I ,
•
OTB-WERKDOCUMENT
....
..c:
CJ~
"E
~
al
~
I-
.-o
2
I-
Cl)::l~
::l
c:
I-
Cl)-
c:
I-
Cl) (/JO)Z
c:
ëi5:S
~.-W..!
00.
NO
a::
::lw
t'OC
Cl)Z
~O~
VERENIGING VAN EIGENAREN:
NIEUWE ONTWIKKEUNGEN
Redactie:
F.M. Meijer
E. Sjoer
8505399G
96-24
VERENIGING VAN EIGENAREN: NIEUWE
ONTWIKKELINGEN
Bibliotheek TU Delft1111111111111
8505
399 G
OTB-WERKDOCUMENT
Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft Tel. (015) 278 30 05
Fax (015) 278 44 22
E-mail mailbox@otb.tudelft.nl
VERENIGING VAN EIGENAREN: NIEUWE
ONTWIKKELINGEN
Redactie: F.M. Meijer E. Sj oer Bijdragen: A.M. Trip C. de la Bije E. KnolA.A. van Velten K. Schiffer P.L. Alers
Delftse Universitaire Pers, 1996
.
.I'" r' , .. ' • \ ~ -. .i..~ ....
: \.
De OTB-werkdocumenten worden uitgegeven door:
Delftse Universitaire Pers Mekelweg 4
2628 CD Delft Tel. (015) 278 32 54
In opdracht van:
Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft
CIP-GEGEVENS KONINKLUKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG
Vereniging van Eigenaren
Vereniging van Eigenaren: nieuwe ontwikkelingen - F.M. Meijer, E. Sjoer (red.) -Delft : -Delftse Universitaire Pers. - lIl. - (OTB-werkdocument / Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 1383-8017 : 96-24)
ISBN 90-407-1399-5 NUGI 655
Trefw.: Vereniging van Eigenaren ; onderhoud ; financiering
Copyright 1996 by Onderzoeksinstituut OTB
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher: Delft University
INHOUD
1 INLEIDING . . . . F.M. Meijer, Onderzoeksinstituut OTB
2 ACTUELE ONTWIKKELINGEN ROND VvE'S . . . 5
A.M. Trip, 'vereniging eigen huis' 2.1 'Hebben is (onder)houden' . . . 5
2.2 Nieuwbouw koopappartementen . . . .. . . 8
2.3 Huisregels . . . .. . . ... . . 9
2.4 Glazenwassers. . . ... . . .. . . 10
2.5 Tot slot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 11
3 DE ONDERHOUDS- EN VERBETERPRAKTUK BU VvE'S . . . 13
C. de la Bije, Administratiekantoor De La Bije 3. 1 Inleiding... . . . ... . . .. . 13
3.2 Financiering van het onderhoud . . . 14
3.3 Het voorkomen van problemen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
3.4 Begeleiding van het proces door een vertegenwoordiging van de eigenaren ... .. . . .. . . .. .. . . 17
3.5 Afhandeling van klachten van bewoners .. . . 17
3.6 Oplevering. . . ... . . .. . . 18
3.7 Tot slot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 18
4 GEMEENTELUKE ROL BU ONDERHOUD EN VERBETERING . 19 E. Knol, Bouw- en Woningtoezicht, Rotterdam 4.1 Inleiding... ... . . ... ... ... . . 19
4.2 Particuliere Woningverbetering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
4.3 Voorlichting. .. . . .. . .. . . .. . . 20
4.3.1 Dag voor de VvE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
4.3.2 De VvE-winkel . . . ... . . .. .. .... ... . . 21
4.3.5 Hulp bij het opstarten van de VvE's . . . . . . . . . . .. 22
4.3.6 VvE-cursus . . . .. .. .. . . . . . . . . . . . . . . . . .. 23
4.3.7 Herstructurering van VvE's . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 23
4.4 Tot slot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 24
5 JURIDISCHE VORMGEVING VAN VvE'S .. . .. . . . .. . . 25
A.A. van Velten, Notariskantoor Boekel de Nerée 5.1 De noodzaak van een VvE . . . .. . . .. ... 25
5.2 De verhouding tussen de Boeken 2 en 5 van het Burgerlijk Wetboek . .. . . ',' , , , , , .. , ., 26
5.3 De wettelijke regeling "" " " " " " " . " " " " . . . 27
5,4 Het splitsingsreglement . . . , . . . .. , .. , . . . . .. 29
5.5 De organen. , . . . , ., 30
5,6 Huishoudelijk reglement . . . . , .. . . .. . . , . . , 32
6 FINANCIERING EN VERZEKERING VAN HET ONDERHOUD ., 35 K. Schiffer, Waarborgfonds Eigen Woningen 7 DE VvE-TEST . .. . . ' .. . . , .. , . . . . . . . . . .. 47
P.L. Alers, 'vereniging eigen huis' 7.1 Wetten en weten . . . " , . , . 47 7.2 Speciale cursussen . . . , . . . . , . . . , .. . . ,. . . . .. . . 48
7.3 De VvE-test: waardemeter voor VvE's . .. . . , . . . 48
7.3.1 Uit welke vragen bestaat de test? . , , , , , . , . . . , .. , . , . , .. 49
7.3.2 Wie gebruiken de test? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
7,3.3 Hoe gebruik je de VvE:test? . . . 53
7.3.4 Wat is het uiteindelijke doel van de VvE-test? , ... , . , .. , , . . . . .. 53
1
INLEIDING
F.M. Meijer
Onderzoeksinstituut OTB
De samenwerking in de appartementensector is wettelijk geregeld. Er moet een Vereniging van Eigenaren (VvE) worden opgericht, die minimaal jaarlijks bijeen-komt, een exploitatieregeling opstelt en een bestuurder benoemt voor de dagelijkse leiding. Er zijn in Nederland (naar voorzichtige schatting) ongeveer 8.000 functio-nerende VvE's. Daarnaast is er een onbekend aantal dat 'slaapt'. Op basis van de wettelijke regels is het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het meergezinshuis een zaak van alle eigenaren van de appartementen. De eigenaren moeten samen er ook voor zorgen dat het onderhoud betaald wordt.
Dit verloopt niet altijd probleemloos. In VvE's ontbreekt het regelmatig aan voldoende financiële middelen om het onderhoud te kunnen betalen. De periodieke bijdragen van de bewoners zijn weleens ontoereikend om het normale gemeen-schappelijke onderhoud goed van de grond te krijgen. Voor onverwachte tegenvallers is er veelal helemaal geen, of een te lage financiële reserve opgebouwd.
In 1994 en 1995 organiseerde het Onderzoeksinstituut OTB studiedagen over Verenigingen van Eigenaren. Tijdens die dagen werd met name ingegaan op de problemen van VvE's en de oplossingen die daarvoor in de praktijk werden gevon-den. Op 13 juni 1996 heeft er voor de derde keer een studiedag plaatsgevongevon-den. Deze keer is vooral ingegaan op nieuwe ontwikkelingen op het gebied van onder-houds(planning), financiering en juridische vormgeving. De studiedag, die is georganiseerd door het Onderzoeksinstituut OTB in samenwerking met de Stuur-groep Experimenten Volkshuisvesting en de 'vereniging eigen huis', stond onder voorzitterschap van prof. dr. ir. H. Priemus. Deze bundel bevat de verslagen van de inleidingen die de sprekers op die dag hebben gehouden.
De eerste bijdrage (hoofdstuk 2) is van mevrouw mr. A.M. Trip van de 'vereniging eigen huis'. Zij staat allereerst stil bij de opzet en de resultaten van het Haagse project 'Hebben is onderhouden' dat gericht is op het activeren en stimuleren van VvE's. Verder schetst zij enkele actuele ontwikkelingen rond het thema Verenigin-gen van EiVerenigin-genaren. Zij behandelt daarbij de laatste trends in het nieuwbouwaanbod van koopappartementen en de recente jurisprudentie over de huisregels die in het huishoudelijk reglement van de VvE kunnen worden opgenomen. Bij dit laatste
onderwerp gaat zij onder meer in op de klemmende vraag of het bezit van honden in het huishoudelijk reglement nu wel of nu niet verboden kan worden.
In het derde hoofdstuk komt een professionele bestuurder aan het woord. De la Bije (van het gelijknamige administratiekantoor voor VvE's) brengt de onderhouds- en verbeterpraktijk bij VvE's voor het voetlicht. In het recente verleden is hij betrokken geweest bij enkele omvangrijke onderhoudsingrepen die in opdracht van Vereniging-en van EigVereniging-enarVereniging-en zijn uitgevoerd. Op basis van deze praktijkervaringen geeft De la Bije mogelijke oplossingen voor problemen (onder andere op flnancieel en organisa-torisch gebied), waarmee bestuurders en VvE's geconfronteerd kunnen worden.
