ot6
ONDERZOEKSIN
Colofon
Deze publicatie is verzorgd door Ton Hoenderdos en Ans Metselaar, beide verbonden aan het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (DTB), Technische Uni-versiteit Delft (tel. 015-782927).
Vanuit de provincie Zuid-Holland is het project begeleid en zijn inhoudelijke bijdragen geleverd door Wouter Bolte en Cor Gremmen (dienst Ruimte en Groen).
Het hoofdstuk "Bedreigingen naoorlogse woongebieden Zuid-Holland" is in hoofdlijnen gebaseerd op de publika-ties:
Heeger, H., en H. Leenhouts, 1991, Naoorlogse wijken in Zuid-Holland; problemen en aanpak, Delft (Delftse Uni-versitaire Pers);
DTB, 1989, Exploitatieproblemen in de naoorlogse woningvoorraad: diagnose en therapie; k(n)euzen op de woningmarkt, Den Haag (Ministerie van VROM).
De beschrijvingen van de negen prijsvraagvoorstellen zijn gebaseerd op de inzendingen van de gemeenten. Oe foto's zijn gemaakt door de fotografische dienst Bouwkunde (Fas Keuzenkamp, Hans Krüse en Hans Schouten), de fotografische dienst Geodesie (Axel Smits) en door medewerkers van het DTB (Henk Heeger en Mar-jolein Spaans). De lay-out is gemaakt door Pieter Groete-laers (DTB). Ton Hoenderdos en Ans Metselaar verzorg-den de vormgeving en de opmaak. Het drukwerk is afkomstig van drukkerij Nivo in Delft.
Deze brochure wordt behalve door de provincie Zuid-Holland tevens gedistribueerd door de Delftse Univer-sitaire Pers (tel. 015-783254).
ISBN 90-6275-696-4/CIP NUGI655 Voorwoord Project naoorlogse woongebieden Zuid-Holland Bedreigingen naoorlogse woongebieden Zuid-Holland Huurderving en leegstand Oe relatie tussen nieuwbouw en leegstand Oe woninghiërarchie Woningtekorten en woningoverschotten Bouwkundige en ontwerpkwaliteit Geluidsoverlast Bodemverontreiniging
Kwaliteit van de woonomgeving Het sociaal klimaat
van de buurt Tijdige signalering en preventie Aanbevelingen Tenslotte De negen prijsvraagvoorstellen Oen Haag-Zuidwest: Investeringsstrategie Leerdam: Hellingbaan-project Leiden: Oe Hoven Maassluis: Buurt -signaleringssysteem Moordrecht: Schielandstraat e.o. Rotterdam: Tuinstad Pendrecht Schiedam:
Van Hogendorpstraat e.o. Sliedrecht: Valkhof, Oorlandsweer en Karekietstraat Spijkenisse: Flatstrook Groenewoud Het juryrapport 1 2 3 3 4 5 6 7 9 9 9 10 12 12 14 15 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34
De afgelopen vijftien jaar is in Z een indruk-wekkende ins ning geleverd bij de vernieuwing van de
,'".
Toch zijn we pas haIver-zichtbaar in de grote steden. Ook kleine gemeenten hebben nog een
brochure willen H~~'Pir.oj~ltf,;f'(JaIQGFI9!Jse Woongebieden is van de problemen in jaren bezig zijn.
Peter van Heemst,
gedeputeerde voor stadsvernieuwing en volkshuisvesting.
8ibliotheek TU Delft
1111111111111
C 1875394eengezins, koop: 38.7% Figuur 1 en2 meergezins, koop: 3.8% eengezins, huur: 30.6% meergezins, huur: 26.8%
Zuid-Holland telt per 1-1-1990 ruim 1,3 miljoen woningen. Ten opzichte van de woningvoorraad van heel Nederland valt het hoge aandeel huurwoningen op en het relatief kleine aantal woningen in de koopsector in Zuid-Holland.
2
eengezins, koop: 29.3% meergezins, koop: 6.5% eengezins, huur: 20.6% meergezins, huur: 43.7%Met het project naoorlogse woongebieden beoogt de provincie bijzondere aandacht te vestigen op de proble-men en kansen van deze woongebieden. Daartoe zijn alle gemeenten in Zuid-Holland uitgenodigd om plannen in te dienen voor een (vernieuwende) aanpak van naoorlogse buurten. Van de inzenders zijn negen gemeenten gese-lecteerd, die een stimuleringspremie van 10.000,- ontvin-gen om de ideeën verder uit te werken. Zij donontvin-gen mee naar de hoofdprijs van 500.000,- of een van de drie tweede prijzen van 100.000,-. Deze prijzen zijn bedoeld als bijdragen in de uitvoeringskosten van de plannen. In deze brochure worden de negen inzendingen besproken. Aansluitend is het juryrapport opgenomen waarin de jury aangeeft welke voorstellen in de prijzen zijn gevallen en welke kriteria en overwegingen daarbij een rol hebben gespeeld. De inzendingen zijn alle op de een of andere manier gericht op de verbetering van de kwaliteit van het wonen in naoorlogse woongebieden. Hoe is het in het algemeen gesteld met de kwaliteit van woningen en buur-ten die na 1945 tot stand zijn gekomen? Deze vraag lag ten grondslag aan een inventariserend onderzoek van het OTB naar de kwaliteit, de leefbaarheid en de waardering van deze woongebieden in Zuid-Holland. Met de kwaliteit van de woonsituatie zijn factoren van uiteenlopende aard gemoeid. De "technische kwaliteit" van woningcomplex en woonomgeving kan in het geding zijn, bijvoorbeeld als er sprake is van betonrot of als het onderhoud van de omgeving wordt verwaarloosd. Er kan sprake zijn van milieu- overlast, zoals bodemvervuiling of luchtverontrei-niging. In een aantal naoorlogse buurten is de "sociale kwaliteit" beneden peil, bijvoorbeeld als de leefbaarheid van deze buurten wordt aangetast door vandalisme en criminaliteit. Dit soort problemen heeft een negatief effect op de verhouding tussen de prijs en de kwaliteit van de woonsituatie. De verhuurbaarheid van de woningen loopt terug of de verkoopwaarde zakt. Hierbij speelt het con-currerend aanbod ook een rol. Voorafgaand aan de pro-jectvoorstellen wordt ingegaan op een aantal resultaten van ~et inventariserend onderzoek, waarbij deze onder-werpen ter sprake komen. De kansen en bedreigingen voor de naoorlogse woongebieden zijn niet alleen afhan-kelijk van het beheerbeleid van beheerders van woningen en woonomgeving. De regelgeving en financiering van het rijk - en ook vanuit de provincie - staan aan de basis van de kansen op succes voor de lokale partijen om een goede woonkwaliteit tegen aanvaardbare kosten in stand te houden.
Huurderving en leegstand
Leegstand van woningen -en daarmee gepaard gaande huurderving - is een belangrijke indicator voor verbaarheidsproblemen. Voor wat betreft de sociale huur-sector kan worden geconstateerd dat het aantal naoor-logse complexen met een hogere huurderving in Zuid-Holland in de periode 1985-1989 is afgenomen. Dit resul-taat is opmerkelijk omdat het aantal voor Nederland als geheel in dezelfde periode is gestegen. De afname in Zuid-Holland komt vooral voor rekening van Den Haag, Hellevoetsluis en de nieuwe uitbreidingswijken in Rotter-dam. Deze gegevens zijn afte leiden uit de jaarrekeningen van de sociale verhuurders.
Een vergelijking van de complexen die in 1985 waren aan-getroffen met die uit het boekjaar 1988 laat zien dat er in Zuid-Holland verschuivingen hebben plaatsgevonden in het soort woningen dat met huurderving kampt.ln 1985 ging het verhoudingsgewijs vaak om dure huurwoningen die recent waren gebouwd (na 1970 en vooral ook na 1980). Woningen dus die veelal in de "dure" jaren zijn gebouwd, waarbij de hoge woonlasten een belangrijke rol zullen hebben gespeeld bij de moeilijke verhuurbaarheid. De woningcomplexen met huurderving in 1988 dateren daarentegen van de hele naoorlogse periode en hebben ook veel minder vaak een hoge huur. Ter illustratie: van de complexen van 1985 had de helft een gemiddelde kale huur per woning per maand van 500,- of meer; voor 1988 is dit minder dan een derde. Bovendien wordt bij circa een derde van de complexen gemeld dat de huurderving niet (in de eerste plaats) het gevolg is van leegstand, maar bij-voorbeeld te maken heeft met oninbare huurachterstand die wordt afgeboekt. In andere gevallen blijkt de huurder-ving te maken te hebben met renovatiewerkzaamheden of zelfs met de (voorgenomen) sloop van het complex,
waarbij woningen bewust niet worden herverhuurd. De noodzaak tot renovatie of sloop kan overigens wel zijn ingegeven door een problematische verhuurbaarheid. Bij 42 complexen uit de jaarrekeningen over 1988 is leeg-stand wel (rechtstreeks) een oorzaak van de hoge huur-derving. Dit zijn bijna allemaal flatcomplexen. Het is opvallend dat de desbetreffende verhuurders de hoge woonlasten vaak als een van de oorzaken noemen van de leegstand, ondanks onze constatering dat de huur van de huurdervingscomplexen van 1988 beduidend lager is dan die van 1985. In tabel 1 is aangegeven hoeveel maal een bepaalde oorzaak van leegstand door de verhuurders is genoemd voor de leegstand. De oorzaken zijn ingedeeld in categorieën.
