De rentevoordelen door vervroegde aflossing van Rijksleningen in de sociale huursektor: Omvang - aard - aanwending

RENTEVOORDELEN DOOR VERVROEGDE

AF-LOSSING VAN RIJKSLENINGEN IN DE SOCIALE

HUURSEKTOR

WERKDOCUMENT OTB

OTB Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde Technische Universiteit Delft

Thijsseweg 11, 2629JA Delft Telefoon (015) 783005

RENTEVOORDELEN DOOR VERVROEGDE

AF-LOSSING VAN RIjKSLENINGEN IN DE SOCIALE

HUURSEKTOR

Omvang - aard - aanwending

dr.PJ. Boe/houwer m.m.v. drs.M. Hueber

drs.M.de Jong

P.de Vries

Werkdocument 91-23

De werkdocumenten van het OTB worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers

Stevinweg 1 2628 eNDelft

Telefoon:(015)783254

Onderzoek in opdracht van het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordeningen Milieubeheer

CIP.GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, 'S-GRAVENHAGE

P.J. Boelhouwer

De rentevoordelen door vervroegde aflossing van Rijksleningen in de sociale huursektor : omvang -aard - aanwending / P.J. Boelhouwer; m.m.v.:M. Hueber ... [et al.] - Delft: Delftse Universitaire Pers. - lil. - (Werkdocument / Onder-zoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde, ISSN 0923-9871 : 91-23. Sectie Volkshuisvestingsbeleid en Bouwmarkt)

Met lito opg. ISBN90-6275-742-1

Trefw.: Rijksleningen ;sociale huursector ; aflossing. Copyright 1991 by P.J. Boelhouwer

No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher,

INHOUD

1 INLEIDING 2

1.1 Kader van het onderzoek 2

1.2 Doelstelling en probleemstelling van het onderzoek ... . . .. . . . .. 3

2 ACHTERGRONDEN VAN VERVROEGDE AFLOSSINGEN 4

2.1 Inleiding .. . ... ... .. ... ... . .... . .... . .. 4 2.2 Herfinanciering: de achtergrond nader belicht ... .. . . . ... ... 4 2.2.1 Mogelijkheden tot het vervroegd aflossenvan Rijksleningen. . . ... 4

2.2.2 Leningtypen 5

2.2.3 De voordelenvan het vervroegd aflossen van Rijksleningen . . . . .. 7 2.2.4 Denadelen van hetvervroegd aflossen van Rijksleningen 8 2.2.5 Wijze van herfinancieringen mogelijke risiko's na rentekonversie . 9

2.2.6 Aanwending van het rentevoordeel 12

2.2.7 De inzetvan de herfinancieringsvoordelen ten behoeve van

woningverbetering ... . . .. ... . . ... ... .... . . .. 13

3 DE WIJZE VAN HERFINANCIERING 17

3.1 Inleiding. .. .. . . .. .. . . ... ... ... . . ... . . . ... 17 3.2 Steekproef , . .. .. ... . . . ... . . ... . .. 18

3.3 De omvangvan het aflossingsbedrag 20

3.4 De kenmerken van de leningen die vervroegd werden afgelost . .. 26 3.4.1 Het woningtype waarvoor Rijksleningen vervroegd werden afgelost 26 3.4.3 Nieuwe leningen met en zonder rentekonversie . . ... . . . .... 29 3.4.4 Rentekonversiedatum: wel of geen verschil tussen de oude en

de nieuwe lening .... ... . . ... ... . . .... . . ... .. 31

3.4.5 Financiering voor en na rentekonversie 32

3.5 Samenvatting.. . ... . .. ... . . ... ... . . .. 33

4 KENMERKEN VAN DE NIEUWE LENINGEN 35

4.1 Inleiding :... ... 35

4.2 Kenmerken van leningen waarer een verschil voorkomt tussen

4.2.1 4.2.2

4.3 4.4

Kenmerken van de leningen die tot aan de eerstvolgende

konversiedatum werden afgesloten .

Kenmerken van de nieuweleningen na de eerste konversiedatum Kenmerken van leningen die voor de gehele exploitatieperiode

werden afgesloten . Samenvatting . 36 40 42 46

5 VOOR- EN NADELEN VAN DE HERFINANClERING 49

5.1 Inleiding.. . .. . . . ... . . ... . . . ... . . .. 49

5.2 Het rente-voordeel 49 5.3 Het rente-nadeel. . . ... ... . . .. 51

5.4 Samenvatting... 53

6 BESTEDING VAN DE RENTE-VOORDELEN 55 6.1 Inleiding... . . . ... . . .. 55

6.2 Aanwending van de rente-voordelen 55 7 SAMENVATIING 61 7.1 Doel van het onderzoek 61 7.2 Omvang van de vervroegd afgeloste Rijksleningen . . . .. 61

7.3 Wijze van herfinanciering 61 7.4 Kenmerken van de nieuwe leningen 62 7.4.1 Kenmerken van leningen waar er een verschil voorkomt tussen de wijze van financiering voor en na de rentekonversie 63 7.4.2 Kenmerken van leningen die voor de gehele exploitatieperiode werden afgesloten .... . . .. .. . . . ... . . . ... .. 64

7.5 Voor- en nadelen van de herfinanciering . . . ... ... . . ... .. 65

7.6 Besteding van de rentevoordelen. ... .... . . ... . . . .. 66

LITERATUUR . . . . .. . . .. 69

VOORWOORD

In dit onderzoek zijn de rente-voordelen verkregen door vervroegde aflossing van Rijksleningen door woningbeheerders onderwerp van studie. Aan bod komen onder meer de aard, omvang en de besteding van de rentevoordelen.

Aan het onderzoek is door diverse medewerkers van het OTB gewerkt. Zo was Oscar Papa verantwoordelijk voor de opzet van de vragenlijst en de eerste literatuurverkenning. Mirjam Hueber en Machiel de Jong verzorgden in het voorjaar van 1991 de telefonische enquête onder de woningbeheerders. Tenslotte nam Paul de Vries de statistische analyses van het onderzoeksbestand voor zijn rekening.

Tijdens de werkzaamheden heeft een begeleidingskommissie met vertegenwoor-digers van het ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieu-beheer de onderzoekers van deskundige adviezen en suggesties voorzien. Deze begeleidingskommissie bestond uit de volgende personen: drs N.M. de Heij, drs ing J.B.M. Krijnen en ir CiJ. van der Zwaan als projektleider van DOK-SEO. De verantwoordelijkheid voor het onderzoek berust uiteraard bij de onderzoekers. Rest tenslotte nog een dankwoord aan de medewerkers van de woningbeheer-ders die bereid waren om hun schaarse tijd aan dit onderzoek te besteden.

Peter Boelhouwer Delft, december 1991

1

INLEIDING

1.1 Kader van het onderzoek

In de jaren 1985 tot en met 1988 hebben woningkorporaties en gemeentelijke woningbedrijven op grote schaal hoogrentende Rijksleningen vervroegd afgelost en geherfinancierd met laagrentende kapitaalmarktleningen. Deze vervroegde aflossing kon plaatsvinden, omdat dit in de leningsvoorwaarden van het Rijk zonder boete altijd mogelijk was.

Voor de woningexploitanten heeft het vervroegd aflossen van de hoogrentende leningen tot aan de eerstvolgende rente-konversiedatum een belangrijk voordeel. In plaats van de op de Rijksleningen verschuldigde rentepercentages van 9% à 12%, hoeft gedurende een aantal jaren maar 6% à 7% betaald te worden. Indien sprake is van een Rijksbijdrage, blijft de omvang hiervan gedurende die periode afgestemd op de hoge rentepercentages. Het vervroegd aflossen brengt in de toekomst echter voor gesubsidieerde complexen ook risiko's met zich. Op de eerstvolgende rente-konversiedatum, herziet het Rijk de subsidiebijdrage. Het Rijk zal hierbij het rendement op staatsleningen hanteren.Bij de herfinanciering van de Rijksleningen schatte men in dat het rendement op kapitaalmarktlenin-gen gemiddeld 0,5% à 0,75%-punt hoger zou ligkapitaalmarktlenin-gen (het zokapitaalmarktlenin-genaamde rente-écart), waardoor de woningexploitant in de toekomst dus subsidie ontvangt waarvan de omvang is afgestemd op het lagere rendement van staatsleningen (het bijdrage-risiko). Inwerkelijkheid blijkt dit verschil overigens bijzonder mee te vallen en over het algemeen niet meer dan 0,2% te bedragen (zie paragraaf 2.2.4). Het uiteindelijke nadeel ligt aldus veel lager dan door de woningexploi-tanten bij de omzetting van de Rijksleningen berekend werd, waardoor de werkelijke voordelen groter zullen zijn dan de bij omzetting gekalkuleerde voordelen.

Staatssecretaris Heerma heeft gesteld dat de sociale verhuurders een deel van de rente-voordelen, dienen te besteden aan subsidieloze woningverbetering (de zogenaamde 'nul-kontingenten') (MVROM, 1988a). Indien deze subsidieloze woningverbetering, naar de mening van de staatssekretaris, onvoldoende wordt gerealiseerd, kan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting een eenmalige heffing aan de woningkorporaties opleggen.

1.2 Doelstelling en probleemstelling van het onderzoek

In het voorgaande is het kader van het onderzoek geschetst. In hoeverre en in welke mate woningkorporaties en gemeentelijke woningbedrijven, de rente-voordelen hebben gereserveerd en/of hebben besteed, is onvoldoende bekend. Binnen de 'Beschikking regelen exploitatie toegelaten instellingen' behoeft dit aspekt niet expliciet tot uitdrukking te worden gebracht. Het ministerie van VROM wenst hierin nader inzicht te verwerven. Dit brengt ons naar de doelstel-ling van het onderzoek:

Het doel van dit onderzoek isom inzicht te verschaffen in de aard en de omvang van de herfinanciering van Rijksleningen en om te achterhalen op welke wijze woningkorporaties en gemeentelijke woningbedrijven, de bij de vervroegde aflossing van Rijksleningen ontstane rente-voordelen hebben aangewend.

