Probleemcomplexen in de Randstad; Een inventarisatie van woningkomplexen met ernstige verhuurbaarheidsproblemen in 1985 en 1989

•

w

o

Z

:J

~

en

0:

:J

:::>

I-en~

W

Q) al

0

W

~

I

Q)

U

"'0

en

c

zB

I~

U

co

W

E

I-

C)

0:

.~

o

c

o

0

>~

I-

c

:J

Q)

:J

ID

I-

Q)

I-.!:.

en

Q)

z.o

WERKDOCUMENT

PROBLEEMKOMPLEXEN

IN DE RANDSTAD

B500

1.141

G

Henk Heeger

:- :-. .

....

-: . .r:--:-.:...:....:.

~I

[

... ---.1

~

~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~

~

~ ~ ~D~ ~ ~

...

_...

_{. . ..}

:D:~O~:~

...

~D~~D\

...

o . o • • • • • • • • • • • • •

~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~

0

~ ~ ~

...

~D~ ~

j

~ ~

j

~

~

~ ~ ~ ~ ~

~

~

~

~ ~

PROBLEEMKOMPLEXEN IN DE RANDSTAD;

een inventarisatie van woningkomplexen met ernstige

verhuurbaarheidsproblemen in 1985 en 1989

PROBLEEMKOMPLEXEN IN DE RANDSTAD;

een inventarisatie van woningkomplexen met ernstige

verhuurbaarheidsproblemen in 1985 en 1989

Henk Heeger

Delftse Universitaire Pers, oktober 1991

STEDELIJKE

NETWERKEN

De werkdocumenten van het OTB worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers

Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: 015-783254 In opdracht van: OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft telefoon: 015-783005 ISBN 90-6275-738-3jCIP ISSN 0923-9871 .

INHOUDSOPGA VE

PAG.

1 INLEIDING.. ... .. ... ... .... ... ... ... ... 1

1.1 Inleiding en probleemstelling. . . . . . . . . .. 1

1.2 Methode van aanpak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 2

2 ANALYSE HUURDERVING PER KOMPLEX IN 1985 EN 1989 . . . .. 5

2.1 Inleiding ... ... . . . .... ... ... 5

2.2 Verdeling naar percentage huurderving . . . . . . . . .. 6

2.3 Verdeling naar gemeente en gemeente typologie .. ... ... ... .. 6

2.4 Verdeling naar bouwjaarklasse ... .. . . ... 13

2.5 Verdeling naar het aantal woningen per komplex . . . . . . . .. 15

2.6 Verdeling naar huurklasse per maand . . . ... . 16

2.7 Verdeling naar bouwtype . . . ... .. .... ... 18

2.8 Verdeling naar lokatie ... ... ... ... ... .. 21

2.9 De huurderving in 1989 van de N5%-komplexen van 1985 ... . . .. 23

2.10 Komplexen die zowel in 1985 als in 1989 tenminste 5% huurderving hadden .. .... .. . . ... ... 25

3 OORZAKEN VAN DE LEEGSTAND .... .. . . ... .. ... 27

4 MAATREGELEN TER BESTRIJDING VAN DE LEEGSTAND ... 31

5 LEEGSTAND IN 1991 VAN DE N5%-KOMPLEXEN VAN ZOWEL 1985 ALS 1989 . . . . . . . . . . . . . . .. 35

6 SAMENVATTING EN KONKLUSIES ... . . . ... ... 41

BIJLAGEN 1 Literatuur ... ... .... ... .. .. . . ... ... 46

2 Gemeenten in de Randstad ... ... ... 47

3 Overzicht van de gemeentelijke woningbedrijven en korporaties waarvan de jaarverslagen over 1985 en over 1989 niet gevonden zijn. .. 49

4 Schriftelijke enquête betreffende alle N5%-komplexen van 1985 en 1989 50 5 Overzicht van de 79 N5%-komplexen van 1989 in de Randstad. ... 52

1

INLEIDING

1.1 Inleiding en probleemstelling

Het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) aan de TU-Delft doet al vanaf 1984 onderzoek naar het verval van naoorlogse wijken. De basis voor dit onderzoek betreft het zogenaamde vervalmodel van Prak en Prie-mus. Een van de vele onderzoeken op dit gebied betreft het onderzoek' Aanpak van naoorlogse "probleemkomplexen" en "probleembuurten", instrumentarium en effektiviteit'. Dit onderzoek wordt gesteund door de Stichting voor Sociaal-Ruimtelijk wetenschappelijk Onderzoek (SRO), die wordt gesubsidieerd door de Nederlandse Organisatie voor Wetenschappelijk Onderzoek (NWO).

Het onderzoek naar de aanpak van probleernkomplexen en probleembuurten is gericht op het ontwikkelen, toepassen en evalueren van een instrumentarium ter bestrijding van het verval van naoorlogse komplexen en buurten; het moet onder meer een antwoord geven op de vraag wanneer en in welke situatie welke (kom-binaties van) maatregelen effektief zijn ter bestrijding van de problemen en welke (kombinaties van) maatregelen niet.

Als "probleernkomplexen" en "probleembuurten" wordt uitgegaan van komplexen en buurten waar zich in ieder geval ernstige verhuurbaarheidsproblemen voor-doen. De gedachte daarbij is dat verhuurbaarheidsproblemen meestal gepaard gaan met allerlei andere problemen. Bovendien zijn verhuurbaarheidsproblemen een relatief gemakkelijk aantoonbaar en meetbaar kenmerk van problemen. Dit onderzoek is gericht op het woningbezit van de sociale verhuurders, d.w.z. ge-meentelijke woningbedrijven en woningkorporaties. De jaarverslagen van de toegelaten instellingen vormen een goede basis voor verder onderzoek. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk om, door jaarverslagen over verschillende jaren te analyse-ren, ontwikkelingen in de omvang van de verhuurbaarheidsproblemen te signa-leren. In dit onderzoek is ervoor gekozen om alle jaarverslagen van de gemeen-telijke woningbedrijven en woningkorporaties in de Randstad over zowel 1985 als 1989 door te nemen.

Het onderzoek wordt door het OTB uitgevoerd in het kader van het nationale onderzoeksprogramma Stedelijke Netwerken, waarin drie instituten samenwer-ken:

- Centrum voor Grootstedelijk Onderzoek (Universiteit van Amsterdam); 1

- Instituut voor Ruimtelijk Onderzoek (Rijksuniversiteit Utrecht);

- Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (Technische Universiteit

Delft).

Dit rapport vormt de eind rapportage van het uitgevoerde inventariserend

onder-zoek. Het doel van dit onderzoek is inzicht te krijgen in de mate waarin zich

probleemkomplexen in de Randstad manifesteren, en de ruimtelijke spreiding ervan. Met behulp van deze kennis kan een bijdrage worden geleverd aan het voorkomen van problemen in woongebieden in de Randstad.

De volgende onderzoeksvragen komen aan de orde:

- wat is de huidige omvang van de verhuurproblemen in de naoorlogse

woning-voorraad in de Randstad;

- hoe is de ruimtelijke spreiding van de probleemkomplexen over de gehele Randstad;

- hoe zijn de probleemkomplexen gesitueerd binnen de verschillende gemeen-ten;

- welke specifieke lokaties en uitbreidingswijken kunnen op grond van de inven-tarisatie van huidige probleemkomplexen een risico voor de toekomst vor-men?

1.2 Methode van aanpak

Voor de afbakening van het begrip 'Randstad' is gebruik gemaakt van de inde-ling volgens de studie 'Homogenisering en diversificatie in de Randstad: Ontwik-kelingen in woonmilieus 1981-1986' (Kruythoff, 1989). In dit verband bestaat de Randstad uit de gehele provincies Zuid-Holland en Utrecht, uit een deel van Noord-Holland, en de gemeente Almere (zie ook bijlage 2). Uitgaande van de gemeentegrenzen van 1990 telde de Randstad volgens deze indeling 195 gemeen-ten.

De jaarverslagen van de toegelaten instellingen vormen de basis van de informa-tie over de probleemkomplexen in dit rapport. Deze kategorie verhuurders, ook wel de non-profit sektor genoemd, betreft zowel woningkorporaties als

gemeen-telijke woningbedrijven. De jaarverslagen over 1985 en 1989 (het meest aktuele jaar waarover de jaarverslagen thans bijna kompleet aanwezig zijn) zijn bestu-deerd bij het Ministerie van VROM. Er is naar gestreefd om alle jaarverslagen over deze twee onderzoeksjaren door te nemen; over 1985 zijn echter 13 jaarver-slagen niet gevonden, over 1989 11 jaarverjaarver-slagen (en dat van het GWB

Amster-die ontvangen had moeten worden, is er meestal (maar niet altijd) sprake van strukturele leegstand. De in de jaarverslagen genoteerde huurderving van de kale huur is als ingang genomen voor dit onderzoek.

Bij het onderzoek met behulp van de jaarverslagen van zowel 1985 als 1989 zijn van te voren enkele kriteria gesteld, waaraan de 'probleemkomplexen' moesten voldoen. Zo zijn alleen gegevens verzameld van komplexen, waar de huurderving tenminste 5% bedraagt van de kale huur die dat jaar ontvangen had moeten worden. Dit is een betrekkelijk willekeurige grens, die echter ook door het Mi-nisterie van VROM zelf wel wordt gehanteerd (bij het al of niet toestaan van huurverlaging bij woningkomplexen met verhuurbaarheidsproblemen). Ook werd uitgegaan van een minimale omvang van de komplexen van 10 woningen (bij kleinere komplexen wordt de huurderving veelal niet veroorzaakt door struk-turele leegstandsproblemen, maar door toevalligheden). Aangekocht bezit is zoveel mogelijk weggelaten; dergelijke administratieve komplexen betreffen bijna altijd verspreid liggend vooroorlogs bezit, waarbij de huurderving veelal niet veroorzaakt wordt door verhuurbaarheidsproblemen maar door renovatie/nieuw-bouwplannen. Doordat echter niet altijd is aangegeven of een komplex aange-kocht is of niet (soms is dit af te leiden aan het rijksnummer) zijn mogelijk toch nog enkele komplexen met aangekocht bezit opgenomen. Tenslotte zijn ook de komplexen, die opgeleverd zijn in het verslagjaar zelf, niet meegenomen in het onderzoek, omdat het hier meestal om aanloopproblemen gaat die niet of nau-welijks met moeilijke verhuurbaarheid te maken hoeven te hebben.

