Toekomst van woonboulevards in Nederland: Een verouderd concept

EEN V E R O U D E R D C O N C E P T

Toekomst van woonboulevards

in Nederland

Het gaat zacht gezegd niet goed met de woonboulevards in Nederland. Er is veel te veel gebouwd in de eerste jaren van het m i l l e n n i u m en de wereldwijde crisis in de afgelopen v i j f j a a r heeft weer eens laten zien hoe conjunctuurgevoelig de w o o n -branche is. Een interviewronde belicht het overschot en de toekomstige behoefte. Kenmerken van kansrijke locaties en de branchemix 'in-en-om-het-huis' komen aan de orde, want wellicht kan brancheverbreding u i t k o m s t bieden. De hamvraag is o f het tot een effectief ruimtelijk-economisch beleid kan k o m e n . Dat valt echter te betwijfelen. Waarschijnlijk zal de leegstand eerst moeten t o e n e m e n , want 'de pijn is nog niet groot genoeg'.

d o o r d r . ir Dion Kooijman

I

T et concept van de woonboulevards — I en woonmalls 'heeft zijn langste J . t i j d gehad', zegt Toine Hooft van Bureau Stedelijke Planning uit Amsterdam. Het concept is 'uitgewoond', zegt Sietske van der Linden van INretail. Ja, de concep-ten woonboulevard en woonmall hebben h u n langste tijd gehad, stelt ook Patrick Manning (HBD). Het is een 'achterhaald concept', zegt Karei Trommelen van DTNP, 'als het al ooit een concept is geweest', voegt hij er aan toe. Van den Heuvel, eigenaar van verhchtingszaken op verschillende locaties i n Nederland, w i l meer reuring en dat zou brancheverruiming kunnen opleveren. Dus ook voor hem is het concept een gepasseerd station. Vogd, directeur van Vestia Woonfo-r u m i n GWoonfo-roningen en vooWoonfo-rzitteWoonfo-r van de Ne-derlandse Vereniging van Woonboulevards, laat echter een afwijkend geluid horen. Jan-Willem Speetjens van Corio is er niet zeker

van. Er zijn er teveel, maar er is zeker nog ruimte voor een Icwalitatief goed woonwin-kelcentrum, dat beschutting geeft tegen de elementen en waarin rekening wordt ge-houden met de menselijk maat. Het hoge segment (woonmalls) en lage segment (strips/meubelboulevards) zouden spefi-ciek bediend kunnen worden.

De woonboulevard is een uniek Nederlands verschijnsel en dateert van het einde van de jaren tachtig. I n 1990 waren er nog maar een handvol. Sindsdien zijn er 130 stuks bij-gekomen. Er zijn heel veel Ideintjes ( u 5 z i j n Ideiner dan 25.000 m^). Een kleine twintig meet meer dan 50.000 m^. Bekende loca-ties zoals Alkmaar Overstad, Heerlen I n de Cramer, Eldcersrijt en Woonboulevard Utrecht zijn allemaal rond de 100.000 m^ WVO. Ongeveer de helft van het woonaan-bod bevindt zich geclusterd op woonboule-vards, de andere helft zijn zogenoemde

soli-taire vestigingen (vgl. tabel i). Tesamen gaat het om r u i m 20% van de Nederlandse win-kelvoorraad; 5,5 miljoen vierkante meter. De leegstand i n winkels neemt langzaam toe en bedraagt n u (april 2013) zo'n 8 % i n meters (E. Buitelaar et a l , 2013, p. 120 e.v.). Er staat zo'n 3 miljoen vierkante meter leeg. Daar-van staat circa i miljoen m^ winkelruimte leeg i n het segment overig en verspreid, en perifere- en grootschalige detailhandel. De leegstand i n de woonbranche zit aanzienhjk boven het gemiddelde. De sociale betekenis van leegstand is bij winkels groot vanwege

de zichtbaarheid ervan (S. Buitelaar, 2013). Een rondgang langs deskundigen leverde geen keiharde cijfers op, maar wel trends, ideeën, vermoedens en verwachtingen. Het resultaat is een Iwalitatief beeld, geschetst door betroldcenen. Het artikel bevat de ver-werking van h u n kennis en inzichten. Een drastische inperking van het aanbod ligt i n het verschiet, als het tenminste tot een structurele aanpak van de problemen komt maar dat is allerminst zeker. De zogenaam-de Winkeltop, waarin sinds anzogenaam-derhalf jaar detailhandel, vastgoedsector en overheden

T A B E L ! • H O O F D B R A N C H E W O N E N NAAR V E R K O O P P U N T E N EN W I N K E L V L O E R O P P E R V L A K T E (2004, 2008 EN 2013)-2004 2008 2013 VKP W V O VKP W V O VKP W V O % % % % % % Grootschalige concentratie 12 32 14 3 4 19 41 Verspreide bewinkeling 38 4 2 4 0 4 4 39 39 Totaal 100 100 100 100 100 100 ( n = l 1.744) ( n = 6 . 1 8 9 . 8 5 9 ) (11=11.323) (n=6.605.943) (n=10.374) (n=6.583.534) Legenda: V K P - v e r k o o p p u n t e n W V O = w i n k e l v i o e r o p p e r v l a k ••••-BRON: L O C A T U S W O E R D E N T A B E L 2 • DE N E D E R L A N D S E W O O N B R A N C H E : O M Z E T , W I N K E L S EN B A N E N (2007-2012)* 2007 2008 2009 2O10 2on 2012 O m z e t o n t w i k k e l i n g t.o.v. een jaar eerder

