EIGEN WONING IN DE EG:
FISC~LE
EN OVERIGE
FINANCIELE INSTRUMENTEN
Drs. M.E.A. Haffner
, -'1
8
VOLKSHUISVESTINGSBELEID
EN
BOUWMARKT
EIGEN WONING IN DE EG: FISCALE EN
OVERIGE FINANCIËLE INSTRUMENTEN
Bibliotheek TU Delft.
111111111
m
1
,",' •• • , .. _ . . . e H _ A ~ _ _ _ • _ _ .Mwr" ____ ! . _ _ ;sl -;we d- • • • XII .
-VOLKSHUISVESTINGSBELEID EN
BOUWMARKT
Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft telefoon (015) 783005
EIGEN WONING IN DE EG: FISCALE EN
OVERIGE FINANCIËLE INSTRUMENTEN
drs. M.EA. Haffner
De serie Volkshuisvestingsbeleid en Bouwmarkt wordt uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers
Stevinweg 1 2628 eN Delft
Telefoon: (015) 783254
CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, 'S-GRAVENHAGE
Haffner, M.E.A.
Eigen woning in de EG: fiscale en overige financiële instrumenten / M.E.A. Haffner. - Delft: Delftse Universitaire Pers. - Ill. (Volkshuisvestingsbeleid en bouwmarkt, ISSN 0926-6305; 18)
Onderzoek uitgevoerd door het Onderzoeksinstituut OTB van de Technische Universiteit Delft in opdracht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen (NVM). - Met lit. opg.
ISBN 90-6275-820-7 NUGI655
Trefw.: koopwoningen; Europa; fiscale aspecten / koopwoningen; Europa; finan-ciering.
Copyright 1992 by M.E.A. Haffner
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permission from the publisher,
INHOUD
VOORWOORD
1 INLEIDING . . . ... . . . ... 1
1.1 Probleemstelling . . . .... ... ... ... 1
1.2 Opbouw van dit rapport . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
2 DEFINITIE VAN DE WOONUITGAVEN EN DE GEVOLGEN ERVAN VOOR DE VERGELIJKINGEN TUSSEN LANDEN ... 5
2.1 Inleiding... .. .... ... ... .. . . 5
2.2 Definitie woonuitgaven .. . . ... 5
2.3 Periodieke woonuitgaven op kasbasis ... . . . . . . . . . . . . . . 7
2.4 Theoretische kanttekening ... ... ... . . . . . . . . . . . .. 10 2.5 Eenmalige woonuitgaven ... ... . . . 11 3 BELASTINGEN . . . . . . . . . . .. 13 3.1 Inleiding .... .. . . 13 3.2 Fiscale tegemoetkomingen . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 13 3.3 Eenmalige kosten ... . . . .. . . ... . . . 14 3.4 Inkomstenbelasting ... . . ... ... ... 18 3.5 Onroerend-goedbelasting ... ... ... .. . . ... 20 3.6 Vermogensbelasting... ... .. . . ... .. 21 3.7 Samenvatting. .. ... ... ... ... ... 21 4 NIET-FISCALE TEGEMOETKOMINGEN ... . . .... . . 25 4.1 Inleiding .. ... ... .. .... .. ... ... 25
4.2 Categorieën van instrumenten . . . ... .... 25
4.2.1 Spaarfaciliteit ... .. . . ... ... ... 26
4.2.2 Eenmalige ondersteuning . . . . . . . . . . . . . .. 29
4.2.3 Meermalige ondersteuning . . . . . . . . . . . . . . . .. 30
4.2.4 Financiering met 100% vreemd vermogen .. . . 34
4.2.5 Voorziening bij inkomensachteruitgang . . . . . . . . . . . . . . .. 35
4.3 Relevante, niet-fiscale tegemoetkomingen van belang voor woonuitgavenberekeningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 36
4.4 Slotopmerkingen .. ... ... ... .. . . 37
5 FINANCIERING ... .. . . ... .. . . 39
5.1 Inleiding .. ... .. ... ... .. . . .... 39
_ _ _ _ ~ _ _ _ _ _ _ ~_~ _ _ _ _ ~~~~_~~1.~.!_.-_-_-"______=,='..,-___ · .. _··_,_~_~ .. ~·~_LL· _ _ ~_"_' . .JIL~ 5.2 Leningtype . . . .. 39 5.3 Rentetype ... .. 41 5.4 Bijzondere leningen . . . .. 42 5.5 Rentevoet... ... ... ... .... ... 43 5.6 Looptijd .. . . 43 5.7 Vreemd vermogen. . . .. 44 5.8 Betalingsperiodiciteit ... ... 45 5.9 Slotopmerkingen... 45 6 BEREKENINGSMETHODE .. .... . . ... . . 47 6.1 Inleiding ... .. ... ... ... ... ... 47 6.2 Aanpak berekeningen .. .. . . 48
6.3 Gedefinieerde representatieve eigenaar-bewoners . . . .. 50
6.4 Slotbeschouwing ... ... ... .. . 53
7 RESULTATEN VAN DE BEREKENINGEN. . . .. 55
7.1 Inleiding ... .. .... .. ... ... ... 55
7.2 Eenmalige kosten ... ... 56
7.3 Periodieke woonuitgaven ... ... ... 59
7.3.1 Inleiding ... ... ... ... 59
7.3.2 Invloed van fiscale regelingen op de woonuitgavencomponenten bij een woning in de voorraad .... ... ... 60
7.3.3 Inkomenseffecten . . . .. 67
7.3.4 Financiële, niet-fiscale bijdragen voor de woning in de voorraad . .. 67
7.3.5 Woning in de voorraad versus nieuwe woning . . . .. 68
7.3.6 Financiële, niet-fiscale bijdragen voor de nieuwbouwwoning ... 69
7.3.7 Financiële bereikbaarheid van de eigen woning ... 70
7.3.8 Verloop van de woonuitgaven ... ... ... 71
7.4 Positie van de Nederlandse eigenaar-bewoner ... .. ... 73
8 IMPLEMENTATIE VAN HET BUITENLANDS INSTRUMENTARIUM IN NEDERLAND. . . .. 77
8.1 Inleiding ... ... .... ... ... 77
8.2 Uitgangspositie ... ... ... ... 78
8.3 Resultaten van de implementatie ... ... ... .. 81
8.3.1 Woningen in de voorraad . . . .. 87
8.3.2 Nieuwbouw .. ... ... 89
8.3.3 Verloop van de woonuitgaven .. ... ... 94
8.3.4 Vergelijking van de nationale, representatieve eigenaar-bewoner met de Nederlandse eigenaar-bewoner die fictief geconfronteerd wordt met het buitenlandse instrumentarium ... 95
8.4 Slotopmerkingen.. ... .. ... ... .. 96
9 EG-ON1WIKKELINGEN ... ... .. . . ... 99
9.1 Inleiding ... ... ... 99
9.2.1 Verdrag van Rome . . . ... . . . ... . . 100
9.2.2 Europese Akte . . . ... . . ... 102
9.2.3 Verdragen van Maastricht . . . ... ... 103
9.3 EG-invloeden op het beleid voor de eigen woning . . . 105
10 SAMENVATIING .... ... . . ... . . ... 107
