Uwarunkowania działalności gospodarczej w zabytkowym centrum miejskim (na przykładzie Krakowa)

Pełen tekst

(1)649. 2004. Akademii Ekonomicznej w Krakowie. Michał Głuszak Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego. Uwarunkowania działalności gospodarczej w zabytkowym centrum miejskim (na przykładzie Krakowa) 1. Wprowadzenie W niniejszym opracowaniu dokonano analizy działalności gospodarczej zlokalizowanej na głównych ulicach miasta zabytkowego. Praca jest próbą spojrzenia na zjawisko w specyficzny sposób, a mianowicie przez pryzmat nieruchomości, które są miejscem gdzie przeważnie realizuje się działalność przedsiębiorcza. Wydaje się oczywiste, że fizyczne oraz ekonomiczne cechy nieruchomości mają znaczenie dla wspomnianej wyżej działalności. Kształt i specyfika biznesu głównych ulic miasta zabytkowego jest w decydującym stopniu determinowana przez dwie cechy nieruchomości obszaru – lokalizację i zabytkowy charakter. Analizie zostanie poddana przedsiębiorczość zlokalizowana na obszarze zabytkowego centrum Krakowa, a szczególnie struktura rodzajowa działających tam podmiotów gospodarczych oraz ich fizyczno-ekonomiczne położenie. Dopełnieniem analizy będzie próba naszkicowania społeczno-kulturowego obrazu działalności gospodarczej głównych ulic oraz znaczenia, jakie przedsiębiorcy, w kontekście własnych decyzji, przypisują interesującym nas cechom nieruchomości.. 2. Specyfika zabytkowego centrum miejskiego Pojęcie głównej ulicy, będącej polem działania przedsiębiorczości, wywodzi się z od amerykańskiego terminu main street oznaczającego główną arterię komu-.

(2) 94. Michał Głuszak. nikacyjną. Główna ulica była i jest symbolem centrum miasta, czyli czegoś co w języku angielskim jest określane jako: town centre, city, down town, core lub CBD (Central Business District, czyli Centralna Dzielnica Biznesu)1. Idąc tym tropem semantycznym, przedsiębiorczość głównych ulic oznacza dla nas działalność gospodarczą ulokowaną w centrum miasta2. Literatura pozwala zdefiniować centrum miasta jako obszar3: – odrębny pod względem infrastruktury, kompozycji urbanistycznej i wartości urbanistycznych od innych części miasta, – względnie nieduży, – o podstawowym znaczeniu dla funkcjonowania społeczności miasta i ludności obszaru przez nie zdominowanego, – najlepiej usytuowany pod względem komunikacyjnej dostępności dla użytkowników, – identyfikowany jako część miasta, w której przebiegają najważniejsze procesy życia publicznego (stanowi tzw. serce miasta). Wszystkie wymienione atuty centrum miasta czynią je szczególnie atrakcyjnym dla inwestorów i przedsiębiorców. Główne ulice wydają się bardzo korzystnym miejscem do prowadzenia działalności gospodarczej (w szczególności handlowej). Od centrum należy odróżnić pojęcie śródmieścia, które ma charakter historyczny i ma nieco odmienne znaczenie. Termin jest zastrzeżony dla centralnych obszarów starych miast, które przekroczyły pewną wielkość krytyczną i jest charakterystyczny dla większości dużych ośrodków miejskich w Europie. Śródmieście cechuje się wyjątkowymi walorami kulturalnymi i historycznymi. Przyciąga również turystów. Te cechy również wydają się istotne, ponieważ mogą stanowić potencjalne stymulatory do inwestowania i prowadzenia działalności gospodarczej. W Krakowie, który jest obiektem analizy niniejszego opracowania, współczesne centrum pokrywa się z obszarem Śródmieścia, wyznaczanym przez średniowieczne mury miasta. Obecnie jest to obszar od południa zamknięty Wzgórzem Wawelskim, z północną, wschodnią i zachodnią granicą wyznaczoną przez Planty. Krakowskie centrum tworzy gęsta sieć trzydziestu kameralnych ulic i sześć placów o łącznej długości 10 872 m oraz o długości chodników wynoszącej 22 294 m. W środku obszaru znajduje się monumentalny, zajmujący 4 ha powierzchni Rynek Główny. Stare Miasto cechuje się rzadką zwartością przestrzenną. Zajmuje jedynie 80 ha, co stanowi 0,34% całkowitej powierzchni miasta. Większość zabudowy pochodzi z ubiegłych stuleci, a 95% budynków ma nie więcej niż 4 piętra4. W Starym Mieście znajduje się 1019 budynków zabytkowych o najwyższym znaczeniu 1. A. Wallis, Informacja i gwar. O miejskim centrum, PIW, Warszawa 1979, s. 19.. 2. Zanik funkcji komunikacyjnych nie oznacza, że główna ulica przestaje być centrum miasta, czyli obszarem, na którym dzieją się rzeczy dla miasta najważniejsze. Dowodzi tego przykład wielu miast historycznych w Europie. 3 4. Por. A. Wallis, op. cit., s. 19.. Por. Z. Górka, Użytkowanie ziemi w I dzielnicy katastralnej miasta Krakowa, Zeszyty Naukowe UJ, Prace geograficzne, Kraków 1974, z. 38, s. 73..

