Zagadnienie dopuszczalności ochrony uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu przy pomocy art. 59 k.c.

Edward Drozd

Zagadnienie dopuszczalności

ochrony uprawnionego z tytułu

prawa pierwokupu przy pomocy art.

59 k.c.

Palestra 18/5(197), 16-25

16 E d w a r d D r o z d _{N r 5 (197)}

ustaleniami, ale tylko o tyle, o ile warunkowały one przypisanie spraw­ cy właśnie tego przestępstwa. Wartość ta jest jednak przez ustawę okre­ ślona jako pewna wielkość graniczna (art. 120 § 9 k.k.). W konsekwencji więc sąd cywilny byłby związany ustaleniem sądu karnego tylko co do tego, że szkoda (tutaj: wartość zagarniętego mienia) jest mniejsza niż 100 lub 200 tys., gdyż ta okoliczność decyduje o kwalifikacji prawnej czynu, natomiast dokładne oznaczenie straty powyżej wielkości granicznej podle­ gałoby samodzielnej ocenie sądu cywilnego.

Sądzę, że proponowana wyżej wykładnia odpowiadałaby podkreślanej w doktrynie potrzebie ścisłej wykładni art. 11 k.p.c. jako przepisu ogra­ niczającego realizację podstawowych zasad procesu cywilnego, tzn. zasa­ dy bezpośredniości i swobodnej oceny dowodów. Sąd cywilny nie byłby natomiast związany ustaleniami co do wielkości szkody, jeżeli okoliczność ta nie należy do znamion przestępstwa, za które sprawca został skazany. Ustalenie rozmiarów szkody jest niejednokrotnie problemem bardzo skom­ plikowanym i wątpliwym, a tymczasem w sprawie karnej, jeśli nie jest to faktem istotnym z punktu widzenia ustawowych cech przestępstwa, nie znajduje się ono w centrum uwagi organów procesowych. Wydaje się zatem, że pozostawienie sądowi cywilnemu możliwości samodzielnej oceny rozmiarów szkody, jeśli przepis prawny wyraźnie nie stoi temu na prze­ szkodzie (a tak chyba można rozumieć art. 11 k.p.c.), byłoby rozwiąza­ niem bardziej celowym niż to, które znajduje wyraz w aktualnym orzecz­ nictwie Sądu Najwyższego.

Zagadnienie dopuszczalności ochrony uprawnionego

z tytułu prawa pierwokupu przy pomocy art. 5 9 k. c.

Opracowanie dotyczy kontrowersyjnej kwestii dopuszczalności stosowania art. 59 k.c. do ochrony uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu w wypadku, gdy zobowiązany z tego tytułu sprzedał nieruchomość bezwarunkowo osobie trzeciej. W pracy reprezen­ towany jest pogląd, że przepis ten — wbrew stanowisku orzecz­ nictwa — nie powinien tu mieć zastosowania. I.

I. Według kodeksu cywilnego przez prawo pierwokupu należy rozu­ mieć wynikające z ustawy lub czynności prawnej zastrzeżenie pierwszeń­ stwa kupna oznaczonej rzeczy w wypadku, gdyby zobowiązany z tego prawa sprzedał tę rzecz osobie trzeciej (art. 596 k.c.). Jedyną sankcją, jaką przewidują przepisy o u m o w n y m prawie pierwokupu na

O chrona u praw n ion ego z ty tu łu prcwc. picrirnkuw u u N r 5 (197)

padek pogwałcenia tego prawa, jest sankcja o d s z k o d o w a w c z a (art. 599 § 1 k.c.). Jest oczywiste, że tego typu sankcja nie stwarza upra­ wnionemu zbyt mocnej pozycji; w dodatku uzależniona jest ona cd po­ wstania szkody, co nie zawsze będzie mieć miejsce. W tym stanie rzeczy orzecznictwo Sądu Najwyższego próbuje od pewnego czasu wzmocnić po­ zycję uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu, wykorzystując w tym celu przepis art. 59 k.c.

W uchwale z dnia 19.XI.1968 r. III CZP 100/68 Sąd Najwyższy1 wy­ raził pogląd następujący: „W razie oświadczenia przez uprawnionego go­ towości do wykonania przysługującego mu prawa pierwokupu nierucho­ mości i dokonanej następnie przez zobowiązanego z tytułu prawa pierwo­ kupu bezwarunkowej sprzedaży tej nieruchomości osobie trzeciej przy­ sługuje uprawnionemu obok roszczenia z art, 599 k.c. również roszczenie z art. 59 k.c.” 1 2

Ze względu na swą doniosłość praktyczną uchwała ta wzbudziła zain­ teresowanie doktryny, dając zarazem powód do ujawnienia się rozbież­ ności zdań3. Samo zagadnienie nie doczekało się jednak jakiegoś grun- tcwniejszego opracowania. A tymczasem zarówno teza jak i jej uzasad­ nienie rasuwają poważne wątpliwości. W tej sytuacji konieczne jest do­ konanie bardziej szczegółowej analizy poglądu w niej wyrażonego.