10.1 Probleemstelling ... .. . . ... . . 107
10.2 Fasering van de werkzaamheden: indeling van het rapport ... 107
10.3 Fiscaal instrumentarium . . . ... . . . ... , 108
10.4 Financieel, niet-fiscaal instrumentarium ... .. . . ... 109
10.5 Financieringsmogelijkheden ... ... . . . ... 110
10.6 Aanpak van de woonuitgavenberekeningen . . . . . . . . . . . . . . . . .. 110
10.7 Resultaten van woonuitgavenberekeningen . . . . . . . . . . .. 111
10.8 EG-ontwikkelingen.... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 116
10.9 De positie van de Nederlandse eigenaar-bewoner . . . . . . . . . .. 117
BIJLAGE 1 GESPREKSPARTNERS IN HET BUITENLAND . . . ... 119
BIJLAGE 2 WISSELKOERSEN ... ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 121
BIJLAGE 3 VINDPLAATS VAN GEGEVENS DIE ZIJN GEBRUIKT VOOR DE BEREKENINGEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 123
BIJLAGE 4 RESULTATEN VAN DE WOONUITGAVENBEREKENINGEN IN NATIONALE CONTEXT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 125
BIJLAGE 5 FISCALE WIJZIGINGEN NA 1990: BIJVOORBEELD EEN HUURWAARDEFORFAIT VAN 3,3% IN NEDERLAND ... . . . 133
BIJLAGE 6 AANPASSING VAN BUITENLANDSE REGELINGEN AAN DE NEDERLANDSE SITUATIE ... . . . ... . . 139
BIJLAGE 7 RESULTATEN VAN DE WOONUITGAVENBEREKENINGEN NAAR AANLEIDING VAN DE FICTIEVE IMPLEMENTATIE VAN DE BUITENLANDSE INSTRUMENTEN IN NEDERLAND . . . . . . . . . . . .. 145
VOORWOORD
Voor U ligt het eindrapport van een onderzoek dat is uitgevoerd door het On-derzoeksinstituut OTB van de Technische Universiteit Delft. De Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen (NVM) was opdrachtgeefster. In januari 1990 is begonnen met dit onderzoek. De behaalde onderzoeksresulta-ten staan in twee tussenrapportages die in 1990 en 1992 zijn gepubliceerd. Beide rapporten worden in deze publikatie samengevat. In de komende periode zullen de onderzoeksresultaten tot een proefschrift verwerkt worden.
Het onderzoek is gericht op de vraag in welke mate de belastingen de woonuit-gaven beïnvloeden van eigenaar-bewoners in zes EG-landen, te weten Neder-land, België, Denemarken, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk en (West-) Duits-land. Niet alleen worden de fiscale consequenties bekeken, maar ook komen aan bod de effecten op de woonuitgaven van eigenaar-bewoners van niet-fiscale tege-moetkomingen, zoals de Nederlandse premie A Bovendien geeft dit rapport een beschrijving van de mogelijkheden die eigenaar-bewoners in de bovengenoemde landen hebben om een eigen woning te financieren.
Het onderzoek werd uitgevoerd voor de nadoctorale beroepsopleiding Techni-sche Bestuurskunde: Ontwerp-, Plannings-, en Beheertechnieken voor bouwen en gebouwde omgeving. Dr. P.J. Boelhouwer en drs. J.B.S. Conijn zorgden voor de begeleiding vanuit het Onderzoeksinstituut OTB. Ook prof. dr. ir. H. Priemus leverde als meelezer een bijdrage. Drs. P.H. Bakker stond de onderzoekster vanuit de NVM terzijde. Aan allen is dank verschuldigd, ook aan collega drs. AJ. Menkveld, voor de goede samenwerking en de inspirerende discussies. Dank gaat eveneens uit naar drs. C.A Kuypers voor de nuttige taalkundige becommen-tariëring van de conceptteksten.
'Last but not least' worden alle gesprekspartners van ministeries, onderzoeks- en belangenorganisaties uit de onderzoekslanden bedankt voor hun vriendelijke en uitgebreide medewerking aan dit onderzoek. Zonder hun hulp had dit boekwerk vermoedelijk meer vragen opgeleverd dan antwoorden!
Tot slot worden lezers die geïnteresseerd zijn in de volkshuisvesting in 'Europa', verwezen naar andere door het OTB uitgevoerde onderzoeken. Thema's zoals woonuitgaven, stadsvernieuwing, de financiering en het beleid van de volkshuis-vesting in verschillende landen worden hier nader uitgewerkt.
Marietta E.A. Haffner Delft, oktober 1992
1
INLEIDING
1.1 Probleemstelling
Vanwege de op stapel staande economische eenwording van de Europese Ge-meenschap (EG) met ingang van 1 januari 1993, is het ook voor de volkshuisves-ters nuttig de blik te richten op het doen en laten van de buurlanden. Het kader waarbinnen de toekomstige harmonisatie van wet- en regelgeving in de EG zal plaatsvinden, krijgt zo gestalte. Bovendien kan lering worden getrokken uit erva-ringen van andere landen. Ook kan de eigen huisvestingssituatie beter worden ingeschat. Dit boekwerk komt aan een dergelijke informatiebehoefte tegemoet, en wel op het gebied van de eigen-woningsector.
De kernvraag van het onderzoek luidt als volgt. Indien het financiële instrumen-tarium voor eigenaar-bewoners - de belastingen en de niet-fiscale tegemoetko-mingen - geharmoniseerd wordt binnen de EG, wat zijn dan effecten op de woon-uitgaven van Nederlandse eigenaar-bewoners? Deze probleemstelling vereist eni-ge uitleg. In deze paragraaf staat dan ook een toelichting op de begrippen finan-cieel instrumentarium, eigen woning, harmonisatie, EG, mogelijke effecten en woonuitgaven. De onderwerpen tijdmeting en de manier van gegevensverzame-ling worden ook toegelicht. De volgende paragraaf gaat in op de opbouw van dit rapport.
Financieel instrnmentarium
Het financiële instrumentarium bestaat uit alle voor eigenaar-bewoners relevante belastingen - de fiscale instrumenten - en overige financiële, niet-fiscale tege-moetkomingen.