De heer ing. E. Knol, hoofd van de afdeling Woningtoezicht van de gemeente Rot-terdam schetst vervolgens in het vierde hoofdstuk hoe de gemeente RotRot-terdam met behulp van voorlichting en ondersteuning de Rotterdamse VvE's probeert te stimuleren. Rotterdam is - samen met vereniging Huis en Eigendom - enkele jaren geleden gestart om VvE's . via voorlichting en ondersteuning wakker te maken en ook wakker te houden. Knol gaat in op de vraag welke instrumenten (zoals voorlichting, onderhoudsinspecties, subsidies voor het maken van een onderhoudsplan, cursussen, etc.) Rotterdam precies inzet en wat de resultaten ervan zijn.
De juridische vormgeving van VvE's staat centraal in hoofdstuk 5. Prof. mr. A.A.
van Velten (Bijzonder hoogleraar onroerend goed aan de Vrije Universiteit van Amsterdam en als notaris verbonden aan het kantoor Boekel de Nerée) stelt de (on)mogelijkheden van het appartementsrecht aan de orde. Een grote hoeveelheid aan thema's passeert daarbij de revue, zoals gewone verenigingen versus Vereni-gingen van Eigenaren, het verenigingsrecht versus het zakenrecht en de rol en status van rechtspersonen, splitsingsakte, splitsingsreglement en het huishoudelijk regle-ment.
In hoofdstuk 6 gaat K. Schiffer (directeur Waarborgfonds Eigen Woningen) in op de fmancieringsmogelijkheden van onderhoudsingrepen. Naast de rol die het Waarborg-fonds zelf speelt, worden verschillende fmancieringsproducten (ondermeer de
garan-tieverzekering, onderhoudsverzekering en koopsomverzekering) tegen het licht gehouden die zijn ontwikkeld voor de bekostiging van het onderhoud van woningen (en VvE's).
In het zevende en laatste hoofdstuk presenteert de heer mr. P.L. Alers ('vereniging eigen huis') de zogenaamde VvE-test. Met deze - door de 'vereniging eigen huis' en de Nederlandse Vereniging van Makelaars ontworpen - test wordt het functioneren van de VvE en de onderhoudsstaat van de appartementen (en het pand) meegenomen bij de waardebepaling van een appartement. Naarmate het functioneren en de onder-houdsstaat beter is, krijgt het appartement/de VvE meer punten. De test kent twee belangrijke onderdelen. In de eerste delen worden door middel van (in totaal 31) vragen punten toegekend aan de organisatie van de VvE. In het tweede deel staat de
financiële posItie centraal. Naar verwachting zal de test op korte termijn in de praktijk beschikbaar zijn.
2
ACTUELE ONTWIKKELINGEN ROND VvE'S
A.M. Trip'vereniging eigen huis'
Deze bijdrage gaat over onderhoud, nieuwbouw, huisregels en glazenwassers. De onderlinge samenhang tussen deze vier onderwerpen is ver te zoeken, maar dat is inherent aan de titel van mijn inleiding: Actuele ontwikkelingen rond VvE's. Ik start met het Haagse project 'Hebben is (onder)houden'.
2.1 'Hebben is (onder)houden'
Bij appartementencomplexen kan er veel mis zijn. Verenigingen van Eigenaren (VvE's) die slapen, of erger nog, regelrecht in coma zijn. Dat betekent concreet dat de eigenaren niet vergaderen, dat er geen bestuurder is, dat een gezamenlijke verzekering ontbreekt en dat aan onderhoud, laat staan aan onderhoudsreserveringen, niets wordt gedaan. Als het meezit worden (bouwkundige) problemen ad hoc (provisorisch) opgelost.
De oorzaken van deze problemen zijn redelijk in kaart gebracht. Ik noem er een paar: onbekendheid met het bijzondere karakter van het appartementsrecht (zowel bij zittende eigenaren als kopers), geldgebrek, geen of verstoorde onderlinge verhoudin-gen tussen bewoners, gemengde complexen, veel achterstallig onderhoud, gebrek aan kennis op dat terrein of een korte-termijnvisie: geld reserveren: onzin; het zal mijn tijd wel duren. De niet-actieve VvE's zijn soms herkenbaar aan een gedifferentieerd gevelbeeld, zoals: beneden kunststof en boven houten kozijnen, bij voorkeur in verschillende kleuren.
Den Haag is één van de koplopers op het gebied van het activeren van VvE's. Op zich niet vreemd, want deze stad heeft veel gesplitst bezit. Een voorbeeld is het medio 1993 gestarte project 'Hebben is (onder)houden'. 'Vereniging eigen huis'
neemt aan dit project deel.
Het doel van 'Hebben is (onder)houden' is het stimuleren van het structureel casco-onderhoud door de eigenaren. We hebben het dan over ongeveer 50.000 huizen uit de jaren 1920-1940. Het streven is in tien jaar circa 25.000 woningen op te knap-pen. Het leeuwendeel van dit woningbestand wordt gekenmerkt door gesplitst bezit, versnipperde eigendomsverhoudingen en onderhoudsachterstanden. De VvE's in de
20-40-gordel zijn veelal klein en slecht georganiseerd: 80% van deze VvE's bestaat uit 2 à 3 appartementen.
Zowel voor gemeenten, corporaties als commerciële beheerders is deze markt nauwelijks grijpbaar of interessant. De NV Woningbeheer, waarvan de gemeente 100% eigenaar is, richt zich juist op deze markt met als motivatie dat elke niet geactiveerde VvE het proces van verpaupering kan versnellen. In de actiewijken zijn servicepunten opgericht en op dit moment zijn 14 adviseurs en één projectleider met de uitvoering belast.
Via een tweesporenbeleid moet het doel van het project, het stimuleren van structu-reel casco-onderhoud, worden bereikt. .
In de eerste plaats moeten eigenaren overtuigd worden van het belang van casco-onderhoud. Dat vereist een mentaliteitsverandering. Om dat te bereiken wordt veel geld en energie gestoken in het aan de man brengen van het project. Vanuit diverse invalshoeken: media, nieuwsbrief, video, het instellen van een VvE trofee e.d., worden eigenaren bestookt met de volgende boodschap: een goed onderhouden huis is meer waard dan een huis met gebreken en in een goed onderhouden huis is het plezieriger wonen (geen lekkages, vocht etc) dan in een slecht onderhouden huis. Het communicatiebudget bedraagt maar liefst een miljoen gulden per jaar.
In de tweede plaats moeten VvE's geactiveerd worden om het casco-onderhoud uit te voeren. Geeft de VvE aan wat aan onderhoud te willen doen, dan wordt er per eigenaar een stimuleringspremie van
f
550,-- gegeven. Dat geld kan voor verschil-lende zaken worden gebruikt: het opstellen van een meerjarig onderhoudsplan (de zogenaamde MOP), het geven van begeleiding bij de uitvoering van het onderhoud, het inhuren van een professioneel bestuurder of het volgen van een bestuurderscur-sus.De 'vereniging eigen huis' geeft de bestuurderscursus die de volgende veelzeggende titel heeft meegekregen: 'Een nieuw leven voor uw Vereniging van Eigenaren'. Van slapen tot ontwaken en van wakker worden tot wakker blijven. Deze cursus is bestemd voor mensen die een actieve rol willen spelen bij het wakker schudden van medebewoners om zo weer een bloeiende VvE van de grond te krijgen. Zij durven het aan om als 'opstarter' te fungeren. Ongeveer 250 mensen hebben deze cursus tot nu toe gevolgd.
Tijdens deze bestuurderscursus, die twee avonden duurt, worden veel onderwerpen behandeld. Bijvoorbeeld: de (fmanciële) organisatie van de VvE, het uitschrijven van een vergadering, onderhoudsplanning en het motiveren van medebewoners.
De 'vereniging eigen huis' probeert de cursisten ervan te overtuigen dat een gezonde VvE van direct of indirect financieel belang is voor alle eigenaren. Een appartement in een goed onderhouden complex brengt bijvoorbeeld bij verkoop meer geld op. De heer Alers zal hier dieper op ingaan bij de VvE-test (zie hoofdstuk 7).
Een eigenaar die zijn nek uitsteekt om de moeilijke en dikwijls ondankbare taak van bestuurder uit te voeren, wordt door de 'vereniging eigen huis' van harte
onder-steund. Voorstellen tot reanimatie van de VvE vallen bij de medebewoners immers beslist niet altijd in goede aarde. Zo gauw de slapende leden vermoeden dat
'ontwaken' geld kost, geeft men niet thuis.
