Evaluatie experimenteel drager-inbouw projekt in Dronten: Ex 82/06 naar flexibel wonen, Dronten

Zelfwerkzaamheid en

vol kshu isvesti ng

ot6

ONDERZOEKSINSTITUUT VOOR TECHNISCHE BESTUURSKUNDE TECHNISCHE UNIVERSITEIT DELFT

r-

-- --- --==-- _-:-- ----

--.

'

ONDERZOEKSGROEP: "ZELFWERKZAAMHEID EN VOLKSHUISVESTING" working paper 13

ot6

IIIIH IU 'I' 1111 ;, 111 ii 111 I! I !i lil 1I '1'1 11 il!! l!il' 11'1; !I lllll~t: ! 1111' """1'1":11 1II:!i11l1l\ liill: lilln 11111111;,11,.11,,,1₁:1.

11I111'!I\:iillli"111 IIIII'III!II Illlil n',III, 1,1111,1,1',1,'11'111':1,':' rl "':'I"'i: ,\:.,111 li ", liili; !I 111, 'illIlll'II'II\III"I!I' ,Wil" 1\;:\:\I\:.'li1::' ill"'!I';': IlUII 1111! ,lllh 11:11111,11111\;1

_ ... _ . ..!

EVALUA TIE EXPERIMENTEEL

DRAGER-INBOUW PROJEKT IN DRONTEN Ex 82/06 Naar flexibel wonen, Dronten

ir A. Graafland

Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde Technische Universiteit Delft

Delftse Universitaire Pers

( BIBLIOTHEEK TU Delft P 2055 2440

1111111111111

c 1611609 14729

\

---

--

---,

~, -, --~

/

Febr. 1987

Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1

2628 CN Delft Tel. (015) - 783254

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE SmLIOTHEEK, DEN HAAG Graafland, A.

Evaluatie experimenteel drager-inbouw projekt in Dronten: Ex 82/06 Naar flexibel wonen, Dronten / A. Graafland.

Delft: Delftse Universitiare Pers. 111.

-(Zelfwerkzaamheid in de woningbouw; working paper 13)

Uitg. van het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde, Techni-sche Universiteit Delft. - Met lito opg.

ISBN 90-6275-297-7

SISO 314.9 UDC (689:365.27)(492x8250) Trefw.: bewonerszelfbouw; Dronten. Copyright 1987 A. Graafland

No part of this book may be reproduced in any form , by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the Delft University Press, Delft, The Netherlands.

. . !eIJj ! IJ! ! ... !w i,\'Ut'MIlIJJA!Ij' • • " W t " ' -ILI!I!I4!IHilII.I!!.JII";L .'!

INHOUD

Pag.

1. INLEIDING, PROBLEEMSTELLING, AANPAK, OPBOUW

1.1.

Inleiding en probleemstelling

1

1.2.

Werkwijze

2

1.3.

Opbouw rapport

3

2. OMSCHRDVING PROJEKT

2.1.

Inleiding

5

2.2.

Aanleiding en doel van het experiment 8

2.3.

De planontwikkeling 8

2.4.

Samenvatting

15

3.

DE PLANPROCEDURE

3.1.

Inleiding

17

3.2.

De procedure

17

3.3.

De belemmeringen tijdens het projekt

24

3.4.

Samenvatting

26

4.

DE BEWONERS

4.1.

Inleiding

27

4.2.

Belangstelling voor het plan en het verloop

27

onder de kandidaten

4.3.

Kenmerken bewoners

29

4.4.

Afweging van bewoners tussen het huren of kopen

van het inbouwpakket

32

4.5.

Samenvatting

34

5.

EVALUATIE DI-PROJEKT DRONTEN

5.1.

Inleiding

35

5.2.

Bestuur Woningbouwvereniging "Oost-Flevoland"

36

5.3.

Direktie Woningbouwvereniging "Oost-Flevoland"

37

5.4.

Gemeente Dronten

39

5.5.

Architekt

40

5.6.

Aannemer

41

5.7.

Ministerie van VROM

43

5.8. Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV)

44

5.9.

De bewoners

45

5.10.

Samenvatting

50

6.

KONKLUSIES EN AANBEVELINGEN

6.1.

Konklusies

53

BIJLAGE 1. Gespreksonderwer pen sleutelfiguren 55

BIJLAGE 2. Vragenformulieren en bijbehorende brieven 63

BDLAGE

3.

Bouwelementen onderscheiden naar drager, 78

basispakket en afbouw

BDLAGE

4.

Verslag vergadering, d.d. 18 oktober 1984 79

BDLAGE 5. Beschikking van het Ministerie van VROM, 82

d.d. 7 februari 1985

BIJLAGE 6. Notitie van Adriaansens C.A. en 84

A. W .C. Metselaar, 1985, Delft.

BIJLAGE 7. Beschikking van het Ministerie van VROM, 122

d.d. 23 juli 1985

BDLAGE 8. Opleiding, beroepsniveau en inkomen 125

van de respondenten

I ç ".uw ==" _ _ ! _ww 11. '" ! + 'd!.,. , I ! ! ! d ' , '" j i.'.III_"~ I."'.' .. ' .. I 1 \ 11 WO

1. INLEIDING, PROBLEEMSTELLING, AANPAK, OPBOUW

1.1. Inleiding en probleemstelling

Na jarenlange voorbereiding is in februari 1985, tijdens het symposium "Vin-geroefeningen met zeggenschap" het experiment met de veelbelovende naam "Naar flexibel wonen, Dronten" van start gegaan. Het bouwprojekt omvat 80 zo-genoemde "beslis-zelf huizen". In dit experiment zouden de bewoners van deze huur-huizen evenveel zeggenschap over hun woning hebben als alleen kopers van huizen gewend zijn. De huurders zouden door het verrichten van zelfwerkzaamheid of door het kiezen van een soberder uitrustingsniveau van hun huis de woonlasten kunnen beïnvloeden; belangrijke barrières die in de huursektor de bewoner be-lemmeren om de woning op te knappen, zoals de natrekkingsregel zouden in dit experiment worden opgeruimd. Reden genoeg voor velen om dit symposium bij te wonen en om dit projekt met belangstelling te volgen.

Nieuw in dit bouwprojekt is dat, konsekwenter dan tot dantoe, zou worden ge-tracht Drager en Inbouw te scheiden, zowel bij de bouw als bij het beheer en de exploitatie; bewoners zouden een verregaande vorm van zeggenschap kunnen hebben op het inbouwgedeelte van hun huis. Aan de bewoners wordt de mogelijkheid geboden om het inbouwdeel van hun huis te kopen, waardoor de zeggenschap en de beloning bij het verrichten van zelfwerkzaamheid optimaal is. Ook nieuw, maar niet uniek is dat tijdens de voorbereiding van het bouwplan Modulaire Coördinatie is toegepast; over dit aspekt zijn bij andere proefprojekten al vele evaluatierapporten geschreven; in dit onderzoek zal dit aspekt alleen daar

ter sprak~ komen voor zover het invloed heeft gehad op de procedurele kant van

het experiment.

Tijdens het hiervoor aangegeven symposium al viel te beluisteren dat het projekt met problemen te kampen had en dat deze problemen door het besluit van staats-sekretaris Brokx om voor het experiment geen uitzonderingen te maken met be-trekking tot de regelingen van de objekt- en de individuele huursubsidie, niet geringer waren geworden. De voorzitter van de initiatiefnemende Woningbouwver-eniging "Oost-Flevoland" meldde zelfs dat door dit formele standpunt van de rijks-overheid het experiment beperkt werd tot "rommelen in de marge".

Verwonderlijk was het dus niet dat ti-jdens de uitvoering van het projekt nog veel besproken en geregeld moest worden. Inmiddels is een groot deel van de bouw fase afgerond en blijkt dat de belangrijkste doelstelling van het projekt niet of nauwe-lijks is verwezenlijkt: de scheiding tussen Drager en Inbouw, kwa beheer en exploi-tatie, is niet uit de verf gekomen. Reden genoeg om de problemen in dit projekt te analyseren, zodat in volgende projekten van deze ervaringen geleerd kan worden. Op verzoek van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) is door het onderzoeksteam "Zelfwerkzaamheid en volkshuisvesting" van het Onderzoeks-instituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) aan de Technische Universiteit in

-,"

..

"'--

-l

_·:-w

_

e __

·ce-_ _ _

~-

-Delft het experimenteel projekt geëvalueerd. Het onderzoeksteam 1) verricht

ver-schillende onderzoekingen op het gebied van zelfwerkzaamheid en

volkshuisves-ting, welke deels worden gefinancierd door het Direktoraat Generaal van de

Volkshuisvesting en deels door andere opdrachtgevers, waaronder de SEV.

