Verbetering van particuliere woningen: Ook in de toekomst een gemeentelijk belang

(1)

Verbetering van particuliere woningen:

ook in de toekomst een gemeentelijk belang

Frits Meijer

m.m.v. Milly Tambach & Henk Visscher April 2013

(2)

(3)

3

Verbetering van particuliere woningen:

ook in de toekomst

een gemeentelijk belang

Overzicht van het Platform 31 (voorheen Nicis) project

Kwaliteitsimpuls Particuliere Woningvoorraad

Frits Meijer

m.m.v. Milly Tambach & Henk Visscher

Oktober 2013

Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Jaffalaan 9, 2628 BX Delft Tel. (015) 278 30 05 Fax (015) 278 44 22 E-mail mailbox@otb.tudelft.nl http://www.otb.tudelft.nl

No part of this report may be reproduced in any form by print, photo print, microfilm or any other means, without written permission from the copyright holder.

(4)

0

Inhoudsopgave

Voorwoord Samenvatting ... 1 1. Inleiding ... 5 1.1 Totstandkoming project ... 5

1.2 Opbouw van het rapport ... 5

2. De particuliere woningvoorraad ... 7 2.1 Inleiding ... 7 2.2 Ontwikkeling en omvang ... 7 2.3 Woningtype ... 8 2.4 Bouwperiode ... 9 2.5 WOZ-waarde ... 11 2.6 Kortom ... 11

3. Onderhoudskwaliteit is volgens eigenaren redelijk op orde ... 13

3.1 Inleiding ... 13

3.2 Kanttekening vooraf ... 13

3.3 Beoordeling van de onderhoudsstaat ... 14

3.4 Het functioneren van VvE’s ... 15

3.5 Uitgevoerd onderhoud aan de woning ... 16

3.5.1 Waarom wel of niet onderhoud uitvoeren? ... 18

3.5.2 Uitgaven ... 18

3.6 Komende 2 jaar werkzaamheden gepland? ... 18

3.7 Energetische maatregelen ... 19

3.8 Tot slot ... 20

4. Woningkwaliteit onder druk ... 23

4.2 Onderhoudsachterstanden: waar zitten de problemen? ... 23

4.3 Energetische kwaliteit ... 24

4.4 Funderingsproblematiek... 27

4.5 Verenigingen van Eigenaren ... 28

4.6 Verkocht corporatiebezit ... 28

4.7 Woningmarkt en economische crisis ... 29

4.8 Demografische veranderingen ... 31

(5)

1

5. PWV beleid: aanpak en resultaten ... 35

5.2 SVn en de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad ... 35

5.2.1 Duurzaamheidslening ... 36

5.2.2 Stimuleringslening... 37

5.3 Den Haag ... 38

5.3.1 Problematiek ... 38

5.3.2 Beleid & resultaten ... 39

5.4 Dordrecht ... 41 5.4.1 Problematiek ... 41 5.4.2 Beleid en resultaten ... 41 5.5 Enschede ... 43 5.5.1 Problematiek ... 43 5.5.2 Beleid en resultaten ... 43 5.6 Leeuwarden ... 44 5.6.1 Problematiek ... 44 5.6.2 Beleid en resultaten ... 45 5.7 Lelystad ... 46 5.7.1 Problematiek ... 46 5.7.2 Beleid en resultaten ... 46 5.8 Schiedam ... 47 5.8.1 Problematiek ... 47 5.8.2 Beleid en resultaten ... 47 5.9 Zaanstad ... 49 5.9.1 Problematiek ... 49 5.9.2 Beleid en resultaten ... 50 5.10 Samenvattend ... 50

6. Beleid voor de toekomst ... 53

6.2 Wat willen de eigenaren? ... 53

6.3 Beleidslijnen voor de toekomst ... 55

Literatuur ... 59

Bijlage 1: Het bewonersoordeel over de onderhoudsstaat van de buitenkant van de woning ... 63

Bijlage 2: Het bewonersoordeel over de onderhoudsstaat binnen hun woning ... 67

Bijlage 3: Het bewonersoordeel over het gebruiksgemak en comfort van de woning ... 70

Bijlage 4: Het bewonersoordeel over de woonomgeving ... 74

Bijlage 5: Starterslening en Corporatie Starterslening ... 77

(6)

1

Voorwoord

Deze notitie geeft een impressie van de resultaten van het Platform31 (voorheen Nicis) project Kwaliteitsimpuls particuliere Woningen. Een project waarin naast Platform31 en het Onder-zoeksinstituut OTB (TU Delft) de gemeenten Den Haag, Dordrecht, Enschede, Leeuwarden, Lelystad, Schiedam en Zaanstad en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Ge-meenten (SVn) hebben deelgenomen.

De vragen die centraal staan zijn: wat is de fysieke kwaliteit van de particuliere woningvoor-raad en welke rol spelen gemeenten bij het waarborgen van die kwaliteit in bepaalde delen van de particuliere voorraad? Met fysieke kwaliteit wordt vooral de onderhoudskwaliteit be-doeld, maar ook de energetische kwaliteit speelt een rol. Daarnaast is er specifiek aandacht geschonken aan funderingsproblemen in verschillende gemeenten.

In casestudie onderzoek is ingegaan op de inhoud en effecten van het beleid in de zeven ge-meenten. Welke aanpak werkt er wel en wat werkt er niet? De casestudies zijn gericht op de ‘probleemplukken’ binnen de particuliere woningvoorraad. We hebben daarnaast ook een representatief onderzoek uitgevoerd onder alle eigenaar-bewoners in de zeven gemeenten. Wat vinden zij van de onderhoudsstaat van hun woningen? Onderhouden zij hun woning en hebben zij daarbij behoefte aan ondersteuning van bijvoorbeeld de gemeente of andere par-tijen?

Bij dit project zijn vertegenwoordigers van alle in de eerste alinea genoemde partijen betrok-ken geweest. Wij willen hen hartelijk bedanbetrok-ken voor hun inzet en betrokbetrok-kenheid bij dit project:  Maaike van Langelaan, Hettie Berendsen & Joost Bok (Den Haag),

 Wim van den Engel en Mariëlle Overboom (Dordrecht),  Tom Brughuis (Enschede),

 Hans Vierstra (Leeuwarden),  Marjo Croes (Lelystad),

 Ruud van Workum (Schiedam),  Willeke Koops (Zaanstad),

 Reinoud Veldman & Pim Beertema (SVn),

 Frank Wassenberg (Nicis Institute en nu Platform31).

Naast de genoemde gemeenten en SVn houdt een overzichtelijk aantal andere gemeenten zich actief bezig met de problematiek in de particuliere woningvoorraad. We hopen dat deze noti-tie niet alleen inspiranoti-tie biedt aan deze toch al betrokken gemeenten, maar ook dat andere gemeenten met wellicht minder aandacht voor de particuliere voorraad hun voordeel ermee kunnen doen. Verwacht mag namelijk worden dat in de nabije toekomst de problemen in de particuliere woningvoorraad zich breder zullen gaan manifesteren. Het gaat daarbij lang niet alleen om het opheffen van onderhoudsachterstanden (en funderingsproblemen), maar ook om het verbeteren van de energetische prestatie en het vergroten van de ‘levensloopgeschikt-heid’. Er wachten nog forse opgaven waarvan het niet te verwachten is dat die zich ‘vanzelf zullen gaan oplossen’. Vandaar de subtitel van dit rapport. Ook in de toekomst blijft de verbe-tering van de particuliere woningvoorraad een gemeentelijk belang en is er beleid nodig. Hoogstwaarschijnlijk niet meer op de manier zoals het tot nu toe gevoerd is, maar meer ge-richt op preventie en het faciliteren van eigenaren. Ook andere (lokale) partijen zullen daarbij hun verantwoordelijkheid moeten nemen.

(7)

(8)

1

Samenvatting

Ongeveer drie jaar geleden is het project Kwaliteitsimpuls Particuliere Woningvoorraad gestart. Een project waarin de kwaliteit van de particuliere woningvoorraad centraal staat. Het begrip ‘kwaliteit’ heeft in dit onderzoek vooral betrekking op de onderhoudstoestand maar ook op de energetische kwaliteit van de woningen. Daarnaast is uitgebreid ingegaan op funderingsproblemen, die zich voor-al in Dordrecht, Schiedam en Zaanstad op grote schavoor-al voordoen. Dit is vergeleken met de onder-houdsstaat en energetische prestaties een bijzonder probleem. Eigenaren en gemeenten worden er door overvallen. Een verder kwalitatief goede woning kan ermee te maken krijgen. Het oplossen van het probleem is nauwelijks oplosbaar voor een individuele eigenaar. Vandaar dat gemeenten (met eenmalige financiële steun van het Rijk) een actieve rol op zich hebben genomen bij het vinden van oplossingen.

