A C T A U N I V E R S I T A T I S L O D Z I E N S I S __________________ FOLIA OECONOMICA 83, 1988_______
Włodzimierz Mielczarek*
GOSPODARKA ZASOBAMI MlESZKANI OWYMI SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ "OGNIWO" W ŁODZI
-I
Gospodarka zasobami mieszkaniowymi staje się coraz ważniejszym zagadnieniem w całokształcie działalności różnego typu spółdziel-ni budownictwa mieszkaniowego. Na ten stan rzeczy wpływa k o n i e c z ność przećiwdzi a łan i a postępującemu procesowi dekapitalizacji su b -stancji mieszkaniowej, który wynika zarówno z faktu zużywania się tej substancji, Jak też z braku lub niedostatecznego poziomu
nakła-2 dów kierowanych na odtworzenie jej zużycia .
Brak odpowiednich nakł adów na odtworzenie zużycia budownictwa m ieszkaniowego jest wynikiem różnych przyczyn, (m. In. błędy i z a -niedbania w gospodarce remontowej i eksploatacyjnej, brak środków finansowych na odtworzenie zużycia wynikający z polityki c z y n s z o -wej oraz złej gospodarki), które wszakże wyni kały z prowadzenia określonej polityki gospodarczej nadającej preferencje działalności r o z w o j o w e J .
Dr, adiunkt w Zakładzie Ekonomiki Budow nictwa i Inwestycji In-stytutu Ekonomiki Produkcji UŁ.
”* Na pojęcie gospodarki zasobami mieszkaniowymi składają się zagadnienia organizacyjne, techniczne i ekonomiczne związane z: eksploatacją zasobów mieszkaniowych, u t r z ymaniem zasobów w n a
-leżytym stanie technicznym, medernizacją zasobów mi eszkani owych. O
E. K u c h á r s k a-S t a s l a k , Utrzymanie starych zasobów mieszkaniowych, Biul etyn Informacyjny "Użytkowanie, Konserwacja, Remonty" 1984, nr 45, a także inne prace tej autorki oraz A. B o r o w i
-cza, Z. Prochowski e g o , S. Wieteski, J. Walewlcza i W. Mielczarka zamieszczone we wcześniejszych opracow aniach Zespołu ds. Sp ó ł d z i e l -czości Mi eszkani owej UŁ. (patrz Zeszyty Naukowe UŁ i Acta Univer- sitatis Lodziensis).
Kwestie teoretyczne związane z funkcjonowaniem gospodarki za -sobami mieszkaniowymi były szeroko omawiane w literaturze (m. In. przez wymienionych wyżej autorów), stad też cel naszego o p r acowa-nia sprowadza się do oceny funkcjonowania gospodarki zasobami mieszkaniowymi w Spółdzielni Mieszkaniowej "Ogniwo" w Łodzi, w
la-tach 1981-1984. Zważywszy, iż Spółdzielnia Mies zkaniowa "Ogniwo" prowadzi swa działalność w specyficznych warunkach (zasoby m i e -szkaniowe charakteryzuje stosunkowo duże rozproszeń ie), badania m oga dać interesujące wnioski w aspekcie porównań z Innymi spół-dzielniami odnośnie do czynników wpływających na wysokość
kosz-3 tów eksploatacji zasobami mieszkaniowymi .
1. C h arakter^styka zasobów_mleszkanIowych SM "Ogniwo" w ŁodzJ_
• •
Spółdzielnia Mieszkaniowa "Ogniwo" jest pierwsza łódzka s p ó ł -dzielnia m ieszkaniowa powstała 1922 r., która jednakże przed II woj-na światowa wybudowała zaledwie jeden budynek. Po zakończeniu II wojny światowej, Spółdzielnia rozpoczęła ponownie swa działalność, która do 1954 r, organizowała się jednak wył ącznie do ek s p l o a t a -cji wzniesionego przed II wojna światowa budynku. W 1954 r. d o k o -nano zmiany w statucie spółdzielni, umożliwiającej jej prowadzenie działalności rozwojowej, w y r azem czego byio oddanie do użytku w 1958 r. druglwgo budynku oraz rozpoczęcie realizacji osiedla " Ko-pć ińskIego'-Nowa" składającego się z czterech budynków m i e s z k a l -nych .
Zasoby mieszkaniowe (ich wielkość, lokalizacja, wiek, wysokość i rodzaj zabudowy) wpływają w oczywisty' sposób na koszty ich e k s -ploatacji. Przedstawmy z a tem Ich c h a r a k t e r y s t y k ę .
W 1984 r. SM "Ogniwo" administrowała 67 budynków mieszkalnych znajdujących się we wszystkich dzielnicach rrilasta, a stan tych z a -sobów obrazują dane zawarte w tab. 1.
Jak wynika z danych zawtrtych w tab. 1, w spółdzielni u t worzo-ne zostały trzy administracje osiedlowe dła osiedli: “Ż u b ardi” ,
"Rozproszone", "Górna".
