J
Sandra Adrianow
Iris smid
NAOORLOGSE WOONWIJKEN:
OPLOSSINGS-STRATEGIEEN RONDOM MARKT EN KLANT
14
VOORRAADBEHEER
EN
~WONINGMARKTONDERZOEK
NAOORLOGSE WOONWIJKEN:
OPLOSSINGS-STRATEGIEËN RONDOM MARKT EN KLANT
2 5
MAARI
1997
3
1 OKT. 1995
VOORRAADBEHEER EN
WONINGMARKTON-DERZOEK
14
Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11
2629 JA Delft tel. 015-783005
NAOORLOGSE WOONWIJKEN:
OPLOSSINGS-STRATEGIEËN RONDOM MARKT EN KLANT
Redactie: Sandra Adrianow Iris Smid Bijdragen: dr. ir. H.P. Heeger B. Pluimer drs. ing. B. de Graaf ing. H. de Gruil mw. dr. ir. J.A. Adrianow mr. P. Boerenfijn mw. mr. E.E. de Wijkerslooth-Vinke drs. H.B.H.G. Wilke W.G.M. Giezeman
De serie Voorraadbeheer en Woningmarktonderzoek wordt uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers
Stevinweg 1 2628 CN Delft tel. 015-783254 In opdracht van: Onderzoeksinstituut OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft
CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK DEN HAAG Naoorlogse
Naoorlogse woonwijken : oplossingsstrategieën rondom markt en klant / red.: Sandra Adrianow, Iris Smid; bijdragen: H.P. Heeger ... [et aL]. - Delft: Delftse Universitaire Pers. - 111. - (Voorraadbeheer en woningmarktonderzoek, ISSN 0926-440X; 14)
Onderzoek in opdracht van: Onderzoeksinstituut OTB. - Met lit. opg. ISBN 90-6275-991-2
NUGI 655
Trefw.: huurwoningen / woningmarkt.
Copyright 1994 by Delft University Press, Delft, The Netherlands
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher: Delft University Press.
INHOUDSOPGA VE
1. INLEIDING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 2. MOGELIJKE MAATREGELEN . . . .. . . 3 dr. ir. H.P. Heeger 2.1 Inleiding . . . .. ... ... . . .. . .... . . 3 2.2 De mogelijke maatregelen . . . .. . . 32.3 De keuze voor bepaalde maatregelen . . . .. .... .. . . . 6
3. MARKTGERICHT VOORRAADBEHEER: PERSPECTIEF VAN EEN WONINGCORPORATIE ... . . .. . . 9
B. C. Pluimer 3.1 Introductie STZ woningbouwcorporatie . . . . . . . . . . . . 9
3.2 De kenmerken van een naoorlogse wijk: de wijk Zuidwijk . . . 10
3.3 (Probleem)analyse: Bouwen en wonen in de jaren negentig . . . 11
3.4 Kansen en bedreigingen van de naoorlogse voorraad . . . . . 14
3.5 De nieuwe opgave ... . . .. . . .. . . ... . . 14
4. 'DE MARKT' ZAL ALLES BEPALEN IN DE NAOORLOGSE WIJKEN . . . .. . . .. . . .. . .. 15
drs. ing. B. de Graaf 4.1 Inleidend . . . ... . ... .. .. .. . . 15
4.2 Marktpartijen . . . .. . . 15
4.3 Korte karakteristiek naoorlogse wijken . . . .. . . 17
4.4 De produktie door de markt in de naoorlogse wijken . . . 20
4.5 De concurrentie .... . ... .. . . 22
4.6 Kansen voor de markt/reductie van onzekerheden . . . 23
5. DE ROL VAN GEMEENTEN BIJ HET NEMEN VAN MAAT-REGELEN ... . . ... .. .. . . ... .. .. 25 ing. H. de Gruil
5.4 De Hengelose Es . . . .. . . ... ... .. . .. . . . 27 5.4.1 Problemen . .. .. .. .. .. . . . .. . . .. . .. ... 27 5.4.2 Aanpak . . .. .. . .. .. .. . . .. .. . . .. . .. .. . ... 27 5.4.3 Organisatie . . . .... ... . .. . . 30 5.4.4 Financiering . . . .. . . .. .. . . .. . . 31 5.5 Tot slot .. . . .. ... .. . . .. . . ... 31
6. SOCIAAL BEHEER HEEFf DE TOEKOMST .. . . 33
mw. dr. ir. J.A. Adrianow 6.1 Inleiding . . . .. . . ... .. . .. . . .. . 33
6.2 Sociale problemen en oorzaken . . . .. . . . .. . . .. 33
6.3 Sociaal beheer als remedie .. . . . ... .. . . .. .. .. .. . . 36
6.4 Wie zijn betrokken bij sociaal beheer? .. .. . . . .. . .. . .. . ~ 37
6.5 Met welk doel worden nu welke maatregelen genomen? . . . .. .. 38
6.6 Effectiviteit van maatregelen .. ... . . .. . . . .. . . .. 39
6.7 Conclusies .. . ... . . . .. . . .. . . . .. . .. .. . .. 40
7. VERDRINGT HET 'DELFfSE VERDELINGSMODEL' HET PLAATSINGSBELEID? ... .. . . .. . . .. . . 43
mr. P. Boerenfijn 7.1 Inleiding . . .. . . . .. . . .. .. .. .. .. .. .. . .. . . . .. . . . 43
7.2 Het plaatsingsbeleid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
7.3 Juridische relatie huurder-verhuurder .. .. . . .. . . .. . 44
7.4 Tolerantie van de buurtbewoners . . . . . . . . . . . . . . . . 45
7.5 Iriplaatsingsbeleid en het Delftse model . . . . . . . . . . . . . . . 46
7.6 Conclusie.. .. ... .. . .... . . .. . . .. .. . . 47
8. BURENOVERLAST EN WETTELIJKE VERPLICHTINGEN . . . 49
mw. mr. E.E. de Wijkerslooth-Vinke 8.1 Privaatrechtelijke rechtsbescherming van de woonconsument ... . 49
8.2 Juridische belemmeringen . ... .. . . .. . .. . . ... . . 51
8.3 Praktische belemmeringen . .. . . ... .. . .. . . .. . . 56
8.4 De rechtsvorming . . . ... . . .. .. .. .. ... . . 58
9. BEWONERS ALS TOEZICHTHOUDERS .. . . .. .. . .. .. . . . 61
drs. H.B.H.G. Wilke 9. 1 Inleiding... . . .. . . .. . . .. . . . 61
9.2 Veilig wonen . . . .. .. . .. . . .. . . .. .. . 61
9.3 Oplossingsstrategieën . . .. .. . . ... . . ... . . 62
9.4 De Falgabuurt: van sloopwijk tot voorbeeldproject . . . . 63
9.6 Het toezichthoudersproject van de NWR en het ministerie van
Justitie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
9.6.1 Enkele ervaringen die er tot nu toe met het toezichthouders-project zijn opgedaan . . . ... . ... . . 65
9.6.2 Begeleiding .. . . ... . . ... .. .. . .. . . 66
9.6.3 Takenpakket . . ... ... . . ... . . 66
9.6.4 Vergoedingen .. .. . . .. . . 66
9.6.5 Samenwerking tussen de partijen .. . . .. . . .. 67
9.7 Resultaten tot nu toe . . . .. . . 67
10. EEN GEZAMENLUKE INZET ALS OPLOSSINGSSTRATEGIE VOOR PROBLEMEN . . . . .... . . .. . . . ... . .. .. . . 69
W.G.M. Giezeman 10.1 Inleiding .. .. . . . ... .. .. ... . . .. .. . . 69
10.2 De projectorganisatie stadsvernieuwing en AANpak . . . ... . .. 70
10.3 De plannen van de ontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest ... . . .. . . .. .. . ... . . 71
10.4 De rol van de bewoners . ... .. .. . .. . .... .. . . .. . . .. 73
1
INLEIDING
Een aantal naoorlogse buurten kampt met problemen: bouwkundige problemen, stedebouwkundige problemen, financiële problemen, sociale problemen en milieupro-blemen. De problemen kunnen onafhankelijk van elkaar ontstaan, maar eenmaal ontstaan, kunnen de verschillende soorten problemen op elkaar inwerken en elkaar versterken. Problemen worden met name veroorzaakt door een te hoge huur, het imago van de buurt, de bewonerssamenstelling, vandalisme en de aanwezigheid van probleemhuishoudens.
Verhuurders zijn creatief in het nemen van maatregelen om de problemen aan te pakken. Door de invoering van het BBSH, de Huisvestingswet en de komende uitvoering van de brutering is dit noodzaak geworden. De verwachting is dat er in de toekomst onder invloed van dit veranderende rijksbeleid minder grootschalige bouwkundige ingrepen zullen plaatsvinden om de problemen te bestrijden. Verhuur-ders zullen, naar verwachting, eerder slopen of verkopen, een relatief lage huurver-hoging toepassen en hun toevlucht nemen tot sociale beheermaatregelen.
