Haalbaarheidsstudie jaarpublicatie schadeportefeuille NHG

(1)

Eindrapport

Haalbaarheidsstudie jaarpublicatie

schade-portefeuille NHG

Harry Boumeester

m.m.v. Cor Lamain

(2)

(3)

Haalbaarheidsstudie jaarpublicatie schadeportefeuille NHG

Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van:

Waarborgfonds Eigen Woning

Röntgenlaan 117

Postbus 309

2700 AH Zoetermeer

Auteur:

Dr. H. Boumeester

m.m.v. dhr. C. Lamain

15 december 2014

Technische Universiteit Delft

Faculteit Bouwkunde / OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgeving

Jaffalaan 9, 2628 BX Delft

Tel. (015) 278 30 05

Fax (015) 278 44 22

E-mail mailbox@otb.tudelft.nl

http://www.otb.tudelft.nl

Postbanknummer: 130812

(4)

(5)

Inhoud

1 Inleiding ... 1

2 Afgegeven NHG garanties ... 3

2.1 Inleiding ... 3

2.2 Nieuw afgegeven garanties ... 5

2.3 Beëindigde garanties ... 12

2.4 Lopende garanties ... 13

3 Betalingsachterstanden NHG hypotheken ... 17

3.1 Betalingsachterstanden naar provincie ... 19

3.2 Betalingsachterstanden naar consumentgroepen ... 20

3.3 Vervolgacties op betalingsachterstanden ... 23

3.4 Vervolgacties op betalingsachterstanden per provincie ... 25

3.5 Zesmaands meldingen leidend tot verliesdeclaraties naar consumentgroepen29

4 Verliesdeclaraties NHG hypotheken ... 34

4.1 Verliesdeclaraties landelijk beeld ... 35

4.2 Verliesdeclaraties naar provincies ... 36

4.3 Toegekende verliesdeclaraties naar geldgever ... 38

5 Conclusies ... 41

(6)

1 Inleiding

In opdracht van het Waarborgfonds Eigen Woning heeft het OTB een haalbaarheidsstudie, een eerste

verkenning van de mogelijkheden, verricht naar het analyseren en rapporteren van de

betalingsach-terstanden en de schadeportefeuilles van eigenaarbewoners met een Nationale Hypotheek Garantie.

Een belangrijk doel van de haalbaarheidsstudie is inzicht krijgen in de data waarover WEW beschikt en

de wijze waarop deze kunnen worden ontsloten, geanalyseerd en zo mogelijk gerelateerd kunnen

worden aan andere bronnen. Op basis van deze kennis over de beschikbare data en

analysemogelijk-heden kan vervolgens een uitgebreide analyse worden uitgevoerd naar de ontwikkeling en aard van

de betalingsachterstanden en de verliesdeclaraties en mogelijke relaties tussen beide ontwikkelingen.

Uitgangspunt is dat WEW beschikt over veel gegevens rond verliesdeclaraties, maar hierop vooralsnog

beperkt gestructureerde analyses uitvoert. Belangrijke vragen in dit kader zijn welke oorzaken in de

loop van de tijd ten grondslag liggen aan verliesdeclaraties en welke (groepen) huishoudens zijn

over-vertegenwoordigd in de schadeportefeuille?

Daarnaast heeft WEW de beschikking over gegevens rond (de ontwikkeling van)

betalingsachterstan-den van huishoubetalingsachterstan-dens met een NHG. Ook deze gegevens worbetalingsachterstan-den nu beperkt structureel geanalyseerd.

Belangrijke vragen zijn, wat zijn de kenmerken van huishoudens die in betalingsachterstanden

gera-ken, wat zijn de kenmerken van huishoudens die er in slagen zich te herstellen en wie zijn de

huis-houdens die uiteindelijk gedwongen zijn hun woning te verkopen. Cruciale vraag is vervolgens in

hoeverre gegevens over betalingsachterstanden gebruikt kunnen worden als een ‘voorspeller’ voor

verliesdeclaraties?

Om de bevindingen ten aanzien van de betalingsachterstanden en de verliesdeclaraties in de juiste

context te kunnen plaatsen, is inzicht in het totaal aan uitstaande garanties noodzakelijk. Daarbij gaat

het niet alleen om het aantal garanties, maar ook om de kenmerken van de huishoudens die een

ga-rantie hebben gekregen en kenmerken van de onderliggende lening. Deze informatie is

vanzelfspre-kend ook beschikbaar bij het WEW, maar dienen hiervoor nog wel gekoppeld te worden aan de

infor-matie uit de databestanden betreffende de betalingsachterstanden en verliesdeclaraties.

Het uitgevoerde onderzoekswerk kan worden opgesplitst in drie delen. Allereerst zijn de beschikbare

data op een dusdanige manier ontsloten, dat nadere analyses mogelijk zijn. Concreet betekent dit dat

de gegevens uit de relationele database Radar (informatie over garanties en verliesdeclaraties) en de

gegevens uit de Tallyman registratie (betalingsachterstanden leidend tot verkoop van woningen) op

garantieniveau aan elkaar zijn gekoppeld en zijn opgeslagen in één totale datamatrix, die gebruikt kan

worden in het softwareprogramma SPSS. Vervolgens hebben we vastgesteld welke variabelen er

geo-perationaliseerd kunnen worden op basis van de beschikbare data. Naast de beschikbaarheid van de

gegevens spelen hierbij ook de kwaliteit van de gegevens (niet te veel fouten bij de invoer in de

regi-stratiesystemen en niet te veel ontbrekende waarden) en de ‘unieke’ koppeling tussen de diverse

ge-gevens op het niveau van de afzonderlijke garanties een rol. Tenslotte zijn er eerste analyses

uitge-voerd met betrekking tot verleende garanties, betalingsachterstanden en verliesdeclaraties.

In vervolgonderzoek kunnen dan de ontwikkeling en aard van de betalingsachterstanden en de

ver-liesdeclaraties en mogelijke relaties tussen beide ontwikkelingen in de afgelopen jaren onderzocht

worden en kunnen de resultaten eventueel leiden tot een NHG-jaarpublicatie.

(7)

In het vervolg van dit rapport zullen achtereenvolgens de analyseresultaten gepresenteerd worden

met betrekking tot verleende Nationale Hypotheekgaranties, de zesmaands-meldingen van

betalings-achterstanden en de verliesdeclaraties. Daarbij wordt in eerste instantie twee dimensies gehanteerd

om de resultaten nader te specificeren: een tijdsdimensie (kwartalen/jaren) en een geografische

di-mensie (provincies).

(8)

2 Afgegeven NHG garanties

2.1 Inleiding

Bij het analyseren van de afgegeven NHG garanties zijn uiteindelijk de volgende variabelen

gehan-teerd:

a) tijdvak (kwartalen per jaar)

b) geografisch schaalniveau (provincie)

c) consumentgroepen (naar leeftijdsklasse en naar inkomensklasse)

d) hoogte hypotheeksom (in klassen)

e) hypotheekvormen

f) Loan-to-income ratio

g) Loan-to-value ratio

h) geldgever

Omdat het aantal afgegeven NHG garanties samenhangt met de dynamiek op de woningmarkt (het

aantal transacties) en er op de koopwoningmarkt normaal gesproken een seizoenpatroon is waar te

nemen, is het zinvol om ook de informatie over het aantal nieuwe garanties op kwartaalbasis te

analy-seren en te presenteren. Dit geldt met name voor het bestuderen van de kenmerken van de

huishou-dens waaraan een garantie wordt verleend. Voor het analyseren van de kenmerken van de nieuw

af-gesloten hypotheken kan het beste op jaarbasis worden gewerkt. De fluctuaties per kwartaal zijn

na-melijk of minimaal, of te specifiek om een inhoudelijke bijdrage te leveren in een tijdreeksanalyse van

de afgegeven garanties.

Voor het analyseren van de afgegeven NHG garanties per provincie adviseren we om op jaarbasis te

werken. Hierdoor blijven de analyseresultaten namelijk overzichtelijk en bovendien zal het

seizoenpa-troon in een jaar over het algemeen voor alle provincies identiek zijn. Omdat de voorraad bestaande

koopwoningen per provincies sterk verschilt in omvang, adviseren we om het aantal afgegeven

garan-ties per provincie te relateren aan de totale omvang van de bestaande voorraad koopwoningen of om

met indexcijfers (beginjaar gelijk aan 100) te werken. Hierdoor zijn de ontwikkelingen in de tijd in de

afzonderlijke provincies onderling beter te vergelijken.

