Prawno-rzeczowe środki ochrony stosunku najmu lokali

Jan Szachułowicz

Prawno-rzeczowe środki ochrony

stosunku najmu lokali

Palestra 12/5(125), 23-34

1968

JAN SZACH UŁO W ICZ

Prawno-rzeczowe środki ochrony stosunku

najmu lokali

I . P R Z E D S T A W I E N I E P R O B L E M A T Y K I

— «

Je s t rzeczą bezsporną^ że stosunki społeczne w yw ierają stały wpływ na kon­ stru k cje praw ne. Je ś li ulegają one gruntow niejszem u i szybszemu przekształceniu, tym głębsze i szybsze są zmiany w stosunkach praw nych. Z jaw isko ta k ie obser­ w u jem y w w ielu dziedzinach praw a, n ie w yłączając stosunków najm u.

Te ostatnie w w arunkach ustroju kapitalistycznego kształtow ały się w sferze w olności umów, co w yrażało się w swobodzie doboru najem cy, ustalaniu wyso­

kości czynszu, czasu trw ania najm u i sposobu jego rozwiązania.

Zasady „wolnego n ajm u ” prowadziły w konsekw encji do podziału zasobów m ieszkaniow ych- według kryteriów zamożności najem ców . K lasy p o siad ające i wyższe w arstw y urzędnicze zajm ow ały m ieszkania wieloizborwe o wyższym sta n ­ dardzie w yposażenia technicznego, natom iast rodzimy robotnicze i niższych urzęd­ ników zajm ow ały mlieszkania najgorsze. S tale rosnące czynsze przy braku p eł­ nego zatrudnienia ludności stanow iły przyczynę zaostrzenia się konfliktów k la ­ sowych, pogłębiających się częstymi procesam i o eksm isję najem ców .1

Zm iany ustrojow e pociągnęły za sobą poważne przem iany w stosunkach najm u gdyż władza luidowa nie m ogła dłużej chronić wytworzonego przedtem stanu rzeczy. Przem iany te w yrażały się przede w szystkim w tym , że „wolny n a je m ” został niem al że całkow icie zniesiony. Z am iast swobodnego doboru n ajem cy w pro­ wadzono ad m in istracy jn e form y d ystrybu cji lokali. W te j m ierze d ekret z dnia 21.X II.1945 r. o publicznej gospodarce lokalam i i kontroli najm u 2 ustanow ił zasa­ dy ad m inistracyjnego przydziału m ieszkań, b iorąc za podstawę przydziału ogólną sy tu ację m ieszkaniow ą w poszczególnych m iejscow ościach oraz uspraw iedliw ione potrzeby zainteresow anych rodzin.

Również swoboda ustalania wysokości czynszu między stronam i w w iększości tych stosunków została zastąpiona przepisam i bezwzględnie obow iązującym i. De­ k ret z 28.VII.1948 r. o n ajm ie lo k a li3 wprowadził zasadę, że n ajem cy obow iązani są p łacić czynsz ustalony tylko według- zasad dekretu. Ustanowione na jego pod­

staw ie czynsze nosiły ch arakter sym bolicznej odpłatności tak dalece, że w związ­ ku z tym w nauce zaczęto w ystępow ać z argum entam i, iż dla nowych stosunków m ieszkaniow ych stara form a praw na nazyw ana najm em je st niew łaściw a.4 T rafn ą

1 P a t r z Z . R a d w a ń s k i : N a je m m ie s z k a ń w ś w ie tle p u b lic z n e j g o s p o d a r k i lo k a la m i, W a r s z a w a 1961, s. 5— 8. 2 D z. U . N r 4, p o z . 27. 3 D z. U . N r 36, p o z . 259 (z m ia n a : D z. U . N r 50, p o z . 383). 4 P a t r z J . G w i a z d o m o r s k i : N a je m lo k a li j a k o p r o b le m k o d y f i k a c y j n y , P i P 1956, z . 4, s. 662.

24 J a n S z a c h u ł o w i c z № 5(125) ocenę niskiego uregulow ania czynszów dal Gw iiazdom orski.5 Je g o zdaniem, u re­ gulow anie w ten sposób czynszów m iało n a celu uniem ożliw ienie pew nej grupie kapitalistów osiągania dochodów bez pracy. F a k t ten w yłączył całkow icie to, żeby w łasność nieruchom ości m iejsk ich stanow iła podstaw ę wyzysku i była ja k im ś pow ażniejszym oparciem d la elem entów kapitalistycznych. O cena ta je s t słuszna, gdyż w ysokość czynszu w raz ze św iadczeniam i sprow adzała się praktycznie ty lk o do poziomu w ydatków potrzebnych na poikrycie kosztów eksp lo atacji i bieżącego rem ontu budynków.

Oba w ym ienione w yżej a k ty praw ne zm ieniły w sposób bardzo istotny tre ść stosunków najm u i stały się źródłem kształtow ania dwóch zasadniczych tendencji. Je d n a z nich zm ierzała do ograniczenia uprawnień w yn ajm u jących, albow iem zam iast swobodnego wyboru n ajem cy wprowadzono ad m inistracyjne form y przydziału lokali, a w ysokość czynszów została w y ję ta spod um ownej dyspozycji stron i była określana przepisam i bezwzględnie obow iązującym i. W ypowiedzenie n ajm u przez w yn ajm u jącego ograniczono w ten sposób, że w yn ajm u jący mógł skutecznie rozw iązać umowę n ajm u tylko w w ypadkach up raw niających go da odstąpienia od umowy bez wypowiedzenia. Druga ten d en cja zm ierzała do umoc­ nienia i uprzyw ilejow ania stanow iska najem ców , w skutek czego stosunki najm u stały się bardziej trw ałe. N ajem com przyznano up raw nienia kontrolne nad w yko­ naniem przez w yn ajm u jącego obowiązku ponoszenia kosztów eksp lo atacji i b ie­ żącego rem ontu. Przyznano im — obok dotychczasowej ochrony posiadania i pe- ty to ry jn e j ochrony p o sia d a n ia « — praw o do samodzielnego w ytaczania powództw o rozw iązanie umowy najm u ze w spółnajem cą, k tó rv w sposób rażący i uporczy­ wy narusza porządek domowy albo w yw ołuje zgorszenie u innych m ieszkańców lub sąsiadów przez nieprzyzw oite zachow anie się. To upraw nienie najem ców w pro­

wadzono — n a m ocy przepisu art. 8 ust. 4 — nowelą z dnia 20.VII.1950 r.7 do de­ kretu o publicznej gospodarce lokalam i.