Een goed bestuurder die met plannen komt moet daarom niet alleen rekening houden met wat wenselijk is, maar ook wat in de vergadering haalbaar is. Dat doet mij denken aan een voorzitter van een vereniging die de eigenaren voorhoudt:
'Na één jaar voorzitter te zijn, acht ik als meest treffend dat elke bewoner, als er iets in of rondom de flat niet in orde is, er instinctief toe neigt de kosten op de flatgemeenschap af te wentelen' (Consumentengeldgids april 1996).
Resumerend: door middel van een samenspel van voorlichting, cursussen, ondersteu-ning via servicepunten, financiële prikkels en aantrekkelijke financieringsfaciliteiten wordt geprobeerd het casco-onderhoud te stimuleren. Als deze vriendelijke aanpak niet werkt, dan kan tot aanschrijving worden besloten.
Resultaten van het project 'Hebben is (onder)houden'
Bijna 1000 YvE's zijn geactiveerd en er zijn ruim 650 meerjarenonderhoudsplannen gemaakt. Het blijkt vooral moeilijk de kleinere YvE's te activeren. Ook het daad-werkelijk uitvoeren van onderhoud, al dan niet met behulp van de speciale financie-ringsarrangementen, komt wat minder uit de verf. Volgens wethouder Noordanus is dit voor een deel een kwestie van tijd. Dat denk ik ook. De beoogde gedragsveran-dering, zeker na een periode van subsidieverslaving, is niet van de één op de andere dag te bereiken.
Ik signaleer de volgende knelpunten. Ten eerste geeft het meerjarenonderhoudsplan (MOP) aan wat er de komende 15 jaar moet gebeuren en wat dat gaat kosten. Het onderhoudsdenken van de eigenaren is echter meer op de korte termijn gericht. De MOP stimuleert niet, maar zorgt eerder voor een schrikeffect. Twee jaar geleden heb ik al eens tips gegeven om YvE's te stimuleren wat aan onderhoud te doen. Mijn advies was en is: houd het simpel en laat de YvE zich richten op haalbare doelstellingen. Immers vanuit welke onderhoudstoestand de toekomst wordt gepland verschilt van complex tot complex.
Dat meerjarenonderhoudsplannen een schrikeffect opleveren kan ik mij wel voorstel-len. Als er veel achterstallig onderhoud is, zal naar objectieve maatstaven veel tegelijk moeten gebeuren. Om de eigenaren in zo'n geval niet te ontmoedigen is het verstandig niet teveel tegelijk te willen en alleen het meest noodzakelijke aan te pakken. Bovendien gaat de MOP uit van een termijn van 15 jaar, terwijl de gemid-delde verhuiscyclus op 8 à 10 jaar ligt. Gedachten als 'mijn tijd zal het wel duren' en 'na mij de zondvloed' liggen dan erg voor de hand. Het beleid ten aanzien van onderhoudsplanning zal naar verwachting worden bijgesteld, waarbij de mensen meer hun eigen tempo mogen bepalen.
Een ander probleem is dat naast eigenaren die wel willen maar niet kunnen er ook eigenaren zijn die gewoon geen zin hebben om tot onderhoud over te gaan. Zij wachten liever tot slecht onderhouden huurwoningen leeg komen om ze dan met
forse winst te verkopen. De oplossing van dit probleem kan zijn dat NV Woningbe-heer waar nodig deze woningen gaat opkopen, opknappen en doorverkopen. Ook het instrument van de aanschrijving zal eerder, vaker, en consequenter worden ingezet. Het derde knelpunt is dat sommige delen van de woningvoorraad dermate grote onderhoudsachterstanden hebben dat de investeringen gewoonweg niet opgèbracht kunnen worden door de eigenaren. Dit probleem is niet verwonderlijk: de gemiddel-de kosten voor het wegwerken van ongemiddel-derhoudsachterstand zijn namelijk circa
f
10.000,-- per appartement of woning. Dan heb ik het nog niet over de noodzakelij-ke reserveringen ten behoeve van het normale planmatige onderhoud. Op dit moment wordt overwogen om premies te geven om specifieke bo~wdelen, bijvoorbeeld balkons, te verbeteren.Het niet of slecht functioneren van de VvE is een belangrijke oorzaak voor het achterstallig onderhoud. Daarom wordt er nu voor gekozen kleine VvE's waar mogelijk te stimuleren om· samen te werken.
De la Bije heeft al enige ervaring opgedaan met een vorm van samenwerking: namelijk het samen laten vergaderen van een aantal VvE's. Volgens De la Bije is dat een goedkoop en goed alternatief. Ik geloof ook dat samenwerking voordelen biedt. Zo zal het gezamenlijk uitbesteden van het collectief onderhoud leiden tot kostenbe-sparingen. Bovendien heeft zo'n complexgewijze aanpak als voordeel dat het een positieve uitstraling heeft op de hele wijk.
'Hebben is (onder)houden' is een buitengewoon interessant project. Dat het vraagt om een lange adem was op voorhand bekend. Waar mogelijk zal de 'vereniging
eigen huis' dit soort initiatieven ondersteunen. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor de Stichting Onderhoudend Nijmegen die net is opgericht. Volgend jaar kan ik daarvan hopelijk al wapenfeiten melden.
2.2 Nieuwbouw koopappartementen
Op een studiedag over VvE's wordt veel gesproken over problemen: geldgebrek, maar geen gebrek aan achterstallig onderhoud. Veelal wordt de spot gericht op oudere complexen. Maar er zijn natuurlijk ook VvE's in de nieuwbouw. Het leek mij aardig, gezien de titel van mijn bijdrage, de laatste trends te noemen in het nieuwbouwaanbod van koopappartementen. Vorig jaar heeft de 'vereniging eigen huis' daar onderzoek naar gedaan. Ik noem enkele saillante resultaten.
In vergelijking met 1992 zijn de appartementencomplexen kleiner geworden. De gemiddelde omvang bedraagt nu zo'n 25 appartementen. Deze trend constateerden we ook al in 1992. Wij vinden dit een positieve ontwikkeling: massaliteit van een gebouw is zelden een aanbeveling. Ik durf zelfs te stellen: hoe minder appartementen er in een complex zitten, des te beter.
Zoals bekend wil de overheid nadrukkelijk dat er in en nabij de grotere steden en wel voornamelijk in de Randstad gebouwd wordt. In ons onderzoek troffen we evenwel de meeste appartementen juist verspreid over het land aan. In 1989 stond slechts 9% van de appartementen in het onderzoek buiten de Randstadprovincies. In 1992 was dit 23% en in 1995 41 %. Deze trend is een gevolg van de verstedelijking van de provincies. De Randstad barst uit z'n voegen en steeds meer bedrijven en mensen vestigen zich daarbuiten.
Bovendien spelen de peperdure en kleine kavels, de verkeersdrukte en de (sociale) onveiligheid de 'stadsgewesten' in de kaart. Vergelijk die maar eens met de Utrecht-se heuvelrug die al tientallen jaren een geliefde regio is voor 'pensionades' uit het westen.
Het appartement als stedelijke woonvorm profiteert kennelijk van die ontwikkeling. Wij verwachten dat deze trend zich de komende 5 jaar versterkt zal voortzetten. Deze verwachting spreken we uit ondanks het feit dat de woning die de woonconsu-ment wenst, afwijkt van het aanbod zoals dat op veel VINEX-locaties gestalte lijkt te krijgen. Simpel gezegd vraagt de woonconsument om ruimte, laagbouw, groen en parkeergelegenheid. Het werkelijke aanbod wordt gekenmerkt door hoge woondicht-heid, gestapelde bouwen stedelijkheid.
In 1989 werden er nog veel gesubsidieerde (premie A en C) appartementen ge-bouwd. Gesubsidieerd aanbod in de koopsector is nu vrijwel verdwenen. In 1989 kostte 12% van de appartementen minder dan
f
150.0ü0,--, in 1995 was dat nog maar 2%.De gemiddelde prijs van een appartement is
f
304.0ü0,--, een stijging van 7% ten opzichte van 1992. Het aantal vierkante meters woonruimte daarentegen blijft vrijwel gelijk.Tot slot nog een opmerking over de hoogte van de servicekosten. Bij veel projecten zijn de servicekosten op het moment van verkoop nog niet bekend. De servicekosten in ons onderzoek variëren van enige honderden tot over de duizend gulden per maand.
2.3 Huisregels
De aanleiding om hierover iets te zeggen, is de vrij recente jurisprudentie over het onderwerp huisregels in huishoudelijke reglementen.
Huisregels. Waar moeten we dan aan denken?
