Maria Wąsowicz
Politechnika Wrocławska
OBECNY STAN I MOŻLIWOŚCI ROZWOJU RYNKU NIERUCHOMOŚCI BIUROWYCH WE WROCŁAWIU
Streszczenie: Rynek nieruchomości biurowych rozwija się dynamicznie w dużych mia- stach polskich. Autorka na przykładzie Wrocławia zamierza ocenić obecny stan i możli- wości jego rozwoju w tym mieście. Ocenia popyt na nieruchomości biurowe we Wro- cławiu i analizuje główne obszary biznesu.
Słowa kluczowe: ocena sytuacji na rynku nieruchomości biurowych we Wrocławiu, przesłanki wzrastającego popytu na nieruchomości biurowe we Wrocławiu, perspektywy rozwoju lokalowego rynku nieruchomości biurowych.
Wprowadzenie
Wrocław postrzegany jest za jedno z ciekawszych miejsc do inwestycji w Pol- sce. W ciągu ostatnich dziesięciu lat wiele zagranicznych firm z branż, takich jak finanse, elektronika i logistyka, zainwestowało w rozwój swojej działalności właśnie na Dolnym Śląsku. Wrocław jest jednym z największych centrów finan- sowych w Polsce i siedzibą główną wielu firm, np. UPS czy Credit Swiss.
Ostatnie lata pokazały, że Wrocław potrafi przyciągnąć firmy z sektora business process outsourcing (BPO), a także dać możliwości do tego, aby tak jak Hewlett Packard, rozwijać ich działalność w danym regionie. Duża liczba inwestycji prowadzonych we Wrocławiu jest z segmentu B&R reprezentowanych przez Siemens, Fagor Mastercook, Wabco i IBM.
Wiele czynników ma wpływ na atrakcyjność Wrocławia. Przede wszystkim doceniana jest doskonała lokalizacja Wrocławia. Miasto położone jest na trasie, która łączy Republikę Czeską, Niemcy i Polskę. Po drugie, władze Wrocławia otwarte są na potrzeby potencjalnych inwestorów i kładą szczególny nacisk na przyjazny klimat inwestycyjny w mieście. Czynnikami, które na równi z po- przednimi dodają miastu atrakcyjności, jest piękna architektura i bogate oraz barwne życie kulturalne.
Dynamiczny rozwój Dolnego Śląska przyciągnął największych polskich i za- granicznych deweloperów: Skanska Property Poland, Globe Trade Centre S.A.
czy Ghelamco Poland, którzy obok lokalnych developerów, takich jak Archicom S.A. czy Devco, przyczynili się do tak wysokiej liczby oddanej powierzchni biurowej w 2008 roku.
1. Obecna sytuacja na rynku nieruchomości biurowych we Wrocławiu
1.1. Podaż na rynku nieruchomości biurowych we Wrocławiu
Wrocław, którego populacja liczy około 640 tys. mieszkańców, stał się kultural- nym i biznesowym centrum regionu Dolnego Śląska. W ostatnich latach dzięki aktywnej i otwartej polityce władz miasta oraz bardzo dobremu połączeniu z Berlinem, Pragą, Wiedniem i Warszawą Wrocław stał się ważnym i atrakcyj- nym miejscem dla polskich i zagranicznych inwestorów. We Wrocławiu mają siedzibę takie firmy, jak Siemens, Hewlett-Packard, Credit Suisse i Google.
Wrocławski rynek nieruchomości biurowych największy rozkwit zanotował w latach 2006–2008. Do 2005 roku rynek nieruchomości biurowych we Wro- cławiu składał się z kilku budynków klasy A i B oraz wyremontowanych kamie- nic. Do interesujących inwestycji z okresu lat 2000–2006 można zaliczyć obiek- ty: Renaissance Bussines Center, Centrum Orląt, Wratislavia Center i Wratisla- via Tower. Ich wybudowanie wprowadziło na rynek około 50 tys. m2 nowocze- snej powierzchni biurowej klasy A.
Od 2005 roku wiele firm międzynarodowych, produkcyjnych, instytucji fi- nansowych i firm konsultingowych zaczęło wybierać Wrocław na lokalizację swoich placówek. Rozwój gospodarczy Polski oraz regionu Dolnego Śląska spowodował wzrost zainteresowania i popytu na nowoczesne biura, dzięki cze- mu doszło do wznowienia aktywności deweloperów. W przypadku Wrocławia największym zainteresowaniem inwestorów cieszyło się ścisłe centrum miasta.
