Woonruimteverdeling in een veranderende woningmarkt: Huursubsidiebeheersing leegstandbestrijding, regionalisering

Woonruimteverd lin

-n

n

rand

ren e woningmarkt

h

u

b

Idi beh

ersing

leegst n

b

trij

in

regiona'isering

Redactie:

H. Priem us

E. Philipsen

T

U

Delft

ot6

WOONRillMTEVERDELING IN EEN

VERANDERENDE WONINGMARKT

Huursubsidiebeheersing, leegstandbestrij ding,

regionalisering

Bibliotheek TU Delft

lil I IIIII

~IIIIIIII

I

~II

11:

C 3005341

It

~

2

OTB-STUDIEDAGVERSLAG

f

(,

, I

Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft Tel. (015) 278 30 05

Fax (015) 278 44 22

E-mail mailbox@otb.tudelft.nl http://www.otb.tudelft.nl

WOONRUIMTEVERDELING IN EEN

VERANDERENDE WONINGMARKT

Huursubsidiebeheersing, leegstandbestrij ding,

regionalisering

A.R.A. van den Ham V.J.M. Smit

P. van Hemmen

J. Heesen

G. Eerland

De OTB-studiedagverslagen worden uitgegeven door: Delft University Press

Mekelweg 4 2628 CD Delft Tel. (015) 278 32 54 Fax (015) 278 16 61

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Woonruimteverdeling

Woonruimteverdeling in een veranderende woningmarkt. Huursubsidiebeheersing

leegstandbestrijding, regionalisering / H. Priemus en E. Philipsen (red.) - Delft: Delft University Press - lil. - (OTB-studiedagverslag / Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 1387-6945 : 4)

ISBN 90-407-1725-7 NUGI 655

Trefw.: woonruimteverdeling , woningmarkt, huursubsidie

© Copyright 1998 by Onderzoeksinstituut OTB

No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permission from the publisher: Delft University Press, Mekelweg 4, 2628 CD Delft, The Netherlands.

INHOUD

1 INLEIDING ... 1

H. Priemus 2 AANBODMODELLEN WOONRUIMTEVERDELING: DE STAND VAN ZAKEN IN NEDERLAND ... 3

B. van Rosmalen 2.1 Regionalisering ... 3

2.2 Huursubsidiebeheersing ... 6

2.3 Leegstandbestrijding ... 8

3 NAAR EEN REGIONALISERING VAN HET AANBODMODEL: HOE WERKT HUURSUBSIDIEBEHEERSING IN DE PRAKTIJK? ... 11

C.W.J. Kruidenberg 3.1 Woonservice Utrecht ... 11

3.2 Regionalisering ... 12

3.3 De reactie op het regionale systeem ... 13

3.4 Woonruimteverdeling en huursubsidie ... 14

3.5 Conclusie ... 15

4 OPBOUW VANEEN REGIONAAL AANBODMODEL. ... 17

B. Emmens 4.1 Drie veranderingen in het woonruimteverdelingssysteem ... 17

4.2 Een apart systeem voor de Westlandse gemeenten ... 18

4.3 Tijdpad ... 18

4.4 Gunstige context en bestuurlijke opdrachten ... 18

4.5 Succesfactoren (1) ... 19 4.6 Competitie en commitment. ... 19 4.7 Succesfactoren (2) ... 21 4.8 Groeimodel en differentiatie ... 21 4.9 Succesfactoren (3) ... 23 4.10 Groeimodel en institutionalisering ... 23 4.11 Succesfactoren (4) ... 24

4.12 Tot slot. ... 25

5 HUURSUBSIDIEBEHEERSING VOLGENS DE HUURSUBSIDIEWET; GEVOLGEN VOOR HET TOEWIJZINGSBELEID ... ...... 27

A.R.A. van den Ham 5.1 Inleiding ... 27 5.2 Beheersingsvraagstuk ... 28 5.3 Verhuisnorm ... 29 5.4 Uitgavennorm ... 29 5.5 Mogelijkheden ... 29 5.6 Toewijzingsbeleid ... 30 5.7 Afsluiting ... 31

6 NAAR EEN ONGEDEELDE REGIO MET AANBODMODEL EN HUURSUBSIDIEBELEID? ERVARINGEN IN DE STADSREGIO ROTTERDAM ... 33

V.I.M. Smit 6.1 De ambitie: ongedeelde regio ... 33

6.2 Woonruimteverdeling ... 34

6.3 Het huursubsidiebeleid ... 35

6.4 Ongedeeld ... 38

7 HUURSUBSIDIE IN DE AANBIEDING. WEG VAN DE WOONRUIMTEVERDELING VIA EEN AANBODMODEL ...... 41

P. van Hemmen 8 HUURSUBSIDIEBEHEERSING, LEEGSTANDBESTRIJDING EN HET OPTIEMODEL ...... 49

J. Heesen 8.1 Inleiding ... 49

8.2 Het optiemodel ... 50

8.3 Huursubsidie als oplossing? ... 52

9 AANBODMODELLEN EN LEEGSTANDBESTRIJDING ................. 55

G. Eerland 9.1 Situatieschets van het noorden ... 55

9.2 Situatieschets van Assen ... 56

1

INLEIDING

H. Priemus

Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft

De aanbodmodellen woonruimteverdeling hebben in korte tijd een zegetocht gemaakt

door Nederland. Is daarmee het probleem van de woonruimteverdeling definitief

op-gelost? Allerminst.

Allereerst is er de aangekondigde noodzaak om de huursubsidie-uitgaven te beheersen. Gemeenten en corporaties hebben een grote kans op boetes, als zij de uitgaven aan huursubsidie onvoldoende beheersen. Dat stelt nieuwe eisen aan het woningtoewij-zingsbeleid en dus ook aan de aanbodmodellen.

Door de enorme concurrentie van de koopsector , de forse omvang van de nieuwbouw en de afzwakking van de toename van de vraag zien we steeds meer dat de wo-ningmarkt omslaat van een aanbieders- naar een vragersmarkt. Sommige flat-complexen komen steevast voor in de woningkranten en liggen ostentatief als winkel-dochters in de etalage van het aanbodmodel. De huurderving in delen van de huurwo-ningvoorraad loopt snel op en de vooruitzichten voor de verhuurbaarheid zijn in bijna het hele land uitgesproken ongunstig. De huurstijging in de commerciële huursector was in 1996 gemiddeld lager dan die in de sociale-huursector: de markt stelt steeds

scherper zijn grenzen.

Ook corporaties zijn gedwongen hun huurbeleid bij te stellen en vaker verkoop van bezit te overwegen. Wat voor gevolgen heeft deze omslaande woningmarkt voor de woonruimteverdeling in het algemeen en aanbodmodellen in het bijzonder? Als de schaarste verdwijnt, is er dan nog wel met een aanbodmodel te werken?

Ten slotte is er de langverwachte aanscherping van de Huisvestingswet. Deze is sterk gericht op het openbreken van woningmarkten. Dit werkt een toenemende belang-stelling voor regionale aanbodmodellen in de hand. De overgang van een lokaal naar een regionaal aanbodmodel heeft in de praktijk veel voeten in de aarde.

De geschetste onderwerpen - huursubsidiebeheersing, leegstandbestrijding en regiona-lisering - stonden centraal op de OTB-studiedag Woonruimteverdeling in een verande-rende woningmarkt. Huursubsidiebeheersing, leegstandbestrijding, regionalisering die op 17 februari 1998 door het Onderzoeksinstituut OTB werd georganiseerd.

Deze publicatie vormt de neerslag van alle lezingen die op bovengenoemde studiedag gehouden zijn. In hoofdstuk 2 komt drs. B. van Rosmalen (Onderzoeksinstituut OTB) aan het woord. Hij schetst de stand van zaken in Nederland op het gebied van de aan-bodmodellen woonruimteverdeling, waarbij de al eerder genoemde thema's, huursub-sidiebeheersing, leegstandbestrijding en regionalisering, achtereenvolgens aan de orde komen. Mr. C.W.J. Kruidenberg (directeur Woonservice, regio Utrecht) belicht in hoofdstuk 3 de regionalisering van het aanbodmodel. Hij stelt in het bijzonder de vraag centraal hoe de huursubsidiebeheersing in de praktijk werkt in combinatie met een regionaal aanbodmodel. In het daaropvolgende hoofdstuk, hoofdstuk 4, gaat ir. B.

Emmens (Inspectie Volkshuisvesting Limburg) in op de succesfactoren met betrekking tot de opbouw van een regionaal aanbodmodel. Huursubsidiebeheersing volgens de Huursubsidiewet is een onderwerp dat in het vijfde hoofdstuk aan de orde komt: mr.

