringen van de deelnemers:

- Door het leeftijdscriterium bij starters waren jonge starters vrijwel kansloos: vrijwel alle woningen in dit segment gingen naar oudere (her)starters. Alleen voor dure woningen kwamen nog wel eens jongere starters aan bod.

- Ondanks de uitgebreide voorlichtingscampagne in het begin en de aandacht in elke krant voor de spelregels. was het aantal foutief ingevulde bonnen relatief hoog. Gemiddeld 8 % van alle bonnen viel daardoor al voor de invoering af. Belan-genorganisaties stellen dat vooral allochtonen door een gebrekkige kennis van de

Nederlandse taal fouten maken (en daardoor nadeel ondervinden van dit systeem), maar doordat 'herkomst' of 'taalvaardigheid' niet wordt geregistreerd, is de juistheid van deze veronderstelling niet eenvoudig aan te tonen.

Van de reflectanten, die hun bon goed hadden ingevuld, viel 19% af bij de toewijzingscontroie, omdat inkomen of huishoudensgrootte niet voldeed aan de gestelde eisen. Vaak was men zich daarvan wel bewust, maar waagde men toch maar een gokje.

- Het aantal weigeringen nam toe, doordat veel mensen alleen maar bonnen inzonden om hun positie op de markt te onderzoeken. Veel van deze 'shoppers' gaven zelfs geen gehoor aan de uitnodiging voor het intake-gesprek. Het aanbie-dingsgetal steeg daardoor: voor elke verhuring waren gemiddeld drie aanbiedin-gen nodig.

3.7 Latere cijfers

Latere cijfers bevestigden dit beeld. Het aantal weigeringen steeg zelfs: van 2,4 tot 2,8 per woning. In slechts 10% van de gevallen weigerde men omdat de woning tegenviel. Bij bijna 30% van de weigeringen lag het initiatief aan de kant van de corporaties; daar bleken kandidaten niet te voldoen aan de gestelde criteria. Al met al waren er in 1994 gemiddeld 3,8 aanbiedingen nodig om een woning verhuurd te krijgen. Nog meer dus dan in 1993.

3.8 Starters en allochtonen

Het probleem rond de starters was een ernstig volkshuisvestelijk probleem. Als de veronderstelling klopt, dat met name allochtonen fouten maken en dus minder kansen hebben, is ook dat een serieus probleem van volkshuisvestelijke aard. Signa

-len hierover zijn echter recent en onderzoek heeft nog niet plaatsgevonden.

De slechte positie van jongere starters kon wel met harde cijfers worden bewezen. In juni 1994 besloten gemeente en corporaties daarom een tweetalleeftijdsschotten in te voeren.

Tabel 3.1 Slaagkans starters

Geslaagden/totaal per leeftijdsgroep

< 25 jaar 25-30 jaar 31-34 jaar 35-39 jaar 40-49 jaar 50-59 jaar > 60 jaar Tot juni '94 6% 6% 17% 29% 33% 32% 27% Najuni '94 9% 12% 4% 13% 25% 28% 28%

Een deel van het starters aanbod werd uitgezonderd voor starters tot 25 jaar, een ander deel voor starters tot 30 jaar. Aan de invoering van die schotten verbonden we streefcijfers: van de voor deze groep vrijkomende woningen moest 25 % terechtko-men bij starters tot 25 jaar, 35 % bij starters tussen 25 en 30 jaar en 40 % bij starters, ouder dan 30. Vooral de starters, die de nieuwe leeftijdsgrenzen dicht naderden, profiteerden van de nieuwe regeling. Vlak voor hun 25ste verjaardag waren hun kansen uitstekend, maar zodra die magische dag was aangebroken, konden ze het voor de komende jaren wel schudden. De pijn werd wat gespreid, maar een afdoende oplossing boden de schotten niet. Bovendien maakten de schotten een .nieuwe groep kansloos: de starters van 30 tot ongeveer 40 jaar oud. In dat st;;gment (waarin nu veel minder woningen werden aangeboden) moesten zij het afleggen tegen (vaak herstartende) veertig-plussers.

3.9 Kosten

Het hoge percentage afvallers als gevolg van onjuiste gegevens samen met de weigeringen en de uitblijvende reacties leverden vooral financiële problemen op -met name voor de corporaties.