Aan de verhuurders is ook gevraagd welke maatregelen zij genomen hebben om de leegstand aan te pakken. Men zoekt het vaak in een meer gericht doelgroepenbeleid.
Die doelgroepen zijn onder meer ouderen, asielzoekers, twee-verdieners of starters. Concrete ingrepen die veel-vuldig worden toegepast hebben zowel betrekking op bouwtechnische maatregelen aan de woningcomplexen als op het sociaal beheer en de woonruimteverdeling. Voorts is bij 7 complexen de huur verlaagd, zijn/worden de woningen van 2 complexen verkocht en wordt voor 2 andere complexen Sloop als maatregel genoemd. De grote variatie aan maatregelen is opvallend.
In het begin van de jaren 80 is er veel gebouwd in Zuid-Holland en met name in de groeikernen, zoals deze huizen in Capelle aan den IJssel. De bouwkosten waren in deze periode relatief hoog. De (tijdelijke) verruiming van de woningmarkt en de hoge woonlasten zorgen voor een verhoging van de leegstand. De huurverlagings-acties kosten de verhuurders veel geld, maar sorteren uiteindelijk wel effect. Waar-schijnlijk heeft de flink gedaalde woningproduktie sinds 1984 echter ook bijgedra-gen aan het succes.
Tabel 1
Oorzaken van leegstand volgens de verhuurders van 42 naoorlogse woningcom-plexen in de non-profit huursector, die in 1988 met leegstand kampten.
aantal maal genoemd: hoge woonlasten (meestal vanwege de hoge kale huur) 26x
ruime woningmarkt 9x
ligging vlakbij een complex met een gunstiger prijs/kwaliteit 2x technische gebreken (zowel woontechnische als bouwtechnische) 13x stedebouwkundig: ligging, woonomgeving en/of weinig geliefde buurt 10x sociale problemen in en/of om het complex 13x
slechte reputatie 5x
hoge mutatiegraad 4x
Bron: OTB-jaarverslagenanalyse en -enquête, 1990
Door complexen van meergezinshuizen van liften te voorzien, worden zij beter geschikt voor ouderen.
5.0 34000 32000 4.5 :xJOOO 28000 4.0
.,
"0 ascxJO~ 0: ;::lia.s
"8
24000 a.. jj gj' ~ 22000 '2 0 3.0 jo 20000 18000 2.5 16000 a.o 1400) 1976 lfJn 1976 1979 1980 1981 1982 1983 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1990 7. leegstand woningproduktie Bron: CES Figuur3en4Boven is de nieuwbouw en leegstand van woningen in Zuid-Holland weergegeven,
onder in de gemeente Capelle aan den IJssel. Een nieuwbouwgo/f wordt gevolgd
dc;,~r een aanzienlijke toename van de leegstand. 2500
6.5 6.0 2000 5.5 5.0 .!.l "0 1500
~
.§4.5"8
~4.0...
0-gj' ;; 3.5 1000 '2 0 3.0 jo 2.5 2.0 500 1.5 W 0 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1005 1986 1987 1988 1989 7. leegstand woningproduktie Bron: CESHelpen de maatregelen? Van 31 van de 42 complexen kon de leegstand per september 1990 worden achter-haald. De effecten van de maatregelen op de bestrijding van leegstand zijn niet zo duidelijk. Weliswaar is de situa-tie bij maar liefst 23 van de 31 complexen verbeterd, maar daarbij zijn ook complexen waar de verhuurder zo goed als geen maatregelen heeft genomen. Kennelijk heeft de toenemende krapte op de Zuidhollandse woningmarkt in
de afgelopen jaren een handje geholpen.
De relatie tussen nieuwbouw en leegstand
In figuur 3 is in één grafiek de nieuwbouw van woningen in
de periode 1976- 1989 en de leegstand in die jaren weer-gegeven. Het verband tussen de omvang van de nieuw-bouwen de ontwikkeling van de leegstand lijkt
opmerke-lijk groot. Kennelijk heeft de krachtige uitbreiding van de woningvoorraad in het begin van de jaren 80 hier en daar geleid tot enige ontspanning op de woningmarkt. In de
jaren daarna (na 1984) zakt de nieuwbouwproduktie in en neemt de leegstand weer af.
De nieuwbouw is niet gelijkmatig gespreid over heel Zuid-Holland. In de gebieden waar de woningproduktie is geconcentreerd - met name in gemeenten met een groei-kernstatus - doet de ontwikkeling zich in heviger mate voor. Ter illustratie hiervan is in figuur 4 dezelfde grafiek voor Capelle aan den Ijssel gegeven.
Er is reeds opgemerkt dat de woningmarkt in Zuid-Hol
-land sinds 1985 krapper is geworden. Ook is gebleken dat de leegstand zich in bepaalde complexen concentreert. In 1985 ging het vooral om recent gebouwde, dure huur-woningcomplexen. Het beeld van 1988 laat een verschui-ving zien, waarbij niet alleen dure huurwoningen, maar ook complexen waarmee dus kennelijk iets anders aan de hand is, worden getroffen. Huurverlaging en/of een ver-krapping van de woningmarkt hebben voor veel dure
huurwoningen uit het onderzoek over 1985 "oplossing" gebracht: de leegstand is daar teruggedrongen.
De gevolgen van een leegstandsgolf in een complex kun-nen echter aanzienlijk zijn. Het sociaal klimaat in zo'n complex dreigt voor langere tijd ontwricht te worden. De
ervaringen met het beheer van de hoogbouwflats in de
Bijlmermeer kunnen dit illustreren. De leegstand is in de
Bijlmer hoogbouw van 25% in 1984 teruggedrongen tot circa 4 % in 1990. Ook hier is er een duidelijk verband tus-sen de nieuwbouwgolf in Amsterdam, en in Amsterdam
Zuidoost in het bijzonder, en de ontwikkeling van de leeg-stand in de Bijlmerflats. Hoewel er "succes" is geboekt bij
het terugdringen van de leegstand, baren de overige ont-wikkelingen (zoals een slecht sociaal klimaat, hoge crimi-naliteit, hoog aantal verhuizingen, huurachterstand) zoveel zorgen, dat ingrijpende maatregelen onontkoom-baar lijken. Ondanks het grootscheepse programma voor
onderhoud en verbetering dat in de afgelopen jaren is uit-gevoerd, wordt nu al weer serieus gesproken over sloop van een kwart van de circa 13.000 Bijlmerflats en een
ingrijpende renovatie van nog eens een kwart van de
woningen. In dit opzicht is het voor Zuid-Holland mis-schien maar goed dat Holland 150 jaar geleden in twee provincies is gesplitst.
Hoewel de schaal van de Bijlmerproblematiek in Neder-land niet wordt geëvenaard, komen soortgelijke verval-processen ook op andere lokaties voor. Technisch verval, sociaal verval en verhuurbaarheidsproblemen beïnvloe-den en versterken elkaar. Als ook de financiële positie van de beheerder onder druk komt te staan, en dure oplossin-gen financieel niet haalbaar blijken, is de vicieuze cirkel rond en lijken sloop en faillissement de enige uitwegen.
Zover zou het niet mogen komen.
De woninghiërarchie
Om adequate - liefst preventieve - maatregelen te kunnen nemen, is enig inzicht nodig in de oorzaken van vervalpro-cessen van naoorlogse woningen en de achtergronden daarvan. Veel hangt af van de waardering van bewoners en woningzoekenden voor woning, complex en buurt. Deze is mede afhankelijk van wat andere woningen en buurten voor hen te bieden hebben. Bij de afweging die bewoners en woningzoekenden maken, zijn factoren van prijs en kwaliteit in het geding. Welke aspecten in de beoordeling worden meegenomen en welk gewicht deze stuk voor stuk in de schaal leggen voor de beoordeling, kan per woningvrager verschillen. Het gaat in elk geval zeker niet uitsluitend om de kwaliteit van de woning zelf. Aspecten die betrekking hebben op het complex, de lig-ging en de buurt blijken minstens zo belangrijk te worden gevonden. Voorts wordt veel waarde gehecht aan het sociaal klimaat en (het gevoel van) veiligheid in woning en woonomgeving. De reputatie van een buurt is lastig meet-baar, maar kan van doorslaggevende betekenis zijn voor de afweging tussen woningen.
Uiteraard speelt de beschikbaarheid van woningen een belangrijke rol. In tijden van woningschaarste heeft een woningvrager weinig mogelijkheden om zijn woonwen-sen volledig te vervullen. Als de markt ruimer wordt, ont-staan er keuzemogelijkheden. De woningen en com-plexen die het minst gewenst zijn, lopen dan het risico om met verhuurbaarheids- of afzetproblemen te maken te krijgen. Dit zijn de woningen die onderaan staan in de zogenaamde woninghiërarchie. In figuur 5 is de woning-hiërarchie schematisch weergegeven. De subjectieve prijs-kwaliteitsverhouding bepaalt in belangrijke mate de verhuurbaarheid of afzetmogelijkheden van een woning.