Op basis van de beschikbare gegevens zijn de ontvangers van NHG garanties onder te verdelen naar

leeftijd en naar inkomen. Omdat het verkrijgen van een garantie voor een groot deel gekoppeld is aan

het kopen van een woning in het goedkope tot middel dure prijssegment, adviseren om met name

aan de onderkant van de leeftijdsverdeling differentiatie aan te brengen. Daarom is gebruik gemaakt

van de volgende leeftijdsklassen: 18-24 jaar, 25-34 jaar, 35-44 jaar, 45-64 jaar en 65 jaar of ouder.

Deze laatste categorie blijkt overigens maar sporadisch voor te komen onder de huishoudens die een

nieuwe NHG garantie ontvangen. Wanneer deze leeftijdsgroep ook nauwelijks voorkomt onder de

huishoudens met betalingsachterstanden of waaraan uiteindelijk een verliesdeclaratie moet worden

betaald, is het zinvol om de twee hoogste leeftijdscategorieën samen te voegen (45 jaar of ouder).

Van de huishoudens die een NHG garantie ontvangen, is het inkomen op het moment van de

garan-tieverlening bekend. Om deze informatie over het inkomen in de tijd vergelijkbaar te houden, hebben

we de huishoudeninkomens berekend naar het niveau van ultimo 2013 (het laatst beschikbare jaar)

met behulp van de jaarlijks gemiddelde loonontwikkeling in Nederland. Omdat het verkrijgen van een

garantie voor een groot deel gekoppeld is aan het kopen van een woning in het goedkope tot middel

(9)

dure prijssegment, hebben we vervolgens een inkomensverdeling aangehouden waarbij de laagste

in-komens sterk zijn gedifferentieerd. Dit resulteert in de volgende verdeling: tot €25.000,

€25.000-30.000, €30.000-35.000, €35.000-40.000, €40.000-50.000 en €50.000 of meer. In de bestudeerde

pe-riode 2000-2013 blijkt circa 40% tot de laatste inkomenscategorie te behoren en blijkt de

inkomensca-tegorie tot 25.000 euro minimaal vertegenwoordigd te zijn. Daarom zouden de twee laagste

inko-mensklassen eventueel samengevoegd kunnen worden en de hoogste inkomensklasse nog nader

on-derverdeeld kunnen worden. Of dat zinvol is, hangt echter mede af van de verdeling van

betalings-achterstanden en verliesdeclaraties naar inkomenscategorieën.

De hoogte van de hypotheeksom van de hypotheek waarover een NHG garantie wordt verleend, is in

de databestanden van het WEW geregistreerd als het hypotheekbedrag op het moment van afsluiten.

Om deze informatie in de tijd vergelijkbaar te houden, hebben we de hypotheeksom berekend naar

het niveau van ultimo 2013 (het laatst beschikbare jaar) met behulp van de prijsindex van bestaande

koopwoningen (PBK) op jaarbasis als indicatie voor de koopprijsontwikkeling in Nederland. Omdat het

verkrijgen van een garantie alleen mogelijk voor woningen onder een vastgestelde koopprijsgrens,

hebben we vervolgens een verdeling aangehouden waarbij de goedkope en middel dure koopprijzen

nader gedifferentieerd zijn. Dit resulteert in de volgende verdeling van de hypotheeksom: tot

€100.000, €100.000-150.000, €150.000-175.000, €175.000-200.000 en €200.000 of meer.

De verdeling van het aantal verleende NHG garanties naar type hypotheek blijkt lastig te

operationali-seren. Enerzijds wordt dit veroorzaakt door de beleidscontext van de rijksoverheid en van de

financi-ele instelling, die bepaalt welke hypotheekvormen er mogelijk zijn. Anderzijds is er in een meerderheid

van de gevallen in de bestudeerde periode sprake van samengestelde hypotheekvormen. De op basis

van de beschikbare gegevens vast te stellen combinaties van hypotheekvormen hebben we

onder-scheiden, wat echter resulteert in een categorie ‘overige hypotheekvormen’ die door de tijd heen fors

toeneemt (van 30% naar 70%). Wij hebben daarom onze bedenkingen bij de bruikbaarheid van deze

informatie voor nadere analyses.

Met behulp van het inkomen van het huishouden en de hoogte van de hypotheeksom op het moment

van verstrekking van de NHG garantie, is de verhouding tussen de lening en het inkomen te

bereke-nen; de Loan-To-Income (LTI). Overeenkomstig de gedragscode hypothecaire leningen mag dit ratio

maximaal op ongeveer 4 tot 4,5 liggen; afhankelijk van de hoogte van het inkomen van het

huishou-den. We hebben daarom een vierdeling aangehouden, waarbij we de categorie LTI van 4,0 tot 5,0 als

basis hebben genomen, een nadere onderverdeling hebben gemaakt van de gevallen tot 4,0 en een

categorie van 5,0 of hoger hebben toegevoegd. In theorie geldt hoe hoger de LTI, des te risicovoller

de afgesloten hypotheek en daarmee de kans op betalingsproblemen en eventuele verliesdeclaraties

bij het WEW.

Met behulp van de hoogte van de hypotheeksom en de WOZ-waarde van de woning op het moment

van verstrekking van de NHG garantie, is de verhouding van de lening en de waarde van de woning te

berekenen; de Loan-To-Value (LTV). Dit ratio mag in 2013 maximaal 1,05 bedragen; voor medio 2011

was dat nog 1,10. We hebben een vijfdeling aangehouden bij het nader specificeren van de LTV in de

databestanden van het WEW. De categorie 1,00 tot 1,05 vormt daarbij de basis; met een

restcatego-rie daar boven en een nadere onderverdeling in drestcatego-rie categorestcatego-rieën van de LTV tot 1,00. Voor het

uit-gangsjaar 2013 wordt zo een evenredige verdeling van de nieuw verleende NHG garanties verkregen

(10)

hebben zij circa 80% van de hypotheken in portefeuille, waarop in de genoemde periode een NHG

ga-rantie is gegeven. Deze 12 organisaties worden anoniem in de analyseresultaten gepresenteerd.

2.2 Nieuw afgegeven garanties

In deze paragraaf worden de analyseresultaten gepresenteerd met betrekking tot de nieuw verleende

NHG garanties in de periode 2000-2013, waarbij gebruik gemaakt is van de in de vorige paragraaf

be-schreven operationalisatie van de variabelen.

Uit de weergegeven grafieken en tabellen blijkt dat op basis van de databestanden van het WEW een

aantal tijdreeksen is te produceren, die een zekere stabiliteit in de tijd kennen. Daarnaast zijn binnen

deze tijdreeksen ook deelperioden te onderscheiden, die we kunnen koppelen aan bepaalde

gebeur-tenissen of ontwikkelingen op de Nederlandse koopwoningmarkt en/of de markt van hypothecaire

le-ningen. Beide kenmerken van de tijdreeksen, een zekere autonome ontwikkeling en variatie rond deze

gemiddelde ontwikkeling, zijn belangrijke voorwaarden voor het uitvoeren van zinvolle

tijdreeksanaly-ses. Meerdere tijdreeksen laten omslagpunten zien, die in de tijd niet altijd samenvallen. Bepaalde

gebeurtenissen hebben klaarblijkelijk wel invloed op bijvoorbeeld de leeftijd van kopers van een

wo-ningen, maar niet op de gemiddelde hypotheeksom van de gekochte woningen. Het absolute aantal

verleende garanties per kwartaal blijkt van een voldoende omvang om verdergaande analyses

moge-lijk te maken. Daarbij valt op dat in de meeste kalenderjaren het aantal verleende garanties per

kwar-taal steeds iets oploopt; een seizoenpatroon dat overeenkomt met het aantal transacties zoals die

door het Kadaster geregistreerd wordt.