Bovenstaande kriteria zijn nog onvoldoende om uitsluitend de 'probleemkom-plexen' te vinden. Nog afgezien van de bezwaren die kunnen worden geuit tegen het gehanteerde uitgangspunt dat 'probleemkomplexen' hier worden beschouwd als zijnde komplexen met strukturele leegstandsproblemen, kan ook niet verme-den worverme-den dat komplexen, waar leegstand is/was in verband met een renovatie, volgens de gestelde kriteria eveneens als 'probleemkomplex' worden meegeno-men. In de praktijk lijkt dit laatste probleem wel mee te vallen; de meeste

reno-vaties bij naoorlogse woningen vinden plaats zonder dat de desbetreffende kom-plexen ontruimd behoeven te worden.

Opgemerkt moet worden dat de in jaarverslagen opgenomen komplexen slechts administratieve eenheden zijn, waarbinnen soms grote verschillen kunnen optre-den (bijvoorbeeld in bouwtype of leegstandsproblemen). Hierdoor kan leegstand in enkele blokken of woningtypen soms verscholen blijven, wanneer het een groot administratief komplex betreft dat voor het overige deel geen leegstands-problemen kent.

Van de gevonden komplexen zijn de volgende gegevens verzameld: de verhuurder;

het komplexnummer bij de desbetreffende verhuurder; het rijksnummer;

de gemiddelde bewoningsdatum; het aantal woningen;

de totale netto huur over het gehele jaar;

- de totale huurderving over de netto huur;

- (voor zover aanwezig) komplexaanduiding/adres/straat/buurt;

- (voor zover aanwezig) alle andere in het beredeneerd verslag opgenomen informatie over de in de desbetreffende jaarverslagen gevonden komplexen met tenminste 5% huurderving.

In de jaarverslagen is meestal geen informatie opgenomen met betrekking tot het bouwtype van de komplexen, ontsluitingswijze, aantal bouwlagen, adressen van de komplexen, oorzaken van huurderving, genomen maatregelen, etc. Om deze toch te kunnen achterhalen, is er in mei tot en met augustus 1991 een enquête gehouden onder de verhuurders van een deel van de in de jaarverslagen gevonden komplexen, namelijk de naoorlogse komplexen met een omvang van tenminste 50 woningen en een huurderving in 1985 en/of 1989 van tenminste 5%. De enquête is in dit rapport opgenomen als bijlage 4. Uiteindelijk zijn er 191 enquêtes verzonden, waarvan er 172 (90,1%) zijn terugontvangen. Slechts 7 verhuurders hebben de enquêtes niet of niet allemaal teruggezonden: de ge-meentelijke woningbedrijven van Den Haag, Rotterdam en Utrecht, wbv. Eigen Haard en wbv. Ons Huis in Amsterdam, wbv. Usselmonde in Rotterdam, en wbv. Binnen de Ringvaart in Hoofddorp. Wij danken al de respondenten voor hun medewerking aan het onderzoek.

Bij de beschrijving van de kenmerken van de komplexen wordt in dit rapport steeds een tweedeling gehanteerd van de onderzochte komplexen. Er worden voor deze komplexbestanden de volgende afkortingen gebruikt:

AN5%-komplex: komplex met een huurderving van 5%, een gemiddelde bewo-ningdatum van na 1945 en vóór 1989 (m.b.t. het onderzoek over 1989) of vóór 1985 (m.b.t. het onderzoek over 1985), en een komplexgrootte van 10 woningen of meer.

N5%-komplex: dezelfde komplexen als de hiervoor genoemde AN5%-kom-plexen, waarbij alle komplexen met minder dan 50 woningen zijn weggelaten.

Deze indeling van komplexen komt overeen met de indeling, die door het OTB in eerdere onderzoeken is gehanteerd, zodat vergelijkingen mogelijk zijn (zie o.a. Adrianow, 1988; Heeger, 1988; Heeger, 1989; Heeger, 1990; Heeger en Leen-houts, 1991; OTB, 1989; Van der Zon, 1986).

Dit rapport is als volgt opgebouwd: in hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de aantal-len probleemkomplexen in 1985 en 1989, in hoofdstuk 3 op de oorzaken van de huurderving, in hoofdstuk 4 op de maatregelen, in hoofdstuk 5 op de huidige

2

ANALYSE HUURDERVING PER KOMPLEX IN

1985 EN 1989

2.1 Inleiding

Aan de hand van de in het vorige hoofdstuk vermelde kriteria zijn met behulp van de jaarverslagen over 1985 603 AN5%-komplexen in Nederland gevonden met in totaal 82.386 woningen (van één komplex van het gemeentelijk woning-bedrijf van Amsterdam is het aantal woningen niet gevonden). Hiervan zijn er 258 (42,8%) met in totaal 38.569 woningen (46,8%) gelegen in de Randstad. Van deze 603 naoorlogse 'probleernkomplexen' uit 1985 zijn er 287, die tenmin-ste 50 woningen hebben (de zogenaamde N5%-komplexen); deze bestaan in totaal uit 59.973 woningen. Hiervan zijn er 152, met in totaal 35.991 woningen, in de Randstad gelegen (resp. 53,0% en 60,0%).

Volgens dezelfde kriteria, maar aangevuld met de bouwjaren 1985 tot en met 1988, waren er in 1989 812 naoorlogse probleemkomplexen. Hoewel dit aantal veel hoger is dan in 1985, zijn het gemiddeld genomen wel kleinere komplexen; in 1989 bestaan ze namelijk uit 66.333 woningen, d.w.z. ongeveer 19.000 wonin-gen minder dan in 1985. Van deze 812 probleernkomplexen zijn er 186, met in totaal 21.811 woningen, gelegen in de Randstad (resp. 22,9% en 32,9%). Van de 289 N5%-komplexen in 1989 in Nederland (met 54.585 woningen) staan er niet meer dan 89 (met 19.532 woningen) in de Randstad (resp. 30,8% en 35,8%). Gekonkludeerd kan worden dat de hoeveelheid probleernkomplexen in geheel Nederland tussen 1985 en 1989 is toegenomen, maar dat er in de Randstad in deze periode juist spake is van een duidelijke afname (d.w.z. dat de toename heeft plaatsgevonden bij de gemeenten buiten de Randstad).

In de volgende paragrafen wordt ingegaan op een aantal kenmerken van de

AN5%-komplexen en N5%-komplexen in de Randstad. Zo komen onder meer het percentage huurderving, het bouwjaar, het type verhuurder, de ligging binnen de Randstad, de ligging binnen de desbetreffende gemeenten, het bouwtype en de huurhoogte aan bod. Van alle N5%-komplexen van 1985 is het percentage huurderving in 1989 geregistreerd; hierop wordt in paragraaf 2.9 ingegaan.

2.2 Verdeling naar percentage huurderving

In tabel 2.2.1 is de verdeling van de probleemkomplexen in de Randstad naar percentage huurderving aangegeven (in tabel 2.2.1A zijn de aantallen woningen in de desbetreffende komplexen aangegeven). Het aantal komplexen met een huurderving tussen de 5% en de 10% is in 1985 en 1989 ongeveer gelijk geble-ven. Hèt aantal komplexen met een huurderving van 10% of meer is echter duidelijk afgenomen tussen 1985 en 1989. Hie~door is het percentage komplexen met een huurderving van minder dan 10% binnen het totaal aan probleemkom-plexen fors toegenomen (tot bijvoorbeeld 73% van de N5%-komprobleemkom-plexen in 1989). De afname van de ernst van de huurderving blijkt ook uit de gemiddelde huur-derving van de probleemkomplexen; deze was bijvoorbeeld bij de N5%-kom-pIexen in 1989 ruim 5 procentpunten lager dan in 1985. In tabel 2.2.1A is de gemiddelde huurderving aangegeven, gewogen naar het aantal woningen (d.w.z. dat een komplex van bijvoorbeeld 1000 woningen lOx zo zwaar meetelt als een komplex van 100 woningen); wanneer het gemiddelde percentage huurderving, gewogen naar het aantal woningen, hoger is dat het gemiddelde percentage huurderving van de komplexen, betekent dit dus dat de grotere komplexen een relatief hogere huurderving hadden dan de kleinere komplexen.

De huurderving van de 258 AN5%-komplexen van 1985 was in totaal bijna 35 miljoen gulden (gemiddeld

f

135.000,- per woning). De huurderving van de 186 AN5%-komplexen van 1989 was net minder dan 12 miljoen gulden (gemiddeld

f

64.000,- per woning).

2.3 Verdeling naar gemeente en gemeentetypologie

In tabel 2.3.1 en 2.3.1A is de verdeling van het aantal komplexen naar gemeente-typologie aangegeven (zie voor de indeling naar gebiedsgemeente-typologie ook bijlage 2). Iets meer dan de helft van de probleemkomplexen in de Randstad blijkt in de vier grote steden te liggen; hierin is tussen 1985 en 1989 niet veel verandering opgetreden. Het aandeel probleemkomplexen in de groeigemeenten is tussen 1985 en 1989 iets afgenomen; gewogen naar het aantal woningen is dit aandeel echter juist iets gestegen (in absolute aantallen woningen is wel sprake van een duidelijke afname).

In figuur 2.3.1 tot en met 2.3.4 is de verspreiding van de AN5%-komplexen en N5%-komplexen aangegeven voor zowel 1985 als 1989. Er zijn 10 gemeenten

Tabel 2.2.1: Verdeling naar percentage huurderving van de AN5%- en de N5%-komplexen in de Randstad, 1985 en 1989.