Op grond van het convenant zouden zij gedurende de eerste twee jaar een gezamen -lijke bijdrage aan het systeem leveren van f 150.000,-. Dat bedrag werd in eerste instantie evenredig over de deelnemers verdeeld. Doordat corporaties nieuwe taken kregen, moesten zij hun capaciteit bovendien uitbreiden met gemiddeld één fulltime-eenheid per 4000 woningen. Daar kwamen de leegstandskosten als gevolg van het stijgende aanbiedingsgetal bovenop. Als gevolg daarvan kostte elke verhuring 'Ons Doel', de kleinste van de vier deelnemers, ruim f 635,-. Ook de andere corporaties zagen hun kosten flink stijgen. In de augustus-evaluatie werden hun totale meerkos-ten meerkos-ten opzichte van het oude systeem becijferd op ruim een half miljoen.

Toen de gemeente tegen het verstrijken van de twee-jarige convenantsperiode bij de corporaties aanklopte voor een hogere vaste bijdrage, wezen de corporaties dat verzoek dan ook van de hand.

Tabel 3.2 Kosten in 1993 voor 'Ons Doel'

Bijdrage woningkrant Meer personeel Meer huurderving Totaal

: 155 mutaties = gem. f 635,- per mutatie

f 37.500

,-f 45.500

,-f 15.500,

,-Ook voor de gemeente was het nieuwe systeem echter duur. De marktgerichte verdeling kostte de gemeente bijna 1,5 miljoen, nauwelijks minder dan het arbeidsin-tensieve oude systeem. En dat voor een relatief arme gemeente, die elk jaar weer moest bezuinigen. Tot en met 1997 moet de gemeente de kosten van woonruimtever-deling met circa 1 miljoen terugbrengen. Dat lukt niet meer met de kaasschaafme-thode, en men besloot tot een kerntakendiscussie. De woonruimteverdeling kreeg daarbij ruimschoots aandacht. Niet geheel onverwacht droeg de raad het college op de mogelijkheden van taakoverheveling - uiteraard binnen bepaalde randvoor-waarden - naar de corporaties te onderzoeken.

Voor het gemeenschappelijk ontwikkelde systeem zag het er dus somber uit. Beide partijen vonden het te duur, beide partijen wilden bezuinigen. Van heen-en-weer schuiven van kosten kon dus geen sprake zijn. Er bleven slechts twee mogelijkheden over: minder kosten maken of meer inkomsten genereren.

3.10 De situatie nu: impasse

En daarmee zijn we aangeland in het heden. Een heden met genoeg problemen om het leven interessant te maken.

Nog steeds is er het probleem van de starters. Nog steeds kampen we met verkeerd ingevulde bonnen, foute reacties, weigeringen en kandidaten die niet komen opdagen. Bepaalde werkzaamheden zoals het controleren van inkomensgegevens -kosten extreem veel tijd.

Daarnaast hebben we een aantal kwaliteitswensen. Meer en snellere beleidsin-formatie. Meer klantgerichtheid, bijvoorbeeld door naast de krant gebruik te maken van een voice-response-systeem waar woningzoekenden 24 uur dag terecht kunnen. Niet alleen om zich aan te melden als kandidaat, maar ook voor informatie, bij-voorbeeld over hun plaats in de rangorde. Al die wensen zijn echter moeilijk te vervullen als partijen primair willen bezuinigen.

De corporaties willen de uitvoering van de woonruimteverdeling wel overnemen, maar willen daarvoor niet meer betalen dan de huidige bijdrage van f 150.000,-. De overige kosten zouden voor rekening moeten komen van de gemeente en de woning-zoekenden. Voor een enkele corporatie is overname vooral een principiële zaak, anderen denken meer pragmatisch. Wat hen betreft voert de partij die dat het best en het goedkoopst kan de werkzaamheden uit. Als de uitvoering bij de gemeente blijft, zullen de corporaties op onderdelen kwaliteitsverbetering en meer klantgerichtheid eisen. Maar ook dan willen zij niet meer gaan betalen.

De politiek is verdeeld over wel of geen taakoverheveling, maar dat er bezuinigd moet worden, staat vast. Een bijdrage van de woningzoekenden is voor een deel van de raad niet acceptabel. Uit een vergelijkend onderzoekje van Groen Links in gemeenten met aanbodmodellen blijkt dat het huren van een nieuwe woning in Leiden nu al relatief duur is.