(3) Uwarunkowania działalności gospodarczej.... 95. historycznym, kulturowym i artystycznym5. Stare Miasto w Krakowie jest unikalne, jeśli chodzi o walory zabytkowe. Jego szczególną cechą jest jednak to, że nie zostało zdegradowane do roli historycznego skansenu, lecz zachowało swoją funkcję najważniejszego obszaru miasta6.. 3. Mechanizmy kształtowania się przedsiębiorczości zabytkowego centrum miejskiego Dotychczasowe rozważania sugerują, że wszelka działalność (również gospodarcza) związana z obszarem głównych ulic miasta zabytkowego jest silnie determinowana przez genius loci tej szczególnej lokalizacji. Oczywiście nie chodzi tutaj o metafizyczne rozumienie tego terminu, lecz raczej o wyrażenie potencjalnych synergicznych efektów, jakie mogą zachodzić pomiędzy korzystnym, centralnym położeniem oraz zabytkowym charakterem tego miejsca. Pierwszą z determinant kształtowania się specyfiki działalności gospodarczej obszaru głównych ulic jest lokalizacja. Na lokalizację nieruchomości składa się zespół elementów, które można podzielić na dwie kategorie: elementy fizycznego położenia (umiejscowienie geograficzne) oraz miejsca w otoczeniu społeczno-gospodarczym (umiejscowienie ekonomiczne)7. Wymiarami, w jakich lokalizacja wpływa na działalność gospodarczą głównych ulic, są: – centralne położenie i dostępność: centralne położenie nieruchomości jest niezwykle ważne dla każdego typu działalności. Dotyczy to szczególnie handlu. Podmioty tej sfery przedsiębiorczości są skłonne płacić wysokie stawki czynszów za lokalizację8, w której będą mogły realizować najpełniej swoje interesy. Centralna lokalizacja jest również istotna dla funkcji biurowych, natomiast teoretycznie najmniejsze znaczenie ma dla przedsiębiorstw produkcyjnych9. Można postawić hipotezę, że obszar przedsiębiorczości zabytkowego centrum powinien charakteryzować się szczególnym zagęszczeniem podmiotów sfery handlu i usług, które wygrają konkurencję o korzystną lokalizację. Będą one zajmować szczególnie atrakcyjnie położone nieruchomości;. 5 Por. S. Belniak, S. Maciejowski, Rynek zabytkowych nieruchomości miejskich – przykład Krakowa [w:] Miasto historyczne. Potencjał dziedzictwa, praca zbiorowa, Międzynarodowe Centrum Kultury, Kraków 1997, s. 163. 6. Ibidem, s. 170.. 7. Por. M. Bryx, R. Matkowski, Inwestycje w nieruchomości, Poltext, Warszawa 2001, s. 74.. 8. Na najdroższych ulicach świata miesięczne stawki czynszów sięgały w 2002 r. 500–700 USD za m . Por. raport Main Streets Across the world 2002, Cushman&Wakefield Healey&Baker http://www. cushmanwakefieldeurope.com/ 2. 9 Mechanizmy wyjaśniające skłonność poszczególnych rodzajów działalności realizowanych w nieruchomościach do płacenia wysokich cen (czynszów) za korzystną, centralną lokalizację są częścią tzw. teorii lokalizacji. Por. W. Brzeski, G. Dobrowolski, S. Sędek, Vademecum pośrednika nieruchomości, Krakowski Instytut Nieruchomości, Kraków 1996, s. 161..

(4) 96. Michał Głuszak. – przepływ potencjalnych klientów: główne ulice zabytkowego miasta przyciągają dużą liczbę osób, które stają się grupą potencjalnych klientów. Rozwój przedsiębiorczości w centrum Krakowa wiąże się niewątpliwie z wielkością i potencjałem rynku zbytu oraz infrastrukturą otoczenia biznesu. Kraków jest bardzo atrakcyjny dla potencjalnych inwestorów (posiada rating inwestycyjny A)10. Miasto ma ok. 740 tys. mieszkańców, a na terenie starego województwa, będącego w zasięgu oddziaływania miasta, mieszka prawie 1 mln 240 tys. osób. Oprócz tego rocznie obsługuje przeciętnie 2 mln 500 tys. turystów (w dużej mierze zagranicznych)11. Nie bez znaczenia jest również specyfika Krakowa jako ośrodka akademickiego. Szacuje się, że w Krakowie kształci się ok. 130 tys. studentów12, w tym wielu mieszkających czasowo. Można postawić hipotezę, że przedsiębiorczość zabytkowego centrum Krakowa jest w znacznym stopniu nastawiona na obsługę szczególnych kategorii konsumentów – turystów i studiujących; – historyczny klimat: lokalizacja w przesiąkniętych atmosferą tradycji i ciągłości zabytkowych ulicach nobilituje i dodaje prestiżu prowadzonej działalności. Nieruchomości zabytkowe wywołują skojarzenia z wiarygodnością i uczciwością. Takie konotacje mogą mieć szczególne znaczenie dla tych rodzajów działalności, które zależą od przekonania potencjalnego klienta o posiadaniu tych cech. Wydaje się, że lokalizacja w historycznym, zabytkowym centrum będzie wyjątkowo pożądana przez: podmioty świadczące usługi prawne i notarialne, firmy związane z doradztwem finansowym, biura podróży, agencje obrotu nieruchomościami oraz podmioty świadczące usługi medyczne13; – utrudnienia komunikacyjne: konserwacja historycznej formy często wiąże się z ograniczeniami ruchu pojazdów. Tak dzieje się również w Krakowie, gdzie znaczna część Starego Centrum jest w praktyce zamknięta dla ruchu kołowego. W pozostałej części obowiązują duże ograniczenia ruchu samochodów. Utrudnienia parkowania i dostaw mogą w istotny sposób ograniczać dostępność komunikacyjną obszaru zabytkowego centrum, a więc działać zniechęcająco na potencjalnych inwestorów. Drugą z determinant kształtowania się specyfiki biznesu operującego w obszarze głównych ulic jest zabytkowy charakter nieruchomości. On również ma kilka wymiarów oddziaływania: – prestiż zabytku: użytkowanie obiektu zabytkowego nobilituje władający nim podmiot gospodarczy. Zabytkowy charakter fasady i wnętrza może stać się elementem aranżacji sprzyjającej prowadzonej działalności. Może być również wykorzystany do budowy wizerunku podmiotu gospodarczego;. 10 Por. Atrakcyjność inwestycyjna dużych miast, Instytut Badań nad Gospodarką Rynkową, Warszawa 2001. 11 Por. A. Karwińska, Problemy rozwoju Krakowa do roku 2000 [w:] Problemy inwestowania i rynku nieruchomości, praca zbiorowa, AE w Krakowie, Kraków 2000, s. 174. 12. Kraków w liczbach 2002, US w Krakowie, http://www.krakow.pl/. 13. Por. G. Ashworth, Planowanie dziedzictwa [w:] Miasto historyczne..., s. 36..

