Deskresearch onderzoeken naar
(alternatie-ve) financiering woningbouw en
gebiedsont-wikkeling - Bijlage
Deskresearch onderzoeken naar (alternatieve) financiering woningbouw en gebiedsontwikkeling - Bij-lage
Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van:
BZK/ DG Wonen, Bouwen, en Integratie Directie Woningbouw
Auteurs:
Prof. Dr. W.K. Korthals Altes Drs. C.P. Dol
Drs. H. M.H. van der Heijden Ir. H.W. de Wolff
Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Jaffalaan 9, 2628 BX Delft Tel. (015) 278 30 05 Fax (015) 278 44 22
Inhoudsopgave
1 Ten geleide ... 3
Bijlage A TU Delft i.s.m. AKRO, Deloitte, Gebiedsontwikkeling in een andere realiteit: Wat nu te doen? ... 4
Bijlage B TU Delft i.s.m. AKRO, Deloitte (Henk Puylaert en Henk Werksma), Tien acties voor gebiedsontwikkeling: “Duurzame ontwikkeling: doe de tienkamp!” Delft, april 2011 en Friso de Zeeuw; Presentatie “de Aanpak”. Conferentie stedelijke herprogrammering woningbouw, 23 juni 2011. Verslag conferentie. ... 7
Bijlage C AKRO, Gebiedsontwikkeling. Valt het stil of slaan we de handen ineen? ... 11
Bijlage D Peter van Rooy, Verdienmogelijkheden ... 13
Bijlage E Deloitte, Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven en Actualisering (2011) van het onderzoek van Deloitte (uit 2010) naar de financiële effecten bij gemeentelijke grondbedrijven. Deloitte, september 2011. ... 15
Bijlage F I&M, BZK, Stuurgroep onorthodoxe maatregelen; “De onorthodoxe benadering bij gebiedsontwikkeling”. Oktober 2010 en Stuurgroep onorthodoxe maatregelen: Eindrapportage onorthodoxe maatregelen 1 juni 2011. ... 18
Bijlage G Terugreis uit Utopia: Peter Noordanus... 20
Bijlage H Van Hoek, Koning en Mulder: Succesvol Binnenstedelijk Bouwen. EIB ... 22
Bijlage I Commissie Elverding, Sneller en beter in gebiedsontwikkeling. ... 24
Bijlage J Stad en Land: Centraal Planbureau ... 28
Bijlage K Dijken, Koos van, Jeroen Korthals, Tineke Lupi (2011) Handreiking Stedelijke herprogrammering woningbouw, NICIS Institute, Den Haag (september). ... 30
Bijlage L Vulperhorst, L. (2009) Blindeman of coproducent. De Vastgoedlezing 2009. ... 33
Bijlage M Erwin van der Krabben: Gebiedsontwikkeling in zorgelijke tijden. Kan de Nederlandse ruimtelijke ordening zichzelf nog wel bedruipen? Nijmegen, 2011. ... 35
Bijlage N Leonie Janssen-Jansen: Ontwikkelingsbubbles en planningsdromen, pre-advies voor de BNSP en de Minister van Ruimte. Amsterdam, 14 oktober 2010. ... 36
Bijlage O Drie Interviews Anne Luijten, te weten (1) “Stilstand is achteruitgang; Koen Westhoff, directeur Gebiedsontwikkeling, Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR)”, (2) Kosten en opbrengsten dichter bij elkaar brengen. Cis Apeldoorn, adjunct-directeur Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam (OGA) (beide Gebiedsontwikkeling.nu, TU Delft, 10 december 2010) en (3) Gebiedsontwikkeling is het faciliteren van een groeiproces; Michiel Schaap, programmamanager Amvest. In: Gebiedsontwikkeling.nu, 23 mei 2011. ... 38
Bijlage P Watertorenberaad; Werkboek 2010. Versie 30 juni 2010. ... 41
Bijlage Q ToolBox Financierings Constructies / Investeringscondities plus Inventarisatie financieringsconstructies (Ecorys). ... 46
Bijlage R Karl Bijsterveld: “De tijd van dikke masterplannen is voorbij. Van Poelgeest over ontwikkelen in Amsterdam tijdens en na de crisis”. In: Building Business, oktober 2010. ... 51
Bijlage S Keers, Geurt, Thijs Luijkx, Jan Scheele-Goedhart (2011) Kostenverdeling bij woningbouw en stedelijke vernieuwing, Amsterdam, RIGO Research en Advies BV (februari) ... 53
1
Ten geleide
De afgelopen tijd zijn er veel rapportages verschenen, waarin alternatieve oplossingen voor woning-bouw en gebiedsontwikkeling worden gepresenteerd. BZK/WBI heeft behoefte aan een snelle analyse van een aantal van deze rapportages. Per rapportage heeft de volgende analyse plaatsgevonden. 1. Een korte (1/2 A4) schets van achtergronden en hoofdlijn van de rapportage.
2. Presentatie van individuele conclusies en aanbevelingen die richting de gemeenten worden ge-daan, plus een korte schets van de in de rapportage staande verantwoording (in de sfeer van de problemen die worden aangepakt) van deze aanbevelingen.
Bij de presentatie van de conclusies en aanbevelingen gaat het expliciet om alleen de conclusies
en aanbevelingen richting gemeenten. Aanbeveling voor rijksbeleid, nationale wetgeving,
markt-partijen etc. zijn niet meegenomen in deze rapportage. Bij de verantwoording van de rapportage heeft geen beoordeling plaatsgevonden.
Bijlage A
TU Delft i.s.m. AKRO, Deloitte, Gebiedsontwikkeling
in een andere realiteit: Wat nu te doen?
Deze rapportage vanuit de leerstoel Gebiedsontwikkeling van de Faculteit Bouwkunde in samenwer-king met AKRO en Deloitte gaat uit van het gegeven dat gebiedsontwikkeling in een impasse zit en dat het weinig zin heeft lijdzaam af te wachten. Daarentegen wordt kennisontwikkeling en kennisde-ling van groot belang geacht. Deze rapportage beoogt een aantal handreikingen te bieden om ge-biedsontwikkeling in Nederland vlot te trekken. Hierbij wordt aansluiting gezocht bij wat de ‘nieuwe financieel-economische, maatschappelijke en politiek-bestuurlijke realiteit’ wordt genoemd. Deze reali-teit behelst onder meer een lager volume aan ruimtelijke investeringen.
De rapportage neemt knelpunten waar en poogt aan direct betrokken publieke en private partijen op-lossingsrichtingen voor deze knelpunten mee te geven. De ondertitel van de publicatie "wat nu te doen?” geeft aan dat dit oplossingsrichtingen zijn die op korte termijn kunnen worden opgepakt. Hier-bij wordt niet een dominante oplossingsrichting geselecteerd en stelt men voorzichtig te zijn door geen oproep aan het rijk om ‘de regie’ te nemen.
De rapportage verwijst ook naar aanbevelingen uit de publicatie over ‘duurzame gebiedsontwikkeling doe de tienkamp’ die ook wordt geanalyseerd. De hieruit aangehaalde aanbevelingen zullen daar wor-den behandeld.
Hanteer meer globaliteit en flexibiliteit op het schaalniveau van de gebiedsontwikkeling en projectenplanning.
Op deze manier kan sneller worden ingespeeld op nieuwe ontwikkelingen en kansen in de markt. Een dichtgeregeld plan zorgt ervoor dat kansen worden gemist.
Maak gebruik van de handreiking ‘Snelheid, overzicht en transparantie – drie stappen voor een snellere uitvoering van projecten’, van de VNG (13-1-2011).
De drie stappen van deze handreiking zijn:
1. Initiatieffase. In een startbesluit van de gemeenteraad worden nut, noodzaak, doelen, ambities, scope, afbakening, aanpak in hoofdlijnen en benodigde financiële middelen voor de definitiefase van het project vastgelegd.
Speel beter in op de eindgebruikers
De rapportage spreekt over een ‘vraaggerichte focus’. Dit geldt voor openbare ruimte, maar ook voor afnemers van vastgoed, waaronder appartementen. Zie ook de volgende aanbeveling over al aanwe-zige eigenaren en gebruikers.
Procesomkering: Speel in op wensen van eigenaren en gebruikers in het gebied.
Het investerend vermogen van een gebied kan benut worden door in te spelen op de ontwikkelings-wensen van zittende eigenaren en gebruikers. Dit geldt voor zowel marktpartijen, als voor de ge-meente (bijvoorbeeld op bedrijventerreinen). Kies daarom ook voor een bottom-up up benadering. Waarbij gemeente als marktpartijen geen ‘masterplanners’ meer zijn, maar eerder als partner opere-ren van de bestaande partijen.
Om financiering voor een plan te verkrijgen is het een eerste vereiste dat de business ca-se klopt.
Boek overgewaardeerd vastgoed af en pak overprogrammering aan. Voor marktpartijen geldt hier dat voldoende eigen vermogen moet worden ingebracht.
Financiering van grond en opstallen door de gemeente.
De gedachte hierachter is dat gemeente via BNG leningen de ontwikkeling van grond en opstallen fi-nanciert. Aangegeven wordt dat de gemeente dan wel het financieringsrisico draagt. Hierbij geven de auteurs aan dat het hierbij ‘de kunst’ (waarover deze rapportage geen informatie geeft) is om de sa-menwerking zo te structureren dat de gemeente zoveel mogelijk van de risico’s is gevrijwaard en dat dit moet worden bezien in het licht van de financiële positie van gemeenten en de lokale marktom-standigheden.
Gebruik fondsen voor de financiering.
Het gaat hier om het gebruik van revolving fund constructies
Wees realistisch in grond- en opstalexploitaties.