Na tle te j now eli pow stał problem przedstaw iony do rozstrzygnięcia Sądowi Najw yższem u w pytaniu praw nym , a m ianow icie, czy przez w spółnajem cę w ro ­ zum ieniu cytow anej now eli należy rozum ieć osobę z ajm u jącą w spólnie z pozwa­ nym m ieszkanie, czy też chodzi o n a jem cę innego m ieszkania w tym sam ym do­ mu. Sąd N ajw yższy udzielił odpow iedzi8 w y ja śn ia ją c, że powództwo na podsta­ w ie przepisu art. 8 ust. 4 przysługuje każdemu m ieszkańcow i domu przeciw ko każdem u sąsiadow i lub m ieszkańcow i tego sam ego domu. W uzasadnieniu te j uchw ały czytam y, że p rzy jęta w ykładnia je s t w yrazem stałej tro ski P olski Ludo­ w e j o spraw y bytowe ludzi pracy, w szczególności troski o zapew nienie im po ich p racy odpoczynku i spokoju w m ieszkaniu.

Przepis ten stanow i ochronę przed w spółnajem cam i zakłócającym i spokój domo­ w y i ma na celu ułatw ić ludziom pracy ochronę ich praw a do spokojnego m ieszkania, u w aln iając ich zarazem od szukania pomocy i in terw en cji w y n a j­

5 P a t r z J . G w i a z d o m o r s k i : o p . c i t ., s. 658. S ta n o w is k o t o p o d z ie la ją r ó w n ie ż J . S k ą p s k i : Z a g a d n ie n ia c y w iln o -p r a w n e p r a w a lo k a lo w e g o , N P 1957, z . 7—8, s. 41 i A . S z p u n a r : K o r z y s ta n ie z l o k a li m i e s z k a ln y c h i u ż y tk o w y c h (n a m a r g in e s ie a r t y k u ł u p r o f . J . G w i a z d o m o r s k i e g o ) , P i P 1956, z . 7—8, s . 497. • P a t r z Z . R a d w a ń s k i : o p . c i t ., s. 182 i n a s t .; J . I g n a t o w i c z : O c h r o n a p o s ia ­ d a n ia , W a r s z a w a 1963, s . 75 i n a s t .; o r z e c z e n ia S N : I C R 2209/1)4 z d n ia 2 2 .X II.1 9 5 4 r ., 2 CO 11/57 z d n ia 2.IX .1 9 5 7 r . i 4 C R 1156/56 z d n ia 12.111.1957 r . «* 7 D z. U . N r 36, p o z . 337. s P a t r z : u c h w a ła S ą d u N a jw y ż s z e g o z d n ia 26 m a j a 1955 r . I V C O 10/55, N P 1956, z . 2 , s . 120 i n a s t.

N c 5 (125) | Praw norzeczow e środ ki ochrony stosunku n ajm u lo k ali ₂₅ m ującego i d ając im — w zakresie obrony praw a do spokojnego odpoczynku — upraw nienie jak b y w łaściciela.

Praw o lokalow e w art. 16 ust. 1 p k t 2 i 3 nie używa już dawnego term inu „wspólna je m ca”, a upraw nienia przew idziane w te j kw estii przyznaje w yraźnie innemu najem cy lub sąsiadow i i zapobiega w ten sposób niejasnościom w ykład­ ni. Ukoronowaniem ew olucji prow adzącej do um ocnienia i uprzyw ilejow ania po­ zycji najęm cy je st przepis art. 690 k.c., kitóry stanow i, że do ochrony praw n a ­ jem cy stosu je się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

W związku z tym przepisem nasu w ają się do rozw iązania następujące proble­ m y:

1. czy przepis art. 690 k.c. — ze względu na zam ieszczenie gó w przepisach ko­ deksu cywilnego — m a również zastosow anie do stosunków n ajm u pow sta­ łych na gruncie p raw a lokalowego?

2. ja k a je s t r a t i o l e g i s przepisu a rt. 690 k.c., w szczególności, czy można uznać, że n ajem lokali przekształcił się w praw o rzeczowe i że stosownie do zmiany jeg o tre ści ustaw odawca konsekw entnie przyznał najem com bezwzględ­ ną ochronę ich praw ? Może on także m ieć na celu um ocnienie stanow iska n ajem cy wobec zm niejszania się zainteresow ania stosunkam i najm u przez w y­ najm ującego. W reszcie przyznanie sam odzielnej praw no-rzeczow ej ochrony n ajem cy może być następstw em podmiotowego przekształcenia stosunków n a j­ mu, albow iem dzisiaj w w iększości wypadków w yn ajm u jącym nie je s t — ja k daw niej — pryw atny w łaściciel, lecz S k a rb Państw a. T e przeobrażenia pod­ miotowe w aktualnych stosunkach n ak azu ją w spółdziałać stronom w celu za­ chow ania wspólnego praw a, co je s t cechą socjalistycznych stosunków praw nych; 3. oddzielnego om ówienia w ym aga przedstaw ienie, ja k ie środki ochrony na pod­ staw ie przepisu art. 690 k.c. przysługują n ajem cy , a w szczególności, czy na­ jem cy przysługuje ochrana z art. 144 k.c. ja k o jed na z postaci skargi negato- ryj-nej.

Powyższe zasygnalizow ane kw estie stanow ić będą przedmiot niniejszego opra­ cowania.

I I . R O Z W A Ż A N I A M E R Y T O R Y C Z N E

1. Z akres stosow ania art. 690 k.c.

Zasadniczym i źródłami praw nym i regu lu jącym i stosunki najm u lokali m ieszkal­ nych i użytkowych są: praw o lokalow e unorm ow ane ustawą z 30.1.1959 r.9 w raz

z przepisam i wykonawczym i wydanym i n a podstaw ie delegacji ustaw ow ej (ja k np. w spraw ie czynszów najm u za lokale m ie sz k a ln e 10) oraz kodeks cyw ilny (art. 659— 679 oraz 680— 692).

W zasadzie praw o lokalow e norm uje niem al całokształt problem atyki zw iąza­ nej z najm em lokali m ieszkalnych i użytkowych. R egu lu je ono obowiązki i upraw ­ nienia stron w stosunkach najm u zaw iązujących się na podstawie przydziału władz lokalow ych przez organy do spraw lokalow ych, na podstaw ie przydziału przez spółdzielnie w try b ie i na w arunkach określonych w statu tach spółdziel­

9 D z. U .: t e k s t je d n o l i t y z 1962 r . N r 47, p o z . 227.

■26 J a n S z a c h u ł o w i c z № 5 (125) ni, w reszcie na ipodstawie przydziałów w ydanych przez uspołecznione zakłady

pracy w stosunku do m ieszkań służbowych.