Hoewel de overige financiële, niet-fiscale tegemoetkomingen per definitie subsidies, dus een verlaging van de kostprijs van de woondienst zijn, wordt welbewust hier niet het onderscheid tussen belastingen en subsidies gebezigd. Negatieve belastingen - de fiscale tegemoetkomingen - en subsidies sluiten el-kaar namelijk niet uit. Bovendien zijn niet alle fiscale tegemoetkomingen (verlaging van de uitgaven) per definitie subsidies. De belastingen worden als subsidies beschouwd en aangeduid als belastinguitgaven, alleen als zij een
• • A..
--
--
-
-breuk maken op de standaardstructuur van het fiscale systeem (zie verder Haff-ner, 1990). Aangezien men over de normale structuur van het belastingsysteem van mening kan verschillen, wordt een constatering over de vraag of een derge-lijk instrument al of niet subsidie genoemd mag worden, verder in het midden gelaten. Een dergelijke constatering is ook irrelevant voor dit onderzoek.
De mogelijke financiële, niet-fiscale tegemoetkomingen voor eigenaar-bewoners zijn opgenomen in dit onderzoek, om landen beter met elkaar te kunnen verge-lijken. Een vergelijking van de consequenties van alleen de fiscale regels op de bestedingen aan wonen van eigenaar-bewoners tussen landen zou zeer eenzijdig zijn. Overheden zetten immers uiteenlopende instrumenten in, met name voor lage-inkomensgroepen. De basis voor een vergelijking tussen landen is dan het totaaleffect van de fiscale en niet-fiscale instrumenten op de woonuitgaven van een eigenaar-bewoner. Het beleid gericht op andere (woningmarkt)sectoren met afgeleide effecten voor het eigen-woningbezit, wordt daarbij buiten beschouwing gelaten.
Eigen woning
Voor dit onderzoek wordt de traditionele definitie van de eigen woning aange-houden: de eigen woning bewoond door de eigenaar. Er wordt geen aandacht besteed aan de gevolgen voor de woonuitgaven van bepaalde (juridische) con-structies. Gedacht kan worden aan de eigen woning op grond belast met het erf-pachtrecht (de grond is daarmee niet eigendom van de eigenaar van het huis) of aan de woningen in coöperatief eigendom van alle bewoners. Ook buiten be-schouwing blijven de consequenties voor de woonuitgaven van het lidmaatschap bij verenigingen van eigenaren. Eigenaren van een koopflat komen immers in de meeste landen naar verhouding weinig voor.
Harmonisatie van EG-regelgeving
Om te kunnen bepalen welke gevolgen EG-regelgeving heeft op de woonuitga-ven van een eigenaar-bewoner, moet duidelijk worden wat de prioriteiten zijn van de Europese Gemeenschap, en op welke manier de EG nu en in de toe-komst ingrijpt in de volkshuisvesting. De directe en indirecte gevolgen van het EG-beleid komen in hoofdstuk 9 aan bod.
Onderzoeks(-EG-) landen
In verband met beperkingen in de beschikbare tijd, zijn uit de twaalf EG-landen zes uitverkoren voor dit onderzoek, te weten Nederland, België, Denemarken, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk en (West-) Duitsland. Deze landen hebben een met Nederland vergelijkbaar welvaartsniveau.
Voor de gekozen landen gelden drie kanttekeningen.
Ten eerste was bij de start van dit onderzoek de eenwording van de beide Duitslanden nog niet te voorzien, zodat alle verzamelde informatie betrekking heeft op West-Duitsland.
Op de tweede plaats geldt voor sommige (West-) Duitse niet-fiscale tegemoetko-mingen dat zij per federale staat geregeld worden, en niet op het nationale niveau. In een dergelijk geval wordt uitgegaan van de regelingen van de staat Nordrhein-Westfalen, de staat met de meeste inwoners van alle Duitse deelsta-ten (ruim 17 mln. eind 1989; Statistisches Bundesamt, 1990).
Tot slot geldt een met Duitsland vergelijkbare situatie in België: de drie gewes-ten Vlaanderen, Brussel en Wallonië geven een van elkaar (weinig) afwijkende invulling aan de niet-fiscale tegemoetkomingen (zie Haffner, 1992). Voor dit rap-port wordt aangesloten bij de Vlaamse instrumenten, aangezien dit gewest met ruim 5,6 mln. inwoners in 1988 de meeste inwoners heeft, en ook het grootste aandeel eigenaar-bewoners kent (Belgische Vereniging voor het Onroerend Kre-diet, 1990a; Laurent en Jacques, 1987).
Bepaling van de mogelijke effecten op de woonuitgaven
De mogelijke consequenties van (combinaties van) instrumenten op de woonuit-gaven worden op twee manieren bepaald, namelijk (1) voor ieder onderzoeks-land afzonderlijk en (2) voor Nederonderzoeks-land in het bijzonder op basis van geïmple-menteerde buitenlandse regelingen.
ad 1. Representatieve schets van de woonuitgaven
Het is belangrijk om de effecten op de woonuitgaven van het voor de eigen woning relevante instrumentarium in elk land te bepalen, omdat de EG-beslui-ten in beginsel zo nauw mogelijk zullen aansluiEG-beslui-ten bij de wet- en regelgeving van
de EG-lidstaten. De woonuitgaven van vier representatieve (fictieve) huishoudens
per land, de zogenaamde voorbeeldhuishoudens, zullen dan ook worden berekend. Representatief betekent dat rekening wordt gehouden, voor zover mogelijk, met de typische kenmerken van de eigenaar-bewoner, de woning en de financiering van een eigen woning in een land. Een typische financieringssituatie in een land wordt bijvoorbeeld gekenmerkt door het aandeel vreemd vermogen in de finan-ciering van een eigen woning en de rentestand die van toepassing is.
Vragen als, hoe veranderen de woonuitgaven door de belastingen en in welke
mate verlichten de niet-fiscale tegemoetkomingen de financiële lasten van de
voorbeeldhuishoudens in een land, kunnen nu beantwoord worden. Tevens is een vergelijking mogelijk tussen de landen van de eenmalige kosten bij aanschaf van een eigen woning. Uitspraken kunnen ook worden gedaan over de soort eige-naar-bewoner die in een land het meest van een bepaalde regeling profiteert. ad 2. Fictieve implementatie van buitenlandse regelingen in Nederland
Bij de veronderstelling dat het-nationale beleid (in eerste instantie) de basis voor het EG-beleid zal zijn, kan het pakket van instrumenten van een land uitstekend dienst doen als een scenario van toekomstig EG-beleid. Door een fictieve imple-mentatie van de buitenlandse belastingregels en tegemoetkomingen - dat betekent een gewijzigd financieel instrumentarium - in Nederland verkrijgt men inzicht in de gevoeligheid van de woonuitgaven van de voornoemde Nederlandse voorbeeldhuishoudens.
