Marjolein Spaans
NAAR EEN
SIGNALERINGSSYSTEEM VOOR DE
NAOORLOGSE WONINGVOORRAAD
2
VOORRAADBEHEER
EN
WO N I N G
MARKTO N D ERZO EK
NAAR EEN SIGNALERINGSSYSTEEM VOOR DE
NAOORLOGSE WONINGVOORRAAD
libliotheek TU gelft 1111111111111111111111111111111111 C 0003i1371.2413
210
VOORRAADBEHEER EN
WONINGMARKTONDERZOEK
Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) Technische Universiteit Delft
Thijsseweg 11 2629 JA Delft
NAAR EEN SIGNALERINGSSYSTEEM VOOR DE
NAOORWGSE WONINGVOORRAAD
ontwikkeling van een signaleringssysteem voor gemeente en sociale verhuurders ten behoeve van het beheer van het naoorlogse non-profit woningbezit in Rotterdam
Marjolein Spaans
De serie 'Voorraadbeheer en Woningmarktonderzoek' wordt uitgegeven door: Delfts Universitaire Pers
Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: (015) 783254 In opdracht van: OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft
CIP-GEGEVENS KONINKWKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Spaans, Marjolein
Naar een signaleringssysteem voor de naoorlogse woningvoorraad: ontwikkeling van een signaleringssysteem voor gemeente en sociale verhuurders ten behoeve van het beheer van het naoorlogse woningbezit in Rotterdam / Marjolein Spaans. - Delft: Delftse Universitaire Pers. -lli. -(Voorraadbeheer en woning-marktonderzoek : 2)
Met lit. opg. ISBN 90-6275-599-2
SISO 314.9 UDC 681.3:332.81 (492*3000) NUGI655
Trefw.: woningvoorraad; signalering; Rotterdam / woningbeheer ; Rotterdam. Copyright 1990 Marjolein Spaans
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, micro-film or any other means without the permission form the publisher, Delft University Press, Delft The Netherlands.
VOORWOORD
Het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde van de Technische Universiteit te Delft voerde twee deelonderzoeken uit in Rotterdam in opdracht van de DROS (Dienstenstructuur Ruimtelijke Ordening en Stadsvernieuwing), dienst Volkshuisvesting van de gemeente Rotterdam en de FRWC (Federatie van Rotterdamse Woningcorporaties). Dit onderzoek werd in het kader van de 'stimulering van kennisoverdracht' medegefinancierd door het Ministerie van Onderwijs en Wetenschappen.
De deelonderzoeken betreffen enerzijds de ontwikkeling van een signaleringssys-teem, en anderzijds een onderzoek naar de marktpositie van het naoorlogse non-profit woningbezit in Rotterdam. Het onderhavige rapport vormt de neerslag van het deelonderzoek, betreffende de ontwikkeling van een signale-ringssysteem.
De werkzaamheden van het OTB hebben plaatsgevonden in het kader van de Nadoctorale Opleiding Technische Bestuurskunde en besloegen een periode van twee jaar, oktober 1987-1989. Een aantal werkzaamheden voor het signalerings-systeem en het marktonderzoek werden gecombineerd.
Onder de hoede van de begeleidingscommissie, voorgezeten door de heer J. Westerman (zie bijlage 1.1), is een praktijkgericht onderzoek tot stand gebracht, waarvan de resultaten een belangrijke rol kunnen spelen in de verdere concreti-sering van de samenwerking tussen de Rotterdamse woningcorporaties en de Dienstenstructuur Ruimtelijke Ordening en Stadsvernieuwing. Implementatie van het in dit rapport gepresenteerde signaleringssysteem zou kunnen bijdragen aan de ontwikkeling van een beter gecoördineerd beleid van gemeente en woning-corporaties voor het beheer van naoorlogse woongebieden in Rotterdam. Door het systematisch verwerken van kerngegevens met betrekking tot de exploitatie van woningcomplexen raakt de gemeente beter op de hoogte van processen die primair de corporaties aangaan; door het verzamelen en analyseren van kernge-gevens terzake van de woonomgeving worden de corporaties geconfronteerd met processen die primair de gemeente raken. Een uitwisseling van gegevens via het voorgestelde signaleringssysteem vermindert de onzekerheden bij zowel gemeen-te als woningcorporaties, en kan een basis vormen voor een effectieve aanpak van de naoorlogse non-profit huurwoningvoorraad.
Van harte hoop ik dat de in dit rapport gepresenteerde plannen zullen worden uitgevoerd in Rotterdam, en ook betrokkenen buiten Rotterdam tot actie zullen inspireren.
rof. dr. ir. H. Priemus
INHOUD
1 INLEIDING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 1
1.1 Aanleiding voor het onderzoek . . . 1
1.2 Probleemstelling en doelstelling . . . . . . . . . . . . . 2
1.3 Relaties met het marktonderzoek . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
1.4 Werkwijze . . . 4
1.5 Opzet van het rapport en leeswijzer . . . . . . . . . . 5
2 SCHETS VAN DE ROTTERDAMSE WONINGVOORRAAD EN CONCLUSIES UIT HET MARKTONDERZOEK . . . ... 7
2.1 De Rotterdamse woningvoorraad .... ... . . 7
2.2 De Rotterdamse sociale verhuurders . . . .. 10
2.3 Bestaande en verwachte ontwikkelingen en problemen ... 13
2.4 Conclusies uit het marktonderzoek . . . 14
3 INFORMATIE- EN SIGNALERINGSSYSTEMEN VOOR HET NON-PROFIT WONINGBEHEER . . . . . . . .. 23
3.1 Algemeen .. .. . . 23
3.2 Het signaleringssysteem . . . . . . . . . . .. 26
3.3 Verval van de woningvoorraad . . . .. 28
3.4 Kader van het signaleringssysteem . . . .. . . ... 35
3.5 Toepassing van het signaleringssysteem . . . . . . .. 36
3.6 Toepassing bij andere beleidsvelden . . . . . . . .. 38
4 KEUZE VAN INDICATOREN VANUIT DE VERSCHILLENDE INVALSHOEKEN . . . 43
4.1 Inleiding . . . 43
4.2 Keuze van de indicatoren vanuit het vervalproces . . . 44
4.3 Keuze vanuit het marktonderzoek . . . 50
4.4 Keuze van de primaire indicatoren vanuit de interviews . . . . .. 54
4.5 Keuze van de indicatoren vanuit het literatuuronderzoek ... 64
4.6 Motivatie van de gekozen indicatoren . . . . . . . . . . . . . . 68
5 CONTOUREN VAN HET SIGNALERINGSSYSTEEM . . . 73
5.2 Definiëring van de indicatoren . . . .. 76
5.3 Structuurschets van het signaleringssysteem . . . .. 81
5.4 Gebruik van de informatie van het signaleringssysteem ... 85
5.5 Kritische waarden en vergelijking met referentiecomplexen ... 89
5.6 Raamwerk van ROBIS . . . 93
5.7 Wijze van bijhouden . . . 95
5.8 Presentatie . . . .. 100
5.9 Gebruik van het systeem aan de hand van een voorbeeld ... 105
6 HET SIGNALERINGSSYSTEEM EN DE PRAKTIJK. . . .. 109
6.1 Inleiding . . . .. 109
6.2 Organisatie en werkwijze t.a.v. de informatieverwerking van Rotterdamse sociale verhuurders . . . 110
6.3 Praktijkproef bij twee verhuurders . . . 114
6.4 Organisatie en werkwijze t.a.v. de informatieverwerking van enkele Rotterdamse gemeentelijke diensten . . . 119
7 BESCHRIJVING VAN HET COMPUTERPROGRAMMA ROBIS .. 127
7.1 Inleiding . . . .. 127
7.2 Opzet van het systeem . . . .. 128
7.3 Gebruik van het programma . . . 129
7.4 Invoeren van gegevens . . . 130
7.5 Genereren van grafieken en tabellen . . . 135
8 SAMENVATTING EN VERVOLGACTIVITEITEN . . . 137 8.1 Samenvatting . . . .. 137 8.2 En hoe verder? . . . .. 144 LITERATUURLUST 147 BULAGEN 153 BULAGE BU HOOFDSTUK 1 I.1 Begeleidingscommissie onderzoek . . . .. 155
BULAGEN BU HOOFDSTUK 4 IV. 1 Princals Analyse . . . 157
IV.2 Waardering voor kwaliteitsbepalende factoren en indicatoren. 161 IV.3 Literatuuronderzoek . . . 165
IV.4 Praktijkervaringen... 167
BULAGEN BU HOOFDSTUK S V.1 Voorbeeld complexboek . . . 175
V.2 Resultaten van de complexonderzoeken . . . 176
V.3 Indeling in naoorlogse complexprofielen . . . .. 190
V.5 Presentatie van grafieken en tabellen in ROBIS . . . 193
BIJLAGEN BIJ HOOFDSTUK 6 VI.1 lijst met respondenten van de interviews . . . 205
VI.2 Selectie van de sociale verhuurders . . . 207
VI.3 Informatievoorziening en automatisering bij de sociale verhuurders . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 212
VI.4 Overzicht van de Rotterdamse gemeentelijke diensten . . . . .. 220
BIJLAGEN BIJ HOOFDSTUK 7 VII.1 Menu's in het computerprogramma ROBIS . . . 223
VII.2 Gebruiksaanwijzing ROBIS . . . 233
VII.3 Berekeningen t.b.v. de primaire indicatoren . . . 235
1
INLEIDING
1.1 Aanleiding voor het onderzoek
Non-profit verhuurders worden steeds vaker geconfronteerd met problemen van beheer en verhuurbaarheid van hun naoorlogse woningvoorraad. In de periode na de Tweede Wereldoorlog ontstond een piek in de bouwproductie, nadat in de oorlogsjaren deze bijna had stilgelegen. Rotterdam, dat bovendien voor een deel verwoest werd tijdens de oorlog, kende tussen 1945 en 1960 een stijging van haar bezit met 43.500 woningen, waarvan meer dan 60% wordt beheerd door non-profit beheerders. Tot de beginjaren '70 lag de nadruk vooral op meerge-zinshuizen, die uit middelhoge portiek- en galerijwoningen bestonden. Na de oorlog ontstonden in Rotterdam zo hele nieuwe wijken, die aanvankelijk vooral door jonge gezinnen bewoond werden. Nieuwe bouwtechnieken werden in de praktijk gebracht om de toenmalige woningnood zo snel mogelijk te kunnen verlichten. In de jaren '70 werd aan het repertoire ook hoogbouw toegevoegd. In de afgelopen 15 jaar is in vele grote steden hard gewerkt in de stadsver-nieuwing. Hierbij concentreerde men zich vooral op de slechtste vooroorlogse wijken. In de jaren zeventig en begin jaren tachtig is er door de corporaties veel gebouwd en hebben zij samen met het Gemeentelijk Woningbedrijf voor een groot deel een omvangrijke vervangende nieuwbouwproductie en een verbete-ring van het aangekocht bezit in de stadsvernieuwing uitgevoerd. Nu het einde van deze grootscheepse actie in delen van de stad in zicht is, dreigen de wijken die in de vroeg-naoorlogse periode gebouwd werden, de nieuwe stadsvernieu-wingswijken te worden.
