Wygaśnięcie użytkowania wieczystego

Tadeusz Smyczyński

Wygaśnięcie użytkowania

wieczystego

Palestra 15/7-8(163-164), 7-19

N r 7-8 (163) Wygaśnięcie użytk o w a n ia wieczystego 7

botników i częściowo chłopów. Dowódcami byli robotnicy, gdyż

inteligencji było wówczas niewiele. Obecnie żyje jeszcze około 8.000

powstańców.

Wyrazem uznania dla adwokatury Śląska i Zagłębia był wręczo­

ny tejże Izbie medal pamiątkowy z okazji 50-lecia powstania śląs­

kiego.

W Szczecinie Rada Adwokacka oraz Komisja Historyczna przy

Naczelnej Radzie Adwokackiej w dniu 12.VI. 1971 r. zapoczątkowały

wystawę pt. „Adwokatura, piśmiennictwo, przyczynki historyczne,

grafika” — z jednoczesnym posiedzeniem naukowym, związanym

oczywiście z tematem adwokatury.

- Wszystkie izby adwokackie mają sporo osiągnięć polityczno-

-społecznych, kulturalnych itp. Palestra polska jako składowa część

narodu ma w sobie ogromny potencjał polityczno-społeczny, który

potrafi uporządkować swoje sprawy, ukierunkować je przy pomo­

cy Partii i władz państwowych dla dobra naszej Ojczyzny Socja­

listycznej.

Adwokatura nie zawiedzie nadziei pokładanych w niej przez

Partię i Rząd PRL. Pomożemy.

TADEUSZ SMYCZYŃSKI

Wygaśnięcie użytkowania wieczystego

Zagadnienie wygaśnięcia praw a użytkowania wieczystego gruntów państwowych ustaw odaw ca unorm ował jedynie w w ypadku upływu okresu ustalonego w um o­ wie oraz w razie rozwiązania umowy przed upływem tego okresuh Natom iast nie znajdzie się ani w przepisach kodeksu cywilnego, ani w ustaw ie o gospodarce terenam i ustawodawczego ustosunkow ania się do zdarzeń powodujących w ygaś­ nięcie różnych praw rzeczowych, jak np. do kontuzji, zrzeczenia się czy długotrw a­ łego niewykonywania.

Być może, ustaw odaw ca celowo unikał wkroczenia w to dość skom plikowane zagadnienie, a jego rozwiązanie pozostawił nauce praw a i orzecznictwu, które w ypracuje dopiero zasady praw ne na podstaw ie konkretnej praktyki. W ydaje się, że ostrożność ustawodawcy w tym względzie jest wysoce pożyteczna, ponieważ w okresie pow staw ania ustaw y nie można przewidzieć słuszności i przydatności dla praktyki rozwiązań przyjętych w ustawie. W tych w arunkach tym większa rola w ośw ietleniu zagadnienia wygaśnięcia praw a użytkowania wieczystego przy- * i

i A rty k u ł 21 ust. 1 u sta w y z dnia 14.V II.1961 r. o g osp od arce teren a m i w m ia sta ch i o sie d la ch (Dz.

u.

8 T a d t u s z S m y c z y ń s k i N r 7-8 (163)

pada nauce prawa, wobec czego w pracy niniejszej powinno się rozważyć w pływ konfuzji, zrzeczenia się i długotrwałego niewykonywania na wygaśnięcie om a­ wianego praw a.

1. Upływ term inu

Praw o użytkowania wieczystego wygasa z upływem czasu ustalonego w um ow ie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu (art. 21 ust. 1 ustaw y o gospodarce terenami).

Jak w ynika z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 ustawy, z upływem ustalonego w umowie okresu omawiane prawo wygasa z mocy samego praw a * bez potrzeby dokonyw ania jakiejkolw iek czynności praw nej. Po wygaśnięciu tego praw a organ gospodarki kom unalnej wzywa b. użytkownika wieczystego do w ydania

terenu-Użytkowanie wieczyste jest w zasadzie ustanaw iane na 99 lat, a w w yjątko­ w ych wypadkach, gdy cel gospodarczy użytkow ania wieczystego nie wym aga od­ dania terenu na tak długi okres, można je ustanowić na czas krótszy, co n a j­ m niej jednak na lat 40 (art. 236 § 1 k.c.)3. Jednakże użytkownik wieczysty może żądać przedłużenia term inu ustalonego w umowie na dalszy okres od 40 do 99 lat- Z żądaniem tym użytkownik wieczysty może wystąpić w zasadzie w ciągu ostat­ nich 5 la t przed upływem zastrzeżonego w umowie term inu.

Wcześniejsze w ystąpienie z żądaniem przedłużenia term inu użytkow ania w ie­ czystego jest możliwe, jeżeli okres am ortyzacji nakładów, jakie zamierza poczynić wieczysty użytkownik, jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływ u zastrzeżonego w umowie term inu (art. 236 § 2 k.c.). W związku z tym nasuw a się- pytanie, w jaki sposób użytkownik wieczysty może się domagać przedłużenia te r­ minu.

W literaturze spotykamy w tym względzie dwa odmienne poglądy. Pierw szy z nich reprezentuje J. Winiarz, który stoi na stanowisku, że ani kodeks cywilny, ani ustaw a o gospodarce terenam i nie w spom inają o tym, iż do przedłużenia um o­ w y o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste potrzebna jest decyzja adm inistra­ cyjna. Skoro omawiane roszczenie ma charakter cywilnoprawny, to żądanie prze­ dłużenia term inu użytkowania wieczystego powinno być realizowane w drodze są­ dowej. 4 Natom iast S. Breyer twierdzi, że o przedłużeniu term inu użytkow ania wieczystego decyduje wyłącznie organ adm inistracyjny w trybie postępowania adm inistracyjnego.5

Rozważając to zagadnienie, należy przede wszystkim stwierdzić, że stronom przy­ sługuje droga do dobrowolnego uregulow ania swoich stosunków, tym bardziej że przepis art. 236 § 3 k.c. mówi o umownym przedłużeniu wieczystego użytkowania. W ypływa stąd wniosek, że z roszczeniem o przedłużenie term inu

wieczystego-* W arto w sp o m n ie ć , że w ła sn o ść czasow a w y g a s a ła z n a d ejściem term in u p o w ro tu , p rzez u r z e c z y w is tn ie n ie się „praw a p o w ro tu ” , tr a k to w a n eg o ja k o o g ra n iczo n e p raw o rzec zo w e <art. 108 pr. rzecz.). P or. też J. W a s i l k o w s k i : W łasn ość czasow a de le g e lata i de l e g e fe r e n d a , N P nr 6/1957, s. 3—13.

* P r a k ty k a za w iera n ia u m ó w w sk a z u je na to , że osob om fizy czn y m g r u n ty pod zabudow ę: lu b na p ro d u k c ję ro ln o -o g ro d n icz ą od d aw an e są na 99 lat.