Jednakże rosnąca popularność Wrocławia w kręgu inwestorów zagranicznych spowodowała rozszerzenie działalności na nowe obszary przeznaczone do zabu- dowy nieruchomościami komercyjnymi. Dzięki temu znacznemu rozwojowi uległ zachód, południe oraz wschód miasta. Większość nowych obiektów budo- wana po 2005 roku została zlokalizowana wzdłuż ulic Legnickiej i Strzegom- skiej oraz Powstańców Śląskich.
Rok 2007 przyniósł otwarcie trzech nieruchomości o charakterze biurowym:
Silver Forum, Arkady Wrocławskie oraz Legnicka Business Housse. Biurowce te wprowadziły łącznie około 30 000 m2 powierzchni klasy A. Łącznie w roku 2007 na wrocławskim rynku nieruchomości biurowych według różnych szacun- ków pojawiło się około 85 000 m2 nowej powierzchni. Ponadto spółka LCC
Corp należąca do polskiego biznesmena, Leszka Czarneckiego, rozpoczęła prace budowlane przy inwestycji najwyższego wieżowca biurowego we Wrocławiu Sky Tower. Budynek ten będzie miał wysokość 212 m, a powierzchnia biurowa w klasie A+ będzie wynosić około 22 000 m2. Termin ukończenia I fazy projek- tu zapowiadany jest na 2011 rok.
Rysunek 1. Rynek nieruchomości biurowych we Wrocławiu w latach 2000 – I poło- wa 2010
Źródło: Opracowanie na podstawie raportu Colliers International „Rynek nieruchomości biurowych I polowa 2010”
Rok 2008 był rokiem przełomowym dla rynku nieruchomości komercyjnych we Wrocławiu. Na rynek wprowadzono ponad 108 000 m2 powierzchni biuro- wej najnowszej generacji, zlokalizowanej wzdłuż ul. Strzegomskiej i Legnickiej oraz Powstańców Śląskich. W pierwszej połowie 2008 roku oddano do użytku m.in. Centrum Oniro (2500 m2) na Starym Mieście, a na północ od Starego Mia- sta, przy pl. Bema – Bema Plaza (23 000 m2). W tzw. „południowym obszarze biznesu” Globe Trade Centre ukończył budynek Globis (13 650 m2), który znajduje się naprzeciwko Arkad Wrocławskich. W tym samym okresie we wschodniej części centrum miasta Skanska oddała do użytku pierwszą fazę bu- dowy kompleksu biurowego Grunwaldzki Office Center (9300 m2), naprzeciwko nowo otwartego centrum handlowego – Pasażu Grunwaldzkiego. Na północy miasta lokalny deweloper Devco, ukończył budowę pierwszego budynku o po- wierzchni 5000 m2 – kompleksu „Wrocławski Park Biznesu II”, a Descont
ukończył budowę biurowca Millenium Tower II (7800 m2) na ul. Strzegomskiej.
Przy tej samej ulicy oddana została do użytku w listopadzie tego samego roku pierwsza faza projektu o nazwie Wrocławskie Miasto lokalnego developera – firmy Archicom. Biurowiec West Forum o powierzchni wynoszącej 10 000 m2 jest jednym z 8 planowanych budynków o łącznej docelowej powierzchni 100 000 m2 realizowanych jako tzw. projekty built-to-suit.
Wskutek perturbacji na światowych rynkach finansowych i spowolnienia go- spodarczego na terenie Polski i zaostrzenia warunków finansowania w 2009 roku inwestorzy ograniczyli lub też odwołali większość z planowanych pro- jektów inwestycyjnych. Również we Wrocławiu można było zauważyć zmianę w zachowaniu developerów. Ograniczono i odwołano cześć projektów, a konty- nuowano tylko te już rozpoczęte. Z pewnością przyniesie to negatywne konse- kwencje w dłuższym okresie. Przejawem zmian na rynku było oddanie do użyt- kowania na terenie Wrocławia w 2009 roku według różnych szacunków około 50 tys. m2 powierzchni biurowej klasy A/A+. Skanska Property Poland oddała do użytkowania II fazę biurowca Grunwaldzki Center (14 000 m2). Na Starym Mieście zmodernizowane zostało kilka kamienic przez Gant Development oraz Verity Development. Pierwsza połowa 2010 roku to jak na razie oddanie do użytkowania budynki z I fazy Wojdyła Business Park oraz Wrocławskego Park Biznesu II.
