•
w
o
z
=>
~en
0::=>
=>
...
en~w
OlCO 0
w
~ I OlU1J
en
c
z
B
I~
Uco
w
E
... 0') 0::c
o
c
o
0
>~
... C=>
Ol=>
"-...
~
... ..c.en
Olz..c
"'0en
CO ~ ~W
"-o
0 N 00::>
W Olo ...
""" '\IM1
·
WERKDOCUMENT
'PROBLEEMKOMPLEXEN' :
IN NEDERLAND
1985 en
1989
Henk Heeger
.:;:;: ::::: <:::: ::::: ::::::::::::92-01
:::::: ::::: ::::: :::: ::::: ::::::: I::::: \::
;;::;:~D~~D~~
....
·
...
..
..
...
... .
jjjjjjjjjjjjjjjjOj
j
...
·
..
...
.
...
...
..
.
iOijOji
...
... .
.
.
....
.
.
....
~D~jDj~
...
·
...
..
.
...
...
.. .
..
.
.
. .
... .
..
~~~)))Djj
• • • • • o . o • • • • • • •.... .
.
. .. .
.
..
.
. .
jDjjjjjjjjjjjjjjjj
:
· ...
.
. .
.
·
. . .
...
. . .
. .
.
..
.
. · ... . .. . .
. . .
..
.. .
:::::::::: :::::::::tt
(:
;
::::::: :::::Jm
!
:::::\~~~
I
::::::::: I ::::::::: ::::::' ::::=
=
====
-:::
=
::::c:
'PROBLEEMKOMPLEXEN' IN NEDERLAND:
1985
en
1989
J(~)IJ)
lil
Delf
~
WERKDOCUMENT OTB
•
Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) Technische Universiteit Delft
'PROBLEEMKOMPLEXEN' IN NEDERLAND:
1985
en
1989
De werkdocumenten van het OTB worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers
Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: 015-783254 In opdracht van: OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft
CIP-GEGEVENS KONINKLUKE BmUOTIIEEK, DEN HAAG Heeger, Henk
'Probleemkomplexen' in Nederland: 1985 en 1989 /
Henk Heeger. - Delft : Delftse
Universitaire Pers. - 111. - (Werkdocument /
Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde, ISSN 0923-9871 : 92-01)
Met lito opg. ISBN 90-6275-753-7 NUGI655
Trefw.: huurderving ; woningen / leegstand ; huurwoningen.
Copyright 1992 by H, Heeger
Overname van (gedeelten van) dit werkdocument is toegestaan, mits de bron duidelijk wordt vermeld.
•
INHOUDSOPGA VE
PAG.
1 INLEIDING... 1
1.1 Inleiding en probleemstelling . . . .. 1
1.2 Methode van aanpak . . . .. 2
2 ANALYSE HUURDERVING PER KOMPLEX IN 1985 EN 1989 . . . . .. 13
2.1 Inleiding... ... ... 13
2.2 Verdeling naar percentage huurderving . . . .. 16
2.3 Verdeling naar provincie . . . .. 19
2.4 Verdeling naar gemeente . . . 22
2.5 Verdeling naar type beheerder ... .... ... 32
2.6 Verdeling naar bouwjaarklasse ... 34
2.7 Verdeling naar het aantal woningen per komplex . . . .. 37
2.8 Verdeling naar huurklasse per maand .. .. . . 38
2.9 Verdeling naar bouwtype . . . 41
2.10 Verdeling naar lokatie . . . 45
2.11 Huurderving in 1989 van de N5%-komplexen van 1985 ... 46
2.12 Komplexen die zowel in 1985 als in 1989 tenminste 5% huurderving hadden . . . 51
3 OORZAKEN VAN DE HUURDERVING . . . 57
4 MAATREGELEN TER BESTRIJDING VAN DE LEEGSTAND . . . 63
5 LEEGSTAND IN 1991 VAN DE N5%-KOMPLEXEN VAN ZOWEL 1985 ALS 1989 . . . .. 69
BIJLAGEN
1 Literatuur ... 87 2 Overzicht van de gemeentelijke woningbedrijven en korporaties
waarvan de jaarverslagen over 1985 en 1989 niet gevonden zijn. . . .. 88 3 Schriftelijke enquête betreffende alle N5%-komplexen van 1985
en 1989 .... ... .. . . 90 4 Overzicht van de gemeentelijke woningbedrijven en korporaties
die niet de enquête hebben beantwoord ... 92 5 De 'top 100' van de m.b.v. de jaarverslagen van 1985 gevonden
N5%-komplexen . . . ... ... 93 6 De 'top 100' van de m.b.v. de jaarverslagen van 1989 gevonden
N5%-komplexen. ... ... ... 99 7 De leegstand en het aantal probleemkomplexen per gemeente ... 105
1
INLEIDING
1.1 Inleiding en probleemstelling
Het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) aan de
TU-Delft doet al vanaf 1984 onderzoek naar het verval van naoorlogse wijken. De
basis voor dit onderzoek betreft het zogenaamde verval model van Prak en Prie-mus. Een van de vele onderzoeken op dit gebied betreft het onderzoek 'Aanpak van naoorlogse "probleemkomplexen"; instrumentarium en effektiviteit'. Dit
onderzoek wordt gesteund door de Stichting voor Sociaal-Ruimtelijk
wetenschap-pelijk Onderzoek (SRO), die wordt gesubsidieerd door de Nederlandse
Organi-satie voor Wetenschappelijk Onderzoek (NWO).
Het onderzoek naar de aanpak van probleemkomplexen is gericht op het
ontwik-kelen, toepassen en evalueren van een instrumentarium ter bestrijding van het
verval van naoorlogse komplexen; het moet onder meer een antwoord geven op
de vraag wanneer en in welke situatie welke (kombinaties van) maatregelen
effektief zijn ter bestrijding van de problemen en welke (kombinaties van)
maat-regelen niet. "Probleemkomplexen" worden gedefinieerd als komplexen waar zich
in ieder geval ernstige verhuurbaarheidsproblemen voordoen. De gedachte
daar-bij is dat verhuurbaarheidsproblemen meestal gepaard gaan met allerlei andere problemen. Bovendien zijn verhuurbaarheidsproblemen een relatief gemakkelijk aantoonbaar en meetbaar kenmerk van problemen.
Deze rapportage vormt het verslag van een onderzoek dat deel uitmaakt van het grotere onderzoek naar de aanpak van probleemkomplexen. Dit (deel-)onder-zoek is gericht op de volgende vragen:
- hoeveel probleemkomplexen zijn er in Nederland, en wat zijn de kenmerken van deze komplexen;
- in welke mate is er sprake van een dynamiek in de samenstelling van de lijst probleemkomplexen gedurende verschillende jaren;
- wat zijn de oorzaken van de konsentraties van leegstand in de desbetreffende komplexen;
- welke maatregelen worden er door de desbetreffende verhuurders genomen
1.2 Methode van aanpak
Er is bij het inventariseren van de probleemkomplexen allereerst uitgegaan van een aantal afbakeningen t.a.v. het begrip 'probleemkomplex'. Deze afbakeningen worden deels bepaald door de aard van de bron van het onderzoek (de jaarver-slagen van woningkorporaties en gemeentelijke woningbedrijven). Er bestaat geen eenduidigheid over wat nu precies probleemkomplexen zijn en wat niet. In het algemeen wordt bij probleemkomplexen gedacht aan woningkomplexen, die te maken hebben met ernstig verval. Dit verval kan onderscheiden worden in financieel verval, technisch verval en sociaal verval. Het financieel verval mani-festeert zich door bijvoorbeeld hogere beheerkosten, hogere onderhoudskosten, en huurderving. Het technische verval manifesteert zich bijvoorbeeld door toene-mend achterstallig onderhoud (onder meer door vandalisme). Sociaal verval gaat onder meer gepaard met een toenemende mobiliteit, een uitstroom van de soci-aal-ekonomisch sterkeren en een instroom van socisoci-aal-ekonomisch zwakkeren. Bij veel 'probleemkomplexen' treedt een vervalspiraal op van elkaar versterken-de faktoren. Daarbij zijn er meestal geen duiversterken-delijk hoofdoorzaken aan te geven. Het is niet goed mogelijk objektieve waarden toe te kennen, die iets zeggen over .
de ernst van de problemen. Een deel van de faktoren betreft immers niet te kwantificeren faktoren, zoals de mate van overlast, de dalende sociale kontrole, en de dalende woningkwaliteit. Er zijn ook geen zogenaamde drempelwaarden aan te geven, die overschreden zouden worden voordat de problemen voor de betrokkenen manifest worden.
Een van de redenen van het niet goed kunnen aangeven wanneer een komplex als een probleemkomplex kan worden beschouwd, betreft de subjektiviteit van de ervaring van de problemen. Een aspekt dat door de ene verhuurder of huurder als probleem wordt beschouwd, kan door andere verhuurders of huurders hele-maal nog niet als probleem worden ervaren. Zo zal de ene verhuurder een mu-tatiegraad van 10% al als een probleem zien, terwijl een andere verhuurder juist heel tevreden zal zijn bij een dergelijke mutatiegraad. De ervaring van de pro-blemen hangt bovendien samen met verschillen in plaatselijke omstandigheden. Wat in de ene gemeente wordt beschouwd als een typisch 'probleemkomplex' zou in een andere gemeente niet opvallen door opmerkelijke problemen.