:,i Artykuł jest konty nuacja podobnego typu badań prz e p r o w a d z o -nych przez autora w spółdzielniach m ieszkaniowych "Osiedle M ł o -dych" i "Teofilów" w Łodzi.
T a b e I a 1
Stan zasobów m i e s z kaniowych w SM "Ogniwo" w Łodzi w 1984 r.
Os i edI e j bud yn kówLiczba
Powierzc hn ia użytkowa - ogó ł em w m £ L i czba mi eszkań L i czba mi eszkań có w Żubardi 24 67 020 r— CO 4 356 Roz proszone 2 1 4 A 616 862 2 558 Górna 2 2 74 765 1 504 4 625 O g ó ł e m 67 186 401 3 814 11 539
Z r ó d ł oi Dane SM "Ogniwo" w Łodzi.
Osiedle "Zubardž" zlokalizowane Jest w rejonie ulic: L i m a n o w -skiego, Obornicka, Lutomierska, Klo no we i Hipoteczna. W sklad o-siefjla wchod zą 24 budynki (w tym Jeden pawil on handlowy) o łącznej
2 powierzchni użytkowej 67 020 m .
O sie dl e "Górna" składa się z dwóch ze sp oł ów ml eszkani o w y c h > pierwszy - w rejonie ul Ch eł mo ńskiego i Dąb ro wskiego, drugi - w rejonie ulic Dąbrowskiego, Felińskiego, Anczyca, Zapolskiej i Rydla. O sie dl e liczy 22 budynki (w tym również 1 pawil on handlowy) o
łą-2 cznej powierzchni użytkowej 74 765 m .
Osi ed le "Rozproszone" składa się z 21 b u d y n k ó w o powierzchni 2
użytkowej 44 616 m . Budynki te znajdują sie w czt er ec h różnych 4
dziel ni ca ch Łodzi .
Załączone dane po zwalają jednocześnie przypuszczać, iż loka* llzacja pos zc zególnych osiedli tworzących S M "Ogniwo", a także r o -dzaj zabudowy (zabudowa rozproszona) nie są czynnikami w p ł y w a j ą -cymi korzys tn ie na gospodar kę zasobami mi es zk an io wy mi
Spółdziel-5
ni. Pomimo bow i e m nie wi el ki ch rozmiarów SM "Ogniwo" , a więc c z y n -nika ułat wi ają ce go org anizację pracy, ro zp ro sz en ie substancji mie sz ka niowej po wodować musi wzrost w y datków na tę sferę
dzia-4 Są to ni ew ie lk ie osiedla, przy c z y m typow ym o s i e d l e m jest w a sadz ie tylko osiedle "Żubardi", zaś pozost ał e jednostki
admini-’a !ns {zwłaszcza osiedle "Rozproszone") tylko umo wn ie noszą ta- « 4 na;** - ze względu na znaczny stopień rozrzucenia bud yn ków eszkalny ch na c a ł y m obszarze m i a s t a oraz niewie lk ą skalę w i e l -kości zasobów miesz ka ni ow yc h.
5 S M "Ogniwo" należy, obok SM "Czerwony Rynek" do na jm ni ejszych łódzkich spółdzielni.
łalnoścl Spółdzielni (większe zatrudnienie w administracji spół-dzielni I obsłudze mieszkańców, wyższe wydatki na transport ludzi i m a t e r i a ł ó w Itp.).
Obok wielkości zasobów miesz k a n i o w y c h i ich lokalizacji, na k o -szty gospodarki zasobami mieszkaniowymi ma wpł yw wiek budynków. Dane zawarte w tab. 2 prz ed stawiaj« c h a r a k t e r y s tyk$ zasobów SM "0- gnlwo" pod w z g l ę d e m długości okresu ich eksploatacji.
T a b e l a 2
Dłu go ść okresu eksploatacji
zasobów mieszkaniowych w SM "Ogniwo" w Ł odzi (stan na 31.12.1985 r.) Rok oddania budy nku do e k s p i o a t a c j1 Okres e k s p i o a t a c J I w latach Liczba bud ynków 1928 58 1 1959 27 2 1960 26 3 1961 25 1 1963 23 2 m 1966 2 0 1 > 1967 19 2 1969 17 1 1970 16 2 1971 15 3 1972 • • 14 3 1973 13 . 9 1974 1 2 5 1975 * 1 1 5 1976 1 0 1 0 1977 9 9 1978 8 3 1979 7 3 1980 6 2 R a z e m X 67
Na podstawie danych zawartych w tab. 2, ob liczono średni wiek bud yn ków m i e szkalnych (średnia ważona). Wynosi on 13,9 roku. Ś w i a d -czy on o "mł odości“ zasobów ml eszkani owych adminis tr ow an yc h przez spółdzielnię, co jest korzys tn ą systuacją z pu nk tu widz enia g o s -podarki zasobami mieszkan io wy mi . Im b o w i e m m łodsze zasoby m i e s z -kaniowe, tym m niejsze nakłady w sferze eksploatacji®.