Wees niet te optimistisch over de afzetmogelijkheden van vastgoed en reken plannen niet dicht met te optimistische verwachtingen.
Zorg voor een vroegtijdige interactie tussen rekenen en tekenen in een goed gestructu-reerd planproces.
Inhoudelijke planvorming en financiële onderbouwing dienen parallel en interactief plaats te vinden waardoor het plan van meet af aan realistisch is in de financiële uitgangspunten. Maak gebruik van de Elverding principes bij de ontwikkeling van het plan.
Reduceer de kosten van de plannen.
Voer de buitenruimte zo uit dat deze goedkoper is te beheren. Organiseer parkeren slimmer, bijvoor-beeld op het maaiveld. Saneer de bodem goedkoper en meer functiegericht. Prioriteer scherper bij ar-cheologisch onderzoek. Schrap gemeentelijke kwaliteitseisen (architectuur, verkeer, milieu, o.a. tech-nische milieuvoorzieningen) die door de gebruikers niet worden gewaardeerd. Faseer slimmer. Mix slimmer. Haal oneigenlijke kostenposten uit de grondexploitatie.
Verhoog de opbrengsten van de plannen.
Maak het plan meer marktconform, verminder aandeel sociale huurwoningen, berg het water slimmer, bekijk grondgebruik kritisch (soms verdunnen/soms verdichten), creëer inkomsten uit tijdelijk en voortgezet gebruik.
Kom tot nieuwe samenwerkingsmodellen tussen gemeente en marktpartijen
Het gaat hierbij om nieuwe arrangementen van de verdeling van taken over grondexploitatie vast-goedexploitatie objectexploitatie en beheerexploitatie. Veel van de hier gedane uitwerkingen zijn zo vormgegeven dat de financieringsbehoefte van marktpartijen wordt geminimaliseerd en dat gemeen-ten dus over langere tijd de faseringsrisico’s dragen.
Bijlage B
TU Delft i.s.m. AKRO, Deloitte (Henk Puylaert en
Henk Werksma), Tien acties voor
gebiedsontwikkeling: “Duurzame ontwikkeling: doe
de tienkamp!” Delft, april 2011 en Friso de Zeeuw;
Presentatie “de Aanpak”. Conferentie stedelijke
herprogrammering woningbouw, 23 juni 2011.
Verslag conferentie.
Bij veel ontwikkelingen die duurzaamheid nastreven wordt de oplossing gezocht in specialisatie, zoals het excelleren op bijvoorbeeld het gebied van energie, materialen of biodiversiteit. De gedachte achter deze rapportage is dat dit niet de weg is die in de praktijk het beste is. Duurzame ontwikkeling vraagt het op veel fronten actief te zijn. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om energie, water en klimaatadapta-tie, cultuurhistorie, transformatie van bestaande bebouwing, natuur, landschap en mobiliteit. Dit bete-kent dat je niet op al deze onderdelen wereldtop kan zijn, maar dat het streven moet zijn om (net als een tienkamper die ook op de meeste onderdelen geen wereldtopper is, maar dit wel op het gebied van de tienkamp als geheel is) een brede prestatie neer te zetten, waarbij het ook gaat om goede re-sultaten te behalen op de drie dimensies: people, planet en profit. Dus ook overwegingen op het ge-bied van financiële haalbaarheid spelen een belangrijke rol om duurzame gege-biedsontwikkeling breed te realiseren.
In deze rapportage is dit algemene inzicht uitgewerkt door H2Ruimte in samenwerking met de Prak-tijkleerstoel Gebiedsontwikkeling van de TU Delft. Centraal staat de volgende vraag:
“Hoe zijn op een verstandige wijze gebieden duurzaam te ontwikkelen, met een hoge gebiedskwali-teit voor huidige en toekomstige generaties als resultaat en waarbij de verhouding tussen investerin-gen en opbrengsten in balans is?”
Uitgangspunt is tevens dat duurzame gebiedsontwikkeling maatwerk dient te zijn en dat het daarom van onderaf gestalte dient te krijgen.
Duurzaamheid is geen specialisatie
Dit algemene uitgangspunt van de rapportage kan ook worden beschouwd als aanbeveling aan ge-meenten. Of zoals de rapportage het formuleert: “Juist het op álle fronten een tien willen halen, legt een solide basis voor frustraties achteraf.” Dit geldt niet alleen voor duurzame doelstellingen, maar ook op het gebied van stedenbouwkundige uitgangspunten, verkaveling en parkeeroplossingen.
Verbind de veelheid van belangen die in een gebied samenkomen.
Alle belangen van publiek tot privaat en van deelbelang tot eigen belang moeten worden verenigd in een gezamenlijk overstijgend belang;
Stel de kwaliteit op lange termijn voorop.
Gebieden moeten lang meegaan en in staat zijn maatschappelijke dynamiek op te vangen binnen een herkenbare identiteit.
Besteed van meet af aan aandacht aan haalbaarheid en betaalbaarheid.
John Elkington (1998) introduceerde de benadering vanuit people (de sociaal-culturele dimensie), pla-net (de ecologische dimensie) en profit (de economische dimensie) en legde de nadruk op de kunst van het verbinden van deze opgaven. Wensen over people en planet moeten in balans zijn met de
profit; Het winstkenmerk vormt een essentieel onderdeel van ontwikkeling. Vanuit deze samenhang wordt ook weer verantwoord (het tienkamp verhaal) dat te veel nadruk op een element hierbinnen de verbinding van deze dimensies miskent.
Hanteer duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit als logische vereiste.
De rapportage refereert naar Werksma en geeft daarbij aan dat gebiedsontwikkeling duurzaam is wanneer de maatschappelijke component en de ruimtelijke component elkaar versterken en ruimtelij-ke kwaliteit het resultaat is.
Zorg voor maatwerk.
Bij elke gebiedsontwikkeling is sprake van een eigen constellatie van belangen, milieuaspecten, sociale en economische waarden. Het tot in detail voorschrijven hoe hier te werk moet worden gegaan is con-traproductief: “Verstandige gebiedsontwikkeling is vooral zélf nadenken en niet klakkeloos anderen kopiëren.”
Fuseer belangen.
Hanteer niet het oude machtsdenken en probeer niet ten koste van het verlies van anderen winst te boeken, maar zoek naar oplossingen waar alle partijen meerwaarde bij hebben. Betrek daarom ook alle betrokken partijen – overheden, marktpartijen, maatschappelijke organisaties en burgers – bij het proces. Voor belang van de overheid (en dus ook de gemeente) is het goed deze verschillende rollen met elkaar te betrekken, namelijk de kaderstellende, de dienstverlenende en de investerende rol. De ervaring leert dat een open opstelling niet vanzelf gaat en dat het ook lastig is eindgebruikers te orga-niseren en belangenverschillen te overbruggen – vooral wanneer er ook cultuurverschillen bestaan. Het toepassen van de Mutual Gains Approach (MGA) kan hierbij helpen. Deze benadering gaat niet uit van uitruil van posities op vooropgezette standpunten, maar probeert, op grond van het groepsmatig zoeken naar oplossingen, voor de problemen (vanuit de beweegredenen achter deze standpunten vindt belangenfusie plaats) overeenstemming te bereiken met de juiste partners en hierover afspraken te maken waaraan mensen kunnen worden gehouden. Ook gemeenschappelijke ontwerpsessies kun-nen hierbij een rol spelen.
Koppel droom en realiteit: verbind ambitie, realisatie, gebruik en beheer.
Door stapeling van ambities kan gebiedsontwikkeling stokken. Hoge ambities zijn mooi, maar alleen als deze leiden tot daadwerkelijke realisatie en gebruik. Verbind hierbij ook de fasen (waaronder initia-tief, definitie, ontwerp en voorbereiding) van gebiedsontwikkeling. De belangrijkste scheidslijn hierbij ligt op de stap van ‘streven naar’ naar ‘komen tot’. Neem hierbij voldoende tijd voor de voorbereiding en zorg dat alle betrokkenen aan tafel zitten. Verbind hierbij kwaliteiten, belangen, termijnen en scha-len. Het is niet vanzelfsprekend dat de ontwikkelde visie ook in de uitvoering richtsnoer blijft.
Kijk niet alleen naar nieuw, maar verken ook de mogelijkheden van bestaand vastgoed.
Het betreft hier een verkenning van mogelijkheden voor hergebruik van bestaande gebouwen en voorzieningen, de beschikbaarheid en ontwikkeling van centrale of juist decentrale voorzieningen, bij-voorbeeld op energiegebied, de situering van gebouwen (bijbij-voorbeeld vanwege de stand van de zon en geluidsoverlast) en de situering van voorzieningen in relatie tot vervoer.
Gebruik en beheer moeten norm stellen voor de ontwikkeling.
De focus in gebiedsontwikkeling behoort te liggen op het functioneren van het gebied door de tijd en de mogelijkheden om zich aan te passen aan veranderende omstandigheden en behoeften. Gebieden gaan lang mee. Daarom moeten gebruik en beheer de norm stellen voor het ontwerp. Zorg ook voor dat het bestemmingsplan mogelijkheden geeft om met deze flexibiliteit om te gaan.
Maak gebruik van reeds ontwikkelde methodieken om duurzaamheid in planvorming en – uitvoering gestalte te geven.
Door verschillende bureaus en partijen zijn methoden ontwikkeld hoe om te gaan met aspecten van duurzame ontwikkeling in planuitvoering. Maak gebruik van deze inzichten. Voorbeelden hiervan zijn de MRE methode, van Bouwfonds, de MilieuMaximalisatieMethode van Bureau Boom, Duurzaamheids-Prestatie van een locatie ontwikkeld door IVAM-UvA en TNO en Maptable. Kortom, maak gebruik van de reeds beschikbare kennis op dit gebied.