De verandering in de bouwopgave
De woningcorporaties en Gemeentelijk Woningbedrijven staan nu voor drasti-sche veranderingen, die behalve met de decentralisatie en bezuinigingen, te maken hebben met of voortkomen uit de aard van de bouwopgave, de verande-rende beheeropgave, de maatschappelijke ontwikkelingen en een verandeverande-rende woningmarkt. Zo zijn de huidige problemen bij de naoorlogse woningvoorraad voor een deel te wijten aan de ontwerp- en uitvoeringsfouten (zoals de kwaliteit
van de destijds toegepaste materialen). Daarnaast is een deel van de problemen toe te schrijven aan de woontechnische kwaliteit van de gebouwde woningen. De laatste jaren ligt de nadruk minder dan voorheen op de productie van nieuwbouw. Tevens veranderde de woningmarkt van een aanbieders- in een vragersmarkt. We moeten het vooral doen met de bestaande voorraad en worden geconfronteerd met een omslag van een uitbreidings- naar een voorraad-beleid.
Het beheer van de woningvoorraad
Ook in Rotterdam zijn de problemen met betrekking tot beheer en met name de moeilijke verhuurbaarheid van naoorlogse woningcomplexen actueel gewor-den. De omslag van nieuwbouw naar beheer vraagt een andere taakvervulling van de sociale verhuurders, maar houdt tevens andere (veelal slechtere) finan-ciële perspectieven voor een verhuurder in. De finanfinan-ciële positie van de meeste Rotterdamse non-profit verhuurders is nu al weinig rooskleurig.
Ook de onderhoudsproblematiek van de Rotterdamse naoorlogse voorraad is gemiddeld ernstiger dan die van de totale Nederlandse naoorlogse voorraad. In enkele complexen is er sprake van structurele leegstand, bij andere complexen doen zich processen voor die als voorbodes van leegstand kunnen worden beschouwd. Zowel de direct betrokkenen, de sociale verhuurders, als de indirec-te, waaronder de gemeenindirec-te, zullen, om tot een goede concretisering van het voorraadbeleid te komen, over de juiste instrumenten en informatie moeten beschikken. Dikwijls worden de verhuurders vrij plotseling overvallen door deze problemen en worden dan min of meer gedwongen ad hoc te beslissen over te nemen maatregelen. De behoefte wordt meer en meer gevoeld om voortekenen, die wijzen op mogelijke problemen, voortijdig te kunnen onderkennen, waardoor het eenvoudiger zal zijn een lange termijn beleid vast te stellen. Dit zal de wijze waarop de naoorlogse woningvoorraad in technisch, financieel en sociaal opzicht wordt beheerd, zeker ten goede komen.
1.2 Probleemstelling en doelstelling
Uit de vorige paragraaf komt naar voren dat de gemeente samen met non-profit verhuurders in Rotterdam extra aandacht aan de situatie van de naoorlogse voorraad wil geven. De Dienstenstructuur Ruimtelijke Ordening en Stadsver-nieuwing (DROS) van de gemeente en de woningcorporaties, vertegenwoordigd door de Federatie Rotterdamse Woningcorporaties (FRWC) hebben behoefte aan het verkrijgen van meer inzicht in de verhuurbaarheidsproblematiek van de Rotterdamse naoorlogse non-profit huurwoningvoorraad. Bij het onderzoek ligt de nadruk op de naoorlogse meergezinscomplexen, waarbij met name de voorraad, gebouwd in de periode 1945-1965 onder de toen geldende Voorschrif-ten en Wenken, de aandacht krijgt.
Eén van de middelen om inzicht te krijgen in deze problematiek, is het volgen van de processen die verhuurbaarheidsproblemen als het ware voorspellen. Dit 2
kan door middel van een op te zetten signaleringssysteem, dat een beleidsinstru-ment moet worden voor een verantwoorde exploitatie. Hierop zullen we in hoofdstuk 3 verder ingaan. Het is de bedoeling dat er een signaleringssysteem wordt ontwikkeld waaraan zowel sociale verhuurders als gemeentelijke diensten meewerken. Het complexniveau wordt als uitgangspunt genomen, waarbij rekening wordt gehouden met gegevens over de woonomgeving, de woningmarkt en het Rijksbeleid.
Allereerst zal bekeken worden hoe de huidige situatie is bij verhuurders en relevante gemeentelijke diensten ten aanzien van de informatievoorziening. Onderzocht moet worden welke indicatoren vroegtijdig ontwikkelingen kunnen signaleren. Daarnaast zal onderzocht moeten worden wie welke informatie gaat toeleveren in het kader van het signaleringssysteem en met welke frequentie de informatie geactualiseerd en geëvalueerd dient te worden.
Ten behoeve van het signaleringssysteem zal een aantal essentiële indicatoren onderscheiden worden, die regelmatig moeten worden bijgehouden en duidelijk signalerend werken (primaire indicatoren), en daarnaast met langere tussenpo-zen andere indicatoren, die meer verklarend en voorspellend kunnen werken (secundaire indicatoren).
Tevens zal aangegeven moeten worden welke organisatie het bijhouden en analyseren ten behoeve van het signaleringssysteem vereist.
Tenslotte is het belangrijk waarden van indicatoren van vergelijkbare complexen met elkaar te kunnen vergelijken en hierbij kritische of normwaarden aan te geven voor vergelijkbare complexen. De vergelijkbare complexen noemen we complexprofielen.
1.3 Relaties met het marktonderzoek
Als het op te zetten signaleringssysteem operationeel is, zal daaruit een aantal gegevens geput kunnen worden dat iets zegt over de 'markt' voor de woning-complexen, waarop het signaleringssysteem betrekking heeft. Vooruitlopend daarop bestaat echter de behoefte aan inzicht in de huidige marktpositie van de naoorlogse non-profit huurwoningcomplexen, onderling en ten opzichte van de rest van de voorraad, en in de aspecten die de marktpositie van naoorlogse com-plexen bepalen. Deze aspecten, die voor bewoners doorslaggevend zijn bij het waarderen van hun huidige woonsituatie (waarbij zowel aspecten met betrekking tot de woning, het complex als de woonomgeving een rol spelen) zijn van belang bij het opzetten van een signaleringssysteem. Om aan deze vraag te voldoen, werd een tweede onderzoek geformuleerd, waarin de analyse van de marktposi-tie van deze naoorlogse complexen centraal staat. Hierover wordt verslag uitgebracht in Boersma (1990). Aan de hand van een woonbeeldenenquête, die onder bewoners in zes naoorlogse meergezinscomplexen in verschillende naoorlogse wijken in Rotterdam werd gehouden, een steekproef van dertig naoorlogse complexen, waarvan een aantal basisgegevens en mogelijke primaire en secundaire indicatoren zijn verzameld, èn onderzoek naar verhuisbewegingen,
dat de DROS heeft uitgevoerd, worden hierover uitspraken gedaan. Belangrijk is, op basis van deze analyse doelgroepen te onderscheiden, die voor bepaalde typen complexen belangstelling hebben. Voor het signaleringssysteem is het essentieel te weten welke kenmerken van huishoudens en complexen hierbij bepalend zijn.