W wyp adk u SM "Ogniwo" stosunkowo mło d e m u wiekowi zasobów to-war zy sz y dość duże zróżnicowanie w zakresie technologii, w ja -kich zostały zrealizowane budynki mie sz ka ln e. W przybli że ni u ok. 22X wsz ys tk ic h bud yn kó w (15 budynków) zrealizo wa no meto d ą t r ady-cyjną. Budynki wzn ie si on e w te ch no logiach tra dycyjnych są jedno-cześnie najstarszymi budynkami eksploatowanymi w Spółdzielni. Ten stan rzeczy zdaje się sugerować ko ni eczność wyż sz yc h nak ładów na eks ploatację bież ąc ą oraz remonty I modern iz ac ję , b o w i e m b u -dynki mieszkalne zr ealizowane w tec hn ologiach tr adycyjnych w y m a -gają więk sz yc h nak ła dó w na Ich ut rz ym anie (konieczność r o z b u d o -wy zaplecza konserw ac yj no r em on to we go , szerszego I bardziej róż n o -rodnego zaopatrzenia w niezbędne środki I ma te riały).
Wy so kość zabudowy, to kolejny czynnik wpływający na koszty e k s -ploatacji bu dy nków mies zk alnych. Jak wynika z danych SM "Ogniwo" 29 bu dy nków (43X z ogółu bu dy nków adm inistrowanych przez S p ó ł -dzielnię) to budynki 1 1- k o n d y g n a c y J n e . Tak duży odsetek bud ynków śred ni ow ys ok ich nie jest z j a w i s k i e m zbyt k o r z y s t n y m dla S p ó ł -dzielni. Budynki Średniowysokie wyposażone w pewne ur zą dz eniu te- czniczne (dźwigi, hydrofory, zsypy) wy ma gają w i ę kszych nak ła dów nie zb ędnych do ich właściwej eksploatacji niż budynki niższe.
Nie kor zystnie dla Spółdzielni przed st aw ia się także sytuacja w zakresie relacji powierzchni użytkowej mi e s z k a ń do powierzchni płaszczyzn ze wnętrznych bud y n k ó w (elewacji i pok rycia dachowego)-. Im więks zy jest udział powierzchni użytko we j mi eszkań, tym m n i e j -sze powinny być (przy pozos ta ły ch czy nn ikach jednakowych) ko szty eksploatacji. Pła sz czyzny zewnętrzne budynku najłat wi ej b o w i e m u- legają niszczeniu, a ponadto ich duży udział po wo du je konie cz no ść w zrostu n akładów na wybudo wa ni e i eks ploatację ukł adu
ogrzew-® Pe wne zr óż ni cowanie wiek ow e (i budynek w y b u dowany prz ed wojną i kilka na prze ło mi e lat p i ęćdziesiątych i sze śćdziesiątych), zja wisko niekorz ys tn e z punktu w i dzenia kos z t ó w ekspl oa ta cj i, nie jest zbyt duże, by mog ł o w istotny sposób wpływ ać na w i elkość nak ł a d ó w wy datkowanych w sferze eks pl oatacji.
czego budynku. Nie ko rz ys tn e w tym aspekcie relacje m aja miejsc e wtedy, kiedy budynek składa sie z małej Ilości klatek schodowych. W SM "Ogniwo" budynki jedno- I dwuklatkowe stanowi« ок. 54% ogółu budynków, co stanowi wyraźne potwi e r d z e n I e n iekorzys tn ej sytua-cji w opisanej wyżej dziedzinie.
Dokonana w niniejszym punkcie charakterystyka zasobów m i e s z k a -niowych Spółdzielni wydaje się sugerować, iż' gospodarka tymi zaso-bami nasuwa szereg różnorodnej natury kłopotów. Stan zasiobów Spółdzielni, ich rodzaj I lokalizacja wymaga bowi e m specyficznych rozwiązań organ izacyjnych, co wywiera niewątpliwie wpływ na wzrost wydatków związanych z eksploatację tych zasobów. Koszty eksploata-cji zasobów mieszkaniowych Spółdzielni (przenoszone na jednostkę powierzchni) . powinny zatem kształtować się na w y ż s z y m poziomie niż w innych spółdzielniach. Tezę tę będziemy chcieli z w e r y f Ikować.
2 -_B1eż^ca eksploatac ja zasobów mi eszkanlowych
Działania maj«ce na celu zapewnienie m i e s z k a ń c o m Spółdzielni należy tych warunków do korzystania z mieszkania, budynku oraz jego najbliższego otoczenia należące do obowią zków administracji I obsługi Spółdzielni, nazywamy bieżąc« eksploatacją zasobów ml eszka-niowych, a składaj« się nań działania związane z tzw. dz I a ł a Inością
7 podstawdwą i pomocniczą .
Ocenę działalności tej stery Spółdzielni można przeprowadzić z kilku punktów widzenia. Nas Interesować będą ekonomiczne skutki działań w zakresie bieżącej eksploatacji zasobów mieszkaniowych, które ocenimy w oparciu o analizę jej kosztów, będąc« n a szym z d a -ni e m na jbardz i e j przydatną w tym wypadku metod« analityczną.