4 J. W i n i a r z : W ieczy ste u ż y tk o w a n ie , W arszaw a 1967, s. 303/304; T. S m y c z y ń s k i : S k u tk i c y w iln o p r a w n e a k tu a d m in istr a c y jn e g o , N P nr 1/1971, s, 45. «

N r 7-8 (163) Wygaśnięcie uż ytkow an ia w ieczy st ego

użytkowania, które słusznie J. W iniarz przyznaje użytkownikowi wieczystemu, może on w ystąpić dopiero po otrzym aniu odmowy ze strony organu adm inistracyj­ nego. Wtedy też umowa w formie aktu notarialnego nie będzie potrzebna, ponie­ waż zastąpi ją prawomocny wyrok ustalający przedłużenie term inu wieczystego użytkowania.

Skoro strony muszą przede wszystkim między sobą dojść do porozum ienia w kw estii przedłużenia term inu, to powinny najpierw przeprowadzić rokow ania co do postanowień przyszłej umowy, przedłużającej czas trw ania praw a użytko­ w ania wieczystego. Ze względu jednak na to, że jedną ze stron jest organ adm i­ nistracyjny, który swoje stanowisko w stosunku do żądania drugiej strony w y­ razi w formie decyzji adm inistracyjnej, musi się toczyć postępowanie adm i­ nistracyjne. Żądanie użytkownika wieczystego powinno być więc wyrażone w form ie pisemnego wniosku skierowanego do organu gospodarki komunalnej i miesz­ kaniowej prezydium właściwej rady narodowej (PRN, MRN, DRN), który roz­ patrzy ten wniosek w trybie postępowania adm inistracyjnego.

2. -Przedterminowe rozwiązanie umowy

Wygaśnięcie użytkowania wieczystego następuje w razie rozwiązania umowy przed upływem term inu w niej określonego (art. 240 k.c.).

Upraw nienie do przedterm inowego rozwiązania umowy przysługuje organowi do spraw gospodarki kom unalnej i mieszkaniowej prezydium powiatowej (m iej­ skiej, dzielnicowej) rady narodowej jedynie w trzech wypadkach:

a) jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z terenu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie,

b) jeżeli w brew umowie nie wzniósł określonych w niej budynków i urządzeń (art. 240 k.c. oraz art. 21 ust. 2 ustaw y o gospodarce terenami),

c) jeżeli nie utrzym uje w należytym stanie budynków i urządzeń (art. 21 ust. 3 ustaw y o gospodarce terenami).

Przed zmianą powyższej ustawy, o przedterm inow ym rozwiązaniu umowy de­ cydowało prezydium właściwej rady narodowej. Przesunięcie wydanej decyzji w omawianej spraw ie do kompetencji organu do spraw gospodarki kom unalnej i mieszkaniowej nie zmieniło, moim zdaniem, jednostronnego, adm inistracyjnego charakteru tej czynności praw nej. Przedterm inowego rozwiązania umowy w ie­ czystego użytkowania organ adm inistracyjny dokonuje w formie decyzji, od której przysługuje odwołanie w trybie art. 110 § 1 k.p.a. Wniesienie przez użytkow nika wieczystego odwołania od decyzji organu adm inistracyjnego prowadzi do w yko­ rzystania jak gdyby „drogi w ew nętrznej” w celu zgodnego załatwienia spornej spraw y, zanim strona upraw niona uruchomi inne zewnętrzne środki kontroli. Sądzę, że aktualny tekst art. 21 ustaw y pozwala śmielej twierdzić, iż decyzja organu do spraw gospodarki kom unalnej i mieszkaniowej jest przede wszystkim oświadcze­ niem woli strony stosunku umownego ®, wydanym w formie aktu adm inistracyjnego. Jeżeli decyzja organu adm inistracyjnego o przedterm inowym rozwiązaniu umowy i o zarządzeniu odebrania terenu jest ostateczna, to użytkownik wieczysty może w ystąpić na drogę sądową z powództwem o ustalenie istnienia umowy użytkow a­ nia wieczystego . *

10 T a d e u s z S m y c z y ń s k i _{N r 7-8 (163)}

Ustawodawca zdecydował, że użytkowanie wieczyste powstaje w drodze umowy między właściwym organem adm inistracji państwowej a przyszłym użytkownikiem wieczystym i że umowa jest źródłem praw i obowiązków s tro n .7 Z faktu, że umo­ w a jest w pełni samodzielną czynnością praw ną z zakresu praw a cywilnego, płynie w yraźna konsekwencja, iż umowa od chwili jej zawarcia podlega ocenie z punktu w idzenia cyw ilnopraw nego.8

Skoro ustawodawca w prow adza umowę jako formę realizacji pewnej działalności przez organ adm inistracyjny, to tym samym kontrahent tego organu uzyskuje do­ datkow e gwarancje praworządności działania aparatu adm inistracyjnego. Obok bo­ wiem środków przysługujących mu w związku z wydanym aktem adm inistracyj­ nym, zyskuje on nadto możliwość uruchom ienia kontroli tego, czy działalność orga­ nu adm inistracyjnego jest prawidłowa, przez są d y .9 Ma to ogromne znaczenie dla trwałości stosunków regulowanych przez adm inistrację, skoro organ adm ini­ stracyjny nie może się wycofać ze swojego stanowiska, jak to ma miejsce w w y­ padku aktu jednostronnego.10

Jest rzeczą charakterystyczną, że projekt ustawy o gospodarce terenam i w m iastach i osiedlach przewidywał również możliwość przedterm inowego rozw ią­ zania umowy przez prezydium rady narodowej, jednakże użytkownikowi wieczyste­ mu przyznano upraw nienie do w ystąpienia do sądu z pozwem o ustalenie trw ania umowy użytkow ania wieczystego wobec braku przyczyn do jej rozwiązania. Obo­ wiązek udowodnienia przyczyn uzasadniających rozwiązanie umowy ciąży na p re­ zydium rady narodow ej.11

K onstrukcja instytucji rozwiązania umowy proponowana w projekcie ustawy z 14.V II.1961 r. stanowiłaby prawidłowe i zgodne z cywilistycznym rozumieniem tego zagadnienia rozstrzygnięcie ochrony cywilnej interesów użytkownika wieczys­ tego.

3. Inne wypadki wygaśnięcia użytkowania wieczystego

Poza tymi wypadkam i wygaśnięcia użytkowania wieczystego, które zostały expressis verbis uregulowane przez ustawodawcę, należy jeszcze rozważyć, czy praw o to może również wygasnąć w skutek zaistnienia przesłanek wygaśnięcia nie­ których praw rzeczowych ograniczonych, np. konfuzji, długotrwałego niew ykony­ w ania, zrzeczenia się.