Deze doelstelling kan vervolgens in een aantal onderzoeksvragen worden uitgewerkt:

1.Welke omvang heeft de vervroegde aflossing van hoogrentende Rijksleningen in de periode 1985 tot en met 1988 bij gemeentelijke woningbedrijven respektievelijk woningkorporaties ?

2. Welke kenmerken hebben de vervangende kapitaalmarktleningen ? 3. Welke omvang heeft het rente-voordeel dat hierbij is ontstaan?

4. Op welke wijze en in welke mate is dit rente-voordeel (vooralsnog) aange-wend ?: a) In hoeverre vonden (extra) reserveringen plaats ?; b) in hoeverre en waaraan werden de gelden (extra) besteed?

Vraag 1 en 3 kunnen worden beantwoord met een analyse van geautomatiseerde bestanden. Deze analyse werd in 1989 reeds door de Heidemij (1989) volbracht. In hoofdstuk 3 komen de belangrijkste resultaten uit deze studie aan bod. Aanvullend hierop wordt nog enige informatie omtrent de kenmerken van de afgesloten leningen gepresenteerd. De vragen 2 en 4 worden met behulp van de resultaten uit een telefonische enquête beantwoord. De resultaten uit dit veldwerk passeren in hoofdstuk 3 tot en met 6 de revue.

2

ACHTERGRONDEN VAN VERVROEGDE

AFLOS-SINGEN

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de problematiek rond de vervroegde aflossing nader toegelicht. Allereerst wordt in paragraaf 2.2 een aantal belangrijke aspekten van

het proces van herfinanciering geschetst. Aan bod komen ondermeer de moge-lijkheden tot het vervroegd aflossen, de type leningen, de voor- en nadelen, de wijze van herfinanciering en de hieraan verbonden risiko's. In de twee laatste subparagrafen staat de aanwending van het rentevoordeel en in het bijzonder de inzet van de herfinancieringsvoordelen ten behoeve van woningverbetering centraal.

2.2 Herfinanciering: de achtergrond nader belicht

2.2.1 Mogelijkheden tot het vervroegd aflossen van Rijksleningen

Het vervroegd aflossen van woningwetleningen door woningbeheerders was

mogelijk, doordat het Rijk in haar leningsvoorwaarden geen verbod en evenmin

een boetebeding tot vervroegde aflossing had opgenomen. Per 1 oktober 1985 heeft het Rijk het vervroegd aflossen van nieuw uit te geven woningwetleningen binnen een periode van 10 jaar uitgesloten.

Voor op de kapitaalmarkt afgesloten leningen geldt doorgaans wel een boete-beding, zodat het rentevoordeel van het vervroegd aflossen hierdoor teniet kan worden gedaan.

De mogelijkheid om financiële voordelen te behalen is de belangrijkste drijfveer geweest om tot vervroegd aflossen over te gaan. Verder is er nog een direkte aanleiding tot de vervroegde aflossing van hoogrentende Rijksleningen gelegen in de problematiek die ontstond rondom de rentekonversie in het twintigste jaar van annuïtair gefinancierde Rijksleningen.Zo is in de voorwaarden bij verlening van geldelijke steun van het Rijk aan korporaties en gemeentelijke woning-bedrijven opgenomen dat de Rijkslening iedere tien jaar wordt aangepast aan de dan geldende rentestand. Daarentegen wordt de jaarlijkse Rijksbijdrage in de woningexploitatie slechts één keer, en wel in het tiende jaar, herzien. Met name

woningkorporaties met veel woningbezit uit de periode 1958-1967 kwamen door de rentekonversies in financiële problemen, doordat ten tijde van de tweede konversie de rentestand relatief hoog was. De exploitatie van deze woningen zou door het achterwege laten van deze aanpassing van de Rijksbijdrage verlies-gevend worden (Veul, 1989, p. 4).

2.2.2 Leningtypen

Bij de financiering van woningwetwoningen zijn in het algemeen de gelijk-blijvende annuïteitenlening en de klimlening gebruikelijk (zie figuur 2.1 en figuur 2.2). Bij herfinanciering worden ook de fixe-Iening en de lineaire lening nog toegepast.

Bij de financiering van woningen is de gelijkblijvende annuïteitenlening de meest gebruikelijke vanwege de stabiele lastenspreiding in de tijd (in figuur 2.1 de netto traditionele kostprijshuur). Dit type lening werd tot 1976 toepast ten behoeve van de financiering van nieuwbouwwoningen. Bij deze zogenaamde tra-ditionele-kostprijsmethode vormt de leningsvorm het uitgangspunt. De lenings-vorm in kwestie is de vijftigjarige, gelijkblijvende annuïteit. Gedurende de looptijd van de lening wordt jaarlijks een vast bedrag, de annuïteit, aan de geldgever betaald, bestaande uit de rente en de aflossing. Het rentebestandsdeel

Figuur 2.1 Het exploitatieverloop van een woning bij de traditionele-kostprijs-methode, in procenten van de stichtingskosten

20.,.-

- -- - -- - - -- -- - - -- - - ---,

P 15 A o C E N T E '0 N netto vraaghuur nettotrad itionele kostprijshuur rentelasten

---..--.

.---....-....-'

-

-10

Bron: Conijn en Papa, 1988, p.107

4

20 30 40 50

laren

--neemt jaarlijks af en het aflossingsbestandsdeel jaarlijks toe. Figuur 2.1 geeft een beeld van het exploitatieverloop bij de traditionele-kostprijsmethode. De figuur toont aan dat de netto traditionele kostprijshuur (rente en aflossing) in de loop van de jaren konstant blijft. De netto vraaghuur stijgt daarentegen tengevolge van de inflatie. Kenmerkend voor de traditionele-kostprijsmethode is dat de jaarlijkse subsidie, als afdekking van het verschil tussen de traditionele kostprijs-huur en de vraagkostprijs-huur, op een relatief hoog niveau begint en vervolgens jaarlijks minder wordt door de stijging van de netto vraaghuur. Voorbij een zeker punt ontstaat dan de situatie dat de subsidie volledig is afgebouwd en er exploitatie-overschotten ontstaan (Conijn en Papa, 1988, p. 107).

Naast de financiering van nieuwbouwwoningen, wordt de annuïtaire lening tevens door het Rijk toegepast bij het verstrekken van middelen ten behoeve van woningverbetering.

Bij een lineaire lening wordt ieder jaar hetzelfde bedrag afgelost, maar neemt de rente jaarlijks af. De kapitaalslasten, rente en aflossing, nemen ten gevolge hiervan ook af naarmate de tijd verstrijkt. Vergeleken met de annuïtaire lening zijn de kapitaalslasten in het begin van de looptijd dan ook hoger.

Bij een flxe-Iening wordt aan het einde van de looptijd van de lening het gehele leningsbedrag in één keer afgelost. Gedurende de looptijd wordt alleen rente betaald.

De klimlening is een leningsvorm die gekoppeld is aan het dynamische kostprijs-huursysteem (DKP). Deze vorm wordt sinds 1975 bij de financiering van nieuwbouwwoningen gebruikt (de invoering op 1 juli 1975, de werkelijk toepas-sing pas vanaf 1 januari 1976). Conijn en Papa (1988, p. 108) merken op dat in tegenstelling tot de traditionele-kostprijsmethode, bij de dynamische-kostprijsme-thode de kostprijshuur centraal staat en de leningsvorm en de wijze van subsi-diëren juist een afgeleide van de kostprijshuur zijn. Figuur 2.2 geeft het exploita-tie-overzicht van de dynamische-kostprijsmethode. Zowel de dynamische kostprijshuur (rente en aflossing) als de netto vraaghuur laten een stijgend verloop zien. De dynamische kostprijshuur heeft twee belangrijke kenmerken. In de eerste plaats betreft dit het verloop van de subsidiëring. De subsidie, als verschil tussen kostprijshuur en vraaghuur, is in het begin van de exploitatie relatief laag, maar stijgt vervolgens jaarlijks. Op de tweede plaats is er sprake van een netto kostprijshuur waarmee in het begin van de exploitatie slechts een deel van de verschuldigde rente kan worden gedekt. Voorzover de netto dynami-sche kostprijshuur tekort schiet, wordt het bedrag toegevoegd aan de uitstaande schuld. Inhet verloop van de rentelasten komt de schuldontwikkeling tot uiting. De eerste jaren wordt er dan ook bijgeleend, zodat er sprake is van een klimle-ning (Conijn en Papa, 1988, p. 109).Bij een klimlening met een looptijd van 50 jaar neemt de schuld gemiddeld de eerste 25 jaar toe, met de niet-betaalde rente. Na ongeveer 25 jaar wordt verondersteld dat de huurinkomsten zodanig zijn gestegen dat daaruit de hogere kapitaalslasten betaald kunnen worden.

_.

-10

_

.--

0

Het exploitatieverloop van de woning bij de dynamische-kostprijs-methode, in procenten van de stichtingskosten

rentelasten nett odynamische kostprijshuur netto vraag huur / / . / / ' . / . / . / . /

.

- /

-

.

-_

.

-.-

/ '

.

' .

_ . . /

,

. -. . /

.,

- » > / / / -,

-

---

-

.

\

--

\

----

\

Figuur 2.2 50

-

-40

_

.-P R 0 C E 30 N T E N 20 10 20 30 40 jaren

Bron: Conijn en Papa,1988,p. 108

2.2.3 De voordelen van het vervroegd aflossen van Rijksleningen

Het belangrijkste voordeel van het vervroegd aflossen van Rijksleningen wordt behaald doordat er tot aan de konversiedatum aanmerkelijk minder rente hoeft te worden betaald. Op de tweede plaats is na vervroegde aflossing geen sprake meer van een stijgende schuld, waardoor de rentelast en een dalende tend ens vertonen in plaats van een stijgende (is alleen van toepassing op klimleningen) ; op de derde plaats is als gevolg van de 'ontdynamisering' van de klimlening na konversie de Rijksbijdrage hoger. Tenslotte vormt ook het feit dat door het aantrekken van andere type leningen de vermogenspositie van de beheerd ers aanzienlijk verbetert (de waarde van het bezit komt meer in overeenstemming met de nog uitstaande schuld) een belangrijk voordeel. Met name in de jaren negentig, waarin de sociale verhuurders meer geacht worden als sociale onderne-mers te opereren, is dit laatste aspekt een belangrijk winstpunt. Recent is dit argument enigszins naar de achtergrond verdwenen, nu het ministerie van VROM vanaf 1989 bij de bijdrageherziening de huurparameter op nul stelt. Hierdoor is sprake van 'ontdynamisering', waardoor de voormalige DKP-woning qua financiering en subsidiëring een annuïtair verloop gaat krijgen.