In figuur 6 is de schematische weergave van de prijs/ kwa-liteit van woningen in een aantal sectoren ingedeeld. Voor elke sector geldt een eigen combinatie van lage, middel-matige of hoge kwaliteit met lage, middelmiddel-matige of hoge woonlasten. Woningen met een hoge kwaliteit en lage woonlasten zijn de meest courante woningen, die met een lage kwaliteit en hoge woonlasten zijn het minst cou-rant. In ruwe lijnen kunnen er vier categorieën naoorlogse probleemcomplexen worden onderscheiden:
a. complexen met een lage prijs en een (zeer) lage kwali-teit: bijvoorbeeld middelhoogbouwcomplexen uit de jaren 50 en het begin van de jaren 60: sector 4 en 7; b. complexen met een vrij hoge prijs en een lage
kwali-teit: bijvoorbeeld HAT- eenheden van eind jaren 70 en jaren 80: vooral sector 7;
In de wijk Oosterwei in Gouda is het vervalproces ver gevorderd. Door een geza-menlijke inspanning proberen de gemeente en de verhuurder dit proces te keren.
c Q)
ûî
co
c
o
o
:s:
Figuur 5 en 6Kwaliteit
Globale weergave van de woninghiërarchie (boven). De woningen met de meest gunstige prijs/kwaliteitsverhouding zijn het best verhuurbaar. In de figuur onder wordt tot uitdrukking gebracht dat de woningmarkt in deelmarkten kan worden onderscheiden. c Q)
-
enco
Co
o
:s:
Kwaliteit
5
woonvorm eengezins meergezins totaal Tabel2en3 1-3 k. 4-5k. ,6k. 1-3 k. 4-5k. ,6k. aanbodoverschot ZH Ned 0 0 0 2 1 5 0 0 22 69 3 24 79 vraagoverschot ZH Ned 27 71 4 49
o
o
151 214 260 22 211 4 2 714Berekeningen van aanbod- en vraagoverschotten in Zuid-Holland en Nederland op
basis van het Woning Behoefte Onderzoek (WBO) 1985/1986 (aantal woningen x
1000).
Boven: naar woonvorm en woninggrootte.
Onder: naar eigendomsverhouding en prijsklasse.
aanbodoverschot prijs kale huur per maand koopsom xf 1000,-totaal
6
,f150 150-250 250-350 350-450 450-550 ,f550 ,f100 100-150 150-200 200-250 ; ,f250 ZH Ned 5 22 7 11 0 0 0 0 0 13 10 52 5 12 0 0 0 0 0 2 0 2 27 114 vraagoverschot ZH Ned 5 21 43 199 43 188 23 78 0 4 0 24 25 141 10 57 5 17 4 15 155 749c. complexen met een hoge prijs en een redelijke kwali-teit: bijvoorbeeld hoogbouwcomplexen van eind jaren 60 en jaren 70: vooral sector 8;
d. complexen met een zeer hoge prijs en een vrij hoge kwaliteit: bijvoorbeeld zeer dure eengezinshuizen,
gebouwd in de "dure jaargangen" 1981-1984: vooral sector 9.
Nadrukkelijk zij gesteld dat niet alle complexen die aan deze typering voldoen, als probleemcomplex moeten worden beschouwd. Per onderscheiden categorie kun-nen de complexen als het ware hiërarchisch worden geordend, waarbij de complexen onderaan de hiërarchie het grootste risico lopen om met verhuurbaarheids- of afzetproblemen te maken te krijgen en in een verval pro-ces te geraken. Dit risico wordt groter als de kwaliteit van
het complex, zoals bewoners die beoordelen, door extra negatieve omstandigheden verder onder druk komt te staan. Dit kunnen bijvoorbeeld onderhoudsproblemen zijn, een ongunstige ligging, een woonomgeving die wei
-nig te bieden heeft of milieu-overlast.·
Voorts is gewezen op de relatie met de schaarste op de woningmarkt. Het gaat hierbij niet alleen om de verhou-ding tussen de totale vraag en het totale aanbod, maar vooral om de situatie op deelmarkten. De markt voor ver-schillende typen complexen verschilt, hoewel duidelijke scheidslijnen tussen de verschillende doelgroepen die worden bediend, niet zijn te trekken.
In het volgende gaan we in op deze verschillende oorza-ken die de afzet-/verhuurmogelijkheden negatief kunnen beïnvloeden. We beginnen met een beknopte bespreking van berekeningen van overschotten en tekorten van woningtypen, op basis van het landelijke Woning
Behoefte Onderzoek (WBO) uit 1985/1986.
Woningtekorten en woningoverschotten
In Zuid-Holland, en ook in heel Nederland, is er in 1985/
1986 een aanzienlijk tekort aan woningen, als de aanbod-en vraagoverschottaanbod-en tegaanbod-en elkaar wordaanbod-en afgezet. De tabellen 2 en 3 laten dit zien. De uitkomsten zijn geba-seerd op berekeningen per WBO-woningmarktgebied van het overschot of tekort. Die zijn vervolgens apart bij elkaar opgeteld. Hierdoor kan het gebeuren dat er op een bepaalde woningdeelmarkt zowel een tekort als een overschot wordt opgegeven. Dit is bijvoorbeeld het geval voor de deelmarkt grote eengezinshuizen. Hierbij zij opgemerkt dat de WBO-woningmarktgebieden groot zijn. Zuid-Holland is ilJ vijf WBO- woningmarktgebieden
opgedeeld. Het is zeer wel denkbaar dat ook binnen een woningmarktgebied op de ene lokatie een tekort is aan bepaalde woningen en op de andere een overschot. Dit is echter nÎet in de uitkomsten terug te vinden, omdat de overschotten of tekorten wel per woningmarktgebied worden verrekend.
Als geheel zijn er grote woningtekorten. Er worden echter aanbodoverschotten berekend voor de grote woningen in
meergezinscomplexen, voor de zeer goedkope koop- en huurwoningen (waarschijnlijk ook van inferieure kwaliteit) èn voor dure huurwoningen. De uitkomsten van het OTB-onderzoek naar complexen met hogere huurderving in 1985 wezen ook in deze richting.
Bouwkundige en ontwerpkwaliteit
Het Ministerie van VROM laat om de paar jaar een omvangrijk onderzoek uitvoeren naar de bouwtechnische kwaliteit van woningen: de Kwalitatieve Woningregistra-tie (KWR). Op basis van de KWR van 1986 wordt een dui-delijk verband geconstateerd tussen de herstel behoefte van woningen en hun bouwjaar. De bouwjaarklasse 1960-1970 springt er echter wat ongunstiger uit. Daarbin-nen valt de verhoudingsgewijs grotere herstelbehoefte van eengezinshuizen op. Bij de KWR is echter uitsluitend de herstelbehoefte van de woningen zèlf opgenomen: gebreken aan trappenhuizen, galerijen en dergelijke, zijn niet geregistreerd. Voorts is niet nagegaan welke aanpas-singen bij complexen, om andere dan louter bouwtechni-sche redenen, eigenlijk noodzakelijk zouden zijn. Bijvoor-beeld entreeportalen die beter afsluitbaar en dus veiliger moeten worden gemaakt of de noodzaak om iets te doen aan een armetierig uiterlijk van een complex. Als ook rekening wordt gehouden met deze "herstelbehoefte" , dan is vooral voor meergezinshuizen de situatie aanmer-kelijk somberder dan de KWR heeft geschetst.
Het aantal naoorlogse complexen dat vanwege bouw-kundige problemen in het nieuws komt, is erg groot. Uit de berichten ontstaat een beeld van de gebreken die aan de orde zijn. Veel bouwkundige mankementen hebben betrekking op een slechte isolatie en - daarmee samen-hangende - problemen zoals vocht- en tochtoverlast, schimmelplekken en zelfs stank in de woning. Ook wordt nogal eens melding gemaakt van schade die het gevolg is van bouw- en/of ontwerpfouten. De nieuwe bouwmetho-den, systeembouw, maar ook onzorgvuldig bouwen wor-den vaak als oorzaken genoemd. De problemen van de Morgenstondflats zijn illustratief, maar in een aantal opzichten is hier sprake van een uniek geval. Er zijn echter veel meer complexen in Zuid-Holland die getroffen wor-den door schade zoals betonrot en rottende kozijnen. Deze schade kan het gevolg zijn van achterstallig onder-houd. Er wordt echter ook gewezen op een onjuiste detaillering van constructies en verkeerd materiaalge-bruik. Zo hebben de toeslagstoffen die het beton destijds beter verwerkbaar moesten maken, volgens de berichten voor de nodige ellende gezorgd.
De bouwkundige gebreken hebben niet alleen betrekking op schade, maar ook op gevallen van woontechnische veroudering en de noodzaak om iets te doen aan het saaie grauwe uiterlijk van (flat)complexen. Massale hoog-bouwcomplexen oogsten meestal een lage bewoners-waardering.
Dikwijls is ook de woonomgeving in het geding, die wordt betiteld als armoedig. In probleembuurten is de inrichting van de woonomgeving nogal eens slecht aangepast aan het huidige gebruik van de buurt. Bij flatcomplexen is vaak de noodzaak om deze beter te beveiligen. Dit houdt uiteraard meer in dan een (extra) slot op de deur. Voorts kunnen er aanpassingen nodig zijn die verband houden met het verschuiven van de kenmerken van de bewoners van een complex. Zo zijn de liften, die bij middelhoog-bouwfiats worden bijgeplaatst, bedoeld om de woningen voor ouderen beter bereikbaar te maken.
