Doorstromingseffecten van Vinex-locaties in Haarlemmermeer

(1)

(2)

(3)

CD

-

ct ~

DOORSTROMINGSEFFECTEN VAN

VINEX-LOCATIES IN HAARLEMMERMEER

8512

I

(4)

OTBOUWSTENEN

Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft Tel. (015) 278 30 05

Fax (015) 278 44 22

(5)

DOORSTROMINGSEFFECTEN VAN

VINEX-LOCATIES IN HAARLEMMERMEER

H.M. Kruythoff H. C. C. H. Cooien G.L.M. Hilkhuysen m.m.v. L. van Duinen T.A.L. Leliveld R. Teule

(6)

De serie OTBouwstenen wordt uitgegeven door:

Delft University Press Mekelweg 4

2628 CD Delft Tel. (015) 278 32 54 Fax (015) 278 16 61

CIP-GEGEVENS KONINKLUKE BffiLIOTHEEK, DEN HAAG

Kruythoff, H.M.

Doorstromingseffecten van VINEX-Iocaties in Haarlemmermeer / H.M. Kruythoff, H.C.C.H. Coolen en G.L.M. Hilkhuysen, m.m.v. L. van Duinen, T.A.L. Leliveld en R. Teule -Delft: Delft University Press. - 111. - (OTBouwstenen / Onderzoeksin-stituut OTB, ISSN 1384-1173 : 15) Met lito opg.

ISBN 90-407-1598-0 NUGI 655

Trefw. : doorstroming, VINEX-Iocaties , Haarlemmermeer

Copyright <!:J 1997 by Onderzoeksinstituut OTB

(7)

INHOUD

1. INLEIDING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

1.1 Probleemverkenning . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

1.2 Onderzoeksvragen en onderzoeksaanpak . . . . . . . . . . . . . . . 2

1. 3 Rapportage .. .. . . . .. . . .. . . .. . . 6

2. WOONPROFIEL VAN DE HAARLEMMERMEER . . . . .. . . .. .. 9

2.1 Inleiding . . . .. . . .. . . . .. .. . . .. . . . .. . 9

2.2 Woningvoorraad van de gemeente en van de deelgebieden .. .. . . 9

2.3 Bewoners van de Haarlemmermeer en van de deelgebieden .. . . 17

2.4 De woonsituatie van de Haarlemmermeerse huishoudens . . . . . . 19

2.5 Scheefwonen in de Haarlemmermeer . . . . . . . . . . . 22

2.6 Samenvatting en conclusies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 27

3. WOONSATISFACTIE . .. . . .. . . .. . . . 31

3. 1 Inleiding .. ... .. . . .. . . . .. . . .. ... .. . . 31

3.2 Tevredenheid met de eigendomsverhouding . . . . . . . . .. 31

3.3 Tevredenheid van eigenaar-bewoners met de woonlasten . . . . . . 36

3.4 Tevredenheid ovér het woningtype waarin men woont . . . .. . . 37

3.5 Tevredenheid met de grootte (aantal kamers) van de woning. . .. 38

3.6 Buurtimago . . . . .. .. . . ... . .. . . 41

3.7 Samenvatting en conclusies. . . . . . . . . . . . . . . .. 45

4. VERHUISGENEIGDHEID ... ... ... . .. . . . .. .. . .. .. . .. 49

4.1 Inleiding . . . .. . . .. . . . 49

4.2 Verhuisgeneigden:. wie zijn zij? .. . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

4.3 Verhuisredenen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 53

4.4 Enkele kenmerken van verhuisgeneigde huishoudens . . . .. . . . 55

4.5 Samenvatting.. . ... ... .. .. . .. . .. . . .. . . 57

5. WOONVOORKEUREN .. . . . . . . . . . . . . .. 59

5.1 Inleiding .. . .. . . .. . . .. . . . 59

5.2 Welke gemeente? . . . . . . . . . . . . . . . . .. 59

(8)

6. 7. 8. 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14 5.15 Gewenste bouw . . . . . . . . . . . . . .

Gewenste koopprijs potentiële kopers . . . . Gewenste huurprijs potentiële huurders . . . Gewenst bouwtype . . . .

Wenst men een tuin? . . Wenst men een garage? .

Kavel of project? . . . . . Aantal kamers . . . . . . . . . .

Nieuwbouwprogramma gemeente Haarlemmermeer Enkele woonvoorkeuren van de scheefwonenden Samenvatting . . . .. . . .. . . .

DOORSTROMERS: WELKE WONINGEN LATEN ZE ACHTER EN WELK TYPE WONINGEN WENSEN ZE? 6.1 Inleiding . . . .

6.2 Huidige en gewenste woningkenmerken van verhuisgeneigde huishoudens . . . . . . . . . .

6.3 De woningen die bij verhuizing achtergelaten worden . ..

6.4 Vraag naar en aanbod van woningen in Haarlemmermeer 6.5 Samenvatting .. . . .. . .. .. . . .. . . . DOORSTROOMEFFECTEN . . . 7.1 7.2 7.3 7.3.1 7.3.2 7.3.3 7.4 7.4.1 7.4.2 7.4.3 7.5 Inleiding .. . . . .. . . .

Gebruik van Markov-modellen . . .

Vorige versus huidige situatie .. . .

Effecten, uitgesplitst naar eigendomsverhouding en bouwtype Effecten uitgesplitst naar eigendomsverhouding en grootte Effecten uitgesplitst naar eigendomsverhouding en prijs . . . . Huidige versus gewenste situatie . . . .. .. .. .

Effecten uitgesplitst naar eigendomsverhouding en bouwtype Effecten uitgesplitst naar eigendomsverhouding en grootte Effecten uitgesplitst naar eigendomsverhouding en prijs . Samenvatting en conclusies . . . .

SAMENVATTING EN CONCLUSIES 8.1 Vraagstelling . . . .. .. . . . 8.2 Samenvatting van de onderzoeksresultaten . .

8.3 Conclusies, beleidsimplicaties en slotopmerkingen

64 65 66 67 68 69 70 71 72 74 76 77 77 78 79 83 88 89 89 89 92 94 97 99 103 104 105 107 109 111 111 112 118

(9)

BULAGE 1 OPBOUW VAN DE GEGEVENS . . . . . . . . . . . . . .. 123

BULAGE 2 RAMING AANTALLEN VRIJKOMENDE WONINGEN,

AFGEZET TEGEN DE VOORRAAD . . . . . . . . . . . .. 127

BULAGE 3 KENMERKEN VAN HUISHOUDENS EN WONINGVOORRAAD IN DE TIEN WUKEN!

KERNEN VAN HAARLEMMERMEER . . . ... . .. .. 131

BULAGE 4 VERHUISGENEIGDHEID EN WOONWENSEN VAN HUISHOUDENS IN DE TIEN WIJKEN!

KERNEN VAN HAARLEMMERMEER ... . . .. .. 211

BULAGE 5 WOONMAATSCHAPPU DE VAART: KENMERKEN VAN HUISHOUDENS EN WONINGVOORRAAD,

VERHUISGENEIGDHEID EN WOONWENSEN . . . . . . . . 237 LITERATUUR . . .. . . .. .. . . .. ... .. .. 265

(10)

(11)

1 INLEIDING

1.1 Probleemverkenning

De gemeente Haarlemmermeer wordt getypeerd als een van de snelstgroeiende gemeenten van Nederland. Op 1 januari 1981 werd de gemeente aangewezen als groeikern, maar al in de jaren daarvoor groeide de gemeente ook zonder officiële groeitaak sterk. De ligging nabij Schiphol, de ligging aan de verbindingsweg tussen de hoofdstad, Den Haag en Rotterdam en, met de komst van de Schiphollijn, de aansluiting met het hoofdspoorwegennet droegen bij aan een explosieve groei van de werkgelegenheid. Haarlemmermeer heeft bovendien een zeer centrale ligging ten opzichte van Haarlem en ten opzichte van het omliggende tuinbouwgebied. Op 1 januari 1997 telde de gemeente 108.212 inwoners. Aan Hoofddorp, de grootste van de 26 kernen van de gemeente, waren toen diverse grootschalige wijken toegevoegd. Maar ook Nieuw-Vennep, de op een na grootste kern (en enige andere Haarlemmer-meerse kern in het bezit van een NS-station) was inmiddels fors uitgedijd.

Nieuwe taakstellingen voor woningbouw in Haarlemmermeer zijn op 30 juni 1995 vastgelegd in het VINEX -convenant tussen Rijk en het Regionaal Orgaan Amsterdam (ROA): tenminste 17.400 woningen voor de periode 1995-2005. Daarmee zal de bevolking naar verwachting tot 146.000 toenemen.

Toch kent de gemeente de laatste jaren een stagnatie in de groei. De laatste pre-VINEX-Iocaties (Tooienburg) zijn nagenoeg voltooid; woningbouw in het kader van de VINEX bleef tot nu toe achter, met name doordat de nieuwe bouwlocaties nog niet beschikbaar zijn. Er is een sterk verband tussen de woningproductie en de migratie. Zo kende Haarlemmermeer in de jaren 1993 en 1994 bij een relatief lage productie een negatief migratiesaldo. In 1995 en 1996 trok dit weer aan, maar voor 1997 en 1998 kan opnieuw een daling worden verwacht. Eerst vanaf 1998 zullen de eerste bewoners hun intrek doen in de woningen op de locaties Getsewoud (Nieuw-Vennep) en lJlanden (Hoofddorp ). Op deze locaties zal het grootste deel van de woningen in het kader van de VINEX-opgave worden gebouwd.