N atom iast kodeks cyw ilny norm uje stosunki n ajm u w w yjątkow o w ąskim za­ kresie, m ianow icie w wypadkach określonych w art. 1 ust. 2 pr. lokalowego, a w ięc ~w stosunku:

a) do lokali dziennie w ynajm ow anych w hotelach, gospodach, pensjonatach, b) do lokali na te ren ie gromad w nie podlegających podatkowi od nierucho­

m ości lub zwolnionych od tego podatku budynkach gospodarstw rolnych indy­ w idualnych lub spółdzielni p ro d u k cy jn y ch ,51

c) do lok ali w domach jednorodzinnych oraz w lokalach domów spółdzielni m ieszkaniow ych ob jętych ustaw ą z dnia 28.V.1957 r . J2

Z powyższego w ynikałoby, że przepisy o b ję te w ym ienionym i dwiema kategoria­ m i źródeł obow iązują — każde z nich — w swoim zakresie przedmiotowym bez

w zajem nego powiązania. T ak jed n ak nie je s t, gdyż ich w zajem ny stosunek do sieb ie został unormowany w art. 680 k.c. Stanow i on, że w zasadzie do najm u lok ali podlegających prawu lokalow em u przepisy kodeksu cywilnego stosu je się tylko o tyle, o ile stosunek ten je s t odm iennie uregulowany w przepisach praw a lokalowego. Dla zbadania więc, czy konkretn y przepis kodeksu cywilnego obo­ w iązuje we w szystkich stosunkach n ajm u , m usim y sprawdzić, czy zakres przez

niego normowany nie je s t przedm iotem odmiennego uregulow ania w przepisach praw a lokalowego.

T ak się m a rzecz z art. 690 k.c. Przepis te n nie m a sw ojego odpowiednika w p ra­ w ie lokalowym i dlatego poprzez przepis art. 680 k.c. m a on zastosowanie do w szystkich stosunków najm u uregulow anych zarów no w kodeksie cyw ilnym , ja k i w praw ia lokalowym . Dlatego) zakres stosow ania tego przepisu nie je s t ograni­

czony charakterem lokalu decydującym o tym , ja k ie norm y praw ne regulują sto­ sunki najm u w konkretnym wypadku.

2. Ratio Iegis art.690 k.c.

W piśm iennictw ie praw niczym , n a tle d okonującej się ew olucji w stosun­ kach najm u lokali m ieszkalnych przedstaw ionej we w stępnych rozw ażaniach, za­ częły pow staw ać w ątpliw ości co do obligacyjn ego ch arakteru najm u. Poglądy na ten tem at nie są jed nolite. N ajczęściej można się spotkać z poglądem, że stosu­ nek najm u je s t stosunkiem obligacyjnym o szczególnie wzmożonej ochronie,13 da­ le j — że je st w zasadzie stosunkiem obligacyjnym bardzo zbliżonym do praw po­ dobnych do praw rzeczow ych,14 w reszcie — że n ajem przekształcił się w praw o rzeczow e.13 W istocie rzeczy pogląd pierw szy i drugi nie są poglądami przeciw staw nym i sobie, albow iem praw o n ajm u je s t praw em względnym dozna­

u Z w y j ą t k i e m lo k a li o k r e ś lo n y c h w a r t . 5 u s t. 2 d e k r e t u z 20.V.1955 r . o n ie k tó r y c h p o d a tk a c h i o p ł a t a c h te r e n o w y c h , D z. U . z 1963 r . N r 16, p o z . 87. 12 D z. U . z 1962 r . N r 47, p o z . 228. 13 P r z e d s ta w ic ie le m t e g o p o g lą d u j e s t J . W a s i l k o w s k i : P r a w o rz e c z o w e w z a r y s ie , W a r s z a w a 1967, s. 10 i 342. 14 R e p r e z e n ta n ta m i d r u g ie g o k ie r u n k u s ą : Z . R a d w a ń s k i : o p . c i t ., s. 195 i n a s t .; Z . R a d w a ń s k i : N a je m — d z ie r ż a w a — u ż y c z e n ie , s k r y p t n r 24, C e n tr a ln e , Z a o c z n e S t u ­ d iu m N o w e g o P r a w a C y w iln e g o Z P P , s . 4 4 ; B . W a l a s z e k : P r a w o s ą s ie d z k ie a n a j e m l o k a lu m ie s z k a ln e g o , R P E i S 1965 , z . 1, s . 46 i 4 7 ; A . O h a n o w i c z i J . G ó r s k i : Z o b o ­ w ią z a n ia — C z ę ść s z c z e g ó ło w a , W a r s z a w a — P o z n a ń 1966, s . 169. 15 Z w o le n n ik ie m t e g o p o g lą d u J e s t A . S z p u n a r : o p . cit.» s. 502—503.

JNir 5 (125) Praw norzeczow e Środki ochrony stosunku najm u lokali ₂₇

ją c y m szczególnej -ocfirony, dzięki czemu s ta je się ono. praw em podobnym do praw rzeczow ych.'5 N atom iast w ydaje się rzeczą konieczną pośw ięcić nieco w ięcej uwagi poglądow i, który uznaje, że n ajem przekształcił się w prawo rzeczowe.

Według praw a polskiego, za praw a bezwzględne możemy uznać tylko takie, k tó ­ ry ch przedm iotem je s t rzecz; są one ukształtow ane jak o bezwzględne. Przedm io­ tem cyw ilnych stosunków praw nych są n ie tylko rzeczy, ale również różnego ro ­ dzaju dobra m ajątkow e czy stosunki m ajątkow e. Przedm iotem w łasności i przed­ m iotem stosunku najm u mogą być również rzeczy lub ich części, a m ówiąc do­ k ła d n ie j, przedmiotem tych ostatnich nie są rzeczy w ścisłym tego słowa znacze­ niu, lecz stosunki m ajątkow e. Dlatego też samo kryterium rzeczy nie może sta­ nowić elem entu odróżniającego praw a rzeczowe od praw obligacyjnych. Istotne w ięc będzie każdorazowe unorm ow anie stosunków. W zasadzie decyduje ich treść, lecz w rozważanym wypadku dość istotne znaczenie m a w łaśnie sam a system aty­ ka, na co zw raca uwagę Szpunar. M oment system atyki je s t o tyle istotny, że p ra­ wo lokalow e nie zostało w chłonięte przez kodeks cyw ilny. Stosunki n ajm u u re­ gulowano w kodeksie, a nie wyłącznie poza nim, i zamieszczono je w księdze trzeciej, zastrzeżonej dla reg u lacji stosunków praw względnych. Podnieść należy w związku z tym , że ustaw odaw ca w art. .244 k.#. w ym ienił w yczerpująco cały katalog ograniczonych praw rzeczowych uregulowanych zarówno w kodeksie, ja k i w odrębnych przepisach szczególnych.

