B. van Rosmalen
DE WONINGMARKT IN VENRAY
18
VOORRAADBEHEER
EN
WONINGMARKTONDERZOEK
. , '..
DE WONINGMARKT IN VENRAY
Bibliotheek TU Delft
11111111111
VOORRAADBEHEER EN
WONINGMARKT-ONDERZOEK
18
Sectie Voorraadbeheer en Woningmarkt Onderzoeksinstituut OTB
Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11
DE WONINGMARKT IN VENRAY
B.
van Rosmalen
De serie Voorraadbeheer en Woningmarktonderzoek van het Onderzoeksinstituut OTB worden uitgegeven door:
Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1 2628 CN Delft tel. (015) 278 32 54 In opdracht van: Onderzoeksinstituut OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft
CIP-GEGEVENS KONINKLUKE BffiUOTHEEK, DEN HAAG Rosmalen, B. van
De woningmarkt in Venray / B. van Rosmalen -Delft :
Delftse Universitaire Pers. -lIl. -(Voorraadbeheer en woningmarktonderzoek, ISSN 0926-440X ; 18)
Uitg. in opdracht van Onderzoeksinstituut OTB. - Onderzoek in opdracht van de gemeente Venray en de Woningstichting Noord-Limburg. - Met lito opg. ISBN 90-407-1199-2
NUGI 655
Trefw.: woningmarkt ; Venray.
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without permis sion from the publisher: Delft University Press,
VOORWOORD
Voor u ligt het rapport van het woningmarktonderzoek dat in de eerste helft van 1995 in de gemeente Venray uitgevoerd is. Een woonbehoefte-enquête onder bewoners van Venray en een migratie-enquête onder verhuizers in, naar of uit Venray vormen de basis van het onderzoek. Deze enquêtes zijn respectievelijk in februari 1995 en maart 1995 gehouden. Aangevuld met informatie uit andere bronnen ontstond een actueel inzicht in het functioneren van de Venrayse woning-markt. Het rapport dient als onderlegger voor het toekomstige volkshuisvestingsbe-leid in de gemeente Venray.
De opdrachtgevers de gemeente Venray en de Woningstichting NoordLimburg -formeerden voor dit woningmarktonderzoek een begeleidingscommissie. Deze commissie bestond uit de volgende personen:
- Dhr. G. Frencken (chef onderafdeling Ruimtelijke Ontwikkeling); - Mw. L. Claessens (beleidsmedewerker Volkshuisvesting); - Dhr. G. Kempen (medewerker Onderzoek & Statistiek); - Dhr. M. Savelsberg (werkgroepleider Woningbouw); - Dhr. H. de Klerk (Woningstichting Noord-Limburg).
Naast de leden van deze begeleidingscommissie wil ik ook de inwoners en oud-inwoners van Venray bedanken die meewerkten aan de telefonische en schriftelijke enquête. Ook wil ik het personeel van de gemeente Venray en van de woning-stichting bedanken, die als vraagbaak fungeerden voor bewoners met vragen omtrent de enquêtes.
Tot slot dank aan Gaston Hilkhuysen die ervoor zorgde dat het enquêteren soepel verliep, Hugo Priemus en Frank Wassenberg die de conceptteksten van commentaar voorzagen, Anneke van Cooten, Chantal Smeele en Angelique Dersjant die de vele tabellen in hun deflnitieve lay-out goten en A vyola van der Heijden die ervoor zorg droeg dat de tekst de richtlijnen van het Groene Boekje niet te buiten ging.
Delft, november 1995, Bas van Rosmalen.
INHOUDSOPGA VE
VOORWOORD
1 INLEIDING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
1.1 Doelstelling onderzoek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ., 1
1.2 Aanpak onderzoek en leeswijzer . .. .. . . .. . . . .. . 2
1. 3 Schets Venray ... .. . ... .. .. .. .. . . .. . . .. . . 3 1.4 Beleidskader .. ... . . .. . . ... . .. . . . .. . . 7 1.4.1 Nationaal beleid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 1.4.2 Provinciaal/regionaal beleid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 1.4.3 Gemeentelijk beleid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 1.5 Steekproef en responsanalyse ... ... .. . . .... . . .. . ... 18 1.5.1 Telefonische woonbehoefte-enquête . . . .. . . 18 1.5.2 Schriftelijke migratie-enquête . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 21 2 KWANTITATIEVE WONINGBEHOEFfE . .. . . 27 2.1 Werkwijze PRIMOS-Prognose . . . 27 2.2 Toekomstige bevolking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 28 2.3 Toekomstige huishoudens .. . . ... . . ... . . 30 2.4 Toekomstige woningvoorraad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 2.5 Nieuwbouwlocaties. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 38
3 KENMERKEN BEWONERS EN WONINGEN . . . . . . . . .. 41
3.1 Kenmerken bewoners . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 41
3.2 Kenmerken woningvoorraad .. . ... . .. . . .. . . ... 48
3.3 Bewoners en hun woningen . . . . ... .. . . 55
3.4 Betaalbaarheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 60
4 TEVREDENHEID, VERHUIS PLANNEN EN GEWENSTE WONINGEN . . . . . . . .. .. . . . .. . . 67
4.1 Tevredenheid . . . , 67
4.2 Verhuisplannen . . . .. . . . .. . . , 75
4.3 Verhuismotieven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
4.4 Gewenste woningen en koppeling vraag en aanbod ... . . .. . . . .. 82
4.4.2 Koppeling vraag en aanbod . . . ... . . . .. ... 91
4.5 Woonwensen van ouderen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
4.6 Marktinformatie uit andere bronnen ... . . .. .. ... 96
4.6.1 Sociale-huursector: Woningstichting Noord-Limburg ... . . 96
4.6.2 Particuliere huur- en koopsector: makelaars ... ... .. . . 102
S FEITELIJKE VERHUISBEWEGINGEN . . . . . . . . . . . . . . .. 107
5.1 Kenmerken huishoudens .. .. . .. . . .... . .. .. 107
5.2 Kenmerken woningen . . . . . . . . . . . . . . . . .. 110
5.2.1 Doorstromers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 11 0 5.2.2 Starters. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 115
5.3 Bewoners vrijkomende woningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 120
5.4 Verhuisketens .. . .. ... .. . ... ... . . ... .. . . .. .. . .. 122
5.4.1 Markov-ketenmodellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
5.4.2 Ketens in Venray . . . .. . . .. . . 124
5.5 Ouderen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
5.6 Aandachtsgroepen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 131
6 VERHUISMOTIEVEN, ZOEKTIJD EN KEUZE VOOR VENRAY . . . . . . . . . . . . . . . 135
6.1 Verhuismotieven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 135
6.2 Zoektijd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 143
6.3 Keuze voor Venray of elders . . ... . . .. . . .. .. . . 146
7 WONINGMARKT DYNAMIEK EN BOUWPROGRAMMERING 153 7.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153
7.2 Verhuisplannen versus feitelijk verhuisgedrag . . . ... . . . 153
7.3 Koppeling kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte . . . . . . . . 157
7.3.1 Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
7.3.2 Scheefheid en woningtekort . .. .. .. .. . .. . . . . . . . . . . . .. 157
7.3.3 Kwalitatieve uitwerking woningbouwprogramma . .. .. .. . . 162
7.3.4 Woningbouwprogramma's volgens drie varianten . . . . . . 167
1
INLEIDING
1.1 Doelstelling onderzoek
In oktober 1992 stelde de gemeenteraad het vorige volkshuisvestingsplan voor Venray vast. Sinds de voorbereiding en vaststelling van het plan heeft de tijd niet stil gestaan. Op het gebied van de volkshuisvesting vonden veranderingen plaats, zowel op nationaal, provinciaal, regionaal als lokaal niveau. Vooral de veranderingen op lokaal niveau waren ingrijpend. Het nieuwbouwbeleid heeft flinke impulsen gehad als gevolg van de komst van enkele grotere werkgevers in Venray. Dit zijn met name het ministerie van Defensie en Nestlé. Bij het ministerie van Defensie ging het om het verplaatsen van twee groepen Geleide Wapens van Duitsland naar de grotendeels op Venrays grondgebied gelegen vliegbasis De Peel. In het geval van Nestlé draaide het om een grootschalige uitbreiding van de vestiging in Venray. Beide ontwikkelingen veroorzaakten een voor haar begrippen stormachtige ontwikke-ling van de gemeente Venray. Uiteraard had dit ingrijpende gevolgen voor de fasering van nieuwe uitleggebieden.
Nu de gemeente Venray weer in wat rustiger vaarwater komt, is het van belang het bestaande volkshuisvestingsbeleid te actualiseren. Om een goede invulling aan dit beleid te kunnen geven, heeft de gemeenteraad besloten een woningmarktonderzoek uit te laten voeren, op basis waarvan het bestaande volkshuisvestingsplan aangepast kan worden. Op grond van het volkshuisvestingsplan zal dan in een later stadium de daarvoor benodigde personele formatie in beeld worden gebracht.
Naast de gemeente Venray is ook de Woningstichting Noord-Limburg opdrachtgever van het woningmarktonderzoek.