De verschillende oplossingsstrategieën die in de praktijk gekozen worden om de problemen te lijf te gaan stonden centraal tijdens de studiedag 'Naoorlogse woonwij-ken: oplossingsstrategieën rondom markt en klant'. De studiedag vond plaats in de Aula van de TU Delft op 23 februari 1994. In deze bundel zijn de bijdragen van de sprekers opgenomen.
In het eerste deel van de bundel, de hoofdstukken 2 t/m 5 schetsen enkele betrokken partijen welke bijdrage zij kunnen leveren aan het bestrijden van de problemen in de naoorlogse woonwijken. In de hoofdstukken 6 tlm 10 komen de sociale beheermaat-regelen en een gezamenlijke aanpak van problemen aan bod.
In hoofdstuk 2 geeft Heeger een overzicht van de mogelijke maatregelen die genomen kunnen worden. Vaak blijkt een combinatie van maatregelen het meest effectief. Tevens gaat Heeger in op de voorkeuren die er zijn voor bepaalde maatregelen op een bepaald moment. Hij geeft enkele verklaringen voor het ontstaan van deze trends. Het blijft natuurlijk een feit dat het voorkomen van problemen de beste maatregel is, zowel voor de verhuurders als voor de bewoners.
De bijdrage van Pluimer (hoofdstuk 3) gaat in op de ontwikkeling van de wijk Zuidwijk in Rotterdam. De sterke punten moeten versterkt worden en de zwakke punten verbeterd. De monotonie van woningen moet doorbroken worden zodat ook
starters in de wijk kunnen en willen blijven. Bij de aanpak staan vier beleidsvelden centraal: produktiebeleid, huurbeleid, woonruimteverdeling en wijkbeheer. Door de veranderingen in de volkshuisvesting krijgen de partijen een nieuwe rol. De nieuwe opgave is een uitdaging voor alle betrokkenen.
In hoofdstuk 4 richt De Graaf zich op de inbreng van de marktsector bij het
opstellen van oplossingsstrategieën voor problemen in de naoorlogse wijken. Voor iedere marktpartij (belegger, verzekeraars, ontwikkelaars en aannemers) zet hij de afwegingscriteria op een rij. Ook schetst hij een karakteristiek beeld van de naoor-logse wijken. Waar liggen de kansen en bedreigingen? Een belangrijke concurrentie hebben de naoorlogse wijken te verwachten van de VINEX-Iocaties. Marktpartijen moeten een keus maken uit de verschillende alternatieven. Zij zullen zich voorname-lijk door financiële motieven laten leiden.
In hoofdstuk 5 geeft De Gruil voor Hengelo aan welke rol de gemeente kan spelen
bij het nemen van maatregelen. Hij doet dit aan de hand van de aanpak die men heeft ontwikkeld voor de Hengelose Es, een grootschalige uitbreidingswijk die vanaf het begin met problemen kampte.
In het tweede deel (hoofdstuk 6 t/m 10) staat de klant centraal. Aan de orde komen
enkele sociaal-beheermaatregelen, zoals het voeren van een inplaatsingsbeleid, het aanstellen van huismeesters, het adverteren van woningen, huurverlaging, verbete-ring van het uiterlijk, wijzigen van de entrees/ontsluiting en het actief bestrijden van overlast. Uit de bijdragen blijkt dat het voeren van een gezamenlijk beleid door verhuurder, gemeente, politie en bewoners de meeste kans van slagen heeft.
In hoofdstuk 6 schetst Adrianow een beeld van de sociale problematiek en de
maatregelen die ingezet kunnen worden door de verschillende partijen. Zij sluit af met een overzicht van de effectiviteit van een aantal maatregelen.
De heer Boerenfijn (hoofdstuk 7) geeft aan wat hij onder plaatsingsbeleid verstaat. Vervolgens gaat hij in op de juridische relatie tussen huurder en verhuurder.
Gevolgd door de voorwaarden waaronder plaatsingsbeleid ook bij het Delftse model toegepast zou kunnen worden.
Mevrouw De Wijkerslooth-Vinke (hoofdstuk 8) geeft een overzicht van de juridische bescherming van de woonconsument. Ook gaat zij in op de belemmering van de rechtsgang. Zij benadrukt dat een gang naar de rechter niet altijd het middel is om sociale problemen op te lossen. Een eerste vereiste om een procedure goed te laten aflopen is een gedegen voorbereiding (dossiervorming) door de corporatie.
In hoofdstuk 9 gaat de heer Wilke in op de achtergronden, de aanpak en de eerste
ervaringen met het toezichthoudersproject. Hierbij worden bewoners door de woningcorporatie ingeschakeld als toezichthouders in de wijk. Het toezichthouders-project is een toezichthouders-project van de Nationale Woningraad en het ministerie van Justitie. De laatste bijdrage (Giezeman) behandelt het belang van een gezamenlijke inzet door de betrokken partijen bij de aanpak van problemen. In Den Haag is de
Ontwikke-lingsmaatschappij Den Haag Zuidwest hiervoor opgezet. Hierin participeren de corporaties en drie private partijen. Gezamenlijk hebben zij een Integraal Uitvoe-ringsplan voor dit stadsdeel opgezet, wat is voorgelegd aan de bewoners en de
2
MOGELIJKE MAATREGELEN
2.1 Inleiding
In het algemeen is het prettig wonen in de naoorlogse wijken. Een deel van de
na-oorlogse woningvoorraad kampt echter met problemen. Gelukkig zijn er veel verschillende maatregelen mogelijk om de problemen in de naoorlogse woonwijken effectief aan te pakken. In mijn bijdrage staan de mogelijke maatregelen centraal.
Ik zal beginnen met een kort overzicht van de mogelijke maatregelen. Ik heb ze in
zes verschillende categorieën verdeeld. Per categorie zal een aantal voorbeelden gegeven worden. Het aantal theoretisch mogelijke maatregelen blijkt groter te zijn dan het aantal typen maatregelen dat daadwerkelijk wordt uitgevoerd. Bij de aanpak van de naoorlogse woningvoorraad blijken zelfs trends voor te komen van maatrege-len die het ene moment populair zijn en het andere moment niet. In het tweede deel van mijn inleiding zal ik aangeven welke maatregelen op dit moment populair zijn en welke niet en zal ik enige verklaringen voor deze trends geven.
2.2 De mogelijke maatregelen
In principe zijn er enorm veel verschillende maatregelen te onderscheiden, die
bo-vendien in geheel verschillende combinaties (kunnen) worden uitgevoerd. Ik heb ze onderscheiden in zes verschillende categorieën. Ook binnen deze categorieën zijn diverse onderverdelingen mogelijk. Hieronder geef ik een kort overzicht van de mogelijkheden. In mijn dissertatie (Heeger, 1993) worden van al deze categorieën diverse praktijkvoorbeelden gegeven.
dr. ir. H. P. Heeger Onderzoeksinstituut OTB
A. Bouwkundige maatregelen Maatregelen in en aan de woning: - wijzigen van de woningindeling;
- vergroten of verkleinen van de woningen;
- wijzigen van de uitrusting van de woningen (sanitair, kasten, tegelwerk, buiten-ruimte, electra-aansluitingen);
- beveiligen van de woningen (tegen brand, inbraak en diefstal). Maatregelen betreffende het komplex:
- wijzigen van de woningdifferentiatie (splitsing, samenvoegen, wijzigen indeling, woningen bijbouwen, gedeeltelijke sloop);
- verbeteren van het uiterlijk;
- wijzigen van de ontsluiting en de entree (liften, compartimenteren, afsluiten); - wijzigen van de bergingen;
- wijzigen van de installaties (verwarmingsinstallaties, drukverhogingsinstallaties, liften, vuil stortkokers , ventilatie);
- uitbreiden van het aantal woningen in het complex (extra bouwlaag, splitsen, extra woningen in gemeenschappelijke ruimten of bergingenlaag) ;
- gedeeltelijk slopen van het complex (uitdunnen, aftoppen); - slopen.
B. Stedebouwkundige maatregelen - maatregelen om de ligging te verbeteren;
- maatregelen met betrekking tot de directe woonomgeving; - wijzigen van recreatieve en groenvoorzieningen;
- wijzigen van de verkeersvoorzieningen; - verbeteren van de veiligheid;
- wijzigen van de winkelvoorzieningen, sociaal-culturele voorzieningen en educa-tieve voorzieningen.
c.
Milieu-maatregelen- maatregelen gericht op het verwijderen van voor de gezondheid schadelijke materi-alen (o.a. verwijderen asbest);
- energiebesparende voorzieningen (o.a. isoleren van woningen, verbeteren installa-ties);
- geluidsisolatie;
- bestrijden van bodemverontreiniging (o.a.afgraven vervuilde grond); - maatregelen ter verhoging van de externe veiligheid;
- maatregelen om vervuiling en stank te verminderen en afvoer huisvuil. D. Sociaal beheer
- woningtoewijzing en inplaatsing;
betrok-toezichthouden en bestrijding van overlast (o.a. het in dienst nemen van een huismeester, het stellen van gedragsregels, en vaker schoonmaken);
- uitplaatsing; - buurtbeheer .