To kom pleksow e u ję cie ograniczonych praw rzeczow ych na gruncie całego n a­ szego ustaw odawstw a daje nam podstaw ę do opowiedzenia się za poglądem, że n ajem nie je s t praw em bezwzględnym, a przyznana mu w „odpowiednim stoso­ w aniu” ochrona praw no-rzeczow a nie je s t w yrazem przekształcenia się praw a najm u w prawo rzeczow e.17

P ozostaje nam do rozw ażenia kw estia, czy przyznanie najem com uprawnień i art. 690 k.c. je s t następstw em zmiany fu n k cji najm u, p o legającej na powstaniu w spólności interesów w yn ajm u jącego i najem cy. Bezsporny je st już dzisiaj fa k t, że w skutek pow stania wspólnoty u traciła sw o ją przew agę pozycja w y n ajm u ją­

cego ja k o silniejszego ekonom icznie i tym sam ym odpadła przyczyna, któ ra przy­ znaw ała te j stronie stosunku n ajm u praw o w yłącznego reprezentow ania in tere­ sów n ajem cy wobec osób trzecich.

Celem praw a socjalistycznego je s t regulow anie stosunków społecznych w taki sposób, by były one ja k n ajm n iej kolizyjne. Stosunki najm u są tego najw ym ow ­ niejszym przykładem . Przeciw staw ne interesy pomiędzy w yn ajm u jącym i a n a­ jem cam i, w ystępu jące w w arunkach wolnego najm u, zostały w nowych stosunkach społecznych bardzo poważnie w yelim inow ane i zastąpione w zajem nym współdzia­ łaniem stron, zm ierzającym do utrzym ania domów i lokali w należytym stanie technicznym i użytkowym, ta k by mogły one n ajk o rzy stn iej spełniać sw oje fu n k cje społecznogospodarcze. Obowiązki stron zostały ściśle określone w zakresie po­ noszenia kosztów eksp lo atacji związanych ze zwykłym zarządem nieruchom ości i utrzym ania czystości, ja k rów nież w zakresie kosztów bieżącego rem ontu w y­ datkow anych na konserw ację i napraw y konieczne do utrzym ania budynków i ich otoczenia w należytym stanie. Aby w yłączyć nieporozum ienia w om awianych stosunkach, unormowano również bardzo sporny problem drobnych napraw lo­ kali obciążających w yłącznie najem cę.

10 F . Z o 1 1 : P r a w o c y w iln e w z a r y s ie — P r a w o r z e c z o w e , t . I I , z. 2, K r a k ó w 1946, s. 106. 17 P a t r z : Z . R a d w a ń s k i : N a je m lo k a li w ś w ie tle p r z e p is ó w k .c . a p r a w o lo k a lo w e , P i P z. 2/1966, s. 223.

28 J a n S z a c h u l o w l c z № 5(125) Na najem ców , bez względu na sposób zaw iązania się najm u, włożono obow iąz- zek stosow ania się do regulam inów porządku domowego i liczenia się z potrze­ bam i innych m ieszkańców oraz sąsiadów.

W ten sposób wspólność celów przekształciła dawny indyw idualny stosunek n a j­ mu, poddając płynące z niego praw a i obowiązki kontroli sam orządu m ieszkań­ ców, w yrażającego się w form ach kom itetów domowych, blokow ych i osiedlo­ wych.

Przy ta k szeroko pojętym w spółdziałaniu sprzeczność interesów stron je st mimo­ w olna bądź żadna albo praw ie żadna. Je ś li d aje ona niekiedy znać o sobie, to w ystępuje w stosunkach n ajm u opartego na umowie. A le i wówczas je s t ona bardzo ograniczona, gdyż w w ielu wypadkach skuteczne w ykonanie rozw iązania stosunku n ajm u je st uzależnione od obowiązku dostarczenia lokalu zastępczego, a ponadto żądanie oparte na stosunkach n ajm u je s t w n ikliw ie badane pod kątem widzenia zgodności z zasadam i w spółżycia społecznego. D latego w takim układzie je st obojętne — z punktu w idzenia interesu stron, ja k rów nież interesu spo­ łecznego — kto w ykonuje ochronę stosunków n ajm u : w y n ajm u jący czy najem ca.

3. Z akres ochrony stosu nku*najm u z art. 690 k.c.

Kodeks zobowiązań, poza ochroną posesoryjną, nie udzielał najem com żadne} in n ej ochrony. Kodeks cyw ilny wprowadził w te j m ierze daleko idące zmiany, gdyż obok dotychczasow ej ochrony przyznał n ajem cy upraw nienie do korzystania z ochrony p ety to ry jn e j, praw no-rzeczow ej. Z n ajd u je to w yraz w przepisie art. 690 k.c., który stanow i, że do ochrony praw najem cy lokalu stosu je się odpowied­ nio przepisy o ochronie w łasności.

W związku z tym należy m ieć na względzie, że „odpowiednie stosow anie” prze­ pisów o ochronie praw a w łasności do stosunków n ajm u nie oznacza identyczności w zakresie te j ochrony. Zasadą bowiem je st, że każdy dział praw a reguluje okre­ ślony dla niego przedm iot i na wypadek naruszenia obowiązków w nim uregulo­ w anych przew iduje w łasne środki ochrony. Nie zawsze przestrzeganie te j zasady je s t w ystarczające do zapew nienia pełnej ochrony. Poniew aż żaden z działów nie za­ w iera norm y og ran iczającej stosow anie tylko tych środków, które są przyw ią­ zane do określonych stanów faktycznych pow stałych w zakresie regulow anych nim stosunków, przeto nic nie stoi n a przeszkodzie, aby w razie zbiegu norm (pod względem przesłanek faktycznych) — dla zapew nienia szerszej ochrony — nie korzystać ze zbiegu środków ochrony praw nej. Ten zbieg w ystępuje często pomiędzy przepisam i różnych działów praw a a przepisam i o czynach niedozwolo­ nych. Do takich i podobnych sy tu acji stosu je się teoretyczny zabieg zwany zbie­ giem norm .18

Niekiedy jed n ak ustaw odaw ca m a szczególny interes i regu lu je środki ochro­ ny w szerszym zakresie, niż to w ynika tylko z unorm ow ania konkretnych sto­ sunków i m ożliwości w ynikłych na gruncie zbiegu norm. Dla takich sy tu acji po­ słu guje się norm am i odsyłającym i, które sp ełn iają fu n k cję techniki leg isla cy j­ n ej. J e j celem je s t to, by zapobiegać nadm iernem u rozbudowywaniu podobnych norm ciągle się pow tarzających dla każd ej szczególnej sy tu a cji czy typu stosun­ ków. Wówczas ustaw odawca, nie stanow iąc odrębnych przepisów, „odsyła do

18 P a t r z A . O h a n o w ł c z : Z b ie g n o r m w p o ls k im p r a w ie c y w iln y m , W a r s z a w a 1963; W . C z a c h ó r s k i : Z b ie g o d p o w ie d z ia ln o ś c i c y w iln e j w e d łu g k o d e k s u z o b o w ią z a ń , W a r ­ s z a w a 1960.