Ook is het niet altijd zo dat alle drie hierboven onderscheiden typen van verval (financieel verval, technisch verval en sociaal verval) aanwezig zijn bij komplexen die kunnen worden beschouwd als 'probleemkomplexen'; zo zal er bij een net opgeleverd komplex eengezinshuizen dat onverhuurbaar blijkt door hoge huren, wel sprake (kunnen) zijn van financiële problemen bij de verhuurder, maar zal er niet of nauwelijks sprake zijn van technisch of sociaal verval.
Een slechte verhuurbaarheid blijkt een duidelijk signaal te zijn voor vervalpro-blemen. Verhuurproblemen staan meestal niet op zichzelf; gesteld kan worden dat er bij komplexen waar zich ernstige verhuurbaarheidsproblemen voordoen, dikwijls ook andere problemen afspelen. Door het opsporen van de komplexen
met ernstige verhuurbaarheidsproblemen zouden de komplexen gevonden kun-nen worden waar de problemen het meest manifest zijn. Dergelijke komplexen zijn te achterhalen, doordat een slechte verhuurbaarheid in het algemeen leidt tot hoge leegstand en vervolgens tot hoge huurderving. Er kan gesteld worden, dat het percentage huurderving een goede graadmeter is voor het percentage leegstand en dus voor de verhuurbaarheid.
Een belangrijke reden om uit te gaan van het percentage huurderving is het feit dat dit gemakkelijk is te achterhalen door middel van de jaarverslagen van de sociale verhuurders (woningkorporaties en gemeentelijke woningbedrijven). In de jaarverslagen van deze verhuurders is namelijk per administratief komplex zowel de huur als de huurderving van het desbetreffende jaar opgenomen, zodat het percentage gemakkelijk is te berekenen. In de jaarverslagen zijn eigenlijk geen andere 'kenmerken' of kenmerkende faktoren van 'probleemkomplexen' ver-plicht opgenomen. Wel neemt een groot aantal verhuurders extra informatie in de jaarverslagen op over bijvoorbeeld mutatiegraad, acceptatiegraad, weigerings-graad, huurachterstand, etc.; probleem hierbij is echter dat dergelijke informatie door slechts een deel van de verhuurders wordt geleverd, waarbij er bovendien steeds weer op verschillende wijzen wordt gerapporteerd. Het uitgangspunt 'huurderving' heeft als voordeel dat alle verhuurders dit gegeven op een eendui-dige wijze aangeven.
In dit onderzoek is een ondergrens van 5% huurderving gehanteerd bij het in-ventariseren van de probleemkomplexen. Dit is een betrekkelijk willekeurige grens, die echter ook door het Ministerie van VROM zelf wel wordt gehanteerd (bij het al of niet toestaan van huurverlaging bij woningkomplexen met verhuur-baarheidsproblemen).
Overigens wordt huurderving niet alleen door moeilijke verhuurbaarheid bepaald en andersom heeft leegstand niet altijd huurderving tot gevolg. Daarom zal eerst kort ingegaan worden op het begrip huurderving.· In de jaarverslagen wordt per komplex de huur opgenomen, die ontvangen had moeten worden, en daaronder als huurderving de huur die niet ontvangen is. Huurderving kan betrekking heb-ben op de kale huur en op de servicekosten. De derving van de servicekosten wordt echter vaak niet per komplex in de jaarverslagen vermeld. In het alge-meen is het percentage derving van servicekosten ongeveer even hoog als het
percentage derving van de kale huur. De servicekosten zelf zijn overigens niet
goed met elkaar vergelijkbaar, doordat er per komplex sprake kan zijn van ande-re komponenten (zo betalen huurders van komplexen met kollektieve verwar-mingsinstallaties de stookkosten aan de verhuurder, terwijl huurders met indivi-duele verwarmingsinstallaties de stookkosten meestal direkt afrekenen met het energiebedrijf). In het algemeen is het bij het opsporen van 'probleemkom-plexen' dan ook doeltreffend om uit te gaan van alleen de derving van de ka-le/netto huur.
Derving van de kale huur wordt niet alleen veroorzaakt door moeilijke verhuur-baarheid, maar ook door bijvoorbeeld:
- oninbare huren. Huurachterstand, die aan het einde van een boekjaar nog niet ontvangen is (maar mogelijk nog wel daarna te innen is), wordt in jaar-verslagen opgenomen onder huurdebiteuren. Een deel van de verhuurders beschouwt de huurachterstand (huurdebiteuren), die echt oninbaar blijkt, als huurderving (en vermeldt dit als zodanig per komplex in de exploitatiereke-ning). Heel veel andere verhuurders echter boeken oninbare huurachterstand direkt af van de Algemene Bedrijfsreserve (dit gebeurt vaak, maar niet altijd, een maal per jaar). Een belangrijke reden, dat de meeste verhuurders de oninbare huren niet per komplex als huurderving berekenen, is het feit dat deze echt oninbare huren dikwijls betrekking hebben op voorgaande jaren (waarna een lang proces van aanmaningen, deurwaarder en rechtzaken volgt voordat blijkt dat de huren echt als oninbaar moeten worden beschouwd); leegstand in verband met mutatie-onderhoud. Wanneer een huurder de wo-ning niet goed achterlaat, kan er niet direkt aansluitend weer opnieuw ver-huurd worden, maar moet de woning eerst opgeknapt worden;
leegstand in verband met een (komende) renovatie. Om woningen te kunnen renoveren is het soms nodig om ze tijdelijk te ontruimen. Dat betekent vaak dat bij een komplex dat gerenoveerd gaat worden, leegkomende woningen niet opnieuw verhuurd worden. Gedurende de periode dat deze woningen leegstaan, is er sprake van huurderving. De huurderving die wordt veroorzaakt door leegstand tijdens de renovatie zelf, kan bij vooroorlogs bezit verrekend worden in de stichtingskosten van de renovatie (deze wordt derhalve niet beschouwd als huurderving). Bij verbeteringen van naoorlogs bezit (waarbij er in de desbetreffende regelingen van wordt uitgegaan dat de woningen niet ontruimd behoeven te worden) kan de huurderving tijdens de renovatie niet verrekend worden in de stichtingskosten;
leegstand in verband met sloop. Zoals hierboven al is aangegeven bij renova-tie, zal ook bij het slopen van een komplex een geleidelijke uitplaatsing van de bewoners plaatsvinden voordat het komplex geheel leegstaat en er gesloopt kan worden. Voordat de sloop plaatsvindt, zal er dus sprake zijn van huurder-ving;
- huurverlaging. Een verhuurder kan soms toestemming van het Ministerie van VROM krijgen om naar aanleiding van leegstandsproblemen huurverlaging toe te passen bij (een deel van) een komplex. Deze toestemming wordt alleen verkregen als bepaalde voorwaarden in acht worden genomen (zo moet de leegstand tenminste 5% bedragen). Deze huurverlaging komt vervolgens volle-dig voor rekening van de verhuurder. Het afboeken van deze huurverlaging kan direkt gebeuren bij de mogelijk te innen huren (waarna het in het jaar-verslag niet meer waarneembaar is), maar kan ook worden beschouwd als huurderving.
Dat er leegstand kan zijn, zonder dat er sprake is van huurderving, geldt bijvoor-beeld wanneer er verhuisd wordt binnen de opzegtermijn die van toepassing is
bij het opzeggen van de huur (waarna er voor de restant opzegtermijn wel huur betaald moet worden), of wanneer er sprake is van zogenaamde postadressen (bijvoorbeeld om een uitkering te kunnen ontvangen).
De hierboven genoemde mogelijke redenen van huurderving hebben tot gevolg dat een zeker percentage huurderving niet altijd tot de konklusie mag leiden dat er dus ook sprake is van een vergelijkbaar percentage leegstand. Ervaringen van het OTB uit het verleden leren dat bij ongeveer 80 à 90% van de naoorlogse
komplexen met een huurderving van tenminste 5% en een grootte van minimaal 50 woningen er wel sprake is van verhuurbaarheidsproblemen. Toch is er blijk-baar een kleine kategorie komplexen, waarbij de aanduiding 'probleernkomplex' bij een huurderving van tenminste 5% onterecht is. Het OTB heeft dit in het verleden weten op te vangen door de verhuurders van de komplexen met opmer-kelijke huurderving te vragen naar de reden van de desbetreffende huurderving (d.m.v. een enquête).
Het belangrijkste voordeel om uit te gaan van het percentage huurderving is het
feit dat de huurderving eenduidig wordt vastgelegd in de jaarverslagen van de
sociale verhuurders. Dit cijfer wordt bovendien jaarlijks herzien, zodat er regel-matig aktualisering mogelijk is. Er kan gekonstateerd worden dat het percentage
huurderving het enige cijfer is, dat een aktuele en algemeen toegepaste indicatie
geeft van problemen en dat bovendien per kdmplex te achterhalen is.
Een andere belangrijke afbakening betreft de bouwperiode. Er is bij dit onder-zoek nadruk gelegd op de naoorlogse woningkomplexen. Bij vooroorlogse wo-ningkomplexen blijkt de huurderving erg vaak veroorzaakt te worden door ande-re oorzaken dan moeilijke verhuurbaarheid (veelal ande-renovatie of sloop). De bouwperiode kan in de jaarverslagen achterhaald worden door de volgende gege-vens:
A. de gemiddelde bewoningsdatum;
B. het rijksnummer;
C. de aanduiding van de subsidieregeling;
D. de onderhoudsnorm;
E. de restant-looptijd van de lening t.o.v. de totale termijn van de lening.
Ad A.