II. Uzasadniając pogląd o dopuszczalności stosowania art. 59 k.c. do ochrony uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu w wypadku bezwa­ runkowej sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej, Sąd Najwyższy wy­ szedł z dwu założeń, które mają leżeć u podstaw art. 59 k.c. Po pierw­ sze, przepis ten, jako zamieszczony w części ogólnej, ma zastosowanie do wszelkich roszczeń, zarówno obligacyjnych jak i rzeczowych. Po drugie, jest on wyrazem dążenia ustawodawcy do wzmocnienia roli zasad współ­ życia społecznego kosztem tzw. bezpieczeństwa obrotu. „W świetle tych

1 P or. O SN C P 1969, n r 11, poz. 189. U chw ała zap ad ła n a tle n a stę p u ją c e g o stan u fa k ty c z ­ nego (p o d aję go w pew n ym u proszczeniu ): P ozw an a X , zb y w a ją c pow odow i Y n a w sp ół­ w łasn o ść połow ę n ieru ch om ości, u stan o w iła jed n o cześn ie w sto su n k u do po zo stałe j połow y praw o p ierw o k u p u n a rzecz Y , k tó re zostało w p isan e do k się g i w iec zy ste j. W z n a jd u ją c y m się na n ieru ch om ości b u d y n k u pozw ana i pow ód u stan o w ili — ja k o w sp ó łw łaścic iele — od­ rębn ą w łasn o ść lo k a li, po jed n y m d la k ażdego z nich. P ięć la t później pozw an a X z aw arła w dniu 8.V I.1966 r. z osob ą trzecią (pozw anym Z) um ow ę sp rzed aży lo k a lu w raz z u d ziałem w n ieru ch om ości pod w aru n k iem , że S k a rb P ań stw a nie sk o rz y sta z p raw a p ierw o k u p u , a n astęp n ie, po n ie sk o rzy stan iu przez S k a rb P ań stw a z teg o p raw a, pozw an y Z, d z ia ła ją c ja k o pełnom ocnik X , przen iósł w dn iu 26.IX .1966 r. w łasn ość w yo dręb n ion ego lo k a lu m iesz­ kaln ego w raz z u d ziałem w e w sp ó łw łasn o ści n ieru ch om ości n a sw o ją rzecz. P ow ód dow ie­ dział się o sp rzed aży w dniu 10.VIII.1966 r. i w dn iu 6.IX.1966 r. złożył n o tarialn e o św iad c ze­ nie, że chce sk o rz y sta ć z p raw a pierw ok u p u , w y zn aczając pozw anym term in ,,do za w a rc ia um ow y sp rz e d a ż y ” . P o bezsk u teczn ym u pływ ie teg o term in u w y stąp ił z pozw em o u zn an ie obu um ów (tj. sp rzed aży oraz p rzen o szącej w łasn ość) za bezsku teczn e.

2 Iden ty czn e stan o w isk o z a ją ł S ą d N ajw y ższy w u ch w ale z dn ia 22.1.1973 r- III C Z P 90r72, O SN C P 1973, n r 9, poz. 147 (z b ard zo lak o n iczn y m uzasadn ien iem ).

3 Je sz c z e przed op u b lik ow an iem u ch w ały z dn ia 19.XI.1968 r. (por. p rzy p is 1) n a rzecz tego p og ląd u w yp ow iedzieli się: W. C z a c h o r s k i : P raw o zobow iązań w zary sie, W arszaw a 1968, s. 463 oraz A. K u n i c k i : Z a k re s sk u te czn eg o p raw a pierw ok u p u , N P 1966, na 12, s. 1536. P ogląd w y rażo n y w u ch w ale zaak ce p to w ał R. C z a r n e c k i w k o m en tarzu do a rt. 599 § 1 k.c. (por. p ra c ę zbiorow ą: K o d e k s cy w ilny — K o m e n tarz, W arszaw a 1972, t. II, s. 1334), przeciw ko za ś tem u opow iedział się S. B r e y e r : P rzen iesien ie w łasn ości niterucho- m ości, W arszaw a 1971, s. 161.

18 E d w a r d D r o z d N r 5 (197)

założeń art. 59 k.c. — konkluduje Sąd Najwyższy — należy uznać, że dyspozycja tego przepisu obejmuje również sytuację, gdy zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunko­ wo. Wówczas uprawnionemu na mocy prawa pierwokupu przysługiwać będzie prawo do uznania umowy zmierzającej do u n i e m o ż l i w i e n i a z a d o ś ć u c z y n i e n i u j e g o r o s z c z e n i u (podkr. moje — E.D.) za bezskuteczną, jeżeli zobowiązany na mocy prawa pierwokupu oraz osoba trzecia wiedziały o jego uprawnieniu. Zauważyć bowiem należy, że umowa bezwarunkowa jest ważna i w zasadzie skuteczna w stosunku do trzeciego nabywcy (...) i że tej skuteczności może być pozbawiona dopiero w drodze orzeczenia sądu” .

Już na pierwszy rzut oka jest widoczne, że argumentacja ta mccno kuleje. Ogólne zakreślenie granic zastosowania art. 59 k.c. oraz sformu­ łowanie jego ratio legis — choćby nawet trafne — to dopiero, niestety, początek drogi w dowodzeniu, że przepis ten znajduje zastosowanie także do ochrony uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu. Zasadnicza kwe­ stia, którą przede wszystkim należało zbadać, polega na tym, czy sytu­ acja, jaka powstaje w wypadku bezwarunkowej sprzedaży osobie trze­ ciej, rzeczywiście podlega hipotezie art. 59 k.c. Ponieważ kwestia ta zo­ stała całkowicie pominięta, dalsze wywody będą musiały być przede wszystkim jej poświęcone.