2.2.4 De nadelen van het vervroegd aflossen van Rijksleningen

Naast voordelen van het vervroegd aflossen van Rijksleningen, kleven er uiteraard ook nadelen aan deze beslissing. Dit nadeel, of het risiko, van het vervroegd aflossen is gelegen in het bedrag dat beschikbaar is om rente en aflossing van de nieuwe kapitaalmarktlening te voldoen. Deze netto cash-flow bestaat uit de vraaghuur die van de huurder wordt ontvangen plus de objektsub-sidie van het Rijk minus de overige exploitatielasten. Omdat het Rijk bij een rentekonversie de nieuwe subsidie berekent aan de hand van het rendement op staatsleningen, dat van oudsher onder het niveau van de rente op de kapitaal-markt ligt (het rente-écart), is de subsidie dus naar verhouding lager.

De mate waarin het nadeel optreedt is mede afhankelijk van het type lening dat vervroegd wordt afgelost, waarbij klimleningen en annuïtair gefinancierde leningen onderscheiden kunnen worden. In alle gevallen is de leningsvorm gekoppeld aan een subsidieregeling, die zowel op de bouw van de woning als op de verbetering van de woning betrekking kan hebben. Per subsidieregeling kan worden aangegeven op welke wijze er bijdrage-risiko's worden gelopen.

De annuïtaire leningen hebben betrekking op de volgende subsidieregelingen (Veul, 1989):

- nieuwbouw volgens de regelingen van vóór 1975:

de bijdrage-risiko's op deze leningen zijn vooral gelegen na het twintigste jaar. Zo wordt op deze woningen na de eerste bijdrage-aanpassing in het elfde jaar geen verdere herziening meer toegepast. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat een deel van de woningcomplexen al bijdrage-vrij is en dat de exploitant op deze complexen nog maar een geringe bijdrage ontvangt;

- vooroorlogse woningverbetering volgens regelingen van vóór 1984:

de exploitatietekorten van de verbeteringsinvestering worden volledig gedekt door jaarlijkse bijdragen. Aangezien de bijdragen in het elfde jaar worden aangepast, worden bijdrage-risiko's gelopen;

- na-oorlogse woningverbetering tot 1984:

volgens deze regelingen worden jaarlijkse exploitatietekorten tot een maxi -mumpercentage van 50% gedekt door een jaarlijkse bijdrage. Ook hier worden dus bijdrage-risiko's gelopen, doch deze zijn beperkter van omvang dan de hiervoor genoemde.

De klimleningen hebben betrekking op de volgens de dynamische kostprijshuur-methode gekalkuleerde complexen:

- de nieuwbouw van huurwoningen sedert 1975:

deze regeling voorziet in een dekking van het exploitatietekort gedurende 50 jaar. Om de tien jaar wordt de bijdrage opnieuw vastgesteld aan de hand van de dan geldende rentevoet. Bij deze regeling worden dus aanzienlijke bijdra-ge-risiko's gelopen;

- warmte-isolatie:

hiervoor zijn bijdragen-ineens verstrekt, zodat er geen bijdrage-risiko's bestaan.

Om de bijdrage-risiko's zoveel mogelijk terug te brengen, is in het verleden van diverse zijden aanbevolen de datum van rentekonversie zoveel mogelijk te laten samenvallen met de konversiedatum van de subsidiebijdrage. Op deze wijze wordt het risiko teruggebracht tot het rente-écart. Aanvankelijk werd op basis van ervaring rekening gehouden met een rente-écart van ongeveer 0,5% à

O,75%-punt. Achteraf blijkt het risiko echter kleiner te zijn geweest. Zo bleek uit navraag bij de Bank van Nederlandse Gemeenten (BNG), die voor een bedrag van ongeveer 10 miljard aan Rijksleningen op de kapitaalmarkt herfinancierde (1/3 van het totaal), dat het verschil tussen het renteniveau op staatsleningen (de openbare markt) en de rente op de kapitaalmarkt (onderhandse markt) de afgelopen jaren onder invloed van marktfaktoren sterk is afgenomen. Voor enkele woningkorporaties of gemeentelijke woningbedrijven betekende dit dat men na rentekonversie zelfs een nieuwe lening kon afsluiten die lager uitkwam in vergelijking met het renteniveau dat door het Rijk bij de vaststelling van de subsidie werd gehanteerd. Deze situatie deed zich met name voor bij rente-schommelingen (het Rijk gaat uit van het driemaandelijks gemiddelde van de laatste drie maanden voordat er een rentekonversie plaatsvindt). Door de BNG wordt ingeschat dat het rente-écart bij ongeveer 80% van de konversies niet meer bedraagt dan 0,2% met een maximum van slechts 0,4%. Het werkelijke nadeel ligt aldus veel lager dan door de woningkorporaties of de gemeentelijke woningbedrijven bij de omzetting van de Rijksleningen berekend werd, waardoor de werkelijke netto voordelen groter zullen zijn dan de bij omzetting gekalku-leerde voordelen.

In principe dienen de rentevoordelen in de periode tot aan de bijdrageherziening dus slechts voor een klein deel gebruikt te worden om de latere bijdrage-risiko's te dekken.

2.2.5 Wijze van herfinanciering en mogelijke risiko's na rentekonversie

Uit de Amsterdamse nota 'Evaluatie vervroegde aflossing Rijksleningen en herfinanciering in Amsterdam' (mei 1989), blijkt dat een scala van mogelijk-heden in leningsvormen is gebruikt ter herfinanciering van de vervroegd afgelos-te Rijksleningen: annuïtaire leningen, lineaire leningen, fixe-leningen, eigen middelen en kombinaties van de vorengenoemde mogelijkheden.

Veul (1989) geeft bij een analyse voor de gemeente Amsterdam de risiko's van de diverse herfinancieringsmogelijkheden aan. Hierbij kan voor een goede beschrijving van het proces van herfinanciering het best onderscheid worden aangebracht tussen de afgeloste annuïtaire leningen en de klimleningen.

Zoals eerder in deze paragraaf aangegeven, is de woningexploitatie tot 1976, voor zowel nieuwbouw als woningverbetering, gebaseerd op annuïtaire kapitaals-lasten. Bij de herfinanciering van dit type lening waren de beheerders vrij in de

Figuur 2.3 De rente en aflossing van een annuïtaire woningwetlening en herfinanciering met een annuïtaire lening voor een eengezinswoning bouwjaar 1982

14

voorde e l nadeeI

keuze van de nieuwe lening.Inplaats van de gewone annuïtaire lening kon ook

een keuze worden gemaakt voor een fixe-lening en/of een lineaire lening. Het

rentepercentage van de fixe-lening is vaak enkele tienden van procenten lager

dan van de beide overige type leningen. Wanneer er gedeeltelijk met een

fixe-lening werd geherfinancieerd, kon er een extra rentevoordeel behaald worden.

Door de gemeente Amsterdam werd bij oude annuïtaire nieuwbouwleningen van voor 1975 hoofdzakelijk gekozen voor een vaste annuïtaire lening, daar de jaarlijkse Rijksbijdrage, voorzover nog aanwezig, niet meer aangepast wordt bij de tweede rentekonversie. Bij woningverbetering wordt daarentegen de jaarlijkse bijdrage wel om de 10 jaar bijgesteld als had er een rentekonversie plaatsge-vonden. Om het verloop van de vaststelling van de Rijksbijdrage zoveel mogelijk

te volgen lag het hier het meest voor de hand om een fixe-lening te kiezen tot

aan de eerste rentekonversie, gevolgd door een lineaire lening. De financiële

voor- en nadelen worden bepaald door het verschil tussen beide methodes. Bij

herfinanciering met een kombinatie fixe-Iineair zijn de uitgaven aan rente en

aflossing tot aan de eerste konversie hoger dan bij de annuïtaire herfinanciering.

Een gedeelte van de herfinancieringsvoordelen wordt gebruikt om sneller de

kapitaalmarktleningen af te lossen (zie ook Veul, 1989, p. 24).

Figuur 2.3 geeft de voor en nadelen weer van het vervroegd aflossen van een

Figuur 2.4 EtTekten van de vervroegde aflossing van een klimlening en hem-nanciering met een kombinatie van een fixe-Iening en een annuïtai-re lening voor een eengezinswoning bouwjaar 1982

20 kapllaallaslen k l IlilIent ns kapitaellas ten ~~77':"r77..""...&~~&~~&~~~~~~~~~h~~~r~~~~:r:~~I~; l c ': 12 .c: .:: 14 ~ 18 f982 1987 1992 1997 2002 2007 2012 2017 2022 2027 2032 Jaar voordeel nadeeI

kan worden afgelezen is het nadeel geheel afhankelijk van de hoogte van het

rente-écart.De vanaf 1975 gerealiseerde nieuwbouwwoningen werden via het

veel gekompliceerdere dynamische kostprijssysteem (DKP) gefinancierd. Evenals bij de annuïtaire leningen wordt er een rentevoordeel behaald tot aan de eerste konversiedatum. Bij het DKP-systeem wordt echter tevens rekening gehouden met de trendmatige huurverhogingen en lastenstijgingen. Deze parameters bepalen de hoogte van de klim in de lening. Zoals reeds aangegeven wordt over de klimlening jaarlijks een groeiend interestdeel betaald, omdat de uitstaande schuld jaarlijks toeneemt. Bij herfinanciering door een niet-klimlening wordt het interestgedeelte jaarlijks kleiner, omdat jaarlijks een gedeelte wordt afgelost. De omvang van het rentevoordeel wordt op deze wijze gunstig beïnvloed door de oorspronkelijke klim van de lening. Met het toenemen van de hoogte van de parameters wordt ook deze invloed groter (zie figuur 2.4). Een gedeelte van het rentevoordeel wordt dus bepaald door een ander verloop van de restschuld. Bij een gelijk renteverschil tussen de oude en de nieuwe lening en gelijke looptijden zijn de rentevoordelen van een afgeloste klimlening groter dan die van een afgeloste annuïtaire lening. Hierbij dient wel bedacht te worden dat deze situatie in werkelijkheid nauwelijks meer zal optreden nu het ministerie van VROM vanaf 1989 bij de bijdrageherziening de huurparameter op nul stelt. Door deze 'ontdynamisering' krijgt de DKP-woning qua financiering en subsidiëring immers

een annuïtair verloop.