Van elk administratief woningkomplex behoort in de exploitatierekening de ge-middelde bewoningsdatum aangegeven te zijn. Helaas wordt soms bij komplexen die ten behoeve van een renovatie volledig ontruimd zijn geweest, de 'nieuwe' gemiddelde bewoningsdatum (d.w.z. die van na de renovatie) vermeld. Bij aange-kocht bezit wordt soms de datum van aanschaf als gemiddelde bewoningsdatum opgenomen.
Ad B.
Alle komplexen die met rijkssubsidie zijn gebouwd, hebben een zogenaamd rijksnummer gekregen, waaronder het Rijk de desbetreffende komplexgegevens
bewaart. Dit rijksnummer behoort in de exploitatierekening per komplex te wor-den vermeld. Van het rijksnummer kan de bouwperiode afgeleid worwor-den. Een belangrijke uitzondering wordt gevormd door het aangekocht bezit; dergelijke komplexen hebben Of geen rijksnummer Of een type nummer waarvan de bouw-periode niet afgeleid kan worden (de 'V16000' en 'V17000'-nummers). Een ande-re uitzondering wordt gevormd doordat geduande-rende een korte periode komplexen, die ingrijpend zijn verbeterd, een nieuw rijksnummer kregen (die echter als zo-danig nog berkenbaar zijn; het betreft hier bovendien bijna altijd vooroorlogs bezit).
Ade.
In de exploitatierekening behoort per administratief komplex vermeld te worden onder welke subsidieregeling het komplex is gerealiseerd.
AdD.
Het Rijk stelt jaarlijks het bedrag vast dat als normbedrag vanuit de exploitatie-rekening wordt gereserveerd voor het onderhoud, d.w.z. wordt gestort in het on-derhoudsfonds. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in een normbedrag voor bet onderhoud van vooroorlogse woningen, een bedrag voor naoorlogse woningen, een bedrag per woning voor liften, en een bedrag voor centrale-verwarmingsin-stallaties. In de exploitatierekening worden deze normbedragen meestal bij el-kaar opgeteld. Door het bedrag per komplex te delen door het aantal woningen kan achterhaald worden of het komplex voor- of naoorlogs is. Doordat echter niet altijd alle woningen binnen een administratief komplex de beschikking heb-ben over een lift of centrale verwarming, levert de deling van het normbedrag door het aantal woningen soms niet herkenbare bedragen op. Bij aangekocht vooroorlogs ex-particulier bezit wordt soms de normstorting voor naoorlogs bezit gehanteerd.
AdE.
Bij het overzicht van de afgesloten leningen voor de bouw van de komplexen staat in het jaarverslag veelal vermeld voor welke periode de lening is afgesloten (voor de bouw is dit altijd 50 jaar, voorde grond 75 jaar) en hoeveel jaar daar-van nog over zijn; daardaar-van kan dus afgeleid worden hoe lang geleden de lening is afgesloten. Ook hier kan zich een probleem voordoen ten aanzien van aange-kocht ex-particulier bezit, omdat bij dergelijke komplexen de lening niet is afge-sloten bij de bouw van de woningen, maar bij de aankoop.
Ondanks de hierbovengenoemde mogelijkheden om te achterhalen of een kom-plex een voor- of naoorlogs komkom-plex betreft, is dit bij een klein deel van de komplexen toch niet mogelijk. Dit wordt vooral veroorzaakt doordat enkele verhuurders van al hun woningkomplexen zowel het rijksnummer als de gemid-delde bewoningsdatum als de subsidieregeling 'vergeten' te vermelden (waarna bet voor een deel van de komplexen ook met behulp van de andere twee
moge-lijke ingangen niet lukt om de bouwperiode te achterhalen), en doordat het aangekocht ex-particulier bezit niet eenduidig wordt behandeld.
Een tweede afbakening met betrekking tot de bouwperiode betreft het weglaten van de allernieuwste komplexen. De komplexen met een gemiddelde bewoning -datum in het. desbetreffende verslagjaar zelf zijn niet meegenomen in het on-derzoek, omdat het hier meestal om aanloopproblemen gaat die niet of nauwe-lijks met moeilijke verhuurbaarheid te maken hoeven te hebben.
Ook met betrekking tot het aantal woningen heeft een afbakening plaatsgevon-den. Woningkomplexen met minder dan 10 woningen zijn niet bij het onderzoek betrokken (bij kleinere komplexen wordt de huurderving veelal niet veroorzaakt door strukturele leegstandsproblemen, maar door toevalligheden).
Aangekocht bezit is zoveel mogelijk weggelaten; dergelijke administratieve kom-plexen betreffen bijna altijd verspreid liggend vooroorlogs bezit, waarbij de huur-derving veelal niet veroorzaakt wordt door verhuurbaarheidsproblemen maar door renovatie/nieuwbouwplannen. Doordat echter niet altijd is aangegeven of een komplex aangekocht is of niet (soms is dit af te leiden van het rijksnummer), zijn mogelijk toch nog enkele komplexen met aangekocht bezit opgenomen. Een andere belangrijke afbakening betreft de beperking tot alleen de woning-komplexen in beheer bij de toegelaten instellingen. Deze afbakening wordt met name veroorzaakt doordat deze kategorie verhuurders (woningkorporaties en gemeentelijke woningbedrijven) verplicht is om jaarlijks een jaarverslag te ma-ken. De kommerciële verhuurders (particulieren, beleggers, institutionele beleg-gers) zijn niet verplicht tot het maken van een jaarverslag. Dit heeft als gevolg dat de problematiek van de naoorlogse woningvoorraad van de kommerciële ver-huurders volledig buiten beeld blijft. Overigens is uit onderzoek gebleken dat de leegstand in de woningkomplexen van de kommerciële verhuurders in het alge-meen zeer gering is (Zwartenkot, 1989).
Bovenstaande kriteria hebben tot de volgende werkdefinitie van het begrip 'pro-bleemkomplex' geleid:
Een 'probleemkomplex' is een komplex dat in ieder geval een huurderving heeft van gemiddeld tenminste 5% over een geheel jaar, dat een minimale grootte heeft van 10 woningen, dat na de Tweede Wereldoorlog is gebouwd maar vóór het jaar waar-op het desbetreffende jaarverslag betrekking heeft, dat niet aangekocht bezit betreft, en dat in beheer is bij een toegelaten instelling.
Zoals gezegd zijn alle toegelaten instellingen verplicht om volgens een voorge-schreven indeling een jaarverslag (in tweevoud) naar het Ministerie van VROM te sturen. De door het Ministerie van VROM ontvangen jaarverslagen komen terecht bij de Onderafdeling Informatie, Registratie en Toetsing, Hoofdafdeling Instellingen Volkshuisvesting. De jaarverslagen moeten in principe uiterlijk 1 juli
van het jaar dat volgt op het desbetreffende jaar waarop de verslagen betrekking hebben, bij het Ministerie zijn ontvangen. In de praktijk blijkt deze termijn voor veel toegelaten instellingen niet haalbaar (in december is ongeveer 90% van de jaarverslagen van het voorgaande jaar bimien). Voor dit onderzoek, dat half 1990 is gestart, was 1989 het meest aktuele jaar, waarvoor de jaarverslagen be-schikbaar waren. Volgens de gegevens van het Ministerie van VROM zouden er in principe in heel Nederland in totaal ongeveer 1.101 jaarverslagen over 1989 beschikbaar moeten zijn; 252 van gemeentelijke woningbedrijven en 849 van woningkorporaties (Door allerlei tijdens het jaar plaatsvindende samenvoegingen
van korporaties, wijzigingen van gemeentelijke woningbedrijven in woningkorpo-raties, en wijzigingen van niet-toegelaten instellingen in wel toegelaten instellin-gen zijn deze aantallen niet helemaal zeker. Daarnaast zijn er enkele verhuur-ders met een afwijkend boekjaar; van deze verhuurverhuur-ders is het meest aktuele beschikbare jaarverslag over een deel van 1989 doorgenomen). Er is naar ge-streefd de jaarverslagen van al deze 1.101 verhuurders door te nemen. In de periode juli 1990 tot februari 1991 is bij het Ministerie van VROM gezocht naar deze jaarverslagen.
Uiteindelijk zijn de jaarverslagen over 1989 gevonden van 228 gemeentelijke wo-ningbedrijven (90,5%) en 833 korporaties (98,1 %)(d.w.z. in totaal 1.061 slagen, 96,4%). In bijlage 2 is aangegeven van welke 40 verhuurders de jaarver-slagen niet zijn doorgenomen (33 jaarverjaarver-slagen waren half februari 1991 nog steeds niet bij het Ministerie ontvangen, de overige 7 bleken uitgeleend).