Verzilver de toekomstwaarde nu: de gemeente kan een rol spelen in de teruggave van meerwaardecreatie aan de burger.
“Of een project uiteindelijk doorgaat, ligt niet zozeer aan de balans van kosten en baten, maar in de verdeling ervan tussen betrokken partijen.” (blz. 32) Hierbij speelt ook de verdeling van risico’s een grote rol. Hierbij kan de gemeente door project- en procesmanagement en door de rol van de burger in het oog te houden een belangrijke rol spelen. Dit betreft ook de verdeling van de grenzen tussen grondexploitatie, bouwexploitatie en beheerexploitatie.
Geef gebruikers invloed.
Dit is goed voor de waardecreatie op termijn. Gebruikers maken zelf afwegingen tussen kosten en ba-ten, zoals woongenot, identiteit, bereikbaarheid, de toekomstige energierekening en de onderhoudsin-spanning.
De gemeente moet (net als andere partijen), waar dat kan, onzekerheid verminderen.
De gemeente kan dit doen door een consequent en consistent beleid te voeren. Hierdoor kan een ba-sis voor vertrouwen ontstaan. Ondernemerschap wordt zo gestimuleerd en dit kan voorkomen dat ge-bieden op slot raken.
Zorg ervoor dat bestemmingsplannen voldoende flexibel zijn.
Vanwege de onzekerheid is het verstandig dat er in de bestemmingsplannen voldoende ruimte is om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen en vragen van eindgebruikers.
Bijlage C
AKRO, Gebiedsontwikkeling. Valt het stil of slaan we
de handen ineen?
In opdracht van de ministeries van BZK en I&M heeft AkroConsult op 8 februari 2011 dit rapport op-geleverd; het sluit aan op een eerder rapport, Gebiedsontwikkeling en de kredietcrisis, waaraan ook door de Leerstoel gebiedsontwikkeling van de TUD een bijdrage is geleverd.
In het rapport is een beknopte analyse van de crisis opgenomen, met als conclusie dat sprake is van een structurele onbalans in de markt. Vervolgens is geïnventariseerd hoe partijen in de markt hebben gereageerd op de kredietcrisis. Het rapport eindigt met voorstellen voor een nieuwe vorm van biedsontwikkeling. Het rijk zou projecten moeten faciliteren om deze nieuwe vormen een kans te ge-ven.
Het rapport is gebaseerd op kennis van het bureau, literatuurstudie en een interview met 13 stakehol-ders uit overheid en markt. Het is behoorlijk rommelig geschreven en niet altijd even helder qua voor-stellen en argumentatie.
Sommige voorstellen richten zich tot het rijk (regelgeving), sommige tot provincies en marktpartijen maar een aantal richt zich (mede) op de lokale overheid.
Helpen met financiering.
Omdat overheden tegen gunstigere voorwaarden dan marktpartijen kapitaal kunnen aantrekken, kan helpen met financiering minder rendabele projecten rendabeler maken, waarbij er wel op gelet moet worden dat er geen sprake is van staatssteun. Als voorbeeld worden parkeergarages genoemd. De gemeente zou dan als bijkomend voordeel kunnen hebben dat de grondopbrengsten niet tegenval-len, omdat de marktpartij in staat blijft de oude prijs te betalen.
Een zelfde effect zou bereikt kunnen worden door de grond in erfpacht uit te geven, waarbij de over-heid de grond in feite financiert.
Regionale ordening.
Marktpartijen moeten met overheden onder regie van de provincie afspraken maken over regulering (prioritering) en monitoren van het aanbod aan (in productie te gaan nemen) bedrijven, kantoren en woningen (naar analogie van de retailsector).
Voorkomen van monofunctionele gebieden.
De overheid zal moeten zorgen dat gebieden niet monofunctioneel worden, dat voorzieningen en be-drijven wegtrekken want dan worden gebieden kwetsbaar. Dat geldt voor krimpgebieden, maar ook stedelijke herstructureringsgebieden.
Financieel commitment op wijkniveau.
Samen met woningcorporaties en andere marktpartijen zou een gemeente een commitment moeten aangaan om een wijk in 5-10 jaar op niveau te brengen, volgens een business case. Eventueel moet een gemeente dan garanties afgeven en bereid zijn in de opstalexploitatie te participeren.
Meer vraaggericht plannen en ontwikkelen.
Al op het niveau van voorlopig ontwerp, stedenbouwkundige structuur maar ook voor toekomstige voorzieningen moet er rekening worden gehouden met de klant.
Niet altijd sloop nieuwbouw.
Gebiedsontwikkeling moet reageren op problemen in de buurt; daardoor is direct kiezen voor sloop nieuwbouw niet altijd logisch, maar is het beter gevoelde problemen op te lossen. Daarbij kan, als er dan toch gesloopt wordt, een transformatieperiode worden ingebouwd. De gebou-wen kunnen dan tegen relatief lage prijzen gebruikt worden, waardoor nieuwe economische activitei-ten zouden kunnen ontstaan.
Afboeken van gronden.
Gemeenten zullen ook grondposities moeten afwaarderen, al zijn hier alternatieven voor. De drie al-ternatieven die worden aangekondigd zijn echter niet alle drie duidelijk. Het eerste is niet afwaarde-ren, maar een marktpartij verleiden om het project toch uit te voeren door hem ook een ander project te gunnen (zoet en zuur)
Nadruk op publieke grondexploitaties met marktinbreng.
Marktpartijen zullen in het algemeen niet meer in risicodragend deelname in de grondexploitatie geïn-teresseerd zijn, dus zullen gemeenten zich moeten richten op publieke grondexploitaties en niet op PPS rond de grondexploitatie.
Wel zullen marktpartijen snel betrokken moeten worden in verband met advies en afname zekerheid. De afspraken zullen wel EU-proof moeten zijn.
Nieuwe eigendomssituaties aan de onderkant van de markt.
De gemeente zou wijken als VVE kunnen behandelen, en eigenaren meer verantwoordelijkheden kun-nen geven voor beheer en onderhoud van de openbare ruimte.
Bijlage D
Peter van Rooy, Verdienmogelijkheden
Vanuit NederLandBovenWater is op verzoek van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu een ver-kenning uitgevoerd naar nieuwe verdienmogelijkheden bij gebiedsontwikkeling. De gedachte is dat dit rapport een ‘waaier van ideeën’ bevat waarmee direct aan de slag kan worden gegaan. De rapportage is gebaseerd op sectorale en intersectorale gesprekken en werksessies. Ook zijn gesprekken gevoerd met sleutelpersonen bij voorbeeldpraktijken. Het document is niet gebaseerd op een uitgebreide ana-lyse van inhoudelijke achtergronden, maar probeert mogelijkheden te koppelen aan praktijkvoorbeel-den. Niet al de oplossingen zijn op het oog rechtstreeks gekoppeld aan de crisis, maar hebben een bredere implicatie vanuit de gedachte te komen tot innovatie in gebiedsontwikkeling. Een en ander heeft als consequentie dat de onderbouwende teksten soms beknopt zijn, net als het basisdocument. Bij een aantal verdienmogelijkheden is steeds een kans, een dilemma, een beleidsimplicatie en een voorbeeld aangegeven.
De in dit document gegeven oplossingen zijn niet altijd op Rijk of gemeente gericht, maar soms ook op een ander schaalniveau, zoals het aanstellen van een gebiedscommissaris op regionaal niveau. Dit blijkt vaak uit de beleidsimplicatie die is aangegeven in het document.
Stel een vliegende brigade voor kennis en kunde in.
Omdat praktijkkennis dun gezaaid is het handig deze te bundelen en in te vliegen wanneer de voort-gang hapert.
Meer aandacht voor de levenscyclus van gebouwen, infrastructuur en publieke ruimten.
Jaarlijks verandert er slechts 1% van de ruimtelijke inrichting. Maatregelen gekoppeld aan het beheer van deze 99% (‘doorontwikkelend beheer’) kunnen daarmee een belangrijke rol hebben bij het verbe-teren van de kwaliteit van de ruimtelijke inrichting.
Organiseer beheer voortijdig.
Parkmanagement van bedrijventerreinen moet vroegtijdig worden georganiseerd. Dit kan verloedering voorkomen. Om freeriders bij ondernemers te beperken kan gebruik worden gemaakt van de Wet BIZ. Ook constructies met verengingen van eigenaren en appartementsrechten kunnen hiervoor worden gebruikt.
Zorg voor meer samenhang tussen verschillende sectoren, zoals cultuur, onderwijs, re-creatie, sport en zorg.
Cultuur kan een belangrijke rol spelen bij gebiedsontwikkeling, omdat cultuur tot bezoekersstromen kan leiden. Hierbij dient ook een onderscheid te worden gemaakt tussen gebruik en gebouwbeheer. Ook kunnen hier combinaties worden gemaakt met stadslandbouw, gezonde leefomgeving, educatie.
Ga over tot innovaties op het gebied van energiebesparing en energieproductie.
Binnen gemeenten zijn er verschillende initiatieven van wijken waarin innovatief wordt omgegaan met energiebesparing of energieproductie.
Uitgifte in erfpacht.
In de kredietcrisis is liquiditeit van groot belang, met uitgifte in erfpacht kunnen grondkosten via een jaarlijkse canon later worden afgedragen, waardoor de kosten ineens lager worden.
Meer flexibel en tijdelijk bestemmen.