Bijvoorbeeld aan voorschriften over vloerisolatie, maar ook aan het verbod om vogels uit het raam te voeren en het verbod om druipend wasgoed over de balkons te hangen.
De Vereniging van Eigenaren mag niet alles opleggen wat haar goeddunkt. Het moet volgens de Hoge Raad gaan om regels van orde met betrekking tot het feitelijk gebruik van het appartement. De Hoge Raad besliste vorig jaar dat huisregels in het huishoudelijk reglement mogen worden opgenomen mits het splitsingsreglement
daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid biedt (HR 10 maart 1995 RvdW 1995, 59 en 60).
Het splitsingsreglement moet de opening bieden voor het opstellen van huisregels, omdat dat reglement in de openbare registers dient te worden opgenomen. Iedereen kan dus op voorhand weten dat er eventuele beperkende bepalingen gelden. Het is overigens op zich ook mogelijk het huishoudelijk reglement op te nemen' in de openbare registers. Maar daarbij is geen sprake van een verplichting, want het opstellen van zo'n reglement is facultatief.
Eind vorig jaar is over dit onderwerp nog een kort geding gevoerd met als inzet twee honden (RB 22-9-1995 kort geding 1995, 430). Iemand wilde een appartement kopen en zijn twee honden meenemen. Het huishoudelijk reglement verbiedt echter het houden van honden, tenzij de algemene vergadering toestemming geeft. U snapt het al, de eigenaren zeiden 'nee' tegen de fIkkies.
De hondenliefhebber beet zich in de zaak vast en spande een kort geding aan tegen de VvE. Het hondenverbod in het huishoudelijk reglement was volgens hem in strijd met de wet. Hij kreeg gelijk omdat het splitsingsreglement niet uitdrukkelijk de mogelijkheid bood om dit soort zaken te regelen. Deze uitspraak is dus geheel in lijn met de visie van de Hoge Raad.
De huisregels lopen in de praktijk uiteen van zeer gedetailleerd tot enkele algemene bepalingen. Zij kunnen worden vastgelegd in het splitsingsreglement of in een huishoudelijk reglement. Zoals gezegd kan dit laatste alleen op voorwaarde dat het splitsingsreglement daarvoor de basis biedt.
Het voordeel om één en ander te regelen in het huishoudelijk reglement is dat de huisregels bij gewoon meerderheidsbesluit kunnen worden herzien. Voor een wijziging in het splitsingsreglement is de medewerking nodig van alle eigenaren en eventuele zakelijk gerechtigden.
Een tussenweg is mogelijk. Om ervoor te zorgen dat er voor deze regels een breed draagvlak is, kan in het splitsingsreglement staan dat die regels met een gekwalifI-ceerde meerderheid moeten worden vastgesteld.
2.4 Glazenwassers
Een andere belangrijke actualiteit voor VvE's is van een geheel andere orde. Ik doel op de perikelen rond het gevelonderhoud. Wat is er aan de hand?
In november vorig jaar heeft het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid voorstellen gedaan om de arbeidsrisico ' s voor glazenwassers te beperken. Op zich niet zonder reden, want elk jaar vallen enkele glazenwassers van de ladder en jaarlijks overlijden er gemiddeld drie als gevolg van een ongeluk op het werk.
Het document gevelonderhoud van het ministerie sloeg in als een bom. De helft van de 6000 glazenwassers in Nederland vreesden voor hun toekomst. Met de strenge eisen zoals het verbod op losse hangladders, bootmanstoeltjes van de baan, limiet
aan lengte ladders etc. valt niet te werken, aldus de glazenwassers. Ze zijn bang voor hoge investeringen in nieuw materiaal.
De maximale werkhoogte is nu vastgesteld op ruim twaalf meter. Dat betekent dat elk gebouw met meer dan drie verdiepingen een gevelinstallatie moet hebben van waaruit de glazenwasser zijn werk kan doen. Ontbreekt zo'n installatie, dan worden die ramen niet schoongemaakt, aldus een vertegenwoordiger van de werkgeversorga-nisatie.
Wie past zich aan?; dat is de vraag. Zorgt de glazenwasser voor een hoogwerker of worden eigenaren van gebouwen verplicht een gevelinstallatie te plaatsen? Zo'n installatie kost al gauw tienduizenden guldens. Bovendien kan zo'n installatie niet zonder meer worden geplaatst. Aan het gebouw zelf worden ook eisen gesteld. "Bijvoorbeeld met betrekking tot de stevigheid van dakranden. Deze eisen zullen overigens te zijner tijd ook gelden voor anderen die zich met gevelonderhoud bezighouden. Denk bijvoorbeeld aan de schildersbranche.
Het ministerie gaat voortvarend te werk. Afgelopen maandag is het convenant over gevelonderhoud gesloten tussen het ministerie en de werkgeversorganisaties. De nieuwe regels gaan gelden met ingang van 1 juli a.s.
Met al uw praktische vragen over uw specifieke gebouw kunt u niet zonder meer terecht bij de werkgeversorganisaties. Gisteren deden wij een poging. Een vertegen-woordiger van de werkgeversorganisatie wilde vragen wel beantwoorden op voorwaarde dat we eerst
f
350,-- betaalden. De andere werkgeversorganisatie rekende informatieverstrekking niet tot haar taken. De enige ambtenaar van het ministerie die alles over dit onderwerp weet, was gisteren helaas niet bereikbaar voor commentaar.Volgende week hebben we een gesprek met het ministerie om te inventariseren wat de consequenties zijn voor VvE's en individuele appartementseigenaren.
2.5 Tot slot
In het begin zei ik dat de onderlinge samenhang tussen mijn onderwerpen: 'Hebben is (onder)houden', nieuwbouw, huisregels en glazenwassers ver is te zoeken. Het verbindende element is de huiseigenaar. Dat aantal groeit. We gaan het nog beleven dat het eigen woningbezit in Nederland meer dan 50% zal zijn. Dat betekent, zoals Priemus het een keer verwoordde, dat de meerderheid van het electoraat in Neder-land bestaat uit automobilisten en eigen woningbezitters. Ik voorspel het einde van de overdrachtsbelasting.
Geraadpleegde literatuur
Appartement in beeld, 1994, 'vereniging eigen huis'.
Appartement in eigendom, 'vereniging eigen huis'.
Consumentengeldgids, 1996.
Meijer F. en A.C.W. van der Heijden, Vereniging van eigenaren: proble-men en praktijkoplossingen, 1995.
Meijer, F. en I. Smid, Vereniging van eigenaren: Ervaringen en perspec-tieven, 1994.
Ontwaakt! Naar wakkere Verenigingen van Eigenaren, januari 1995, Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting.
Vereniging van eigenaars nader bekeken, november 1995, NVM, afdeling Den Haag.
3
DE ONDERHOUDS- EN VERBETERPRAKTIJK
BIJ VvE'S
·
c.
de la Bije Administratiekantoor De la Bije 3.1 InleidingIn de afgelopen jaren hebben diverse grote onderhoudswerkzaamheden mijn agenda gevuld.
Enkele voorbeelden zijn:
Veenendaalkade: 100 appartementen met zeer veel achterstallig onderhoud; prijsklasse
f
100.000,- per appartement renovatie in voorbereiding, door interne problemen binnen de VvE vooralsnog uitgesteld. Raming achterstallig onderhoud circaf
2,5 miljoen.Nirwana (Rijksmonument): 35 appartementen van
f
250.000,- totf
700.000,-;afronding complete renovatie buitenschil
f
4 miljoen.Zorgvliet (Rijksmonument): 56 appartementen van
f
300.000,- totf
700.000,-;complete renovatie buitenschil tot en met de dakgoten,
f
1,4 miljoen.Groenendaal: 60 appartementen van
f
120.000,- totf
400.000,-. Renovatie en face-lift gangen en trappenhuisf
350.000,-.Goeverneurlaan: 40 portiekwoningen, van circa
f
100.000,-: renovatie met subsidie: circaf
700.000,-.Vanuit deze praktijkgevallen zal ik enkele problemen waarmee de bestuurder en de VvE geconfronteerd werden nader toelichten. Een en ander nader toegespitst op de organisatie en ftnanciering van het onderhoud. Ik zal hierbij niet ingaan op de gebruikelijke procedures die doorlopen moeten worden om tot de vaststelling van de uit te voeren werkzaamheden te komen. Zoals bekend zijn daar voldoende deskundi-gen voor beschikbaar die het proces van a tot z kunnen en willen begeleiden.
3.2 Financiering van het onderhoud
De kosten voor de onderhoudswerkzaamheden zijn onder te verdelen in: voorbereidingskosten (in- of extern);
begeleidingskosten (architect, opzichter etc.); kosten van uitvoering conform bestek; meerwerkkosten.