1985 1989

Percentage AN5%-kompl. N5%-kompl. AN5%-kompl. N5%-kompl.

huurderving abs. % abs. % abs. % abs. %

5 tot 10% 116 45,0 65 42,8 125 67,2 65 73,0 10 tot 15% 50 19,4 32 21,1 18 9,7 6 6,7 15 tot 20% 35 13,6 18 11,8 20 10,8 9 10,1 20 tot 25% 15 5,8 13 8,6 9 4,8 4 4,5 25 tot 30% 5 1,9 3 2,0 2 1,1 1 1,1 30 tot 40% 17 6,6 11 7,2 3 1,6 2 2,2 40 tot 50% 10 3,9 4 2,6 2 1,1 50 tot 60% 4 1,6 3 2,0 4 2,2 1 1,1 60 tot 70% 2 0,8 1 0,7 1 0,5 1 1,1 70 tot 80% 2 0,8 2 1,3 1 0,5 80 tot 90% 90 tot 100% 2 0,8 1 0,5 Totaal 258 100,0 152 100,0 186 100,0 89 100,0 Gem. huurderv. 16,3 16,1 12,5 11,0 Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, DTB.

Tabel 2.2.lA: Verdeling naar percentage huurderving van de AN5%- en de

N5%-komplexen in de Randstad, 1985 en 1989, gewogen naar

het aantal woningen.

1985 1989

Percentage AN5%-kompl. N5%-kompl. AN5%-kompl. N5%-kompl.

huurderving abs. % abs. % abs. % abs. %

5 tot 10% 14.647 38,0 13.469 37,4 14.907 68,3 13.504 69,1 10 tot 15% 8.123 21,1 7.728 21,5 2.301 10,5 1.967 10,1 15 tot 20% 5.038 13,1 4.575 12,7 2.032 9,3 1.802 9,2 20 tot 25% 2.648 6,9 2.611 7,3 770 3,5 630 3,2 25 tot 30% 1.252 3,2 1.217 3,4 153 0,7 136 0,7 30 tot 40% 3.870 10,0 3.673 10,2 1.029 4,7 1.014 5,2 40 tot 50% 1.580 4,1 1.427 4,0 31 0,1 50 tot 60% 747 1,9 722 2,0 466 2,1 418 2,1 60 tot 70% 91 0,2 50 0,1 61 0,3 61 0,3 70 tot 80% 519 1,3 519 1,4 41 0,2 80 tot 90% 90 tot 100% 54 0,1 20 0,1 Totaal 38.569 100,0 35.991 100,0 21.811 100,0 19.532 100,0 Gem. huurderv. 17,6 17,6 11,5 11,3

Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, DTB.

Er waren in 1985 in de Randstad 87 komplexen bestaande uit 50 of meer wo-ningen en met tenminste 10% huurderving. Deze waren over de volgende ge-meenten verspreid: Amsterdam (32x), Rotterdam (l3x), Capelle aid Ussel (7x), en Alkmaar en Hellevoetsluis (elk 5x), Alphen aid Rijn, Den Haag, Dordrecht (elk 3x), Haarlem, Nieuwegein, Spijkenisse, en Zwijndrecht (2x), Albrandswaard, Bunschoten, Gorinchem, Ouder Amstel, Rozenburg, Vlaardingen, Usselstein, en . Zoetermeer (elk Ix). Dit aantal was in 1989 afgenomen tot nog 'maar' 24

kom-plexen; deze zijn gelegen in Rotterdam (6x), Spijkenisse (5x), Amsterdam (3x), Den Haag en Hilversum (2x), Delft, Dordrecht, Gouda, Gorinchem, Rozenburg, en Utrecht (elk Ix). Vooral de afname van het aantal komplexen in Amsterdam (Bijlmermeer), Rotterdam (Beverwaard), Capelle aid Ussel, Alkmaar en Helle-voetsluis is opmerkelijk.

Tabel 2.3.1 Verdeling naar gemeentetypologie van de AN5o/o- en de N5o/o-kom-plexen in de Randstad, 1985 en 1989.

1985 1989

Gemeente- AN5%-kompl. N5%-kompl. AN5%-kompl. N5%-kompl.

typologie abs. % abs. % abs. % abs. %

Grote stad 145 56,2 88 57,9 91 48,9 51 57;3 Groeigemeente 54 20,9 37 24,3 31 16,7 16 18,0 Middelgrote gem. 22 8,5 13 8,6 30 16,1 12 13,5 Randgem. CBS-indo 14 5,4 9 5,9 7 3,8 3 3,4 Overig Randstad 23 8,9 5 3;3 27 14,5 7 7,9 Totaal 258 100,0 152 100,0 186 100,0 89 100,0

Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, OTB.

Tabel 2.3. lA Verdeling naar gemeentetypologie van de AN5o/o- en de N5o/o-kom-plexen in de Randstad, 1985 en 1989, gewogen naar het aantal woningen.

1985 1989

Gemeente- AN5%-kompl. N5%·kompl. AN5%-kompl. N5%-kompl.

typologie abs. % abs. % abs. % abs. %

Figuur 2.3.1 Verspreiding over de Randstad van de AN5%-komplexen in 1985. • 2 • 3 Vm 5

*

6 Vm 10

*

11 Vm 67

•

•

• •

. . * *

_•

*

•

•

9

Figuur 2.3.2 Verspreiding over de Randstad van de N5%-komplexen in 1985.

•

• 2 • 3 t/m 5

*

6 Vm 10

*

11 Vm 50

•

•

•

•

*

*

•

•

•

Figuur 2.3.3 Verspreiding over de Randstad van de AN5%-komplexen in 1989.

•

• 2 • 3 Vm 5

*

6 Vm 10

*

11 Vm 36

•

." .. *

*

•

•

"

"

11

Figuur 2.3.4 Verspreiding over de Randstad van de NS%-komplexen in 1989.

•

• 2 • 3 t/m 5

*

6 t/m IQ

*

11 t/m 27

•

*

•

.*

•

•

2.4 Verdeling naar bouwjaarklasse

In de jaarverslagen is meestal per komplex de gemiddelde bewoningsdatum opgenomen. Het jaartal hiervan is voor dit onderzoek gebruikt als zijnde het bouwjaar van de desbetreffende komplexen. Soms echter wordt de gemiddelde bewoningsdatum niet genoemd; in deze gevallen is de verhuurder gebeld of is er met behulp van allerlei andere kenmerken van de komplexen (bijv. het rijksnum-mer of de hoogte van de jaarlijkse storting in het onderhoudsfonds) in ieder geval nagegaan of het komplex vóór- of naoorlogs is.

Van de AN5%-komplexen en N5%-komplexen van 1985 blijkt resp. 56,9% en 50,0% in de jaren 1980 tot en met 1984 gebouwd te zijn. Vooral in de jaren 1981 en 1982 blijken veel van deze probleernkomplexen gerealiseerd te zijn (resp. 20,2% en 15,8% van de Akomplexen, en 15,1% en 14,5% van de

N5%-. komplexen). De komplexen uit de periode 1980 tot 1985 blijken gemiddeld geno-men relatief klein te zijn; gewogen naar het aantal woningen blijkt minder dan eenderde van de woningen in probleemkomplexen in deze periode gebouwd te zijn.

Gewogen naar het aantal woningen blijken relatief veel van de probleemkom-plexen van 1985 gebouwd te zijn in de jaren 1972, 1981 en 1982 (resp. 9,4%, 9,8% en 9,9% van de AN5%-komplexen, en resp. 10,0%, 8,5% en 9,2% van de N5%-komplexen).

Wanneer de aantallen probleemkomplexen van 1985 vergeleken worden met die van 1989 blijkt dat de afname met name plaatsgevonden heeft bij de komplexen, die gebouwd zijn in de jaren zeventig en tachtig; waren er in 1985 bijvoorbeeld nog 130 N5%-komplexen uit deze bouwperiode, in 1989 was dit afgenomen tot 61 komplexen. Toch zijn er ook bij de probleernkomplexen van 1989 relatief veel komplexen gebouwd in de jaren 1981 en 1982 (resp. 16,9% en 12,2% van de AN5%-komplexen, en 11,8% en 10,6% van de N5%-komplexen).

Bij de komplexen die gebouwd zijn in de jaren zestig, is er daarentegen een duidelijke toename te konstateren van het aantal probleernkomplexen.

Tabel 2.4.1 Verdeling naar bouwjaarklasse van de AN5o/c- en de N5o/c-kom-plexen in de Randstad, 1985 en 1989.

1985 1989

Bouwjaar AN5%-kompl. N5%-kompl. AN5%-kompl. N5%-kompl.

abs. % abs. % abs. % abs. %

1945 tot 1950 4 1,6 1 0,7 2 1,2 2 2,4 1950 tot 1960 13 5,1 9 5,9 23 13,4 9 10,6 1960 tot 1970 13 5,1 12 7,9 22 12,8 13 15,3 1970 tot 1980 79 31,2 54 35,5 40 23,3 32 37,6 1980 tot '85/,89 144 56,9 76 50,0 85 49,4 29 34,1 naoorlogs 5 M. 14 M. 4 M. Totaal 258 100,0 152 100,0 186 100,0 89 100,0

Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, OTB.

M.: 'missing'; bij de optelling tot in totaal 100% is deze kategorie niet meegenomen.

Tabel 2.4. lA Verdeling naar bouwjaarklasse van de AN5o/c- en de N5o/c-kom-plexen in de Randstad, 1985 en 1989, gewogen naar het aantal woningen.

1985 1989

Bouwjaar AN5%-kompl. N5%-kompl. AN5%-kompl. N5%-kompl.

abs. % abs. % abs. % abs. %

1945 tot 1950 159 0,4 94 0,3 289 1,4 289 1,5 1950 tot 1960 2.640 6,9 2.529 7,0 2.384 11,3 2.047 10,8 1960 tot 1970 3.968 10,3 3.947 11,0 5.947 28,3 5.788 30,4 1970 tot 1980 19.129 49,7 18.568 51,6 7.631 36,3 7.436 39,1 1980 tot '85/'89 12.606 32,7 10.853 30,2 4.776 22,7 3.449 18,1 naoorlogs 67 M. 784 M. 523 M. Totaal 38.569 100,0 35.991 100,0 21.811 100,0 19.532 100,0 Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, OTB.