Meer flexibiliteit in de bestemmingen (bestemmingsplan) maakt het mogelijk dat een gebied zich spontaan vernieuwt. Ook op het gebied van stadslandbouw zouden planologische belemmeringen weggenomen kunnen worden.
Geef gebieds- of groenaandelen uit.
Trek eigen vermogen aan via gebieds- of groenaandelen.
Verlaag boekwaarde grond.
Door het bijstellen van de verwachte inkomsten van gebiedsontwikkelingsprojecten wordt gebieds-ontwikkeling eerder haalbaar (het verlies is dan immers reeds verwerkt en wordt niet gekoppeld aan de nieuwe ontwikkeling).
Stimuleer alternatieven voor de auto in binnenstedelijk gebied door aanpassingen in de infrastructuur.
Door de ruimte beter in te richten voor andere vervoersmiddelen wordt de auto een minder vanzelf-sprekend vervoermiddel voor in binnenstedelijke gebieden. Als alternatief worden hier snelle auto’s en elektrische riksja’s genoemd.
Ga slimmer om met de ondergrond.
Er wordt onvoldoende samengewerkt door investeerders (kabels, leidingen riolering, warmte koude etc.) in de ondergrond.
Koppel aan ontwikkelrechten de plicht tot uitgifte ruimten tegen kostprijs aan minder draagkrachtige functies.
Bijlage E
Deloitte, Financiële effecten crisis bij gemeentelijke
grondbedrijven en Actualisering (2011) van het
onderzoek van Deloitte (uit 2010) naar de financiële
effecten bij gemeentelijke grondbedrijven. Deloitte,
september 2011.
Eind 2010 heeft Deloitte een rapportage gepresenteerd over de gevolgen van de kredietcrisis op de uitvoering van ruimtelijke plannen door gemeenten. Eind 2011 is daar een actualisering op versche-nen.
De rapportages zijn uitgevoerd in opdracht van de VNG en het Ministerie van Infrastructuur en Milieu. Het onderzoek uit 2010 bevatte case-analyses bij een beperkt aantal gemeenten naar de omvang van de effecten van de verliezen op de bouwgrondexploitaties op de totale gemeentelijke financiën. Op grond hiervan worden factoren benoemd die van groot belang zijn voor het financiële resultaat en de realisatie van ruimtelijke plannen. Voorts worden oplossingsrichtingen benoemd die hieronder zullen worden gepresenteerd.
De rapportage uit 2011 bevat een update van de financiële gegevens op grond van de jaarrekeningen van gemeenten. Hierbij is zowel gebruik gemaakt van de CBS-gegevens over de jaarrekening van 2009 als van de jaarrekeningen waarover Deloitte zelf beschikt vanuit haar eigen gemeentelijke ad-viespraktijk. Op grond hiervan worden conclusies geformuleerd over de effecten van de crisis op grondexploitaties en gemeentelijke financiën. Deze conclusies uit 2011 gaan vooral in op recente ont-wikkelingen en bevatten geen actualisering van de opleidingsrichtingen zelf. Deze rapportage geeft daarmee vooral input om de achtergrond van de oplossingsrichtingen actueler in te kleuren.
Stimuleer (collectief) particulier opdrachtgeverschap.
Door de crisis komt de consument centraal te staan bij de ontwikkeling van vastgoed. Alleen bij vol-doende vraag kan ontwikkeling doorgaan. Hierdoor kan de zeggenschap voor de consument worden vergroot en is de gemeente minder afhankelijk van ontwikkelaars (voorverkoop). Het zijn de consu-menten die bepalen wanneer de bouw kan starten. Gemeenten kunnen bij het faciliteren van (collec-tief) particulier opdrachtgeverschap gebruik maken van de ervaringen die er op dit gebied in de afge-lopen jaren zijn opgedaan.
Speel in op de veranderende rol van projectontwikkelaars.
De traditionele rol van een projectontwikkelaar die speculatief grond aankoopt is aan veranderingen onderhevig, omdat er stringentere eisen van financiering zijn, het moeilijker is complexe grootstedelij-ke projecten te faseren in overzichtelijgrootstedelij-ke delen en er daardoor spragrootstedelij-ke van is een hoger risicoprofiel, er meer vraaggericht (en minder aanbodgericht) gewerkt moet worden en aanbestedingstechnische vra-gen een rol spelen in de relatie grondbezit en het kunnen realiseren van bouwvolumes. In de verande-rende rollen die worden geschetst zit geen directe richting; het kan zowel gaan om het via aanbeste-ding neerleggen van meer taken bij projectontwikkelende partijen, als juist om het neerleggen van minder taken.
Gemeenten moeten sterker gaan sturen in de woningproductie.
Gemeenten beschikken over het beste overzicht van projecten en initiatieven in de gemeente. In over-leg en samenwerking met de betrokken marktpartijen kunnen zij daarom programmering verbeteren, zodat deze meer geconcentreerd is gericht op de behoefte. Dit vraagt natuurlijk wel om acceptatie van deze rol door marktpartijen die de meerwaarde van deze rol moeten kunnen vertalen in hun pro-jecten. Hiervoor is het nodig dat de gemeente open moet staan voor (gedeeltelijke) functiewijzigingen of programmatische aanpassingen in projecten wanneer dit noodzakelijk is vanuit de voortgang van deze productie.
Organiseer regionale samenwerking tussen gemeenten.
Wanneer de ambities van gemeenten regionaal worden opgeteld leidt dit tot een overproductie die de markt niet kan absorberen. Gemeenten zouden op dit gebied beter samen kunnen werken om op het gebied van wonen (en bedrijventerreinen) te komen tot een afstemming van hun woningproductie (hierbij is overigens ook een rol voorzien van de provincie).
Vergroot grondopbrengsten door sociale huurwoningen om te zetten in goedkope koop-woningen.
De grondprijzen van goedkope huurwoningen zijn veelal beduidend lager dan van goedkope koopwo-ningen. Bovendien is door hert nieuwe Nederlandse woningtoewijzingsbeleid (zoals is goedgekeurd door de Europese Commissie) toewijzing van sociale huurwoningen aan huishoudens met iets hogere inkomens nauwelijks meer mogelijk. Een deel van deze doelgroep kan wel een goedkope koopwoning betalen. De grondopbrengsten bij een goedkope koopwoning zijn hoger dan van een vergelijkbare be-leggershuurwoning.
Versobering: pas het kwalitatief ambitieniveau aan.
De meeste professionals verwachten dat grootschalige, integrale gebiedsontwikkeling zal minimalise-ren en in plaats daarvan schaalverkleining en beperking van functies in opkomst zullen zijn. Dit kan kosten reduceren die verbonden zijn met complexe, integrale ontwerpen. Naast stedenbouwkundige kwaliteit van een integraal plan kan ook op planonderdelen, zoals gebouwd parkeren, worden bezui-nigd. Hierbij geldt dat meer in het algemeen gemeenten moeten komen tot een beter afwegingskader tussen kwaliteit, kosten en afzetbaarheid op de markt.
Standaardisatie.
Ontwikkel geen maatwerk maar standaardplannen waardoor sterk kan worden bezuinigd op ontwik-kelkosten van zowel bouw als grondexploitaties.
Verbeter het risicomanagement bij grondexploitaties.
In de praktijk van Deloitte is gebleken dat bij veel gemeenten het risicomanagement verder ontwik-keld kan worden. Een dergelijk systeem omvat een adequate risicoanalyse en een proces van risico-management dat continue risico’s en beheersmaatregelen signaleert, waardoor deze risico’s kunnen worden gereduceerd. Bij de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties moeten standaard explicie-te risico- en gevoeligheidsanalyses worden gemaakt.
Onderzoek of het voordelen heeft grondexploitatieactiviteiten in een aparte entiteit onder te brengen.
Vanuit de gedachte dat grondexploitatie ‘niets anders’ is dan het bedrijven van ondernemerschap, wordt de vraag opgeroepen of het niet verstandiger is deze in een aparte entiteit onder te brengen.
Schrap in buffers onvoorzien en reservepotjes binnen grondexploitaties.
Volgens Deloitte kan een grondexploitatie onnodige en onzichtbare buffers en reservepotjes (zoals een stapeling van onvoorzien) herbergen. Op die manier kan worden voorkomen dat een grondexploi-tatie grote schommelingen laat zien, zowel positieve als negatieve. Het beperken van deze potjes zorgt voor meer transparantie in de sturing van grondexploitaties.
Prioriteer plannen.
Omdat niet alle plannen kunnen worden ontwikkeld is het verstandig als gemeenten zelf prioriteiten gaan stellen op grond van vragen rond financiële haalbaarheid, verkoopbaarheid, mogelijkheid om verantwoord te stoppen met welke consequenties, en de betekenis van deze keuzes voor de verdere ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Realistische scenario’s van de grondexploitaties moeten hiervoor worden gebruikt, en de verplichtingen maar ook mogelijkheden van marktpartijen moeten in het oog worden gehouden. Kortom, de gemeente zal heel gericht, geconcentreerd en effectief haar (beperkte) middelen en inspanningen moeten toewijzen.
Koop tijd door delen van plannen die later spelen.
Achtergrond daarvan is dat bij het vaststellen van een grondexploitatie de gemeenteraad aan het Col-lege de ruimte geeft voor het aangaan van financiële verplichtingen voor dit hele programma. Door delen uit een grondexploitatie te halen neemt deze financiële ruimte af, waardoor nu geen voorzienin-gen hoeven te worden voorzienin-genomen op in de verre toekomst voorziene tekorten, waarvan het nu nog niet nodig is extern verplichtingen aan te gaan. Hiervoor zijn verschillende opties, zoals het schrappen van delen van het programma, gronden die in de verre toekomst aan snee komen uit de exploitatie te ha-len en als niet in exploitatie genomen gronden op de balans te zetten (hierdoor verdwijnen de op deze gronden nog te maken investeringen (met beslag op risicovoorzieningen) uit de overzichten).