E. Financiële maatregelen
- huurverlaging of huurverhoging; - verlaging van de servicekosten; - verlaging van de bijkomende kosten; - verlaging van de energiekosten; - eenmalige aanbiedingen (cadeautjes); - verkoop van woningen.
F. Promotie
- actief werven van nieuwe bewoners (o.a. publiciteit, marketing); - imagoverbetering (o.a. publiciteit).
De laatste tijd lijken de volgende maatregelen een groeiende populariteit te kennen (dat wil zeggen dat ze vaak worden genomen):
- beveiligen van woningen;
- afsluiten van entrees bij flatgebouwen; - bijplaatsen van liften;
- verbeteren uitrusting (vooral voor ouderen); - verbeteren van het uiterlijk;
- slopen;
- wijzigen van groenvoorzieningen;
- (voor zover nog niet gebeurd) warmte-isolatie (veelal buitenisolatie); - intensief sociaal beheer;
- selectiever toewijzen; - ingrijpen bij overlast; - uitplaatsing;
- verkoop van woningen;
- gedifferentieerde huurverhogingen in het kader van de huursombenadering .
Er zijn ook enkele maatregelen, die niet of nauwelijks (nog) worden uitgevoerd, zoals:
- splitsen van woningen;
- 'aftoppen' (in Nederland alleen in Middelburg gebeurd); - huurverlaging;
2.3 De keuze voor bepaalde maatregelen
Bij de keuze uit de diverse theoretisch mogelijke maatregelen blijkt een aantal facto-ren een duidelijke rol te spelen. Die factofacto-ren zijn van invloed op de 'populariteit'· van maatregelen. Ik noem hier de belangrijkste factoren.
I. Kosten, baten en subsidies
De kosten van de maatregelen (en de baten) vormen natuurlijk de belangrijkste factor. Iedereen wil in principe zoveel mogelijk waar voor zijn of haar geld. De subsidies blijken daarbij een duidelijke rol te spelen. Mede daarom was bijvoorbeeld het splitsen van woningen populair, werden er in 1988 overal huismeesters aangeno-men en werd het isoleren van woningen vaker toegepast. Inmiddels zijn er bijna geen subsidies meer mogelijk voor de aanpak van naoorlogse woningbouw; de subsi-die gelden voor het plaatsen van liften is (nog) een uitzondering.
Verhuurders zullen uit kostenoverweging veelal kiezen voor ingrepen met een korte afschrijvingstermijn, voor verbeteringen waarvoor een kostendekkende huurverho-ging gevraagd kan worden (bijvoorbeeld een huismeester), voor uiterlijk vertoon (kleurgebruik, kunst) en voor relatief goedkope sociaal-beheermaatregelen. Mede als gevolg van de lage boekwaarde van veel vroeg-naoorlogse woningen zal ook het slo -pen van complexen steeds populairder worden.
Uit kostenoverweging zullen bewoners vaak kiezen voor het wegwerken van het ach-terstallig onderhoud of voor warmte-isolatie (wanneer daarmee de stookkosten ver-minderen). Voor bewoners kan soms ook de verhuiskostensubsidie (inclusief de mogelijkheid om een andere woningen aangeboden te krijgen) een duidelijke reden zijn om voor een bepaalde maatregel te kiezen.
11. Mogelijkheden tot fasering, bijstelling en gewenste termijnen voor succes In het verlengde van de kostenoverwegingen wordt bij de aanpak veelal rekening ge-houden met mogelijkheden tot fasering en bijstelling. Een voorzichtige, gefaseerde, aanpak begint in het algemeen met relatief goedkope maatregelen (bijvoorbeeld een opvallende schilderbeurt) om daarmee de mogelijke effecten te kunnen beoordelen van verdere maatregelen. Een voorzichtige aanpak zal vooral goed werken als het complex al goed verhuurbaar is. Een dergelijke (relatief goedkope) aanpak kan soms niet goed werken, omdat het proces niet goed zichtbaar wordt en de effecten uitblij-ven (veelal omdat het imago niet wijzigt). Daarnaast worden er soms te scherpe termijnen gesteld waarbinnen de problemen moeten zijn verholpen. Dit kan bij-voorbeeld betekenen dat er tijdelijk minder selectief wordt toegewezen om de wonin-gen maar vol te krijwonin-gen. Bij een complex met ernstige problemen zal vaak een rigou-reuze stap nodig zijn.
111. Het vergroten van de veiligheid en het vermijden van overlast
Het vermijden van overlast en het verbeteren van de veiligheid is tegenwoordig een van de belangrijkste thema's. De maatregelen variëren van selectief
toewijzingsbe-camera's, het in dienst nemen van huismeesters en bewakers, en het omheinen van gehele complexen (zoals in Engeland al gebeurt).
IV. Doelgroepenkeuze
Het zich richten op specifieke doelgroepen wordt steeds vaker als een effectieve maatregel beschouwd. In de praktijk komt dit vaak neer op het weren van de moge-lijke overlastveroorzakers, waarvoor in de plaats vooral hoge-inkomensgroepen en ouderen terug moeten komen.
Het doelgroepenbeleid wordt door de betrokkenen door middel van allerlei mode-woorden gepresenteerd. De vakliteratuur staat tegenwoordig vol met termen als: selectieve toewijzing, vergroten van de woningdifferentiatie in de wijk, mogelijk maken van een wooncarrière in de wijk, herpositionering en verkoop. Een wijziging van de doelgroepkeuze heeft veelal gevolgen voor de keuze van diverse maatregelen. Zo betekent de keuze voor ouderen niet alleen een ander toewijzingsbeleid, maar heeft deze keuze ook consequenties voor bouwkundige voorzieningen, het sociaal beheer (o.a. alarmeringssystemen, huismeester, etc.) en de voorzieningen in de woonomgeving (o.a. winkels, bushaltes). Soms worden ook ingrijpende woningreno-vatie en sloop gebruikt in het kader van de bewonersrenowoningreno-vatie en om sociale proble-men aan te pakken. Zelfs de huursombenadering kan hiervoor een instruproble-ment zijn (dit lijkt op de een of andere manier nooit tot huurverlaging te leiden). De beoogde wijzigingen van de doelgroep hebben overigens veelal te 'maken met twee van de vorige factoren; de financiële factor (het bouwen van luxueuzere huur- en koopwo-ningen levert in het algemeen relatief veel geld op) en het bestrijden van de overlast. V. Wensen van de huidige bewoners
Bij het noemen van de belangrijkste factoren, die van invloed zijn op de keuze uit de vele mogelijke maatregelen, heeft U nog niet de rol van de huidige bewoners ge-hoord. Ik vraag me echter zo langzamerhand af of de bewoners nog wel een wezen-lijke invloed hebben of zullen hebben. Het wordt steeds duidewezen-lijker dat de bewoners een steeds groter deel van de maatregelen zelf moeten betalen, maar dat ze tegelij-kertijd steeds minder te zeggen krijgen over de keuze van de maatregelen. De ge-plande sloop van een aantal flats in Oss (tegen de wil van bewoners en gemeente) is hier een recent voorbeeld van. De leus 'Bouwen voor de buurt' lijkt in de geschiede-nisboekjes terecht te komen of in ieder geval anders geïnterpreteerd te worden. Bewoners hebben straks alleen nog maar te maken met zelfstandige corporaties, die vooral achteraf verantwoording afleggen. De brutering en de omvorming van vereni-gingen naar stichtingen zullen dit proces naar mijn mening versnellen.
Ik heb in mijn bijdrage een aantal voorbeelden laten zien van mogelijke maatregelen en heb vervolgens aangegeven dat de keuze uit die maatregelen vooral bepaald wordt door geld, door de mogelijkheden voor fasering en bijstelling, door de wens de veiligheid te vergroten en overlast te vermijden, en door de doelgroepenkeuze. De stem van de huidige bewoners lijkt helaas steeds minder een rol te spelen bij de keuze voor een bepaalde aanpak.
Ik zal afsluiten met de belangrijkste aanbeveling, namelijk dat het voorkómen van allerlei problemen natuurlijk veel verstandiger is dan het bestrijden van problemen. Veelal blijkt dit ook een financieel zeer verstandige keuze en zullen met name de huidige bewoners een dergelijk preventief beleid op prijs stellen.
LITERATUUR:
Heeger, H.P., 1993, Aanpak van naoorlogse probleemkomplexen, Delft (Delftse Universitaire Pers.
3
MARKTGERICHT
VOORRAADBEHEER:
PER-SPECTIEF VAN EEN WONINGCORPORATIE
3.1 Introductie STZ woningbouwcorporatie
STZ woningbouwcorporatie (in de volksmond Tuinstad Zuidwijk, of voor de wijkbewoners: de Stichting, is een woningcorporatie in Rotterdam-Zuid met circa 11. 500 woningen in beheer en jaarlijks een nieuwbouw- en renovatieproduktie van circa 500 woningen.