De evaluatie van het experimenteel projekt in Dronten richt zich op de

voorberei-dings- en bouwfase, dus totdat de eerste bewoners de woningen betrekken; als

peildatum is 1 juni 1986 gehanteerd. Vooral aan de gevolgde procedures is

aan-dacht besteed. De bouwtechnische en regeltechnische aspekten, die bij een

derge-lijk experiment aan de orde komen, komen slechts zijdelings ter sprake. Voor een

goede analyse van deze aspekten is een apart onderzoek noodzakelijk.

De centrale onderzoeksvraag in het onderzoek is: in hoeverre en waardoor zijn

belangrijke doelstellingen in het projekt niet verwezenlijkt en welke lering kan uit

dit projekt worden getrokken?

1.2. Werkwijze

Voor de evaluatie van het projekt zijn de onderzoeksgegevens op de volgende

wij-zen vergaard:

1. doornemen van schriftelijk materiaal met betrekking tot het projekt, zoals

brochures, notulèn e.d.;

2. bijwonen van vergaderingen en bewonersbijeenkomsten; 3. interviews met 7 sleutelfiguren;

4. schriftelijke enquête onder aspirant-huurders en ex-aspirant-huurders.

Ad. 1. Mede doordat de voorbereiding vele jaren heeft geduurd, zijn vele

schrifte-lijke stukken geproduceerd. In het onderzoek zijn alleen de stukken betrokken

van-af het jaar 1983 en voor zover ze zijn verstrekt aan de onderzoeksgroep.

Ad. 2. De aspirant-huurders hebben allen ongeveer 5 keer overleg gehad met de

Woningbouwvereniging, architekt en aannemer. Aanvankelijk waren de

bewoners-vergaderingen kollektief; deze bewoners-vergaderingen zijn bijgewoond voor zover door de

Woningbouwvereniging een uitnodiging is verstuurd. Na de eerste

bewonersverga-deringen zijn de bewoners veelal individueel benaderd; slechts enkele malen zijn

deze individuele besprekingen bijgewoond.

Ad. 3. In de maanden februari en maart van 1986 zijn interviews gehouden met de

volgende sleutelfiguren:

W. Revet

J. den Hertog en H. Th.M. van Wijk

voorzi tter Woningbouwvereniging "Oost-Flevoland"; respektievelijk direkteur en hoofd algemene zaken Woningbouwvereniging "Oost-Flevoland";

W.M.C. van Galen direkteur architektenburo Inbo b.v., Woudenberg;

C. van Dijk adjunkt-direkteur BML Bouw b.v.;

G. Westerdijk Inspekteur van de Volkshuisvesting in Flevoland;

P.A. Verhoeff projektsekretaris SEV;

K. Bijlsma adjunkt-direkteur Dienst Gemeentewerken Dronten.

In bijlage 1 staan de vragen opgenomen die in de gesprekken aan de orde zijn

ge-weest.

Ad. 4. In de eerste maanden van 1986 zijn schriftelijke enquêtes gestuurd naar

be-woners die belangstelling hebben voor een huis in het experimenteel projekt (zgn.

kandidaten of aspirant-huurders) en bewoners die aanvankelijk wel belangstelling

hadden, maar later zijn afgehaakt (zgn. afgehaakten).

1) Bestaande uit prof.mr. C.A. Adriaansens, mw. ir. K. Baartmans, ir. J.H.M. van

Bokhoven, ir. A. Graafland, ir. P. Groetelaers, ir. A.L.M. Hoenderdos, mw.ir.

A. W .C. Metselaar, drs. F. Meijer, prof.dr .ir. H. Priem us en drs. A.A. van

Schaik.

-2-Door de Woningbouwvereniging zijn in totaal 28 namen en adressen van (ex-)aspi-rant-huurders verstrekt; twee huishoudens bleken niet bereikbaar te zijn door ver-huizing en door het ontbreken van een adres. Van de 17 verstuurde enquêtes naar bewoners die nog steeds belangstelling hebben (kandidaten), en van de 9 enquêtes naar bewoners die zijn afgehaakt, hebben in totaal, na een herinneringsbrief, res-pektievelijk 13 en 7 huishoudens de vragenlijst beantwoord en teruggestuurd; de respons (77%) is hoog voor een schriftelijke enquête. Vooral de hoge respons bij hen die inmiddels geen belangstelling meer hebben voor een huis uit het experi-menteel projekt, valt op. De respondenten mogen, gezien de gelijkmatige spreiding over kandidaten en afgehaakten, als representatief voor de (overigens zeer be-perkte) onderzoekspopulatie worden beschouwd. In bijlage 2 zijn de vragenformu-lieren en de bijbehorende brieven opgenomen.

1.3. Opbouw rapport

Het rapport bestaat uit een beschrijvend deel; hierin wordt het projekt, de plan-vorming, werving van bewoners e.d. toegelicht, en een evaluerend deel, waarin het projekt en de daarin gevolgde procedure worden beoordeeld.

In hoofdstuk 2 wordt het projekt omschreven. Aan de orde komt de aanleiding tot en het doel van het experiment; ook worden de planvorming en het definitieve bouwplan beschreven. Hoofdstuk 3 beschrijft, in chronologische volgorde, de ge-volgde planprocedure tijdens het projekt; ook komen de ondervonden belemme-ringen in het projekt aan de orde.

In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de bewoners: de wijze van werving, belangstel-ling voor het plan en het verloop onder de kandidaten. Hierna worden enkele be-wonerskenmerken geanalyseerd. Tot slot wordt in dit hoofdstuk nagegaan waarom de bewoners belangstelling hadden voor een huis uit het projekt en of de bewoners afwegingen hebben gemaakt tussen de verschillende beheersopties.

In hoofdstuk 5 wordt het projekt geëvalueerd; de evaluatie valt in 2 delen uiteen: 1. beoordeling van de rol van de verschillende participanten in het projekt; 2. beoordeling van het gerealiseerde projekt; onderzocht wordt of het

experi-ment geslaagd is of niet, in hoeverre het voor herhaling vatbaar is en wat er van het experiment valt te leren.

In hoofdstuk 6 worden de konklusies op een rij gezet en worden aan de hand daarvan aanbevelingen gedaan. Tenslotte wordt het rapport samengevat.

3

_ _ --=-uc·..---'e_

~

I

I

-2. OMSCHRIJVING PROJEKT

2.1. Inleiding

In dit hoofdstuk komt de voorgeschiedenis van het experimenteel projekt aan de

orde. Ingegaan wordt op de aanleiding en het doel van het experiment. Hierna

wordt een overzicht gegeven van de planontwikkeling in het projekt; het hoofdstuk

besluit met een beschrijving van het definitieve bouwplan.

2.2. Aanleiding en doel van het experiment

In 1980 besluit het bestuur van de Woningbouwvereniging "Oost-Flevoland" een studie te doen verrichten naar de mogelijkheden tot vergroting van de

zeggen-schap van de bewoners o~rr de indeling en uitrusting van de door hen bewoonde

woning~n. De studiegroep diende ideeën hierover nader uit te werken en zo

mo-gelijk met konkrete plannen te komen en de uitvoering daarvan te verzorgen.

Het resultaat van deze studie is neergelegd in de ideeënschets "Naar meer

partici-patie voor bewoners" en is uitgewerkt in een scheiding Drager-Inbouw projekt.

Op 28 december 1982 kreeg de Woningbouwvereniging op voordracht van de SEV

op dit nog verder te ontwikkelen projekt het predikaat "experimenteel". In dit

experimenteel projekt kunnen de huurders zelf beslissen over de indeling en de

hoogte van het geriefsniveau. Zij kunnen, indien gewenst, diverse werkzaamheden

zelf uitvoeren en hiermee de huurprijs beinvloeden. Om dit mogelijk te maken

worden de woningen in twee van elkaar losstaande fasen gebouwd:

1. drager;

2. inbouw.

Scheiding Drager Inbouw

Deze tweedeling, het zgn. Scheiding Drager Inbouw konsept, dateert uit 1961; de

gedachte is gelanceerd door N.J. Habraken in zijn boek "De dragers en de mensen,

het einde van de massawoningbouw". Habraken komt hierin tot de konklusie " ••• dat

een weder instelling van de medezeggenschap en het initiatief van de bewoners in

de meest letterlijke zin, verdedigd moet worden". De oplossing ziet hij in de

stellingname dat het beslissingsproces en het produktieproces in twee verschil

-lende sferen zouden moeten verlopen.

Habraken doet mede met de door hem in 1965 opgerichte Stichting Architekten

Research het voorstel te komen tot:

2) Bestaande uit W. Revet en J. den Hertog (beiden van de

Woningbouwvereni-ging "Oost-Flevoland"), W. van GaaIen (architektenbureau INBO) en C. van

Dijk (Bouwmaatschappij Leeuwarden).

5

rl r= 1111. , - - "" . ""-r • ! • I •

..