(5) Uwarunkowania działalności gospodarczej.... 97. – koszty bezpośrednie: koszty związane z remontem i bieżącą eksploatacją nieruchomości zabytkowych są przeciętnie wyższe niż porównywalnych obiektów nowoczesnych. Różnica może być wyrównana dzięki dotacjom i ulgom podatkowym. W Krakowie przedsiębiorcy inwestujący w odnowę nieruchomości zabytkowych mogą się ubiegać o dotację z Narodowego Funduszu Rewaloryzacji Zabytków Krakowa14. Może się to stać ważnym czynnikiem zachęcającym potencjalnego inwestora do ulokowania kapitału w obiekcie zabytkowym; – koszty pośrednie: do tej kategorii należą koszty związane z brakiem elastyczności, co jest związane z nałożonymi na obiekt ograniczeniami możliwych modyfikacji, zmian konstrukcyjnych, adaptacji wnętrza, czy wystroju elewacji. Bardzo uciążliwe są także skomplikowane, długotrwałe i przeciągające się procedury związane z prowadzeniem prac konserwatorskich i remontowo-budowlanych. Trudne i kosztowne jest również wyposażenie obiektu w nowoczesną infrastrukturę (oświetlenie, ogrzewanie, komputeryzacja, sieć wodno-kanalizacyjna). Koszty pośrednie mogą zniechęcić potencjalnych inwestorów do podejmowania działalności gospodarczej na terenie zabytkowego centrum (wpływają destymulująco na jego decyzję). Wymienione wymiary dwóch głównych determinant wyznaczających specyfikę przedsiębiorczości głównych ulic oddziałują na zachowania przedsiębiorców. Racjonalny inwestor bierze pod uwagę zalety i wady związane z podejmowaniem działalności gospodarczej na terenie zabytkowych głównych ulic. Kalkulacje racjonalnych inwestorów znajdują odbicie w ich decyzjach dotyczących wyboru konkretnej lokalizacji w obrębie głównych ulic lub (i) odpowiedniego rodzaju działalności gospodarczej. Skumulowane zachowania wielu racjonalnych inwestorów (determinowane różnymi wymiarami charakterystyki obszaru) składają się na całościowy obraz i specyficzne cechy przedsiębiorczości głównych ulic. Potencjalne wymiary tej specyfiki obejmują: – strukturę rodzajową podmiotów, czyli udział poszczególnych kategorii i typów działalności gospodarczej w działalności ogółem, – zróżnicowanie przestrzenne, rozumiane jako rozmieszczenie podmiotów w obrębie badanego obszaru (zarówno jeśli chodzi o ulice, jak i o konkretną nieruchomość), – zjawiska koncentracji, czyli charakterystyczne zgrupowania określonych podmiotów gospodarczych w swoim bezpośrednim sąsiedztwie, – zjawiska fluktuacji, polegające na zmienianiu się podmiotów gospodarczych w obrębie konkretnej lokalizacji, – społeczny obraz przedsiębiorczości, czyli charakterystykę demograficzną przedsiębiorców, motywy podjęcia przez nich decyzji inwestycyjnych oraz filozofię prowadzonej działalności. Podsumowując, nasz teoretyczny model zakłada, że pięć wymienionych powyżej wymiarów specyfiki przedsiębiorczości zabytkowego centrum jest w różnym 14 Por. Ustawa z dnia 18 kwietnia 1985 r. o Narodowym Funduszu Rewaloryzacji Zabytków Krakowa, Dz.U. 1985, nr 21, poz. 90..

(6) 98. Michał Głuszak. stopniu determinowanych przez jakościowe cechy badanego obszaru, czyli lokalizację i zabytkowy charakter.. 4. Analiza przedsiębiorczości centrum Krakowa 4.1. Metodologia badań Teoretyczny model kształtowania się przedsiębiorczości zabytkowego centrum miejskiego, który przedstawiono powyżej, wymaga uważnej weryfikacji empirycznej. W trakcie badań poddano analizie każdy z pięciu potencjalnych wymiarów specyfiki działalności gospodarczej prowadzonej na obszarze głównych ulic miasta zabytkowego. Badania zostały przeprowadzone w marcu i kwietniu 2002 r. w Starym Mieście w Krakowie i miały charakter dwustopniowy. Pierwszym etapem była analiza przestrzenno-rodzajowej struktury działalności gospodarczej zlokalizowanej na terenie Starego Miasta. Użyte podczas analizy informacje pochodzą z bazy danych o firmach działających w Starym Mieście w Krakowie (opracowanej przez firmę Yoxa Consulting15) oraz własnego wywiadu terenowego (przeprowadzonego w dniach 10–15 marca 2002 r. na terenie Starego Miasta). Dla potrzeb analizy działalność gospodarczą podzielono na trzy główne kategorie (według wskazań H. Greenberga16): – dobra podstawowe i drobne usługi: do tej kategorii należą sklepy dostarczające towary codziennego użytku (sklepy spożywcze, alkoholowe, piekarnie, cukiernie, sklepy z prasą, apteki itp.), punkty usługowe (kosmetyczne, medyczne, turystyczne, praktyczne itp.) oraz szeroko rozumiana gastronomia (restauracje, bary, kawiarnie, herbaciarnie, puby, kluby rozrywkowe itp.). Ta kategoria działalności gospodarczej jest w dużej mierze wyspecjalizowana w zaspokajaniu potrzeb endogenicznych (potrzeb mieszkańców obszaru). Wyjątek stanowią usługi gastronomiczne, które zaspokajają głównie potrzeby turystów i studentów (a więc potrzeby egzogeniczne); – handel: do tej kategorii należą wszystkie sklepy, zarówno specjalizujące się w określonych towarach (sklepy konfekcyjne, księgarnie, sklepy z galanterią, sklepy jubilerskie, sklepy z artykułami sportowymi itp.), jak i wielobranżowe. Te podmioty zaspokajają potrzeby egzogeniczne (a więc konsumentów spoza obszaru Starego Miasta); – biznes nie związany z handlem i usługami: kategoria obejmuje podmioty nie należące do dwóch poprzednich grup, a więc: podmioty zajmujące się obsługą firm i nieruchomości (kancelarie prawne i notarialne, firmy doradcze, reklamowe, podmioty usług finansowych, biura nieruchomości), hotele, banki, kantory oraz inne. 15 16. http://www.ulice.pl/. Por. Business Development on Main Street, H. Greenberg, K.L. Smith, L. Glisson (eds), National Trust for Historic Preservation, Washington 1990, s. 2-1, 2-2..

(7) Uwarunkowania działalności gospodarczej.... 99. (prywatne fundacje, oficyny wydawnicze itp.). Ta kategoria firm wydaje się również zaspokajać potrzeby konsumentów, mieszkających poza zabytkowym centrum. Dzięki tak skonstruowanemu aparatowi badawczemu możliwa jest analiza czterech wymiarów wyznaczających specyfikę przedsiębiorczości zabytkowego centrum miejskiego. Drugim etapem badań była próba poznania społecznego rysu przedsiębiorczości głównych ulic. Analiza tego wymiaru działalności gospodarczej wymagała posłużenia się badaniami jakościowymi (z zastosowaniem techniki indywidualnego wywiadu pogłębionego). Wybrana technika jest dogodnym narzędziem służącym poznaniu motywacji i filozofii respondentów oraz znaczenia, jakie przypisują zabytkowej lokalizacji w kontekście prowadzonej działalności. Badania mają na celu uchwycenie charakterystycznego rysu przedsiębiorczości głównych ulic, dlatego nieistotna wydaje się słaba strona metody jakościowej, polegająca na niemożności wyciągania z nich wniosków statystycznych. Wywiady zostały przeprowadzone w okresie od 18 marca do 24 kwietnia 2002 r. z wybraną losowo grupą 17 przedsiębiorców, będących właścicielami firm działających na terenie centrum Krakowa17. 4.2. Struktura rodzajowa działalności gospodarczej w centrum Krakowa Pierwszą konstatacją płynącą z analizy zebranych danych jest wniosek, że przedsiębiorczość centrum Krakowa zdominowana jest przez podmioty zaliczające się do kategorii dobra i usługi pierwszej potrzeby oraz handel (łącznie 1044). Stanowią łącznie 76,5% wszystkich podmiotów gospodarczych działających na głównych ulicach. Mniej licznie reprezentowane są pozostałe podmioty gospodarcze. W obrębie krakowskiego centrum działa 320 podmiotów nie związanych ze sferą handlu i drobnych usług, co stanowi 23,5% wszystkich firm badanego obszaru. Potwierdza to wyprowadzoną z teorii lokalizacji hipotezę o największej (w porównaniu z funkcjami biurowymi i produkcyjnymi) użyteczności atrybutu centralnej lokalizacji dla funkcji handlowych. Wpływ różnych wymiarów lokalizacji jest lepiej widoczny, kiedy analizujemy poszczególne rodzaje działalności. Udział poszczególnych rodzajów podmiotów gospodarczych w ogólnej liczbie firm działających na badanym obszarze przedstawiono w tabeli 1. Badania empiryczne pokazały, że w obrębie zabytkowego centrum miejskiego szczególnie licznie reprezentowane są takie typy działalności przedsiębiorczej, jak puby, kawiarnie i restauracje. Tak liczna reprezentacja wydaje się potwierdzać hipotezę o specjalizowaniu się przedsiębiorczości obszaru w zaspokajaniu potrzeb szczególnych kategorii klientów przyciąganych przez zabytkowe ulice Starego Miasta (głównie turystów oraz studentów). Oczywistym przykładem wykorzystania lokali-. 17 Operatem losowania próby była internetowa baza adresowa firm działających na terenie Starego Miasta w Krakowie, opracowana przez firmę Yoxa Consulting, por. http://www.ulice.pl/.