Veul (1989, p. 25) merkt op dat het verdwijnen van de klimlening nog een ander belangrijk gevolg heeft. In de winstperiode kunnen er tijdelijk liquiditeitstekorten ontstaan als bijvoorbeeld alleen met een annuïtaire lening zou worden geher-financieerd. In Amsterdam hebben de beheerders dit probleem ondervangen door fixe-leningen af te sluiten tot aan de eerste konversiedatum en daarna weer een fixe-lening tot aan het einde van de klimperiode van de oorspronkelijke klimlening. De looptijden van de fixe-leningen sluiten op deze wijze aan op de bijdrage-aanpassing en de rentekonversies van het Rijk. Als bijkomend voordeel geldt dat de rentevoet op fixe-leningen in de regel lager is dan op andere leningtypen.

Tenslotte kan de herfinanciering tevens nog plaatsvinden met eigen vermogen. In Amsterdam werd slechts een relatief klein gedeelte van de herfinanciering hiermee gerealiseerd. Hieraan lagen verschillende redenen ten grondslag. Ten eerste waren voor een aantal complexen de definitieve stichtingskosten door het Rijk nog niet vastgesteld. Het gedeelte, waarover nog onzekerheid bestond is, met eigen middelen gefinancierd.Ten tweede sluit het verloop van de restschuld van de oude klimlening, waarop een exploitatie is gebaseerd, niet aan bij die van de nieuwe lening. Het verschil werd met eigen vermogen gefinancierd.

Tenslotte blijkt dat de N.V. Bank voor Nederlandsche Gemeenten (BNG) een flink aandeel in de herfinanciering van vervroegd afgeloste leningen heeft verworven. Veelal is de konstruktie de volgende:

- een fixe-lening tot het moment van de 10-jaarlijkse rentekonversie;

- verder heeft de geldgever zich hierbij verbonden na afloop van de fixe-lening een vaste geldlening te verstrekken, onder de voorwaarden dat de looptijd van de lening moet passen binnen het als dan door de geldgever gehanteerde looptijdengamma, de geldgever op dat moment de rente vaststelt, de geld-nemer verplicht is de lening op te nemen (tenzij elders een identieke lening kan worden verkregen tegen een 1/8 gunstiger rendement) en onder uitslui-ting van vervroegd aflossen. Het ministerie van Financiën bleek zeer ongeluk-kig te zijn met deze konstruktie, vanwege de strijdigheid met de nieuwe Wet financiering lagere overheden (Wet Filo). Thans zijn dergelijke konstrukties dan ook niet meer mogelijk bij het herfinancieren van vervroegd afgeloste leningen.

2.2.6 Aanwending van het rentevoordeel

De Graaf (1986, p. 39) noemt drie mogelijke aanwendingen van het bij ver-vroegd aflossen van Rijksleningen ontstane rentevoordeel:

a. verbetering van de vermogensstruktuur; b. groot-onderhoud financieren;

De Graaf geeft aan dat mogelijkheid c. alleen is aan te raden in geval van moeilijke verhuurbaarheid van een woningcomplex. Mogelijkheden a. en b. zijn volgens de auteur verreweg te prefereren.

Voor met name beheerders met een zwakke verrnogensstruktuur, zoals veel gemeentelijke woningbedrijven, bieden de opbrengsten van de vervroegd afgeloste leningen een uitgelezen mogelijkheid om de financiële positie te verbeteren. Zoals eerder opgemerkt wordt de vermogensstruktuur overigens niet alleen door een toename van de ABR (rente-voordeel) verbeterd. Ook door de wijziging van het type lening (van klim naar annuïtair, fixe of lineair) ontstaat er een belangrijke verbetering van de vermogensstruktuur (vaste aktiva). Zo komt de boekwaarde van de woningen meer in overeenstemming met de uitstaande schuld. Gezien de verzelfstandiging van de woningbeheerders en de daarmee gepaard gaande financiële risiko's en onzekerheden in de jaren negentig is het ook voor financieel gezonde woningbeheerders in toenemende mate van belang om een gunstige vermogensstruktuur op te bouwen.

Ten aanzien van de aanwending van het rentevoordeel ten behoeve van de financiering van groot onderhoud merkt De Graaf op dat alleen sociale verhuur-ders die zich dit qua vermogensstruktuur kunnen veroorloven, de beschikbare middelen voor dit doel kunnen inzetten. Volgens de auteur is het overduidelijk dat er omvangrijke onderhoudsproblemen bestaan die bij voorkeur snel dienen te worden aangepakt. Verder uitstel zou tot hogere uitgaven straks, of tot sloop van een relatief goedkope voorraad huurwoningen leiden.

Tot slot resteert de mogelijkheid het rente-voordeel door te geven aan de huurders. In een tijd van sterk stijgende woonuitgaven lijkt dit een aantrekkelijke mogelijkheid. De wetgeving op dit punt laat echter in de praktijk weinig toe. Huurverlagingen kunnen immers slechts met hoge uitzondering en vooralsnog alleen met toestemming van het ministerie van VROM worden doorgevoerd. 2.2.7 De inzet van de herfinancieringsvoordelen ten behoeve van

woningver-betering

De problematiek van het vervroegde aflossen raakt het vraagstuk van de zogenaamde kontingenten' woningverbetering. Voor wat betreft deze 'nul-kontingent en' geldt het volgende. In het kader van de totstandkoming van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), heeft een diskussie plaatsge-vonden over de voedingswijze van dit fonds met financiële middelen. Staats-secretaris Heerma heeft bij de oprichting van het fonds besloten deze voeding in principe te laten plaatsvinden met twee soorten bijdragen: een jaarlijkse (of strukturele) bijdrage en een eenmalige (of incidentele) bijdrage. In het kader van dit onderzoek is de eenmalige bijdrage van belang. Deze eenmalige bijdrage dient ter afroming van de herfinancieringsvoordelen van woningkorporaties (ten aanzien van de eventuele afroming van herfinancieringsvoordelen van gemeente-lijke woningbedrijven zijn geen afspraken gemaakt).In de Nota van Toelichting op het Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, stelt staatssekretaris Heerma dat deze voordelen optreden naast de bestaande inkomsten uit huren en

overheidsbijdragen. Daar deze twee bestaande inkomstenbronnen in beginsel tot een kostendekkende exploitatie leiden, is de staatssekretaris van mening dat de rentevoordelen tot een vermogensgroei leiden, "die in het licht van de bestaande subsidiesystemen als onbedoeld en onbestemd moeten worden aangemerkt" (Ministerie van VROM, 1988a, p. 9). Door nu een incidentele heffing van het Centraal Fonds achter de hand te houden, wordt alsnog een direkte bestemming in het kader van de volkshuisvesting gegeven. De uitdrukkelijke voorkeur van Heerma gaat echter uit naar de besteding van een deel van de rentevoordelen aan ongesubsidieerde woningverbetering.

In eerste instantie hebben de woningkorporaties dus zelf de mogelijkheid deze extra middelen te besteden voor de instandhouding en verbetering van het woningbezit. Ook de gemeentelijke woningbedrijven dienen overigens een deel van de extra inkomsten hiervoor te benutten. In verband met de rentevoordelen voor woningkorporaties en gemeentelijke woningbedrijven van het vervroegd aflossen, is in 1988 en in 1989 een gedeelte van het verbeteringsprogramma als ongesubsidieerde verbeteringen opgenomen. Voor 1988 gaat het om een bedrag aan vervallen subsidies voor woningverbetering die woningkorpraties en gemeen-telijke woningbedrijven uit de rentevoordelen moeten opbrengen van

f

252 mln en voor 1989 eveneens

f

252 mln, waarbij 75% van het totaal bedrag door de woningkorporaties en 25% door de gemeentelijke woningbedrijven dient te worden opgebracht (Ministerie van VROM, 1987, 1988b). In aantallen woningen betreft het twee maal 3.000 verbeteringen aan vooroorlogse woningen (program-ma 1988 en 1989) en twee(program-maal 11.000 verbeteringen aan na-oorlogse woningen (programma 1988 en 1989). In het woningbouwprogramma gaat het ministerie uit van een gemiddeld subsidiebedrag per woning van

f

40.000 voor vooroorlogse woningen en

f

12.000 voor na-oorlogse woningen. Hierdoor komt het subsidiebe-drag voor de jaren 1988 en 1989 uit op 240 miljoen ten behoeve van de vooroor-logse verbeteringen en 264 ten behoeve van de na-ooriogse woningverbetering. Van de totale 504 miljoen dient 378 miljoen door de woningkorporaties en 126 miljoen door de gemeentelijke woningbedrijvente worden opgebracht.

De eventuele heffing voor de woningkorporaties bedraagt twee procent van het in 1985, 1986 en 1987 vervroegd afgeloste bedrag (genormeerd herfinancierings-voordeel), vermenigvuldigd met het verhoudingscijfer tussen de algemene bedrijfsreserve in 1985 en de som van de huren en bijdragen in 1985 (toetsfak-tor). Het aldus verkregen bedrag wordt, indien een woningkorporatie subsidie-loos heeft verbeterd, verminderd met de daarbijgederfde bijdragen ineens.Dit is de subsidie die de woningkorporatie is misgelopen door ten laste van het kontingent 1988 en 1989 nul-kontingenten in uitvoering te nemen (ministerie van VROM, 1988a, artikel 11).