Tabel 2.1 Aantal nieuwe verleende garanties per jaar

1

_{, 2000-2013}

Jaar nieuw verleende garanties

2000 61.904 2001 56.426 2002 50.477 2003 70.878 2004 93.553 2005 106.740 2006 95.529 2007 76.590 2008 72.397 2009 89.773 2010 116.511 2011 118.466 2012 115.384 2013 93.385 Totaal 1.218.013

1: registratiedatum is gelijk aan ingangsdatum garantie Bron: WEW, 2014, Radar

(11)

Figuur 2.1 Aantal nieuwe verleende garanties per kwartaal

1

_{, 2000-2013}

Figuur 2.2 Aantal nieuwe verleende garanties per jaar

1

_{(index 2000=100), naar provincie,}

2000-2013

(12)

Figuur 2.3 Aandeel nieuwe verleende garanties per kwartaal

1

_{, naar leeftijdsklasse,}

2000-2013

Figuur 2.4 Aandeel nieuwe verleende garanties per kwartaal

1

_{, naar inkomensklasse (in}

euro’s van ultimo 2013), 2000-2013

(13)

Figuur 2.5 Aandeel nieuwe verleende garanties per jaar

1

_{, naar hoogte hypotheekbedrag}

(prijspeil ultimo 2013), 2000-2013

Figuur 2.6 Aandeel nieuwe verleende garanties per jaar

1

_{, naar hypotheekvorm,}

2000-2013

(14)

Figuur 2.7 Aandeel nieuwe verleende garanties per jaar

1

_{, naar hoogte Loan-To-Income}

ratio, 2000-2013

Figuur 2.8 Aandeel nieuwe verleende garanties per jaar

1

_{, naar hoogte Loan-To-Value}

ra-tio, 2000-2013

(15)

Tabel 2.2 Aantal nieuwe verleende garanties per jaar

1

_{, naar geldgever}

2

_{, 2000-2013}

Jaar Geldgever 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1000005 7.151 6.067 4.872 5.173 5.353 3.023 4.333 3.433 1.570 416 987 536 280 105 202065 1.515 3.383 3.291 5.553 4.615 5.193 3.305 3.061 1.985 4.473 1.619 4.451 1.097 135 201041 1.311 1.962 1.969 2.267 4.041 4.161 2.286 1.799 3.286 5.084 5.402 5.104 2.477 1.480 105070 6.234 3.481 4.005 5.633 8.290 8.224 7.435 5.216 4.602 6.296 7.121 7.150 2.327 2.052 1000009 3.342 2.097 1.325 1.134 2.458 3.409 1.513 1.945 2.192 3.234 4.294 3.491 5.945 4.652 106220 4.007 4.079 4.603 8.276 10.152 16.340 11.170 10.610 7.584 12.805 10.038 8.106 8.599 5.757 106081 5.781 3.384 2.858 4.513 5.427 6.250 4.013 2.585 5.559 5.960 10.497 11.545 12.699 7.446 301021 1.820 1.355 1.703 2.838 3.012 2.232 4.824 7.465 7.637 2.387 2.812 7.559 10.379 7.599 900000 5.868 4.577 3.147 6.439 8.557 11.206 9.455 7.364 6.200 8.063 20.084 16.024 14.832 7.913 302000 1.181 2.480 1.904 2.671 4.674 8.247 14.705 5.658 2.977 1.404 326 5.836 9.836 10.590 201080 4.640 2.908 4.080 3.395 2.623 2.482 3.242 5.118 9.328 12.314 10.564 9.171 11.322 13.451 101917 10.643 12.625 9.993 14.482 17.024 18.212 15.566 11.705 11.856 17.867 22.850 25.130 22.902 14.984 totaal _53.493 _48.398 _43.750 _62.374 _76.226 _88.979 _81.847 _65.959 _64.776 _80.303 _96.594 _104.103 _102.695 _76.164 1: registratiedatum is gelijk aan ingangsdatum garantie

2: het betreft de geldgevers met een aandeel van minimaal 3% in alle nieuw afgegeven garanties in de periode 2000-2013; gezamenlijk bezitten deze geldgevers ruim 80% van de hypotheken met een NHG-garantie. In verband met privacy worden de namen van de betreffende organisaties niet genoemd.

(16)

Figuur 2.9 Verloop in het aantal nieuwe verleende garanties per jaar

1

_{, naar geldgever}

2

_{, 2000-2013 (2000=100)}

1: registratiedatum is gelijk aan ingangsdatum garantie

2: het betreft de geldgevers met een aandeel van minimaal 3% in alle nieuw afgegeven garanties in de periode 2000-2013; gezamenlijk bezitten deze geldgevers ruim 80% van de hypotheken met een NHG-garantie. Geldgever 302000 is niet in het figuur opgenomen vanwege de extreem hoge groei van het aantal nieuw verleende garanties. In verband met privacy worden de namen van de betreffende organisaties niet genoemd.

(17)

2.3 Beëindigde garanties

In de databestanden van het WEW wordt ook het moment van beëindiging van NHG garanties

geno-teerd. Het aantal beëindigde garanties ligt op jaarbasis op ongeveer een kwart tot een derde van het

aantal nieuw verleende garanties. Ten opzichte van het totaal aantal uitstaande hypotheken met een

NHG garantie gaat het om 6% à 8% per jaar tot 2009 en daarna om een veel geringer aandeel.

Om-dat er de laatste jaren minder verhuisd wordt door huishoudens in de koopsector, worden er dus ook

minder garanties beëindigd.

De nadruk van deze haalbaarheidsstudie ligt echter niet bij dit thema, waardoor niet nader is

onder-zocht welke hypotheken, naar kenmerken van de hypotheek of kenmerken van de desbetreffende

huishoudens, er worden beëindigd.

Tabel 2.3 Aantal beëindigde garanties per jaar, 2000-2013

Jaar Aantal beëindigde garanties

2000 ₇₉ 2001 ₅₀₄ 2002 _4.159 2003 _10.765 2004 _25.013 2005 _24.541 2006 _29.484 2007 _30.986 2008 _44.950 2009 _23.160 2010 _22.382 2011 _25.066 2012 _22.497 2013 _25.622 Totaal _289.208

(18)

Figuur 2.9 Aandeel beëindigde garanties op alle lopende garanties, per jaar, 2000-2013

Bron: WEW, 2014, Radar

2.4 Lopende garanties

Doordat zowel de nieuw verleende als ook de beëindigde NHG garanties worden geregistreerd in de

databestanden van het WEW, kan natuurlijk ook het aantal lopende garanties worden bepaald. Omdat

het aantal nieuwe garanties drie tot vier zo groot is als het aantal beëindigde garanties, neemt in de

periode 2000-2013 het aantal lopende garanties op jaarbasis flink op. In 13 jaar tijd neemt dit aantal

met een factor 10 toe. De groei van het aantal lopende garanties is geografisch echter sterk

verschil-lend en sterk geconcentreerd bij enkele grote geldgevers.

Wederom geldt dat de nadruk van deze haalbaarheidsstudie niet bij dit thema ligt en de

mogelijkhe-den voor nadere analyses niet in kaart zijn gebracht. Gezien het grote aantal garanties is een nadere

onderverdeling naar de beschikbare kenmerken van de huishoudens of kenmerken van de hypotheken

zeker mogelijk.

(19)

Figuur 2.10 Aantal lopende garanties per ultimo vierde kwartaal, per jaar, 2000-2013

Figuur 2.11 Aantal lopende garanties ultimo vierde kwartaal (index 2000=100), naar

pro-vincie, 2000-2013

(20)

Tabel 2.4 Aantal lopende garanties ultimo vierde kwartaal, per jaar, naar geldgever