III. Możność wystąpienia z żądaniem określonym w art. 59 k.c. zacho­ dzi tylko „w razie zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie r o s z c z e n i u osoby trze­ ciej”. Aby więc uprawniony z tytułu prawa pierwokupu mógł wystąpić z żądaniem określonym w art. 59 k.c.4 musi być spełniona następująca przesłanka: wykonanie zawartej umowy sprzedaży z osobą trzecią (bez­ warunkowej) uniemożliwi całkowicie lub częściowo zadośćuczynienie ja­ kiemuś jego roszczeniu. Od razu nasuwa się pytanie, o jakie roszczenie w tej sytuacji chodzi. Odpowiedź na nie nie jest możliwa bez uprzedniej analizy charakteru prawnego z a s t r z e ż e n i a prawa pierwokupu. Niestety, ani w doktrynie, ani w judykaturze nie ma jednolitego poglądu na ten temat. Można w tej mierze wyróżnić trzy zasadnicze poglądy.

1) Według poglądu pierwszego, wskutek zastrzeżenia prawa pierwo­ kupu zostaje zawarta między uprawnionym z tego tytułu oraz zobowią­ zanym podwójnie zawarunkowana umowa s p r z e d a ż y . Warunkami tymi są: zawarcie przez zobowiązanego umowy sprzedaży z osobą trzecią oraz wykonanie prawa pierwokupu przez uprawnionego w drodze złoże­ nia odpowiedniego oświadczenia w oli5.

4 C elow o nie u żyw am o k re śle n ia „ ro sz c z e n ie z a rt. 59 k .c .” , k tó ry m p o słu g u je się S ą d N a jw y ż sz y (a tak że w ielu au to ró w ), p on iew aż żąd an ie u zn an ia za b ezsk u teczn ą um ow y nie je s t zd. m . roszczen iem w ścisły m teg o sło w a znaczeniu . J a k w iadom o, roszczen ie polega n a ty m , że „u p raw n io n y m oże od k o n k re tn e j o sob y żąd ać o k reślo n eg o zach o w an ia się ” (A. W o l ­ t e r : P raw o cy w iln e — Z a r y s części o g ó ln e j, W arszaw a 1968, s. 111). T y m czase m u p raw n ien ie z a r t. 59 k.c. m oże być realizo w an e ty lk o w dro dze pow ództw a o u k ształto w an ie p raw a. P o d o b n ie S. W ł o d y k a : T e rm in y d o w y ta c z a n ia pow ództw z o b ro tu u społeczn ion ego, „ S t u ­ d ia C y w ilisty cz n e ", t. X V II, s. 65.

•> k o n s tr u k c ję sp rzed aży z p o d w ó jn y m w aru n k iem p r z y ją ł S N w u ch w ale z dn ia 29.III. 1952 r. celem u zasad n ie n ia fo rm y a k tu n o tarialn e g o d la zastrzeżen ia p r a w a p ierw o k u p u .

N r 5 (197) O chrona u praw n ion ego z ty tu łu p ra w a pierw oku pu ₁₉

2) Według poglądu drugiego, prawo pierwokupu stwarza dla osoby, na rzecz której je zastrzeżono, uprawnienie prawo kształtujące, umożli­ wiające tej osobie doprowadzenie, przy spełnieniu dalszych przesłanek, do zawarcia umowy sprzedaży z osobą z w i ą z a n ą prawem pierwokupu. Uprawnieniu temu odpowiada „stan związania” prawem pierwokupu'.

3) Według poglądu trzeciego, zastrzeżenie prawa pierwokupu wywo­ łuje stosunek obligacyjny między zobowiązanym z tego tytułu a osobą, dla której pierwszeństwo kupna zostało zastrzeżone. Podmiotem zobowiąza­ nym jest najczęściej właściciel rzeczy, ale nie tylko, gdyż może nim być każda osoba uprawniona do rozporządzania rzeczą. Różnice istnieją w określeniu treści tego stosunku* 7. Najszerzej traktuje o tym zagadnieniu A. Kunicki8 9. Według tego autora na treść tego stosunku składają się:

a) uprawnienie osoby, na rzecz której prawo pierwokupu zostało zastrzeżone, do wstąpienia w stosunek prawny wywołany sprze­ dażą pomiędzy zobowiązanym a osobą trzecią;

b) obowiązki zobowiązanego polegające na zawarciu umowy sprze­ daży p o d w a r u n k i e m , że uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu, i na z a w i a d o m i e n i u o tym upra­ wnionego.

Żadne z przedstawionych ujęć natury prawnej zastrzeżenia prawa pierwokupu nie może, zdaniem moim, w pełni zadowolić. Najwięcej za­ strzeżeń budzi konstrukcja umowy sprzedaży podwójnie zawarunkowanej. Konstrukcji tej słusznie zarzuca się sztucznośćs. Podnosi się także, nie bez racji, zupełną jej nieprzydatność przy ustawowym prawie pierwoku­ pu. Zarzuty te powodują, że konstrukcja podwójnie zawarunkowanej umo­ wy sprzedaży nie nadaje się wcale do przyjęcia.