(8) 100. Michał Głuszak. zacji i specjalizowania się w obsłudze ruchu turystycznego jest działalność takich podmiotów gospodarczych, jak: hotele, kantory i banki oraz sklepy z pamiątkami. Tabela 1. Struktura rodzajowa podmiotów gospodarczych działających na terenie Starego Miasta w Krakowie w 2002 r. Liczba podmiotów. Procentowy udział w liczbie ogółem. 501. 36,7. 244. 17,9. – usługi turystyczne. 45. 3,3. – usługi medyczne. 40. 2,9. – usługi kosmetyczne. 38. 2,8. 543. 39,8. 229. 16,8. – księgarnie. 34. 2,5. – antykwariaty i sklepy z antykami. 34. 2,5. – sklepy jubilerskie. 52. 3,8. – sklepy z pamiątkami. 26. 1,9. 320. 23,5. – kancelarie prawne i notarialne. 55. 4,0. – usługi finansowe. 23. 1,7. – hotele. 14. 1,0. – banki i kantory. 44. 3,2. 1364. 100,0. Rodzaj działalności gospodarczej Dobra podstawowe i drobne usługi, w tym: – kawiarnie, restauracje, puby itp.. Handel, w tym: – sklepy z ubraniami i obuwiem. Biznes nie związany z handlem i usługami, w tym:. Ogółem. Źródło: badania własne i http://www.ulice.pl/. Z prestiżowego wymiaru lokalizacji wydają się korzystać sklepy specjalizujące się w sprzedaży towarów uchodzących za elitarne i ekskluzywne. Szczególnie duży udział w działalności gospodarczej ogółem mają sklepy odzieżowe i obuwnicze (w tym spora grupa sprzedających towary luksusowe, uznanych projektantów mody). Z historycznego charakteru miejsca wydają się również korzystać firmy handlowe, które sprzedają towary kojarzące się z zabytkami i luksusem. Chodzi tu o antykwariaty i sklepy z antykami oraz sklepy jubilerskie. Konotacje ulic zabytkowych z prestiżem, trwaniem i solidnością zdają się również wykorzystywać takie kategorie podmiotów, jak: biura turystyczne, kancelarie notarialne i prawne, doradcy finansowi, firmy zajmujące się obsługą nieruchomości, podmioty świadczące usługi medyczne..

(9) Uwarunkowania działalności gospodarczej.... 101. 4.3. Zróżnicowanie przestrzenne działalności gospodarczej w centrum Krakowa Charakterystyczną cechą przedsiębiorczości występującej na obszarze Starego Miasta w Krakowie jest jej znaczne zróżnicowanie przestrzenne. Z analizy wynika, że na badanym obszarze występują ulice o większej lub mniejszej liczbie zlokalizowanych na nich firm. Przeprowadzone badania wskazują, że ulicami o największym nasyceniu działającymi podmiotami gospodarczymi są: ul. Floriańska, ul. Grodzka oraz Rynek Główny. Dużo przedsiębiorstw jest ponadto zlokalizowanych na ul. Sławkowskiej, ul. Szewskiej, ul. Św. Tomasza, ul. Mikołajskiej i ul. Szpitalnej. Łącznie na wspomnianym powyżej obszarze funkcjonuje prawie 2/3 podmiotów gospodarczych działających w zabytkowym centrum Krakowa18. Najmniej działających podmiotów jest na pl. Wszystkich Świętych, ul. Senackiej, pl. Wiosny Ludów, ul. Reformackiej oraz ul. Franciszkańskiej19. Powyższe dane (tabela 2) mogą sugerować, że pewne ulice w obrębie zabytkowego centrum są o wiele bardziej atrakcyjne dla przedsiębiorców. Tę tezę wydają się również potwierdzać dane dotyczące wysokości czynszów płaconych przez przedsiębiorców za 1 m2 powierzchni użytkowej. Uzyskany w ten sposób ranking ulic przedstawia się podobnie jak kolejność ulic według liczby zlokalizowanych na nich firm. Najbardziej pożądaną przez potencjalnych użytkowników komercyjnych ulicą jest ul. Floriańska, która w 1999 r. znalazła się na 31. miejscu w rankingu najdroższych ulic świata opracowanym przez międzynarodową firmę doradczą Healey & Baker20. Koszt wynajmu lokali użytkowych (głównie sklepów) sięga tam 80 USD za 1 m2 miesięcznie. Ulica Grodzka i Rynek Główny znajdują się na kolejnych miejscach rankingu, jednak stawki czynszów w ich najkorzystniejszych pod względem lokalizacji punktach zbliżają się do tych na ul. Floriańskiej. Wzdłuż innych głównych ulic handlowych w zależności od standardu i lokalizacji stawki wahają się od 25 do 55 USD za 1 m2 21. Rozkład przestrzenny działalności gospodarczej na terenie zabytkowego centrum Krakowa i zróżnicowanie atrakcyjności poszczególnych ulic można w dużym stopniu wytłumaczyć uwarunkowaniami historycznymi i kulturowymi. Rynek Główny, ul. Floriańska i ul. Grodzka są obszarem o tradycjach handlowych sięgających kilku stuleci wstecz. Te tradycje przetrwały do dziś i wciąż są kultywowane. Nie bez znaczenia jest również fakt, że wspomniane wyżej ulice oraz Rynek Główny są najpopularniejszymi „deptakami” mieszkańców Krakowa. Na nich również skupia się ruch turystyczny miasta22. 18. Są to wielkości bezwzględne (a więc nie uwzględniają np. różnic długości poszczególnych ulic).. 19. Wszystkie dane liczbowe pochodzą z własnych badań terenowych oraz bazy firm działających na terenie Starego Miasta w Krakowie opracowanej przez firmę Yoxa Konsulting, por. http://www.ulice.pl/ (chyba że wskazano inaczej). 20. A.B., Najdroższe ulice świata, „Rzeczpospolita”, 17 XI 1999.. 21. htttp://www.krakow.pl/. 22 Ulice te są częścią tzw. Drogi Królewskiej (można powiedzieć, z małym prawdopodobieństwem popełnienia błędu, że odwiedza je każdy turysta zwiedzający Kraków)..