A.R.A. van den Ham (directie Marktdiensten, ministerie van VROM) zet in dit hoofd-stuk de gevolgen van de Huursubsidiewet voor het toewijzingsbeleid uiteen en dr. V.J.M. Smit (dienst Stedebouw en Volkshuisvesting, gemeente Rotterdam) stelt ons in hoofdstuk 6 op de hoogte van de ervaringen met aanbodmodel en huursubsidiebeleid in de stadsregio Rotterdam. P. van Hemmen (DUWO, Delft) heeft het vervolgens in hoofdstuk 7 vanuit corporatieperspectief over het Delftse woonruimteverdelingsmodel en de mogelijkheden die de Huursubsidiewet biedt aan corporaties en gemeenten. In de laatste twee hoofdstukken ten slotte komen vertegenwoordigers uit het noorden van het land aan het woord. J. Heesen (Woningbouwvereniging "Smallingerland" , Drachten) legt uit hoe in Drachten via een zogenaamd 'optiemodel' de woonruimte verdeeld wordt (hoofdstuk 8) en drs. G. Eerland (wethouder Volkshuisvesting, meente Assen) beargumenteert in hoofdstuk 9 waarom hij aanbodmodellen niet ge-schikt vindt voor noordelijk Nederland.

Deze aflevering in de reeks OTB-studiedagverslagen geeft een momentopname van ontwikkelingen rondom aanbodmodellen. Te midden van veranderende woningmark-ten en meeveranderend volkshuisvestingsbeleid mogen in de nabije toekomst heel wat vernieuwingen in de woonruimteverdeling worden verwacht. De huidige aanbodmo-dellen markeren zeker niet het eindpunt in deze ontwikkelingen.

2

AANBODMODELLEN

WOONRUIMTEVERDE-LING: DE STAND VAN ZAKEN IN NEDERLAND

Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft

'Aanbodmodellen woonruimteverdeling: de stand van zaken in Nederland', zo luidt de

titel van mijn bijdrage aan deze studiedag. Deze titel zou kunnen impliceren dat het Onderzoeksinstituut OTB een grootschalige inventarisatie van varianten in de aan-bodmodellen in Nederland heeft uitgevoerd. Twee jaar geleden is dit inderdaad ge-beurd door mijn collega leanet Kullberg. De resultaten van deze inventarisatie zijn gepresenteerd op een studiedag die het Onderzoeksinstituut OTB in februari 1996 or-ganiseerde en gerapporteerd in een boekwerkje. Een dergelijke brede inventarisatie heeft recentelijk niet plaatsgevonden. De stand van zaken in Nederland die ik u zal schetsen, is gebaseerd op mijn ervaringen als evaluator van woonruimte-verdelingsmodellen, als verzamelaar van woningkranten en als schrijver van lokale en regionale volkshuisvestingsplannen.

De trefwoorden van deze studiedag zijn: huursubsidiebeheersing, leegstandbestrijding en regionalisering. De stand van zaken zal ik op deze onderwerpen toespitsen. De volgorde hussel ik echter door elkaar: eerst zal het gaan over regionalisering, vervol-gens over huursubsidiebeheersing en ten slotte over leegstandbestrijding. Elk onder-werp zal met een conclusie afgesloten worden.

2.1 Regionalisering

Door decentralisatie, deregulering en verzelfstandiging tracht het Rijk het voortouw in de volkshuisvesting bij lokale partijen neer te leggen. Deze kunnen het best inspelen op de omstandigheden ter plaatse. Tegelijkertijd echter wordt de volkshuisves-tingssector geconfronteerd met een toenemende schaalvergroting binnen de maat-schappij. Omdat mensen mobieler en flexibeler worden en meer financiële moge-lijkheden hebben, ontstijgt hun gedragspatroon steeds meer het lokale niveau. Ook de Cr--woningmarkt regionaliseert langzaam maar zeker. Lokale partijen kunnen vormgeven aan de regionalisering door taken en bevoegdheden naar een hoger niveau over te he-velen, ook ofl--het-..gebied v:ap de woonruimteverdeling. De langverwachte aanscher-ping van de~svestings"Yre is sterk gericht op het openbreken van woningmarkten. Dit alles werkte-err-töênemende belangstelling voor regionale aanbodmodellen in de hand. In de praktijk blijkt dat de overgang van lokale woonruimteverdelingsmodellen naar een regionaal aanbodmodel veel voeten in de aarde heeft. Het blijkt meestal een

proces te zijn, waarin stap voor stap getracht wordt om tot een uniform regionaal aan-bod model te komen. Een uniform regionaal model wil niet zeggen dat op lokaal ni-veau een 'eenheidsworst' ontstaat. Maatwerk op lokaal niveau en wijkniveau blijft bij regionale aanbodmodellen in de praktijk mogelijk, maar de afwijkingen of uitwerkin-gen dienen wel te passen binnen regionaal vastgestelde kaders.

Het model waarmee men in een regio gaat draaien, is meestal een tussenstap die nodig is om tot verdere samenwerking en uniformering te komen. Duidelijk is dat er com-promissen gesloten worden en het streven naar perfectie niet als hoogste doel wordt gehanteerd. Streven naar perfectie leidt namelijk tot vertraging, omdat er doorgaans veel partijen met ieder hun eigen achterban bij betrokken zijn. In de praktijk zijn er daarom bijna altijd imperfecties zichtbaar. Daarbij knijpen toetsende instanties als de provincie en de inspectie volkshuisvesting de ogen soms dicht als het model niet

hele-maal binnen de Huisvestingswet past. Men is blij dat er tenminste een

samen-werkingsproces van de grond komt. Later kan het model dan verder vervolmaakt

wor-den. Meestal wordt op basis van een evaluatie verder aan het model gesleuteld.

In de praktijk zien we veel imperfecties. Een in het oog springend voorbeeld van een imperfectie is een gemeente die afziet van participatie in een regionaal model en blijft vasthouden aan een eigen lokaal model. Een ander voorbeeld is een corporatie die niet wil participeren. Dit leidt ertoe dat er in een regio verschillende

woonruimteverde-lingsmodellen ontstaan. In de regio Haaglanden nam de stad Den Haag aanvankelijk

een afwachtende houding aan. Het regionale aanbodmodel werd een succes toen men in Den Haag besloot af te stappen van het net geïntroduceerde geautomatiseerde in-schrijvingssysteem.

Andersom zie je dat binnen een regio enkele gemeenten samen een aanbodmodel

op-zetten. Deze kunnen een opmaat vormen voor een regionaal model. Subregionale

mo-dellen zien we bijvoorbeeld in de stadsregio Rotterdam (waar Vlaardingen, Schiedam,

Maassluis en Hoek van Holland samenwerken), in Midden-Brabant en in Zuidwest-Drenthe.

Een andere imperfectie ontstaat als de spelregels in een regionaal model niet uniform

zijn, zonder dat een gemeente of een groep gemeenten afhaakt. Heikele punten zijn

bijvoorbeeld het wel of niet inschrijven, het omgaan met urgenten en de toepassing van voorrangsregels. Hier lijken onder andere de ervaringen met een al functionerend lokaal model een belangrijke rol te spelen.

Zo dienen woningzoekenden in de regio Noord-Kennemeriand zich in principe in te schrijven bij de gemeente, behalve als men in Heerhugowaard woont; dan is een in-schrijving niet nodig. In het langdurige totstandkomingsproces kon men niet tot één

uniforme regel komen. Aparte procedures en toelichtende teksten voor de

Heerhugo-waardse woningzoekenden zijn het gevolg. Een evaluatie zal moeten uitwijzen wat

men in de toekomst gaat hanteren: wel inschrijven, niet inschrijven of een tussenvorm.

Ook in de KAN-regio wordt stapsgewijs naar één regionaal model toegewerkt. Bin-nenkort opereren daar onder één verordening twee modellen: een noordelijk

(omgeving Arnhem) en een zuidelijk model (omgeving Nijmegen). Ieder model heeft

zijn eigen woningkrant. Een essentieel verschil is dat in het ene model doorstromers op woonduur gerangschikt worden (en zich niet hoeven in te schrijven) en in het an-dere model op inschrijfduur (en zich dus wel moeten inschrijven). Ook hier zal te zij-ner tijd een evaluatie moeten uitwijzen of tot één model gekomen kan worden. Eén onvolkomenheid is nu al duidelijk. De gemeente Eist met zo'n 20.000 inwoners be-vindt zich precies midden tussen de steden Nijmegen en Arnhem. De bewoners zullen hier naar verwachting beide woningkranten ontvangen. Nog niet duidelijk is in welke kranten en op welke wijze de sociale-huurwoningen in EIst aangeboden gaan worden.