Nie może też w pełni zadowolić pogląd A. Kunickiego. Wiadomo prze­ cież, że w stosunku zobowiązaniowym obowiązkom jednej strony powin­ ny odpowiadać uprawnienia drugiej strony. Tymczasem w stosunku zo­ bowiązaniowym opisanym przez tego autora uprawnieniu podmiotu, na rzecz którego prawo pierwokupu zastrzeżono, nie odpowiadają obowiązki podmiotu zobowiązanego. Uprawnienie to polegać ma na możności wstą­ pienia w stosunek prawny, wynikły z umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią, w drodze jednostronnego oświadczenia woli podmiotu uprawnio­ nego. Próby skorelowania jakiegoś obowiązku z tym uprawnieniem nie mogą dać rezultatu z tej prostej przyczyny, że u p r a w n i e n i e t o m a c h a r a k t e r p r a w o k s z t a ł t u j ą c y . Jako takie więc nie może ono stanowić w żadnym razie z a s a d n i c z e g o uprawnienia w stosunku obligacyjnym, gdyż uprawnieniem tym może być jedynie

« Zob. K . L a r e n z: L e h rb u ch d es S c h u ld re c h ts, t. II, M ünchen—B e rlin 1959, s. 89. P rzy teg o r o d za ju k o n stru k c ji żad n e zobo w iązan ie nie istn ie je . D latego L are n z zalec a, a b y zam iast o k re śle n ia „z o b o w iąz an y ” (d e r V erp flich tete) u ży w ać term in u „z w iąz an y ” (d er G eb u n den e).

7 N iek tó rzy au to rzy o g ra n ic z a ją się do stw ie rd z e n ia, że w sk u te k z astrzeżen ia p raw a

pierw o k u p u p o w sta je sto su n ek o b lig ac y jn y . 8 A. K u n i c k i : jw „ s. 1527.

9 K . L a re n z (jw ., s. 89) pisze: „ E s m ü sste sic h u m einen d oppelt be d in gten K a u f m it w eitgeh en d (näm lich von d e r B estim m u n g d e s K a u fsg e g e n sta n d e s abgesh en ) noch u n b e stim m ­ ten In h alt h an d eln — ein e K o n stru k tio n , d ie w en n au c h den k m ö glich , so doch a u s s e r ­ o r d e n t l i c h g e k ü n s t e l t i s t ! ” (p od k r. m o je — E.D .).

2 0 E d u a r d D r o z d N r 5 (197)

możność domagania się określonego zachowania się od podmiotu zobowią­ zanego (roszczenie). Z kolei obowiązkom podmiotu zobowiązanego z tytułu prawa pierwokupu (zawarcie umowy sprzedaży pod warunkiem i zawia­ domienie o tym uprawnionego) nie odpowiada żadne uprawnienie do do­ magania się realizacji tych obowiązków. W omawianej wypowiedzi brak jest nawet drobnej wzmianki o s a n k c j i niewypełnienia tych obo­ wiązków.

Wydaje się, że rozwiązania należy poszukiwać biorąc jednocześnie pod uwagę pogląd drugi i trzeci i odpowiednio je zarazem uściślając. Każdy z nich opisuje skutki zastrzeżenia prawa pierwdkupu w innym nieco as­ pekcie. Pierwszy z nich kładzie nacisk na sytuację powstałą bezpośrednio po zastrzeżeniu prawa pierwokupu, drugi natomiast punkt ciężkości prze­ suwa na moment zawarcia umowy sprzedaży z osobą trzecią. Nie ulega wątpliwości, że zastrzeżenie prawa pierwokupu wywołuje od razu pewne skutki prawne. Polegają one na tym, iż od tego momentu tzw. „zobowią­ zany” z tego tytułu musi się liczyć z tym, że — w razie gdyby rzecz sprzedawał — określonej osobie przysługiwać będzie pierwszeństwo kup­ na. W konsekwencji musi się liczyć z tym, że w razie sprzedaży rzeczy będzie obowiązany zachować się w sposób umożliwiający tej osobie sko­ rzystanie z pierwszeństwa. Należy jednak z całym naciskiem podkreślić, że przez sam fakt zastrzeżenia prawa pierwokupu nie powstaje jeszcze między zobowiązanym a uprawnionym żaden stosunek obligacyjny. Do czasu oświadczenia woli sprzedania rzeczy „zobowiązany” z tytułu prawa pierwokupu nie jest do niczego zobowiązany, a uprawniony nie może od niego niczego żądać. Sytuację, jaka się wytworzyła, można zatem nazwać „stanem związania”. Dopiero gdy zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu oświadczy komukolwiek wolę sprzedania rzeczy (np. zawrze umowę sprze­ daży z osobą trzecią), między nim a uprawnionym konkretyzuje się sto­ sunek prawny.