1

_{, 2000-2013}

Jaar Geldgever 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1000005 7.127 13.156 17.593 21.247 18.375 19.817 21.503 23.587 23.802 22.825 22.924 22.402 21.711 21.138 202065 1.511 4.879 7.965 12.771 16.533 20.245 21.827 23.207 23.990 26.958 27.636 30.739 30.699 29.938 201041 1.310 3.263 5.170 6.806 10.201 13.371 14.481 15.135 17.250 21.444 26.049 30.271 31.817 32.429 1000009 3.342 5.432 6.687 7.812 9.376 11.628 13.104 14.119 15.338 17.900 21.559 24.388 29.749 33.825 301021 1.820 3.162 4.800 7.224 10.151 11.563 15.463 22.105 28.652 30.067 31.802 38.292 47.562 54.063 302000 1.181 3.660 5.520 7.408 11.293 18.417 31.720 35.711 37.300 37.115 35.802 39.831 48.255 57.686 105070 6.234 9.675 13.287 18.832 25.367 31.939 37.082 38.995 42.348 46.757 52.559 58.275 59.312 60.374 106081 5.783 9.166 12.022 16.535 21.245 25.778 27.774 28.395 33.408 36.436 45.539 55.537 66.712 72.497 201080 4.636 7.532 11.512 14.036 14.676 15.454 16.849 20.095 27.429 38.201 47.244 54.882 64.927 76.714 900000 5.846 10.225 12.689 17.988 24.965 34.039 40.832 45.261 31.351 36.850 54.870 68.644 81.285 86.877 106220 4.002 8.059 12.498 19.725 28.201 42.322 50.530 58.062 62.949 73.380 80.940 85.980 91.979 95.471 101917 10.643 23.206 31.743 44.186 57.796 71.070 80.853 86.366 93.072 109.930 128.489 148.961 167.217 174.076 Totaal 53.435 101.415 141.486 194.570 248.179 315.643 372.018 411.038 436.889 497.863 575.413 658.202 741.225 795.088 1: het betreft de geldgevers met een aandeel van minimaal 3% in alle nieuw afgegeven garanties in de periode 2000-2013; gezamenlijk bezitten deze geldgevers ruim 80% van de hypotheken met een NHG-garantie. In verband met privacy worden de namen van de betreffende organisaties niet genoemd.

(21)

Figuur 2.12 Aantal lopende garanties ultimo vierde kwartaal, per jaar, naar geldgever

1

_{, 2000-2013}

1: het betreft de geldgevers met een aandeel van minimaal 3% in alle nieuw afgegeven garanties in de periode 2000-2013; gezamenlijk bezitten deze geldgevers ruim 80% van de hypotheken met een NHG-garantie. Geldgever 302000 is niet in het figuur opgenomen vanwege de extreem hoge groei van het aantal nieuw verleende garanties. In verband met privacy worden de namen van de betreffende organisaties niet genoemd.

(22)

3 Betalingsachterstanden NHG hypotheken

In de database (Tallyman) van het WEW worden ook alle tweemaands-, viermaands- en zesmaands

meldingen van opgetreden betalingsachterstanden geregistreerd. Het melden van een

betalingsach-terstand van vier en zes maanden is een verplichte actie voor geldgevers/hypotheekverstrekkers. De

tweemaandmeldingen is facultatief en blijkt daardoor onvolledig. Een belangrijk deel van de

betalings-achterstanden wordt, veelal met behulp van een tijdelijke regeling tussen geldgever en

woonconsu-ment, naar verloop van tijd weer ingelopen. Dat lukt echter niet altijd en dan beschikt het WEW over

een apart registratiebestand (Tallyman), waarin de vervolgacties worden bijgehouden van alle

zes-maands meldingen van betalingsachterstanden die leiden tot het verkopen van de woning en een

ver-huizing van de betrokken woonconsument. Dit registratiebestand is met name beschikbaar voor de

periode vanaf 2012.

Bij het analyseren van de gemelde betalingsachterstanden zijn uiteindelijk de volgende variabelen

ge-hanteerd:

a) Aantal zesmaands-meldingen

b) Aantal verzoeken tot executieverkopen

c) Aantal verzoeken tot volmachtverkopen

d) Aantal zesmaands-meldingen leidend tot verliesdeclaratie

e) tijdvak (kwartalen per jaar)

f) geografisch schaalniveau (provincie)

g) consumentgroepen (naar leeftijdsklasse en naar inkomensklasse)

h) Loan-to-income ratio

Met behulp van de sleutelvariabelen ‘garantienummer’ en ‘garantiedeelnummer’ blijkt het mogelijk om

de informatie over betalingsachterstanden in het databestand Tallyman te koppelen aan de provincie,

kenmerken van de desbetreffende huishoudens en aan de geldgever die de hypotheek heeft verstrekt

waarop de betalingsachterstand betrekking heeft, zoals die in het databestand Radar en Tallyman zijn

geregistreerd. Het voorgaande geldt echter alleen voor de zesmaands meldingen van

betalingsachter-standen. De twee- en viermaands meldingen ontbreken te vaak en worden soms ook overschreven bij

nieuwe situaties van betalingsproblemen. Een mogelijke samenhang tussen twee-, vier- en zesmaands

meldingen blijkt dan ook niet bestudeerd te kunnen worden op basis van de beschikbare gegevens.

Het aantal zesmaands meldingen blijkt pas vanaf het jaar 2011 voldoende substantieel te zijn om aan

een nadere analyse te onderwerpen. Daarbij is dit aantal (tot nu toe) onvoldoende om binnen een

jaar ook nog onderscheid naar kwartaal aan te houden.

Een onderscheid naar provincie is statistisch mogelijk, ook op jaarbasis, al worden in sommige

provin-cies de grenzen van betrouwbaarheid wel benaderd in met name 2011 (zie ook resultaten in paragraaf

3.1).

De huishoudens met een zesmaands melding van betalingsachterstand zijn, op jaarbasis, naar leeftijd

onder te verdelen in drie leeftijdscategorieën: 18-34 jaar, 35-44 jaar en 45 jaar of ouder.

De huishoudens met een zesmaands melding van betalingsachterstand zijn, op jaarbasis, naar

inko-mensniveau onder te verdelen in zes inkomensklassen: tot €25.000, €25.000-30.000, €30.000-35.000,

€35.000-40.000, €40.000-50.000 en €50.000 of meer.

(23)

De huishoudens met een zesmaands melding van betalingsachterstand zijn, op jaarbasis, naar LTI

on-der te verdelen in vier categorieën: tot 3, 3 tot 4, 4 tot 5 en 5 of meer.

Tenslotte kunnen de huishoudens met een zesmaands melding van betalingsachterstand zijn, op

jaar-basis, onderverdeeld worden naar de twaalf grootste geldgevers.

Het absoluut aantal zesmaands meldingen op jaarbasis kan per bovenstaande subcategorie (muv de

LTI ratio) gerelateerd worden aan de totale omvang lopende NHG garanties, zodat ook de relatieve

omvang van de problematiek inzichtelijk gemaakt kan worden (zie ook resultaten in paragraaf 3.2).

(24)

3.1 Betalingsachterstanden naar provincie

Zowel in absolute aantal, als in het aandeel van de lopende garanties blijken de zesmaands meldingen van betalingsachterstanden, die uiteindelijk leiden tot

ver-koop van de woning, toe te nemen in de periode 2011-2013. In het laatste jaar is er sprake van een verdriedubbeling van het aantal gevallen in geheel Nederland.

Uit de toelichting van het WEW hierop is gebleken, dat er in 2013 een verbeterslag is gemaakt in het registreren de zesmaands meldingen. De verslechtering van de

betalingsproblematiek is dus waarschijnlijk minder sterk dan de gegevens in tabel 3.1 doen vermoeden. In de provincie Zuid-Holland blijkt de problematiek zich het

sterkst te manifesteren; op afstand gevolgd door Flevoland, Zeeland en Groningen. Nader onderzoek zou moeten uitwijzen welke oorzaken hier aan ten grondslag

kunnen liggen.

Tabel 3.1 Aantal zesmaands meldingen leidend tot verkoop van de woning, per jaar, naar provincie, 2011-2013

Provincie

Jaar Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Flevoland

Noord-Holland

Zuid-Holland Zeeland

Noord-Brabant Limburg Totaal

2011 7 18 8 16 18 8 9 39 207 15 18 28 391

2012 33 20 6 41 47 25 28 66 299 27 53 45 690

2013 114 80 63 132 164 76 73 266 802 76 218 156 2.220

Totaal 154 118 77 189 229 109 110 371 1.308 118 289 229 3.301

Tabel 3.2 Aandeel zesmaands meldingen leidend tot verkoop van de woning op alle lopende garanties, per jaar, naar provincie, 2011-2013

Provincie

Noord-Holland

2011 0,02 0,05 0,03 0,03 0,02 0,02 0,04 0,04 0,12 0,06 0,02 0,05 0,05

2012 0,08 0,05 0,02 0,06 0,05 0,05 0,11 0,06 0,15 0,10 0,05 0,07 0,08

2013 0,27 0,19 0,20 0,19 0,16 0,13 0,27 0,21 0,38 0,27 0,18 0,22 0,24

(25)

3.2 Betalingsachterstanden naar consumentgroepen

De betalingsproblematiek, geoperationaliseerd als het aantal zesmaands meldingen leidend tot

ver-koop van de woning, is relatief sterker onder huishoudens in de leeftijdsklassen 35-44 jaar en 45 jaar

of ouder.