Ustawodawca zagadnienia tego nie uregulował, można jednak twierdzić, że w praktyce pow stają sytuacje faktyczne polegające na połączeniu się w jednej

^ U s ta n o w ie n ie w ła sn o śc i cza so w ej n a stęp o w a ło także w drodze u m ow y, w o b ec czego ze w zg lęd u na cy w iln o p r a w n y ch a ra k ter sto su n k u u m ow n ego, w w y p a d k u u c h y b ie n ia w a ­ runkom u m o w y przez w ła śc ic ie la cza so w eg o , u w ażan o, że p a ń stw o n ie m ogło d och od zić e w e n tu a ln e j k ary u m o w n ej lu b p rzed term in o w eg o w y k o n a n ia praw a pow rotu n ie r u c h o ­ m o ści w drodze a d m in istr a c y jn e j, lecz w drodze p ro cesu cy w iln e g o . Por. też J. S z o n e r t : W łasn ość cza so w a , „ P a le str a ” nr 1/1959, s. 43.

8 J. L i t w i n : Z p ro b lem a ty k i sty k u praw a c y w iln e g o z a d m in istra c y jn y m , P iP nr 4/1965, s . 544; u ch w a ła P e łn e g o S kładu Izby C y w iln ej SN z dn. 25.IV.1964 r., O SPiK A nr 1/1965, poz. 1. » J. S t a r o ś c i ą k, E. I s e r z o n : P ra w o a d m in istra c y jn e w za ry sie, W arszaw a 1959, s. 143.

io Ibidem .

u M. B u s z y ń s k i : G ospodarka teren a m i w m ia sta ch i o sie d la ch , PUG nr 11—12/1960, s. 363.

№ 7-8 (163) Wygaśnięcie uż yt kow an ia w iec z y s teg o ₁₁

osobie własności terenu i praw a użytkowania wieczystego, a także sytuacje po­ w stałe w w yniku zrzeczenia się tego praw a i długotrw ałego jego niewykonywania. W ydaje się, że jeżeli przepisy dotyczące użytkow ania wieczystego zagadnienie to pom ijają, to należy zwrócić uwagę na sposób rozw iązania go w przepisach re ­ gulujących własność oraz ograniczone praw a rzeczowe. W ybór zaś jednych lub drugich zależy od tego, które z nich w danym w ypadku organicznie są bardziej zbliżone do instytucji użytkow ania wieczystego i funkcjonalnie lepiej jej odpo­

w iadają.

A. Przejście praw a użytkow ania wieczystego na państw o (confusio) może n a stą­ pić np. w wyniku dziedziczenia ustawowego z brak u innych spadkobierców (art. 935

§ 3 k.c.), w skutek orzeczenia przepadku m ajątku itp. Należy także dodać, że p rzej­ ście użytkowania wieczystego na państwo może dotyczyć również określonego udziału w tym prawie, pozostały zaś udział należeć będzie nadal do upraw nionej

osoby fizycznej lub praw nej.

Użytkowanie wieczyste jest praw em na cudzej rzeczy, podobnie jak ograniczone praw a rzeczowe. Dlatego też takiego zagadnienia, ja k połączenie w jednej osobie tego praw a z własnością obciążonego terenu, nie można rozpatryw ać na podstawie przepisów regulujących własność nieruchomości. Nie może naw et zajść tak a sy tu a­ cja, żeby w stosunku do tej samej nieruchomości istniały dwa praw a własności, które mogłyby się połączyć w jednej osobie. Dlatego też konfuzję praw a użytko­ w ania wieczystego, jako praw a na nieruchomości państw ow ej, z praw em własności państw a należy rozważyć na gruncie przepisów o ograniczonych praw ach rzeczo­ wych.

Otćż w art. 247 k.c. przyjęto generalną zasadę, w edług której ograniczone praw e rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu takie praw o przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążanej.12 Druga ew entualność, o której mówi cytowany wyżej przepis, praktycznie zajść nie może (ze względu na niezbywalność mienia państwowego) bez wyraźnego ku tem u upo­ w ażnienia ustawowego, a nadto ze względu na to, że tereny państwowe mogą być przekazywane tylko w użytkowanie lub w użytkow anie wieczyste (art. 3 ust. 1 ustaw y o gospodarce terenami).

W omawianej kwestii wypowiedział się S. Breyer, którego zdaniem względy na­ tury gospodarczej nakazują, aby połączenie w jednej osobie własności i użytkow a­ n ia wieczystego nie powodowało wygaśnięcia użytkow ania wieczystego, szczególnie

zaś wtedy, gdy na państwo przejdzie udział w użytkow aniu wieczystym, odmienna bowiem koncepcja prowadziłaby do trudnych do rozw iązania kom plikacji.13 S. Breyer generalnie przyjm uje trw anie użytkowania wieczystego mimo jego konfuzji z w łas­ nością terenu.

Przeciw ny pogląd reprezentuje J. Winiarz, który tw ierdzi, że z chwilą przejścia tego praw a na państw o praw o to wygasa ipso iure bez względu na to, czy w kon­ kretnym wypadku chodzić będzie o Skarb P aństw a, czy też o inną państw ow ą osobę p ra w n ą .14

12 U sta w o d a w ca u su n ął tym sam ym u sterk ę le g isla c y jn ą , ja k ą z a w iera ło p raw o rzec zo w e, w k tó r y m nie b y ło przepisu o g ó ln eg o o w y g a śn ię c iu o g r a n ic z o n e g o praw a rzec zo w eg o w s k u ­ t e k k o n fu z ji. D ek ret o p ra w ie rzec zo w y m fo r m u ło w a ł w y ją tk i od tej zasad y (art. 187, 228,

229), g e n e r a ln ie zaś w y p o w ie d z ia ł s ię ty lk o co do h ip o te k i (art. 227 pr. rz.). P or. J. W a s i l ­ k o w s k i : Zarys praw a rzec zo w eg o , W arszaw a 1963, s. 140.

13 S. B r e y e r: P raw o w ie c z y s te g o u ż y tk o w a n ia , P iP nr 8—9/1962, s . 313 i n a st.

12 T a d e u s z S m y c z y ń s k i _{N r 7-8 (163>}

W ydaje się, że należałoby tu odróżnić dwie sytuacje faktyczne, w których do­ chodzi do konfuzji, a to dlatego, żeby uniknąć komplikacji, o których w spom ina S. Breyer, oraz zastosować rozstrzygnięcia trafn e pod względem praw nym i go­ spodarczo celowe.

W pierwszym w ypadku chodzi o przejście na w łaściciela-państw o praw a użyt­ kowania wieczystego terenu w całości. Państw o dysponuje wyłącznie takim tere­ nem i może albo oddać go znowu w użytkow anie wieczyste, albo też postąpić z nim w inny sposób w edług swego uznania (art. 140 k.c.).15 Jeżeli państw o zam ierza od­ dać teren komuś innem u w użytkow anie wieczyste, to organ gospodarki kom unal­ nej właściwego prezydium rady narodowej musi wydać decyzję adm inistracyjną, która będzie stanowić podstawę do zaw arcia umowy. Przeprow adza się w tedy takie samo postępow anie jak przy „pierw otnym ” oddaniu terenu w użytkowanie w ie­ czyste.