Vanaf 1998 kunnen derhalve verhuis stromen worden verwacht die ten dele het resultaat zijn van een inhaaloperatie. De nieuwe locaties zullen waarschijnlijk voor een groot deel bevolkt worden door huishoudens die nu in bestaande wijken en

(12)

kernen van Haarlemmenneer wonen. Zij zullen woningen achterlaten die weer door anderen worden betrokken, afkomstig uit zowel Haarlemmenneer als uit gemeenten daarbuiten. De nieuwbouw zal zijn gericht op een verscheidenheid van bewoners, onder meer wat betreft de prijsklasse. De voorgenomen differentiatie voorziet in 20% sociale huurwoningen, 15 % sociale koopwoningen, 35 % middeldure woningen en 30% dure woningen. In de middeldure en dure categorieën zal het voornamelijk om koopwoningen gaan. Deze zullen naar verhouding duurder zijn dan de woningen die tot voor kort op locaties als Tooienburg werden opgeleverd.

Bij de verhuizing zullen bewoners koophuizen achterlaten, huurhuizen in het bezit van een corporatie of huurhuizen in het bezit van een particulier of een particuliere instelling. Tot nu toe geldt voor de goedkope en middeldure koopwoningen dat doorstromers die een betaalbare huurwoning achterlaten absolute voorrang krijgen. De geplande nieuwbouw kan ingrijpende effecten hebben op de bevolkingsopbouw en de marktpositie van langer bestaande wijken in Haarlemmenneer , effecten die bovendien mogelijk een ander patroon vertonen dan de effecten van eerdere nieuw-bouw. Zowel voor de gemeente Haarlemmenneer als voor verhuurders van bestaan-de woningen is het van groot belang in te kunnen schatten wat bestaan-deze effecten zullen zijn.

Gezamenlijk gaven de gemeente en verreweg de grootste in Haarlemmenneer opererende woningcorporatie W oonmaatschappij De Vaart, aan het Onderzoeksinsti-tuut OTB de opdracht om na te gaan wat de effecten van het te verwachten grote VINEX-aanbod zijn op de bestaande voorraad. De opdrachtgevers willen weten welke huishoudens in Haarlemmenneer een verhuizing ambiëren - met name naar een nieuwbouwwoning c , waar zij naar toe willen verhuizen, wat voor type woning zij wensen en wat voor woning zij bij de voltrekking van hun verhuisvoornemen zullen achterlaten. Vervolgens is de vraag welke huishoudens naar verwachting de achtergelaten woningen zullen betrekken. De opdracht houdt verder in dat achter-haald wordt wat bewoners van Haarlemmenneer, zowel verhuisgeneigden als niet-verhuisgeneigden, vinden van hun huidige woonsituatie en hun huidige woonomge-ving. Dit is immers mede-bepalend voor de marktpositie van de wijk.

1.2 Onderzoeksvragen en onderzoeksaanpak

In het onderzoek staan twee concrete doelstellingen voor ogen:

1. het modelmatig vaststellen van de mogelijke doorstromingseffecten binnen Haarlemmenneer naar VINEX-nieuwbouw in een situatie waarbij de voor-rang voor doorstromers bij de woningtoewijzing van koopwoningen wordt losgelaten.

2. het vaststellen van de verhuisgeneigdheid en de woningbehoefte van huishou

-dens in Haarlemmenneer;

Om het eerste doel te bereiken wordt er een bescheiden verhuisketenanalyse uitgevoerd. Het tweede doel vergt een woningbehoefteonderzoek.

(13)

Het onderzoek wordt afgebakend tot huishoudens die in een zelfstandige woning in Haarlemmenneer wonen. Thuiswonende kinderen en andere onzelfstandig wonenden worden dus buiten beschouwing gelaten, ook wanneer zij van plan zijn een zelfstan-dige woning te betrekken. Weliswaar zal een (klein) deel van deze potentiële starters een nieuwbouwwoning ambiëren, maar deze specifieke groep is in Haarlemmenneer recent al onderzocht. Bovendien laten deze (nieuwe) huishoudens geen woning achter en veroorzaken dus geen doorstromingseffecten.

Binnen de onderzoekspopulatie van alle huishoudens in Haarlemmenneer onderschei-den we tien deelgebieonderschei-den (zie tabel 1.1 en afbeelding 1.1). Verder maken we in het onderzoek onderscheid tussen bewoners van het woningbezit van W oonmaatschappij De Vaart en bewoners van de overige woningvoorraad.

Woningbehoefteonderzoek

Het woningbehoefteonderzoek moet een antwoord geven op de volgende onderzoeks-vragen:

I. Wat zijn de kenmerken (leeftijd, huishoudenssamenstelling en inkomen) van de huishoudens die in de diverse deelgebieden van Haarlemmenneer wonen? 2. Wat zijn de kenmerken van de woningen die zij bewonen (bouwtype,

eigen-domsverhouding, aantal kamers en prijsklasse)?

Tabel 1.1 Woningvoorraad Haarlemmermeer (1.1.1996)

Woning- Overig Koop Totaal

corporatie huur

Zwanenburg 609 744 1.933 3.286

Badhoevedorp 780 1.279 2.641 4.700

Hoofddorp Graan voor Visch 396 532 395 1.323

Hoofddorp Pax 682 201 1.203 2.086

Hoofddorp Bornholm 1.014 278 2.082 3.374

Hoofddorp Overbos 1.771 365 2.179 4.315

Hoofddorp Tooienburg 1.384 465 3.252 5.101

Rijsenhout 729 192 679 1.600

Nieuw Vennep Linquenda 619 418 579 1.616

Overig Haarlemmermeer 2.927 2.312 7.929 13.168

Totaal Haarlemmermeer 10.911 6.786 22.872 40.569

% 26,9% 16,7% 56,4% 100,0%

(14)

Afbeelding 1.1 Onderscheiden deelgebieden in Haarlemmermeer (en toekomsti-ge VINEX-locaties)

OTB-indeling

1

=

Graan voor Visch 2

=

Pax

3

=

Bornholrn 4

=

Overbos 5 Tooienburg 6

=

Linquenda

Bron: Gemeente Haarlemmermeer

7 = 8= 9= 10=

A=

B=

Zwanenburg Badhoevedorp Rijsenhout Overig Getsewoud lJlanden

(15)

3. Hoe zijn verschillende huishoudenstypen over de diverse woningtypen verdeeld? In hoeverre wordt er 'scheef'! gewoond?

4. Hoeveel huishoudens zijn verhuisgeneigd en welke huishoudens zijn dat? 5. Waar willen ze gaan wonen (met name: wie wil graag of eventueel een

nieuwbouwwoning op een VINEX-Iocatie) en wat voor woning willen zij? 6. Hoe waarderen verhuisgeneigde en niet-verhuisgeneigde Haarlemmermeerse

huishoudens hun huidige woning en woonomgeving?

7. Welke beleidsimplicaties hebben de gevonden antwoorden voor de gemeente Haarlemmermeer en Woorunaatschappij De Vaart?

Verhuisketenanalyse

Voor de verhuisketenanalyse moeten er aan de voorgaande vragen nog twee vragen worden toegevoegd:

8. Wat zijn de kerunerken van de vorige woning van huishoudens die zich in de laatste twee jaar op het huidige adres hebben gevestigd?

9. Hoeveel en wat voor typen woningen zullen door verhuisketens, teweegge-bracht door de nieuwbouw in Haarlemmermeer, vrijgemaakt worden?

In de verhuisketenanalyse worden modellen ingezet die gebaseerd zijn op de Markov-keterunethode. Deze methode verschaft een goed inzicht in de verhuisketens als gevolg van nieuwbouw in een bepaald woningmarktgebied of een gemeente. Input voor deze modellen zijn de overgangskansen naar woningtype. Dat wil zeggen de kans dat men naar een bepaald type woning verhuist, indien met in een bepaald type woning woont.

De overgangskansen worden vastgesteld met behulp van het Woningbehoefteonder-zoek (WBO) 1994 (CBS). Dit onderzoek bevat gegevens over de huishoudens (en hun huidige en vorige woning) die in de periode 1990-1994 naar een woning in Haarlemmermeer zijn verhuisd. De overgangskansen worden berekend met behulp van kruistabellen betreffende de huidige en de vorige woning onderscheiden naar type. Deze overgangskansen kunnen dan weer toegepast worden op de woningen die door verhuisgeneigden in het onderhavige onderzoek zullen worden achtergelaten. Bij de bepaling van de overgangskansen in dit onderzoek worden de woningtypen op drie manieren onderscheiden:

a. Naar eigendom (huur/koop) en prijs (goedkoop, middelduur en duur). b. Naar eigendom (huur/koop) en bouwtype (eengezins, meergezins). c. Naar eigendom (huur/koop) en aantal kamers (1 of 2, 3 of 4, 5 of meer). Bij deze indelingen wordt voor wat betreft de vorige woonsituatie ook een aparte groep starters onderscheiden. Deze groep bestaat uit zowel de echte starters (zij die voorheen nog niet zelfstandig woonden) als doorstromers van buiten de gemeente.