Dit rapport heeft alleen het woningmarktonderzoek als onderwerp. De actualisatie van het volkshuisvestingsplan zal in een apart rapport verschijnen.
Het doel van het woningmarktonderzoek is een solide basis te bieden voor het toekomstige volkshuisvestingsbeleid, dat aan herijking toe is.
1.2 Aanpak onderzoek en leeswijzer Aanpak van het onderzoek
Het onderzoek is in vier modulen opgesplitst. Deze modulen geven samen een goed en volledig overzicht van de woningmarkt.
Module 1 schetst de kwantitatieve ontwikkeling van de vraag en het aanbod op de Venrayse woningmarkt tot het jaar 2015. Deze module geeft inzicht in de voor de toekomst benodigde woningvoorraad. Het PRIMOS-model is de kern van deze module.
Module 2 heeft de woonbehoefte als onderwerp. De behoeften en wensen zijn met een telefonische enquête in kaart gebracht. Speciale aandacht is er voor starters, ouderen en bewoners van kerkdorpen. Om ook betrouwbare uitspraken over deze groepen te kunnen doen, is het aantal afgenomen enquêtes onder deze groepen opgehoogd. Het accent is gelegd op de woonwensen van de respondenten en niet op de tevredenheid met de huidige woonsituatie. De gegevens geven inzicht in de gewenste nieuwbouw. Ook is de mate van scheefheid onderzocht.
Module 3 gaat niet in op de wensen, maar op feitelijke verhuizingen. Een schriftelij-ke enquête heeft het verhuisgedrag van recentelijk verhuisde huishoudens geanaly-seerd. Op deze manier ontstaat inzicht in de mate waarop de huishoudens hun woonwensen ook daadwerkelijk bevredigen. Ook brengen we in beeld welke woningen na verhuizing vrijkomen. Niet alleen het verhuisgedrag, maar ook de verhuismotieven en push- en pullfactoren ten opzichte van Venray komen in beeld. Zowel de vestigers, vertrekkers als huishoudens die binnen Venray zijn verhuisd, zijn onderwerp van de analyse. We besteden extra aandacht aan de ouderen, starters, de bewoners van de kerkdorpen en de lagere-inkomensgroepen.
Module 4 tenslotte is een verhuisketenanalyse. Op basis van de resultaten uit de vorige module zijn de verhuisketens nagerekend en is het doorstromingsrendement van verschillende soorten woningen bepaald.
Verder is in dit rapport gebruik gemaakt van nota's en cijfermateriaal dat de gemeente de woningcorporatie aangeleverd hebben. Ook zijn interviews verwerkt. Leeswijzer
Dit inlejdende hoofdstuk vervolgen we met een beknopte schets van Venray. Daarna volgt het kader van het volkshuisvestingsbeleid dat de gemeente Venray voert. Voor de liefhebbers sluit het hoofdstuk af met de verantwoording van de opzet van de enquête en de responsanalyse.
Hoofdstuk 2 gaat in op de toekomstige behoefte aan woningen. Basis hiervoor is de PRIMOS-prognose. Dit hoofdstuk mondt uit in vier kwantitatieve nieuwbouwvarian-ten.
De hoofdstukken 3 en 4 hebben de woonbehoefte-enquête als onderwerp (module 2). Hoofdstuk 3 behandelt de kenmerken van de bewoners en hun woningen. Een apaJ;te paragraaf is gewijd aan de betaalbaarheid. In hoofdstuk 4 komen de tevredenheid, verhuisgeneigdheid, verhuismotieven en de gewenste woningen aan bod.
In de hoofdstukken 5 en 6 bespreken we de feitelijke verhuizingen. Hoofdstuk 5 behandelt de kenmerken van de verhuizers en hun woningen. In dit hoofdstuk is ook
de verhuisketenanalyse (module 4) opgenomen. Hoofdstuk 6 gaat in op de verhuis-motieven, de zoektijd en de keuze voor Vemay of een andere gemeente.
Koppelingen tussen de onderzoeksmodules staan centraal in hoofdstuk 7. Dit hoofdstuk is gesplitst in twee delen. Het ene deel zet de woonwensen af tegen het feitelijk verhuisgedrag. Het andere deel koppelt de kwantitatieve nieuwbouwvarian-ten aan de kwalitatieve vraag naar woningen. In dit hoofdstuk is speciale aandacht voor de ouderen. We sluiten af met een samenvatting en conclusies.
1.3 Schets Venray
De gemeente Venray bestaat uit tien kerkdorpen en Venray-kom. De kerkdorpen tellen 3.486 woningen (1 januari 1995), Venray-kom 9.686. De drie grootste kerkdorpen zijn Leunen (691 woningen), Ysselsteyn (682 woningen) en Oostrum (651 woningen). In de kernen Merselo, Oirlo en Castenray staan 275 tot 400 woningen. Heide, Veulen, Vredepeel en Smakt zijn de kleinste kerkdorpen. De laatste twee tellen minder dan honderd woningen, de eerste twee circa 150. In Smakt wonen relatief veel ouderen (14%). In de overige kerkdorpen ligt dit percentage op ongeveer 9%. Negen woonwijken vormen Vemay-kom. Voor degenen die niet goed bekend zijn in Venray, geven we van elk van deze wijken een korte schets. Afbeel-ding 1.1 laat zien waar de kerkdorpen en de woonwijken liggen. Tabel 1.1 geeft totalen weer.
Centrum (659 woningen)
De woningvoorraad in het Centrum van Vemay bestaat grotendeels uit vooroorlogse woningen en inbreidingsprojecten uit eind jaren tachtig en de jaren negentig. De nadruk ligt sterk op meergezinswoningen in de huursector . Naast woningen van Woningstichting Noord-Limburg zijn er huurwoningen in eigendom van particuliere eigenaren en instellingen. Er vindt ook kamergewijze verhuur plaats. De voorraad huurwoningen behoort overwegend tot het dure en middeldure segment. Omdat ook ouderenwoningen deel uitmaken van de voorraad en er veel voorzieningen in de nabijheid zijn, is het niet verwonderlijk dat in het Centrum veel ouderen wonen. Bewoners van middelbare leeftijd zijn ondervertegenwoordigd. Er wonen relatief veel jonge alleenstaanden. De inkomens zijn overwegend laag.
Oost (940 woningen)
In Oost domineren de twee-onder-een-kap-woningen. Verder staan er veel rijtjeswo-ningen en vrijstaande huizen. Het betreft een vroegnaoorlogse wijk waar overwegend in de koopsector gebouwd is. In de huurvoorraad ligt het accent op middeldure en goedkope woningen, in de koopsector op woningen met een huidige verkoopprijs tot twee ton. Specifieke ouderenwoningen treffen we hier nauwelijks aan (32 stuks), maar desondanks wonen er relatief veel ouderen in deze wijk. Jongeren tot 35 jaar zijn sterk ondervertegenwoordigd. De inkomens zijn modaal.
Afbeelding 1.1 Gemeente Venray \ Heide Ysselsteyn
\ /
'\ , Veulen ...\
.. Kom Venray 4West (1.633 woningen)
Rijtjeshuizen zijn de meest karakteristieke woningen in West. Verder staan er veel flatwoningen met lift. De wijk is in de jaren zestig gebouwd. Het merendeel van de woningen behoort tot de huursector . Het zijn goedkope woningen aangevuld met middeldure woningen. Net als in het centrum staan er specifieke ouderenwoningen. zoals Schuttersveld en De Hoge Beek. De prijzen in de koopsector liggen vooral tussen de
f
175.000,- tot f 250.000,-. De bevolkingsopbouw komt overeen met die in Oost: veel ouderen, weinig jongeren tot 35 jaar en relatief veel eenpersoonshuis-houdens (zowel ouderen als jongeren). Afwijkend is dat er relatief veel bewoners zonder inkomsten uit betaalde arbeid wonen. De inkomens zijn overwegend laag.Vlakwater (289 woningen)
Het voornamelijk in de jaren zeventig gebouwde Vlakwater is de meest luxe woonwijk van Venray. Er staan vrijstaande koopwoningen, waarvan het merendeel een verkoopwaarde heeft van meer dan drie ton. Huurwoningen treffen we hier niet aan. Er wonen overwegend ouderen en weinig jongeren. Hun inkomens zijn hoog.
Veltum (1.686 woningen)
Veltum kunnen we betitelen als de meest diverse wijk van Venray. Het grootste deel van de woningvoorraad bestaat uit rijtjeshuizen, maar er staan ook veel vrijstaande huizen en flatwoningen met lift. Dit laatste type is sterk geconcentreerd in zes blokken in het hart van de wijk. De woningen stammen voornamelijk uit de jaren zestig en zeventig. Begin jaren negentig werd het plan Hardeweg gerealiseerd. Het merendeel bestaat uit koopwoningen. De verkoopwaarde van deze woningen is niet gemakkelijk onder een noemer te brengen. Zowel woningen van twee tot drie ton als duurdere exemplaren zijn ruimschoots aanwezig. In de huursector domineert het middeldure segment (de flats). Het overige deel is voornamelijk een dure huurwo-ning. In Veltum zijn op enkele woningen aan de Engelenstraat na, geen specifieke
ouderenwoningen gebouwd. Er wonen relatief veel bewoners van middelbare
leeftijd, gezinnen zonder kinderen en bewoners met modale inkomens. Meerper-soonshuishoudens met één kostwinner en jonge baanlozen treffen we hier ook relatief vaak aan.