Betonreparatie bij een EBA-flat in Zoetermeer.
Uiteindelijk zijn de flats tegen zeer hoge kos-ten gerenoveerd, waarbij nieuwbouw is toegevoegd.
Vier torenflats in de wijk Morgenstond in Den Haag. Fouten in het ontwerp enlof de bouw leidden tot schade waardoor de flats zelfs moesten worden ontruimd.
Nieuw Engeland, Hoogvliet:
woningen van de jaren 50, met een lage huur maar ook met weinig kwaliteit.
Buitengevelisolatie bij een complex in Schie-dam.
Oe woningen van Nieuw Engeland zijn deels opgeknapt en deels gesloopt, om plaats te maken voor eengezinshuizen.
In oudere (portiek)etagewoningen heeft een verschuiving plaatsgevonden van bewonerscategorieën; van gezinnen naar een- en tweepersoonshuishoudens. Destijds zal het huidige gebruik niet zijn voorzien, maar de complexen vervullen zo nog een belangrijke functie op de woning-markt. Dit geldt ook voor een aantal duplexwoningen (bo-ven-/benedenwoningen) waarvan het de bedoeling was om na de ergste woningnood de woningen samen te voe-gen. Dit blijkt nu niet altijd meer nodig te zijn, omdat deze kleine boven- en benedenwoningen aan een duidelijke nieuwe marktvraag voldoen. Dit zijn onverwachte mee-vallers, ofschoon de kosten die gemoeid zijn met het onderhoud en de noodzakelijke aanpassingen - zoals iso-latie en woontechnische verbeteringen - nog flink kunnen oplopen.
Sinds de jaren 80 worden energie-besparende maatrege-len veelvuldig getroffen. Bij de oudere etagebouwcom-plexen wordt buitengevelisolatie veel toegepast. Dit biedt gelijk de mogelijkheid om de woningen wat op te fleuren. Over smaak valt te twisten: niet iedereen is even opgeto-gen over het "toverballeneffect" van deze transformaties. Beveiligen is een andere trend. Entreehallen worden afgesloten, brievenbussen worden naar de etages ver-plaatst, galerijen worden gecompartimenteerd en er wor-den halofooninstallaties geïnstalleerd. Zo wordt gepro-beerd te voorkomen dat ongewenste bezoekers ongehin-derd het complex kunnen betreden. Het grote aantal woningen dat soms van één entree gebruik moet maken,
bemoeilijkt de aanpak. Ook worden er maatregelen geno-men die een grotere sociale controle moeten uitlokken,
zoals woningen maken op de begane grond (in de plaats van bergingen) en sociaal beheermaatregelen, zoals het aanstellen van huismeesters.
Vaak wordt de keuze van maatregelen vooral ingegeven door de subsidiemogelijkheden. Zo gebeurt woningsplit-sing tegenwoordig minder vaak, nu hiervoor sinds 1-1-1988 niet meer een aparte subsidiemogelijkheid bestaat. Bij de reguliere verbeterregeling die van toepassing is,
valt de huur van de gesplitste woningen hoger uit om een sluitende exploitatie te bereiken.
In Rotterdam bleek dat voor naoorlogse woningen van particuliere verhuurders nauwelijks gebruik werd gemaakt van subsidiemogelijkheden voor groot onder-houd en verbetering. Om de aanpak van huurwoningen uit deze sector te stimuleren, heeft de gemeente samen met vijf marktpartijen de NV Voorraadbeheer opgericht. Deze heeft als doel om huurwoningen van particuliere eigenaren te kopen, ze met subsidie op te knappen en ze vervolgens weer i n de verkoop te brengen, of zelf - via een dochteronderneming - in de verhuur te houden. Dit laat-ste gebeurt met name bij meergezinshuizen. Het is de bedoeling dat de NV financieel sluitend wordt geëxploi-teerd.
Voor de jaren 90 zou sloop wel eens de nieuwe trend kun-nen worden. Gelet op het groeiend aantal naoorlogse complexen, waarbij sloop serieus wordt overwogen en ook door de pers melding wordt gemaakt van de sloop-plannen. De nieuwe maatregelen die zijn aangekondigd met betrekking tot de subsidiëring van de aanpak van naoorlogse woningen en de huurconsequenties van woningverbetering, zouden hiervoor een extra stimulans kunnen zijn.
Geluidsoverlast
Bijna de helft van de woningen in Nederland ondervindt hinder van geluidsoverlast van buiten. Deze heeft meestal te maken met verkeer (weg-, lucht- of railverkeer) en soms met industrie. Gelet op de bevolkingsdichtheid en con-centratie van (industriële) activiteiten in Zuid-Holland, kan worden verwacht dat de geluidsoverlast hier meer dan gemiddeld voorkomt. Geluidwerende voorzieningen wor-den veelvuldig aangebracht, hetzij afscherming van de bron, hetzij isolerende voorzieningen aan de woningen zelf. Niet alle geluidwerende maatregelen worden overi-gens gewaardeerd. Zo missen de bewoners van de Rot-terdamse wijk Overschie niet graag hun uitzicht over de A 13 en A20 door eventuele geluidschermen langs deze wegen.
Bodemverontrei n ig i ng
In Zuid-Holland is een zeer groot aantal lokaties bekend, waar de bodem is verontreinigd. Nog exclusief Den Haag en Rotterdam gaat het om circa 3000 lokaties. Dit is ech-ter inclusief lokaties die een andere bestemming hebben/
krijgen dan woningbouw. Het uitvoeren van alle noodza-kelijke saneringsoperaties vergt een zeer grote (financië-le) inspanning, die dan ook over een reeks van jaren wordt gespreid. In een aantal gevallen worden nieuwbouw- en stadsvernieuwingsprojecten aanzienlijk vertraagd van-wege een noodzakelijke bodemsanering.
Als in een woonwijk bodemverontreiniging wordt gesig-naleerd, betekent dit een ernstige aantasting van het woongenot. De financiële gevolgen zijn aanzienlijk (buiten de saneringskosten zelf). Huizenprijzen kelderen en het kan ook betekenen dat van huurwoningen de huur moet worden verlaagd of bevroren.
Kwaliteit van de woonomgeving
De kwaliteit van de omgeving speelt een belangrijke rol bij de waardering van de woonsituatie. Er is reeds gewezen op de negatieve rol van slecht ingerichte en onderhouden gebieden, en saaie monotone woonwijken. Bij probleem-complexen is verloedering, vervuiling en vandalisme meestal een factor.
Veelal is de inrichting van de woonomgeving onvol-doende aangepast aan de veranderde bevolking. Buurt-winkelcentra die in de oudere naoorlogse wijken (nog) zijn te vinden, lijden een kwijnend bestaan. Dit is het gevolg van een vermindering van het aantal inwoners van die wij-ken. Bovendien gaat het vaak om een minder draag-krachtig publiek. Men vindt de prijs van artikelen vaak belangrijker dan de nabijheid en reist dus liever naar gro-tere winkelcentra. De buurtwinkels voor eerste levensbe-hoeften maken plaats voor niet-buurtgebonden winkels en dienstverlenende bedrijven.
Bij de Peperklip in Rotterdam concentreert de geluidsoverlast zich in de halve cirkel die de kop van het complex markeert. Het geluid wordt weerkaatst door de harde gevelvlakken. Een speelplaats binnen de halve cirkel is om deze reden verplaatst.
Het afgraven van ver-vuilde grond aan de IJsseldijk in Krimpen aan de IJssel.
Voor de wegkwijnende buurtwinkelcentra in Den Haag-Zuidwest worden alter-natieve bestemmingen gezocht.
De bereikbaarheid en de wijze waarop parkeervoorzienin-gen in de wijk zijn geregeld, zijn medebepalend voor de kwaliteit van de woonomgeving. In de vroegnaoorlogse wijken is soms onvoldoende parkeerruimte. De groot-schalige parkeerterreinen en parkeergarages bij grotere flatwijken van een latere datum, zijn juist overgedimensio-neerd en oogsten weinig waardering van bewoners, van-wege de slechte controleerbaarheid. In veel wijken van de jaren 70 en 80 wordt doorgaand autoverkeer geweerd. De wijze waarop dit meestal is uitgevoerd, door middel van woonerven, doodlopende hoven, en dergelijke, leidt ech-ter tot veel zoekpartijen. De naoorlogse wijken van recente datum zijn nogal eens ver afgelegen van het stadscentrum en stedelijke voorzieningen. Het lijkt erop alsof deze wijken zeer op autogebruik zijn ingesteld, ook al vanwege hun verbinding met autowegen die wèl vaak goed is.
De aanpak van de woonomgeving vraagt om een inte-grale benadering, waarbij de belangen en het handelen
van verschillende betrokken partijen in het geding zijn. Bij de aanpak gaat het om een serie doelen die worden nage-streefd, die echter gemeenschappelijk hebben dat de verbetering van de leefbaarheid en veiligheid voorop staat.
