Kantoorgebouwen tijdelijk bewoonbaar maken: TT-model berekent financiële haalbaarheid

m!E>"arlct

a

TT-model berekent finamiciële haalbaarheid

Kantoorgebouwen tijdelijk

bewoonbaar mal<en

Een deel v a n d e v e l e l e e g s t a a n d e e n

n i e t m e e r v e r l i u u r b a r e k a n t o o r p a n d e n

z o u in a f w a c i n t i n g v a n s l o o p w e l l i c h t

n o g l<unnen w o r d e n v e r h u u r d a a n

s t u d e n t e n e n a n d e r e j o n g e r e n . Een

n i e u w m o d e l b i e d t d e mogelijl<heid

o m d e h a a l b a a r h e i d f i n a n c i e e l d o o r

t e rel<enen.

Ons land kent een groot tekort aan woningen voor studenten en aan het begin van elk studiejaar wordt het probleem breed uitgemeten in de media. Inmiddels kun je bij de studenten ook de honderden buitenlandse promovendi optellen: ool< zij hebben grote moeite een tijdelijke en betaalbare woonruimte te vinden. Ook voor andere jon-geren is er nauwelijks betaalbare woonruimte. Kan tijdelijke bewo-ning van de vele structureel leegstaande kantoren geen oplossing bieden? Veel van deze gebouwen worden waarschijnlijk gesloopt, dus waarom in afwachting daarop niet alsnog tijdelijke omzetting in woonruimte? Om die vraag te beantwoorden is een model ontwik-keld waarmee de financiële kant van tijdelijke transformatie naar woningen iste berekenen. Dit TT-model (TijdelijkeTransformatie) berekent de kasstromen van zowel tijdelijk transformeren als leeg laten staan en op basis van de netto contante waarde kan worden bepaald welke van de twee strategieën financieel gezien de beste optie is. Daarnaast zijn met het TT-model acht verbouwde voorma-lige leegstaande kantoorpanden financieel doorgelicht om het model te testen.

Vele kantoorgebouwen staan leeg, maar voor ombouw tot tijdelijke studentenwoningen speelt ook de locatie een roi in de afweging.

Wetgeving aangepast

Het tijdelijk verbouwen van leegstaande kantoorpanden wordt door de overheid gestimuleerd. Zo is de laatste jaren regelgeving aange-past om tijdelijke transformatie vaker mogelijk te maken. Voorbeel-den hiervan zijn:

• verruiming van de tijdelijke afwijkingsperiode van het bestem-mingsplan van vijf naar tien jaar;

" de Wet geluidshinder is niet meer van toepassing op tijdelijke transformatieprojecten;

• aanpassing van het Bouwbesluit;

• inperking van de huurbescherming bij tijdelijke transformatiepro-jecten via de Leegstandswet;

• tijdelijke verlaging van het btw-tarief naar 6% voor arbeidskosten bij (tijdelijke) transformatieprojecten.

Vooral de verruiming van de tijdelijke afwijkingsperiode van het be-stemmingsplan naar tien jaar zou een groter aantal tijdelijke trans-formatieprojecten haalbaar moeten maken. De belangrijkste achterliggende gedachte achter de verruiming is dat een langere pe-riode van huuropbrengsten hogere investeringen mogelijk maakt. Toch komen weinig verbouwingen van de grond. Potentiële initia-tiefnemers verwachten hoge vraagprijzen voor leegstaande gebou-wen en hoge verbouwkosten. Verder zien zij alsnog te hoge eisen in het Bouwbesluit en zijn zij bang voor trage bestemmingswijzigings-procedures. Indien eigenaren besluiten om een gebouw te transfor-meren, vereist dat een forse verlaging van de boekwaarde.

Kenmerken casestudy's

De acht geanalyseerde verbouwde kantoorpanden (zie tabel 1) va-riëren van 4.649 tot 29.000 m^ en zijn gebouwd tussen 1969 en 2001. De (geïndexeerde) verbouwkosten variëren tussen € 355.352 {€ 76,44 per m^) en € 9.656.130 (€ 615 per m^). Huurafdracht, beheer-kosten en onderhoudsbeheer-kosten zijn slechts van enkele van de gebou-wen bekend. De investeringen in de twee gebougebou-wen met zelfstan-dige eenheden zijn in vergelijking met de andere gebouwen per vierkante meter veel.

Uit de analyse blijkt dat vier groepen ingrepen verantwoordelijk zijn voor het grootste deel van de verbouwkosten: het vervangen van de ramen, de installaties, de binnenwanden en het sanitair plus de keu-kens.