2.5 Verdeling naar het aantal woningeJl per komplex

In 1985 bestond 41,0% van de probleemkomplexen uit minder dan 50 woningen (zoals eerder al is aangegeven zijn komplexen met minder dan 10 woningen niet bij het onderzoek betrokken). In 1989 was dit aandeel gestegen tot 52,2%; toch is het absolute aantal komplexen met minder dan 50 woningen in 1989 iets ge-daald t.o.v. 1985. Mede door de relatieve toename van het aantal kleine pro-bleemkomplexen nam het gemiddeld aantal woningen per probleemkomplex tussen 1985 en 1989 af van 149 tot 116 woningen. Slechts in één kategorie (de komplexen bestaande uit 150 tot 200 woningen) was het absolute aantal pro-bleemkomplexen in 1989 hoger dan in 1985.

Tabel 2.5.1 Verdeling naar aantal woningen van de AN5%- en de N5o/o-kom-plexen in de Randstad, 1985 en 1989.

1985 1989

Aantal AN5%-kompl. N5%-kompl. AN5%-kompl. N5%-kompl.

woningen abs. % abs. % abs. % abs. %

10 tot 25 61 23,6 61 32,8 25 tot 50 45 17,4 36 19,4 50 tot 75 22 8,5 22 14,5 17 9,1 17 19,1 75 tot 100 22 8,5 22 14,5 12 6,5 12 13,5 100 tot 150 23 8,9 23 15,1 17 9,1 17 19,1 150 tot 200 10 3,9 10 6,6 12 6,5 12 13,5 200 tot 300 29 11,2 29 19,1 17 9,1 17 19,1 300 tot 400 22 8,5 22 14,5 3 1,6 3 3,4 400 tot 500 16 6,2 16 10,5 3 1,6 3 3,4 500 en meer 8 3,1 8 5,3 8 4,3 8 9,0 Totaal 258 100,0 152 100,0 186 100,0 89 100,0 Gemiddeld 149 235 116 219

Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, OTB.

2.6 Verdeling naar huurklasse per maand

In tabel 2.61 is de verdeling van de probleernkomplexen naar kale huur per maand aangegeven (in bedragen, zoals die echt in 1985 en 1989 golden; d.w.z. dat er niet is gekorrigeerd voor de tussentijdse huurverhogingen). In 1985 had ongeveer de helft van de komplexen een gemiddelde huur tussen de

f

200,- en

f

500,- per woning per maand. Slechts een zeer beperkt aantal komplexen heeft een lagere huur; dit betreft meestal duplexwoningen of komplexen waar iets bijzonders aan de hand is (komplexen die halverwege het jaar gesloopt zijn of komplexen, zoals de Morgenstondflats in Den Haag, die tijdelijk een 'sloop huur' kregen). In 1989 is het aandeel probleemkomplexen met een gemiddelde huur van tussen de

f 200,- en

f

500,- toegenomen tot 68,3% (en 69,6% van de N5%-komplexen). In absolute aantallen was er in 1989 t.o.v. 1985 alleen een toename bij de komplexen met huren van

f

200,- tot

f

300,- per woning per maand. De gemiddelde huur van de woningen in de probleernkomplexen is tussen 1985 en 1989 afgenomen met bijna

f

50,- per woning per maand. Dit wordt vooral . veroorzaakt door een duidelijke afname tussen 1985 en 1989 van het aantal probleernkomplexen met een gemiddelde maandhuur per woning van

f

500,- en meer.

In 1985 was bij 13,6% van de probleemkomplexen de gemiddelde huur per wo-ning per maand hoger dan de IHS-grens; in 1989 was dit aandeel gedaald tot slechts 4,8% van de komplexen. Wel is het ons bekend dat de leegstand bij som-mige komplexen met gemiddelde huren onder de IHS-grens zich juist konsen-treert in de woningen, die wel huren hebben boven deze grens.

Tabel 2.6.1 Verdeling naar kale huur per maand (in onderzoeksjaar) van de

AN5o/c-en de N5%-komplexen in de Randstad, 1985 en 1989.

1985 1989

Kale huur AN5%-kompl. N5%-kompl. AN5%-kompl. N5%-kompl.

per maand abs. % abs. % abs. % abs. %

f 0 tot f 100 4 1,6 1 0,7 4 2,2 f 100 tot f 200 13 5,0 6 3,9 9 4,8 4 4,5 f 200 tot f 300 52 20,2 17 11,2 57 30,6 23 25,8 f 300 tot f 400 52 20,2 33 21,7 39 21,0 14 15,7 f 400 tot f 500 32 12,4 22 14,5 31 16,7 25 28,1 f 500 tot f 600 36 14,0 30 19,7 18 9,7 9 10,1 f 600 tot f 660* 34 13,2 25 16,4 19 10,2 11 12,4 f 660 en meer* 35 13,6 18 11,8 9 4,8 3 3,4 Totaal 258 100,0 152 100,0 186 100,0 89 100,0 Gemiddeld f 445 f 476 f397 f 422

Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, OTB. * voor 1989: f 737,50

Tabel 2.6.1A Verdeling naar kale huur per maand (in onderzoeksjaar) van de AN5%- en de N5%-komplexen in de Randstad, 1985 en 1989, gewo-gen naar het aantal woningewo-gen.

1985 1989

Kale huur AN5%-kompl. N5%-kompl. AN5%-kompl. N5%-kompl.

per maand abs. % abs. % abs. % abs. %

f 0 tot f 100 364 0,9 284 0,8 73 0,3 f 100 tot f 200 1.061 2,8 917 2,5 677 3,1 551 2,8 f 200 tot f 300 4.220 10,9 3.467 9,6 3.712 17,0 2.950 15,1 f 300 tot f 400 11.742 30,4 11.211 31,1 7.337 33,6 6.750 34,6 f 400 tot f 500 7.680 19,9 7.442 20,7 5.409 24,8 5.245 26,9 f 500 tot f 600 6.725 17,4 6.611 18,4 2.447 11,2 2.258 11,6 f 600 tot f 660* 4.509 11,7 4.244 11,8 1.773 8,1 1.540 7,9 f 660* en meer 2.268 5,9 1.815 5,0 383 1,8 238 1,2 Totaal 38.569 100,0 35.991 100,0 21.811 100,0 19.532 100,0 Gemiddeld f 442 f 444 f 412 f 415

Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, OTB. * voor 1989 f 737,50

2.7 Verdeling naar bouwtype

Zoals al in het eerste hoofdstuk is aangegeven, is in de jaarverslagen meestal geen informatie opgenomen over onder meer het bouwtype van de kornplexen. Om aanvullende informatie te verkrijgen is er een enquête verzonden m.b.t. alle N5%-komplexen; deze is terugontvangen voor 140 probleernkomplexen uit 1985 en 69 uit 1989 (waarbij 37 komplexen in beide jaren behoren tot de

N5%-kom-pi exen). .

Vooral m.b.t. de bouwtypen wordt het duidelijk dat administratieve komplexen vaak bestaan uit verschillende onderdelen. In tabel 2.7.1 is een uitgebreid over-zicht opgenomen van de aangetroffen bouwtypen. Er blijken erg veel variaties in kombinaties van bouwtypen voor te komen. Voor· de overzichtelijkheid zijn de komplexen daarom ingedeeld in drie kategorieën: komplexen die volledig be-staan uit eengezinshuizen, komplexen die volledig bebe-staan uit meergezinshuizen, en komplexen met zowel eengezinshuizen als meergezinshuizen (zie tabel 2.7.2) Het aandeel kornplexen, dat volledig bestaat uit eengezinshuizen, is beperkt tot ongeveer eenachtste .. Ongeveer tweederde van de komplexen bestaat volledig uit meergezinshuizen. Er blijkt t.a.v. deze indeling naar bouwtype bijna geen verschil te zijn tussen de probleernkomplexen van 1985 en die van 1989.

Met behulp van het maximum aantal woonlagen is er een onderscheid te maken tussen middelhoogbouw (minder dan vijf woonlagen) en hoogbouw. Wanneer een deel van het komplex bestaat uit meergezinshuizen met vijf of meer woonla-genen een ander deel uit meergezinshuizen met minder woonlagen, is het kom-plex hier beschóuwd als een hoogbouwkomkom-plex.

Na deze toevoeging van het maximum aantal woonlagen blijkt dat de komplexen meergezinshuizen relatief vaak hoogbouw betreffen. Bij de komplexen met zowel eengezinshuizen als meergezinshuizen blijkt daarentegen dat er relatief weinig hoogbouw voorkomt (zie tabel 2.7.3). Ten aanzien van het onderscheid naar middelhoogbouw en hoogbouw valt op dat er bij de probleernkomplexen van 1989 relatief minder hoogbouw en meer middelhoogbouw voorkomt dan bij de probleernkomplexen van 1985. Dit verschil wordt onder meer veroorzaakt door de afname van het aantal probleernkomplexen in de Bijlmerrneer (in 1985 29, in 1989 nog 'maar' 10).

De gemiddelde huurderving per bouwtype was in 1989 relatief het hoogst bij de komplexen middelhoogbouw (15,4%) en het laagst bij de komplexen eengezins-huizen (9,0%). Hoogbouw zai daar tussenin met 10,1%.

