GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU
Z DZIAŁALNOŚCI W 2020 ROKU
LIST PREZESA ZARZĄDU DOM DEVELOPMENT S.A... 3
1 PODSTAWOWE INFORMACJE O DOM DEVELOPMENT S.A. I JEJ GRUPIE KAPITAŁOWEJ ... 5
1.1 STRUKTURA GRUPY ...6
1.2 STRATEGIA ROZWOJU SPÓŁKI ORAZ JEJ GRUPY ...7
1.3 MODEL BIZNESOWY ...8
1.4 FLAGOWE OSIEDLA MIESZKANIOWE GRUPY ... 10
1.5 RYNKI GEOGRAFICZNE ... 12
1.6 WYNIKI OPERACYJNE DZIAŁALNOŚCI W 2020 ROKU ... 15
1.7 NAJWAŻNEJSZE WYDARZENIA 2020 ROKU ... 19
1.8 CZYNNIKI ISTOTNE DLA ROZWOJU SPÓŁKI I GRUPY ... 21
2 OMÓWIENIE WYNIKÓW FINANSOWYCH DOM DEVELOPMENT S.A. I JEJ GRUPY ... 27
2.1 ZYSKI I RENTOWNOŚĆ ... 28
2.2 SYTUACJA MAJĄTKOWA SPÓŁKI I GRUPY ... 30
2.4 OCENA ZARZĄDZANIA ZASOBAMI FINANSOWYMI I MOŻLIWOŚCI REALIZACJI ZAMIERZEŃ INWESTYCYJNYCH W SPÓŁCE I GRUPIE ... 33
2.5 INFORMACJE O KREDYTACH I OBLIGACJACH ORAZ POZOSTAŁYCH ZOBOWIĄZANIACH ... 34
2.6 WYKORZYSTANIE WPŁYWÓW Z EMISJI PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH ... 36
2.7 TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI ... 36
2.8 UMOWY ZNACZĄCE DLA DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ GRUPY ... 36
2.9 UMOWY WSPÓŁPRACY LUB KOOPERACJI ... 36
2.10 INWESTYCJE KAPITAŁOWE SPÓŁKI I GRUPY ... 36
3 OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ŁADU KORPORACYJNEGO ... 37
3.1 KAPITAŁ ZAKŁADOWY, AKCJONARIUSZE ... 40
3.2 WALNE ZGROMADZENIE ... 41
3.3 ZASADY ZMIANY STATUTU ... 43
3.4 ZARZĄD DOM DEVELOPMENT S.A... 43
3.5 RADA NADZORCZA... 45
3.6 RAPORT NA TEMAT POLITYKI WYNAGRODZEŃ ... 48
3.7 AKCJE W POSIADANIU CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ ... 51
3.8 PROGRAMY OPCJI MENEDŻERSKICH ... 52
3.9 STOSOWANIE POLITYKI RÓŻNORODNOŚCI W ODNIESIENIU DO ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ ... 53
3.10 SYSTEM KONTROLI WEWNĘTRZNEJ I ZARZĄDZANIA RYZYKIEM ... 53
3.11 ISTOTNE POSTĘPOWANIA SĄDOWE ... 54
3.12 DZIAŁALNOŚĆ SPONSORINGOWA I CHARYTATYWNA ... 55
3.13 AUDYTOR ... 56
4 ZATWIERDZENIE PRZEZ ZARZĄD DOM DEVELOPMENT S.A. SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2020 ROKU ... 57
302 mln zł
Skonsolidowany zysk netto Grupy
2019: 256 mln zł
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
w 2020 r.:
REKORDOWY WYNIK FINANSOWY
NA SPRZYJAJĄCYM RYNKU
ZWIĘKSZAMY MARŻĘ
32% Marża brutto ze sprzedaży
2019: 30%
266 mln zł
Gotówki netto
31.12.2019:
154 mln zł długu netto
NIEZMIENNIE BEZPIECZNY BILANS
ZWIĘKSZAMY POTENCJAŁ
PRZYSZŁYCH WYNIKÓW
1,1 mld zł
Przychody przyszłych okresów
31.12.2019: 0,8 mld zł
5 298
Lokali w budowie 31.12.2020
Wzrost o 12% r/r, zgodnie z zapowiedziami zwiększamy poziom dywersyfikacji rynkowej.
63 pkt
NPS – Net Promoter Score w 2020 roku
Potwierdzenie bardzo wysokiej jakości inwestycji i organizacji Grupy
3 756
Sprzedanych lokali w 2020 roku
O 3% więcej sprzedanych lokali o łącznej wartości wyższej o 10% w porównaniu do ubiegłego roku.
3 006
Przekazanych lokali w 2020 roku
Terminowa realizacja budów przełożyła się na zgodny z planem wolumen przekazań.
SPIS TREŚCI
WYRÓŻNIA NAS ORGANIZACJA
LIST PREZESA ZARZĄDU DOM DEVELOPMENT S.A.
Szanowni Państwo,
2020 rok upłynął pod znakiem epidemii COVID-19, która wpłynęła na życie każdego z nas. Dla mnie był to też okres wzmożonego poczucia odpowiedzialności – za naszych pracowników, kontrahentów i klientów. Ubiegły rok obfitował w nieznane nam dotąd wyzwania, a istniejące trudności przybrały na sile. Był to również czas wielu szans i możliwości, które dobrze wykorzystaliśmy. Nasze wysiłki przyniosły wymierne efekty - w minionym roku wzmocniliśmy pozycję na wszystkich rynkach i wypracowaliśmy rekordowe wyniki finansowe.
NASZĄ SIŁĄ JEST ORGANIZACJA
Wprowadzenie stanu epidemii w Polsce w marcu minionego roku i związane z nią restrykcje wymusiły liczne zmiany w sposobie funkcjonowania biznesu. Uważam, że Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. bardzo dobrze poradziła sobie z tym wyzwaniem – już w pierwszej połowie marca wypracowaliśmy procedury i wdrożyliśmy możliwość odbywania spotkań online, a nawet zdalnego zawierania umów. Nasze biura sprzedaży pozostały otwarte, a prace na budowach postępowały zgodnie z harmonogramem i budżetem. Bardzo szybko powróciliśmy do pracy stacjonarnej. Tak sprawna adaptacja do nowych warunków była możliwe dzięki naszej głównej przewadze – jakości organizacji.
A organizacja to ludzie – nasi pracownicy, którzy w tym roku szczególnie dowiedli swego profesjonalizmu i zaangażowania.
RYNKOWA OFENSYWA
Nasze wysiłki przyniosły wymierne efekty - w minionym roku Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. sprzedała 3 756 lokali, a IV kwartał 2020 roku z wynikiem 1 130 lokali sprzedanych był rekordowy w naszej historii.
Wzmocniliśmy naszą pozycję konkurencyjną, zwiększając udziały we wszystkich rynkach, na których działamy – warszawskim, trójmiejskim i wrocławskim. Jako jedni z nielicznych byliśmy w stanie sprawnie uzupełniać ofertę dostarczając na rynek wysokiej jakości mieszkania.
W efekcie nasze ceny utrzymywały się na
“przedcovidowym” poziomie, a wręcz nieco rosły. Dzięki temu zdołaliśmy nie tylko zwiększyć wolumen, ale i wartość sprzedaży.
W 2020 roku rozpoczęliśmy budowę 39 projektów z 4 054 lokalami, sprawnie radząc sobie z ograniczonym funkcjonowaniem administracji i utrudnionym uzyskiwaniem niezbędnych pozwoleń. Wszystkie nasze budowy były realizowane zgodnie z planem, dzięki czemu nasi klienci mogli odbierać swoje mieszkania w terminie, a często nawet z wyprzedzeniem. Jednocześnie ocena jakości naszych osiedli i satysfakcja klientów, którą monitorujemy od lat, wzrosły do rekordowych poziomów.
Taka sytuacja cieszy szczególnie w czasach, kiedy szukamy przede wszystkim bezpieczeństwa, a na znaczeniu zyskuje silna marka i rekomendacje dotychczasowych klientów.
REKORDOWE WYNIKI
Terminowa realizacja budów przełożyła się na zgodne z planem przekazania. W 2020 roku rozpoznaliśmy w wyniku 3 006 lokali, a ich wartość osiągnęła rekordowy poziom 1 815 mln zł, co daje średnią wartość przekazanego mieszkania na poziomie 604 tys. zł. Ten imponujący wynik jest efektem korzystnej struktury przekazań - w minionym roku zakończyliśmy budowę wielu mieszkań o podwyższonym standardzie, o znacznej wartości oraz rentowności ze sprzedaży.
Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. w 2020 roku wypracowała 302 mln zł zysku netto - najwięcej w swojej historii. Wynik ten cieszy tym bardziej, że jest efektem konsekwentnego, zrównoważonego wzrostu Grupy, będącej liderem polskiego rynku mieszkaniowego.
… I POTENCJAŁ
2021 rok rozpoczynamy z rekordowym potencjałem wyników – 4 111 mieszkań sprzedanych i jeszcze nie przekazanych, o wartości 2 222 mln zł, w większości zostanie rozpoznana w tegorocznym rachunku zysków i strat.
W naszej działalności niezmiennie stawiamy na bezpieczeństwo finansowe – na koniec 2020 roku dysponowaliśmy 636 mln zł gotówki, tj. o 266 mln zł więcej niż nasze łączne zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji.
Udało nam się pogodzić wysoką rentowność, wzrost skali oraz bardzo silny bilans z wypłatą rekordowej dywidendy.
We wrześniu wypłaciliśmy Akcjonariuszom łącznie 240 mln zł, tj. 9,50 zł na akcję, plasując się wśród spółek o najwyższej stopie dywidendy na GPW.
W tym roku chcielibyśmy spełnić naszą deklarację z marca 2020 roku i wypłacić dywidendę wyższą niż w roku ubiegłym w ujęciu zarówno nominalnym, jak i realnym.
Jednocześnie, mając na uwadze ambitne plany rozwoju, część zysku przeznaczymy na wzmocnienie bilansu Grupy.
EKSPANSJA GRUPY
W 2020 roku szczególnie uważnie przyglądaliśmy się otoczeniu i analizowaliśmy, w jaki sposób najlepiej odnaleźć się w nowej rzeczywistości. Wykorzystaliśmy ten czas na optymalizację procesów wewnątrz Grupy, wdrożyliśmy nowe rozwiązania informatyczne, a także analizowaliśmy możliwe ścieżki dalszego rozwoju.
Minęły już ponad trzy lata, odkąd poprzez akwizycję Euro Styl S.A. weszliśmy na rynek trójmiejski. Ten krok był przełomowy dla całej Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. Z powodzeniem zintegrowaliśmy dwie organizacje ucząc się od siebie nawzajem i inspirując do rozwoju. W ciągu tych trzech lat Euro Styl S.A. niemal podwoił wolumen sprzedaży i wypracował 218 mln zł zysku netto.
W 2018 roku ruszyliśmy z własnym generalnym wykonawstwem poprzez Dom Construction Sp. z o.o., efektywną i zyskowną spółkę wykonawczą, budującą mieszkania najwyższej jakości.
W minionych latach zdołaliśmy pogodzić intensywny rozwój z optymalizacją procesów, dzięki czemu Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. jest gotowa na dalszy rozwój biznesu i wzrost skali działania. Jesteśmy deweloperem wyspecjalizowanym przede wszystkim w wielkomiejskich, wieloetapowych projektach o podwyższonym standardzie.
Działamy na trzech spośród czterech najbardziej perspektywicznych rynków – w Warszawie, Trójmieście i Wrocławiu. Teraz przyszedł czas na Kraków, drugi po Warszawie największy rynek mieszkaniowy w Polsce.
Naszym celem na 2021 rok jest rozwój działalności Grupy na tym rynku.
NOWE OTWARCIE
W tym roku mija 25 lat od powstania Dom Development S.A. Z dumą podsumowuję nasze dokonania i jestem wdzięczny wszystkim, którzy ten sukces współtworzyli.
W szczególności chciałbym podziękować Januszowi Zalewskiemu, który dołączył do naszego zespołu w 1999 roku, na wczesnym etapie rozwoju naszej Spółki. Dzień publikacji tego raportu rocznego, 12 marca 2021 roku, jest ostatnim dniem jego pracy przed przejściem na emeryturę. Po 22 latach Janusz Zalewski odchodzi z funkcji Wiceprezesa Zarządu i Dyrektora Finansowego Dom Development S.A., spółki w doskonałej kondycji finansowej i z rekordowymi wynikami. Nie żegnamy się jednak całkowicie – z radością przyjąłem decyzję naszego głównego akcjonariusza o powołaniu Janusza Zalewskiego w skład Rady Nadzorczej Dom Development S.A.
Nowym dyrektorem finansowym i Wiceprezesem Zarządu Dom Development S.A. zostanie Leszek Stankiewicz, świetny menadżer o bogatym doświadczeniu, dotychczas odpowiedzialny m.in. za finanse Dom Construction Sp. z o.o. Cieszy mnie, że sukcesja na tak kluczowym stanowisku odbywa się w sposób płynny i kontrolowany.
PERSPEKTYWY I WYZWANIA 2021 ROKU
Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. wchodzi w nowy rok jako niekwestionowany lider rynku mieszkaniowego w Polsce. To ogromny zaszczyt, ale i zobowiązanie wobec tysięcy osób, które postanowiły, że z nami spełnią marzenie o własnym domu. Gwarantem jego realizacji niezmiennie są jakość organizacji i bezpieczeństwo finansowe Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.
Jestem dobrej myśli i z optymizmem patrzę w przyszłość.
Wykorzystaliśmy sprzyjającą koniunkturę na rynku mieszkaniowym i istotnie zwiększyliśmy nasze udziały rynkowe oraz przewagi konkurencyjne.
W 2021 roku skoncentrujemy się umacnianiu naszej pozycji na dotychczasowych rynkach oraz ekspansji na rynku krakowskim. Nie osiadamy na laurach i wciąż widzimy duży potencjał wzrostu dla naszej działalności i wyników, a tym samym zwiększanie wartości dla naszych Akcjonariuszy.
Jarosław Szanajca
Prezes Zarządu Dom Development S.A.
1 PODSTAWOWE INFORMACJE O DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPIE KAPITAŁOWEJ
Dom Development S.A. działa od 1996 roku i jest liderem rynku mieszkaniowego w Polsce. Grupa oferuje mieszkania w budynkach wielorodzinnych zlokalizowanych w główych aglomeracjach kraju:
w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu.
Od 2006 roku Spółka jest notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie (ticker: DOM) i wchodzi m.in. w skład indeksu mWIG40.
Od debiutu giełdowego Spółka łączy niskie zadłużenie z wypłatami dywidendy, w tym rekordowych 240 mln zł w 2020 roku.
Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. (dalej „Grupa”), od początku swojej działalności koncentruje się na rynku mieszkaniowym. Obecnie prowadzi działalność w Warszawie, Trójmieście i we Wrocławiu.
Dom Development S.A. (dalej „Spółka”, jednostka dominująca Grupy) to wspólne przedsięwzięcie polskich menedżerów oraz inwestorów z Wielkiej Brytanii.
Założyciele Spółki od 25 lat zarządzają nią i nadzorują – Jarosław Szanajca posiadający 5,77% akcji Dom Development S.A. od początki jej istnienia jest Prezesem Zarządu, zaś Grzegorz Kiełpsz, były Dyrektor Generalny jest obecnie Przewodniczącym Rady Nadzorczej Spółki z 5,08% udziałem w jej akcjonariacie.
Na dzień 31 grudnia 2020 r. Spółka była kontrolowana przez Groupe Belleforêt S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu, która posiadała 56,13% akcji Spółki. Reprezentanci głównego akcjonariusza zasiadają w Zarządzie i Radzie Nadzorczej Spółki od początku jej istnienia dzieląc się wieloletnim międzynarodowym doświadczeniem w działalności deweloperskiej.
Dom Development S.A. prowadzi działalność w Warszawie, gdzie jest niekwestionowanym liderem pod
względem liczby sprzedanych mieszkań. Od 2008 roku Grupa działa we Wrocławiu, obecnie wszystkie projekty Grupy w tym mieście są realizowane przez Dom Development Wrocław Sp. z o.o. W 2017 roku w wyniku przejęcia Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A., Grupa weszła na rynek trójmiejski. Wejście Euro Styl S.A. do Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. umożliwiło skokowy wzrost skali jej działalności. Obecnie Euro Styl S.A. jest jednym z liderów rynku trójmiejskiego.