7 Dział alność podstawowa obejmuje: przyjmowanie do eksploatacji wraz ze związan« z nimi infrastruktur«, sprawowanie nadzoru tech-nicz nego nad budynkami, sprawowanie opieki nad zieleni«, utrzymanie czystości i porządku, kontrola stanu BHP w budynkach i ich o t o c z e -niu, zapewnienie możliwości korzy stania przez mi e s z k a ń c ó w z u s -ług komun alnych («yoda, kanalizacja, wywóz nieczystości), obsługa administracyjna mieszkańców. Działalność pomocnicza jest p r o w a d z o -na w sytuacji, gdy warunki techniczne stwarzaj« m i e s z k a ń c o m m o ż -liwość korzystania z takich urządzeń jaks centralne ogrzewanie,
Zestawienie liczbowe zawarte w tab. 3 przedstawia k s z t a ł t o -wanie się kosztó w związanych z dział al no śc ią podsta wo wą w SM " O g -niwo" w latach 1981-1984.
Dane tab. 3. wsk azują na ogromny wzrost kosz tów w a n alizowanym 2
okresie pr zy pa da ją cy ch na m p.u. w tej Spółdzielni. Wzrost ten dotyczył ws zy st ki ch rodzajów kosztów, które ogólnie biorąc wzrosły w 1984 r. o 353,0%. Wzrost ogólnego poziomu k osztów eksploatacji
2
przypad aj ąc yc h na m p.u. był w zn ac zn ym stopniu spowodowany w z r o s t e m kosz tów w zakresie eksploatacji podstawowej oraz p o m o c -niczej (w strukturze kosztów nie zaszły wyraźne zmiany). Wzrostowi kosztó w towarzyszył takie wzrost doc hodów os iągany głównie p o -przez wzrost czy nsz ów i dotacji. Wzrost ten w ana I Izowanym
okre-O
sie wynosił jednak zaledwie 187,5X , nic więc dziwnego, że wynik finansowy uległ w tej sytuacji pog orszeniu o 183,2%.
Interesujące wnioski można wyc ią gn ąć z porówn an ia danych z a w a r -tych w tab. 3 z danymi tab. 4, charakt er yz uj ąc ej średnie koszty bieżącej działalności ek sploatacyjnej spółdzielni miesz k a n i o w y c h dzia ła ją cy ch w wo je wó dz tw ie m i e j s k i m łódzkim.
Analiza danych zawartych w tab. 3 i 4 wskazuje, że ogólny po-. o
z lom kosztów przypad aj ąc yc h na m 1' p.u., jest w S M "Ogniwo" w y r a ź -nie wyższy niż w WSM. Wskaźniki poziom u kosztów w SM "Ogniwo" są wyższe w obydwu zakresach gospodarki zasobami mie szkaniowymi (podstawowej i pomocniczej), aczkolwiek z tego powodu dynamika wzrost u kosztów jest w S M "Ogniwo" nieco mni e j s z a niż w WSM.
Niezbyt kor zy st ni e ocenić także trzeba sytuację w S M "Ogniwo" w zakresie wy pr ac ow an ia doc ho dó w własnych. Są one w pr ze liczeniu
2
na m p.u. zasobó w niższe niż średnie w spółdzi el ni ac h WSM, przy jednocześnie wyższej skali dotacji.
Zna cznie wyższy p o z i o m kosztó w w SM " O g n i w o “ (wzgl ęd em WSM), przy jednoczesnych niż sz ych dochodach tej Spółdzielni powoduje, że pomimo dużych dotacJi k ierowanych doń przez p a ń s two, wyni к fina n-sowy jest w niej znacznie mniej kor zystny niż w innych
spółdziel-cent ra ln e dos tar cza nie ciepłej wody czy dźwigi. Pon ieważ tego r o -dzaju ur zą dz en ia nie wsz ęd zie występują, są one w statystyce w y -odr ęb ni on e m i m o bez po średniego związku z gospodarką zasobami m i e -szkaniowymi. •
Á ß
G ł ó w n y m c z y n n i k i e m wzrost u d ochodów Spółdzielni był w tym o- kres ie wzrost dotacji, któ ry wyniósł 1427,1%.
Ko szty bieżgcej działalności eksploat ac yj ne j oraz źródła jej finansowania w SM "Ogniwo" w latach 1981-1984 (ceny bieżące)
Wy szczegóIn i en i e
Koszty jednostkowe w zł/m' p.u. St ruktura procentowa
(1981 * 100)
1981 1982 1983 1984 1982 1983 1984
Dzi ał a Iność podstaw ow a 85,47 • 158,59 237,21 287,07 185,5 277,5 335,87
Dz ia łalność pomocnicza»
#
kos zt y central, ogrzew.