Een derde imperfectie betreft afgeschermde woningmarkten. Uitzonderingen daarge-laten, beoogt de nieuwe Huisvestingswet een_.y_rije vestigi~ ... Alleen waar als gevolg van het ruimtelijke-ordeningsbeleLdyap. Rijk of provincie geen vrije vestiging wense-lijk is, zullen regionale of J0kä e bindingseis~:gesteld mogen worden. Slechts bij uit-zondering zal dat lokale BinaingselsêifTiéfreffen. Bekijken we de huidige modellen,

dan kunnen we alleen maar concluderen dat er in Nederland nog heel wat barrières - of anders gezegd: hekken om gemeenten en regio's - geslecht moeten worden. Uit de evaluaties die we verrichtten, blijkt overigens dat de eigen inwoners meestal niet staan te springen om de slaagkansen van potentiële vestigers te vergroten. Hier zal nog de nodige voorlichting verricht moeten worden.

De barrières kunnen verschillende vormen aannemen. Ten eerste zijn er aanbodmodel-len waarbij alleen bewoners uit de regio woonbonnen mogen insturen. Deze vorm van afscherming van de woningmarkt is in ieder geval duidelijk zichtbaar in het model aangebracht.

Ten tweede zijn er de minder zichtbare barrières. Deze zitten verweven in gehanteerde definities, voorrangsregels en segmentering in aanbodmodellen. Mensen van buiten de regio hebben hierbij een andere status dan de inwoners van de regio. Dit is bijvoor-beeld het geval als doorstromers die buiten de regio wonen, als starter worden be-schouwd, omdat de achtergelaten woning zich niet in de regio bevindt. In een aan-bodmodel met een segmentering naar starters en doorstromers betekent dit dat de doorstromers van buiten de regio alleen voor starterswoningen in aanmerking komen.

Deze woningen bevinden zich doorgaans op een lagere positie in de woninghiërarchie.

In een aanbodmodel waar als voorrangsregel geldt dat doorstromers voorrang hebben op starters, betekent de starterstatus van vestigers dat de doorstromende vestigers ge-woon achter de doorstromers uit de eigen regio moeten aansluiten.

Ten derde wil ik het veelgebruikte criterium 'inschrijfduur' als barrière noemen in ge-bieden met veel spanning op de woningmarkt. De ervaring met distributiemodellen leert dat veel mensen zich uit voorzorg zo snel mogelijk inschreven om punten te ver-zamelen. Elke maand dat men ingeschreven stond, leverde immers punten op en op het moment dat men werkelijk woningzoekend was, had men al een groot aantal pun-ten vergaard, zodat de wachttijd verkort werd. Omdat het merendeel van de verhui-zingen over korte afstand gaat en dus meestal binnen de gemeente of regio zal plaats-vinden, zullen ook in een aanbodmodel legio woningzoekenden zich uit voorzorg in-schrijven. Woningzoekenden die echter over grotere afstanden willen verhuizen,

zullen deze verhuizing meestal niet jaren vantevoren zien aankomen. Verandering van studie of werk zijn belangrijke oorzaken. Voor deze woningzoekenden ontbreekt de

mogelijkheid om al in een vroeg stadium met het opbouwen van inschrijvingsduur te beginnen.

Een vierde imperfectie bestaat uit het verspreidingsgebied van woningkranten. In een

open regionale woningmarkt zouden woonconsumenten van het totale aanbod in de

re-gio op de hoogte moeten zijn. Meer en meer ontstaan er regionale of subregionale

woningkranten. Ook wordt er geëxperimenteerd met aanvullende. nieuwe

multimedia-le technieken zoals interactieve temultimedia-letext. In een open regio als Haaglanden treffen we

echter nog steeds lokale woningkranten aan. Om het aanbod in de overige gemeenten

in de regio te vernemen, dienen woningzoekenden zich naar gemeentekantoren,

corpo-raties of bibliotheken te begeven om daar woningkranten in te zien; anders blijft alleen een niet-gratis abonnement op een woningkrant van buiten de eigen gemeente de op-lossing.

Geconcludeerd kan worden dat de overgang van lokale naar regionale modellen door-gaans niet het zetten van één grote stap is, maar het resultaat van een aantal kleine

stapjes, waarbij langzaam maar zeker tot uniformiteit gekomen wordt. De vele

imper-fecties leiden ertoe dat we momenteel nog niet kunnen spreken van open regionale

woningmarkten. Belangrijke hindernissen die overwonnen moeten worden, zijn: het

vasthouden aan lokale modellen, het hanteren van verschillende spelregels, het

af-schermen van woningmarkten en het beperkte verspreidingsgebied van woning

-kranten. De woonconsument met de ambitie om over een wat grotere afstand te

ver-huizen, lijkt in de sociale-huursector vaak nog even geduld te moeten hebben.

Is er eenmaal een regionaal woonruimteverdelingsmodel - met al dan niet aanwezige

imperfecties - van de grond gekomen, dan blijkt dat zo'n model voor meer gebruikt

kan worden dan louter voor het passend huisvesten van woningzoekenden.

Samenwer-kende gemeenten en corporaties gebruiken het als instrument om volkshuisvestelijke

doelstellingen te verwezenlijken. Twee aardige voorbeelden zijn de regio's

Noord-Kennemerland en Haaglanden. In de eerste regio tracht men de goedkope en dure

scheefheid te verminderen. Huishoudens die te duur of te goedkoop wonen, hebben

binnen het model een voorrangspositie en zullen een verhuizing naar een financieel

passende woning snel kunnen realiseren. In Haaglanden tracht men met behulp van het

aanbodmodel tot een evenwichtigere spreiding van lage-inkomensgroepen over de

re-gio te komen. De doelstelling is om in Den Haag-Zuidwest, het Haagse Centrum en

het Laakgebied minder en elders in de regio (met uitzondering van Delft) juist meer goedkope woningen toe te wijzen aan huishoudens met een laag inkomen. Dit is

uit-gewerkt in taakstellingen voor individuele corporaties.

2.2 Huursubsidiebeheersing

Dan kom ik nu bij de huursubsidiebeheersing. De nieuwe Huursubsidiewet biedt de

huishoudens met een smalle beurs meer huisvestingsmogelijkheden. Er is niet langer

een maximumbedrag aan huursubsidie vastgesteld, zodat duurdere woningen dan

voorheen aan hen kunnen worden toegewezen. Gemeenten en corporaties mogen in overleg zelf bepalen, welke huurwoningen zij aan huishoudens met een laag inkomen toewijzen. Maar gemeenten en corporaties hebben een grote kans op boetes, als zij de uitgaven aan huursubsidie onvoldoende beheersen. In het woonruimteverdelingsmodel trachten gemeenten en corporaties een evenwicht te vinden tussen de ruimere huisves-tingsmogelijkheden die de Huursubsidiewet aan lage-inkomensgroepen biedt en het

beheersen van de huursubsidie-uitgaven.

Het thema huursubsidiebeheersing komt in de woonruimteverdelingsmodellen sum-mier naar voren. Nederland lijkt op dit punt zoekende. Van oudsher kennen de mo-dellen al financiële passendheidscriteria. Deze passendheidscriteria zorgen ervoor dat huishoudens naar financieel passende en dus niet te dure of te goedkope woningen verhuizen. De wet Individuele Huursubsidie vormde een belangrijk ijkpunt voor de passendheidscriteria, met name de fiatteringsgrens. Voor huishoudens met een mini-muminkomen waren woningen tot een bepaalde huurgrens financieel bereikbaar. Tij-dens de laatste jaren waarin de wet Individuele Huursubsidie gold, lag deze

boven-grens bijna onveranderd op circa

f

huurstij-gingen werd deze grens niet geïndexeerd. Het gevolg was dat de

huisvestings-mogelijkheden voor de minima verminderden.

Bij de lokale en regionale uitwerking van de nieuwe Huursubsidiewet zie ik in hoofd-lijnen drie benaderingen: één met 'strenge' passendheidscriteria, één met ruime pas -sendheidscriteria en één waarin de huisvestingskansen van woningzoekenden centraal staan.

Vaak wordt voor de eerste benadering gekozen: 'strenge' passendheidscriteria. Met behulp van indexeringstechnieken die op de grens vanf 679,- worden losgelaten, be-rekeningen waarin de omvang van de doelgroep en de huurprijsdifferentiatie van de voorraad centraal staan, onderhandelingen en misschien ook wel gewoon

natte-vingerwerk, komt men tot nieuwe maximurnhuurgrenzen. Vaak komen daar huur

-grenzen uit die juist boven de

f

f

f

grens worden dan primair aangeboden aan mensen met lage inkomens; duurdere

wo-ningen zijn voor hen niet beschikbaar. De lokale woningmarktsituatie is van grote in-vloed op de exacte passendheidscriteria. Staan er in een gemeente of regio veel dure woningen, dan is men eerder geneigd om een relatief hoge bovengrens voor de subsi-diabele huur vast te stellen. In gebieden met veel goedkope woningen zullen de gren-zen naar verwachting wat lager zijn. De aftoppingsgrenzen vormen echter een

duide-lijk maximum.