Z przepisów art. 597 § 1 oraz 598 § 1 k.c. wynika, że na treść tego stosunku składają się:

1) o b o w i ą z k i po stronie podmiotu zobowiązanego polegające na: a) dołożeniu warunku przy umowie sprzedaży zawieranej z osobą

trzecią, uzależniającego skuteczność tej umowy od niewykona­ nia prawa pierwokupu przez podmiot uprawniony;

b) zawiadomieniu uprawnionego o dokonaniu warunkowej sprze­ daży 10;

2) u p r a w n i e n i e po stronie podmiotu, na rzecz którego prawo pier­ wokupu zostało zastrzeżone, do domagania się o d s z k o d o w a n i a za szkodę spowodowaną niewykonaniem tych obowiązków. Obowiązkom tym natomiast n ie o d p o w i a d a uprawnienie do domagania się ich rea­ lizacji. Uprawniony nie jest w stanie doprowadzić, opierając się na prze­ pisach kodeksu cywilnego regulujących prawo pierwokupu, do uznania bezwarunkowej umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią za warunko­ wą, co umożliwiłoby mu skorzystanie z prawa pierwokupu. Jedyne zatem roszczenie, jakie ewentualnie powstać by mogło na tle stosunku łączą­

io O czy w iście ob ow iązk i te o d p a d a ją , je ś li zo bo w iązan y zw róci się z o fe rtą w p ro st do u pr a wn iomego.

N r 5 (197) O chrona u praw n ion ego z ty tu łu p ra w a pierw ok u pu _{a :}

cego zobowiązanego z uprawnionym jest, co należy jeszcze raz podkreślić, roszczenie odszkodowawcze u.

Zastrzeżenie prawa pierwokupu stwarza n a d t o dla uprawnionego p o d w ó j n i e z a w a r u n k o w a n e uprawnienie p r a w o k s z t a ł ­ t u j ą c e , mocą którego może on wejść w stosunek prawny wynikający z umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Warunkami tymi są: po pierwsze — zawarcie przez zobowiązanego umowy sprzedaży z osobą trzecią; po drugie — wykonanie przez niego obowiązków wynikających z zastrzeżenia prawa pierwokupu (tj. dołożenie warunku do umowy sprze­ daży i zawiadomienie o tym uprawnionego). Obie te okoliczności uzależ­ nione są wyłącznie od woli zobowiązanego i jeśli przynajmniej .jedna z nich nie zostanie spełniona, to wówczas wspomniane uprawnienie pra­ wo kształtujące nie powstanie.

Wracając teraz do podstawowej kwestii, czy sytuacja, jaka się wytwa­ rza w razie zawarcia bezwarunkowej umowy sprzedaży z osobą trzecią, podlega hipotezie art. 59 k.c., trzeba na pytanie to udzielić odpowiedzi przeczącej. Zawarcie takiej umowy nie może uniemożliwić zadośćuczy­ nienia jakiemuś roszczeniu uprawnionego, ponieważ żadnego roszczenia w stosunku do zobowiązanego on nie ma; nie ma w szczególności rosz­ czenia o przeniesienie własności11 12. Prawo pierwokupu, które powstałoby, gdyby zobowiązany postępował lojalnie, n ie j e s t r o s z c z e n i e m ; jest to u p r a w n i e n i e p r a w o k s z t a ł t u j ą c e . Jako takie, nie podlega ono hipotezie art. 59 k.c.13

IV. Załóżmy jednak na wszelki wypadek, że w drodze nazbyt liberal­ nej wykładni da się objąć hipotezą art. 59 k.c. również uprawnienia pra­ wo kształtujące, i to nawet potencjalne (warunkowe).14 Wbrew pozorom nawet tak ryzykowny zabieg wcale nie umożliwiłby zastosowania art. 59 k.c. do ochrony uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu. Przekonać się o tym łatwo w sposób niezwykle prosty: trzeba tylko spróbować zastoso­ wać art. 59 k.c. do sytuacji, które uniemożliwiają uprawnionemu wyko­ nanie jego prawa, i zobaczyć, co z tego wyniknie. Jak wiadomo, sytuacje te mogą być różne w zależności cd tego, jaką umowę lub umowy zawarł zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu z osobą trzecią. W grę bowiem mogą wejść:

11 M am y tu do czy n ien ia z sy tu a c ją p odob n ą, ja k w w y p adk u n iefo rm aln ej um ow y p rzed w stęp n ej zo b o w iązu jąc ej do z aw arc ia um ow y w y m a g a ją c e j d la sw ej w ażn o ści form y szczególn ej. U m ow a p rzed w stęp n a je s t w ażn a, rodzi zobo w iązan ie, k tó reg o je d n a k nie m ożna w yegzekw ow ać, a je g o n iew y k on an ie zagrożon e je s t je d y n ie sa n k c ją od szkodow aw czą.

12 T rzeb a to p o d k reślić , poniew aż u zasad n ien ie o m aw ian ej u ch w ały SN o p arte je st na założeniu, że p raw o pierw ok u pu stw arza ta k ie roszczen ie. W przeciw nym ra zie teza tej u ch w ały b y łab y zaw ieszon a całk ow icie w próżni.

13 T ak np. nie pow inno zd. m. u le g ać w ą tp lw o ś c i, że o b lat n ie m oże na p od staw ie a rt. 59 k.c. żąd ać uzn an ia za bezsku teczn ą um ow y z a w a rte j z osob ą trzecią przez o fere n ta zw iązanego o fe rtą .