Tabel 2.7.1 Verdeling naar bouwtype van de N5%-komplexen in de Randstad, 1985 en 1989 Bouwtype 1985 1989 abs. % abs. % Eengezinshuizen 18 12,9 8 11,6 Portiekbouw 22 15,7 10 14,5 Galerijwoningen 46 32,9 17 24,6 HAT-eenheden 11 7,9 5 7,2 Maisonnettes 1 0,7 1 1,4

Overige typen (bejaardenhuis e.a.) 3 2,1 2 2,9

Eengez. + portiekbouw 5 3,6 2 2,9

Eengez. + galerijwoningen 4 2,9 3 4,3

Eengez. + HAT-eenheden 2 1,4

Eengez. + maisonnettes 4 2,9 4 5,8

Eengez. + duplexwoningen 2 1,4 1 1,4

Eengez. + 'overig' 2 1,4 2 2,9

Portiek + galerijwoningen 2 2,9

Portiek + HAT-eenheden 1 0,7 Portiek + maisonnettes 1 0,7 Portiek + duplexwoningen 1 1,4 Portiek + 'overig' 2 1,4 2 2,9 Galerij + maisonnettes 1 0,7 Galerij + 'overig' 1 0,7 Maisonnettes + duplex 1 0,7 1 1,4 Maisonnettes + 'overig' 1 0,7 1 1,4

Eengez. + portiek + galerij 2 1,4 3 4,3

Eengez. + portiek + maison. 1 0,7

Eengez. + galerij + maison. 1 0,7

Eengez. + maison. + 'overig' 1 0,7

Portiek + galerij + HAT's 1 1,4

Portiek + HAT's + 'overig' 1 0,7

Galerij + HA T's + maison. 1 0,7

Eengez. + portiek + galerij + HAT's 1 0,7

Eengez. + portiek + galerij + duplex 1 0,7

Eengez. + portiek + BAT's + maison. 1 0,7

Portiek + galerij + HAT's + maison. 1 0,7

Portiek + galerij + maison. + overig 1 0,7 1 1,4

Onbekend 2 2,9

Totaal 140 100,0 69 100,0

Bron: probleemkomplexenenquête 1991, OTB.

TabeI2.7.2 Verdeling naar bouwtype van de N5%-komplexen in de Randstad, 1985 en 1989 Bouwtype 1985 1989 abs. % abs. % Eengezinshuizen 18 12,9 8 11,9 Meergezinshuizen 95 67,9 44 65,7 Eengezinsh. + meergez. 27 19,3 15 22,4 Onbekend 2 M. Totaal 140 100,0 69 100,0 Bron: probleemkomplexenenquête 1991, DTB.

M.: 'missing'; bij de optelling tot in totaal 100% is deze kategorie niet meegenomen.

Tabei 2.7.3 Verdeling naar bouwtype van de N5%-komplexen in de Randstad,

1985 en 1989 Bouwtype 1985 1989 abs. % abs. % Eengezinshuizen 18 12,9 8 12,3 Middelhoogbouw 24 17,1 19 29,2 Hoogbouw 71 50,7 25 38,5 Eengezinsh. + middelhoogb. 22 15,7 9 13,8 Eengezinsh. + hoogbouw 5 3,6 4 6,2 Onbekend 4 M. Totaal 140 100,0 69 100,0 Bron: probleemkomplexenenquête 1991, DTB.

2.8 Verdeling naar lokatie

In de enquête, die verzonden is naar alle N5%-komplexen, is onder meer ge-vraagd naar de lokatie van het komplex. De antwoorden variëren van precieze adressen (straten en huisnuOlIllers) tot het noemen van alleen de buurt of wijk.

Al deze adressen zijn opgezocht in 'Het 100.000 stratenboek' van Shell. In dit stratenboek zijn alle woonplaatsen in Nederland opgenomen met meer dan 12.000 inwoners.

Vervolgens zijn de lokaties van de komplexen onderverdeeld in kategorieën. Allereerst is er een onderscheid gemaakt naar het centrum en de buitenwijken (waarbij alle naoorlogse wijken als buitenwijken zijn beschouwd). Bij de buiten-wijken is een onderscheid gemaakt in 'gewone' buitenbuiten-wijken en in buitenbuiten-wijken, die door middel van een soort barrière van de stad zijn afgescheiden (bijvoor-beeld door een rivier, een snelweg, een brede strook sportvelden of parken). Het is onvermijdelijk dat hierbij nogal subjektief te werk wordt gegaan; wanneer wordt een weg of een rivier als barrière beschouwd en wanneer niet, en waar houdt het centrum op, etc.? Omdat dikwijls wordt verondersteld dat probleem-komplexen min of meer geïsoleerd aan de rand van de stad liggen, is dit aspekt bij de kategorisering meegenomen.

In tabel 2.8.1. is de verdeling van de probleemkomplexen naar lokatie weergege-ven. Zoals wel te verwachten is, zijn de komplexen meestal niet in of in de nabij-heid van het centrum gelegen. In 1985 en 1989 lag resp. 36,0% en 43,9% in een buitenwijk (excl. de uiterste rand). Opvallend is dat bijna alle komplexen, waar-bij de huurderving werd veroorzaakt door andere oorzaken dan moeilijke ver-huurbaarheid, zich in deze zone bevinden. Het aandeel komplexen dat in een 'gescheiden' buitenwijk is gelegen, is groot (in 1985 en 1989 resp. 44,9% en 28,4%). De afname tussen 1985 en 1989 wordt deels veroorzaakt door de afna-me van de leegstand in de Bijlafna-merrneer in Amsterdam en in de Beverwaard in Rotterdam.

Ook het aandeel komplexen dat aan de uiterste rand van de bebouwde kom ligt (rand van de stad èn rand van een gescheiden buitenwijk), lijkt relatief groot; in 1985 18,4% en in 1989 17,9% van de komplexen.

Van de probleemkomplexen die gelegen zijn in eert 'gescheiden' buitenwijk, is het grootste deel gebouwd in de jaren zeventig en tachtig. Opvallend is ook dat bijna alle probleemkomplexen, die in of in de nabijheid van het centrum gesitu-eerd zijn, gebouwd zijn in de jaren tachtig. Er lijkt geen relatie te zijn tussen de hoogte van de huurderving van de probleernkomplexen en de ligging in de stad.

Tabel 2.8.1 Verdeling naar type lokatie van de N5%-komplexen in de Rand-stad, 1985 en 1989 Lokatie 1985 1989 abs. % abs. % Centrum 2 1,5 3 4,5 Nabijheid centrum 7 5,1 5 7,5 Buitenwijk 49 36,0 29 43,3

Rand van de stad 12 8,8 10 14,9

Gescheiden/ afgelegen buitenwijk 34 25,0 12 17,9

Centraal in gesch. buitenwijk 14 10,3 5 7,5

Rand van gescheiden buitenwijk 13 9,6 2 3,0

Dorp/kleine gemeente 5 3,7 1 1,5

Onbekend 4 M. 2 M.

Totaal 140 100,0 69 100,0

Bron: probleemkomplexenenquête 1991, DTB.

M.: 'missing'; bij de optelling tot in totaal 100% is deze kategorie niet meegenomen.

Atb.2.8.1 Komplex De Rondelen in Capelle aid Ijssel, gelegen aan de rand van de bebouwde kom van Capelle aid Ijssel. In 1985 was de huurder-ving nog 11%. Snel daarna zijn de verhuurbaarheidsproblemen ver-dwenen (foto juni 1988).

2.9 De huurderving in 1989 van de N5%-komplexen van 1985

In de jaarverslagen van 1989 is de huurderving in dat jaar opgezocht van de N5%-komplexen van 1985. Van de 152 N5%-komplexen van 1985 in de Rand-stad is van 149 de huurderving in 1989 gevonden (voor de woningkomplexen van woningcorporatie Nieuw Amsterdam is het gemiddelde percentage leegstand in 1989 genomen i.p.v. het percentage huurderving, omdat de komplexindeling hier sterk gewijzigd is). Deze 149 komplexen hadden in 1985 een gemiddelde

huur-derving van 16,2% (gewogen naar het aantal woningen 17,6%). In 1989 was de gemiddelde huurderving van deze komplexen echter nog maar 4,4% (gewogen naar het aantal woningen 5,6%). Dit betekent, dat er een gemiddelde 'verbete-ring' heeft plaatsgevonden tussen 1985 en 1989 van 11,8 procentpunten. Bij

73,1% van de N5%-komplexen van 1985 was de huurderving in 1989 gedaald tot onder de 5% (zie tabel 2.9.1). Er waren nog 40 komplexen die ook in 1989 ten-minste 5% huurderving hadden (hierop zal uitgebreider worden ingegaan in de volgende paragraaf). Slechts 12 van de N5%-komplexen van 1985 hadden in 1989 een hoger percentage huurderving dan in 1985; bij deze komplexen was er derhalve sprake van een 'verslechtering'.

Gekonkludeerd kan worden dat de hoge huurderving bij veel van de N5%- kom-pi exen van 1985 gelukkig van tijdelijke aard was.

Tabel 2.9.1 Verdeling naar percentage huurderving in 1985 en 1989 van de

N5o/o-komplexen van 1985

Percentage 1985 1989

huurderving abs. % abs. %

o

tot 3% 85 57,0 3 tot 5% 24 16,1 5 tot 10% 65 42,8 30 20,1 10 tot 15% 32 21,1 1 0,7 15 tot 20% 18 11,8 3 2,0 20 tot 25% 13 8,6 3 2,0 25 tot 30% 3 2,0 1 0,7 30 tot 40% 11 7,2 1 0,7 40 tot 50% 4 2,6 50 tot 60% 3 2,0 1 0,7 60 tot 70% 1 0,7 70 tot 80% 2 1,3 Onbekend 3 M. Totaal 152 100,0 152 100,0 Gem. huurderv. 16,1 4,4

Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, OTB.

H U U R o E R V I N G I N 1 9 8 9

Atb. 2.9.1 De huurderving in 1989 en in 1985 van de (149) N5%-komplexen van 1985 60';+-""'''' ... -+_ ... --+_ ... --+----+- -- -+-_ ... -+_ ... -+_ ... -+_ ... -+_ ... -+_ .... -+_ ....

-+--

-

'"+- ---+- -.--+_ .... -+'"' .... -+- .... -+_ .... ;.+_ .. --+.; : + : I I 57~ ~ i i I I I I ~

t

: I 51l l

!

:

I I 48~ ~ i i I I ~ 1 i i : i 42f ~ : i ; I W 1

!