N r 5 (125) | Prawnorzeczowe środki ochrony stosunku najmu lokali 29

stosow ania” bądź „odpowiedniego stosow ania” przepisów w yczerpu jąco unorm o­ w anych w określonym dziale prawa.

Z powyższego widzim y, że norm y od syłające mogą spełniać podw ójne zadanie. № przykład obok fu n k cji czysto technicznej, o d syłającej, staw iają sobie n iek ie­ d y za zadanie podkreślić odmienną natu rę praw ną stosunków odsyłających oraz tych , do których odnosi się odesłanie. P rzykładem dla norm pierwszego rodzaju m ogą być przepisy art. 213 i 680 k.c. Je ś li chodzi o przepisy drugiego, rodzaju, to należy w skazać n a art. 237, 251, 265 § 3 k.c., a w szczególności n a przepis art. 690 k.c.

Przytoczone zestaw ienie dwóch grup przepisów w skazuje na to, że odesłanie nie d oznaje ograniczenia, gdy spotykam y się z form ułą „stosuje się”. K ied y natom iast przepisy zaw ierają form ułę „stosuje się odpowiednio”, to należy przyjąć, że m am y do czynienia z innym zakresem stosowanych przepisów.

W literatu rze został wyrażony pogląd,19 że odpowiednie stosowanie praw a nie je s t rozum iane jed nolicie i je ż e li ustaw a posługuje się form ułą „odpowiedniego stosow ania”, to należy rozumieć przez to, że przepisy muszą być stosowane z pew ­ nym i m odyfikacjam i po to, by nie pozostaw ały w sprzeczności z naturą przepisów stosow anych oraz przepisów, do których mogą one być stosowane.

W yrażenie w łaściw ej proporcji niezbędnej do ustalenia zakresów obu działów p ra­ w a je s t bardzo trudne i je j ciężar spoczywać będzie zawsze na organie sto su ją­ cym praw o, który m usi wyw ażyć granice „odpowiedniego stosow ania”, albow iem m ałe odchylenie od w łaściw ej proporcji może pociągnąć za sobą poważne konse­ k w en cje praktyczne, o czym będzie jeszcze niżej mowa.

Trudności są tym w iększe, gdy odesłanie m a ch arak ter ogólny i dotyczy innego rodzaju norm . T ak w łaśnie przedstaw ia się spraw a w rozważanym przez nas w y­ padku. Przepis art. 690 k.c. odsyła do przepisów o ochronie własności, nie precy­ zując ich szczegółowo, i do ochrony praw względnych nakazuje stosow ać odpo­ wiednio przepisy o ochronie praw bezwzględnych.

Aby rozgraniczyć możliwość praw idłowego stosow ania przepisów o ochronie w łasności do och-rony praw najem cy, m usim y m ieć na względzie dwa k ryteria w zajem n ie się uzupełniające, a m ianow icie:

1) upraw nienie najem cy do ochrony względnego praw a najm u n ie może być realizow ane w tan sposób, by .zmierzało jednocześnie do ochrony praw a włalsnoścsi;

2) natura stosow anych środków .prawno-rzeczowych musfi być zgodna z istotą naijmu jako stosunku obligacyjnego.

Należy zawsze m ieć na uwadze, że celem przepisu art. 690 k.c. je s t ochrona obli­ gacyjn ego stosunku najm u, a nie praw a w łasności. Przepis ten zezwala ty lk o na odpowiednie stosow anie przepisów o ochronie w łasności, ale nie przyznaje n a­

jem cy upraw nień w łaściciela w stosunku do ochrony lokalu objętego najm em . W y­ nika z tego, że n ajem cy nie przysługują w szystkie upraw nienia w łaściciela z dzie­ dziny ochrany w łasności, ale jedynie te, których istota da się pogodzić z istn ie­ jący m stosunkiem pomiędzy w yn ajm u jącym a najem cą.

10 P a t r z J . N o w a c k i : „ O d p o w ie d n ie " s to s o w a n ie p r z e p is ó w p r a w a , P i P 1964, z. 3, s. 370 i n a s t. P o r . ta k ż e Z . R a d w a ń s k i : o p . c i t . , lo c . c i t ., n o t a 17 o r a z o r z e c z . S N z d n ia 15.1V .1% 7 r ., O S N C P z. 11/1967, p o z . 196. T e z a t e g o o r z e c z e n ia w ią ż e się ty lk o p o ś r e d n io z t e ­ m a t e m , je d n a k ż e m ie ś c i s ię w n ie j p r ó b a w y k ła d n i i c e l u s p o łe c z n e g o a r t . 690 k .c .

30 J a n S z a c h u l o w i c z _{№ 5 (125>} P rzy stosowaniu powyższej zasady mogą pow stać trudności, zwłaszcza wów­ czas, gdy tak ie em isje, ja k : hałasy wytworzone głośnym słuchaniem radia, te le ­ w izji, zachow ania się osób czy też m a ją ce sw o je źródło w ruchu sąsiedniego przed­ siębiorstw a bądź wzmożonego ruchu ulicznego, w strząsy różnego rodzaju, pyły, dymy i przykre zapachy, ujem nie w p ływ ają sw oją szkodliw ością n ie tylko na p ra­ wo w łasności, ale również na stosunek praw ny pomiędzy w yn ajm u jącym a n a jem ­ cą, bo oddziałują także na przedm iot najmiu i najem ców . T ak ie sy tu acje unie­ m ożliw iają prawidłowe korzystanie z przedmiotu n ajm u i często mogą czynić go- nieprzydatnym stosow nie do jeg o dotychczasowego przeznaczenia gospodar­ czego.

Mimo olbrzym iej doniosłości życiow ej praw a najm u dla każdego obyw atela, n ie można wyprow adzać w niosku, że ustaw odaw ca w art. 690 k.c. przyznał n ajem cy ochronę w tak ich granicach, w ja k ich może korzystać z n iej w łaściciel. N ajem ­ cy w ram ach stosunku najm u będą przysługiw ać — w odniesieniu do w y n ajm u ją­ cego i osób trzecich — różnego rodzaju powództwa w indykacyjne, n egatoryjn e i o ochronę posiadania. N atom iast ograniczony będzie rodzaj roszczeń n ajem cy w stosunku do osób trzecich, jeżeli będą w kraczać w w yłączną sferę uprawnień w łaściciela. Do ta k ie j w yłącznej dziedziny należeć będą stosunki sąsiedzkie z art. 144 k.c., których ochrona je s t w yraźnie przyznana tylko osobom uprawnionym rzeczowo.

