Regulamin rozliczania kosztów gospodarki zasobami spółdzielni i ustalania opłat za używanie lokali
w Spółdzielni Mieszkaniowej Dobrzynka w Pabianicach.
I. Podstawa prawna:
- Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jednolity tekst Dz. U.
z 2013 poz.1222)
- Ustawa z 16 września 1982 r. Prawo Spółdzielcze (jednolity tekst Dz.U. z 2013 r.1443)
- Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jednolity tekst Dz.U. 2000 nr 80 poz.
903 z późn.zm.)
- Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (jednolity tekst Dz.U. 2005 nr 31 poz. 266 z późn.zm.)
- Statut Spółdzielni Mieszkaniowej Dobrzynka w Pabianicach.
II . Postanowienia ogólne.
§1
1. Regulamin ma zastosowanie do lokali mieszkalnych, użytkowych, garaży i innych pomieszczeń będących w zasobach Spółdzielni i lokali o ustanowionej odrębnej własności.
2. Przedmiotem regulaminu jest ustalenie szczegółowych zasad podziału kosztów gospodarki zasobami Spółdzielni i lokali o odrębnej własności, przypadających na poszczególne lokale i wysokości pobieranych opłat.
3. Regulamin obejmuje użytkowników:
1) członków spółdzielni posiadających własnościowe prawo do lokalu,
2) członków spółdzielni będących właścicielami lub współwłaścicielami lokali, 3) nie będących członkami spółdzielni właścicieli lub współwłaścicieli lokali, 4) nie będących członkami spółdzielni posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do lokali,
5) najemców lokali, terenów.
§ 2
1. Definicje używanych pojęć w niniejszym Regulaminie:
1) Odrębna nieruchomość – to grunt niezabudowany lub zabudowany budynkami trwale związanymi, uregulowany w odrębnej księdze wieczystej, wydzielony w odrębną własność zgodnie z uchwałą upoważnionego organu Spółdzielni.
2) Nieruchomość wspólna – to grunt oraz część budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, lecz stanowią współwłasność wszystkich właścicieli, w tym m.in.:
a) działki gruntów,
b) elementy zagospodarowani terenu (m.in. dojścia, dojazdy, chodniki, śmietniki, mała architektura itp.)
c) części składowe budynku m.in. dachy, konstrukcja budynku, elewacje, balkony, ściany wewnętrzne budynku, stolarka okienna i drzwiowa w ciągach komunikacyjnych, pomieszczenia techniczne, anteny zbiorcze, instalacje elektryczne, odgromowe, wodociągowe, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, gazowe, centralnego ogrzewania, urządzenia i sieci usytuowane w obrębie lub na terenie nieruchomości, pralnie, suszarnie, klatki schodowe, pomieszczenia gospodarcze.
3) Lokal - jest to samodzielny lokal mieszkalny a także lokal o innym przeznaczeniu.
4) Lokal o innym przeznaczeniu – to lokal użytkowy i garaż.
5) Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego – to powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania.
Nie zalicza się do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego balkonów, loggii, antresol, pralni, suszarni, strychów.
6) Powierzchnia lokalu o innym przeznaczeniu – to powierzchnia wszystkich znajdujących się w nim pomieszczeń bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania, takich jak: korytarze, łazienki, pomieszczenia wc, piwnice, z wyjątkiem strychów, antresol, balkonów, loggii.
2. Jednostki rozliczeniowe.
1) Fizyczną jednostką rozliczeniową kosztów jest metr kwadratowy (m2) powierzchni użytkowej lokalu oraz wskazania przyrządów pomiarowych w miejscach ich zamontowania.
2) Powierzchnię użytkową mieszkań i lokali użytkowych dla celów rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi oblicza się według powykonawczej dokumentacji technicznej budynku przyjętej przez Spółdzielnię w trakcie odbioru.
III. Gospodarka Zasobami Mieszkaniowymi.
§ 1.
1. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi (podstawowa działalność operacyjna spółdzielni) jest to zarządzanie i administrowanie nieruchomościami tworzącymi zasoby mieszkaniowe, stanowiącymi mienie spółdzielni lub jej członków i osób niebędących członkami na ich rachunek i ryzyko, przez nich nabyte na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a w szczególności:
1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, 2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, 3) zapewnienie właściwej gospodarki mediami,
4) bieżące administrowanie nieruchomością,
5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, 6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
2. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje zarządzanie nieruchomościami tworzącymi zasoby mieszkaniowe, tzn. budynkami mieszkalnymi, znajdującymi się w nich lokalami o innym przeznaczeniu, np. lokalami użytkowymi znajdującymi się w budynku mieszkalnym oraz obsługującymi budynki mieszkalne obiektami infrastruktury, czyli tymi obiektami, które są umarzane w ciężar funduszów własnych.