Als belangrijkste financiële kengetallen kunnen worden genoemd een jaaromzet van circa 80 miljoen, waarvan circa 45 miljoen huurontvangsten, en een algemene bedrijfsreserve van circa 66 miljoen die
±
11 % is van het balanstotaal.De woningen liggen geconcentreerd in twee gebieden, te weten de wijk Zuidwijk waaraan het bedrijf voor een groot deel haar naam aan ontleent met circa 6.000 woningen en de Kop van Zuid/Afrikaanderwijk met circa 5.500 woningen.
De wijk Zuidwijk is een typisch naoorlogs woongebied van de vijftiger jaren, terwijl de Afrikaanderwijk een stadsvernieuwingsgebied pur sang is. In de Kop van Zuid participeert STZ als één van de twee opdrachtgevers in de licht en zwaar gesubsi-dieerde sector. Waar mogelijk worden in dit gebied combinaties met traditionele marktpartijen gevormd om tot verantwoorde en evenwichtige projectontwikkeling te komen. Waar we vandaag praten over naoorlogse woonwijken heb ik het dus over de wijk Zuidwijk.
Zoals in veel andere Rotterdamse wijken ook het geval is, is STZ in de hierboven genoemde wijken de enige sociale verhuurder.
B. C. Pluimer
3.2 De kenmerken van een naoorlogse wijk: de wijk Zuidwijk
Zuidwijk maakt deel uit van de bouwstroom uit de vijftiger jaren die in Rotterdam Zuid ook Pendrecht en Lombardijen, Hoogvliet en later IJsselmonde tot stand heeft gebracht.
Ook aan de noordrand van de stad verrezen deze gestandaardiseerde woonwijken die
in snel tempo de woningnood van vlak na de oorlog moesten vergeten. Met de ruime stedebouwkundige opzet met veel groen en herkenbare structuren fungeerden deze wijken als overloopgebied voor de stad. De eenzijdige woningdifferentiatie was in ieder geval voor die tijd geen enkel probleem: er was niet alleen grote vraag naar de woningen, maar ook woontechnisch voldeden ze in voldoende mate aan de woon-wensen van de aspirant bewoners. Er was sprake van voldoende kamers en in ieder geval een eigen wasgelegenheid: een grote luxe.
Gedurende vele jaren kenden deze woningen een stabiel woonklimaat, wat tot uiting kwam in een zeer lage mutatiegraad, relatief lage onderhoudskosten en zeer gewild op de verlanglijst van de woningzoekenden. Met het verstrijken der jaren veranderde ook het aanzicht van de buurt: kinderen groeiden op en moesten noodgedwongen in
de randgemeenten naar woonruimte zoeken. In Rotterdam Zuid fungeerden hiervoor steden als Spijkenisse, Ridderkerk en Dordrecht. De oorspronkelijke bewoners bleven achter, vergrijsden en kregen intussen problemen die gepaard gaan met het klimmen der jaren.
De woningcorporaties werden gaandeweg geconfronteerd met de problemen die in het onderzoek van Henk Heeger aan de orde worden gesteld. Ze moesten antwoor-den beantwoor-denken om de bouw- en woontechnische problemen het hoofd te kunnen bieden. Ingegeven door de fysieke beperktheid van de woningen kan wel de bouw-technische kwaliteit op een redelijk niveau worden gebracht, maar blijft de woon-technische kwaliteit in een groot aantal gevallen achter bij de eisen des tijds. Groot-schalige sloop/nieuwbouw operaties passen (nog) niet in de denkbeelden van de jaren '80. Oplossingen hebben vaak het karakter van een compromis tussen wenselijkheid en haalbaarheid. De voor het merendeel gestapelde woningen vereisen ook dat voor de aanpak gewerkt moet worden met de grootste gemene deler ftIosofie.
De nieuwe bewoners die de leegkomende woningen betrekken hebben niet meer de binding met de wijk die de oorspronkelijke bewoners wel hadden. De woonruimte-verdelingsaspecten in de almaar voller en drukker wordende stad vereisen de nodige zorgvuldigheid; inplaatsingsprofielen enerzijds en urgenties anderzijds komen niet altijd overeen. Het verdelingsvraagstuk van de krapte is in economische termen een wetmatigheid, maar is in de praktijk lastig.
Beheersmaatregelen beginnen ook nodig te worden om naast de woningen de woonomgeving ter hand te nemen. De corporaties hebben met hun miljoeneninveste-ringen iets te verliezen.
3.3 (Probleem)analyse: Bouwen en wonen in de jaren negentig
De problemen waarvoor de naoorlogse wijken, en dus ook de wijk Zuidwijk, zich gesteld zien, zijn velerlei en bevinden zich op verschillende terreinen. In de samen-hang van deze problematiek moeten oplossingen worden gevonden, waarvan de probleemanalyse uiterst correct moet zijn om niet de verkeerde maatregelen te nemen. Op vier beleidsvelden, t. w. produktie-, huur-, woonruimteverdelings- en wijkbeheerbeleid moeten samenhangende activiteiten worden ontplooid die elkaar aan moeten vullen en die ook nog op het juiste moment moeten worden ingezet om elkaar niet te ontkrachten.
In de Rotterdamse situatie moeten tevens tussen de verschillende wijken die in de inleiding werden genoemd elkaar aanvullende in plaats van elkaar beconcurrerende maatregelen worden genomen.
In Rotterdam heeft het project "Aanpak Zuidelijke Tuinsteden" geleid tot een integrale benadering voor de wijken Zuidwijk, Pendrecht en Lombardijen. In het kort zal op deze aanpak worden ingegaan.
Op de vier genoemde beleidsvelden zijn in het kader van het Rotterdamse Convenant Volkshuisvesting, wat tussen de gemeente en de Federatie van Rotterdamse Woning Corporaties (FRWC) is afgesloten, individuele prestatieafspraken gemaakt met STZ. Hierbij wordt vooruitgelopen op de in het BBSH vastgelegde spelregels.
Dit afsprakenmodel is van kracht sinds 1992 en vormt tevens het kader waarbinnen de aanpak van Zuidwijk gestalte krijgt.
Wat leverde de probleemanalyse nou precies op?
Medio jaren tachtig werd uitgebreid gediscussieerd over de aanpak van de wijk in de traditionele zin van het woord, waarbij eenzijdig naar de woningvoorraad en de technische woningbehoefte werd gekeken. Ambitieuze plannen werden gemaakt, maar werden om diverse redenen ook weer afgeblazen. Niet alleen waren de investe-ringen in geen verhouding tot de voor die tijd redelijk geachte (subsidie)grenzen, maar tevens werden de huurconsequenties onderschat en was er slechts sprake van een individuele aanpak van complexen zonder integrale benadering. Vervolgens gebeurde er niet veel, mede ingegeven door intern-organisatorische problemen. Aan het einde van de 80'er jaren was er ruimte voor de nieuwe aanpak.
Hoofduitgangspunt bij de aanpak van Zuidwijk was dat de wijk weliswaar verouderd was, maar niet verloederd of verwaarloosd, en dat er veel vraag naar de woningen was. Niet alleen vanwege de goedkope voorraad (en mede daardoor een relatief gunstige prijs-kwaliteitverhouding), maar tevens door het groene karakter en haar ligging aan de rand van het Zuiderpark. De sterke punten moesten versterkt worden, en de zwakke punten goed en adequaat verholpen.
Een negatief punt was de zeer eenzijdige woningvoorraad. De voorraad bestond uit kleine woningen met lage huren, weinig traploze woningen, weinig koopwoningen.
Hierdoor konden bewoners in de wijk geen wooncarrière maken, waardoor verstop -ping optrad in de doorstroming.
Geconstateerd werd tevens dat er relatief veel mutaties optraden in de starterswonin -gen, wat erop duidde dat de wijk als opstap werd gezien voor een verdere wooncar-rière buiten de wijk. Hierdoor werd de bewonersbinding met de wijk steeds zwak-ker.
Zoals eerder gezegd werden mede ten gevolge van de mutaties de onderhouds-klachten steeds manifester en was er na ruim dertig jaar ook nadrukkelijke behoefte aan bouwkundig herstel.
In het vlak van de woonruimteverdeling werd door de gemeente steeds nadrukkelij-ker gekeken naar de goedkope voorraad van deze wijk. Moest dit zo blijven of werd er voor iets anders gekozen?
Op de vier beleidsvelden werd de navolgende aanpak voorgesteld: A produktiebeleid
B huurbeleid
C woonruimteverdeling D wijkbeheer
A produktiebeleid
Het produktiebeleid moest gestalte geven aan de wens tot verdere differentiatie in en van de wijk op verschillende nivo's:
- er moest ruimte komen voor meer traploze woningen;
- er moest ruimte komen voor duurdere huurwoningen in de sociale sector en de vrije sector;
- er moest ruimte komen voor nieuwe koopwoningen.