Ook de gemeente is verdeeld. Een open-eind-regeling, waarbij corporaties de uitvoering overnemen en de gemeente de financiële gaten dicht, is niet bespreekbaar. Als de corporaties taken overnemen, zullen zij meer moeten bijdragen. De afdeling woonruimtezaken is vanwege het dreigende verlies van arbeidsplaatsen tegen taak-overdracht. In een poging de uitvoering daar te houden, heeft deze afdeling vergaan-de bezuinigingen voorgesteld. De kosten van de gemeente dalen daardoor met ruim een half miljoen per jaar. Daarmee is de politieke druk tot taakoverheveling voor een deel van de ketel. De resterende argumenten zijn vooral principieel van aard. De komst van een regionaal verdelingssysteem zou de impasse kunnen doorbreken, maar een aantal kleine gemeenten wil daar nog niet aan, enerzijds vanwege de kosten, anderzijds uit angst voor de positie van hun eigen woningzoekenden.

Eén ding is duidelijk: de woningzoekenden mogen van al deze schermutselingen niet de dupe worden. Die hebben het in Leiden met een groeiend woningtekort, een lage mutatiegraad en een VINEX-bouwopgave waarvan niets terecht komt, al moeilijk genoeg.

3.11 Praktische oplossingen

Voor wie mijn verhaal wat te somber vond: we komen nu aan de oplossingen. Ook nu weer blijken inhoudelijke problemen sneller op te lossen dan problemen die te maken hebben met geld en machtsverdeling. Zet een stel bevlogen verdelers bij elkaar en ze komen er uit, of ze nu uit de kring van de gemeente of die van de corporaties komen.

Over de oplossing voor het startersprobleem waren we het snel eens. Schotten helpen niet, dat hebben we inmiddels wel geleerd. En dus worden starters straks weer ingeschreven. Inschrijfduur (dus wachttijd) wordt voor hen en voor de vesti-gers het nieuwe volgordecriterium.

Het probleem van de allochtonen gaan we nader onderzoeken. Als het een reëel probleem blijkt te zijn, zullen we daar een oplossing voor moeten bedenken.

Het probleem van de foute en onserieuze reacties, waardoor woningen langer leeg

staan, heeft financiële en inhoudelijke kanten. Verkeerd reagerende

woningzoeken-den zijn gebaat bij duidelijkheid. Onjuiste verwachtingen leiden alleen maar tot

frustraties. En van onserieuze reacties worden serieuze kandidaten de dupe. Maar

weigeringen en afwijzingen kosten ook geld. In 1994 hebben de corporaties berekend dat zij hieraan ruim een ton per jaar kwijt zijn.

We hebben daarvoor nu de volgende oplossingen bedacht:

We gaan een kleine financiële drempel aanbrengen om 'shoppers' en onserieuze reacties te ontmoedigen. Gedacht wordt aan een bedrag van f 25, - per jaar voor nieuwe deelnemers en een bedrag van f 15,- voor daarop volgende jaren.

- We gaan een beperkte voorregistratie invoeren. Voor iemand kan gaan deelnemen aan het systeem registreren en controleren we naam, adres, leeftijd, inkomen en huishoudensgrootte. De woningzoekende is zelf verantwoordelijk voor de juistheid van deze gegevens. Elke woningzoekende ontvangt een startbewijs met de gegevens, waarmee hij of zij kan deelnemen. Daardoor zal men naar verwachting minder fouten maken bij het kiezen van passende woningen. Gebeurt dat toch,

dan constateert de computer dat de opgegeven en de vereiste data niet in over-eenstemming zijn. De foutieve bon doet dan niet mee.

Het startbewijs blijft een jaar lang geldig. De toetsing van de gegevens op het moment van toewijzing, die nu uitvoerig en tijdrovend is, wordt daardoor margi-naal. Dat levert de corporaties een aanzienlijke tijdwinst op. Door de screening bij invoer zal het aantal kandidaten dat moet worden afgewezen sterk verminde-ren.

- Kandidaten die zonder geldige reden geen gehoor geven aan de oproep voor een intake-gesprek worden drie maanden lang uitgesloten van deelname aan het sys-teem.

3.12 Bezuinigingsmaatregelen

Voor de volgelingen van de zuivere Delftse leer zal dit alles een gruwel zijn. Ons al enigszins gereguleerde systeem krijgt steeds meer regels en tot overmaat van ramp gaan we zelfs weer registreren. Zelf kan ik daar goed mee leven, zolang onze volkshuisvestingsdoelen maar overeind blijven. Het risico dat ook die sluipenderwijs zullen sneuvelen onder de financiële druk, is echter niet uitgesloten.