3. Zasobami mieszkaniowymi są:
1) budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz pomieszczeniami pomocniczymi ( klatki schodowe, strychy, pralnie, suszarnie, wózkownie itp.),
2) pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem właściwego funkcjonowania budynków mieszkalnych (budynki i pomieszczenia administracji, pomieszczenia węzłów CO, warsztaty konserwacyjno- remontowe),
3) urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jakimi są rurociągi, przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej, ciepłowniczej, sieci elektroenergetycznej, drogi osiedlowe, ulice, parkingi, chodniki, latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, tereny zielone,
4) obiekty małej architektury, jak np. śmietniki, place zabaw, 5) garaże.
4. Do zasobów mieszkaniowych nie zalicza się:
1) budynków i lokali niemieszkalnych i innych nieruchomości służących wyłącznie działalności gospodarczej,
2) ruchomości, w tym środków transportu.
5. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi Spółdzielni obejmuje: przychody i koszty gospodarki całego zespołu lokalowego, koszty utrzymania terenów należących do zasobów Spółdzielni, przychody i koszty z tytułu windykacji należności za lokale (koszty sądowe, egzekucyjne itp.), odsetki od nieterminowych wpłat należności za lokale, odsetki z tytułu nieterminowych zapłat dostawcom usług świadczonych na rzecz zasobu lokalowego, odpisy aktualizujące należności za lokale (tworzenie i rozwiązywanie), oraz inne przychody i koszty określone stosowną uchwałą Rady Nadzorczej.
6. Z gospodarką zasobami mieszkaniowymi związane są odpowiednio przychody i koszty.
Przychody takiej gospodarki występują w postaci opłat należnych od członków spółdzielni i innych osób niebędących członkami, posiadających lokale mieszkalne, garaże lub lokale użytkowe. Opłaty stanowią odpłatność z tytułu uczestnictwa wymienionych osób w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących zasoby mieszkaniowe, także tych nieruchomości, które stanowią mienie spółdzielni, zwłaszcza obiektów infrastruktury służących obsłudze budynków mieszkalnych.
Koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi są to koszty działalności operacyjnej, które ponosi spółdzielnia mieszkaniowa w imieniu członków i innych osób będących użytkownikami mieszkań, lokali użytkowych a także garaży i stanowisk postojowych.
Są to koszty pokrywane z opłat eksploatacyjnych, takie jak np.:
1) koszty obsługi związane z administrowaniem zasobami mieszkaniowymi i zarządem ogólnym,
2) podatek od nieruchomości,
3) koszty ubezpieczeń majątkowych i ochrony zasobów mieszkaniowych, 4) odpisy na fundusz remontowy,
5) koszty dostawy energii cieplnej,
6) koszty dostawy wody i odprowadzania ścieków, 7) koszty wywozu odpadów komunalnych,
8) koszty utrzymania czystości w budynkach i ich otoczeniu, 9) pozostałe koszty zarządu i administrowania nieruchomościami.
7. Ewidencję i rozliczenie kosztów eksploatacji oraz opłat na ich pokrycie, Spółdzielnia prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości.
§ 2.
1. Ogólne zasady rozliczania kosztów i ustalania opłat.
1) Rozliczenia kosztów gospodarki zasobami spółdzielni i ustalania opłat przeprowadza się w okresach rocznych pokrywających się z latami kalendarzowymi, z wyjątkiem mediów rozliczanych dwa razy w roku i kosztów ogrzewania rozliczanych według zasad przyjętych w niniejszym regulaminie.
2) Na dzień bilansowy z gospodarki zasobami mieszkaniowymi ustala się różnicę między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości a przychodami z opłat.
Różnica zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym, zgodnie z art.6 ust.1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
3) Podstawą do rozliczeń kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat za używanie lokali jest roczny plan finansowo - ekonomiczny Spółdzielni, uchwalony przez Radę Nadzorczą. W przypadku, gdy po uchwaleniu planu nastąpią istotne zmiany w poziomie kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi dopuszczalna jest korekta planu oraz zmiana wysokości stawek opłat za używanie lokali.
4) Podwyższenie opłat za używanie lokali nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy, z wyjątkiem podwyżek, których powodem jest wzrost obciążeń z przyczyn niezależnych od Spółdzielni z tytułu np. opłat publiczno - prawnych, za media i wywóz odpadów komunalnych.
5) Członkowie Spółdzielni, którym przysługują własnościowe spółdzielcze prawa do lokali, są obwiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.
6) Osoby niebędące członkami Spółdzielni, którym przysługują własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie Spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
7) Członkowie Spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.