Dat wil zeggen: niet passend qua verhouding inkomen en huurprijs volgens criteria van het ministerie van VROM. Zie hierover paragraaf 2.5.

(16)

Met behulp van de Markov-ketens wordt inzicht verschaft in het aantal vrijkomende woningen naar type in het woningmarktgebied en in de lengte van de verhuisketens die worden veroorzaakt door nieuwbouw. Op basis hiervan kunnen bijvoorbeeld conclusies worden getrokken over het te verwachten aantal goedkope woningen dat vrijkomt door doorstroming. Om deze berekeningen mogelijk te maken werden er door de opdrachtgever enkele relevante nieuwbouwscenario's aangeleverd.

Tevens kan een variatie op de Markov-ketens worden aangebracht om het effect van de toewijzingsregels bij koopwoningen te simuleren. De overgangskansen voor nieuwbouwwoningen met toewijzingregels kunnen uit de gerealiseerde verhuisstro-men naar de nieuwbouw worden afgeleid. De vrije vestiging in deze woningen kan worden gesimuleerd door bijvoorbeeld uit te gaan van bestaande koopwoningen in een vergelijkbare prijscategorie.

Deze simulaties leveren bouwstenen voor een model om de toekomstige door-stromingseffecten te evalueren.

De informatie die nodig was om de onderzoeksvragen te beantwoorden, is verzameld via een telefonische enquête. Hiertoe zijn 6.672 huishoudens benaderd, evenredig verdeeld over de tien deelgebieden en over de corporatiewoningen en de overige woningen. Aan het onderzoek hebben 4.041 huishoudens meegewerkt. Dit aantal was voldoende om de onderzoeksvragen in het woningmarktonderzoek voor elk afzonderlijk deelgebied te kunnen beantwoorden. De aantallen in de tabellen zijn door weging in overeenstemming gebracht met de werkelijke verhoudingen in de gemeente en de deelgebieden (zie hierover bijlage 1). Alleen de verhuisketenanalyse blijft noodgedwongen op het niveau van de gemeente. Bij elke stap in de verhuis-keten treedt immers een verlies in het aantal cases op: starters laten geen woning achter.

1.3 Rapportage

Dit rapport geeft de hoofdlijnen van het doorstromingsonderzoek in Haarlemmer-meer en de deelgebieden weer en positioneert deze gebieden zodoende in Haarlem-mermeerse context. Het rapport bevat de resultaten van het bewonersonderzoek en de verhuisketenanalyse.

In de bijlagen wordt meer gedetailleerde informatie voortvloeiend uit het woning-marktonderzoek per deelgebied gepresenteerd. Verder wordt daar over de resultaten betreffende het woningbezit van Woonmaatschappij De Vaart afzonderlijk gerappor-teerd.

In het volgende hoofdstuk wordt het woonprofiel geschetst van Haarlemmermeerse huishoudens in de gemeente als geheel en in de deelgebieden. Dit hoofdstuk constateert ook hoeveel en welke huishoudens 'scheef wonen. Hoofdstuk 3 doet verslag van de tevredenheid van de bewoners met hun woning en met hun woonom-geving. Het hoofdstuk daarna (4) gaat in op de verhuisgeneigdheid van de bewoners onderscheiden naar huishoudenstype, en op de redenen waarom verhuisgeneigden

(17)

naar een andere woning uitkijken. De gewenste woonsituatie van de verhuisgeneigde huishoudens is onderwerp van hoofdstuk 5. Welke woningen doorstromers bij verhuizing achterlaten en welke typen woningen zij wensen wordt besproken in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 worden de resultaten van de verhuisketenanalyse gepresenteerd. Tenslotte worden in hoofdstuk 8 de belangrijkste bevindingen nog eens op een rij gezet en de conclusies van het onderzoek gepresenteerd.

In de bijlagen 3, 4 en 5 zijn de resultaten van het onderzoek, voor zover niet gerapporteerd in het hoofdrapport, voor de verschillende wijken/kernen en voor het bezit van woonmaatschappij De Vaart opgenomen.

(18)

(19)

2 WOONPROFIEL V AN HAARLEMMERMEER

2.1 Inleiding

Dit hoofdstuk schetst het woonprofiel van de bewoners van Haarlemmermeer. Wie wonen er in Haarlemmermeer en hoe wonen zij?

In de volgende paragraaf kijken we naar de wijze waarop de verschillende segmen-ten van de woningvoorraad zijn verdeeld over de deelgebieden. We kijken naar bouwtype, eigendomssector en prijsklasse van de woning. Vooral met betrekking tot dit laatste moet worden benadrukt dat het hier steeds om gegevens gaat, die door de respondenten zijn verstrekt. De verkoopwaarde van de eigen woning bijvoorbeeld, berust op de inschatting van de ondervraagde bewoner. Vervolgens komen de bewoners in beeld; hoe is de huishoudensopbouw , de leeftijdsopbouw en de inko-mensopbouw? Zijn er nog verschillen tussen de deelgebieden waar te nemen? In paragraaf 2.4 stellen we vast hoe verschillende categorieën bewoners zijn gehuisvest. We gaan daar niet verder in op verschillen tussen deelgebieden. In de bijlagen wordt per deelgebied gedetailleerd weergegeven wie de verschillende segmenten van de woningvoorraad bewonen. In paragraaf 2.5 staat een specifieke relatie tussen bewoners en woningen centraal: de relatie tussen inkomen en huurprijs, oftewel in termen van het rijksbeleid: de evenwichtige verdeling van de woningvoorraad.

2.2 Woningvoorraad van de gemeente en van de deelgebieden

Haarlemmermeer is een typisch suburbane gemeente waar laagbouw overheerst. De woningvoorraad verraadt ook de periode waarin de gemeente als groeikern tot bloei kwam: rond 1980. Anders dan in sommige groeikernen uit de jaren zestig - zoals bijvoorbeeld Zoetermeer, Spijkenisse en Purmerend - waar grote aantallen fiats verrezen, behoort in Haarlemmermeer slechts 12 % van de woningen tot deze catego-rie. Daarnaast komt er nog een klein aantal boven- of benedenwoningen voor, maar 83 % van de woningen bestaat uit eengezinshuizen. In de huursector is de verhouding tussen een- en meergezinswoningen overigens minder eenzijdig dan in de koopsec-tor . Het woningbezit van W oonmaatschappij De Vaart bestaat voor 71 % uit eenge-zinshuizen en voor 29 % uit etagewoningen. Bij de overige huurwoningen is het

(20)

Tabel 2.1 Woningbezit van Woonmaatschappij De Vaart en overige woning-voorraad in Haarlemmermeer naar woningtype (%)

Woningtype Woningbezit Overige Koopwoningen Totaal

De Vaart huurwoningen Haarlemmermeer

Vrijstaand

_*

6 15 9

2-onder-l-kap 3 14 20 14

Rijtje 68 46 61 60

Bovenlbenedenwoning 10 5 2 4

Flat 19 29 3 12

• Minder dan 5 waarnemingen.

Bron: OTB-enquête Woningbehoefte Haarlemmermeer, 1997.

aandeel meergezinssector het grootst: 34 %. De woningen in bezit van bewoners bestaan voor maar liefst 95 % uit eengezinswoningen (tabel 2.1).

Zowel bij De Vaart als bij de overige woningen vormt het rijtjeshuis de grootste groep. Van de totale woningvoorraad is 60% een rijtjeswoning.

In extreme mate geldt dit voor de grote wijken die sinds de jaren zeventig zijn gebouwd: Pax, Bombolm, Overbos, Tooienburg, Linquenda en in mindere mate voor Graan voor Visch. Halfvrijstaande woningen komen vooral in kernen buiten Hoofddorp en Nieuw Vennep voor: Zwanenburg, Badhoevedorp, Rijsenhout en ook in de restcategorie 'overig Haarlemmermeer'. In Rijsenhout en Overig Haarlemmer-meer staan ook relatief veel vrijstaande huizen (tabel 2.2). Een wijk met een substantieel aandeel flats in de woningvoorraad is Graan voor Visch. Ook Linquenda en Badhoevedorp tellen iets meer dan het gemiddelde aantal flats. Bornholm telt relatief veel boven- en benedenwöningen.

Een flinke meerderheid van Haarlemmermeerse huishoudens is eigenaar van zijn woning: 56%; de rest is huurder. De meeste huurders hebben Woonmaatschappij De Vaart als huisbaas; 12% huurt van een particuliere verhuurder.

Tabel 2.3 laat zien dat de verhouding tussen huur en koop in de meeste deelgebieden niet bijzonder uiteenloopt. Het meest uit de pas loopt Graan voor Visch met slechts 30% koopwoningen en maar liefst 70% huurwoningen. Ook in Linquenda en Rijsenhout bestaat meer dan de helft van de woningvoorraad uit huurwoningen.

De vrijstaande woningen en de 2-onder-1-kapwoningen zijn voor het overgrote deel koopwoningen (89 %, respectievelijk 78 %); van de eengezins-rijtjeshuizen is 57 % koopwoning en 43% huurwoning. Van de meergezinswoningen behoort 83% tot de huursector .

Veel goedkope koopwoningen kent Haarlemmermeer niet; slechts 16% van de koopwoningen heeft naar het oordeel van de bewoners een verkoopwaarde lager dan

f

240.000,-. Een flink deel (34%) ligt in de categorie

f

240.000,- tot

f

299.000,-maar de helft van de koopwoningen zou toch meer dan drie ton moeten opbrengen (tabel 2.4).