Vanuit het marktonderzoek is getracht te achterhalen, wat voor bewoners essentiële aspecten zijn, waarop de woningvoorraad wordt beoordeeld. Dit heeft ertoe bijgedragen dat in het onderzoek naar een signaleringssysteem minder aandacht is besteed aan interviews bij bewonersgroeperingen.
1.4 Werkwijze
Beide deelonderzoeken hebben ieder twee jaar in beslag genomen. Zij zijn uitgevoerd door twee onderzoekers van het
om,
binnen de sectie 'Voorraadbe-heer en Wonigmarktonderzoek', die elk aan hun eigen deelonderzoek, in nauwe samenwerking, hebben gewerkt. Het onderzoek haakt in op het werk van E. Amory, dat zijn weerslag heeft gevonden in de publicatie 'Naar beslissingson-dersteunende informatiesystemen voor het non-profit woningbeheer' (1988). Ten behoeve van beide deelonderzoeken werd ter ondersteuning een begeleidings-commissie gevormd. De namen van de begeleidings-commissieleden zijn in bijlage IJ opgenomen.Het onderzoek bestond uit vier fasen, waarvan de eerste twee met een deelrap-port werden afgesloten. Tijdens de eerste, voorbereidende fase werd gezamenlijk aan de probleemverkenning en onderzoeksopzet voor de twee deelonderzoeken gewerkt. In een interviewronde werd kennis gemaakt met de Rotterdamse non-profit beheerders met naoorlogs bezit. Samen met aanvullende informatie uit jaarverslagen en van de gemeente, resulteerde dit in een selectie van een tiental corporaties waarmee in de rest van het onderzoek samengewerkt zou worden. Tevens werd toen een steekproef van dertig naoorlogse non-profit huurwoning-complexen getrokken, die met betrekking tot een aantal kenmerken representa-tief is voor de Rotterdamse naoorlogse non-profit woningvoorraad. Van deze complexen werd in de derde fase informatie ingewonnen, die voor beide deelonderzoeken gebruikt is. In zes hiervan werd ten behoeve van het markton-derzoek een uitgebreide woonbeeldenenquête gehouden en werden bij de corporaties gegevens over een langere periode opgevraagd.
In de tweede fase is onder andere een literatuuronderzoek uitgevoerd naar signaleringssystemen die gericht zijn op het beheer van de woningvoorraad. Dit werd in een deelrapport vastgelegd. Tevens werd een analyse van het . vervalmo-del van Prak en Priemus uitgevoerd die met andere informatie tot de selectie van primaire indicatoren heeft geleid.
De derde fase bestond uit een diepgaand interview bij de verschillende afdelin-gen van de tien verhuurders en enkele gemeentelijke diensten, waarbij vooral is nagetrokken welke informatie bij de afdelingen van deze corporaties en diensten
voorhanden is en in welke vorm. Ook de mening over de selectie van de primaire indicatoren kwam aan de orde.
Gedurende het onderzoek werd gewerkt aan een raamwerk voor het signale-ringssysteem dat in de vierde fase tot een testmodel werd uitgewerkt. Met name de primaire indicatoren werden in een praktijkproef bij twee corporaties uitgeprobeerd. Aan de hand van deze praktijkproef kon bekeken worden hoe de organisatie rond het systeem verliep (verzamelen, invoeren en interpretatie), of men zich kon vinden in de keuze van de indicatoren etc.
1.5 Opzet van het rapport en leeswijzer
Hoofdstuk 1 schetst de aanleiding en het kader waarin het onderzoek geplaatst is. De relaties met het andere deelonderzoek en de gehanteerde werkwijze worden in dit hoofdstuk besproken.
In hoofdstuk 2 wordt de specifieke Rotterdamse woningmarktsituatie geschetst. Hierin worden tevens de belangrijkste bevindingen van het marktonderzoek, die van belang zijn bij de ontwikkeling van het signaleringssysteern, besproken. Hoofdstuk 3 behandelt informatie- en signaleringssystemen voor het non-profit woningbeheer in het algemeen. In het bijzonder wordt de toepassing van het signaleringssysteem in Rotterdam toegelicht. Tevens wordt de mogelijke toepas-sing van het systeem bij andere beleidsvelden aangegeven.
De keuze van de indicatoren wordt in hoofdstuk 4 vanuit de verschillende invalshoeken belicht. Het vervalmodel en het marktonderzoek spelen hierin een centrale rol. Daarnaast is van de resultaten van de interviews bij de verhuurders en het literatuuronderzoek gebruik gemaakt.
Hoofdstuk 5 vormt een van de belangrijkste hoofdstukken uit het rapport. De contouren van het signaleringssysteem worden hierin geschetst. De structuur-schets van het signaleringssysteem, de definiëring van de indicatoren, de wijze van bijhouden en presentatie staan centraal. Tevens komen de relatie tussen de primaire en secundaire indicatoren en de interpretatie van de informatie aan de orde. Tenslotte wordt aandacht besteed aan de vergelijking ten opzichte van een norm.
Hoofdstuk 6 beschrijft de huidige organisatie en werkwijze ten aanzien van de informatieverwerking van de Rotterdamse non-profit beheerders en gemeentelij-ke diensten, die bij dit onderzoek betrokgemeentelij-ken werden. Er wordt een korte schets van relevante ontwikkelingen gegeven. Ook worden de ervaringen van het eerste testmodel in de praktijk uit de doeken gedaan.
Hoofdstuk 7 gaat dieper in op één van de onderdelen van het totale signale-ringssysteem, het computerprogramma ROBIS bij de verhuurders. Met name de werking van het uiteindelijke testmodel, de in- en output van het systeem en een toelichting bij het gebruik van het systeem worden besproken.
Hoofdstuk 8 tenslotte geeft een samenvatting van het onderzoek weer. Voorts wordt ingegaan op de fasering van mogelijkheden om het signaleringssysteem verder uit te werken en in te voeren bij de gemeente en verhuurders.
De lezers die niet specifiek geïnteresseerd zijn in de Rotterdamse situatie maar meer in het algemeen iets over het signaleringssysteem willen weten, kunnen zich eventueel beperken tot de samenvatting in hoofdstuk 8. Tevens verwijzen we naar de brochure die over dit onderzoek is verschenen. Indien de lezer iets uitgebreider over het signaleringssysteem in het algemeen geïnformeerd wil worden, worden de hoofdstukken I, 3, 4 en 5 aangeraden.
De hoofdstukken 2 en 6 gaan op de Rotterdamse situatie in en hoofdstuk 7 be-spreekt het computerprogramma, dat ontwikkeld is in het kader van het onderzoek.
2
SCHETS VAN DE ROTTERDAMSE
WONING-VOORRAAD EN CONCLUSIES UIT HET
MARKT-ONDERZOEK
2.1 De Rotterdamse woningvoorraad
In dit hoofdstuk wordt de Rotterdamse situatie zoals die voor het onderzoek van belang is, aangeduid en passeren de belangrijkste conclusies uit het marktonder-zoek de revue.
De gemeente Rotterdam is een van de vier grote steden in Nederland en kende op 1-1-1988 een bevolkingsomvang van 574.300 (GBOS, 1988). Het aantal woningen bedroeg op die datum 271.261 (WBOB 1988/ VH-Onderzoek/ MVROM; in: Statistisch overzicht 1988).
Meer dan de helft hiervan, 56,1%, is in bezit van sociale verhuurders. Ook vergeleken met de andere drie grote steden is dit aanzienlijk (Van Kempen en Teule, 1989). Verder is 28% in bezit van profit beheerders en 15,9% van eige-naar-bewoners (1-1-1988; bron: WBOB 1988/ VH-Onderzoek; in: Statistisch overzicht 1988).
81,1% van de Rotterdamse woningvoorraad bestaat uit woningen in meergezins-huizen; voor heel Nederland bedraagt dit percentage 30% (1-1-1988; bron: WBOB 1988/VH-Onderzoek/ MVROM; in: Statistisch overzicht 1988) (tabel 2.1).
Samenvattend kan gezegd worden dat de non-profit meergezinshuurhuizen een omvangrijke categorie vormt in Rotterdam. De ontwikkeling van een beleidsin-strument als het signaleringssysteem voor de naoorlogse non-profit voorraad betekent in de Rotterdamse situatie dat hierdoor beter inzicht ontstaat in een relatief groot aandeel van de voorraad.
De naoorlogse woningvoorraad is in Rotterdam grotendeels geconcentreerd in een aantal zogenaamde naoorlogse wijken, die ook als aparte CBS-wijken wor-den onderscheiwor-den. De gemeente heeft de stad, ten behoeve van een overzichte-lijke indeling van de woningvoorraad, ingedeeld in zes zogenaamde ringen. Deze indeling is voornamelijk gebaseerd op de bouwperiode (afb. 2.1 en tabel 2.2). De ringen die voor dit onderzoek van belang zijn, zijn de vierde ring die alle wijken omvat die gebouwd zijn tussen 1945 en 1960 en de vijfde ring die alle na 1960 gebouwde woonwijken bevat.
.
--,."',,,,, ,.,.