Niezrozumiałą rzeczą byłoby w tedy oddanie, a raczej przeniesienie praw a użyt­ kowania wieczystego przez państw o na rzecz innej osoby, która byłaby związana term inem końcowym i sposobem użytkowania, a więc ustaleniam i umowy poprzed­ niego użytkownika, mimo że nie od niego nabyw a prawo, lecz od państw a.

Rozwiązanie takie jest zresztą niemożliwe ze względów ściśle prawnych. Primo — przy przejściu użytkowania wieczystego na państw o stałoby się ono jego podmio­ tem. Jeęt to jednak niemożliwe, gdyż podmiotami użytkow ania wieczystego mogą być tylko osoby fizyczne i niektóre osoby praw ne (art. 232 § 1 k.c. oraz art. 3 u sta ­ wy z 14.VII.1961 r.). Secundo — użytkow anie wieczyste jest prawem, które dla swojego bytu praw nego i faktycznego musi mieć swój podmiot. Wtedy istnieje ono jako praw o przysługujące konkretnej osobie i jako takie figuruje w księdze w ie­ czystej. Skoro jednak nie ma podmiotu użytkow ania wieczystego, a nie jest nim państw o, to przyjęcie istnienia tego praw a mimo konfuzji byłoby rażąco sztuczną konstrukcją jakiegoś zawieszenia użytkow ania wieczystego, co jest w zasadzie n ie do przyjęcia. Zresztą gospodarczo byłoby to również nieuzasadnione.16

W drugim w ypadku chodzi o sytuację, w której na państw o przejdzie jedynie udział w użytkow aniu wieczystym, natom iast pozostały udział należy do użytkow ­ nika wieczystego. W w ypadku takim wygaśnięcie użytkow ania wieczystego je s t niemożliwe, skoro dotyczyłoby ono jedynie części tego praw a, fizycznie na gruncie nie wyodrębnionego.

Jeżeli więc państw o nabędzie idealną część użytkow ania wieczystego, a nie za­ mierza doprowadzić do wygaśnięcia całości praw a (np. w drodze wywłaszczenia), to może przenieść tę część na pozostałego udziałowca w użytkowaniu wieczystym. Byłoby to z p u n k tu widzenia społeczno-gospodarczego rozwiązanie najbardziej celo­ we, gdyż oddanie udziału w rozważanym praw ie innej osobie bez zgody użytkują­ cego udziałowca prowadziłoby do konfliktow ych sytuacji przy wykonywaniu użyt­ kow ania wieczystego.

Należy wszakże przyjąć, że połączenie w ręku państw a udziału w użytkow aniu wieczystym z własnością terenu jest tylko stanem przejściow ym .17

15 J. w i n i a r z : op. c it., s. 244.

16 P o sia d a n ie o g r a n ic z o n y c h p ra w rzec zo w y ch na rzeczy w ła sn ej u w ażan e je st w lite r a ­ turze za a n o m a lię za ró w n o z p u n k tu w id zen ia k o n str u k c ji p ra w n iczej ja k i z p u n ktu w id z e ­ n ia g o sp o d a rcz eg o . N a le ż y są d zić , że m ogą on e istn ie ć ty lk o w w y p a d k a ch p rzew id zia n y ch w u sta w ie . Por. w tej m ierze J. W a s i l k o w s k i : P raw a rzeczow e o g ra n iczo n e, „ P r z e g lą d N o ta r ia ln y ” nr 2—3/1947, s . 191.

№ 7-8 (163) Wygaśnięcie uż ytkow an ia w iec z y s teg o 13

Przeniesienie udziału w użytkowaniu wieczystym na rzecz osoby zapew niającej ja k najlepsze i zgodne z umową w ykorzystanie teren u leży w interesie państw a, k tó re w okresie posiadania udziału otrzym uje stosownie niższą opłatę, a korzyści m aterialnych z tytułu swego udziału nie odnosi.

Nie ma wątpliwości, że do przeniesienia udziału w praw ie m ają zastosowanie przepisy odnoszące się do przeniesienia całości praw a, a więc przepisy o przeniesie­ niu własności nieruchomości (art. 237 k.c.).

B. Przystępując do badania zagadnienia, czy zrzeczenie się praw a użytkow ania wieczystego prowadzi do jego wygaśnięcia, należy się najpierw zastanowić nad tym , czy użytkownik wieczysty może się zrzec swego praw a.

Należy stwierdzić, że w zakresie rozporządzania praw em użytkow ania w ieczyste­ go leży także upraw nienie do jego zrzeczenia się. W ydaje się, że przyjm ując po­ wyższą tezę nie trzeba wcale powoływać się na analogię do art. 179 § 1 k.c., po­ nieważ możliwość zrzeczenia się tego praw a objęta jest zasadą zbywalności użyt­ kow ania wieczystego. Jednakże spojrzenie na to zagadnienie przez pryzm at sto­ sunków własnościowych znakomicie umacnia podany wyżej pogląd.

Wychodząc z odwrotnego założenia, należałoby przyjąć, że praw o użytkow ania wieczystego, jako jedyne z praw rzeczowych, nie może być podmiotem zrzeczenia się. Wieczysty użytkownik stałby się „czymś w rodzaju glebae adscriptus”, 18 a tym ­ czasem nie jest nim naw et właściciel nieruchomości, jego zaś łączą z nierucho­ mością — jak wiadomo — silniejsze więzy z ty tu łu praw a własności aniżeli osobę użytkow nika wieczystego z tytułu użytkowania wieczystego terenu.

Poparcie dla tezy o dopuszczalności zrzeczenia się wieczystego użytkow ania daje w znacznym stopniu przepis art. 237 k.c., który każe stosować odpowiednie przepisy 0 przeniesieniu własności nieruchomości do przeniesienia użytkow ania wieczystego. W ydaje się, że należy rozróżnić dwie sytuacje faktyczne: pierw sza — to zrzecze­ nie się użytkowania wieczystego terenu nie zabudowanego, druga — to zrzeczenie się użytkowania wieczystego terenu, na którym wznosi się budynek stanow iący odrębną nieruchomość.

Badając zagadnienie zrzeczenia się użytkow ania wieczystego, J. W iniarz rozróż­ nia wprawdzie przedstawione wyżej różne przedm ioty zrzeczenia się, jednakże opo­ w iada się za generalnym zastosowaniem art. 179 k .c .19 Osobiście uw ażam jednak, że ze względu na zapewnienie właściwego zagospodarowania terenu państw ow ego 1 możliwość szybkiej zmiany użytkownika należy przynajm niej tam , gdzie jest to możliwe, przyjąć rozwiązanie, które ma za sobą mniej przeszkód form alnych.