(21)

Tabel 2.2 Woningvoorraad van Haarlemmermeer en van de deelgebieden naar woningtype (%)

Woningtype Graan voor Pax Born- Over- Toolen- Lin- Zwanen- Badhoe- Rijsen- Overig

Visch holm bos burg quenda burg vedorp hout H'meer

Vrijstaand

_*

2 2

_*

9 8 17 21

2-onder-l-kap

_*

2 3 2 7 4 19 22 23 23

Rijtje 66 89 74 83 77 81 56 48 54 42

Bovenlbenedenwoning

_*

13 4 5

_*

8 5 2 3

Flat 34 7 9 11 11 14 10 16 5 11

*

Minder dan 5 waarnemingen.

Tabel 2.3 Woningvoorraad van de Haarlemmermeer en van de deelgebieden naar eigendomsverhouding (%)

Eigendomsverhouding Graan voor Pax Born- Over- Toolen- Lin- Zwanen- Badhoe- Rij sen- Overig Visch holm bos burg quenda burg vedorp hout H'meer

Koopwoning 30 58 62 50 64 37 59 56 43 60

Huurwoning 70 42 38 50 36 63 41 44 58 40

Bron: OTB-enquête Woningbehoefte Haarlemmermeer, 1997 .

Totaal H'meer 9 14 60 4 12 Totaal H'meer 56 44

(22)

.- _{Tabel 2.4} _Koopwoningen_in_{Haarlemmermeer en}_in_{de deelgebieden naar verkoopwaarde van de woning}_(%)

N

Verkoopwaarde Graan voor Pax Bom- Over- Toolen- Lin- Zwanen- Badhoe- Rijsen- Overig Totaal

(x f 1000,-) Visch holm bos burg quenda burg vedorp hout H'meer H'meer

< 240 13 4 23 13 17 10 26 12 19 15 16

240 - 299 65 48 46 62 37 40 28 18 21 24 34

300 - 359 20 38 20 16 24 26 31 20 14 29 25

~360 3 10 12 9 22 24 16 50 46 32 25

Tabel 2.5 Huurwoningen in Haarlemmermeer en in de deelgebieden naar kale huur (%)

Kale huur Graan voor Pax Bom- Over- Toolen- Lin- Zwanen- Badhoe- Rijsen- Overig Totaal

per maand if) Visch holm bos burg quenda burg vedorp hout H'meer H'meer

<600 6 5 12 8 4 6 45 23 37 37 22

600 - 810 36 37 31 49 54 23 29 45 48 45 42

>810 58 58 58 43 43 70 26 32 15 17 36

(23)

Tabel 2.6 Koopwoningen naar woningtype en verkoopprijs (%)

Verkoopwaarde Vrijstaand 2-onder-I-kap Rijtje Boven/bene- Flat Totaal

(x f 1000,-) denwoning

< 240 3 9 15 73 72 15

240 -299 12 13 47 9 12 34

300 - 359 16 27 28 9 12 25

;z: 360 69 51 11 9 4 25

Tabel 2.7 Huurwoningen naar woningtype en huurprijs (%)

Kale huur Vrijstaand 2-onder-I-kap Rijtje Boven/bene- Flat Totaal

per maand (f) denwoning

< 600 55 67 13 36 26 22

600 - 810 10 17 41 54 54 42

>810 36 17 47 10 20 36

De meeste woningen met een verkoopwaarde lager dan

f

240.000,- vindt men nog in Zwanenburg en Bornholm (een kwart, respectievelijk bijna een kwart van de koopwoningen). Relatief veel koopwoningen in de prijsklasse

f

240.000,- tot

f

299.000,- treft men in Graan voor Visch en Overbos aan, waar zelfs over de 60% tot deze categorie behoort. De volgende categorie, tot

f

360.000,- vindt men meer dan gemiddeld in Pax, Zwanenburg en Overig Haarlemmermeer. De duurste koopwoningen zijn het sterkst vertegenwoordigd in Badhoevedorp en Rijsenhout. Vooral in Graan voor Visch zijn er relatief weinig heel dure woningen; in mindere mate geldt dit ook voor Pax, Bornholm, Overbos en Zwanenburg (tabel 2.4). De huurwoningen van Haarlemmermeer bevinden zich met name in de middeldure en dure prijsklasse; 22% is goedkoop, dat wil zeggen met een kale huur tot

f

600,-per maand. Huurwoningen in de laagste huurprijsklasse komen vooral voor in Zwanenburg, Rijsenhout en Overig Haarlemmermeer, dus in deelgebieden met een oudere woningvoorraad. In de wijken van Hoofddorp en Nieuw Vennep zijn er weinig goedkope huurwoningen. Ook de woningen met een kale huur van

f

600,- tot

f

810,- komen relatief vaak voor in Badhoevedorp, Rijsenhout en Overig Haarlem-mermeer, maar ook in Overbos en Tooienburg. Huizen met een huurwaarde daarboven treft men het vaakst aan in Linquenda. Ook in Graan voor Visch, Pax, en Bornholm zien wij dat huurwoningen naar verhouding vaak tot de duurste categorie behoren (tabel 2.5).

(24)

Er bestaat een rechtlijnig verband tussen de woninghiërarchie en de prijs van de woning, waarbij vooral het omslagpunt tussen eengezins- en meergezinswoningen opvalt. Bij drië van de vier (overigens schaarse) meergezinskoopwoningen is de

waarde lager dan

f

240.000,-; bij de vrijstaande eengezinswoningen en de

2-onder-l-kapwoningen is zo'n lage verkoopwaarde een uitzondering. Ook de rijtjeshuizen brengen in overgrote meerderheid meer op. Een vrijstaande woning zal toch gauw

meer dan

f

360.000,- opbrengen (69%), maar dit geldt ook voor de helft van de

halfvrijstaande. Bij de rijtjeshuizen ligt het zwaartepunt in de categorie

f

240.000,

-f

299.000,-, maar in meer dan een derde van de gevallen verwacht de bewoner een

hogere prijs als de woning zou worden verkocht (tabel 2.6).

De huurwoningen in Haarlemmermeer zijn voor ongeveer tweederde deel zogeheten

'betaalbare' woningen (zie hierover ook de volgende paragraaf), met een kale huur

tot

f

810,- per maand. Bij huurwoningen is het verband tussen de hoogte van de

huur en de hiërarchie van woningen minder rechtlijnig. Juist bij de vrijstaande en halfvrijstaande woningen treft men de grootste aandelen goedkope woningen aan. Dit zijn de wat oudere woningen in de dorpskernen. Als een vrijstaande woning niet tot de goedkoopste categorie behoort, is de kans groot dat hij in de duurste categorie valt. Bij de meergezinswoningen is de middencategorie het grootst; van de rijtjeshui-zen is het deel dat een kale huur van meer dan

f

810,- per maand heeft iets groter dan de middencategorie (tabel 2.7).

Grote woningen zijn in Haarlemmermeer geen uitzondering; 36% heeft 5 kamers en 12 % 6 kamers of meer. (Zelfstandige) eenkamerwoningen komen in de gemeente vrijwel niet voor; tweekamerwoningen vormen een zeer kleine minderheid. Deelge-bieden met relatief veel vierkamerwoningen zijn Zwanenburg en Tooienburg, en in mindere mate Overbos en Rijsenhout. Graan voor Visch en Pax zijn goed bedeeld met vijfkamerwoningen en ook Linquenda heeft van deze woningen een meer dan gemiddeld aantal. Tooienburg heeft naar verhouding de meeste driekamerwoningen, gevolgd door Overbos (tabel 2.8). Linquenda heeft ook verreweg het grootste aandeel woningen met 6 kamers of meer.

Zoals te verwachten zijn het vooral de vrijstaande woningen en twee-onder-een-kappers die groot zijn, maar ook 47% van de rijtjeswoningen heeft vijf kamers en 9% nog (tenminste) een kamer meer. Het aantal kamers hangt ook samen met de eigendomsverhouding. Koopwoningen hebben vaker vijf of meer kamers dan huurwoningen. Vierkamerwoningen komen bij koop- en huurwoningen even vaak voor. Een op de vijf woningen is nog kleiner; dit zijn overwegend huurwoningen.