(10) 102. Michał Głuszak. Tabela 2. Przestrzenny rozkład działalności gospodarczej w centrum Krakowa w 2002 r. Liczba podmiotów. Udział procentowy w liczbie ogółem. Procentowy udział skumulowany w liczbie ogółem. Floriańska. 175. 12,8. 12,8. Grodzka. 171. 12,5. 25,4. Rynek Główny. 169. 12,4. 37,8. Sławkowska. 103. 7,6. 45,3. Szewska. 79. 5,8. 51,1. św. Tomasza. 68. 5,0. 56,1. Mikołajska. 60. 4,4. 60,5. Szpitalna. 55. 4,0. 64,5. Sienna. 43. 3,2. 67,7. św. Jana. 41. 3,0. 70,7. 400. 29,3. 100,0. 1364. 100,0. –. Ulica (obszar). Pozostałe Ogółem. Źródło: badania własne oraz http://www.ulice.pl/. Koncentracja podmiotów na najbardziej atrakcyjnych ulicach jest dobrze widoczna, jeśli przeanalizuje się przestrzenne rozmieszczenie poszczególnych rodzajów działalności gospodarczej. Najwięcej restauracji, barów, pubów i kawiarni jest (w kolejności): na ul. Grodzkiej, Rynku Głównym, ul. Floriańskiej i ul. Sławkowskiej. Łącznie na wymienionym obszarze jest zlokalizowanych 41% wszystkich lokali tego typu działających w centrum Krakowa. Omawiany obszar ma jeszcze większe znaczenie dla działalności handlowej (54% udział w ogólnej liczbie sklepów). Koncentracja jest szczególnie silna na ul. Floriańskiej i ul. Grodzkiej, gdzie zlokalizowanych jest 35,7% wszystkich podmiotów handlowych w centrum miasta. Handlowe znaczenie tych dwóch ulic widać najlepiej dzięki analizie przestrzennego rozkładu sklepów odzieżowych i obuwniczych. Łącznie ul. Floriańska i ul. Grodzka mają 53,1% udział w ogólnej liczbie wszystkich sklepów odzieżowych i obuwniczych działających w obrębie centrum miasta. Reszta ulic ma pod tym względem zdecydowanie mniejsze znaczenie. Sama analiza położenia na konkretnej ulicy nie wyczerpuje tematu przestrzennego rozmieszczenia przedsiębiorczości w centrum Krakowa. Ważna jest również lokalizacja firmy w obrębie konkretnej nieruchomości. Z obserwacji wynika, że dla sklepów, punktów usługowych oraz restauracji i barów preferowanym umiejscowieniem jest parter nieruchomości z witrynami wychodzącymi na ulicę. Znacznie mniej pożądane jest położenie na parterze wewnątrz dziedzińca kamienicy, a najgorsze wydaje się położenie na pierwszym lub drugim piętrze budynku. Wydaje się, że duża użyteczność korzystnego położenia przekłada się na skłonność do płacenia wygórowanych stawek czynszów i znajduje.

(11) Uwarunkowania działalności gospodarczej.... 103. odzwierciedlenie w dużej reprezentacji podmiotów zajmujących się handlem w najlepszych lokacjach obszaru Starego Miasta23. Nieco inaczej przedstawia się sytuacja biur różnych firm. Są one przeważnie zlokalizowane na pierwszym lub drugim piętrze kamienicy w zaadaptowanych na cele biurowe mieszkaniach. Są to przeważnie biura należące do kategorii D, o względnie niskim standardzie wyposażenia i udogodnień. Cechą charakterystyczną Krakowa jest zakładanie pubów i klubów nocnych w podziemiach piwnic. Jest to zdecydowanie najczęstsze miejsce położenia lokali tego typu, choć zdarza się, że działają na parterze lub na pierwszym piętrze nieruchomości. Podziemna lokalizacja jest korzystna ze względu na względnie łatwe wyciszenie lokalu (a więc zabezpieczenie się przed ewentualnymi skargami sąsiadów) oraz nieskomplikowaną adaptację pomieszczeń. 4.4. Zjawiska koncentracji Innym ciekawym zagadnieniem, związanym z przestrzennym rozmieszczeniem przedsiębiorczości na poszczególnych ulicach, jest zjawisko związane ze specjalizacją określonych lokacji (ulic, części ulic, kamienic) w określonym rodzaju działalności gospodarczej. Nasuwa się pytanie o przyczyny tej koncentracji. Próbą odpowiedzi może być wskazanie na istnienie zjawiska grupowania się podmiotów gospodarczych (clustering). Zgodnie z tą koncepcją, dzięki grupowaniu firmy są w stanie stworzyć coś, co nazwiemy masą krytyczną. Lokalizowanie się podmiotów obok siebie sprawia, że w efekcie przyciągają więcej klientów niż gdyby występowały pojedynczo24. W obrębie zjawiska można wyróżnić 3 podtypy: – generatory ruchu (traffic generators). Zjawisko polega na grupowaniu się podmiotów gospodarczych wokół obiektu, który przyciąga dużą liczbę osób. Strategia opiera się na założeniu, że przynajmniej część z przyciąganych dzięki generatorowi ruchu osób stanie się potencjalnymi konsumentami dóbr i usług oferowanych przez podmiot gospodarczy. Generatorami ruchu, które można wyodrębnić na terenie Starego Miasta w Krakowie, są miejsca odwiedzane przez turystów, natomiast grupowane wokół nich podmioty są nastawione na zaspokajanie potrzeb tej kategorii klientów. Klasycznym przykładem tego typu koncentracji jest zagęszczenie podmiotów nastawionych na obsługę ruchu turystycznego w najatrakcyjniejszych punktach krakowskiego Starego Miasta: kantorów, banków, kawiarni, pubów, sklepów z pamiątkami; – zgrupowania komplementarne (complementary business clusters). Jest to zjawisko związane z koncentracją przestrzenną przedsiębiorstw, które oferują dobra lub usługi uzupełniające się nawzajem. Zgrupowania mogą być nastawione na obsługę określonej kategorii klientów lub (i) określonych potrzeb. Dzięki skupieniu 23 Według teorii lokalizacji najlepsze pod względem położenia nieruchomości będą zajmowały podmioty, które najwięcej zapłacą (czyli podmioty handlowe). 24. Por. Business Development…, s. 2-2, 2-3, 2-4..