a) z kotłowni wła sn yc h 58,79 296,51 351,54 590,17 504,3 597,1 1 003,9
b) z kotłowni obcych 71,14 150,79 165,52 200,45 2 1 2 , 0 232,7 281,8
koszty ciepłej wody 55,62 108,74 102,29 144,77 195,5 183,9 260,3
koszty dźwigó w 15,76 43 ,2C 54,68 57,18 274,1 346,9 362,8
R a z e m koszty 183,13 426,24 521,53 646,38 232,7 284,8 353,0
Dotacje 24,52 224,62 283,33 349,93 916,1 1 155,5 1 427,1
Dochod y 137,61 185,06 210,90 257,98 132,3 153,2 187,5
W y nik finansowy -2 1 , 0 0 -19,56 -27,33 -38,47 ♦6,9 -130,1 -183,2
Ko szty bieżącej działalności eksploatacyjnej w Wojewód zk ie j Spółdzielni M i e s z k a n i o w e j (WSM) w Łodzi w latach 1980-1984
Wyszczeg óI ni en i e
Kos z t у jednostkowe w zł/m 2 p.u. Struktura procentowa
(19ei = 1 0 0) 1981 1982 1983 1984 1982 I 1983 1984 Działalność po ds ta wo wa 77,8 145,5 r ... 197,5 272,6 200,7 272,4 375,0 D ziałalność pomocnicza: ko sz ty centr. ogrzewania 66,4 109,8 179,9 214,3 290,2 307,5 367,2 ko sz ty ciepłej wody 28,4 91,4 94,9 129,4 334,8 347,6 474.0 koszty dźwigó w 25,4 45,9 50,2 46,5 181,4 181,4 191,7 R a z e m koszty 169,8 316,5 481,5 628,2 188,2 286,3 373,5 Dotacja 32,5 215,1 264,3 368,6 661,8 813,2 1 134,1 Dochody 132,2 196,3 231,2 255,2 14fi,5 161,3 193,0 Wynik finansowy / -3,5 *1,3 -4,0 -4,5 -4 30,0 -114,3 -128,6
Ź r ó d ł o : Ob li cz enia wł as ne na pods ta wi e d a n y c h W S M w Łó dz: z a w a r t y c h w m ateriałach s p r a w o z d a w c z y c h .
Q
niach działają cy ch w woj ewództwie m i e j s k i m łódzkim . Trudno jedno-znacznie ocenić działalność Spółdzielni w tej dziedzinie. P o z i o m kosz tów eksploatacji zależy bowi e m od wi elu czynników, z których nie wszyst ki e są zależne od Spółdzielni, a które nie zawsze
da-10
ją się wyodrębnić
• P&wne ~meżJ4w»4c4 pogł-ęb-i«nia -analizy w l y m zakres!« daje o- cena rodzajowego układu koszt ów działalności podstawowej. Dane z a -warte w tab. 5 przedstawi a j« rodzajowy układ kos z t ó w w SM
"Og-o
niwo" (w pr ze li cz en iu na m p.u.) na tle an al og icznych wielkości cha ra kt er yzuJących działalność WSM.
Ze zbioru danych zawartych w tab. 5 wynika, że p o z i o m n i e k t ó -rych rod za jó w kosztów jest w SM "Ogniwo" wyż sz y niż w s p ó łdziel-ni ach zgrupow an yc h w WSM. Kosztami tymi są ko sz ty związane z p ł a -cami; remontami i konserwacjami oraz narzutami na ko sz ty Zarządu. Są to koszty zależne od Spółdzielni, a na ten stan rzeczy ma nie- wątpl Iwy wpływ opisany uprzednio charakter zasobó w m i e s z k a n i o -wych będ ących w dyspozycji Spółdzielń). Jest rzeczą wsz ak że n i e -pokojącą, że dynamika wzr os tu tych koszt ów jest w S M "Ogniwo" w y ż -sza niż w WSM, aczkolwiek skala dynamiki wzros tu jest ni ep
orówny-9 *
Jest rzeczą Interesującą, że w S M "Ogniwo* równie silnie wzra-stały koszty działalności podstawowej, jak I pomocniczej. W Innych spółdz ie ln ia ch działaj ąc yc h na terenie Łodzi wzrost eksploatacji spo wodowany był w om a w i a n y m okresie głównie pop rz ez wzrost k o -sztów działalności pomocniczej. Było to zrozumiałe ze wzgl ąd u na obs er wowany w tym czasie wzrost cen I zmiany taryf usług k o m u -nalny ch ’, na który sp ółdzielnia nie m a wp ły wu (oszcządna gospodarka w tej dziedzinie związana by łaby z kon ie cznością Inwestowania, na co Spó łd zi el ni ę nie stać). Ten stan rzeczy, jak się wydaje, jest zw iązany ze specyficzną strukturą zasob ów miesz ka ni ow yc h, która nie jest w SM "Ogniwo" korzys tn a (jak staraliśmy się wcześniej w y -kazać) z pu nktu wid zenia wielkości po no szonych nak ł ą d ó w na Ich eksploatację.