(25)

Tabel 2.8 Woningvoorraad van Haarlemmermeer en van de deelgebieden naar aantal kamers (%)

Aantal Graan voor Pax Born- Over- Toolen- Lin- Zwanen- Badhoe- Rijsen- Overig Totaal

kamers Visch holm bos burg quenda burg vedorp hout H'meer H'meer

1 of 2 kamers 12 3 6 8 8 3 7 5 9 6

3 kamers 13 6 16 18 25 13 12 15 11 16 16

4 kamers 18 22 28 35 42 13 43 28 34 25 30

5 kamers 56 57 39 36 26 45 31 37 39 34 36

6 of meer kamers 2 12 12 3 6 21 11 13 12 16 12

Tabel 2.9 Bewoners van de Haarlemmermeer en van de deelgebieden naar leeftijdsklasse (%)

Leeftijdsklasse Graan voor Pax Born- Overbos Toolen- Linquend Zwanen- Badhoeve- Rij sen- Overig Totaal

Visch holm burg burg dorp hout H'meer H'meer

18 tot 34 19 10 17 19 30 13 8 13 10 13 16 35 tot 44 19 15 29 36 39 18 18 19 16 21 24 45 tot 54 23 42 34 26 13 34 23 15 28 22 23 55 tot 64 18 18 11 7 8 19 20 21 22 19 16 65 tot 74 14 10 7 8 8 10 23 23 16 16 14 75 plus 8 5 2 4 2 6 9 10 8 10 7

(26)

.-

_{Tabel 2.10} _{Bewoners van Haarlemmermeer en van de deelgebieden naar huishoudenssamensteUing}_(%)

'"

Huishoudens- Graan voor Pax Bom- Over- Toolen- Lin- Zwanen- Badhoe- Rijsen- Overig Totaal

samenstelling Visch holm bos burg quenda burg vedorp hout H'meer H'meer

Alleenstaand 23 9 16 17 8 17 15 20 16 17 16

Meerpers. met kinderen 29 54 51 48 55 44 34 33 42 42 44

Meerpers. zonder kinderen 42 33 26 27 32 32 46 41 38 35 35

Eenoudergezin 7 5 7 7 5 7 5 6 4 7 6

Tabel 2.11 Bewoners van Haarlemmermeer en van de deelgebieden naar huishoudenstype (%)

Huishoudens- Graan voor Pax Bom- Over- Toolen- Lin- Zwanen- Badhoe- Rij sen- Overig Totaal

type Visch holm bos burg quenda burg vedorp hout H'meer H'meer

Eenpersoons, < 55 jr. 11 3 11 11 6 7 3 3 4 7 7 Eenpersoons, ;;;:: 55 jr. 12 5 5 6 3 9 13 17 11 10 9 Meerpers. < 55 jr. met 30 51 53 51 57 43 33 31 37 38 43 kinderen Meerpers. < 55 jr. zonder 20 13 17 19 19 14 13 12 13 10 14 kinderen Meerpers. ;;;:: 55 28 28 14 12 15 26 39 37 34 35 28

(27)

2.3 Bewoners van Haarlemmermeer en van de deelgebieden

Haarlemmermeer is vooral een woongebied voor de middenleeftijdsgroepen van 35-55 jaar. De bewoners van de verschillende wijken weerspiegelen wel in vrij grote

mate de leeftijd van de wijk. De nieuwste wijk in Haarlemmermeer, Tooienburg,

springt eruit met het hoogste percentage jonge huishoudens, maar ook het aandeel 35-44-jarigen is relatief groot. Deze laatste groep is ook in Overbos sterk

vertegen-woordigd. De oudere wijk Linquenda telt, evenals de kernen en Overig

Haarlemmer-meer relatief weinig huishoudens met een hoofd of partner jonger dan 35 jaar. Bij

Linquenda ligt het zwaartepunt bij de 45-54-jarigen, terwijl de kernen naar

verhou-ding veel oudere huishoudens huisvesten. Ouderen (ouder dan 55 jaar) zijn weer

ondervertegenwoordigd in Tooienburg, Bornholm, Overbos en Pax (tabel 2.9).

De huishoudensopbouw in Haarlemmermeer wijkt duidelijk af van de gemiddelde

opbouw in Nederland. Alleenwonenden vormen hier bijvoorbeeld een kleine

minderheid (16%), in Nederland meer dan 30% (CBS, WBO 1994/1995). De helft

van de huishoudens heeft kinderen, daarvan is 12 % eenoudergezin. Ook de stellen

die (nog) geen kinderen hebben vormen een relatief grote groep: 35 %.

Tabel 2.10 leert dat er opvallend weinig alleenstaanden in Pax en Tooienburg wonen. In Graan voor Visch, Zwanenburg en Badhoevedorp ligt bij de meerper-soonshuishoudens het accent meer op de huishoudens zonder kinderen, in

tegenstel-ling tot de andere gebieden. De kleine groep eenoudergezinnen is redelijk

gelijkma-tig over de wijken en kernen verdeeld.

Iets meer dan eenderde van de respondenten behoort tot de senioren van 55-plus. In

de kernen wonen relatief veel 55-plussers (tabel 2.11).

Haarlemmermeer is een relatief welvarende gemeente, althans wat betreft zijn

inwoners. Tweederde van de huishoudens heeft een bovenmodaal inkomen!; 21 %

heeft een inkomen dat meer dan twee keer zo groot is als modaal. Tot de

minimum-plussers behoort slechts 16 %2.

Badhoevedorp steekt met kop en schouders boven de andere deelgebieden uit wat betreft de huisvesting van huishoudens uit de hoogste inkomensgroep, zij het iets minder boven Pax, waar ook relatief veel huishoudens behorend tot deze

inkomens-groep gehuisvest zijn. De meeste minimumplussers treffen we aan in Zwanenburg,

Rijsenhout en Overig Haarlemmermeer, dus in de kleinere kernen. In Pax en

Tooienburg vinden weinigen uit deze groep huisvesting. In Tooienburg is vooral de

groep met een inkomen tussen modaal en twee keer modaal erg goed

vertegenwoor-digd (tabel 2.12).

Besteedbaar inkomen

Van 759 van de 4.042 ondervraagde huishoudens is het inkomen niet bekend. Deze zijn in de

percentages betreffende de inkomensgroepen en de aandachtsgroepen van beleid (zie

(28)

...

00 Tabel 2.12 Bewoners van Haarlemmermeer en van de deelgebieden naar besteedbaar huishoudinkomen (%)

Besteedbaar inkomen Graan voor Pax Bom- Over- Toolen- Lin- Zwanen- Badhoe- Rijsen- Overig Totaal

Visch holm bos burg quenda burg vedorp hout H'meer H'meer

Tot minimumplus 14 8 13 15 7 15 21 16 23 22 16

Min.plus tot modaal 20 13 13 21 16 18 28 14 20 18 18

Modaal tot 2x modaal 51 51 51 47 60 46 37 39 44 39 45

Boven 2x modaal 16 29 23 17 17 22 14 32 14 22 21

Tabel 2.13 Bewoners van Haarlemmermeer en de deelgebieden die wel en niet tot de aandachtsgroep van het

volkshuisves-tingsbeleid behoren (%)

Wel/geen Graan voor Pax Bom- Over- Toolen- Lin- Zwanen- Badhoe- Rij sen- Overig Totaal

aandachtsgroep Visch holm bos burg quenda burg vedorp hout H'meer H'meer

Wel aandachtsgroep 18 11 13 18 10 17 26 15 26 25 19

Geen aandachtsgroep 83 89 87 82 90 83 75 85 74 75 81

(29)

Tabel 2.14 Bewoners van Haarlemmermeer naar besteedbaar

huishoudin-komen en huishoudenssamenstelling (%)

Tot minimum- Min.-plus Modaal tot Boven Totaal

plus tot modaal 2x modaal 2x modaal H'meer

Alleenstaand 53 26 8 1 17

Meerpersoons met kind 9 34 54 55 43

Meerpersoons znd kind 24 32 35 42 34

Eenoudergezin 14 9 4 6

Van de huishoudens die van een minimumplus inkomen moeten rondkomen is iets meer dan de helft alleenstaand. In deze inkomenscategorie zijn verder ook de

eenoudergezinnen oververtegenwoordigd. Ook onder de huishoudens met een iets hoger inkomen, tot mod'aal, zijn alleenstaanden en eenoudergezinnen vaker dan gemiddeld aanwezig. In de twee hoogste inkomenscategorieën treffen we naar

verhouding veel meerpersoonshuishoudens met kinderen aan, in de hoogste ook veel meerpersoonshuishoudens zonder kinderen (tabel 2.14).

2.4 De woonsituatie van de Haarlemmermeerse huishoudens

We hebben al geconstateerd dat het overgrote deel van de woningen in Haarlemmer-meer eengezinswoningen zijn en Haarlemmer-meer dan de helft koopwoningen. Deze woningen zijn echter - zoals ook te verwachten - niet gelijkmatig over de verschillende huishoudentypen verdeeld (tabel 2.15). Bij de meerpersoonshuishoudens die nog geen 55 jaar zijn overheersen de koopwoningen sterk. Alleenstaanden en 55-plussers zijn vaker huurder dan eigenaar van hun woning.

De relatie tussen huishoudenstype en woningtype volgt iets minder het verwachtings-patroon (tabel 2.16). In vrijstaande woningen zijn vooral de oudere huishoudens

meer dan gemiddeld vertegenwoordigd, de meerpersoonshuishoudens, maar ook alleenstaanden. Van de gezinnen met kinderen woont 7% in een vrijstaand huis. In

Haarlemmermeer zijn in de nieuwe uitbreidingswijken ook weinig vrijstaande woningen gebouwd. Deze komen vooral in de oudere delen van de gemeente voor. De halfvrijstaande woningen zijn tamelijk gelijkmatig over de huishoudenstypen verdeeld; alleen alleenstaanden jonger dan 55 jaar zijn in dit woningtype duidelijk minder goed vertegenwoordigd. De rijtjeswoning vormt vooral het domein van de gezinnen met kinderen en de woning in een meergezinsgebouw vooral van de alleenstaanden. Gezinnen treft men nauwelijks in een flat aan.