Hevel kosten uit grondexploitaties met een negatief saldo over naar de investeringsbe-groting van de Algemene Dienst.
Wanneer kosten in een grondexploitatie leiden tot een tekort dient daartoe nu een voorziening te worden genomen. Dat hoeft niet wanneer deze kosten alleen, maar op een begroting staan. Bij be-paalde infrastructurele voorzieningen zou dit gedaan kunnen worden. Ook riolering kan vanuit de grondexploitatie (gefinancierd vanuit grondopbrengsten) worden geschoven naar de algemene dienst (gefinancierd met rioolheffing).
Bijlage F
I&M, BZK, Stuurgroep onorthodoxe maatregelen; “De
onorthodoxe benadering bij gebiedsontwikkeling”.
Oktober 2010 en Stuurgroep onorthodoxe
maatregelen: Eindrapportage onorthodoxe
maatregelen 1 juni 2011.
In het kader van het MIRT is onderzoek uitgevoerd door een stuurgroep, de stuurgroep onorthodoxe maatregelen, in opdracht van het bestuurlijk overleg MIRT, met als doel projecten op het terrein van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling met een tekort op de grondexploitatie ook zonder subsidies toch uitvoerbaar te maken. Later kwam de crisis hierbij.
De start van het project lag eind 2009. In oktober 2010 is de eerste rapportage verschenen. Het pro-jectteam heeft een vijftal projecten geanalyseerd (Merwedekanaalzone deelgebied 4 Utrecht, Merwe-dekanaalzone deelgebied 5 Utrecht, NDSM Amsterdam, Kop van Feyenoord Rotterdam, Binckhorst Den Haag), en op basis daarvan worden zowel generieke aanbevelingen gedaan als projectspecifieke maatregelen voorgesteld. De generieke aanbevelingen richten zich in de rapportage uit oktober 2010 vrijwel alle op het rijk; één richt zich op het lokale niveau. De projectspecifieke maatregelen zijn voor dit onderzoek niet van belang.
Juni 2011 is de eindrapportage verschenen (deze is overigens per ongeluk gedateerd op 1 juni 2010). Er zijn t.b.v. deze tweede tranche ook enkele projecten toegevoegd (Via Breda, Overstad Alkmaar, Scheldekwartier Vlissingen, Parkstad Limburg, Transformatie van leegstaande kantoren, MKBA Zuid-vleugel). Ook hier op twee niveaus aanbevelingen, maar is er meer aandacht voor het lokale niveau. Inzichten uit dit MIRT onderzoek zijn verder ook gebruikt voor de publicatie van TU Delft leerstoel ge-biedsontwikkeling, Deloitte en Akro Consult “Gebiedsontwikkeling in een andere realiteit”.
Regio’s (rapport 2010).
De regio’s kijken kritisch naar het aandeel sociale woningbouw, waarbij het standaard voorschrijven van 30% wordt vermeden.
Faciliterende rol in plaats van actief grondbeleid.
De overheid heeft minder middelen en kan minder risico’s aangaan en daarom zou de overheid voor een faciliterende rol moeten kiezen, en meer moeten kiezen voor organische groei.
Beter inspelen op behoeften en ketenomkering.
Maak een lange termijnperspectief op de ontwikkeling, waarbij de afnemer centraal komt te staan en er meer op de vraag wordt ingespeeld. Dat moet ook vertrouwen wekken naar andere investeerders.
Andere ontwikkelstrategie.
In het verlengde van het bovenstaande moet gewerkt worden aan een meer vraaggerichte, organi-sche ontwikkelstrategie met flexibiliteit in het programma om in te kunnen springen op ontwikkelin-gen.
Gebruik regelvrije ruimte.
De Crisis- en herstelwet en de interim-wet Stad en Milieu bieden ruimte voor projecten waar anders geen ruimte voor zou zijn in de regelvrije ruimte. Daar kan lokaal beter van geprofiteerd worden.
Uitwisselen van kennis en ervaringen tussen gemeenten.
Projecten lopen soms stuk op een gebrek aan kennis; alleen daarom al kan kennisuitwisseling tussen gemeenten zinvol zijn.
Bijlage G
Terugreis uit Utopia: Peter Noordanus
Mede op verzoek van Chris Kuijpers heeft Peter Noordanus in een essay zijn opvattingen over de toe-komst van gebiedsontwikkeling op papier gezet.
Aanleiding is zorg over de stagnatie van stedelijke vernieuwing – die niet alleen conjunctureel, maar ook structureel is, en zorg dat die stagnatie ook slecht is voor behoud en ontwikkeling van vitale ste-delijke centra.
In het essay start Noordanus met een aanzet voor een kritische evaluatie, want aan ambities was er de laatste tien jaar op het terrein van duurzame gebiedsontwikkeling geen gebrek, maar de resultaten vallen tegen.
Hij constateert dat veel van de op verstedelijking gerichte gebiedsontwikkelingen (de focus van het essay) teveel aanbodgestuurd waren (o.a. te weinig rekening houdend met consumentenpreferen-ties), vaak op planeconomisch drijfzand waren gebaseerd (ook aan de kostenkant) en dat er sprake is van onhelder opdrachtgeverschap (o.a. bij de overheid waardoor steeds herhaling van zetten plaats had – v.b. RVOB en bij marktpartijen die te vroeg bij een project waren betrokken – bv. Zuidas). Op basis van een nadere analyse doet hij een aantal aanbevelingen / benoemt een aantal oplossingsrich-tingen en serveert impliciet een aantal andere aanbevelingen die de laatste tijd gedaan zijn af, waarbij de meeste niet primair op de lokale overheid zijn gericht (o.a. instellen nieuwe cie. gebiedsontwikke-ling met meer planeconomische kennis, uitvluchten in “onorthodoxe maatregelen”. Noordanus is ook kritisch over de rol van de Rijksoverheid: het rijk moet opnieuw nadenken over haar financiële ver-antwoordelijkheid, er moet een stresstest van de nota ruimte plaatsvinden en het MIRT moet echt in-tegraal worden).
Saneer de planvoorraad.
Bij deze sanering ziet Noordanus een belangrijke rol weggelegd voor het rijk (via de nieuwe commis-sie gebiedsontwikkeling die adviseert kansloze plannen te stoppen en andere te optimaliseren qua uit-voerbaarheid), maar ook voor lokale overheden. De aanpak van leegstaande kantoren is specifiek een aandachtspunt, waarbij – naast het rijk – lokale overheden een proactief saneringsbeleid zouden kun-nen voeren via herverkaveling van het bezit.
Organiseer de betrokkenheid van marktpartijen anders.
Noordanus constateert een korte tijdshorizon van de projectontwikkelaar, en pleit voor PPS op deel-planniveau en slechts een adviserende betrokkenheid van marktpartijen via marktconsultatie op ge-biedsniveau.
Bijlage H
Van Hoek, Koning en Mulder: Succesvol
Binnenstedelijk Bouwen. EIB
Dit onderzoek probeert vanuit de financieel economische kant een indruk te geven van de mogelijkhe-den om binnenstedelijk te bouwen. In de opdracht die het EIB van de Rijksbouwmeester kreeg, werd ook duidelijk aangegeven dat, indien de opbrengsten beperkt zouden zijn, er ook maatregelen moes-ten worden geïnventariseerd om binnenstedelijk bouwen wel succesvol te maken. Hierbij geldt de be-langrijke voorwaarde van een goede kwaliteit: met een lagere kwaliteit kunnen kosten bespaard wor-den, maar dit is ten nadele van de koper die in dit geval mogelijk ook afhaakt.
Er volgt een uitgebreide analyse met enkele case studies waaruit blijkt dat binnenstedelijk bouwen derdaad vaak duurder is. Hierbij maakt men wel de nuance dat saneren van overlastgevende oude in-dustriële locaties duur kan zijn, maar ook goede externe effecten (op de omgeving) heeft. Er is een groot onderscheid tussen wat het EIB ‘Greenfields’ en ‘Brownfields’ noemt. Greenfields zijn binnenste-delijke locaties die eenvoudig kunnen worden ontwikkeld (sportvelden, parken) en ‘Brownfields’ zijn bedrijventerreinen. Ontwikkeling van Greenfields kan ook gepaard gaan met hooggewaardeerd stede-lijk groen. Een negatief extern effect.
Het EIB komt tot een aantal concrete maatregelen die regelmatig tot opbrengstenderving leiden (c.q. zaken die meer geld kunnen opbrengen omdat ze door de klant worden gewaardeerd).
Let als gemeente op maatregelen die leiden tot opbrengstenderving.
Zo wordt veelal een goede situering van de buitenruimte belemmerd. Mag er niet worden gewerkt met schuine daken (plat kost meer en wordt veelal minder hoog gewaardeerd). Parkeerruimte op gen kavel terwijl een concentratie van parkeerruimte ruimte op woningniveau kan besparen. Ook ei-sen ten aanzien van minimale verdiepingshoogte en de trap leiden tot lagere opbrengsten Strenge toepassing van Geluidsnormen en Brandweereisen leiden eveneens tot hoge kosten. Energiezuinige woningen leveren forse besparingen in energie-uitgaven, maar de laatste stap naar bijna volledige energieneutraliteit is zeer kostbaar en weegt niet op tegen de potentiële besparing.
Geef voldoende ruimte voor optimaliseren door flexibiliteit in de regelgeving.