Definitie van het begrip woonuitgaven
Aangezien de interpretatie van het woonuitgavenbegrip de onderzoeksmethode bepaalt van dit onderzoek, wordt hieraan een apart hoofdstuk in dit rapport gewijd: hoofdstuk 2.
Tijdsdimensie
Het peiljaar is 1990. Voor dat jaar, het veronderstelde jaar van de verwerving van een eigen woning, worden de eenmalige en weerkerende woonuitgaven bere-kend. Teneinde de voor jaar één berekende woonuitgaven in een kader te plaat-sen zal tevens aandacht worden besteed, alleen in beschrijvende termen, aan het verloop van de woonuitgaven over de gehele eigendomsperiode.
Verzameling van gegevens
De gegevensverzameling is uitgevoerd door literatuurstudies (per onderwerp). Bovendien is ter plaatse informatie ingewonnen door gesprekken met volkshuis-vestingsspecialisten: de medewerkers van ministeries, koepels en onderzoeksinsti-tuten. Een overzicht van de contactpersonen staat in bijlage 1.
1.2 Opbouw van dit rapport
Zoals uit de bovenstaande concretisering van de probleemstelling valt af te lei-den, zijn er voor dit onderzoek deelopgaven te onderscheilei-den, te weten:
a. de definitie van het relevante woonuitgavenbegrip; b. de inventarisatie van de belastingregelingen;
c. de beschrijving van het financiële, niet-fiscale instrumentarium;
d. de mogelijkheden van een eigenaar-bewoner voor de financiering van een eigen woning;
e. de aanpak van de berekeningen van de woonuitgaven;
f. een schets van de woonuitgaven van enkele (fictieve) representatieve eige-naar-bewoners per land;
g. een toepassing van de buitenlandse regelingen op enkele (fictieve) Neder-landse eigenaar-bewoners en
h. de Europese ontwikkelingen.
Aan elk van deze deeltaken wordt een hoofdstuk gewijd: hoofdstuk 2 tot en met 9. Hoofdstuk 10 geeft een samenvatting van dit rapport.
2
DEFINITIE VAN DE WOONUITGAVEN EN DE
GEVOLGEN ERVAN VOOR DE VERGELIJKINGEN
TUSSEN LANDEN
2.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de woonuitgaven van een eigenaar-bewoner. Gestart wordt met een korte uiteenzetting van de componenten die deel uit zou-den kunnen maken van deze woonuitgaven. In de derde en vijfde paragraaf wordt de operationalisering in dit onderzoek van de begrippen periodieke en eenmalige woonuitgaven behandeld. In paragraaf 2.4 komen de gevolgen aan bod voor de woonuitgavenberekeningen van hoofdstuk 7 en 8 van de interpreta-tie van het woonuitgavenbegrip, zoals uiteengezet in paragraaf 2.3.
2.2 Definitie woonuitgaven
Vooropgesteld dient te worden dat een eenduidige en algemeen geldende invul-ling van de term woonuitgaven een illusie is. De aard van het onderzoek, bij-voorbeeld de gekozen probleemstelling, bepaalt in beginsel de componenten van de woonuitgaven. De mogelijkheden tot dataverzameling kunnen ook restricties opleggen aan de inhoud van het begrip woonuitgaven.
Woonuitgaven kunnen tevens op twee manieren worden ingedeeld. Ten eerste zijn te onderscheiden eenmalige (bijkomende kosten bij de verwerving van een eigen woning) versus jaarlijks terugkerende uitgaven (tijdens de bewoning van een eigen woning). Op de tweede plaats wordt binnen deze laatste groep uit-gaven de woonuituit-gavendefinitie volgens Conijn c.s. (1987) door een tweetal elementen bepaald: de reikwijdte van het begrip en de opvattingen over de manier waarop de financieringslasten (rente en aflossingenjspaarbijdragen) binnen het woonuitgavenbegrip worden weergegeven. Hieronder wordt ingegaan op deze twee elementen.
De reikwijdte van het woonuitgavenbegrip varieert al naar gelang het aantal ele-menten dat erin is betrokken. Vier typen woonuitgaven, oplopend van een be-perkte tot een ruime interpretatie. kan worden onderkend (Van Fulpen, 1983).
Daarbij moet in het achterhoofd worden gehouden, dat deze opsomming ge-maakt is in navolging van de waar te nemen woonuitgaven in de Nederlandse huursector.
- Woonuitgaven voortvloeiende uit het beschikkingsrecht over een woning (uitgaven
voor de hypotheek op basis van de aankoopsom k.k., onderhouds- en verzeke-ringskosten, onroerend-goedbelasting (eigenarendeel), erfpachtcanon, object-subsidiëring en fiscale effecten).
- Vaste bijkomende woonuitgaven (onroerend-goedbelasting (gebruikersdeel),
heffingen van lagere publiekrechtelijke lichamen, bewonersonderhoud, service-kosten, lidmaatschap van een vereniging van eigenaren).
- Variabele bijkomende woonuitgaven (energie, water, overig onderhoud en
uitgaven voor zelfgemonteerde voorzieningen).
- Overige uitgaven (uitgaven voor woon-werk/school verkeer, meubilering,
tuinonderhoud en glas- en inboedelverzekering).
Voor de meeste van deze posten geldt dat zij vrij eenvoudig zijn in te vullen en voor eigenaar-bewoners in diverse landen vergelijkbaar zijn te maken, indien de data beschikbaar zijn.
Een uitzondering hierop vormen de financieringslasten. De manier waarop de fi-nancieringslasten worden gedefinieerd, bepaalt in feite het uitgangspunt van het woonuitgavenbegrip. Het onderscheid tussen de consumptie- en investerings- of vermogensvormende functie van een woning speelt een doorslaggevende rol. Dit onderscheid hangt samen met het feit dat de woning in de economische litera-tuur wordt beschouwd als investeringsgoed, waarmee een woondienst wordt ge-produceerd, die de bewoner kan consumeren.
Conijn c.s. (1987) onderscheidt vijf benaderingen voor de definitie van het woon-uitgavenbegrip:
- woonuitgaven op kasbasis ('out-of-pocket');
- toegerekende woonuitgaven op basis van de oorspronkelijke verwervingsprijs; - toegerekende woonuitgaven op basis van de toegerekende economische
huur-waarde;
- toegerekende woonuitgaven op basis van de toegerekende kostprijs van de woondienst en
- toegerekende woonuitgaven op basis van de huidige verwervingsprijs van de woning in onbewoonde staat ('opportunity costs').