De eerste drie categorieën zijn veelal makkelijk vast te stellen en kunnen, voorzien van taakomschrijvingen, bestekken, offertes enz., aan de leden van de VvE worden
voorgelegd. .
Hoewel hiermee veel papier gemoeid is, is mijn advies om de leden zo uitgebreid mogelijk van informatie te voorzien. Het laten circuleren van deze stukken werkt niet. Onvoldoende informatie leidt tot te veel vragen tijdens de vergadering en tot een zekere achterdocht bij leden die vinden dat zij onvoldoende geïnformeerd worden door het bestuur. Een voorbeeld: een VvE elders in het land heeft afgelopen zaterdag vergaderd over een renovatie van een gebouw voor een totaal bedrag van
f
4 miljoen.De informatie aan de leden was op een half A4-tje samengevoegd en op dat papier stond per onderdeel een vermelding van het soort werk en het daarbij behorende bedrag. Naar ik vernomen heb, hebben diverse leden, terecht, laten weten op basis van deze summiere informatie geen besluit te willen nemen.
Op de flnanciering van de voorgenomen uitgaven zal ik later terugkomen. Hiervoor zijn voldoende regels en voorschriften in het appartementsrecht opgenomen zodat hier, wanneer de regels worden gevolgd, geen verrassingen kunnen ontstaan.
Verrassingen kunnen wel ontstaan bij meerwerk of aanvullende eisen van de overheid die uiteindelijk tot grote overschrijdingen van de begroting en van het door de vergadering vastgelegde budget leiden. Hoewel veel verenigingen een post 'onvoorzien' van 10% van de totale bouwsom opnemen, is dat in sommige gevallen onvoldoende.
Als voorbeeld dient het flatgebouw Zorgvliet. Dit is een 'woonhotel' uit de twintiger jaren dat onlangs het predikaat Rijksmonument verkreeg. Dit gebouw is zeer solide gebouwd. Het heeft een zware betonconstructie als basis met daaromheen een prachtige schil van metselwerk. Vorig jaar heeft deze VvE een grondige renovatie van de gevels laten uitvoeren.
Voor de voorbereiding en begeleiding van de werkzaamheden werd een architecten-bureau geselecteerd dat ervaring had op het gebied van renovatie van jonge monu-menten en goed thuis was in de problematiek van 'oud beton'. Op de geveltekenin-gen werd exact vastgelegd welke delen van het voegwerk vervangeveltekenin-gen dienden te worden en welke scheuren hersteld moesten worden. Daartoe werd het gebouw door twee partijen afzonderlijk vanaf de buitenzijde geïnspecteerd (met behulp van onder meer een verrekijker). Aan de hand van de verkregen gegevens werd een bestek gemaakt en werd er, na de diverse procedures doorlopen te hebben, opdracht verstrekt aan een gerenommeerd aannemer.
Een en ander werd voorafgegaan door de benodigde procedures zoals het verkrijgen van een beschikking van de fiscus voor het zeker stellen van de aftrekbaarheid voor de inkomstenbelasting van de aan de renovatie verbonden kosten, de bouwver-gunning, toestermiling en medewerking van het bureau Monumentenzorg, enz. Bij aanvang van de werkzaamheden aan het eerste geveldeel bleek, toen deze gevel in de steigers stond, dat er haarscheurtjes op de hoeken werden geconstateerd die om nader onderzoek vroegen. Nadat de gevels waren opengehakt bleek dat de scheurtjes veroorzaakt werden door roestend wapeningsijzer dat als het ware koud tegen het metselwerk aanzat. Het bleek dat de maatvoering in het verleden even onnauwkeurig was als bij de huidige nieuwbouw en dat de bakstenen buitenschil op sommige hoeken van het gebouw als het ware bestond uit steenstrips die tegen het beton waren aangeplakt. Hierdoor kon veel vocht in het beton dringen waardoor het bovengenoemde verschijnsel ontstond.
De aannemer sprak over meerwerk. Zoals bekend een zaak waar moeilijk greep op te krijgen is. Hoewel de architect in het bestek zo zorgvuldig mogelijk afspraken voor verrekenprijzen voor meerwerk had vastgelegd, was dit probleem niet helemaal voorzien. Bovendien werd gevreesd dat het verschijnsel zich ook zou voordoen bij de overige hoeken van dit, overigens zeer grote - sommige appartementen zijn 350-380 m2 groot - gebouw.
Tijdens de bouwvergadering werd besproken op welke wijze het probleem zou moeten worden aangepakt. Aangezien het om haarscheuren ging, werd even overwo-gen vooralsnog de scheuren te laten injecteren en later over te gaan tot een grondige aanpak. 'Later' zou kunnen betekenen over enkele jaren of op nog langere termijn. Er bestond immers geen indicatie over de termijn waarop de haarscheuren ontstaan waren en over de mate waarin de scheurvorming zich zou doorzetten. Gedacht werd nog even dat de oorzaak zou kunnen liggen in het ontbreken van dilatatievoegen op de hoeken.
Na enige discussie werd besloten dat het niet verstandig zou zijn te kiezen voor een simpele aanpak; een grondige aanpak en een daaraan voorafgaand onderzoek zou de enige juiste methode zijn. Tevens werd besloten een extra ledenvergadering uit te schrijven om de leden op de hoogte te stellen en bovendien te bespreken op welke wijze de extra bijdrage die nodig is, gefmancierd zou kunnen worden. Daarvoor was het uiteraard noodzakelijk om inzicht te hebben in de te verwachten kosten. Aan de hand van de beschikbare gegevens werd een inschatting gemaakt van het aantal open te hakken vierkante meters en van de te verrichten werkzaamheden. Om een inschatting te kunnen maken van de kosten per m2 werd besloten de eerste hoek te
behandelen en aan de hand van deze resultaten een verrekenprijs vast te stellen. Nadat dit gedaan was, werd een berekening gemaakt van de te verwachten totale kosten, waarvoor tijdens de vergadering een budget verkregen diende te worden.
Men verzocht de vergadering opnieuw een extra bijdrage vast te stellen van een bedrag van totaal
f
375.000,- (eerder dit jaar was reeds een extra bijdrage vanf
700.000,- gevraagd). De leden waren overtuigd van de noodzaak van deze extra werkzaamheden en stemden dan ook unaniem in met deze extra bijdrage, in de wetenschap dat er via de fiscus een teruggaaf van (voor de meeste leden) 60% van de kosten te verwachten was.Binnen deze VvE kon deze 'verrassing' dan ook snel worden verwerkt en kon de aannemer opdracht krijgen de werkzaamheden uit te voeren. Een en ander bracht wel met zich mee dat de bouwtijd werd verlengd waarbij het risico bestond dat de werkzaamheden niet voor het invallen van de winter 1995 zouden kunnen worden afgerond. De betaling van de laatste termijn(en) zou daardoor pas in 1996 kunnen vallen en dat zou weer gevolgen hebben voor de aftrekbaarheid van het bedrag, omdat bij monumenten eerst een vrije voet moet worden overschreden voordat de posten in mindering kunnen worden gebracht op het inkomen.
Wat is uit dit voorbeeld te leren:
een post 'onvoorzien' is nooit helemaal te voorzien; ,
het ontbreken van fmanciële middelen kan uiterst verstorend werken;
onvoorzien betekent veelal vertraging in het proces, omdat een bestuurder zelden snel kan beslissen in deze zaken: overleg met bouwer, bestuur, extra ledenvergaderingen en het vaststellen van betalingstermijnen kunnen de zaak ernstig vertragen;
de formele bepaling in het appartementsrecht dat men pas opdracht tot uitvoe-ring van de werkzaamheden mag geven nadat alle leden aan hun betalingsver-plichting van de extra bijdrage hebben voldaan, kan leiden tot het verspelen van subsidies, de aftrekbaarheid van uitgaven en kan leiden tot opnieuw meerkosten van de aannemers in verband met extra bouwplaatskosten, enz.
3.3 Het voorkomen van problemen
Aangenomen mag worden dat, zeker bij oude gebouwen, er regelmatig tegenvallers zullen zijn, Bovendien is vrijwel zeker dat deze verrassingen zullen leiden tot extra kosten. Bijna geen enkele VvE beschikt over voldoende reserves om grote, onvoor-ziene uitgaven tijdens een renovatie op te vangen. Wanneer men spreekt over renovaties zoals boven genoemd, dan betekent dit veelal dat de kas van de VvE vrijwel leeg zal zijn wanneer de werkzaamheden op normale wijze verlopen. Tegenvallers leiden in dergelijke gevallen tot fInanciële problemen.