Het sociaal klimaat van de buurt
Bij sociale problemen in een woonbuurt kan het om een aantal (vaak samenhangende) zaken gaan die de leef-baarheid van de buurt aantasten. Bewoners kunnen hin-der onhin-dervinden van overlast door anhin-dere bewoners of mensen van buiten. De woonomgeving of bepaalde gebieden daarin kunnen gevoelens van onveiligheid teweeg brengen (en in een aantal gevallen ook werkelijk onveilig zijn). Er kan sprake zijn van vandalisme en vervui-ling. De betrokkenheid van bewoners met elkaar en de buurt kan ver te zoeken zijn. Als gevolg van problemen kan het imago van een buurt verslechteren, waardoor ook aspirant-bewoners liever geen woning in die buurt accep-teren.
In het algemeen hebben veel naoorlogse wijken een ont-wikkeling doorgemaakt, waarbij zich in sociaal-maat-schappelijk opzicht belangrijke veranderingen hebben voltrokken. De gemeente Rotterdam schetst die ontwik-keling in haar concept volkshuisvestingsplan voor de periode 1990-1994 als volgt. De naoorlogse wijken waren oorspronkelijk vooral bedoeld voor de huisvesting van gezinnen. Er heeft een proces van vergrijzing plaatsge-vonden en de nieuwe verhuringen zijn voor 85% aan één-en twee persoons-huishoudéén-ens. Buurtcéén-entra verliezéén-en mede hierdoor klanten en het openbare gebied lijdt aan functieverlies, waarbij ook vandalisme en vernielzucht toenemen. Er is sprake van een nieuw type, snel verhui-zende huurder. Er zijn spanningen tussen de 'oude' bewoners van de wijken en de nieuwe huurders, vanwege de verschillen in woongedrag. "( ... ) In sociaal opzicht kun-nen de problemen met de woorden vereenzaming en ver-vreemding worden samengevat."
Over de omvang van sociale problemen zijn weinig gestructureerde gegevens voorhanden. Incidenten halen de pers. Karakteristiek zijn de berichten over jeugdben-des die een buurt terroriseren, verslaafden en drugsdea-lers, problemen als gevolg van etnische tegenstellingen en verhalen over allerlei vormen van hinder en overlast die
"onaangepasten" een buurt bezorgen.
In de strijd om de verbetering en het behoud van de leef-baarheid van buurten worden vormen van sociaal buurt-beheer ingevoerd en wordt bezien welke mogelijkheden het woonruimteverdelingsbeleid biedt.
Om het buurttoezicht te verbeteren heeft de Stuurgroep Bestuurlijke Preventie Criminaliteit enige tijd terug het
"150 huismeestersproject" geïntroduceerd. Een
huis-meester draagt bij aan het voorkomen van vandalisme en vervuiling, vergroot het gevoel van veiligheid van de bewoners en heeft zo een gunstig effect op het imago van het complex. Een evaluatie van de NWR maakt echter duidelijk dat huismeesters geen wonderdokters zijn: op inbraken, geweldsdelicten, drugsproblemen en burenru-zies hebben zij weinig effect. De resultaten die met de introductie van zeven huismeester in de Delftse Gilliswijk zijn bereikt, stroken niet met deze constateringen. Reeds na enkele maanden bleek het aantal diefstallen en inbra
-ken flink te zijn teruggedrongen en was de leefbaarheid
verbeterd.
Ook het woonruimteverdelingsbeleid staat nogal eens ter discussie bij de plannen/pogingen om de leefbaarheid van een buurt te verbeteren. De mogelijkheden om op dit terrein gerichte acties te ondernemen, lijken vrij beperkt te zijn. Selectieve woningtoewijzing staat al gauw op gespannen voet met de wetgeving, zeker waar het betrekking heeft op het selectief - wel of niet - toewijzen van woningen in een bepaald complex aan etnische min-derheden.
Ook de mogelijkheden om een bewoner uit te plaatsen zijn beperkt. Verhuurders klagen wel eens dat bewoners die anderen overlast bezorgen toch moeilijk hun woning uit kunnen worden gezet. De bewijslast is niet altijd een-voudig te leveren. Men hoopt dan ook dat de desbetref-fende bewoner ook zijn huur niet betaalt, want deze grond voor uitzetting is veel makkelijker aan te tonen.
Uit een inventarisatie van Rotterdam bij de politie, de GGD en de woningcorporaties bleek, dat er in 1988 zo'n duizend gevallen in de gemeente bekend waren van over-lastgevende bewoners, variërend van een gezin met tien grote honden tot drugsdealers die vanuit hun woning de drugs verhandelen. Het aantal gevallen neemt volgens de instanties toe.
De grote vraag is niet alleen hoe "onaangepasten" hun woning kunnen worden uitgezet, maar ook waar zij dan blijven. Als "oplossing" wijst men soms op de mogelijk-heid om een afgelegen buurtje speciaal voor de
"onaan-gepasten" te bestemmen. Zo zouden deze bewoners
vooral elkaar overlast bezorgen. De discussie is duidelijk nog niet gesloten.
wijken zonder noemenswaardige problemen b. wijken met kleine problemen Figuur 7 Oe vervalspiraal.
12
gevarenzöneTijdige signalering en preventie
In veel naoorlogse woonwijken is het prettig wonen. De problemen die wij in het voorgaande hebben besproken, doen zich - in hun meest extreme vormen - gelukkig slechts in een beperkt aantal complexen voor. Vooral deze gevallen halen het nieuws. In veel meer gebieden kunnen echter ontwikkelingen aan de gang zijn die om aandacht vragen. Het beheer zou erop gericht moeten zijn om eventuele problemen tijdig in te dammen. Een gerichte aanpak kan voorkomen dat het complex verder afglijdt. Hierbij dienen de gemeente, woningbeheerders en bewoners betrokken te zijn.
In de gebieden waar niets aan de hand is, ligt de nadruk op preventie. Het beheer is erop gericht om de kwaliteit van het gebied in stand te houden. In figuur 7 is de verval-spiraal schematisch weergegeven. Goed beheer, onder-steund door goede informatie, moet voorkomen dat com-plexen en wijken in verval raken.
Als indicatoren voor (naderend) verval, kan natuurlijk wor-den gelet op informatie over de verhuurbaarheid en de financiële exploitatie. Hiervan kunnen harde, cijfermatige
kengetallen worden afgeleid. In mindere mate geldt dit ook voor de (technische) kwaliteit van woningen, complex en woonomgeving. De sociale kwaliteit van de buurt is misschien nog het minst goed in cijfers te vangen, maar daarom niet minder belangrijk.
Een informatiesysteem waarin kengetallen en indicatoren zijn opgenomen kan goede diensten bewijzen, maar dient niet op zichzelf te staan. Een toelichting op de situatie door direct betrokkenen (bewoners, medewerkers van de corporatie of van de gemeente, sociaal-maatschappelijk werk en dergelijke) zou een integraal onderdeel van het informatiesysteem moeten vormen.
Voorts is opgemerkt hoe belangrijk de vraag- en aanbod-verhoudingen binnen de lokale en regionale woningmarkt zijn voor de verhuurbaarheid en de exploitatie van afzon-derlijke complexen. Het nieuwbouwbeleid en voorraad-beheer hebben relaties met elkaar en dienen dan ook op elkaar te worden afgestemd. Hierover moet op lokaal en regionaal niveau informatie beschikbaar zijn.
Aanbevelingen
Het voorgaande geeft aanleiding tot enige aanbevelingen aan het adres van de partijen die betrokken zijn bij het beheer van de naoorlogse woningvoorraad.
Het lokale voorraadbeheer:
Het Rijksbeleid is erop gericht om de verantwoordelijk-heid voor de volkshuisvestingstaken zoveel mogelijk bij de lokale partijen te leggen. Het beheer van woonwijken en complexen kan het beste op lokaal niveau gestalte worden gegeven. De belangrijkste betrokkenen hierbij zijn de gemeente, de woningbeheerders en de bewoners, waarbij de gemeente een coördinerende verantwoorde-lijkheid heeft.
ZUID-HOLLAND
Hoe het beheer van een bepaalde wijk wordt aangepakt, kan worden vastgelegd in een beheerplan. De beheer-plannen per wijk zijn afgeleid van, en hangen samen met het volkshuisvestingsplan, waarin de gemeente de visie
op de volkshuisvesting voor de hele gemeente verwoordt
(zie figuur 8). Het volkshuisvestingsplan en de
beheer-plannen worden gebaseerd op goede actuele informatie
over de huidige en te verwachten woningmarktsituatie en
de ontwikkelingen per wijk.
Relaties tussen nieuwbouw- en voorraadbeleid:
In het volkshuisvestingsplan geeft de gemeente een
samenhangende visie op het nieuwbouw-en
voorraad-beleid. Hierin wordt duidelijk gemaakt welke woningen, met welke prijs/kwaliteitsverhoudingen, voor de (te ver-wachten) bevolking nodig zijn en welk aandeel daarbij
wordt geleverd door de woningvoorraad (met eventuele
aanpassingen) en welk aandeel door nieuwbouw moet
worden ingevuld.
Zeker bij nieuwbouwbeleid, maar ook bij voorraadbeleid,
zijn er regionale dimensies. Gemeenten dienen dan ook op woningmarktgebiedniveau het
volkshuisvestingsbe-leid op elkaar af te stemmen.