Bij de werkwijze op kasbasis en op basis van de oorspronkelijke verwervingsprijs wordt het onderscheid naar consumptie en investering niet gehanteerd. Dit on-derscheid wordt op twee manieren genegeerd. Terwijl bij de 'out-of-pocket' me-thode alle uitgaven verbonden aan de eigen woning, tot de woonuitgaven worden gerekend, wordt bij de originele-koopsom aanpak een 100% vreemd-vermogen financiering op annuïtaire basis verondersteld.
• '+4 ! 1 " \ 1 _ _ _ _ a I! • ! , •
De overige drie benaderingen om de woonuitgaven vast te stellen richten zich op één functie van de woning: Of consumptie Of vermogensvorming.
De 'opportunity'-kosten benadering gaat uit van de investeringsgedachte, waarbij de nadruk ligt op het feit dat het in de eigen woning belichaamde vermogen elders misschien kan leiden tot een hoger rendement.
De benaderingen op basis van de kostprijs en de economische huurwaarde daar-entegen, betrekken slechts die financiële lasten in de berekening van de woonuit-gaven, die voor de eigenaar-bewoner ontstaan in de rol van de consument van de woondienst. In de eerste zienswijze (kostprijs) wordt in de woonuitgaven betrokken een toegerekende kostprijs van de woondienst die direct gebaseerd is op die woondienst. Bij de tweede methode (huurwaarde) daarentegen, wordt de kostprijs gelijkgesteld aan de (haalbare) huur voor een vergelijkbare huurwoning. Elk van de benaderingen kent voor- en nadelen. De volgende paragraaf geeft uitsluitsel over de nadelen die kleven aan de zienswijzen in relatie tot de hier relevante probleemstelling.
2.3 Periodieke woon uitgaven op kasbasis
Zoals reeds gesteld, moet voor de woonuitgaven een definitie worden gezocht die voldoet aan de eisen van de probleemstelling. Aangezien de werkelijke fis-cale en overige financiële effecten op de werkelijke (en niet toegerekende) uit-gaven van een eigenaar-bewoner in dit onderzoek centraal staan, dient de de-finitie van de woonuitgaven deze ingrediënten weer te geven. Daarnaast moet de definitie niet zo uitgebreid te zijn, dat allerlei complementaire uitgaven (energie-kosten, makelaarskosten) binnen het gedefinieerde woonuitgavenbegrip vallen, zodat de effecten van belastingen en tegemoetkomingen uit het oog worden ver-loren.
Binnen deze randvoorwaarden blijkt een woonuitgavendefinitie gebaseerd op kasbasis een bruikbaar uitgangspunt te zijn. Dit woonuitgavenbegrip benadert ook het beste, wat een eigenaar-bewoner in zijn portemonnaie voelt. Er kan wor-den vastgesteld in welke mate het overheidsoptrewor-den via belastingen en andere financiële tegemoetkomingen de hoogte van de werkelijke uitgaven beïnvloedt. De keuze voor de woonuitgaven op kasbasis wordt mede beïnvloed door de on-bruikbare elementen in de andere woonuitgavendefinities. Uitgaande van de doelstelling van dit onderzoek, doen waardeveranderingen van de eigen woning -woonuitgaven op basis van de kostprijs - niet terzake. Evenmin staan de woon-uitgaven gebaseerd op de economische huurwaarde ter discussie. De economi-sche huurwaarde is namelijk gekoppeld aan de ontvangen huren in de huursec-tor, inclusief de effecten van objectsubsidiëring en prijsbeleid in die sector. De bedoeling van dit onderzoek is juist, de effecten van 'subsidiëring' en/ of fiscale behandeling in de berekeningen van de woonuitgaven te incorporeren. 'Opportu-nity' kosten, het rendement dat haalbaar is bij vergelijkbare beleggingen, zijn
evenmin van belang bij het vaststellen van de effecten van de financiële instru-menten op de woonuitgaven. Tot slot blijken ook de woonuitgaven op basis van de oorspronkelijke koopsom onbruikbaar te zijn, aangezien hier wordt voorbijge-gaan aan de consequenties van de financieringsalternatieven die in de onder-zoekslanden worden aangeboden.
Uit de probleemstelling van dit onderzoek volgt niet alleen het uitgangspunt van de financieringslasten, maar ook de reikwijdte van de relevante woonuitgaven op kasbasis. De lijst van woonuitgaven van Van Fulpen (1983), waarop in de vorige paragraaf is ingegaan, is het startpunt voor de opbouw van het relevante
woon-uitgavenbegrip. De post overige woonuitgaven, bijvoorbeeld meubilering en
woon-werkverkeer, alsmede de post variabele bijkomende woonuitgaven, onder meer
uit-gaven voor het gebruik van energie en water, doen grotendeels niet terzake.
Als enige post van de vaste bijkomende woonlasten blijft de
onroerend-goedbelas-ting (gebruikersdeel) over, die vanuit het gezichtspunt van de vergelijking tussen landen onderling, tot de woonuitgaven behoort. Zoals is gebleken in Haffner (1990, zie ook hoofdstuk 3 van dit rapport), zijn er, ondanks het feit dat de onderzoekslanden een vergelijkbare inrichting van het belastingstelsel kennen, toch nog grote verschillen waar te nemen.
De belangrijkste discrepanties op het terrein van de onroerend-goedbelasting zijn van tweeërlei aard. Ten eerste vindt de uitsplitsing van deze belasting alleen in Nederland en in Frankrijk plaats over gebruiker en eigenaar van het onroerend goed. In het kader van de vergelijkbaarheid tussen landen is daarom het totaal van de verschuldigde onroerend-goedbelasting van belang, en niet slechts het bedrag dat een eigenaar-bewoner uit hoofde van de eigendomsfunctie verschul-digd is.
Op de tweede plaats dient rekening te worden gehouden met de inrichting van het belastingstelsel. De onroerend-goedbelasting is slechts één mogelijkheid om
op lokaal niveau financiële middelen te verkrijgen. Andere landen, zoals
bijvoor-beeld België en Denemarken, hanteren een lokale inkomstenbelasting. België kiest daarnaast voor een extra onroerend-goed component in de inkomstenbelas-ting. Het Verenigd Koninkrijk heeft zelfs de lokale belasting (tijdelijk) losgekop-peld van het eigendom, en daarvoor in de plaats een personenbelasting geïntro-duceerd ('community charge'). Voor zover mogelijk, dient daarom voor dit onderzoek ook rekening gehouden te worden met dergelijke 'substituut'heffingen die in de plaats treden van de onroerend-goedbelasting.