De resultaten van dit onderzoek met behulp van de jaarverslagen van 1989 kun-nen vergeleken worden met de resultaten van het onderzoek dat is uitgevoerd met behulp van de jaarverslagen van 1985. In 1985 waren er in Nederland 1.180 toegelaten instellingen werkzaam; 322 gemeentelijke woningbedrijven en 858 korporaties. Een groot deel van de jaarverslagen over 1985 was al voor eerdere onderzoeken doorgenomen. Voor dit onderzoek is getracht om alle nog ontbre-kende jaarverslagen over dat jaar te vinden. Het is echter ook van dit jaar niet gelukt om alle jaarverslagen te vinden; 1.144 jaarverslagen zijn er wel gevonden (96,9%); 305 van gemeentelijke woningbedrijven (94,7%) en 839 van woningkor-poraties (97,8%). In bijlage 2 is eveneens een overzicht opgenomen van de 36 verhuurders waarvan de jaarverslagen over 1985 niet zijn gevonden.
Van twee verhuurders, de gemeentelijke woningbedrijven van Berlicum en Val-burg, zijn de jaarverslagen van zowel 1985 als 1989 niet gevonden.
De met behulp van de jaarverlagen gevonden komplexen in 1985 en 1989 zijn niet precies vergelijkbaar, omdat van 1985 en 1989 iets andere aantallen jaarver-slagen zijn doorgenomen van bovendien niet allemaal dezelfde verhuurders. Opgemerkt moet worden dat de in de jaarverslagen opgenomen komplexen slechts administratieve eenheden zijn, waarbinnen soms grote verschillen kunnen optreden (bijvoorbeeld in bouwtype of leegstandsproblemen). Hierdoor kan
leegstand in enkele blokken of woningtypen soms verscholen blijven, wanneer het een groot administratief komplex betreft dat voor het overige deel geen leegstandsproblemen kent.
Van de komplexen, die voldeden aan de werkdefinitie van het begrip
'probleem-komplex', zijn de volgende gegevens verzameld: - de verhuurder;
het komplexnummer bij de desbetreffende verhuurder;
het rijksnummer (waarmee de financieringsvorm bepaald kan worden); de gemiddelde bewoningsdatum;
het aantal woningen;
de totale netto huur over het gehele jaar; de totale huurderving over de netto huur;
(voor zover aanwezig) komplexaanduiding/adres/straat/buurt;
(voor zover aanwezig) alle andere in het beredeneerd verslag opgenomen
informatie over de in de desbetreffende jaarverslagen gevonden komplexen
met tenminste 5% huurderving.
In de jaarverslagen is echter meestal geen informatie opgenomen met betrekking tot het bouwtype van de komplexen, ontsluitingswijze, aantal bouwlagen, adres-sen van de komplexen, oorzaken van huurderving, genomen maatregelen, etc. Dat is de reden dat er in mei 1991 een enquête verzonden is naar de verhuur-ders van een deel van de in de jaarverslagen gevonden komplexen, namelijk de naoorlogse komplexen met een omvang van tenminste 50 woningen (een wille-keurig gekozen grens) en een huurderving in 1985 en/of 1989 van tenminste 5%. Deze enquête is in deze rapportage opgenomen als bijlage 3. Dergelijke enquêtes voor aanvullende informatie zijn al eerder door het OTB gehouden met betrekking tot komplexen met hoge huurderving in 1983, 1985 en (voor Zuid-Holland) 1988. In tegenstelling tot de eerdere enquêtes is deze enquête schriftelijk afgenomen. Een deel van de verhuurders, die eind augustus 1991 nog niet hadden gereageerd op de schriftelijke enquête, is telefonisch geënquêteerd. Daarnaast zijn er enkele enquêtes (van verhuurders die de enquêtes niet hebben
geretourneerd) deels door mij zelf ingevuld m.b.v. informatie uit jaarverslagen,
onderzoeksrapporten, etc. Er zijn 460 enquêtes verzonden, waarvan er
uiteinde-lijk 432 (93,9%) geheel of grotendeels konden worden gebruikt. In bijlage 4 is aangegeven van welke verhuurders de woningkomplexen zijn, waarvan de en-quête(s) niet is ontvangen (en welke verhuurders telefonisch zijn benaderd).
Bij de beschrijving van de kenmerken van de komplexen wordt in dit rapport steeds een tweedeling gehanteerd van de onderzochte komplexen. Er worden voor deze komplexbestanden de volgende afkortingen gebruikt:
AN5%-komplex: komplex met een huurderving van teIlIDi.nSte 5%, een
gemid-delde bewoningsdatum van na 1945 en vóór 1989 (voor wat betreft het onderzoek over 1989) of vóór 1985 (voor wat betreft het onderzoek over 1985), en een komplexgrootte van 10 woningen of meer ('AN' staat hier voor 'alle naoorlogse').
N5%-komplex: dezelfde komplexen als de hiervoor genoemde
AN5%-kom-plexen, waarbij ook alle komplexen met minder dan 50 wo-ningen zijn weggelaten.
De N5%-komplexen betreffen dus alleen de grote naoorlogse 'probleemkom-plexen' . Zoals al eerder is aangegeven, is de grens van 50 woningen nogal wille-keurig gekozen. Door sommigen worden alleen deze grote komplexen als 'pro-bleemkomplex' beschouwd (zie bijvoorbeeld het 'Advies over de problematiek van naoorlogse wijken' van de RARO, 1990).
Deze indeling van probleemkomplexen komt overeen met de indeling, die door het OTB in eerdere onderzoeken is gehanteerd, zodat vergelijkingen mogelijk zijn met andere onderzoeksjaren (zie o.a. Adrianow, 1988; Heeger, 1988; Heeger 1989). In twee andere onderzoeken van het OTB is, op verzoek van de opdracht-gever, een ondergrens van 3% huurderving gehanteerd (Heeger, 1990; Heeger
en Leenhouts, 1991). Tenslotte kan nog vermeld worden dat er in opdracht van
de Programmacommissie Stedelijke Netwerken een rapportage is gemaakt van de probleemkomplexen in 1985 en 1989 in alleen de gemeenten die behoren tot de Randstad (Heeger, 1991).
De dynamiek in de probleemkomplexen is op verschillende wijzen nagegaan:
- de kenmerken van de komplexen van 1985 zijn vergeleken met die van de komplexen van 1989. Zo kon bijvoorbeeld nagegaan worden of er bepaalde
groepen komplexen zowel in 1985 als in 1989 relatief vaak tot de
probleem-komplexen behoren;
er is onderzocht hoeveel woningkomplexen zowel in 1985 als in 1989 tot de
probleemkomplexen behoren (en dus ook hoeveel niet);
van alle N5%-komplexen van 1985 is de huurderving in 1989 nagegaan (d.w.z. ook wanneer het percentage huurderving in 1989 lager was dan 5%);
van alle N5%-komplexen van 1985 en 1989 is d.m.v. de enquête gevraagd naar het percentage leegstand op een recente datum in 1991.
Benadrukt moet worden dat dit deelonderzoek vooral inventariserend is. Het samengestelde overzicht van probleemkomplexen vormt een goede basis voor verder onderzoek. Dit betreft niet alleen onderzoek van het OTB. Het is ons bekend dat ook anderen (Ministerie van VROM, provincies, gemeenten, en
onderzoeksburo's) regelmatig de informatie, die het jaarverslagen onderzoek
oplevert, gebruiken voor allerlei verschillende onderzoeken. Om het gebruik van de gegevens ook voor andere onderzoeken mogelijk te maken, wordt ook in dit rapport een deel van de verkregen informatie (in een bijlage) per komplex
ver-meld. Het wordt overigens op prijs gesteld wanneer die 'anderen' het gebruik
van deze gegevens aan het OTB even laten weten (uit interesse naar de resulta-ten van vervolgonderzoek). Er word in dit rapport vooral ingegaan op de aantal-len komplexen, enkele kenmerken van de komplexen, en vergelijkingen tussen de resultaten van de twee onderzoeksjaren 1985 en 1989. De mogelijke relaties tussen de oorzaken van de problemen, de genomen maatregelen, en de effekten
van de maatregelen worden uitgebreider aan de orde gesteld in 'Het groot
pro-bleemkomplexenboek', dat medio 1992 zal verschijnen.
Dit rapport is als volgt opgebouwd: in hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de
aantal-len probleemkomplexen in 1985 en 1989 en op een aantal kenmerken van deze
komplexen, in hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de oorzaken van de huurderving, in hoofdstuk 4 op de maatregelen, die zijn genomen om de
verhuurbaarheidspro-blemen te bestrijden, in hoofdstuk 5 op de huidige leegstand van de grote
probleemkomplexen, en in hoofdstuk 6 volgen een samenvatting en de konklu-sies.
Tenslotte wil ik het Ministerie van VROM danken voor de gelegenheid die zij heeft geboden om de jaarverslagen door te nemen, de medewerkers van de woningkorporaties en gemeentelijke woningbedrijven voor het beantwoorden van de enquête, de NWR voor de opnemen van een samenvatting van de eerste onderzoeksresultaten in de Woningraad (zodat de respons ongetwijfeld gunstig beïnvloed is), en Hugo Priemus, Gaston Hilkhuysen en Sandra Adrianow (OTB) voor het kritisch volgen van dit onderzoek.
Afb. 1.1 In de Bijlmermeer zijn verschillende 'probleemkomplexen' gelegen. De leegstand In de hoogbouw is gedaald van gemiddeld 24% in augustus 1985 naar 2% eind 1991 (foto 1985).
Afb. 1.2 Komplex Hoptille bestaat uit twee administratieve komplexen (een lang blok
middel-hoogbouw, dat over beide adm. komplexen Is verdeeld, en 103 eengezinshulzen). De
huurderving In 1985 bedroeg resp. 32,3% en 52,1%. Het In 1981 gebouwde komplex Is In 1985 grondig gerenoveerd. In 1991 was de strukturele leegstand grotendeels verdwenen (foto, 1988).