Tabela 1. 15 największych budynków biurowych we Wrocławiu Nazwa biurowca Lokalizacja Powierzchnia
biurowa [m2]
Rok ukończenia Wojdyła Business Park ul. Muchoborska 24 000 I poł. 2010 Grunwaldzki Centre Office pl. Grunwaldzki 23 600 2008–2009
Bema Plaza pl. Bema 23 000 2008
Wrocław Business Park II ul. Wołoska 10 000 2008
Wrocław Business Park I ul. Strzegomska 15 700 1999
Quatrro Forum ul. Legnicka 11 977 2003
GTC Globis ul. Powstańców Śląskich 14 500 2008
Cuprum Novum ul. Sikorskiego 10 765 2008
Silver Forum ul. Strzegomska 14 700 2007
Centrum Orląt pl. Orląt Lwowskich 13 722 2003
Legnicka Business House ul. Legnicka 6 000 2007
West Forum ul. Strzegomska 10 200 2008
Arkady Wrocławskie ul. Powstańców Śląskich 9 000 2007
Millenium Tower II ul. Strzegomska 7800 2008
Millenium Tower ul. Strzegomska 6 100 2001
Źródło: Opracowanie własne na podstawie [www.cwoffice.pl].
1.2. Obszary biznesowe we Wrocławiu
We Wrocławiu nowoczesne obiekty biurowe cechuje rozproszenie lokalizacyj- ne. Większość projektów zlokalizowana jest w centrum miasta lub też w odle- głości 3–4 km od niego. Większość projektów umiejscowiona jest w dzielnicy Fabryczna, Krzyki i Stare Miasto. Inwestorzy, budując obiekty biurowe, starali się lokować biurowce wzdłuż głównych ciągów komunikacyjnych, ulic dwujez- dniowych zapewniających w miarę łatwy i szybki dojazd. Można wyróżnić takie obszary, jak:
1. Stare Miasto – Centrum
Stare Miasto jest bardzo dobrym miejscem dla firm nastawionych na przyj- mowanie w swoich biurach gości i klientów. Siedziba w najbardziej atrakcyjnej architektonicznie dzielnicy miasta jest ponadto nośnikiem prestiżu, ale również pociąga za sobą odpowiednie koszty. Najczęściej najemcami powierzchni w obrębie Starego Miasta są kancelarie prawne, banki oraz firmy świadczące usłu- gi doradczo-finansowe. Większość nieruchomości położonych na tym obszarze stanowią odnowione i odrestaurowane kamienice oraz kilka niskokondygnacyj- nych biurowców, takich jak np. Times, Focus Plaza, New Point oraz Wratislavia Center. Ze względu na ograniczone możliwości przestrzenne oraz lokalizacje biura w tej części nie są duże i występuje problem z miejscami parkingowymi.
Do tego obszaru można zaliczyć również biurowiec Bema Plaza i Grunwaldzki Centre, chociaż są one oddalone od ścisłego centrum.
2. ul. Strzegomska i ul. Legnicka – Zachód
Inwestycje przy ul. Strzegomskiej i ul. Legnickiej obejmują: Wrocławski Park Biznesu I i II, Millenium Tower I i II, Legnicka Business Park i Popowicka Park oraz Quattro Forum, Silver Forum czy w chwili obecnej West Forum.
Większość obiektów zlokalizowana jest w odległości około 3–4 km od Starego Miasta. Znajdują się tam duże zasoby przestrzeni biurowej wykończone wyso- kiej jakości materiałami. W strefie tej zlokalizowane są biurowce wysokokon- dygnacyjne oraz niskokondygnacyjne.
3. ul. Powstańców Śląskich – Południe
Aktywność inwestycyjna na południu Wrocławia trwa już od 2005 roku.