Uit de lijst van Van Fulpen (1983) komen nu de uitgaven ten behoeve van de
be-schikking smacht over een woning aan bod. Naast uiteraard het eigenarendeel van
de onroerend-goedbelasting, zijn de financieringslasten en de objectsubsidies van belang. Alleen die objectsubsidies die te beschouwen zijn als een algemeen inge-zette financieringsfaciliteit voor de eigenaar-bewoner, worden hier meegenomen. De Nederlandse lokatiegebonden subsidies blijven zo buiten beschouwing.
In de lijst van Van Fulpen (1983) ontbreekt de subjectsubsidiëring voor eige-naar-bewoners, die wel thuishoort in het voor dit onderzoek relevante woon-uitgavenbegrip. Immers, in enkele van de onderzoekslanden wordt dit instrument toegepast.
Het verschil tussen subject- en objectsubsidie is niet altijd even duidelijk: objectsubsidies, bijvoorbeeld de Nederlandse premie
ft..
kunnen (ook) gekoppeld zijn aan inkomensvoorwaarden. Zij kunnen dus subjectgebonden zijn. Daarom zal de terminologie subject- en objectsubsidiëring worden vermeden, en zal wor-den volstaan met het bij typenaam noemen van diverse regelingen. De Neder-landse premie C hoort dan onder het hoofdje 'bijdrage tot verwerving' of 'eenmalige bijdrage'. Een dergelijke bijdrage kan niet alleen contant worden uitgekeerd, maar kan ook in de vorm van een korting op afdrachten worden ge-goten. Daarnaast zijn periodieke tegemoetkomingen in de woonconsumptie te onderkennen, eveneens in de vorm van bijdragen of in de vorm van kortingen (lagere hypotheekrente dan de marktrente, bijvoorbeeld). Een dergelijke tegemoetkoming wordt 'meermalige bijdrage of korting' genoemd.De jaarlijks terugkerende woonuitgaven op kasbasis omvatten nu de onderstaan-de woonuitgavenverhogenonderstaan-de (+) en -verlagenonderstaan-de (-) posten. Een vergelijkbare opsomming kan voor alle in dit onderzoek betrokken landen gemaakt worden. Let wel, niet alle posten zijn van toepassing op elke eigenaar-bewoner. Daar-naast dient per post de overweging te worden gemaakt of het bereik ervan - het aantal relevante huishoudens - in een land zodanig is, dat de post in de bereke-ningen moet worden betrokken.
Bruto financieringslasten:
+
Aflossing van hypotheek of spaarpremie+ Rentebetaling
Niet-fiscale tegemoetkomingen: Korting op vigerende marktrente Bijdrage tot de woonconsumptie Fiscale effecten:
+ /-
Nationale inkomstenbelasting+ Vermogensbelasting
+ Onroerend-goedbelasting
+ /-
Andere belastingen, zoals kerkbelasting en lokale inkomstenbelasting. De sommering van alle posten levert de netto woonuitgaven op.2.4 Theoretische kanttekening
Een woonuitgavenbegrip gebaseerd op kasbasis kent ook een belangrijk nadeel. Omdat men wenst weer te geven met welke uitgaven een representatieve eige-naar-bewoner in een land wordt geconfronteerd (zie paragraaf 1.1, ad 1), kunnen rechtstreekse vergelijkingen van de uitgavenhoogte tussen de onderzoekslanden niet worden getrokken. Zo kan men niet stellen dat de behandeling van de eige-naar-bewoner in de inkomstenbelasting in het ene land absoluut meer voordeel voor hem oplevert dan in een ander land.
Een dergelijke uitspraak dient achterwege te blijven, aangezien uitgangsposities van eigenaar-bewoners tussen landen verschillen. Deze posities zijn het gevolg van de werkwijze met de woonuitgaven op kasbasis waardoor men landen moei-lijk met elkaar kan vergemoei-lijken.
Bij een woonuitgavenbegrip op kasbasis wordt de dubbelrol van
verhuurder/in-vesteerder en huurder/gebruiker van de woondienst die een eigenaar-bewoner in
feite vervult, niet ontleed. Met andere woorden, er wordt geen onderscheid ge-maakt naar uitgaven voor de consumptie van de woondienst en uitgaven die
ver-mogensvorming (aflossingen) tot gevolg hebben.
Mede daardoor wordt het woonuitgavenbegrip voor het merendeel (uiteraard af-hankelijk van de reikwijdte) bepaald door de financieringslasten. Het lenings-type, de looptijd en de betalingsperiodiciteit beïnvloeden gezamenlijk met de rentestand bijna volledig het woonuitgavenbegrip, en daarmee het verloop van de woonuitgaven in de tijd. Doordat kapitaalmarkten niet in alle landen dezelfde
financiering voor eigenaar-bewoners aanbieden, kunnen de
financieringskenmer-ken tussen landen verschillen. Vergelijkingen tussen landen zijn dan moeilijk uitvoerbaar.
Niet alleen de nationale kapitaalmarkten, maar ook de situaties waarin eigenaar-bewoners in een land verkeren verschillen zeer. Zo is het bijvoorbeeld niet mo-gelijk de woonuitgaven in de diverse landen te relateren aan het inkomen,
uitge-drukt in koopkrachteenheden. Ook zijn de woningkenmerken verschillend.
Bij deze aanpak van de woonuitgavenberekening op kasbasis is dus een verschil
in de woonuitgavenhoogte tussen landen niet te verklaren uit bijvoorbeeld alleen
het fiscale instrumentarium. De effecten van de specifieke kenmerken per land, zoals de inkomenspositie van het huishouden, de verwervingsprijs van de eigen woning en de karakteristieke financieringsaspecten spelen ook mee. Kortom, de woonuitgaven van de representatieve eigenaar-bewoners van een land, gecon-fronteerd met de situatie/context in dat land, worden weergegeven.
Ondanks het feit dat het woonuitgavenbegrip op kasbasis zich niet leent voor rechtstreekse vergelijkingen tussen landen van de hoogte van de uitgaven, kun-nen bepaalde vergelijkingen toch plaatsvinden. Deze manieren zijn reeds aange-duid in paragraaf 1.1 met ad 1 en ad 2 en komen nu achtereenvolgens kort aan bod.
Zoals in paragraaf 6.2 uiteengezet en in 7.3 uitgewerkt wordt, is het mogelijk na te gaan in welke mate de financiële tegemoetkomingen de uitgaven van de voor-beeldhuishoudens (zie paragraaf 1.1, ad 1 voor de definitie) voor de hypothe-caire lening reduceren. Op deze manier wordt per land het effect van een instru-ment op de uitgaven gemeten. Dat de onderliggende situaties verschillend blij-ken te zijn, doorkruist dan niet de aan deze uitgavenverlaging verbonden conclu-sies.