2
ANALYSE HUURDERVING PER KOMPLEX IN 1985
en
1989
2.1 Inleiding
In deze paragraaf zal aangegeven worden hoeveel woningkomplexen er zijn
gevon-den, die in 1985 en 1989 voldeden aan de in het vorige hoofdstuk vermeldekriteria.
Voor de duidelijkheid wordt de grote hoeveelheid getallen samengevat in tabel 2.1.
Via de 1.144 doorgenomen jaarverslagen over 1985 zijn er 747 woningkomplexen
gevonden met een grootte van minimaal 10 woningen en een huurderving van
tenminste 5%. Dit aantal is inklusief 144 vooroorlogse woningkomplexen. Deze 747
komplexen hebben in totaal 82.386 woningen (van één komplex van het gemeeIite-lijk woningbedrijf van Amsterdam is het aantal woningen niet gevonden). Daar-naast zijn er nog 109 5%-komplexen gevonden, die aangekocht bezit bleken te betreffen (waarvan 107 vooroorlogs); zowel de vooroorlogse komplexen als het aangekocht bezit zijn in dit onderzoek echter verder weggelaten. Zoals hiervoor al is aangegeven, zijn van 36 verhuurders de jaarverslagen over 1985 niet gevonden (zie bijlage 2). Er is met behulp van andere bronnen (literatuur, kranteartikelen) nagegaan of deze 36 verhuurders nog 5%-komplexen zouden kunnen beheren. Voor zover ons bekend hadden deze 36 verhuurders echter geen probleernkomplexen in beheer.
Van de 747 5%-komplexen uit 1985 zijn er 603, d.w.z. 80,7%, na de oorlog ge-bouwd (de zogenaamde AN5%-komplexen). Deze naoorlogse komplexen bestaan in totaal uit 67.484 woningen. Van deze 603 AN5%-komplexen zijn er 287, die ten-minste 50 woningen hebben (de zogenaamde N5%-komplexen); deze bestaan in totaal uit 60.213 woningen.
Via de jaarverslagen van 1989 werden er in totaal 949 komplexen gevonden met
tenminste 5% huurderving in 1989 en een grootte van minimaal 10 woningen (voor-en naoorlogs). Deze komplex(voor-en bestaan uit 77.404 woning(voor-en. Dit aantal is exklusief de komplexen aangekocht bezit, die in het onderzoek niet zijn meegenomen. Er is nagegaan of de 40 verhuurders waarvan de jaarverslagen van 1989 niet zijn gevon-den, in 1985 wel 5%-komplexen beheerden; dit bleek zo te zijn bij twee
gemeen-telijke woningbedrijven (van Amsterdam, waarvan een deel van het jaarverslag van 1989 niet is gevonden, en van Haarlem) en bij drie woningkorporaties (Stichting Volkshuisvesting Zwijndrecht-Dordrecht, Woningstichting Goirle, en Woningstich-ting Brederwiede). In vergelijking met 1985 waren er in 1989 202 probleemkom-plexen méér. Toch betreft dit in 1989 5.430 woningen minder dan in 1985.
Van de 949 probleemkomplexen van 1989 'zijn er 813 met in totaal 66.348 wonin-gen na de oorlog gebouwd (de zowonin-genaamde AN5%-komplexen). In vergelijking met 1989 zijn dit 210 komplexen in 1989 méér, maar 1.136 woningen minder. Van deze naoorlogse komplexen bestaan er 289 uit tenminste 50 woningen. In totaal hebben deze komplexen 54.584 woningen (de zogenaamde N5%-komplexen); dit zijn twee komplexen méér dan in 1985. De 289 N5%-komplexen uit 1989 betreffen echter wel 5.629 minder woningen dan de 287 N5%-komplexen uit 1985.
Door gebruik te maken van de rijksnummers van de woningkomplexen kon nage-gaan worden hoeveel van de komplexen zowel in 1985 als in 1989 tenminste 5% huurderving hadden. Dit gaf overigens wel problemen bij de woningkomplexen van woningkorporatie Nieuw Amsterdam (de beheerder van de meeste komplexen in de Bijlmermeer); deze verhuurder heeft de administratieve komplexindeling tussen 1985 en 1989 bijna geheel gewijzigd. Om dit laatste probleem op te lossen, zijn de leegstandcijfers van 1989 van de komplexen volgens de indeling van 1985 gebruikt (de indeling die verband houdt met de werkelijke bouwblokken); er bleken negen woningkomplexen bij deze verhuurder te zijn die een huurderving hadden van tenminste 5% in 1985 èn een leegstand van tenminste 5% in 1989. Daarnaast was er nog één komplex bij deze verhuurder dat administratief ongewijzigd is en dat in beide jaren meer dan 5% huurderving kende. Door de wijzigingen die hierdoor nodig waren in het komplexenbestand van 1989, neemt het aantal AN5%-kom-plexen in 1989 met 11 af tot 938, en neemt het aantal AN5%-komplexen af met 10 (daarentegen neemt het aantal woningen door de gewijzigde indeling toe). Deze administratieve wijziging van de komplexen toont overigens wel de vertekening aan, die hierdoor bij de bepaling van 'probleemkomplexen' het gevolg kan zijn.
Bij een deel van de woningkomplexen is het aantal woningen tussen 1985 en 1989 gewijzigd. Door woningsplitsing zijn er enkele woningen bijgekomen (die echter veelal ais een administratief gescheiden komplex worden gezien), en door verkoop, sloop en samenvoeging van woningen zijn er woningen uit de administratie 'verdwe-nen'. De afname van het aantal woningen blijkt veel groter te zijn dan de toename. De wijziging van het aantal woningen had onder meer tot gevolg dat enkele N5%-komplexen van 1985 in 1989 niet meer uit tenminste 50 wonin&en bestonden. Uit de vergelijking van de 'probleemkomplexen' van 1985 met die van 1989 blijkt dat er in totaal 1.190 verschillende AN5%-komplexen zijn. Er blijken 215 woning-komplexen te zijn, die zowel in 1985 als in 1989 tot de AN5%-woning-komplexen behoren. Er zijn in totaal 460 verschillende N5%-komplexen, waarvan er 106 zowel in 1985 als in 1989 tot de N5%-komplexen behoren. In paragraaf 2.12 zal uitgebreid inge-gaan worden op de kenmerken van deze 106 woningkomplexen.
5%-komplexco AN5%-komplexcn N5%-komplexco
1985
747 komplexen 603 komplexen 'lf!,7 komplexen
82.698 woningen 67.484 woningen 60.213 wooingen
(van 1 kom plex Huurderv. 1989
aantal won. onbekend) bekend van 279 kamp!.;
5 onbek. + 3 sloop. 109x ~5% huurd. 1989 waarvan lx < 10 won. (L886; De Leest) eo 2x < 50 won. (L921 en L1399). 1989
949 komplexen 813 komplexen 'lf!,9 komplexen
77 .268 woningen 66.348 woningen 54.584 woniogen
(- 11 Bijlmer (- 11 Bijlmer (-10 Bijimer
= + 412 won.) = + 412 won.) = + 424 won.) 1985 èo 1989
totaal aantal verschillende komplexco
1453 komplexen 1190 komplexen 460 kom plexeo (747 + 949- (603 + 813- ('lf!,7 +
'lf!,9-11 kamp!. Bijlmer '89 11 kamp!. Bijlmer '89 -IOx Bijlmer '89
door andere komplex- door andere komplex- door andere
komplex-indeling - 232). indeling -215). indeling -106)
[n 1985: ± 130.699 won. [n 1985: ± 106.439 won. [n 1985: ±89.956 won.
[n 1989: ± 1'lf!,.224 won. [n 1989: ± 105.698 won. [n 1989: ±89.279 won.
komplexco mei zowel in 1985 als in 1989 tenminste 5% huurdernng
232 komplexen 215 kom plexen 106 komplexen
[n 1985: 32.154 won. [n 1985: 'lf!,.546 won. In 1985: 25.669 won.
In 1989: 29.679 won. [n 1989: 27.805 won. [n 1989: 25.266 won.
Ontvangen enquêtes Lceg.<1. 1991 bekeod ~5%-leeg<t. '91 ~
=
i
-275 komplexen 259 komplexen 51 komplexen N
waarvan 25lx verhuur- ;...
problemen [n 1985: 56.334 won. [n 1985: 13.916 won.
>
In 1985: 58.889 won. [0 1991: 54.429 wao. 10 1991: 12.820 won.
=
==
-!. "Cla
e:
~ 51260 komplexen 248 komplexen 107 komplexen
8
waarvao 227x verhuur- 51
problemen [n 1989: 49.872 wao. [n 1989: 23.655 won. "Cl
-[n 1989: 51.850 won. [n 1991: 47.077 wao. [n 1991: 22.387 won. ~
~
== S'
432 komplexen 41~ komplexen 113 kom plexeo Z
~
(275 + 260 - 103) (259 + 248 - 96) (51 + 107 - 45) Q.
waarvan 378x verhuur- waarvan 360x verh.- waarvao 109x verh.- ~ ::L problemen. problemen. problemen_
=
==
Q.