Van geen van de onderzochte projecten zijn de gevels vervangen. Om aan de Bouwbesluiteisen te voldoen zijn wel ventilatieroosters boven niette openen ramen geplaatst. In oudere kantoorgebouwen zijn de ramen vaak enkelglas; door nieuwe ramen van dubbelglas te plaatsen, is voldaan aan de eisen voor brandveiligheid en isolatie. Er wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van de bestaande instal-laties. De capaciteit ervan moet wél vaak worden vergroot omdat badkamers en keukens worden toegevoegd. De installaties voor warmteopwekking zijn in de helft van de onderzochte cases geheel vervangen en in de andere helft uitgebreid met extra boilers. De lei-dingen en schachten zijn in de meeste gevallen weer in gebruik ge-nomen. De luchtbehandelingsinstallaties zijn soms gehandhaafd en soms afgesloten uit brandveiligheidsoverwegingen. Ook de elektro-technische installaties moeten soms worden aangepast of ver-nieuwd. Een nieuwe liftinstallatie is te kostbaar voor tijdelijke transformatie.

Bij zelfstandige kamers zijn woningscheidende wanden onvermijde-lijk; voor onzelfstandige eenheden gelden lagere eisen.

De functiewijziging van kantoor naar woningen betekent dat er extra sanitaire voorzieningen moeten worden aangebracht. Zelf-standige wooneenheden krijgen de beschikking over een eigen bad-kamer en keuken. Er kan vaak geen gebruik worden gemaakt van de bestaande toiletten en aansluitingen, omdat die zich meestal in de kern van het gebouw bevinden, terwijl de woningen aan de gevel-zijde liggen. Als toiletruimten worden omgebouwd tot doucheruim-tes, kunnen afvoeren en afvoerschachten van de toiletten worden benut.

De beheerkosten van tijdelijk getransformeerde kantoorgebouwen zijn een stuk hoger dan bij permanent getransformeerde kantoren. Een mogelijke reden hiervoor is dat de start en beëindiging van de tijdelijke invulling van de beheerderveel tijd vergen. Een andere mogelijke verklaring is dat de tijdelijke invulling in de meeste geval-len studentenwoningen betreft. Dit betekent een groot aantal huur-ders en jaarlijks verloop.

Huurniveaus

De huren die worden gevraagd voor de tijdelijke en voor het meren-deel onzelfstandige woningen liggen in de meeste gevallen onder de maximale huurprijzen volgens het Woningwaarderingsstelsel. De reden is het lagere kwaliteitsniveau van de woonruimte. De huurop-brengsten per vierkante meter zijn hoger indien de investeringskos-ten per vierkante meter hoger zijn. Een hogere investering leidt tot een-hoger kwaliteitsniveau, wat wordt vertaald in een hogere huur. Er is echter wel sprake van een afvlakking naarmate de Investe-ringskosten per vierkante meter toenemen. Voor de (zelfstandige) eenheden in het project met de hoogste investeringskosten worden veruit de hoogste maandhuren gevraagd: € 350 - € 6 5 0 plus € 120 servicekosten. De totale huuropbrengsten per jaar van de acht pro-jecten variëren tussen € 157.248 (65 kamers en laagste huur) en € 1.521.684 (348 kamers en hoogste huur).

Dat bewoners slechts een tijdelijke periode in hun woningen kun-nen wokun-nen, lijkt geen invloed te hebben op de huurprijs. Studenten of andere jongeren lijken dan ook de beste doelgroep voor tijdelijke bewoning van kantoorgebouwen. De korte terugverdientijd recht-vaardigt slechts een relatief laag kwaliteitsniveau, dat het best past

bij studenten. Ook asielzoekers en arbeidsmigranten zijn mogelijke doelgroepen, omdat hun verblijfsduur tijdelijk is en hun woonwen-sen laag zijn.

Model

Het TT-model heeft als doel in de initiatieffase inzicht te verschaffen in de financiële haalbaarheid van een tijdelijke transformatie van leegstaande kantoorpanden naar woonruimte voor studenten. Het LifeCycleCosts-model fungeerde bij de modelontwikkeling als start-punt. Het model berekent twee situaties: consolidatie (gebouw leeg laten staan) en tijdelijke transformatie (door derden aan wie het ge-bouw verhuurd wordt of door zelf te investeren). In de consolidatie-variant zal de netto contante waarde negatief zijn, doordat er geen opbrengsten, maar wel exploitatiekosten zijn. In de variant tijdelijke transformatie zijn er zowel opbrengsten als investerings- en exploi-tatiekosten en kan de netto contante waarde zowel positief als ne-gatief uitvallen. Een negatieve netto contante waarde betekent niet dat een tijdelijke transformatie niet zinvol is: indien het leegstaande pand een hoge en onrealistische boekwaarde heeft, zullen alle mo-gelijke acties een negatieve netto contante waarde opleveren. Het aanpassen van de boekwaarde kan de balans alsnog doen door-slaan naar de keuze voor tijdelijk transformeren.