Inmiddels heb ik ervaring met enkele banken over het afsluiten van een tijdelijke rekening courant-faciliteit. Afhankelijk van het jaarlijks te reserveren bedrag voor groot onderhoud, dat als het ware de aflossingscapaciteit van de VvE vormt, kan men op relatief eenvoudige voorwaarden de beschikking krijgen over een krediet van soms enkele tonnen waarmee in noodgevallen op adequate wijze kan worden gereageerd. Men betaalt alleen een bereidstellingsprovisie en rente over het opgeno-men bedrag. Wanneer het krediet niet nodig blijkt te zijn, bedragen de kosten in totaal slechts enkele honderden guldens. Ik heb op dit gebied erg goede ervaringen met de ING-bank te Scheveningen. Veel verenigingen gaan nog uit van het feit dat een bank hun niet wil lenen; maar het tegendeel is waar.
Een en ander vraagt uiteraard een vergaderbesluit om deze overeenkomst te mogen aangaan. Daarnaast dienen duidelijke afspraken gemaakt te worden met de leden over de procedure die gevolgd dient te worden wanneer de VvE het krediet wil
aanspreken. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het betrekken van de leden van de kascommissie bij de vergadering met het bestuur over deze kwestie, het schriftelijk
informeren van leden over het moment waarop een beroep moet worden gedaan op deze kredietfaciliteit, enz.
Soms lijken problemen inzake de betaling niet meer tijdig op te lossen, omdat een van de eigenaren niet kan betalen. Zoals bekend kan dit uiteindelijk leiden tot veiling van het appartement. Veiling wordt echter pas bereikt na het bewandelen van een lange weg: aanmanen, in gebreke stellen, deurwaarder, rechter, betekenen van het vonnis, overleg met hypotheekbank, en tenslotte de veiling. Hierdoor ontstaan grote risico's voor de VvE. Wanneer de aanvang van de bouw nog niet is vastgesteld, betekent dit vrijwel altijd een prijsstijging. Daarnaast loopt men het risico dat aan tijd gebonden subsidies in gevaar komen.
Formeel is hier geen kruid tegen gewassen. Toch is het vaak gewenst, hoewel het appartementsrecht dit niet toestaat, al opdracht aan de aannemer te geven om de werkzaamheden te starten. Ik heb voor het argument dat de belangen van de overige eigenaren beschermd moeten worden, wel eerder begrip gevonden bij de rechter. Er dient wel enige zekerheid te bestaan over het feit dat het ontbrekende bedrag uit de nog bestaande reserves of uit de lopende bijdragen van de overige leden voldaan kan worden. Er moeten bovendien goede afspraken met de aannemer gemaakt worden over een mogelijk latere betaling van het openstaande bedrag.
3.4 Begeleiding van het proces door een vertegenwoordiging van de eigenaren Bij de leden bestaat vrijwel altijd de wens om betrokken te zijn bij een uitgebreide renovatie van het complex. Omdat het uiteraard niet mogelijk is wekelijks of maandelijks een ledenvergadering te beleggen, verdient het aanbeveling een 'bouw-commissie' te benoemen waarin uiteraard naast de bestuurder, een lid van het bestuur en enkele leden betrokken worden. Veelal kan gebruik worden gemaakt van de deskundigheid van leden uit de VvE.
De bouwcommissie of een vertegenwoordiging daaruit, dient natuurlijk de bouwver-gadering bij te wonen. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt tussen de 'dagelijk-.
se zaken' die tijdens de bouwvergadering tussen bouwer, opdrachtgever en begelei-der/architect besproken worden, en tussen voor de bouwcommissie relevante zaken zoals voortgangsbewaking, meerwerk, aanpassingen van de opdracht, enz. Uiteraard dient de ledenvergadering aan de bouwcommissie een zekere beslissingsbevoegdheid toe te kennen. In goed overleg kunnen binnen deze bouwvergadering besluiten genomen worden en kunnen de leden via een regelmatige rapportage op de hoogte gehouden worden van de voortgang van de werkzaamheden.
3.5 Afhandeling van klachten van bewoners
Elke ingrijpende werkzaamheid in of aan een gebouw leidt tot grote of kleine ergernissen bij bewoners. Met name in complexen waar veel gepensioneerden
wonen, kan dit leiden tot een enigszins gespannen relatie met de aannemer die, zoals bekend mag worden verondersteld, niet kan werken met rubber hamers en geluidloze drilboren. Als dan tijdens de zeer warme zomer van het afgelopen jaar de gevels schuil gaan achter steigers en groen gaas, wordt er veel incasseringsvermogen gevraagd van de betreffende eigenaren.
Het vergt veel van de leden van de bouwcommissie, uitvoerder, opzichter, bèstuur-der om alle klachten van de eigenaren in goede banen te leiden. Om te voorkomen dat men te pas en te onpas met mensen in gesprek raakt over grote of kleine problemen tijdens de bouw werd bij de genoemde renovaties een spreekuur inge-steld, op een vaste dag en op een vast tijdstip. Tijdens dit spreekuur is de uitvoerder bereikbaar voor rechtstreeks of telefonisch contact. Dit leidt ~ot grote tevredenheid bij de bewoners (uiteraard was er altijd de mogelijkheid om in noodgevallen direct contact op te nemen).
Afgesproken was dat de uitvoerder klachten van allerlei aard in ontvangst zou nemen en deze, indien nodig, aan de eventueel andere betrokkenen zou doorgeven. Een en ander heeft geleid tot een goede opvang van bewoners, die veelal behoefte hadden hun al dan niet terechte klachten te bespreken, aanvullende informatie te vragen, zicht te krijgen op de bekend gemaakte tijdplanning, enz.
3.6 Oplevering
De oplevering van de genoemde renovatieprojecten geschiedde aan de VvE, die vertegenwoordigd werd door de bij het project betrokken professionals. Ook de bouwcommissie was er aanwezig. Alle eigenaren waren, voordat de oplevering plaatsvond, in de gelegenheid gesteld schriftelijk hun op- of aanmerkingen kenbaar te maken. Diezelfde mogelijkheid werd opnieuw gegeven vóór dat de tweede oplevering plaatsvond. Hiermee werden ook alle individuele eigenaren bij de oplevering betrokken. Uiteraard leidde een en ander ook tot enkele zeer onterechte
klachten, eisen en claims. Daar werd echter eveneens in goed overleg op ingespeeld.
3.7 Tot slot
Samenvattend kan gesteld worden dat bij grote renovaties er vrijwel altijd sprake zal zijn van tegenvallers met uiteraard (soms grote) fmanciële gevolgen. Het is verstan-dig hieraan bij de voorbereiding in de ledenvergadering aandacht te besteden en hierover afspraken te maken. Het hebben van een fmancieel vangnet is noodzakelijk om de voortgang van de werkzaamheden niet te vertragen. Een goede, wellicht
over-vloedige, informatie aan de eigenaren voorkomt het gevoel dat 'anderen' over hun huis beslissen en leidt veelal tot een tevreden gevoel bij de diverse partijen na afronding van het project.
4
GEMEENTELIJKE ROL BIJ ONDERHOUD EN
VERBETERING
E. Knol
Bouw- en Woningtoezicht, Rotterdam
4.1 Inleiding
In toenemende mate richt de gemeente Rotterdam zich op Verenigingen van Eigena-ren. Immers, de ruim 5.000 VvE's, die op Rotterdams grondgebied voorkomen, omvatten ca. 56.000 woningen, alle in particulier bezit. Voor Rotterdam is dit 1I5de deel van de gehele woningvoorraad. Hierbij baren de vooroorlogse en vroeg-naoorlogse woningen uit die voorraad de meeste zorgen. Uit onlangs gepubliceerd onderzoek blijkt de onderhoudsstaat van deze woningen zodanig slecht te zijn dat gemiddeld ca.
f
15.000,- voor vooroorlogse en f 6.700,- voor naoorlogse woningen aan herstelkosten nodig is. Ik heb het dan over de gemiddelde herstelkosten aan het casco van de woningen. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de aanpak van woontechnische gebreken.Uit de markt zijn er te weinig initiatieven om deze trend afdoende aan te pakken. Het reserveren voor onderhoud is nog altijd geen algemeen gebruik. Voor een groot deel van het woningbezit zullen de achterstanden dan ook steeds groter worden. Het beeld van slopen van woningen lijkt niet meer denkbeeldig. De gemeente Papen-drecht bijvoorbeeld, sloopt binnenkort 416 appartementen. De herstelkosten van die woningen waren hoger dan de waarde van de woningen. De eigenaren waren niet meer in staat om aan de instandhouding mee te werken. Een neerwaartse spiraal, 10 jaar geleden ingezet, leidt uiteindelijk tot de ondergang van 10 flatgebouwen.