[n 1985: ±85.981 won. [n 1985: ± 82.654 wao. [0 1985: ± 24.912 won. ..'
[n 1989: ± 85.304 won. [0 1989: ± 81.990 wao. 10 1989: ± 24.373 wao. == [n 1991: 78.372 won. [n 1991: 23_157 won. ID
....
(54.429 + 47.169) (12.820 + 22.479) QO VI
~
==
103 komplexen 96 kom plexen 45 komplexen
....
ID[n 1985: 25.161 won. In 1985: 23.942 won. In 1985: 12.924 won. QO
In 1989: 24.758 won. In 1989: 23.552 won. In 1989: 12.659 won. ~ [n 1991: 23.134 won . [n 1991: 12.050 won.
Om de ontwikkeling van het percentage huurderving gedurende verschillende jaren na te kunnen gaan, is van alle N5%-komplexen van 1985 het percentage huur-derving in 1989 opgezocht; hierop wordt in paragraaf 2.11 ingegaan. (Dit is overi-gens, gezien de grote hoeveelheid werk, niet gedaan voor alle AN5%-komplexen.)
Daarnaast is er uitgebreider onderzoek verricht naar de 100 N5%-komplexen met
de hoogste huurdervingpercentages in 1985. In dat onderzoek wordt onder meer ingegaan op de komplexkenmerken, op de oorzaken van de hoge huurderving, op de vraag waarom de leegstand zich juist konsentreerde in de desbetreffende kom-plexen, op de maatregelen die tussen 1985 en 1992 zijn genomen, en op de effekten van de maatregelen. De rapportage van dat onderzoek, getiteld '100
probleemkom-plexen' zal over enkele maanden verschijnen.
Een aantal gegevens kon van alle 'probleemkomplexen' worden achterhaald. Zo zal er in de volgende paragrafen worden ingegaan op het percentage huurderving, de provincie, de gemeente, het type verhuurder, het aantal woningen, de hoogte van
de huur, en het bouwjaar. Voor enkele andere gegevens in dit hoofdstuk is gebruik
gemaakt van de eerder genoemde enquête, die is verzonden naar alle 460 verschil-lende N5%-komplexen. Doordat deze enquête niet van alle komplexen is terugont-vangen, zijn enkele kenmerken van een deel van de probleemkomplexen onbekend.
2.2 Verdeling naar percentage huurderving
In tabel 2.2.1 is de verdeling van de probleemkomplexen naar percentage huurder-ving aangegeven. In het algemeen hebben de AN5%-komplexen en de N5%-kom-plex:en van 1989 een lagere huurderving dan die in 1985. Zo had in 1985 bijvoor-beeld nog 45,6% van de N5%-komplexen een huurderving van 5% tot 10%, terwijl dit aandeel in 1989 was gestegen tot 57,4% van alle N5%-komplexen van dat jaar. De gemiddelde huurderving van de AN5%-komplexen en N5%-komplexen in 1989 (resp. 13,7% en 14,0%) was ook lager dan in 1985 (resp. 14,6% en 16,0%).
De huurderving van de 603 AN5%-komplexen in 1985 bedroeg in totaal ruim 58,5
miljoen gulden (gemiddeld
f
97.100,- per komplex). De huurderving van de 813AN5%-komplexen in 1989 bedroeg in dat jaar bijna 51,3 miljoen gulden (gemiddeld
f
63.100,- per komplex)(in totaal 7,2 miljoen lager dan in 1985). De huurdervingvan de 287 N5%-komplexen bedroeg in 1985 in totaal 53,3 miljoen gulden (d.w.z.
gemiddeld bijna
f
186.000,- per komplex). De totale huurderving van de 289N5%-komplexen in 1989 was bijna 42,6 miljoen gulden (10,7 miljoen minder dan in 1985,
maar toch altijd nog gemiddeld ruim
f
147.000,- per komplex).In tabel 2.2.1A zijn de aantallen woningen aangegeven van de in tabel 2.2.1
ge-noemde komplexen. Grotere komplexen blijken gemiddeld een iets hogere huurder-ving te hebben dan de kleinere komplexen; het aandeel AN5%-komplexen en N5%-komplexen dat niet meer dan 10% huurderving heeft, is hoger dan het aan-deel woningen in diezelfde komplexen (t.o.v. het totaal aantal woningen in alle
probleemkomplexen). De gemiddelde huurderving van de probleemkomplexen blijkt gewogen naar het aantal woningen steeds hoger te zijn dan wanneer er niet naar het aantal woningen wordt gewogen (door het aantal komplexen te wegen naar het aantal woningen telt bijvoorbeeld een komplex van 1000 woningen lOx zo zwaar mee als een komplex van 100 woningen). Wanneer het aantal woningen in de probleemkomplexen van 1985 wordt vergeleken met het aantal in de probleem-komplexen in 1989 is de afname van de ernst van de huurderving duidelijk af te lezen. Alleen in de kategorie van 5% tot 10% huurderving zijn er in 1989 grotere
aantallen woningen in de probleemkomplexen dan in 1985. In alle andere
katego-rieën huurdervingspercentages is het aantal woningen in probleemkomplexen tussen 1985 en 1989 afgenomen (uitgezonderd alleen nog de hoeveelheid woningen in AN5%-komplexen met een huurderving van 60% tot 70%).
Het gemiddeld aantal leegstaande woningen gedurende het jaar kan berekend worden door per komplex het percentage huurderving te vermenigvuldigen met het aantal woningen. Hierbij is het echter wel van belang te vermelden dat de leeg-stand meestal gedurende het jaar wijzigingen zal ondergaan, en dat bovendien het percentage huurderving niet overeen behoeft te komen met het percentage leeg-stand (vooral wanneer er grote huurverschillen binnen de desbetreffende
kom-plexen voorkomen; zo kunnen bijvoorbeeld alleen de woningen met erg hoge huren
leegstaan). Volgens deze berekeningmethode stonden er in de AN5%-komplexen
van 1985 en 1989 gemiddeld genomen resp. 11.320 en 9.444 woningen leeg. Alleen
al in de N5%-komplexen stonden er resp. 10.340 en 7.847 woningen leeg. De
sprei-ding van deze woningen naar provincie is aangegeven in paragraaf 2.3.
Gekonkludeerd kan worden dat het aantal probleemkomplexen tussen 1985 en 1989 wel is toegenomen, maar dat het aantal woningen in de desbetreffende pro-bleemkomplexen, het gemiddelde huurdervingspercentage, de totale gederfde huur, en het berekende aantal leegstaande woningen in de probleemkomplexen allemaal zijn afgenomen.
Achttien N5%-komplexen hadden in 1985 een huurderving van 40% of meer: zes komplexen in Amsterdam, waarvan vijf in de Bijlmerrneer (71,1%, 52,5%, 52,1%,
46,0%,45,9%, en 41,9% huurderving), drie in Rotterdam (73,7%, 60,3% en 40,i%),
de komplexen Tjalk en Gordiaan in Lelystad (99,5% en 52,5%), de Heliosflats in Hoogeveen (71,9%), de Morgenstondflats in Den Haag (71,6%), de Jacob Schotte-straatflats in Middelburg (55,8%), een komplex in het Oostrik in Deventer (51,3%), een komplex HAT-eenheden in Utrecht (51,1%), een komplex in Bleijenhoek in Dordrecht (50,3%), en de Vleugelflat in Venlo (44,3%).
Tabel 2.2.1: Verdeling naar percentage huurderving van de A en de N5o/o-komplexen, 1985 en 1989.
1985 1989
Percentage AN5%-kompl. N5%-kompl. AN5%-kompl. N5%-kompl.
huurderving abs. % abs. % abs. % abs. %
5 tot 10% 315 52,2 131 45,6 462 56,8 166 57,4 10 tot 15% 107 17,7 57 19,9 134 16,5 42 14,5 15 tot 20% 61 10,1 30 10,5 75 9,2 23 8,0 20 tot 25% 38 6,3 23 8,0 39 4,8 17 5,9 25 tot 30% 17 2,8 7 2,4 29 3,6 10 3,5 30 tot 40% 35 5,8 21 7,3 34 4,2 14 4,8 40 tot 50% 14 2,3 7 2,4 17 2,1 10 3,5 50 tot 60% 8 1,3 6 2,1 14 1,7 4 1,4 60 tot 70% 2 0,3 1 0,3 5 0,6 2 0,7 70 tot 80% 3 0,5 3 1,0 1 0,1 80 tot 90% 90 tot 100% 3 0,5 1 0,3 3 0,4 1 0,3 Totaal 603 100,0 287 100,0 813 100,0 289 100,0 Gem. huurderv. % 14,6 16,0 13,7 14,0 Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, DTB.
Tabel 2.2.lA: Verdeling naar percentage huurderving van de A en de N5o/o-komplexen, 1985 en 1989, gewogen naar het aantal woningen.