We hebben ons systeem inmiddels van alle vetrandjes ontdaan. De gemeente heeft de automatiseringskosten drastisch teruggebracht. Door efficiënter te werken nemen de interne kosten af, zowel bij de corporaties als bij de gemeente. Op de krant, die ons circa

f

140.000,- per jaar kost, valt nog hooguit

f

25.000,- te bezuinigen, door de advertenties kleiner te maken, de redactiecommissie te schrappen en het redactionele hoofdartikel te laten vervallen. Daarmee doen we al consessies aan de kwaliteit.

Als partijen het systeem dan nog te duur vinden, hebben we echt een probleem. Met nog meer bezuinigingen snijden we in het vlees; dan gaan er elementen sneuvelen,

die we in ons oorspronkelijke programma van eisen onmisbaar vonden.

3.13 Regionale solidariteit

Hoe het in Leiden verder zal gaan is moeilijk te voorspellen. Veel interessanter op dit moment is de vraag of de Leidse problemen zich ook in andere aanbodgerichte systemen voordoen of kunnen gaan voordoen. En dat is denk ik zeker het geval. Er zijn meer gemeenten waar de mutatieleegstand na invoering van een aanbodgericht model is toegenomen: ook anderen hebben problemen met hun starters en, wie weet, met nog weer andere facetten van het systeem.

Hoe kan het ook anders? Het oudste aanbodgerichte systeem is nog geen zes jaar oud. Kinderziektes zijn op die leeftijd volkomen normaal. Degenen die in staat waren een aanbodgericht systeem te ontwikkelen zullen ook wel in staat zijn voorkomende problemen op te lossen. Zolang men die problemen maar onderkent. Zolang de volkshuisvestingsresultaten maar zwaarder blijven wegen dan de zuiver-heid van systematische uitgangspunten.

Veel meer zorgen maak ik me om de kostendiscussie. Ook die zal zich, naar ik

aanneem, in andere gemeenten gaan voordoen. Elke corporatie moet immers voortaan zijn eigen continuïteit waarborgen en steeds meer gemeenten moeten bezuinigen. Als dat ten koste gaat van de kwaliteit van verdelingssystemen hebben we er in volkshuisvestingsland een tweedeling bij. Dan worden woningzoekenden in arme gemeenten met arme corporaties veroordeeld tot hogere kosten, meer sancties, minder voorlichting en minder dienstverlening.

Voor dat veel grotere probleem kan ik maar een oplossing bedenken: regionale solidariteit. Natuurlijk moeten we sowieso naar regionale systemen. Een regionale markt vraagt om een helder, klantgericht verdelingssysteem. Maar door regionaal te gaan verdelen, kunnen we ook de overheadkosten verlagen en de resterende kosten meer spreiden, zowel over gemeenten als over corporaties.

Leiden mag dan arm zijn, de regio telt rijke gemeenten en redelijk welgestelde corporaties. Ik zeg niet dat die meer moeten betalen dan wij in Leiden, maar ik vind wel dat ze zich mede verantwoordelijk zouden moeten voelen voor de kwaliteit van de woonruimteverdeling in de hele regio. Tot nu toe bewaken veel kleinere gemeen-ten in de Leidse regio vooral hun eigen belang: de gemeentekas en de positie van hun eigen woningzoekenden. Maar ook bij de regiocorporaties is het denken vanuit één regionaal volkshuisvestingsbelang nog lang geen gemeengoed. En daarom staat Leiden er vooralsnog alleen voor.

3.14 Conclusie

Aanbodgerichte modellen zijn mooi, zolang de modellen maar geen doel op zich worden. Zolang ze maar dynamisch mogen zijn. Zolang essentiële elementen niet weg-bezuinigd worden.

Met die dynamiek zit het wel goed, denk ik. Overal in het land ontstaan varianten, die soms substantieel afwijken van de zorgvuldig getoetste en geëvalueerde eerste-generatie-modellen. Zijn ze beter of slechter? Lossen ze problemen zoals de onze op? Creëren ze nieuwe problemen? Ik weet het niet, maar ik ben er wel benieuwd naar. Net als naar de vraag, of bij aanbod gericht verdelen 'goed en goedkoop' wel samen kunnen gaan. Waar en wanneer overschrijden we door steeds verder te bezuinigen een kritische grens? Is een te ver uitgebeende variant nog steeds beter dan het oude black-box-registratie-systeem? Allemaal boeiende vragen, lijkt mij. Ik hoop dan ook van harte dat SEV en OTB ook de tweede- en

derde-generatie-vari-anten op het Delftse model kritisch blijven onderzoeken. Het Leidse systeem kan in elk geval zo op de onderzoekstafel: dat is al uitgekleed.