Jak już wyżej powiedziano, nie ma uzasadnionej podstaw y praw nej do tego, by stosować bezpośrednio zasadę wyrażoną w art. 179 k.c. do zrzeczenia się użytko­ w ania wieczystego. Dotyczy to w szczególności w łaśnie terenu nie zabudowanego. Wobec powyższego należy zwrócić uwagę na te przepisy k.c., które dotyczą ogra­ niczonych praw rzeczowych.

W myśl art. 246 k.c. uprawniony może się zrzec ograniczonego praw a rzeczowego przez złożenie oświadczenia właścicielowi rzeczy obciążonej, przy czym nie staw ia się tu w arunku zachowania szczególnej formy. W przew ażającej części w ypadków sposób korzystania z terenu polega na zbudowaniu określonych budynków. Inne,

18 S. B r e y e r: W ieczy ste u ż y tk o w a n ie , w y d a w n . Z P P z e s z y t nr ld, s. iS; J. W i n i a r z : o p . c it., s. 287.

14 T a d e u s z S m y c z y ń s k i _{N r 7-3 (163)}

nie budow lane cele ustanow ienia użytkow ania wieczystego gruntów należą raczej do rzadkości. Skoro więc teren nie je st zabudowany, a użytkownik wieczysty za­ mierza -zrzec się przysługującego m u p raw a do terenu, to nie należałoby tu staw iaó zbędnych przeszkód. Teren państw ow y wydzielony w celu oddania go w użytko­ wanie wieczyste powinien być, zgodnie z planam i państw a, należycie zagospodaro­ wany. Jeżeli nie jest w stanie dokonać tego aktualny użytkownik wieczysty terenu i jeżeli zam ierza on zrzec się swego praw a, to w interesie społecznym leży, aby teren ten jak najszybciej znalazł się w użytkow aniu innej osoby gw arantującej należyte jego zagospodarowanie.

Do zrzeczenia się użytkow ania wieczystego terenu nie zabudowanego powinno więc w ystarczyć oświadczenie użytkow nika wieczystego złożone organowi gospo­ darki kom unalnej prezydium w łaściw ej rady narodow ej.20 Należy jednak zazna­ czyć, że oświadczenie powyższe pow inno być złożone na piśmie z podpisem no ta­ rialnie poświadczonym, w innym bowiem wypadku nie mogłoby nastąpić w ykre­ ślenie tego praw a z księgi wieczystej (art. 20 pr. o księgach wiecz.).21

Jeżeli natom iast przedm iotem zrzeczenia się jest teren wraz z budynkiem s ta ­ nowiącym odrębną nieruchomość, to w tedy do zrzeczenia się własności budynku przez użytkow nika wieczystego przepis art. 179 k.c. ma bezpośrednie zastosowanie. Skoro jednak własność budynków i urządzeń jest praw em związanym z użytko­ waniem wieczystym (art. 235 § 2 k.c.), a więc skoro sytuacja praw na musi tu być jednakow a, to zrzeczenie się w łasności budynków powinno być dokonane w je d ­ nym akcie notarialnym wraz ze zrzeczeniem się praw a użytkow ania wieczystego terenu.

C. Użytkownik wieczysty może być wywłaszczony z przysługującego mu praw a (art. 21 ust. 4 ustaw y o gospodarce terenam i oraz art. 4 ustaw y wywłaszczenio­ wej). 22

W ykładnia art. 4 ustaw y wywłaszczeniowej upoważnia do wniosku, że wyw łasz­ czenie praw a użytkow ania wieczystego może polegać na całkowitym odjęciu tego praw a albo też na ustanow ieniu na czas nie ograniczony lub na czas określony na nieruchomości, pozostającej nadal wTe w ładaniu użytkownika wieczystego, praw a rzeczowego ograniczonego, odpow iadającego celowi w yw łaszczenia.23

W ydaje się jednak, że nie każde ograniczenie praw a użytkow ania wieczystego może być przedmiotem decyzji wywłaszczeniowej, a to ze względu na szczególny charakter wywłaszczonego praw a. W szczególności przeszkodą w takim w ypadku staje się ustalony w umowie sposób korzystania z terenu. Jeżeli bowiem na pew ­ nym terenie władza adm inistracyjna planow ała zabudowę domków jednorodzinnych i w tym celu oddała go na użytkow anie wieczyste, to absurdem byłoby zwężenie upraw nień użytkow nika wieczystego przez ustanow ienie zakazu zabudowy.

Uogólniając płynący stąd wniosek, należy stwierdzić, że wywłaszczenie przez ograniczenie praw a użytkow ania wieczystego może nastąpić tylko wtedy, kiedy nie koliduje ono z ustalonym sposobem korzystania z terenu. W przeciwnym bowiem razie użytkow nik wieczysty nie mógłby użytkować terenu zgodnie z umową, co byłoby sprzeczne zarówno z jego interesem jak i z interesem państw a. Wywłaszcze­

20 J. W a s i l k o w s k i : Z arys p raw a rze c z o w e g o , W arszaw a 1963, s. 152—155.

21 Taka też je s t p ra k ty k a sto s o w a n a przez organa gosp od ark i k o m u n a ln ej. 22 D z. U . z 1961 r. N r 18, poz. 94.

N r 7-8 (163) Wygaśnięcie u ż ytk o w a n ia w iec zy steg o ₁₅

nie powinno w tedy dotyczyć całości użytkow ania wieczystego.,. Jeżeli natom iast dla celów ubiegającego się o wywłaszczenie w ystarczające jest ograniczenie upraw nień użytkownika wieczystego, nie przeszkadzające m u jednak w korzystaniu z terenu zgodnie z umową (np. przez ustanowienie nieuciążliwej służebności gruntow ej), to pozostawienie nieruchomości użytkownikowi wieczystem u jest dopuszczalne.

Należy pamiętać, że wywłaszczenie jest środkiem wyjątkowym , za pomocą któ­ rego Państw o wkracza w uznaną przez siebie sferę praw indyw idualnych dla osiągnięcia konkretnego celu o szczególnej doniosłości społecznej.24 W ydaje się więc, że całkowite odjęcie upraw nionem u jego praw a rzeczowego powinno być środ­ kiem ostatecznym, jeżeli nie można celu wywłaszczenia osiągnąć środkiem łagod­

niejszym.

Można zatem stwierdzić, że wygaśnięcie użytkow ania wieczystego następuje w w ypadku całkowitego jego odjęcia, natom iast w w ypadku jego ograniczenia p ra ­ wo to nie wygasa, natom iast zostaje tylko obciążone stosownie do potrzeb ubiega­ jącego się o wywłaszczenie. Obciążenie to nie pow inno uniemożliwiać użytkow ni­ kowi wieczystemu wykonywania przysługujących m u uprawnień.

Użytkownikowi wieczystemu nie może pozostać nudum ius, w tedy bowiem w y­ właszczenie powinno obejmować całe prawo.