't Brukske (1.899 woningen)
Deze wijk uit de jaren zeventig bestaat grotendeels uit rijtjeshuizen. Verder staan er twee-onder-een-kap-woningen en flatwoningen met lift. Net als in West staan er voornamelijk huurwoningen, te weten middeldure en dure huurwoningen. Circa eenderde deel verhuren particuliere verhuurders (instellingen). De koopwoningen zitten vooral in de klasse tot twee ton. Er staan 84 ouderenwoningen (flatwoningen) in de wijk. In 't Brukske zijn de jonge gezinnen sterk oververtegenwoordigd en de
ouderen ondervertegenwoordigd. Er wonen veel tweeverdieners. Huishoudens
hebben vaak of een hoog inkomen of een laag inkomen. Daarentegen zijn huishou-dens met een modaal inkomen ondervertegenwoordigd. In 't Brukske bedraagt het percentage vreemdelingen (dat wil zeggen bewoners met een buitenlands paspoort) minimaal het dubbele van het percentage in de andere wijken van Venray.
Tabel 1.1 Kerncijfers wijken/kerkdorpen
Aantal Aantal Opper- Aantal Percentage Percentage personen woningen vlakte (ha) gezinnen* vreemde- 65+
lingen** Centrum 1243 659 44 767 4 24 Oost 2153 940 67 1O1l 5 18 West 3664 1633 60 1919 5 22 Vlakwater 782 289 254 320 1 14 Veltum 4505 1686 126 1874 6 6 Brukske 5292 1899 102 2245 II 3 Landweert 5455 2147 218 2503 4 3 Smakterheide 840 315 282 384 2 12 Brabander 361 118 410 137 0 II Venray-kom 24295 9686 1561 11160 6 10 Leunen 1996 691 1008 754 0 10 Heide 522 159 530 176 1 7 Ysselsteyn 2040 682 3314 721 0 9 Merselo 1060 357 1694 397 9 Vredepeel 257 76 1793 86 1 7 Smakt 212 67 744 84 0 14 Oostrum 1914 651 1035 717 7 Oirlo 1107 374 981 406 9 Castenray 801 275 974 299 0 10 Veulen 465 154 981 178 0 II Totaal Kerkdorpen 10374 3486 13055 3818 1 9 Instituten 1294 0 46 Gemeente Venray 35963 13172 14616 14978 4 11
* Bij het bepalen van het aantal gezinnen zijn alle niet in gezinsverband levende personen als een gezin meegeteld.
** Bewoners met een buitenlands paspoort. Bron: Gemeente Venray, 1 januari 1995.
Landweert (2.147 woningen)
Landweert is de meest recente nieuwbouwwijk van Venray. De wijk stamt uit de jaren tachtig en negentig. Momenteel realiseert men de derde en laatste fase. De twee meest voorkomende woningtypen zijn rijtjeswoningen en twee-onder-een-kap-woningen. Circa tweederde deel van de voorraad betreft kooptwee-onder-een-kap-woningen. De prijzen in deze sector liggen vooral tussen de f 175.000,- en f 225.000,-. In de huursector voeren het dure en in iets mindere mate het middeldure segment de boventoon. In vergelijking met 't Brukske is het aandeel particuliere huurwoningen beperkt. De helft van de hoofdbewoners van de woningen is jonger dan 35 jaar. Er wonen weinig ouderen. Er wonen relatief veel gezinnen met kinderen en tweeverdieners. De inkomens liggen over het algemeen hoog.
Smakterheide (315 woningen)
In Smakterheide staat een mix van woningen, zowel naar type als bouwjaar. Het zijn
overwegend huurwoningen in het middeldure en goedkope segment. Ook ouderenwo-ningen behoren tot de voorraad. Er wonen verhoudingsgewijs veel ouderen en
weinig jongeren. De inkomens zijn over het algemeen laag.
Brabander (118 woningen)
Brabander is eigenlijk geen woonwijk. Het vormt de grens tussen de bebouwde kom
en het buitengebied ten noordwesten van Venray. De huizen liggen verspreid over
het gebied. Brabander is een van de potentiële nieuwbouwlocaties in de gemeente
Venray.
Tabel 1.1 presenteert nog eens enkele kemcijfers van de wijken en de kerkdorpen.
1.4 Beleidskader
In deze paragraaf beschrijven we het kader van de volkshuisvesting in Venray. We starten met het nationale beleid. Daarna volgen het provinciale/regionale beleid en
het gemeentelijke beleid. Het lokale beleid geeft ook al een doorkijkje naar de
toekomst. Momenteel stelt de gemeente Venray een structuurplan op voor de periode
tot het jaar 2005. Met de uitgangspunten die de basis moeten vormen van het
uiteindelijk vast te stellen structuurplan, sluiten we deze paragraaf af. 1.4.1 Nationaal beleid
De Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig, is de basis voor het huidige rijksbe-leid en de huidige regelingen op het terrein van de volkshuisvesting. De belangrijk-ste uitgangspunten zijn de terugdringing van de uitgaven van de rijksoverheid, beheersing van de kosten, de concentratie van het beleid op de lagere-inkomensgroe-pen, het overdragen van bevoegdheden naar de lagere overheden, de verzelfstandi-ging van de corporaties en het overlaten van de volkshuisvesting aan de markt. Decentralisatie
Een belangrijk element van de decentralisatie is het Besluit Woninggebonden
Subsidies (BWS). Provincies, regio's of gemeenten kunnen (binnen richtlijnen) zelf
bepalen waar ze subsidies inzetten. Uitgangspunt van de regeling is het stimuleren van woningbouw die bereikbaar is voor de doelgroep van het rijksvolkshuisves-tingsbeleid. Probleem is echter wel dat tegelijk met het decentraliseren de budgetten
snel verminderen. Vóór 1 januari 1995 had Venray zelfstandig zeggenschap over de
besteding van de gemeentelijke BWS-gelden (zie paragraaf 1.4.3). Ook de Regeling Geldelijke Steun Huisvesting Gehandicapten is gedecentraliseerd (1 april 1994).
Deze gelden zijn overgeheveld naar het Gemeentefonds. In de Wet Voorzieningen
Gehandicapten heeft de gemeente een grotere beleidsvrijheid om de gelden te verdelen. De huisvesting moet wel wedijveren met bijvoorbeeld vervoersvoorzienin-gen.
Subsidie loos bouwen
Het terugdringen van de overheidsuitgaven en het beheersen van de kosten hebben ervoor gezorgd dat in de afgelopen jaren de objectsubsidies in rap tempo zijn afgebouwd. Het aandeel en het aantal te bouwen gesubsidieerde huurwoningen nemen hierdoor af. Meer en meer woningen worden ongesubsidieerd gebouwd. De gesubsidieerde woningen die gebouwd worden, hebben te maken met vastgestelde budgetten en normbedragen in plaats van open-einderegelingen.
Dit is ook vormgegeven in het BWS dat per 1 januari 1995 is geregionaliseerd en geen jaarlijkse bijdragen meer kent.
Evenwichtige verdeling van de woningvoorraad
Het rijksbeleid defInieert de aandachtsgroep voor het volkshuisvestingsbeleid, de zogenaamde primaire doelgroep. Het inkomen van het huishouden speelt een centrale rol bij de bepaling van de aandachtsgroep. De gemeenten en corporaties dienen hun volkshuisvestingstaken primair te richten op de aandachtsgroep. De overige huishou-dens moeten zoveel mogelijk door de markt bediend kunnen worden.
Per 1 januari 1995 behoren meerpersoonshuishoudens met een besteedbaar inkomen tot f 35.000,- en alleenstaanden met besteedbaar inkomen van maximaal f 26.
000,-tot de aandachtsgroep.
Dit sluit aan bij het uitgangspunt betreffende de Brief inzake de Evenwichtige verdeling van de woningvoorraad. Het Rijk geeft in de circulaire over dit onderwerp (1991) aan dat gemeenten een stringent toewijzingsbeleid moeten voeren om de woningvoorraad voor de primaire doelgroep beschikbaar te houden. Huishoudens die gezien hun inkomen te goedkoop of te duur wonen, het zogenaamde scheefwonen, zouden moeten doorstromen naar een fmancieel passende woning. Hiertoe is de voorraad huurwoningen opgedeeld in drie groepen: goedkope, middeldure en dure huurwoningen. De goedkope voorraad bestaat dus uit woningen met een huurprijs van minder dan
f
600,-, de dure voorraad uit woningen van meer danf
810,-. Een te goedkoop wonend huishouden is gedefmieerd als een huishouden dat niet tot de aandachtsgroep behoort en in een goedkope huurwoning woont. Te duur wonenden zijn huishoudens die tot de aandachtsgroep behoren en in een dure huurwoning wonen.Een ander middel om het te duur wonen tegen te gaan is de fIattering. Gemeenten moeten toestemming geven voordat huishoudens in een huurwoning gaan wonen waar de huursubsidie meer dan
f
300,- per maand bedraagt. Pas wanneer geen fmancieel passende woonruimte aanwezig is, mag een gemeente haar fIat geven. Verzelfstandiging woningcorporaties (BBSH, huursom, brutering)Per 1 januari 1993 is het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) van kracht. Dit besluit regelt de toelating en taken van toegelaten instellingen en het toezicht op deze instellingen. De activiteiten van de corporaties moeten op het gebied van de volks-huisvesting liggen. Een defmitie hiervan is in het BBSH opgenomen. Het toezicht op deze taken ligt bij de gemeenten. Kernbegrip hier is het toezicht achteraf in plaats van goedkeuring vooraf, zoals voordien nodig was. Jaarlijks dienen de corporaties
Afbeelding 1.2 Schematische weergave van scheefwonen (per 1 januari 1995) conform de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig"
Wel behorend tot aandachtsgroep van beleid (lagere inkomens). Niet behorend tot aandachtsgroep van beleid (hogere inkomens).