- 1 % -4,2% -13% -0,8% -3,0% -9,3%

A a n t a l w i n k e l s 9.420 9.490 9.320 9.250 9.110 8.900

A a n t a l b a n e n 44.600 44.900 42.900 41.400 41.100 40.600

- B R O N ^ W W W H B D . N L . G E R A A D P L E E G D 27-2-2013. DE G E G E V E N S Z I | N G E B A S E E R D O P E E N E N Q U Ê T E O N D E R O N D E R N E M E R S I N D E W O O N B R A N C H E DIE | A A R U | K S D O O R H B D E N C B W - M I T E X W O R D T G E H O U D E N .

samenwerken, richt zich op het overleg van betroldcenen en een inventarisatie van prak¬ tijkinitiatieven i n gemeenten en provincies

(Winkeltop, 2012a, 2012b, 2012c).

I n de eerste jaren van het m i l e n n i u m zijn veel te veel, zeggen de geïnterviewden -woonmeters gebouwd. De belangrijkste oorzaken zijn verder de eenvormigheid van de locaties en het negatieve marktsen-timent. Het ontbreekt de meeste locaties aan 'sfeer' en ze zijn weinig 'verrassend'; ze hebben 'teveel doublures' en bieden 'geen aantreldcelijk Idimaat'; en door de 'con-junctuur' hebben we teveel meters. Inmid-dels duurt die laagconjunctuur v i j f j a a r en valt te verwachten dat de economie als ge-heel structureel heeft ingeleverd zoals het Centraal Planbureau heeft laten zien, met dalende omzetten i n de woonbranche als direct gevolg (Van Ewijk & TeuHngs, 2009, pp. 91-109; tabel 2). Daarnaast hebben ook internet, de vergrijzing en het concurrende tweedehands aanbod van onder meer Mark-plaats.nl een negatieve invloed. Vooral inter-net maakt het lastig o m de balans op te ma-ken; internet heeft 'de retailwereld op zijn kop gezet'.' Het nieuwe verkoopkanaal zorgt voor een andere, en grotendeel onbekende, 'gemoedstoestand' van de consument die zijn effecten heeft voor de gehele detailhan-del." De branche had een Ideine tien jaar geleden al het vermoeden dat er iets mis was. Daarom werd er i n 2004 op initiatief van HBD, CBW-Mftex en de Vereniging Ne-derlandse Woonboulards een onderzoek uit-gevoerd (DHV, 2004; Evers et al, 2011). Dat rapport toonde toen al een groeiende Hoof tussen aantallen vierkante meters en de op-brengsten i n de woonbranche.

De belangrijkste vraag i n dit artikel is; heeft het concept van de woonboulevard en de woonboulevard gezien de huidige krisis en leegstand niet zijn langste t i j d gehad? Andere onderzoeksvragen waren: Hoe groot is het overschot? Biedt branchever-breding uiücomst? Wat zijn de kenmerken van de woonboulevard i n toekomst?

Bron-nen waren documentatie en interviews. I n het verleden zijn al uitstekende rapporten gemaakt (DHV, 2004; CBW-Mitex, 2010). Interviews hebben de stand van zaken zo-als u i t deze bronnen naar voren Icwam kunnen actuahseren. De gesprekspartners vormden een gevarieerd gezelschap van adviseurs, ondernemers, een ontwildcelaar en vertegenwoordigers van brancheorgani-saties. De interviews vonden plaats op basis van een semi-gestructureerde vragenlijst (Bryman, 2012, p. 469-478, p. 716; Emans, 2002, p. 22). Een, wat i n de literatuur heet, 'conversationele interviewstijl' stond cen-traal (Emans, 2002, p. 63). Dat betekende i n dit geval dat er is gewerkt met een lijst van (open) vragen waarvan afhankelijk van het verloop van het gesprek afgeweken kon worden. De vragenlijst Icwam voort u i t een casestudieonderzoek naar Megastores i n Den Haag waarover afzonderlijk gepubh-ceerd zal worden (Kooijman, 2013). Gaat het i n Icwantitatief onderzoek o m het gebruik van cijfers en het toetsen van hypothesen, i n een IcwaUtatief onderzoek als dft gaat o m de taal en de opinies van betrokkenen en vormt het onderzoeksresultaat zich gaan-deweg het proces. Gezien het belang van taal, opinie en beleidvoornemens is het niet moeilijk o m i n het verhaal over de Neder-landse woonboulevards een rethorische si-tuatie te zien; een combinatie van feitelijke informatie, verleidelijke overtuiging en aan-sporing (motivatie) o m tot handelen over te gaan (Bryman, 2012, p. 26, pp. 554-556). Een lijstje met geïnterviewden is ter infor-matie opgenomen aan het einde van het artikel. Cftaten (tussen aanhahngstekens) z i j n opgenomen ter illustratie van het Icwa-litatieve karakter van de gespreldcen; waar ze de mening van de meerderheid van de geïnterviewden weergaven, heb i k de afzon-derlijke namen omwille van de beknoptheid echter weggelaten.