Jeżeli na gruncie znajduje się budynek stanow iący odrębną nieruchomość, to wywłaszczenie obejm uje zarówno praw o użytkow ania wieczystego g runtu jak i własność budynku. Stanowisko powyższe jest zgodne z art. 235 § 2 k.c., w edług którego odrębna własność budynku jest praw em związanym z użytkowaniem wie­ czystym. 25 To związanie jest ukształtow ane w ten sposób, że nadrzędnym prawem jest użytkowanie wieczyste; z chwilą jego wygaśnięcia wygasa również w łasność budynku, natom iast w razie zniszczenia czy rozebrania budynku przestaje istnieć — dla braku przedmiotu — nieruchomość budynkow a, ale nie powoduje to jeszcze wygaśnięcia użytkowania wieczystego. 26

Należy jednak rozważyć kwestię dopuszczalności wywłaszczenia wyłącznie w łas­ ności budynku bez jednoczesnego wywłaszczenia praw a użytkowania wieczystego terenu. Możliwe są bowiem sytuacje, w których ze względu na bezpieczeństw a niezbędne jest wywłaszczenie np. tylko budynków znajdujących się na gruntach stanowiących przedłużenie pasów startow ych na lotnisku (art. 30 ustaw y z dnia 31.V.1962 r. — Praw o lotnicze, Dz.U. N r 32, poz. 153). W. Ramus słusznie uważa, że niecelowe i gospodarczo nieuzasadnione byłoby wywłaszczenie nieruchomości (grun­ tu wraz z budynkiem), skoro po wywłaszczeniu i rozebraniu budynku grunt może być nadal w ykorzystywany pod upraw ę rolną lub ogrodniczą.27 Jednakże trzeba tu jednocześnie zastrzec, że powinna w tedy nastąpić odpowiednia zmiana sposobu w y­ korzystania gruntu, jeżeli plan zagospodarowania przestrzennego nie sprzeciwia się nowemu sposobowi użytkowania oraz jeżeli użytkow nik wieczysty w yrazi na to zgodę.

24 w. R a m u s : op. cit., s. 27.

25 S y tu a cja praw na w ła sn o śc i bu d ynk u i praw a u ż y tk o w a n ia w ie c z y ste g o m usi b y ć jed ­ n ak ow a. P oszcze g ó ln e w y m ie n io n e w y żej p raw a n ie m ogą b y ć p rzed m iotem o d ręb n eg o o b ro tu p raw n ego. Zasada ta p rzyjęta została w lite r a tu r z e i o r z e c z n ic tw ie . Por. S. B r e y e r : op. cit.» s. 28; W. R a m u s : op. cit., s. 30; u ch w a ła SN z dn. 14.XI.1963 r., N P nr 2/1966, s. 251 z g lo są S. B reyera.

26 Na tej p od staw ie m oże n astąp ić ro zw ią za n ie u m o w y , jed n a k że n ie p o w o d u je to bez­ p ośrednio w y g a śn ięc ia praw a.

16 T a d e u s z S m y c z y ń s k i _{N r 7-8 (163)}

Wywłaszczenie samej tylko własności budynku w celu jego rozbiórki, w okolicz­ nościach uzasadniających taką decyzję, nie byłoby sprzeczne z konstrukcją zw ią­ zania tego praw a z użytkowaniem wieczystym przyjętą w art. 235 § 2 k.c., jest bo­ w iem rzeczą niesporną, że usunięcie budynku powoduje wprawdzie wygaśnięcie .jego własności, ale nie jest bezpośrednią przyczyną wygaśnięcia użytkowania w ie­ czystego gruntu.

Jest jednak rzeczą pewną, że nie może nastąpić wywłaszczenie samego praw a w łasności budynku i oddanie go ubiegającem u się o wywłaszczenie bez zmiany sposobu korzystania z terenu, gdyż w ten sposób uniemożliwiłoby się całkowicie użytkownikowi wieczystemu w ykonanie jego upraw nień, a samo użytkowanie w ie­ czyste straciłoby* rację bytu. Ponadto sprzeciwiałoby się to zasadzie, że prawo

użytkow ania wieczystego i praw o własności budynku są praw am i związanymi.

D. Jak już na wstępie niniejszego artykułu wspomniano, ustaw odaw ca nie wypowiedział się również w kwestii wygaśnięcia użytkowania wieczystego w skutek długotrw ałego niewykonywania.

Powyższy sposób wygaśnięcia przew iduje ustaw odaw ca w odniesieniu do nie­ których ograniczonych praw rzeczowych (np. art. 255, 293 k.c.). W prawie rzeczo­ w ym z 1946 r. również znana była instytucja przedaw nienia praw rzeczowych

w skutek niewykonywania. Przyjęto w tym praw ie generalną zasadę przedaw nie­ nia praw w razie niewykonywania ich przez lat 20 (art. 128 pr. rzecz.).28

Jeśli chodzi o zwykłe użytkowanie, to ustaw odaw ca zamieścił w kodeksie cywil­ nym przepis o wygaśnięciu użytkowania w skutek niewykonywania go przez 10 lat

(art. 255 k.c.).

*■-J. W iniarz reprezentuje pogląd, że w stosunku do użytkowania wieczystego nie można przyjąć analogii do powyższej zasady, przede wszystkim ze względu na to, że w art. 240 k.c. została przewidziana inna przesłanka przedterminowego wygaś­ nięcia użytkow ania w ieczystego.28 Do obowiązków państwa, jako właściciela terenu,

należy czuwanie nad tym, aby użytkownik wieczysty korzystał z terenu w sposób określony w umowie, aby w ogóle wykonyw ał swoje prawo. Jeżeli tego nie czyni, możliwe jest wygaśnięcie przysługującego mu praw a w trybie i na zasadach prze­ widzianych w art. 240 k.c.

Stanowisko J. W iniarza jest słuszne także dlatego, że przesłanki wygaśnięcia praw a z art. 240 k.c. są dalej idące niż przesłanka dziesięcioletniego niewykonywa­ nia praw a, pozwalają one bowiem w każdej chwili wywołać skutek, który w razie zastosow ania art. 255 k.c. może nastąpić dopiero po upływie 10 lat.

W prowadzając możliwość przedterm inowego wygaśnięcia użytkowania wieczys­ tego, można przyjąć, że ustawodawca wyłączył konieczność czekania na upływ czasu, aby wymieniony wyżej skutek osiągnąć. Mając nadto na uwadze obowiązek ostrożnego stosowania każdej analogii, trzeba uznać, że stosowanie art. 255 k.c. do wygaśnięcia użytkowania wieczystego byłoby nieuzasadnione.

28 u ż y c ie w d ek recie o p ra w ie rzeczow ym p o ję c ia „ p rzed a w n ien ie p ra w a ” było n ieod p o­ w ie d n ie , gd yż sk u te k u p ły w u term in u , o k tó r y m m ow a w art. 128 pr. rzecz., jest in n y niż s k u t e k u p ły w u term in u p rzed a w n ien ia ro szczeń (art. 10« p.o.p .c.). W yn ik ła z tego n iep o żą ­ d a n a d w o isto ść p ojęć. P or. J. W a s i l k o w s k i : op. c it., s. 145, a także S. S z e r: U ż y tk o ­ w a n i e g ru n tó w p a ń stw o w y ch , W arszaw a 1962, s. 66.