W roku 2007 LC Corp oddało do użytku Arkady Wrocławskie – centrum han- dlowe z 9000 m2 powierzchni biurowej. Naprzeciwko tej inwestycji GTC ukoń- czyło biurowiec Globis, który w dużej mierze wynajęty jest przez firmę Hewlett- -Packard. Na miejscu wyburzonego budynku Poltegor Center właściciel terenu LCC Corp rozpoczął budowę najwyższego budynku mieszkalnego we Wrocła- wiu – Sky Tower, w którego ofercie ma być 22 000 m2 powierzchni biurowej.
1.3. Popyt na nieruchomości biurowe we Wrocławiu
Wrocław ugruntował swoją pozycję pośród regionalnych rynków nieruchomości biurowych. Firmy kontynuują i rozwijają swoją działalność na terenie miasta.
W I połowie 2010 roku IBM i McKinsey & Company podpisały nowe umowy na centra badawcze. IBM wynajął ponad 3000 m2 w nowoczesnym kompleksie biurowym Wojdyła Business Park [Raport CB Richard Eblis 2010].
W 2009 roku Nokia Simens Networks, rozwijając swój ośrodek badawczy, wynajęła ponad 6000 m2 powierzchni w budynku Bema Plaza, a Hewlett Pac- kard ponad 4500 m2 w biurowcu Grunawldzki Center [Raport Real Estate Review Poland 2010].
Jeżeli firmy, korzystając ze sprzyjających warunków ekonomiczno-politycz- nych we Wrocławiu, będą chciały się dalej tak rozwijać, jak do tej pory, oznacza to, że coraz częściej będzie występować zapotrzebowanie na większe po- wierzchnie. W chwili obecnej zasób powierzchni biurowych istniejący we Wro- cławiu oferuje inwestorom duży wybór i konkurencyjne warunki. Rów- nież przedsiębiorstwa krajowe są aktywne przy najmie powierzchni biurowych, w szczególności chodzi tutaj o firmy, które działają w sektorze bankowym.
Z reguły poszukują one placówek w momencie, gdy chcą rozwinąć swoją dzia- łalność lub zredukować koszty.
Firmy zainteresowane są przeważnie obiektami, które mają około 2000 m2 powierzchni na jednej kondygnacji i dają szansę na powiększenie powierzchni najmu bez konieczności zmiany adresu. Mniejsze lokalne firmy interesują się powierzchniami zaczynającymi się od kilkudziesięciu metrów kwadratowych, a najczęściej poszukiwanymi lokalami biurowymi są lokale o powierzchni od 100 do 300 m2. Najważniejszą kwestią, na jaką zwracają uwagę potencjalni na- jemcy, jest oprócz ceny, dobry dostęp do komunikacji miejskiej i głównych arte- rii miasta oraz standard oferowany przez developera.
Jak można zaobserwować na rysunku 1, w 2009 roku poziom wolnej po- wierzchni biurowej wzrósł nieznacznie i wyniósł on około 6%. Jest to spowo- dowane dostarczeniem na rynek dużej ilości powierzchni biurowej w 2008 roku, ale znaczna część powierzchni biurowców we Wrocławiu, szczególnie w tych najlepszych lokalizacjach, została wynajęta. Ze względu na fakt, że nowa podaż w 2010 roku będzie niższa niż w latach 2008–2009, poziom pustostanów powi- nien utrzymać się na tym samym poziomie.
W chwili obecnej na rynku obserwuje się sytuację wyczekiwania zarówno ze strony najemców, jak i deweloperów na poprawę sytuacji ekonomicznej. Stawki wywoławcze we Wrocławiu oscylują obecnie w granicach 13–15 EUR/m2 po- wierzchni netto. W niektórych budynkach biurowych, które zostały oddane do użytkowania niedawno, stawki są o około 1 EUR wyższe, ale nie więcej, ze względu na to, że nie znalazłyby one najemcy. Do stawki podstawowej należy doliczyć jeszcze stałą opłatę administracyjną, która pobierana jest za użytkowa- nie części wspólnych. Jej wysokość jest zróżnicowana i waha się w granicach od 1,5 do 5 EUR/m2 w zależności od oferowanego poziomu prestiżu budynku.
Dodatkowo firmy chcące posiadać miejsca parkingowe muszą wziąć pod uwagę
Rysunek 2. Wskaźnik pustostanów
Źródło: Opracowanie na podstawie [Raport o rynku nieruchomości 2010]
koszt ich wynajmu. W większości wrocławskich biurowców ceny wahają się pomiędzy 40–65 EUR za miejsce.