Taken van de hogere overheden: provincie en rijk:
De provincie heeft een belangrijke taak in het bevorderen
en voeden van het regionale overleg tussen gemeenten
over het volkshuisvestingsbeleid. De provincie
ken-schetst zichzelf als partnergericht en dient haar
doelstel-lingen op het gebied van de volkshuisvesting in de eerste
plaats te realiseren door middel van overleg. De provincie draagt voorts zorg voor het opstellen van streekplannen, waarin keuzes worden gemaakt voor
woningbouwloka-ties en verbeteringsprogramma's.
De lokale betrokkenen kunnen alleen beleid maken als zij
daartoe met de benodigde middelen in staat worden
gesteld. De provincie heeft een verantwoordelijkheid in
de verdeling van de middelen, het Rijk heeft een verant-woordelijkheid in het beschikbaar stellen van middelen. Een belangrijke doelstelling van het Rijk is echter het weg-werken van het begrotingstekort. De middelen die voor
volkshuisvestingstaken beschikbaar zijn, komen hierdoor onder druk te staan. Er zijn echter ook positieve ontwikke-lingen, met name in het programma van sociale
vernieu-wing. In dit programma klinkt de erkenning door dat
ver-val van buurten niet alleen een zaak is die met volkshuis-vesting te maken heeft, maar ook met andere
sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen. De bestedingsvrijheid
van middelen van de sociale vernieuwing biedt gemeen-ten de mogelijkheid om in een buurt die zaken aan te pak-ken die het verval het meest in de hand lijken te werken.
Informatie en signalering:
Hiervoor is reeds ingegaan op de wenselijkheid dat de betrokken partijen op lokaal niveau goede informatie
heb-ben over de ontwikkelingen per wijk of complex. Deze
informatie bestaat niet alleen uit cijfermatige indicatoren, maar zo nodig ook uit een omschrijving van
waargeno-men ontwikkelingen en interpretaties door direct
betrok-kenen.
onderzoek
organisatie
*
van het beheer
*
*
FiguurB signalering visie volkshuisvestingsplan functie-en doelgroepbepaling per wijk beheerplan: beheerstrategie per wijk beheer-maatregelen evaluatie en bijstelling van het beleid systeem*
*
*
financiering van het beheerOe stappen om te komen tot volkshuisvestings- en beheerplannen.
Ook voor de lokale en regionale afstemming van nieuw-bouwbeleid en voorraadbeheer zijn gegevens onontbeer-lijk, die de lokale en regionale woningmarktsituatie in kaart brengen. In het kader van haar taken ten aanzien van de verdeling van middelen en het bevorderen en voe-den van overleg tussen gemeenten, dient de provincie te beschikken over adequate informatie. Met de huidige gegevens is het niet goed mogelijk om een samenhan-gend beeld te geven van de volkshuisvestingssituatie in de provincie, waarin op evenwichtige wijze aandacht wordt geschonken aan technische en sociale aspecten en vraag- en aanbodverhoudingen. De provincie dient dan ook een strategie te ontwikkelen voor de wijze waarop in de toekomst beter kan worden voorzien in de informatie die noodzakelijk is voor haar beleid. Zo'n infor-matiestrategie hoeft niet alleen in te houden dat wordt aangegeven over welke gegevens de provincie zelf zou moeten beschikken, maar kan ook ingaan op de wijze waarop informatie tussen de partijen wordt uitgewisseld. Heel belangrijk is dat men niet wordt bedolven onder gegevens, maar die zaken krijgt voorgeschoteld die voor het beleid het meest essentieel zijn. In elk geval dienen probleemsituaties tijdig te worden gesignaleerd. Ook het Rijk heeft voor haar taken goede informatie nodig. In het kader van het gedeconcentreerde onder-'
zoek van het Ministerie van VROM (DGVH) wordt reeds enige tijd gewerkt aan de opzet en uitwerking van een informatiestrategie om de lokale en regionale woning-marktontwikkelingen voor zover nodig te kunnen volgen.
Tenslotte
Uit het inventariserende onderzoek van het aTB naar de problemen van naoorlogse woongebieden in Zuid-Hol-land, komt niet het beeld naar voren dat het met dit omvangrijke deel van de woningmarkt zeer slecht is gesteld. Waarschijnlijk is het in het merendeel van de naoorlogse woningvoorraad goed wonen. Als huurder-ving als probleemindicator wordt gehanteerd, lijkt de situatie in Zuid-Holland zelfs in de afgelopen jaren te zijn verbeterd. Hier is echter enige voorzichtigheid geboden. De gespannen woningmarkt zal er zeker toe bijdragen dat woningen in complexen en buurten die laag gewaardeerd worden, toch verhuurd worden. Bij een aanzienlijk aantal naoorlogse buurten en complexen laat de technische en sociale kwaliteit het nodige te wensen over. Dit heeft ook te maken met gewijzigde doelgroepen, voor wie aanpas-singen nodig zijn. Er zijn dan ook in de komende periode grote inspanningen nodig om een redelijk basis-kwali-teitsniveau in de hele naoorlogse woningvoorraad in stand te houden of tot stand te brengen. Het is de vraag of deze inspanningen onder de huidige omstandigheden
in voldoende mate geleverd kunnen worden. Als echter nu de kwaliteitsbewaking van de naoorlogse woningvoor-raad wordt verwaarloosd, maken we grootscheepse stadsvernieuwingsoperaties in de toekomst onvermijde-lijk. Welke inspanningen deze vergen, kunnen we op dit moment leren van de aanpak van sterk verpauperde en vervallen vooroorlogse - maar ook naoorlogse - wijken.
\'
.
~'~ f <:~'"-~."'-"{~~
~ "i" / tI' .Plan van aanpak voor Den Haag-Zuidwest
AI enige jaren wordt in Den Haag gewerkt aan een Plan van Aanpak voor de wijk Zuidwest. Er is vastgesteld, dat er in Zuidwest een aantal strategische investeringen noodzakelijk is om verval te voorkomen. Het voorstel van de gemeente Den Haag haakt hierop in. Er zal voor de wijk een ontwikkelingsscenario worden geformuleerd. Een belangrijk onderdeel hiervan vormt het vastleggen van een zogenaamde investeringsstrategie.De Haagse woningmarkt
In Den Haag worden in tegenstelling tot de omringende gemeenten weinig nieuwe laagbouwwoningen gebouwd. Daardoor ondervindt de gemeente Den Haag vooral voor gezinnen met modale en hogere inkomens grote concur-rentie vanuit de regio. De verwachting is dat de haagse woningmarkt onder zware druk zal blijven. Daarom streeft de gemeente ernaar dat het stadsdeel Zuidwest haar positie op de regionale woningmarkt behoudt, en zo mogelijk versterkt.
Ligging van de Aanpak wijken in Den Haag-Zuidwest.
BL
=
Bouwlust
MW
=Moerwijk
MS
= Morgenstond
VR
= Vrederust
Stadsdeel Den Haag-Zuidwest
Den Haag-Zuidwest is een omvangrijk gebied met ca. 30.000 woningen. Het stadsdeel bestaat uit vier wijken. Elke wijk vormt een sterke en herkenbare eenheid. Zuid-west heeft als geheel een heldere stedebouwkundige structuur, terwijl er een veelheid aan verkavelingstypen voorkomt. Zuidwest is in de huidige opzet aantrekkelijk voor ouderen, die een rustige en groene woonomgeving zoeken en geen hoge huur kunnen betalen, voor jonge-ren, die goedkope zelfstandige woonruimte zoeken én voor jonge gezinshuishoudens, die een verkeersveilige buurt met veel voorzieningen prefereren.
Het woningaanbod is echter te eenzijdig, waardoor er een selectieve instroom is van minder draagkrachtigen. Er zijn slechts beperkte mogelijkheden om een meer sociaal-economisch gedifferentieerde bevolkingsopbouw te rea-liseren. Het bijbouwen van eengezinshuizen wordt onder andere als oplossing genoemd. Om de woningmarktposi-tie van Den Haag-Zuidwest te versterken is het noodza-kelijk dat de bevolkingsdaling wordt tegengegaan, de gebruik- en belevingswaarde van het woonmilieu wordt verbeterd en het woningaanbod - met behoud van de hui-dige stedebouwkunhui-dige kwaliteiten - wordt vergroot.
Verschillende invalshoeken
Het projectvoorstel van de gemeente Den Haag kent een aantal invalshoeken:
- stedebouwkundige invalshoek: er is een analyse nood-zakelijk van de aanwezige verkavelingstypen, op basis waarvan een woningverbeteringsbeleid voor de ver-schillende typen kan worden vastgelegd. Dit zal bij voorkeur uitmonden in een "kaart", waarop de moge-lijke ruimtemoge-lijke en bouwkundige ingrepen stede bouw-kundig logisch en helder zijn gelokaliseerd;
bestuurlijk-organisatorische invalshoek: de haagse woningmarktproblematiek vraagt om een regionale benadering. In het algemeen worden sterk gesegre-geerde woonmilieu's sterk afgewezen. Er zal worden bezien welke rol Den Haag-Zuidwest zal kunnen spelen in de gewenste woonmilieudifferentiatie op stedelijk en regionaal niveau. Een zogenaamd vraagsturend beleid wordt voorgestaan. Daarnaast wordt de gemeente door de voortgaande decentralisatie meer afhankelijk van de mogelijkheden en inzet van lokaal werkzame partijen, zoals woningcorporaties en beleggers. Om
particuliere investeringen van de grond te krijgen en te sturen is er volgens het projectvoorstel behoefte aan een "taakstellende toekomstvisie op het volkshuisves-tingsbeleid, met duidelijk geformuleerde en politiek gedragen uitgangspunten, die zijn gebaseerd op de
lokale financiële mogelijkheden";
financieel-economische invalshoek: het vigerende subsidiëringsinstrumentarium is ontoereikend voor toekomstgerichte investeringen. De gemeente Den Haag huldigt echter het motto "Investeren is geloven in
de toekomst" en streeft daarom naar een aannemelijk toekomstbeeld, waarop verdere inspanningen zijn gericht. Er wordt gedacht aan een combinatie van pro-jectongebonden financiering en flexibele projectfinan-ciering, aan het in de tijd opheffen van liquiditeitstekor-ten en -overschotten en het ten dele verevenen van positieve en negatieve exploitatiesaldi. Dit alles maakt deel uit van de bedoelde investeringsstrategie.
kostenbenadering van Den Haag- Zuidwest, met als doel de middelen zodanig te verdelen, dat daarvan optimaal gebruik wordt gemaakt."