In de ogen van de eigenaren is de kwaliteit redelijk op orde

De rol van de gemeente staat centraal in het onderzoek. De rode draad door het project is de vraag wat gemeenten kunnen doen om kwalitatief slechte delen van de particuliere voorraad er weer bo-venop te helpen. Hoewel de focus wel daarop heeft gelegen, is de aandacht niet uitsluitend naar de probleemplukken gegaan. Er is ook een enquête uitgevoerd onder alle eigenaar bewoners in de ze-ven deelnemende gemeenten. Het beeld dat daaruit naar voren komt, is dat de eigen woningsector er qua onderhoud redelijk goed voor staat. De eigenaren beoordelen de onderhoudsstaat van hun woning met een ruime voldoende. Dit geldt zowel voor de buiten- en binnenkant van de woning als het comfort en gebruiksgemak. Ook de directe woonomgeving komt er over het algemeen goed uit. Volgens de respondenten die lid zijn van een Vereniging van Eigenaren (VvE), doet hun VvE het goed. Er wordt vergaderd en er wordt onderhoud uitgevoerd. De afgelopen jaren is er over de gehele linie onderhoud aan de eigen woningen gepleegd. Slechts weinig bewoners stellen onderhoud uit dat eigenlijk wel had moeten gebeuren. Er wordt – vooral met eigen (spaar) geld - fors geïnvesteerd in de woning en ook voor de komende twee jaar zijn er volop plannen. De meeste eigenaren (ca. 65% tot 70%) zien op energetisch gebied nog wel besparingsmogelijkheden. Ongeveer de helft denkt dit te kunnen realiseren door het gedrag te veranderen en de andere helft ziet de oplossing vooral in het nemen van energiebesparende maatregelen.

Er kunnen zeker kanttekeningen bij dit positieve beeld worden geplaatst. De eigenaren hebben in de eerste plaats zelf de onderhoudsstaat van hun woning beoordeeld. Over het algemeen levert dit een positiever beeld op dan uit een fysieke inspectie van de woning zou zijn gebleken. De samenstelling van de respons is een tweede, en waarschijnlijk belangrijkere, factor die van invloed is op de resulta-ten. Bewoners die meedoen aan een enquête zijn over het algemeen enthousiaster en gemotiveer-der over het ongemotiveer-derwerp dan degenen die niet meedoen. Daarnaast blijken de respondenten verhou-dingsgewijs meer in ‘jongere’ woningen en eengezinswoningen te wonen en een hogere opleiding en inkomen te hebben dan de gemiddelde eigenaar in hun gemeente. Dit maakt het aannemelijk dat de onderzoeksresultaten een te rooskleurig beeld schetsen van de feitelijke situatie in ‘de’ eigen woningsector.

Probleemplukken zijn hardnekkig

Er doen zich namelijk zeer reële kwaliteitsproblemen binnen de particuliere woningvoorraad. Een reeks van met elkaar samenhangende factoren is daarop van invloed. Het gaat voor een deel om woningen die al jarenlang met onderhoudsachterstanden kampen. Woningen waarvan de eigenaren eigenlijk geen of onvoldoende investeringsruimte hebben om hun woning op te knappen. Voor een deel zijn die eigenaren te vinden in niet functionerende Verenigingen van Eigenaren. Soms betreft het voormalige huurwoningen die door een corporatie of belegger in een matige kwaliteitstoestand

(9)

2

zijn verkocht aan lagere inkomensgroepen, zonder eerst noodzakelijk onderhoud uit te voeren. De huidige woningmarkt en economische crisis maken de zaken er niet beter op. De woningprijzen da-len, de koopkracht wordt minder en in steeds meer gevallen is de restschuld hoger dan de actuele waarde van de woning.(‘Onder water’) Eigenaren komen daardoor financieel meer en meer in de knel te zitten. Het onderhoud van de woning is kind van de rekening. Kwaliteitsverbeteringen op een breder vlak (bijv.) het vergroten van de energiezuinigheid van de woning), worden al helemaal niet uitgevoerd.

Ondanks het feit dat gemeenten niet verantwoordelijk zijn voor deze problemen, hebben ze beleid ontwikkeld om de probleemplukken te lijf te gaan. Daarvoor zijn verschillende motieven te noemen, de belangrijkste daarvan is het voorkomen van verdere verloedering. De gemeenten vinden het par-ticuliere bezit van groot belang voor de leefbaarheid van wijken en straten. Een slechte onderhouds-staat van woningen heeft ernstige negatieve uitstralingseffecten op de omringende straat en de buurt en ondermijnt de waarde van de woningen. Met een gemeentelijke aanpak kunnen particulie-re eigenaparticulie-ren gestimuleerd worden hun woningen aan te pakken en kan de ingezette negatieve spi-raal worden doorbroken.

Gemeentelijk beleid Particuliere Woningverbetering (PWV)

In casestudies in de zeven gemeenten is gekeken naar de inhoud van het gemeentelijk PWV beleid en is er onderzocht hoe effectief dat beleid is. Elke casestudie heeft een eigen karakter. Wat de in-houd betreft, ‘dekken’ de casestudies samen de diverse problematiek in de particuliere woningsec-tor redelijk af. Er wordt in de casestudies ingegaan op het opheffen van achterstallig onderhoud in slechte delen van de eigen woningsector, het stimuleren van eigenaar bewoners om energiezuinige maatregelen te treffen in de woning, het verbeteren van slecht functionerende VvE’s, het verminde-ren van onderhoudsachterstanden in verkocht corporatiebezit en het oplossen van funderingspro-blemen. In veel gevallen proberen de gemeenten meerdere problemen in één aanpak tegelijk op te lossen. Bij het opheffen van onderhoudsachterstanden of funderingsproblemen, kan bijvoorbeeld ook de energetische kwaliteit van de woning worden verbeterd.

Een deel van de Platform31-gemeenten maakt bij de PWV-aanpak gebruik van leningen die door SVn worden verstrekt. Het gaat om laagrentende leningen, die vanuit revolverende fondsen worden verstrekt. Gemeenten die deelnemen aan SVn, stellen financiële middelen beschikbaar om zo’n fonds te vullen. Met de leningen wordt gestimuleerd dat particulieren investeren in hun woning en/of woonomgeving. De fondsen zijn gekoppeld aan verschillende leningsinstrumenten. De Duur-zaamheidslening (voor het treffen van energiezuinige maatregelen) en de Stimuleringslening (voor het verhogen van de fysieke woningkwaliteit in wat bredere zin) worden regelmatig bij PWV- en funderingsaanpakken ingezet.

De zeven gemeenten in het Platform31-onderzoek zijn zeer actief en op een breed terrein bezig ge-weest om de probleemplukken binnen ‘hun’ particuliere voorraad op peil te brengen. Er zijn verschil-lende instrumenten ingezet en geen aanpak is dezelfde geweest. Een overeenkomst tussen de ge-meenten is dat er vanuit het ambtelijk apparaat veel tijd en geld is geïnvesteerd in de probleempluk-ken.

De case studies laten zien dat met het informeren, begeleiden en adviseren van eigenaren al een forse zet in de goede richting gegeven kan worden. Dit wordt onder meer geïllustreerd aan de hand van het succes van de VvE-balie in Den Haag.

Echter informeren, adviseren en voorlichten is lang niet altijd het antwoord op de problemen. De ervaringen in enkele gemeenten laten zien dat alleen voorlichting en informatieverstrekking, zonder dat er een concrete aanpak is gekoppeld, niet of nauwelijks tot resultaten leidt. Aanvullende instru-menten (financiering, dwangmogelijkheden, etc.) zijn daarbij nodig.

De ervaringen met zo’n instrumentenmix (begeleiding gekoppeld aan subsidies en laagrentende leningen, met daarbij eventueel een stok achter de deur) zijn redelijk positief. De precieze

(10)

samen-3

stelling van deze instrumentenmix is afhankelijk van het op te lossen probleem. Een paar voorbeel-den:

 In Dordrecht is succes behaald met collectieve projecten (VvE’s, restwarmtenetwerk en de aan-pak van bouwblokken) en de gecombineerde inzet van ‘verleiden’ en ‘dwang’ zoals die is ingezet bij de aanpak van een niet functionerende VvE.

 In Enschede is aanpak ‘pandverbetering’ (van eengezinswoningen èn VvE’s) goed van de grond gekomen. Daar zijn instrumenten als begeleiding, subsidie en SVn-leningen gecombineerd toege-past.

 In Schiedam is er met een mix van leningen uit het revolverende PWV- fonds, begeleiding en ad-vies een groot aantal particuliere woningen opgeknapt. De doelen zijn voor ruim driekwart be-reikt.

 Leeuwarden heeft - weliswaar op een wat kleinschaliger niveau - ook goede resultaten behaald in bijvoorbeeld een project waarin particuliere eengezinswoningen zijn opgeknapt. Hierbij moet worden gemeld dat er forse subsidies voor de eigenaren beschikbaar waren.

Het aanbieden van een (eenmalige) subsidie blijkt altijd goed te werken. In de meeste gevallen gaat het om subsidies voor het treffen van energiezuinige maatregelen . Onderzoek in het verleden heeft overigens uitgewezen dat een belangrijk deel van deze subsidies terechtkomen bij bewoners die anders toch ook wel in actie zouden zijn gekomen.