N r 7-8 (163) Wygaśnięcie użytk o w a n ia wieczystego 17

4. Skutki wygaśnięcia użytkowania wieczystego; przedawnienie roszczeń.

Jak już wyżej powiedziano, w skutek wygaśnięcia praw a użytkow ania wieczys­ tego państw o odzyskuje pełne, niczym nie obciążone praw o własności g ru n tu 30 oraz staje się właścicielem budynków znajdujących się na gruncie.

Użytkownikowi wieczystemu należy się w tedy wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia istniejące w dniu zw rotu użytkowanego te r e n u 31 (art. 242 k.c. zdanie pierwsze).

Wysokość wynagrodzenia może być określona w umowie, a w razie braku umownego ustalenia tego wynagrodzenia użytkownikowi wieczystem u należy się wynagrodzenie w wysokości jednej czw artej części w artości budynków i innych urządzeń istniejących w dniu zw rotu użytkowanego terenu (art. 242 k.c. zdanie drugie). W praktyce zaw ierania umów strony najczęściej u stalają wynagrodzenie w wysokości V4 części w artości budynków.

W ynagrodzenie należy się za wszystkie budynki i urządzenia wzniesione lub n a ­ byte przez użytkownika wieczystego niezależnie od tego, czy stanow ią one przed­ miot odrębnej w łasności.32 33 Dotyczy to jednak tylko budynków wzniesionych zgodnie z w arunkam i umowy; ustaw odaw ca odm awia w ynagrodzenia za budynki i urządzenia wzniesione w brew postanowieniom umowy (art. 242 k.c. zdanie ostat­ nie). Obowiązek w ypłaty wynagrodzenia w ypływ a ze stosunku obligacyjnego łączą­ cego państw o z użytkownikiem wieczystym i należy do wyodrębnionej przez Z. R a­ dwańskiego grupy zobowiązań realn y ch .38 Przepisy odnoszące się do w ynagrodze­ nia za budynki, do roszczeń z tego wynikających oraz do roszczeń o napraw ienie szkód wynikłych z niewłaściwego wykorzystania terenu (art. 242 i 243 k.c.), mimo ich obligacyjnego charakteru, ustaw odaw ca umieścił w przepisach praw a rzeczo­ wego ze względu na ich „sprzężenie” z sytuacją prawnorzeczową, pow stałą przy wygaśnięciu użytkowania wieczystego. Można przyjąć, że wynagrodzenie za budynki ma charakter odszkodowania, gdyż stanowi w zasadzie wyrów nanie, a raczej zmniejszenie różnicy między stanem m ajątku użytkow nika wieczystego przed w y­ gaśnięciem praw a użytkow ania wieczystego gruntu i praw a własności budynków a stanem tego m ajątku po wygaśnięciu tych praw .

Za budynki i urządzenia wzniesione przez użytkow nika wieczystego w brew po­ stanowieniom umowy nie należy się wynagrodzenie. Ustawodawca tra k tu je je jako niepotrzebne nakłady, które użytkownik wieczysty zobowiązany jest na żądanie odłączyć od gruntu, przyw racając teren do stanu poprzedniego (art. 242 k.c. zda­ nie ostatnie).

30 w m y śl art. 241 k.c. jed n o c z e śn ie z w y g a śn ię c ie m w ie c z y ste g o u ż y tk o w a n ia w y g a sa ją u sta n o w io n e na nim o b cią żen ia .

31 p rz e d w e jśc ie m w ż y c ie k .c. u sta w a o g o sp o d a rce teren a m i sta n o w iła w art. 21 (obec­ nie u ch y lo n y m ), że w razie w y g a ś n ię c ia w ie c z y ste g o u ży tk o w a n ia n a le ż y się w y n a g ro d zen ie z a b u d y n k i i u rząd zen ia w z n ie sio n e przez u ż y tk o w n ik a w ie c z y s te g o , n a to m ia st p o m in ię to w tym a r ty k u le w y n a g ro d zen ie za b u d y n k i n a b y te przez teg o ż u ż y tk o w n ik a p rzy u sta n o ­ w ie n iu p ra w a . M ożna b y ło p rzy p u szc za ć, że p rzy czy n ą te g o p o m in ię c ia b y ło z a ło ż e n ie , iż

po u p ły w ie okresu u ży tk o w a n ia n a b y te b u d y n k i będą z r e g u ły z a m o rty zo w a n e. N ie w zięto je d n a k p od u w a g ę m o ż liw o śc i d ok on ania k a p ita ln e g o rem o n tu oraz m o ż liw o śc i p rzed term i­ n o w e g o rozw iązan ia u m o w y .

32 S. B r e y e r : op. cit., s. 42.

33 z . R a d w a ń s k i : N a jem m ieszk ań w ś w ie tle p u b liczn ej g osp od ark i lo k a la m i, W ar­ sz a w a 1961, s. 211/212.

18 T a d e u s z S m y c z y ń s k i N r 7-8 (1(63)

Wywłaszczenie praw a użytkowania wieczystego następuje za odszkodowaniem ..34 Rozporządzenie RM z dn. 22.III.1962 r. przew iduje dwa rodzaje odszkodowania przysługującego użytkownikowi wieczystemu. Pierwszy z nich polega na ustanowiie- niu na rzecz wywłaszczonego użytkownika wieczystego i za jego zgodą użytkow ania wieczystego na innym nie zabudowanym terenie na taki sam cel, na jaki b y ł przeznaczony teren objęty orzeczeniem o wywłaszczeniu (§ 1 ust. 1 pkt 1 ro zp o ­ rządzenia RM). Drugi rodzaj odszkodowania sprowadza się do w ynagrodzenia pieniężnego za budynki, urządzenia i inne części składowe nieruchomości (grunttu, a także odrębnej własności budynkowej), wzniesione lub nabyte przez wyw łaszczo­ nego, oraz za zasiewy, uprawy, plony rolne i plantacje k u ltu r wieloletnich, z n a jd u ­ jące się na terenie objętym orzeczeniem o wywłaszczeniu (§ 1 ust. 1 p k t 2 rozporzą­ dzenia RM ).35

Jeżeli wywłaszczony użytkownik wieczysty nie wyrazi zgody na ustanow ienie na jego rzecz użytkowania wieczystego na innym terenie, jak również w w y p ad ­ kach, gdy ustanowienie takiego użytkow ania nie jest możliwe z innych powodów, wywłaszczonemu przysługuje wówczas odszkodowanie pieniężne niezależnie od odszkodowania pieniężnego za budynki, zasiewy, upraw y itp. (§ 2 rozporządzenia). W powyższym wypadku zam iast odszkodowania w formie ustanow ienia użytkow a­ nia wieczystego zamiennego ma miejsce odszkodowanie pieniężne za pozbawienie praw a do gruntu, które się ustala w trybie przewidzianym w przepisach ustaw y wywłaszczeniowej. Odszkodowanie to oblicza się tak jak odszkodowanie za w y ­ właszczenie praw a własności tego gruntu, przy czym stanowi ono taką jego część, która odpowiada nie w ykorzystanem u okresowi użytkowania wieczystego.