4

DE EERSTE ERV ARINGEN MET REGIONALE

V ARIANTEN V AN HET AANBODMODEL:

GEWEST GOOI- EN VECHTSTREEK

C.J. de Vreede, gemeente Huizen

4.1 Inleiding

Deze studiedag heeft tot doel ervaringen uit te wisselen opgedaan met het 'Delftse

model' en varianten daarop, waarbij met name gevraagd is ook de schaduwkanten van het aanbodmodel te belichten.

Hoewel wij en wij zijn de 11 gemeenten en 28 corporaties in het Gewest Gooi- en Vechtstreek over het algemeen ook positief zijn over het gekozen woonruimteverde-lingsmodel zal ik proberen aan de opdracht van het OTB te voldoen.

Mijn inleiding valt grofweg in drie onderdelen uiteen. Ik wil beginnen u heel kort wellicht te vervelen met enige kengetallen met betrekking tot ons Gewest Gooi- en Vechtstreek (4.2). Vervolgens geef ik u een historisch overzicht hoe wij tot ons huidige aanbodmodel zijn gekomen en welke hobbels daarbij genomen moesten worden (4.3). Tenslotte wil ik u deelgenoot maken van onze eerste ervaringen die wij na ruim anderhalf jaar werken met het aanbodsysteem hebben opgedaan en waarin de goede maar ook de nog niet goede kanten van het systeem zullen worden belicht (4.4).

4.2 De kengetallen

Gewest Gooi- en Vechtstreek bestaat uit 11 gemeenten, waarvan de grootste (cen-trum)gemeente Hilversum is met

+

83.000 inwoners, gevolgd door Huizen met

+

42.000 inwoners en Bussum met 30.000 inwoners. De overige gemeenten zijn te kwalificeren als 'kleinere' gemeenten. Het totaal aantal inwoners in het Gewest bedraagt

+

240.000.

De totale woningvoorraad bedraagt

+

100.000 woningen, waarvan in de sociale verhuursector

+ 31.700 (32%)

, in de particuliere verhuursector

+

18.000 (18%) en in de koopsector

+ 50

.000 (50%).

Het woningbezit van de in totaal 28 corporaties bedraagt dus

+

31.700 woningen.

De grootste aantallen corporatiewoningen vinden we in Hilversum en Huizen, resp. 12.600 (39%) en 5.900 (29%), op enige afstand gevolgd door Bussum en Weesp.

De goedkoopste huurwoningen staan voornamelijk in Hilversum en Bussum (relatief goedkope vooroorlogse eengezinswoningenvoorraad) en in deze gemeenten staan ook de meeste flatwoningen uit de periode voor 1975; ook deze laatste woningen vinden we doorgaans in de goedkopere prijsklassen. In de gemeente Huizen vinden we veelal duurdere eengezins- en flatwoningen uit de periode na 1975, toen Huizen een groeikerntaak vervulde.

Ik wil nu overgaan naar een historisch overzicht hoe men in hèt Gewest Gooi- en Vechtstreek tot het huidige verdelingsmodel is gekomen en welke belangrijke hobbels daarbij genomen moesten worden.

4.3 Het historisch overzicht

Het nu geldende aanbodmodel hebben wij ingevoerd op 1 juli 1994 op basis van de toen inwerkingtredende Huisvestingswet. Voordien kenden wij in de regio op grond van de Woonruimtewet 1947 diverse woningzoekendenregistratiesystemen, waarbij de grotere gemeenten veelal gebruik maakten van geautomatiseerde puntensystemen.

Er was toen al sprake van een regionaal samenwerkingsverband en op grond van gewestelijk vastgestelde richtlijnen werd er gewerkt met uniforme huur- en koop-prijsgrenzen en waren er afspraken om 'elkaars woningzoekenden' met behoud van opgebouwde wachttijdrechten over te nemen. Een woningzoekende kon dus ook toen al op de regionale woningmarkt terecht op basis van de regionale binding (ingezeten-schap of economische binding). De verschillende registratie/puntensystemen werkten echter niet bevorderlijk voor de regionale doorstroming. Een en ander was ook niet echt goed inzichtelijk en dit gold zowel voor de woningzoekenden als ook voor de betrokken gemeenten en corporaties.

