Działalność finansowa Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko Własnościowej DĄŻNOŚĆ w 2013 roku

(1)

1 Działalność finansowa Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko – Własnościowej

„DĄŻNOŚĆ” w 2013 roku

Gospodarka finansowa Spółdzielni prowadzona była w 2013 roku w oparciu o obowiązujące przepisy Ustawy o Rachunkowości, Prawa Spółdzielczego, Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych oraz plan gospodarczy uchwalony przez Radę Nadzorczą Uch.nr. 70/15 z dnia 12.12.2012 r. oraz korektę planu dotyczącą funduszu remontowego uchwaloną 02.07.2013 r. Uch.nr.25/16 i 24.09.2013 r. Uch. Nr.35/22 Polityka finansowa zapewniała płynność finansową, pozwalającą na terminowe regulowanie wszelkich zobowiązań Spółdzielni.

Sprawozdanie finansowe za 2013 r. obrazuje całokształt działalności Spółdzielni i podlega badaniu przez biegłego rewidenta.

Bilans za 2013 r. po stronie aktywów i pasywów zamknął się kwotą 56.586.094,65 zł.

I. Aktywa bilansu to aktywa trwałe i obrotowe Spółdzielni .

Na aktywa trwałe składają się:

1. Rzeczowe aktywa trwałe o wartości : 40.251.900,19 zł.

z czego przypada na:

- budynki i budowle 36.047.539,69 zł.

- prawo wieczystego użytkowania 3.759.159,37 zł.

- urządzenia techniczne i maszyny 25.542,74 zł.

- pozostałe środki trwałe 223.962,97 zł.

- środki trwałe w budowie 195.695,42 zł.

W bilansie aktywa trwałe wykazane są w wartości netto po odjęciu umorzenia i amortyzacji, której wartość stanowi kwotę: 28.876.014,59 zł

W związku z wyodrębnieniem własności lokali na rzecz członków, wartość majątku trwałego sukcesywnie ulega zmniejszeniu. W okresie sprawozdawczym ustanowiono 9 odrębnych własności lokali. W wyniku tych działań majątek trwały spółdzielni został zmniejszony o 264.312,52 zł., z tego na budynki przypada 255.876,84 zł., a na prawo wieczystego użytkowania gruntów 8.435,68 zł. Sytuacja ta znalazła także odbicie w pasywach bilansu jako zmniejszenie funduszy własnych.

Zmniejszenie gruntów W związku z przejęciem działek przez Starostwo Powiatowe Decyzją Nr. 56/2013 nastąpiło zmniejszenie powierzchni gruntów o 1.929 m² oraz wartość księgowa 14.661,63 zł.

W zamian za przejęte grunty Spółdzielnia uzyskała odszkodowanie w wysokości 197.955,03 zł. które zasiliło Fundusz zasobowy .

Z dniem 01 marca 2013 roku w następstwie uchwały podjętej większością głosów, przez właścicieli lokali w budynku Tylna 9, została utworzona Wspólnota Mieszkaniowa. Zarząd został powierzony zewnętrznemu Zarządcy. Na dzień 31.12.2013 roku Spółdzielnia pozostaje właścicielem 5 lokali o powierzchni 250,76 m² i udziałach w wysokości 26,17. Spółdzielnia za w/w lokale reguluje zobowiązania

(2)

2

wobec Wspólnoty oraz z tytułu podatku od nieruchomości i wieczystego użytkowania, a poniesionymi kosztami obciąża osoby zamieszkujące w danych lokalach.