Tabel 2.1 Onderverdeling van de Rotterdamse woningvoorraad naar
woning-type (1-1-1988) absoluut in % eengezinshuis 51.371 18,9 benedenwoning
*
31.381 11,6 beletage j souterrain 3.269 1,2 vrije bovenwoning 20.203 7,4 (on)vrije etagewoning 41.574 15,3portiek zonder lift 68.341 25,2
galerij zonder lift 16.036 5,9
portiek/galerij met lift 39.086 14,4
totaal 271.261 100,0
* De categorie ''begane-grondwoning met ontsluiting in portiek" is ondergebracht bij het type "portiek zonder lift".
Bron: Volkshuisvesting Rotterdam, afd. Onderzoek; Statistisch overzicht 1988 De wijken waarop het onderzoek zich specifiek concentreerde, waren (in alfabe-tische volgorde) Groot-Usselmonde, Honderd-En-Tien-Morgen, Lombardijen, Overschiej Kleinpolder, Pendrecht, Prins Alexanderpolder, Schiebroek, Zuid-wijk, en in mindere mate Hoogvliet.
Tabel 2.2 Onderverdeling Rotterdamse woningvoorraad naar bouwperiode (1-1-1988) in% < 1944 45,8 1945 - 1964 24,5 1965 - 1974 11,1 1975 - 1979 2,8 1980 - 1987 15,6 onbekend 0,1 totaal 100,0
Bron: Volkshuisvesting Rotterdam, afd. Onderzoek; Statistisch overzicht 1988
Atb. 2.1 Indeling van de gemeente Rotterdam in ringen en (naoorlogse) CBS-wijken I;:;:;:;:'J
mB
f:::::::::::::::::1~
CJ
Vooroorlogse wijken (ring I,II,ill) Ring IV (bouwperiode 1945-1960) Ring V (bouwperiode na 1960) Ring VI (randgebieden en buiten
gelegen gebieden) CBS-code buurt
Gemeentegrens Maas
48 Prinsenland 49 Het Lage Land 51 Kleinpolder 56 Overschie 60 Schiebroek 62 Hillegersberg( -noord) 630mrnoord 66 Zevenkamp 67 Oosterflank 73 Zuidwijk 77 Pendrecht 84 Lombardijen 89 Groot Usselmonde 90 Beverwaard
92 Hoogvliet Noordelijk deel 99 Hoogvliet Zuidelijk deel
Atb. 2.2 Naoorlogs meergezinscomplex in Rotterdam
2.2 De Rotterdamse sociale verhuurders
Rotterdam kent 21 sociale verhuurders, die zijn verenigd in de Federatie van Rotterdamse Woningcorporaties. Zij beheren de woningvoorraad die in het onderhavige rapport centraal staat.
Het Gemeentelijk Woningbedrijf (GWR) is één van die verhuurders en is vanwege de omvang van het woningbezit, onderverdeeld in zeven districten. De verhuurders zijn opgenomen in tabel 2.3, waarin tevens de grootte van hun woningbezit is aangegeven. De verdeling van dit bezit over de verschillende naoorlogse wijken wordt in afb. 2.3 gepresenteerd.
Aanleiding voor het onderzoek vormde onder andere de slechte financiële positie van de verhuurders. In het rapport "Kengetallen 1987; Rotterdamse Volkshuisvestingsinstellingen" (DROS, 1989) worden Bv. Patrimonium, De Goede Woning, Kralingse Veer, Rotterdam aan Zee, Hoogvliet, Eendracht en Bv. (Bouwvereniging) Onze Woning als corporaties met een (zeer) hoog eigen vermogen genoemd. Een zeer laag of zelfs een negatief ABR per eigen woning hebben (de toenmalige corporaties) Vreewijk en Lombardijen, Wst. (Woning-stichting) Onze Woning, GWR, Patrimoniums Wst. en M.G.E.jHet Zuiden. In het onderzoek staat met name de woningvoorraad, die in de periode 1945-1965 gebouwd werd, centraal. De sociale verhuurders met bezit uit deze periode zijn GWR, De Combinatie, Voor het Huisgezin, Vreewijk-Lombardijen, Wst. Onze Woning, Onze Woongemeenschap, Patrimoniums Wst. (PWS), Mij. (Maat-schappij) voor Volkswoningen, IJsselmonde, Tuinstad Zuidwijk, St.v.Vhv. (Stich-ting voor Volkshuisves(Stich-ting) Hoogvliet, Bv. Patrimonium en Bv. Onze Woning. 10
Tabel 2.3 Het woningbestand van de Rotterdamse sociale verhuurders (1-1-1988)
naam GIIR (totaal)
patrimoniuns \lat. ( M ) Mi j. voor Volkswoningen list. Onze I/oning
St.v.Vhv. Tuinstad Zuidwijk
1Ibv. De Coabinatie
1Ibv. Onze Woongemeenschap
1Ibv. Vreewijk·loabardijen Bv. Voor het Huisgezin St.v.Vhv. Hoogvl iet IIbv. IJsselmonde Bv. Patrimoniun
St. Studentenhuisvesting Rotterdam
1Ibv. Rotterdam aan Zee
1Ibv. Het Zuiden
St. Ouderenhuisvesting Rotterdam Bv. Onze lIon i ng
1Ibv. Pernis
1Ibv. Eendracht IIbv. De Goede lIoning Alg. 1Ibv. Kral ingse Veer
aantal woningen 35.023 14.086 12.811 1) 11.977 9.532 9.904 9.812 9.207 8.072 7.543 7.187 6.570 2.865 1.910 1.848 1.612 1.429 758 2) 254 100 97 152.597 Totaal
1) Sinds oktober 1989 is de naam veranderd in St. Volkswoningen.
2) Het woningbezit van 1Ibv. Pernis is irvniddels overgedragen aan St.v.Vh. Hoogvl iet. Bron: FRWC.
"',,,
.
Afb. 2.3 Verdeling en eigendom van de non-profit voorraad uit de bouwperiode 1945-65 in de naoorlogse wijken (1-1-1988)
1:::::::::::::::::1 GWR. Overschie ~ St.v. Vb. Hoogvliet
-
Wst. Onze WoninglS2SZSJ
Bv. Patrimonium[:::::::::::1 Wbv. De Combinatie
-
Wbv. Onze Woongemeenschap :8""*
lIIIIlIIIIII
~ 00Bv. Voor het Huisgezin St.v. Vb. Tuinstad Zuidwijk
WiNi!t#l Patrimoniums Wst. ~ Wbv. Vreewijk-Lombardijen
lZZLl
Bv. Onze Woning ~::<:~~~ Wbv. Usselmonde[]]]] Mij. voor Volkswoningen
2.3 Bestaande en venvachte ontwikkelingen en problemen
Doel van beide deel onderzoeken is meer inzicht in de verhuurbaarheid van naoorlogse complexen om leegstand te voorkomen. Inzicht in bevolkingsontwik-kelingen, vraag en aanbod in de specifieke vierde ring (over de vijfde was hier-omtrent geen directe informatie beschikbaar) en de leegstand kunnen daarom informatie leveren over de Rotterdamse situatie, waarmee in dit onderzoek rekening dient te worden gehouden.
Bevolkingsontwikkelingen
In de "Bevolkingsvooruitberekening Rotterdamse wijken 1-1-1991 en 1-1-1996" van het aBOS (1987) wordt ingegaan op een aantal trends.
Zo zijn de percentages alleenstaanden en één-oudergezinnen de laatste tien jaar enorm toegenomen ten koste van dat van de paren met kinderen.
In Rotterdam is het aandeel bejaarden (17,3%) belangrijk hoger dan het lande-lijk gemiddelde (12,2%). Rotterdam is dus flink vergrijsd. Eén derde van de bevolking is ouder dan 50 jaar. Dit is mede het gevolg van selectieve suburbani-satie in het verleden. De verwachting is dat het aandeel in de komende tijd weinig zal veranderen.
Ook wat betreft de ontgroening (het afnemend aantal en aandeel van jongeren) wijkt Rotterdam enigszins af van het landelijke beeld. Deze is in Rotterdam minder dan in Nederland. Dit hangt waarschijnlijk samen met de inspanning die de stad zich in de beginjaren '80 heeft getroost op het gebied van de woning-bouwen in de stadsvernieuwing.
Rotterdam kent een grote toestroom van jongeren, die vanwege studie of als starter op de woning/arbeidsmarkt komen.
De helft van de Rotterdamse inwoners is afhankelijk van een uitkering.
Al deze ontwikkelingen hebben gevolgen voor de woningvoorraad, en beïnvloe-den de behoefte aan de grootte en het soort woning.
Woningzoekenden en aanbod in de vierde ring
In de "Woningmarktanalyse 1989" wordt melding gemaakt van het feit, dat de woonwensen van woningzoekenden steeds meer in overeenstemming met de marktverhoudingen komen. Dit komt tot uitdrukking in de toenemende bereid-heid tot het betalen van een hogere huur en de toenemende vraag naar populai-re (en schaarse) woningtypes.
Het aanbod in de vierde ring, die specifiek onderzocht werd, bestaat voor drie kwart uit woningen van drie of minder kamers. In vergelijking met de andere naoorlogse gebieden is het aanbod relatief goedkoop: 61% valt in de huurcate-gorie van f 250-f 400. 75% van het totale aanbod in de vierde ring omvat portiekwoningen zonder lift. Het aanbod betreft overwegend kleine portiek- en galerijwoningen zonder lift; dit zijn gezien de bestaande woonwensen minder schaarse woningen (Woningmarktanalyse 1989).