De tweede manier om te vergelijken is uitgewerkt in hoofdstuk 8. De uitgangs-positie - de kenmerken van een voorbeeldhuishouden, van zijn woning en van de financiering - is de Nederlandse situatie. Alle instrumenten worden dan toege-past. Hoewel de specifieke kenmerken van een land verloren gaan bij een dergelijke exercitie wegen de baten zwaarder dan de lasten. Dus ook al zijn de gevolgen op de woonuitgaven van de financiële en woningmarktomstandigheden in een land buiten spel gezet, verkrijgt men toch een indruk van de effecten op de woonuitgaven van de financiële instrumenten in vergelijking met elkaar.
2.5 Eenmalige woonuitgaven
Voordat de eenmalige uitgaven worden opgesomd die bij de verwerving van een eigen woning relevant kunnen zijn, is het noodzakelijk een problematische rela-tie tussen de eenmalige en de periodiek terugkerende uitgaven te belichten. In de praktijk (behalve misschien in Denemarken) worden veelvuldig de transactie-kosten via het vreemd vermogen meegefinancierd, terwijl het strikt genomen een eenmalige uitgave betreft.
Voor de woonuitgavenberekeningen van hoofdstuk 7 wordt geabstraheerd van de praktijksituatie, en wordt een fictief totaal van de eenmalige transactiekosten gepresenteerd. De mogelijkheid ontstaat om het niveau van deze kosten in re-latie te brengen met de koopsom. Zo kan geconstateerd worden welke drempels en mogelijkheden de verwerving van een eigen woning in een land bemoeilijken, respectievelijk vergemakkelijken.
Bij de vraag naar de relevante eenmalige uitgaven bij de verwerving van een eigen woning, is wederom de doelstelling voor de woonuitgavenberekeningen het uitgangspunt. De bepaling van de effecten op de woonuitgaven van overheidsin-grijpen staat centraal. Alle kosten die fiscale gevolgen hebben, dienen deel uit te maken van de uitgaven. Een voorbeeld zijn de financieringskosten, die in Nederland rechtstreeks ten laste van het belastbaar inkomen kunnen worden ge-bracht, terwijl dat in de meeste landen niet het geval is. Daarnaast moeten voor de vergelijkbaarheid tussen landen, alle onontkoombare, dus van overheidswege verplichte transactiekosten worden meegenomen, aangezien blijkt dat deze in het ene land wel en in het andere land niet de naam van belasting dragen (Haffner, 1990). Hieronder vallen alle verplichte afdrachten, zoals de inschrijving van de eigendomsoverdracht en/of de hypothecaire lening.
11
Makelaarskosten blijken in geen enkelonderzoeksland fiscaal aftrekbaar. Tevens is het inschakelen van een bemiddelaar in onroerende goederen nergens een ver-plichting. Deze kosten vallen daarmee buiten het hier te definiëren uitgaven-begrip.
Tot de eenmalige woonuitgaven behoren nu de onderstaande woonuitgavenver-hogende (+) en -verlagende (-) posten. Evenals bij de periodieke woonuitgaven, geldt ook hier dat niet elk land alle heffingen hanteert.
Kosten:
+ Transactiekosten bij de verwerving (overschrijvingskosten kadaster, etc.)
+ Kosten van financiering (hypotheekafsluitingskosten, levensverzekering etc.)
Fiscale effecten:
+ BTW en/of één of enkele andere fiscale heffingen, bijvoorbeeld de
Neder-landse overdrachtsbelasting Korting op fiscale heffingen
Aftrekposten in de inkomstenbelasting Niet-fiscale tegemoetkomingen
Koopprijsverlagende bijdrage of korting bij verwerving.
Gesommeerd leveren deze posten een totaal op, waarbij zoals reeds vermeld, geabstraheerd wordt van het feit dat deze posten meestal via het vreemd vermo-gen worden meegefinancierd.
3
BELASTINGEN
3.1 Inleiding
In dit hoofdstuk komen kort de belastingsoorten aan de orde die de onderzoeks-landen in 1990 heffen op de eigen woning (voor uitgebreidere informatie wordt verwezen naar Haffner, 1990). Achtereenvolgens wordt ingegaan op de verplich-te afdrachverplich-ten tijdens de verwerving van een eigen woning in paragraaf 3.3, en de belastingsoorten die periodiek worden geheven tijdens de bewoning van een eigen woning, respectievelijk de inkomstenbelasting in paragraaf 3.4, de onroe-rend-goedbelasting in paragraaf 3.5 en de vermogensbelasting in paragraaf 3.6. Daaraan voorafgaand is paragraaf 3.2 gewijd aan een uiteenzetting over de manieren waarop een fiscale tegemoetkoming kan worden toegestaan.
Aan een indeling van de belastingsoorten naar nationaal, respectievelijk lokaal niveau, wordt op deze plaats voorbij gegaan, aangezien een dergelijke indeling op verschillende manieren mogelijk blijkt te zijn. Het bestuursniveau met de verantwoordelijkheid voor het innen van een bepaalde belastingsoort, is niet per definitie ook de rechthebbende op de resulterende inkomsten. De Duitse inkom-stenbelasting, evenals de onroerende voorheffing ten behoeve van de Belgische inkomstenbelasting zijn in dit verband illustratief (zie Haffner, 1990).
De regelingen die hier worden beschreven, gelden alleen voor de woning die als hoofdverblijf fungeert van een eigenaar-bewoner die in hetzelfde land woont en werkt. Voor een tweede woning, respectievelijk een eigenaar-bewoner die in een ander land woont dan werkt, zijn in de meeste gevallen andere regelingen van toepassing.
3.2 Fiscale tegemoetkomingen
Deze paragraaf geeft een systematisch inzicht in de manieren waarop de fiscus een belastingtegemoetkoming kan toestaan. Een fiscale tegemoetkoming is feite elke regeling die de verschuldigde belasting verlaagt. Robinson (1988) noemt
vier manieren waarop deze tegemoetkomingen zich manifesteren: aftrekpost ('tax allowance'), belastingaftrek ('tax credit'), belastingvrijstelling ('tax exemption') en verlaagd tarief ('rate relief).
Bij een aftrekpost mag de belastingplichtige bepaalde (aftrekbare) bedragen ten laste brengen van de heffingsgrondslag, het basisbedrag waarop de belastingtarie-ven worden toegepast. Een prominent voorbeeld in Nederland van een aftrek-post in de inkomstenbelasting is de rente-aftrek. Het kenmerk van een aftrekaftrek-post is, dat de post wordt gerealiseerd tegen het marginale tarief van de belasting-soort in kwestie: hogere-inkomensgroepen hebben een relatief hogere aftrek dan lagere inkomensgroepen. Dit zijn de zogenoemde progressievoordelen.