Zmiany wartości środków trwałych przedstawiono w tabeli :

PRAWO UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO

GRUNTÓW

BUDYNKI, LOKALE Urządzenia techniczne i

maszyny

Inne środki trwałe

Razem

2008 ROK 4.661.914,89 51.106.464,24 88.845,91 85.389,13 55.942.614,17

2009 Rok 4.150.558,08 42.374.744,80 102.956,31 84.649,82 46.712.909,01

2010 Rok 4.022.188,09 40.226.951,93 75.610,66 69.377,78 44.394.128,46

2011 Rok 3.926.642,17 38.710.646,61 58.871,44 56.202,69 42.752.362,91

2012 Rok 3.835.503,29 37.180.381,87 44.472,67 58.326,9 41.118.684,73

2013 Rok 3.759.159,37 36.047.539,69 25.542,74 223.962,97 40.056.204,77

2. Należności długoterminowe wynoszą 9.497.906,76 zł.

Członkowie Spółdzielni spłacali kredyty mieszkaniowe na podstawie ustawy z dnia 30 listopada 1995 r.

w sprawie pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 grudnia 2009 r. w sprawie umorzeń zadłużenia z tytułu przejściowego wykupienia odsetek od kredytów mieszkaniowych. W 2013 roku dokonano normatywnej spłaty kredytu w kwocie 14.272,16 zł i odsetek budżetowych w wysokości 318.648,69 zł oraz spłaty 30% odsetek budżetowych w wysokości 81.343,10 zł.

Spółdzielnia złożyła do Banku PKO BP 8 wniosków o umorzenie odsetek budżetowych na łączną kwotę 460.944,28 zł.

0 10000000 20000000 30000000 40000000 50000000 60000000

2008 2009 2010 2011 2012 2013

ŚRODKI TRWAŁE

(3)

3

Na aktywa obrotowe składają się:

1. Zapasy ( olej opałowy) 41.657,30 zł.

2. Należności krótkoterminowe 1.850.190.27 zł.

w tym:

a) należności od członków, właścicieli i najemców 1.242.218,61 zł.

- lokali mieszkalnych 1.158.198,81 zł.

- lokali użytkowych 84.019,80 zł.

b) należności z tyt. podatków, dostaw i usług 436.661,46 zł.

c) pożyczki z Zakładowego Funduszu Świadczeń Socjalnych 101.620,86 zł.

d) pozostałe należności 69.689,34 zł.

3. Krótkoterminowe aktywa finansowe 3.768.233,59 zł w tym:

1. środki pieniężne w kasie 9.211,92 zł 2. środki pieniężne na rachunkach bankowych 3.658.262,20 zł 3. weksle obce 100.759,47 zł

Środki pieniężne w kasie i na rachunkach bankowych wycenia się według wartości nominalnej.

4. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe 1.176.206,54 zł w tym:

a) Wynik na funduszu remontowym 1.148.563,09 zł.

b) Podatek naliczony do odliczenia 4.152,66 zł c) Inne koszty do rozlicz.(prenumeraty,

ubezpieczenie, abonament telefoniczny) 23.490,79 zł

Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe są to koszty które zostały już poniesione a dotyczą przyszłych okresów sprawozdawczych.

ZFŚS 5%

USŁUGI 24%

OPŁATY ZA LOK.

MIESZKALNE 63%

OPŁATY ZA LOKALE UŻYTKOWE

4%

INNE 4%

NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE

(4)

4

II. Pasywa bilansu to fundusze Spółdzielni, kredyty, zobowiązania i rozliczenia międzyokresowe

kosztów.

1. Fundusze Spółdzielni na 31.12.2013 r. wykazano w kwocie 42.247.775,38 zł w tym:

a) fundusz podstawowy 11.910.227,05 zł b) Fundusz zapasowy 7.074.058,53 zł c) Fundusz z aktualizacji wyceny 23.142.864,17 zł d) Należne wpłaty na kapitał podstawowy - 73.558,75 zł e) Zysk na pozostałej działalności gospodarczej 194.184,38 zł

2. Zobowiązania długoterminowe z tytułu kredytów zaciągniętych na budowę kolonii VIII wynoszą 9.527.615,81 zł. w tym kredyt 29.709,05 zł oraz odsetki budżetowe 9.497.906,76 zł.