Goedkope woning: Middeldure woning: minder dan f 600,- f 600,- tot f
810,-De categorie huishoudens die te goedkoop of te duur wonen is gearceerd.
Dure woning: f 810,- of meer
verantwoording af te leggen bij de gemeenten. Er zijn vier verantwoordingsvelden: huisvesten van de doelgroepen, kwaliteit van het woningbezit, betrokkenheid van de huurders en het financiële beleid.
Er zijn echter ook besluiten waarvoor een corporatie vooraf toestemming nodig heeft. Dit zijn de zogenaamde besluiten van aanmerkelijk belang. Voorbeelden zijn de aankoop van panden, verkoop van woningwetwoningen en het financieel en bestuurlijk deelnemen in een rechtspersoon. Gemeenten kunnen zelf nog nadere vormgeving geven aan de invulling van het toezicht.
Daarnaast is sinds 1 juli 1993 de Regelgeving Huurprijsvaststelling (huursombenade-ring) van kracht. De corporaties mogen, binnen richtlijnen, zelf bepalen welke huurverhogingen zij voor hun verschillende complexen hanteren. De voorgeschreven maximale huurstijging bedraagt momenteel 6%. Gemiddeld moet de huursom bij een corporatie met minimaal 3,5
%
toenemen. Een meer marktgericht huurbeleid is dus mogelijk.De verzelfstandiging wordt tenslotte vormgegeven door de brutering van woningsub-sidies. Dit houdt in dat het Rijk alle objectstudies die zij in de toekomst aan de corporatie moet betalen, in een keer verrekent met de nog uitstaande rijksleningen aan de betreffende corporatie. Wie tekort komt moet bijlenen, wie overhoudt ziet zijn reservepositie groeien. Op deze manier staan de corporaties meer op eigen benen.
Huisvestingswet
Per 1 juli 1993 is de Huisvestingswet van kracht geworden. Deze wil de woonruim-teverdeling op een moderne leest schoeien, ter vervanging van de woonruimtewet van 1947. Gemeenten kunnen nu een huisvestingsverordening opstellen. In de huisvestingsverordening is het mogelijk om bindingseisen te stellen voor de woning-zoekenden. In de wet staan echter maximumgrenzen voor huur- en koopprijzen van woningen. Alleen voor deze woningen mag een gemeente regionale bindingseisen stellen. Met deze bindingseisen kan een regio een deel van de markt afschermen voor de lokale woningzoekenden. Indien een gemeente geen huisvestingsverordening
heeft vastgesteld, kan ze geen bindingseisen stellen en geldt het principe van vrije vestiging.
Duurzaam bouwen
Het Nationale Milieubeleid noemt de bouwsector een belangrijke beleidssector. De doelstellingen laten zich vertalen in het begrip Duurzaam bouwen. Bij Duurzaam bouwen zijn beperking van het energiegebruik (zo weinig mogelijk gebruik van eindige energiebronnen), integraal ketenbeheer (met name het gebruik van vernieuw-bare grondstoffen) en kwaliteitsbevordering (materialen met lange levensduur) de belangrijke uitgangspunten.
1.4.2 Provinciaal/regionaal beleid
Het provinciaal en regionaal beleid sluit inmiddels aan bij het geformuleerde rijksbeleid. Voorjaar 1995 verschenen nota's over het volkshuisvestingsbeleid van zowel de provincie als het Gewest Noord-Limburg.
Ontwerp Streekplan voor Noord- en Midden-Limburg
Volgens het Ontwerp Streekplan Noord- en Midden-Limburg dient het stedelijk gebied van Venray verder uitgebouwd te worden tot een regionaal bedienend centrum, waarbij de ontwikkeling van de bedrijvigheid in Venlo/Tegelen en Venray elkaars complementen zijn. Daartoe moeten in Venray grote bouwlocaties verwezen-lijkt worden. Naast Brabander zullen er nog één of meer aanvullende locaties gevonden moeten worden. Deze zullen binnen de door de provincie gestelde 'stedelijke begrenzing' gevonden moeten worden.
Het provinciaal beleid is erop gericht een optimale woonsituatie voor alle doelgroe-pen te bevorderen door de woningproduktie te stimuleren en de bestaande voorraad te beheren. Dit provinciale beleid kent twee sporen. Ten eerste het restrictieve beleid. Dit houdt in dat de grootste groei geconcentreerd moet worden in de stedelijke gebieden. Venray-kom is zo'n stedelijk gebied. In lokale kernen mag alleen gebouwd worden voor de natuurlijke aanwas minus 15%. Alle Venrayse kerkdorpen behoren tot deze lokale kernen. Het tweede spoor is de aanbodstimule-ring van woningen door het concentreren van de nieuwe bedrijvigheid in de grote stedelijke kernen.
Om bovenstaand ruimtelijk beleid te stimuleren, zal bij beslissing over geldelijke steun en adviezen voor de verdeling van woninggebonden subsidies, zwaar gewicht toegekend worden aan de ruimtelijke doelstellingen in het streekplan.
Nota Bouwen en wonen in Limburg (1995, Provincie Limburg)
Onder het motto 'van bouwen naar wonen' (de ondertitel van de Nota Volkshuis-vesting in de jaren negentig) verbreedt de provincie haar aandacht van uitsluitend de woningbouwmarkt naar de totale woningmarkt. Ze beperkt de aandacht tot gemeen-tegrensoverschrijdende effecten van processen op de woningmarkt. De provincie wil bevorderen dat gemeenten een gezamenlijk regionaal woningmarktbeleid gaan voeren. In de mate waarin een dergelijk beleid van 'onderop' tot stand komt, en
voor zover het spoort met de hoofddoelstellingen van het provinciale beleid, kan de provincie naar de achtergrond treden.
Voor de nieuwbouwstromen hanteert de provincie richtcijfers. Deze cijfers geven de hoeveelheid woningen aan die een gemeente jaarlijks moet of mag bouwen. De provincie kan maximum- of minimumgrenzen hanteren. Recentelijk heeft de provincie cijfers voor de periode 1995-2004 verstrekt. In het volgende hoofdstuk komen we op deze richtcijfers terug.
Bij de verdeling van de BWS-budgetten gaat de provincie zoveel mogelijk uit van de door het Rijk gehanteerde kemcriteria voor de verdeling van het landelijk program-ma over de provincies.
De provincie stelt zich terughoudend op over het te voeren woonruimteverdelingsbe-leid. Indien een gemeente aan Gedeputeerde Staten toestemming vraagt om bindings-eisen te hanteren (al dan niet in combinatie met hogere koop- of huurprijzen dan de wetgeving heeft bepaald), zal ze dit verzoek moeten onderbouwen met gegevens over 'schaarste' aan woningen voor de primaire doelgroep van het volkshuisvestings-beleid. Ook zal uit het verzoek moeten blijken dat sprake is van afstemming van beleid op de desbetreffende woningmarkt. Hierbij bedoelt de provincie niet de lokale woningmarkt, maar die van Venray en omliggende gemeenten. Regionale afstem-ming van de woningmarkt is dus een vereiste.
Verder besteedt de provincie veel aandacht aan het stimuleren van het duurzaam bouwen.
Gewest Noord-Limburg: regionale beleidsvisie volkshuisvesting (1995, Companen) De regionale samenwerking krijgt ook in Noord-Limburg vorm. De zeventien Noordlimburgse gemeenten maken deel uit van het Gewest. In mei 1995 is de regionale beleidsvisie van het Gewest verschenen. In deze beleidsvisie zijn zestien beleidsdoelen geformuleerd. De Gewestraad zal deze doelstellingen nog moeten onderschrijven. De uitwerking van de zestien doelen zal budgettair neutraal binnen het Gewest uitgevoerd worden.
Prioriteit hebbende beleidsdoelen zijn:
Het ontwikkelen van een betrouwbare en controleerbare verdeelsleutel voor de toekenning van de BWS-gelden op basis van de daarvoor geldende randvoor-waarden.
Zoveel mogelijk het principe van vrijheid van vestiging hanteren. Als blijkt dat zich hier knelpunten voordoen, kan alsnog tot nadere inperking worden overge-gaan door het stellen van bindingseisen.