". ,-. . , ' I ! • • ,

een produktiestroom van (duurzame) drager-elementen, waarover de

gemeen-schap beslist en

een produktiestroom van (minder duurzame) inbouwelementen, waarover de

bewoner kan beslissen.

In de vouwbladen die de SAR uitgaf, wordt de drager gedefinieerd als "een voor

bewoning bestemd stuk onroerend goed, dat zodanig is ontworpen, dat een bewoner

daarbinnen zelfstandig kan beslissen over de indeling en uitrusting van zijn woning.

Een inbouwpakket is een tot het roerend goed behorende verzameling elementen,

die zodanig is ontworpen, dat de bewoner daarmee binnen de drager de indeling en

de uitrusting van zijn woning kan realiseren".

De drager is op zichzelf een voltooid bouwwerk, dat wordt afgewerkt en

opgele-verd. Daarna komt de inbouw, waarmee de woning wordt voltooid. Als een

inbouw-pakket de verzameling is van alle elementen waarover de gebruiker als individu

beslissen mag, wordt het duidelijk dat de vraag wat nu wel en wat nu niet inbouw moet zijn, een vraag is naar beslissingsbevoegdheid. Waarover zal de gebruiker nu

konkreet mogen beslissen? Dit heeft nog niets te maken met de technische

moge-lijkheden. Het kan best zijn dat iets technisch heel gemakkelijk te verwijderen of

te verplaatsen is, maar dat het niettemin niet aan de gebruiker is toegestaan

hier-over te beslissen. Zo zal een lichte scheidingswand in een woning tot de drager

ge-rekend moeten worden als vastgesteld is dat de bewoner deze niet mag

verplaat-sen. Daarentegen kan een gemetselde binnenwand best inbouw zijn wanneer de

be-woner de gelegenheid heeft deze wand te verwijderen of te verplaatsen als hem

dat goed dunkt.

Behalve beslissingsinvloed op de inbouwelementen van de woning hebben, in het

experimentele projekt in Dronten, de toekomstige bewoners, ook de mogelijkheid

beslissingen te nemen over elementen behorend bij de "bewoonbare drager" zoals:

schuine kap of plat dak, dakkapel, uitbreidingen woning naar voren en/of naar

achteren, keuken en sanitair. Een bewoner zou kunnen beslissen deze

voorzie-ningen later, als uitbreiding van de drager, aan te brengen of deze direkt bij de

bouw al mee te nemen. Volgens het SDI-konsept, waarbij de beslissingsbevoegdheid

van bewoners centraal staat, zouden deze elementen, behorend bij de "bewoonbare

drager", eigenlijk toebehoren aan het inbouwpakket, omdat de bewoners over deze

elementen, ook in later stadium, kunnen beslissen.

In het projekt in Dronten wordt dus een ruime inhoud gegeven aan het

SDI-kon-sept. De inbouwelementen kunnen door de toekomstige bewoners worden gekocht,

terwijl elementen van de drager alleen kunnen worden gehuurd. In bijlage 3 staan

de verschillende elementen gerangschikt naar drager en inbouw. In het vervolg van

deze publikatie zal verder worden gesproken over DI (drager-Inbouw) projekt.

Doel en motivatie bij het DI-projekt

In een beschrijving van het experiment door de Stuurgroep Experimenten

Volks-huisvesting (SE V) staat als doel van het projekt weergegeven:

" ••• bewoners van woningen meer zeggenschap te geven over de indeling, vitrus-tingsgerief, woonvorm en daardoor ook over de hoogte van hun woonlasten" 3). In een andere beschrijving van het experiment door de SEV, wordt als doel van het experiment vermeld: "door dit projekt zal moeten blijken of deze vorm van

wo-ningbouw en -beheer een antwoord is op reële behQeften en dat daarin kan worden

voorzien zonder noemenswaardige extra kosten"4). Lag bij het eerste

geformu-leerde doel de nadruk op de zeggenschap van bewoners; bij het tweede

geformu-leerde doel ligt de nadruk op de praktische haalbaarheid van het projekt.

3) SEV, experiment SDI kort samengevat. 4) SEV 1986, Experiment in het kort.

6

-... , ,

-

-

4

De SEV geeft in het laatste stuk aan dat het "vergroten van de betrokkenheid van de bewoners" in dit experiment de grootste nadruk krijgt; dit komt weer overeen met het eerste geformuleerde doel.

Behalve deze twee doelen bij het experiment worden, zoals blijkt uit de gehouden interviews, door de Woningbouwvereniging en de gemeente Dronten ook andere, meer praktische doelen nagestreefd, namelijk:

het kunnen inspelen op een veranderde vraag van bewoners, ook in de toe-komst;

differentiatie in het woningbestand binnen de gemeente.

De gemeente Dronten kent geen oud woningbestand; hierdoor zijn er welrug wo-ningen met lage huren. Omdat in dit projekt goedkopere wowo-ningen gebouwd wor-den, ontstaat een betere differentiatie duur/goedkoop. Met dit projekt wordt vooral op de "starters" op de woningmarkt gemikt.

Voor de Woningbouwvereniging geven zowel ideële als praktische motieven aanlei-ding om dit DI-projekt te ontwikkelen.

De wens tot meer inspraak van bewoners over hun woning moet als belangrijkste ideële motief van de Woningbouwvereniging worden gezien. De Woningbouw-vereniging "S)ost-Flevoland" heeft "vermaatschappelijking, democratisering en participatie" hoog in het vaandel staan. Omdat veel bewoners van buiten de gemeente in Dronten komen wonen, zijn hun wensen bij het ontwikkelen van het projekt nog niet bekend. Door de inbouwen drager te scheiden, is reële invloed van de bewoner op de indeling van het huis, ook na de voorbereiding van het

pro-jekt, mogelijk.

Naast invloed op de indeling van het huis kunnen bewoners ook invloed uitoefenen op de vraaghuur van hun huis door de gerieflijkheid te veranderen en/of door zelf-werkzaamheid te verrichten.

Als praktische motieven, voor het projekt, worden door de Woningbouwvereniging genoemd:

betere konkurrentie-positie tegenover andere woningexploitanten (speelt pas de laatste tijd);

een tevreden huurder is goedkoper dan een niet-tevreden huurder; een admini-stratieve behandeling van een willekeurige klacht kost ongeveer f 100,- voor de Woningbouwvereniging;

minder onderhoud omdat een huurder die een eigen stempel op z'n woning mag drukken, volgens ervaring, onderhoud van de Woningbouwvereniging over-neemt; hierdoor gaat een deel van de onderhoudsverplichting over naar de bewoners;

bij renovatie minder kosten; een groot deel van de kosten zit in het slopen van wanden en het aanhelen van plafonds;

goedkoper beheer omdat minder overbodige elementen worden toegepast. Relateren we het doel van het projekt aan de motieven die door de Woningbouw-vereniging zijn genoemd, dan kan worden gekonkludeerd dat naast het aspekt van de bewonersparticipatie de volgende twee uitgangspunten een centrale rol spelen:

het kreëren van goedkope woningen met lage huren;

het goedkoper maken van het beheer van de woningen voor de Woningbouw-vereniging.

5) Revet, W., 1985, symposium Vingeroefeningen met zeggenschap Dronten.

-2.3. De planontwikkeling

De in 1980 geïnstalleerde studiegroep presenteert in 1983 een plan dat ongeveer 200 woningen omvat. Deze woningen worden gebouwd in 2 fasen; voor de eerste fase staan .:t 80 eengezinshuizen met 4 kamers en 3

t

VE op het programma. Aan-gegeven wordt dat de 80 eengezinshuizen als volgt worden gebouwd:

2596 van de woningen wordt gebouwd als "normale" huurwoningen; 2596 van de woningen wordt gebouwd als premie A-(koop)woningen;

De drager en de inbouw wordt aan de bewoners verkocht. De kopers kunnen de woning dan afbouwen in samenwerking met de Woningbouwvereniging.

Bij 25% van de woningen wordt een bewoonbare drager gebouwd en verhuurd. De invulling geschiedt door de bewoners in samenwerking met de Woningbouwvereniging. De Woningbouwvereniging financiert de drager en het inbouwpakket.

Bij huuropzegging vervalt de woning in eigendom aan de Woningbouwvereni-ging. Het resultaat is dan een normale huurwoning.

Bij 2596 van de woningen wordt een bewoonbare drager gebouwd en verpacht. De invulling en de financiering daarvan geschiedt door de bewoner met stand-by van de Woningbouwvereniging.

Het inbouwpakket kan worden doorverkocht aan een opvolger of aan de W

0-ningbouwvereniging, die dat dan kan doorverkopen aan volgende bewoners. In een later stadium blijkt de Woningbouwvereniging toch af te zien van de bouw van de premie A-woningen; dit vanwege het ontbreken van premie A-kontingenten en omdat in een voorgaand bouwprojekt, waarin door de Woningbouwvereniging premie A-woningen zijn gebouwd, grote verliezen zijn geleden. De koophuizen konden slechts met grote moeite worden verkocht. Hierdoor blijven dus 3 varian-ten over.