(30)

Tabel 2.15 Bewoners van Haarlemmermeer naar huishoudenstype en eigen-domsverhouding (%)

Eigendoms- Eenpersoons Eenpersoons Meerpersoons Meerpersoons Meerpersoons Totaal verhouding < 55 jaar ~ 55 jaar < 55 jaar < 55 jaar ~ 55 jaar H'meer

met kinderen znd kinderen

Koopwoning 25 36 70 63 47 56

Huurwoning 75 64 31 37 53 44

Bron: DTB-enquête Woningbehoefte Haarlemmermeer, 1997.

Tabel 2.16 Bewoners van Haarlemmermeer naar huishoudenstype en woning-type (%)

Woningtype Eenpersoons Eenpersoons Meerpersoons Meerpersoons Meerpersoons Totaal < 55 jaar ~ 55 jaar < 55 jaar < 55 jaar ~ 55 jaarH'meer

Vrijstaand 3 12 7 3 16 9 2-onder-l kap 3 14 15 15 15 14 Rijtje 24 41 74 57 56 60 Bovenlbeneden- 18 8 8 3 4 woning Flat 53 25 2 17 10 12

Bron: DTB-enquête Woningbehoefte Haarlemmermeer, 1997.

Gezinnen met kinderen wonen het vaakst in een woning met vijf kamers, maar ze wonen ook vaker dan gemiddeld in een nog grotere woning. Gezinnen kiezen ook redelijk vaak een vierkamerwoning. Vier kamers is ook bij de andere huishoudens een vrij gangbare woninggrootte. In woningen met drie -of minder kamers treft men nauwelijks gezinnen met kinderen aan. Van de andere huishoudenstypen woont zo'n 20 à 25 % in driekamerwoningen. Alleenstaanden wonen vaker dan de andere huishoudenstypen in een woning met één of twee kamers (vooral wanneer zij jonger zijn dan 55 jaar). Opvallend is dat nog 11 % van de 55-plussers, zowel alleenstaan-den als meerpersoonshuishoualleenstaan-dens in een huis met zes of meer kamers woont (tabel 2.17).

Er is een vrij rechtlijnige relatie tussen het aantal personen in het huishouden en het aantal kamers in de woning. Terwijl maar 12 % van de woningen zes of meer kamers heeft, woont maar liefst 63 % van de huishoudens met zes personen of meer in zo'n woning. Van de huishoudens met drie, vier of vijf personen woont het grootste deel

in een vijfkamerwoning, van de tweepersoonshuishoudens in een vierkamerwoning en van de alleenstaanden in een woning met een of twee kamers (tabel 2.18).

(31)

Tabel 2.17 Bewoners van Haarlemmermeer naar huishoudenstype en aantal kamers in de woning (%)

Aantal kamers Eenpersoons Eenpersoons Meerpersoons Meerpersoons Meerpersoons Totaal < 55 jaar ;:: 55 jaar < 55 jaar < 55 jaar ;:: 55 jaarH'meer

lof 2 kamers 50 17 _* 6 2 6

3 kamers 23 25 6 26 21 16

4 kamers 18 25 31 37 30 30

5 kamers 9 22 46 26 37 36

6 of meer k. _* 11 16 6 11 12

>I< Minder dan 5 waarnemingen.

Tabel 2.18 Bewoners van Haarlemmermeer naar huishoudensgrootte en aantal kamers (%)

1 persoon 2 personen 3,4 of 5 6 of meer Totaal personen pesonen H'meer

lof 2 kamers 32 4

_*

6

3 kamers 24 26 5

_*

16

4 kamers 22 33 31 9 30

5 kamers 16 32 47 27 36

6 of meer kamers 6 6 16 63 12

>I< Minder dan 5 waarnemingen.

Als we kijken naar de wijze waarop de verschillende inkomensgroepen over de woningsegmenten zijn verdeeld, dan blijkt het bezit van de woning snel toe te nemen met het inkomen (tabel 2.19). Van de hoogste inkomenscategorie woont 83 % in een koopwoning en ook de groep met een inkomen van modaal tot 2x modaal is meer dan gemiddeld eigenaar van zijn woning. Bij de twee laagste inkomensgroepen is de binding met de huursector groot, alhoewel ook van de minimumplussers een op de vijf in een koopwoning woont. Het patroon met betrekking tot het woningtype is overeenkomstig. Hoewel alle groepen het vaakst in een rijtjeshuis wonen, zien we toch de hoogste inkomenscategorie vaker dan gemiddeld in de (halt)vrijstaande woningen en de twee laagste vaker dan gemiddeld in een etagewoning. De groep met een inkomen tussen modaal en 2x modaal domineert in het segment van de rijtjeswo-ning (tabel 2.20). De stelling 'hoe hoger het inkomen des te meer kamers in de woning' gaat in zijn algemeenheid ook op, behalve dat het aandeel vierkamerwonin-gen bij de verschillende inkomensgroepen weinig uiteenloopt (tabel 2.21).

(32)

Tabel 2.19 Bewoners van Haarlemmermeer naar inkomen en eigendoms-verhouding (%)

Koopwoning 20 34 61 83 54

Huurwoning 80 66 39 17 46

Tabel 2.20 Bewoners van Haarlemmermeer naar inkomen en woningtype (%)

Vrijstaand 5 9 6 12 8

2-onder-I-kap 15 10 9 24 13

Rijtje 41 52 72 60 61

Bovenlbenedenwoning 9 10 3 2 5

Flat 31 19 9 3 13

Tabel 2.21 Bewoners van Haarlemmermeer naar inkomen en aantal kamers van de woning (%)

I of2 kamers 22 10 3 7

3 kamers 28 22 15 7 17

4 kamers 27 34 29 26 29

5 kamers 20 27 42 45 36

6 of meer kamers 4 7 11 21 11

2.5 Scheefwonen in Haarlemmermeer

Naar inkomen gezien kunnen we de huishoudens onderscheiden naar huishoudens die wel en niet behoren tot de zogeheten doelgroep of aandachtsgroep van het volkshuis-vestingsbeleid. Dit zijn de huishoudens voor wie voldoende betaalbare woningen beschikbaar zouden moeten zijn en die recht hebben op huursubsidie, indien de huurprijs van hun woning niet in een goede verhouding staat tot hun inkomen. De overheid acht het zijn taak om te zorgen dat er voldoende betaalbare woningen beschikbaar zijn. De inkomensgrens van de aandachtsgroep is (per 1997) door het

(33)

ministerie van VROM gesteld op

f

2.223,- per maand voor alleenstaanden en

f

3.032,- voor meerpersoonshuishouden. Het begrip aandachtsgroep hangt sterk samen met het begrip betaalbare woningen. Woningen met een kale huur tot

f

810,-per maand zijn betaalbaar, volgens de definitie van het rijk. Woont een huishouden behorend tot de aandachtsgroep in een woning die duurder is, dan woont deze 'scheef' (goedkope scheefheid). Beneden deze grenswaarde zijn er nog andere grenzen vastgesteld. Woningen met een huurprijs tot

f

678,- zijn 'bereikbare' woningen, hetgeen betekent dat huishoudens met een inkomen tot 110% van het minimum met maximale huursubsidie in een woning met maximaal deze huurprijs mogen wonen. Voor toewijzing van een woning met een hogere huur is fiattering van de gemeente nodig. Onder deze maximurnhuurprijs wordt nog een grens onder-scheiden, de grens van

f

600,- kale huur voor 'goedkope' woningen. Woont een huishouden die niet tot de aandachtsgroep hoort in zo'n woning, dan is er sprake van 'dure scheefheid'.

In Haarlemmermeer behoort 19% van de huishoudens tot de aandachtsgroep van het volkshuisvestingsbeleid. Daarvan is ruim een derde alleenwonend. De aandachts-groep is meer dan gemiddeld gevestigd in Rijsenhout, Zwanenburg en Overig Haar-lemmermeer. Tooienburg kent de minste huishoudens behorend tot de aandachts-groep, op de voet gevolgd door Pax, Bornholm en Badhoevedorp (tabel 2.13). Van de aandachtsgroep woont 19 % in een koopwoning.

Van de huurders die tot de aandachtsgroep behoren, woont 18% te duur. De anderen wonen in de betaalbare voorraad: 46% in een woning met een kale huur tussen

f

600,- en

f

810,- per maand en 36% in een echt goedkope woning van

f

600,- of nog minder (Tabel 2.22).

Van de huurders die niet tot de aandachtsgroep behoren, woont 15% 'goedkoop scheef', dat wil zeggen in een woning met een huur van

f

600,- per maand of lager. Nog eens 40% woont in een betaalbare woning met een huur hoger dan

f

600, -maar lager dan

f

810,-.