Met de investeringsstrategie wordt beoogd om de afzon-derlijke investeringsinitiatieven in onderling verband te brengen, zodat voor het gehele investeringsprogramma een duidelijk financieel beeld ontstaat en incidentele
tekorten en overschotten zoveel mogelijk worden gecom-penseerd.
Het resultaat van de voorgestelde investeringsstrategie
zal volgens de gemeente Den Haag bij voorkeur zijn, dat er "een betere relatie kan worden gelegd tussen de potenties van een stadsdeel, de politieke wensen, de randvoorwaarden en de financiële grenzen waarbinnen de investeringen moeten plaatsvinden. Bovendien wordt
duidelijk welk investeringsvolume nodig is om de plannen te realiseren, waarbij via verwachte opbrengsten een rela-tie wordt gelegd met de financiële dekkingsmogelijkhe-den."
Samenwerking en integrale aanpak
Het voorstel van de gemeente Leerdam heeft twee
invals-hoeken. Er wordt gestreefd naar een nieuwe strategie,
waarbij samenwerking en een integrale aanpak van de
problemen centraal staan. Zowel op architectonisch als
stedebouwkundig gebied zijn voorstellen ontwikkeld om het hellingbaan-complex te verbeteren.
Het hellingbaan-complex
Het hellingbaan-complex bestaat uit zes blokken van drie woonlagen, die zijn gesitueerd aan weerszijden van een 20 meter brede weg. Het complex omvat in totaal 108 woningen en is gebouwd in 1955. Voor de helft zijn er drie-kamerwoningen met een gemiddelde huurprijs van f. 310,-; de andere helft omvat vier-kamerwoningen met een gemiddelde huurprijs van f. 338,-. Kenmerkend aan het complex zijn de spiraalvormige opgangen, de helling-banen, die op de kop van ieder blok de galerijen en
ber-gingen van de woningen ontsluiten.
Problemen van het hellingbaan-complex
Onder de bewoners is een enquête gehouden, die het beeld van het hellingbaan-complex bevestigt. Het is
som-ber, saai, sober en onveilig rond de flats. Er zijn te weinig
parkeer- en speelvoorzieningen. De flats vormen door
hun onderlinge situering en de scheiding van de brede weg stedebouwkundig geen eenheid, maar geven een kazerne-achtige indruk.
Voor wat betreft de bewonerssamenstelling wordt een concentratie waargenomen van etnische minderheden (30%) en ouderen (70% boven de vijftig jaar). Gezinnen met kinderen wonen er nauwelijks. Daarnaast behoren de bewoners in belangrijke mate tot de lagere inkomens-groepen of zijn op een uitkering aangewezen.
Het hellingbaancomplex raakt steeds meer in een sociale
achterstandssituatie, die moet worden doorbroken. In de
gemeentelijke beleidsnota "Van genezen naar
voorko-men" is voorgerekend, dat de subsidiebehoefte voor het verbeteren van de naoorlogse huurwoningen in Leerdam, waarvan het helling baan-complex een belangrijk deel
uit-maakt, in totaal ca. 7,6 miljoen gulden bedraagt. Het
beschikbaar komen van de benodigde subsidie wordt in Leerdam als belangrijk financieel probleem gezien.
NI\1W~lI.l1<. \RRI~tRT Zo'\'( LE.l<.kt~D \)flK,MRAR. NU'
E.IIE.N 1E~ <.!\kë: IN IIER~AND ME.T HET BEl6.ID NIIAR OI-J"lf
LE.D.E~ TOE. WILLEN WE:: C.1U1"C, IET!; WI3TCN TE~ AflN-'2.1E.N VAN uw SUt'tlEc.TIE.VË WOOIVWENSÜ". t>us AL'" WE DNS EVEN DiiflltToE. ZOuDEN KUNNEN &PE.R.kEN •.•
Nieuwe strategie
Het voorstel van de gemeente Leerdam beoogt een nieuwe strategie ten aanzien van de aanpak van naoor-logse woongebieden. Hierbij neemt samenwerking tus-sen de betrokken partijen in het kader van de zoge-naamde Sociale Vernieuwing een belangrijke plaats in. De samenwerking tussen gemeente, woningcorporatie en bewoners zal volgens het voorstel behalve tot
'meeden-ken', 'meepraten' en 'meebeslissen' moeten resulteren in
'meedoen' op basis van vooraf gemaakte afspraken. In het kader van de Sociale Vernieuwing kan bewoners een eigen verantwoordelijkheid worden gegeven. Er wordt gepleit om in het kader van het met de Rijksoverheid af te sluiten convenant een volkshuisvestingsbudget
gens het voorstel, liever via decentralisatie door de pro-vincie - zullen aan de besteding van het volkshuisves-tingsbudget voorwaarden kunnen worden verbonden. Als voorbeeld wordt genoemd de plicht om 25% van het budget aan nieuwbouw en 25% aan woningverbetering te besteden, terwijl de overige 50% naar eigen inzicht van de gemeente kan worden toebedeeld. Ook wordt de mogelijkheid geopperd om niet bestede gelden te sparen. Vervolgens worden tussen de gemeente en andere (woonconsumenten)organisaties convenanten afgeslo-ten, waarin de besteding van de budgetten wordt vastge-legd. De betrokkenheid van de bewoners wordt nog ver-groot als het budget wordt opgedeeld in deelbudgetten en bewoners budgethouder kunnen worden van een bepaald deelbudget, bijvoorbeeld ten behoeve van werk-zaamheden aan de woning en in de woonomgeving. Wanneer bewoners gedeeltelijk onderhouds- en beheer-taken zullen overnemen, zal dat vervolgens gevolgen kunnen hebben voor de organisatie en het financieel beleid van de beheerder.
OCtl .•• INC,€\-J\kk.f.LO ••• OAT DING H~NGTO~flR. WEL LEUk, WijD 11<
Integrale benadering
Behalve het optimaliseren van de onderlinge samenwer-king wil de gemeente Leerdam gelijktijdig de verschil-lende problemen aanpakken en mogelijke oplossingen zoveel mogelijk op elkaar afstemmen: de integrale bena-dering. Om de huidige karakteristieken van het complex (somber, saai, sober, onveilig en overlast gevend) te ver-anderen in hun positieve tegenpolen (resp. fleurig, leven-dig, comfortabel, veilig en hinderloos) zijn verschillende verbeteringsvoorstellen gedaan ten aanzien van de woningen zelf, de gevelpartijen, de hellingbaan en de ste-debouwkundige opzet.
Uitgangspunt bij alle verbeteringsvoorstellen is dat de betaaibaarheid van de woningen voorop moet blijven staan. Daarnaast denkt men via aanpassing van de woonruimteverdeling sociale problemen te voorkomen. Bovendien verwacht men door middel van betere toewij-zing kosten te kunnen besparen, bijvoorbeeld omdat bij toewijzing van begane grondwoningen aan bejaarden geen hoge kosten behoeven te worden gemaakt voor het aanbrengen van lift-installaties. Tenslotte wordt gesteld dat de inbreng van de bewoners van groot belang is bij de uiteindelijke realisatie van het project. De bewoners zijn positief over het voorstel, maar "op welke wijze het pro-ject te zijner tijd wordt uitgevoerd zal in hoge mate afhan-gen van de opvattinafhan-gen hierover van de bewoners en de daarvoor beschikbare financiële ruimte."
Twee-sporenbeleid
De problematiek van de Hoven wordt vanuit twee invals-hoeken aangepakt. Ten eerste wordt door het treffen van verschillende maatregelen gestreefd naar het vergroten van de betrokkenheid van de bewoners. Ten tweede wordt een integraal stedebouwkundig plan voor de wijk ontwikkeld. Dit zal moeten leiden tot een verbetering van het woon-, leef- en verblijfsklimaat van de Hoven zelf. Maar daarnaast wordt als uitgangspunt gehanteerd dat de samenhang met de aangrenzende Slaaghwijk ingrij-pend dient te worden versterkt.