De bedoeling is dan om 20 normale woningen te bouwen (zgn. referentiewoningen) en bij de overige 60 woningen, alleen een "bewoonbare drager" te bouwen waarbij de bewoners het inbouwpakket, in samenwerking met de Woningbouwvereniging, zelf kunnen aanbrengen (zelfwerkzaamheid) of dit kunnen laten doen door een aannemer. "De bewoonbare dragers", dit zijn dragers met een minimaal basispak-ket aan voorzieningen, kunnen door de huurder in fasen ingericht worden met van de Woningbouwvereniging gehuurde elementen (zgn. huur-huur situatie) of met zelf gekochte materialen (zgn. huur-koop situatie).

Onderscheid wordt dus gemaakt in drie beheersopties, namelijk: de gewone huur situatie;

de huur-huur situatie; de huur-koop situatie. De gewone huur situatie

De woning wordt door de aannemer, zonder inspraak van de toekomstige bewoner, kompleet afgebouwd.

Hwr-hwr situatie

De bewoner die kiest voor het huren van het inbouwpakket, dat hij zelf mag plaat-sen, kiest voor de huur-huur situatie (huren van zowel drager als inbouw). De bewoners kunnen dan kiezen uit een aantal mogelijkheden van inbouwpakketten, vanaf een heel eenvoudige met een daarbij passende vraaghuur , tot een meer ge-rieflijke woonvorm met een daarbij hogere vraaghuur. Als deze bewoners de wo-ning gaan verlaten, hebben zij geen enkele verplichting om de wowo-ning in een nader te bepalen indeling of uitrustingsniveau op te leveren. De Woningbouwvereniging zoekt dan een andere huurder, die in die woning wil gaan wonen. De indeling van

-de woning moet dan wel aan een belangrijke eis voldoen: -de woonvorm moet re-de- rede-lijk te verhuren zijn binnen de doelstellingen van de vereniging, ofwel: de inde-lingsvrijheid voor de bewoners is beperkt.

Huur-koop situatie

Bewoners kunnen het inbouwpakket kopen; zij nemen de "bewoonbare drager" in zgn. "woonrecht" en kunnen vrij beslissen over de indeling en het uitrustingsniveau mits zij binnen de regels van de nutsbedrijven, bouwverordening en van de brand-weer blijven. Deze bewoners krijgen het recht in de gehuurde drager een eigen (koop-}inbouwpakket aan te brengen. Indien de bewoners van een "woonrecht" na verloop van tijd gaan verhuizen, dan hebben zij de vrijheid het eigen inbouwpakket te verkopen aan de volgende bewoner. Ook is de mogelijkheid aanwezig om het te verkopen aan de Woningbouwvereniging. Daarbij maakt de Woningbouwvereniging de beoordeling of de woning past in haar te verhuren woningbezit. Op grond daar-van doet men een bod aan de eigenaar-gebruiker daar-van het inbouwpakket.

Het verschil tussen de huur-huur situatie en huur-koop situatie is dat bij de eerste variant de bewoner geen enkele risiko loopt, maar overleg moet plegen met de Woningbouwvereniging over de indeling en het uiteindelijk kwaliteitsniveau van de woning. Bij de tweede variant beschikt de bewoner over de vrijheid zelf de inde-ling en het kwaliteitsniveau te bepalen, binnen de bestaande regelgeving. Hij neemt daarbij wel het risiko op zich voor wat betreft de verkoopprijs van het inbouwpakket bij verhuizing.

Bij het ontwikkelen van deze twee varianten is door de projekt groep ervan uitge-gaan dat zowel de objekt- als subjektsubsidie geheel (dat wil zeggen: volledig, als ware het allemaal kompleet gebouwde huurwoningen, ofwel zogenoemde referen-tiewoningen) bij beide varianten door de rijksoverheid aan de Woningbouwvereni-ging en aan de toekomstige bewoners zouden worden toegekend, ongeacht het uit-rustingsniveau van de woning.

Ook hoopte men dat een volledige rijkslening zou worden verstrekt, gebaseerd op de referentiewoning, zodat aan de huur-kopers, waarvoor slechts een deel van de lening benodigd is, door de Woningbouwvereniging een gunstige rente kan worden aangeboden voor de aankoop van hun inbouwpakket. De bewoners die alles huur-den, zouden door zelfwerkzaamheid de stichtingskosten kunnen verlagen waardoor de vraaghuur lager wordt; door gelijkblijvende individuele huursubsidie - deze zou

immers gekoppeld zijn aan een vaststaande referentiewoning - zou de te betalen

huur navenant zakken. Hierdoor zou het mogelijk zijn door zelfwerkzaamheid of door het soberder inrichten van de woning de woonlasten aanzienlijk te verlagen. De Woningbouwvereniging geeft op deze manier invulling van het begrip "budget-tair neutraal" voor de rijksoverheid.

Behalve de hiervoor gesignaleerde wijziging van 4 naar 3 beheersopties zijn in de plannen tijdens de voorbereiding nauwelijks wijzigingen aangebracht. Desondanks heeft de voorbereidingstijd lang geduurd.

Het aantal woningzoekenden in Dronten is tijdens de planvoorbereiding sterk afge-nomen. Kende de Woningbouwvereniging "Oost-Flevoland" rond 1982 nog ongeveer

600 woningzoekenden; het aantal is nu gedaald tot beneden de 100, waarvan een

groot deel alleenstaanden. Gedurende de lange voorbereidingstijd is dus een groot deel van de doelgroep voor dit projekt verdwenen.

9-Het definitieve bouwplan

Eind 1984 presenteert de Woningbouwvereniging het definitieve plan, bestaande uit 116 woningen; hiervan vallen 80 eengezinshuizen binnen het experiment. Van deze 80 huizen worden 20 woningen gebouwd als referentiewoning en in 60 huizen kunnen de bewoners kiezen tussen de huur-huur of de huur-koop situatie.

Het projekt is een nieuwe uitbreiding aan de rand van de gemeente Dronten. Zie afbeelding 2.1.

4-/

--+-'1 I

DRONTEN

Afb. 2.1. Lokatie bouwplan

-Afbeelding 2.2. geeft de stede bouwkundige opzet van het plan weer; de 66 A-wo-ningen hebben een plat dak en de 14 B-woA-wo-ningen zijn voorzien van een schuine kap. De C- en D-woningen zijn gestapelde woningen die buiten het experiment vallen.

~~

I .10 I

LLJ!l : r::J i

WONINGAJIu'\1TALLEN

• waniilg typ$1)T~êrig~f.:·çrräg'~15@,TÇIm<)'::"'; •. :66 • warung type B (eengez. drager met kap) 14 worung type C bejaardenwon. 3 krs. 8 C3 3 kr. won. 8

C2 2 kr won. 8

worung type D hvat 2 pers 12

totaä1 116 ZUID FASE 3 SITUADE

Afb. 2.2. Stedebouwkundige opzet van het plan

Het aanbrengen van een kap op een A-woning is één van de opties van de bewoners om hun woning uit te breiden; hoewel het gewenst is dat bewoners van meer aan-eengeschakelde woningen een kap plaatsen, is de mogelijkheid ook opengehouden om individueel een kap op de woning te zetten; dit is in afbeelding 2.3. afgebeeld.

11

-.,

~- -Afb. 2.3. Een deel van het plan in vogelvlucht.

De woningen kennen nog meer uitbreidingsopties zoals: uitbreiding van de woning naar de straatkant en naar de tuinzijde, zoals in afbeelding 2.4. is aangegeven.

vergroting woonk. vergroting keuken ,vergroting woonk. 2e verd. m. sl.kamer

UITBREIDINGSMOGELIJKHEDEN

Afb. 2.4. Uitbreidirigsopties van de woningen

-De beschreven uitbreidingen zijn zowel tijdens de bouw van de woningen als later, tijdens bewoning van de woningen, te realiseren.

Ook veel andere bouwelementen kunnen eenvoudig worden veranderd; de woning is in principe vrij indeelbaar • De vastgelegde bouwelementen die niet veranderd kun-nen worden en waarin bewoners ook geen vrijheid van indeling hebben, zijn:

de bouwmuren (h.o.h.5.40), de trapzone en de ligging van de w.c. en meterkast, zie afbeelding 2.5. --v- , . -I I I I I 1 I 1 I I I I I I

,

_{I I} I I I I I I I I TRAPZONE 1 1

r=

i

G, I Cl 1

~

"

~, I Ol I _,(J 1 I 1 I . " . " . .- I :1

I

I' 1 1 '11 1 1 11 I 1 1

J

IJ 1 I _{I I}

,

_I

i

I I I I I I I TRAPZONE i 1 ~i I I c jr-I

°

,

JrJ7~

., I eli _d 1

Jll

JI 11 1 I' 1 L I 1 1

DIlGER TYJIIl DIlGER TYJIII

Afb. 2.5. De bewoonbare drager met vaststaande bouwelementen (geen

keuze-vrijheid voor bewoners)

Andere elementen zijn door de bewoners vrij te plaatsen mits dit overeenkomt met de eisen van de nutsbedrijven, bouwverordening en de brandweer. Daar waar mogelijk kunnen vrijstellingen worden gegeven van deze eisen.