Należy podkreślić, że ustawodawca konsekwentnie zwalcza niezgodne z umową i przeznaczeniem terenu wznoszenie budynków i urządzeń, odm awiając odszkodo­ w ania za nie również w w ypadku wywłaszczenia wieczystego u żytkow nika.36

W ątpliwość nasuwa jednak sform ułowanie ust. 2 § 3 rozporządzenia Rady Min. z dnia 22.III.1962 r., że nie przysługuje odszkodowanie za budynki, urządzenia i in ­ ne części składowe nieruchomości wzniesione w brew umowie wieczystego użytko­ w ania, jeżeli nie zostały one objęte wnioskiem o ich wywłaszczenie. Z powyższego sform ułow ania przepisu w ynikałby a contrario wniosek, że jeżeli budynki lub u rzą­ dzenia wzniesione niezgodnie z umową zostały objęte wnioskiem o wywłaszczenie, to na ubiegającym się o wywłaszczenie ciążyłby obowiązek odszkodowania rów ­ nież za te budynki lub urządzenia. W ydaje się, że wniosek powyższy jest praw idło­ wy, jeśli się zważy, że pewne budynki lub urządzenia, chociaż wzniesione zostały niezgodnie z przeznaczeniem gruntu lub umową, mogą być przydatne dla ubiega­ jącego się o wywłaszczenie i zostają objęte wnioskiem o wywłaszczenie.

Wzniesienie budynku w brew umowie użytkowania wieczystego powoduje jedy­ nie to, że użytkownik wieczysty nie otrzyma za nie wynagrodzenia w razie wygaś­ nięcia praw a w trybie art. 240 k.c. lub w skutek upływu term inu. Jeżeli natom iast budynki te są przedm iotem zainteresow ania ubiegającego się o wywłaszczenie i wnosi on o ich wywłaszczenie, to nie ma żadnych przeszkód, aby jednostka wy­ właszczająca zapłaciła za nie odszkodowanie.

34 A rty k u ł 7 ust. 1 u sta w y w y w ła sz c z e n io w e j, rozp orząd zenie RM z dnia 22.III.1962 r. w sp ra w ie zasad od szk od ow an ia za w y w ła s z c z e n ie praw a u ż y tk o w a n ia w ie c z y ste g o (Dz. U. N r 26, poz. 118).

35 O d szk od ow an ie to u stala się na zasadach i w try b ie o k reślo n y m w u sta w ie w yw łasz­ c z e n io w e j, tj. w art. 8 u st. 2, 3, 9, 11.

N r 7-R (163) Wygaśnięcie u ż ytk o w a n ia w iec zy stego 19

Wraz z wygaśnięciem użytkow ania wieczystego w ygasają ustanowione na nim obciążenia (art. 241 k.c.). Równocześnie z tym w ygasają obciążenia odnoszące się do odrębnej własności budynku ze względu na związanie praw a własności budyn­ ków z praw em użytkow ania wieczystego (art. 235 § 2 k.c.).

Wobec wygaśnięcia obciążeń na użytkow aniu wieczystym pow staje nowa sy tu a­ cja dla osób, na rzecz których obciążenie ustanowiono. W szczególności dotyczy to wierzycieli użytkow ania wieczystego, którzy utracili hipoteki w skutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Przed wejściem w życie kodeksu cywilnego obowiązywał przepis art. 22 ustaw y o gospodarce terenam i, który wierzycielom z tytułu w yga­ słych hipotek przyznaw ał ustawowe praw o zastawu na roszczeniach użytkowmika ■wieczystego z ty tu łu odszkodowania za budynki z odpowiednim pierwszeństwem . Nowy kodeks cywilny uchylił powyższy przepis, natom iast treść jego wprow adził do nowego art. 243 § 2 praw a rzeczowego, w dziale IV dotyczącym hipoteki na użytkowaniu w ieczystym .37 W tych w arunkach sytuacja wierzycieli użytkow nika wieczystego z ty tu łu wygasłych hipotek nie uległa zmianie.

Tymczasem S. B reyer podnosi, że wobec uchylenia przez kodeks cywilny art. 22 ustaw y o gospodarce terenam i i niewprowadzenia odpowiednika tegoż artykułu w przepisach art. XX przep. wprow. k.c. znacznie osłabiło się zabezpieczenie w ie­ rzycieli hipotecznych.38 Dalej autor ten wywodzi, że należy szukać ochrony hipo­ teki w przepisach ogólnych dotyczących hipotek a utrzym anych w mocy przez art. II przep. wprow. k.c., wskazując na art. 211 i 220 pr. rzecz.

Wywody powyższe są bezprzedmiotowe, skoro ustawodawca kw estię zabezpie­ czenia wierzycieli hipotecznych użytkow nika wieczystego uregulow ał w art. 243 § 1 pr. rzecz., wprowadzonym przez art. XVII przep. wprow. k.c., który widocznie uszedł uwagi S. Breyera.

Roszczenie użytkow nika wieczystego o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu zw rotu terenu przedaw niają się z upływem trzech lat od daty zwrotu terenu. Ten sam term in przedaw nienia ustanow ił ustaw odaw ca do docho­ dzenia roszczenia państw a przeciwko użytkownikowi wieczystemu o napraw ienie szkód w ynikłych z niewłaściwego korzystania z terenu państwowego (art. 243 k.c.).

Roszczenia powyższe w ynikają ze stosunku obligacyjnego, jak i łączy strony umowy o użytkow anie wieczyste w związku z sytuacją prawno-rzeczową, jak a po­ w staje przez zawarcie takiej umowy. Ze względu na ich ścisłe powiązanie z p ra ­ wem rzeczowym przepis regulujący przedaw nienie w zajem nych roszczeń państw a i użytkownika wieczystego ustaw odaw ca umieścił w księdze drugiej k.c.

Dochodzenie tych roszczeń należy do drogi sądowej, m ają zatem zastosowanie przepisy k.c. o przedaw nieniu roszczeń (art. 117—125 k.c.). Jeżeli jednak podm io­ tem praw a użytkow ania wieczystego jest spółdzielnia budownictwa m ieszkaniow e­ go, to właściwą drogą do dochodzenia omawianych roszczeń jest droga postępow a­ nia arbitrażowego, przedaw nienie zaś omawianych roszczeń następuje po upływ ie roku.

37 A rty k u ł X X lit. a) i X V II p k t 4 przep. w p row . k .c. 38 s. B r e y e r: op. c it., s. 42.