Anderzijds zijn er ook reacties waar de nadruk niet zozeer op huursubsidiebeheersing ligt. Dit is de tweede benadering. Hierbij kijkt men eerst eens wat er gebeurt als er ruimere inkomenseisen gesteld worden dan voorheen het geval was: meer een experi-mentvorrn dus. Voorwaarde voor deze benadering is dat op basis van de toewijzings-gegevens grondig geëvalueerd wordt welke woningvraag en verhuisprocessen zich tij

In de Gooi en Vechtstreek redeneerde men volgens de derde benadering. Men keek naar de huisvestingskansen. Daar luidt het standpunt dat doelgroepers dezelfde huis-vestingskansen dienen te hebben als niet-doelgroepers. Indien bijvoorbeeld 70% van de boninstuurders een doelgroeper betreft, dan moet ook 70% van de woningen aan doelgroepers toegewezen worden. Ervan uitgaande dat dit de goedkoopste woningen van het totale vrijgekomen aanbod zouden moeten zijn, zou hiervoor volgens gegevens

uit het aanbodmodel een bovengrens van! 750,- benodigd zijn. 70% van de woningen

had een huur van minder dan! 750,-. Indien in de toekomst de huursubsidienorm

overschreden wordt, dan is dat in de ogen van de regio van ondergeschikt belang. Het standpunt is immers dat doelgroepers gelijke huisvestingskansen moeten hebben als niet -doelgroepers .

Het eerste jaar van de nieuwe Huursubsidiewet vormt een proefjaar. ,Niet alleen omdat boetes nog niet worden geheven, maar ook gezien de vertaling naar de passendheids-criteria. Ik denk dat 'voorzichtigheid' en 'afwachten' de juiste trefwoorden zijn om de huidige situatie te kenschetsen. Partijen wachten de huursubsidie-uitgaven van het eer-ste jaar en de reactie van het minieer-sterie af. Tot die tijd zijn zij voorzichtig met het in-troduceren van sterk afwijkende passendheidscriteria.

2.3 Leegstandbestrijding

G

(

?

v\.--~,"(,,')

Ten slotte het derde thema van vandaag: leegstandbestrijding bij dure huurwoning~

Dit thema krijgt steeds meer aandacht in Nederland, en zeker niet aITeeniï1dêÏ>enfeer

gelegen gebieden. Bij een woningmarkt waar voor deelsegmenten de vraag naar wo-ningen geringer is dan het aanbod, kan leegstand ontstaan. De advertenties in woning-kranten maken dit voor sommige complexen of marktsegmenten pijnlijk zichtbaar. In-dien leegstand de kop op steekt, zijn er in principe twee oplossingsstrategieën. àf het aanbod verkleinen, Of proberen de vraag naar de woningen te vergroten.

Staatssecretaris Tommel stelt dat de nieuwe wetgeving niet gebruikt mag worden om problemen als leegstand of moeilijk verhuurbare woningen in de wat duurdere seg-menten op grotere schaal het hoofd te kunnen bieden. De vraag naar dure huurwongen zou immers gemakkelijk vergroot kunnen worden door huishoudens met lage in-komens met behulp van veel huursubsidie in deze woningen te laten wonen. Voor cor-poraties een aantrekkelijke optie, want de boetes van het Rijk zullen lager uitvallen dan de huurderving.

Een toegespitst herstructurerings- en investeringsbeleid ligt volgens de staatssecretaris meer voor de hand, ofwel het v~en .. :,an het aa_~b0ct.:...:r0ch is het interessant om na te gaan of het aanbodmodel een handje kan-hélpen om de vraag te vergroten. In eerste instantie lijkt het aanbodmodel zijn kracht te verliezen, want het is er vooral op gericht om een schaars product zo rechtmatig en effectief mogelijk te verdelen. Op Walcheren bijvoorbeeld geldt voor sommige niet-schaarse woningen al het principe

'wie het eerst komt, het eerst maalt' .

Het woonruimteverdelingsmodel kan de vraag naar dure huurwoningen theoretisch ge-zien vergroten door bij het bemiddelen van woonruimte de juiste informatie op het juiste moment en in het juiste medium beschikbaar te stellen. In deze bijdrage neem ik de juiste informatie als invalshoek en onderscheid hierin drie soorten: persoonlijke,

neutrale en commerciële informatie.

Persoonlijke informatie is alle informatie die woonconsumenten verkrijgen door eigen

ervaringen en waarnemingen en ervaringen van andere woonconsumenten.

Consu-menten hechten zeer veel waarde aan de informatie die op deze manier verkregen en doorverteld wordt. Onjuiste of verouderde informatie omtrent het

woonruimteverde-lingsmodel kan de verhuurbaarheid verminderen en het imago ervan aantasten. Een

klantvriendelijke benadering bij het verdelen van woningen is de basis voor de

toe-komstige verhuurresultaten. Dit geldt overigens veel breder dan de woonruimt~.yer­

deling sec: ook het kopje koffie, de openingstijden van

~

n

-~ilng

--Ten tweede is er neutrale informatie. Onder neutrale informatie verstaat men alle ob-jectieve informatie over producten die onafhankelijk en zonder commerciële bedoelin-gen ter beschikking van de consument staan. De woningkenrnerken zoals die in de ad-vertenties in woningkranten te zien zijn, kunnen worden gezien als neutrale productin-formatie. Neutrale informatie moet volledig, feitelijk juist, beslissingsrelevant en

actu-eel zijn. Bovendien moet deze gestructureerd worden aangeboden, gestandaardiseerd

zijn en eenvoudig beschikbaar zijn. Ook moet neutrale informatie het totale

marktaan-bod omvatten.

Mijn ervaring met woningkranten is dat de kwaliteit van de informatie over de aange-boden sociale-huurwoningen verbeterd kan worden door de beslissingsrelevante in-formatie te verbeteren. Belangrijke beslissingsfactoren die niet altijd in de informatie zijn terug te vinden, zijn bijvoorbeeld: de oppervlakte van de woonkamer, de opper-vlakte van tuin/balkon en bezonning, het wel of niet aanwezig zijn van een lift en

ge-gevens over de woonomgeving. Kaartjes waarin de ligging van wijken is aangegeven,

kunnen ook uitkomst bieden, met name in regionale modellen. Wellicht zijn er ook

mogelijkheden om op een kernachtige wijze een omschrijving van de buurt te geven.

Ook de structuur van woniIigkranten dient in orde te zijn. Winstpunten zijn met name

te halen bij een rommelige, schreeuwerige, onsamenhangende lay-out en onduidelijke

toelichtende teksten. Het standaardiseren levert een belangrijke bijdrage aan een

hel-dere woningkrant.

Op kantoren van corporaties zijn in toenemende mate ook complete overzichten van de

complexen voor de woningzoekenden beschikbaar. Met foto's, plattegronden en

ken-merken bieden zij een schat aan informatie. Meer en meer wordt de neutrale

informa-tie aangevuld met indicainforma-ties van wachttijden. Het totale aanbod met consequenties

voor de wachttijden kan dan in principe aan de klant voorgeschoteld worden.

Ten slotte de commerciële informatie. Commerciële informatie is alle overige

infor-matie die de aanbieders van woningen verstrekken. Al deze informatie kan geschaard

adver-tenties, de buitenreclame, reclame via audiovisuele media, folders en informatie via

stands. Direct mail geschiedt soms op basis van de woonbonnenbestanden.

Niet-geslaagde woonboninstuurders krijgen snel beschikbare alternatieven onder ogen.

Mijn indruk is dat dit soort aanvullende activiteiten meer en meer plaatsvindt, en een

vast onderdeel van de woonruimteverdeling gaat vormen.

Ook de medewerkers en medewerksters van corporaties kunnen aan het rijtje 'media'

toegevoegd worden. Zij hebben contact met hun klanten en hebben de mogelijkheid

om commerciële informatie door te geven. Bij woningzoekenden kunnen zij door het promoten van bepaalde woningcomplexen zelfs sturend optreden. Wellicht gaat de corporatie in de nabije toekomst meer de boer op. Zij wordt dan een soort makelaar die met een koffer vol informatie over alternatieven en wachttijden bij de potentiële

klanten op bezoek gaat: van woonruimteverdeling naar woonruimtebemiddeling.

Het aanbodmodel schiet in zijn huidige vorm tekort als instrument om de leegstand te verminderen. Er zal dus nog het nodige aan de woonruimteverdelingsmodellen ge-sleuteld moeten worden om het model ook in deze taak een rol te laten vervullen.