De
Slaaghwijk, het Noorderpark en de Hoven
In april 1990 is door de Gemeenteraad van Leiden een plan van aanpak vastgesteld voor de Slaaghwijk. De wijk Slaaghwijk is begin jaren zeventig gebouwd. Het is het oudste deel van de leidse uitbreidingswijk de Merenwijk en bestaat uit ca. 1700 woningwetwoningen in hoogbouw en middelhoogbouw. De wijk ligt aan de noordzijde van de gemeente, tamelijk geïsoleerd ten opzichte van de rest van de Merenwijk en andere stadsdelen. Het plan van aanpak voor deze wijk behelst een serie onderling op elkaar afgestemde maatregelen op het gebied van stede-bouw, infrastructuur, woontechnische voorzieningen, woonruimteverdeling en sociaal-cultureelbeleid. In beginsel zou dit project als prijsvraag voorstel bij de pro-vincie Zuid-Holland worden ingediend. Vanwege de reeds vergevorderde planvorming omtrent de Slaaghwijk en de hiervoor gerealiseerde financiële dekking is echter gekozen om op korte termijn ook een plan te ontwikkelen voor het aangrenzende Noorderpark en de wijk de Hoven. Dit gebied omvat onder andere volkstuinen, sportvelden en schooltuinen. De woningbouw is in het zuidelijk deel geconcentreerd en bestaat uit totaal ca. 600 woningen. Voor het grootste gedeelte betreft dit portiek-etageflats uit de jaren vijftig, die in combinatie met laagbouw bejaar-denwoningen stedebouwkundig zogenaamde "hoven" vormen.
De
problemen van de Hoven
Er wordt onderscheid gemaakt naar problemen van ver-schillende stedebouwkundige niveau's. Op stadsdeelni-veau speelt vooral de verkeersafwikkeling. De Hoven wordt in het zuiden begrensd door de Willem de Zwijger-laan, een belangrijke doorgaande en drukke verkeers-weg. De belangrijkste langzaamverkeersroute van de Merenwijk, Slaaghwijk en de Hoven, naar het stadscen-trum kruist deze weg op het drukste punt. Behalve als ver-keersonveilig wordt deze langzaamverkeerroute ook als sociaal onveilig ervaren.
Op wijkniveau zijn er drie probleemgebieden aan te wij-zen. De parksloot en de parkrand tussen de woningbouw de Hoven en het Noorderpark zijn door de dichte beplan-ting onoverzichtelijk en vervuild. Het parkeerterrein ten behoeve van een voetbalvereniging ontrekt zich door de dichte beplanting aan het oog, eventuele sociale controle is daardoor niet mogelijk. Over de Slaaghsloot ligt een brug, die vanwege het ontbreken van een doorgaande route, functieloos is. Tenslotte kent de directe woonom-geving van de Hoven een aantal problemen. Het duide-lijkst komt dit tot uiting in de binnengebieden van de Hoven. Deze zijn ingericht als groengebieden en zijn in beheer bij de woningbouwvereniging. Deze gemeen-schappelijke tuinen zijn over het algemeen slecht bereik-baar voor de bewoners, hebben te lijden van grondver-zakking. Een aantal bewoners gebruikt het binnengebied als vuilstortplaats. In het algemeen is de betrokkenheid van de bewoners ten aanzien van de gemeenschappelijke tuinen gering.
Volgens de initiatiefnemers van het projectvoorstel is het echter "niet alleen trammelant en tierelier" in de Hoven. Behalve bovengenoemde problemen zijn er ook ontegen-zeggelijk kwaliteiten. Het Noorderpark heeft een grote hoeveelheid groen, variërend van een goed onderhouden (maar ook besloten) volkstuincomplex, tot een plezierig ingericht schooltuincomplex en diverse mooie ruimtes. De geconstateerde problemen in de Hoven worden in algemene zin bestreden door de bewoners meer te betrekken bij hun woonomgeving en een aantal stede-bouwkundige ingrepen.
opgesteld. De eerste variant voorziet in de mogelijkheid dat bewoners op de begane grond een stukje binnenter-rein voor eigen gebruik krijgen. Hierbij kunnen waar-schijnlijk ook de bovenwonenden het middengebied als gemeenschappelijke tuin in beheer krijgen. Bij de tweede variant wordt de inrichting en het gebruik van het binnen-gebied aan anderen dan de bewoners overgelaten, bij-voorbeeld als schoolwerktuin, buurtvoorziening of crê-che. De laatste variant gaat ervan uit dat het binnenge-bied door een ruime en transparante inrichting semi-openbaar wordt gemaakt.
Behalve deze varianten voor de inrichting en het beheer van de binnenterreinen van de Hoven wordt gedacht aan het instellen van een zogenaamde omgevingsvakploeg. Tot de werkzaamheden van deze ploeg zullen gaan beho-ren het dagelijks onderhoud van straten, groen, verlich-ting en dergelijke. Elders in Leiden zijn reeds positieve ervaringen opgedaan met een dergelijke omgevingsvak-ploeg.
Het 10-puntenplan
Bovendien wordt er een aantal onderling samenhan-gende stedebouwkundige maatregelen getroffen. Deze maatregelen betreffen de volgende tien lokaties:
1- De strook ten noorden van de woonbebouwing wordt opengekapt om het plan "een gevoel van openheid en veiligheid" te geven;
2- in het westelijk deel wordt een wijde singel met flauwe taluds gesitueerd;
3- de groene hoven worden aan de open kant voorzien van zogenaamde watervilla's. Deze watervilla's wor-den gerealiseerd in de woningwetsfeer en bestaan uit ten opzichte van het binnenterrein 45 graden gedraaide bouwblokken van ca. 10 meter hoog. Door deze toevoeging aan de binnenterreinen wordt de sociale controle verhoogd en voorzien in een bijdrage aan de plankosten;
4- de achterkanten van de laagbouwwoningen, die aan het water grenzen, worden voorzien van een schoei-ing met balustrade;
5- de ingang van het parkeerterrein voor de voetbalver-eniging wordt verplaatst;
6- achter de aanwezige basisschool worden ca. 22 seniorenwoningen gebouwd;
7 - onder andere ter bevordering van de sociale veiligheid van de langzaamverkeersroute wordt langs de weste-lijke route een boomerangvormig woongebouw met totaal 60 à 70 woningen ontwikkeld;
8- ten behoeve van het langzame verkeer wordt er een tunnel richting centrum aangelegd;
9- om de relatie tussen het park en de woon bebouwing te versterken wordt voorgesteld om de schoolwerk-tuin te verplaatsen naar het verlengde van de sportter-reinen;
10- tenslotte wordt de Slaaghsiootbrug gebruikt als fun-dering voor een watervilla op die plaats.
22
Een test met het buurt-signaleringssysteem
In Maassluis is onlangs in drie buurten proefgedraaid met het vers ontwikkelde "signaleringssysteem voor het wonen en de woonomgeving". Resultaat: de indicatoren wijzen voor alle drie de buurten op (naderend) ongunstig tij. Hoewel de huidige toestand nog niet direct alarmerend is, moet er nu wel iets gebeuren om de buurten in de toe-komst niet te laten afglijden. Hiervoor zijn dan ook plan-nen in de maak. In het prijsvraagvoorstel worden deze in een zogenaamde beheerstrategie per buurt uiteengezet. De plannen worden niet uitsluitend gebaseerd op het sig-naleringssysteem. Er wordt ook geluisterd naar de bevin-dingen en ideeën van de bewonersorganisaties en de beheerders in de buurten. Het prijsvraagvoorstel is mede op hun inzichten gebaseerd. Mocht het voorstel in de prij-zen vallen, dan kan een meer uitgebreide en vernieu-wende aanpak in de buurten worden gerealiseerd, aldus de inzenders.
De opzet van het buurt-signaleringssysteem
De kern van het signaleringssysteem bestaat uit indicato-ren die een beeld geven van de prijs-kwaliteitsverhouding zoals bewoners die ervaren. Hiervoor wordt gepeild hoe bewoners hun woonsituatie beoordelen, welke klachten zij hebben, in hoeverre men verhuisgeneigd is en welke voorkeur woningzoekenden hebben. Deze indicatoren
buurtindeling Maassluis In de buurten 9, 11 en 17 is een testmeting met het signaleringssysteem verricht.
geven "zwakke signalen" af. Daarnaast zijn er indicatoren ten behoeve van "sterke signalen" in het systeem opge-nomen. Deze geven een beeld van de verhuizingen en verhuismotieven, de leegstand, de financiële exploitatie en de (technische) kwaliteit van de woning en de woon-omgeving. Het signaleringssysteem wordt gecomple-teerd met achtergrondgegevens over de bevolking en de woningvoorraad. Hiermee kunnen de waarnemingen van de indicatoren in hun context worden beoordeeld.
Het profiel van de drie buurten
De woningvoorraad in de buurten bestaat geheel uit flat-woningen, die in de periode 1965-1973 zijn gebouwd. Alle woningen zijn in beheer van het Gemeentelijk Woningbe-drijf. Qua bebouwing mogen de buurten op elkaar lijken,
wat betreft de kenmerken van bewoners en hun oordeel over de woonsituatie zijn er meer verschillen. Een schets: In de Bloemenbuurt wonen het minste jongeren, is de hoogste werkloosheid, geldt het laagste gemiddelde inkomen en is het aandeel niet-Nederlandse bewoners het grootst. In de Burgemeesterswijk wonen juist veel jonge huishoudens met jonge kinderen, is de werkgele-genheids- en inkomenssituatie veel gunstiger en wonen veel minder niet-Nederlanders. De Componistenbuurt neemt op deze aspecten steeds een tussenpositie in.