W skład przejętej Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A., wchodzi także spółka Euro Styl Construction Sp. z o.o., generalny wykonawca wszystkich inwestycji Grupy w Trójmieście. W 2018 roku powołana została Dom Construction Sp. z o.o., generalny wykonawca inwestycji Grupy w Warszawie i Wrocławiu.
Od 2010 roku Grupa aktywnie wspiera nabywców mieszkań w pozyskiwaniu kredytów hipotecznych. Dom Development Kredyty Sp. z o.o. to pośrednik kredytu hipotecznego obsługujący wyłącznie klientów Grupy.
Dzięki dużej skali działalności Grupa jest w stanie uzyskać konkurencyjne warunki finansowania oraz pomóc w dopełnieniu formalności swoim klientom.
1.1 STRUKTURA GRUPY
Struktura Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. na dzień 31 grudnia 2020 roku:
Opis organizacji Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. ze wskazaniem jednostek podlegających konsolidacji oraz opis zmian w organizacji Grupy znajdują się w nocie 7.1 Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy za 2020 rok.
PODMIOT
Jednostki zależne Grupy
UDZIAŁ JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ W KAPITALE PODSTAWOWYM
UDZIAŁ JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ W PRAWACH GŁOSU
Euro Styl S.A.*) 100% 100%
Euro Styl Development S.A. sp. z o.o.*) 100% 100%
Dom Development Wrocław sp. z o.o. 100% 100%
Dom Construction sp. z o.o. 100% 100%
Dom Development Kredyty sp. z o.o. 100% 100%
Dom Development Grunty sp. z o.o. 46% 100%
Dom Land sp. z o.o. - -
Mirabelle Investments sp. z o.o. 100% 100%
M2 Biuro sp. z o.o. 100% 100%
*) Euro Styl S.A. jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Euro Styl, w której udziały niekontrolujące posiada Euro Styl Development sp. z o.o. W wyniku nabycia obydwu tych spółek, Dom Development S.A. uzyskala pełną kontrolę nad Grupą Kapitałową Euro Styl.
Wszystkie podmioty należące do Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. zarejestrowane są w Polsce i są konsolidowane przez Spółkę metodą konsolidacji pełnej.
1.2 STRATEGIA ROZWOJU SPÓŁKI ORAZ JEJ GRUPY
Celem strategicznym Zarządu Dom Development S.A. jest maksymalizacja wartości Spółki i jej Grupy w długookresowej perspektywie poprzez utrzymywanie pozycji lidera rynku mieszkaniowego działającego w głównych aglomeracjach kraju. Realizacja tej strategii opiera się na czterech filarach:
DŁUGOFALOWE RELACJE
Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. w swojej działalności kładzie nacisk na budowanie długofalowych relacji ze swoimi interesariuszami: pracownikami, klientami oraz podwykonawcami. Miarą jakości tych relacji są: niski poziom rotacji pracowników oraz bardzo wysoki poziom satysfakcji klientów mierzony wskaźnikiem NPS (Net Promoter Score). Wysoka jakość i terminowość realizacji budów jest w znacznej mierze wynikiem bardzo dobrej współpracy z podwykonawcami.
W branży deweloperskiej, gdzie cykl produkcyjny projektu jest bardzo skomplikowany i trwa co najmniej trzy lata, długoletnie doświadczenie pracowników oraz zaufanie i sprawna współpraca z podwykonawcami są źródłem trwałej przewagi konkurencyjnej i pozwalają Grupie budować silną markę w skali ogólnopolskiej.
DYWERSYFIKACJA GEOGRAFICZNA
Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. to wysokiej jakości organizacja o znacznym potencjale rozwoju.
Zarząd Spółki dostrzega liczne możliwości związane z dalszym wzrostem Grupy w głównych aglomeracjach kraju. W nadchodzących latach należy spodziewać się rosnącej dywersyfikacji działalności Grupy.
Dom Development S.A. jest niekwestionowanym liderem rynku warszawskiego z udziałem rynkowym od wielu lat przekraczającym 10%. W 2020 roku 12% mieszkań sprzedanych w stolicy pochodziło z oferty Spółki. Zarząd Spółki oczekuje, że skala jej działalności będzie stopniowo rosła w nadchodzących latach dzięki silnej marce, atrakcyjnemu bankowi ziemi oraz doświadczeniu pozwalającym sprawnie realizować kolejne inwestycje na
tym niełatwym rynku.
Euro Styl S.A. w minionym roku znacznie rozbudowała swój potencjał i wyrosła na lidera rynku trójmiejskiego.
W nadchodzących latach należy spodziewać się wzrostu skali działalności Grupy w tym regionie.
Skala działalności Grupy we Wrocławiu sukcesywnie rośnie i w 2020 roku Dom Development Wrocław Sp.
z o.o. znalazła się w czołówce deweloperów o największym udziale w rynku.
Zgodnie z wcześniejszymi deklaracjami Zarządu Spółki, Grupa z zainteresowaniem przyglądała się rynkowi mieszkaniowemu w pozostałych głównych aglomeracjach Polski, w tym w szczególności w Krakowie, który jest drugim po Warszawie, największym rynkiem deweloperskim w kraju. Celem Zarządu Spółki na 2021 rok jest poszerzenie działalności Grupy o rynek krakowski.
SILNY BILANS
Zarząd Spółki kładzie szczególny nacisk na silny bilans Spółki oraz Grupy i komfortową sytuację płynnościową.
Znaczne zasoby finansowe przy niskim zadłużeniu pozwalają Zarządowi Spółki i Grupy ze spokojem reagować na zmieniające się warunki w branży nieruchomości oraz budowlanej, które charakteryzują się znaczną cyklicznością. Jednocześnie, dzięki znacznym zasobom gotówki i zabezpieczonym liniom kredytowym, spółki z Grupy mają przewagę w transakcjach na rynku gruntów, nierzadko wymagających wielomilionowych płatności w krótkim czasie.
MAKSYMALIZACJA ROE
Zarząd Spółki koncentruje się na długookresowej maksymalizacji zwrotu z kapitału własnego dla Akcjonariuszy poprzez koncentrację na rentowności realizowanych projektów, utrzymywanie skali działalności Grupy adekwatnej do wielkości jej organizacji oraz przy jednoczesnych regularnych wypłatach dywidendy z zysku Spółki.
1.3 MODEL BIZNESOWY
Działalność Grupy koncentruje się w głównych aglomeracjach Polski, gdzie oferuje mieszkania we wszystkich segmentach rynku – od popularnego, przez podwyższony aż po luksusowe apartamenty. Dominujący w ofercie Grupy segment podwyższony pozwala Spółce i Grupie osiągać ponadprzeciętne marże przy utrzymaniu wysokiej skali działalności.
Spółki deweloperskie należące do Grupy tj. Dom Development S.A., Euro Styl S.A. oraz Dom Development Wrocław Sp. z o.o. mają bardzo zbliżony model biznesowy.
Rolą pozostałych spółek Grupy jest wsparcie działalności deweloperskiej, której typowe elementy opisano poniżej.
W 2020 roku nie nastąpiły zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem Spółki i jej Grupą Kapitałową.
ZAKUP ZIEMI
Grupa nabywa działki pod realizowane projekty. Każda transakcja jest indywidualnie analizowana pod kątem prawnym, możliwości zabudowy oraz opłacalności potencjalnej inwestycji. Spółki należące do Grupy aktywnie poszukują gruntów inwestycyjnych pod zabudowę wielorodzinną w Warszawie, Trójmieście i Wrocławiu.
Inwestując w nowe działki we właściwym momencie cyklu, Grupa ma zapewnioną ciągłość działania i komfort zawierania transakcji pozwalających na uzyskanie satysfakcjonującej marży. W ocenie Zarządu Spółki, optymalny poziom banku ziemi, tj.
gruntów w przygotowaniu kształtuje się na poziomie 2-3 letniej sprzedaży.
PROJEKTOWANIE I UZYSKIWANIE POZWOLEŃ
Grupa współpracuje z uznanymi biurami architektonicznymi przykładając dużą wagę do ładu przestrzennego budowanych osiedli oraz funkcjonalności projektowanych mieszkań. Na typowy projekt składają się wielorodzinne budynki z windami i garażem podziemnym oraz lokalami usługowymi w parterze. Wszystkie mieszkania oferowane przez spółki z Grupy posiadają balkony, tarasy
lub ogródki, a ich rozkłady są starannie przemyślane zgodnie z wewnętrznymi, wyśrubowanymi standardami Dom Development S.A. W ofercie Grupy dominują mieszkania z segmentu popularnego o podwyższonym standardzie, które pozwalają pogodzić dużą skalę działalności z osiąganiem wysokich marż.