I n het vervolg gaat het allereerst o m een Icwantitatieve schatting van het overschot.

A F B E E L D I N G ! • M E U B E L B O U L E V A R D K A N A L E N E I L A N D , UTRECHT, 2004

SeterSed

ISelerSed

Het beeld van een meubelboulevard aan het begin van het millennium toen er nog weinig weinig aan de hand was. Kanaleneiland, Utrecht, 2004. F O T O : D A V I D E V E R S . | U L I 2 0 0 4

Vervolgens gaan we i n op 'in-en-om-het-huis'. Dit is de formulering van branche-verbreding waarover binnen de woon-branche consensus bestaat en de vraag is of daarmee een oplossing voor de huidige malaise i n zicht komt. Daarna passeren een aantal randvoorwaarden de revue, te we-ten: schaal, locatie en synergie. Vooral aan de synergielcwestie besteden we aandacht. Vervolgens spreken we een verwachting uit over de nabije toekomst. We besluiten met een conclusie; daarin z i j n ook onderzoeks-aanbevelingen en verwachtingen over het ruimtelijk beleid opgenomen.

Schatting van het overschot

Gevraagd naar de omvang van het 'teveel' zijn de antwoorden zeer verschillend. Noem me 5 woonboulevards die goed functione-ren, heeft Hooft als wedervraag.' De andere antwoorden lopen uiteen van een overschot van 10 tot 80%. Dat laatste percentage komt overeen met r u i m honderd locaties.

Neder-land heeft 18 miljoen inwoners, maar er zijn 51 miljoen inwoners nodig voor een renda-bele exploitatie van alle bestaande meters."* Volgens de meeste geïnterviewden is er i n Nederland ruimte voor slechts 30-40 woon-concentraties. Daarvan zal 15 tot 20 een woonmall kunnen zijn; de rest moet door het leven als meubelboulevards. De twee typen kunnen verschillende segmenten van de markt bedienen. Er is dus nog ruimte voor nieuwbouw of verbouw. Beperking i n de toekomst zal samen moeten gaan met een zekere schaalgrootte en verzorgingsge-bieden die elkaar niet overlappen. Over toe-komstige grootschaligheid zijn de meeste geïnterviewden het eens: een omvang van ongeveer 50.000 m2 is favoriet. Die grootte sluit aan bij wat i n eerdere rapportages ge-noemd is, maar het aantal locaties dat i n de problemen verkeert, wordt n u veel groter ingeschat (vgl. CBW-Mitex, 2010).

de exacte getallen, maar ontstaat via een proces van inductie meestal een patroon i n de onderzoeksresultaten. De trend is hier duidelijk. De trend i n de antwoorden is een forse reductie. Er z i j n op basis van de defi-nitie van Locatus momenteel 135 woonbou-levards. Het rapport CBW-Mitex uit 2010 noemde nog U5 woonboulevards (CBW-Mitex, 2010). De Ideine thematische centra en de middelgrote doelgerichte centra wer-den problematisch geacht. Daarvan waren er i n 2010 i n totaal 48 (dat is bijna 40%). De aantallen waarmee iets moet gebeuren z i j n kortom groter geworden.

De helft van de woonwinkels is een solitaire vestiging. Ze z i j n gemiddeld wat Ideiner dan de vvinkels op de woonboulevards. Van de verspreide bewinkeling hebben alleen de local hero's' een toekomst zoals Eijerkamp (Zutphen), N i j h o f (Baarn), en Van T i l (Alk-maar).5 Deze winkels hebben voldoende eigen aantrelddngskracht o m te overleven. Veel van de ondernemers i n deze categorie zit tegen de 65 jaar aan. Voor deze catego-rie is het van belang o m een opvolging te regelen. Wordt die niet gevonden dan krijgt deze categorie vanzelf een steeds Ideiner aandeel i n de woonbranchemeters; 30%-6 0 % van de MKB'ers i n de mode en woon-branche zou van plan z i j n o m te stoppen. Ook hier lopen de getallen uiteen, maar i n alle ramingen is sprake van een forse reduc-tie. De concurrentie i n de nabije toekomst gaat daarom tussen de binnensteden en de woonboulevards. De solitaire vestigingen spelen daarin geen rol.

'In en om het huis': de oplossing voor de malaise?