Ingegeven door de komst van de Huisvestingswet, waarin goede, eenduidige regionale samenwerking een 'must' werd voor het verkrijgen van toestemming voor het stellen van regionale 'bindingseisen' ontstonden in de loop van 1992 de eerste gesprekken over de wenselijkheid om te komen tot een regionale systematiek van woonruimteverdeling. Min of meer tegelijkertijd kwamen de eerste ervaringen los van het 'Delftse aanbodmodel' dat in het kader van een SEV-experiment was ontwikkeld. Door de positieve geluiden over het Delftse aanbodmodel en ook door de nieuwe tendensen met betrekking tot de rolverdeling binnen de volkshuisvesting ging de gewestelijke discussie al snel de richting op, dat het nieuwe regionale woonruimteverdelingssysteem een aanbodsysteem zou moeten gaan worden, waarbij de uitvoering in handen zou moeten komen van de corporaties/verhuurders.

Het werd zaak de neuzen van alle 11 gemeenten en 28 corporaties in één en dezelfde richting te krijgen. In een tijdsbestek van nog geen twee jaar zijn de gemeenten en de corporaties in onze regio hierin geslaagd door zodanige overlegstructuren te

creëren waarbij sprake was van gelijkwaardigheid. Met andere woorden: geen van beide partijen legde een dictaat op en op deze basis werd over de verschillende problemen consensus bereikt. Wel moesten enige grote hobbels genomen worden en ik noem u er zo een vijftal.

Ten eerste moest draagvlak worden gevonden bij enige particuliere verhuurders en makelaars; bij deze laatste groep moest ook de discussie worden gevoerd over de hoogte van de koopprijsgrens. In de visie van de gemeenten en corporaties is onze regio gebaat bij een hoge koopprijsgrens (j 300.000,-) omdat een compleet huisves-tingsbeleid, waarbij opheffing van de scheefheid speerpunt van beleid is, alleen kan slagen als er ook grip is op de voor Gooise begrippen relatief goedkope en betaalba-ré koopsector .

De moeizame strijd over de koopprijsgrens is u wellicht bekend en na diverse juridische procedures hebben wij van onze provincie inmiddels toestemming gekregen om de gewenste koopprijsgrens regionaal te hanteren.

De tweede grote hobbel die genomen moest worden, was de discussie met een aantal corporaties over woningtoewijzing aan corporatieleden. In de oude situatie kenden een paar gemeenten en corporaties een zogenaamde 'claimregeling' voor ledentoe-wijzing en voor sommige corporaties was het een moeilijke discussie - vooral in de richting van leden en besturen - om tot afschaffing van dit fenomeen te komen.

De genoemde claimregeling zorgde ook voor wat problemen met betrekking tot het vaststellen van een overgangsbestand, voor die geregistreerde woningzoekenden die wel heel erg gedupeerd zouden worden door de systeemwijziging.

Als derde hobbel noem ik u de met name door de corporaties gevoerde discussie over de keuze van een automatiseringssysteem, waarbij de discussie zich met name toespitste op de keuze van een al dan niet aan elkaar gekoppeld systeem. Bij een 'gekoppeld' systeem zouden de corporaties 'in elkaars geautomatiseerde keuken' kunnen kijken. Dit zou als groot voordeel hebben, dat gemakkelijk regionale gegevens over vraag en aanbod gegenereerd zouden kunnen worden. De meeste corporaties voelden hier uiteindelijk toch niet voor, zodat gekozen is voor een weliswaar uniform, maar niet aan elkaar gekoppeld systeem. Hierdoor is elke corporatie afzonderlijk in staat dezelfde gegevens te produceren, die vervolgens getransformeerd moeten worden tot regionale getallen.

Een vierde knelpunt was en is feitelijk nog steeds het verschil in inzicht over bepaalde definities. Zo wordt er verschillend aangekeken tegen de definitie van doorstroming, dat wil zeggen: is iemand die een koopwoning achterlaat ook door-stromer en gelijkwaardig aan iemand die een huurwoning achterlaat in de regio? De integraal in alle gemeenten vastgestelde Gewestelijke Huisvestingsverordening is duidelijk over dit probleem, doch in de uitvoerende sfeer levert dit nog steeds verschillen op.

Als laatste grote hobbel wil ik u noemen de discussie over toewijzing van woningen aan specifieke 'doelgroepen' van beleid, zoals de huisvesting van asielzoekers en