;

I I 36~ ~ ; ; I I I I 33~ ~ i i I I I I ~ • f I i I I 27~ ~ i + i ! + I ~ 1 i i I I I • I ~f ~ i + i 18';' + .:. i i

:

~

:

1~ ~ i + i I I I I 1N ~ i i I + I ~ + + + + + + l i ++ + + + ++ + :

6t

+ ~++ + + + + + + + +

t

:... .. .... _+ __ ... __ + __ .... __ ... _+_ .. _+_ ... __ ... ___ ... 1

: t+

_{• +++} ++ .+ + + + + + + + : • 3f I x +*t. + + + + + f : *t+* + ++ +t + + + + : : t~~tv++x +*++tt· ++ + : D~ .j. 6+". + + + ~ ·+····~····+ï4:2~····+23:~····+33:2~····+42:~···52:2~····+6ï:~····+7ï:2~····+äö:~····+9ö:2~····+99:~· o 9.5 19 28.5 38 47.5 57 66.5 76 85.5 95 PERCENTAGE HUURDERVING IN 1985

2.10 Komplexen die zowel in 1985 als in 1989 tenminste 5% huurderving had-den.

Door gebruik te maken van de rijksnummers van de woningkomplexen kon na-gegaan worden hoeveel van de komplexen zowel in 1985 als in 1989 tenminste 5% huurderving hadden. Dit gaf overigens wel problemen bij de woningkom-plexen van woningkorporatie Nieuw Amsterdam (de beheerder van de meeste komplexen in de Bijlmermeer); deze verhuurder heeft de komplexindeling tussen

1985 en 1989 bijna geheel gewijzigd. Om dit laatste probleem op te lossen, zijn

de leegstandcijfers van 1989 van de komplexen volgens de indeling van 1985

gebruikt (de indeling die verband houdt met de werkelijke bouwblokken); er bleken toen 9 woningkomplexen bij deze verhuurder te zijn die in 1985 een huurdefving hadden van tenminste 5% èn een leegstand van tenminste 5% in 1989. Daarnaast was er nog één komplex bij deze verhuurder dat administratief ongewijzigd is en dat in beide jaren meer dan 5% huurderving kende. Door de wijzigingen die hierdoor nodig waren in het komplexenbestand van 1989, neemt het aantal 'probleemkomplexen' in 1989 met 10 af tot 176 AN5%-komplexen en 79 N5%-komplexen. Deze administratieve wijziging van de komplexen toont overigens wel de vertekening aan, die hierdoor bij de bepaling van 'probleem-komplexen' het gevolg kan zijn.

Er blijken 60 woningkomplexen te zijn die zowel in 1985 als in 1989 tot de

AN5%-komplexen behoren. Van deze 60 komplexen, beheerd ,door 26

verschil-lende verhuurders, zijn er 33 gelegen in een van de vier grote steden (16 in Amsterdam, 12 in Rotterdam, en 5 in Den Haàg), en 14 in de groeigemeenten (6 in Spijkenisse, 5 in Hellevoetsluis, en 3 in Capelle aid Ussel). De huurderving bij deze komplexen was in 1989 gemiddeld 13,6%. Dit is veel lager (9,7 procent-punten) dan de gemiddelde huurderving bij deze komplexen in 1985 (23,3%). Slechts 19 van deze komplexen hadden in 1989 een hogere huurderving dan in

1985.yan de 60 komplexen zijn er 33 gebouwd in de periode 1980 tot 198\ In

1985 hadden er 10 een huur die gemiddeld boven de IHS-grens lag, in 1989 waren het er nog maar 6.

De N5%-komplexen van 1985 en 1989 betreffen in totaal 191 verschillende wo-ningkomplexen. Hiervan zijn er 40, die zowel tot de N5%-komplexen van 1985 als die van 1989 behoren (dit zijn de komplexen die in afbeelding 2.9.1. te

vin-den zijn boven de stippellijn). Deze 40 komplexen zijn verspreid gelegen over 11

gemeenten (waarvan 15 in Amsterdam en 5 in Rotterdam). Andere kenmerken van deze 40 komplexen zijn onder meer:

- 40% is gebouwd in de periode 1980 tot 1985 (30% in 1981 en 1982);

- slechts 2 komplexen hadden een huur boven de IHS-grens van 1985 (en ook boven die van 1989);

- 8,1% bestaat uit eengezinshuizen, 13,5% uit middelhoogbouw, 51,4% uit

hoogbouw, 1~,9% uit een kombinatie van eengezinshuizen en

middelhoog-bouw, en 8,1% uit een kombinatie van eengezinshuizen en hoogbouw;

- bij tenminste 10 van deze komplexen was de leegstand gekonsentreerd in bepaalde woninggrootten;

- 45,5% van deze komplexen ligt in een 'gescheiden' gelegen buitenwijk. De huurderving van deze 40 komplexen was in 1985 gemiddeld 23,0% en in 1989 11,6%. Bij 12 van deze komplexen was de huurderving in 1989 hoger dan die in 1985. Van 37 van de 40 komplexen is het percentage leegstand in 1991 achter-haald; dit was gemiddeld nog maar 5,2 (zie verder hoofdstuk 5).

Aangezien er heel veel komplexen niet zowel in 1985 als in 1989 tot de pro-bleernkomplexen behoren (in 1989 waren er veel probleemkomplexen afgevallen, maar waren er ook weer veel nieuwe bijgekomen), kan gekonkludeerd worden dat er een behoorlijke dynamiek zit in de probleernkomplexen.

Atb. 2.10.1 Komplex Hoptille in Amsterdam Zuid-Oost. Dit komplex had al direkt na de oplevering in 1982 grote problemen. Zowel in 1985 als in 1989 was de huurderving hoger dan 5%. Na de grondige aanpak (o.a. kompartimenteren van de lange binnengang, en aanstelling van een huismeester) zijn de problemen sterk verminderd (foto 1983).

3

OORZAKEN VAN DE LEEGSTAND

In de enquête m.b.t. de N5%-komplexen is gevraàgd naar de oorzaak van de

hoge huurderving. Daarbij werden een vijftal mogelijke antwoorden aangegeven, die aangekruist konden worden. Soms werden er echter andere antwoorden door de respondenten vermeld. In 1985 was leegstand duidelijk de belangrijkste reden voor de huurderving (zie tabel 3.1). Huurderving door renovatie speelde slechts bij een beperkt deel van deze probleemkomplexen; in het algemeen worden naoorlogse woningen gerenoveerd zonder dat de bewoners behoeven te verhui-zen. Gesteld kan worden dat renovatie dikwijls wordt uitgevoerd om de verhuur-baarheid te verbeteren; daarbij kan renovatie een preventieve aktie zijn om de verhuurbaarheid ook voor de toekomst veilig te stellen, maar er kan ook sprake zijn van renovatie naar aanleiding van al aanwezige verhuurbaarheidsproblemen. Ook sloop hangt dikwijls samen met verhuurbaarheidsproblemen.

Bij de N5%-komplexen van 1989 is leegstand nog steeds de belangrijkste reden voor de huurderving. Renovatie wordt echter relatief vaker als reden genoemd dan in 1985.

Van de komplexen waar de huurderving geheel of gedeeltelijk veroorzaakt was

door problemen met de verhuurbaarheid (leegstand of een hoge

mutatie-graad)(en van de komplexen waar de oorzaak van de huurderving onbekend

was), is gevraagd naar de oorzaken van deze slechte verhuurbaarheid. Ook bij deze vraag werd al een aantal mogelijke antwoorden op het enquêteformulier aangegeven, die aangekruist konden worden. Enkele andere antwoorden zijn door de respondenten zelf toegevoegd. In tabel 3.2 zijn de genoemde oorzaken aangegeven. De genoemde oorzaken in 1985 hebben betrekking op 118 kom-plexen, die van 1989 op 51 komplexen (in totaal 136 verschillende komplexen).

Tabel 3.1 Verdeling naar de oorzaak van de huurderving van de N5%-kom-plexen in de Randstad, 1985 en 1989

Oorzaken van 1985 1989 1985 èn 1989

de huurderving abs. % abs. % abs. %

Leegstand 69 50,7 27 40,3 80 48,2 Oninbare huur 2 1,5 3 4,5 5 3,0 Renovatie 6 4,4 8 11,9 12 7,2 Sloop 2 1,5 1 1,5 3 1,8 Gebruik wisselwoning 1 0,7 1 1,5 2 1,2 Hoge mutatiegraad 1 0,7 1 1,5 1 0,6 Aanvangproblemen 1 0,7 1 0,6 Leegst. + oninb. hr. 35 25,7 14 20,9 38 22,9 Leegst. + renovatie 9 6,6 6 9,0 11 6,6 Leegst. + sloop 1 0,7 1 1,5 1 0,6 Leegst. + huurverl. 2 1,5 1 1,5 2 1,2 Oninb. + sloop 1 1,5 1 0,6 ReilOvatie + sloop i 1,5 1 0,6 Mutatiegraad + sloop 1 0,7 1 0,6

Leegst. + oninb. + reno. 6 4,4 1 1,5 6 3,6

Leegst. + reno. + sloop 1 1,5 1 0,6

Onbekend 16 M. 12 M. 25 M.

Totaal 152 100,0 79 100,0 191 100,0

Bron: probleemkomplexenenquête 1991, OTB.

M.: 'missing'; bij de optelling tot in totaal 100% is deze kategorie niet meegenomen.

Bij de komplexen van 1985 werden gemiddeld vier oorzaken voor de slechte ver-huurbaarheid genoemd, bij die van 1989 bijna vijf. De oorzaken, die bij de N5%-komplexen van 1985 vaak werden genoemd, zijn: een hoge kale huur (bij 66,9% van de komplexen), de ruime woningmarkt (57,6%), het imago van het komplex en/ of de buurt (39,0%), het vandalisme (33,9%), de bewonersopbouw (33,1 %), en de ligging van het komplex (24,5%). Bij de komplexen van 1989 werden de-zelfde zes oorzaken (in ook dede-zelfde volgorde) het meest genoemd. Opvallend is ook dat de technische faktoren als bouwtechnische, woontechnische, en bouwfysi-sche problemen relatief weinig als oorzaak van de moeilijke verhuurbaarheid worden gezien. De sociale oorzaken nemen duidelijk wel een belangrijke plaats in.