De koepels van woningkorporaties hebben op de incidentele heffing veel kritiek geleverd. Kernpunt van de kritiek is dat het forfaitair benaderde rentevoordeel voorbij gaat aan de grote verschillen in de verhouding tussen de vervroegd afgeloste leningsbedragen en de (netto) voordelen.Men houdt bijvoorbeeld geen rekening met het werkelijke renteverschil tussen de afgeloste Rijksleningen en

Tabel 2.1 Programma- en uitgifte-aantal woningen m.b.t, ongesubsidieerde verbeteringen voor woningkorporaties en gemeentelijke woningbe-drijven gezamenlijk,1988 en 1989

1988 1989 totaalbedrag (mlngids) bouwjaar programma beschikking programma beschikking programmabeschikking woningwet vooroorlogs 3.000 600 3.000 500

woningwet na-oorlogs 11.000 13.900 11.000 19.800

totaal 14.000 14.500 14.000 20.300 f 504

f338

Bron: Ministerie van VROM, 1990, p. 29

de kapitaalmarktfinanciering, met het aantal 'voordeel-jaren, met de len

ings-vorm (annuïtair of klimmend) en met de effekten van gemeentelijk beleid, zoals

het afromen van een deel van de voordelen. De berekening van deze aftrekpost (in casu de gederfde subsidie) levert eveneens de nodige diskussie op (Kluyt

-mans, 1988b, p. 9). Het Meerjarenplan Woningbouw 1991-1995 geeft aan de

hand van de afgifte van beschikkingen op het programma 1988 en 1989 inzicht in de voorlopige realisatie van de ongesubsidieerde verbeteringen. In tabel 2.1zijn

de gegevens hieromtrent opgenomen. Hieruit blijkt dat qua totale aantallen , de beschikkingen de programma-aantallen overschrijden. Indien het onderscheid

vooroorlogs - oorlogs wordt aangebracht, blijkt dat de verbetering van na-oorlogse woningen overheerst. Het totaalbedrag blijft echter achter. Het ministe

-rie van VROM heeft een bedrag van

f

504 mln als totaal vervallen subsid

iebe-drag aangehouden. De woningkorporaties en gemeentelijke woningbedrijven

hebben met het ingediende woningaantal 'slechts'

f

338 mln hiervan ingediend (Ministerie van VROM, 1990, p. 29). In het kader van de eventuele heffing voor de woningkorportaties is het tevens van belang om onderscheid aan te brengen tussen de beide verhuurders (tabel 2.2).

Tabel 2.2 Programma en uitgifte-aantal woningen m.b.t, ongesubsidieerde verbeteringen voor woningkorporaties en gemeentelijke woningbe

-drijven afzonderlijk, 1988 en 1989 in aantallen en miljoenen gul-dens

woningkorporaties

gemeentelijke woningbedrijven totaal

Bron:Ministerie van VROM, 1990

woningen 21.077 6.923 28.000 programma bedrag 378 126 504 woningen 30.840 3.873 34.713 beschikking bedrag 297,3 41,4 338,7

Het ministerie heeft aangekondigd pas aan de hand van de cijfers over de gereedmelding van plannen, een beslissing te nemen over het al dan niet in werking laten treden van de zogenaamde incidentele bijdrage aan het Centraal Fondsvoor de Volkshuisvesting (Ministerie van VROM, 1990, p.29).

3

DE WIJZE VAN HERFINANClERING

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk staat de wijze waarop de herfinanciering van de vervroegd afgeloste leningen plaatsvond centraal. Hiertoe worden twee informatiekanalen aangewend; de informatie uit reeds bestaande bestanden en de informatie uit een in het kader van dit onderzoek uitgevoerde survey onder gemeentelijke woningbedrijven en woningkorporaties.

Om de informatie uit de bestaande bestanden te integreren werd door Heidemij Vastgoeddiensten in opdracht van het ministerie van VROM een specifiek bestand geformeerd. Dit bestand is het resultaat van een koppeling van twee andere bestanden, te weten:

- het Bestand Vervroegde Aflossingen van het ministerie, met daarin gegevens van vervroegd afgeloste Rijksleningen op complexniveau, maar zonder de registratievan de woningexploitant;

- het Centraal Complexen Bestand Sociale Huurwoningen van het ministerie, waarin het registratienummer van de woningexploitant wel is opgenomen. Dit bestand werd vervolgens gekoppeld aan de gegevens uit een bestand met financiële gegevens uit de jaarverslagen van de sociale verhuurders. Op basis van deze koppelingen werd het voor de Heidemij mogelijk om op instellingsniveau analyses uit te voeren met betrekking tot de tot en met 1988 vervroegd afgeloste Rijksleningen.

Om meer specifiek inzicht te verwerven in de kenmerken van de vervangende kapitaalmarktleningen en de wijze en de mate waarin het rentevoordeel werd aangewend, werd door het OTB een survey onder woningkorporaties en ge-meentelijke woningbedrijven uitgevoerd. De opzet en uitvoering hiervan komt in paragraaf 3.2 aan bod.

Op basis van de gegevens uit zowel de reeds bestaande bestanden als uit de survey wordt in paragraaf33 de omvang van het aflossingsbedrag vastgesteld en wordt onderscheid aangebracht tussen de beheerders die wel en niet tot

ver-vroegde aflossing zijn overgegaan. Aansluitend hierop komen in paragraaf 3.4 de kenmerken van de Rijksleningen die vervroegd werden afgelost aan bod.De aan het leningtype gekoppelde woningkategorie is hierbij de centrale ingang. Aan het slot van deze paragraaf wordt vervolgens ingegaan op de wijze waarop de herfinanciering met een nieuwe lening plaatsvond. Vragen als het al dan niet voorkomen van een rentekonversie bij de nieuwe lening en de wijze waarop de uitwerking hiervan gestalte kreeg worden in dit kader beantwoord. De voor deze beantwoording benodigde informatie werd via de uitkomsten van het steekproef-onderzoek verkregen.

3.2 Steekproef

Zoals in paragraaf 1.2 werd aangegeven, werd voor de beantwoording van de vragen omtrent de kenmerken van de vervangende kapitaalmarktleningen en de wijze en de mate waarin het rentevoordeel werd aangewend, een veldwerk onder woningkorporaties en gemeentelijke woningbedrijven opgezet. Als steekproefka-der werd gebruik gemaakt van het door Heidemij Vastgoeddiensten in opdracht van het ministerie van VROM geformeerd bestand (zie de vorige paragraaf). Gezien het gewicht van de grote woningkorporaties en de gemeentelijke instel-lingen werd er een gestratificeerde steekproef getrokken, waarbij de woning-grootte-klasse als uitgangspunt dienst deed. De klasse-indeling van dit bestand is:

o

tot 600 woningen (klasse 1), 600 tot 1800 woningen (klasse 2), 1800 tot 4.000 woningen (klasse 3), 4.000 tot 10.000 woningen (klasse 4) en meer dan 10.000 woningen (klasse 5). Naast het aantal woningen, is in het VROM-bestand tevens een indeling naar de omvang van de Algemene Bedrijfsreserve (ABR) aange-bracht. Hierbij werd de ABR gerelateerd aan de jaarlijkse huurinkomsten en overheidsbijdragen, volgens de volgende verdeling: tot 12,5% (klasse 1), 12,5% tot 50% (klasse 2), 50% tot 75% (klasse 3), 75% tot 150% (klasse 4) en 150% of meer (klasse 5). In het bestand worden 250 gemeentelijke woningbedrijven en 820 woningkorporaties onderscheiden. Uiteindelijk werden 75 gemeentelijke woningbedrijven geënquêteerd, waarbij de woning-grootte-klassen 3, 4 en 5 integraal in de steekproef werden opgenomen en de steekproef uit de klassen 1 en 2 respektievelijk 50% en 10% bedroeg. Van de subpopulatie woningkorpora-ties werden 243 adressen geselekteerd. De grootte-klasse 5 werd hierbij integraal geënquêteerd, de grootte-klasse 4 voor 50% en de grootte-klasse 1 tot en met 3 voor 25%. Uit de vergelijking van de resultaten van het veldwerk met de gegevens uit het door de Heidemij samengestelde bestand blijkt dat de steek-proefresultaten een goede afspiegeling van de werkelijkheid vormen.

De geselekteerde beheerders werden in de periode van 8 april 1991 tot 24 mei 1991 telefonisch benaderd.

Voor de uitvoering van de telefonische enquête werd de volgende methodiek gevolgd:

1. De geselekteerde woningkorporaties en gemeentelijke woningbedrijven ontvin-gen vooraf van zowel het ministerie van VROM als van het OTB een

intro-duktiebrief, waarin het doel, de opzet en de onderzoeksvragen werden vermeld. Ook de enquête werd bij dit schrijven gevoegd.

2. Vervolgens benaderde het OTB de geselekteerde woningexploitanten telefo-nisch om ofwel direkt de enquête af te nemen,danwel een afspraak te maken voor een tweede telefonisch gesprek waarin de enquête kon worden afgeno-men.

Ondanks het feit dat veel voor de financiële administratie verantwoordelijke medewerkers van de beheerders ten tijde van het veldwerk veel tijd moesten besteden aan de opstelling van de jaarrekening, heeft toch nog 70% van hen aan de oproep tot medewerking aan het onderzoek gehoor gegeven.

Tenslotte werd op basis van de respons aan iedere instelling uit de vijf grootte-klassen (gebaseerd op de omvang van het woningbezit) een weegfaktor toege-voegd, zodat er een representatief beeld ontstaat van de totale onder-zoekspopulatie.

Als referentiekader voor de analyses kan in principe de verdeling naar ABR-klassen en naar woning-grootte-klassen worden aangehouden. Voor beide variabelen kunnen steekhoudende argumenten aangevoerd worden. Zo geeft de indeling naar ABR-klassen een indikatie voor de financiële ruimte die beheer-ders hebben, dat zijn weerslag kan hebben op het gedrag ten aanzien van de herfinanciering van Rijksleningen. Het voordeel van een onderscheid naar grootte-klasse is echter dat kan worden aangenomen dat de mate van profes-sionaliteit van de instelling een sterke relatie vertoont met de omvang van het woningbezit en aldus sterk bepalend kan zijn voor het adequaat inspelen op aanwezige mogelijkheden om de financiële positie te versterken.Op basis van dit laatste argument wordt in de nu volgende analyses een indeling naar woning-grootte klasse aangehouden. Deze werd naast bovenstaande inhoudelijke keuze ook mede beïnvloed door het feit dat het onderscheid naar ABR-klassen nauwelijks of geen differentiatie te zien gaf in de verdeling van de belangrijkste variabelen uit het onderzoek.