Wellicht is het aanbodmodel slechts een eerste stap om tot een nog

consu-mentgerichtere benadering te komen. Ik concludeer dat, indien een corporatie de

woonruimteverdeling als instrument wil gebruiken om de vraag naar haar huurwo

-ningen te maximaliseren, er meer bij komt kijken dan louter het presenteren van de woningen in een woningkrant die wekelijks of tweewekelijks in brievenbussen valt. Voorbeelden van dit soort activiteiten zullen in deze bundel naar voren worden ge-bracht.

3

NAAR EEN REGIONALISERING VAN HET

AAN-BODMODEL: HOE WERKT

HUURSUBSIDIEBE-HEERSING IN DE PRAKTIJK?

C.W.J. Kruidenberg Woonservice, regio Utrecht

Woonservice Utrecht is één van de vele aanbodorganisaties die met name op regio-naal niveau op dit moment als paddestoelen uit de grond schieten. Ik zal daarom in deze inleiding over regionalisering in de eerste plaats iets over mijn eigen organisatie vertellen. Het tweede punt dat ik zal behandelen. is de huursubsidiebeheersing op re-gionaal niveau.

3.1 Woonservice Utrecht

De kernactiviteit van een aanbodorganisatie is het koppelen van vraag en aanbod. Bij Woonservice Utrecht ging het hierbij in eerste instantie om huuraanbod, het aanbod van datgene wat de corporaties op de markt brengen. Ik constateer bij Woonservice Utrecht echter dat sinds een half jaar ook de koopsector gedeeltelijk in de organisatie is ondergebracht. Zo zullen bijvoorbeeld de VINEX-woningen in het gebied Leidsche Rijn (70% koop) ook via onze organisatie verkocht worden. Particuliere verhuurders, maar ook particuliere ontwikkelaars en makelaars zetten in toenemende mate hun aan-bod in onze woningkrant en laten steeds vaker de 'matching' door ons verzorgen. De instrumenten die we hebben, kunnen grofweg in drieën verdeeld worden.

Op de eerste plaats hebben we een centraal wooninformatiecentrum voor de stad Utrecht gecreëerd. Dat houdt in dat. bij de start van Woonservice zes Utrechtse corporaties hun eigen balies gesloten hebben (althans voor de intake van nieuwe klanten) en dat deze bijeengebracht zijn in één wooninformatiecentrum in de stad. We beschikken verder over één centrale regionale database. In die database staan zo'n 90.000 regionale woningen en zo'n 65.000 belangstellende woningzoeken-den. De database is beschikbaar voor alle deelnemers aan het systeem; hierin vindt ook de 'matching' plaats.

In het middengebied van Utrecht wordt op dit moment één woningkrant verspreid met een heel groot bereik: bij circa 220.000 adressen wordt deze krant één keer in de twee weken huis-aan-huis bezorgd. Gemiddeld worden 8.000 à 9.000 reacties per keer gegenereerd.

Er is sprake van een heldere insteek naar de consument toe. Zo is bijvoorbeeld des-tijds bij de start van Woonservice gekozen voor één loket voor zowel de woningkant

(het aanbod van corporaties) als de publieke kant (publieke, gemeentelijke taken zoals

urgentieverlening en vluchtelingenopvang). Voor de consument betekent dit dat hij bij

één organisatie voor alles op het gebied van wonen terecht kan. Dat heeft heel duide-lijk voordelen: men wordt niet meer van het kastje naar de muur en weer terug ge-stuurd.

Binnen het systeem werken we, zoals hiervoor vermeld, met één regionaal on line netwerk. Dat betekent dat alle corporaties (37) en woningaanbieders in Utrecht (de drie grote projectontwikkelaars in de VINEX-gebieden: Bouwfonds, Fortis en Rabo) on line op het systeem aangesloten zijn. Op dit moment functioneren er zo'n 150 werkstations in de regio; 65.000 klanten en 17 gemeenten maken gebruik van dit

sys-teem. Per jaar worden circa 10.000 woningen 'gematcht', nog afgezien van de

koop-woningen.

3.2 Regionalisering

In 1995 is er besloten tot het creëren van een open regionale markt in het middenge-bied van Utrecht. Het initiatief tot die regiovorming is in dit geval heel duidelijk uit-gegaan van de overheid. De overheid was zeer voortvarend. De beslissing tot

regio-nalisering werd genomen in december 1994 en in april 1995, nog geen vier maanden

later, was het volledige systeem in beleidsmatige zin en ook wat de volledige imple-mentatie betreft (woningkrant, automatisering) gereed.

De essentie van het systeem is dat zo'n half miljoen mensen op woningen in de krant kunnen reageren, waarbij ze in alle gemeenten in de regio evenveel kans op een

wo-ning hebben. Urgenties worden binnen het totale regionale systeem toegekend:

men-sen die voorrang hebben in Maarmen-sen, hebben dat ook in Nieuwegein of in Utrecht. De enige 'schoonheidsfout' die is gemaakt, is dat in eerste instantie twee jaar voorsprong werd gegeven aan inwoners die op woningen in de eigen gemeente reageerden. Deze concessie was nodig in het begin, aangezien wethouders nauwelijks aan de lokale po-litiek konden verkopen dat er zo radicaal naar een regiovorming gekoerst werd. Na een jaar is genoemde regeling al afgeschaft, omdat bleek dat ook zonder die twee jaar voorsprong de lokale eigenheid bewaard kon blijven.

Waar bestaat die regionale samenwerking uit? Allereerst worden urgenties over en

weer volledig erkend. Ze worden nog niet regionaal vastgesteld, maar wel

geaccep-teerd. Ook cliënten uit hulpverleningsinstanties (zoals blijf-van-mijn-lijfhuizen en psy-chiatrische inrichtingen) worden over en weer door regiogemeenten erkend en

geac-cepteerd. Het laatste onderdeel van de regionale samenwerking betreft uniforme

voor-lichting en uitvoering. Hierin is men vrij ver gegaan. Er bestaat een zeswekelijks

uitvoeringsoverleg, waarin verhuurmedewerkers en medewerkers van gemeenten

problemen en praktische zaken met elkaar afstemmen. Essentieel voor het totstandko-men van een dergelijke regionalisering is waarschijnlijk de beschikbaarheid van het informatienetwerk geweest. Hierdoor is een grote uitwisselbaarheid van informatie over klanten mogelijk: als klant x zich bij infopunt y vervoegt, dan weet infopunt y bijvoorbeeld dat infopunt z al daarmee bezig is. De directe beschikbaarheid van de

12

-65.000 woningen op alle niveaus in alle gemeenten en bij alle corporaties biedt een groot draagvlak. Op alle mogelijke niveaus (bestuurlijk niveau, beleidsniveau en uit-voeringsniveau) wordt met elkaar van gedachten gewisseld, worden in samenspraak met elkaar nieuwe ideeën ontwikkeld en afgestemd en worden problemen besproken. Communicatiestoornissen blijven mede hierdoor tot een minimum beperkt en de on-derlinge controleerbaarheid is groot. Overleg op alle niveaus lijkt erg bureaucratisch,

maar blijkt in de praktijk erg efficiënt.

3.3 De reactie op het regionale systeem

In het begin in 1995 reageerde 1 op de 8 woningzoekenden (12%) op een woning in een andere gemeente in de regio. Inmiddels, na drie jaar werken met het regionale systeem, reageert ruim 25 % van de woningzoekenden op woningen buiten de eigen gemeente. Bij de eerste oplevering van VINEX-woningen in het gebied Leidsche Rijn kwam 40% van de mensen die reageerden uit de regio. Het is dus wel degelijk zo dat de regionale consument behoefte heeft aan het openbreken van dit soort markten. Bo-vendien worden mensen die op specifieke huisvesting zijn aangewezen (jongeren, ou-deren en gehandicapten), geconfronteerd met een essentiële verruiming van hun keu-zemogelijkheden.

De reactie van corporaties en gemeenten op het geheel werd in het begin gekenmerkt door koudwatervrees. Corporaties staan inmiddels echter volledig achter het regionale systeem, nadat ze zich gerealiseerd hebben dat de verhuurbaarheid van hun complexen alleen maar kan toenemen door de verruiming van de markt. Gemeenten hebben kun-nen constateren dat de enorme volksverhuizing vanuit de bedreigende grote stad Utrecht (tegen alle verwachtingen in) niet heeft plaatsgevonden. De trek uit de grote stad komt in heel beperkte mate voor. Regulering vindt door de markt zelf plaats: als een gebied heel populair is, dan wordt dit door de lange wachttijd vanzelf afge

-schermd. De kleine gemeenten zijn zeker niet de verliezers van het systeem. Ik denk dat dat eerder de grote stad Utrecht is, die veel lage-inkomensgroepen naar zich toe-gezogen heeft.