R. S ę k (Sytuacja ekonomi c z n o - f i nansowa spółdzielni m i e s z -ka niowej na po dstawie realizacji zadań fi na ns ow o- go spodarczych w R S M "Bawełna", Bi ul et yn Informacyjny "Użytkowanie, Konser wa cj a, r e -mo nty" 1984, nr 4-5) dzieli koszty eksploatacji podstawowej na z a -leżne i nie za le żn e od spółdzielni. Do kosztów zależnych zaliczat płace, materi ał y, Inne koszty, koszty Zar zą du oraz odpisy na fun-dusze specjalne, zaś do kos z t ó w niezależ ny ch od spółdzielni n a -leżą: narz ut y na płace oraz koszty usług. (W płaca ch uwzględnia się obok wyn ag rodzenia za pracę także narzuty. Jest to pozycja tylko wzg lędnie od spółdzielni niezależna, a mają c a Istotny wpł yw na p o z i o m kosztów. Prz yk ładowo w latach 1981-1984 narzuty ńa pła-ce wzro sł y okpło sz eś ciokrotnie z tytułu wzros tu ub ez pieczeń z 20% do 43%, rekompensat itp.).
oszty o?i 9ła Inośc > podsta wo we j w Spółdzielni Mi eszkaniowej "Opniwo" w Łodr. i oraz w W S M w Łodzi w układ zie r o d z ajowym w latach 1981-1984 (ceny bieżące) ... -Rok f:łace i Narzuty Ma t e r i a - ł у przed- mioty nie-trwale i energia Wod a i ка-па I izac ja Wywóz imi ec i Pozosta-łe kosz-ty Remont y k o n s e r -wacja oraz amor t y- zac ja Narzut k o s z t ó w Zarzą du Odp i sy na fun-dusze spec ja I - ne i ce- I owe Koszty ekspIoa- tac j i r aze m p r a c o w nicy a d -m i n i - stracyj- no-tech- ni czni p r a c o w -nicy po- zostaI i 1 2 3 4 4 5 6 7 8 9 1 0 SM "Ogniwo" ko sz ty jednostkowe w zł/m. p.u. 1981 9,86 17,09 5,41 5,18 1,17 6,54 23,68 13,88 2 , 6 6 85,47 1982 23,56 24,86 9,27 3,48 6,33 6,90 60,28 20,52 3,38 158,59 1983 24,43 30,55 9,01 39,09 9,34 12,51 80,62 27,41 4,24 237,21 1984 28,08 40,47 6,84 32,40 11,05 6,50 118,53 37,76 5,34 287,07 struktura procentowa (1981 = 1 0 0) 1982 238,9 145,5 171,3 67,2 541,0 105,5 254,6 147,8 127,1 185,5 1953 247,8 178,7 166,5 754,6 798,3 191,3 340,4 197,5 159,4 277,5 1984 284,8 236,8 126,4 625,5 944 ,4 99,4 501,0 272,0 200,7 J35 ,9
1
2
J
— r - j
6 7 8 9 1 0 1 1W S M w Łodz i
koszty jednostkowe w z ł /m p .u.
1981 6,49 15,14 u ,54 4,23 1,82 7,18 27,29 6 . 8 6 4,23 77,77 1982 1 0, 1 1 22,28 13,72 4,37 8,64 8,64 63,12 7,92 5,00 143,86 1963 13,69 28,64 14,71 . 37,52 12,18 13,36 63,51 7,81 6,08 197,54 1984 17,23 36,92 16,87 45,75 14,05 11,59 109,57 12,40 8,24 272/62 struktura procentowa (1981 * 1 0 0) 1982 • 55, В 147,2 302,9 103,3 474,7 120,3 231,3 115,4 118,2 185,0 1983 210,9 189,2 324,7 887,0 669,2 186,1 232,7 113,8 143,7 254,0 1984 265,5 2 4 3,e 372,4 1 081,6 772,0 161,4 401,5 180,7 194,8 350,5 i
Źródło: Obliczenia częściowo własne na podstawie źródeł podanych w tab. 3 i 4.
1 2 4 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
Struktura procentowa k o s ztów działalności podstawowej w SM “Ogniwo* i W S M w latach 1980-1984
Rok
Płace i Narzuty Materiały
przedm. nietrw. i energ. Woda i капа I i - zac ja Wywóz śmi ec i Pczosta- łe k o -szty Remont y- kunser- wacja o- raz arror- tyzac ja -
---Narzut kosz t ów Zarządu --Od p i sy na fun-dusze spec jał- ne Kos zty eksploa- tac j 1 razem p r a c o w -ni cy ad- mi n i - s t r a c y j- no-tech- n i czn i p r a c o w -nicy po-został i SM “Ogn i w o “ v Łodz i 1981 11,5 2 2 , 0 6,3 6,1 1.4 7,7 27,7 15,2 3,1 1 0 0 , 0 1982 14,9 15,7 5,8 2 , 2 4,0 4,4 38,0 12.9 2,1 100,0 1983 10,3 12,9 3,8 16,5 3,9 5,3 34,0 12,3 1,0 100,0 1984 9,8 14,1 2,4 11,3 3,8 2,3 41,3 13,2 1,8 1 0 0 , 0 W S M w Łcdz i 1981 e,4 19,5 5,8 5,4 2,4 9,2 35,1 8,8 5,4 100,0 1982 7,0 15,5 9,5 3.1 5,0 6,0 43,9 5,5 3,5 100,0 1983 6.9 14,5 7,4 19,0 6 , 2 6,8 32,2 3.9 3,1 100,0 1984 6,3 13,5 6 , 2 16 i 8 S. 2 4,3 40,2 i , 5 2 , 0 100,0Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych zawartych w tab. 5.