BUDOWA
Budowa większości projektów Spółki i Grupy realizowana jest przez należących do Grupy generalnych wykonawców, co umożliwia optymalizację parametrów inwestycji na etapie projektowania, stałą, bardzo wysoką jakość wykonania oraz efektywność kosztową. Generalni wykonawcy prowadzą
budowy poprzez zatrudnianie wyspecjalizowanych podwykonawców do poszczególnych rodzajów robót budowlanych. Wszystkie projekty Spółki i Grupy budowane są w technologii tradycyjnej, a standardowy czas realizacji to około 18-20 miesięcy.
SPRZEDAŻ
Sprzedaż mieszkań rozpoczyna się w momencie zbliżonym do startu budowy i jest prowadzona bezpośrednio przez Spółki z Grupy w biurach sprzedaży na terenie inwestycji oraz w siedzibach spółek deweloperskich. W 2020 roku, w odpowiedzi na sytuację epidemiczną, Grupa udostępniła swoim klientom także możliwość odbycia spotkania online z doradcą klienta i zdalne przeprowadzenie transakcji sprzedaży.
Proces sprzedaży mieszkania jest kilkuetapowy, zaś płatności następują w transzach skorelowanych z postępem prac na budowie. Wszystkie inwestycje Grupy posiadają otwarte rachunki powiernicze w czołowych polskich bankach, na które wpływają wpłaty klientów. Uwalnianie środków na konto dewelopera następuje w proporcji do zakończonych kamieni milowych inwestycji.
DORADZTWO KREDYTOWE
Około 60% transakcji Spółki i Grupy to zakupy z wykorzystaniem kredytu hipotecznego. Już od 10 lat Grupa Kapitałowa Dom Development S.A.
pośredniczy w procesie przyznawania kredytu pomiędzy nabywcami mieszkań a bankami. Dom Development Kredyty Sp. z o.o. współpracuje z najważniejszymi bankami w Polsce, dzięki czemu każdemu z klientów może zaproponować ofertę
optymalną do indywidualnej sytuacji.
W 2020 roku Dom Development Kredyty Sp. z o.o. pośredniczyła przy udzielaniu 1 203 kredytów hipotecznych o łącznej wartości ponad 500 mln zł. Dzięki skali działalności, spółka jest w stanie zaoferować bardzo korzystne warunki finansowania, w tym oferty przygotowane wyłącznie dla klientów Grupy.
ARANŻACJA I WYKOŃCZENIE MIESZKAŃ
Spółki z Grupy oferują swoim klientom możliwość wykończenia mieszkania pod klucz w jednym z oferowanych wariantów lub w oparciu o indywidualne ustalenia.
Grupa umożliwia także wprowadzenie zmian w projekcie mieszkania obejmujących na przykład rozkład ścian działowych czy
instalacji wodnej i elektrycznej. Realizacja wykończenia oraz nadzór nad zmianami w aranżacji prowadzona jest przez spółki deweloperskie z Grupy, co stanowi istotne ułatwienie organizacyjne i pozwala znacznie zaoszczędzić czas.
PRZEKAZANIA MIESZKAŃ
Gotowe mieszkania po opłaceniu pełnej ceny zakupu są przekazywane nabywcom.
Zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości przekazania lokali są
podstawą do rozpoznania przychodów z ich sprzedaży oraz związanych z nimi kosztów.
Wyniki finansowe Spółki i Grupy są ściśle związane z wolumenem oraz strukturą przekazywanych w danym okresie lokali.
DYWIDENDA
Dom Development S.A. od początku obecności na GPW S.A. w Warszawie dzieli się wypracowanym zyskiem ze swoimi akcjonariuszami. W 2013 roku Dom Development S.A. ogłosiła politykę maksymalizacji dywidend. W ciągu ośmiu lat jej obowiązywania Spółka wypłaciła akcjonariuszom ponad 820 mln zł, utrzymując jednocześnie bardzo silny bilans i wysoki stan gotówki.
W 2020 roku Spółka wypłaciła 239,6 mln zł dywidendy (94% skonsolidowanego zysku Grupy za 2019 rok), tj. 9,50 zł na akcję. Stopa dywidendy wyniosła 8,26%, co plasuje Dom Development S.A. w czołówce spółek dywidendowych na GPW S.A. Jednocześnie Zarząd Spółki wyraził zamiar rekomendowania w kolejnych latach wypłat gwarantujących wzrost dywidendy na akcję.
Działalność Spółki i Grupy nie ma charakteru sezonowego.
Wahania wyników finansowych pomiędzy kwartałami są ściśle powiązane z cyklem budowy projektów i kumulacją przekazań w pierwszych tygodniach po dopuszczeniu do użytkowania inwestycji. Uznanie, zgodnie z MSSF 15, przekazania lokalu za podstawę do rozpoznania sprzedaży w rachunku zysków i strat powoduje, że wyniki finansowe nie odzwierciedlają w pełni bieżącej sytuacji w Spółce i Grupie. W związku z tym Spółka, poza informacją o liczbie przekazanych w danym okresie lokali, informuje także o wolumenie bieżącej sprzedaży liczonej w oparciu
o umowy przedwstępne oraz opłacone umowy rezerwacyjne w ujęciu netto, tj. z uwzględnieniem rezygnacji.
Zarówno w przypadku Grupy, jak i Spółki nie występuje uzależnienie od jednego dostawcy lub odbiorcy. Jedynym znaczącym kontrahentem Spółki, z którym wartość obrotów przekroczyła 10% przychodów ze sprzedaży w 2020 roku i wyniosła 347 mln zł jest Dom Construction Sp. z o.o., należący do Grupy generalny wykonawca inwestycji Spółki.
1.4 FLAGOWE OSIEDLA MIESZKANIOWE GRUPY
Działalność deweloperska kształtuje miasta w coraz większym stopniu. Zarząd Dom Development S.A. dokłada wszelkich starań, aby udział Spółki i Grupy w tym procesie przyczyniał się do poprawy jakości życia mieszkańców miast i sprzyjał zrównoważonym procesom urbanistycznym. Większości inwestycji realizowanych przez spółki z Grupy towarzyszy również rozbudowa lokalnej infrastruktury.
Flagowymi inwestycjami Grupy są duże, wieloetapowe osiedla o podwyższonym standardzie, rozbudowanych ogólnodostępnych przestrzeniach i spójnej architekturze.
Tego typu projekty umożliwiają wykorzystanie głównych przewag konkurencyjnych Grupy – silnej marki, zasobności w kapitał, doświadczenia w projektowaniu oraz wysokiej jakości i trwałości budowanych mieszkań.
Dzięki temu Grupa efektywnie łączy wysoki wolumen sprzedaży z ponadprzeciętną rentownością.
W minionym roku Dom Development S.A. zakończyła realizację jednego z najsłynniejszych swoich projektów – Mariny Mokotów. Luksusowe apartamenty i mieszkania o podwyższonym standardzie w prestiżowej lokalizacji cieszyły się dużym zainteresowaniem nabywców, co przełożyło się m.in. wysoką średnią wartość transakcji oraz rentowność projektu. Inwestycja ta miała kluczowy wpływ na wyniki finansowe Spółki i Grupy w 2020 roku.
Spośród 766 wybudowanych lokali, 552 zostały przekazane nabywcom, natomiast sprzedaż większości z pozostałych 214 lokali zostanie rozpoznana w wyniku Spółki i Grupy za 2021 rok.
Żoliborz Artystyczny to kolejne flagowe osiedle Grupy w Warszawie. Projekt ten jest szczególnie ceniony za ciekawą architekturę oraz starannie zaprojektowane przestrzenie wspólne. W IV kwartale 2020 roku Spółka rozpoczęła budowę ostatniego etapu tej realizowanej od 2013 roku inwestycji. Łącznie, w ramach Osiedla Żoliborz Artystyczny powstanie ponad 2 650 lokali.
Osiedle Wilno w Warszawie jest potwierdzeniem możliwości organizacyjnych i kapitałowych Dom Development S.A. Praktycznie od zera Spółka stworzyła małe miasteczko zlokalizowane na terenach dawnego Targówka Fabrycznego. W ciągu 10 lat Spółka wybudowała tam ponad 2 600 lokali, zaś na koniec 2020 roku kolejne 767 było w realizacji i 514 w przygotowaniu.