3. Zobowiązania krótkoterminowe stanowią kwotę 4.598.861,54 zł.

w tym:

a) z tytułu dostaw i usług 2.647.163,77 zł b) z tytułu podatków ,ubezpieczeń społecznych 29.584,00 zł c) kredyty z premią termomodernizacyjną 781.997,95 zł d) pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 1.019.040,85 zł e) Zakładowy Fundusz Świadczeń Socjalnych 121.074,97 zł

Na dzień 01.01.2013 r. Spółdzielnia zadłużona była z tytułu zaciągniętego kredytu bankowego na kwotę 1.525.378,03 zł. W 2013 roku na spłatę kredytu wydatkowano kwotę 743.380,08 zł., a z tytułu odsetek Spółdzielnia poniosła koszty w wysokości 62.444,62 zł.

Środki finansowe na ten cel pochodziły z funduszu remontowego.

Na dzień 31.12.2013 roku do spłaty pozostaje kredyt w wysokości 781.997,95 zł.

0 5000000 10000000 15000000 20000000 25000000 30000000 35000000 40000000 45000000

2009 2010 2011 2012 2013

FUNDUSZE SPÓŁDZIELNI

FUNDUSZ PODSTAWOWY i FUNDUSZ Z AKTUALIZACJI WYCENY FUNDUSZ ZASOBOWY

(5)

5

5. Rozliczenia międzyokresowe stanowią :

 wartość nieodpłatnie otrzymanych środków trwałych nie mieszkaniowych jest to kwota 11.838,48 zł.

 rozliczenie wyniku na gospodarce zasobów mieszkaniowych w wysokości 200.003,44 zł Wynik na gospodarce zasobami mieszkaniowymi stanowi różnicę między kosztami eksploatacji i utrzymania nieruchomości a przychodami z opłat na pokrycie tych kosztów i odpowiednio zwiększa przychody lub koszty utrzymania nieruchomości w roku następnym.

Ogółem przychody Spółdzielni za 2013 r. po uwzględnieniu pozostałych przychodów operacyjnych

i finansowych wyniosły 18.880.410,67 zł , natomiast wydatki z pozostałymi kosztami operacyjnymi i finansowymi, to kwota 18.399.766,06 zł.

Wynik stanowi nadwyżkę bilansową w wysokości 480.644,61 zł. i uwzględnia nadwyżkę na gospodarce zasobami mieszkaniowymi, która zamknęła się wynikiem 83.918,23 zł. Po pomniejszeniu o podatek

dochodowy od osób prawnych w kwocie 202.543 zł uzyskano zysk netto za rok obrotowy 2013 w wysokości 194.184,38 zł.

Należy wyjaśnić, że wysokość „wpływów” jest podawana w wielkościach naliczonych, a nie w wysokości rzeczywiście uzyskanych, co oznacza, iż po stronie wpływów nie uwzględnia się wszelkich

zaległości i niedopłat. W rachunkowości Spółdzielni mają bowiem zastosowanie zasady rachunkowości memoriałowej, a nie kasowej.

Koszty rodzajowe eksploatacji w 2013 roku wyniosły:

WYSZCZEGÓLNIENIE WYKONANIE 2011 R. WYKONANIE 2012 R. WYKONANIE 2013 R.

1 PŁACE I NARZUTY 1 420 025,98 1 391 677,30 1 390 433,74 2 MATERIAŁY 64 914,80 70 368,21 89 450,76 3 ENERGIA ELEKTR. 295 354,24 301 614,09 310 640,94 4 USŁ MAT. REMONT. 1 095,75 1 140,37 4 304,97 5 ODPIS NA F.Ś.S. 49 223,17 48 543,11 49 128,36 6 UBEZPIECZ.MAJĄTKU 92 770,00 91 507,00 82 317,00 7 USŁ. KONIMIARSKIE 28 968,00 28 968,00 29 023,20 8 KONSERWACJE 713 393,17 695 451,63 676 265,76 9 AMORTYZACJA 19 693,93 18 374,34 34 881,10 10 KOSZTY OGÓLNE