14 T ru dn o sob ie w y o b razić, ab y um ow a z a w a rta przez o sob y trzecie m ogła u n iem ożli­ w ić w yk onanie istn ie jące g o ju ż u p raw n ien ia p o le g a ją c e g o n a tym , że u p raw n ion y m oże przez sw e w ł a s n e działan ie b e z u d z i a ł u d ru g ie j stro n y d oprow adzić do p o w stan ia, zm ia­ ny lu b u sta n ia sto su n k u p raw n ego. C hodzić by w ięc m ogło ty lk o o tak ie sy tu a c je , gdy u praw n ien ie to jeszc ze nie istn ieje, ale przy r e a liz a c ji odpow iednich p rzesłan ek (zależnych m. in. od w oli d ru g ie j stron y ) m ogłob y p o w stać, d ru g a za ś stro n a u niem ożliw ia je g o p o­ w stan ie.

22 E d w a r d D r o z d N r 5 (197)

a) bezwarunkowa umowa sprzedaży o skutku wyłącznie obliga­ cyjnym,

b) bezwarunkowa umowa sprzedaży o podwójnym skutku,

c) bezwarunkowa umowa sprzedaży oraz zawarta w jej wykona­ niu umowa przenosząca własność.

Rozważenia wymagają następujące kwestie: przeciwko której z tych umów kieruje się żądanie o uznanie jej za bezskuteczną oraz jakie są konsekwencje takiego uznania.

Ad a) Nie ulega wątpliwości, że już samo zawarcie bezwarunkowej umowy sprzedaży o skutku wyłącznie obligacyjnym automatycznie unie­ możliwia uprawnionemu z tytułu prawa pierwokupu wykonanie jego pra­ wa; z tego punktu widzenia zawarcie umowy przenoszącej własność jest już bez znaczenia. Okoliczność ta uzasadniałaby zatem wystąpienie z żą­ daniem uznania za bezskuteczną umowy sprzedaży w stosunku do upraw­ nionego z tytułu prawa pierwokupu. Jednakże uznanie to prowadziłoby do powstania absurdalnej sytuacji. Zamiast bowiem — zgodnie z założe­ niem — umożliwić uprawnionemu wykonanie prawa pierwokupu, p o- z b a w i a g o o n o k o n i e c z n e g o substratu do wykonania tego prawa, jakim jest istnienie s k u t e c z n e j (także w stosunku do upraw­ nionego) umowy sprzedaży. Powstająca sytuacja jest bardzo podobna do tej, jaka istnieje w razie bezwarunkowej sprzedaży nieruchomości obcią­ żonej ustawowym prawem pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa. Zgod­ nie z art. 599 § 2 k.c. umowa ta jest nieważna, a jako taka — bezsku­ teczna, w związku z czym Skarb Państwa nie może wykonać prawa pier­ wokupu 15 16. O ile jednak w wypadku prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa konsekwencja ta nie razi, ponieważ umowa jest bez­ skuteczna w stosunku do wszystkich, o tyle uznanie jej za bezskuteczną tylko w stosunku do uprawnionego jest już całkowicie paradoksalne.

Ad b) Zawarcie bezwarunkowej umowy sprzedaży o skutkach zobo- wiązująco-rozporządzających przedstawia się z punktu widzenia upraw­ nionego z tytułu prawa pierwokupu tak samo jak zawarcie bezwarunko­ wej umowy sprzedaży wyłącznie zobowiązującej. Także ta umowa unie­ możliwia mu wykonanie prawa pierwokupu, a uznanie jej za bezskutecz­ ną prowadzić powinno do takich samych wyników, jak przedstawione wy­ żej w pkt a. W omawianej uchwale Sąd Najwyższy utrzymuje jednak, że uznanie za bezskuteczną umowy sprzedaży powoduje pozbawienie jej tyl­ ko skutku rzeczowego, co oznacza, że umowa ta nie przenosi własności na trzeciego nabywcę.18 Stanowisko to prowadzi do powstania błędnego koła. Pozbawienie bezwarunkowej umowy sprzedaży wyłącznie skutku rzeczo­ wego jest drogą prowadzącą donikąd. Umowa sprzedaży pozbawiona skut­ ku rzeczowego pozostawałaby przecież nadal skuteczną jako bezwarunko­ wo zobowiązująca do przeniesienia własności na rzecz osoby trzeciej, a ta okoliczność, jak wiadomo, uniemożliwia uprawnionemu skorzystanie z pra­ wa pierwokupu.

15 Zob. K o d e k s cy w iln y — K o m e n tarz, t. II, s. 1335, gdzie słu szn ie p o d k reślo n o , że od­ m ien n y p o g ląd nie z n a jd u je o p a rc ia w u staw ie.

N r 5 (197) O chrona u praw n ion ego z tytu łu p raw a pierw oku pu 23

Ad c) Sytuacja ta nie wymaga odrębnego omówienia, ponieważ nie­ wiele różni się od sytuacji przedstawionej wyżej w pkt b. Uznanie umo­ wy. przenoszącej własność za bezskuteczną w dalszym ciągu nie otwiera możliwości skorzystania z prawa pierwokupu, natomiast uznanie obu umów za bezskuteczne pozbawia uprawnionego koniecznego substratu do wykonania tego prawa.