De bestaande voorraad werd ingedeeld in verschillende categorieën: - woningen met hoge marktpotentie werden op hoog niveau gerenoveerd;
- woningen met een gemiddelde marktpotentie krijgen een ingreep die de exploitatie-termijn slechts zeer beperkt oprekt en waar individuele mutatiepakketten het uitrustingsniveau kunnen vergroten;
- woningen met slechte marktpotentie worden onderhouden volgens de wet of worden zelfs voor het einde van de exploitatieperiode gesloopt om plaats te maken voor de hierboven geschetste nieuwbouwwoningen.
Momenteel wordt een sloopoperatie van circa 800 woningen in de buurt "Horsten" uitgevoerd, en hiervoor in de plaats komen bijna 600 nieuwbouwwoningen in de plaats. In combinatie met een "traditionele" marktpartij (ERA, Zoetermeer) krijgt de invulling van dit gebied vorm.
Groot voordeel hierbij is dat de grond, die in eigendom is van STZ, op deze manier volledig wordt benut en de grondwaarden worden geoptimaliseerd.
gehanteerd. Het invoeren van het huursombeleid is daarbij een zeer welkome aanvulling.
De locatiekwaliteit en de woningkwaliteit in de markt moeten worden toegevoegd aan de aloude spelregels die zijn overgebleven uit het woningwaarderingsstelsel. Zo ontstaat een nieuw kader voor marktconform huurbeleid: "de streethuren". Alle complexen, en soms ook nog verschillende woningen binnen complexen, zijn gewaardeerd en hebben vervolgens een eigen streethuur gekregen. Daar zit natuur-lijk enige subjectiviteit in en roept wellicht de vraag op: is dat nu sociaal onderne-merschap? Afgezien van mijn ingebouwde afkeer als bedrijfseconoom tegen de toevoeging sociaal aan ondernemerschap beantwoord ik dit volmondig met ja.
In de wijk Zuidwijk voldoet op dit moment 98 % van de woningvoorraad aan het criterium "bereikbaar". Dit wil zeggen bereikbaar voor de primaire doelgroep van beleid met maximale individuele huursubsidie (IHS) en de vastgestelde eigen bijdra-gen uit de IHS tabellen (thans
f
624,-). Deze verhouding zal na alle ingrepen uitkomen op 80 %, athankelijk van de ontwikkeling van de bereikbaarheidsgrens . Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de doelstellingen om de primaire doelgroep passend te huisvesten en aan de met de gemeente Rotterdam gemaakte en al eerder gememoreerde prestatie-afspraken.De streethuren worden uitgevoerd in overleg met de bewonersorganisaties en passen binnen de spelregels van de huursombenadering en, na eventuele accordening daarvan, van de bruteringsafspraken.
C woonruimteverdeling
Hier doet zich het spanningsveld voor tussen wijkgebonden en stedelijke prioriteiten. In het kader van het Convenant Volkshuisvesting is in 1992 een nieuw systeem van woonruimteverdeling ingevoerd. Niet zoals elders in den lande een systeem geba-seerd op aanbodsystematiek, maar nog de "traditionele" vraagregistratie met in principe ruimere vrijheid voor de corporaties. Slechts voor een beperkt aantal voorrangskandidaten worden nog urgenties verstrekt. Voor het overige dient de vrije markt te functioneren.
Afspraken zijn vastgelegd in prestatie-afspraken met de corporaties; hierin wordt rekening gehouden met de specifieke problematiek van Zuidwijk en de herhuisves-tingsopgave die moet plaatsvinden in het kader van het produktiebeleid. Veel bewoners willen in de wijk blijven wonen. Het woonruimteverdelingsinstrument kan binnen de gegeven randvoorwaarden prima functioneren om de doelstellingen van differentiatie te verwezenlijken.
D wijkbeheer
Het wijkbeheer is nog een punt van zorg vanwege het grote aantal activiteiten dat op gemeentelijk niveau moet worden ingevuld. In een wijkbeleidsplan "Zuidelijke Tuinsteden" is aangegeven wat van welke partij verwacht mag worden, maar de binnengemeentelijke Rotterdamse decentralisatie bevordert deze afspraken niet.
Wordt erop geanticipeerd dat de (wijkgebonden) corporaties zelf wel de middelen in de (woon)omgeving zullen investeren omdat het op het totaal van woninggebonden investeringen verhoudingsgewijs gering zal blijken te zijn?
Is er dan van toepassing: wie betaalt bepaalt? Een nog onontgonnen beleidsveld, en bovendien zeer kwetsbaar vanwege de broze en ondoorzichtige (deel)gemeentelijke bureaucratie.
3.4 Kansen en bedreigingen van de naoorlogse voorraad
De scheidslijn tussen kans en bedreiging bij de wijk Zuidwijk is evenals bij veel andere (vroeg)naoorlogse wijken niet duidelijk gemarkeerd. Om weerstand te bieden aan de zuigkracht van de echte stad en de echte rand moet ervoor gewaakt worden dat de wijk niet terecht komt in een halfzachte aanpak zonder goede analyse van wat er speelt. Alhoewel er ongetwijfeld veel parallellen zijn, vraagt iedere wijk en ieder gebied om z'n eigen oplossing.
De Westelijke Tuinsteden in Amsterdam en Den Haag Zuid-West vragen om een andere aanpak dan hier geschetst, maar de weg waarlangs dit tot stand komt kan nooit veel anders zijn.
Cruciaal is of de eigenaar/beheerders en bewoners bereid en in staat zijn tot soms verstrekkende maatregelen, maar met een bindend element in de gemeenschappelijke aanpak.
Gemeentelijke instanties past een op hoofdlijnen sturende rol met een kritisch oog voor partijen die dreigen onder te sneeuwen.
3.S De nieuwe opgave
In de nieuwe ordening van de bedrijfstak (volks)huisvesting past een nieuwe rol voor alle partijen. De woningcorporatie moet voldoen aan de uitdaging van z'n onderne-merschap, wat soms nog een onwennige rol is. De bewoner heeft als woonconsu-ment een actieve inbreng en wordt ook als zodanig serieus genomen. Daar waar mogelijk zorgen de traditionele marktpartijen voor hun manier van invulling geven aan ondernemerschap. Overheidsinstanties sturen op afstand en op hoofdlijnen met een grote mate van vrijheid voor de lokale partners.
4
'DE MARKT' ZAL ALLES BEPALEN IN DE
NA-OORLOGSE WIJKEN
4.1 Inleidend
Mijn inbreng richt zich op de inbreng van de marktsector bij het opstellen van oplos-singsstrategieën voor problemen in de naoorlogse wijken. Voor de marktpartijen (beleggers, verzekeraars, ontwikkelaars en aannemers) is het primaire afwegingscri-terium voor participatie in de naoorlogse wijken niet anders dan dat voor participatie in andere stedelijke gebieden, zoals binnenstedelijke of uitleggebieden. Dat criterium is immers het tegemoet komen aan de vraag van de consumenten tegen kosten en opbrengsten die een rendement mogelijk maken dat concurrerend is met het rende-ment op investeringen in alternatieve opties (zoals aandelen, grondstoffen,
onder-handse leningen aan woningbouwcorporaties e.d.). Anders gezegd: Wat levert 't
allemaal op?
De kosten-baten afweging dient primair te vallen binnen de doelstelling van de or-ganisatie voor wat betreft winst, omzet en continuïteit. Zo is door deze partijen in het verleden naar deze wijken gekeken en zo zal ook in de toekomst worden gehan-deld.
4.2 Marktpartijen
Uiteraard verschillen de marktpartijen onderling naar hun strategie voor de naoor-logse wijken. Een belegger heeft bijvoorbeeld een bredere horizon dan de pur sang
drs. ing. B. de Graaf
projectontwikkelaar. Enige nuancering is dan ook op zijn plaats. Het is zelfs de vraag of niet ook de woningbouwcorporaties langzaam maar zeker tot de 'marktsec-tor' gerekend moeten worden.
Wat dan resteert is een gedifferentieerde markt met vele aanbieders en vele vragers. Vooralsnog is het door regelgeving, cultuur en financiële omstandigheden van vragers nog niet zover. Indien de welvaartsstijging de aankomende 20 jaar aanhoudt, ziet de aanbiedersmarkt er in 2015 fundamenteel anders uit dan nu. De grootste verandering zal zich daarbij voordoen in het segment dat thans sociale huursector wordt genoemd. In 2015 zal de markt alles bepalen. Wellicht is dit nu ook al meer dan wij weten het geval. Meer dan wij weten, omdat onderzoek in de volkshuisves -tingssector de afgelopen 30 jaar primair was gericht op consumentengedrag en niet op producentengedrag. Er is derhalve sprake van kennisgebrek op het gebied van de aanbieders!
Met het begrip marktsector worden in het navolgende de volgende partijen bedoeld:
- Beleggers
- Projectontwikkelaars
- Aannemers/projectontwikkelaars - Particuliere verhuurders.
Beleggers (pensioenfondsen, verzekeraars, particuliere beleggers, vastgoedfond-sen e.d.)