Naar inkomensniveau komen de betalingsachterstanden relatief vaker voor onder huishoudens met

een laag tot middel hoog inkomen (tot €35.000), terwijl in 2013 ook het relatieve aantal meldingen in

de inkomensklassen tussen €35.000 en €50.000 groeit.

Huishoudens met een zesmaands melding van betalingsachterstand hebben in bijna de helft van de

gevallen een LTI tussen de 4,0 en 5,0. De verdeling naar hoogte van de LTI is in de drie beschikbare

jaren nauwelijks veranderd.

Er blijken vier grote geldgevers van hypotheken met een NHG garantie die gezamenlijk 50% tot 60%

van alle betalingsachterstanden in hun portefeuille hebben. Als relatief aandeel op de totale

porte-feuille verschillen deze geldgevers echter niet van de overige grote geldgevers.

Figuur 3.1 Aandeel zesmaands meldingen leidend tot verkoop van de woning, per jaar,

naar leeftijd op het moment van de melding

1

_{, 2011-2013}

1: bij paren: leeftijd van de persoon met het hoogste inkomen Bron: WEW, 2014, Radar en Tallyman

Tabel 3.3 Aandeel (in procenten) zesmaands meldingen leidend tot verkoop van de

wo-ning op alle lopende garanties, per jaar, naar leeftijd op het moment van de melding

1

_,

2011-2013

Leeftijdsklasse 18 - 34 jaar 35 - 44 jaar 45 jaar of ouder

(26)

Figuur 3.2 Aandeel zesmaands meldingen leidend tot verkoop van de woning, per jaar,

naar inkomensklassen

1

_{, 2011-2013}

1: Peildatum inkomen is ingangsdatum laatste garantiedeel dat loopt op het moment van de 6-maandsmelding. Bij paren is het gezamenlijk inkomen gehanteerd.

Bron: WEW, 2014, Radar en Tallyman

Tabel 3.4 Aandeel (in procenten) zesmaands meldingen leidend tot verkoop van de

wo-ning op alle lopende garanties, per jaar, naar inkomensklassen

1

_{, 2011-2013}

Inkomensklasse Jaar t/m 25.000 25.000-30.000 30.000-35.000 35.000-40.000 40.000-50.000 meer dan

50.000 totaal

2011 _0,31 _0,20 _0,16 _0,10 _0,08 _0,05 _0,09

2012 _0,59 _0,52 _0,41 _0,31 _0,25 _0,15 _0,26

2013 _0,92 _0,71 _0,58 _0,43 _0,33 _0,19 _0,36

(27)

Figuur 3.3 Aandeel zesmaands meldingen leidend tot verkoop van de woning, per jaar,

naar hoogte Loan-To-Income ratio, 2011-2013

Tabel 3.5 Aantal (absoluut en procentueel) zesmaands meldingen leidend tot verkoop van

de woning, per jaar, naar geldgever, 2011-2013

Jaar

2011 2012 2013

Geldgever Abs. % Abs. % Abs. %

1000005 23 7 40 7 56 3 1000009 13 4 8 1 74 4 201041 17 5 40 7 90 5 105070 15 4 25 4 96 5 202065 15 4 21 4 98 5 201080 15 4 68 12 142 8 302000 15 4 15 3 147 8 301021 23 7 31 5 155 8 106081 32 10 96 16 179 10 900000 67 20 87 15 192 10 106220 55 16 75 13 251 14 101917 45 13 85 14 351 19 Totaal ₃₃₅ ₁₀₀ ₅₉₁ ₁₀₀ ₁₈₃₁ ₁₀₀

(28)

Tabel 3.6 Aandeel (in procenten) zesmaands meldingen leidend tot verkoop van de

wo-ning op alle lopende garanties per jaar, naar geldgever, 2011-2013

Jaar Geldgever 2011 2012 2013 1000005 0,10 0,18 0,26 1000009 0,05 0,03 0,22 201041 0,06 0,13 0,28 105070 0,03 0,04 0,16 202065 0,05 0,07 0,33 201080 0,03 0,10 0,19 302000 0,04 0,03 0,25 301021 0,06 0,07 0,29 106081 0,06 0,14 0,25 900000 0,10 0,11 0,22 106220 0,06 0,08 0,26 101917 0,03 0,05 0,20 Totaal _0,05 _0,08 _0,23

3.3 Vervolgacties op betalingsachterstanden

Wanneer een betalingsachterstand niet ingelopen kan worden, volgt er een verhuizing van het

desbe-treffende huishouden en de verkoop van de woning. Deze verkoop kan door de woonconsument zelf

worden uitgevoerd of door de geldgever die de hypotheek op de woning heeft verstrekt. In het laatste

geval kan de verkoop ‘bij volmacht’ plaatsvinden via het normale traject op de woningmarkt of via een

executie verkoop. In alle situaties kan deze verkoop leiden tot een verliesdeclaratie, namelijk als de

opbrengst bij verkoop lager is dan de restschuld die nog op de woning rust. Zoals eerder gemeld, is

het aantal geregistreerde gevallen in het Tallyman databestand pas vanaf 2011 voldoende groot om

deze in een analyse te betrekken. In de paragrafen 3.3 tot en met 3.5 wordt nader ingegaan op het

aantal zesmaands melding van betalingsachterstanden, het type vervolgacties en de verliesdeclaraties

die uit deze vervolgacties zijn voortgekomen.

Bij gedwongen verkoop als gevolg van betalingsachterstanden neemt het aantal verzoeken tot

execu-tie verkopen in absolute zin toe, maar relaexecu-tief sterk af (van 83% naar 35% van alle zesmaands

mel-dingen leidend tot verkoop van de woning).

Het aandeel verzoeken tot verkoop bij volmacht neemt vanaf 2011 toe (van 4% naar 37%) en dan

met name in 2013.

Uit bovenstaande gegevens kan worden afgeleid, dat het aandeel verkopen door het huishouden zelf

dan is opgelopen (van 13% naar 28%) in de beschikbare periode.

In 2011 en 2012 hebben de gedwongen verkopen in respectievelijk 86% en 71% van de gevallen ook

geleid tot een toegekende verliesdeclaratie bij het WEW. In 2013 is dit aandeel een stuk lager, maar

(29)

zeer waarschijnlijk loopt de aanvraag of goedkeuring van verliesdeclaraties in dat jaar nog op het

moment dat de data dump uit het databestand is gemaakt en zal dit percentage uiteindelijk nog

oplo-pen.

Tabel 3.7 Aantal zesmaands meldingen leidend tot verkoop van de woning, verzoeken tot

executieverkoop, verzoeken tot verkoop bij volmacht en aantal verliesdeclaraties

1

_{, per}

jaar, 2011-2013

Jaar Zesmaands melding Verzoek tot executie verkoop Verzoek tot volmacht verkoop Verlies- declaratie 2011 391 323 17 336 2012 690 469 74 488 2013 2.220 771 811 728 Totaal 3.301 1.563 902 1.552

1: In de gevallen dat zowel een verzoek tot executieverkoop als een verzoek tot verkoop bij volmacht is ingediend, zijn beide verzoeken meegenomen in de analyses.

Bron: WEW, 2014, Tallyman

Tabel 3.8 Verzoeken tot executieverkoop, verzoeken tot verkoop bij volmacht en

schade-declaraties als aandeel van het aantal zesmaands meldingen leidend tot verkoop van de

woning

1

_{, per jaar, 2011-2013}

Jaar Verzoek tot executie verkoop Verzoek tot volmacht verkoop Verliesdeclaratie

2011 83 4 86

2012 68 11 71

2013 35 37 33

Totaal 47 27 47

1: In de gevallen dat zowel een verzoek tot executieverkoop als een verzoek tot verkoop bij volmacht is ingediend, zijn beide verzoeken meegenomen in de analyses.