De ervaringen in de zeven gemeenten laten zien dat het lang niet altijd eenvoudig is om een PWV-aanpak van de grond te krijgen. Het nagenoeg ontbreken van investeringsruimte bij de doelgroep van het beleid is daarbij- zeker in deze financieel onzekere tijden - van doorslaggevend belang. Dit geldt in het bijzonder voor de funderingsaanpak. Dordrecht, Schiedam en Zaanstad hebben - daarbij financieel ondersteund door het Rijk - een evenwichtig eigen pakket maatregelen ingezet om de aanpak te doen slagen. Een mix bestaande uit funderingsonderzoek, persoonlijke voorlichting en begeleiding aan bewoners, (eenmalige) subsidies, laagrentende (soms vangnet-) leningen en dwang (aanschrijving). De details verschillen per gemeente, maar de hoofdlijnen zijn hetzelfde en de resul-taten ook: er zijn veel woningen hersteld. In Dordrecht zijn van de 1.100 aangetaste woningen er inmiddels 595 opgeknapt. Zaanstad heeft in 2001 met het Rijk afgesproken dat er tussen 2001 en 2007 vijfhonderd woningen hersteld zouden worden. Dat aantal is gehaald. De teller staat momen-teel in Zaanstad op (ruim) 1.000. In Schiedam zijn er tot nu toe 110 panden aangepakt. Ondanks alle inspanningen blijft er voor de toekomst forse opgave liggen. Alleen al in Zaanstad lopen er 10.000 vooroorlogse woningen risico. Deze woningen krijgen op enig moment te maken met problemen. De grote vraag is òf, en zo ja, hoe die opgave in de toekomst opgelost gaat worden. De gemeenten gaan over naar een faciliterend beleid. De bewoners die toch al de grootste moeite hebben het herstel zelf te financieren, krijgen te maken met nog verder dalende huizenprijzen en hoge financiële lasten. Integrale aanpak voor de toekomst: meer thema’s en betrokkenheid van meer partijen

Het zal in het toekomstig beleid niet alléén moeten gaan om het opheffen van onderhoudsachter-standen. Niet omdat de problemen zijn opgelost. Het is zelfs niet denkbeeldig dat de probleempluk-ken zich verder gaan uitbreiden. De particuliere woningvoorraad is oud, veroudert verder en neemt gestaag in omvang toe. In sommige gemeenten zijn forse delen van de particuliere voorraad in een beperkte periode van ongeveer 10 à 15 jaar gebouwd; die delen verouderen dus tegelijkertijd waar-door er in één keer problemen kunnen ontstaan. De huidige economische situatie maakt het per-spectief er niet beter op. Bij steeds meer bewoners komt de investeringsruimte onder druk te staan, terwijl hun woning ‘onder water staat’.

De afgelopen jaren zijn hoge energiebesparingsambities voor de bestaande woningvoorraad gefor-muleerd op Europees, nationaal, maar ook gemeentelijk niveau. Ondanks de ambities vallen de re-sultaten in de praktijk erg tegen. Hier ligt een grote opgave. Het tempo van de ingrepen moet wor-den versneld en de maatregelen moeten veel ingrijpender worwor-den, willen we de doelstellingen

(11)

ha-4

len. Het recente Energieakkoord biedt perspectieven. Het terugdringen van energieverbruik gaat samen met een andere doelstelling, namelijk beperking van woonlasten.

Daarnaast krijgen we op korte termijn te maken met een snel groeiende groep oudere particuliere eigenaren. Veel ouderen hebben een eigen woning, waaruit ze niet snel zullen verhuizen. Oudere eigenaren zijn nauwelijks geïnteresseerd in het onderhoud van hun woningen en zullen hun woning ook niet gauw aanpassen aan hun veranderende behoeften en wensen, tenzij zorgbehoefte dit noodzakelijk maakt (drempels, handgrepen, trapliften, etc.) Ook bij dit ‘levensloopbestendig maken’, ligt een belangrijke taak voor de toekomst.

Daar komt nog bij dat het politieke draagvlak binnen gemeenten niet al te groot is voor een PWV-beleid dat alleen gericht is op de onderhoudsstaat van de particuliere voorraad. De prioriteiten lig-gen op andere hiervoor lig-genoemde maatschappelijke vraagstukken (duurzaamheid, levensloopbe-stendigheid, armoedebestrijding, etc.) die wel steeds prominenter op de politieke agenda komen te staan. Gemeenten krijgen op deze terreinen ook steeds meer verantwoordelijkheden toegeschoven van het Rijk.

Het lijkt zinvol dat gemeenten deze verschillende opgaven en doelstellingen in het toekomstig beleid voor de particuliere voorraad beter gaan combineren. Gemeenten beschikken niet meer over de financiële middelen om een kostbare aanpak te ontwikkelen voor de particuliere voorraad. Het ac-cent zal steeds meer komen te liggen op faciliteren en ondersteunen van particuliere eigenaren bij de organisatie en financiering van de aanpak. Particulieren die wel willen en financiële middelen hebben, kunnen ondersteund worden bij het opknappen van hun woning. Met de inzet van verhou-dingsgewijs weinig overheidsmiddelen zouden goede resultaten behaald kunnen worden. Daarmee krijgt het beleid ook veel meer een preventief karakter. De gemeenten zullen daarbij ook actief moe-ten werken aan het smeden van coalities met andere stedelijke partijen die ook een belang hebben bij een goede particuliere voorraad. Te denken valt aan banken en financiële instellingen, beleggers, bouwbedrijven en aannemers, energiebedrijven welzijnsorganisaties, zorgverzekeraars enzovoorts. Ook zij zullen hun verantwoordelijkheid moeten nemen. Er zou uiteindelijk één lokaal aanspreekpunt moeten komen waarin de verschillende stedelijke partijen die de ‘aanbodkant’ vormen, de krachten bundelen. Dit lokale samenwerkingsverband biedt kennis en diensten aan de eigenaar aan en ont-wikkelt werkprocessen, producten en instrumenten voor het woningonderhoud, het verduurzamen en levensloopgericht maken van particuliere woningen. Het gaat hier niet om een ver toekomst-beeld. Momenteel ontplooien verschillende gemeenten initiatieven om zo’n samenwerkingsverband op te richten. Dit geeft hoop voor de toekomstige kwaliteit van de particuliere woningvoorraad.

(12)

5

1. Inleiding

Totstandkoming project 1.1

Eind 2008 worden binnen het Nicis-Kennisplatform Wonen1 door de deelnemende stedelijke partijen enkele probleemgebieden benoemd die om een oplossing vragen. Het gaat om vragen die in ver-schillende steden of stedelijke regio´s aan de orde zijn en waarvoor een antwoord ‘een zekere ur-gentie kent’. Eén van die onderwerpen op de lijst is ‘Kwaliteit particuliere woningvoorraad en rol VvE’s’. Het Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft en stelt een eerste projectvoorstel op. Na ver-schillende overlegrondes mondt het initiatief uit in het project Kwaliteitsimpuls Particuliere Woning-voorraad dat in het najaar van 2009 formeel start. Naast het Nicis Institute (later Platform31) en het Onderzoeksinstituut OTB, nemen uiteindelijk de volgende partijen deel aan het project:

 Den Haag.  Dordrecht.  Enschede.  Leeuwarden.  Lelystad.  Schiedam.  Zaanstad.

 Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn; vanaf 2010).

De belangrijkste vraag die het project moet beantwoorden is: ‘Wat is de kwaliteit van de stedelijke particuliere woningvoorraad en welke maatregelen en stimulansen kunnen gemeenten nemen om de voorraad (ook in de toekomst) op het gewenste kwaliteitsniveau te houden?’ Het uitgebreide project kent tal van deelvragen en deelonderzoeken. Naast analyse van bestaande bronnen (litera-tuur, databestanden en casestudies) zijn er gegevens verzameld via onder meer casestudie onder-zoek en een enquête onder eigenaar-bewoners in de zeven deelnemende gemeenten.

De casestudies zijn toegespitst op de delen van de eigen woningsector waarop het gemeentelijk beleid zich richt: de ‘probleemplukken’ binnen de particuliere woningvoorraad. De enquête is breder ingestoken en heeft tot doel inzicht te krijgen de vraag hoe de ‘gemiddelde’ eigenaar-bewoner de onderhoudsstaat van zijn of haar woning beoordeelt en op peil houdt.

Het project loopt tot de zomer van 2013. De belangrijkste resultaten worden in deze publicatie over het voetlicht gebracht.

Opbouw van het rapport 1.2

De particuliere voorraad bestaat uit koopwoningen en particuliere huurwoningen. De nadruk in dit rapport ligt voor een belangrijk deel op de eigen woningsector. Zoals hiervoor aangegeven, is het kwantitatieve onderzoek alleen verricht onder eigenaar-bewoners in de zeven gemeenten. Daar-naast is een belangrijk deel van de gemeentelijke instrumenten die in de casestudies onder de loep zijn genomen, gericht op eigenaar-bewoners.

We beginnen in hoofdstuk 2 met een schets van de particuliere woningvoorraad in de zeven Plat-form31-gemeenten en Nederland. De belangrijkste kenmerken (bouwperiode en woningtype) passe-ren in dit hoofdstuk de revue.

1_{Het Nicis Institute is per 1 juli 2012 gefuseerd met KEI, het NIROV en de SEV tot Platform31. Een nieuwe} kennisorgani-satie die zich bezighoudt met ruimtelijke, economische en sociale vraagstukken.

(13)

6

Hoofdstuk 3 gaat in op de (onderhouds-) kwaliteit van eigen woningen. De enquêteresultaten laten zien dat eigenaar-bewoners over het algemeen redelijk goed in staat zijn hun woningen te onder-houden.

Er zijn echter wel degelijk ook probleemplukken binnen de voorraad. In het vierde hoofdstuk wordt een aantal factoren genoemd die ten grondslag liggen aan de problemen in de particuliere voorraad. Factoren die er ook voor de toekomst voor zullen zorgen dat delen van de particuliere voorraad ge-meenschappelijke aandacht zullen blijven vragen.

Een groeiende groep gemeenten heeft specifiek beleid ontwikkeld om de probleemplukken binnen de particuliere woningvoorraad weer wat tot bloei te brengen. Hoofdstuk 5 staat in het teken van deze gemeentelijke beleidsinstrumenten. We gaan in dat hoofdstuk ook in op de rol die SVn speelt om de particuliere woningvoorraad kwalitatief op peil te brengen en te houden. Zoals uit dat hoofd-stuk blijkt, kunnen deze stimulerende maatregelen op vele manieren worden vorm gegeven en is het succes ervan wisselend.