Tabel 3.1 De woningbeheerders naar omvang van het woningbezit en ABR-klassen in 1989

ABR tot. abs.

grootte 1 2 3 4 5 tot. % 1 11,9 11,8 11,8 27,1 37,4 34,3 368 2 3,2 10,4 17,2 41,2 28,0 31,4 337 3 6,0 18,8 13,2 46,0 15,9 21,5 231 4 4,9 17,2 30,9 37,1 9,9 10,9 117 5 13,2 27,9 29,5 14,7 14,7 1,8 19 tot. % 7,2 13,8 16,3 36,7 26,0 100 1072 tot. abs. 77 147 174 391 283

De verdeling van de ABR-klasse en de grootte-klasse is overigens opmerkelijk. Zoals als in tabel 3.1 kan worden afgelezen, hebben met name veel grote

beheerders een ABR in de laagste klassen.

3.3 De omvang van het aflossingsbedrag

Om de omvang van de vervroegd afgeloste hoogrentende Rijksleningen vast te

stellen, wordt allereerst het Bestand Vervroegde Aflossingen Rijksleningen

gebruikt (tabel 3.2). Medio februari 1989 was de omvang van de sedert 1985 vervroegd afgeloste Rijksleningen circa 34,0 miljard gulden (Heidemij, 1989, p.

7).In tabel3.2 is deze 34,0 miljard gulden nader verdeeld over de jaren 1985 tot en met 1988.Zoals in de tabel kan worden afgelezen,werden in 1986 de meeste leningen vervroegd afgelost. In dat jaar werd voor ruim 16 miljard vervroegd afgelost. Ook in het daaropvolgende jaar betreft het nog een aanzienlijk bedrag; ruim 13 miljard gulden. Dit in tegenstelling met het jaar 1988, toen het aflos

-singsbedrag daalde tot slechts 2,0 miljard gulden. De hoogte van de jaarlijkse

vervroegde aflossing vormt het spiegelbeeld van het rendement op

staatslenin-gen, zoals dat in figuur 3.1wordt afgebeeld.

Met behulp van figuur 3.1 kan inzicht worden verkregen in welke periode leningen vervroegd zijn afgelost. Daarbij zal rekening moeten worden gehouden met een rentekonversie om de tien jaar. Uitgaande van de periode 1985 tot en met 1988 als jaren van vervroegd aflossen, komen alle woningen die in de periode vanaf grofweg 1966 zijn gebouwd, of in die jaren een rentekonversie hebben gekend, in aanmerking om vervroegd te worden afgelost. Met name in het midden van de jaren zeventig en aan het begin van de jaren tachtig was de rentevoet in vergelijking met de jaren 1985 tot en met 1988 zeer hoog, en was het vooral bij hoogrentende leningen uit deze jaren aantrekkelijk om vervroegd af te lossen.

Naast gebruikmaking van het Bestand Vervroegde Aflossing Rijksleningen van het ministerie, kan de omvangvan het leningsbedrag dat in de jaren 1985 tot en

Tabel3.2 jaar 1985 1986 1987 1988 totaal

De omvang van de vervroegde aflossing in de periode 1985 - 1988 in

miljarden guldens

bedrag in miljarden guldens

2,4

16,4 13,2 2,0 34,0

Figuur 3.1 Het verloop van het rendement op staatsleningen, 1960 - 1990 12 11 10 ~ ~ M M ~ ro n ~ n n ~ E M . ~ ~ Jaren Bron: CBS

met 1988 vervroegd werd afgelost ook op basis van de uitgevoerde survey wor-den vastgesteld. Zo verschaft tabel 3.3 inzicht in de hoogte van de vervroegde aflossingen per jaar, waarbij onderscheid wordt aangebracht naar gemeentelijke woningbedrijven en woningkorporaties.

Zoals kan worden afgelezen zijn de resultaten uit de beide bronnen redelijk met elkaar in overeenstemming. Zo bedroeg het bedrag aan afgeloste leningen

vol-Tabel 3.3 Het bedrag van vervroegd afgeloste leningen door gemeentelijke woningbedrijven en woningkorporaties in miljarden guldens per jaar in de periode 1985-1988

jaar gem.woningbedrijf korporaties totaal abs. totaal %

1985 0,5 2,6 3,07 9

1986 2,4 13,7 16,14 49

1987 2,0 9,3 11,34 35

1988 0,4 2,0 2,4 27

totaal 5,3 27,7 32,97 UlO

Tabel 3.4 De verdeling van het vervroegd afgeloste leningsbedrag naar type verhuurder in lopende prijzen per 1-7-1988

type instelling

totaalleningsbedrag bedrag per lening leningsbedrag bij (in mln guldens) (inguldens) bekend aantal won.

(in mln guldens) (%) bedrag per woning (in guldens) (%) woningkorporaties gem. woningbedrijven onbekend totaal Bron: Heidemij. 1989, p.8 25538 (82,1) 5.076 (16,3) 480 (1,5) 31.094 (100) 1.311.649 1.042.423 468.076 1.225.847 25.467 (83,5) 5.037 (16,5) 1 ( 0,0) 30.506 (100) 41.527 34.489 1.978 40.152

gens het Bestand Vervroegde Aflossingen Rijksleningen van het ministerie 34,0 miljard gulden tegen 32,97 miljard gulden uit het steekproefonderzoek. Van deze laatste 32,97 miljard werd 5,3 door de gemeentelijke woningbedrijven en 27,7 door de woningkorporaties vervroegd afgelost.

Zoals in de inleiding van dit hoofdstuk werd aangegeven, werd door de Heidemij het Bestand Vervroegde Aflossingen Rijksleningen allereerst gekoppeld aan het Centraal Complexen Bestand Sociale Huurwoningen en vervolgens aan het bestand met financiële gegevens uit de jaarverslagen van de korporaties. Op basis van deze koppelingen werd een bestand verkregen met als peildatum 1 juli 1988, waarin 31 miljard van de vervroegd afgeloste Rijksleningen was vertegen-woordigd. Met behulp van dit bestand kan inzicht verkregen worden in de aflossingen per beheerder en per woning of woningkenmerk. Zoals ook op basis van de uitkomsten van de survey bleek (tabel 3.3), toont ook het Heidemij bestand aan dat het overgrote deel van het bedrag aan vervroegde aflossingen, afkomstig is van leningen van woningkorporaties. Indien 1 juli 1988 als peil-datum wordt aangehouden, blijkt dat 82% van de ruim 31 miljard gulden door woningkorporaties vervroegd is afgelost. Tabel 3.4 geeft hierin inzicht. Gemid-deld gaat het om leningen van circa 1,2 miljoen gulden. Voor woningkorporaties ligt dit gemiddelde bedrag iets hoger, namelijk op circa 1,3 miljoen. Voor gemeentelijke woningbedrijven ligt het gemiddelde leningsbedrag op ruim 1 miljoen gulden. Van de leningen waarvan het aantal woningen bekend is, werd tevens nagegaan welk gemiddeld leningsbedrag het per woning betreft;

f

40.152,-(in lopende prijzen). Wederom gaat het bij woningkorporaties om hogere gemiddelde bedragen dan bij gemeentelijke woningbedrijven. Bij woningkor-poraties is het gemiddelde bedrag

f

41.527,- tegenover

f

34.489,- bij gemeen-telijke woningbedrijven.

Tabel 3.5 geeft een overzicht van de bij de vervroegde aflossing betrokken aantallen woningen, complexen en leningen. Deze aantallen zijn in de tabel verdeeld naar bouwjaarklasse. Qua aantallen woningen blijkt, dat het voor ruim 90%om na-oorlogse woningen gaat. Dit is niet verwonderlijk. Juist op deze

wo-Tabel 3.5 Het aantal woningen, complexen en leningen naar bouwjaarklasse per 1-7-1988 bouwjaarklasse vóór 1906 1906tlm1930 1931tlm1944 1945tlm1959 1960tlm1970 1971tlm1980 na1980 totaal aantal woningen (%) 1.536 ( 0,2) 40.519 ( 5,3) 8.754 ( 1,2) 107.587(14,2) 307.073 (40,4) 192.404 (25,3) 101.887 (13,4) 759.760(100) aantal complexen (%) 30 ( 0,3) 529 ( 4,6) 183 ( 1,6) 992 ( 8,7) 2.972 (26,0) 3.560(31,1) 3.176(27,8) 11.442(HlO) aantalleningen (%) 39 ( 0,2) 772 ( 3,0) 274 ( 1,1) 1.695 ( 6,7) 7.834 (30,9) 10.944(43,1) 3.807(15,0) 25.365 (100) aantal leningen per complex 1,3 1,5 1,5 1,7 2,6 3,1 1,2 2,2 Bron: Heidemij, 1989,p.25

ningen rust nog een restschuld,waarvan de verschuldigde rentepercentages hoog kunnen zijn. Qua woningaantal springt de bouwjaarklasse 1960 tot en met 1970 er uit. In deze periode zijn grote aantallen woningen gerealiseerd, die door rentekonversies aan het einde van de jaren zeventig of het begin van de jaren tachtig hoge rentepercentages kennen. Ook de bouwjaarklasse die daarop volgt, 1971 tot en met 1980, is goed vertegenwoordigd. Dit zijn eveneens hoge aantal-len woningen met oorspronkelijk, of als gevolg van de rentekonversie aan het begin van de jaren tachtig, hoge rentepercentages.

Interessant is om ook de aan de leningen verbonden bedragen in de be-schouwing te betrekken. In tabel 3.6 is daarom het totale bedrag aan vervroegd afgeloste leningen op de peildatum van 1 juli 1988 verdeeld naar de bouw-jaarklasse van de woningen.