Op basis van deze indelingsvrijheid zijn verschillende indelingsvarianten mogelijk; zie afbeelding 2.6. I

,

I JUPPUATSI •... I : I._.--!

IÓ

I

'

. I I .

IMIJNGS YOOIIUlD lIJ 2

•••..•...•.

... .

IllllUIIGS VOOI.U lIJ I JUPPUATS2 • •••••••••••••••••••• • ••••••••••

I

i

~

JUPPUATS3

...

.

-.s1OOlllllD lIJ 3 _....•...

Afb. 2.6. Enkele mogelijke indelingen van de "bewoonbare drager"

13

-.,

In tabel 2.1. staan enkele gegevens vermeld van een huis zonder kap met een indeling waarbij de trap op plaats 2 staat.

Tabel 2.1. Enkele kwantitatieve gegevens behorend bij de indeling met de

tr~p op d}laats 2, gerelateerd aan de minimale oppervlakten van

rwmten aantal VEIs

binnenwerks kernoppervlakte woonoppervlakte

oppervlakte woonkamer en keuken 7) oppervlakte hoofdslaapkamer

oppervlakte slaapkamer 2 oppervlakte slaapkamer 3

Hoewel de huizen meer ruimte hebben dan de minimum woonoppervlakte, zijn ze toch krap bemeten. De Ie verdieping biedt bijvoorbeeld onvoldoende ruimte voor 3 slaapkamers. Bij de indeling met de trap op plaats 2 blijkt, naast de 2 minimaal bemeten slaapkamers, de hoofdslaapkamer minder ruimte te hebben dan de mini-male oppervlakte.

Vandaar dat vooral het accent is gelegd op de uitbreidbaarheid van de woningen. In afbeelding 2.7. staan alle uitbreidingsmogelijkheden van de woning nog eens bij elkaar getekend.

Afb. 2.7. De uitbreidingsmogelijkheden van de huizen

6) Minimale oppervlakten van ruimten; uit Geldelijke steun huurwoningen, MG 85-40.

7) Exklusief trap.

-2.4. Samenvatting

Het doel van het DI-projekt is, praktisch gezien, het kreëren van goedkopere wo-ningen met lage huren en het goedkoper maken van het beheer van de wowo-ningen voor de Woningbouwvereniging.

Als experiment heeft het projekt tot doel na te gaan of meer zeggenschap over de indeling, uitrustingsgerief en daardoor over de hoogte van de woonlasten aanslaat bij de bewoners en of daarmee extra kosten zijn gemoeid.

Hiertoe worden drie beheervarianten in het experiment met elkaar vergeleken: de gewone huur situatie;

de huur-huur situatie (met en zonder zelfwerkzaamheid); de huur-koop situatie (met en zonder zelfwerkzaamheid).

De huur-huur situatie onderscheidt zich van de gewone huursituatie doordat de bewoners in het eerste geval zelf een groot deel van hun inbouwpakket kunnen be-palen en zelf kunnen aanbrengen. Beide varianten zijn niet nieuw in Nederland. Wat wel nieuw is, en als zodanig te beschouwen als het meest experimentele van het projekt, is de huur-koop variant. De huur-koop situatie onderscheidt zich van de huur-huur situatie doordat de bewoners het inbouwpakket kopen; hierdoor is hun keuzevrijheid groter maar dragen zij ook meer risiko bij een verhuizing.

Het bouwplan kenmerkt zich door vele indelingsmogelijkheden van de huizen. Doordat de woningen als eengezinshuis vrij krap bemeten zijn, ligt het accent op de uitbreidingsmogelijkheden.

-._ - - - -- - -- - - -- -- - - -_ ._ - - -- - - ,

-t t! • "'tHtI . . . . 'MIe.-t! r . . . h", d dit t I j ! J • ! g ,, ! j

3. DE PLANPROCEDURE

3.1. Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de gevolgde procedure tijdens het projekt in Dronten. Onder procedure moet de opeenvolging van aktiviteiten worden begre-pen, resulterend in een eind produkt. Vooral wordt aandacht besteed aan de gevoer-de besprekingen met gevoer-de daarin genomen besluiten als eindprodukt. Hierna wordt in dit hoofdstuk aandacht besteed aan de problemen die men in dit projekt gekend heeft.

3.2. De procedure

Zoals al eerder is vermeld, besluit het bestuur van de Woningbouwvereniging "Oost-Flevoland" in 1980 een studie te verrichten naar de mogelijkheden tot ver-groting van de zeggenschap van de bewoners over de indeling en uitrusting van de door hen bewoonde woningen. Dit moment kan worden gezien als de start van het experimenteel projekt.

Het resultaat van deze studie is neergelegd in de brochure "Naar meer participatie voor bewoners". Hierin worden al enkele problemen aangestipt die moeten worden opgelost zoals: art. 267 van de bouwverordening (gereedmelding) verbiedt het be-wonen van een woning die niet af is.

Met betrekking tot het te ontwikkelen bouwprojekt worden in de brochure de vol-gende uitgangspunten geformuleerd:

- de stichtingskosten van de woningen mogen beslist niet meer bedragen dan voor konventioneel te bouwen woningen;

- de exploitatiekosten ten gevolge van de a-konventionele ontwikkeling mogen geen hogere woonlasten voor de gebruiker tot gevolg hebben;

- het basis-kasko dient een veilig gebruik van de "onaf-zijnde" woning toe te staan;

- elementen die niet voor zelfwerkzaamheid in aanmerking komen, zoals techni-sche installaties, mogen geen hinderpaal ten behoeve van de flexibiliteit zijn en moeten in het basiskasko opgenomen zijn;

- subsidie- en bijdrageregelingen mogen een latere aanpasbaarheid niet in de weg staan;

- de vervanging van het totale inbouwpakket, binnen het kasko, inklusief de ge-vels moet na circa 25 jaar redelijk mogelijk zijn om de "levensduur" van de wo-ning weer op een verantwoord niveau te brengen (ingebouwde renovatie moge-lijkheid).

Op 3 mei 1982 meldt het bestuur van de Woningbouwvereniging zich aan bij de SEV met het verzoek haar ideeën ten aanzien van "onaf" bouwen, via een experiment gestalte te mogen geven.

-! !

Op 10 december 1982 verzoekt de SEV aan de Minister van VROM het experiment te Dronten te willen steunen.

De omschrijving van het projekt, door de SEV, is als volgt:

Projekt 1: "Naar flexibel wonen ... " (Ex. 82/06)

Inzender: Experiment: Themaveld: Kosten/kwaB tei t: Betrokkenheid bewoners: Overweging: Karakter istiek:

Woningbouwvereniging "Oost-Flevoland", Dronten Het ontwikkelen van aangepaste beheersvorm en, ontwerpen en exploitaties, waardoor de bewoners voor, tijdens en na het bouwen kunnen beslissen over de indeling en zelfwerkzaamheid en mede daardoor de woonlasten positief kunnen beinvloe-den. Voor het experiment wordt gedacht aan

min-stens 100

à

150 woningen.

Er wordt alleen een "woonomhulling" aangeboden met de minimaal vereiste voorzieningen.

Bewoners kunnen - hoeven niet - zelf indeling van woning bepalen en in eigen tempo realiseren. De aanpak van dit interessante drager-inbouw-/afbouw projekt biedt de huurders de reële moge-lijkheid de invulling van de woning in hoge mate zelf te bepalen en te realiseren.

De karakteristiek van het projekt is het aanbod van een aantal bouwtechnisch en financieeel uit-gewerkte drager-inbouw voorstellen om te komen tot andere woonvormen met meer bewoners-par-ticipatie voor, tijdens en na het bouwen; op basis van een grondige oriëntatie op mogelijkheden en onmogelijkheden van de begrippen veranderbaar en uitbreidbaar, over de planprocedure, over sub-sidie- en bijdrageregelingen en voor het ontwerp "kopen, huren of net er tussen in?".

Op voordracht van de SEV werd op 28 december 1982, bij zijn brief van gelijke da-tum, door de staatssekretaris van VROM dit projekt als "experimenteel" erkend. Samengevat gaat het bij dit experiment om:

"het ontwikkelen van aangepaste beheersvormen, ontwerpen en exploitatie, waardoor de bewoners vóór, tijdens en na het bouwen kunnen beslissen over in-deling en zelfwerkzaamheid en mede daardoor de woonlasten positief kunnen beinvloeden."