Konstrukcja przyjęta w art. 59 k.c. nie nadaje się zatem w zupeł­ ności do ochrony uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu.

V. Zagadnienie ochrony uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu w wypadku bezwarunkowej sprzedaży rzeczy osobie trzeciej przechodziło w naszym prawie znamienną ewolucję. Według art. 347 kodeksu zobowiązań z 1933 r. uprawniony mógł wykonać prawo pierwokupu wobec osoby trzeciej, jeżeli osoba ta działała w złej wierze. W celu ochrony upraw­ nionego posłużono się, jak widać, konstrukcją rozszerzonej skuteczności prawa pierwokupu. Trzeba podkreślić, że z punktu widzenia teoretyczne­ go konstrukcja ta nie nasuwała zastrzeżeń. Uprawniony kierował oświad­ czenie o wykonaniu prawa pierwokupu wprost do nowego nabywcy, w następstwie czego wchodził w stosunek prawny z nim, a nie z zobo­ wiązanym z tytułu prawa pierwokupu. O żadnym uznaniu za bezskutecz­ ną bezwarunkowej umowy sprzedaży nie było tu mowy, bo to przecież, jak widzieliśmy, byłoby pozbawione sensu. Przepis art. 347 k.z. został następnie w tej części, która dotyczyła rozszerzonej skuteczności prawa pierwokupu, uchylony przez art. IV przep. wprow. p.o.p.c. (ustawa z dnia 18.VII.1950 r.). Od tej pory uprawnionemu z tytułu prawa pierwokupu przysługiwało w razie bezwarunkowej sprzedaży wyłącznie roszczenie od­ szkodowawcze w stosunku do zobowiązanego — niezależnie od dobrej lub złej wiary osoby trzeciej.

Obecnie próbuje się lansować pogląd, że kodeks cywilny wprowadził z powrotem rozszerzoną skuteczność prawa pierwokupu przy pomocy art. 59, nawiązując tym samym do stanu prawnego istniejącego pod rzą­ dem kodeksu zobowiązań przed jego nowelizacją.17 Pogląd ten nie jest jednak trafny. Wypada podkreślić, że art. 599 § 1 k.c. jest niemal do­ słownym powtórzeniem art. 347 k.z. w brzmieniu nadanym mu przez przep. wprow. p.o.p.c. Gdyby zamierzono powrócić do stanu poprzednie­ go, to wystarczyłoby po prostu recypować art. -347 k.z. w pierwotnym brzmieniu (z ewentualnymi retuszami, np. co do pojęcia dobrej wiary). Zamieszczenie art. 59 k.c. nie było w stanie niczego zmienić w zakresie ochrony uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu, ponieważ przepis ten dotyczy rozszerzonej skuteczności r o s z c z e ń , nie dotyczy zaś upraw­ nień prawo kształtujących. W dodatku przyjęto w nim konstrukcję, która w zastosowaniu do ochrony uprawnionego z tytułu prawa pierwo­ kupu prowadziłaby do rozstrzygnięć nie nadających się do przyjęcia. Wszystko więc wskazuje na to, że twórcom kodeksu cywilnego chodziło o zachowanie dotychczasowego stanu prawnego, czyli że uprawnionemu przysługiwać może w razie bezwarunkowej sprzedaży w y ł ą c z n i e roszczenie odszkodowawcze.

24 E d w a r d D r o z d Nr 5 (197)

VI. Tak się przedstawia sprawa, jeśli pozostawać będziemy w obrębie kodeksu cywilnego. Przepisy wprowadzające kodeks cywilny utrzymały jednak w mocy pewne przepisy dekretu o prawie rzeczowym z 1946 r., które mogą znacznie wzmocnić pozycję uprawnionego z tytułu prawa pier­ wokupu. W szczególności według art. 292 pr. rzecz, (utrzymanego w mocy przez art. III pkt 3 przep. wprow. k.c.) prawo pierwokupu może być ujaw­ nione w księdze wieczystej. Skutek ujawnienia polega m. in. na tym, że „staje się ono skuteczne przeciwko każdoczesnemu właścicielowi” (art. 291 pr. rzecz.). Rozszyfrowanie tego sformułowania nastręcza duże trud­ ności, wywołało ono też wiele zamieszania w literaturze18. Nie wdając się w szczegółową analizę różnych wypowiedzi na ten temat, pragnę z grubsza naszkicować dwa zasadnicze, zdaniem moim, sposoby rozumie­ nia tego sformułowania:

1) według pierwszego z nich ujawnienie prawa pierwokupu w księdze wieczystej ma ten skutek, że w razie bezwarunkowej sprzedaży osobie trzeciej osoba ta nabywa nieruchomość wraz z ciążącym na niej prawem pierwokupu. W konsekwencji, gdyby ona zbywała w przyszłości nierucho­ mość, to uprawnionemu przysługiwałoby nadal pierwszeństwo kupna. Każdoczesny właściciel nie respektujący prawa pierwokupu, tzn. zbywa­ jący nieruchomość następnemu nabywcy bezwarunkowo, odpowiedzialny byłby w stosunku do uprawnionego za powstałą stąd szkodę;

2) według ujęcia drugiego skuteczność w stosunku do każdoczesnego właściciela,polegałaby na tym, że w wypadku gdyby sprzedaż była bez­ warunkowa, uprawniony mógłby wykonać prawo pierwokupu w sto­ sunku do nabywcy. Gdyby z prawa tego nie skorzystał w odpowiednim terminie (zakreślonym przez k.c.), to powstawałby problem, czy prawo to utrzymuje się nadal (tak jak np. w wypadku, gdy Skarb Państwa nie skorzysta z ustawowego prawa pierwokupu), czy też wygasa.