Beleggers hebben doorgaans een positie in de wijken of hebben een positie gehad. Het gaat hierbij om het eigendom van woningen en bedrijfsmatige objecten (win-kels). Voor de belegger in woningen speelt de afweging tussen afstoten van bezit tegen op dit moment (voorjaar 1994) acceptabele marktprijzen versus het doorexploi-teren van de woningen met daarbij in het achterhoofd de mogelijke concurrentie van nieuwe uitleglocaties aan de rand van de stad. Bij beleggers gaat het om de 'optel-som' van exploitatieresultaat en waarde-ontwikkeling, of wel het beleggingsresultaat. Voor de nieuw te ontwikkelen locaties kan door de belegger opnieuw een meerjarige verbintenis worden aangegaan. Dat geldt uiteraard niet alleen voor woningen, maar ook voor de investeringen in winkelcentra, kantoren en ander vastgoed.
De 'tijdshorizon' van een belegger is circa 10-15 jaar. Projectontwikkelaars
Zij hanteren een kortere termijn invalshoek (circa drie jaar van planinitiatief tot verkoop) en zullen zich specifiek richten op het realiseren van een project met het doel dit project in z'n geheel of als individuele woningen door te verkopen. Bij projectontwikkelaars gaat het 'simpelweg' om het ontwikkelingsresultaat, ofwel het verschil tussen ontwikkelingskosten en verkoopopbrengsten. Niet onbelangrijk is het om vast te stellen dat de ontwikkelingskosten zowel de grond- als de bouwkosten omvatten. De grondkosten worden in Nederland in overwegende mate door de overheid (met name gemeenten) bepaald.
Aannemers/projectontwikkelaars
In tegenstelling tot de 'pure' ontwikkelaars zullen de ontwikkelende bouwbedrijven (met een planhorizon van circa vijf jaar) wat meer geneigd zijn om zich meerjarig aan een wijk en de daar opererende (sociale) (markt)partijen te binden. Immers ook het deel van de woningvoorraad dat structureel op het niveau 'goedkoop en bereik-baar' zal worden gehouden, is voor deze partijen via renovatie en onderhoud een bron van activiteiten. De ontwikkelende aanhemers sturen enerzijds op ontwikke-lingsresultaat en anderzijds op resultaat uit aannemerij. Daarom lenen deze partijen zich goed voor het realiseren van omvangrijke en geïntegreerde projecten waarbij sprake is van instandhouding van een deel van de voorraad, naast sloop, vervangen-de nieuwbouw of het invullen van verdichtingslocaties.
Particuliere verhuurders
Deze partij stuurt primair op de cash-flow, zolang deze goed verloopt gaat alles goed. Zo niet, dan ontstaan er wel eens problemen. Dit geldt zeker indien er sprake is van partieel uitgeponde hoogbouwcomplexen. Uiteraard zijn er goede en minder goede particuliere verhuurders. Beleidsmatig gezien is dit de wat minder 'zekere'
groep.
Hoe het ook zij, voor elke categorie in de marktsector geldt dat men moet sturen op financieel resultaat. Vandaar de vraag: Wat levert 't allemaal op?
4.3 Korte karakteristiek naoorlogse wijken
Ter indicatie van de als eenzijdig te bestempelen opbouw van veel wijken die in de eerste decennia na de oorlog zijn ontwikkeld, volgt een overzicht van de opbouw naar financieringscategorie van enkele van deze wijken in de vier grote steden. Uiteraard is ook in andere gemeenten, met name de vroegste groeikernen, een der-gelijke eenzijdige opbouw terug te vinden. Tabel 4.1 toont de opbouw van de woningvoorraad naar marktsector en sociale sector.
Te zien is dat in de vier grote steden het aandeel sociale huurwoningen in de genoemde naoorlogse uitbreidingswijken aanzienlijk hoger ligt dan de gemiddelde percentages voor die steden. Ook ligt het relatieve aandeel marktwoningen (zowel koop als huur) aanzienlijk lager dan over de totale stad te zien is. De hier genoemde wijken karakteriseren zich dan ook vooral als sociale huurwijken in de sociale sector.
Ook naar woningtypologie is er sprake van een overheersing van enkele types en een afwijkend patroon ten opzichte van andere wijken en stadsdelen. Waar in heel Den Haag een percentage eengezinswoningen wordt geconstateerd van ca. 20% blijft dit aandeel in de genoemde wijken beperkt tot enkele procenten (Morgenstond, 1986, 0,9 %, Moerwijk 3,0%)
In de zuidelijke tuinsteden van Rotterdam is ca. 60 - 70% van de woningen uit-gevoerd als portiek- of galerijflat, terwijl dit in heel Rotterdam rond de 40% ligt.
Daarnaast overheerst in dit stadsdeel de drie- en vierkamerwoning en zijn er weinig kleine of hele grote woningen aanwezig.
Tabel 4.1 Opbouw woningvoorraad naoorlogse wijken in de vier grote steden naar eigendomscategorie
Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht
Eigendoms- totaal naoorlogs totaal naoorlogs totaal naoorlogs totaal naoorlogs
categorie sociale huur 53,7 70,8 55,0 70,8 33,6 77,9 43,3 64,9 markthuur 38,9 21,6 27,0 19,7 66,1 22,1 24,5 20,5 koop 7,4 7,6 18,0 9,5 26,9 12,9 onbekend 5,3 1,8 totaal 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Bronnen/wijken:
Amsterdam: Bos en Lommer, Geuzenveld/Slotermeer, Osdorp, Slotervaart/Overtoomsche Veld
(1989). Bron: Buro Gemeente Kadaster Amsterdam .
Rotterdam: Zuidwijk, Pendrecht, Lombardijen (1989). Bron: DROS Rotterdam
Den Haag: Mariahoeve (excl. Marlot), Bouwlust/Vredelust, Morgenstond, Moerwijk (1986). Bron:
Gemeente Den Haag, 1987
Utrecht: Overvecht, Kanaleneiland, Tuindorp-Oost, Zuilen (1987). Bron: Bestuursinformatie
Secretarie Gemeente Utrecht.
De eenzijdige opbouw wordt duidelijk indien wordt beschouwd hoe de bouwproduk-tie door de jaren is opgebouwd.
De overheersende positie van de woningwetbouw in de periode tot 1970 is duidelijk. De omvang van de totale produktie wordt getoond in afbeelding 4.1.
In de late jaren '60 en de eerste helft van de jaren '70 nam de produktie sterk toe. De betrekkelijk korte tijdsperiode waarin grote aantallen woningen in de naoorlogse wijken zijn gerealiseerd en de grote overeenkomsten in woningtype, bouwvorm en kamertal, gekoppeld aan het feit dat de woningen overwegend gebouwd zijn met overheidsfinanciering en als zodanig tamelijk uniform geprijsd zijn, maakt dat er weinig differentiatie bestaat in de waargenomen huurprijzen. Er is wel differentiatie naar type en uitrustingsniveau, maar in het algemeen blijft het merendeel van de woningen binnen de distributiegrenzen. Er zijn echter in deze wijken huishoudens die zijn doorgegroeid in inkomen en meer kunnen besteden.
Aan de andere kant leidt een eenzijdig aanbod van woonruimte veelal ook tot een eenzijdige opbouw van de instroom van nieuwe bewoners. Een tendens die wat leeftijd betreft nog wordt versterkt door de populariteit van veel van deze wijken, waardoor veel bewoners van het eerste uur thans nog in de wijk wonen.
Afbeelding 4.2 en 4.3 geven een beeld van de leeftijdsopbouw in een aantal naoor-logse wijken.
Afb. 4.1 Gerealiseerde produktie per periode Produktie 1945-1995 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 1945- 1950- 1955- 1960- 1965- 1970- 1975- 1980- 1985- 1990-1949 1954 1959 1964 1969 1974 1979 1984 1989 1994 bou wperiodcn
m
ongesubsidieerdo
premie • woningwetAfb. 4.2 Leeftijdsopbouw in de wijk Geuzenveld/Slotermeer in relatie met
Amsterdam 35,---4 30 ---25 20 15 10 5
o
0-19 20 -34 35-49
50 -64 EI Geuz./Slot. OA'dam 65+Atb. 4.3 Leeftijdsopbouw in Zuidwest Den Haag 30~---~ 25 20 15 10 5
o
0-14 15 -2930
-44 II1II Zuidwest 45 -64 65+Een verregaande vergrijzing in de naoorlogse wijken maakt een adequate en vroegtij-dige opstelling van een beleid- en investeringsstrategie noodzakelijk. Herover-weging van de positie die de naoorlogse wijken binnen het stedelijk functioneren innemen is een voorwaarde. Een nieuwbouw- en verbeterprogramma dat afwijkt van de programma's in het verleden is dan ook noodzakelijk. Of dit financieel voordeli-ger of nadelivoordeli-ger voor de rijksoverheid is, wordt nu bezien.