Osiedle Wilno jest bardzo dobrym przykładem zrównoważonego tworzenia miejskiej przestrzeni przyjaznej mieszkańcom. Spółka wybudowała za 6,5 mln zł i przekazała za symboliczną złotówkę stację kolejową Warszawa Zacisze - Wilno, zaś samo osiedle posiada rozbudowaną infrastrukturę z licznymi placami i skwerami sprzyjającymi integracji mieszkańców.
W 2019 roku ruszył nowy projekt flagowy Dom Development S.A. - położona na warszawskim Bemowie Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód. Już od pierwszego etapu inwestycja ta spotkała się z bardzo dużym zainteresowaniem klientów. Obecnie Spółka buduje 3 etapy z niemal 400 lokalami w ramach tej inwestycji oraz posiada grunty zabezpieczone pod jej kontynuację w nadchodzących latach.
Osiedle Żoliborz Artystyczny, Warszawa
Osiedle Wilno, Warszawa Marina Mokotów, Warszawa
Podmioty zależne Spółki także komponują swoją ofertę w oparciu o wieloetapowe projekty flagowe. W minionym roku Euro Styl S.A., trójmiejski deweloper należący do Grupy, rozpoczął budowę 227 lokali z 1 200 planowanych w ramach projektu DOKI. Inwestycja ta, zlokalizowana na historycznych terenach Stoczni Gdańskiej, będzie wielofunkcyjną przestrzenia miejską, obejmującą apartamentową zabudowę mieszkaniową, część biurową oraz MONTOWNIĘ - zrewitalizowaną montażownię kadłubów łodzi podwodnych ze strefą restauracyjną (tzw. food hall) i loftami serwisowanymi.
Typowym dla Grupy wieloetapowym projektem jest także Osiedle Perspektywa, położone w Śródmieściu Gdańska, w ramach którego powstanie łącznie ponad 650 lokali o podwyższonym standardzie. Zabudowa osiedla będzie wkomponowana w okoliczną architekturę i będzie obejmowała kameralne wille miejskie, kamienice oraz budynki wielorodzinne w głębi osiedla.
Euro Styl S.A. posiada w swojej ofercie także projekty z segmentu popularnego, takie jak Osiedle Beauforta.
Projekt ten początkowo zaplanowano na ponad 660 lokali, zaś w minionym roku Euro Styl S.A. kupił grunty pod
budowę kolejnych 1 056 lokali. O sukcesie sprzedażowym Osiedla Beauforta zdecydowały przede wszystkim rozległe, ogólnodostępne tereny rekreacyjne, kameralna architektura oraz bogata infrastruktura okolicy.
Inwestycje Grupy we Wrocławiu są w większości bardziej kameralne, często jednoetapowe. Na tym tle wyróżnia się Osiedle Komedy - w pięciu etapach inwestycji, które łączy nowoczesna architektura z detalami nawiązującymi do twórczości Krzysztofa Komedy, wybitnego kompozytora i pianisty jazzowego, powstanie łącznie ponad 550 lokali.
Uzupełnieniem oferty we flagowych inwestycjach Grupy są mniejsze, często jednoetapowe projekty ze wszystkich segmentów rynku – od popularnego po luksusowe apartamenty, takie jak Rezydencja Stanisława Augusta w Warszawie, czy zakończona w 2020 roku inwestycja Apartamenty Księcia Witolda, zlokalizowana nad brzegiem Odry, w samym centrum Wrocławia.
Osiedle Wilno, Warszawa
Osiedle Perspektywa, Gdańsk
DOKI, Gdańsk Osiedle Komedy, Wrocław
1.5 RYNKI GEOGRAFICZNE
ROZWAŻNA EKSPANSJA
Dom Development S.A. to niekwestionowany lider stołecznego rynku z 12% udziałem w sprzedaży.
Warszawa jest dominującym centrum biznesowym i akademickim w Polsce, przyciągającym nowych mieszkańców zarówno z Polski, jak i zagranicy. Rynek nieruchomości w stolicy charakteryzuje się najwyższymi cenami spośród krajowych metropolii. Ze względu na ograniczoną dostępność gruntów i ich skomplikowaną sytuację prawną, Warszawa jest jednocześnie wymagającym rynkiem. Dom Development S.A. od początku prowadzi działalność w Warszawie, gdzie posiada bardzo silną markę i know-how dający trwałą przewagę nad konkurencją.
Grupa jest obecna także we Wrocławiu, gdzie od 2008 roku organicznie rozwija swoją organizację. Dom Development Wrocław Sp. z o.o. jest aktualnie jednym z wiodących deweloperów na tym rynku. Posiadane zasoby gruntów pod przyszłe projekty pozwalają oczekiwać wzrostu udziału Wrocławia w wynikach Grupy w nadchodzących latach.
Rok 2017 był przełomowy dla Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. – wraz z przejęciem Euro Styl S.A., Grupa wkroczyła na rynek trójmiejski i skokowo zwiększyła skalę działalności. Sprawna organizacja, podobna kultura korporacyjna oraz spojrzenie na biznes przesądziły o sukcesie tej akwizycji. Potwierdzeniem pomyślnej integracji było powołanie w skład Zarządu Dom Development S.A. Pana Mikołaja Konopki – Prezesa i współtwórcy Euro Styl S.A. W ciągu niespełna trzech lat od akwizycji, Euro Styl S.A. znacząco zwiększył skalę działalności i potencjał realizacji przyszłych projektów, pozostając jednocześnie wysoce rentowną organizacją – w 2020 roku marża brutto ze sprzedaży Euro Styl S.A.
wyniosła 34%.
Zarząd Spółki wielokrotnie deklarował zainteresowanie dalszą ekspansją Grupy na najbardziej perspektywiczne rynki w Polsce, do których zalicza przede wszystkim Kraków i Poznań. Celem Grupy na 2021 rok jest wejście na rynek krakowski. Drugi po Warszawie największy rynek mieszkaniowy w Polsce.
NR 1 W TRÓJMIEŚCIE 12% UDZIAŁ W RYNKU 10 LOKALIZACJI W OFERCIE
1 015 LOKALI SPRZEDANYCH W 2020 2 044 LOKALE W BUDOWIE 31.12.2020
NR 1 W WARSZAWIE 12% UDZIAŁ W RYNKU 10 LOKALIZACJI W OFERCIE
2 340 LOKALI SPRZEDANYCH W 2020 2 433 LOKALE W BUDOWIE 31.12.2020 NR 4 WE WROCŁAWIU
6% UDZIAŁ W RYNKU 5 LOKALIZACJI W OFERCIE 401 LOKALI SPRZEDANYCH W 2020 821 LOKALI W BUDOWIE 31.12.2020
6,2%
3,1%
2,4%
3,5%
1,8%
Polska Kraków Wrocław Gdańsk Warszawa
STOPA BEZROBOCIA
5 974 6 882 5 851
7 172 7 056
Polska Kraków Wrocław Gdańsk Warszawa
ŚREDNIE WYNAGRODZENIE
6 531 8 685 8 233
9 401 10 261
TOP 10 Kraków Wrocław Gdańsk Warszawa
ŚREDNIA CENA M2
TYLKO WYBRANE AGLOMERACJE
Grupa prowadzi działalność wyłącznie w wiodących aglomeracjach Polski o trwałych perspektywach wzrostu rynku mieszkaniowego, pozwalające na uzyskanie satysfakcjonujących marż. Siłę rynków, na których działa Grupa potwierdzają podstawowe wskaźniki makroekonomiczne, takie jak stopa bezrobocia, średni poziom płac, a także relatywnie wysokie średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym mieszkań.
Pogorszenie sytuacji na rynku pracy w Polsce w 2020 roku nie odbiło się zbytnio na rynkach działalności Grupy.
Warszawa niezmiennie charakteryzuje się niedoborem pracowników, o czym świadczy stopa bezrobocia poniżej tzw. poziomu naturalnego, szacowanego na około 3-4%.
Jedynie w Gdańsku, głównym ośrodku aglomeracji trójmiejskiej, ze stopą bezrobocia na poziomie 3,5%, rynek pracy znajdował się w równowadze.