Per 1 januari 1996 beschikken over een regionaal marktgericht verhuurmodel van sociale-huurwoningen (Delfts model), uniformiteit in regelgeving, eenduidig naar de woonconsument.
Vermindering van de scheefheid nastreven en doorstroming bevorderen.
Op (sub)regionaal niveau streven naar een raamwerk voor gemeentelijke toetsing waarin afspraken zijn vastgelegd over de wederzijds te leveren prestaties voor de volkshuisvesting.
Bij de verkoopregulering voor bouwkavels en nieuwbouwwoningen in de koopsector binnen afzienbare tijd het primaat niet meer leggen bij maatschap-pelijke enlof economische binding, maar bij de mate waarin wordt bijgedragen aan de volkshuisvestingsstrategie.
Het opzetten van een regionaal informatiesysteem met daarin relevante informatie die nodig is voor een effectieve belangenbehartiging op het vlak van de volks
-huisvesting.
Zo spoedig mogelijk een regionale volkshuisvestingscommissie (RVC) instellen.
De samenwerkende corporaties in de regio hebben het nieuwe marktgerichte woonruimteverdelingsmodel inmiddels gepresenteerd. Dit model strookt echter op één punt niet met de regionale beleidsvisie. Bij de verdelingsregels hanteren de corporaties namelijk voorrangregels, waarbij de doorstromers uit de eigen gemeente voorrang hebben boven de doorstromers uit andere gemeenten. Dit is strijdig met het beleidsdoel om het principe van vrije vestiging zoveel mogelijk te hanteren. Bij de starters gelden deze voorrangsregels niet. Alle starters staan dus op gelijke voet. Zij komen pas in aanmerking voor een woning wanneer geen enkele doorstromer interesse getoond heeft.
1.4.3 Gemeentelijk beleid
Deze subparagraaf geeft in het kort het volkshuisvestings- en ruimtelijk beleid van de gemeente Venray weer. De Nota Buck, opgesteld door adviesbureau Buck Consultants, is te zien als het uitgangspunt van het huidig beleid.
De gemeente Venray in sociaal en ruimtelijk-economisch perspectief (1991, Buck) Deze nota schetst een sociaal en ruimtelijk-economisch ontwikkelingsperspectief tot aan het jaar 2015. In dat jaar zou de gemeente Venray 40.000 inwoners moeten tellen. De ontwikkeling van werkgelegenheid en voorzieningen zijn de belangrijkste bouwstenen, maar ook een kwalitatief hoogwaardig aanbod van woningen en woonomgeving zal de aantrekkingskracht van Venray vergroten. Een van de uitgangspunten in de nota is dat er jaarlijks 300 woningen gebouwd moeten worden.
Sterke en zwakke punten, kansen en bedreigingen staan centraal in deze nota. Deze monden uit in een groot aantal projecten en actiepunten. Deze nota, binnen de gemeente aangeduid als de Nota Buck, bepaalde het ruimtelijk beleid van de afgelopen jaren.
Kleine kernen nota gemeente Venray (1991, BRO Adviseurs)
BRO Adviseurs constateert dat de leefbaarheid in de kerkdorpen niet in het geding is, maar dat op onderdelen als woningbouw, voorzieningen, werkgelegenheid en bereikbaarheid actief beleid gevoerd moet worden om die leefbaarheid op peil te houden. Het zijn vitale dorpen die een eigen identiteit hebben, een bloeiend vereni-gingsleven kennen, geen structurele leegstand hebben, voldoende werkgelegenheid in de omgeving of het dorp zelf hebben, voldoende jongeren tellen die in de kerkdor-pen willen blijven wonen en waarin het wegvallen van voorzieningen op vele manieren wordt opgevangen.
Woningbouw heeft de hoogste prioriteit in die kernen waar de meest gunstige randvoorwaarden voor de leetbaarheid bestaan en een lagere prioriteit in de kernen met minder gunstige voorwaarden voor de leetbaarheid.
De kernen met de meest gunstigste randvoorwaarden voor de leetbaarheid zijn Oostrum en Y sselsteyn (prioriteitsgroep I). Woningbouw moet de voorzieningen in deze kernen ondersteunen. Een relatief grote differentiatie is mogelijk en er zijn mogelijkheden voor de bouw van ouderenwoningen. Daarna volgen de kernen Castenray, Leunen, Merselo en Oirlo (prioriteitsgroep 11). De nieuwbouw zou voornamelijk uit koopwoningen moeten bestaan, incidenteel zouden sociale-huurwo-ningen gebouwd kunnen worden. Ook hier kan woningbouw de voorziesociale-huurwo-ningen ondersteunen. De laagste prioriteit hebben Heide, Veulen, Vredepeel en Smakt (prioriteitsgroep lIl). Hier kan woningbouw niet bijdragen aan het voorzieningenni-veau.
Volkshuisvestingsplan gemeente Venray (1992, Companen)
Dit plan is opgesteld met als uitgangspunt dat de volkshuisvesting optimaal moet bijdragen aan de realisatie van het streetbeeld in het Buck-rapport. In het plan zijn 55 actiepunten opgenomen. De bouw van 1.100 woningen in de periode 1992-1996 (exclusief de behoefte vanwege de personele uitbreiding van de vliegbasis De Peel) is één van deze actiepunten. De bouw zou zich met name moeten richten op eengezinshuizen. Flexibiliteit bij de planning van de woningbouw wordt als een essentiële voorwaarde gezien.
Verder is er veel aandacht voor ouderenhuisvesting. Actiepunten zijn bijvoorbeeld het bouwen van tenminste honderd voor ouderen geschikte appartementen in het centrum van Venray, het opnemen van woningen met zorgvoorzieningen in het bouwprogramma en het stimuleren van het aanpasbaar bouwen.
Na negatieve ervaringen met de stedebouwkundige kwaliteit van de eerste fase van het recente uitleggebied Landweert, gaat de gemeente meer aandacht besteden aan de kwaliteit van de te ontwikkelen woongebieden. In de derde fase van Landweert staat een beeldkwaliteitsplan centraal. Dit is een ruimtelijke karakteristiek dat dient als een kader waarin de bouwplannen moeten passen. Vanwege de positieve ervaringen met dit plan streeft de gemeente ernaar om voor de gehele gemeente te gaan werken met beeldkwaliteit. Dit houdt echter niet in dat ze voor het gehele gemeentelijke grondgebied beeldkwaliteitsplannen opstelt. Naast de aandacht voor de beeldkwaliteit zou extra aandacht geschonken moeten worden aan de 'sociale veiligheid'.
Een ander actiepunt was om niet alleen in Venray-kom, maar ook in de kerkdorpen woningbouwlocaties te ontwikkelen.
Voor de Woningstichting Limburg is de relatie tussen het kwaliteitsbeleid en de woonlasten van de doelgroepen een belangrijk actiepunt. Ook tracht zij de door-stroming binnen Venray te bevorderen. Daartoe zou mogelijk het toen geldend -woonruimteverdelingsbeleid aangepast moeten worden.
Notitie stads- en dorpsvernieuwing (1992/1993, Gemeente Venray)
De provincie werkt sinds 1 januari 1994 niet meer met een budget voor iedere afzonderlijke gemeente, maar met projectfinanciering. Venray komt dus alleen maar
in aanmerking voor flnanciering als projecten voldoen aan de gestelde voorwaarden in het provinciale Stads- en dorpsvernieuwingsfonds. Venray opteert voor een gebiedsgerichte aanpak: op basis van de in het structuurplan vast te stellen aard en omvang van de achterstandsgebieden.
Milieubeleidsplan gemeente Venray (1992, SME Nijmegen)
De gemeente heeft enkele criteria geformuleerd waaraan het milieubeleid moet voldoen: duurzaamheid, geloofwaardigheid en haalbaarheid. Ze scherpt het gemeen-telijk beleid aan voor de keuze van bouwmaterialen en milieuzorg op de bouwplaats. De gemeentelijke regelgeving wordt aangepast aan de gewijzigde Woningwet en de modelverordening van de VNG.
De inrichting en de gebruiksmogelijkheden van bestaande en nieuwe woningen worden afgestemd op de directe omgeving. De gemeente wil bovendien de gelegen-heid aangrijpen voor experimenten in de woningbouw volgens de ecologische principes van Duurzaam bouwen. Momenteel is er voor degenen die bij het bouw-proces betrokken zijn een basispakket Duurzaam bouwen. Toepassing van dit basispakket gebeurt op vrijwillige basis.
Structuurvisie 't Brukske (1994, Gemeente Venray, BRO Adviseurs)
In deze visie staan het beheer en de vernieuwing van de fysiek ruimtelijke structuur centraal. Er zijn randvoorwaarden opgenomen, mogelijkheden voor verdichting en herstructurering en een stappenplan. Tevens is deze wijk onderwerp van de 'sociale vernieuwing' .