Het zesde hoofdstuk geeft een doorkijk naar de toekomst. Hoe zorgen we ervoor dat de zwakkere delen van de particuliere woningvoorraad niet verder door een kwalitatieve ondergrens zakken?

(14)

7

2. De particuliere woningvoorraad

Inleiding 2.1

In dit hoofdstuk passeren de belangrijkste kenmerken van de particuliere woningvoorraad de revue. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de ontwikkeling en omvang van de sector (§ 2.2), de woningtypen (§ 2.3) en de bouwperiode (§ 2.4). We besteden daarbij aandacht aan de ze-ven onderzochte gemeenten en het Nederlandse gemiddelde. Eenzelfde uitsplitsing wordt gemaakt bij het overzicht van de gemiddelde WOZ-waarden van de woningen (§2.5).

Ontwikkeling en omvang 2.2

Lange tijd was het aandeel van de eigen woningsector in de Nederlandse woningvoorraad vrij laag, zeker vergeleken met de situatie in sommige andere Europese landen. Afbeelding 2.1 laat zien dat de eigen woningsector de afgelopen decennia echter fors is gegroeid. Veertig jaar geleden was iets meer dan een derde van alle woningen door eigenaar-bewoners bewoond, dit is nu opgelopen tot bijna 60 procent. Het aandeel van de particuliere huurwoningenvoor-raad is in die periode afgenomen van 28% tot minder dan 10% (AFB Research B.V./SysWov, diverse jaren). Dit betekent dat samen ruim twee derde deel van de Nederlandse woningvoor-raad momenteel in particuliere handen is. Gezien de huidige kabinetsplannen zou op enige termijn de particuliere huursector overigens weer in belang kunnen toenemen.

Afbeelding 2.1: Ontwikkeling van de Nederlandse woningvoorraad naar eigendomsverhou-ding (in %)

Bron: ABF Research B.V. Syswov 2011.

Het aandeel van sociale huurwoningen op het totaal is de afgelopen twintig jaar gedaald van 38% naar bijna 32% De groei van de eigen woningsector kan worden verklaard door een sterke groei van nieuwbouwwoningen (het leeuwendeel van de nieuwbouw was koopwoningen) en de verkoop van (sociale) huurwoningen. De bouw van sociale huurwoningen bleef daarbij ach-ter.

Er zijn grote lokale verschillen in de eigendomsverhoudingen. In vooral de grotere gemeenten is het aandeel eigen woningen over het algemeen (flink) lager dan het landelijk gemiddelde. Dit zien we ook terug in de zeven Platform31-gemeenten (zie afbeelding 2.2). Dat Lelystad er uit springt, kan gezien de ontstaans- en ontwikkelingsgeschiedenis nauwelijks verbazing

wek-0 10 20 30 40 50 60 70 1971 1980 1990 2000 2010

(15)

8

ken. Leeuwarden, Dordrecht en Enschede zitten weliswaar boven de vijftig procent eigen wo-ningbezit, maar blijven desondanks achter bij het landelijk gemiddelde. Den Haag, Zaanstad en Schiedam hebben verhoudingsgewijs weinig koopwoningen binnen de gemeentegrenzen. Den Haag heeft wel een relatief grote particuliere woningvoorraad.

Afbeelding 2.2: Opbouw woningvoorraad in de zeven Platform31-gemeenten en Nederland

Woningtype 2.3

Het leeuwendeel van de eigenwoningsector (85%) bestaat uit eengezinswoningen. In de huur-sector is de verhouding tussen een- en meergezinswoningen ongeveer gelijk. Ook hier zijn er grote verschillen tussen de gemeenten. Afbeelding 2.3 geeft de verdeling in woningtypen weer.

Afbeelding 2.3: Eigen woningen naar type in de zeven Platform31-gemeenten en Nederland

Qua woningtype zijn er nogal wat verschillen tussen de zeven gemeenten. Den Haag en Schie-dam hebben verhoudingsgewijs veel eigen woningen in meergezinshuizen (boven- beneden woningen, portiek etagewoningen, appartementen in flats). Dit betekent dat de eigenaar-bewoners in een Vereniging van Eigenaren moeten samenwerken bij het reserveren van geld voor en het nemen van beslissingen over het onderhoud van de gemeenteschappelijke delen van het pand. In sommige gevallen levert dit problemen op, we komen daar later op terug. In andere gemeenten, zoals Enschede en Lelystad, telt de koopsector verhoudingsgewijs veel eengezinswoningen. Dit betekent niet automatisch dat het dan dus wel los zal lopen met de kwaliteit van deze woningen. Ook in deze gemeenten zijn er (kleine) vooroorlogse of

vroeg-0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Nederland Zaanstad Schiedam Lelystad Leeuwarden Enschede Dordrecht Den Haag

eigen woningen particuliere huur sociale huur

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Nederland Zaanstad Schiedam Lelystad Leeuwarden Enschede Dordrecht Den Haag eengezinswoningen meergezinswoningen

(16)

9

naoorlogse woningen (al dan niet verkocht door een corporatie of particuliere verhuurder) waarin de eigenaren moeite hebben om de woning adequaat te onderhouden.

De particuliere huursector bestaat verhoudingsgewijs veel meer uit meergezinswoningen (zie afbeelding 2.4). Grote flats van beleggers, maar vaak ook (in de grotere steden) boven bene-den woningen in bezit van kleine verhuurders. Met name daar kunnen zich nogal wat proble-men voordoen met niet of slecht functionerende VvE’s. In Den Haag, Dordrecht Schiedam, maar ook Leeuwarden is een groot deel van de particuliere huursector in meergezinshuizen te vinden. Lelystad, Zaanstad en Enschede kennen daarentegen binnen de particuliere huursector veel grondgebonden woningen. Waarbij opgemerkt moet worden (zie afbeelding 2.2), dat de particuliere huursector slechts een klein deel uitmaakt van de totale woningvoorraad in deze gemeenten.

Afbeelding 2.4: Particuliere huurwoningen naar type in de zeven Platform31-gemeenten en Nederland

Bouwperiode 2.4

Afbeelding 2.5 geeft de leeftijdsopbouw van de Nederlandse woningvoorraad weer. De af-beelding laat zien dat de eigen woningvoorraad relatief jong is. Ruim driekwart van de eigen woningen is na de Tweede Wereldoorlog gebouwd. Toch is de Nederlandse woningvoorraad (eveneens die in de andere Europese landen) flink aan het verouderen. Na de massale wo-ningproductie in de tweede helft van de vorige eeuw, is de nieuwbouwproductie de laatste decennia vermindert tot minder dan 1%. In het midden van de jaren zeventig van de vorige eeuw was bijna 60% van de voorraad jonger dan 25 jaar. In 2010 is dit percentage teruggelo-pen tot 30%

Helaas is er geen uitsplitsing mogelijk naar woningtype èn bouwperiode. De gegevens over de bouwperiode hebben uitsluitend betrekking op de gehele eigen woningvoorraad. Afbeelding 2.5 geeft een overzicht per gemeente. Lelystad heeft vanwege haar afwijkend woningbestand een ‘eigen’ afbeelding gekregen (zie afbeelding 2.6).

De andere zes gemeenten hebben allemaal verhoudingsgewijs een oud eigen woningbestand. Uitschieters zijn Den Haag, Leeuwarden. Schiedam en Zaanstad waar tussen de 45% (Den Haag) en 34% (Zaanstad) van de huidige koopwoningen voor WO II is gebouwd. Aan de andere kant is in deze zes gemeenten zo rond de 20% tot 25% van de eigen woningvoorraad na 1991 gebouwd. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Nederland Zaanstad Schiedam Lelystad Leeuwarden Enschede Dordrecht Den Haag eengezinswoningen meergezinswoningen

(17)

10

Afbeelding 2.5: Eigen woningen naar bouwperiode in de zeven Platform31-gemeenten en Nederland

Lelystad is wat dat betreft een wat vreemde eend in de bijt (zie afbeelding 2.6). In Lelystad is er vooral vanaf halverwege de jaren zeventig van de vorige eeuw fors gebouwd en dan vooral eengezinswoningen. Bijna twee derde van de Lelystadse eigen woningsector (eengezinswonin-gen) is gebouwd in de periode 1976-1990.

Afbeelding 2.6: Bouwperiode van de Lelystadse eigen woningen (eengezinswoningen)

Bron: Gemeente Lelystad, 2011.

Afbeelding 2.7: Particuliere huurwoningen naar bouwperiode in de zeven Platform31-gemeenten en Nederland

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Nederland Zaanstad Schiedam Leeuwarden Enschede Dordrecht Den Haag voor 1945 1945-1970 1971-1990 na 1991 0 5 10 15 20 25 30 voor 1970 1971-1975 1976-1980 1981-1990 1991-200

eigen woningen Lelystad

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Nederland Zaanstad Schiedam Leeuwarden Lelystad Enschede Dordrecht Den Haag voor 1945 1945-1970 1971-1990 na 1991

(18)

11

Afbeelding 2.7 geeft de leeftijdsopbouw van de particuliere huursector in de gemeenten en in Nederland. Opvallend is de ouderdom van de Schiedammer en Haagse particuliere huurwo-ningenvoorraad. Deze gemeenten hebben niet alleen relatief veel meergezinswoningen, het merendeel ervan is (waarschijnlijk) ook nog in de vooroorlogse periode gebouwd. In de andere gemeenten is de particuliere huursector verhoudingsgewijs jong.