Het rekenmodel bestaat uit een serie vetocriteria (zie tabel 2), vier inputtabbladen, een cashflowschema en een samenvatting. In het model is een selectieprocedure opgenomen die voorafgaat aan de berekeningen (zie tabel 3). Aan de hand van de vetocriteria kan snel worden bepaald of een gebouw in aanmerking komt voor transfor-matie van maximaal tien jaar. Indien een van de vetocriteria van

J U N I 2015

toepassing is, zal een tijdelijke transformatie niet haalbaar zijn. In-dien het pand wel geschikt blijkt, In-dienen vier tabbladen te worden ingevuld. Dit betreft informatie over het leegstaande kantoorge-bouw (een groot deel van de kantoorge-bouwkosten wordt op basis van deze informatie berekend), het programma en de ingrepen, de bijbeho-rende opbrengsten (de kale huur per maand en de eindwaarde van het gebouw of de grondwaarde verminderd met de sloopkosten) en indexatiecijfers. De informatie-invoer is niet beperkt tot de vier in-puttabbladen: het is mogelijk om bepaalde posten toe te voegen of te verwijderen. De gebruiker van het model bepaalt dus zelf op welk detailniveau het rekenmodel wordt ingevuld.

In het cashflowmodel komen alle kasstromen samen. De gebouw-waarde, investeringskosten, exploitatiekosten en opbrengsten wor-den geïndexeerd en netto contant gemaakt en opgeteld over een periode van maximaal 10 jaar. Uiteindelijk resulteert dit in een to-tale netto contante waarde. Een samenvatting toont de financiële

haalbaarheid van de twee varianten. Het schema gaat uit van stu-dentenwoningen en jongerenwoningen. Hier kan de afweging wor-den gemaakt of al dan niet de mogelijkheid van zelfwerkzaamheid wordt aangeboden. Dit kan een grote kostenbesparing opleveren omdat bewoners dan zelf gaan klussen, maar deze eerste lichting bewoners krijgen meestal een korting van rond de 10 procent op hun huur.

Begroting

Er bevinden zich twee typen begrotingen in het rekenmodel, één voor de investeringskosten en één voor de exploitatiekosten. De be-groting voor de investeringskosten is opgesteld op basis van NEN 2699. De grond-, bouw- en inrichtingskosten zullen volgen uit de database bij het model. De bijkomende kosten, onvoorziene kos-ten, belastingen en financieringskosten worden door middel van vastgestelde percentages automatisch berekend.

Ook de begroting van de exploitatiekosten is opgesteld op basis van NEN 2699. De exploitatiekosten gelden voor zowel de tijdelijke transformatievariant als voor de consolidatievariant.

Forse verlaging boekwaarde is

onvermijdelijk

Bij tijdelijke transformatieprojecten worden zoveel mogelijk materi-alen en installaties hergebruikt. In het model kan worden aangege-ven welk percentage aan materialen en installaties wordt herge-bruikt en welk percentage wordt vervangen of toegevoegd. In het rekenmodel is het mogelijk om.de boekwaarde en eind-waarde mee te nemen in de berekening. Deze hebben een grote in-vloed op de haalbaarheid. Over de boekwaarde, die vaak een groot bedrag vertegenwoordigt, moet dan immers tien jaar lang rende-ment worden gemaakt.

Het rekenmodel is toegespitst op woningen; het is niet mogelijk om ook andere functies, zoals commerciële functiès op de begane grond toe te voegen, zoals een fitnessbedrijf of een café. Deze func-ties kunnen echter wel een grote bijdrage leveren aan de financiële haalbaarheid van een tijdelijke transformatie.

Validatie

Van de acht verbouwde kantoorgebouwen zijn de werkelijke kosten en de kosten die met het TT-model werden berekend naast elkaar gezet. Op deze wijze is de kwaliteit van het model getoetst. Voor vier projecten kwam het model op lagere kosten uit dan de werkelijke kosten. De afwijkingen varieerden tussen de 6 en 15%. De andere vier projecten waren volgens het model duurder dan ze in werkelijkheid waren: tussen de 7 en 17%. Aanscherping van het model en een groter aantal casestudy's zou deze percentages kun-nen aanscherpen. Het model blijft echter in eerste opzet een nuttig nieuw instrument voor een eerste verkenning.