(12) 104. Michał Głuszak. w jednym miejscu efekty korzystnej lokalizacji podmiotu potęgują się, ponieważ potencjalny klient woli zaspokoić swoje potrzeby w jednym miejscu, niż narażać się na stratę energii i czasu na poszukiwanie odpowiednich do ich realizacji punktów handlowo-usługowych (a więc na coś, co nazwiemy kosztem zdartych zelówek). Wyjaśnia to np. sąsiadowanie ze sobą takich podmiotów, jak salony piękności, punkty fryzjerskie, solaria, sklepy kosmetyczne, sklepy z damskim obuwiem (wszystkie ww. podmioty zaspokajają potrzeby konsumenta-kobiety); – zgrupowanie konkurencyjne (competitive business clusters). Polega na koncentracji podmiotów świadczących konkurencyjne względem siebie usługi lub sprzedających towary tego samego rodzaju. Zjawisko można wytłumaczyć faktem, że dane miejsca (ulice, części ulic) są kojarzone przez klientów z określonymi rodzajami działalności. Konsument z reguły orientuje się, gdzie można kupić dany towar lub skonsumować określoną usługę. Przeważnie realizuje swe potrzeby w miejscu gdzie wie, że zostaną zaspokojone (nie naraża się na ryzyko niepotrzebnego wydatku czasu i wysiłku koniecznego na szukanie alternatyw). Poruszając się w obrębie zgrupowania konkurencyjnego, klient ma ponadto możliwość porównywania towarów i usług pod względem jakości i ceny. W centrum Krakowa istnieje kilka obszarów koncentracji przedsiębiorczości wynikających ze zjawiska grupowania konkurencyjnego. Pierwszym może być praktyczna hegemonia ul. Floriańskiej i ul. Grodzkiej w handlu odzieżą i obuwiem. Dotyczy to w szczególności konfekcji ekskluzywnej. Drugim przykładem może być występująca na wspomnianych ulicach oraz na Rynku Głównym koncentracja kantorów oraz sklepów jubilerskich. Ciekawym przykładem zjawiska zgrupowania konkurencyjnego jest sąsiadowanie ze sobą kilku restauracji na ul. Poselskiej. Na wspomnianym (krótkim) odcinku ulicy poza wspomnianymi restauracjami (pięcioma) nie działa żaden inny podmiot gospodarczy. 4.5. Zjawiska fluktuacji Analiza danych pozwoliła na odkrycie sporej liczby przeznaczonych na wynajem lokali, w których w stosunkowo nieodległej przeszłości prowadzona była działalność gospodarcza. Wydaje się, że głównym powodem tego istotnego statystycznie zjawiska jest rosnąca (zwłaszcza na najbardziej atrakcyjnych ulicach) konkurencja między podmiotami. Powoduje ona, że wiele firm jest zmuszonych zaprzestać prowadzonej działalności (albo przenieść się w inne miejsce). Wydaje się, że większość nisz rynkowych (przynajmniej tych oczywistych i łatwo dostępnych) jest już zajęta, dlatego nowym przedsiębiorcom coraz trudniej jest znaleźć własne miejsce. Wprawdzie nasza analiza ujmuje zjawiska w aspekcie statycznym, lecz na podstawie zastanych danych można pokusić się o hipotezę, że lokale położone na głównych ulicach są obiektami narażonymi na względnie częstą zmianę rodzaju prowadzonej w nich działalności. Można więc mówić o zjawisku fluktuacji funkcji pełnionych przez nieruchomość. Wydaje się, że wymiana funkcji będzie trwać aż do momentu, w którym prowadzona w nieruchomości działalność wkomponuje się w otoczenie fizyczno-ekonomiczne (i dzięki zjawiskom synergii zacznie czerpać korzyści wyni-.

(13) Uwarunkowania działalności gospodarczej.... 105. kające z korzystnego położenia). Zjawiska fluktuacji są kolejnym dowodem potwierdzającym wpływ lokalizacji na kształtowanie się biznesu głównych ulic. 4.6. Społeczny obraz przedsiębiorczości centrum Krakowa Obraz przedsiębiorczości głównych ulic miasta zabytkowego nie byłby kompletny gdybyśmy nie spróbowali naszkicować społecznego charakteru tego zjawiska. Na całościowy obraz składa się kilka aspektów. Pierwszym polem naszych badań była kwestia kapitału wykorzystanego w uruchomieniu i rozwoju działalności gospodarczej. Zasoby finansowe są podstawą podjęcia działalności gospodarczej, nawet dla stosunkowo mało kapitałochłonnego small biznesu. Źródła kapitału mogą być różne. Wśród naszych badanych były to przede wszystkim środki własne samych właścicieli (wspólników) lub ich rodzin. Nieco rzadziej wskazywano na pożyczki od znajomych. Tylko jedna osoba przyznała, że zbudowała firmę dzięki kredytowi bankowemu. Ważny jest również kapitał indywidualny właściciela, a więc suma jego wrodzonych zdolności, wcześniejszych doświadczeń, wykształcenia i nabytych umiejętności. Dla większości badanych przedsiębiorców źródłem wiedzy i umiejętności była wcześniejsza praca w firmie państwowej lub prywatnej. Jak podkreślali sami badani, to, czego nauczyli się w poprzedniej pracy w dużej mierze pomogło im w prowadzeniu własnej działalności. Dla niewielkiej grupy badanych posiadane umiejętności wiązały się w głównej mierze z wrodzonym talentem lub wiedzą, jaką zdobyli w czasie studiów. Trzecim rodzajem kapitału, najtrudniejszym do sprecyzowania i analizy, jest kapitał społeczny. Najłatwiej określić go jako umiejętność poruszania się jednostki w otoczeniu społecznym oraz sumę jej kontaktów, nieformalnych powiązań i układów. Dla części przedsiębiorców podstawą prowadzenia działalności gospodarczej były powiązania, które niejako „odziedziczyli” wraz z rodzinnym interesem. Inni przedsiębiorcy wskazywali na sieć kontaktów i znajomości, które wypracowali w czasie pracy we wcześniejszych zakładach pracy. Wszyscy jednak podkreślali znaczenie, jakie mają nieformalne układy dla prowadzenia działalności gospodarczej. Ogromne znaczenie dla zrozumienia specyfiki biznesu głównych ulic ma filozofia prowadzenia działalności gospodarczej, którą ma każdy przedsiębiorca. Przez pojęcie „filozofia” rozumiemy motywy decyzji inwestycyjnej, sposób zarządzania firmą oraz plany na przyszłość. Wśród badanych wystąpiły trzy wyraźne grupy motywów, będących przesłankami do założenia firmy. Spora część badanych wskazywała na fakt, że potrafią coś robić i postanowili to wykorzystać. Kilku badanych dostrzegło istnienie szansy rynkowej, która stwarzała okazję do założenia interesu. Dla części przedsiębiorców firma była sposobem na zainwestowanie posiadanego kapitału, a reszta mówiła o kontynuacji rodzinnego interesu lub przypadku. W kwestii zarządzania firmą zdecydowana większość przedsiębiorców preferowała podejście osobiste, przejawiające się w doglądaniu każdego szczegółu oraz.