Overheidssubsidies kunnen slechts in geringe mate aan de oplossing van de pro-blemen bijdragen. Het beperkte budget en de grote aantallen woningen maakt een selectief gebruik van de gelden nodig. In Rotterdam bepalen deelgemeenten de prioriteiten bij de inzet. Daar waar appartementseigenaren in prioriteitsgebieden een onderhoudsplan ontwikkelen, vindt ondersteuning van overheidswege plaats. Maar als eigenaren dan niet mee kunnen of willen werken, komt er weinig van de grond. Andere stimuleringsmaatregelen van de overheid blijven daarom noodzakelijk. Soms in de vorm van een financiële bijdrage, maar steeds meer in de vorm van ondersteu-ning bij het functioneren, informatieverstrekking over VvE's en begeleiding bij het opnemen van achterstallig onderhoud.
4.2 Particuliere Woningverbetering
Ook dit jaar is subsidie en fmanciering mogelijk voor het verbeteren van particulier
woningbezit. Verbeteringen met stichtingskosten tussen
f
5.000,- enf
70.000,-komen voor subsidie in aanmerking. De regeling is van toepassing op
eigenaar-bewoners en eigenaar-verhuurders van woningen en op eigenaren van
bèdrijfs-ruimten onder woningen. Zowel voor een financieringsmethode van een bijdrage
ineens als een subsidie in termijnen bestaan regelingen. Vooral bij subsidie in
termijnen zijn hele voordelige constructies te bedenken die tot 100% subsidie kunnen
leiden. Het gaat hierbij om vooroorlogs woningbezit, aangewezen door het bestuur.
Is de staat van de woning zo slecht, dat investeren onverantw?ord wordt bevonden,
dan volgt zeker uitsluiting van subsidie. Zeker als de kwaliteit van de fundering
onvoldoende is.
Voor intensief beheer zijn eveneens regelingen getroffen. Integrale aanpak van
onderhoud, verbeteren, opbouwen en beheren van de woonomgeving en het active-ren van de samenleving 'staat hierbij centraal. In deze regeling zit ook een
ver-plichting opgenomen. De deelgemeenten Kralingen/Crooswijk, Noord, Delfshaven,
Feijenoord en Charlois zijn inmiddels met deze aanpak van start gegaan. Eigenaren binnen een VvE, gelegen in een Intensief Beheergebied, die niet vrijwillig aan een opknapbeurt willen meedoen, worden tot verbetering gedwongen via het aanschrijf-instrument. Uiteindelijk zal de gemeente tot uitvoering overgaan. Een onwillige eigenaar kan op deze wijze niet aan de belangen van de VvE en de gemeente ontkomen; we hebben hierin immers een gemeenschappelijk belang.
De belangstelling voor gesubsidieerd opknappen is groeiende. Voor 1996 is er voor
900 woningen subsidie beschikbaar. De eerste voorzichtige verwachtingen zijn dat dit aantal gehaald wordt en misschien zelfs overschreden tot een aantal van 1400
woningen. Het grootste deel daarvan betreft appartementen. Hoewel de vraag naar
het subsidieproduct groter wordt, kan niet gesproken worden van een structurele
oplossing voor de kwaliteit van de 'woningvoorraad met subsidieverstrekking.
Aanvullende stimuleringsmaatregelen zijn noodzakelijk.
4.3 Voorlichting
Gemeentelijke voorlichting en andere eenvoudige stimuleringsmaatregelen, moeten de eigenaren van de voorraad, die niet met subsidie kan worden verbeterd,
stimule-ren hun woning zelf op te knappen. Door vanuit meerdere invalshoeken de eigenaren
hulp te bieden, moeten VvE's weer gaan functioneren. Functionerende VvE's zorgen
immers voor een onderhoudsreserve en voor planmatig onderhoud door per woning
jaarlijks voldoende te reserveren. Planmatig uitgevoerd onderhoud is een garantie
voor een woningvoorraad van goede kwaliteit.
De gemeente staat de volgende hulpmiddelen ter beschikking:
een jaarlijks symposium voor VvE's: de 'Dag voor de VvE';
een aanspreekpunt voor appartementseigenaren: de 'VvE-winkel';
een onderhoudsinspectierapport;
hulp bij het opstarten van de VvE; de VvE-cursus;
projectmatige aanpak van VvE's, de zogenaamde 'herstructurering van VvE's'. 4.3.1 Dag voor de VvE
Ook dit voorjaar is de beurs 'Kopen & Bouwen' in het Ahoycomplex in Rotterdam gehouden. Een beurs die er op is gericht om kopers en (ver)bouwers van woningen te informeren over alles wat bij de koop en (ver)bouw van woningen komt kijken. De gemeente gebruikt deze gelegenheid om een presentatie van haar producten te verzorgen. Vooral op het gebied van subsidieverstrekking en VvE-ondersteuning is aan vele bezoekers informatie gegeven.
·Tijdens deze beurs is - inmiddels een traditie geworden - voor de vierde maal de 'Dag voor de VvE' gehouden. Een symposium waar 900 bezoekers op af zijn gekomen. De dag stond in het teken van voorlichting aan (potentiële) eigenaar-bewoners van een appartement. Door zogenaamde 'materiedeskundigen' is getracht helderheid te geven over het functioneren van een VvE. De voorkant van het proces: de aankoop van een appartementsrecht, is daarbij als belangrijkste invalshoek gekozen. Zij benadrukte dat het belangrijk is een aantal vragen aan een verkoper of zijn vertegenwoordiger te stellen. Welke appartementen behoren tot de VvE? Welke delen zijn gemeenschappelijk? Wat is mijn aandeel in de gemeenschappelijke kosten? Hoe is de stemverhouding? Hoe functioneert de VvE? Wat zijn de onderhouds-plannen? Zijn er betalingsachterstanden? Stuk voor stuk vragen die er toe moeten leiden dat men niet achteraf geconfronteerd wordt met problemen. Overigens was opvallend dat er vragen kwamen van mensen die al een appartement hadden gekocht en die eigenlijk wel van de Vereniging af wilden. Het viel zwaar deze mensen duide-lijk te maken dat het lidmaatschap net zo vrijwillig was als de dienstplicht. De opzet van het symposium heeft vele positieve reacties opgeleverd.
Ter stimulering van het (weer gaan) functioneren van VvE's is opnieuw een prijsvraag uitgeschreven voor de VvE met de meest inventieve ideeën. De winnaar krijgt
f
5.000,-, te besteden aan het reservefonds.4.3.2 De VvE-winkel
Gedurende twee jaar al is er een aanspreekpunt voor alle appartementseigenaren in Rotterdam: de VvE-winkel. Deze winkel is ontstaan door samenwerking van de gemeente met de vereniging voor huiseigenaren Huis & Eigendom. In de winkel kunnen alle problemen op bouwkundig en op juridisch gebied worden voorgelegd. Meer dan 800 bezoekers zijn er in de afgelopen twee jaar geweest en ruim 2000 eigenaren hebben telefonisch om raad gevraagd.
Uit een onlangs gehouden enquête blijkt dat 58% van de contacten hebben geleid tot
(beter) functioneren van de VvE. In sommige gevallen doordat men zelf meer inzicht heeft gekregen in de eigen positie binnen de VvE, in andere gevallen door het stimuleren van de andere eigenaren, en soms is een andere bestuurder aangesteld.
Gezien dit resultaat neem ik: aan dat dit een efficiënte vonn van voorlichting is die
sterk in een behoefte voorziet. Een duidelijke reden om door te gaan met dit initiatief.
4.3.3 Financiële bijdrage voor een onderhoudsplan
Een andere stimuleringsmaatregel is een financiële bijdrage voor het maken vlm een onderhoudsplan. Een onderhoudsplan is een goede stap op weg naar de uitvoering van onderhoud. Een onderhoudsplan voorziet in het meerjarenonderhoud van een complex woningen op middellange tennijn. Ook hier weer: regelmatig onderhoud voorkomt hoge investeringen in de toekomst. Op basis van de geraamde kosten voor de uitvoering moet jaarlijks een bedrag worden gereserveerd; Kortom, het onder-houdsplan is de basis voor afspraken over het instandhouden van het complex. Zo'n onderhoudsplan wordt in het algemeen door een architect of bouwkundige opgezet. De drempel om opdracht te geven voor het maken van een onderhoudsplan is echter voor veel 'sluimerende' VvE's om financiële redenen te hoog. Er is immers meestal nog geen geld in kas. Een bijdrage in de kosten kan dan helpen. Voor de helft van de kosten met een maximum van driehonderd gulden per woning steunt de gemeente de VvE. Deze maatregel is bedoeld voor de 'kleinere VvE's tot 25 appartementen. In deze sector is het minst sprake van reserveringen voor onderhoud. De enige zekerheid die de gemeente vraagt, is het besluit van de VvE tot aanpak van het onderhoud en het besluit om daarvoor te gaan sparen.