1985 1989
Percentage AN5%-kompl. N5%-kompl. AN5%-kompl. N5%-kompl.
huurderving abs. % abs. % abs. % abs. %
5 tot 10% 27.988 41,5 23.814 39,5 36.204 54,6 29.542 54,1 10 tot 15% 14.500 21,5 13.291 22,1 10.527 15,9 8.363 15,3 15 tot 20% 7.235 10,7 6.480 10,8 5.650 8,5 4.602 8,4 20 tot 25%. 5.442 8,1 5.163 8,6 4.721 7,1 4.204 7,7 25 tot 30% 2.039 3,0 1.833 3,0 1.997 3,0 1.519 2,8 30 tot 40% 5.446 8,1 5.109 8,5 3.315 5,0 2.929 5,4 40 tot 50% 2.487 3,7 2.306 3,8 2.307 3,5 2.195 4,0 50 tot 60% 1.344 2,0 1.309 2,2 8% 1,4 668 1,2 60 tot 70% 91 0,1 50 0,1 527 0,8 454 0,8 70tot 80% 727 1,1 727 1,2 41 0,1 80 tot 90% 90 tot 100% 185 0,3 131 0,2 163 0,2 109 0,2 Totaal 67.484 100,0 60.213 100,0 66.348 100,0 54.585 100,0 Gem. huurderv. % 16,8 17,2 14,2 14,4 Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, DTB.
In 1989 waren er zeventien N5%-komplexen met een huurderving van 40% of meer: zes komplexen in Lelystad (resp. 91,5%, 66,6%, 58,6%, 43,3, 42,9%, 40,6%), een komplex HAT-eenheden in Dordrecht (61,4%), de Stalkaarsenflat in Gorinchem (58,8%), twee komplexen in Vlissingen (53,9% en 40,2%), komplex De Vossekuil en een komplex aan de Heerlerweg e.o. in Heerlen (50,5% en
46,6%), een komplex in Winschoten (42,9%), twee komplexen in Sas van Gent
(42,6% en 40,8%), de Vleugelflat in Venlo (41,2%), en een komplex in Hel-mond-Noord (41,3%). Van deze zeventien komplexen behoorden er twaalf ook in 1985 al tot de N5%-komplexen.
Als bijlage 5 en 6 is er een overzicht opgenomen van de 100 N5%-komplexen
met het hoogste percentage huurderving in resp. 1985 en 1989. Zoals hiervoor al
is aangegeven, zal er van de 100 komplexen van 1985 een aparte rapportage
verschijnen.
2.3 Verdeling naar provincie
Onderverdeeld naar provincie blijken er in 1985 relatief grote aantallen
AN5%-komplexen te liggen in Zuid-Holland, Noord-Holland en Friesland (in totaal
53,8% van de probleemkomplexen); in 1989 was dit aandeel nog steeds heel
groot, maar aanzienlijk lager dan in 1985 (40,2%). Vooral het aandeel
AN5%-komplexen in Noord-Holland is in 1989 veel lager dan in 1985. In 1989 stonden
er van de AN5%-komplexen het meest in de provincie Friesland. De komplexen
in Friesland blijken echter gemiddeld genomen niet zo groot te zijn; hoewel
17,2% van de AN5%-komplexen in 1989 in deze provincie is gelegen, betreft dit
niet meer dan 10,4% van het aantal woningen in AN5%-komplexen in
Neder-land (zie tabel 2.3.1 en 2.3.1A).
Van de N5%-komplexen is in 1985 bijna de helft in de provincies Zuid-Holland
en Noord-Holland gelegen (gewogen naar het aantal woningen zelfs 57,6%). Dit
aandeel blijkt in 1989 fors gedaald te zijn tot 30,8% van de N5%-komplexen
(gewogen naar het aantal woningen 36,1%). In absolute aantallen
N5%-kom-plexen heeft er tussen 1985 en 1989 een toename plaatsgevonden in de provin-cies Groningen en Friesland (elk 13 extra), Limburg en Flevoland (elk 10 extra),
Noord-Brabant (7), Drenthe en Overijssel (5), en Zeeland (4 extra). Met name
in Utrecht zijn er erg weinig probleemkomplexen.
De verdeling van het aantal woningen in de AN5%-komplexen naar provincie
kan vergeleken worden met de verdeling van het totale naoorlogse bezit van korporaties en gemeentelijke woningbedrijven naar provincie (zie ook tabel 2.3.2)(bron: Het woningbezit van toegelaten instellingen en gemeentelijke wo-ningbedrijven in Nederland per 1-1-1988, geschreven door A.M. van Blokland, uitgegeven door het ministerie van VROM, juli 1990). Uit deze vergelijking blijkt dat er in 1985 relatief veel woningen in AN5%-komplexen te vinden zijn in
de provincies Noord-Holland (heeft 28,6% van het aantal woningen in de
pro-bleemkomplexen t.o.v. 17,0% van de naoorlogse woningvoorraad) en Flevoland
(10,7% t.O.V. 1,6%). In 1989 zijn er relatief veel woningen in AN5%-komplexen
te vinden in Flevoland (14,7% t.o.V. 1,6%), Friesland (10,4% t.o.V. 4,3%), en
Zeeland (7,3% t.o.V. 2,2%), en relatief weinig in Gelderland (4,3% t.o.V. 10,7%),
Utrecht (0,6% t.O.V. 6,5%), Noord-Holland (10,9% t.o.V. 17,0%) en Noo
rd-Bra-bant (7,0% t.O.V. 12,9%).
Zoals in paragraaf 2.2 al is aangegeven kan er een indruk gekregen worden van
de hoeveelheid leegstand in de 'probleemkomplexen' door per komplex het
percentage huurderving te vermenigvuldigen met het aantal woningen. De bere
-kende leegstand in de AN5%-komplexen van 1989 betreft slechts 0,46% van de
totale naoorlogse woningvoorraad van de toegelaten instellingen. In drie provin
-cies betreft de leegstand in de AN5%-komplexen van 1989 tenminste 1% van de
naoorlogse voorraad van de toegelaten instellingen (Flevoland, 5,9%; Zeeland,
1,8%; Friesland, 1,0%). Wanneer de berekende leegstand van 1989 per provincie
wordt vergeleken met die van 1985, valt het op dat er een duidelijke toename
heeft plaatsgevonden in de provincies Flevoland (circa 941 woningen) en Frie
-sland (363 woningen), en een afname in Noord-Holland (3.375 woningen), Zuid
-Holland (699 woningen), en Utrecht (116 woningen).
Tabel 2.3.2 Berekende gemiddelde leegstand in de 'AN5%-komplexen' van 1985
en 1989, in aantallen woningen in 1989 (afgerond op hele wonin-.
gen), en het totale naoorlogse woningbezit van toegelaten
instellin-gen en gemeentelijke woningbedrijven (per 1-1-1988).
Provincie leeg 1985 % leeg 1989 % voorraad %
Groningen 406 3,6 693 7,3 91.001 4,4 Friesland 563 5,0 926 9,8 88.264 4,3 Drenthe 257 2,3 270 2,9 59.404 2,9 Overijssel 332 2,9 499 5,3 134.002 6,5 Gelderland . 327 2,9 402 4,3 219.207 10,7 Utrecht 150 1,3 34 0,4 134.193 6,5 Noord-Holland 4.064 35,9 689· 7,3 349.045 17,0 Zuid-Holland 2.578 22,8 1.879 19,9 496.389 24,2 Zeeland 564 5,0 788 8,3 44.164 2,2.: Noord-Brabant 458 4,0 552 5,8 265.046 12,9 Limburg 556 4,9 706 7,5 136.976 6,7 Flevoland 1.065 9,4 2.006 21,2 33.760 1,6 Totaal Ned. 11320 100,0 9.444 100,0 2.051.451 100,0
Tabel 2.3.1 Verdeling naar provincie van de AN5%-, en de N5o/o-komplexen, 1985 en 1989.
1985 1989
Provincie AN5%-kompl. N5%-kompl. AN5%-kompl. N5%-kompl.
abs. % abs. % abs. % abs. %
Groningen 55 9,1 12 4,2 96 11,8 25 8,7 Friesland 85 14,1 21 7,3 140 17,2 34 11,8 Drenthe 12 2,0 5 1,7 28 3,4 10 3,5 Overijssel 28 4,6 14 4,9 53 6,5 19 6,6 Gelderland 30 5,0 15 5,2 45 5,5 12 4,2 Utrecht 22 3,6 10 3,5 10 1,2 2 0,7 Noord-Holland 98 16,3 66 23,0 70 8,6 33 11,4 Zuid-Holland 141 23,4 77 26,8 117 14,4 56 19,4 Zeeland 43 7,1 18 6,3 96 11,8 22 7,6 Noord-Brabant 31 5,1 16 5,6 50 6,2 23 8,0 Limburg 25 4,1 9 3,1 56 6,9 19 6,6 Flevoland 33 5,5 24 8,4 52 6,4 34 11,8 Totaal 603 100,0 287 100,0 813 100,0 289 100,0
Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989, OTB.
Tabel 2.3.1A Verdeling naar provincie van de AN5%-, en de N5%-komplexen,
1985 en 1989, gewogen naar het aantal woningen.