Relatief gezien woont de aandachtsgroep in Haarlemmermeer in sterke mate scheef (dure scheefheid), vergeleken met de regio waarin de gemeente ligt, maar ook met het landelijke gemiddelde. In tabel 2.23 zijn de Haarlemmermeerse percentages afgezet tegen de cijfers die gelden voor de groep gemeenten in het gebied van het

Tabel 2.22 Huurders onderscheiden naar wel of niet behorend tot de aan-dachtsgroep van het volkshuisvestingsbeleid naar kale huur van de woning (%)

Kale huur Wel aandachtsgroep Niet aandachtsgroep per maand (j)

< 600 36 15

600 - 810 46 40

> 810 18 45

Totaal H'meer 22 42 36

(34)

Regionaal Orgaan Amsterdam, respectievelijk voor Nederland in zijn geheel (gemeten in 1993/1994). In deze tabel is ook te zien dat de goedkope scheefheid, vanuit dit perspectief gezien, in Haarlemmermeer relatief laag is. Nu is ook de omvang van de goedkope huurwoningvoorraad hier relatief klein. Eveneens is de aandachtsgroep in Haarlemmermeer niet groot. Daarom levert de scheefheid, uitgedrukt in procenten van de goedkope, respectievelijk dure huurwoningvoorraad een geheel ander beeld op. Tabel 2.24 laat zien dat bijna de helft van de (vrij kleine) goedkope voorraad bezet gehouden wordt door de niet-aandachtsgroep. Dit aandeel is hoog, vergeleken met het gemiddelde in Nederland, maar ook vergeleken met het gemiddelde van alle groeikernen. De goedkope scheefheid, gezien vanuit het perspectief van de woningvoorraad, is· wel lager dan in het ROA-gebied, waar de gemeente Amsterdam natuurlijk een zwaar stempel op drukt. Met de dure scheefheid valt het vanuit dit oogpunt wel mee; van de dure huurwoningen wordt een kleiner deel bewoond door de aandachtsgroep dan gemiddeld in de groeigemeenten.

Uit tabel 2.25 blijkt dat de huurders die duur scheef wonen, geconcentreerd zijn in de wijken van Hoofddorp en Linquenda en dat de huurders die goedkoop scheefwo-nen juist in de kerscheefwo-nen veel voorkomen.

Tabel 2.23 Scheefbeid in procenten van de huurders behorend tot de

aan-dachtsgroep, respectievelijk de overige huurders, in Haarlemmer-meer, het ROA-gebied en Nederland

Dure scheefheid Goedkope scheefheid

Haarlemmermeerl) 18 15

I) Bron: OTB-enquête Woningbehoefte Haarlemmermeer, 1997.

ROA-gebied2₎

5

60

2) Bron: MVROM, 1995a, naar gegevens CBS-Woningbehoefteond"rzoek 1993/1994.

31 Bron: MVROM, 1995b, naar gegevens CBS-Woningbehoefteonderzoek 1993/1994.

Nederland3₎

6 49

Tabel 2.24 Scheefbeid uitgedrukt in procenten van de dure, respectievelijk

goedkope huurwoningvoorraad in Haarlemmermeer, in

groeige-meenten en in Nederland Dure scheefheid Goedkope scheefheid HaarlemmermeerIl 16 47 ROA-gebied2₎ _{Groeigemeenten}3₎ 18 64 23 44

I) Bron: OTB-enquête Woningbehoefte Haarlemmermeer, 1997.

2) Bron: MVROM, 1995a, naar gegevens CBS-Woningbehoefteonderzoek 1993/1994. 3) Bron: MVROM, 1995b, naar gegevens CBS-Woningbehoefteonderzoek 1993/1994.

Nederland3₎

29

(35)

Tabel 2.25 Scheetbeid huurders, respectievelijk aandachtsgroep wonend in een koopwoning in Haarlemmermeer en in de deelgebieden (%)

Graan Pax Bom- Over- Toolen- Lin- Zwanen- Bad- Rijsen- Overig Totaal

voor holm bos burg quenda burg hoeve- hout H'meer H'meer

Visch dorp

Dure scheetheidl) 50 45 38 32 32 50 17 3 11 6 18

Goedkope scheetheid2₎ ₄ ₅ ₇ ₅ ₃ ₄ ₃₆ ₂₀ ₂₃ ₂₇ ₁₅

Aandeel niet-aandachtsgroep 40 31 32 44 53 20 28 37 58 44 40

in middel dure huurwoning3₎

Aandeel aandachtsgroep 10 14 26 8 20 15 23 _* 16 25 19

in koopwoning

I) _{Dure scheetheid}_:_%_{huurders behorend tot de aandachtsgroep wonend in een huurwoning met een kale huur van! 810,- per maand of hoger}_. 2) _{Goedkope scheetheid:}_%_{huurders niet behorend tot de aandachtsgroep}_wonend_{in een huurwoning met een kale huur lager dan! 600,}_-_{per maand}_. 3) _{Kale huur! 600,- - ! 810,- per maand.}

Tabel 2.26 Scheetbeid uitgedrukt in procenten van de dure, respectievelijk goedkope huurwoningvoorraad in Haarlem-mermeer en de deelgebieden

voor holm bos burg quenda burg hoeve- hout H'meer H'meer

Visch dorp

Dure scheetheid 21 17 19 24 17 16 57 46 57 54 53

(36)

N

0\ Tabel 2.27 Raming aantalIeni) 'scheef' bewoonde huurwoningen en koopwoningen bewoond door de aandachtsgroep in

Haarlemmermeer en in de deelgebieden

voor holm bos burg quenda burg hoeve- hout H'meer H'meet)

Visch dorp Dure scheefheid2₎ ₁₁₂ ₈₆ ₁₃₈ ₂₂₀ ₁₃₂ ₁₁₆ ₉₁ ₁₅ ₃₁ ₁₀₄ ₁₀₂₄ Goedkope scheefheid3₎ ₂₃ ₃₀ ₆₆ ₇₇ ₃₉ ₃₃ ₂₆₁ ₂₅₅ ₁₄₈ ₈₉₅ ₁₈₃₀ Middeldure huurwonin- 273 227 284 628 753 162 239 595 340 1319 4821 gen4 ) bewoond door de niet-aandachtsgroep Koopwoningen bewoond 24 31 119 63 104 42 211

_*

71 880 1510 door de aandachtsgroep

I) _{Bij deze raming gaan we uit van de veronderstelling dat de 759 ondervraagde huishoudens waarvan niet bekend is of zij wel of niet tot de}

aandachtsgroep behoren en de 75 huurders van wie de kale huur niet bekend is, gelijk verdeeld zijn over de desbetreffende categorieën als de respondenten van wie deze kenmerken wel bekend zijn.

2) 3) 4) S)

*

Bron:

Dure scheefheid: aantal huurwoningen met een kale huur van f 810,- per maand of hoger, bewoond door de aandachtsgroep. Goedkope scheefheid: aantal huurwoningen met een kale huur lager dan f 600,- per maand, bewoond door de niet-aandachtsgroep. Kale huur f 600,--f 810,- per maand.

Het totaal voor de gemeente komt niet geheel overeen met de rijtotalen in de tabel. Kleine verschillen treden op door het verschil in wegingsfactoren voor de wijk en de gemeente en door de afrondingsmarges.

Minder dan 5 waarnemingen in de steekproef. OTB-enquête Woningbehoefte Haarlemmermeer, 1997.

(37)

Het beeld is anders, diffuser, als we kijken naar de percentages goedkope en dure huurwoningen die scheef bewoond worden (tabel 2.26). Dit heeft te maken met de ongelijke verdeling van zowel huurwoningen naar prijsklasse als aandachtsgroepen en niet-aandachtsgroepen over de deelgebieden. Opvallend is het hoge percentage dure woningen bewoond door de aandachtsgroep in Rij senhout , terwijl de dure scheefheid in de kernen in het algemeen juist laag is. Omgekeerd zien wij dat een groot aandeel van de goedkope woningen in Pax en Tooienburg (op zich gering in aantal) bewoond worden door huishoudens die volgens de normen een te hoog inkomen hebben.

In tabel 2.27 is op grond van de gevonden percentages en de omvang van de Haarlemmermeerse woningvoorraad (per 1-1-1996, zie tabel 1.1) een raming gemaakt van de aantallen huurwoningen die op de verschillende manieren 'scheef' bewoond worden in Haarlemmermeer en de deelgebieden. Tevens zijn de aantallen koopwoningen bewoond door de aandachtsgroep van beleid geschat. Daarbij is verondersteld dat de groep respondenten in de steekproef van wie het inkomen niet bekend is, gelijk verdeeld is over de aandachtsgroep en de niet-aandachtsgroep als de overige huishoudens. Uit de tabel blijkt dat er zo'n 6.600 betaalbare woningen vrijgemaakt zouden kunnen worden voor de aandachtsgroep, waarvan circa 1.800 goedkope. Dit alleen uiteraard indien de zittende bewoners die niet tot de aandachts-groep behoren, tot verhuizen verleid kunnen worden.

2.6 Samenvatting en conclusies

Woonprofiel van Haarlemmermeer

Binnen de regio Amsterdam heeft Haarlemmermeer een specifiek woonprofiel. Een vergelijking van enkele kenmerken van de woningvoorraad en de bewoners met de totale groep gemeenten in het gebied van het Regionaal Orgaan Amsterdam (ROA) illustreert dit. Daarbij moet bedacht worden dat Amsterdam door zijn omvang een zwaar stempel drukt op de cijfers voor het ROA-gebied. Bij zo'n vergelijking is voorts enige voorzichtigheid geboden, vanwege het verschil in waarnemingstijdstip . De cijfers over het ROA zijn afkomstig uit het landelijke Woningbehoefteonderzoek in 1993/1994. Uiteraard heeft ook in het ROA de ontwikkeling niet stilgestaan; ook daar zet bijvoorbeeld de vergrijzing door, of de verschuiving van de huur- naar de koopsector . We kunnen echter aannemen dat extreme contrasten (of gelijkenissen) hiermee niet worden versluierd.