4.4 De produktie door de markt in de naoorlogse wijken
In de grote steden zijn marktpartijen op diverse fronten actief bij het realiseren van woningbouwprojecten. Deze projecten kenmerken zich veelal door de volgende aspecten: - kwaliteit; - locatie; - invulprojecten; - uitzichtlocaties. Kwaliteit
Door de veranderende leeftijdsopbouw in de naoorlogse wijken en de vergrijzing van de bevolking in deze wijken zijn senioren een belangrijke doelgroep. De oorspronke-lijke woningvoorraad van deze wijken speelt in het algemeen onvoldoende in op de specifieke vraag van deze huishoudens. De portiek-etagewoningen zonder lift zijn evenals de eengezinswoningen op latere leeftijd minder toegankelijk. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat het huishouden in het verleden onvoldoende in staat is geweest
verhuizen naar een kwalitatief betere woning. De 'markt' speelt daar op in. De nieuwe appartementen in de naoorlogse wijken zijn ruimer, hebben een hoger veiligheid- en inrichtingsniveau en hebben een populairder ontsluitingstype.
Locatie nabij voorzieningen
Ook weer gericht op de ouderen als doelgroep, wordt gekozen voor een zo gering mogelijke afstand tot de voorzieningen. Vooral locaties op of nabij de hoofdwin-kelcentra scoren goed. Met name de combinatie comfort en levendigheid wordt gewaardeerd. Door de situering van de projecten nabij de voorzieningen wordt het project ook interessant voor een andere groep appartementbewoners: de tweeverdie-ners.
Voorbeelden van dergelijke projecten zijn te vinden rond het winkelcentrum Zuidplein in Rotterdam, Het Sierplein in Amsterdam en het Winkelcentrum Kanalen-eiland in Utrecht. Doorgaans vallen deze projecten samen met structurele versterking van die winkelcentra in combinatie met de deconcentratie van gemeentelijke instellingen naar de wijken.
Invulprojecten
Het merendeel van de tot nu toe gerealiseerde of in voorbereiding zijnde projecten zijn verdichtingsprojecten of herstructureringsprojecten. Bij herstructurering ging het vooral om vervangende nieuwbouw op locaties waarvan het oorspronkelijke gebruik verouderd is. Te denken valt aan scholen, kerken en kleine winkelstrips. In het
algemeen zijn dit locaties, waar relatief weinig maatschappelijke weerstand tegen bestaat.
Uitzichtlocaties
Dit zijn de invullingen aan de randen van parken en langs waterpartijen. In eerste instantie zijn dit de locaties die op objectieve gronden direct als aantrekkelijk worden herkend. Door de overmaat aan ruimte en groen leverden deze invullocaties doorgaans een bijdrage aan het versterken van de gebruiksmogelijkheden van dit openbaar groen. Vanaf de parkranden kan de sociale controle op het park worden versterkt. Er zijn echter al enige tegengeluiden te horen van de oorspronkelijke bewoners van de naoorlogse tuinsteden die van mening zijn dat een te grote afname van de hoeveelheid groen het karakter van de wijk (en dus de potenties) te sterk aantast.
Sommigen denken nu: de marktsector neemt de krenten uit de pap. Dat is echter veelal schijn. Tegenover kwaliteit staan ook kosten en niet in de laatste plaats de meest locatiegebonden kostensoort grond. Het zijn de gemeenten die dit goed beseffen. Zij romen daardoor eventuele overwinsten af. Het is maar de vraag of dit weer in de naoorlogse wijken wordt geïnvesteerd.
4.5 De concurrentie
De komende decennia zullen aan de rand van de stad omvangrijke woningbouw-programma's in de licht- of ongesubsidieerde laagbouwsector worden gerealiseerd. Net als in het verleden zullen die locaties een zuigende werking hebben op de koopkrachtige huishoudens in de naoorlogse wijken. Het belangrijkste middel om die uitstroom tegen te gaan, is het benutten van het relatieve tijdvoordeel van de naoor-logse wijken op de VINEX-Iocaties.
Het bouwprogramma op de VINEX-Iocaties is omvangrijk en kwalitatief hoog. Voorzien is in het volgende programma (tabel 4.2 en 4.3).
Dit bouwprogramma stelt de marktsector voor het 'dilemma' investeren in naoorlog-se gebieden of de VINEX. Voor woningbouwcorporaties geldt niet of/maar/en; men moet immers wel. Een goede gedachte lijkt een 'bondgenootschap' tussen marktsec-tor en sociale secmarktsec-tor. Vanuit voorkoming van marktversmarktsec-toringen is dit mijns inziens buitengewoon wenselijk. Mijn stelling is dat indien dit bondgenootschap er niet komt, er de tweede helft van de negentiger jaren grote discontinuïteiten in de produktie zullen optreden. Dit is weliswaar goed voor onderzoeksbureaus, maar niet goed voor de samenleving.
Tabel 4.2 Concurrentie VINEX
Stadsgewest Amsterdam Stadsgewest Rotterdam Stadsgewest Den Haag Stadsgewest Utrecht Overige Randstad 1995-2005 Overig Nederland 1995-2005 Totaal 1995-2005 aantal woningen 100.100 45.000 42.500 31.600 circa 65.000 circa 130.000 circa 415.000
Tabel 4.3 Woningbouwprogramma naar financieringscategorie in Haaglan-den
stichtingskosten rel. abs.
goedkoop huur tot f 150.000 20% 8.500 goedkoop koop tot f 150.000 10% 4.250 midden huur f 150.000-250.000 30% 12.750 midden koop f 150.000-250.000 15% 6.375 duur huur vanaf f 250.000 0% 0
4.6 Kansen voor de markt/reductie van onzekerheden
Essentieel voor een vergaande inzet van particuliere middelen in de naoorlogse wij-ken zijn de volgende voorwaarden:
1. een duidelijk eindbeeld over de positie van de wijk binnen het totale stedelijk gebied naar welstand, bouwprogramma, woningtypologie en voorzieningenni-veau;
2. het benutten van de aanwezige voordelen in de wijk zoals de aanwezigheid van infrastructuur, relatief lagere bouwkosten;
3. op geïntegreerde wijze werken aan het hoog houden van het imago van de wijk. Het vaak hoge niveau van de (hoofd)winkelcentra kan daarbij als uit-gangspunt dienen;
4. de topsegmenten in de koop- en huursector reserveren voor de marktpartijen die een ruime ervaring hebben met het optimaliseren van het resultaat in deze sectoren. Dat geldt met name voor de marketing.
De spanning zit een beetje in punt 1. De geluiden die de marktsector waarneemt zijn:
a. corporaties die willen differentiëren; van homogeniteit/eenzijdigheid naar heterogeniteit/ differentiatie;
b. gemeenten die pleiten voor behoud van de goedkope voorraad.
Ongetwijfeld ligt de waarheid in het midden. Onze consensus-maatschappij staat daarvoor garant. Wellicht is het nuttig dat genoemde partijen dit uitspreken.
Duidelijkheid en daarnee relatieve zekerheid is immers een groot goed. Dit geldt niet alleen voor investeerders, maar ook voor burgers. Als deze duidelijkheid er komt, hetgeen thans van stad tot stad nogal verschilt, kan de marktsector haar strategie en beleid goed formuleren. Gezien de marktpositie van de naoorlogse wijken zijn er kansen aanwezig. Reductie van onzekerheden is nodig om deze volledig te benutten!
5
DE ROL V AN GEMEENTEN BIJ HET NEMEN
VAN MAATREGELEN
5.1 Naoorlogse woonwijken: de rol van de gemeente bij het nemen van maatre-gelen
Deze bijdrage begint met een korte uiteenzetting over het rijksbeleid. Het rijksbeleid heeft namelijk een aanzienlijke invloed op het gemeentelijk beleid. Als het beleid van de gemeente aan de orde is gesteld, wordt uitdrukkelijk stilgestaan bij de uitvoering van het gemeenlijke beleid: de aanpak van de Hengelose Es.
De gemeente die in deze bijdrage centraal staat, is de gemeente Hengelo. Hengelo is weer eens iets anders dan een van de vier grote steden. De gemeente Hengelo be-hoort tot de 23 middelgrote gemeenten. Het is een jonge stad met ongeveer 78.000 inwoners en ontstaan nadat er in 1865 een knooppunt van spoorwegen is ontstaan. Vanaf 1900 is Hengelo gaan groeien en er zijn dus relatief weinig vooroorlogse wijken en veel naoorlogse wijken.
5.2 Beleid
Het Rijksbeleid ten aanzien van de stadsvernieuwing tot en met het jaar 1994 houdt in dat de gemeente Hengelo een vaste bijdrage ontvangt van zes miljoen gulden per jaar. In 1995 is de stadsvernieuwingsbijdrage 3,6 miljoen gulden en deze neemt af tot 0 na het jaar 2005. Na 2005 dient de gemeente Hengelo het dus heel anders te
ing. H. de Gruil Gemeente Hengelo, dienst Stadsontwikkeling
gaan doen. Er is na 2005 geen sprake meer van stadsvernieuwing, maar van stadsbe-heer of stedelijk bestadsbe-heer.
De invloed die van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) uitgaat, is voor de gemeente Hengelo aanzienlijk. De rol van de gemeente is radicaal veranderd, ook bij de aanpak van een naoorlogse woonwijk.