PROJEKTY GRUPY W WARSZAWIE
1 ŻOLIBORZ ARTYSTYCZNY 2 LUDWIKI
3 DZIELNICA MIESZKANIOWA METRO ZACHÓD 4 BOKSERSKA
5 PORY 6 WILNO
7 STACJA GROCHÓW 8 PALLADIUM 9 GŁĘBOCKA
10 REZYDENCJA STANISŁAWA AUGUSTA 8
1 6
2
7 3
5 10 9
4
Stan na 31.12.2020 r., źródło: GUS Dane za grudzień 2020 r., źródło: GUS
Ceny transakcyjne w IV kw. 2020 r., źródło: NBP
PROJEKT W PRZYGOTOWANIU PROJEKT W BUDOWIE Stan na 31.12.2020 r.
6 1
4 7
8
9 3 10
1211
5 13
14 2
PROJEKTY GRUPY W TRÓJMIEŚCIE
PROJEKTY GRUPY WE WROCŁAWIU
1 OSIEDLE BEAUFORTA 2 BEAUFORTA II 3 PERSPEKTYWA 4 ZIELONY POŁUDNIK 5 DOLNE MIASTO 6 LOCUS 7 OSIEDLE CIS
8 OSIEDLE PRZY BŁONIACH 9 DAWNA POCZTA 10 DOKI I MONTOWNIA 11 NASZE MIEJSCE 12 CZŁUCHOWSKA 13 JASTARNIA 14 PIEKARNICZA
1 IDYLLA
2 OSIEDLE CHOCIEBUSKA 11 3 DOM NA KURKOWEJ 4 APARTAMENTY OŁTASZYN 5 KOMEDY
6 ZIELNA
PROJEKT W PRZYGOTOWANIU PROJEKT W BUDOWIE Stan na 31.12.2020 r.
PROJEKT W PRZYGOTOWANIU PROJEKT W BUDOWIE Stan na 31.12.2020 r.
1
3
5 4
2
6
3 224
2 580 2 347 2 340
581
752 859 1015
170
270 455 401
3 975
3 602 3 661 3 756
2017 2018 2019 2020
SPRZEDAŻ NETTO LOKALI (SZT.)
1.6 WYNIKI OPERACYJNE DZIAŁALNOŚCI W 2020 ROKU
Rok 2020 był bardzo udany dla Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. Grupa bardzo sprawnie poradziła sobie z wyzwaniami związanymi z epidemią COVID-19, która na terenie Polski rozpoczęła się w marcu 2020 roku. Zarządy Spółek z Grupy szybko odpowiedziały na zmiany w otoczeniu, niezwłocznie wdrażając zdalną obsługę klientów już w dniu ogłoszenia stanu epidemii w Polsce.
Niezależnie od sprzedaży on-line, biura sprzedaży Grupy działały nieprzerwanie. W celu zapewnienia maksimum bezpieczeństwa pracownikom, klientom oraz kontrahentom Spółek z Grupy, w IV kwartale 2020 roku wdrożono cotygodniowe testy przesiewowe obejmujące pracowników i stałych współpracowników spółek z Grupy.
Sprawna reakcja na zmiany pozwoliła zwiększyć wolumen bieżącej sprzedaży Grupy o 3% w porównaniu do 2019 roku. Co więcej, wartość sprzedanych w 2020 roku
mieszkań wzrosła względem 2019 roku aż o 10% do poziomu 2.130 mln zł.
Zgodnie z oczekiwaniami, sprzedaż Dom Development S.A. w Warszawie utrzymywała się na poziomie zbliżonym do 2019 roku. Zarząd Spółki kontynuował strategię dywersyfikacji działalności Grupy - 2020 rok był rekordowy pod względem sprzedaży Euro Styl S.A., która dzięki sprawnej organizacji i wysokiej jakości bankowi ziemi wyrosła na lidera rynku trójmiejskiego. Korekta wyniku sprzedaży Grupy we Wrocławiu wynika przede wszystkim z harmonogramów wprowadzania nowych projektów do realizacji i sprzedaży. Ich kumulacja w II półroczu 2020 roku powinna pozytywnie wpłynąć na sprzedaż Grupy we Wrocławiu w 2021 roku.
Grupa umiejętnie łączy wysoki wolumen sprzedaży z jej jakością mierzoną wartością oraz wysoką marżą. Wartość bieżącej sprzedaży wzrosła o 10% w 2020 roku, głównie dzięki zwiększeniu wartości średniej transakcji w Warszawie. Wzrost ten wynikał przede wszystkim ze struktury sprzedaży – Dom Development S.A. ma ugruntowaną pozycję w segmencie mieszkań
o podwyższonym standardzie, a także dzięki wzrostowemu trendowi cen rynkowych w stolicy wynikającemu z ograniczonej podaży przy silnym popycie.
Pozostałe spółki z Grupy, działające na rynku trójmiejskim i wrocławskim, także odnotowały wzrost średniej wartości transakcji w 2020 roku.
SPRZEDAŻ W PODZIALE NA RYNKI 2020 2019 ZMIANA Warszawa
Dom Development S.A. 2 340 2 347 -
Trójmiasto
Euro Styl S.A. 1 015 859 +18%
Wrocław
Dom Development Wrocław sp. z o.o. 401 455 (12)%
Grupa Kapitałowa
Dom Development S.A. 3 756 3 661 +3%
WARTOŚĆ SPRZEDANYCH LOKALI (mln PLN)
2020 2019 ZMIANA Warszawa
Dom Development S.A. 1 521 1 396 +9%
Trójmiasto
Euro Styl S.A. 438 358 +22%
Wrocław
Dom Development Wrocław sp. z o.o. 172 187 (8)%
Grupa Kapitałowa
Dom Development S.A. 2 131 1 941 +10%
1 440 1 302 1 396 1 521
20451 34296 358187 438
172
1 695 1 740
1 941 2 131
2017 2018 2019 2020
WARTOŚĆ SPRZEDANYCH LOKALI (PLN m)
Zmienna sytuacja w otoczeniu rynkowym przyczyniła się do dużych wahań w sprzedaży kwartalnej deweloperów.
Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. wypadła na tym tle bardzo dobrze, utrzymując poziom sprzedaży w II kwartale 2020 roku, w okresie największej zmienności i
niepewności otoczenia. W III kwartale 2020 roku wolumen sprzedaży wzrósł o 21%, zaś w IV kwartale Grupa ustanowiła historyczny rekord sprzedaży z wynikiem 1 130 lokali sprzedanych.
UDZIAŁ RYNKOWY
Umiejętne odczytywanie sygnałów płynących z rynku i efektywna organizacja umożliwiły spółkom z Grupy zwiększenie udziału rynkowego we wszystkich trzech aglomeracjach.
Dom Development S.A. od wielu lat jest niekwestionowanym liderem na rynku warszawskim, gdzie kolejną już dekadę utrzymuje udział w rynku przekraczający 10%.
W 2020 roku Grupa, z 12% udziałem, została największym deweloperem także w Trójmieście. W ciągu 3 lat od włączenia do Grupy, Euro Styl S.A. istotnie zwiększyła potencjał i skalę działalności, trwale umacniając swoją pozycję na lokalnym rynku.
Także we Wrocławiu, charakteryzującym się dużym rozdrobnieniem sprzedaży, Grupa odnotowała wzrost udziału rynkowego. Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
kończy 2020 rok z czwartą pozycją na lokalnym rynku i potencjałem do dalszego wzrostu.
OFERTA GRUPY
W 2020 roku Grupa wzbogaciła swoją ofertę o osiem nowych lokalizacji oraz kolejne etapy realizowanych już inwestycji. Dzięki dużemu zróżnicowaniu oraz dobremu dopasowaniu wielkości i rozkładów mieszkań do potrzeb klientów, tempo rotacji oferty było bardzo wysokie.
Podobnie jak rok wcześniej, około 10% mieszkań dostępnych do sprzedaży znajdowało się w projektach, których budowę zakończono.
W 2020 roku Grupa Kapitałowa Dom Development S.A.
realizowała zapowiedzi dotyczące dywersyfikacji geograficznej działalności. Wcześniejsze zakupy wysokiej jakości gruntów w Trójmieście i Wrocławiu pozwoliły na
szybkie rozpoczęcie realizacji nowych projektów i wzbogacenie oferty Grupy.
SPRZEDAŻ KWARTALNA GRUPY IV kw.