Structuurplan Venray (1994-1995, Gemeente Venray, BRO Adviseurs)
Momenteel ontwikkelt de gemeente Venray een structuurplan voor de periode tot 2004. In het stappenplan dat ze hiervoor gebruikt, is de eerste stap afgerond. Dit behelsde een globale analyse, een projectdeflnitie en locatiestudies. Ook de eerste fase van de tweede stap is op de besluitvorming na afgerond. Deze fase bestaat uit een analyse van vier sectorale ontwikkelingen, het formuleren van uitgangspunten voor het structuurplan en besluitvorming hierover.
Daarna volgen nog twee fasen. In fase twee zullen enkele scenario's opgesteld worden, gevolgd door politieke besluitvorming. In de derde en laatste fase zal het structuurplan uitgewerkt worden, in procedure gaan en vastgesteld worden. Daarmee is de tweede stap voltooid en een vastgesteld structuurplan een feit.
In het deelrapport Uitgangspunten zijn de conclusies uit de analyse omgezet in uit-gangspunten voor het structuurplan dat ontwikkeld moet worden. Deze uitgangspun-ten kunnen tegenstrijdig zijn. Visievorming, afweging en prioritering zullen leiden tot het opstellen van enkele afgewogen, consistente en integrale scenario's (fase 2).
Omdat het structuurplan de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid in Venray schetst, gaan we er wat dieper op in. Op het gebied van het wonen zijn tien uitgangspunten geformuleerd. Een typering gaat aan. deze uitgangspunten vooraf.
Typering:
De bevolkingsdoelstelling uit de Nota gemeente Venray in sociaal en ruimtelijk-economisch perspectief, is het streetbeeld voor het volkshuisvestingsbeleid, maar geen doel op zichzelf. Om tot een hanteerbare doelstelling te komen, is de bevol-kingsdoelstelling omgezet in aantallen te bouwen woningen. Voor het aspect wonen gaat het met name om het bieden van een gedifferentieerd aanbod van woningen. Dat wil zeggen, dat op ieder moment voor iedere doelgroep woningen beschikbaar zouden moeten zijn.
Uitgangspunten:
1. In Venray-kom wordt ingezet op een woningbehoeftecijfer van 2.600 wonin-gen. De beoogde en gewenste woningbouwlocaties zijn:
- St. Antoniusveld (circa 450 woningen);
- St. Anna (circa 460 woningen exclusief bestaande gebouwen); - Brabander Ie fase (650 woningen);
- Brabander 2e en 3e fase (650 woningen plus P.M.); - Verdichtingslocaties (circa 400 woningen).
2. Voor de kerkdorpen wordt primair ingezet op de provinciale richtcijfers. Woningbehoeftecijfers per kern zijn daaraan ondergeschikt. Voor Leunen en Oostrum wordt ingezet op de richtcijfers of op het 'richtcijfer-plus'. Dit is mogelijk omdat met de provincie afspraken op maat gemaakt kunnen worden over de overheveling van woningbouw van de ene lokale kern naar de andere. De ontwikkelingsrichting van deze twee kernen wordt bezien in hun relatie tot Venray, waarbij landbouwontwikkelingen het wonen volgen.
Voor Y sselsteyn, Oirlo en Merselo geldt dat de woonfunctie prioriteit zal krijgen boven functies als landbouw en natuurontwikkeling. Voor Vredepeel, Smakt, Heide, Veulen en Castenray geldt dat in dezelfde afweging aan woningbouw geen prioriteit zal worden gegeven.
3. Gestreefd wordt naar een gedifferentieerd aanbod van woningen naar prijs, naar type, naar woonmilieu, naar doelgroep (flexibiliteit in de vorm van de woning, groeiwoning of een aanpasbare woning) en concurrerende woonmi-lieus om potentiële vertrekkers aan Venray te binden.
4. Woningbouw moet passen binnen de filosofie van Duurzaam bouwen: zowel het ontwerp van de woning als het stedebouwkundig ontwerp kent beeld-kwaliteit en milieubeeld-kwaliteit als belangrijke thema's.
5. Voor doelgroepen (zoals senioren en alleenstaanden) zullen nieuwe woningen gerealiseerd worden nabij stedelijke voorzieningen. Bij gebleken behoefte en beschikbare locaties zullen ook in dorpen woningen voor ouderen gerealiseerd kunnen worden in de nabijheid van voorzieningen.
6. Conform het beleid van de provincie zullen woonwagenstandplaatsen gereali-seerd worden.
7. W oonmilieus en woonkwaliteiten in bestaande stedelijke gebieden (inclusief het centrum) worden behouden en versterkt.
8. In het centrum wordt verdichting nagestreefd. Wonen in het centrum betekent wonen in een specifiek centrummilieu met alle voordelen, maar ook alle nade-len.
9. Het woonmilieu in de kerkdorpen is specifiek en anders dan de woonmilieus in Venray. In de kerkdorpen zal daarom gebouwd worden met inachtneming van het specifieke kerkdorpenmilieu (relatie met landschap en dorpsbebouwing, al dan niet in een cultuurhistorisch waardevolle context). Dit geldt ook voor Leunen en Oostrum die in relatie met Venray-kom ontwikkeld worden.
10. Voor alle (woon)gebieden zal de sociale veiligheid een integraal onderdeel van planvorming zijn.
Verder zijn er nog uitgangspunten die belangrijke raakvlakken met de volkshuisves-ting hebben.
11. Voor de stadsdelen Smakterheide, Landweert, St. Antoniusveld en 't Brukske is (recent) een ruimtelijk beleid geformuleerd. Dit beleid wordt in het struc-tuurplan overgenomen en voldoet aan de uitgangspunten zoals in de notities verwoord.
12. Naast grote nieuwbouwlocaties die ontwikkeld moeten worden, zijn er twee beheerstrategieën aangegeven voor de huidige bebouwing van Venray-kom.
Het Centrum, Vlakwater, 't Brukske en Oost (met uitzondering van het noordelijke deel Burggraaf) zijn gedefinieerd als beheer- en vernieuwingsge-bieden. Landweert, Veltum, West en Burggraaf zijn alleen beheergebieden.
13. Kleinschalige kantoorontwikkeling wordt voorgestaan. Er zal zakelijke en maatschappelijke dienstverlening mogelijk zijn in het centrum en in de woon-wijken (accent ligt daar op werken aan huis).
14. Voor het openbaar vervoer wil men het huidige niveau handhaven, waarbij Venray zich binnen de vervoerregio actief opstelt ten aanzien van het beleid van de vervoermaatschappijen. Gestimuleerd worden experimenten met kleinschalige systemen voor het opvullen van de 'gaten' in het openbaar
-vervoersysteem.
15. Per wijk zal gestreefd worden naar een op de wijk aangepast voorzieningenni-veau. Hierbij wordt wel rekening gehouden met de ligging van de wijk ten opzichte van de hoofdkem.
16. Leefbaarheid is in beperkte mate afhankelijk van de aard en omvang van de commerciële voorzieningen. Daarom zal het beleid voor de commerciële voorzieningen op de kerkdorpen de markt volgen.
Huisvestingswet
Op grond van de Huisvestingswet kan een gemeente een huisvestingsverordening opstellen. Op basis van deze verordening kan de gemeente Venray sociale en economische bindingseisen vaststellen. De gemeente Venray hanteert echter geen huisvestingsverordening, zodat in Venray en in de kerkdorpen het principe van vrije vestiging geldt. Met dit besluit is Venray gestopt met de toepassing van het zoge-naamde autochtoniteitsbeginsel. In het verleden was een deel van de markt voor huurwoningen in kerkdorpen namelijk afgeschermd.
Alleen voor de verkoop van gemeentelijke kavels in de kerkdorpen hanteert de gemeente het principe van vrije vestiging niet. Hier geldt het autochtoniteitsbeginsel.
BBSH
In het kader van het BBSH heeft de gemeente geen prestatie-afspraken gemaakt met de Woningstichting Noord-Limburg. De corporatie dient verder alle besluiten van aanmerkelijk belang bij de gemeente te melden.
Besluit Woninggebonden Subsidies
Het Gewest Noord-Limburg is budgetbeheerder van de BWS-gelden en verdeelt deze over de verschillende gemeenten. Er bestaat geen regionale regeling. Venray maakt jaarlijks zelf een verdeelbesluit. Ze kan het beschikbare geld inzetten voor huur- en koopwoningen, huur- en koopwoonwagens, huur- en koopstandplaatsen, ingrijpende voorzieningen aan woningen en als tegemoetkoming in plaatselijk verschillende omstandigheden (PVO). Uitgangspunt van de regeling is het stimuleren van woning-bouw die bereikbaar is voor de doelgroep, oftewel huurwoningen met een kale huur van maximaal
f
810,- en koopwoningen van maximaalf
159.000,-.Voor de huurwoningen bedraagt de stimuleringsbijdrage
f
5.000,-. Om een gediffe-rentieerde bevolkingssamenstelling in een wijk te bevorderen en de waarborg dat de woning ook nog bereikbaar blijft voor de minima, kan een extra subsidie toegekend worden vanf
5.000,-. De huur zal dan beneden def
665,- moeten blijven (dit is de grens waarbij de woning nog kan worden toegewezen aan iemand met een minimum-inkomen).Voor de koopwoningen is de bijdrage afhankelijk van het belastbaar inkomen (en leeftijd: grens 65-plussers). Het subsidiebedrag is
f
5.000,- off
10.000,-.Projecten die volgens de principes van het aanpasbaar enJof duurzaam bouwen gerealiseerd worden, krijgen geen voorrang bij de verdeling van de gelden.