In het stadsvernieuwingsbeleid van de gemeente Hengelo zijn gebiedsgerichte prioriteiten gesteld. Het stadsvernieuwingsbeleid van de gemeente Hengelo is eigenlijk vanaf het begin integraal van karakter geweest. Met andere woorden: niet alleen de volkshuisvestelijke aspecten, maar zoveel mogelijk aspecten geïntegreerd meenemen. Vanuit de gebiedsgerichte prioriteitenstelling wordt er een projectmatige aanpak ontwikkeld met een projectmatige financiering. Er is bovendien sprake van integrale planvorming binnen de projecten.
Met de aanpak van naoorlogse woonwijken heeft de gemeente zich als doel gesteld de achterstandsituatie op te heffen en de negatieve uitstraling weg te nemen.
Volgens het BBSH dient de gemeente zich veel meer als coördinator op te stellen en minder als intermediair. De gemeente gaat niet meer van te voren dwingend opleg-gen, maar controleert achteraf. Als subsidieverlener heeft de gemeente nog wel de mogelijkheid om te sturen. De gemeente heeft eveneens een taak in de ondersteuning van de huurders. In Hengelo staan gemeente en bewoners heel dicht bij elkaar. De afstand tussen corporaties en bewoners is vaak groter dan tussen de gemeente en bewoners, zo was het in ieder geval in het verleden.
5.3 Uitvoering van beleid
De gemeente Hengelo onderscheidt drie niveaus van verbetering. Het laagste niveau is beheer en onderhoud. Dit dient vooral te worden gezien in termen van traditioneel beheer en onderhoud; gewoon zorgen dat de straat en het openbare groen er goed bij liggen.
Het tweede niveau, te weten renovatie van woningen en verbetering van de woonom-geving, is de afgelopen jaren bijzonder vaak toegepast. Renovatie van woningen en verbetering van de woonomgeving gaan hand in hand. Dit heeft tot gevolg dat corporaties en gemeente dit samen ontwikkelen; waar moet er gerenoveerd worden en hoe kan er tegelijkertijd ervoor worden gezorgd dat de woonomgeving ook weer 25 jaar vooruit kan.
Het derde niveau van verbetering betreft reconstructie. Als het niet anders kan, wordt er gekeken waar er eventueel gesloopt gaat worden, waar moeten er eventueel nieuwe woningen worden gebouwd, dan wel voorzieningen komen en hoe moet er tot een nieuwe inrichting van de woonomgeving worden gekomen. Een en ander betekent niet dat die drie niveaus van verbetering altijd naast elkaar staan. Vaak is het zo dat er delen van de wijk zijn die gereconstrueerd moeten worden, delen die verbetering behoeven en delen die voor beheer en onderhoud in aanmerking komen.
5.4 De Hengelose Es
Het is natuurlijk niet zo dat alle naoorlogse woongebieden met problemen kampen. In Hengelo concentreren de problemen zich in de grootschalige uitbreidingsgebieden. De Hengelose Es is zo'n grootschalige uitbreidingswijk. In 1966 is met de nieuw-bouw van deze wijk begonnen. De Hengelose Es is een plan van Van den Broek en Bakema. Oorspronkelijk bevatte het plan de bouw van 1000 woningen. Het werden er uiteindelijk bijna 1300. Het betreft hier 100% woningwetwoningen: 50% eenge-zinswoningen in 2 typen 4- en 5-kamerwoningen, maar erg klein, en 50% middel-hoog- en hoogbouwflats met 2- en 4-kamerwoningen, type splitlevel. De wijk heeft het vanaf het begin niet gedaan. Al vrij snel na de bouw ontstonden problemen. De wijk verwierf al snel de bijnaam 'het tranendal van Hengelo'. Door de bouw van nieuwe wijken vertrokken vanaf 1970 de jonge gezinnen en de draagkrachtigen als eersten uit de Hengelose Es en door de grote vraag naar (ongeschoolde) arbeids-krachten kwamen veel allochtonen naar Hengelo die in de wijk gehuisvest werden. Dringende signalen vanuit instellingen als het kruiswerk waren aanleiding onderzoek te laten verrichten naar de problematiek van de Hengelose Es.
5.4.1 Problemen
De Hengelose Es kende vele problemen. Als stedebouwkundige problemen kunnen worden genoemd de sterke functiescheiding in de wijk, de monofunctionaliteit, de anonimiteit en saaiheid van de wijk. Verder doen er zich sociale problemen voor, zoals vandalisme, kleine criminaliteit, daling van sociale controle, overlast, drugge-bruik en sociale onveiligheid kwamen veelvuldig voor. Ook de bewonerssamen-stelling van de wijk werd als een probleem beschouwd. Er werd een oververtegen-woordiging van jongeren in de leeftijd van 20 tot 29 jaar geconstateerd. Er woonden te weinig SS-plussers in de wijk. Eenderde van de huishoudens bleek een inkomen beneden het bestaansminimum te hebben en 60% van de huishoudens bestond uit 1 -en 2-persoonshuishoud-ens.
Andere problemen die speelden waren de slechte hoge mutatiegraad, stijgende onderhoudskosten, huurachterstand.
5.4.2. Aanpak
prijs/kwaliteit-verhouding, een toenemende huurderving en
Alvorens het tot een plan van aanpak kwam, werd er eert aantal uitgangspunten geformuleerd. Het eerste uitgangspunt betrof het respect voor de bewoners, maar ook respect voor de bebouwing, infrastructuur en woonomgeving. Indien onvermij-delijk, gaan bewoners (bewoonbaarheid) boven de bebouwing.
Een tweede uitgangspunt was dat het doel van de aanpak gezamenlijk geformuleerd moest worden. Met andere woorden door zowel corporaties, bewoners als gemeente. Het opstellen van een integraal plan voor de Hengelose Es werd gezamenlijk gedaan. Tot slot dienden er duidelijk prioriteiten te worden gesteld.
Om de veelheid aan problemen te bestrijden werd een integrale aanpak op verschil-lende gebieden voorgesteld: de bewonerssamenstelling, de stedebouwkundige opzet,
de groen- en speel voorzieningen, de woningen, de voorzieningen en de woonom-geving.
Met de integrale aanpak heeft men zich tot doel gesteld:
- de Hengelose Es tot een goede, leefbare en aantrekkelijke wijk te maken;
- de wijk concurrerend te maken met andere bestaande en nieuw te bouwen woon-wijken in Hengelo;
- het plan zowel op de huidige als de toekomstige bewoners van de wijk van toepassing te laten zijn.
De integrale aanpak omvat een globaal plan waarin een nieuwe stedebouwkundige structuur van de wijk wordt weergegeven (zie ook afb. 5.2). In afb. 5.1 wordt de bestaande situatie en het globale plan weergegeven. Het globale plan dient als een raamwerk voor de verbeteringen en wordt uitgevoerd aan de hand van uitgewerkte deelplannen (zie ook afb. 5.2).
Voor de uitvoering van het globale plan (in een termijn van 15 jaar) hebben de betrokken partijen, te weten bewoners, corporaties en gemeente, een intentieverkla-ring getekend. Voor het eerste deelplan dat binnen een termijn van 5 à 6 jaar wordt uitgevoerd is er door gemeente en corporaties (aangezien zij zorgdragen voor de financiering van het deelplan) een contract gesloten.
De uitvoering van de deelplannen dient bij te dragen aan het doel van de integrale aanpak. Om de ontwikkeling van de bewoonbaarheid in de wijk te volgen is er een aantal meetpunten geïntroduceerd, zowel objectieve als subjectieve. Objectieve meetpunten zijn bijvoorbeeld de mutatiegraad en de verhuurbaarheid. Subjectieve meetpunten zijn bijvoorbeeld de meningen van bewoners die door middel van een enquête worden achterhaald. Bij de aanvang van de uitvoering vindt er een O-meting plaats, terwijl tijdens en na elk deelplan weer een meting wordt gehouden met een mogelijkheid tot heroverweging per deelplan.
In concreto houdt de aanpak onder meer in:
- Fysieke verbetering van de woningen (zowel de eengezinswoningen als de flatwo-ningen) en de woonomgeving.
- Verbetering van het beheer van woningen en woonomgeving. Er wordt onder meer gestart met wijk- en buurtbeheer in het kader van de sociale vernieuwing.
- Versterking van het centrumgebied door verbetering van het wijk(winkel)centrum.
- Wijk- en buurtonderzoek.
- Verbetering woningtoewijzingbeleid: o.m. intake-gesprekken introduceren. Hiermee wordt een meer gemengde bevolkingsopbouw van de wijk nagestreefd.
- Gecoördineerde aanpak van de criminaliteit door gemeente, politie en corporaties; - Maatschappelijk werk, RIAGG en andere instellingen creëren een sociaal vangnet;
- Schaalverkleining tot op het niveau van een Hengelose buurt
- Wijziging infrastructuur. Zo dient een nieuwe ontsluiting van de wijk bij te dragen de geïsoleerde ligging te doorbreken en de wijk meer tot een organisch onderdeel van de totale stadsstructuur te laten zijn.
Atb. S.1a Bestaande situatie van de Hengelose Es