Alleen als er een Ikea is dan hebben de loca-ties potentie, zegt Hooft. Het beperkte aantal moet grootschalig en verrassend zijn, met goede leisure (Van der Linden). Vergelijk ze met de factory outiets. Daarvan z i j n er ook maar een paan Factory outlet centers com-bineren een beperkt assortiment en

verras-sing. Maar niet alle locaties i n de toekomst moeten/hoeven echter 'pretparken' worden (Trommelen). Assortimentsverandering en functiemenging (met horeca) kan wellicht uitkomst bieden, zegt Manning voorzich-tig. De combinatie van PDV en GDV kan nog wel, volgens Speetjens, maar leisure kan op de meeste locaties niet. Ze moeten een aantreldcelijk binnenldimaat bieden en een menselijke schaal hebben, volgens Vogd. Het z i j n n u grote vestigingen, grote fabriekshallen, zegt ook Manning; ze zul-len Ideinschaliger moeten worden. En dan wordt inpassing i n bestaande concentraties inclusief de binnenstad ook weer mogehjk.

Toekomstige woonboulevards moeten de kernlcwaliteit ' i n en o m het huis' hebben; dat is de formulering waarover binnen de woonbranche consensus bestaat. Het is echter een rekbaar begrip. Woonwinkels, electronica (zoals BCC, Saturn, Mediamarkt etc), Blokker en Hema passen erin. Maar omdat de Hema ook mode i n het assorti-ment heeft, past dat toch ook niet helemaal i n het concept. Waar h o u je op, vraagt een aantal geïnterviewden zich terecht af Elek-tronica en sport kunnen wellicht nog wel, maar elke brancheverbreding betekent on-eerlijke concurrentie met andere locaties waar de huren vaak hoger zijn. En dan hebben we het ook over de binnensteden die niemand i n de waagschaal w i l stellen. Welke branches er precies inzitten, is dus nog onbeslist, maar er l i j k t een aanzienlijke verbreding i n het verschiet te liggen. Van de toekomstige woonmalls en woonboulevards zal naar verwachting 4 0 % uit meubels be-staan. 'In-en-om-het-huis' ziet Vogd opval-lend genoeg niet als mengconcept; het con-cept is verenigbaar met de kritiek die DTNP heeft geformuleerd.^ Dat rapport was zeer kritisch over 'het stapelen van bezoekmotie-ven' ( 2 0 U , p. 5).

Het grote voorbeeld voor de woonbranche is Domus shopping centre bij Parijs. Het

winkelcentrum meet 6 0 . 0 0 0 m^ en heeft allemaal winkels met een assortiment ge-richt op ' i n en o m het huis': woonwinkels, decoratie, tuinartikelen, en elektronica. Het winkelcentrum ging i n 2006 open en werd ontwikkeld door Bouwft)nds M A B . Domus is gebaseerd op hetzelfde concept als Alexandrium met veel aandacht voor de verblijfslcwaliteit. Hetzelfde ontwildcefteam zat er op. Domus is met andere woorden het geëxporteerde concept van Alexandri-u m . Anders dan DAlexandri-uitsland en Nederland waar striktere regels zijn, biedt Frankrijk de mogelijkheid o m een grotere bandbreedte aan producten i n een woonmall onder te brengen. Keukenproducten en textiel z i j n voorbeelden. Recent is Saturn huurder ge-worden (na een overname heet de winkel daar n u Boulanger). Electronica is immers steeds meer i n de woning te vinden. Verder is horeca r u i m vertegenwoordigd. I n Frank-r i j k is dat meeFrank-r dan een bFrank-roodjeszaak of een coffeeshop.

Ook voor Frankrijk was Domus een nieuw concept. Maar ook Frankrijk kent een reces-sie en er is leegstand i n het winkelvastgoed. De woonmall faciliteert one-stop-shopping. Verschillende bekende winkels kunnen af-zonderlijk een reden z i j n voor een bezoek aan de woonmall. Een bezoek aan Saturn is zelf geen impulsaankoop, maar kan wel tot (impuls)aankopen i n andere winkels lei-den. Saturn functioneert volgens deze defi-nitie dus als een anchor-store. M A B heeft daar wel onderzoek naar gedaan, maar w i l daar geen concrete uitspraken over doen.^

Toepassing van deze branchering op Ne-derland is verbonden aan de discussie o f de branchering breder o f dieper moet. Verder als ' i n en o m het huis' moet de verbreding van het assortiment i n elk geval niet gaan. Dan komen de binnensteden i n gevaar De concurrentiestrijd gaat tussen de binnen-stad en de woonboulevards, zeggen de ge-interviewden. Het moet op woonboulevards gaan o m aanbod dat zich complementair

verhoudt tot de binnenstad. Bovendien zul-len door de groei van internet gaten valzul-len i n de binnenstad die opgevuld moeten wor-den. Vooral voor de Ideinere woonwinkels biedt dit mogelijldieden. 'Liever een getimmerde woonboulevard dan een dicht-getimmerde binnenstad'.* Momenteel meet de woonbranche ongeveer 6,5 m i l j o e n m^ W V O (tabel 2); met de verruiming van de branchering hebben we het over bijna 13,5 mijoen m2 WVO (bron: Locatus).