Tabel 3.6 De verdeling van het leningsbedrag naar bouwjaarklasse van de woning per 1-7-1988

totaalleningsbedrag bedrag per lening leningsbedrag bij bedrag per (in mln guldens) (in guldens) bekend aantal won. _woning

(in mln guldens) (in guldens)

bouwjaar klasse (%) (%) vóór 1906 74 ( 0,2) 1.902.190 71 (0,2) _48.298 1906tlm1930 1.427 ( 4,6) 1.848.527 1.426 ( 4,7) 35.203 1931tlm1944 355 ( 1,1) 1.293.832 355 ( 1,2) 40.497 1945tlm1959 1.385 ( 4,5) 817.160 1.385 ( 4,5) _12.873 1960tlm1970 6.545 (21,1) 835.515 6.495 (21,2) 21.034 1971tlm1980 9.493 (30,5) 867.456 9.192 (30,1) 47.774 na 1980 11.814 (38,0) 3.103.206 11.615 (38,1) 113.995 totaal 31.094 (100) 1.225.847 30.506(HlO) 40.152 Bron: Heidemij, 1989,p.9

Tabel 3.7 Het absolute en gemiddelde aflossingsbedrag van vervroegd afgelos-te leningen door gemeenafgelos-telijke woningbedrijven en woningkorpora-ties naar grootte-klasse in miljoenen guldens per jaar in de periode 1985·1988

gemeentelijkewoningbedrijven woningkorporaties

grootte absoluut gemiddelde aantal absoluut gemiddelde aantal

1 626,4 3,8 165 924,5 4,6 203 2 1.104,5 20,8 53 4.245,4 14,9 284 3 702,1 41,3 17 10.073,0 47,1 214 4 1.012,7 118,2 9 9.722,1 90,9 107 5 1.838,2 367,6 5 2.724,7 194,6 14 totaal 5.283,8 21,3 249 27.689,6 33,7 822

Bron:DTB-enqu êt eherfinanciering1991

Uit de tabel blijkt dat de gemiddelde leningsbedragen het hoogst zijnvoor de woningen gebouwd na 1980. Aangenomen kan worden dat dit de dynamisch gefinancierde woningen betreffen, waarvan de oorspronkelijke schuld na gereed-koming van de woning aanvankelijk toeneemt.

De resultaten uit de survey zoals deze in het vervolg van deze paragraaf nog besproken worden, kunnen hier meer inzicht in verschaffen. Per na 1980 gebouwde woning betreft het een bedrag van gemiddeld

f

113.995,-. Ook vooroorlogse woningen kennen een naar verhouding hoog leningsbedrag. Per woning gaat het om bedragen van gemiddeld

f

35.000,- tot en met

f

48.000,-.

Op basis van de gegevens uit het Heidemij bestand kan geen onderscheid worden aangebracht naar de grootte-klasse van de beheerders. Deze vergelijking is wel mogelijk op basis van de gegevensuit het steekproefonderzoek (zie tabel 3.7).

Zo neemt het gemiddeld afgeloste bedrag toe, naarmate de omvang van het woningbezit van de beheerder groter is. Dit geldt voor beide onderscheiden groepen van woningbeheerders. De vijf grootste gemeentelijke woningbedrijven hebben echter toch naar verhouding het hoogste bedrag aan Rijksleningen vervroegd afgelost (gemiddeld voor 367,6 miljoen, tegen gemiddeld 194,6 miljoen per beheerder door de veertien grootste woningkorporaties).

Het Bestand Vervroegde Aflossingen geeft tevens nog enige summiere infor-matie omtrent de kenmerken van de oude leningen. Zo geeft tabel 3.8 inzicht de rente van oorspronkelijke leningen.

De gemiddelde rente van de hoogrentende woningwetleningen die in de periode 1985-1988 vervroegd werden afgelost, bedroeg 9,6%. Tussen de leningen die door de gemeentelijke woningbedrijven en de woningkorporaties vervroegd werden afgelost, manifesteren zich nauwelijks enige verschillen. Het onderscheid

Tabel 3.8 De gemiddelde rente van de Rijksleningen voor herfinanciering van leningen die in de periode 1985-1988 vervroegd werden afgelost voor gemeentelijke woningbedrijven en woningkorporaties per 1-7-1988

(%)

woningtype gemeentelijke woningbedrijven woningkorporaties totaal verbeterde vooroorlogse wo. verbeterde na-oorlogse wo. nieuwbouwwo. tot 1975 . nieuwbouwwo.vanaf 1975 totaal 9,8 9,7 9,1 9,9 9,5 9,4 10,0 9,3 9,9 9,6 9,6 9,9 9,3 9,9 9,6 Bron: Bestand Vervroegde Aflossingen MVRDM, DTB-bewerking

naar de diverse financieringskategorieën levert wel een verschil op. Zo komt alleen de gemiddelde rente van de nieuwbouwwoningen die voor 1975 gebouwd werden enigszins lager uit (9,3%) en kenden de voormalige leningen ten behoeve van de financiering van de verbetering van na-oorlogse woningen en de nieuwbouw van woningen vanaf 1975 (beide 9,9%) naar verhouding de hoogste rentepercentages.

Als komplement van de bovenstaande analyses naar het vervroegd aflossen van leningen door de beide typen sociale verhuurders, kan ook het niet aflossen in de beschouwing worden betrokken.Lang niet iedere instelling heeft immers van de mogelijkheid tot vervroegde aflossing gebruik gemaakt. In tabel 3.9 is daarom het aandeel instellingen naar grootte-klasse en type instelling dat niet van deze mogelijkheid gebruik heeft gemaakt, weergegeven. Overigens wordt hierbij wel voorbijgegaan aan het feit dat er wellicht beheerders voorkomen die niet hebben afgelost omdat zij geen leningen hadden die daarvoor in aanmerking kwamen.

Tabel 3.9 Het aantal en percentage gemeentelijke woningbedrijven en wo-ningkorporaties naar grootte-klasse die in de periode 1985-1988 geen leningen vervroegd hebben afgelost

gemeentelijke woningbedrijven woningkorporaties

woninggrootte aantal % aantal %

1 89 53,8 89 43,8 2 2 4,5 66 23,4 3 2 10,0 12 5,7 4 6 5,4 5 totaal 93 37,2 173 21,1

Vermoedelijk zal dit echter alleen voor enkele kleine beheerders uit de laagste woninggrootte-klasse het geval zijn. De gegevens uit de nu volgende analyses in het vervolg van deze paragraaf zijn weer afkomstig uit het steekproefonderzoek. Als eerste wordt opgemerkt dat woningkorporaties (79%) vaker leningen vervroegd hebben afgelost dan gemeentelijke woningbedrijven (63%). Ten aanzien van de beide typen instellingen geldt dat de beheerders uit de twee hoogste grootte-klassen vrijwel allemaal van de mogelijkheid tot herfinanciering gebruik hebben gemaakt. Alleen beheerders met het minste aantal woningen hebben in belangrijke mate geen Rijksleningen vervroegd afgelost (53,8% van de gemeentelijke woningbedrijven en 43,8% van de woningkorporaties).

Ten aanzien van de woningkorporaties heeft ook nog 23,4% uit de tweede grootte-klasse geen leningen vervroegd afgelost (gemeentelijke woningbedrijven 4,5%). Mede door het feit dat naar verhouding tot de kleine woningkorporaties, de kleine gemeentelijke woningbedrijven minder leningen vervroegd hebben afgelost, heeft van deze laatste kategorie verhuurders 37,2% geen gebruik gemaakt van de herfinancieringsmogelijkheden, tegen slechts 21,1% van de woningkorporatie s. Zoals eerder opgemerkt is onbekend in welke mate deze mogelijkheden voor met name de kleinste beheerders aanwezig waren.

3.4 De kenmerken van de leningen die vervroegd werden afgelost 3.4.1 Het woningtype waarvoor Rijksleningen vervroegd werden afgelost

Zoals in paragraaf 2.2.4 uiteengezet werd, komen er vervroegd afgeloste annu-itaire en klimleningen voor,die ieder betrekking kunnen hebben op verschillen-de subsidieregelingen en dus op andere woningtypen. De volgende woningkate-gorieën worden onderscheiden:

a: verbeterde vooroorlogse woningen; b: verbeterde na-oorlogse woningen;

c: nieuwbouwwoningen tot 1975 (gefinancierd met een annuïtaire Rijkslening); d:nieuwbouwwoningen vanaf 1975 (gefinancierd met een Rijksklimlening).

Tijdens het onderzoek was het ondoenlijk om de kenmerken van alle vervroegd afgeloste en nieuw afgesloten leningen te achterhalen. Per deelkategorie werden daarom de meest typerende kenmerken vastgesteld.

Intabel 3.10 wordt het jaar van herfinanciering van vervroegd afgeloste leningen naar woningverhuurder aangegeven. Hierbij zijn alleen de woningverhuurders betrokken die in de periode 1985-1988 daadwerkelijk één of meer leningen vervroegd hebben afgelost. Deze restriktie geldt overigens voor alle nog te presenteren tabellen in het vervolg van dit hoofdstuk, waarin een relatieve vergelijking tussen een variabele en de betrokken verhuurders wordt opgesteld. Omdat door woningverhuurders voor identieke woningkategorieën in

ver-Tabe13.10 Jaar van herfinanciering van vervroegd afgeloste leningen naar woningkategorie door gemeentelijke woningbedrijven en woningkor-poraties in de periode 1985-1988 (%)

gemeentelijkewoningbedrijven woningkorporaties

jaar A B C D A B C D 1985 0,6 1,9 1,9 3,7 4,3 6,5 1986 1~,1 36,3 31,7 14,1 10,5 20,3 49,6 13,9 1987 5,7 12,5 12,7 37,6 4,2 8,5 21,6 42,1 1988 2,5 0,5 totaal% 28,0 49,7 45,9 51,6 18,6 33,0 77,7 55,8 tot. abs. 44 78 72 80 121 214 504 362

A = verbeterde vooroorlogse woningen B = verbeterde na-oorlogsewoningen C = nieuwbouwwoningen tol 1975 D = nieuwbouwwoningen vanaf 1975

Bron: DTB-enquête herfinanciering 1991

schillende jaren leningen vervroegd werden afgelost, werd tijdens het veldwerk per woningkategorie slechts het jaar gevraagd waarin het merendeel van de Rijksleningen vervroegd werd afgelost. Dit om de geënqu êteerden niet onnodig te belasten. Deze beperking is dan ook de reden dat er volgens tabel 3.10 in 1988 nauwelijks door de verhuurders in de diverse woningkategorieën vervroegd werd afgelost. Tabel 3.10 dient als volgt geïnterpreteerd te worden. In de tweede kolom kan worden afgelezen dat 28,0% van de gemeentelijke woningbedrijven leningen van verbeterde vooroorlogse woningen vervroegd heeft afgelost, waarbij dit door 0,6% van de verhuurders in 1985, 19,1% in 1986,5,7% in 1987 en 2,5% in 1988 plaatsvond.