WOZ-waarde 2.5

Onderstaande afbeelding 2.8 geeft de gemiddelde WOZ-waarde in de zeven Platform31-gemeenten. Deze waarde zegt op zich niet zo heel veel. Het gaat om een gemiddelde waarde van huur en koopwoningen. Verder is er geen onderscheid gemaakt tussen eengezinswonin-gen en wonineengezinswonin-gen in meergezinshuizen. Desondanks illustreert de afbeelding dat de gemiddel-de WOZ-waargemiddel-de in gemiddel-de zeven Platform31- gemeenten een stuk lager is dan het langemiddel-delijk gemid-delde. In Leeuwarden en Schiedam ligt de WOZ-waarde van een gemiddelde woning ongeveer een derde lager.

Afbeelding 2.8: Gemiddelde WOZ-waarde in de zeven Platform31-gemeenten en Nederland (x € 1.000; per 1-1-2012)

Bron: gemeenten: www.eigenhuis.nl (gebaseerd op gegevens van de waarderingskamer); Nederlands gemiddelde; www.cbsb.nl)

Kortom 2.6

De karakteristieken van de particuliere woningvoorraad in de zeven onderzochte gemeenten lopen nogal uiteen.

Den Haag heeft een omvangrijk vooroorlogse voorraad en een grote meergezinssector. Die laatste sector telt daarnaast een grote groep (kleine) particuliere verhuurders.

Bijna een derde van de particuliere huurwoningvoorraad in Dordrecht is vooroorlogs en veel van die woningen zijn in handen van particuliere verhuurders.

Enschede heeft relatief weinig particuliere woningen. De particuliere voorraad bestaat groten-deels uit eengezinswoningen die over het algemeen wat ‘jonger’ zijn dan in de andere ge-meenten.

Leeuwarden heeft een relatief oude eigen woningvoorraad. Bijna 40% van de eigen woningen stamt van voor de Tweede Wereldoorlog. Het grootste deel van de particuliere huursector is in de wederopbouw periode gebouwd (1945-1970) en in de periode 1971-1990.

0 50 100 150 200 250 Nederland Zaanstad Schiedam Lelystad Leeuwarden Enschede Dordrecht Den Haag

(19)

12

De volledige woningvoorraad van Lelystad is naoorlogs, waarvan twee derde bewoond wordt door eigenaar-bewoners. De particuliere huursector is klein en het aandeel van de sociale huursector ligt iets onder het landelijk gemiddelde. Vrijwel de gehele voorraad bestaat uit eengezinswoningen en dat geldt vooral voor de eigen woningsector.

Schiedam heeft een relatief oude woningvoorraad. Bijna veertig procent van de koopsector en iets meer dan de helft van de particuliere huursector is vooroorlogs. Bijna twee derde van het Schiedammer woningbestand is in handen van particulieren. Schiedam telt veel meergezins-woningen: een kleine zeventig procent van de gehele particuliere huurwoningenvoorraad is te vinden in boven-benedenwoningen en flats.

Ongeveer de helft van de Zaanse woningvoorraad bestaat uit koopwoningen. Particuliere ver-huurders hebben bijna 10% van de woningen in handen. De eigen woningsector bestaat voor het overgrote uit eengezinswoningen woningen, terwijl 40% van de particuliere huurwoningen in meergezinswoningen zijn te vinden.

(20)

13

3. Onderhoudskwaliteit is volgens eigenaren redelijk op orde

In de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw zijn veel onderhoudsachterstanden in de particuliere woningsector met forse overheidssteun ingelopen. Opeenvolgende landelijke (en soms aanvullend lokale) subsidieregelingen werden opgetuigd om particuliere woningen in de stadsvernieuwingsgebieden op te knappen. Naast het subsidiespoor hebben verschillende gemeenten op redelijke grote schaal particuliere woningen aangekocht en verbeterd of ge-sloopt en vervangen. Dit beleid is succesvol gebleken. De allerlaatste Kwalitatieve Woning Re-gistratie (KWR) uit 2000 laat zien dat de Nederlandse woningvoorraad in algemene zin er kwa-litatief goed bijstaat. Met de stadsvernieuwingsoperatie zijn de achterstanden in de vooroor-logse voorraad in de grote steden vergaand opgelost. Desondanks zijn er nog wel enkele pro-bleemplukken in deze particuliere woningvoorraad te vinden. We komen daarop uitgebreid terug in de volgende hoofdstukken.

De toenmalige minister van VROM wijst voor de toekomst dan ook nadrukkelijk op de verant-woordelijkheid van de eigenaar-bewoner zelf voor de kwaliteit van zijn of haar woning (Dek-ker, 2005; VROM 2006). In het kader van het Platform31- project hebben we onder meer be-keken hoe de gemiddelde eigenaar-bewoner deze verantwoordelijkheid invult. We willen na-melijk niet alleen inzicht krijgen hoe het gemeentelijk beleid uitwerkt dat gericht is op de pro-bleemplukken (via de casestudie-onderzoeken). Dit project gaat ook in op de kwaliteitstoe-stand van de eigen woning in meer algemene zin. Hoe beoordelen particuliere eigenaren de kwaliteit van hun woning en wat doen ze om die kwaliteit in stand te houden? Om die vraag te kunnen beantwoorden is een enquête gehouden onder eigenaar-bewoners in de zeven ge-meenten. Bijna 3.800 eigenaren hebben de vragenlijst beantwoord. Op gemeentelijk niveau is in kaart gebracht hoe eigenaar-bewoners met hun bezit omgaan, hoe ze de kwaliteit van wo-ning en woonomgeving beoordelen en wat ze aan onderhoud en verbetering doen. Het blijkt dat er tussen de gemeenten geen wezenlijke verschillen zijn in de uitkomsten. Voor de afzon-derlijke gemeenten zijn (interne) rapportages opgesteld die vooral inzoomen op de groep ei-genaren die de onderhoudsstaat van hun woning een onvoldoende geven. Het blijkt overigens dat het om een verhoudingsgewijs kleine groep gaat.

De enquête heeft een schat aan gegevens opgeleverd. In deze notitie geven we een impressie van de uitkomsten. In de volgende paragraaf plaatsen we allereerst enkele kanttekeningen bij de enquêteresultaten (§ 3.2). Vervolgens geven we in paragraaf 3.3 de bewonersoordelen over de onderhoudsstaat van de buiten- en binnenkant van de woning, het gebruiksgemak en com-fort van de woning en de woonomgeving. In de paragrafen 3.4 en 3.5 gaan we respectievelijk in op het uitgevoerde onderhoud en de werkzaamheden die men de komende tijd wil gaan uitvoeren. Het al dan niet uitvoeren van maatregelen om de energetische prestatie van de woning te verhogen komt in paragraaf 3.6 aan de orde. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een korte samenvatting.

Kanttekening vooraf 3.2

Belangrijk bij de interpretatie van de resultaten is de vraag hoe representatief de gegevens zijn voor ‘de’ eigenaar- bewoner in elk van de zeven gemeenten.

Bedacht moet worden dat de bewoners zelf een cijfer geven aan de onderhoudsstaat van hun woning. Er heeft geen objectieve fysieke inspectie plaatsgevonden. Dit alles leidt er hoogst-waarschijnlijk toe dat deze oordelen over de onderhoudsstaat van de eigen woning een

(21)

posi-14

tiever beeld schetsen dan de werkelijke kwaliteit. Met zekerheid is dat echter niet te zeggen. Uit een nadere analyse van de resultaten van de WoON 2006 blijkt bijvoorbeeld bij het ant-woord op de stelling ‘Mijn woning is slecht onderhouden’ dat de bewonersoordelen en de feitelijke metingen redelijk met elkaar sporen. Aan de andere kant maant een analyse van de-zelfde data tot een zekere voorzichtigheid (Schulenberg e.a., 2010). Uit die rapportage blijkt dat de metingen erop lijken te wijzen dat de onderhoudsstaat van de gemiddelde woning in de G31 is achteruit gegaan in de periode 2006-2009. Volgens de bewoners is de onderhoudsstaat in dezelfde periode ongeveer hetzelfde gebleven.

Een aspect dat waarschijnlijk van grotere invloed is op het bewonersoordeel zijn de kenmerken van de eigenaren die de vragenlijst hebben ingevuld. Bewoners die hebben meegedaan aan de enquête zullen over het algemeen enthousiaster zijn over het onderwerp en het belang ervan hoger inschatten dan degenen die niet hebben meegedaan. Uit onze respons analyse is geble-ken dat er relatief meer bewoners van jongere woningen en van eengezinswoningen hebben meegedaan aan het onderzoek. Verder zijn er onder de respondenten verhoudingsgewijs veel huishoudens van middelbare leeftijd (45-65 jaar) en veel 2 persoonshuishoudens te vinden. Wat opleiding en inkomen betreft, scoren onze respondenten verhoudingsgewijs redelijk hoog. Al deze karakteristieken hebben een positieve invloed op het onderhoudsgedrag en de onderhoudsstaat van de woning. Dit maakt het aannemelijk dat de onderzoeksresultaten een iets te rooskleurig beeld schetsen van de feitelijke situatie in ‘de’ eigen woningsector.

Beoordeling van de onderhoudsstaat 3.3

We gaan in deze paragraaf in op de beoordeling door de bewoners van de onderhoudsstaat van hun woningen. De bijlagen 1 tot en met 4 bevatten afbeeldingen waarin de uitkomsten per gemeenten zijn weergegeven.