Tabel 1. Overzichtvan de casestudy's

1 2 3 4 S 6 7 8

Nieuwe functie Onzelfstandige Idem Idem Idem Idem Zelfstandige Onzelfstandige Zelfstandige studentenwoningen _{sludentenwoningen studentenwoningen studentenwoningen}

1970 1975 1975 1969 1990 1993 1969 2001

Bouwlagen 3 4 5 9 4 11 13 4

BVO 4.649 m' 5.057 m^ 20.950 m' 27.000 5706 m' 7.373 m' 5725 m' 15.700 m^

Oplevering jan-04 nov-05 okt-10 sep-12 aug-13 iul-14 jan-15 mrt-15

Geïndexeerde huur e 357.054 £ 157.248 £1.072.635 £ 1.194.441 £ 469.829 €655.475 £393.200 £1.521.684

Aantal kamers 140 65 192 460 179 172 150 348 200

Kale huur per maand Ê 90-258 £90-240 £ 233-327 £ 176-288 £ 281-440 €291-438 Ê 189-294 E 350-650 (incl.sk.) Servicekosten per £75 £80 £100 £90-125 £71 £ 100-120 £120 maand Koning zelfwerk- 8% - 10% 10% 10% - 10% -zaamheid Verbouwkosten E 322.000 £188.719 £2.181.818 £3.570.000 £ 540.098 €3.388.000 Ê 750.000 €9.570.000 (incl. btw) Geïndexeerd Ê 355.352 £ 204.567 £2.261.430 £3.667.280 E 549.864 €3.418.492 £756.750 €9.656.130 Verbouwkosten £76,44 £40,45 £108 £136 £96 €464 £132 €615 (geïndexeerd)per m' Bijkomende kosten £32.200 £47.600 £218.182 £846.000 £54.010 £ 440.440 £50.000 £1.244.100 (incl. btw) Geïndexeerde £390.887 £256.165 £2.475.565 £4.536.308 £ 604.850 €3.862.896 £807.200 €10.911.427 verbouw- en bijkomende kosten

Huur aan eigenaar £78.000 Pand wordt gra- £398.000 £430.000 - - -

-(per jaar) tis aangeboden

Beheer (per jaar) £42.000 - £75.400 £110.400 £57.300 - £36.000

-£75.400

Onderhoud (per jaar) £ 35.000 - £ 48.000 £ 138.000 £44750 - - -£ 50.000

1. Kanaalweg Utrecht, 2. Stadskantoor Slotervaart en KLIQ-gebouw Amsterdam, 3. AL16 Utrecht, 4. ACTA Amsterdam, 5. Duivendaal Wageningen, 6. Sinckhorst Tower Den Haag, 7. Zuster-flatGGZDelfland Delft,! . Blue-Gray Amsterdam

Tabel 2. Vetocriteria

-Tabel 3. Resultaten validatielest

-Kantoor in schadelijk gebied (geluid, luchtkwaliteit) Vrije verdiepingshoogte <2,10 m

Gevel moet geheel of gedeeltelijk vervangen worden Verhouding oppervlak gevelopen ing/vloeroppervlak> 10% Het pand bevat een grote hoeveelheid asbest

Bouwtechnische staat van gebouw voldoet niet voor de beoogde verhuurperiode Nieuwe lift nodig bij hoogste verdiepingsvloer > 12,50 m

Transformatieperiode, inclusief bouwkundige transformatie > 10 jaar Huurprijs (aan eigenaar gebouw) is markthuur of hoog percentage daarvan Geen medewerking gemeente

Geen medewerking brandweer

Dit artikel is gebaseerd op het afstudeerrapport 'Tijdelijk bewoond. Een onderzoek naar de financiële haalbaarheid van tijdelijke transformaties van leegstaande kantoorgebouwen naarwoningen (Kai Mulder, 2015). Het rapport is beschikbaar als pdf op

www.repositorv.tudelft.nl. Naam 1 Kanaalweg Utrecht 2 Stadskantoor Sloter-vaart en KLIQ-gebouw Amsterdam 3 AL16 Utrecht 4 ACTA Amsterdam 5 Duivendaal Wageningen 6 Binckhorst Tower Den Haag 7 Zusterflat GGZ Delfland Delft 8 Blue-Gray Amsterdam Gemiddelde (abs.) Gemiddelde (abs. en gewogen) Verbouwkosten rekenmodel (incl. onvoor-zien en BTW) €333.743 €220.800 € 1.995.113 €4.215.176 £ 664.337 £3.904.045 £ 660.255 £ 9.040.630 Verbouwkosten realiteit (excl. bijkomende kos-ten, incl. BTW), ge'indexeprd) £355.352 € 204.567 £2.261.430 £3.667.260 E 549.864 £3.418.492 £756.750 £ 9.656.130 Verschil Afwij-king (in %) £21.609 6 £ 16.233- -7 £266.317 €547.916- £114.473-£ 485.553-€ 96.495 £615.500 13 -13 -17 11 10