Het bestuur van de Woningbouwvereniging en de projektgroep waren erg gelukkig met deze erkenning: zij dachten dat dit betekende dat ook de bewindsman het belang van de ideële doelstelling van dit experiment onderkende en dat hij zijn steun daaraan wilde geven en dat dit daarnaast betekende, dat binnen het kader van het experiment, bij de uitvoering, financiering en exploitatie van dit plan za-ken mogelijk zouden zijn, die binnen de letterlijke toepassing van de vigerende

re-geling niet of nog niet mogelijk zijn.

Juist omdat dergelijke mogelijkheden onder de vigeur van het experiment zouden worden geopend, zou er volgens hen geen sprake kunnen zijn van "precedentwer-king".

18

-

Aan de Nationale Woningraad (NWR) wordt begin 1983 de opdracht verleend om enkele rekenmodellen te maken. In het eindrapport, d.d. 10 nov. 1983, presenteert de NWR enkele financiële konsekwenties van de onderzochte beheersvarianten. Gezien het beperkte aantal variabelen die in de berekeningen zijn meegenomen, kunnen deze cijfers slechts met grote voorzichtigheid worden gehanteerd. De be-rekeningen zijn later verbeterd door de aannemer.

In tabel 3.1. staan per beheers variant de berekende maandlasten.

Tabel 3.1. Door de NWR (en aangepast door de aarmemer) berekende maandlasten

per beheervariant

Beheervariant referentiewoning huur-huur situatie

idem met zelfwerkzaamheid huur-koop situatie

idem met zelfwerkzaamheid

koop-koop situatie (premie A koopwoning) idem met zelfwerkzaamheid

De beloning voor zelfwerkzaamheid per variant huur-huur situatie

huur-koop situatie koop-koop situatie

gezin met een

minimwnloon 220,- 330,- 236,- 330,- 236,- 436,- 372,- 94,-

64,-Uitgangspunten bij deze berekening waren onder andere: - Bij huur-koop situatie: IHS op basis van referentiewoning.

gezin met één modaal inkomen 435,- ,526,- 440,- 526,- 440,- 437,- 380,- 86,-

57,-- Bij huur-huur en huur-koop situatie: financiering van het inbouwpakket op de kapitaalmarkt (11 % rente, 15 jarige annuïteit).

- Verhuur drager op basis van het d.k.p.h.-systeem met een gemiddelde afschrijvingstermijn van 75 jaar (rente 9,25%).

Uit deze berekeningen zouden de volgende konklusies kunnen worden getrokken: - Bewoners met een modaal of hoger inkomen kunnen het best een premie-A

wo-ning kopen;

- Bewoners met een minimum inkomen kunnen het best een referentie woning hu-ren.

Na deze opdracht wordt de NWR niet verder bij het projekt betrokken; dit omdat de NWR te duur wordt gevonden in verhouding tot wat ze leveren; bovendien staat de NWR, volgens de Woningbouwvereniging, niet volledig achter het projekt.

In besprekingen tussen Woningbouwvereniging en de SEV vindt regelmatig een toetsing van de plannen plaats aan de uitgangspunten van het experiment en de doelstellingen van de SE V in relatie tot de aandachtsvelden, zoals deze in 1982 door de toenmalige staatssekretaris zijn omschreven. Hierbij bleek dat de projectgroep binnen deze uitgangspunten bleef.

Nadat het bouwplan medio september 1984 was ingediend bij het Ministerie van VROM, Direktoraat Generaal van de Volkshuisvesting (DGVH), vond een toetsing plaats aan het vigerend beleid op basis van de referentiewoningen.

Uit de prijstoetsing blijkt dat het plan f 590.000,- te duur is. Dit probleem moet eerst worden opgelost alvorens nader overleg over het experiment kan plaats

vin 19 vin

den. Op 18 oktober 1984 vindt dit nader overleg plaats. In bijlage 4 is het verslag van deze vergadering opgenomen.

De belangrijkste punten hieruit zijn:

- Uitgangspunt is de referentiewoning met de daarbij behorende stichtingskosten. Deze woning levert de vaststellin

₉

van de jaarlijkse bijdrage en huur op.

- Daarna kan op lokaal niveau aan 'eén en ander' inhoud gegeven worden.

Dit betekent 100% DKPH-financiering, doch ook 100% objektsubsidie. De niet-gebruikte financieringsmiddelen blijven bij de woningbouwvereniging als een "reserve voor toekomstige voorzieningen".

De renopbrengst hiervan zou dan kunnen worden gebruikt om bewoners te-gemoet te komen in daartoe geëigende situaties.

Voor het Rijk dient 'één en ander' "budgettair" neutraal te verlópen.

- Een gesplitste financiering en exploitatie, passend op het DI-systeem en een gezamenlijke evaluatie na een periode van bijvoorbeeld 5 jaar is niet bespreek-baar.

- Voor de, naar verwachting, enkele woning waarbij de bewoner mogelijk zal k~e­ zen voor wonen in een "bewoonbare drager", en die derhalve "nooit afkomt", zal te zijner tijd in de praktijk een oplossing gevonden moeten worden.

- Voor de huursubsidie en huurverhogingen zal eveneens de referentiewoning als "meetpunt" genomen worden.

Aan de staatssekretaris wordt voorgesteld de huursubsidie te verstrekken op basis van de referentiewoning; ook de berekening van de huurverhogingen wordt gerelateerd aan de referentiewoning.

Na afloop van het overleg was het projektteam van mening, dat het bereikte resul-taat voldoende basis gaf om het experiment verder te ontwikkelen. Het DGVH was, zoals blijkt uit het interview met de Inspekteur van de Volkshuisvesting, daarentegen van mening dat geen toezeggingen waren gedaan voor een afwijkende hantering van de bestaande regelgeving met betrekking tot de objekt- en subjekt-subsidie bij het experimentele projekt.

Op 7 februari 1985 wordt door staatssekretaris Brokx een schrijven met nadere voorwaarden aan het gemeentebestuur verzonden (zie bijlage 5). Op maandag 11 februari zouden het symposium "Vingeroefeningen met zeggenschap" en het slaan van de eerste paal plaats vinden.

Van bepaalde zaken die tijdens de vergadering van oktober 1984 naar voren waren gekomen, bleek weinig over te zijn.

- Huurders moeten binnen een half jaar hun eigen inbouw realiseren.

- Indien dit niet lukt, moet de woningbouwvereniging dit plan afbouwen, waarna de stichtingskosten en de objektsubsidie zullen worden vastgesteld.

Indien huurders de inbouw slechts gedeeltelijk willen realiseren, kan de woning-bouwvereniging, bij mutaties voor grote financiële problemen komen te staan. - Voor de opvolgende bewoner is helemaal geen sprake meer van de gewenste

zeggenschap.

- Wat over blijft is, dat huurder hun eigen indeling mogen bepalen, doch wel moe-ten zorgen dat de indeling en uitrustingsgerief voldoen aan de reguliere regel-geving. Daarbij is volgens het projektteam geen sprake meer van een "experi-ment", omdat soortgelijke DI-projekten al in Huizen en Rotterdam (Keijenburg) zijn gerealiseerd.

20

Na deze impasse is door de SEV de T.H. Delft ingeschakeld om bemiddelend op te treden tussen de Woningbouwvereniging en het DGVH. De Woningbouwvereniging was van zins, nu volgens hen het experiment "onderuit was gehaald", het experi-ment stop te zetten en het projekt als een "gewoon" scheiding Drager-Inbouw pro-jekt voort te zetten.

Aan de hand van de notitie "Experiment Drager-Inbouw Dronten" van Adriaansens en Metselaar, zie bijlage 6, waarin een aantal konkrete aanbevelingen worden ge-daan met betrekking tot de aanpassing van de regelgeving om de voortgang van het experiment mogelijk te maken, vond op 1 mei 1985 een bespreking tussen de verschillende partijen plaats.

Hierbij werden de volgende afspraken gemaakt:

- bij de huur-huur situatie wordt de objektsubsidie verleend op basis van referen-tiewoningen, waarbij de referentiewoningen worden gebaseerd op de inspraak-ontwerpen;

- na een nog nader te bepalen termijn (bijv. een half jaar na gereedkomen kasko) zal worden bekeken in hoeverre de feitelijke woningen overeenkomen met de referentiewoning, waarna de objektsubsidie voor het gehele komplex kan wor-den aangepast;

- na een maand zal een formeel standpunt door het Ministerie worden geformu-leerd over de huur-koop situatie aan de hand van de berekeningen, zoals die zijn neergelegd in de notitie van Adriaansens en Metselaar.