2020 III kw.
2020
ZMIANA Warszawa
Dom Development S.A. 659 581 +13%
Trójmiasto
Euro Styl S.A. 345 303 +14%
Wrocław
Dom Development Wrocław sp. z o.o. 126 111 +14%
Grupa Kapitałowa
Dom Development S.A. 1 130 995 +14%
UDZIAŁ RYNKOWY GRUPY 2020 2019 ZMIANA Warszawa
Dom Development S.A. 12% 10% +2 p.p.
Trójmiasto
Euro Styl S.A. 12% 10% +2 p.p.
Wrocław
Dom Development Wrocław sp. z o.o. 5% 4% +1 p.p.
Udział Grupy
w sprzedaży na trzech rynkach 11% 8% +3 p.p.
Opracowanie własne na podst. szacunków sprzedaży rynkowej JLL
LOKALE W OFERCIE 2020 2019 ZMIANA
Warszawa
Dom Development S.A. 1 051 1 334 (21)%
Trójmiasto
Euro Styl S.A. 1 017 564 +80%
Wrocław
Dom Development Wrocław sp. z o.o. 414 357 +16%
Grupa Kapitałowa
Dom Development S.A. 2 482 2 255 +10%
Stan na 31 grudnia
497 603 581 659
220 147 303 345
98 66
111
126
815 816
995
1 130
I kw. 2020 II kw. 2020 III kw. 2020 IV kw. 2020 SPRZEDAŻ KWARTALNA NETTO (SZT.)
LOKALE W BUDOWIE
Grupa kończy 2020 rok z rekordową liczbą mieszkań w budowie. 5 298 lokali w 53 realizowanych projektach stanowi o potencjale przyszłych wyników.
Rozpoczęcie budowy 39 projektów z 4 054 lokalami i wzrost skali realizowanych inwestycji Grupy o 12%
w ciągu tak trudnego i nieprzewidywalnego roku, jakim był 2020, to w ocenie Zarządu Spółki bardzo duży sukces.
Jednocześnie wszystkie budowy postępowały zgodnie z harmonogramem i założonym budżetem.
Sukces w tym obszarze to przede wszystkim zasługa generalnych wykonawców wchodzących w skład Grupy – Dom Construction Sp. z o.o. i Euro Styl Construction Sp. z o.o. Obie te firmy realizowały budowy zgodnie z wysokimi standardami Grupy w konkurencyjnej cenie, jednocześnie utrzymując rentowność prowadzonej działalności.
W Warszawie, w której trudności administracyjne oraz sytuacja na rynku gruntów była najtrudniejsza spośród wszystkich polskich aglomeracji, Dom Development S.A.
utrzymała skalę działalności na poziomie zbliżonym do 2019 roku. Istotny wzrost liczby mieszkań budowanych w Trójmieście oraz potencjał realizacji kolejnych projektów pozwalają oczekiwać, że w nadchodzących kwartałach Euro Styl S.A. utrzyma pozycję lidera rynku trójmiejskiego.
Także we Wrocławiu Grupa umocniła swoją pozycję i zwiększyła skalę realizowanych inwestycji. Na szczególną uwagę zasługuje ich zróżnicowanie – w 2020 roku Dom Development Wrocław Sp. z o.o. rozpoczęła realizację trzech inwestycji w nowych lokalizacjach.
Przekazania gotowych lokali są kluczowym czynnikiem kształtującym wyniki Spółki i Grupy. Terminowa realizacja budów w 2020 roku przełożyła się na zgodne z oczekiwaniami Zarządu przekazania. Korzystna struktura zakończonych projektów, z dominującym udziałem apartamentów o podwyższonym standardzie, charakteryzujących się wysoką wartością transakcji i ich rentownością, pozwoliła Grupie na wypracowanie rekordowych zysków mimo mniejszego o 14% wolumenu przekazań. Na wyniki Spółki i Grupy w 2020 roku miało wpływ w szczególności przekazanie 552 lokali w warszawskim projekcie Marina Mokotów.
Kolejny rok z rzędu IV kwartał dominował w rocznej
strukturze przekazań. Spośród 1 073 lokali 682 zostały przekazane w Warszawie, 282 w Trójmieście a 109 we Wrocławiu.
Wolumen przekazań jest ściśle związany z harmonogramami realizacji projektów. W minionym roku Grupa zakończyła budowę 39 projektów z 3 472 lokalami. 2021 rok Grupa rozpoczyna z rekordowym potencjałem przekazań – 4 111 lokali sprzedanych o wartości 2 222 mln zł. Spośród nich 959 to lokale gotowe, a budowa 2 037 zakończy się w 2021 roku.
Dodatkowo, w ofercie na dzień 31 grudnia 2020 roku znajdowało się 770 lokali już gotowych lub których budowa zakończy się w ciągu 12 miesięcy.
LOKALE W BUDOWIE 2020 2019 ZMIANA
Warszawa
Dom Development S.A. 2 433 2 536 (4)%
Trójmiasto
Euro Styl S.A. 2 044 1 419 +44%
Wrocław
Dom Development Wrocław sp. z o.o. 821 763 +8%
Grupa Kapitałowa
Dom Development S.A. 5 298 4 718 +12%
Stan na 31 grudnia
ŚREDNIA WARTOŚĆ
PRZEKAZANEGO LOKALU (tys. zł)
2020 2019 ZMIANA Warszawa
Dom Development S.A. 695 486 +43%
Trójmiasto
Euro Styl S.A. 478 491 (2)%
Wrocław
Dom Development Wrocław sp. z o.o. 435 316 +37%
Grupa Kapitałowa
Dom Development S.A. 604 477 +27%
Średnia wartość rozpoznanych przychodów w przeliczeniu na 1 przekazany lokal
2 570 2 599 2 798
1 807 295
857 495
824 64
176 189
375 2 929
3 632 3 482
3 006
2017 2018 2019 2020
PRZEKAZANIA LOKALI (SZT.)
BANK ZIEMI
Bank ziemi Grupy to grunty pod inwestycje będące w przygotowaniu. Lokale planowane do wybudowania na działkach już zakupionych oraz kontrolowanych wraz z lokalami w budowie stanowią o potencjale wyników Spółki i Grupy w nadchodzących latach. W ocenie Zarządu, banki ziemi spółek deweloperskich wchodzących w skład Grupy jest adekwatny do zamierzeń inwestycyjnych zarówno pod względem wielkości, jak i struktury.
Rynki gruntów w poszczególnych aglomeracjach różnią się znacząco. Najtrudniejsza sytuacja pod kątem dostępności działek pod inwestycje deweloperskie ma miejsce w Warszawie – przesądzają o tym nie tylko historyczne uwarunkowania i problemy ze statusem prawnym cześci nieruchomości, ale także duża konkurencja i trudności w uzyskiwaniu zgód administracyjnych. W związku z tym, znaczny udział w stołecznym banku ziemi Dom Development S.A. mają tzw. grunty kontrolowane, których nabycie Spółka zabezpieczyła, jednak przeniesienie własności i pełna płatność ceny zakupu są odroczone do czasu uzyskania wymaganych zgód i decyzji administracyjnych. Dzięki takiej strategii zakupowej, Spółka jest w stanie w szybkim tempie od finalizacji zakupu gruntu wprowadzać do realizacji inwestycje.
W 2020 roku taka sytuacja miała miejsce np. w przypadku Osiedla Głębocka, czy etapu 2 Dzielnicy Mieszkaniowej Metro Zachód, które w ciągu jednego kwartału od zakupu zostały wprowadzone do oferty.
Trójmiasto i Wrocław są relatywnie łatwiejszymi rynkami pod względem zabezpieczania gruntów pod przyszłe inwestycje. Bank ziemi Euro Styl S.A. zmniejszył się o 9%
w minionym roku, jednak był to efekt wyjątkowo wysokiej bazy na koniec 2019 roku, związanej z finalizacją wielu transakcji zakupu gruntów na 2 100 lokali oraz wprowadzenia do oferty niemal półtora tysiąca lokali.
Aktualnie Grupa posiada wysokiej jakości bank ziemi w Trójmieście, który w opinii Zarządu Spółki umożliwi Euro Styl S.A. utrzymanie pozycji lidera na tym rynku w najbliższych latach.
Dom Development Wrocław Sp. z o.o. zwiększył swój bank ziemi o 12% na przestrzeni 2020 roku. Spółka zabezpieczyła grunty w trzech lokalizacjach, które pomogą w nadchodzących latach zwiększyć skalę działalności Grupy we Wrocławiu.