SPÓŁDZIELNI 1 626 719,65 1 584 560,04 1 632 304,23 11 POZOSTAŁE KOSZTY 431 644,91 318 176,18 369 723,27 12 POD. OD

NIERUCHOMOŚCI 255 578,00 262 663,00 272 183,00 13 WIECZYSTE

UŻYTKOWANIE 120 174,80 126 605,51 408 595,25 14 ODPIS NA FUNDUSZ

REMONTOWY LOK. WŁ. 21 439,84 27 278,97 27 297,24 OGÓŁEM KOSZTY 5 140 996,24 4 966 927,75 5 376 548,82

(6)

6 Struktura przedstawiająca procentowy podział kosztów w 2013 r.

Koszty i wpływy dotyczące dostawy energii cieplnej, wody i odprowadzenia ścieków, wywozu nieczystości, gazu, konserwacji anten.

Gospodarka mediami obejmuje koszty i przychody z opłat na ich pokrycie a wynik podlega rozliczeniu z użytkownikami lokali. Koszty mediów stanowią znaczącą pozycję w obciążeniu opłatami za

użytkowanie lokali.

Energia cieplna po stronie kosztów i wpływów zamknęła się kwotą 5.439.172,58 zł, w tym kotłownia własna 191.399,15 zł., kotłownia obca 5.247.773,43 zł.

Koszty i wpływy wywozu nieczystości stałych zamknęły się kwotą 944.794,10 zł. Od 01.07.2013 r.

obowiązki z tytułu wywozu nieczystości odpowiada przejęła Gmina. Spółdzielnia składa w imieniu mieszkańców zasobów deklarację o ilości zamieszkujących osób i zgodnie z nią reguluje opłaty ustalone przez Gminę.

Koszty i wpływy gazu to kwota 164.678,13 zł. W 2013 roku kolejne 9 budynków po wymianie instalacji gazowej rozlicza się z PGNiG bez pośrednictwa Spółdzielni.

Konserwacja anten po stronie kosztów i przychodów zamknęła się kwotą 35.844,12 zł. i wynika z iloczynu ilości gniazd antenowych i stawki 1 zł netto

Zużycie wody i odprowadzenie ścieków to koszt 2.667.368,57 zł.

Wysokość zużycia wody w budynku ustala się na podstawie wskazań wodomierza głównego zainstalowanego na przyłączu głównym zimnej wody w budynku i zgodnie z tym odczytem Spółdzielnia rozlicza się z dostawcą wody.

eksploatacja 30%

remonty 19%

energia cieplna kotłownia własna

1%

energia cieplna kotłownia obca

29%

woda i ścieki 15%

wywóz nieczystości

5%

gaz 1%

konserwacja anteny

0%

(7)

7

Wykres przedstawia wysokość kosztów poszczególnych mediów i relację pomiędzy nimi

Na bieżącą działalność, realizację zadań rzeczowych jak i na płynność finansową Spółdzielni negatywnie wpływa nieterminowość wnoszenia opłat przez użytkowników lokali.

W następstwie złożonych w 2013 roku wniosków, użytkownicy lokali otrzymali na podstawie 198 decyzji dodatki mieszkaniowe na kwotę 244.832,15 zł.

ZALEGŁOŚCI Z TYTUŁU OPŁAT ZA LOKALE MIESZKANIOWE I UŻYTKOWE dzień 31.12.2013 roku wyniosły 1.242.351,12 zł.

W stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego nastąpił spadek zaległości w opłatach o 228.546,44 zł Wskaźnik zaległości liczony w stosunku do wpływów na 31.12.2013 r. ukształtował się na poziomie 6,51 %.

W celu wyegzekwowania zaległości prowadzono systematyczną i wykorzystującą wszelkie środki prawne windykację należności Spółdzielni. Działania windykacyjne realizowane są na drodze polubownej, sądowej i egzekucyjnej.

W celu przeciwdziałania wzrostowi zadłużeń na drodze przed sądowej wysyłano do użytkowników lokali monity, zaproszenia na posiedzenia Zarządu, wezwania do zapłaty z sankcjami skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.