(14) 106. Michał Głuszak. „własnoręcznym” sterowaniu każdą dziedziną prowadzonej działalności. Jest to zresztą charakterystyczne dla small biznesu. Większość respondentów nie miała precyzyjnie zdefiniowanych celów dotyczących najbliższej, nie mówiąc już o dalszej przyszłości. Ewentualne plany zaliczały się raczej do sfery przypuszczeń lub życzeń. Trzecim polem analizy jest rola nieruchomości w kształtowaniu się specyfiki przedsiębiorczości obszaru w percepcji badanych. Szczególnie interesujące było znaczenie, jakie przedsiębiorcy przypisują lokalizacji i zabytkowemu charakterowi nieruchomości w kontekście prowadzonej przez siebie działalności. Jeśli chodzi o przyczyny inwestowania w nieruchomość zabytkową, respondenci najczęściej wskazywali na chęć zainwestowania posiadanego kapitału i uchronienia go od skutków inflacji. Zabytkowy charakter nieruchomości był dodatkowym gwarantem bezpieczeństwa inwestycji. Motyw ten występował w połączeniu z planami zagospodarowania lokalu na cele użytkowe, głównie na działalność handlową. Dodatkowym impulsem była możliwość uzyskania dotacji z Narodowego Funduszu Rewaloryzacji Zabytków Krakowa, co zwiększało opłacalność przedsięwzięcia. Nie bez znaczenia był również, w przekonaniu badanych, prestiż związany z samym obiektem. Wszyscy badani podkreślali podstawowe znaczenie lokalizacji dla decyzji o założeniu firmy na terenie centrum Krakowa. W percepcji badanych najbardziej atrakcyjne (pożądane) były ul. Floriańska, ul. Grodzka i kamienice przy Rynku Głównym. Wśród badanych można było wyróżnić dwie grupy: nastawionych na jakość lokalizacji oraz na cenę lokalizacji. Pierwsza grupa charakteryzowała się przedkładaniem korzystnej lokalizacji ponad koszty związane z jej pozyskaniem. Objawiało się to skłonnością do płacenia wysokich stawek czynszu za preferowane miejsce prowadzenia działalności. Druga grupa stosowała podejście minimalistyczne. Preferowała lokale położone w nieco mniej dogodnych miejscach, ale tańsze (zarówno pod względem cen (czynszów), jak i eksploatacji). Obydwie grupy nie wyobrażały sobie jednak prowadzenia firmy poza obszarem centrum Krakowa. Jeśli chodzi o zabytkowy charakter nieruchomości, można stwierdzić, że dla przedsiębiorców ma on zarówno dobrą, jak i złą stronę. Pozytywną stroną umiejscowienia firmy w zabytkowym wnętrzu jest niewątpliwie prestiż. Podkreślali to wszyscy badani. Taka lokalizacja daje również okazję do stylowej i wyszukanej adaptacji wnętrza. Wygląd sklepu pomaga zaś pozyskać klientów. Zabytkowy charakter nieruchomości stwarza jednak sporo problemów. Ograniczenia dotyczą szczególnie spraw związanych z ewentualną przebudową wnętrza lub fasady. Problemem, jaki sygnalizowali badani, był również nie najlepszy stan infrastruktury technicznej zajmowanego budynku. Narzekali także na wysokie koszty związane z ich eksploatacją i ewentualnymi remontami. Wśród negatywnych doświadczeń wymieniali często długotrwałe procedury związane z konserwacją i adaptacją wnętrz..

(15) Uwarunkowania działalności gospodarczej.... 107. 5. Perspektywy rozwoju przedsiębiorczości centrum Krakowa Przewidywanie przyszłości, nawet tej stosunkowo nieodległej, jest rzeczą trudną i ryzykowną. Jest to spowodowane wielością niewiadomych, które mogą wpływać na przebieg prognozowanych procesów. Przyszły kształt przedsiębiorczości głównych ulic Krakowa jest wypadkową kilku cząstkowych procesów, jakie powinny zachodzić w nieodległej przyszłości na obszarze miasta. Pierwszą konstatacją jest przeświadczenie o nieuchronności komercjalizacji centrum Krakowa i wypieraniu z niego dotychczasowych mieszkańców. Jak podkreśla B. Malisz, centrum miasta jest zbyt cenne, aby je marnować na funkcje mieszkaniowe25. Część badaczy widzi jednak negatywne strony tego zjawiska. Akcentują oni zwłaszcza wprowadzanie obcych kulturowo elementów zachodniej kultury masowej. Zagraża to roli centrum jako obszaru kulturowego26. Jak niektórzy podkreślają, żywiołowy rozwój przedsiębiorczości doprowadził również do pojawienia się wielu zakłócających estetykę centrum reklam, szyldów, banerów oraz świecących witryn sklepowych. W większości stanowią one samowole budowlane, gdyż aby je zainstalować konieczna jest zgoda konserwatora zabytków (szacuje się, że obecnie samowole stanowią 80% wszystkich reklam)27. Komercjalizacja centrum miasta może jednak napotkać pewne problemy. Przeszkodą w obrocie nieruchomościami jest nieuregulowany stan prawny wielu kamienic (w Krakowie należą one prawie wyłącznie do prywatnych właścicieli). Również zabytkowy charakter obiektów powoduje kłopoty związane z zagospodarowaniem go na cele komercyjne (konieczność uzyskania pozwoleń na przebudowę obiektu i jego wnętrza, rygorystyczne przepisy co do wyglądu elewacji itp.). Problemem w rozwoju centrum Krakowa są utrudnienia komunikacyjne i nie najlepszy stan infrastruktury technicznej. Duże znaczenie dla kształtu i rozwoju przedsiębiorczości głównych ulic mają decyzje władz miasta. Dalsze ograniczanie dostępności komunikacyjnej (czyli zamykanie dla ruchu kolejnych ulic) oraz zwłoka w budowaniu nowoczesnych powierzchni parkingowych może zaszkodzić rozwojowi przedsiębiorczości obszaru. Kolejną tezą, jaką można postawić, jest stwierdzenie, że procesy zmian w obrębie statusu głównych ulic zostaną znacznie przyspieszone po wprowadzeniu podatku ad valorem. Podatek od wartości nieruchomości wzmocni mechanizmy selekcji, co sprawi, że na głównych ulicach pozostaną jedynie najsprawniejsze i najsilniejsze firmy. Uruchomiony zostanie również drugi mechanizm. W związku z rosnącą konkurencyjnością, prestiż lokalizacji w obrębie głównych ulic ulegnie podwyższeniu. Biznes głównych ulic będzie zmierzał w kierunku. 25 Por. B. Malisz, Formowanie aglomeracji krakowskiej [w:] Kraków 2000, praca zbiorowa, Wydawnictwo Literackie, Kraków 1974, s. 88. 26 27. A. Karwińska, op. cit., s. 182.. Por. M. Kursa, L. Olszański, Kodeks reklam, „Gazeta Wyborcza” dodatek „Gazeta w Krakowie”, 26 X 2001; K. Klakla, Plastikowe fortyfikacje, „Świat Nieruchomości” 1997, nr 21..