De gemeentelijke woningbedrijven losten voor drie van de vier woningkategorie-ën in gelijke mate leningen af. Ongeveer de helft van de bedrijven loste de leningen voor deze woningkategorieën vervroegd af. Alleen de kategorie ver-beterde vooroorlogse woningen blijft duidelijk achter. Slechts 28% van de gemeentelijke woningbedrijven betrok deze woningkategorie bij de herfinan-ciering. Deze laatste kategorie werd ook door de woningkorporaties het minst genoemd (19%). In vergelijking met de gemeentelijke woningbedrijven losten deze woningverhuurders bovendien in mindere mate de leningen van verbeterde na-oorlogse woningen af (33%) . Het overgrote deel van de woningkorporaties was wel betrokken bij de herfinanciering van nieuwbouwwoningen van voor 1975 (78%), terwijl ruim de helft tevens de leningen van woningen die onder het regime van de dynamische kostprijshuur (DKP) werden gefinancierd, vervroegd afloste. Met het feit dat de woningkorporaties naar verhouding meer van dit type leningen vervroegd aflosten, wordt het primaat van de woningkorporaties bevestigd, die sinds de jaren zeventig de eerst aangewezene waren om nieuwe

Tabel 3.11 De woningkategorie waarvoor leningen vervroegd werden afgelost door gemeentelijke woningbedrijven en woningkorporaties naar grootte-klasse in de periode 1985-1988(%)

gemeentelijke woningbedrijven woningkorporaties

grootte A B C D A B C D 1 17,1 50,0 32,9 67,1 11,4 55,3 SO,O 2 33,3 43,1 13,7 37,3 10,5 36,2 85,8 52,8 3 20,0 60,0 SO,O 22,5 39,1 75,7 51,5 4 70,0 60,0 60,0 60,0 24,3 37,6 89,1 77,2 5 SO,O SO,O 60,0 100 78,6 42,9 78,6 57,1 totaal% 28,0 49,7 45,9 51,6 18,6 33,0 77,7 55,8 tot. abs. 44 78 72 SO 121 214 504 362

A =verbeterde vooroorlogse woningen B =verbeterde na-oorlogse woningen C =nieuwbouwwoningen tot 1975 D =nieuwbouwwoningen vanaf 1975. Bron: DTB-enquête herfinanciering 1991

sociale huurwoningen tot stand te brengen.

Naast het jaar van aflossing, kan er tevens onderscheid worden aangebracht in het type vervroegd afgeloste leningen en de grootte-klasse van de verhuurders (tabel 3.11). Zoals verondersteld zou kunnen worden geldt voor alle onder-scheiden woningkategorieën dat de grootste woningverhuurders ook de meest leningen hebben afgelost. De kleinste verhuurders hebben daarentegen naar verhouding erg weinig leningen voor verbeterde vooroorlogse woningen afgelost; van de verhuurders die vervroegd hebben afgelost bedraagt dit percentage voor de gemeentelijke woningbedrijven 17,1% terwijl door geen van de woningkorpo-raties uit de kleinste grootte-klasse hiervoor herfinanciering plaatsvond. Meer dan 50% van de grootste woningverhuurders heeft daarentegen leningen voor alle woningkategorieën vervroegd afgelost. Dit met uitzondering van de woning-korporaties, waar 43% van de grootste verhuurders de ten behoeve van verbeter-de na-oorlogse woningen afgesloten leningen herfinancierverbeter-de.

3.4.2 De periode waarover de herfinanciering plaatsvond

Bij de herfinanciering van de Rijksleningen hebben de woningverhuurders de mogelijkheid om nieuwe leningen voor de gehele restant-exploitatieperiode af te sluiten, dan wel voor een bepaalde periode, meestal tot het tijdstip waarop er een rentekonversie volgens de subsidiebeschikking plaatsvindt. Voor de achter-gronden hiervan verwijzen wij naar hoofdstuk 2. In tabel 3.12 wordt opnieuw voor alle verhuurders die daadwerkelijk één of meer Rijksleningen vervroegd hebben afgelost, het aandeel weergegeven dat de herfinanciering voor de gehele restant-periode heeft afgesloten. Zoals kan worden afgelezen, geldt voor een

Tabel 3.12 Het aandeel vervroegd afgeloste leningen waarvoor voor de gehele restant-exploitatieperiode herfinanciering heeft plaatsgevonden naar woningkategorie en grootte-klasse in de periode 1985-1988(%)

groott e-klasse totaal woningkategori e 2 3 4 5

verbeterde vooroorlogse wo. 100,0 41,6 44,8 59,0 43,8 51,1

verbeterdena-oorlo gsewo. 88,9 64,2 58,2 53,2 73,6 65,5

nieuwbouwwo.tot 1975 SO,O 39,9 76,4 55,2 38,7 54,1

nieuwbouwwo.vanaf 1975 77,8 62,6 SO,O 62,9 39,6 62,1

totaal 71,3 51,7 60,0 57,8 47,2 58,5 Bron:OTB-enquêt eherfinanciering1991

kleine meerderheid van alle woningkategorieën waarvoor herfinanciering plaatsvond, dat de lening voor de gehele restant-periode werd afgesloten (58,5%). Hiermee is een bedrag gemoeid van 20.039,7 miljoen gulden.

Voor de verbeterde vooroorlogse woningen bedraagt het percentage vervroegd afgeloste leningen waarvoor voor de gehele restant-exploitatieperiode herfinan-ciering plaatsvond 51,1,voor de verbeterde na-oorlogse woningen 65,5, voor de nieuwbouwwoningen tot 1975 54,1 en voor de woningen die na 1975 gebouwd werden 62,1. Omdat voor deze laatste kategorie ook de grootste financiële risiko's worden gelopen (zie ook paragraaf 2.2.5), kan dit percentage als opmer-kelijk hoog beschouwd worden. Juist om dit risiko te verkleinen werd in het verleden algemeen geadviseerd om op het moment van rentekonversie een nieuwe lening aan te gaan. Achteraf kan worden vastgesteld dat veel woningver-huurders met sukses geanticipeerd hebben op de toenmalig lage rente. Een duidelijk onderscheid naar grootte-klasse kan voor geen van de vier woningkate-gorieën worden aangetoond. Met deze konklusie wordt bedoeld dat het aandeel vervroegd afgeloste leningen waarbij herfinanciering voor de restant looptijd is verzekerd voor de vier woningkategorieën niet toe- of afneemt naarmate het aantal woningen van de verhuurders groter of kleiner wordt.

3.4.3 Nieuwe leningen met en zonder rentekonversie

Een ander aspekt waarop de nieuwe leningen kunnen verschillen is het al dan niet voorkomen van een rentekonversie. Een dergelijke rentekonversie lijkt het meest waarschijnlijk voor recent gebouwde woningen die nog een lange aflos-singstermijn kennen. Uiteraard bestaat er ook een verband met het feit of er al dan niet voor de gehele restant-exploitatieperiode herfinanciering heeft plaatsge-vonden. Indien dit slechts een beperkte periode betreft,zal er ook minder kans op het voorkomen van een rentekonversie zijn. De zojuist geopperde veronder-stelling dat recent gebouwde woningen vaak een rentekonversie zullen kennen wordt bevestigd door de gegevens uit tabel 3.13, waarin het voorkomen van een rentekonversie bij vervroegd afgeloste leningen naar woningkategorieën en

Tabel 3.13 Het voorkomen van een rentekonversie bij nieuw afgesloten

lenin-gen naar grootte-klasse in de periode 1985-1988 (%)

grootte-klasse

woningkategorie 1 2 3 4 5

verbeterde vooroorlogse wo. 29,2 34,3 23,1 45,8 verbeterde na-oorlogse wo. 11.1 28,0 29,1 16,7 23,6 nieuwbouwwo.tot 1975 18,7 27,8 45,9 21,3 59,1 nieuwbouwwo. vanaf 1975 64,7 72,3 72,7 56,7 69,8

totaal 33,9 40,1 48,7 32,1 50,9

Bron: DTB-enquête herfinanciering 1991

totaal 28,2 23,6 31,2 67,9 40,6

grootte-klasse wordt weergegeven. Zo komen rentekonversies relatief het meeste voor bij de herfinanciering van nieuwbouwwoningen vanaf 1975 (67,9%), terwijl dit voor de overige kategorieën duidelijk minder hoog uitkomt: verbeterde vooroorlogse woningen (28,2%), verbeterde na-oorlogse woningen (23,6%) en nieuwbouwwoningen tot 1975 (31,2%). Vanwege de eenmalige aanpassing van de subsidie (na 10 jaar) en de kortere looptijd is het risiko dat voor de nieuwbouw-leningen wordt gelopen ook kleiner. Voor al1e nieuw afgesloten nieuwbouw-leningen geldt dat er slechts in 40,6% van de kontrakten sprake is van een rentekonversie. Hiermee is een totaal bedrag gemoeid van 17.566,5 miljoen gulden. Evenals ten aanzien van de laatste vergelijking uit de vorige paragraaf reeds werd opge-merkt, kan er tevens ten aanzien van het voorkomen van rentekonversies bij ver-vroegd afgeloste leningen voor de vier woningkategorieën geen eenduidig

onder-Tabe13.14 De omvang van de leningen bij het al dan niet voorkomen van een rentekonversie en de eventuele uitwerking bij nieuw afgesloten

leningen naar woningkategorie in de periode 1985-1988 (mln guld.)

rentekonversie A

geen rentekonversie éénmalige rentekonversie

vaste rente tot konversiedatum, vervolgens aanpassing

totaa l

A = verbeterdevooroorlogse woningen B = verbe terde na-oorlogse woningen

C = nieuwbouwwoningentot 1975

D = nieuwbouwwoningenvanaf1975

Bron :DTB-enqu êteherlin anciering 1991 1531,8

603,1

2134,9

woningkategorie tot.abs. tol.%

B C 0

2078,6 7917,7 4162,8 15690,9 58,0 771,0 4027,7 11351,9 16753,7 39,7

151,7 581,0 80,1 812,8 2,3 3001,3 12526,4 15594,8 33257,4 100