(30)

3.4 Vervolgacties op betalingsachterstanden per provincie

Zowel het aantal verzoeken tot executieverkoop en tot verkoop bij volmacht, als het aantal

verliesde-claraties kunnen op jaarbasis gedifferentieerd worden naar provincie. Zuid-Holland blijkt hierbij zowel

absoluut als in relatie tot het aantal zesmaands meldingen, de meeste verzoeken tot executie

verko-pen te kennen in de jaren 2011-2013. Dezelfde provincie kent in verhouding ook de meeste

gedwon-gen verkopen van woningedwon-gen met een NHG garantie, zo is in paragraaf 3.1 al naar voren gekomen.

Een geografische onderverdeling van het aantal verzoeken tot verkoop bij volmacht, leidt voor een

aantal provincies in bepaalde jaren tot weinig of geen waarnemingen. In absolute aantallen springen

de provincies Zuid-Holland, Noord-Holland en Noord-Brabant er duidelijk uit. In relatie tot het aantal

zesmaands meldingen, is het aantal verzoeken tot verkoop bij volmacht echter het geringst.

De provincie Zuid-Holland kent ook het grootst aantal toegekende verliesdeclaraties in absolute zin;

gevolgd door Noord-Holland en Noord-Brabant. Als aandeel in het aantal gedwongen verhuizingen

blijken de verliesdeclaraties per provincie in de jaren 2011-2013 sterk te fluctueren. Dat geldt zowel

tussen provincies, als tussen de jaren binnen een provincie. Nader onderzoek zou moeten uitwijzen

waar deze fluctuaties door worden veroorzaakt.

(31)

Figuur 3.4 Aantal verzoeken tot executie verkoop per jaar, naar provincie, 2011-2013

Tabel 3.9 Aandeel (in procenten) verzoeken tot executie verkoop in alle zesmaands meldingen per jaar, naar provincie, 2011-2013

Provincie

Noord-Holland

(32)

Figuur 3.5 Aantal verzoeken tot volmacht voor verkoop per jaar, naar provincie, 2011-2013

Tabel 3.10 Aandeel (in procenten) verzoeken tot volmacht verkoop in alle zesmaands meldingen per jaar, naar provincie, 2011-2013

Provincie

Noord-Holland

2011 6 13 17 13 11 3 3 4 4

2012 21 15 12 9 4 9 11 11 19 4 11

2013 39 34 44 36 32 39 40 37 20 34 35 35 37

Totaal 34 25 36 28 25 28 26 28 15 25 30 25 27

(33)

Figuur 3.6 Aantal verliesdeclaraties per jaar, naar provincie, 2011-2013

Tabel 3.11 Aandeel (in procenten) verliesdeclaraties in alle zesmaands meldingen per jaar, naar provincie, 2011-2013

Provincie

Noord-Holland

2011 71 89 88 63 100 50 78 92 77 80 78 82 86

(34)

3.5 Zesmaands meldingen leidend tot verliesdeclaraties naar

consumentgroepen

Door de koppeling tussen het Tallyman databestand en de Radar database is het mogelijk om de

zesmaands meldingen, leidend tot een verliesdeclaratie nader uit te splitsen naar kenmerken van het

huishouden (leeftijd en inkomen), de LTI ratio en naar geldgever.

De verliesdeclaraties zijn in de periode 2011-2013 voor de meerderheid bij jongere huishoudens

te-recht gekomen, waarbij het aandeel 18-34 jarigen licht is opgelopen. Het tegenovergestelde geldt

voor de oudere huishoudens. Wanneer rekening wordt gehouden met het totaal aantal lopende NHG

garanties per leeftijdsklasse, blijken de verliesdeclaraties relatief gezien juist minder bij de jongere

huishoudens terecht te komen.

De verliesdeclaraties zijn in de periode 2011-2013 naar verhouding steeds vaker aan huishoudens met

een hoger inkomen (vanaf €40.000) uitgekeerd. In 2013 behoort de helft van de gedwongen

verhuis-de huishouverhuis-dens die een verliesverhuis-declaratie hebben ontvangen tot verhuis-deze groep. Maar weverhuis-derom blijkt het

in verhouding tot het totaal aantal lopende garanties onder deze groep huishoudens juist minder vaak

voor te komen. In alle drie de jaren is het aandeel zesmaands meldingen leidend tot een

verliesdecla-ratie op alle lopende garanties het grootst in de twee laagste inkomensklassen.

Het aandeel in de uitgekeerde verliesdeclaraties van huishoudens met een oorspronkelijke LTI ratio

van meer dan 5,0 is kleiner dan dat van huishoudens met een lagere LTI (tot 4,0). Hierbij is echter

niet gecorrigeerd van het totaal aantal lopende NHG garanties per ratio klasse.

Vier van de twaalf geldgevers met de grootste portefeuille hypotheken met een NHG garantie hebben

zowel absoluut als relatief een groter aantal verliesdeclaraties. Gezamenlijk hebben zij ruim 60% van

de hypotheken in bezit waarop een verliesdeclaratie moet worden uitgekeerd. Dit zijn echter ook de

geldgevers met de grootste portefeuilles hypotheken met NHG garanties.

(35)

Figuur 3.7 Aandeel zesmaands meldingen, leidend tot een verliesdeclaratie, per jaar, naar

leeftijd op het moment van de melding

1

_{, 2011-2013}

1: bij paren: leeftijd hoogste inkomen Bron: WEW, 2014, Radar en Tallyman

Tabel 3.12 Aandeel (in procenten) zesmaands meldingen, leidend tot een verliesdeclaratie

op alle lopende garanties, per jaar, naar leeftijd op het moment van de melding

1

_,

2011-2013

Leeftijdsklasse

Jaar 18 - 34 jaar 35 - 44 jaar 45 jaar of ouder Totaal

2011 _0,03 _0,06 _0,06 _0,04

2012 _0,04 _0,08 _0,08 _0,06

2013 _0,06 _0,11 _0,09 _0,08

1: bij paren: leeftijd hoogste inkomen Bron: WEW, 2014, Radar en Tallyman

(36)

Figuur 3.8 Aandeel zesmaands meldingen, leidend tot een verliesdeclaratie, per jaar, naar

inkomensklassen

1

_{, 2011-2013}

Tabel 3.13 Aandeel (in procenten) zesmaands meldingen, leidend tot een

verliesdeclara-tie, op alle lopende garanties, per jaar, naar inkomensklassen

1

_{, 2011-2013}

Inkomensklasse

Jaar t/m 25.000 25.000-30.000 30.000-35.000 35.000-40.000 40.000-50.000 meer dan _50.000 totaal

2011 _0,18 _0,10 _0,07 _0,06 _0,03 _0,02 _0,04

2012 _0,20 _0,12 _0,09 _0,07 _0,05 _0,03 _0,06

2013 _0,16 _0,16 _0,11 _0,09 _0,08 _0,05 _0,08

(37)

Figuur 3.9 Aandeel zesmaands meldingen, leidend tot een verliesdeclaratie, per jaar, naar

hoogte Loan-To-Income ratio, 2011-2013

Tabel 3.14 Aantal en aandeel zesmaands meldingen, leidend tot een verliesdeclaratie, per

jaar, naar geldgever

1

_{, 2011-2013}

Jaar

2011 2012 2013

Geldgever Abs. % Abs. % Abs. %

1000005 16 6 27 7 20 3 202065 12 4 13 3 26 4 201041 14 5 23 6 20 3 1000009 12 4 6 1 20 3 301021 21 7 19 5 38 7 302000 10 3 13 3 42 7 105070 15 5 22 5 38 7 106081 29 10 86 21 65 11 201080 12 4 37 9 34 6 900000 61 21 57 14 65 11 106220 50 17 51 13 108 19 101917 38 13 49 12 106 18 Totaal ₂₉₀ ₁₀₀ ₄₀₃ ₁₀₀ ₅₈₂ ₁₀₀

1: het betreft de geldgevers met een aandeel van minimaal 3% in alle nieuw afgegeven garanties in de periode 2000-2013; gezamenlijk bezitten deze geldgevers ruim 80% van de hypotheken met een NHG-garantie. In verband met privacy worden de

(38)

Tabel 3.15 Aandeel zesmaands meldingen, leidend tot een verliesdeclaratie, op alle

lo-pende garanties per jaar, naar geldgever

1

_{, 2011-2013}

Jaar Geldgever 2011 2012 2013 1000005 0,07 0,12 0,09 202065 0,04 0,04 0,09 201041 0,05 0,07 0,06 1000009 0,05 0,02 0,06 301021 0,05 0,04 0,07 302000 0,03 0,03 0,07 105070 0,03 0,04 0,06 106081 0,05 0,13 0,09 201080 0,02 0,06 0,04 900000 0,09 0,07 0,07 106220 0,06 0,06 0,11 101917 0,03 0,03 0,06