(16) 108. Michał Głuszak. drogich, ekskluzywnych i wyspecjalizowanych sklepów oraz lokali oferujących usługi najwyższej jakości. Inną tezą, o jaką można się pokusić, jest konstatacja, że w najbliższym czasie rozkład przedsiębiorczości na terenie Krakowa stanie się policentryczny. Jeśli popatrzymy na biznes zabytkowego centrum Krakowa z nieco szerszej perspektywy, zauważymy kształtowanie się na obszarze miasta rejonów, które w przyszłości będą konkurować ze Starym Miastem o inwestorów i przedsiębiorców. Obszarem, który będzie stanowił ważną konkurencję dla Starego Miasta będzie budowane Nowe Centrum28. Stworzenie nowoczesnego centrum komunikacyjno-biznesowego ma na celu odciążenie zabytkowego centrum i przeniesienie części działalności gospodarczej na niezagospodarowane i zaniedbane dotychczas tereny wokół Dworca Głównego. Nie należy również zapominać o prowadzonej od kilku lat odnowie dzielnicy Kazimierz. Mimo powolnych i niezadowalających działań operacyjnych przeprowadzonych dotychczas na tym obszarze, procesy zmian są już widoczne. Obszar ten może również stać się w najbliższym czasie istotną konkurencją dla Starego Miasta (zwłaszcza jeśli chodzi o przyciąganie nowych inwestorów)29. W ostatnim czasie poza ścisłym centrum zostało zlokalizowanych kilka dużych obiektów handlowych, na terenie których znajduje się wiele sklepów i punktów usługowych (Kraków Plaza, M1, Zakopianka). Wokół takich centrów handlowych tworzą się obszary przedsiębiorczości (z hotelami, centrami konferencyjnymi, obiektami sportowymi, bankami). Takie obszary w coraz większym stopniu rywalizują z obszarem głównych ulic o potencjalnych klientów i inwestorów.. 6. Wnioski Z przeprowadzonych badań wynika, że obecny kształt i specyfika oraz perspektywy rysujące się przed przedsiębiorczością obszaru zabytkowego centrum miejskiego są w głównej mierze determinowane przez genius loci tego szczególnego miejsca. Percepcja takich atrybutów nieruchomości jak lokalizacja i zabytkowy charakter ma odbicie w kształtowaniu się przedsiębiorczości głównych ulic. Wymienione wyżej cechy determinują poszczególne wymiary specyfiki działalności gospodarczej obszaru: strukturę przestrzenno-rodzajową, procesy grupowania się podmiotów oraz zjawiska fluktuacji. Również procesy, które wymieniono jako potencjalne źródło zmian statusu głównych ulic i działającej tam przedsiębiorczości, mają źródło w specyficznych cechach nieruchomości obszaru.. 28. Ukończenie pierwszej fazy inwestycji o wartości 500 mln USD planowane jest na 2004 r.. 29. K. Trafas, Kazimierz po pięciu latach Planu Działań, „Świat Nieruchomości” 2000, nr 29..

(17) Uwarunkowania działalności gospodarczej.... 109. Literatura A.B., Najdroższe ulice świata, „Rzeczpospolita”, 17 XI 1999. Ashworth G., Planowanie dziedzictwa [w:] Miasto historyczne. Potencjał dziedzictwa, praca zbiorowa, Międzynarodowe Centrum Kultury Kraków, Kraków 1997. Atrakcyjność inwestycyjna dużych miast, Instytut Badań nad Gospodarką Rynkową, Warszawa 2001. Belniak S., Maciejowski S., Rynek zabytkowych nieruchomości miejskich – przykład Krakowa [w:] Miasto historyczne. Potencjał dziedzictwa, praca zbiorowa, Międzynarodowe Centrum Kultury, Kraków 1997. Bryx M., Matkowski R., Inwestycje w nieruchomości, Poltext, Warszawa 2001. Brzeski W., Dobrowolski G., Sędek S., Vademecum pośrednika nieruchomości, Krakowski Instytut Nieruchomości, Kraków 1996. Business Development on Main Street, H. Greenberg, K.L. Smith, L. Glisson (eds), National Trust for Historic Preservation, Washington 1990. Górka Z., Użytkowanie ziemi w I dzielnicy katastralnej miasta Krakowa, Zeszyty Naukowe UJ, Prace geograficzne, Kraków 1974, z. 38. Karwińska A., Problemy rozwoju Krakowa do roku 2000 [w:] Problemy inwestowania i rynku nieruchomości, praca zbiorowa, AE w Krakowie, Kraków 2000. Klakla K., Plastikowe fortyfikacje, „Świat Nieruchomości” 1997, nr 21. Kraków w liczbach 2002, US w Krakowie, http://www.krakow.pl/ Kursa M., Olszański L., Kodeks reklam, „Gazeta Wyborcza”, dodatek „Gazeta w Krakowie”, 26 X 2001. Main Streets Across the Word 2002, Cushman&Wakefield Healey&Baker, http//www.cushmanwakefieldeurope.com/ Malisz B., Formowanie aglomeracji krakowskiej [w:] Kraków 2000, praca zbiorowa, Wydawnictwo Literackie, Kraków 1974. Trafas K., Kazimierz po pięciu latach Planu Działań, „Świat Nieruchomości” 2000, nr 29. Ustawa z dnia 18 kwietnia 1985 r. o Narodowym Funduszu Rewaloryzacji Zabytków Krakowa, Dz.U. 1985, nr 21, poz. 90. Wallis A., Informacja i gwar. O miejskim centrum, PIW, Warszawa 1979.. Conditions Governing Commercial Activity in an Historic City Centre (Based on the Example of Kraków) This article analyses commercial activities conducted in an historic city centre. The first section includes a theoretical model that explains how commercial activities developed in the analysed area. The author advances the theory that the crucial factors determining the specific character of entrepreneurship on the main streets of an historic city are two features of real estate: the location of the facility and its historic character. These attributes impact on the various aspects of commercial activity in the city centre: the types and structure of firms, their geographical distribution, as well as issues connected with the concentration of firms within a specific building. The second section attempts an empirical verification of this theory. A study was carried out in Kraków’s historic city centre in 2002. The article concludes with a forecast of the development of entrepreneurship in the city centre interest based on theoretical analysis and empirical data..

(18)