G o s p o d a r k a z a s o b a m i m i e s z k a ń i o wv *n i SM “O g n i w o " _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 1 2 0
walnie niższa od skali dynamiki wzrostu k o s z t ó w ’ niezależnych od Spółdzielni (takich jak wywóz śmieci, czy też koszty wody I k a n a l i -zacji). Jak się wydaje, tylko dzięki szybkiemu wzrostowi tego ro-dzaju wydatków zawdzięczać można pewne korzystne zmiany zachodzą-ce w strukturze kosztów. Przedstawione sy one w tab. 6 , a dane w niej zawarte pozwalaj« zauważyć, iż zmiany zachodzące w strukturze kosztów, mim o znacznego podobieństwa obu struktur, przebiegaj« we w ł a ś ciwym kierunku (spadek kosztów zależnych od Spółdzielni), c h o -ciaż nadal udział tych kosz tó w jest w S M "Ogniwo" wy ższy niż w WSM.
t
3. Dział alność spółdzielni w zakresie utrzymania zasobów » ж а д ы .ац.ц ч ч : т д ? .г.т..т.гггч'ь-.— , г в п :удя-г» ■ • ■ ■ у*----r. -— -„ .-r. , ,
w n a l eżytym stanie tec hnicznym
&
Brak m e t o d badawczy ch w zakresie wyznac ze ni a potr ze b r e m o n t o -wych, k łopotów z określ e n i e m n o r m nak ładów na remonty, które u z a -leżnione sy od wielu cz ynników (cechy techniczne budynku, jakość wykonania, sposób I czas eksploatacji itp.) sprawia, że działalność spółdzielni w tym zakresie jest niez mi er ni e trudno ocenić. O k r e -sowe prze gl yd y techniczne, będyce w pra kt yc e jedyn« podstaw« o- kre ślanla potrzeb k o n s e r w a c y j n o - r e m o n t o w y c n , s« w stanie z a r e j e -strować zaledwie najbardziej ele me nt ar ne potrzeby, które i tak nie a« -często w całości realizowane.
W rezultacie, m amy do czyn ie ni a z pogłębi aj ąc y się luky r e m o n -towy (skali jej nikt' jeszcze z wyżej w y mienionych wz g l ę d ó w p r e c y -zyjnie nie określił) um oż Ii wlajycy proces dekapitalizacji zasobów mieszkanio wy ch .
W a n a l i z o w a n y m okresie same t у 1 ko.mi ni ma Ine pot rzeby r e m o n -towe w S M "Ogniwo" wymagałyby zab ez pi ec zen ia na stępujycych ś r o d -ków finansowych (ceny bieżyce):
1981 - 5850 tys. zł, 1982 - 6565 tys. zł, 1983 - 7834 tys. zł, 1984 - 19 570 tys. zł.
Środki na flnasowanie mi n i m a l n y c h w tym zak resie pot rz eb po- cho dz y z funduszu remontowego. Moż n a stwierdzić, iż pomimo w z r o -stu odpi só w na fundusz re montowo-konserwacyjny (odpisy
obcfyżajy-p •
ce m p.u. są iródłem tworzenia tych funduszy), jaki miał miejsce w tym okresie w SM "Ogniwo" (odpisy wynosiły w latach 1981 i 1982
-? 2
18 zł /m p.u., zaś w latach nas tę pnych - 25 zł/m p.u.), z g r o m a -dzone środki były dalece ni ew ystarczające. Ni gdy zate m nie byłyby wykon ane skromne plany w tej dziedzinie, spr ow adzające się g ł ó w -nie do niezbę dn yc h prac k o n s e r w a c y j n y c h , gdyby nie dotacje p a ń -stwowe (w SM "Ogniwo" dotacje kiero wa ne na ko nse rwacje I remonty stanowiły w latych 1981-1984 o k . 22X całości dotacji).
2
Wi el ko ść nak ła dó w be zw zg lędnych i w przelic ze ni u na m p.u. o- b razuj ą dane zawarte w tab. 7.
T a b e I a 7 i Nakład y na utrzymanie stanu technicznego
zasobów m ieszkaniowych w SM "Ogniwo* I W S M w latach 1981-1984 (ceny bieżące)
Rok
Nakł ad y na utrzyman ie
stanu technicznego Dyn amika wzro st uo nak ładów na m p.u.