LOKALE W BANKU ZIEMI
– GRUNTY KUPIONE I KONTROLOWANE
2020 2019 ZMIANA Warszawa
Dom Development S.A. 7 544 6 738 +12%
Trójmiasto
Euro Styl S.A. 5 545 6 070 (9)%
Wrocław
Dom Development Wrocław sp. z o.o. 1 577 1 407 +12%
Grupa Kapitałowa
Dom Development S.A. 14 666 14 215 +3%
Stan na 31 grudnia
1.7 NAJWAŻNEJSZE WYDARZENIA 2020 ROKU
EPIDEMIA COVID-19
Epidemia COVID-19 była głównym czynnikiem determinującym życie społeczne i gospodarcze nie tylko w Polsce, ale na całym świecie w 2020 roku. Ogłoszeniu stanu epidemii na terenie Polski w marcu minionego roku towarzyszyły szeroko zakrojone restrykcje, których efektem było niemal zamrożenie obrotu gospodarczego.
Na początku kwietnia Zarząd Spółki podjął decyzję o wstrzymaniu rekomendacji dywidendy i skorzystaniu z możliwości zwołania Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy w możliwie najpóźniejszym terminie, w celu podjęcia decyzji o podziale zysku przy jak największej wiedzy o przebiegu i konsekwencjach epidemii na działalność Grupy. W tym okresie Zarząd Spółki skoncentrował się na zapewnieniu bezpieczeństwa i ciągłości operacyjnej spółek z Grupy oraz ich płynności poprzez uruchomienie linii kredytowych o wartości 248 mln zł.
Spółki z Grupy w bardzo szybkim tempie zaadaptowały się do działania w warunkach epidemii, nieprzerwanie prowadząc działalność i wprowadzając do realizacji kolejne projekty. Pod koniec pierwszego półrocza widoczne było ożywienie popytu na mieszkania, na które Grupa sprawnie odpowiedziała wprowadzając do oferty nowe projekty. O trafnym odczytywaniu nastrojów rynkowych może świadczyć fakt, że w II kwartale 2020
roku udział Dom Development S.A. w Warszawie sięgnął rekordowych 21%.
Popyt na mieszkania przez dalszą część roku był silny, a Grupa, dzięki sprawnej organizacji i wysokiej jakości oferty, była jednym z jego głównych beneficjentów.
W sytuacji ożywienia rynkowego i niezakłóconego przebiegu prowadzonych inwestycji, w III kwartale 2020 roku Zarząd Spółki podjął decyzję o spłacie 200 mln zł zaciągniętych linii kredytowych oraz o powrocie do pierwotnej rekomendacji dywidendy w łącznej kwocie 240 mln zł.
Pozytywna ocena perspektyw Spółki i Grupy przez Zarząd okazała się trafna – w IV kwartale 2020 roku sprzedaż Grupy osiągnęła rekordowy poziom 1 130 lokali, a jej sytuacja finansowa była wyjątkowo komfortowa – stan gotówki z uwzględnieniem środków na rachunkach powierniczych sięgnął 636 mln zł, o 266 mln zł przekraczając łączną wartość zobowiązań z tytułu kredytów i obligacji.
Wpływ epidemii COVID-19 na działalność Spółki i Grupy został opisany także w pkt. 1.8.1 niniejszego Sprawozdania: Czynniki zewnętrzne istotne dla rozwoju Spółki i Grupy.
WYPŁATA REKORDOWEJ DYWIDENDY
W 2020 roku Dom Development S.A. wypłaciła rekordową dywidendę w kwocie 9,50 zł na akcję. W dniu 14 września 2020 roku Spółka wypłaciła akcjonariuszom łącznie 239 575 tys. zł, tj. 94% skonsolidowanego zysku netto Grupy za 2019 rok i 78,6% zysku netto Spółki za 2019 rok.
Stopa dywidendy w odniesieniu do kursu akcji Spółki z ostatniego dnia notowania z prawem do dywidendy wyniosła 8,3%.
Pozostała część zysku netto Spółki w kwocie 65 090 tys. zł przeznaczona została na kapitał zapasowy Spółki.
Wypłata została zatwierdzona przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki (ZWZA), które wyjątkowo, ze względu na epidemię COVID-19, odbyło się w późniejszym terminie, w dniu 31 sierpnia 2020 roku.
Uchwała ZWZA była zgodna z rekomendacją Zarządu, która została wydana po uwzględnieniu wpływu COVID- 19 na działalność i finanse Spółki oraz, w ocenie Zarządu, odzwierciedlała jej wysoką płynność i silny bilans.
Wypłacona dywidenda jest zgodna z polityką dywidendową Dom Development S.A. opublikowaną w dniu 3 kwietnia 2013 r., która zakłada zwiększanie kwot dywidendy wypłacanych w kolejnych latach. Zarząd podtrzymuje intencję wypłacania akcjonariuszom Spółki
jak najwyższych dywidend przy jednoczesnym utrzymaniu silnego bilansu i wysokiej płynności.
W ocenie Zarządu, wysoki zwrot z kapitału własnego (ROE) Spółki oraz jej Grupy umożliwi utrzymanie się w czołówce spółek notowanych na GPW pod względem stopy dywidendy przy jednoczesnym przeznaczaniu części zysków na wzmocnienie jej bilansu i dalszy rozwój działalności.
Intencją Zarządu jest zwiększanie kwoty dywidendy na jedną akcję zarówno w ujęciu nominalnym, jak i realnym.
2,25
3,25
5,05
7,60
9,05 9,50
2015 2016 2017 2018 2019 2020
DYWIDENDA WYPŁACONA NA AKCJĘ
WYKUP I EMISJA OBLIGACJI
W dniu 12 czerwca 2020 roku Dom Development S.A.
wykupiła w terminie niezabezpieczone obligacje na okaziciela serii DOMDE5120620 o łącznej wartości 100 mln zł. II kwartał 2020 roku był okresem bardzo dużej niepewności, także na rynkach finansowych, co znalazło odbicie w oczekiwanych stopach zwrotu z inwestycji.
Mając na względzie bardzo komfortową sytuację płynnościową Spółki i Grupy, Zarząd Spółki podjął decyzję o wstrzymaniu się z rolowaniem zapadającej serii obligacji do czasu poprawy nastrojów na rynkach kapitałowych i możliwości emisji obligacji na korzystniejszych warunkach.
Względna stabilizacja na rynkach finansowych nastąpiła już III kwartale 2020 roku i umożliwiła Spółce emisję na dogodnych warunkach 5-letnich niezabezpieczonych obligacji o łącznej wartości nominalnej 100 mln zł serii DOMDET4250925. Oprocentowanie przedmiotowych obligacji wypłacane jest co pół roku i naliczane jest w oparciu o WIBOR 6M powiększony o 1,75 p.p. marży w ujęciu rocznym. W ocenie Zarządu Spółki poziom oprocentowania obligacji odzwierciedla bardzo wysoką ocenę bezpieczeństwa Grupy i jej perspektyw, a także zaufanie instytucji finansowych poparte historią kredytową Dom Development S.A.
ROZPOCZĘCIE PROJEKTU DOKI
Rozpoczęcie realizacji projektu DOKI to kamień milowy w historii Euro Styl S.A. o bardzo dużym znaczeniu dla ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju miasta Gdańska. Na historycznych terenach postoczniowych, położonych na skraju Śródmieścia i bardzo dobrze skomunikowanych, powstanie nowa dzielnica łącząca w sobie funkcje mieszkaniową, hotelową, handlową, gastronomiczną oraz biurową, realizowaną przez zewnętrznego partnera.
Na gruncie zakupionym w 2019 roku Euro Styl S.A.
wybuduje 1 200 lokali, w tym 116 w ramach Montowni – zabytkowej montażowni silników do łodzi podwodnych, która po odrestaurowaniu będzie mieścić w sobie apartamenty serwisowane o funkcji hotelowej oraz tzw.
food hall – strefę gastronomiczną, w której można będzie skorzystać z oferty licznych barów i restauracji. Na dzień 31 grudnia 2020 roku w budowie znajdowały się 343 lokale wchodzące w skład Montowni i pierwszego etapu projektu DOKI. Zakończenie ich realizacji planowane jest na IV kwartał 2022 roku. Oba projekty spotkały się z bardzo dużym zainteresowaniem klientów.