Bewoners zijn tevreden over de onderhoudsstaat van de buitenkant van de woning (gevel, dak, schilderwerk en dergelijke). Meer dan de helft van de ondervraagden beoordeelt de buiten-kant zelfs als goed of uitstekend. Slechts weinig bewoners zijn ontevreden. Uitzonderingen zijn de isolatieniveaus van de begane grondvloer en de gevel en spouwmuur. Ongeveer twintig procent van de eigenaren geeft daaraan een onvoldoende. Ook de isolatie van het dak (10% tot 15% geeft een onvoldoende) en de isolatie van de beglazing (ca. 10% onvoldoende), laten volgens de bewoners te wensen over (zie bijlage 1).

Deze resultaten lopen redelijk in de pas met andere onderzoeksuitkomsten. Van alle huishou-dens uit het WoON/2009 onderzoek is 83% het (helemaal) mee oneens met de stelling: ‘mijn woning is slecht onderhouden’ (ABF Research, 2010). Dit percentage is inclusief huurders, een groep die het resultaat waarschijnlijk negatief heeft beïnvloed. Het blijft daarbij natuurlijk wel de vraag hoe deze eigen beoordeling spoort met de feitelijke onderhoudsstaat. Het feit dat er op isolatiegebied nogal wat te winnen is, komt ook uit diverse landelijke onderzoeken naar voren. Vooral op het gebied van het isoleren van de begane grondvloer en de gesloten gevel is er nog wel een en ander te doen (Meijer et al, 2009).

Het oordeel over de binnenkant van de woning is over de gehele linie (nog) iets positiever dan over de buitenkant van de woning. Rond de zestig procent van de bewoners geeft aan elk on-derdeel van de ‘onderhoudsstaat binnen’ een acht of hoger. Minder dan 5% van de eigenaren is ontevreden of een van de onderdelen binnen de woning. Genoemd worden dan zaken als toilet & badkamer, keuken en de ventilatie binnen de woning (zie bijlage 2). Ook dit spoort redelijk met de beschikbare landelijke gegevens. Van alle eigenaar-bewoners is 97% tevreden met hun woning (ABF Research, 2010). De enquêteresultaten weerspiegelen dit tevreden ge-voel.

(22)

15

De meeste bewoners zijn ook (zeer) tevreden met het gebruiksgemak en het comfort van de woning. Vooral de grootte en de indeling van de woning scoren goed. Negatieve uitschieter is ook hier het isolatieniveau van de woning. Bijna 15% van de bewoners geeft een onvoldoende aan zowel de geluids- als warmte-isolatie van de woning (zie bijlage 3). De op landelijke niveau verzamelde gegevens van WoON 2009 laten zien dat 86% van de huishoudens het (helemaal) eens is met de stelling: ‘de indeling van mijn woning is OK’. Andere relevante uitkomsten: • ‘De woning is te klein’: tachtig procent is het er (helemaal) mee oneens.

• ‘De woning is te groot’: bijna driekwart is het daar (helemaal) mee oneens (AFB Research, 2010)

Tot slot hebben we gevraagd naar het oordeel over de woonomgeving. Het leeuwendeel van de bewoners (gemiddeld meer dan tachtig procent) geeft een ruime voldoende aan de aspec-ten die met hun woonomgeving te maken hebben. Desondanks scoort bij ongeveer tien pro-cent van de bewoners zaken als ‘veiligheid in de buurt’, ‘groen in de buurt’ en ‘netheid van de straat’ een onvoldoende. Wel zijn er nuance verschillen tussen de zeven gemeenten (zie bijla-ge 4). Ter verbijla-gelijking: in Nederland is onbijla-geveer 6% van de bewoners (zeer) ontevreden over hun directe woonomgeving (AFB Research, 2010).

Het functioneren van VvE’s 3.4

Volgens de appartementseigenaren die onze vragenlijst hebben ingevuld, functioneren ‘hun’ VvE’s goed. Gezien de resultaten van andere onderzoeken en de inzichten uit de casestudies functioneren ze eigenlijk ‘te’ goed. Ook dit is een aanwijzing dat onze respondenten geen dwarsdoorsnede van de eigenaar- bewoners zijn, maar dat ze waarschijnlijk in het wat hogere segment te vinden zijn.

Verreweg het grootste deel van de VvE’s in de zeven gemeenten heeft een beheerder. Wel zijn er kleine verschillen tussen de zeven gemeenten. In de in het onderzoek betrokken Haagse, Schie-dammer en Zaanse VvE’s heeft zo’n 8% geen beheerder. Dordrecht (1 op de 5 VvE’s heeft geen beheerder), Leeuwarden (bijna 17%) en Enschede en Lelystad (met ruim 13%) scoren wat dat betreft slechter. De VvE’s hebben opvallend vaak een professioneel beheerkantoor ingehuurd. In een minderheid van de gevallen heeft een van de eigenaren de beheertaak op zich genomen. De VvE’s in de zeven gemeenten komen frequent bij elkaar. Meer dan negentig procent van de VvE’s vergadert minimaal een keer per jaar. In bijna alle gemeenten heeft volgens de respon-denten een opmerkelijk hoog percentage VvE’s (tachtig procent en hoger) een onderhouds-planning gemaakt. Alleen Lelystad (met een score tegen de 70%) blijft daar iets bij achter. Tussen de driekwart (Lelystad) en ruim negentig procent (Zaanstad) van de respondenten geeft aan dat hun VvE over een onderhoudsfonds beschikt. Volgens verreweg het grootste deel van de eigenaren bevat dat fonds voldoende geld om de komende twee jaar het toekom-stig onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van het pand te kunnen betalen In Lelystad denkt twee derde van de eigenaren dat en in Leeuwarden en Zaanstad is volgens 85% van de eigenaren de omvang van het fonds voldoende.

(23)

16

Uitgevoerd onderhoud aan de woning 3.5

De eigenaren onderhouden hun woning naar eigen zeggen behoorlijk actief2. Terugkijkend over een periode van twee jaar zijn in meer dan driekwart van de woningen werkzaamheden uitgevoerd (zie afbeelding 3.1).

Afbeelding 3.1: Zijn er werkzaamheden uitgevoerd in/aan de woning

Zoals afbeelding 3.2 laat zien, is het werk aan de buitenkant van de woning is verhoudingsge-wijs het vaakst uitgevoerd. Van de bewoners die werkzaamheden hebben uitgevoerd, heeft tussen de 65% en 75% de afgelopen twee jaar een of meerdere klussen aan de buitenkant van de woning uitgevoerd. Voornamelijk het hout en schilderwerk zijn in die periode aangepakt.

Afbeelding 3.2: Waar hebben de werkzaamheden plaatsgevonden? Buitenkant van de woning

2

Gevraagd is naar werkzaamheden in de (drie) categorieën: aan buitenkant van de woning (zoals o.a. voegwerk van de gevel), aan de binnenkant van de woning (zoals o.a. nieuwe badkamer, wanden schilderen of behangen) en aan de installaties/isolatiewerkzaamheden (zoals o.a. cv-ketel vervangen, het dak isoleren). Binnen de cate-gorieën is vervolgens weer onderscheid gemaakt naar afzonderlijke klussen.

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Zaanstad Schiedam Lelystad Leeuwarden Enschede Dordrecht Den Haag

Afgelopen 2 jaar werkzaamheden uitgevoerd?

Ja Nee Weet niet

0 10 20 30 40 50 60 70 80 Zaanstad Schiedam Lelystad Leeuwarden Enschede Dordrecht Den Haag

(24)

17

Binnen in de woning

Werkzaamheden op isolatie- en installatiegebied

Ook de binnenkant van de woning heeft volop aandacht gekregen. In grote lijnen iets minder dan de buitenkant van de woning. In de zeven gemeenten heeft een kleine zestig procent van de eigenaren werkzaamheden binnen de woning uitgevoerd of laten uitvoeren. Hier gaat het vooral om ‘verfraaiende’ onderhoudswerkzaamheden (verven, behangen en betegelen) en in iets mindere mate om werkzaamheden in/aan het toilet, de badkamer en de keuken.

Verhoudingsgewijs de minste aandacht gaat uit naar werkzaamheden op isolatie- en of instal-latiegebied. In grofweg genomen een derde van de woningen waar werkzaamheden hebben plaatsgevonden, is het werk gericht geweest op het vervangen/verbeteren van de installaties of de isolatiegraad van de woning. In de meeste gevallen gaat het dan om het vervangen van de cv-ketel. Op de tweede plaats komen werkzaamheden om de isolatie van het dak en de beglazing te verbeteren.

Vergeleken met andere onderzoeksresultaten (bijv. van Vereniging Eigen Huis, 2011) lijkt het erop dat in de woningen van onze respondenten meer onderhoudsactiviteiten zijn verricht. De Vereniging Eigen Huis constateert dat van alle eigenaar- bewoners:

• 62% het afgelopen jaar daadwerkelijk iets aan regulier onderhoud heeft gedaan (schilderen, tuinonderhoud, onderhoud cv-ketel, kleine dak reparatie, verstopping verhelpen, kraan vervangen, enz.).