1980 « 100X tys. zł 2 zł/ m p.u. Spółd zi el ni a Mieszk a n i o w a "Ogniwo" 1981 15 618 83,38 1 0 0 , 0 1982 13 576 72,38 8 6 , 8 1983 34 178 182,22 218,5 1984 33 396 178,30 213,8
Wojewó d z k a Spó łdzielnia Mi esz k a n i o w a
1981 328 b60 52,70 1 0 0 , 0
1982 447 916 , 59,30 112,5
1983 672 313 99,94 1fi9,6
1984 8 6 8 623 127,16 241,3
Z r ó d ł oi Ob li cz enia częś ci ow o wła sn e na p o d s t a -wie sprawozd ań SM "Ogniwo" i WSM.
Z danych tych wynika, Iż wi el ko ść n a kładów (w p r z e l i c z e n i u na m2 p.u.) była w spółdzielni "Ogniwo" zn ac zn ie wyż sza niż w WSM, co Jest niewąt pl iw ie wymus zo ne większymi potrzebami w tym zak resie w odni esieniu do pos ia danych zasobó w m ieszkaniowych. M o żna by było ten stan rzeczy ocenić pozytywnie, zważywszy dodatkowo, iż plany
remontów i konserwacji były w o m a w ianym okresie w SM "Ogniwo" k o n -sekwentnie wykonywane I p r z e k r a c z a n e , lecz zważywszy, Iż nie znamy pra kt yc zn yc h potrzeb w tej dziedzinie, a także struktury r o d z a j o -wej wykonywanych prac - w obydwu porównywanych układach - wniosek
taki byłby zbyt pochopny.
Nie moż na także takiego wni os ku wy ciągnąć z faktu wzrost u n a kładów kierowanych na ten cel, który wynika przede w s z y stkim z r u -chu cen na materiały I usługi oraz wzrostu płac prac owników te-chniczny ch spółdzielni. P r o b l e m ten, aby móc wyci ąg ną ć precyzyjne wnioski, powinien być zatem wszec hs tr on ni ej i dokładniej p r z e a n a
lizowany pod k ą t e m wszy st ki ch cz ynników wpł ywających na p o z i o m n a -kładów.
A. Uwagl k o ń cowe
Dane zawarte w pracy poz wa la j« na sformułowanie nastę pu ją cy ch wn i oskówi
1. W spółdzielczości mi eszkaniowej obserwuje się w os tatnich latach silny wzrost poziomu kosztów gospodarki zasobami m i e s z k a -niowymi, wynik aj ąc y głównie ze wzro st u cen, wi do czny zwłaszcza w działalności pomocniczej.
2. R e z u l t a t e m tego stanu rzeczy, przy pr ow adzeniu polityki względnej stabilizacji czynszów, Jest wzrost dotacji budżetowych, które przekrac za ją już p o n a d 50% wszystkich doc ho dó w s p ó łdziel-czości mieszka ni ow ej .
3. Ki er un ek trendu ob serwowanego w tym zakresie w S M "Ogniwo" nie odbiega od trendów za uw ażanych w skali województwa, a c z k o l -wiek osiągane wyniki w SM "Ogniwo" charakt er yz uj ą się gorszymi parametrami niż średnio w wojewódz tw ie (ogólny ws ka źn ik poziomu k osztów i skali dotacji jest w SM "Ogniwo" wyższy niż w w o j e w ó d z -twie, przy jednocześnie m n i e j s z y m poziomie wypra c o w a n y c h doc ho dó w własnych) .
4 . Dane z rodzajowego ukł ad u kosz tó w pozwa la ją stwierdzić, że na ni ekorzystną w om a w i a n y m zakresie sytuację spółdzielni ma w d u ż y m stopniu wpływ wysok oś ć kos z t ó w za leżnych od spółdzielni. Trudno ocenić na ile wy nika to z od dz ia ływania ob ie ktywnych o k o
złej gospodarki. Zasób dostępnych danych, na których oparto o p r a -cowanie był zbyt skromny, by w pełni to wyjaśnić.
5. Z pod ob ny ch względów, trudno ocenić także działalność s pół-dzielni w dziedzi ni e utrzym an ia zaso bó w w na l e ż y t y m stanie tec h-nicznym. M imo b o w i e m wy żs zy ch nak ła dó w ki er owanych w spółdzielni na ten cel, niż w skali WSM, nie można było okr eślić zasadności w y -datków, zwłaszcza w kontekś ci e potrzeb.
6 . Zważywszy, iż członk ow ie spółdzielni m i e s z k a n i o w y c h stoją przed przykrą konie cz no śc ią kole jn eg o podwyżs ze ni a czynszów, p r o -wad ze ni e od powiedniej (uzasadnionej i efektywnej) gospodarki z a s o -bami mieszka ni ow ym i staje się coraz bardziej zna czącym z a g a d n i e -niem, tak natury ekonomicznej, Jak i społecznej. Wym a g a ć to będzie prow ad ze nia szc ze gółowych badań, w celu wy ciągnięcia odpowied ni ch wni o s k ó w niezb ęd ny ch dla dokonania kon ie cznych upra wni eń w tej dziedzinie.