Randvoorv\/aarden: schaal, locatie en synergie

De woonboulevard van de toekomst moet een bepaalde schaal en locatie hebben. Kansrijke locaties z i j n de grotere locaties. Volgens Hooft z i j n er twee modellen le-vensvatbaar: het IKE A-model bestaande uit een grote winkel o f winkelcentrum dat het hele assortiment van i n en o m het huis verkoopt. En het Alexandrium model met verschillende assortimenten ondergebracht i n de verschillende nabijgelegen gebouwen. Villa Arena volgt het IKE A-model; een 'up-market IKEA is het oogmerk voor de nabije toekomst. Het zijn grosso modo de n groot-schalige clusters uit het genoemde CBW-Mitex-rapport uit 2010 die gemiddeld zo'n 5 5 . 0 0 0 m2 meten en een grote trekker als IKEA hebben,

Behalve de synergie moet ook de locatie per-fect zijn. De basis voor alle winkellocaties is schoon, heel, veilig en 'goed bereikbaar'. Nabijheid van een 'golden cross' van snel-wegen en multi-modaal ontsloten behoren tot de randvoorwaarden. Er z i j n maar een paar pleldcen i n Nederland die bovendien een voldoende omvangrijke bevolking heb-ben waarop de projecten kunnen leunen. Eén miljoen mensen is tegenwoordig het m i n i m u m .5 Alexandrium heeft i n principe zo'n locatie: op het kruispunt van de snel-wegen A13/A16 (noord-zuid) en A20 (oost-west). Bovendien beschikt de locatie over een NS intercity station en een metrohalte.

Kansrijke locaties zijn locaties waar koop-stromen bij elkaar komen; locaties moeten niet i n eikaars vaarwater (lees: verzorgings-gebied) zitten. De infrastructuur moet met andere woorden goed z i j n en er moet een parkeerplaats beschikbaar z i j n voor een ge-wone prijs.

Het 'klassieke' model

De grote vraag is natuurlijk of de randvoor-waarden ook daadwerkelijk effectiviteit sorteren. Daarbij draait het allemaal om de verwachte synergie tussen de verschil-lende branches. Leidt de aankoop i n de ene winkel ook tot een aankoop i n een andere winkel, is dan de vraag. Het 'Idassieke' mo-del is de Amerikaanse shopping mail waar warenhuizen de trekkers zijn en zorgen voor de loop binnen winkelcentra (Jones &

Simmons, 1999, p. 123). Analyses van Ne-derlandse cases bevestigden Amerikaanse ervaringen (De Ruiter, 2004), maar de tij-den zijn veranderd en een woonboulevard is geen gewoon winkelcentrum. Wanneer je op een woonboulevard een supermarkt of Hema neerzet, hebben de woonwinkels er niet veel aan. Dat is inmiddels ook de praktijk van de meeste Nederlandse retail-parken: locaties zonder branchebeperking maar veel synergie tussen het retailaan-bod is er niet. Onderzoek i n Alexandrium i n Rotterdam heeft uitgewezen dat die sy-nergie erg beperkt is. De meeste sysy-nergie bestaat tussen het gewone winkelcentrum (Alexandrium I) en de grootschahge de-tailhandel (Alexandrium I I ) ; 4 0 % van de aankopen i n het ene deel zou leiden tot een aankoop i n het andere deel. Tussen Alexan-d r i u m I I en Alexan-de woonmall van AlexanAlexan-drium I I I bestaat een beperkte synergie van 10% en tussen Alexandrium I en Alexandrium I I I komt de teller niet boven de 1% (Bureau Stedelijke Planning, 2009). Megastores i n Den Haag laat hetzelfde beeld zien. Er is wel uitwisseling tussen het GDV-deel en de supermarkten, maar de woonwinkels pro-fiteren er niet van (Kooijman, 2013). Dit is

waarom DTNP ( 2 0 U ) kritisch is op het com-bineren van bezoekmotieven.

Trommelen van DTNP heeft terecht princi-piële 'twijfels' bij functiemenging.'" Vaak is er maar é é n winkel waarom een consument een perifeer winkelcentrum bezoekt. Syner-gie is dan beperkt. Uit de voorwaarden die Saturn heeft genoemd voor een vestiging i n Ekkersrijt, blijkt heel concreet dat wonen en elektronica slecht mengen. Voorwaarde voor Saturn was de aanwezigheid van een sportwinkel. Saturn zocht aanloop van con-sumenten maar een andere aanloop dan die van een monofunctionele woonboulevard. Bovendien kan het alleen op korte t e r m i j n een oplossing zijn. Op de lange t e r m i j n is de oplossing geen echte oplossing, ge-zien de concurrentie van het internet. Veel electronicawinkels z i j n i n de afgelopen ja-ren verdwenen (Megapool, Ids en - recent - De Harense Smid). Alleen de hele grote (Mediamarkt en Saturn) en de hele Idein-tjes (Expert) zijn nog over En gezien de verspreiding van internet is het eind nog niet i n zicht. Momenteel gaat al 25% van de bruin- en witgoedverkoop via internet. Wel-licht verldaart dft ook de terughoudendheid van M A B o m de synergie van het Parijse Domus met cijfers te onderbouwen.