Op dit moment constateer ik een lichte regressie bij zowel corporaties als bij gemeen-ten wat betreft de acceptatie van de urgenties. Deze acceptatie wordt iets minder. In deze tijd zou er ook een samensmelting van drie regio's (het zogenaamde BRU-gebied) in Utrecht plaatsvinden. Het BRU-gebied bestaat uit: Utrecht-Midden,

Utrecht-West en Utrecht-Zuidoost. Deze drie regio's zouden samensmelten, maar waarschijnlijk zal dit niet meer gebeuren in de vorm zoals het oorspronkelijk voorlag.

Ook ten aanzien van deze samensmelting is geleidelijk een lichte weerzin bij gemeen-ten en corporaties ontstaan.

Ik vrees dat de Huisvestingswet een averechts effect zal hebben. Op de Huisvestings-wet, die landelijke vestigingsvrijheid als oogmerk heeft, zijn inmiddels zoveel uitzon-deringsbepalingen en nuanceringen aangebracht, dat ik denk dat deze

uitzonderingsbe-palingen door iedereen die dat graag wil, met beide handen aangegrepen zullen wor-den om de wet volledig te saboteren. Hopelijk komt het zover niet.

3.4 Woonruimteverdeling en huursubsidie

Traditioneel bestaan er binnen de woonruimteverdeling twee instrumenten waarmee je kunt sturen: de huur-inkomenstabel en het fiatteringsbeleid, dat meestal door de

ge-meente uitgevoerd word. Met de komst van de Huursubsidiewet is er uiteraard ook in

de regio Utrecht een felle discussie ontstaan over wat er gekozen moest worden. Deze

discussie mondde uit in een breuk tussen de 'strengen' en de 'roekelozen' oftewel: tussen de regio en de stad Utrecht.

De stad Utrecht heeft gekozen voor de maximumgrens, de aftoppingsgrens: fiattering

boven 1 823,-11 882,-. De rest van de regio heeft voor de bereikbaarheidsgrens

(fiattering boven 1731,-) en dus als het ware voor de voorzichtige kant gekozen. De motivering van de stad Utrecht om de ruime grens te kiezen, de aftoppingsgrens, is het willen creëren van ruimte voor de doelgroep geweest. Bovendien was er sprake van een proefjaar en wilde men zich niet meteen al beperken tot een lagere grens dan de wet toestaat; je mag in een proefjaar tenslotte de fout ingaan. De tweede reden voor Utrecht was derhalve het aftasten van grenzen. Het derde argument was het bevorde-ren van de verhuurbaarheid van het dure segment en als laatste kan het streven naar

het tegengaan van segregatie genoemd worden. In grote naoorlogse wijken als Kana

-leneiland en Overvecht hoopte men door een verruiming van de huursubsidie de ruimtelijke segregatie (die steeds duidelijker zichtbaar wordt) een halt toe te roepen. Het resultaat van de stad Utrecht na een half jaar:

De verhuisnorm van 4 % wordt bij lange na niet bereikt: men komt uit op 1,7 % .

Wat de uitgavennorm betreft, kan opgemerkt worden dat we enigszins boven de

6,7 %-normering die het ministerie van VROM heeft aangegeven, zitten: we

ko-men gemiddeld uit op 1260,- per huursubsidieklant; dat betekent dat we 19,- bo

-ven de Utrechtse normering (f 251,-) uitkomen. De oorzaak hiervan ligt in de

particuliere sector: de particuliere vastgoedbeheerders en met name de categoriale

instellingen voor ouderenhuisvesting. Als tweede factor kan het zogenaamde

'hefboomeffect' worden genoemd: op het moment dat er een lichte huurverhoging

plaatsvindt, dan heeft dit een meer dan evenredige stijging van het gebruik van de

huursubsidie tot gevolg. Het hefboomeffect is een landelijke tendens.

Het effect van het kiezen van die maximale grens voor Utrecht:

Onze eerste indruk is dat er zeker sprake is van een ruimere oriëntatie door lage-inkomensgroepen op de Utrechtse woningmarkt. Dit zou in feite betekenen dat de

doelstelling, een reductie van ruimtelijke segregatie, kan worden gerealiseerd.

Ten tweede heeft er door de verschillende huur-inkomenstabellen heel duidelijk een verhuisbeweging plaatsgevonden van de regiogemeenten naar de stad Utrecht. Vroe-ger nam Utrecht in het totaal van nieuwkomers (mensen die naar een andere gemeente

binnen de regio verhuizen) 20% in. In een half jaar tijd is dat aandeel gestegen van

20% naar 50%.

3.5 Conclusie

Ik kom tot de conclusie dat in Utrecht de beheersbaarheid van de huursubsidie

-uitgaven een beperkt probleem is. Wel moet er een vinger aan de pols worden gehou-den: monitoring is belangrijk. Als het uit de hand loopt, dan zal er direct bijstelling moeten plaatsvinden. Verder is het van belang te streven naar eenheid in de regio: re-gionale afrekening is gewenst. Het is triest dat binnenkort waarschijnlijk de oude fi-nanciële urgenties weer van stal gehaald moeten worden. De maximale grens van

f

1085,- is bevroren. Dat betekent dat we met name ouderen die net tegen die grens aanzaten, moeten vertellen dat ze weer dienen te verhuizen. Naar mijn mening kan de rijksoverheid dat niet maken. Ten slotte zou de aandacht verlegd moeten worden van beheersbaarheid naar armoedebestrijding. Armoedebestrijding is mijns inziens belang-rijker. Huursubsidieoverschrijding zou acceptabel moeten zijn op het moment dat daarmee een goede armoedebestrijding gediend is.

4

OPBOUW V AN EEN REGIONAAL

AANBOD-MODEL

B. Emmens

Inspectie Volkshuisvesting Limburg

In de aankondiging staat vermeld dat ik inspecteur Volkshuisvesting in Limburg ben. Dat ben ik ook, maar pas sinds 1 februari 1998. Daarvoor was ik projectleider Volkshuisvesting bij het stadsgewest Haaglanden. Mijn inleiding zal gebaseerd zijn op de ervaringen die ik in die functie met het regionaal aanbodmodel in de Haagse regio heb opgedaan.

Mijn inleiding gaat over de opbouw van het regionaal aanbodmodel in het stadsgewest Haaglanden. Hierbij gaat het vooral om het proces en slechts zijdelings om de volkshuisvestelijke aspecten. Ik moet het volgens de aankondiging in het bijzonder hebben over de voetangels en klemmen. In heb nog niet zolang geleden een soortgelijk verhaal gehouden voor de Maaskoepel, het samenwerkingsverband van de corporaties in de stadsregio Rotterdam. Daar ging het om het beschrijven van valkuilen. Het leek me aardiger om in positieve termen over de doorslaggevende kenmerken van het proces te spreken. Dus deze keer geen valkuilen of voetangels en klemmen, maar succesfactoren.

4.1 Drie veranderingen in het woonruimteverdelingssysteem

In het woonruimteverdelingssysteem heeft een overgang van een lokaal naar een regionaal systeem plaatsgevonden. De voorheen vigerende woonruimteverde-lingssystemen waren lokaal georganiseerd, hoewel er in termen van de regelgeving sprake was van een gebied waarin geen lokale bindingseisen mochten worden gehanteerd. In feite was er sprake van een veel verstrekkender verandering, een 'drieslag' :

Van distributiesystemen naar één aanbodmodel.

Alleen in Delft fungeerde voordien het 'Delftse' aanbodmodel; in de overige gemeenten was sprake van zogenaamde distributiemodellen.

Van lokale verordeningen naar een regionale verordening.

Op grond van de Kaderwet heeft het stadsgewest sinds 1995 de verordenende bevoegdheid in plaats van de gemeenten. Van deze bevoegdheid is in samenhang met het aanbodmodel gebruikgemaakt.

Van gemeenten naar corporaties.

De oude woonruimteverdelingssystemen werden voor een belangrijk deel door de gemeenten uitgevoerd. Na de invoering van het aanbodmodelligt de uitvoering hoofdzakelijk bij de corporaties.

4.2 Een apart systeem voor de Westlandse gemeenten

Voor wat betreft de regionale werking en het aanbodmodel geldt een aparte positie voor de Westlandse gemeenten. Deze zijn pas in 1995 toegetreden tot het stadsgewest Haaglanden. Voor deze gemeenten geldt een restrictief beleid. De woonruimteverdeling vindt wel plaats via een gezamenlijk systeem, maar er is sprake van een aparte (regionale) verordening voor dit gebied. De uitvoering berust ook hier voornamelijk bij de gemeenten. In het vervolg van mijn inleiding heb ik het over het aanbodmodel in de 'oude' gemeenten in Haaglanden: Delft, Den Haag, Leidschendam, Nootdorp, Pijnacker, Rijswijk, Voorburg, Wassenaar en Zoetermeer.