2. Przyszłe projekty inwestycyjne
Wrocławski rynek nieruchomości komercyjnych cały czas jest obiektem zainte- resowania developerów. Obecnie zarówno w trakcie planowania, jak i budowy jest kilka interesujących projektów, które mogą znacząco wpłynąć na wielkość podaży powierzchni biurowej w mieście, ale są to finalizacje inwestycji rozpo- czętych jeszcze w czasach prosperity. Większość z planowanych budynków, które uzyskały prawomocne pozwolenie na budowę po 2008 roku zostało wstrzymanych do momentu ożywienia popytu. Ze względu na ostrożne podej- ście deweloperów i bardziej restrykcyjną politykę banków nowe inicjatywy in- westycyjne wejdą na rynek dopiero pod koniec 2011 i w 2012 roku. Według ostrożnych szacunków w trakcie realizacji jest około 40 000 m2 powierzchni nowej biurowej, z czego większość zostanie oddana do użytkowania dopiero w 2012 roku.
Najważniejsze i najnowsze projekty biurowców we Wrocławiu skupiają się w rejonach dotychczasowego zachodniego centrum biznesu. Dodatkowo na uwagę zasługują inwestycje na południu Wrocławia wzdłuż ul. Karkonoskiej oraz przebudowy lub remonty kamienic w ścisłym centrum miasta. Planowane inwestycje przedstawione są w tabeli 2.
Tabela 2. Inwestycje biurowe planowane na lata 2010–2012 Nazwa
inwestycji Deweloper Lokalizacja Powierzchnia biurowa (m2)
Termin realizacji
Stopień realizacji Verity
Business Center
Verity
Development ul. Legnicka 10 000 II kw. 2012 w budowie West Forum
1B Archicom ul. Strzegomska 16 000 I kw. 2012 pozwolenie na budowę Centrum Biu-
rowe Brama Południowa
RE Investment al. Karkonoska 24 000 I kw. 2012 pozwolenie na budowę Centrum Biu-
rowe Karkono- ska
I faza
GTC ul. Przyjaźni 16 000 2012 pozwolenie
na budowę
Gamma Office
Vantage Development S.A.
ul. Fabryczna 11 500 IV kw.
2012
pozwolenie na budowę Green
Towers I Skanska ul. Strzegomska 10 300 I kw. 2012 w budowie Green
Tower II Skanska ul. Strzegomska 10 500 II kw. 2012 pozwolenie na budowę Heritage Gatek Verity
Development ul. Rzeżnicza 3 000 IV kw.
2011 w budowie
Sky Tower Lcc Corp ul. Powstańców Śl. 22 000
II kw. 2011 IV kw.
2012
w budowie
Outsourcing Business Center
Outsourcing
Business Center ul. Armii Krajowej 30 000 2011/2012 pozwolenie na budowę
Źródło: Opracowanie własne na podstawie www.cwoffice.pl.
Jeszcze w 2008 roku we Wrocławiu planowano, że do 2010 roku powstanie I faza projektu GTC – Centrum Biurowe Karkonoska i Ghelamco –- Wrocławski Office Park na ul. Horbaczewskiego. Obecnie te projekty czekają na zmiany na rynku. Co więce, obserwuje się tendencję odwracania się miasta od koncepcji zabudowy wieżowcami. Jeszcze trzy lata temu wydawało się oczywiste, że Wrocław będzie naszpikowany wieżowcami, ale obecnie najwyższym budyn- kiem w mieście dalej jest Katedra. Kryzys gospodarczy, który dotarł do Polski i regionalnych miast pod koniec 2008 roku, zweryfikował plany budowlane.
Inwestorów nie stać na stawianie tak wysokich i drogich budynków.
Z trzech zaplanowanych wieżowców prace trwają tylko przy jednym – przy Sky
Tower, który rośnie na rogu ul. Powstańców Śląskich i Wielkiej. Pozostałe dwa:
Odra Tower przy Sikorskiego i Angel Wings przy Traugutta zostały zmniejszo- ne albo właśnie są przeprojektowywane, albo w ogóle nie powstaną ze względu na sprzedaż terenu przez głównego inwestora.