Leegstandsontwikkeling
In de jaren 1983-1985 nam de leegstand van sociale huurwoningen in Rotterdam behoorlijk toe. Deze was toen vooral geconcentreerd in bepaalde nieuwbouw-complexen, delen van nieuwbouwwijken en in enkele oudere complexen (DROS-Volkshuisvesting, 1986).
De gemiddelde administratieve leegstand in Rotterdam (dus niet specifiek voor de sociale huurwoningen) nam de laatste vijf jaar gestaag af. Voor 1-4-1988 was dit voor geheel Rotterdam 3,4%, terwijl dat in de vierde ring 2,8% was en in de vijfde ring 1,7% (bron: Burgerzaken SB/AVS en VH/Onderzoek).
2.4 Conclusies uit het marktondenoek
Sociale verhuurders hebben behoefte aan die informatie die nodig is om te kunnen bepalen op welke doelgroepen zij zich bij bepaalde complexen moeten richten. Om hierin inzicht te krijgen, zijn huishoudenkenmerken van de vragers-groepen noodzakelijk.
In deze paragraaf presenteren we de bevindingen van het andere deelonderzoek, die invloed hebben op dit deelonderzoek. Voor de rapportage hieromtrent verwijzen we naar het rapport "De markt voor de naoorlogse etagebouw in
beeld; woonbeeldenonderzoek onder bewoners van naoorlogse meergezinshuizen in non-profit huursector in Rotterdam" van A Boersma (1990). De conclusies en aanbevelingen uit dit rapport zijn grotendeels in deze paragraaf opgenomen. Een woonbeeldenenquête maakte deel uit van het marktonderzoek. De kern van deze enquête wordt gevormd door de 'beelden' die de respondenten van be-staande complexen (20) en woongebieden (14) in Rotterdam krijgen voorgescho-teld. In de woonbeeldenenquête worden woonwensen onderzocht door aan de respondenten een totaalbeeld van een woonsituatie voor te leggen, in plaats van te vragen naar specifieke aspecten. De aspecten die zijn opgenomen zijn eigen-domssituatie, bouwperiode, woningtype, wel/niet verbeterd, indicatie van de grootte van de woning, aantal kamers, verwarmingssysteem, aard van het sani-tair, locaties (namen van de wijken) en de woonuitgaven.
Er worden woonbeelden gepresenteerd die zoveel mogelijk een afspiegeling vormen van de huidige en eventueel toekomstige voorraad op de Rotterdamse markt. Op deze wijze kan de marktpositie van de naoorlogse non-profit huurwo-ningcomplexen worden vastgesteld ten opzichte van elkaar en ten opzichte van andere woningmarktsegmenten, zoals de vooroorlogse voorraad, de nieuwbouw en de koopwoningmarkt. Dit wordt gedaan door in tweede instantie realistische nieuwbouw- en verbeteralternatieven toe te voegen. Tevens wordt aan de res-pondenten een aantal vragen gesteld.
De woonbeeldenenquête werd gehouden onder de (recent ingestroomde, zitten-de en verhuisgeneigzitten-de ) bewoners van zes naoorlogse meergezinshuizen van sociale verhuurders in verschillende Rotterdamse naoorlogse wijken. Omdat een groot deel van de naoorlogse portiek- .en galerijflats uit drie- en
ningen bestaat, heeft de woonbeeldenenquête zich vooral hierop gericht. Het totaal aantal respondenten bedraagt 337.
Bij de interpretatie van de resultaten van de enquête dienen enkele kantte-keningen gemaakt te worden.
De voornaamste beperking van het onderzoek is dat alleen bewoners van naoor-logse complexen zijn geënquêteerd. Daardoor ontstaat een enigszins gekleurd beeld van de aantrekkelijkheid van deze voorraad, die niet geheel representatief is voor de algemene waardering.
Een verdere beperking is dat de steekproef zich niet richt op willekeurig geko-zen bewoners van de naoorlogse meergezinscomplexen, maar beperkt is tot bewoners van zes specifieke complexen. Deze complexen zijn zo gekozen, dat de belangrijkste complextypen van de naoorlogse meergezinscomplexen aan bod komen.
Overigens komt de leeftijdsopbouw van de respontengroep goed overeen met de leeftijdsopbouw van de inwoners van de naoorlogse buurten in Rotterdam.
Respondenten
De geënquêteerde huishoudens bestaan voor 70% uit alleenstaanden en paren zonder kinderen. Bovendien is 70% van de hoofdbewoners 50 jaar en ouder. De helft van de huishoudeninkomens valt in de categorie
f
1500, = totf
2500, =netto per maand. Etnische minderheden maken maar een klein deel uit van de respondenten. 12% is niet in Nederland geboren en slechts 5% heeft niet de Nederlandse nationaliteit.
De woonbeelden
De waardering van de woonbeelden wordt door een aantal kenmerken bepaald. Daarbij zijn woningtype (resp. eengezinshuis, portiekwoning, galerijwoning, overig) en eigendomsverhouding (huur boven koop) het meest bepalend. Echter, ook de bouwperiode en de woninggrootte zijn van belang. De respondenten blijken nieuwbouw- en naoorlogse woningen hoger te waarderen dan vooroorlog-se woningen en voorts een voorkeur te hebben voor grotere woningen.
De waardering van de woonbeelden hangt samen met een aantal huishouden-kenmerken. Meest essentieel daarbij is het onderscheid tussen alleenstaanden en andere huishoudens. Alleenstaanden prefereren woningen in meergezinshuizen (vooral galerijwoningen), terwijl andere huishoudens een sterke voorkeur hebben voor eengezinshuizen.
Daarnaast is het onderscheid van belang tussen huishoudens met een hoofdbe-woner jonger dan 50 jaar en huishoudens met een hoofdbehoofdbe-woner van 50 jaar en ouder. Bij oudere huishoudens bestaat weinig belangstelling voor het kopen van een woning. Tevens worden vooroorlogse woningen minder van de hand gewe-zen door oudere huishoudens. 65-plussers waarderen bovendien eengezinshuigewe-zen lager en kleine, goedkope laagbouwwoningen hoger.
De relatie tussen inkomen en voorkeuren is minder eenduidig, mede door de samenhang met huishoudensamenstelling en leeftijd van de hoofdbewoner.
Huishoudens met hogere inkomens zijn in het algemeen wel meer geïnteres-seerd in duurdere eengezinshuizen, zowel huur als koop.
De respondenten hebben in het algemeen een hoge waardering voor het eigen woonbeeld.
In het algemeen worden de naoorlogse etagewoningen na de eengezinshuurhui-zen en de nieuwere portiekwoningen, het hoogst gewaardeerd. De verbeterde vroeg-naoorlogse portiekwoning wordt van de naoorlogse woonbeelden het laagst gewaardeerd.
Doelgroepen voor naoorlogse complextypen
De naoorlogse portiekwoning is voor veel huishoudens aantrekkelijk, maar nooit favoriet. Na de eengezinshuizen, worden deze woningen door meerpersoonshuis-houdens het meest gewaardeerd.
De vroeg-naoorlogse verbeterde portiekwoning krijgt in het algemeen, maar vooral bij jongere huishoudens, een lage waardering. Waarschijnlijk hangt dit samen met de zeer kleine woningen en de (voor huishoudens met kinderen) minder aantrekkelijke wijken waar dit woonbeeld voorkomt. Misschien dat ook het afwijkende uiterlijk van dit complex van invloed is.
De naoorlogse middelhoge galerijwoning is voor alleenstaanden aantrekkelijk. Het is vooral populair bij jongere alleenstaanden en alleenstaanden met een laag inkomen. Voor paren zonder kind en vooral huishoudens met kind(eren) is dit woonbeeld aanzienlijk minder interessant.
De laat-naoorlogse hoogbouw galerijwoning met lift is erg aantrekkelijk voor alleenstaanden met een hoger inkomen. Andere samenstellingen van huishou-denkenmerken leveren kleine verschillen op; de woning komt altijd in het mid-den van de woonbeelmid-denhiërarchie terecht.
Voor de naoorlogse maisonnettewoning bestaat belangstelling van jongere, grotere huishoudens.
De naoorlogse bejaardenwoning (galerijflat met benedenwoningen en één ver-dieping met galerij) is aantrekkelijk voor oudere huishoudens, vooral alleen-staanden.
Het naoorlogs eengezinshuis is voor bijna alle huishoudengroepen erg aantrek-kelijk. Het is het minst populair bij alleenstaanden, met name wanneer de hoofdbewoner ouder is en wanneer het inkomen hoger is.
De woninggrootte is essentieel voor het bepalen van doelgroepen. Veel naoor-logse woningen hebben drie of vier kamers. Deze zijn in de woonbeelden veelal samengevoegd. Driekamerwoningen zijn echter alleen geschikt voor één- of tweepersoonshuishoudens. In vierkamerwoningen kunnen ook grotere huishou-dens terecht. Vierkamerwoningen geven zodoende meer vrijheid voor het bepa-len van een doelgroep.