Spośród przedstawionych sposobów rozumienia rozszerzonej skutecz­ ności prawa pierwokupu ujawnionego w księdze wieczystej należałoby zd. m. wybrać ten drugi. Ujęcie pierwsze niewiele wzmacnia pozycję uprawnionego w porównaniu z przepisami kodeksu cywilnego. Słaba to pociecha, że wpisane prawo pierwokupu jest skuteczne w stosunku do każdego właściciela nieruchomości, skoro każdy z nich w zasadzie może się z nim nie liczyć, narażając się najwyżej na obowiązek dania odszko­ dowania. Na rzecz drugiego ujęcia przemawia nadto argument natury historycznej. Przepisy art. 291 i 292 pr. rzecz, zostały wydane w czasie obowiązywania art. 347 k.z. przewidującego możność wykonania prawa pierwokupu w stosunku do nabywcy, gdy ten działał w złej wierze, czy­ li — najogólniej rzecz biorąc — wiedział o istnieniu prawa pierwokupu. Przepis art. 291 pr. rzecz, można więc odczytywać jako uzupełnienie art. 347 k.z. polegające na tym, że w razie ujawnienia prawa pierwo­ kupu w księdze wieczystej odpadała potrzeba badania złej wiary nabywcy zgodnie z zasadą, iż nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej. Nowelizacja art. 347 k.z. pozostała bez wpływu na sposób rozumienia art. 291 pr. rzecz. Kto wie, czy nie szło wówczas o to,

18 Zob. p o g ląd y p rzytoczon e przez A . K u n i c k i e g o (jw ., s. 1537, przyp. 23 i 24), a p o n ad to K o d e k s cy w iln y — K o m e n tarz, t. U , s. 1334.

N r 5 (197) U m ow y m ieszan e ₂₅

aby rozszerzoną skutecznością cechowały się tylko prawa pierwokupu nie­ ruchomości ujawnione w księgach wieczystych.

W konkluzji należy stwierdzić, co następuje:

W wypadku bezwarunkowej sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej uprawnionemu z tytułu prawa pierwokupu przysługuje jedynie roszcze­ nie z art. 599 § 1 k.c. Tylko w wypadku gdy jego prawo zostało ujawnio­ ne w księdze wieczystej, może on je wykonać w stosunku do nabywcy.lł Artykuł 59 k.c. nie może mieć do tej sytuacji zastosowania.

19 T rzeb a z n a c isk ie m p o d k reślić , że w tym w yp adk u nie trzeb a, a n aw et nie m ożna u zn aw ać b e zw aru n k o w e j um ow y sp rzed aży za bezsku teczn ą.

BOGUSŁAW GAWLIK

Umowy mieszane — konstrukcja i ocena prawna

1. Pojęcie umowy mieszanej stwarza liczne kłopoty definicyjne. Spo­ tykane w piśmiennictwie zalecenia co do sposobu użycia terminu „umo­ wa mieszana” znacznie się różnią od siebie, postulując węższy lub szerszy zakres jego zastosowania. Jedni, jak np. H. Hoeniger i W. Czachórski, ograniczają pojęcie umowy mieszanej do takich umów, które polegają na połączeniu elementów treści różnych umów nazwanych \ inni zaś, jak np. O. Schreiber, L. Enneccerus i K. Larenz, stosują pojęcie umowy miesza­ nej zarówno do umów, które w całości, jak i do umów, które tylko w części składają się z elementów charakterystycznych dla typów kon­ traktów uregulowanych w ustawie 1 2, wreszcie niektórzy, jak np. H. Leh­

1 H. H o e n i g e r: D ie gem isch te V erträg e in ihren G ru n dform en , M an nheim — L e ip zig 1910, s. 4; W. C z a c h ó r s k i : P raw o zobow iązań w zary sie, W arszaw a 1967, s. 188.

2 O. S c h r e i b e r : G em isch te V erträg e im R eich ssch u ldrech t, „ Ih e rin g s Ja h r b ü c h e r für die D o gm atik d es b ü rg e rlic h en R e ch ts” , t. 60, 1912, s. 111; L. E n n e c c e r u s , T. K i p p , M. W o l f f : L e h rb u c h d es b ü rge rlic h en R ech ts, w yd. 15, T ü b in gen 1957, t. II; L . E n n e ­ c c e r u s : R ech t der S c h u ld v e rh ä ltn isse (w o p raco w an iu H. L e h m a n n a ) , s. 395—396; K . L a r e n z : L e h rb u c h d es Sc h u ld rec h ts, t. II (B eso n d erer T eil), M ünchen — B e rlin 1956, s. 4 i 6.