W 2013 r. wysłano 546 sztuk wezwań do zapłaty:

 508 sztuk z lokali mieszkalnych

 38 sztuk z lokali użytkowych i dzierżaw

Na posiedzenie Zarządu w 2013 roku wezwano 256 osób zalegających z opłatą, w celu wyjaśnienia przyczyn powstania zadłużenia czynszowego i ustalenia sposobu jego spłaty.

Na wniosek zainteresowanego, który przejawiał chęć spłaty zadłużenia i istniało prawdopodobieństwo jego wypłacalności, Zarząd przedłużał termin spłaty na dogodnych dla obu stron warunkach, ustalając jednocześnie wysokość miesięcznych rat, co pozwalało na kontrolę ich spłaty.

0 1000000 2000000 3000000 4000000 5000000 6000000

31.12.2009 31.12.2010 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013

energia cieplna 4827373,17 5340362,04 4997086,26 5271612 5439172,58

gaz 193719,77 222833,12 208643,78 230916,34 164678,13

wywóz nieczystości 971601,84 971601,84 978867,96 978867,96 944794,1

woda i ścieki 2284373,51 2281138,53 2351616,53 2604151,31 2667368,57

(8)

8

W przypadku braku zainteresowania dobrowolną spłatą zadłużenia, przygotowywano dokumenty niezbędne do podjęcia postępowania sądowego przeciwko dłużnikom oraz osobom wspólnie zamieszkującym w danym lokalu.

Do sądu skierowano 310 pozwów na kwotę 735.032,08 zł. dotyczących lokali mieszkalnych i 8 pozwów na kwotę 87.124,01 zł w sprawach lokali użytkowych i dzierżaw.

Zadłużenia przekraczające ośmiomiesięczny wymiar opłat w konsekwencji powodują wezwanie na posiedzenie Rady Nadzorczej, na której w oparciu o wyjaśnienia sytuacji finansowej danego członka podejmowana jest decyzja o rozłożeniu zaległości na raty lub pozbawieniu członkostwa.

Rada wykluczyła 7 członków z 27 skierowanych przez Zarząd.

W wyniku prowadzonej windykacji wyegzekwowane zostały wieloletnie zadłużenia z 9 lokali na kwotę 262.978,00 zł. Ponadto odzyskano 4 lokale mieszkalne z których 3 zostałe ponownie zasiedlone w drodze przeprowadzonego przetargu. Pomimo wielokrotnego ogłaszania przetargu nie udało się zasiedlić odzyskanego w styczniu 2011 roku lokalu przy ulicy Tylnej 12 m.8

Wskaźnik zaległości czynszowych tj. stosunek należności do ogólnego wymiaru opłat w latach 2009 – 2013 przedstawia poniższa tabela :

ZADŁUŻENIA I WSKAŹNIK PROCENTOWY

7,33

8,01 8,24 8,15

6,7

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000

2009 2010 2011 2012 2013

OGÓŁEM WSKAŻNIK ZADŁUŻENIA % ROK KWOTA ZADŁUŻENIA W LOKALACH MIESZKALNYCH ( W ZŁ. )

OGÓŁEM WSKAŻNIK ZADŁUŻENIA %

2009 1.100.801,22 7,33

2010 1.231.286,87 8,01

2011 1.329.585,21 8,24

2012 1.355.580,21 8,15

2013 1.158.331,32 6,70

(9)

9

Struktura zadłużeń w opłatach za lokale mieszkalne przedstawia się następująco :

ROK

ILOŚĆ LOKALI ZALEGAJĄCYCH I ICH STRUKTURA

1 – 2 M-CE 2 – 3 M-CE POWYŻEJ 3 MIESIĘCY

OGÓŁEM Ilość Struktura % Ilość Struktura % Ilość Struktura %

2009 1130 80,77% 120 8,58 1

149 10,65% 1399

2010 1082 72,86% 124 8,35% 279 18,79% 1485 2011 1240 76,17% 137 8,41% 251 15,42% 1628

2012 1398 80,44% 119 6,84% 221 12,72% 1738 2013 981 77,86% 115 9,12% 164 13,02% 1260

W 2013 roku zalegało w opłatach czynszowych 55 użytkowników lokali użytkowych łącznie z dzierżawami terenu.