De woongebieden
Voor de waardering van de binnen Rotterdam onderscheiden woongebieden zijn de ligging (op de Linker- of de Rechtermaasoever) en de bouwperiode het meest van belang.
Een woongebied wordt hoger gewaardeerd naarmate het op dezelfde oever en dichtbij het huidige woongebied is gelegen.
Nieuwere wijken worden hoger gewaardeerd dan naoorlogse gebieden (met uitzondering van Beverwaard). Vooroorlogse wijken worden zelden aantrekkelijk gevonden. In het algemeen blijkt dat bewoners van de Linkermaasoever zich eerder op de andere oever zullen vestigen dan bewoners van de Rechtermaasoe-ver.
Er is nauwelijks een samenhang te onderkennen tussen waardering van de woongebieden en huishoudenkenmerken. Oudere huishoudens hebben meer belangstelling voor de nieuwbouw aan de Maas. Alleenstaanden hebben minder belangstelling voor de uitleggebieden Zevenkamp en Oosterflank dan andere huishoudensamenstellingen.
De voorkeur voor het eigen woongebied is erg sterk.
De naoorlogse woongebieden in het algemeen, komen in de voorkeursvolgorde aan de bovenkant van een middengroep terecht. Kleinpolder/Overschie wordt wat minder gewaardeerd. Hoogvliet wordt aanmerkelijk lager gewaardeerd. Deze wat afgelegen wijk heeft kennelijk het meest te lijden van het verschijnsel, dat respondenten dichtbij het eigen woongebied gelegen wijken hoog waarderen. Gezien het belang van de ligging van de woongebieden ten opzichte van het huidige woongebied voor de waardering, is het vaststellen van doelgroepen voor de verschillende naoorlogse woongebieden een hachelijke zaak.
Het lijkt er eerder op, dat de wijken voor alle onderscheiden doelgroepen aan-trekkelijk kunnen zijn, mits er voor hen voldoende aanaan-trekkelijke woningtypen voorhanden zijn.
Tevredenheid met de huidige woonsituatie
De tevredenheid van de bewoners in de naoorlogse etagebouw over hun woonsi-tuatie is in het algemeen groot.
Het eigen woonbeeld eindigt steeds erg hoog in de hiërarchie. Voor het eigen woongebied is dit nog sterker het geval.
Met betrekking tot de huidige woning is echter een deel van de bewoners min-der tevreden. Minmin-der positief ervaren aspecten zijn de ruimte in de woning (vooral de grootte van de woonkamer), het aantal kamers, de kwaliteit van sanitair, keuken en verwarmingssysteem, de geluids- en warmte-isolatie en de onderhoudstoestand. Met betrekking tot het woongebouw bestaat enige ontevre-denheid over de bergingen, de woonlaag en het onderhoud/schoonhouden. Met betrekking tot de woonomgeving komt het onderhoud/schoonhouden en de veiligheid als meer negatieve aspecten naar voren. De woonomgeving (en het uitzicht daarop vanuit de woning) is echter tevens één van de meest positief ervaren aspecten van het wonen in de naoorlogse etagebouw.
Oudere alleenstaanden en oudere paren zonder kind zijn in het algemeen de meest tevreden bewoners. Paren met kind(eren) daarentegen zijn het meest ontevreden over hun woonsituatie in de naoorlogse meergezinshuizen. Hun ontevredenheid heeft voornamelijk betrekking op woningaspecten, namelijk het
aantal kamers en de ruimte in de woning, het woningtype en de kwaliteit van het sanitair. Daarnaast zijn deze huishoudens ontevreden over de bergingen. De aspecten waarover ontevredenheid bestaat, zijn echter nogal complexatban-kelijk.
De woonomgeving wordt door verschillende bewonerscategorieën niet wezenlijk anders beoordeeld.
De potentiële uitstroom
45% van de huishoudens overweegt binnen twee jaar te gaan verhuizen. Een derde daarvan wil beslist binnen twee jaar verhuizen (16%) en onderneemt grotendeels ook activiteiten daartoe.
Jongere huishoudens zijn in verhouding meer verhuisgeneigd dan oudere huis-houdens. Huishoudens met kind(eren) zijn vaker verhuisgeneigd dan paren zonder kind. Alleenstaanden zijn het minst verhuisgeneigd.
De meest verhuisgeneigde huishoudens, degenen die beslist binnen twee jaar willen verhuizen, bestaan voor 40% uit jongere gezinnen. Oudere alleenstaanden en oudere paren met kinderen zijn het minst verhuisgeneigd.
Verhuisgeneigde huishoudens blijken vooral ontevreden te zijn over de ruimte in de woning, het aantal kamers in de woning, het woningtype, de woonlaag en de bergingen. De kwaliteit van het sanitair en keukenblok en de geluids- en warm-te-isolatie wordt door verhuisgeneigde huishoudens niet vaker dan gemiddeld genoemd als bron van ontevredenheid.
Verhuismotieven hebben vooral betrekking op 'gezondheid/leeftijd (traplopen)', een groter wordend huishouden, en het niet voldoen van de woning c.q. het willen van een betere woning. De eerstgenoemde reden is vooral voor oudere huishoudens van belang. Echter, ook voor huishoudens met kind(eren) op de derde en vierde woonlaag is dit een verhuisreden. .
Voor jongere gezinnen en voor jongere paren zonder kind zijn de twee laatstge-noemde verhuismotieven het meest belangrijk. Zij zijn vooral op zoek naar een eengezinshuis, eventueel in de koopsector. Bovendien bestaat bij deze huishou-dens meer de neiging om ook buiten Rotterdam te zoeken.
De instromers
De instroom in de naoorlogse etagewoningen bestaat relatief veel uit jongere en kleinere huishoudens en huishoudens met een lager inkomen. Vooral gezinnen stromen weinig in. Absoluut gezien is echter ook het aantal instromende oude-ren niet onbelangrijk.
Van de instromers is zo'n 70% doorstromer binnen Rotterdam. De overige instromers zijn half om half starters en vestigers van buiten Rotterdam.
Van de uit de gemeente afkomstige instromers komt 40% uit de vooroorlogse stadsdelen; dit· zijn vooral jongere huishoudens. Een nog iets grotere groep instromers, voornamelijk ouderen, is binnen het naoorlogse stadsdeel verhuisd. Daarbij blijkt de gebondenheid aan de eigen wijk en oever weer groot.
Als verhuismotief zijn vaak ontwikkelingen met betrekking tot het huishouden doorslaggevend. De keuze voor een woning in een naoorlogs meergezinshuis 18
lijkt vrij bewust gemaakt te worden. Betaalbare woonlasten en vooral een korte wachttijd zijn echter wel mede van belang voor die keuze.
Vervangingsproces?
Het resultaat van de instroom en (potentiële) uitstroom leidt tot een proces waarbij jonge gezinnen uit naoorlogse meergezinscomplexen vertrekken naar eengezinshuizen en vervangen worden door een groep bewoners, die in verhou-ding jonger is en voornamelijk uit kleinere huishoudens bestaat (alleenstaanden, paren zonder kind en één-oudergezinnen). Vermoedelijk hangt dit deels samen met een eerdere levensfase waarin de instromende huishoudens doorgaans verkeren. Het kan echter ook een weerspiegeling zijn van een veranderende huishoudensamenstelling in de Rotterdàmse bevolking of van een veranderende voorkeur van huishoudens.
In ieder geval is er sprake van twee van elkaar verschillende bewonersgroepen. Enerzijds de oudere bewoners, die voor een aanzienlijk deel al lange tijd in de naoorlogse (etage-)woningen wonen en er zo lang mogelijk zullen blijven.
An-derzijds een instroom van jongere huishoudens voor wie de naoorlogse meerge-zingscomplex meer aan het begin van de wooncarrière staat en waarvan een groter deel (vooral gezinnen) weer doorstroomt.
Als de gesignaleerde ontwikkelingen zich doorzetten, is het volgende te verwach-ten. Over een aantal jaren, wanneer de huidige concentratie ouderen afneemt, zal de gemiddelde leeftijd van de hoofdbewoners dalen. Bovendien zal, omdat jongere bewoners sneller weer uitverhuizen, een deel van de woningen fungeren als doorgangshuis.
De invloed van nieuwbouw
De nieuwbouwwoningen die in Rotterdam op stapel staan, wordt door een derde van de respondenten, grotendeels verhuisgeneigde huishoudens, aantrek-kelijker gevonden dan de huidige woning. Het betreft veelal jongere huishou-dens met kind(eren). De nieuwbouwwoningen concurreren voor hen in eerste instantie met de bestaande eengezinshuurhuizen.
Gestapelde nieuwbouwwoningen zijn ook voor oudere huishoudens interessant, vooral indien een lift aanwezig is.
De belangstelling van de huishoudens die interesse hebben, richt zich vooral op nieuwbouwlocaties, die dicht bij het huidige woongebied zijn gelegen. Geconsta-teerd kan worden dat de nieuwbouwlocaties, met name Prinsenland en Rijs en Daal, een versnelde doorstroming tot stand kunnen brengen in de nabij gelegen naoorlogse wijken. Zolang echter de instroom op een voldoende peil blijft, hoeft dat geen zorgen te baren.