In het formele standpunt van het ministerie, d.d. 23 juli 1985 (1

t

maand later dan was afgesproken, zie bijlage 7) gaat de staatssekretaris akkoord met de huur-koop variant en stelt hij een rijkslening beschikbaar ter hoogte van de investering van de woningbouwvereniging i.c. de volledige kosten minus eventuele bedragen van niet geleverde materialen en uitgespaard arbeidsloon. De subsidiëring, conform de Beschikking Geldelijke Steun Huurwoningen 1975 (BGSH '75), wordt afgemeten aan het investeringsniveau van de zogenaamde referentiewoning.

Als referentiewoningen worden beschouwd de 20 woningen die geen onderdeel uit-maken van het experiment. Deze definiëring van het begrip referentiewoning is voor de Woningbouwvereniging gunstiger dan de definiëring zoals die in de verga-dering van I mei 1985 is besproken; toen werd de referentiewoning gedefinieerd als de woning zoals die er uiteindelijk uitziet (gebaseerd op de bewoners inspraak). Voor de eventuele toepassing van de Beschikking individuele huursubsidie wordt bij de huur-koop variant de huur die voor de drager geldt in aanmerking genomen. Vooral met betrekking tot de objektsubsidie heeft het DGVH het experiment niet willen frustreren: bij de huur-koop situatie wordt de volledige objektsubsidie (dit is de dynamische-kostprijs-huur van de referentiewoning minus de vraaghuur van de referentiewoning) toegekend aan de drager; de drager krijgt daardoor een lage huur. Overigens wordt dit voordeel voor een deel weer teniet gedaan door de nivellerende werking van de individuele huursubsidie (IHS).

De staatssekretaris geeft wel aan dat veel zaken bij de huur-koop situatie juri-disch geregeld moeten worden; in bijlage 7 worden deze, volgens hem, te regelen onderwerpen nader genoemd.

De Woningbouwvereniging had met dit besluit meer speelruimte om inhoud te ge-ven aan het experiment.

Dankzij de lage huur voor de drager kan het vooral voor bewoners met een hoger inkomen interessant zijn om de huur-koop variant te overwegen.

Omdat zij, gezien hun inkomen, niet in aanmerking komen voor IHS, kunnen hun woonlasten, door het kopen van het inbouwpakket, mogelijk lager worden; zeker omdat de rente fiskaal aftrekbaar is. In de notitie "Experiment Drager-Inbouw Dronten", zie bijlage 6, zijn de netto woonlasten per beheersvariant (huur-huur en huur-koop met en zonder zelfwerkzaamheid) gerelateerd aan de inkomens van de bewoners. Hieruit blijkt dat voor mensen met hogere inkomens de huur-koop

va 21 va

riant pas op termijn goedkoper wordt dan de huur-huur variant. Hierbij dienen wel een aantal opmerkingen gemaakt te worden:

- uitgegaan is van een ekonomische afschrijving van het inbouwpakket in 15 jaar; aangenomen kan worden dat een aantal dure onderdelen dan nog niet versleten zijn, zoals de wanden, zodat een restwaarde overblijft; na 15 jaar zullen de woonlasten dus waarschijnlijk scherp dalen voor een huur-koper;

- omdat de rentevergoeding relatief hoog is (gerekend is met 8,596, i.c. het

rente-percentage dat. de verhuurder als financierder in rekening zou brengen), geeft inbrengen van eigen geld (of eigen bouwelèmenten, zoals kasten e.d.) relatief voordeel.

In april 1985 organiseert de woningbouwvereniging de eerste bewonersvergadering. Uitgenodigd zijn 2 groepen van ieder ongeveer 30 bewoners. Aan de bewoners wordt naast algemene informatie alleen de huur situatie voorgelegd; de huur-koop variant was immers nog niet door het DGVH goedgekeurd. Aan de bewoners wordt verteld dat de oplevering van de eerste kasko's in het najaar van 1985 wordt verwacht. Tijdens de vergadering worden enkele financiële aspekten voorgelegd:

- voor huizen zonder kap (type A) geldt voor elke

f

1000,- aan afbouw, een

huur-verhoging van.±.

f

4,- per maand;

- voor huizen met een kap (type B) geldt een verhoging van +

f

5,- per maand.

In mei 1985 vindt de tweede bewonersvergadering praats. Tijoens deze vergadering worden de huizen verloot; 11 huizen worden gekozen. Na de loting overleggen as-pirant-huurders hun plannen met de architekt. Duidelijk is dat iedereen de be-woonbare drager wil vergroten, hetzij door een uitbouw, hetzij door een kap of door een dakkapel. In de volgende vergadering worden de aspirant-huurders indivi-dueel benaderd. In juni vinden de eerste individuele overleggen plaats, per aspi-rant-huurder wordt 45 minuten uitgetrokken; de gewijzigde plannen worden be-sproken.

In juli 1985 meldt de Woningbouwvereniging dat de meeste bewoners te veel uit-breidingen aan hun huis willen aanbrengen; in enkele gevallen zijn soms investerin-gen tot

f

50.000,- nodig. De Woningbouwvereniging is van mening dat zulke grote veranderingen niet passen in de opzet van het plan, namelijk "sociale woningbouw met mogelijkheid voor inspraak bij de indeling en de afbouw". De bewoners worden uitgenodigd voor een vergadering; vermeld wordt nog dat de Woningbouwvereni-ging de gesprekken met de individuele huurders in de loop van augustus wil afronden. In de bewonersvergadering wordt de ingediende aanvraag met een uit-breiding van f 53.000,- behandeld; aangegeven wordt dat de f 760,- per maand die door dat huis aan huur moet opbrengen, te hoog is.

De huurverhogingen bij investeringen blijken nu anders geregeld te zijn, dan bij de bewonersvergadering in april; de huurverhoging van f 4,- en f 5,- per maand per f 1000,- afbouw blijkt uitsluitend betrekking te hebben op voorzieningen die in het standaardpakket zitten en waarbij de kosten van een referentiewoning niet worden overschreden.

Bij alle kosten boven de prijs van een referentiewoning wordt per

f

1000,- inves-tering de huur f 10,-

à

f 11,- per maand verhoogd. De reden van deze verschillen in de huurverhoging is dat de extra financiering (boven het niveau van de re-ferentiewoning) een looptijd heeft van 15 jaar terwijl de normale financiering is gebaseerd op de genormeerde levensduur van de woning (50 jaar). Tot slot van de vergadering wordt meegedeeld dat in het volgende individuele gesprek de offertes worden behandeld, waarna de bewoners nog een paar dagen de tijd hebben om tot een definitieve beslissing te komen.

In een circulaire d.d. 30 aug. 1985 meldt de Woningbouwvereniging dat de plan-vorming vertraagd is omdat de prijsvaststelling van de individuele pakketten minder eenvoudig is dan was gedacht. Bovendien was door het Ministerie van VROM aangegeven dat zij wil meewerken aan de huur-koop situatie. De Woning-bouwvereniging wil de gesprekken met de bewoners in september voortzetten.

-Ph

Hoewel de woningbouwvereniging al geruime tijd op de hoogte is dat een kans be-staat dat de huur-koop variant als nog door het Ministerie van VROM wordt goed-gekeurd, worden er geen initiatieven ontwikkeld om te komen tot een oplossing

voor de vele juridische problemen die met deze variant samenhangen.

Op 30 augustus 1985 komen in een overleg tussen vertegenwoordigers van de

Wo-ninbbouwvereniging, T.H. Delft en de aannemer BML de juridische problemen aan

de orde. Prof. Adriaansens adviseert de Woningbouwvereniging om voor de

huur-koop situatie een eigenarenvereniging op te richten; de vereniging zou dan de

inbouwpakketten in eigendom kunnen nemen, zodat bij verhuizing geen notariële

akte hoeft te worden opgemaakt. Bij de huur-huur situatie adviseert hij de Wo-ningbouwvereniging bij gewone voorzieningen de bewoners een vergoeding te

ge-ven en bij ongewone voorzieningen (bijvoorbeeld inbraakbeveiliging) de

natrek-kingsregel te hanteren.

Afgesproken wordt dat de Woningbouwvereniging op korte termijn een informatie-blad maakt, waarin de bewoners over de huur-koop situatie worden voorgelicht. In

dit blad moeten vooral de financiële aspekten worden belicht. Hiernaast moet de

woningbouwvereniging de knelpunten met betrekking tot huur-huur en huur-koop

situatie op korte termijn oplossen. De T.H. Delft zal dan aan het opstellen van de

verenigingsstatuten (zgn. moeder/dochter konstruktie) meewerken en bij het

op-lossen van problemen zoals, afboeken bij huur-koop situatie e.d. Gesteld wordt dat

de Woningbouwvereniging het voortouw dient te nemen. De volgende vergadering

wordt gepland op 25 okt. 1985.