Z zestaw ienia przepisów odsyłających z przepisam i, do których odnosi się ode­ słanie, łatw o dojść do wniosku, że nie w szystkie przepisy zaw arte w dziale- o ochronie w łasności (art. 222— 231 k.c.) i w przepisach w dziale o posiadaniu (art. 336— 352 k.c.) będą m iały zastosow anie do ochrony praw najm u.

„Odpowiednie stosow anie” powołanych przepisów ogranicza liczbę środków ochrony, sprow ad zając je w zasadzie do przewidzianych w art. 222 k.c. i 344 k.c. P ozostałe przepisy nie wchodzą w rachubę, albow iem w ykonanie n ajm u przez najem cę łączy się z posiadaniem zależnym , przepisy zaś zaw arte w dziale o ochro­ nie w łasności — poza art. 222 k.c. — przyznają ochronę posiadaczom sam oistnym . Jed nakże art. 230 k.c. stanow i, że przepisy dotyczące roszczeń sam oistnego posiada­ cza względem w łaściciela o zwrot nakładów na rzecz, o zwrot pożytków i o odszko­ dowanie za pogorszenie rzeczy sto su je się odpowiednio do stosunku pomiędzy w ła­ ścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten sto­ sunek nie w ynika co innego. Norma ta w yraźnie podkreśla, że przepisy o ochro­ nie w łasności w zakresie w yliczonych roszczeń m ają zastosow anie tylko wówczas, gdy w interesu jącym nas wypadku nie ma przepisów szczególnych. Poniew aż szczególne unorm ow anie wyliczonych roszczeń je s t przedm iotem re g u lacji w p ra­ w ie lokalow ym (art. 21—24) i w kodeksie cyw ilnym (675— 677), przeto na podsta­ w ie art. 230 k.c. w yłączone je st stosow anie przepisów ogólnych o ochronie praw a w łasności do stosunków n ajm u — z w yjątkiem normy a rt. 222 k.c. M odyfikacja stosow ania przepisów polega jed n ak nie tylko na ograniczeniu liczby środków ochrony, ale również na nieco odmiennym zakresie stosow ania art. 222 § 2 k.c. wówczas, gdy naruszenie stosunku najm u nie polega na pozbawieniu n ajem cy faktycznego w ładztw a nad przedm iotem najm u.

Przepisy o ochronie posiadania nie doznają żadnego ograniczenia, ponieważ z samego charakteru norm ow anych nim i stosunków w ynika, że zasięg ich je s t szerszy, gdyż wychodzi poza ram y ochrony w łasności. Należy w tym m iejscu pod­ kreślić, że aczkolw iek art. 690 k.c. stanow i tylko o odpowiednim stosowaniu przepisów dotyczących ochrony w łasności, to jed nak ochrona posesoryjna je s t

Nr 5 (125) P raw norzeczow e środ ki och rony stosunku najm u lokali ₃₁

także jednym ze środków ochrony w łasności i dlatego stanow i przedmiot n in ie j­ szego opracow ania.

4. Poszozególne środki ochrony

a) M ając powyżlsze na względzie, należy d ojść do przekonania, że najem cy przy­ słu gu je bezpośrednio skarga w ind ykacyjna n a zasadzie art. 222 § 1 k.c. w sto­ sunku do w ynajm u jącego, w spółnajem cy lokalu oraz względem osób trzecich,, je śli pozbawiły go one przedmiotu n ajm u w całości lub części.

N orm alnie powództwo w ind ykacyjne opiera się ma praw ie w łasności i zakres: jego je s t uzależniony od treści p raw a w łasności. Przy ochronie przedm iotu najm u powództwo w ind ykacyjne zostało przyznane mocą konkretnego prze­ pisu ustaw y, to je st art. 690 k.c., lecz ty lk o co do zasady. Z akres te j skargi rze­ czowej będzie jed nak ograniczony elem entam i umownymi bądź ad m in istracy j­ nymi w zależności od tego, na ja k ie j podstaw ie zaw iązał się n ajem : czy na podstaw ie ad m in istracyjn ej decyzji o przydziale, czy też tylko na podstawie-

sam e j umowy. ,

b) Je ż e li prawo najm u będzie naruszone w irtny spoisób aniżeli przez pozbawienie- najem cy faktycznego właidztwa nad przedm iotem najm u, to n ajem cy będzie przysługiw ało roszczenie o przyw rócenie stanu zgodnego z treścią najm u i o za­ niechanie dalszych naruszeń, czyli że będzie przysługiw ała mu skarga negato- ry jn a na podstaw ie przepisu art. 222 § 2 k.c. W tym wypadku — podobnie ja k przy w ind ykacji — podstaw ą ochrony je s t przepis art. 222 § 2 k.c. w zw iąz­ ku z art. 690 k.c., lecz je j zakres będzie rów nież ograniczony obligacyjnym charakterem najm u.

N atura stosow anych środków praw no-rzeczow ych musi być zgodna z isto­ tą n ajm u ja k o stosunku obligacyjnego. P raktyczn ie ze względów faktycznych, skarga negatoryjna przysługuje głów nie osobom, k tó re pozostają w stosunku najm u wobec tego sam ego w yn ajm u jącego. Myśl tę można pośrednio w ypro­ wadzić z przepisu art. 16 pr. lok., k tó ry przyznaje najem com w yraźnie po­ wództwa o rozw iązanie stosunku najm u z poszczególnymi najem cam i lokali t y l ­ ko w danej nieruchom ości.