In verband met de overplaatsing van de derde en de vijfde Groep Geleide Wapens uit Blomberg en Stolzenau naar vliegbasis De Peel, ontstond in 1994 en 1995 extra druk op de woningmarkt in deze regio. Het ministerie van Defensie stelde voor 1994 en 1995 een bedrag beschikbaar voor de huisvesting van militairen in de sociale sector. Dit geld is toegevoegd aan het BWS-budget en zal conform de verordening worden ingezet zodra het reguliere budget is uitgeput of als het Rijk het niet meer toekent.
Het Rijk laat de volkshuisvesting over aan het lokale niveau, maar stelt tegelijkertijd minder subsidies beschikbaar. Binnen Venray verandert echter niet zoveel. De gemeente richt zich met name op de nieuwbouw planning. Ze laat beheer en verdeling grotendeels aan de eigenaren (voor de sociale-huurwoningen de Woningstichting) over. De mogelijkheden binnen de gemeente worden beperkt door de provincie. Die hanteert een restrictief beleid voor de kerkdorpen, maar biedt Venray-kom daarente-gen een taakstelling als groeigemeente voor de gehele regio.
1.5 Steekproef en responsanalyse
Deze slotparagraaf van dit hoofdstuk geeft een methodische verantwoording van het woningmarktonderzoek en behandelt de steekproeftrekking en de responsanalyse. Eerst komt de telefonische woonbehoefte-enquête aan bod, daarna de schriftelijke migratie-enquête.
1.5.1 Telefonische woonbehoefte-enquête
Steekproef
We hebben de behoeften en wensen van Venrayse bewoners achterhaald door een deel van hen telefonisch een aantal vragen te stellen. De gemeente Venray leverde hiertoe een databestand aan met de adressen van 12.704 huishoudens. Uit dit bestand is een steekproef van 1.500 hoofdbewoners getrokken. Het gaat hier om een gestratificeerde steekproef, dat wil zeggen dat bepaalde groepen extra zijn geselec-teerd om ook over deze groepen betrouwbare uitspraken te kunnen doen. Het gaat om ouderen (55-plussers) en bewoners in de kerkdorpen. Dit woningmarktonderzoek is namelijk ook een kwantitatieve onderbouwing van het specifiek op ouderen gerichte OWOG-project (Over Wonen van Ouderen Gesproken). Gekozen is voor vier gelijke groepen wat betreft de steekproefomvang:
1 Ouderen woonachtig in Venray-kom. 11 Ouderen woonachtig in een kerkdorp. III Overigen woonachtig in Venray-kom. IV Overigen woonachtig in een kerkdorp.
Daarnaast telde het gemeentelijk databestand 3.417 'potentiële starters' op de woningmarkt. Dit zijn bewoners van achttien jaar of ouder met uitzondering van de hoofdbewoner en zijn/haar partner. Meestal gaat het om jongeren die nog thuis wonen. Ook hier hebben we een gestratificeerde steekproef getrokken. Ditmaal niet met de leeftijd als invalshoek (starters zijn immers zelden ouderen), maar met de huidige locatie. De steekproef bestond dus uit twee even grote groepen:
V Starters woonachtig in Venray-kom.
VI Starters woonachtig in een kerkdorp.
Gezamenlijk telde de steekproef 2.100 adressen. Vervolgens is er telefonisch ge-enquêteerd totdat zeshonderd geslaagde gesprekken met hoofden van huishoudens of partners gevoerd waren en tweehonderd gesprekken met potentiële starters. We hebben geprobeerd om met zo weinig mogelijk adressen uit de steekproef het benodigde aantal enquêtes te halen. Deze aantallen zijn nodig voor betrouwbare uitkomsten. Er is dus vaak gebeld. De kans op selectieve respons is op deze manier zo klein mogelijk gehouden.
In het onderzoek hanteren we een zekerheidsmarge van 95 %. De betrouwbaarheid varieert van 4 % marge voor uitspraken over de totale bevolking, circa 5 % bij uitspraken over starters, de bewoners van kerkdorpen, de bewoners van Venray-kom tot 7% bij de starters. Dit houdt bijvoorbeeld in dat wanneer uitkomsten laten zien dat 35 % van de bewoners van Venray een tuinhuisje bezit, met 95 % zekerheid
beweert kan worden dat dit percentage tussen 31 % (35% - 4%) en 39% ligt (35%
+
4%).
Respons
In totaal hebben we 1.496 adressen gebruikt. Tabel 1.2 geeft een overzicht van de respons. Bij 189 adressen kon geen telefoonnummer achterhaald worden. Deze bewoners hebben geen telefoon of zijn alleen te bereiken via een geheim nummer. In 12 % van de gevallen werd de telefoon niet opgenomen of was de juiste persoon niet aanwezig. In de gevallen dat de hoofdbewoner niet maar de partner wel aanwezig was, hebben we de partner geënquêteerd. Verder is bij 8% om andere redenen de juiste persoon niet gevonden. Dit heeft vooral te maken met onbekende personen en onbruikbare telefoonnummers (winkels, bedrijven). Van de 1.496 adressen kon in totaal eenderde niet worden bereikt.
Van degenen die wel gesproken zijn, weigerde 17% mee te werken (11 % van alle adressen). Maar liefst 83% wilde wel de vragenlijst doorlopen, een erg hoge respons. Dit zijn in totaal 836 personen. Bij de responscontrole hebben we de ant-woorden van zeven personen uit het databestand verwijderd, meestal omdat de verkeerde persoon had geantwoord (bijvoorbeeld ouder in plaats van inwonend kind).
In totaal vormen dus 829 enquêtes de basis voor dit deel van het woningmarkt-onderzoek: 608 hoofdbewoners en 221 potentiële starters.
Tabel 1.2 Overzicht respons woonbehoefte-enquête, hoofdbewoners en potentiële starters
Abs. %
Totaal: gebruikte adressen 1.496 100
Geen telefoon/geheim nummer 189 13
Geen antwoord/niet thuis 186 12
Overig 116 8
Totaal: bereikt 1.005 67
Weigert 169 11
Totaal: afgenomen enquêtes 836 56
Niet bruikbaar 7
Totaal: bruikbare enquêtes 829 55
Weging
Tabel 1.3 laat de populatie en de respons zien voor ieder van de vier hiervoor genoemde groepen hoofdbewoners. Het effect van de gestratificeerde steekproef is duidelijk te zien. Het aantal respondenten dat uit een kerkdorp komt is nagenoeg gelijk aan het aantal dat uit Venray-kom komt, terwijl in Venray-kom veel meer mensen wonen. Ook de ouderen zijn goed vertegenwoordigd. Dit komt de betrouw-baarheid van de uitspraken over beide groepen ten goede.
Indien we uitspraken doen over alle hoofdbewoners in Venray kunnen we niet zonder meer de totaaluitkomsten gebruiken. Er zitten immers veel te veel ouderen en bewoners uit kerkdorpen in. Daarom brengen we met behulp van een weegfactor de verhouding tussen de vier groepen in de respons weer overeen met de werkelijke verhoudingen in de populatie.
Doen we uitspraken over de kerkdorpen of Venray-kom, dan corrigeren we met een weegfactor naar leeftijd. Uiteraard geldt dit ook andersom. Uitspraken over ouderen zijn gecorrigeerd naar locatie (Venray-kom versus kerkdorpen).
Tabel 1.4 geeft de populatie en de respons van de potentiële starters weer. Ook hier geldt dat we bij uitspraken voor alle starters tezamen de verhouding tussen de kerkdorpen en Venray-kom aanpassen aan die van de gehele populatie.
In de tabellen 1.3 en 1.4 staat dat er in 12.704 huishoudens 3.417 potentiële starters wonen, oftewel gemiddeld 0,27 potentiële starters per huishouden. Bij de respons bedraagt deze verhouding 0,36. Indien we alle meningen van zowel potentiële starters als hoofdbewoners presenteren (de totale woningvraag bijvoorbeeld), corrigeren we ook dit verschil met een weegfactor.
Vergelijking bevolking en geënquêteerden
De tot nu toe besproken respons is vanwege de gestratificeerde steekproef gecorri-geerd naar de leeftijd van de bewoners en het al dan niet wonen in een kerkdorp.
Tabel 1.3 Respons en populatie hoofdbewoners; woonbehoefte-enquête
Venray-kom Kerkdorp Totaal
Leeftijd resp. pop. resp. pop. resp. pop.
< 55 jaar 192 6.345 134 2.209 326 8.554
~ 55 jaar 114 3.003 168 1.147 282 4.150
Totaal 306 9.348 302 3.356 608 12.704
Bron: Respons: OTB-woningmarktonderzoek Venray (peildatum februari 1995).
Tabel 1.4 Respons en populatie potentiële starters; woonbehoefte-enquête Locatie Venray-kom Kerkdorp Totaal Respons 138 84 221
Bron: Respons: OTB-woningmarktonderzoek Venray (peildatum februari 1995).