8) Właściciele lokali niebędący członkami są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach jak członkowie Spółdzielni z zastrzeżeniem art. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości, m.in. z tytułu najmu i dzierżawy oraz reklamy itp., ewidencjonowane są według miejsc powstania. Zarząd ustala zasady i wysokość opłat z tytułu korzystania z terenów i infrastruktury Spółdzielni.
3. Opłaty, o których mowa w punktach 1 i 2 wnosi się co miesiąc z góry do 15 dnia miesiąca.
Za zwłokę w uiszczaniu opłat pobierane są odsetki w ustawowej wysokości.
IV. Koszty gospodarki zasobów mieszkaniowych (GZM).
§ 1.
1. Koszty eksploatacji podstawowej obejmują koszty:
1) materiałów związanych z bieżącą eksploatacją i konserwacją, utrzymaniem czystości, porządku w budynkach oraz terenie, utrzymaniem zieleni, placów zabaw, chodników, dróg dojazdowych, parkingów,
2) energii elektrycznej na potrzeby ogólne nieruchomości,
3) konserwacji i naprawy oraz obowiązkowych przeglądów technicznych urządzeń technicznych części wspólnej, instalacji gazowej, elektrycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, wentylacji i in.,
4) wynagrodzeń gospodarzy budynków, konserwatorów, składek z tytułu ubezpieczeń społecznych, BHP, szkoleń, ryczałtów za używanie prywatnych samochodów do celów służbowych itp.,
5) amortyzacji środków trwałych, 6) ubezpieczeń majątku,
7) koszty zarządzania (administrowania) i ogólne tj. w szczególności wynagrodzeń z narzutami pracowników administracji, BHP, zakupu materiałów biurowych, zakupu usług pocztowych, bankowych, telekomunikacyjnych, informatycznych, prawnych, naprawy i konserwacji urządzeń biurowych, najmu pomieszczeń na potrzeby biura itp.
Koszty eksploatacji podstawowej rozliczane są proporcjonalnie na 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu.
2. Odpis na fundusz remontowy zasobów spółdzielni tworzy się na remonty zasobów mieszkaniowych zgodnie z zapisem art. 6 ust.3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego prowadzona jest odrębnie dla każdej nieruchomości.
Spółdzielnia tworzy fundusz remontowy z:
1) odpisu na fundusz remontowy lokali mieszkalnych i garaży oraz lokali użytkowych w zł/m2 powierzchni użytkowej na podstawie kosztów planowanych remontów w oparciu o uchwałę Rady Nadzorczej,
2) odpisu na fundusz remontowy celowy lokali mieszkalnych, garaży i lokali użytkowych na podstawie uchwały Rady Nadzorczej w oparciu o planowane przyszłe remonty.
3) Zasady tworzenia i wykorzystywania funduszu remontowego zawarto w odrębnym regulaminie.
3. Podatek od nieruchomości ustalany jest zgodnie ze stawkami przyjętymi na dany rok przez Radę Miejską w Pabianicach i rozliczany jest w rozbiciu na:
1) podatek od lokali mieszkalnych, gruntu i budowli wchodzących w skład nieruchomości,
2) podatek od lokali użytkowych i garaży, 3) podatek od mienia Spółdzielni.
Podatek obciążający poszczególne lokale rozlicza się proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali z uwzględnieniem charakteru danego lokalu (mieszkalny, użytkowy, garaż) i wynikającą z niego wysokością obciążeń z tego tytułu.
Właściciele lokali stanowiących odrębną własność rozliczają się z tytułu podatku od nieruchomości indywidualnie z gminą.
4. Opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi ustalana jest w oparciu o stawki przyjęte przez Radę Miejską w Pabianicach.
Dla lokali mieszkalnych ustala się selektywny sposób zbiórki odpadów komunalnych. Opłata dla danego lokalu mieszkalnego jest iloczynem ilości zadeklarowanej przez mieszkańca lokalu osób zamieszkujących lokal i określonej przez Radę Miejską stawki za dany sposób składowania odpadów.
Dla lokali użytkowych ustala się mieszany sposób zbiórki odpadów komunalnych.
§ 2.
1. Rozliczenie kosztów dostawy i ustalanie opłat za wodę i odprowadzanie ścieków.
1) Za lokale opomiarowane uważa się, lokale wyposażone w sprawnie działające wodomierze wody zimnej i ciepłej, posiadające aktualną legalizację. W Spółdzielni zamontowane są wodomierze radiowe we wszystkich lokalach mieszkalnych i użytkowych.
Zamontowane wodomierze stanowią własność użytkownika lokalu.
2) Kosztami dostawy wody i odbioru ścieków są wyłącznie koszty poniesione przez Spółdzielnię na rzecz dostawcy zgodnie z wystawionymi przez niego fakturami.