4.3.4 Onderhoudsinspectierapport
Een eenvoudige stimuleringsmaatregel is het onderhoudsinspectierapport. Eigenaren die voor zichzelf inzicht willen hebben in de onderhoudsgebreken aan de woning en aan het complex kunnen gebruik: maken van een inspectierapport. Het rapport is door bouwkundigen van de VvE-winkel ontworpen. De basis van dit rapport is een logisch opgezette opsomming van alle bouwdelen die in een complex voorkomen. Een korte verklaring verwijst de eigenaar naar waar deze delen te vinden zijn en waar hij op moet letten. Is er schade zichtbaar, dan kan dat in het rapport opge-schreven worden. Wordt het rapport na enige tijd opnieuw gebruikt voor een opname, dan kunnen gemeten verschillen voor de eigenaar aanleiding zijn om iets aan de gebreken te doen. In elk geval vonnt het rapport aanleiding om met alle eigenaren van het complex over het gemeenschappelijke onderhoud te praten. Aan eigenaren die zelf geen kans zien om een opname te doen, wordt door de bouwkun-digen van de VvE-winkel hulp geboden. Samen met de eigenaar wordt het rapport ingevuld. De eigenaar krijgt zo meer inzicht in de onderhoudsgebreken en wat er aan moet gebeuren om ze te verhelpen. Het kan aanleiding zijn om een onderhouds-plan te laten opstellen of om met z'n allen geld te gaan reserveren.
4.3.5 Hulp bij het opstarten van de VvE's
Een verdergaande stimuleringsmaatregel is het verlenen van praktische hulp bij het opstarten van de VvE. Het inhuren van een professionele bestuurder is voor vele kleinere VvE's niet weggelegd. Men zou het liever zelf doen. Alleen ontbreekt de kennis en ervaring om met z'n allen besluiten te nemen. En zo komt er van
reserve-ren nauwelijks iets terecht. Ook de onwil van één of meerdere eigenareserve-ren kan een struikelblok vormen. De gemeente biedt in samenwerking met de vereniging van huiseigenaren Huis & Eigendom de mogelijkheid om zulke VvE's bij te staan. De eerste vergaderingen worden begeleid door een deskundige en leden krijgen de gelegenheid om ervaring op te doen. Na een periode van twee jaar moet de VvE zelfstandig kunnen functioneren. De service wordt daarna beperkt tot het beantwoor-den van resterende vragen.
4.3.6 VvE-cursus
Een reeds enige jaren lopende maatregel is de VvE-cursus. Een cursus voor appartementseigenaren, die zelf als bestuurder willen fungeren. Aan de hand van een syllabus wordt uitgelegd wat een Vereniging van Eigenaren is en behoort te doen (of te laten). De deelnemers worden actief betrokken aan de hand van enkele casus. Door het cursusgeld te beperken tot
f
80,- per deelnemer wordt de drempel zo laag mogelijk gehouden. De cursus wordt voor groepen van ongeveer 20 deelnemers gegeven. Dit concept vindt navolging in andere gemeenten. Zelfs ons cursusboek wordt daar gebruikt.4.3.7 Herstructurering van VvE's
Een van de maatregelen, die op dit moment wordt uitgewerkt is de herstructurering van VvE's. In vele gevallen hebben VvE's het moeilijk. De aanpak van onderhoud wordt gefrustreerd door meningsverschillen tussen eigenaren, doordat een eigenaar er geen direct belang bij heeft of doordat er geen financiële mogelijkheden bij een eigenaar zijn om mee te doen. Vele redenen zijn denkbaar. Op projectniveau wordt bezien of binnen VvE's de eigendomsverhoudingen moeten worden gewijzigd. Aankoop van één of meerdere appartementen kan daarbij een rol spelen.
In een recent gestart project speelt de kwestie van woningen boven winkels. We hebben het hier over een winkelstraat in Rotterdam, de Noorderboulevard. De winkels hebben eerste prioriteit; de bovenwoningen vormen de ballast voor de eigenaren van de panden. Verpaupering is het gevolg. Een neergaande spiraal wordt
ingezet en die heeft uiteindelijk ook gevolgen voor de winkeliers. Wat eerst een' A-locatie' is, vervalt tot een kwijnend winkelstraatje. De 'trekkers' trekken weg en voor de achterblijvers is er zeker geen mogelijkheid om de panden op te knappen. In dit project wordt bezien of de woningen van de winkels gescheiden kunnen worden. De woningen kunnen vervolgens een grondige opknapbeurt ondergaan en aangepast worden aan de huidige wooneisen. Het is hier waarschijnlijk ook nodig om de van de winkels afgesplitste woningen onder één VvE te brengen. Na verbete-ring kunnen de woningen weer op de markt gebracht worden. Inventief omgaan met afsplitsing, verbetering en ontsluiting, regulerend handelen en bewaking van alle belangen is het credo.
4.4 Tot slot
Wat ik heb aangedragen zijn middelen om het woningbestand in de gemeente Rotterdam zo goed mogelijk op peil te houden. Daarnaast leven nog vele ideeën om met meer daadkracht aan de slag te kunnen. De VvE-winkel waar in het dagelijks contact met eigenaren VvE-problemen over tafel komen is één van de kraamkamers. Beperkingen zijn er ook, in de vorm van geld en mankracht. Hoewel de markt de grootste inzet moet leveren, blijkt ook de overheid een steentje bij te kunnen dragen.
Het geeft ons in elk geval een steun in de rug om op de ingeslagen weg door te gaan.
5
JURIDISCHE VORMGEVING VAN VvE'S
A.A. van VeltenNotariskantoor Boekel en Nerée te Amsterdam (bewerking van de gehouden voordracht)
5.1 De noodzaak van een VvE
Bij een gebouw dat is gesplitst in appartementsrechten, is op het eerste gezicht een vereniging van eigenaren (VvE) niet nodig. Dat was oorspronkelijk ook het idee van de appartementensplitsing: er is een gebouw dat gezamenlijk eigendom is van een aantal eigenaren. Dit is dan te omschrijven als een gemeenschap, waarmee men vervolgens gewoon aan het werk kan. Deze gemeenschap kan bijvoorbeeld een opstalverzekering afsluiten. Het is een gesloten gemeenschap en als iemand zijn appartementsrechten overdraagt, dan is hij weer uit die gemeenschap en komt er iemand anders in.
Die gemeenschap heeft echter een paar nadelen. Het belangrijkste nadeel is natuur-lijk dat deze niet goed gestructureerd is en dat er geen afgescheiden vermogen is. Deze gemeenschap is al met al, ondanks het gesloten karakter een nogal losse gemeenschap. Daarom heeft de wetgever aanvankelijk gezegd dat naast die gemeen-schap - maar het was niet verplicht - er een vereniging van eigenaren kan worden opgericht, een rechtspersoon. In dat geval ontstaan er dus twee eenheden: een gemeenschap van eigenaren en een rechtspersoon waarvan al de eigenaren kwalitatief lid zijn. De oorspronkelijke gedachte van prof. Beekhuis, de ontwerper van de wet van 1952, was dan ook dat een vereniging van eigenaren alleen nodig zou zijn bij een grote gemeenschap, waarbij een afgescheiden vermogen wenselijk was.
Dat bleek in de praktijk heel anders uit te pakken: het ging eigenlijk altijd zo dat de vereniging van eigenaren werd opgericht en dus naast de gemeenschap van eigenaren ging staan. Dat is de reden dat bij de wetswijziging in 1972 is gezegd: we gaan die vereniging van eigenaren voortaan verplicht stellen. Maar we mogen niet vergeten dat die VvE een aparte rechtspersoon is, die naast de gemeenschap staat.
Wanneer speelt dat nu? Dat komt naar voren als het over verschillende handelingen gaat. De VvE is er voor het beheer, het gewone dagelijkse beheer. En daarmee kan die vereniging, mits het binnen haar doelomschrijving valt, van alles en nog wat doen. Zij kan bijvoorbeeld een lening afsluiten, mits dat binnen het doel valt van de VvE: het beheren van de gemeenschap. Dit werd oorspronkelijk heel eng opgevat; later is in de wet dat beheer wat ruimer geïnterpreteerd, zodat bijvoorbeeld ook de diensten die verband houden met de exploitatie van een serviceflatgebouw daaronder