Haarlemmermeer vormt het domein van de eengezinswoning (83 %) en er zijn relatief veel koopwoningen (56%). In de gemeenten behorend tot de regio is het gemiddelde percentage eengezinshuizen 35 % en het gemiddelde percentage koopwo-ningen 26 %. Vooral het rijtjeshuis komt in Haarlemmermeer veel voor, met name in de grote wijken die de laatste decennia aan Hoofddorp en Nieuw Vennep zijn toege-voegd. Er zijn weinig relatief goedkope koopwoningen; slechts 16% van de eigena-ren/bewoners schat de verkoopwaarde lager dan

f

240.000,-.

(38)

Van de huurwoningen is circa twee derde 'betaalbaar' (kale huur

< f

810,- per

maand) en 22 % 'goedkoop'

«

f

600, -); betaalbare woningen komen in de nieuwere

wijken echter minder voor dan in de kernen en overige gebieden van Haarlem-mermeer.

De gemeente vormt vooral een woongebied voor stellen met en zonder kinderen;

alleenstaanden zijn er ondervertegenwoordigd: slechts 16 %, tegenover 41 % in het

ROA-gebied. De gemeente is bijzonder rijk aan middenleeftijdsgroepen, terwijl jongere huishoudens in vergelijking met de regio als geheel ondervertegenwoordigd zijn.

Haarlemmermeer is met 66 % van de huishoudens met een inkomen boven modaal en 16% minimumplussers (inkomen tot 110% van het minimum-inkomen) een relatief welvarende gemeente. Een groot deel van de minimumplussers is alleenstaand of

vormt een eenoudergezin.

Ook in termen van 'aandachtsgroep van het volkshuisvestingsbeleid' van het

ministerie van VROM zijn de lagere-inkomensgroepen ondervertegenwoordigd: 19%

in Haarlemmermeer, 41 % in het ROA-gebied (1994).

Dure en goedkope scheefheid

Volgens criteria van het ministerie van VROM is met name de 'dure scheefheid' hoog, dat wil zeggen het aandeel huurders behorend tot de aandachtsgroep wonend

in een te dure woning (met een kale huur hoger dan

f

810,- per maand). Dit aandeel

is in Haarlemmermeer 18%, maar loopt in sommige wijken op tot 50%. In het

ROA-gebied is de dure scheefheid onder huurders slechts 5% (peil 1993/'94). Ook woont een relatief groot deel van de aandachtsgroep in een koopwoning (H'meer:

19%, ROA: 11 %). Doordat de aandachtsgroep in Haarlemmermeer vrij klein is, valt

het met de dure scheefheid wel mee, bezien naar het aandeel dure woningen dat

bezet wordt door de aandachtsgroep.

Omgekeerd is de goedkope scheefheid als aandeel bewoners van goedkope huurwo-ningen die niet tot de aandachtsgroep behoren, relatief laag. Toch is het aandeel van de relatief kleine voorraad goedkope huurwoningen dat bezet wordt door de niet-aandachtsgroep vrij hoog, hoger dan gemiddeld in Nederland, maar ook hoger dan

gemiddeld in groeigemeenten. Theoretisch kunnen er circa 1.800 echt goedkope

woningen vrijgemaakt worden voor de aandachtsgroep, wanneer de scheefwonenden zouden verhuizen naar een duurdere woning. Daarnaast worden circa 4.800

betaalba-re woningen met een huur van

f

600,- -

f

810,- bezet door de niet-aandachtsgroep.

Bij deze schattingen is aangenomen dat woningen, waarvan uit de steekproef niet bekend is of de bewoners wel of niet tot de aandachtsgroep behoren, gelijk over de groepen verdeeld zijn als de woningen waarvan dit wel bekend is.

De wijken

Het onderzoek onderscheidt tien deelgebieden in Haarlemmermeer: Linquenda in

(39)

en Tooienburg, de kernen Zwanenburg, Badhoevedorp en Rijsenhout en ten slotte

'Overig Haarlemmermeer'.

Het valt op dat de dure scheefheid onder huurders die in Haarlemmermeer relatief zo hoog is - vergeleken met de regio - met name voor rekening komt van de uitbreidingswijken van Hoofddorp en Nieuw Vennep. Al deze wijken tellen dan ook relatief veel dure huurwoningen in hun woningvoorraad. Toch is de aandachtsgroep in de wijken niet oververtegenwoordigd. Deze komt juist meer dan gemiddeld voor in Zwanenburg, Rijsenhout en Overig Haarlemmermeer.

In de oudere kernen en het overige gebied is juist de goedkope scheefheid hoog.

Deze gebieden zijn ook relatief goed bedeeld met goedkope huurwoningen. In de wijken is de goedkope scheefheid gering.

Haarlemmermeer telt relatief weinig goedkope koopwoningen, maar Zwanenburg en Bornholm tellen er meer dan het gemiddelde aandeel. In deze gemeenten, maar ook in Overig Haarlemmermeer, woont een relatief groot deel van de aandachtsgroep in een koopwoning.

Haarlemmermeer is een typische laagbouwgemeente, maar in Graan voor Visch staan naar verhouding veel flats: een derde van de woningvoorraad van de wijk. Linquenda spant in Haarlemmermeer de kroon, voor wat betreft het aandeel grote woningen (met 6 of meer kamers).

Badhoevedorp is het woongebied van hoge-inkomensgroepen (meer dan twee keer modaal) en van dure koopwoningen (verkoopwaarde

> f

360.000,-). Maar ook Rijsenhout en Overig Haarlemmermeer hebben relatief veel dure koopwoningen. En Pax telt, zij het in mindere mate dan Badhoevedorp, ook relatief veel huishoudens behorend tot de hoogste inkomensgroep.

Huishoudens met een inkomen lager dan modaal zijn oververtegenwoordigd in Zwanenburg, Rijsenhout en Overig Haarlemmermeer. In Rijsenhout en Overig Haarlemmermeer zijn vooral de minimumplussers oververtegenwoordigd, in Zwanenburg vooral de huishoudens met een inkomen tussen minimumplus en modaal. In Pax en Tooienburg wonen relatief weinig minimumplussers.

In de dorpen en Overig Haarlemmermeer wonen relatief meer 55-plussers dan in de wijken. De alleenstaanden zijn in Pax en Tooienburg ook ten opzichte van de rest van de gemeente sterk ondervertegenwoordigd.

(40)

(41)

3 WOONSATISFACTIE

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk proberen we te doorgronden in hoeverre bewoners tevreden zijn met hun woonsituatie. Om hier een genuanceerd beeld van te krijgen, hebben we de woonsituatie in onderdelen uiteengelegd: de eigendomsverhouding, het bouwtype, de grootte en de prijs van de woning, en de woonbuurt.

3.2 Tevredenheid met de eigendomsverhouding

Het wonen in een koopwoning blijkt tot bijzonder grote tevredenheid over de eigendomssituatie te stemmen. Als eigenaar-bewoners gevraagd worden of ze liever in een huurwoning zouden willen wonen, zegt 96%: nee. Maar ook huurders zijn in meerderheid tevreden over de eigendomssituatie waarin ze verkeren. Gevraagd of men liever een koopwoning zou willen, antwoordt 58% ontkennend. Voor 7% maakt het niets uit, maar 36% ambieert wel degelijk een koopwoning. De tevredenheidheid van eigenaar-bewoners varieert nauwelijks in de deelgebieden; in alle onderscheiden wijken en kernen ligt het percentage boven 90 % . De voorkeuren van huurders verschillen per deelgebied meer. In Graan voor Visch, Bornholm, TooIenburg en Linquenda neigt men duidelijk sterker naar de koopsector dan in Zwanenburg, Rijsenhout en Overig Haarlemmermeer (tabel 3.1 en 3.2).

Bij eigenaar-bewoners blijkt het inkomen opvallend weinig invloed te hebben op hun positieve oordeel over het wonen in een koopwoning. Zelfs van de minimumplussers woont 92 % het liefst in een woning die zijn eigendom is. Mogelijk zijn hier relatief vaak oudere huishoudens bij, die hun woning al aanzienlijke tijd in eigendom hebben en geen of weinig hypotheeklasten meer dragen. Het percentage met voorkeur voor een eigen woning loopt nog iets op tot 98 % bij de groep met een inkomen boven 2x modaal (tabel 3.3).

(42)

Tabel 3.1 Eigenaar-bewoners in de Haarlemmermeer en in de deelgebieden naar voorkeur voor een huurwoning (%)

Graan voor Pax Bom- Over- Toolen- Lin- Zwanen- Badhoe- Rij sen- Overig Totaal

Voorkeur voor een huur-

_*

3

_*

6 2 4

_*

2

woning

Geen voorkeur voor een 96 94 94 98 97 93 91 93 94 97 96

huurwoning

Maakt niets uit 4 4 3

_*

3 4 4 5

_*

3

*

Minder dan 5 waarnemingen.

Tabel 3.2 Huurders in de Haarlenunermeer en de deelgebieden naar voorkeur voor een koopwoning (%)

Graan voor Pax Bom- Over- Toolen- Lin- Zwanen- Badhoe- Rijsen- Overig Totaal

Voorkeur voor een koop- 45 33 50 41 48 46 19 34 25 29 36

woning

Geen voorkeur voor een 50 56 46 50 46 42 76 61 68 64 58

koopwoning

Maakt niets uit 5 10 4 9 6 11 5 5 7 6 7