3) Lokale opomiarowane obciążane są kosztami obliczonymi jako iloczyn wskazanego zużycia wody oraz aktualnej ceny wody wraz z odprowadzeniem ścieków. Zużycie wody w lokalu jest sumą zużycia wykazanego przez wszystkie wodomierze zamontowane w instalacjach wody zimnej i ciepłej.
4) Opłaty za dostawę wody i odprowadzanie ścieków pobierane są przez Spółdzielnię są w formie zaliczki i ustalane na podstawie rozliczeń za poprzednie okresy rozliczeniowe.
5) Po dokonaniu odczytów wskazań wodomierzy na dzień 31.12. i 30.06. ustalane są różnice stanowiące nadpłatę lub niedopłatę. Nadpłata rozliczana jest poprzez kompensatę z opłatami eksploatacyjnymi lub w formie zwrotu na wskazane rachunek bankowy.
Niedopłatę należy uiścić w terminie wskazanym przez Spółdzielnię.
6) Odczytów i rozliczenia kosztów zużycia dokonuje firma zewnętrzna. Kosztami tymi obciążani są właściciele lokali.
2. Rozliczenie kosztów dostawy i ustalania opłat energii cieplnej do podgrzania wody i dla celów ogrzewania lokali mieszkalnych i użytkowych.
1) W rozliczeniach kosztów ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania za lokal opomiarowany uznaje się lokal wyposażony w urządzenie niezbędne do indywidualnego rozliczenia kosztów, tj. przygrzejnikowe zawory termostatyczne i podzielniki kosztów.
2) Kosztami dostawy ciepła są wyłącznie koszty ponoszone przez Spółdzielnię na rzecz dostawcy ciepła zgodnie z wystawionymi fakturami. W skład opłat wchodzą koszty stałe wynikające z opłat za moc zamówioną oraz koszty zmienne wynikające z jednostkowego kosztu podgrzania wody i ilości zużytej ciepłej wody w poszczególnych lokalach. Koszty pokrywane są przez indywidualnych odbiorców w lokalach i rozliczane w skali Spółdzielni z podziałem na poszczególne budynki mieszkalne.
3) Za podgrzanie wody właściciele lokali wnoszą w okresie rozliczeniowym miesięczne opłaty zaliczkowe ustalone na podstawie zużycia w poprzednim okresie w oparciu o cenę dostawcy oraz ilości zużytych GJ na podgrzanie 1m3wody i ilości zużywanej wody w lokalu.
4) Odczyty i rozliczanie zużycia energii cieplnej na podgrzanie cieplej wody dokonywane są na dzień 31.12. i 30.06. Ustalane różnice między wpłatami zaliczkowymi a faktycznymi kosztami stanowią nadpłatę lub niedopłatę. Nadpłata rozliczana jest poprzez
kompensatę z opłatami eksploatacyjnymi lub w formie zwrotu na wskazany rachunek bankowy. Niedopłatę należy uiścić w terminie podanym przez Spółdzielnię.
5) Okresem rozliczeniowym kosztów centralnego ogrzewania jest okres dwunastu miesięcy liczony od 01 lipca danego roku do 30 czerwca roku następnego.
6) Opłaty za centralne ogrzewania ustalane są przez Radę Nadzorczą i pobierane przez Spółdzielnię zaliczkowo w okresie:
a) 12 miesięcy roku - opłaty stałe związane z opłatami za moc zamówioną i przesył, opłatami abonamentowymi,
b) sezon grzewczy (obowiązuje przeważnie od m-ca X danego roku do IV następnego roku) – opłaty zmienne związane ze zużyciem energii cieplnej, przesyłem energii i uzupełnieniem nośnika ciepła.
7) Ustalane różnice między wpłatami zaliczkowymi a faktycznymi kosztami stanowią nadpłatę lub niedopłatę. Nadpłata rozliczana jest poprzez kompensatę z opłatami eksploatacyjnymi lub w formie zwrotu na wskazany rachunek bankowy. Niedopłatę należy uiścić w terminie podanym przez Spółdzielnię
8) Szczegółowe zasady rozliczania kosztów dostawy ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania i ciepłej wody w Spółdzielni określa stosowny regulamin.
V. Postanowienia końcowe.
1. Wszelkie sprawy nie ujęte w niniejszym regulaminie regulowane są na podstawie odrębnych przepisów prawnych.
2. Regulamin niniejszy został zatwierdzony Uchwałą Rady Nadzorczej nr………. z dnia
………. z mocą obowiązującą od dnia ………..
3. Z dniem ………. traci moc obowiązującą „Regulamin rozliczeń kosztów gospodarki zasobami w Spółdzielni Mieszkaniowej Dobrzynka w Pabianicach” uchwalony Uchwałą Rady Nadzorczej nr 4/03 z dnia 21.11.2003r.