Nabije toekomst: meer leegstand en beperk-te mogelijkheden voor beleid

Het grootste gedeelte van de woonboule-vards heeft een ufterst onzekere toekomst. Leegstand is op de korte t e r m i j n het meest verwachte gevolg. Herontwiklceling en her-verkaveHng is maar voor een beperkt deel van de winkelprojecten haalbaar. Ook sloop is minder waarschijnlijk, want 'wie moet dat betalen?' Het gemiddelde leegstands-percentage is ongeveer 8 % i n meters. I n de woonbranche is dat niet te geven. Bo-vendien is er i n de woonbranche veel ver-borgen leegstand, omdat zelfstandigen met eigen geld h u n zaak draaiende proberen te houden.

Er zijn nog niet veel voorbeelden van sloop, herverkaveling en herontwikkeling i n de woonbranche. 'De p i j n voor de eigenaren is nog niet groot genoeg'." Er zijn wilde plan-nen geweest voor een 'winkelvastgoedfonds'. De Rabobank zou interesse hebben gehad. Hei idee van een grondbank of gebiedsont-wikkelingsbank met inkoop en verkoop van rechten duilct periodiek op maar de uitwer-king ei-van stagneert meestal. Ook is er een voorstel dat bekend staat als 'De Wig': de gelijktijdige opheffing van de branchebeper-king van lo miljoen vierkante meter winkel-oppervlakte en de reductie ervan tot 3 miljoen vierkante meter Dat kan alleen als het bezit nog potentie heeft. Alleen opheffen van de branchebeperking zal leiden tot meer leeg-stand elders en de binnensteden i n gevaar brengen. Maar het belangrijkste is de vraag hoe het gerealiseerd moet worden. Daar is geen antwoord op en dat is ook logisch want er bestaat niet zoiets als een besluitvormend overleg van vastgoedeigenaren.

Meer concreet zijn de volgende voorbeelden,

zij het dat ze niet allemaal even succesvol zijn. De Kamer van ICoophandel (2013) pubU-ceerde eerder dit jaar een brochure met een groot scala aan Ideinschahg maatwerk. De regio Arnhem-Nijmegen heeft al weer en-kele jaren geleden geprobeerd o m van drie woonboulevards door herverkaveling twee te maken. Dat is toen niet gelukt. I n het Zuid-Limburgse Parkstad Ujken de vastgoedon-dernemers eieren voor h u n geld gekozen te hebben. Er is 80.000 m2 tot 100.000 mP-te veel en er zou consensus z i j n over een aanpak van de sanering met behulp van een fonds. Er zijn plannen voor herontwik-keling van Villa Arena i n Amsterdam. De herverkavelingsplannen voor Megastores i n Den Haag zijn deels uitgevoerd (afbeelding 2). Het wachten is op de aanhuur van het voorgenomen wijlcwinkelcentrum. Dat zal het winkelcentrum als geheel goed doen, maar of de woonwinkels daarvan gegeven de ervaringen met de synergie tussen bran-ches baat hebben valt te betwijfelen (Kooij-man, 2013).

A F B E E L D I N G 2 • MEGASTORES D E N H A A G

Megastores Den Haag. De renovatie, die in februari 2012 weró opgeleverd, bracht een warmere kleurstelling en Haagse thema's in de trappenhuizen (hier: het koninklijk huis). F O T O : D I O N K 0 0 l | M A N , F E B R U A R I 2 0 1 3 .

INretail heeft een sessie met scenarioplan-ning voor de branche i n 2014 i n voorberei-ding. Hier moet draagvlak gecreëerd wor-den voor de sanering van het aantal meters. De branche beseft dat nog onvoldoende. Draagvlak en consensus lijken ook de be-langrijkste resulaten van de 'Winkeltop'; een landelijk overleg van retailers, overheid en brancheorganisaties. Deze Winkeltop komt sinds anderhalf jaar bijeen en zou drie pilots i n voorbereiding hebben. Het doel is vooral te kijken o f er wijzigingen i n de regelgeving mogelijk zijn en o f gewenste veranderingen op een flexibele en vlotte ma-nier doorgevoerd kunnen worden. Uitein-delijk moet het i n deze pilots ook gaan o m het actief uit de markt halen van winkelme-ters. Een voorwaarde is wel dat er behoefte is aan winkelmeters, want dan valt er wat de schuiven. Maar zoals de leegstand nog slechts een onbetaalbare oplossing heeft, is het nog niet zeker dat de voorgenomen pi-lots doorgang zullen vinden. Zo'n pilot kost namelijk geld, en ook dat is er (nog) niet.'"

Conclusie

Het is niet de eerste keer dat er aandacht voor de woonboulevards i n Nederland wordt gevraagd. A l voor de crisis was dat zo (Pots, 2005; DHV, 2004). Detailhan-del Nederland heeft opgeroepen tot meer provinciale regie; ook ligt er weer een ka-mermotie met die inhoud (motie De Vries, 25-6-2013). De provinciale regie is ook de l i j n die het ruimtelijk-economische beleid sinds de Nota Ruimte i n 2005 volgt. I n de praktijk k o m t daar echter nog weinig van terecht. Simpele oplossingen z i j n er niet, stelt de Winkeltop i n een van z i j n verslagen (29-11-2012), maar de (provinciale) werk-conferenties die zij organiseert z i j n nog niet concreet genoeg.