Een van de belangrijkste problemen die het EIB in het verlengde van deze opsomming noemt is “dat ontwikkelaars en bouwers niet zozeer bezwaar hebben tegen het bestaan van de diverse regels, maar
slagen, criteria en procedures voor het toekennen van deze uitzonderingen en ontheffingen helder zijn en moet de besluitvorming snel kunnen plaatsvinden” (p.12). “Op gemeenteniveau zou een kleine commissie van deskundigen dergelijke verzoeken voor uitzonderingen, alternatieve instrumentering en uitruil tussen doelen kunnen beoordelen en advies kunnen geven aan de wethouder die op basis daarvan een besluit neemt” (p.12; p.68).
Vermijd stapeling van beleidswensen en doelen.
Het rapport meldt dat er bij binnenstedelijk bouwen vaak sprake is van stapeling van allerlei beleids-wensen/ -doelen. Het kan daarbij gaan om realiseren van goede woningen, bevolkingsmenging (door meenemen percentage sociale woningbouw of juist realiseren koop in de herstructurering), veiligheid groot onderhoud openbare ruimte, vernieuwing van wijkcentra, winkelcentra of zwembaden. Verder kunnen milieueisen een rol spelen (geluid, luchtkwaliteit, waterberging) (zie ook p.70-71).
Laat steller van extra eisen de kosten betalen.
Meer concreet stelt het rapport dat al deze eisen in de praktijk vaak moeten worden terugverdiend door ‘het project’, terwijl misschien ook eens zou moeten worden gedacht aan de instantie die de re-gels bedenkt: “Van kostenveroorzaker naar kostendrager” (p.70)
Maak heldere keuzes in het beleid.
Er zou ook een heldere keuze moeten worden gemaakt in de (gemeentelijke) beleidswensen (p.71) zodat dit niet teveel drukt op de projectbegroting. Geld voor bijvoorbeeld bibliotheken en zwembaden moet worden gefinancierd uit de hiervoor bestemde budgetten en niet uit het project.
Gebruik Maatschappelijke kosten-baten analyse voor woningbouwprojecten.
In Nederland worden beslissingen over infrastructuur vrijwel altijd onderworpen aan een maatschap-pelijke kosten-baten analyse (MKBA), terwijl dit bij woningbouwprojecten een uitzondering is. Het rapport constateert dat er grote variatie is in de impact (externe effecten) en kosten van projecten waardoor een MKBA toch zeer zinvol zou zijn.
Bijlage I
Commissie Elverding, Sneller en beter in
gebiedsontwikkeling.
In opdracht van de Rijksoverheid heeft de Adviescommissie Versnelling en Verbetering Besluitvorming Infrastructuur (VVBI: de Commissie Elverding) een advies op hoofdlijnen opgesteld over de vraag hoe besluitvorming van gebiedsontwikkelingsprojecten verbeterd en versneld kan worden. Hierbij zijn twee hoofdvragen uitgewerkt:
1. Is de werkwijze die de Commissie Elverding voor infrastructuurprojecten heeft aanbevolen toepas-baar op besluitvorming over gebiedsontwikkeling?
2. Kan deze Elverding-aanpak vertaald worden in ruimtelijk relevante wetgeving?
Deze rapportage is voorbereid door een werkgroep Elverding en gebiedsontwikkeling.
De verbetering en versnelling wordt in deze rapportage gezocht in zowel aanbevelingen gericht op partijen (waaronder gemeenten) actief in het ontwikkelingsproces als bij de wetgever. Deze laatste aanbevelingen zijn in de huidige analyse niet meegenomen.
Scheid snel het kaf van het koren en beëindig kansloze projecten tijdig, zodat kansrijke projecten alle aandacht en middelen krijgen.
Dit kan door te investeren in het voortraject, de startfase en verkenningsfase. Wie dat goed doet, kan aanzienlijke tijd winnen.
Pas de Elverding-aanpak toe op complexe gebiedsontwikkelingen; doe dat niet voor een-voudige opgaven.
Maak in de fase van de Startbeslissing een beargumenteerde afweging of er sprake is van een een-voudige of complexe ontwikkeling en derhalve of de Elverding-aanpak (zie ook afbeelding 1 uit de rapportage) wel of niet gevolgd wordt.
Maatwerk is altijd nodig bij gebiedsontwikkelingsprocessen.
Gebiedsontwikkelingen verschillen sterk. Maatwerk zal direct vanaf het begin door alle betrokken par-tijen moeten worden geleverd.
verkenningsfase, financiering en risico’s, participatieplan, inrichting van de projectorganisatie en de procedure voor de Verkenningsfase. De Startbeslissing gaat vergezeld van een convenant waarin be-trokken partijen hun verantwoordelijkheden en rollen ten opzichte van elkaar vastleggen. Laat geen enkel project van start gaan als niet in de Startbeslissing exact is vastgelegd wie de verantwoordelijke partijen zijn en wie optreedt als trekker van de voorgenomen gebiedsontwikkeling.
Bron: Sneller en Beter in gebiedsontwikkeling: De Elverding-aanpak bij ruimtelijke vraagstukken, 2010.
Leg in de Startbeslissing of in het daarbij horende convenant vast dat uiterlijk in de Ver-kenningsfase geregeld moet zijn hoe de financiële bijdragen en risico’s verdeeld worden onder welke partijen en spreek een termijn af waarbinnen er zekerheid moet zijn over fi-nanciering en financiële haalbaarheid. Beëindig ieder project dat na de afgesproken peri-ode die zekerheid niet kan bieden.
Financiële motieven kunnen een belangrijke rol spelen bij vertragingen rond projecten: de eindver-antwoordelijke is immers veelal ook verantwoordelijk voor de financiële risico’s. Een afwachtende houding kan het resultaat zijn. Daarom dient vooraf duidelijk worden gesteld wanneer duidelijk moet zijn wie welke financiële middelen bijdraagt en hoe de risico’s in het project zijn verdeeld.
Zorg bij aanvang van ieder project dat er binnen de projectorganisatie voldoende kennis en ervaring aanwezig is op het gebied van project- en procesmanagement, en dat de toe-gang tot juridische en financiële aspecten van gebiedsontwikkeling en andere specialisti-sche onderwerpen die specifiek zijn voor de beoogde ontwikkeling geregeld is. De pro-jectorganisatie kan per fase - van verkenning naar realisatie - verschillen. Leg de afspra-ken die hierover zijn gemaakt vast in de Startbeslissing.
Bij gebiedsontwikkeling ontbreekt het de projectorganisaties vaak aan noodzakelijke kennis, compe-tenties, ervaring en menskracht, zoals toegang tot juridische, financiële en andere specialistische
des-kundigheid. Besluitnemers hebben zinvolle beslisinformatie op een detailniveau dat past bij de fase waarin het project zich bevindt nodig. Omdat gebiedsontwikkelingen lang duren, dient hierbij te wor-den geanticipeerd op personele veranderingen. Het is daarom nodig dat het kennismanagement hier-mee rekening houdt.
In een Brede Verkenningsfase (na de startbeslissing) vindt een open gebiedsgerichte probleemanalyse plaats, een inventarisatie van oplossingsrichtingen, een getrechterde aanpak in de alternatievenafweging en een brede en open participatie met belangheb-benden.
De valkuil hier is dat zonder goede analyse een oplossing als juiste wordt gepresenteerd en dat het hele proces is gericht op het realiseren van deze ene oplossing. Dit kan worden vermeden door een brede verkenning in te lassen, waardoor een veelheid aan alternatieve oplossingen, problemen en af-wegingscriteria in beeld komen.
Hanteer onzekerheidsmarges (bandbreedtes) bij de keuzes van alternatieven en ontwik-kel mogelijkheden van correctief ingrijpen achteraf (maatregelen ‘achter de hand’).
Een dergelijke benadering vermindert (ten opzichte van het maken van puntschattingen) de onder-zoekslasten. Eventueel later te nemen maatregelen kunnen als een programma uitgevoerd worden (denk aan het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit). Het gaat daarmee dus om het kiezen van een adaptieve strategie.
Schakel marktpartijen al tijdens de verkenningsfase in.
Dit moet uiteraard binnen de grenzen van het mededingingsrecht gebeuren wat inhoudt dat het pro-ces erop gericht is marktkennis te vergaren zonder dat daartegenover verplichtingen staan, bijvoor-beeld via één incidenteel groepsgesprek, of het vragen van een aantal visies, schetsontwerpen, finan-ciële onderbouwing. Een marktconsultatie kan soms worden gecombineerd met een bredere consulta-tie van belanghebbenden of met ‘ontwerpateliers’. Marktpartijen met grondposiconsulta-ties die mogelijk in staat en bereid zijn nieuwe bestemmingen (te laten) realiseren dienen gerichter bij de planvorming te worden betrokken omdat zij op basis van het zelfrealisatiebeginsel mogelijk in de latere fases toch in beeld komen.
Richt het beoordelen van risico’s zo in dat ze in de verschillende fasen van besluitvorming een adequate rol kunnen spelen.
Risicomanagement wordt vaak mechanisch uitgevoerd volgens een eenmaal gekozen systematiek en speelt dan niet de rol in de besluitvorming die zou moeten. Houd rekening met de fase van
besluit-Knip langdurige projecten op in beslisbare fases en leg vast dat het tijdens de planuit-werkings- en uitvoeringsfase mogelijk is terug te keren naar eerdere beslismomenten als blijkt dat door gewijzigde omstandigheden of veranderde inzichten het eerder genomen besluit niet langer reëel of houdbaar is.