De invloed van verbetennaatregelen
Verbeteringrepen in de naoorlogse meergezinscomplexen verhogen de waarde-ring van de huidige bewoners voor het eigen complex. De meeste belangstelling gaat daarbij uit naar technische maatregelen.
Het aanstellen van een huismeester of het intensiveren van het groenonderhoud in de directe woonomgeving, zijn voor weinig bewoners interessante beheermaat-regelen. Oudere bewoners hebben hiervoor relatief het meeste belangstelling. Door de blijvers wordt groot-onderhoud aantrekkelijk geacht. Verhuisgeneigde bewoners kiezen vaak voor verdergaande maatregelen, zoals isolatie, woonge-riefsverbetering en soms het aanpakken van de c.v.-installatie.
Voor ongeveer een vijfde van de verhuisgeneigde huishoudens zullen de maatre-gelen ertoe leiden, dat zij (waarschijnlijk) afzien van de verhuisplannen. De meeste verhuisgeneigde bewoners zullen zich door dergelijke maatregelen echter niet laten weerhouden. Gezien de ontevredenheid van deze groep over de ruimte en het aantal kamers in de woning, het woningtype, de woonlaag en de bergingen, leveren deze maatregelen ook geen soelaas. Het eengezins(huur )huis blijft veelal het doel van deze groep.
Groot-onderhoudsingrepen en eventuele verdergaande maatregelen zullen echter de tevredenheid van de huidige bewoners bevorderen en zullen ook de aantrek-kingskracht van de naoorlogse etagebouw voor potentiële instromers vergroten. De markt voor naoorlogse meergezinscomplexen in Rotterdam
Uit de resultaten van de woonbeeldenenquête blijkt dat de naoorlogse etage-bouwcomplexen nog een duidelijke rol vervullen op de Rotterdamse woning-markt. Er is echter wel sprake van een verschuiving van de marktpositie: gezin-nen met kinderen maken steeds meer plaats voor alleenstaanden en tweeper-soonshuishoudens.
Kwalitatief schieten de oudere naoorlogse complexen in een aantal opzichten tekort. Met een groot onderhoudsbeurt en een (beperkt) aantal verbetermaatre-gelen kunnen veel gebreken worden opgeheven, waarna een redelijke marktposi-tie weer voor jaren lijkt te zijn verzekerd.
Het is opvallend hoezeer de respondenten hechten aan hun eigen woongebied en, op de tweede plaats, aan nabij gelegen woongebieden. Als het zou lukken om met name voor gezinnen met kinderen, meer gewenste woningtypen in de wijk zelf te realiseren, is het een reële verwachting dat veel bewoners een woon-carrière in de wijk zelf zouden maken. Dit zal het woon- en leefklimaat van de wijken meestal ten goede komen.
De aanpak van de naoorlogse meergezinscomplexen zou (voor een deel) op zo'n gerichte doelgroepenbenadering kunnen worden afgestemd. Er kan dan bijvoor-beeld gedacht worden aan het vergroten van sommige woningen in de meerge-zinscomplexen, al dan niet met privétuinen. Ook kan de wijk meer worden gevarieerd door strategische sloop van sommige blokken en vervangende nieuw-bouw.
Ook zou, rekening houdend met de hoge waardering van ouderen voor de naoorlogse etagebouw èn met de verwachte groei van het aantal bejaarden en hoogbejaarden, een deel van de middelhoge complexen met galerijwoningen voor hen geschikt gemaakt kunnen worden. Hierbij valt met name te denken aan het toevoegen van een lift. Door bepaalde complexen voor ouderen te bestemmen, ontstaat ook meer ruimte op de lagere verdiepingen van andere 20
meergezinscomplexen voor bewoning door met name huishoudens met kinderen. Door het treffen van dit soort gerichte maatregelen, kan het toch al niet ongun-stige perspectief van de Rotterdamse naoorlogse wijken verder worden verbe-terd.
3
INFORMATIE-
EN
SIGNALERINGSSYSTEMEN
VOOR
HEr
NON·PROFIT WONINGBEHEER
3.1 Algemeen
In dit hoofdstuk willen we de huidige situatie schetsen op het gebied van beheer en informatievoorziening in het non-profit woningbeheer. In het bijzonder zal ingegaan worden op het signaleringssysteem en de toepassing hiervan, waarbij zowel de directe toepassing als die bij andere beleidsvelden aan de orde komen. De non-profit huursector
In het onderzoek staat de non-profit huursector centraal. Deze onderscheidt zich hierin van de commerciële huursector dat er in principe geen oogmerk is om winst te realiseren uit exploitatie en vervreemding van woningen. Indien er winst gemaakt wordt, is er de wettelijke verplichting om deze opnieuw voor de volks-huisvesting te bestemmen.
Binnen de non-profit huursector zijn de twee belangrijkste typen woningbeheer-ders de gemeentelijke woningbedrijven (zelfstandige takken van dienst ex art. 252 Gemeentewet) en de toegelaten instellingen, zijnde woningcorporaties. 'Woningcorporatie' is de verzamelnaam voor wettelijk erkende woningbouwver-enigingen en woningstichtingen die uitsluitend op het gebied van de volkshuis-vesting werkzaam zijn. Het zijn particuliere organisaties welke formeel zelfstan-dig zijn ten opzichte van het gemeentebestuur of de rijksoverheid en die zijn toegelaten op grond van de Woningwet. Op basis van die toelating kunnen de woningcorporaties aanspraak maken op geldelijke steun van het rijk voor het bouwen en beheren van woningen. Gemakshalve zal in het vervolg in deze rapportage de term sociale verhuurders worden gehanteerd, waarmee zowel woningcorporaties als gemeentelijke woningbedrijven worden aangeduid.
Het beheer van de woningvoorraad
In hoofdstuk 1 werden enkele veranderingen aangegeven, die aanleiding geven tot het verbeteren van de informatievoorziening met betrekking tot de sociale huurwoningvoorraad. Samengevat komt dit neer op de volgende zaken:
1. De omslag van nieuwbouw naar beheer vraagt een andere taakvervulling van de sociale verhuurder, waardoor onder andere een verhoogde onderhoudsbe-hoefte is ontstaan.
2. De recente problemen in delen van de non-profit woningsector hebben niet alleen bouw- en woontechnische maar vooral ook verhuurtechnische en finan-ciële achtergronden. Daarmee staan sinds enige tijd ook de niet-technische kanten van het beheer nadrukkelijk in het zoeklicht.
Daaraan kan een ontwikkeling vanuit de informatievoorziening worden toege-voegd:
3. Door de ontwikkelingen in het aanbod van computerprogrammatuur wordt het eenvoudiger gegevens voor meer doelen te gebruiken dan voor de regis-tratie waarvoor ze in eerste instantie worden verzameld en vastgelegd.
Het beheer van woningen houdt het geheel van beslissingen en activiteiten in,
dat samenhangt met het aanbieden van woondiensten: verhuur, het doen ver-richten van onderhoud en verbeteringen, sloop, koop en verkoop van woningen. Dit wordt ook wel integraal woningbeheer genoemd.
De kwaliteit van het beheerde woningbestand beïnvloedt de verhuurbaarheid. De beheerde woningen dienen dan ook zoveel mogelijk naar prijs en kwaliteit aan te sluiten op de vraag naar woningen.
Het woningbeheer moet dan niet alleen gezien worden als een technisch vraag-stuk (onderhoud en verbetering) maar ook als een verhuurtechnisch vraagvraag-stuk. Investeringsbeslissingen dienen daarbij niet alleen gebaseerd te zijn op inzicht in de bouwtechnische staat van het bezit, inclusief de staat van onderhoud, maar tevens op inzicht in de woontechnische staat van het bezit, de exploitatieresulta-ten en informatie op verhuurtechnisch gebied. Een van de meest voor de hand liggende is bijvoorbeeld informatie over verhuisbewegingen en de vraag naar woningen. Investeringsbeslissingen hebben grote gevolgen voor lange tot zeer lange termijn, zowel op bouwtechnisch als verhuurtechnisch gebied.
Wanneer men eenmaal over deze informatie (over de onderhoudsstaat, bouw-en woontechnische staat, het exploitatieresultaat, ontwikkelingbouw-en op verhuurtech-nisch gebied en ontwikkelingen op de locale en regionale woningmarkt) be-schikt, kan men op een meer strategische wijze met de beheerde woningvoor-raad omgaan. Zo kunnen bijvoorbeeld sterke en zwakke punten in het woning-bezit, alsmede negatieve en positieve exploitatie-ontwikkelingen, worden vastge-steld. Daarnaast kunnen simulaties van de gevolgen van investeringsbeslissingen worden gemaakt. Investeringsbeslissingen worden bij sociale verhuurders op beleidsniveau genomen. Hierbij gevoelt men vaak de behoefte aan informatie die op het beleidsniveau betrekking heeft. Dientengevolge dient een informatie-systeem te worden ontwikkeld om deze beslissingen op beleidsniveau te onder-steunen. Wij noemen dit een zogenaamd beslissingsondersteunend informatiesys-teem.