1985 1989
Provincie AN5%-kompl. N5%-kompl. AN5%-kompl. N5%-kompl.
abs. % abs. % abs. % abs. %
Groningen 3.049 4,5 2.127 3,5 4.573 6,9 3.160 5,8 Friesland 4.120 6,1 2.694 4,5 6.902 10,4 4.626 8,5 Drenthe 1.545 2,3 1.405 2,3 1.975 3,0 1.584 2,9 Overijssel 2.455 3,6 2.135 3,5 4.364 6,6 3.524 6,5 Gelderland 2.890 4,3 2.501 4,2 2.846 4,3 2.034 3,7 Utrecht 1.523 2,3 1.345 2,2 374 0,6 159 0,3 Noord-Holland 19.332 28,6 18.646 31,0 7.243 10,9 6.427 11,8 Zuid-Holland 17.758 26,3 16.020 26,6 14.725 22,2 13.281 24,3 Zeeland 3.106 4,6 2.680 4,5 4.834 7,3 3.340 6,1 Noord-Brabant 2.098 3,1 1.728 2,9 4.616 7,0 3.950 7,2 Limburg 2.358 3,5 1.961 3,3 4.135 6,2 3.316 6,1 Flevoland 7.250 10,7 6.971 11,6 9.761 14,7 9.184 16,8 Totaal 67.484 • 100,0 60.213 100,0 66.348 100,0 54.585 100,0 Bron: jaarverslagenanalyse 1985 en 1989; OTB.
In oktober 1991 is er een aparte rapportage verschenen, getiteld 'Probleemkom-plexen in de Randstad', van het aantal probleemkom'Probleemkom-plexen dat gelegen is in dit deel van het land (Zuid-Holland, Utrecht, een deel van Noord-Holland, en alleen de gemeente Almere in Flevoland). Daarin wordt gekonkludeerd dat het aandeel probleemkomplexen in de Randstad aanzienlijk is afgenomen tussen 1985 en 1989. In 1985 was nog 42,8% van de AN5%-komplexen gelegen in de Randstad, terwijl dit aandeel in 1989 was afgenomen tot 22,9%.
2.4 Verdeling naar gemeente
De verdeling van de komplexen over de gemeenten is aangegeven op een viertal kaarten (zie afbeelding 2.4.1 t/m 2.4.4 voor de Akomplexen en N5%-komplexen van 1985 en 1989). Per gemeente is op de kaarten één symbool aangegeven (dat in omvang een relatie vertoont met het aantal gevonden pro-bleemkomplexen).
De 603 AN5%-komplexen van 1985 blijken verdeeld te zijn over 151 gemeenten (volgens de gemeentelijke indeling van 1990); de vier grote gemeenten zijn alleen al goed voor 145 AN5%-komplexen (24% van de komplexen). Onder-scheiden naar gemeente blijken er maar liefst 67 AN5%-komplexen in Amster-dam te staan, 61 in Rotterdam, 22 in Het Bildt, 20 in Lelystad, 18 in Leeuwar-den, 17 in Groningen, 12 in 's-Gravenhage en Dongeradeel, 11 in Capelle a/d IJssel, Goes, en Hellevoetsluis, 10 in Axel, in Heerlen, en in Spijkenisse, en in de andere gemeenten 9 of minder. De 813 AN5%-komplexen van 1989 blijken verdeeld te zijn over 187 gemeenten (4,3 komplexen per gemeente)(volgens de gemeentelijke indeling van 1990). In de vier grote gemeenten staan er 92 (53 minder dan in 1985). Onderscheiden naar gemeente blijken er 37 komplexen in Amsterdam te staan, 35 in Rotterdam, 33 in Lelystad, 26 in Leeuwarden, 24 in Goes, 23 in Dongeradeel, 22 in Vlissingen, 16 in 's-Gravenhage, 15 in Ferwerde-radeel, 14 in Almelo, 12 in Noordoostpolder, 11 in Groningen, Heerlen, Hel-mond, Kollumerland, Reimerswaal, Smallingerland en Spijkenisse, en in de andere gemeenten 10 of minder. In de gemeente Amsterdam waren er in 1989 30 AN5%-komplexen minder dan in 1985, in Rotterdam 26, in Het Bildt 18. In de gemeente Vlissingen waren er in 1989 16 AN5%-komplexen méér dan in 1985, in Ferwerderadeel 14, in Lelystad en Goes 13, in Almelo en Dongeradeel 11, en in Reimerswaal 10.
De 287 N5%-komplexen van 1985 zijn verspreid over 74 gemeenten, waarvan 50 in Amsterdam, 32 in Rotterdam, 16 in Lelystad, 10 in Capelle a/d IJssel, 9 in Hellevoetsluis, 8 in Leeuwarden, 7 in Deventer, en in alle andere gemeenten 6 of minder. In de vier grote gemeenten waren in totaal 88 N5%-komplexen. De 290 N5%-komplexen van 1989 zijn verspreid over 80 gemeenten; 27 in Amster-dam, 26 in Lelystad, 17 in RotterAmster-dam, 14 in Leeuwarden, 11 in Vlissingen, 8 in Almelo en Helmond en Spijkenisse, 7 in Venlo, en in alle andere 6 of minder. In de vier grote gemeenten waren er 51 N5%-komplexen (37 minder dan in 1985).
Afname van het aantal N5%-komplexen heeft vooral plaatsgevonden in Amster-dam (23 minder), RotterAmster-dam (15 minder), en Capelle aid Ussel en Deventer (7 minder), toename vooral in Lelystad (10 meer), en Almelo, Leeuwarden en Vlissingen (6 meer).
Verwacht zou kunnen worden dat het aantal probleemkomplexen in een ge-meente een duidelijke relatie vertoont met de administratieve leegstand in de desbetreffende gemeente. Om dit na te gaan is de leegstand van woningen nagegaan, die door het CBS wordt bijgehouden (per 1985 en per 1-10-1989). Deze leegstandscijfers betreffen de voor bewoning geschikte niet-bewoon-de woningen (d.w.z. ink!. huurwoningen van kommerciële verhuurniet-bewoon-ders en
koop-woningen). Daarbij treden echter wel enige vertekeningen op, onder meer door-dat een deel van de woningen die leegstaan in verband met een (komende) renovatie of sloop niet worden geteld als voor bewoning geschikte woningen. Deze leegstandscijfers van het CBS voor de 672 gemeenten in Nederland zijn
vergeleken met het aantal probleemkomplexen in deze gemeenten. In een twee-tal figuren is de relatie tussen de CBS-leegstand en het aantal AN5%-komplexen
weergegeven (ziè afbeelding 2.4.7 en 2.4.8). Ingedeeld in kategorieën is deze relatie voor zowel AN5%-komplexen als N5%-komplexen nog eens verduidelijkt door middel van een viertal kruistabellen (zie bijlage 7).
Het is niet verbazingwekkend dat er vooral in gemeenten met een relatief hoog percentage leegstand ook relatief veel probleemkomplexen te vinden zijn. Opval-lender is wel dat er ook gemeenten zijn met een hoog percentage leegstand, terwijl er helemaal geen probleemkomplexen zijn (in 1985 waren er bijvoorbeeld 27 gemeenten met tenminste 3% leegstand en geen probleemkomplexen, in 1989 39). Er zijn zelfs gemeenten met gemiddeld tenminste 5% leegstand zonder pro-bleemkomplexen (in 1985 Wassenaar en Terschelling; in 1989 Mariekerke, Kortgene, Wageningen, Doorn, Wassenaar, Egmond en Eijsden). Een duidelijke verklaring hiervoor is er niet; mogelijk betreft de hoge leegstand in deze ge-meenten vooral leegstand in koopwoningen en in vakantiehuisjes.
Een duidelijk statistisch verband tussen de CBS-leegstand en het aantal pro-bleemkomplexen is niet aan te tonen. Op het eerste gezicht lijkt er wel een relatie te zijn (d.w.z. er is sprake van hoge pearson correlaties) tussen het aantal probleemkomplexen enerzijds en het totale aantal woningen of het totale aantal leegstaande woningen in de desbetreffende gemeenten anderzijds. Deze relatie blijkt echter enorm vertroebeld te worden door de relatief grote hoeveelheid
probleemkomplexen in Amsterdam en Rotterdam. Bovendien zijn er ook erg
veel gemeenten zonder probleemkomplexen, die echter wel veel variatie hebben
in het totale aantal woningen of de hoeveelheid . leegstand. Deze grote
hoeveel-heid gemeenten zonder probleemkomplexen leidt ertoe dat gemeenten, die wel probleemkomplexen hebben, al direkt een relatief unieke positie innemen. Dit
veroorzaakt dat statistisch methoden als een regressie-analyse eigenlijk niet toepasbaar zijn.
Atb. 1.4.1 Het percentage leegstand per 1-10-1985 volgens het CBS in de ver-schillende gemeenten. • 2% tot 3% • 3% tot 4% • 4% tot 5%
*
5% tot 6%*
6% en meerAfb. 2.4.2 Verspreiding van de AN5%-komplexen van 1985 over de verschil-lende gemeenten. • 2 of 3 • 4 t/ m 6 • 7 t/ m 10
*
11 t/m 15*
16 t/m 67Afb. 2.4.3 Verspreiding van de N5% .. komplexen van 1985 over de verschillen· de gemeenten.
_.
• 2 of 3 • 4 t/m 6 • 7 t/m 10*
11 t/m.15*
16 t/m 50Atb. 2.4.4 Het percentage leegstand per 1-10-1989 volgens het CBS in de ver-schillende gemeenten.
....
.,. 2% tot 3% • 3% tot 4% • 4% tot 5%*
5% tot 6%*
6% en meerAfb. 2.4.5 Verspreiding van de AN5%-komplexen van 1989 over de verschil-lende gemeenten.
....
• 2 of 3 • 4 t/m 6 • 7 t/m 10*
11 t/m 15*
16 t/m 37Afb. 2.4.6 Verspreiding van de N5%-komplexen van 1989 over de verschillen-de gemeenten .