Populatie: Gemeente Venray bevolkingsregister (peildatum 1 januari 1995).
Populatie 2.111 1.306
3.417
Om te controleren of de respons representatief is voor de totale populatie in Venray, hebben we voor drie variabelen de resultaten uit de enquête vergeleken met de daadwerkelijke situatie. De potentiële starters zijn buiten beschouwing gelaten. Het gaat hier om de eigendomsverhouding van de woning, de woonwijk/het kerkdorp en het huidige woningtype. De resultaten staan in tabel 1.5 tot en met 1.7. We kunnen concluderen dat de respons een goede weerspiegeling vormt van de populatie. De respons is dus representatief.
Tabel 1.5 Respons en populatie hoofdbewoners, onderscheiden naar eigendoms-verhouding van de woning (in%)
Eigendomsverhouding Huurwoning Koopwoning Totaal (abs. = 100%) Respons 39 61 608
Bron: Respons: OTB-woningmarktonderzoek Venray (peildatum februari 1995). Populatie: Gemeente Venray woningenbestand (peildatum 1 januari 1995).
Populatie 43
57 13.172
Tabel 1.6 Respons en populatie hoofdbewoners, onderscheiden naar huidige woningtype (in %) Woningtype Eengezins Meergezins Totaal (abs.
=
100%) Respons 87 13 604 Bron: Respons: OTB-woningonderzoek Venray (peildatum februari 1995).Populatie: Gemeente Venray woningenbestand (peildatum 1 januari 1995).
Populatie
87 13 13.172
Tabel 1.7 Respons en poplatie hoofdbewoners, onderscheiden naar locatie
huidige woning (in %)
Locatie Respons Heide 1,2 Usselsteyn 5,0 Merselo 2,8 Vredepeel 0,6 Smakt 0,5 Oostrum 4,7 Oirlo 2,7 Castenray 2,4 Veulen 1,1 Leunen 6,4 Centrum 4,3 Oost 7,6 West 12,4 Vlakwater 2,4 Veltum lI,S 't Brukske 13,5 Landweert 18,4 Smaktenheide 2,9 Brabander 0,6 Totaal (abs.
=
100%) 608Bron: Respons: OTB-woningmarktonderzoek Venray (peildatum februari 1995). Populatie: Gemeente Venray woningenbestand (peildatum 1 januari 1995).
1.5.2 Schriftelijke migratie-enquête Steekproef Populatie 1,2 5,2 2,7 0,6 0,5 4,9 2,8 2,1 1,2 5,2 5,0 7,1 12,4 2,2 12,8 14,4 16,3 2,4 0,9 13.172
Naast de woonbehoefte-enquête heeft het OTB een tweede enquête gehouden. Deze moet meer duidelijkheid geven over verhuizingen binnen, naar en uit Venray. Uit het door de gemeente Venray aangeleverde databestand van personen die in 1993 en 1994 verhuisd zijn, heeft het OTB van ieder verhuisd 'huishouden' de hoofdwoner geselecteerd (bij (echt)paren is de man als hoofdbehoofdwoner genomen). Deze be-woners vormen de populatie van de migratie-enquête. Het betreft hier zowel doorstromers als starters en ook huishoudens die naar een onzelfstandige woonruimte zijn verhuisd. In het laatste geval gaat het voornamelijk om personen die vanwege hun opleiding uit Venray vertrekken. Net als bij de telefonische woonbehoefte-enquête werkten we met een gestratificeerde steekproef. In eerste instantie is gestratificeerd naar verhuisrichting.
We hebben onder de vestigers in Venray (1.168 hoofdbewoners), vertrekkers uit Venray (1.246 hoofdbewoners) en de huishoudens die binnen de gemeente verhuis-den, de zogenaamde binnenverhuizers, (1.881 hoofdbewoners) elk zeshonderd vragenlijsten verspreid. Vervolgens zijn er extra enquêtes uitgezet onder de 55-plussers. Omdat het aantal recent verhuisde ouderen gering is, hebben zij bijna
allemaal een vragenlijst ontvangen. Ook onder de bewoners van kerkdorpen zijn extra vragenlijsten uitgezet.
Respons
De respons voor de vestigers, vertrekkers en binnenverhuizers bedraagt respectieve-lijk 43%, 37% en 53% (gemiddeld 44%; 797 geretourneerde formulieren). Hiervan zijn achttien formulieren niet of nauwelijks ingevuld. Van de overige 779 formulie-ren kunnen er 42 niet worden gebruikt, omdat de respondenten essentiële informatie om de weegfactoren te kunnen bepalen, niet invulden (leeftijd en!of de locatie van de woning). De analyse is uiteindelijk gebaseerd op 737 respondenten: 227 vestigers, 222 vertrekkers en 288 binnenverhuizers. De nettorespons bedraagt voor de drie groepen respectievelijk 38%, 37% en 48% (gemiddeld 41 %). De betrouwbaarheids-marges liggen op 5 % bij de binnenverhuizers en 6 % bij de vestigers en vertrekkers (bij 95 % zekerheidsmarge ).
Weging
Om over- en ondervertegenwoordigingen te corrigeren hebben we weer gebruik gemaakt van weegfactoren. Naargelang de groep waarover we uitspraken doen, corrigeren we naar leeftijd en! of de locatie van de woning. Behoudens de verhuiske-tenanalyse doen we geen uitspraken over de gehele groep verhuizers. We blijven dus onderscheid maken naar verhuisrichting .
Vergelijking verhuisden en geënquêteerden
Om de respons te kunnen afzetten tegen de daadwerkelijk verhuisde bewoners, maken we een vergelijking met de leeftijd en de locatie van de woning van de verhuizers. Dit is te zien in tabel 1.8 en tabel 1.9. Voor de leeftijd constateren we dat bij de binnenverhuizers en de vestigers de personen tot 34 jaar oververtegen-woordigd zijn en de personen tussen de 35 en 44 jaar licht ondervertegenoververtegen-woordigd. Mogelijk is een deel van het verschil te verklaren doordat de partner van de hoofdbewoner de vragenlijst heeft ingevuld. Deze partner is doorgaans wat jonger dan de hoofdbewoner (we beschouwen de man als hoofdbewoner).
Bij de locatie (tabel 1.9) is Landweert licht oververtegenwoordigd en 't Brukske ondervertegenwoordigd. Ook uit het Centrum zijn op het eerste gezicht 'teveel' vragenlijsten geretourneerd. Het blijkt echter dat uit de twee wijken die direct aan het centrum grenzen (Oost en West) en ook binnen de rondweg van Venray liggen, weinig enquêtes zijn teruggekomen. Het is waarschijnlijk dat een deel van de bewoners van de wijken Oost en West veronderstelt dat ze in het Centrum wonen. In delen van deze twee wijken ontbreken namelijk markante buurtnamen, zodat een aanduiding als 'het centrum' snel bij de respondenten zalopkomen.
De geconstateerde afwijkingen geven echter geen aanleiding om door middel van extra wegingen correcties aan te brengen.
- - -- - - -~~~~~
Tabel 1.8 Respons en populatie binnenverhuizers, vestigers en vertrekkers, onderscheiden naar leeftijd (in %)
Binnenverhuizers Vestigers Vertrekkers
respons populatie respons populatie respons populatie
18-34 jaar 46 54 48 61 76 75 35-44 jaar 25 20 32 21 13 13 45-54 jaar 14 10 13 11 5 5 55-64 jaar 7 7 4 4 2 3 65-74 jaar 6 5 2 2 3 2 75+ 3 4 2 2 Totaal (abs. = 100%) 288 1.881 227 1.168 222 1.246
Bron: Respons: OTB-woningmarktonderzoek Venray (peildatum maart 1995). Populatie: Gemeente Venray.
Tabel 1.9 Respons en populatie binnenverhuizers en vestigers, onderscheiden naar locatie huidige woning (in %)
Binnenverhuizers Vestigers
respons populatie respons populatie
Heide 0,4 0,5 0,5 0,8 Ysselsteyn 3,7 3,0 3,6 2,6 Merselo 1,1 1,5 1,4 1,3 Vredepeel 0,4 0,2 0,9 0,7 Smakt 0,3 0,5 0,3 Oostrum 4,1 3,8 3,2 3,4 Oirlo 1,5 1,5 1,8 1,7 Castenray 1,1 1,0 0,9 1,4 Veulen 1,1 1,3 0,9 0,7 Leunen 3,0 2,8 0,9 1,7 Centrum 14,2 6,9 9,0 6,3 Oost 1,9 5,9 1,4 3,3 West 4,9 11,6 3,2 6,3 Vlakwater 1,5 1,4 2,3 2,3 Veltum 8,6 9,2 13,1 13,2 't Brukske 13,1 17,4 13,6 19,1 Landweert 34,8 28,9 42,3 33,3 Smakterheide 2,6 2,2 0,5 0,9 Brabander 1,1 0,5 0,7 Totaal (abs.
=
100%) 267 1.881 222 1.168Bron: Respons: OTB-woningmarktonderzoek Venray (peildatum maart 1995).