In sept. 1985 worden de individuele gesprekken met de aspirant-huurders voortge-zet. Voor het eerst worden de plannen van de bewoners voorzien van een prijs-kaartje, zonder dat daaraan exakte huurkonsekwenties worden verbonden. Aan de bewoners wordt de huur-koop variant niet voorgelegd. Aan een aspirant-huurder,

die wel voor deze variant voelt, wordt meegedeeld dat dit in een persoonlijk

ge-sprek nog eens besproken zal worden. Medio oktober blijkt dat de Woningbouwver-eniging nog geen informatieblad heeft geproduceerd waarin bewoners over de huur-koop variant worden ingelicht; ook zijn er geen stappen ondernomen om de

problemen die met deze variant samenhangen op te lossen. De bespreking tussen

de Woningbouwvereniging en T.H. Delft wordt wegens het ontbreken van stukken

afgezegd.

In april 1986 wordt door de Woningbouwvereniging formeel besloten dat de

huur-koop variant van de baan is; ook als gegadigden daarvoor zich aandienen. De rollen

zijn nu dus omgedraaid. Eerst wilde de korporatie de huur-koop situatie en had het

Ministerie bezwaren. Nu is er toestemming van het Departement en ziet de kor-poratie ervan af.

De Woningbouwvereniging start onderhandelingen met de firma Fort Bouw B.V. en Bruynzeel voor het leveren van inbouwpakketten. Met Fort Bouw B.V. wordt over-eengekomen dat in 14 huizen Fort binnenwanden worden geplaatst voor de prijs

van binnenwanden van gipskarton. Fort Bouw wil dit projekt als proef-projekt

ge-bruiken en daarmee hun systeem presenteren.

De onderhandelingen met Bruynzeel lopen moeilijk. Aanvankelijk zou Bruynzeel 42 woningen afbouwen; later blijkt Bruynzeel toch meer geld te willen rekenen voor het plaatsen van de binnenwanden.

In juni (1986) wordt met de hoofdaannemer (BML) onderhandeld of deze de Bruyn-zeel binnenwanden wil plaatsen. Indien dit doorgaat, worden in het DI-projekt 3 verschillende binnenwanden toegepast:

- gipskarton binnenwanden;

- Fort Bouw binnenwanden;

- Bruynzeel binnenwanden.

In juni 1986 wordt de eerste sleutel aan een bewoner uitgereikt. In totaal resteren nog slechts 15 kandidaten voor het projekt. Hiervan verrichten 2 huishoudens

noe 23 noe

I_Cl . . _ . Ril I HIJ

kleinschalige werkzaamheden welke deels door de Woningbouwvereniging zijn op-gelegd.

De Woningbouwvereniging overweegt nu 6 huizen zonder kap (type A) om te bou-wen tot 12 HAT-eenheden omdat daarnaar enige vraag bestaat binnen Dronten. De overige huizen worden volledig afgebouwd en in de normale verhuur genomen. De verwachting is dat er vooral van de zijde van één- en tweepersoonshuishoudens

belangstelling is voor deze huizen. De huur is vastgesteld op f 478,- en f

518,-voor huizen zonder en respektievelijk met kap.

Deze huurstijging, in 1985 was de huur vastgesteld op respektievelijk

f

435,- en

f

465,- is deels veroorzaakt door meerwerk en bouwrente.

De oplevering van de laatste huizen in het projekt wordt verwacht in het najaar van 1986.

3.3. De belemmeringen tijdens het projekt

Het projekt heeft verschillende problemen gekend. Hieronder staan de belangrijkste daarvan weergegeven.

Onderscheid wordt gemaakt in bouwtechnische en regelgevingsproblemen:

Bouwtechnische knelpunten

Bouwtechnisch zijn er in het projekt weinig knelpunten geweest; wel heeft de open strook in de woning (de trapzone) konstruktief moeilijkheden opgeleverd. De open strook wordt nu overspannen door houten delen die, ook in een later stadium, weer te verwijderen zijn. In de woonkamer wordt de open strook afgetimmerd met gips-kartonplaten en afgewerkt met sauswerk. Doordat de rest van het plafond van be-ton is, blijft de plek van de open strook zichtbaar.

Regelgevingsknelpunten

Het projekt heeft op dit gebied vele problemen gekend; een deel van deze proble-men zijn betrekkelijk eenvoudig opgelost, een ander deel met grote moeite of ge-heel niet.

Problemen die relatief eenvoudig zijn opgelost, zijn:

- de eisen die de nutsbedrijven stellen aan hun installaties in het huis staan soms

de keuze-vrijheid van de bewoner in de weg. Daar waar mogelijk zijn deze eisen aangepast;

- het bewonen van een "onaf" huis wordt in de modelbouwverordening verboden.

Door het verlenen van een vrijstelling (wijziging van de bouwverordening) is dit probleem ondervangen;

- de brandweerverordening vereist dat de trap in de hal moet staan, als de eerste

verdieping niet is ingericht (geen wanden geplaatst), de slaapruimte en de woonkamer mogen namelijk niet direkt met elkaar in verbinding staan. Voor dit probleem is een tijdelijke afsluiting bedacht, waarmee de direkte verbinding wordt doorbroken.

Problemen die niet of met grote moeite zijn opgelost en die veelal het projekt hebben vertraagd, zijn de volgende:

- door het ontbreken van voldoende kontingenten is het projekt uitgesteld.

Toe-kenning van extra-kontigenten bleek niet mogelijk te zijn;

- door wijziging in het rijksbeleid tijdens het kabinet Van Agt 11 moesten de

wo-ningen kleiner worden. Hierdoor zijn de plannen van de architekt grondig gewij-zigd;

-,

I'

- volgens het OGVH was de aanneemsom in verhouding tot de relatie kosten/kwa-liteit ongeveer

f

590.000,- te hoog. Oe korting op de aanneemsom heeft het projekt vertraagd en heeft de samenwerking met de aannemer bemoeilijkt; - volgens veel participanten was de grootste belemmering in het projekt de

op-stelling van de rijksoverheid met betrekking tot de objekt- en subjektsubsidië-ring. Hoewel het OGVH aanvankelijk deed voorkomen dat de regels versoepeld zouden worden toegepast, bleek dit uiteindelijk toch niet te kunnen doorgaan.

Door het DGVH is in de vergadering van oktober 1984, zie bijlage 4, toegezegd het volgende aan de staatssekretaris van VROM te adviseren:

- woningwetlening (voor 45 woningwetwoningen) op basis van referentiewoningen;

- huurvaststelling op basis van de referentiewoning;

- individuele huursubsidie op basis van de huur behorende bij de referentiewoning; - objektsubsidie op basis van het verschil tussen de dynamische kostprijs huur en

het vraaghuurpercentage van de referentiewoning;

- uitgangspunt is budgettair neutraliteit voor de rijksoverheid; de Woningbouw-vereniging heeft immers de kans gehad om referentiewoningen te bouwen.

tIe~~ besluit van staatssekretaris Brokx, d.d. 7 februari 1985, wijkt af van deze

pun-- woningwetlening maximaal ter hoogte van de referentiewoning, maar niet hoger dan de werkelijke investering;

- huurberekening op basis van gerealiseerde stichtingskosten en VE-telling; - individuele huursubsidie op basis van het geïnvesteerde deel van de

woning-bouwvereniging, met het niveau van de referentiewoning als maximale hoogte. Het begrip "budgettair neutraal" krijgt hiermee een andere betekenis: budget-taire neutraliteit wordt door de rijksoverheid niet gerelateerd aan het aantal gerealiseerde woningen (de rijksoverheid stopt evenveel geld in de volkshuisves-ting als wanneer de woningen als gewone referentiewoningen worden afge-bouwd), maar gerelateerd aan de investering door de Woningbouwvereniging (de Woningbouwvereniging kan voor minder geld meer volkshuisvestingsruimte kreëren; de subsidies zakken evenredig aan deze investeringen).

Het onstane knelpunt is in de loop van het projekt slechts gedeeltelijk opgelost: de rijksoverheid heeft in de loop van 1985 alleen de regeling van de objektsubsi-die aangepast konform datgene wat in oktober 1984 is besproken: objektsubsiobjektsubsi-die op basis van de referentiewoning, toegekend aan de drager.

Belemmeringen die verder geheel niet zijn opgelost zijn:

- aan de huur-koop situatie zijn veel juridische aspekten verbonden die geregeld moeten worden zoals:

- regeling van waardebepaling van de inbouw bij het vertrek van de eigenaar van de inbouwen de verplichting voor de verhuurder c.q. nieuwe huurder de inbouw over te nemen;

vestiging van het zakelijk recht van opstal waardoor de eigendom van de in-bouw wordt gescheiden van die van de drager;

uitsluiten van de mogelijkheid van overdracht of ingebruikgeving aan derden van het zakelijk recht van opstal, zolang de huurovereenkomst ten aanzien van de drager loopt;

regelen of uitsluiten van de mogelijkheid van bezwaring van het recht van opstal met hypotheek;

voorzieningen voor het geval het zakelijk recht van opstal gemoeid raakt in: o faillissement van de zakelijk gerechtigde;

o vererving naar derden; o beslag door derden;