Hooft is echter optimistisch over het Ne-derlandse ruimtelijke beleid.'' H i j is samen met de meeste andere geïnterviewden voor-stander o m de branchering op perifere

loca-ties beperkt te houden. Wel de branchering verbreden maar geen mode en dagelijks aanbod toestaan, is het devies. Een restric-tief beleid is ook wat onder meer de pro-vincie Zuid-Holland voorstaat. Leegstand zal leiden tot sloop, want we willen het i n Nederland wel netjes houden. Dat heeft met beleidsmatige bemoeienis te maken; ook retailers en beleggers zouden meer re-gulering willen, ondanks het feit dat ze het i n de eerste jaren van het m i l l e n n i u m door de toevoeging van al die meters wel zover hebben laten komen.

Voor een handvol woonboulevards en woonmalls zal verbreding van de branche-ring op de korte t e r m i j n wellicht uitkomst kunnen bieden. Die verbreding m i k t op een synergy van koopmotieven, maar die moet zich nog bewijzen. De huidige inzich-ten, ontieend aan de praktijk van Alexan-d r i u m i n RotterAlexan-dam en Megastores i n Den Haag, laten zien dat de synergy tussen woonwirdcels, grootschalige winkels en da-gehjkse winkels zeer beperkt is. Alleen de categorieën dagelijks en grootschalig blij-ken te mengen en door consumenten als eenheid te worden gezien; de woonwinkels zijn een te aparte categorie. De uitbreiding die gezocht wordt met elektronicawinkels als Saturn en Mediamarkt is riskant. Faillis-sementen en internet liggen op de loer De bijdrage aan synergetische aankopen is bo-vendien beperkt. De aanwezigheid elektro-nicawinkels van zal de woonwinkels naar alle waarschijnlijkheid op lange t e r m i j n niet helpen.

Dit Icwalitatieve onderzoek heeft bestaande (Icwantitatieve) inzichten over de woon-boulvards gecorrigeerd en kritische vragen gesteld bij beleid en brancheverbreding. Kwalitatief onderzoek benadrukt (per de-finitie) de taal waarmee betroldcenen de problemen verwoorden. Taal impliceert ook een rethorische situatie maar het ver-haal over de Nederlandse woonboulevards

blijkt verre van compleet. I n de afgelopen tien jaar is herhaaldelijk gevraagd o m een grotere coördinerende rol van de provin-cies; het appèl op goed beleid is er, maar het ontbreekt aan - een geïnstitutionaliseerde vorm van - motivatie. Ook bij alle voorstel-len over brancheverbreding - 'in-en-om-het-huis' of specifieker 'de elektronicabranche als trekker' - is er een appèl o m er 'ja' te-gen te zegte-gen, maar ontbreekt het aan ra-tionele informatie die de veronderstelling kan onderbouwen. Een completer 'verhaal' waarbij rationele informatie, overtuiging en motivatie i n evenwicht zijn, is een be-langrijke voorwaarde voor daadwerkelijke aanpassingen van het winkelvastgoed van de woonbranche i n de nabije toekomst.

Ik wil de geïnterviewden op deze plaats harte-lijk danken voor hun inbreng. Er bestond grote eensgezindheid maar soms hadden zij ook uit-eenlopende meningen over het hoe en waarom van woonboulevards in Nederland. Waar het gaat om de juiste weergave van wat zij gezegd hebben, ben alleen ik verantwoordelijk.

O V E R D E A U T E U R

Dr. ir. Dion Kooijman is universitair

h o o f d d o c e n t en onderzoel<er aan de T U Delft, afdeling. Real Estate & H o u s i n g van de Faculteit B o u w k u n d e . Email: d . c . k o o i j m a n @ t u d e l f t . n l .

VOETNOTEN

1 Interview Jan-Willem Speentjes, Corio, Utrecht, 10-9-2013. 2 Interview Patrick Manning, hIBD, Den Haag, 5-9-2013.

3 Interview Toine Hooft, Bureau Stedelijke Planning, Amsterdam, 28-6-2013. 4 Interview Dirk Vogd, Vereniging Nederlandse Woonboulevards, Groningen, 14-8-2013. 5 Interview Toine Hooft, a.w., 28-6-2013.

6 Interview Dirk Vogd, a.w., 14-8-2013.

7 Interview Erik Go, Bouwfonds MAB, Den Haag, 3-7-2013 (telefonisch). 8 Interview Karei Trommelen, DTNP, Nijmegen, 3-7-2013.

9 InterviewToine Hooft, a.w., 28-6-2013. 10 Interview Karei Trommelen, a.w., 3-7-2013.

n Interview Sietske van der Linden, INRetail, Zeist, 2-7-2013. 12 Interview Patrick Manning, a.w., 5-9-2013.

LITERATUUR/BRONNEN

- B r y m a n , A l a n (2012) Social Research Methods. O x f o r d ; O x f o r d U n i v e r s i t y Press (4e e d i t i e ) .

- Buitelaar, E et al. (2013). CebiedsontMing en commerciële vastgoedmarkten: een institutionele analyse van het (over) aanbod 'van winkels en kantoren. D e n H a a g / A m s t e r d a m : P l a n b u r e a u v o o r d e L e e f o m g e v i n g / A m s t e r d a m School o f Real Estate.