• 27% de afgelopen 12 maanden groot onderhoud heeft uitgevoerd (dakgoten vervangen, cv-ketel vervangen, rioolafvoer vervangen, dakbedekking vervangen, nieuwe keuken of bad-kamer geplaatst, elektrische installatie vervangen, opnieuw bestraten in de tuin, enz.). • 17% de woning verbeterd heeft (dubbel glas plaatsen, vloer- of dakisolatie aanbrengen,

dakkapel plaatsen, uitbouw maken, carport bouwen, garage bij de woning trekken, enz.). Een echte vergelijking is moeilijk. Enerzijds om deze categorieën onvergelijkbaar zijn met de indeling die wij hebben gehanteerd. Anderzijds heeft de Vereniging Eigen Huis gevraagd naar werkzaamheden die uitgevoerd zijn in het afgelopen jaar, in plaats van de twee jaar die wij hebben gevraagd. 0 10 20 30 40 50 60 70 80 Zaanstad Schiedam Lelystad Leeuwarden Enschede Dordrecht Den Haag

binnen de woning (afgelopen 2 jaar)

0 10 20 30 40 50 60 70 80

Zaanstad Lelystad Enschede Den Haag

(25)

18

3.5.1 Waarom wel of niet onderhoud uitvoeren?

Over de gehele linie (binnen, buiten, isolatie en installatie) is het feit dat zaken defect zijn of versleten vaak de belangrijkste reden geweest om werkzaamheden uit te voeren. Het verho-gen van het gebruiksgemak en comfort is een belangrijke drijfveer voor bewoners om binnen de woning zaken aan te pakken. Bij isolatie en installatiewerkzaamheden scoort (logischerwijs) het verlagen van de energielasten vaak redelijk hoog als reden.

In verreweg de meeste gevallen zijn er geen werkzaamheden uitgevoerd, omdat het volgens de bewoners simpelweg niet nodig was (de onderhoudsstaat is in orde, de woning is comfor-tabel genoeg en/of de VvE vond het niet nodig). In verhoudingsgewijs een kleine minderheid van de eigen woningen in de zeven gemeenten zijn er geen werkzaamheden uitgevoerd, ter-wijl dat eigenlijk wel nodig was. Daarvoor kunnen verschillende reden zijn: ‘kan het niet beta-len’, ‘heb er het geld niet voor over’, ‘teveel gedoe’ en/of ‘ik wist niet hoe ik het moest aan-pakken’. In drie gemeenten (Den Haag, Enschede en Leeuwarden) heeft 6% à 7% van de be-woners geen werkzaamheden uitgevoerd omdat ze het niet konden betalen. In de andere vier gemeenten ligt dat percentage iets boven de tien. Uitschieter is Lelystad waar deze reden door 14% van de ondervraagden wordt genoemd. Dat is een redelijk hoog percentage. Uit het laat-ste nationale Woning Behoefte Onderzoek (uitgevoerd rond het jaar 2000) is gebleken dat voor ongeveer vijf procent van eigenaar- bewoners het niet kunnen betalen een reden is ge-weest om geen onderhoud aan de woning uit te voeren

3.5.2 Uitgaven

Onderzoek van Vereniging Eigen Huis levert wat de uitgaven betreft het volgende beeld op;

Tabel 3.1: Uitgaven eigenaar- bewoners voor onderhoud en verbetering

Gemiddeld bedrag voor alle Gemiddeld bedrag aan daad- eigenwoningbezitters werkelijk uitgevoerde werk- op jaarbasis (€) zaamheden op jaarbasis (€)

Regulier onderhoud 2.022 2.594

Groot onderhoud 1.740 5.830

Verbeteringen 996 5.206

Totaal 4.758 (= 397 per maand)

bron: Vereniging Eigen Huis, 2011.

De WOZ-waarde van een gemiddelde koopwoning in 2011 bedroeg € 263.000. Met dat in het achterhoofd zijn de investeringen in onderhoud en verbetering van bijna € 4.800 in de eigen woning fors te noemen (ruim 1.8% van de gemiddelde waarde).

Ons onderzoek laat zien dat verreweg het grootste deel van de bewoners de werkzaamheden met eigen spaargeld betaalt, of (bij het werk aan de buitenant van het pand) uit het reserve-fonds van de VvE (al dan niet in combinatie). Er mondjesmaat geld geleend bij een financiële instelling om de werkzaamheden te kunnen bekostigen. Het gaat om gemiddeld nog geen tien procent van de bewoners.

Komende 2 jaar werkzaamheden gepland? 3.6

Afbeelding 3.3 laat zien dat meer dan de helft van de eigenaar- bewoners in de zeven gemeen-ten van plan is de komende twee jaar ‘iets’ aan onderhoud of verbetering van de woning te doen.

(26)

19

Afbeelding 3.3: Plannen voor de toekomst?

Dit is een behoorlijk hoog percentage. Uit WoON 2009 bijvoorbeeld blijkt dat ruim een derde (35%) van de huishoudens plannen heeft om het komende jaar onderhoudswerkzaamheden aan de woning te gaan uitvoeren. Ter nuancering moet hierbij wel worden opgemerkt dat WoOn de plannen voor het ‘komende jaar’ peilt en in ons onderzoek het om een periode van twee jaar gaat. Misschien wel belangrijker is de constatering dat de gegevens van WoON geba-seerd zijn op alle Nederlandse huishoudens (inclusief huurders).

Meer in algemene zin kan worden opgemerkt dat het makkelijk is om te zeggen dat men iets gaat doen aan de woning de komende jaren. Of het daadwerkelijk gaat worden uitgevoerd, is een tweede.

De belangrijkste reden(en) om niets te doen is omdat het volgens de bewoners niet nodig is. De onderhoudsstaat is goed (genoemd door 60% tot 80% van de bewoners), het gebruiksgemak en comfort is in orde (een kwart tot ruime een derde) en/of de VvE vindt het niet nodig.

Een verhoudingsgewijs klein percentage eigenaar- bewoners zegt dat het wel nodig is maar dat ze het niet kunnen betalen. Het percentage bewoners dat deze reden noemt is (iets) hoger in Zaanstad (10%) en Lelystad (7%) dan in de andere vijf gemeenten (waar het percentage tegen de 4% à 5% is).

Energetische maatregelen 3.7

We hebben de eigenaren de volgende twee vragen voorgelegd:

 Waardoor denkt u dat er het meest bespaard kan worden op het energiegebruik in uw wo-ning? en:

 Gaat u de maatregelen of gedragsverandering dan ook daadwerkelijk ook doorvoeren?

Afbeelding 3.4 geeft het antwoord op de vraag hoe volgens de bewoners het meest bespaard kan worden op het energiegebruik in hun woning.

Komende 2 jaar nog wat van plan?

(27)

20

Afbeelding 3.4: Hoe kan het meest bespaard worden op het energiegebruik in de woning?

Zo’n dertig procent van de eigenaren denkt dat er niet of nauwelijks bespaard kan worden. Tussen de zeven en tien procent van de bewoners zou het niet weten. De meeste mensen zien echter nog wel besparingsmogelijkheden.

De groep bewoners die denkt dat de fysieke maatregelen in/aan de woning de doorslag zullen gaan geven, is in alle gemeenten net iets kleiner dan de groep die aangeeft dat het vooral te maken zal hebben met het veranderen van het eigen gedrag.

Net zo belangrijk (of misschien wel belangrijker) is het antwoord op de vraag: ‘Gaat u dan ook daadwerkelijk maatregelen nemen of het gedrag veranderen om op het energiegebruik in de woning te besparen?’ Voor alle duidelijkheid: dit is alleen gevraagd aan de mensen die bespa-ringsmogelijkheden zien (zie afbeelding 3.5).

Afbeelding 3.5: Wordt het gedrag veranderd en worden er ook maatregelen genomen?

Iets minder dan de helft van degenen die besparingsmogelijkheden ziet, gaat dit zeker (maar iets vaker ‘waarschijnlijk’) wel in de toekomst doen. Het is even afwachten of de bewoners daadwerkelijk in actie komen, maar er is dus nog hoop voor de toekomst.

Tot slot 3.8

Het beeld dat de enquêteresultaten oproept is behoorlijk positief. De beoordeling door de eigenaren van hun woning is ruim voldoende. Dit geldt zowel voor de onderhoudsstaat van de buiten- en binnenkant als het comfort en gebruiksgemak. Ook de directe woonomgeving komt

Hoe zou er het meest te besparen zijn op het energiegebruik?

Fysieke maatregelen Gedragsverandering Er valt niets te besparen Weet niet

En gaat u dat ook doen?

(28)

21

er over het algemeen goed uit. Volgens de respondenten die lid zijn van een VvE, functioneren de VvE’s prima.

De afgelopen jaren is er flink aan de woning geklust en is er door weinig bewoners onderhoud uitgesteld dat eigenlijk wel had moeten gebeuren. De gedane investeringen worden vrijwel volledig met eigen (spaar)geld gefinancierd. Ook voor de komende twee jaar zijn er volop plannen

Op energetisch gebied zien de meeste eigenaar- bewoners (ca. 65% tot 70%) nog wel bespa-ringsmogelijkheden. Deels is dit te realiseren door een gedragsverandering en deels door het treffen van energiebesparende maatregelen. We moeten afwachten of het ook daadwerkelijk gaat gebeuren, maar rond de veertig tot vijftig procent zegt het gedrag te gaan veranderen en/of maatregelen te treffen.

Zo op het eerste gezicht lijkt er dus niets aan de hand. De praktijk is echter weerbarstiger. In de komende hoofdstukken zullen we zien dat de onderhoudsstaat van de particuliere woning-voorraad in lang niet alle gevallen zo goed is.

(29)

(30)

23

4. Woningkwaliteit onder druk

In dit hoofdstuk wordt stilgestaan bij factoren die van invloed kunnen zijn op de kwaliteit van particuliere woningen. Deel zijn dit ‘interne factoren’: omstandigheden die zich binnen de voorraad voordoen: bestaande onderhoudsachterstanden (§ 4.2), de huidige energetische kwaliteit (§ 4.3) en de funderingsproblematiek (§ 4.4). Daarnaast zijn er omstandigheden bin-nen de sector die kunbin-nen doorwerken op de kwaliteit, zoals het functioneren van VvE’s (§ 4.5) en de gevolgen van de verkoop van corporatie (of beleggers) woningen (§ 4.6). Verder kunnen externe omstandigheden een rol spelen bij het onderhouds- en verbetergedrag van de eigena-ren. In dit hoofdstuk hebben we die geschaard onder de kopjes ‘woningmarkt en economische crisis’ (§ 4.7) en ‘vergrijzing’ (§ 4.8).