Figuur 3.10 Verloop in het aandeel zesmaands meldingen, leidend tot een

verliesdeclara-tie, op alle lopende garanties per jaar, naar geldgever

1

_{, 2011-2013 (2011=100)}

(39)

4 Verliesdeclaraties NHG hypotheken

Het WEW registreert vanaf 1995 in het Radar databestand informatie over ingediende

verliesdeclara-ties. De ingediende verliesdeclaraties worden door het WEW in twee trajecten getoetst. Allereerst

wordt nagegaan of de geldgever (hypotheeknemer) bij het verstrekken van de hypotheek volgens de

regels (toegepaste normen, beschikbaarheid van onderliggende formulieren) te werk is gegaan. Als dit

het geval is, wordt de verliesdeclaratie aan de geldgever toegekend en de hypotheekschuld door het

WEW voldaan. Daarna wordt door het WEW nagegaan of het desbetreffende huishouden

(hypotheek-gever) kwijtschelding krijgt van de openstaande hypotheekschuld; daartoe moet de reden voor de

ge-dwongen verkoop binnen de normen van de NHG-garantie vallen. Dit wordt ook wel aangeduid met

de ‘moraliteit’ van hypotheekgever (hierover zijn echter geen data beschikbaar gesteld in het kader

van deze haalbaarheidsstudie). Vanaf 2005 bereikt het aantal ingediende verliesdeclaraties op

jaarba-sis een zodanig niveau, dat een nadere analyse statistisch zinvol wordt. Omdat er geen

seizoenpa-troon is te herkennen in het aantal declaraties per kwartaal, is het aan te raden de analyses op

jaar-basis uit te voeren.

Bij het analyseren van de ingediende verliesdeclaraties zijn uiteindelijk de volgende variabelen

ge-hanteerd:

a)

Aantal verliesdeclaraties

b)

Beoordeling van de verliesdeclaraties m.b.t. geldgever

b)

Hoogte verliesdeclaratie (gemiddeld bedrag en in klassen)

e)

tijdvak (jaren)

f)

geografisch schaalniveau (provincie)

Het aantal ingediende verliesdeclaraties blijk op jaarbasis (oplopend van 600 in 2005 tot 4600 in

2013) voldoende groot om nadere analyses op uit te voeren.

Het aantal afgewezen verliesdeclaraties en declaraties die uiteindelijk niet tot een verlies leiden, is op

jaarbasis zeker tot 2008 aan de lage kant om betrouwbare analyses op uit te voeren.

Het aantal toegewezen verliesdeclaraties blijk op jaarbasis (oplopend van 500 in 2005 tot 4100 in

2013) voldoende groot om nadere analyses op uit te voeren naar de twaalf grootste geldgever.

De hoogte van de verliesdeclaratie is door de tijd heen in nominale termen gehanteerd. Dit bedrag is

namelijk afhankelijk van de hoogte van de oorspronkelijke (en eventuele aanvullende)

hypo-theeksom(men), de hypotheekvorm (al dan niet afgelost/gespaard), de verstreken looptijd,

oorspron-kelijke koopprijs, koopprijsontwikkeling en inflatie. Om de hoogte van de verliesdeclaraties

vergelijk-baar te krijgen, zouden eerst alle onderliggende factoren reëel gemaakt moeten worden. Daar is in

deze haalbaarheidsstudie van af gezien. Daarom zullen de jaarlijkse bedragen door de tijd heen een

licht stijgende tendens laten zien.

(40)

4.1 Verliesdeclaraties landelijk beeld

Er is sprake van een door de jaren heen oplopend aantal ingediende verliesdeclaraties en daarbij is er

een dalend trend in het aandeel toegewezen declaraties tussen 2005 en 2008 en een weer oplopend

aandeel in de jaren 2009-2013. Het aandeel afgewezen declaraties vertoont een hieraan

tegengestel-de ontwikkeling.

De gemiddelde omvang van de verliesdeclaraties lopen op van 30.000 in 2005 naar 40.000 in 2013;

een stijging van zo’n 33%; mede veroorzaakt door het hanteren van nominale bedragen. De

verschui-ving in het aandeel declaraties tot €30.000 van 60% in 2005 naar 35% in 2013 zal voor een deel het

gevolg zijn van het hanteren van deze nominale bedragen. Daarnaast zal de koopprijsdaling vanaf

2008 ook hebben geleid tot hogere verliesdeclaraties.

Figuur 4.1 Aandeel verliesdeclaraties en hun beoordeling, per jaar, 2005-2013

(41)

Figuur 4.2 Gemiddeld verliesbedrag (nominaal) toegewezen verliesdeclaraties, per jaar,

2005-2013

Figuur 4.3 Aantal toegewezen verliesdeclaraties per jaar, naar hoogte van de

verliesde-claratie (nominaal), 2005-2013

(42)

Tabel 4.1 Aantal toegewezen verliesdeclaraties per jaar, naar provincie, 2005-2013

Provincie

Jaar

Gron-ingen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Flevo-land

Noord-Holland

2005 18 18 13 28 24 15 6 36 236 18 31 52 495 2006 22 19 13 31 31 17 14 49 354 24 37 52 663 2007 24 21 17 42 32 17 16 55 447 23 46 74 814 2008 28 12 18 41 36 20 13 66 338 27 42 75 716 2009 20 18 18 34 44 12 24 57 245 25 45 63 605 2010 40 41 32 78 87 24 28 102 464 31 110 124 1.161 2011 65 54 66 102 161 54 53 175 637 45 181 165 1.758 2012 104 110 100 232 310 119 116 331 932 80 379 269 3.082 2013 145 151 118 292 456 237 162 447 1.103 78 575 306 4.070 Totaal 466 444 395 880 1.181 515 432 1.318 4.756 351 1.446 1.180 13.364

Tabel 4.2 Aandeel afgewezen verliesdeclaraties per jaar, naar provincie, 2005-2013

Provincie

Noord-Holland

Noord-Brabant Limburg Totaal

2005 18 5 19 15 25 12 0 12 13 10 11 9 13 2006 21 17 0 9 9 19 18 14 14 8 12 9 13 2007 4 13 19 18 16 15 20 18 14 8 22 9 14 2008 18 33 25 23 18 0 19 14 28 10 13 14 22 2009 26 14 10 15 15 20 20 20 22 22 18 16 20 2010 18 7 9 16 9 20 18 14 13 14 13 12 13 2011 14 17 8 13 11 16 15 11 14 20 9 15 13 2012 15 20 12 9 13 9 8 13 18 17 10 10 14 2013 14 12 12 12 9 10 9 12 11 16 11 13 11

(43)

4.3 Toegekende verliesdeclaraties naar geldgever

Het aantal toegewezen verliesdeclaraties is voldoende groot om uit te splitsen naar de twaalf grootste

geldgevers, die samen ruim 80% van de hypotheken met een NHG garantie in bezit hebben. Voor alle

geselecteerde geldgevers geldt dat het absoluut aantal jaarlijks toegekende verliesdeclaraties in de

perio-de 2011-2013 behoorlijk oplopen. In 2013 heeft ruim 55% van perio-de toegekenperio-de verliesperio-declaraties

betrek-king op hypotheken die in het bezet zijn van de vier geldgevers met de meeste lopende hypotheken met

NHG-garanties.

De landelijke trend in het aantal afgewezen declaraties (eerst toename en daarna afname) blijkt niet bij

alle geldgevers even duidelijk terug te vinden. Bovendien bestaan er behoorlijke verschillen tussen de

geldgevers in het aandeel afgewezen declaraties binnen de afzonderlijke jaren.