3. Analiza SWOT rynku nieruchomości biurowych we Wrocławiu
Próba oceny sytuacji na wrocławskim rynku nieruchomości biurowych została przeprowadzona za pomocą analizy SWOT1, ponieważ parametry opisowe dają możliwość interpretacji. Wyniki analizy zostały zaprezentowane w tabeli 3.
Tabela 3. Analiza SWOT wrocławskiego rynku nieruchomości biurowych Strenghts (mocne strony) Weaknesses (słabe strony) – połączenie w kierunku Berlina, Europy Za-
chodniej i Pragi
– uchwalone studium uwarunkowań i kierun- ków zagospodarowania przestrzennego mia- sta oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
– przychylność władz miasta do inwestowania i korzystny klimat inwestycyjny
– bardzo dobra marka miasta w Polsce i za granicą poprzez dobrą organizację imprez masowych i promocji miasta, co ma wpływ na poprawę klimatu gospodarczego i wize- runku miasta na zewnątrz
– duże zasoby dobrze wykształconych młodych kadr – rozwój obszarów R& D oraz BPO – istnienie SSE z wolnymi terenami, które
mogą być wykorzystane na inwestycje w segmencie biurowym
– bogata oferta kulturalno-rozrywkowa, która może zapewnić odpowiedni standard życia pozazawodowego
– rozbudowa portu lotniczego M. Kopernika z połączeniem z AOW
– układ zabytkowy centralnej części miasta – rozproszenie zabudowy biurowej
– niekorzystny układ komunikacyjny powodu- jący permanentne korki i komplikacje w we- wnętrznej komunikacji miasta, brak obwod- nicy miejskiej
– wycofywanie się PKP z połączeń regional- nych i międzynarodowych ogranicza dostęp- ność miasta
– stosunkowo długi czas oczekiwania na decy- zje administracyjne, tj. warunki zabudowy – pozwolenia na budowę, pozwolenia na użyt-
kowanie
– zbyt wolno rozwijająca się w stosunku do potrzeb sieć dróg
– zaostrzenie wymagań kredytowych dla dewe- loperów
Opportunities (szanse i możliwości) Threats (zagrożenia) – stale rosnący popyt na nowoczesną po-
wierzchnia biurową
– budowa autostradowej obwodnicy Wrocławia (AOW) i obwodnicy śródmiejskiej
– kryzysy na rynkach finansowych i gospodar- czych
– lepszy i szybszy rozwój innych aglomeracji, wzrost konkurencji
1 SWOT – ang. Strenghts (silne strony) – Weaknesses (słabe strony) – Opportunities (możli- wości i uwarunkowania) – Threats (zagrożenia) = SWOT.
cd. tabeli 3 Opportunities (szanse i możliwości) Threats (zagrożenia)
– niższe niż w stolicy koszty najmu powierzch- ni biurowych, utrzymania i innych usług – udana organizacja EURO 2012 spowoduje
wzrost zainteresowania Wrocławiem jako ośrodkiem gospodarczo-kulturalnym – trwała tendencja obejmowania kolejnych
obszarów planami zagospodarowania prze- strzennego; Wrocław pod tym względem ko- rzystnie jawi się na tle innych miast Polski – rozwój infrastruktury miejskiej
– wzrost kosztów pracy, budowy biurowców związany ze zmianami na szczeblu krajowym – duża podaż w momencie ochłodzenia okresu
koniunktury budowlanej
– zmniejszająca się podaż gruntów zwłaszcza w centralnej części miasta
– możliwa zmiana polityki władz miasta w sto- sunku do przedsięwzięć inwestycyjnych
Wrocław jest obok Krakowa, Poznania i Gdańska jednym z najlepiej rozwi- jających się regionalnych rynków nieruchomości biurowych. Według raportów King Sturge zasoby biurowe miasta stanowią ponad 21% całkowitego zasobu tego typu nieruchomości w Polsce. Centra BPO, czyli takie, które oferują usługi z zakresu księgowości i finansów, IT, prac badawczo-rozwojowych, już widzą we Wrocławiu miejsce gdzie mogą lokować swoje inwestycje. Ważnym czynni- kiem jest również obecność wykształconej i wykwalifikowanej siły roboczej.