- Buitelaar, Saskia (24-6-2013) G e m e e n t e n m o e t e n v o o r t o u w n e m e n t e g e n l e e g s t a n d , http://www.binnenlandsbestuur.nl. 6-9-2013.

- Bureau Stedelijke P l a n n i n g (2009) Rotterdam-Alexanderknoop. Versterking kantoor, winkel en vrijetijdsfuncUe. A m s t e r d a m : Bureau Stedelijke P l a n n i n g ( r a p p o r t in o p d r a c h t van D e e l g e m e e n t e Prins Alexander, O n t w i k k e l i n g s b e d r i j f R o t t e r d a m en G e m e e n t e Capelle aan d e n IJssel).

- C B W - M i t e x (2010) Woonboulevards in kaart. Struauur woonwinkelconcentraties 2010. Zeist: C B W - M i t e x .

- D e t a i l h a n d e l N e d e r l a n d (18-5-20,3) W i n k e l i e r s : " P r o v i n c i a l e regie d e t a i l h a n d e l n o d i g " . Persbericht.

http://www.detailhan-dei.nl, 6-9-2013.

- D H V (2004) monhoulevards. Huidige positie en toekomstperspectief. D e n H a a g : H o o f d b e d r i j f s c h a p D e t a i l h a n d e l (onder-zoek in o p d r a c h t van H B D , C B W - M i t e x en V e r e n i g i n g v a n N e d e r l a n d s e M e u b e l b o u l e v a r d s ; a u t e u r is D. j a n e t t e W a l e n ) . - D T N P (2011) Dynamiek door beleid Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert. N i j m e g e n : D T N P ( r a p p o r t in o p d r a c h t van

H B D en I N R e t a i l / C B W - M l t e x ) .

- E m a n s , Ben (2002) interviewen: theorie, techniek en training. G r o n i n g e n : N o o r d h o f f (4e d r u k ) .

- Evers, D a v l d , D i o n K o o i j m a n & Erwin van d e r Krabben (2011) Planning van Winkels en Winkelgebieden in Nederland. D e n H a a g : S D U uitgevers (Reeks Planologie, nr. 15).

- Ewijk, C. van & C . T e u l i n g s (red.) (2009) De grote recessie. Amsterdam: Balans ( C P B - p u b l i c a t i e ) . - j o n e s , Ken & , J i m S i m m o n s (1990) The Retail Environment. L o n d e n : Routledge.

- Kamer van K o o p h a n d e l R o t t e r d a m en S e i n p o s t (2012) Winkelleegstand praktisch oplossen. Inspiratie uit praktijkvoorbeelden.

R o t t e r d a m : K a m e r v a n K o o p h a n d e l .

- K o o i j m a n , D i o n (2013) Case study The H a g u e M e g a s t o r e s and D u t c h f u r n i t u r e retail: f m m ' d i f f e r e n t i a t i o n ' t o w a r d s ' i n t e g r a t i o n ' ? (in v o o r b r e i d i n g ) .

- Pots Bert (2005) 'Enige r e d d i n g w o o n b o u l e v a r d s : t e r u g s c h a k e l e n en h e r s t r u c t u r e r e n . ' PropertyNL. 7 juli nr. 12, p. 58-59. - Ruiter, T h i j s (2004) De rol van trekkers in planmatig ontwikkelde winkelcentra. Delft: T U Delft, faculteit B o u w k u n d e (afstu¬

d e e r o n d e r z o e k ) .

- Vastgoedmarkt, m a a r t 2013, p p . 59-60. 'Specialisten b u i g e n zich o v e r p r o b l e m e n w i n k e l m a r k t . ' - Vries, A l b e r t d e (25-6-2013) M o t i e Tweede K a m e r Inzake h e t l o c a t i e b e l e i d v o o r d e t a i l h a n d e l . - W i n k e l t o p (2012a)Vm/ag8-5-2012. Den H a a g , M K B - N e d e r l a n d .

- W i n k e l t o p (2012b)Verslog29-11-2012. D e n H a a g , M K B - N e d e r i a n d .

. W i n k e l t o p {2012c) Naar een vitale detailhandei Visie op winkelleegstand en winkellocatiebeleid. D e n H a a g , M K B - N e d e r l a n d . N o t i t i e v o o r de t w e e d e b i j e e n k o m s t over w i n k e l l o c a t i e b e l e i d van 29 n o v e m b e r 2012. WEBSITES - h t t p : / / w w w. d 0 m u 5 p a r i s. f r / , g e r a a d p l e e g d 2-7-2013 - h t t p : / / w w w . o v e r l 2013), d a t I n m i d d e l s g e t e k e n d Is d o o r 300 w e t h o u d e r s en b u r g e m e e s t e r s u i t 150 g e m e e n t e n b e w i n k e l i n g . n l , geraadpleegd 5-9-2013. De w e b s i t e bevat o n d e r m e e r h e t m a n i f e s t o v e r b e w i n k e l i n g ( j u n i