Zadłużenia czynszowe na lokalach użytkowych w ostatnich latach kształtowały się następująco:

ROK KWOTA ZADŁUŻENIA WSKAŻNIK ZADŁUŻENIA %

2009 71.715,66 4,22 2010 76.506,70 4,43 2011 68.508,59 3,85 2012 115.317,35 6,45 2013 84.019,80 4,62

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800

2009 2010 201 2012 2013

80,77 72,86 76,17 80,44

77,86 5,75% 8,35%

8,41%

6,84%

9,12%

10,65% 18,79%

15,42%

12,72%

13,02%

1 – 2 M-CE

ILOŚĆ / STRUKTURA %

2 - 3 M-CE

POWYŻEJ 3 M-CY ILOŚĆ / STRUKTURA %

(10)

10 Wskaźnik zadłużenia lokali użytkowych

Struktura zadłużeń czynszowych na lokalach mieszkalnych przedstawia się następująco :

ROK

1 – 2 M-CE 2 – 3 M-CE POWYŻEJ 3 MIESIĘCY

OGÓŁEM Ilość Struktura % Ilość Struktura % Ilość Struktura %

2009 37 60,65% 4 6,56 1

20 32,79% 61

2010 46 66,66% 6 8,70% 17 24,64% 69 2011 36 67,92% 10 18,87% 7 13,21% 53

2012 45 81,82% 3 5,45% 7 12,73% 55 2013 44 80% 7 12,73% 4 7,27% 55

4,22 4,43

3,85

6,45

4,62

0 1 2 3 4 5 6 7

0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000

2009 2010 2011 2012 2013

KWOTA ZADŁUŻENIA WSKAŻNIK ZADŁUŻENIA %

0 10 20 30 40 50

2009 2010 2011 2012 2013

86,67%

80,77%

72,86%

76,17% 80,44%

5,75%

8,58% 8,35%

8,42% 6,85%

7,58%

10,65%

18,79% 15,42%

12,71%

1 – 2 M-CE

2 - 3 M-CE

POWYŻEJ 3 M-CY ILOŚĆ / STRUKTURA %

(11)

11

Fundusz płac uchwalony w planie gospodarczym Spółdzielni na 2013 r Uchwałą Rady Nadzorczej Nr 70/15 z dnia 12.12.2012 r. w wysokości 2.329.256 zł. został wykonany w 97,86 % i zamknął się kwotą 2.279.411,48 zł.

Wynagrodzenia w Spółdzielni wskazują tendencje malejącą w stosunku do średniego wynagrodzenia ogłaszanego przez GUS.

2008 ROK 2009 ROK 2010 ROK 2011 ROK 2012 ROK 2013 ROK WYNAGRODZENIA (zł.) 2.096.995,18 2.026.502,11 2.086.630,68 2.241.996,40 2.172.348,04 2.171.317,28 ZATRUDNIENIE

( etaty) 66,40 60,54 62,28 63,29 61,85 61,63 ŚREDNIA PŁACA

( zł.) 2.631,77 2.789,48 2.792,00 2.952,02 2.926,90 2.935,96 ŚREDNIA PŁACA

WG GUS (zł.) 3.174,08 3.313,74 3.423,09 3.595,48 3.716,50 3.828

Powyższe dane wykazują iż Zarząd Spółdzielni w 2013 roku prowadził racjonalną działalność gospodarczą zasobami mieszkaniowymi, a ponadto wypracował dodatni wynik finansowy. Takiej też prezentacji wyniku dokonano w bilansie i rachunku zysków i strat.

60,54

62,28

63,29

61,85

61,63

59 59,5 60 60,5 61 61,5 62 62,5 63 63,5

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500

2009 2010 2011 2012 2013

WYNAGRODZENIA DO ŚREDNIEJ GUS

średnia płaca GUS średnia płaca w Spółdzielni zatrudnienie