Tabel 3.2 Verdeling naar de oorzaak van de moeilijke verhuurbaarheid bij de N5%-komplexen in de Randstad, 1985 en 1989

Oorzaken van de 1985 1989 1985 èn 1989

leegstand (1)(2) abs. % abs. % abs. %

Financiële oorzaken

Hoge kale huur 79 66,9 28 54,9 87 64,0

Hoge servicekosten 22 18,6· 7 13,7 22 16,2

Hoge bijkomende kosten 5 4,2 1 2,0 5 3,7

Hoge energiekosten 19 16,1 6 11,8 19 14,0

Hoge totale huur 1 0,8 1 0,7

Bou~bn.oorzaken Bouwtechnische problemen 5 4,2 3 5,9 8 5,9 Woontechnische problemen 19 16,1 10 19,6 21 15,4 Bouwfysische problemen 5 4,2 2 3,9 5 3,7 Ontwerp 15 12,7 13 25,5 18 13,2

-

Achterstallig onderhoud 1 0,8 1 2,0 1 0,7 - Geluidsoverlast 2 1,7 1 2,0 2 1,5 - Onaantrekkelijk uiterlijk 1 0,8 1 0,7

-

Massaliteit 2 1,7 2 1,5 Sociale oorzaken Bewonersopbouw 39 33,1 23 45,1 46 33,8 Kriminaliteit 28 23,7 18 35,3 29 21,3 Vandalisme 40 33,9 25 49,0 44 32,4 Probleemhuishoudens 23 19,5 14 27,5 26 19,1

-

Drugsgebruik/dealen 2 1,7 2 3,9 3 2,2 Stedebouwkundige oorzaken Ligging 29 24,5 21 41,2 33 24,3 Woonomgeving 22 18,6 18 35,3 26 19,1

-

Onduidelijk privé/publiek 1 0,8 1 2,0 1 0,7

-

Gifgrond 1 2,0 1 0,7

- Ligging t.o.v. de zon 1 0,8 1 0,7

-

Hoge woningdichtheid 2 3,9 2 1,5

-

Stedebouwk. ontwerp 2 0,8 2 3,9 Overig Imago komplex/buurt 46 39,0 26 51,0 52 38,2 Ruime woningmarkt 68 57,6 27 52,9 75 55,1 Totaal 477 404,2 251 492,2 534 392,6

Bron: probleemkomplexenenquête 1991, OTB.

(1): de 'inspringende' oorzaken zijn oorzaken die door de respondenten zelf werden toegevoegd

aan de al op het enquêteformulier vermeide mogelijke oorzaken.

(2): de respondenten konden meer dan één oorzaak invullen.

Afb. 3.1 In de Beverwaard in Rotterdam waren vooral in 1985 grote verhuur: problemen als gevolg van de hoge huren. Na een huurverlagingsaktie was de leegstand snel verdwenen 1985).

Afb. 3.2 Bij dit komplex in Gorinchem werd de huurderving veroorzaakt, door-dat er niet meer verhuurd werd in verband met sloopplannen (naar aanleiding van vooral de slechte brandveiligheid). Het komplex is begin 1988 inderdaad gesloopt (foto augustus 1987).

4

MAATREGELEN TER BESTRIJDING VAN DE

LEEGSTAND

In de enquête m.b.t. de N5%-komplexen is ten aanzien van de komplexen, waar

de huurderving het gevolg was van slechte verhuurbaarheid, ook gevraagd naar de maatregelen die er sinds 1985 zijn genomen om de verhuurbaarheid te verbe-teren (en de leegstand te bestrijden). Daarbij werd een groot aantal maatregelen in de enquête zelf genoemd, die aangekruist konden worden. Er werd daarnaast door de respondenten een aantal andere antwoorden genoemd.

In tabel 4.1 zijn de maatregelen aangegeven, onderverdeeld naar financiële

maatregelen, technische maatregelen, sociaal beheer, stedebouwkundige maatre-gelen, en promotie-aktiviteiten. De genoemde maatregelen in 1985 hebben be-trekking op 127 komplexen, die van 1989 op 54 komplexen (in totaal 146 ver-schillende komplexen). Er zijn in het algemeen erg veel verver-schillende maatrege-len genomen om de verhuurbaarheid te verbeteren (bij de komplexen van 1985 werden gemiddeld 6,7 maatregelen genoemd, bij die van 1989 bijna 6,6). Meestal betreft het kombinaties van maatregelen uit verschillende kategorieën. Toch waren er ook enkele komplexen (in 1985 10,2% van de komplexen, in 1989 13,0%), waar helemaal geen maatregelen zijn genomen.

Maatregelen, die in bij de N5%-komplexen van 1985 vaak werden genoemd, zijn: aktief werven/adverteren (bij 54,3% van de komplexen), verlagen/bevriezen van de kale huur (49,6%), wijzigen van de ontsluiting/entree (38,6%), aanstellen van een huismeester (37,8%), selektiever toewijzen (36,2%), verbeteren van de warmte-isolatie (32,3%), en verbeteren van het uiterlijk (31,5%). Bij de N5%-komplexen van 1989 zijn ongeveer dezelfde maatregelen vaak genomen: het wijzigen van de ontsluiting/entree en het inschakelen van een huismeester zijn het meest als maatregel genomen (bij 46,3% van de komplexen). Maar ook aktief werven/adverteren (38,9%), verbeteren van het uiterlijk (37,0%), verla-gen/bevriezen van de kale huur (35,2%), en verbeteren van de warmte-isolatie (31,5%) zijn vaak-genomen maatregelen.

Tabel 4.1 Genomen maatregelen bij de N5%-komplexen van 1985 en 1989 met verhuurproblemen

Maatregelen (1) 1985 1989 1985 èn 1989

abs. % abs. % abs. %

Geen maatregelen 13 10,2 7 13,0 18 12,3

Financiële maatregelen

Verlagenfbevriezen kale huur 63 49,6 19 35,2 65 44,5

Verlagen servicekosten 6 4,7 3 5,6 6 4,1

Verlagen energiekosten 10 7,9 6 11,1 11 7,5

Verkoop van woningen 1 0,8 1 0,7

-

Verlagen parkeerkosten 30 23,6 11 20,4 31 21,2 Technische maatregelen Algehele renovatie 11 8,7 9 16,7 14 9,6 Groot~onderhoud 13 10,2 8 14,8 16 11,0 Wijzigen woningindeling 8 6,3 2 3,7 8 5,5 Wijzigen woninguitrusting 8 6,3 5 9,3 9 6,2

Vergroten van woningen 3 2,4 1 1,9 4 2,7

Beveiligen van woningen 17 13,4 4 7,4 17 11,6

Woningen· samenvoegen 3 2,4 2 3,7 4 2,7 Woningen splitsen 21 16,5 7 13,0 22 15,1 Verbeteren geluidsisolatie 2 3,7 2 1,4 Verbeteren warmte-isolatie 41 32,3 17 31,5 44 30,1 Verb. herkenbaarheid/uiterlijk 40 31,5 20 37,0 43 29,5 Wijzigen ontsluiting/entree 49 38,6 25 46,3 55 37,7 Wijzigen bergingen 27 21,~ 14 25,9 29 19,9 Wijzigen installaties 28 22,0 6 11,1 28 19,2 Beveiligen komplex 36 28,3 13 24,1 37 25,3 Gedeeltelijke sloop 2 1,6 3 5,6 3 2,1 Volledige sloop

-

Snelle reparaties 1 1,9 1 0,7

-

Extra bouwlaag 1 0,8 1 1,9 1 0,7 Sociaal beheer Buurtbeheer 10 7,9 5 9,3 10 6,8

Minder selek. toewijzen 14 11,0 4 7,4 14 9,6

Selektiever toewijzen 46 36,2 13 24,1 51 34,9

Richten op (onbek.) doelgroepen 4 3,1 2 3,7 4 2,7

-

Kamerverhuur 4 3,1 4 7,4 5 3,4

-

Doelgr. studenten 3 2,4 4 7,4 4 2,7

-

Doelgr. Amerikanen 3 2,4 3 2,1

Vervolg van tabel 4.1 Genomen maatregelen bij de N5o/o-komplexen van

1985 en 1989 met verhuurprobh~men

Maatregelen 1985 1989 1985 èn 1989

abs. % abs. % abs. %

Aanpakken overlast 27 21,3 14 25,9 30 20,5

Huismeester 48 37,8 25 46,3 52 35,6

Overig (onbek.) beheer 2 1,6 1 1,9 2 1,4

- Aktiveren bewonerskom. 1 0,8 1 0,7 - Intensief schoonhouden 2 1,6 2 1,4 - Beveiligingsburo 2 1,6 2 3,7 2 1,4

-

Wijkbeheer 1 1,9 1 0,7 Meer toezicht 1 0,8 1 1,9 1 0,7

-

Conciërge 5 3,9 1 1,9 5 3,4 Stedebouwkundige maatregelen . Wijzigen groen 30 23,6 14 25,9 33 22,6 Wijzigen verkeersvoorzieningen 20 15,7 8 14,8 21 14,4 Wijzigen winkelvoorzieningen 16 12,6 6 11,1 16 11,0 Wijzigen soc.jkult. voorz. 13 10,2 6 11,1 13 8,9

- Nieuwbouw toevoegen 1 0,8 1 1,9 2 1,4

Promotie-aktiviteiten

Adverteren, aktief werven 69 54,3 21 38,9 71 48,6

Kadootjes 29 22,8 13 24,1 29 19,9 Overig promotie 5 3,9 1 1,9 6 4,1

-

Extra mutatie-onderhoud 9 7,1 3 5,6 11 7,5 - Modelwoning 13 10,2 5 9,3 13 8,9

-

Naamwijziging 1 0,8 1 1,9 2 1,4 Totaal 852 670,9 355 657,4 918 628,8

Bron: probleemkomplexenenquête 1991, OTB.