Gebiedsontwikkelingen hebben een lange doorlooptijd. Tussentijdse wijzigingen zijn daardoor eerder regel dan uitzondering. De doorlooptijd voor verschillende onderdelen is niet dezelfde. Dit vraagt om ruimte om besluitvorming aan te passen op grond van voortschrijdend inzicht en vraag er ook om be-sluitvorming uit te stellen voor onderdelen van de ontwikkeling waarvoor dat nu nog niet nodig is.
Gebruik de (concept)-Voorkeursbeslissing om marktpartijen te kiezen, waarbij niet alleen prijs, maar ook aspecten van visie, plan en partners een rol moeten spelen.
De commissie lijkt uit te gaan van een tender naar marktpartijen en geeft daarbij aan dat het verstan-dig is niet een factor een dominante rol te laten spelen bij de keuze. De achtergrond is dat recht ge-daan moet worden aan de noodzaak van een duurzame relatie tussen partners in een langjarig en complex traject dat gebiedsontwikkeling kenmerkt.
Geef de samenwerking bij uitwerking en uitvoering van gebiedsontwikkeling zo vorm dat de (financiële)ontwikkeling van kwetsbare onderdelen zijn veiliggesteld. Zorg erbij hier-voor dat deelactiviteiten apart kunnen worden afgerond.
Wanneer gebiedsontwikkeling wordt vertraagd en partijen hebben hun deel van de opgave geleverd, dan moeten ze uit het project kunnen stappen, nadat dit op een zorgvuldige wijze is vastgesteld. De problematiek van de vastgoedmarkten kan invloed hebben op de ontwikkeling van natuur en recreatie en probeer te voorkomen dat deze kwetsbare onderdelen niet kunnen worden gerealiseerd door deze marktimpasse.
Bijlage J
Stad en Land: Centraal Planbureau
Deze studie heeft een sterke economische inslag. Het geeft een historisch overzicht van de ontwikke-ling van steden. Vervolgens gaat het uitgebreid in op de aantrekkingskracht van steden, die zich ver-taalt in substantieel hogere grondprijzen dan buiten de stad.
Cruciaal is dat men ervan uitgaat dat de aanwezigheid van publieke/collectieve voorzieningen een im-pact heeft op de grondprijs. Dat geldt tussen stad en platteland, maar natuurlijk ook binnen een stad zelf. Theoretisch achtergrond van deze studie is het Henry George Theorema dat stelt dat het grond-waardesurplus in de omgeving van publieke voorzieningen gelijk is aan de kosten van die voorziening. Verder wordt de Regel van Paul Samuelson aangehaald die stelt dat een bestuurder/lokale overheid het grondwaardesurplus poogt te maximaliseren door voldoende publieke voorzieningen te realiseren. (NB: met grondwaardesurplus wordt hier bedoeld op de hogere grondwaarde.)
In steden is het grondwaardesurplus nu eenmaal hoger door de aanwezigheid van bepaalde (publie-ke) voorzieningen. (Daarnaast spelen nog andere zaken zoals de aanwezigheid van een historische binnenstad, die zich moeilijk laten plannen.) Een deel van de bevolking wenst graag stedelijk te wo-ning in de nabijheid van deze voorziewo-ningen en wenst hiervoor ook te betalen. Andere personen hech-ten weer wat minder waarde aan de nabijheid van voorzieningen en wonen daarom verder van de voorzieningen. Hogere grondprijzen hebben daarmee een sterk verband met bevolkingsdichtheid (men kan kleinere woningen huren/kopen) (p.86). Buiten het bestek van de analyse blijft de algeme-ne overweging in dit CPB-rapport dat de beste manier om een gemeente te financieren via een belas-ting op het grondwaardesurplus is; het is niet aan de gemeente om dit voor elkaar te krijgen. De toe-name van de Algemene Uitkering uit het Gemeentefonds per inwoner met het bevolkingsaantal is het second best alternatief voor een belasting op de grondwaarde. (Rapport constateert dat dergelijke be-lastingheffing in de VS ook plaatsvindt, p.89).
Menging van bevolkingsgroepen kan leiden tot een minder efficiënt gebruik van schaarse middelen.
Omdat er per saldo veel mensen zijn die bereid zijn veel te betalen voor een woning in de stad in de nabijheid van allerlei voorzieningen, kan het vanuit de economische theorie bezien, inefficiënt zijn om vast te houden aan “het dogma van de gemengde wijk”(p.130).
iets voor te zeggen om de ontwikkeling gewoon aan de markt over te laten omdat deze ook garant staat voor een optimaal voorzieningenniveau. Er is hierbij echter een verschil tussen de private ont-wikkelaar of gemeentelijke planoloog. Een private investeerder kijkt normaal gesproken alleen naar de directe opbrengsten en heeft niet zoveel affiniteit met eventuele positieve externe effecten. De ge-meentelijke planoloog kijkt meer naar de externe effecten (en zal dat zeker doen indien de belasting-heffing sterk lokaal is georganiseerd). Een gemeentelijk planoloog zal daarom ook sneller adviseren om wat meer te investeren dan de private ontwikkelaar. De neiging om ‘te weinig’ te investeren door marktpartijen wordt omschreven als marktfalen.
De algemene strekking van het verhaal is dat gebiedsontwikkeling waarde toevoegt aan de grond (grondwaardesurplus) en dat de hogere grondwaarde uiteindelijk zorgt voor verhoogde OZB-inkomsten, die weer kunnen worden aangewend voor de financiering/exploitatie van voorzieningen. Grondwaardevermeerdering vindt niet alleen plaats op de locatie zelf, maar er kan ook sprake zijn van een zogenaamd extern effect op de grondwaarde in de omgeving: een fraaie herontwikkeling met goede voorzieningen kan/zal ook de grondwaarde van de omgeving verhogen. Dit is immers wat de theorie stelt: verhoogde grondwaarde door betere voorzieningen.
Een lokale overheid kan de voorzieningen (gedeeltelijk) financieren door middel van belastingheffing over de grondwaarde. Hierbij zullen de inkomsten over het algemeen onvoldoende zijn c.q. op de lan-gere termijn worden terugverdiend. Men kan echter ook besluiten om (een deel van) de grondwaar-destijging onmiddellijk af te romen. Bijvoorbeeld de waardevermeerdering van landbouwgrond die een woonbestemming krijgt, zou in deze visie niet volledig ten goede mogen komen aan de eigenaar, om-dat anders de mogelijke opbrengsten ten behoeve van voorzieningen verloren gaan. Hetzelfde geldt voor een binnenstedelijke locatie hoewel daar ook kosten moeten worden gemaakt voor sloop/sanering.)
Iets concreter stellen de auteurs in een voorbeeld van binnenstedelijke herontwikkeling (uitplaatsing bedrijven) dat men niet alleen rekening dient te houden met de directe kosten van een project. Er zijn immers andere externe effecten die een positieve invloed kunnen hebben op grondprijzen buiten het project en dit creëert wederom een sterkere belastingbasis:
1. Het project neemt een bron van overlast weg
2. Nieuwe bewoners leveren een agglomeratievoordeel: meer draagvlak voor de aanwezige voorzieningen
3. Nieuwe bewoners (en vooral in wat grotere getalen) leveren een tweede agglomeratievoor-deel (nieuwkomerseffect??) wat zorgt voor meer interactie en hogere productiviteit.
De omvang van het project kan invloed hebben op het maatschappelijk nu ervan.
De auteurs halen studies aan waaruit blijkt dat grotere binnenstedelijke projecten naar verhouding zorgen voor grotere externe effecten (p.122). Als te groot aanbod echter leidt tot een daling van de huizenprijzen, dan is het totale welvaartseffect wat kleiner. Bij projecten van normale omvang speelt dit echter niet (p. 127). Kortom, grotere binnenstedelijke projecten creëren grotere externe effecten op de grondwaarde.
Bijlage K
Dijken, Koos van, Jeroen Korthals, Tineke Lupi
(2011) Handreiking Stedelijke herprogrammering
woningbouw, NICIS Institute, Den Haag (september).
Dit rapport is gemaakt in opdracht van de (werkgroep Stedelijke Herprogrammering van de) Fysieke pijler G 32 stedennetwerk. Het rapport is geschreven vanuit de stagnatie van de woningmarkt en de impasse waarin de gebieds- en locatieontwikkeling is terechtgekomen: de subsidies en financiën dro-gen op, er moeten enorme verliezen dro-genomen worden en de traditionele partijen hebben hun ontwik-kelingen stopgezet, nemen hun verliezen en saneren hun portefeuilles, terwijl de opgaven steeds complexer worden. Gemeenten willen proactief optreden om het publieke belang te waarborgen. Nu het Rijk zich steeds meer terugtrekt, het ruimtelijk beleid steeds meer gedecentraliseerd wordt en de provincies hun rol als regisseur verschillend invullen, is het aan de steden om de strategische ruimte-lijke ontwikkelingen in hun gemeente te bevorderen. Dit om te voorkomen dat de markt gaat kiezen, er gekozen wordt voor korte termijnoplossingen, de kwaliteit onder druk komt te staan, de toekomst van de stad een zwalkende koers wordt en beleggers en financiers de stad links laten liggen.
Het beeld van de huidige situatie is dat veel gemeenten inmiddels erkennen dat herprogrammering noodzakelijk is. De meeste gemeenten zijn in het stadium waarin plannen tegen het licht worden ge-houden. Het maken van keuzes en het stoppen met bepaalde projecten is nog vrijwel nergens aan de orde. Temporiseren lijkt de leidende filosofie waarmee men de crisis hoopt door te komen. Het besef dat dit niet voldoende is, neemt toe bij steden. Het G32-Stedennetwerk heeft daarom het initiatief ge-nomen om bestuurders en professionals in de steden een aantal handreikingen te bieden om hun rol bij de herprogrammering te kunnen versterken.