4.3 Tijdpad

De drieslag vond in 3,5 jaar tijd plaats en kan worden samengevat in het volgende tijdpad: oktober 1992: maart/april 1993: maart/april 1994: - januari 1995: april 1996: - juni 1996:

start van het nieuwe stadsgewest Haaglanden en van de regionale samenwerking tussen de corporaties (later de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH); start opstelling stadsgewestelijke huisvestingsrichtlijn (voorloper van de verordening) en startnotitie over het regionaal aanbodmodel;

vaststelling stadsgewestelijke huisvestingsrichtlijn en eindrapportage regionaal aanbodmodel;

start invoering regionaal aanbodmodel en start opstelling stadsgewestelijke verordening;

einde overgangsregimes regionaal aanbodmodel; vaststelling stadsgewestelijke verordening.

De ontwikkelingen bij het stadsgewest en de corporaties liepen behoorlijk parallel. Dat was het gevolg van de reactie van de corporaties op de nieuwe bestuurlijke samenwerking tussen de gemeenten en vervolgens van de gezonde wedijver tussen het stadsgewest en SVH om inhoud te geven aan de regionale woonruimteverdeling. Op die wedijver kom ik straks nog terug.

4.4 Gunstige context en bestuurlijke opdrachten

De drieslag werd beïnvloed door een aantal gunstige omstandigheden:

het rijksbeleid was meer dan ooit gericht op een open regionale woningmarkt;

het rijksbeleid was gericht op verzelfstandiging van de corporaties;

binnen het stadsgewest functioneerde in Delft reeds het aanbod model, dat landelijke bekendheid genoot en in verschillende gemeenten en regio I s werd

nagevolgd;

de stadsgewestgemeenten vernieuwden in het licht van de rijksnota Bestuur op niveau hun samenwerking;

de corporaties kwamen tot een regionaal samenwerkingsverband.

De nieuwe samenwerking aan weerszijden was gebaseerd op een erkenning van de regionale woningmarkt. Dat leidde tot twee expliciete bestuurlijke opdrachten:

stadsgewest: regionale regie voor de woonruimteverdeling, eerst via een huisvestingsrichtlijn, later via een regionale verordening;

SVH: regionale verdeling via een regionaal aanbod model voor het gehele toenmalige stadsgewest.

4.5 Succesfactoren (1)

De eerste succesfactoren zijn daarmee benoemd. Belangrijk voor het slagen van de gehele operatie waren de volgende factoren:

voldoende bestuurlijke samenwerking tussen de gemeenten en de corporaties onderling;

de erkenning van de regionale woningmarkt;

expliciete bestuurlijke opdrachten;

het functioneren van het 'Delftse' aanbod model binnen de regio;

ondersteunend rijksbeleid.

4.6 Competitie en commitment

Er zijn meer formele en informele spelers in het veld dan alleen degenen die de bestuurlijke opdrachten formuleren. Bij de uitvoering van die opdrachten moet er dus commitment worden verkregen van gemeentebestuurders en -ambtenaren en bij corporatiebestuurders en -medewerkers. Dat vergt een stapsgewijze ontwikkeling van de producten, met regelmatige terugkoppelingen en retraites. Wanneer het ambtelijk overleg stagneerde, bleek het belangrijk om de bestuurlijke opdrachten te laten bevestigen door de bestuurders. Voor het proces tussen gemeenten bleken de gemeenteraadsverkiezingen van 1994 van uitermate groot belang. Verschillende partijen hadden het aanbodmodel in hun programma staan op grond waarvan er terzake afspraken werden gemaakt in de collegeprogramma's van de gemeenten. In Den Haag werd bijvoorbeeld de omslag naar het aanbodmodel pas bij de besprekingen over het collegeprogramma gemaakt.

Belangrijk voor het proces in Haaglanden was de competItie tussen enerzijds het stadsgewest en de gemeenten bij het opstellen van de huisvestingsrichtlijn en

anderzijds de SVH en de corporaties bij het opstellen van de startnotitie over het regionaal aanbodmodel.

Deze competitie kan het best geïllustreerd worden door de volgende gebeurtenis. De

stadsgewestelijke projectgroep die belast was met het opstellen van de

huisvestingsrichtlijn had zich twee dagen teruggetrokken in Vlissingen. Deze

bijeenkomst leidde tot de 'Westerscheldeverklaring', waarin hoofdlijnen van de

richtlijn werden beschreven. De corporaties waren op hetzelfde moment bij elkaar om de handen op elkaar te krijgen voor het aanbodmodel. Tijdens de bijeenkomsten werd

telefonisch contact met elkaar opgenomen om vast te stellen wie er het verst gekomen

was.

Op lokaal niveau bestond over het algemeen een redelijke samenwerking tussen gemeente en corporaties. Het risico daarvan was dat het commitment op regionaal niveau tussen gemeenten onderling en corporaties onderling zou worden verstoord doordat in één of meer gemeenten de gemeente en de corporaties elkaar zouden vinden om iets niet te willen. De competitie op regionaal niveau maakte ook dat dit risico aanzienlijk werd verminderd.

De competitie en het commitment zijn ook verwerkt in de werkstructuur die is opgezet voor de verdere operationalisering van het aanbodmodel. Die werkstructuur was dualistisch: enerzijds was deze gericht op commitment binnen en competitie tussen de

projectgroepen van de afzonderlijke partijen (gemeente/stadsgewest versus

SVH/corporaties), anderzijds op samenwerking tussen de beide partijen. De

werkstructuur kan als volgt worden samengevat: projecttrekkers bij beide partijen;

projectgroepen bij beide partijen;

strategische samenwerking tussen beide projecttrekkers;

gezamenlijke werkgroepen voor onderdelen;

regelmatig gezamenlijke bestuurlijke terugkoppeling.

Het laatste belangrijke procesmatige onderwerp is de omgang met het tijdschema. Voor de operationalisatie van het aanbodmodel was een ambitieus tijdschema

opgesteld. Na de afronding van de eindrapportage over het aanbodmodel in april 1994

is 1 januari 1995 vastgelegd als invoeringsdatum. Het spreekt vanzelf dat elke hapering in de voortgang van het proces leidde tot twijfels bij deelnemers over de haalbaarheid van het tijdschema. Voorstellen om het tijdschema op te rekken zijn steeds gepareerd onder het mom van 'als je daaraan begint, is het einde zoek'. Deze benadering heeft ertoe geleid dat de druk op de ketel bleef en vertraging beperkt kon

worden. Uiteindelijk is alleen besloten om 1 januari 1995 als integrale

invoeringsdatum te veranderen in een invoering in het eerste kwartaal van 1995. Op 1 mei was het aanbod model in alle gemeenten ingevoerd.

4.7 Succesfactoren (2)

Het voorgaande brengt mij op de tweede serie succesfactoren:

het verkrijgen en behouden van een breed ambtelijk en bestuurlijk commitment bij de direct betrokkenen en de achterbannen;

een gezonde competitIe tussen partijen (stadsgewest/gemeenten versus SVH/corporaties) om hun doelstellingen te bereiken;

een werkstructuur die gericht is op commitment en competitie;

een regelmatige bestuurlijke terugkoppeling en bevestiging van de bestuurlijke opdrachten;

het handhaven van het oorspronkelijk tijdschema.

4.8 Groeimodel en differentiatie

Het voorgaande ging met name over de context waarbinnen het proces zich afspeelde en de organisatie van het proces. Nu wil ik een aantal inhoudelijke thema's aan de orde stellen.

In een proces van verandering is de startpositie van partijen vaak verschillend. Het gaat in dit geval dan om verschillende verhoudingen tussen partijen en verschillende uitvoeringspraktijken op lokaal niveau. Er waren verschillen in lokale samenwerking,

in mate van mandatering van corporaties, in hoogte van bestaande leges, in kosten van afschrijving van af te schaffen systemen en in person..;le consequenties.

Het was onontkoombaar en ook ongewenst om in volledigheid tot een perfect, uniform en centraal uitgevoerd systeem te komen. Uitgaande van het regionaal woonruimteverdelingssysteem was de hoofddoelstelling om binnen een kort tijdsbestek een behoorlijk regionaal aanbodmodel te realiseren. Dat laat onverlet dat er naast een woonruimteverdelingsprobleem sprake was van een aantal andersoortige problemen:

een competentievraagstuk tussen de gemeenten en corporaties en tussen de regionale samenwerkingsorganen en de deelnemende gemeenten respectievelijk corporaties;

een vertrouwensvraagstuk, dat met name een rol speelde tussen gemeenten en corporaties;

een personeelsvraagstuk als gevolg van de overdracht van taken van gemeenten aan corporaties;

een financieel vraagstuk, zowel voor wat betreft de kosten van afschrijving van af te schaffen systemen als de wijze waarop gemeenten leges mogen vaststellen. Naast allerhande secundaire vraagstukken spelen volkshuisvestelijke angsten en bemoeizucht op de achtergrond. Verborgen agenda's dus bijna:

angst voor overloop van minderdraagkrachtigen;

angst voor overloop uit de grote stad;

angst voor benutting van schaarse woningen door urgenten van elders; voorkeur voor eigen inwoners;

nadruk op bemoeienis in plaats van op prestaties;

neiging tot hoge regeldichtheid naar aanleiding van incidenten.