Deze factoren of omstandigheden zijn onvergelijkbaar met elkaar en kunnen elkaar ook nog eens versterken. Om een voorbeeld te noemen: bewoners met een laag inkomen en een hoge hypotheek (waar de restschuld hoger dreigt uit te vallen dan de toekomstige woningwaarde) in slecht functionerende VvE’s waarvan de onderhoudsstaat toch al penibel is. In andere gevallen is het puur pech: bijvoorbeeld een eigenaar van een woning die blijkt te gaan verzakken van-wege funderingsproblemen. Financiële middelen ontbreken om het kostbare herstel te kunnen betalen, de ‘zakkende’ huizenprijzen maken de situatie er niet beter op.

Al deze factoren hebben er toe geleid dat er in nogal wat gemeenten probleemplukken zijn ontstaan in de particuliere woningvoorraad. We bespreken ze in dit hoofdstuk puntsgewijs.

Onderhoudsachterstanden: waar zitten de problemen? 4.2

Een helder inzicht in de kwaliteit van ‘de’ Nederlandse eigen woningvoorraad ontbreekt he-laas. Voor het landelijke beeld kunnen we eigenlijk alleen voortborduren op het laatste en dus fors verouderde KWR onderzoek uit 2000. Geruime tijd geleden hebben wij dat bestand nader geanalyseerd (Meijer & Thomsen, 2006). Het is zeer de vraag in hoeverre de resultaten daar-van (in termen daar-van herstelkosten in €) nog betrouwbaar zijn. Ze geven waarschijnlijk wel met redelijke mate van betrouwbaarheid aan in welke hoek de problemen zitten. Een korte recapi-tulatie van de belangrijkste uitkomsten van destijds. Als ‘probleemplukken’ zijn woningen ge-definieerd waarvan de bouwtechnische herstelkosten € 10.000 en hoger zijn. Als we al deze achterstanden als uitgangspunt nemen, komt de benodigde investeringsbehoefte om het bouwtechnisch herstel in de ‘probleemsegmenten’ van de eigen woningsector en de particu-liere huursector op te heffen op respectievelijk 2,7 miljard euro en 900 miljoen euro (prijspeil 2006). Het bedrag dat nodig is om de achterstanden in alle vooroorlogse en vroeg naoorlogse particuliere woningen aan te pakken, bedraagt op dat moment 9,9 miljard euro (7,4 miljard voor de eigen woningen en 2,5 miljard voor de particuliere huurwoningen). Welke woningen kampten indertijd met de ergste achterstanden?

De vooroorlogse eengezinswoningen (koop en particuliere verhuur) met gemiddelde herstel-kosten van € 23.500 (koop) en € 17.560 (particuliere huur), zijn in grote meerderheid te vinden in de kleinere gemeenten. Het gaat verhoudingsgewijs veel om vrijstaande woningen (bijna twee derde is vrijstaand) die groter zijn en een iets hogere verkoopwaarde hebben (7%) dan de gemiddelde vooroorlogse eengezinswoning. Vergeleken met de gemiddelde bewoner van een eengezinswoning is de huishoudengrootte kleiner, is de bewoningsduur langer en liggen de

(31)

24

besteedbare inkomens iets lager. De herstelkosten komen vooral voor rekening van de ber-ging/garage en het dak, maar ook andere woningonderdelen kennen forse herstelkosten. De categorie vroeg naoorlogse koop eengezinswoningen (1946-1970; met gemiddelde herstel-kosten van € 18.426) lijkt in grote lijnen op de categorie die hiervoor is besproken. De vroeg naoorlogse particuliere huur eengezinswoningen (met gemiddelde herstelkosten van € 15.343) hebben in grote lijnen dezelfde kenmerken. Verhoudingsgewijs komen ze wat meer in de gro-tere gemeenten voor en zijn de huren (vergeleken met de vooroorlogse eengezinswoningen) fors hoger

Voor een ander deel doen de problemen zich voor in vooroorlogse en vroeg naoorlogse parti-culiere huur èn koop meergezinswoningen (met gemiddelde herstelkosten van respectievelijk € 10.800 en € 13.700). Deze woningen liggen voornamelijk in (groot)stedelijk gebied, in combi-natie met veelal uitgeponde eigen woningen. Hoewel in omvang beperkt betreft het meren-deels kleine, qua kwaliteit en verbeterbaarheid, problematische appartementen, Vaak in ei-gendom van minder kapitaalkrachtige bewoners en/of op weinig ‘onderhoudsactieve’ particu-liere verhuurders. Als onderdeel van kleine zwakke VvE’s blokkeren ze de toch al geringe mo-gelijkheden om verbetering te organiseren en te financieren. Gemeenten die met deze pro-blematiek worden geconfronteerd voeren al jaren (soms decennia) lang beleid om de proble-men in dit segproble-ment op te heffen. Gezien de voortgaande veroudering zullen zonder gerichte verbeteringen de aard en omvang van de problemen in de toekomst toenemen.

Energetische kwaliteit 4.3

De energetische kwaliteit van particuliere woningen laat te wensen over. Recente gegevens over de situatie zijn mondjesmaat aanwezig. Wel duidelijk is dat er nogal wat winst valt te be-halen in vooral de eigen woningsector. In 2008 hebben overheid, energieleveranciers, woning-corporaties, bouwen installatiebedrijven het convenant Meer-met-Minder met elkaar afge-sloten. Daarin is afgesproken om in Nederland in de periode tot 2020 een structurele energie-besparing van dertig procent te realiseren in 2,4 miljoen bestaande woningen en andere ge-bouwen. In de periode 2008 tot 2011 zouden 500.000 gebouwen moeten worden aangepakt (125.000 per jaar). In de jaren daarna (2012-2020) moeten nog eens 1,9 miljoen woningen en bedrijfsgebouwen volgen. Dit komt neer op een jaarlijkse productie van 210.000 tot 238.000 gebouwen. Het Meer-met-Minder programma richt zich op de bestaande gebouwenvoorraad, omdat daar de besparingspotentie het hoogst is. Circa 75% van de bestaande bebouwing in Nederland komt in aanmerking voor een flink aantal maatregelen op het gebied van zuiniger en duurzamer energieverbruik, zoals betere isolatie, efficiënte installaties en inzet van duur-zame energie. Zoals tabel 4.1 laat zien, moet de grootste besparing gehaald worden in de wo-ningbouw, en dan vooral de eigen woningsector.

Tabel 4.1: Besparingsdoelstellingen Meer-met-Minder

E & G verbruik extra besparing door In 2006 (PJ) MmM in 2020 (in PJ) Woningen totaal 570 78 Eigen woningen 310 43 Sociale huurwoningen 200 27 Particuliere huurwoningen 60 8 Bedrijfsgebouwen totaal 380 22 Totaal 950 100

Bron: convenant Meer-met-Minder, 2008.

Het convenant is in 2012 herzien. Vanaf dat jaar zouden er jaarlijks 300.000 woningen en ge-bouwen verbeterd moeten worden met twee energielabelstappen. Dat aantal van 300.000 impliceert dat de voortgang tot 2012 blijkbaar is tegengevallen. Het is onduidelijk wat de

(32)

ver-25

andering in doelstelling precies voor gevolgen heeft: het verbeteren van de energieprestatie ‘ met twee label stappen’ in plaats van een ‘structurele energiebesparing van 30%’.

De meest recente gegevens over de feitelijke energetische kwaliteit van de eigen woningsector dateren uit 2012. In dat jaar is de Energiemodule van het WoON onderzoek uitgevoerd en is onder meer berekend welke energielabels eigen woningen zouden hebben. Afbeelding 4.1 laat de labelscores zien. Eigen woningen scoren verhoudingsgewijs het best en particuliere huur-woningen staan er gemiddeld het slechtst voor. Een en ander neemt niet weg dat toch nog iets meer dan de helft van de eigen woningvoorraad een label van D of minder heeft. In absolute aantallen gaat het dan om zo’n 2 miljoen woningen. Wat dit betreft, is er inderdaad nog een hoop te winnen in de particuliere voorraad.

Afbeelding 4.1: Energielabel van de woningen

Bron: WoON Energie, 2012.

Een verdere uitsplitsing naar bouwperiode laat zien, dat de situatie in het bijzonder de voor-oorlogse en vroeg navoor-oorlogse eigen woningvoorraad nog verre van rooskleurig is. Zo’n twee derde tot driekwart van de eigen woningen uit deze bouwperioden scoren een E of minder; dit zijn ruim 1,4 miljoen woningen (afbeelding 4.2).

Afbeelding 4.2: Energielabel van koopwoningen uitgesplitst naar bouwperiode

Bron: WoON Energie, 2012.

Naast deze berekende labels zijn er ook gegevens beschikbaar van werkelijk afgegeven ener-gielabels. Vanaf 2008 is het namelijk wettelijk verplicht om bij een transactie van een eigen woning een energielabel aan de nieuwe koper te overleggen. De meeste woningeigenaren

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

eigen woning particuliere huurwoning sociale huurwoning totaal

A B C D E F G 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% voor 1945 1946-1970 1971-1990 na 1991 A B C D E F G