Als input voor het rapport zijn alle steden van het G32-Stedennetwerk en de G4 gevraagd naar de ac-ties die ze ondernemen op het gebied van herprogrammering n de woningbouw. Naast deze informa-tie is gebruik gemaakt van relevante literatuur, gesprekken met sleutelfiguren en de inleidingen en opbrengsten van G32 conferentie ‘Stedelijke Herprogrammering Woningbouw’ op 23 juni 2011 in Delft. Daarnaast heeft het Kadaster bijgedragen door een analyse te maken van ontwikkelingen op de woningmarkt, de dynamiek (prijzen, aantallen, hypotheken en verhuisbewegingen) en de grondposi-ties van de steden in het G32-Stedennetwerk.
Op korte termijn, in de transitiefase.
Herbevestigen, aanscherpen of actualiseren van de structuurvisie.
Dit is noodzakelijk in het kader van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro), het biedt de basis om scherpe keuzes te maken in het kader van de herprogrammering, én het maakt het mogelijk om de plankosten door te belasten. Met een duidelijke structuurvisie en eenduidig beleid is de gemeente een betrouwbare partner voor alle partijen. Dit zal het vertrouwen in de toekomst van de stad vergroten en beleggers het vertrouwen geven om in de stads- en gebiedsontwikkeling te investeren.
Het is van belang om een aantal criteria te formuleren en hiermee op systematische wijze
alle plannen en voorgenomen projecten door te nemen.
Dit leidt tot selectie en prioritering. Het is goed hierbij indringend te wegen wat echt nodig is en welke projecten/plannen strategisch cruciaal zijn voor de stad. Maak in onderling overleg met de stakehol-ders keuzes in de fasering. Doe de hele exercitie in een aantal slagen zodat de uiteindelijke scherpe selectie leidt tot schaarste. Selectiviteit en schaarste vergroten de kans dat bepaalde projecten nog gerealiseerd kunnen worden.
Een heldere en regelmatige communicatie over de bereikte inzichten als gemeente naar alle stakeholders kan de ontwikkeling versnellen en juridische gevechten voorkomen.
Vergeet hierbij de bewoners en eindgebruikers niet. Hierdoor zien partijen kansen, wordt onderne-merschap bevorderd en door de duidelijke communicatie over de nieuwe spelregels worden planscha-des voorkomen.
Er is (meer) kennis en expertise nodig in het gemeentelijk apparaat (stedenbouwkundi-gen, planolo(stedenbouwkundi-gen, planeconomen).
Kennis en expertise zijn onontbeerlijk bij het prioriteren van plannen en voorgenomen projecten, en bij het meer incrementeel, organisch, flexibel en met betrokkenheid van vele (nieuwe) factoren (bin-nen)stedelijk ontwikkelen van de stad. Het toepassen van eigen kennis en expertise maakt het moge-lijk om de duurzame ontwikkeling van de stad te bewaken, om regelmatig te heroverwegen, en om jaarlijks de plannen en projecten te evalueren en – indien nodig - te herbestemmen.
Een hoger kennisniveau en meer expertise binnen de eigen diensten is ook nodig om het beschikbare instrumentarium maximaal te kunnen benutten en om zich nieuwe instru-menten eigen te maken.
Tot de beschikbare en nieuwe instrumenten horen: het bestemmen van functies voor een bepaalde tijd, vergunningen een beperkte houdbaarheid geven, het maken van prestatieafspraken met corpora-ties en marktpartijen, het actief toepassen van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten, kostenverhaal (Grondexploitatiewet in kader van nieuwe Wro), ontwikkelend beheren, onderzoekend ontwikkelen, regionale afstemming en programmering, de inzet van Ontwikkelingsfondsen, maatschappelijke kos-ten bakos-tenanalyses, stedelijke herverkaveling en gebiedsconvenankos-ten.
Een belangrijke vraag die beantwoord moet worden, is: wat te doen met de gebieden en locaties waar de plannen naar ver in de toekomst zijn verschoven?
Er is aandacht nodig voor de programmering van de tijdelijke stad en voor hogere investeringen in de publieke ruimte in gebieden die zeer geleidelijk, organisch of voorlopig niet ontwikkeld worden.
Iedereen is aan het zoeken naar en experimenteren met nieuwe financieringsvormen. In dit verband is het verstandig om binnen de gemeente het kennisniveau over financie-ringsmogelijkheden en onorthodoxe maatregelen te delen, te ontwikkelen en te vergro-ten.
Er kan daarbij gebruik gemaakt worden van de inzichten, ideeën en voorbeelden over nieuwe finan-cieringsvormen van de ToolBox Financieringsconstructies, de Stuurgroep onorthodoxe maatregelen voor binnenstedelijke gebiedsontwikkeling, Het Watertorenberaad en de vakgroep Gebiedsontwikke-ling van de TU Delft.
Het valt af te raden om in de plannen en projecten te calculeren met veronderstelde op-brengsten in de verre toekomst.
Dit kent te veel risico’s.
Op langere termijn, na de transitiefase.
De herprogrammering gaat naar een klein, krachtig, eenvoudig en flexibel programma.
Hierin zal ruimte zijn voor nieuwe ontwikkelingen en is niet alles vastgezet met overvloedige en gede-tailleerde planvorming. Nieuwe ontwikkelingen kunnen gefaciliteerd en gestimuleerd worden door par-tijen (zoals eindgebruikers en financiers) bij elkaar te brengen. Door bovendien ‘tekenen en rekenen’ en ‘kosten en opbrengsten’ dichter bij elkaar te brengen krijgt, vraaggericht ontwikkelen, inhoud en worden doorlooptijden verkort.
De tendens is om te werken met kleinschaliger programma’s en conceptschema’s in plaats van grote, langjarige dichtgetimmerde plannen.
Deze programma’s, schema’s en raamwerkplannen zijn ingebed in de structuurvisie. De gebiedsont-wikkeling en planvorming zullen organischer en incrementeler zijn. Het is daarbij van belang om hel-dere regels over de eindigheid van bestemmingen en vergunningen op te stellen. Indien de ontwikke-ling niet plaatsvindt binnen de afgesproken tijdsperiode dan vervallen de bestemming, toezegging en vergunning en is herbestemming mogelijk. Dit bevordert de slaagkansen van projecten, verkort de doorlooptijd en verlaagt de kosten van programmering en gebiedsontwikkeling.
Het is verstandig om regelmatig de structuurvisie (bijvoorbeeld vierjaarlijks) te herzien en te zorgen voor een jaarlijkse evaluatie van de projecten, plannen en gebiedsontwikke-lingen (reality check).
Dit maakt het mogelijk om toezeggingen en rechten in te trekken en opnieuw uit te geven en te her-bestemmen.
Bijlage L
Vulperhorst, L. (2009) Blindeman of coproducent. De
Vastgoedlezing 2009.
Algemene strekking van het verhaal is de wijze waarop de vastgoedwereld zich heeft ontwikkeld. Schaalvergroting, onregelmatigheden en heel slecht luisteren naar de klant omdat tijdens de gunstige ‘marktomstandigheden’ alles toch wel werd verkocht.
Vervolgens zoekt Vulperhorst naar structurele veranderingen in de vastgoedwereld. Vulperhorst heeft ideeën over de nieuwe rol van de verschillende partijen na de crisis. Hij heeft hierbij suggesties voor (bijna) alle bij de bouw betrokken partijen: bouwondernemers, beleggers, financiers, architecten, cor-poraties installateurs, ingenieursbureaus, ontwikkelaars, particuliere woningkopers en publieke op-drachtgevers.
Publieke opdrachtgevers zoals de Rijksgebouwendienst, Rijkswaterstaat en Prorail moeten overigens niet worden verward met gemeenten. Een gemeente kan voor haar eigen huisvesting of publieke wer-ken (scholen, zwembaden) natuurlijk wel degelijk opdrachtgever zijn, maar Vulperhorst gaat vooral in op de rol van de gemeente bij projectontwikkeling.
Zorg voor meer particulier opdrachtgeverschap en zeggenschap bij de woningbouw.
Deze aanbeveling wordt impliciet gedaan (p. 27) en sluit goed aan bij de algemene analyse van Vul-perhorst. Meer concreet is dit dat er kavels beschikbaar komen: ook binnenstedelijk.
Gemeenten moeten vooral zorgen dat particuliere investeringen op gang worden ge-bracht.
Volgens Vulperhorst betekent dit goede beleidskaders scheppen en de instrumenten zoals grond en regels gunstige investeringscondities scheppen (p. 40). Gemeentelijke medewerkers zouden ervoor moeten zorgen dat de vergunningsprocedures eenvoudig worden doorlopen. Gemeenten moeten nu niet zelf het roer grijpen omdat er vanuit de markt weinig initiatieven worden gestart.
Bij eigen opdrachtgeverschap van de gemeente moet het vooral gaan om goed opdracht-geverschap.
De beste prijs-kwaliteit of maatschappelijke winst moet leidend zijn en niet alleen maar de prijs. Bo-vendien moeten alleen betrouwbare en goede partijen worden geselecteerd.
De gemeente moeten zelf zoeken naar middelen om eigen doelstellingen te realiseren en er niet alleen maar ervan uitgaan dat de markt (corporaties) alles wel betalen.
Duurzaamheid en goede herstructurering in de woningbouw kosten veel geld. Gemeenten moeten in-novatieve combinaties van corporaties en marktpartijen faciliteren die ook graag aan duurzaamheid en herstructurering werken.