Przepis art. 685 k.c. przyznaje w w ypadkach określonych w art. 16 pr. loik.. upraw nienie do rozw iązania najm u ty lk o w yn ajm u jącem u , lecz to odmienne ure­ gulowanie uprawnień najem ców w om aw ianym zakresie nie podważa w yrażo­ nego już w yżej stanow iska. Teoretycznie można założyć, że n ajem ca ma po­ wództwo negatoryjne i będzie z niego korzystać w stosunku do osób trzecich, podobnie ja k przy skardze w in d y k acy jn ej. Jed n akże trudno będzie znaleźć ta k i stan faktyczny, w którym n a je m ca op arłby się na skardze n egatoryjn ej za­ m iast na korzystniejszej dla sie b ie podstaw ie praw nej, ja k ą byłoby np. rosz­ czenie na podstaw ie art. 439 k.c. lub art. 344 k.c. Ten ostatni środek ochrony je s t n ajbard ziej uniw ersalny, najdogod niejszy pod względem dowodowym i n a j­ tańszy. Dochodząc ochrony na jego podstaw ie, można szybko osiągnąć rezul­ tat, zresztą tak i sam ja k przy skardze n e g ato ry jn ej, albow iem na podstaw ie art. 344 k.c. można również żądać zaniechania naruszeń na przyszłość. Dlatego prze­ pis ten może naw et spełniać fu n k cję q u a s i- n e g a to r y jn ą . Przy norm alnej sk a r­ dze n egatoryjn ej opłaty sądowe są znacznie wyższe od opłat w postępowaniu

32 J a n S z a c h u ł o w i c z _{Nr 5 (125)}

posesoryjnym , a ponadto n ajem ca żąd ający ochrony m usiałby w ykazyw ać się tytułem praw nym do zajm ow ania m ieszkania, które je s t przedm iotem naruszeń.

Każdy n ajem ca bez względu n a źródło zaw iązania się n ajm u je st tylko pod­ m iotem stosunku n ajm u i może korzystać z upraw nień i obowiązków przew i­ dzianych w stosunku obligacyjnym . Dlatego upraw nienie jego do ochrony względnego praw a nie może być realizow ane w tak im zakresie, żeby przekraczało ch arak ter posiadanego praw a i staw iało go w p ozycji osoby upraw nionej rze­ czowo. Odmienny pogląd rep rezentu je B . W alaszek. 20 Wychodzi on z błędnego założenia, że ustaw odawca poprzez art. 690 k.c. udzielił najem com ta k ie j sam ej ochrany ja k w łaścicielow i. Dlatego — zdaniem tego autora — n ajem ca lokalu m ieszkalnego użytkowego ma tak ie sam e obowiązki, ja k ie w kłada na w łaści­ ciela nieruchom ości w y jścio w ej, oraz ta k ie sam e praw a, ja k ic h użycza w łaści­ cielow i nieruchom ości sąsiednich dyspozycja art. 144 k.c. Gdybyśmy z a jęli sta ­ nowisko, że ustaw odaw ca w art. 690 k.c. przyznał n ajem cy ochronę w granicach, w ja k ich może korzystać z n iej w łaściciel, to m iałby on upraw nienie do w y­ konyw ania treści w łasności za w łaściciela bądź obok w łaściciela równolegle. Wówczas do ochrany najm u można by stosow ać przepis art. 144 k.c., zam iesz­ czony w dziale trak tu jący m o treści i w ykonyw aniu praw a w łasności, mimo że ochrona stosunków sąsiedzkich w rozumieniu praw a rzeczowego je st w yraźnie przyznana osobom upraw nionym rzeczowo. W yrządzający szkodę i doznający je j muszą w rozum ieniu tego przepisu m ieć przym iot w łaściciela bądź być oso­ bam i uprawnionymi rzeczowo. Gdyby w y jść z założenia, że najem cy przysługuje ochrona z art. 144 k.c., to należałoby konsekw entnie p rzyjąć, że inajemcy przy­ sługują upraw nienia do rozgraniczenia gruntu, je ślib y to m iało wpływ na sto­ sunek n ajm u lokali, na co nietrudno można znaleźć szereg paradoksalnych przykładów. K onsekw entnie, najem cy przysługiw ałoby upraw nienie do żądania ustanow ienia lub zniesienia służebności przejazdu czy przechadu. T ak np. n a­ jem ca mógłby żądać ustanow ienia ta k ie j służebności, gdyby nie m iał odpo­ wiedniego dojścia od przedmiotu najm u do drogi publicznej. Mógłby żądać zniesienia służebności przejazdu, gdyby intensyw ne je j w ykonyw anie zakłóca­ ło norm alne korzystanie z m ieszkania. Dlatego ’też nie w yd aje się rzeczą słuszną, żeby założeniem przepisu art. 690 k.c. było zapewnić n ajem cy aż tak daleko idącą ochronę.

W związku z tym należy podkreślić, że przyznanie n ajem cy praw do ochro­ ny najm u lokali przez przepisy o ochronie w łasności — z w yłączeniem rosz­ czeń sąsiedzkich w szerokim tego słowa znaczeniu w y n ikających ze stosunków w łasnościow ych — dostatecznie zabezpiecza ich żywotne interesy. Mogą oni w wypadkach szkodliwego oddziaływania różnych em isji na funkcjonalność m ieszkania doznać ochrony w drodze sk arg i n eg ato ry jn ej z w yłączeniem przed­ miotowym roszczeń zastrzeżonych w yłącznie dla w łaściciela bądź też mogą również na zasadzie art. 439 lub art. 444 k.c. osiągnąć pożądany skutek. c) Środkiem prawno-rzeczoiweij ochrony, harmonlijnie zespolonym z obligacyjnym

charakterem n ajm u je s t ochrona posesoryjna. K w estia ta je s t bezsporna, albo­ wiem ma sw oje oparcie w obow iązującym praw ie oraz w jednoznacznie ugrun­ towanym stanow isku w piśm iennictw ie i w ju d y k a tu rz e .21 N ajem ca zatem bez

20 P a t r z B . W a l a s z e k : o p . c i t ., s. 34— 36 i 46.

21 P a t r z Z . R a d w a ń s k i : o p . c i t . ; J . I g n a t o w i c z : o p . c i t . o r a z o rz e c z n ic tw o c y ­ t o w a n e w p r z y p is ie 6, j a k r ó w n ie ż o r z e c z e n ie S N z d n ia 20.I V .1962 r . 4 C R 246/62 z g lo s ą A . S t e l m a c h o w s k i e g o , N P z. 4—5/1963, s . 573 i n a s t.

5 (125) Praw norzeczow e środki och rony stosunku najm u lokali 33

' względu na to, n a ja k ie j podstaw ie zaw iązał się stosunek najm u, je s t posiada­ czem zależnym w rozum ieniu art. 336 k.c. Przepis ten naw et w yraźnie w ym ie­ n ia n ajem cę ja k o osobę, która na podstaw ie p raw a najm u w ykonuje określone -władztwo nad cudzą rzeczą. Je ż e li władztwo to zastanie naruszone, n ajem ca je s t uprawniony do ochrony posesoryjnej przeciw ko każdemu, kto sam ow olnie naruszył jego posiadanie, nie w yłączając sam ego w ynajm ującego. Je s t on — stosow nie do art. 344 k.c. — uprawniony do żądania przyw rócenia stanu po­ przedniego i zaniechania naruszeń, chyba że praw om ocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznaw ania spraw tego rodzaju organu państwowego stw ierdziło, że stan posiadania pow stały na skutek naruszenia je s t zgodny z praw em . Na podstaw ie tego przepisu n ajem ca może również skierow ać skargę nie tylko przeciw ko tem u, kto naruszył posiadanie, ale także przeciw ko te j osobie, na czyją korzyść nastąpiło naruszenie. N ajem ca, ja k o posiadacz zależny, m oże na podstaw ie przepisu art. 343 k.c. zastosować także obronę konieczną, aby odeprzeć bezpośrednio sam ow olne naruszenie posiadania. Je s t on uprawniony rów nież do stosow ania samopomocy, która polega na przyw róceniu sobie — w łasnym działaniem — stanu poprzedniego niezw łocznie po samowolnym na- Tuszeniu posiadania.