Bij de vormgeving van het aanbodmodel en de bijbehorende regelgeving was het van groot belang om rekening te houden met de andere belangrijke vraagstukken en tussen de door mij genoemde 'verborgen agenda's' te laveren. Dat vereiste natuurlijk een andere 'verborgen agenda', waarin de tenminste te realiseren doelstellingen waren opgenomen:

de omslag naar het marktgerichte aanbodsysteem; het verbeteren van de regionale samenwerking; de medewerking van alle gemeenten en corporaties; het hebben van één gezamenlijk geautomatiseerd systeem.

Tijdens het proces moest derhalve steeds worden bezien wat wel en niet uniform en/of centraal geregeld moest worden en waar andere vraagstukken dan het woonruimteverdelingsvraagstuk de doorslag moesten geven. Deze voortdurende afwegingen hebben ertoe geleid dat er weliswaar sprake is van uniforme spelregels en van één geautomatiseerd systeem, maar dat er voor het overige een decentraal en gedifferentieerd systeem is ontstaan, dat naderhand op lokaal of regionaal niveau verder verbeterd en geüniformeerd kan worden.

Het decentrale en gedifferentieerde blijkt onder meer uit het volgende:

er is sprake van een decentrale uitvoering op corporatie- of gemeenteniveau:

voorrangsbepaling, labeling van woningen, verwerking van woonbonnen en benadering van kandidaten;

er is niet één woonkrant voor de gehele regio, maar er bestaan per gemeente woonkranten (op zichzelf staand of in huis-aan-huisbladen);

de afspraken die op gemeentelijk niveau zijn gemaakt over de mandatering van bijvoorbeeld de woonvergunning verschillen;

de legestarieven voor de voorrangsverklaringen en woonvergunningen verschillen; er is geen gelijke start gemaakt met de invoering van het aanbodmodel (wel is overal binnen vier maanden gestart);

de getroffen overgangsregelingen verschillen ..

Na de invoering van het aanbodmodel heeft in alle gemeenten een overgangsregime gegolden. Voor de meeste gemeenten ging het erom de door ingeschreven woningzoekenden onder de oude systemen opgebouwde rechten af te bouwen. Aangezien de ingeschreven woningzoekenden veelal uit de betreffende gemeente zelf afkomstig waren, betekende dit dat de regionale werking van het aanbodmodel in die periode beperkt bleef. Voor Delft, waar het aanbodmodel al functioneerde, was dit aanleiding om ook een overgangsregeling te treffen die voorrang gaf aan eigen woningzoekenden. De overgangsregelingen zijn allemaal binnen één jaar beëindigd. Ook hierover waren vantevoren afspraken gemaakt.

De overgangstijd is door het stadsgewest en de gemeenten benut om de regionale verordening op te stellen, toegespitst op het aanbodmodel. Met de beëindiging van de overgangsregelingen en de vaststelling van de verordening was de overgang van lokale distributiemodellen naar een regionaal aanbod model via een geslaagd groeiproces voltooid:

het vormgeven van de regionale regie door opstelling van de woonruimteverdelingsrichtlijn;

het verwerven van draagvlak voor het aanbodmodel via diverse rapportages; het invoeren van het aanbodmodel inclusief het overgangsregime voor ingeschreven woningzoekenden;

het inbedden van het aanbodmodel in een stadsgewestelijke verordening. Door deze werkwijze is het afbreukrisico behoorlijk beperkt.

4.9 Succesfactoren (3)

Ik kom zo op de derde serie succesfactoren:

er was sprake van een groeiproces, gericht op het tenminste realiseren van hoofddoelstellingen;

er is niet naar perfectie en uniformiteit gestreefd;

er is rekening gehouden met secundaire vraagstukken en met gevoeligheden van partijen;

er is voldoende speelruimte aan partijen gegeven om hun achterbannen enigszins tegemoet te komen.

4.10 Groeimodel en institutionalisering

Met de beëindiging van de overgangsregelingen en de vaststelling van de verordening was echter het groeiproces niet voltooid. Daarna is continu gewerkt aan verbetering van het aanbodmodel :

de sociale-koopwoningen zijn in het aanbodmodel opgenomen;

er zijn nadere afspraken gemaakt over de toe te passen zoekprofielen voor woningzoekenden met een voorrangspositie;

er zijn stadsgewestelijke uitvoeringsregels opgesteld voor de voorrangsbepaling; er wordt gewerkt aan verbetering van de kwartaalrapportages;

er zijn in het kader van het regionaal volkshuisvestingsplan en een prestatie-overeenkomst tussen het stadsgewest en de SVH afspraken gemaakt over verbetering van de regionale werking van model;

er zijn prestatieafspraken gemaakt tussen het stadsgewest en de SVH over de onder andere via de woonruimteverdeling te leveren prestaties;

er zijn in relatie tot de nieuwe Huursubsidiewet nieuwe afspraken gemaakt over een ruimere toe te passen huur-inkomenstabel en er wordt een studie verricht naar een meer fundamentele vertaling van deze wet in het aanbodmodel;

de corporaties werken aan bundeling van de woonkranten en aan de benutting van andere media voor de presentatie van het woningaanbod (teletekst, internet). Het verbeteren en het actualiseren van het woonruimteverdelingssysteem vraagt om goede werk- en overlegstructuren en monitoringsinstrumenten. In het stadsgewest Haaglanden is daarin als volgt voorzien:

er is regelmatig bestuurlijk en ambtelijk overleg tussen het stadsgewest en de SVH;

er is regelmatig gezamenlijk overleg tussen de ambtelijke projectgroep van het stadsgewest en de werkgroep van de SVH;

er is een stadsgewestelijke adviescommissie Voorrangsbepaling waaraan de op lokaal niveau ingestelde commissies deelnemen die belast zijn met de voorrangsbepaling;

er is sprake van (nog te verbeteren) kwartaalrapportages en evaluaties.

Het belang van goede gezamenlijke werk- en overlegstructuren en van monitorings-instrumenten zal alleen maar toenemen. De snelle veranderingen op de woningmarkt zullen vragen om voortdurende bijstelling van de woonruimteverdelingssystemen:

de ontspanning op de sociale woningmarkt zal vragen om een grotere differentiatie in alle marketingstrategieën, dus ook in de wijze van aanbieding en labeling van woningen;

de herstructureringsopgave vraagt ook om woonruimteverdelingsinstrumenten om de bevolkingssamenstelling van kwetsbare wijken te beïnvloeden;

het huisvesten van de qua omvang afnemende, maar qua stnictuur toenemende doelgroep zal steeds meer bijzondere aandacht vragen.

De bij de ontwikkeling van het aanbodmodel opgebouwde relatie heeft reeds geleid tot een vruchtbare samenwerking op andere fronten van de volkshuisvesting. Het Onderzoeksinstituut OTB heeft in opdracht van zowel het stadsgewest als de SVH een regionaal volkshuisvestingsplan opgesteld op grond waarvan vervolgens tussen het stadsgewest en de SVH ook prestatieafspraken zijn gemaakt over de herstructurering, de nieuwbouw, de woningbouwsubsidies en de monitoring van de woningmarkt.

4.11 Succesfactoren (4)

Het voorgaande brengt mij tot de laatste serie succesfactoren, waarvan overigens de laatste twee met name zijn gericht op het vasthouden van het succes van de drieslag:

de overgang van lokale distributiemodellen naar een regionaal aanbodmodel is totstandgebracht via een groeiproces;

24

voor de bewaking, het verbeteren en de actualisatie zijn de nodige werk- en overlegstructuren en monitoringsinstrumenten geschapen of in ontwikkeling; partijen hebben ook buiten het specifieke onderwerp woonruimteverdeling een uitstekende relatie opgebouwd, zodat ook samenwerking op andere gebieden van

de volkshuisvesting mogelijk is gebleken (gebieden waar het

woonruimteverde-lingsinstrumentarium ook een rol moet spelen).

4.12 Tot slot

Ik hoop dat ik u een goed beeld heb kunnen geven van de wijze waarop in het stadsgewest Haaglanden de overgang van lokale distributiemodellen naar een regionaal aanbodmodel tot stand is gebracht en van de succesfactoren die daarbij naar mijn