Tabel 4.3 Aantal toegewezen verliesdeclaraties per jaar, naar geldgever, 2005-2013

Jaar Geldgever 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1000005 65 66 41 32 20 46 34 99 85 1000009 11 18 27 15 11 33 52 79 104 202065 36 38 33 42 29 65 99 137 169 201041 16 27 56 40 40 66 94 147 176 301021 16 16 12 27 28 72 90 154 213 302000 33 41 47 60 52 84 129 185 217 105070 38 33 68 70 56 98 129 190 246 106081 26 56 65 51 32 75 109 182 264 106220 75 82 117 91 82 143 235 389 419 201080 18 32 40 45 33 90 175 293 419 900000 4 44 91 77 76 134 186 355 515 101917 45 68 71 54 63 115 173 426 568 totaal 383 521 668 604 522 1021 1505 2636 3395

1: het betreft de geldgevers met een aandeel van minimaal 3% in alle nieuw afgegeven garanties in de periode 2000-2013; geza-menlijk bezitten deze geldgevers ruim 80% van de hypotheken met een NHG-garantie. In verband met privacy worden de namen van de betreffende organisaties niet genoemd.

(44)

Tabel 4.4 Aandeel afgewezen verliesdeclaraties per jaar, naar geldgever, 2005-2013

Jaar Geldgever 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1000005 11 21 18 50 33 21 24 26 23 1000009 21 14 16 25 21 20 16 18 22 202065 3 7 13 21 9 3 18 7 7 201041 20 10 0 13 9 10 6 11 7 301021 16 20 29 4 3 5 5 11 11 302000 3 15 16 12 21 14 10 8 8 105070 17 18 16 19 24 10 18 18 17 106081 19 15 16 41 27 19 13 21 14 106220 9 11 11 23 22 14 13 14 12 201080 22 11 23 10 11 9 8 8 6 900000 20 10 15 16 20 12 20 17 12 101917 29 9 15 23 21 18 11 15 13 Totaal ₁₅ ₁₃ ₁₅ ₂₃ ₂₀ ₁₃ ₁₃ ₁₄ ₁₂

(45)

Figuur 4.4 Verloop in het aandeel afgewezen verliesdeclaraties per jaar, naar geldgever,

2005-2013

(46)

5 Conclusies

Deze haalbaarheidsstudie heeft duidelijk gemaakt dat het aantal zesmaands meldingen van

betalingsach-terstand, het aantal ingediende en toegewezen verliesdeclaraties en het totaal aantal lopende

hypothe-ken met een NHG garantie door middel van de sleutelvariabelen ‘garantienummer’ en

‘garantiedeelnum-mer’ op een bevredigende manier met elkaar in verband kunnen worden gebracht voor de periode

2005-2013. Voor de periode 1995-2004 is het koppelen van de gegevens minder relevant als gevolg van het

gering aantal verliesdeclaraties na een gedwongen verkoop van de woningen, waarop een NHG garantie

is afgegeven.

Het aantal verliesdeclaraties, en dus ook het aantal zesmaands meldingen van betalingsachterstanden is

voldoende groot om op kwartaalbasis te presenteren. Maar omdat er geen seizoenpatroon in een jaar is

te herkennen, is het aan te raden om toch jaarcijfers aan te houden, waarop dan ook meer diepgaande

analyses zijn uit te voeren (daarvoor zijn de kwartaalgegevens veelal niet toereikend).

Het aantal zesmaands meldingen van betalingsachterstanden en het aantal ingediende en toegewezen

verliesdeclaraties neemt de laatste jaren toe, maar dat geldt ook voor het totaal aantal uitstaande NHG

garanties. Het is daarom belangrijk om de problematiek van betalingsachterstand en verliesdeclaraties

steeds in relatie tot de totale omvang van het aantal lopende NHG garanties te beschouwen. Dit geldt

voor het landelijke beeld, maar ook wanneer er naar geografisch gebied, huishoudenkenmerken of naar

geldgevers gedifferentieerd wordt.

Zowel in absolute aantallen als in relatie tot het totaal aantal lopende NHG garanties, blijken de

zes-maands meldingen van betalingsachterstanden per provincie, per leeftijdsklasse en inkomensklasse van

de huishoudens en per geldgever veelal op een verschillend niveau te liggen en zich soms ook anders te

ontwikkelen in de tijd (2011-2013). De kans om in een situatie van betalingsachterstand te komen is dus

duidelijk te differentiëren naar deze kenmerken.

Zowel in absolute aantallen als in relatieve termen blijken de ingediende en de toegewezen

verliesdecla-raties duidelijk te variëren per provincie en per geldgever. Die variatie komt tot uiting in zowel een

ver-schillend niveau als een andere ontwikkeling in de tijd. De kans op het indienen van een verliesdeclaratie

na een gedwongen verkoop, maar ook de kans op het toegewezen krijgen van de declaratie lijkt dus

dui-delijk te differentiëren naar deze kenmerken.

Verklarende analyses naar betalingsachterstanden en verliesdeclaraties

Een belangrijk doel van deze haalbaarheidsstudie is het vaststellen van de mogelijkheden om in

vervolg-onderzoek de ontwikkeling en aard van de betalingsachterstanden en de verliesdeclaraties, en mogelijke

relaties tussen beide ontwikkelingen, in de afgelopen jaren nader te onderzoeken. Een grote wens van

het WEW is om uiteindelijk het aantal uitgekeerde verliesdeclaraties (op jaarbasis) te kunnen

dui-den/verklaren en daarmee ook meer inzicht te krijgen op mogelijke ontwikkelingen in de nabije toekomst

met betrekking tot uit te keren verliesdeclaraties.

(47)

Op basis van de inzichten die verkregen zijn in deze haalbaarheidsstudie kan voorlopig geconcludeerd

worden dat het aantal uitgekeerde verliesdeclaraties mede bepaald lijkt te worden door de onderstaande

factoren:



Het afwijzingspercentage (oorzaak en leeftijdsklasse specifiek) van ingediende verliesdeclaraties



De oorzaak van de gedwongen verkoop



Het aantal ingediende verliesdeclaraties



Het percentage zesmaands meldingen leidend tot gedwongen verkoop



Het aantal zesmaands meldingen van betalingsachterstand



Het totaal aantal lopende NHG garanties



Provincie



Leeftijdsklasse



Inkomensklasse

(48)

Bijlagen

Tabel B2.1 Aantal nieuwe verleende garanties per kwartaal en aandeel kwartaal per jaar,

2000-2013

Jaar Kwartaal nieuw verleende garanties aandeel per jaar

2000 Q1 _13.318 ₂₂ Q2 _15.835 ₂₆ Q3 _15.463 ₂₅ Q4 _17.288 ₂₈ 2001 Q1 _12.743 ₂₃ Q2 _14.507 ₂₆ Q3 _14.393 ₂₆ Q4 _14.783 ₂₆ 2002 Q1 _11.709 ₂₃ Q2 _12.955 ₂₆ Q3 _12.910 ₂₆ Q4 _12.903 ₂₆ 2003 Q1 _12.044 ₁₇ Q2 _16.337 ₂₃ Q3 _19.330 ₂₇ Q4 _23.167 ₃₃ 2004 Q1 _17.317 ₁₉ Q2 _23.484 ₂₅ Q3 _25.885 ₂₈ Q4 _26.867 ₂₉ 2005 Q1 _21.251 ₂₀ Q2 _26.069 ₂₄ Q3 _27.903 ₂₆ Q4 _31.517 ₃₀ 2006 Q1 _27.797 ₂₉ Q2 _27.534 ₂₉ Q3 _21.832 ₂₃ Q4 _18.366 ₁₉ 2007 Q1 _17.179 ₂₂ Q2 _20.706 ₂₇ Q3 _19.784 ₂₆ Q4 _18.921 ₂₅ 2008 Q1 _15.037 ₂₁

(49)

Q2 _18.745 ₂₆ Q3 _19.058 ₂₆ Q4 _19.557 ₂₇ 2009 Q1 _14.400 ₁₆ Q2 _18.941 ₂₁ Q3 _25.322 ₂₈ Q4 _31.110 ₃₅ 2010 Q1 _24.773 ₂₁ Q2 _28.594 ₂₅ Q3 _29.092 ₂₅ Q4 _34.052 ₂₉ 2011 Q1 _29.689 ₂₅ Q2 _29.758 ₂₅ Q3 _28.151 ₂₄ Q4 _30.868 ₂₆ 2012 Q1 _24.594 ₂₁ Q2 _32.749 ₂₈ Q3 _24.082 ₂₁ Q4 _33.959 ₂₉ 2013 Q1 _22.160 ₂₄ Q2 _19.651 ₂₁ Q3 _23.535 ₂₅ Q4 _28.039 ₃₀ Totaal _1.218.013