A n alizując dokładnie treść art. 344 k.c., możemy dojść do wniosku, że prze­ p is ten je st n ajb ard ziej uniw ersalną podstaw ą praw ną do ochrony stosunków n ajm u bez potrzeby uciekania się do innych k o n stru k cji praw nych. P rzesłanki faktyczne te j normy zbieżne są w zasadzie z powództwem w indykacyjnym , gdy przedm iotem roszczenia je st przyw rócenie naruszonego posiadania, i mogą za­ stąp ić powództwo negatoryjne, gdy przedm iotem roszczenia je st zaniechanie naruszeń. Dlatego nie od rzeczy będzie stw ierdzenie, że szerokie stosowanie przepisów o ochronie posiadania może zastąpić fu n k cję powództwa w indyka- cyjnego i n eg ato ry jn eg o .22

I I I . K O N K L U Z J E

Przem iany ustrojow e, ja k ie dokonały się w naszym k raju , pociągnęły za sobą bardzo poważne zmiany w stosunkach najm u . „Wolny n a jem ”, oparty na sprzecz­ ności interesów pomiędzy w yn ajm u jącym a najem cą, został niem al że wyparty z naszych stosunków społecznych, a ten, któ ry pozostał jeszcze w w yjątkow o nie­ licznych w ypadkach poddany je s t stosow nej kontroli społecznej. Z jed n e j stro ­ n y ograniczono upraw nienia w yn ajm u jących, a z drugiej podniesiono w ym agania względem najem ców co do w spółdziałania z w yn ajm u jącym i w celu utrzym ania domów i lokali w należytym stanie technicznym i użytkowym, by mogły one do­ b rze spełniać sw oją fu n k cję społeczno-gospodarczą. Na najem ców włożono także obow iązek przestrzegania zasad współżycia przez stosow anie się do regulam inów porządku domowego i liczenie się z potrzebam i innych m ieszkańców i sąsiadów. P rz y tak ukształtow anym współdziałaniu sprzeczność interesów stron je s t m ini­

m alna. W takim układzie obojętną je st rzeczą, kto w ykonuje ochronę stosunków n ajm u : w y n ajm u jący czy najem ca.

Przyznanie najem com sam odzielnej ochrony stosunków najm u je st następstw em zm iany fu n k cji najm u p o leg ającej na powstaniu w spólności interesów w szystkich podmiotów stosunku najm u, co je s t cechą socjalistycznych stosunków praw nych.

22 P a t r z A . S t e l m a c h o w s k i : I s t o t a i f u n k c j a p o s ia d a n ia . W a r s z a w a 1950, s. 93 i n a s t. 3 — P a l e s t r a

34* W a l e r y M a s e w i c z _{№ 5 (125>} Przyznana najem com — poprzez art. 690 k.c. — ochrona praw no-rzeczow a n ie d aje jed n ak podstawy do p rzy jęcia, że n a jem przekształcił się w praw o rzeczowe. Zachow ał on nadal ch arak ter praw a względnego, doznającego' szczególnej ochrony, tzn. szerszej aniżeli inne p raw a względne, a to wobec dużej doniosłości społecznej- tego praw a dla obyw ateli.

Sform ułow anie użyte w art. 690 k.c., który stanow i, że do ochrony praw n ajm u stosu je się odpowiednio przepisy o ochronie w łasności, nie oznacza identyczności w zakresie te j ochrony w obu dziedzinach praw a. Przez odpowiednie stosow anie należy rozumieć, że przepisy, do których odnosi się odesłanie, muszą być stosow a­ ne z pewnym i m o dyfikacjam i, tak by uwzględniały n atu rę przepisów odsyłanych i odsyłających.

Celem przepisu art. 690 k.c. je s t ochrana obligacyjnego stosunku najm u, a n ie ­ praw a własności. Dlatego n ajem cy nie przysługują w szystkie upraw nienia w łaści­ ciela, a tylko te, których istota da się pogodzić z obligacyjnym charakterem najm u. N ajem cy przysługiw ać będzie w stosunku do w yn ajm u jącego i innych osób po­ wództwo w indykacyjne, n eg ato ry jn e i posesoryjne. N atom iast będzie ograniczony przedmiotowy zakres roszczeń n ajem cy w stosunku do osób trzecich, jeżeli będą w kraczać w sfe rę w yłącznie zastrzeżoną dla w łaściciela. Do sfery te j należy za­ liczyć stosunki sąsiedzkie w najszerszym tego słowa znaczeniu, gdyż ochrona ich' je st przyznana tylko osobom uprawnionym rzeczowo. W szczególności niedopusz­ czalne będzie stosow anie poprzez art. 690 k.c. środków ochrony zam ieszczonych w dziale trak tu jący m o treści i w ykonywaniu własności.

WALERY MASEWICZ

Jeszcze w sprawie łzw. roszczenia o dopuszczenie

do pracy

I . U W A G I W S T Ę P N E

W poszukiwaniu środków praw nych przed bezpraw nym i społecznie nieuzasad­ nionym pozbawieniem pracow nika m iejsca pracy w ypracow ana została w orzecz­ nictw ie sądowym i w literatu rze kon stru kcja praw na tzw. roszczenia o dopuszcze-- n ie do pracy, określanego niekiedy także ja k o roszczenie pracow nika o umożli­ w ienie św iadczenia p r a c y .1

Społeczno-gospodarczym celem roszczenia o dopuszczenie do pracy je st praw ne zabezpieczenie uprawnień pracow nika do rzeczyw istego św iadczenia p racy w sy­ tu a cji, gdy pracow nik, będąc podm iotem trw ającego stosunku pracy, z przyczyn leżących po stronie pracodaw cy je s t pozbawiony możliwości św iadczenia pracy*

i W . P i o t r o w s k i : R o s z c z e n ia p r a c o w n ik a z t y t u ł u b e z p r a w n e g o p o z b a w ie n ia g o m ie jc a p r a c y , W a r s z a w a 1966, s . 104 ii in n e .