Specjalne strefy ekonomiczne (SSE) oferują preferencyjne warunki do inwesto- wania, łącznie z ulgami podatkowymi oraz dofinansowaniem szkoleń. Dzięki bliskości takich miast, jak Praga, Wiedeń, Berlin, bogatej ofercie kulturalno- -rozrywkowej, rozbudowie portu lotniczego M. Kopernika oraz budowie AOW Wrocław może stać się bardzo dużym regionalnym rynkiem nieruchomości biu- rowych.
Jednakże miasto musi starać się wyeliminować swoje słabe strony. Przede wszystkim władze Wrocławia powinny jak najwięcej inwestować w infrastruk- turę drogową, aby zniwelować niekorzystny układ komunikacyjny powodujący permanentne korki i komplikacje w wewnętrznej komunikacji miasta. Również opieszałość urzędników może spowodować, że deweloperzy wybiorą inne aglo- meracje, które szybciej się rozwijają.
Stale rosnący popyt na nowoczesną powierzchnię biurową oraz ulepszenie komunikacji poprzez budowę autostradowej obwodnicy Wrocławia (AOW) i obwodnicy śródmiejskiej dają szanse miastu na dobry i stabilny rozwój. Niższe niż w stolicy koszty najmu powierzchni biurowych oraz, miejmy nadzieję, udana organizacja EURO 2012 spowoduje wzrost zainteresowania Wrocławiem jako ośrodkiem gospodarczo-kulturalnym.
Dużym zagrożeniem dla Wrocławia będzie wzrost kosztów pracy, materia- łów budowlanych i samych kosztów budowy nowych inwestycji biurowych, które mogą ulec zmianie ze względu na reformy prowadzone na szczeblu cen- tralnym państwa. Dodatkowo istotnym elementem będą zbliżające się wybory samorządowe, które mogą spowodować, że władze miasta, dotychczas przy- chylne wszelkim inwestycjom, zmienią do nich swój stosunek.
Podsumowanie
Wrocławski rynek nieruchomości biurowych to miejsce cieszące się dużym za- interesowaniem wśród najemców poszukujących nowych siedzib. Dużą zaletą tej lokalizacji jest połączenie, a także bliskość specjalnych stref ekonomicznych.
We Wrocławiu swoje siedziby mają duże międzynarodowe firmy.
W związku ze zmianami na światowych rynkach finansowych we Wrocła- wiu zostały wstrzymane liczne inwestycje, a deweloperzy znacznie ograniczyli swoją aktywność w roku 2009. Wstrzymanie wielu inwestycji komercyjnych spowodowało, że w I kwartale 2010 roku wolna powierzchnia biurowa w istnie- jących zasobach oraz planowanych do realizacji w 2010 roku ma wynieść około 60 000 m2. Stawki wywoławcze czynszów znajdują się w przedziale 13–15 EUR/mies.
Pomimo niekorzystnej sytuacji wywołanej światowym kryzysem finanso- wym jest pewne, że Wrocław będzie potrzebował w przyszłości większej nowo- czesnej powierzchni biurowej. Na fali prosperity przygotowano wiele projektów, które obecnie są wstrzymane lub też dopiero rozpoczyna się ich budowa. W ra- zie zgłoszenia zapotrzebowania inwestorzy będą w stanie szybko zareagować na zwiększający się popyt. Można zauważyć, że największym problemem jest w chwili obecnej finansowanie planowanych inwestycji i to hamuje rozwój ryn- ku nieruchomości komercyjnych. Z drugiej strony jest to szansa dla dewelope- rów, którzy korzystają z wariantywnych źródeł finansowania swoich projektów.
Bibliografia
Raport Colliers International, I polowa 2010, Rynek nieruchomości biurowych [online], www.colliers.pl [dostęp: marzec 2011].
Raport CB Richard Ellis, 2010, Poland Office Destinations [online], www.cb-richard- polska.polandtrade.pl [dostęp: marzec 2011].
Raport Real Estate Review Poland, 2010, Colliers International [online], www.collies.pl [dostęp: marzec 2011].
Raport o rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, 2010, Cushman & Wakefield Polska, Marketbeat.
CURRENT STATUS AND POSSIBILITIES OF DEVELOPMENT OF OFFICE MARKET IN WROCŁAW
Summary: The aim of the article is to discuss the current state of supply and demand of Wroclaw office real estate’s market. The article also presents prices of office space and describes further opportunities for this type of market in Wroclaw.