(1): de 'inspringende' maatregelen zijn maatregelen die door de respondenten zelf werden toege-voegd aan de al op het enquêteformulier vermelde mogelijke maatregelen.

Het relatief grote aantal komplexen, waar de parkeerkosten zijn verlaagd, wordt veroorzaakt door de woningkomplexen in de Bijlmermeer; hier zijn bij alle wo-ningkomplexen de kosten voor het parkeren voor rekening van de gemeente gekomen.

Veel verhuurders zijn zich. gaan richten op specifieke doelgroepen. Er werd een groot aantal verschillende doelgroepen aangegeven, zoals studenten, vluchtelin

-gen, ouderen, hoge-inkomensgroepen, mensen met inkomen uit werk, mensen van buiten de regio, en amerikaanse militairen.

Er zijn maar bij enkele komplexen woningen samengevoegd. Problemen met huurverhogingen zullen hieraan niet vreemd zijn. Daarnaast is al in het vorige hoofdstuk aangegeven dat woon technische problemen geen belangrijke rol spelen 33

als oorzaak van de verhuurbaarheidsproblemen. Het splitsen van woningen is veel vaker uitgevoerd. Sinds de regelgeving m.b.t. woningsplitsing per 1-1-1988 gewijzigd is, zijn er echter voor zover bekend geen woningsplitsingen meer uitge-voerd bij de N5%-komplexen.

Slechts bij één komplex zijn er woningen verkocht.

Geen van de komplexen met verhuurbaarheidsproblemen in 1985 of 1989 is na

1989 gesloopt (wel enkele andere komplexen, die in 1985 hoge huurderving

had-den door andere oorzaken dan verhuurbaarheidsproblemen).

Atb. 4.1 In de wijk Nieuw Engeland is een 'probleemkomplex' van 928 wonin-gen zeer ingrijpend aangepakt. Er zijn o.a. 536 woninwonin-gen gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Bij 392 woningen is groot-onderhoud uitgevoerd. Er zijn diverse beheermaatregelen getroffen (foto april 1990).

5

LEEGSTAND IN 1991 VAN DE N5%-KOMPLEXEN

VAN ZOWEL 1985 ALS 1989

In de enquête is ook gevraagd naar de huidige leegstand op een recente peilda-tum. De door de respondenten vermelde leegstand betreft verschillende peildata vanaf april 1991 (en bij drie komplexen augustus 1990) tot en met begin septem-ber 1991. Van 168 verschillende komplexen in de Randstad is de hoeveelheid leegstand bekend; dit betreft 136 N5%-komplexen van 1985 en 69 van die van 1989. In tabel 5.1 is de verdeling van de komplexen naar percentage leegstand aangegeven.

Tabel 5.1 Verdeling naar percentage leegstand van de N5o/o-komplexen in de Randstad, 1985 en 1989

Percentage 1985 1989 1985 èn 1989

leegstand abs. % abs. % abs. %

o

tot 2,5% 109 80,1 38 55,1 129 76,8 2,5 tot 5% 14 10,3 9 13,0 15 8,9 5 tot 10% 7 5,1 9 13,0 10 6,0 10 tot 15% 2 1,5 4 5,8 4 2,4 15 tot 20% 1 0,7 3 4,3 3 1,8 20 tot 30% 1 0,7 1 0,6 30 tot 40% 2 1,5 3 4,3 3 1,8 40 tot 50% 50 tot 60% 1 1,4 1 0,6 60 tot 70% 1 1,4 1 0,6 70 tot 90% 90 tot 100% 1 1,4 1 0,6 Onbekend 4 M. 4 M. Totaal 140 100,0 69 100,0 172 100,0 Gemiddeld 2,1 7,5 3,6

Bron: probleemkomplexenenquête 1991, OTB.

De gemiddelde leegstand in 1991 van alle 168 verschillende N5%-komplexen was 3,6%. Slechts 24 komplexen hadden een leegstand van 5% of meer. De leegstand was relatief hoog bij de komplexen middelhoogbouw (16,0%). De gemiddelde leegstand van alleen de N5%-komplexen van 1985 is duidelijk lager dan die van alleen de N5%-komplexen van 1989 (resp. 2,1% en 7,5% gemiddeld).

Van de N5%-komplexen van 1985 heeft ruim 90% een leegstand in 1991 van minder dan 5%. De leegstand bij de N5%-komplexen van 1985 is nog relatief hoog bij de komplexen aan de rand van de stad (7,7%). Uitgaande van het feit dat het percentage huurderving vaak overeenkomt met het percentage leegstand, zijn er vergelijking mogelijk tussen 1985/1989 en 1991. De N5%-komplexen van 1985 hadden in dat jaar gemiddeld 16,9% huurderving; dit betekent dat er in vergelijking met 1991 sprake is van een 'verbetering' van 14,8 procentpunten (zie ook tabel 5.2). In afbeelding 5.1 wordt van de N5o/o-komplexen van 1985 zowel het percentage huurderving in 1985 als het percentage leegstand in 1991 weerge-geven.

Van de N5%-komplexen van 1989 heeft 68,1 % een leegstand in 1991 van minder dan 5%. Het relatief hoge gemiddelde percentage leegstand in 1991 (7,5%) bij deze komplexen wordt veroorzaakt door enkele uitschieters met hoge leegstand. Het percentage leegstand is gemiddeld 4,1 procentpunten lager dan het percen-tage huurderving in 1989. Er zijn 10 komplexen, die een hoger percenpercen-tage leeg-stand in 1991 hebben dan het percentage huurderving in 1989. In afbeelding 5.2 wordt van de N5%-komplexen van 1989 zowel het percentage huurderving in 1989 als het percentage leegstand in 1991 weergegeven; daarbij is bijvoorbeeld goed te zien dat met name de komplexen met een hoge huurderving in 1989 nog een relatief hoge leegstand in 1991 hebben.

Er zijn, zoals in paragraaf 2.10 is aangegeven, 40 woningkomplexen, die zowel in 1985 als in 1989 tot de N5%-komplexen behoren. Van 37 van deze komplexen is de leegstand (op een peildatum) in 1991 achterhaald. In 1985 was de huurder

-ving bij deze 37 komplexen nog 24,3%, in 1989 was dat gedaald tot 11,3%. In 1991 was de leegstand gemiddeld nog maar 5,2%. Bij 11 van deze komplexen was het percentage leegstand nog boven de 5. Bij resp. 4 en 3 komplexen was het percentage leegstand in 1991 hoger dan het percentage huurderving in resp. in 1985 en 1989.

Zoals hierboven is aangegeven, hadden in totaal 24 N5%-komplexen van 1985 en 1989 een leegstand op de peildatum in 1991 van 5% of meer (en mogelijk

scheiden' gelegen buitenwijk (van 2 komplexen is de lokatie onbekend). Het betreft 4 komplexen eengezinshuizen, 11 komplexenmiddelhoogbouw, 6 kom-plexen hoogbouw, 2 komkom-plexen met zowel eengezinshuizen als middelhoogbouw, en 1 komplex met eengezinshuizen en hoogbouw. Bij 8 van deze komplexen wordt de leegstand in 1991 (mede) veroorzaakt door renovatiewerkzaamheden (die bij deze komplexen uitgevoerd worden naar aanleiding van problemen met de verhuurbaarheid). Van 1 van deze 24 komplexen is de oorzaak van de huur-derving onbekend. Bij 14 van de overige 23 komplexen wordt als een van de oorzaken van de slechte verhuurbaarheid gewezen op het imago van het kom-plex (of van de buurt). Andere vaak genoemde oorzaken zijn: de bewonersop-bouw (bij 12 van de 23 komplexen), vandalisme (l1x), woontechnische proble-men (8x), de ligging, en de aanwezigheid van 'probleemhuishoudens' (elk 7x).

Tabel 5.2 Verdeling naar het verschil tussen het percentage huurderving in 1985 en 1989 èn het percentage leegstand in 1991 (in procentpunten)

Verschil in procent- 1985 1989 1985 èn 1989 (2)

punten (1) abs. % abs. % abs. %

90 tot 100pp. slechter 1 1,4 1 0,6

30 tot 4Opp. slechter 1 1,4 1 0,6

25 tot 3Opp. slechter 1 1,4

20 tot 25pp. slechter 1 0,7 1 0,6

15 tot 2Opp. slechter 1 0,7 1 0,6

5 tot 10pp. slechter 2 1,4 1 1,4 3 1,8

o

_{__}tot 5pp_{______________}. slechter _{_}1 _{_ .. _______________}0,7 _{_}6 _{___________________ - ..} 8,7 5 _{--00 __ -}3,0

-o

tot 5pp: beter 14 10,3 16 23,2 18 10,7

5 tot 10pp. beter 50 36,8 31 44,9 64 38,1

10 tot 15pp. beter 18 13,2 3 4,3 21 12,5

15 tot 2Opp. beter 18 13,2 6 8,7 22 13,1

20 tot 25pp. beter 9 6,6 3 4,3 9 5,4

25 tot 3Opp. beter 2 1,5 2 1,2

30 tot 4Opp. beter 12 8,8 12 7,1

40 tot 5Opp. beter 4 2,9 4 2,4

50 tot 6Opp. beter 2 1,5 2 1,2

60 tot 70pp. beter 1 0,7 1 0,6

70 tot SOpp. beter 1 0,7 1 0,6

Onbekend 4 M. 4 M.

Totaal 140 100,0 69 100,0 172 100,0

Bron: probleemkomplexenenquête 1991, OTB.

pp.: procentpunt.

(1): wanneer het percentage leegstand in 1991 hoger is dan het percentage huurderving in 1985/-1989, dan is er sprake van 'verslechtering'.

(2): wanneer een komplex zowel in 1985 als in 1989 tot de N5%-komplexen behoort, is het ver-schil berekend tussen het percentage leegstand in 1991 en de huurderving in 1985.