Informatievoorziening en woningbeheer
In het voorafgaande en elders in deze rapportage valt het woord informatie veelvuldig. Onder informatie kan niet hetzelfde verstaan worden als onder gege-24
vens, hoewel dat in het spraakgebruik gebruikelijk is. Gegevens zijn te beschou-wen als geobjectiveerde feiten. Eerst als gegevens "veredeld" worden, ontstaat informatie. "Informatie bestaat uit met elkaar in verband gebrachte en geïnter-preteerde gegevens" (Bemelmans, 1987). "Gegevens vormen de objectief waar-neembare neerslag van kennis van een drager. Informatie is de betekenis die een mens toekent aan gegevens blijkens de ondernomen actie bij ontvangst van gegevens" (International Federation for Information Processing [IFIP)) (Sol, 1986a).
Van een informatie-systeem bestaat geen eenduidige definitie. Uit de vele defini-ties blijkt dat met het begrip "informatie-systeem" vele ladingen gedekt worden. In de eenvoudigste definitie is een informatie-systeem: "een systeem dat infor-matie bewerkt en doorgeeft" (Ammers e.a., 1984). Ook algemeen, maar precie-zer kan gesteld worden dat met een informatie-systeem bedoeld wordt: "Een afgebakend geheel van mensen, middelen en procedures voor het, ten behoeve van een bepaald doel, vastleggen, opslaan, verwerken en transporteren van informatie" (VNG, 1984a).
Beslissingsondersteunende informatie bij non-profit woningbeheerders dient ter ondersteuning van doelgerichte activiteiten op beleids- en managementniveau. Amory (1988) onderscheidt een aantal deelprocessen in het woningbeheer voor welke een beslissingsondersteunend informatiesysteem gebruikt kan worden. Dit zijn:
- normale dagelijkse financieel-economische activiteiten; - normale dagelijkse technische activiteiten;
- normale dagelijkse verhuuractiviteiten; - normale dagelijkse algemene activiteiten; - reguliere projecten; - niet-reguliere projecten; - 'kwantitatieve' projecten; - financiële maatregelen/ingrepen; - technische maatregelen/ingrepen; - verhuur maatregelen/ingrepen.
Deze doelgerichte activiteiten op be leids- en managementniveau hebben betrek-king op het kiezen en afstemmen van doeleinden, het beschikbaar stellen en ordenen van middelen, en het besturen van de benodigde handelingen. Dit kiezen en afstemmen is een continu beslissingsproces en is te vangen onder de noemer beheren van woningen.
Een 'integrale' benadering van het woningbeheer houdt in dat er beleid wordt gevoerd niet uitsluitend op basis van informatie uit het (technische) beheerpro-ces zelf, maar tevens op basis van informatie over de woningmarkt en informatie die betrekking heeft op de omgeving waarin een organisatie opereert.
Om een integraal voorraadbeheer te bereiken dienen er een aantal beleidsin-strumenten ontwikkeld respectievelijk toegepast te worden. Eén van de kernbe-grippen is hierbij het signaleringssysteem, dat vaak wordt opgevat als een specia-le vorm van een beslissingsondersteunend informatiesysteem: een signaspecia-leringssys- signaleringssys-teem is gericht op het signaleren van ontwikkelingen in de beheerde woningen
en de woningmarkt. Dat impliceert dat de beschikbare gegevens verwerkt wor-den tot beleidsinformatie op een systematische wijze, met een zekere regelmaat, waarbij vergelijkingen in de tijd worden gemaakt.
Daarnaast zijn de 'complexcartotheek' , het 'beleidsplan' en het 'beheerplan' van belang. Een technische complexcartotheek op basis waarvan samen met perio-dieke bouwkundige inspecties het technisch beheer worden geoptimaliseerd, is een eerste begin. Hierin worden de 'statische' kenmerken van een complex of woningtype vastgelegd. Het gaat daarbij in eerste instantie over bouwtechnische gegevens, zoals materialen in hoeveelheden en afmetingen. Daarnaast worden meestal de indeling en woninggrootte vastgelegd alsmede de situering. De complex- (of woning-)cartotheek neemt een ondersteunende plaats in bij het maken van beheer( onderhouds )plannen en bij de werkzaamheden.
De activiteiten die in het woningbeheer plaatsvinden, moeten voldoen aan het beleid zoals vastgelegd in het beleidsplan. Op corporatieniveau dient een meer-jarenplan te worden opgesteld dat een planning bevat van de voorgenomen beheeractiviteiten, met de financiële en personele consequenties daarvan. Op complex( type )niveau dienen er beheerplannen te worden gemaakt, waarin de inhoud van de voorgenomen beheeractiviteiten worden beschreven. Deze instru-menten worden in dit rapport verder niet uitgewerkt; echter wel het signale-ringssysteem.
De trend om systemen als een signaleringssysteem op te zetten, houdt verband met de noodzaak om het woningbeheer een meer bedrijfseconomische en consu-mentgerichte grondslag te geven. De ontwikkeling van beslissingsondersteunende informatiesystemen wordt ook gestimuleerd door de steeds toenemende automa-tisering. Veel administraties en gegevensverwerkende processen bij het woning-beheer worden geautomatiseerd.
Tevens kan een signaleringssysteem, waaraan zowel de gezamenlijke verhuurders en gemeente hun medewerking verlenen en waarin de informatie onderling vergelijkbaar is, de communicatie tussen de gemeente en sociale verhuurders en verhuurders onderling verbeteren.
3.2 Het signaleringssysteem
Een signaleringssysteem is een informatiesysteem gericht op het signaleren van ontwikkelingen. Het belangrijkste doel van het signaleringssysteem is het vroeg-tijdig signaleren dat er ontwikkelingen zijn, die (op termijn) problemen kunnen veroorzaken met betrekking tot de exploitatie van het complex. Deze problemen kunnen sociaal, technisch en/ of financieel van aard zijn. Centraal staat de verhuurbaarheid van het complex. Door de registratie van een (beperkt) aantal relevante indicatoren kan inzicht verkregen worden in het verloop van het beheer. Met een inzicht in de ontwikkelingen in de beheerde complexen kunnen normale dagelijkse activiteiten, projecten en maatregelen geoptimaliseerd wor-den en kunnen eventuele problemen in het beheer gesignaleerd worwor-den. De informatie is afkomstig van de bedrijfsprocessen (en eventueel de organisatie).
Een belangrijke overweging daarbij is de veronderstelling dat bij het vroegtijdig signaleren van problemen in de exploitatie minder ingrijpende maatregelen genomen hoeven te worden.
In het kader van signaleringssystemen worden veelal gesproken over 'indicato-ren'. Het begrip 'indicator' is oorspronkelijk uit de chemie afkomstig en bete-kent letterlijk 'aanwijzer' (van Dale, 1986). In een signaleringssysteem geeft een verandering van een indicator dat er sprake is van een ontwikkeling, die zowel positieve als negatieve gevolgen kan hebben.
Een belangrijke bron voor het signaleringssysteem is de interne informatie. Interne informatiebronnen worden gevormd door gegevens die de beheerder zelf heeft verzameld. De interne informatie betreft zowel het complex als gedeelte-lijk de woonomgeving.
Daarnaast kunnen externe informatiebronnen, zoals informatie betreffende de woningmarkt, in het signaleringssysteem worden ondergebracht.
Het signaleringssysteem heeft een dynamisch karakter, waarmee trends kunnen worden onderkend. Relevante ontwikkelingen in de sfeer van verhuurbaarheid en leefbaarheid kunnen zo op de voet gevolgd worden.
Voorwaarden waaraan een informatiesysteem zou moeten voldoen om optimale kansen te bieden op een zinvol en blijvend gebruik, zijn volgens Mulder (1989): - het systeem moet of een duidelijk administratief doel dienen en/ of het sys
-teem moet gekoppeld worden aan een bepaalde effectieve vraag van het kader (tevens moet een systeem eenvoudig en weinig omvangrijk zijn);
- het systeem moet door voldoende personen binnen de organisatie worden gedragen (de kans hierop is groter wanneer de behoefte aan een informatie-systeem mede 'van onder op' ontstaat c.q. wordt onderkend). Een relatief grote invloed op de vormgeving van het systeem draagt in het algemeen bij tot een hogere mate van tevredenheid en enthousiasme;
- binnen de organisatie moeten effectieve overlegstructuren bestaan tussen de afdelingen.
In Rotterdam zal het signaleringssysteem zowel ten dienste staan van de non-profit verhuurders zelf, als van de gemeente.
Het signaleringssysteem is in de eerste plaats bedoeld voor het bestuur en de staf- en beleidsmedewerkers van de verhuurders en de gemeente, die direct betrokken zijn bij de exploitatie en het beheer van woningcomplexen en woon-omgeving.
Een signaleringssysteem om problemen bij woningcomplexen vroegtijdig te signaleren, hoeft niet in alle gevallen te betekenen dat de informatie die ten behoeve van een effectieve signalering nodig is, alleen betrekking heeft op het complexniveau. Ook de ligging van het complex, de kwaliteit van de woonomge-ving en dergelijke zijn van invloed op de verhuurbaarheid van een bepaald complex. Bovendien kan de verhuurbaarheid van een complex worden beïnvloed door algemene ontwikkelingen op het gebied van de volkshuisvesting of zelfs daarbuiten (te denken valt aan de invloed van nieuwbouw, bezuinigingen op de individuele .huursubsidie en dergelijke).