Een tweede manier waarop een belastingplichtige van een belastingverlaging kan genieten, is door middel van een belastingaftrek of 'tax credit'. Bepaalde bedra-gen mobedra-gen rechtstreeks van de verschuldigde belastingsom - in plaats van het belastbare inkomen, zoals bij een aftrekpost - worden afgetrokken. De progres-sievoordelen die bij een gewone aftrekpost optreden worden zo geëlimineerd. Twee varianten van de belastingaftrek zijn denkbaar: een vast bedrag versus hetzelfde percentage van de aftrekbare kosten voor elke belastingplichtige. Het Duitse bouwkindergeld, respectievelijk de Franse rente-aftrek zijn hiervoor illu-stratief (zie Haffner, 1990).
Een derde manier om een belastingtegemoetkoming te bereiken, is het toestaan van een vrijstelling, soms belastingvrije som genoemd. Bepaalde bedragen zijn dan simpelweg gedispenseerd van belastingheffing. In feite geldt voor deze tege-moetkoming het marginale tarief, evenals bij de aftrekpost. Twee voorbeelden uit de Nederlandse inkomstenbelasting zijn de rente- en de dividendvrijstelling. Een tweetal varianten is bij een vrijstelling denkbaar. Enerzijds kan een derge-lijke aftrek altijd gelden, ook indien het vrijstellingsbedrag wordt overschreden. Dit is het geval met bovengenoemde voorbeelden. Anderzijds kan de vrijstelling
vervallen zodra het maximum wordt bereikt. Het Britse zegelrecht is hiervoor
il-lustratief (zie Haffner, 1990).
Het laatste en vierde type belastingvermindering is een verlaagd tarief. De fiscus staat bijvoorbeeld de eigenaar-bewoner een verlaagd BTW-tarief toe om nieuw-bouwactiviteiten te stimuleren, zoals dat in het verleden in België is gebeurd (Administratie voor Huisvesting, 1990).
3.3 Eenmalige kosten
In tabel 3.1 zijn opgenomen de tarieven van de van overheidswege onontkoom-bare afdrachten, al dan niet belastingen genoemd (zie paragraaf 2.5). Deze tarie-ven worden onderscheiden naar heffingen bij de verwerving van elke eigen
wo-1
'#" WH'ft I .""t 1" ..
ning en naar heffingen bij de verwerving van nieuwbouw (inclusief grond), res-pectievelijk een woning in de voorraad.
Indien de kopers gebruik maken van de diensten van een bemiddelaar in onroe-rende goederen en geen tegemoetkoming verkrijgen, kunnen de in tabel 3.1 getoonde afdrachten als een minimum worden beschouwd. Daarnaast ontstaan in Denemarken en (West-) Duitsland voor de meeste eigenaar-bewoners extra kosten doordat men gedwongen wordt overbruggingskredieten aan te gaan. De bouwspaarlening (West-) Duitsland) komt dan niet tijdig beschikbaar, of de inschrijving van de eigendomsoverdracht in het kadaster (beide landen) laat op zich wachten.
In tabel 3.1 worden twee typen heffingen onderscheiden, zoals reeds in paragraaf 2.5 werd gemeld: administratieve kosten voor de inschrijving van de eigendoms-overdracht en de hypothecaire lening, en fiscale heffingen. Daarbij geldt voor de fiscale heffingen altijd hetzelfde percentage van de verwervingsprijs, terwijl het tarief van de administratieve afdrachten fluctueert met de verwervings- of hypotheeksom. Op al deze afdrachten zal in het vervolg van deze paragraaf na-der worden ingegaan.
Ook al gelden de percentages voor de administratieve heffingen van België en Nederland voor een financiering met 100% vreemd-vermogen, wat met name in België niet realistisch is, dan moet toch gesteld worden dat deze percentages de
Tabel 3.1 Tarieven van de koopbegeleidende afdrachten, inclusief hypotheek-contractkosten, uitgedrukt als percentage van de verwervingsprijs, 1990
elke verwerving bestaande bouw nieuwbouw land fiscale heffing overig fiscale heffing fIScale heffing Nederland 2,9-4,61 ,2 6,0 18,5 België 3,7-7,42 12,5 grond: 12,5 gebouwl: 17,0 Denemarken 1,2 0,9+ Dkr. 1000 Frankrijk ca. 3,0 6,83 18,6 Verenigd Koninkrijk 1,0' 0,5-1,3 (West-) Duitsland 2,0 2,0-3,0 Bron: eigen bewerking, zie Haffner, 1990 en 1992
I) voor koopsommen van HIl. 60 000 en HIl. 270 000, bij 100% vreemd-vermogen financiering
(NVM, 1990), inclusief 1% afsluitprovisie
2) bij 100% vreemd-vermogen financiering
3) deze tarieven zijn verlaagd: in België bedraagt het normale BTW-tarief 19% en in Frankrijk het
normale tarief van de registratierechten 15,4% (in plaats van 4,2% voor eigen woningen; Haffner, 1990)
4) alleen verschuldigd, indien koopsom > 1: 30 000 (voor koersen, zie bijlage 2) SJ verborgen BTW-heffing, zie tekst
hoogste zijn van alle. Dit geldt met name voor de percentages van België. Voor Nederland echter, evenals voor (West-) Duitsland, moet nog rekening worden gehouden met de fiscale aftrekbaarheid van (een bepaald deel van) deze kosten. Netto komen de uitgaven, uitgedrukt als percentage van de verwervingsprijs, dan iets lager uit dan de percentages uit tabel 3.1.
De fiscale heffingen in de onderzoekslanden bestaan uit twee soorten belastingen; te weten een belasting van het rechtsverkeer, genaamd overdrachtsbelasting dan-wel zegel- of registratierecht, en de consumptiebelasting: de BTW. Terwijl een belasting van het rechtsverkeer wordt geheven op het moment dat 'akten' ter registratie worden aangeboden (Stevens, 1985), is de consumptiebelasting ver-schuldigd op het moment van consumptie. Dit consumptietijdstip is gewoonlijk het moment van de verwerving, aangezien het ondoenlijk is de belastingheffing de consumptie over de tijd heen te laten volgen (Conrad, 1987).
Beide belastingsoorten worden in de meeste landen niet tegelijkertijd over de-zelfde transactie geheven. De stelregel bepaalt dan dat een overdracht van on-roerend goed is vrijgesteld van de belasting van het rechtsverkeer, indien BTW is verschuldigd. De Franse registratierechten vormen een uitzondering op deze re-gel. Voor de meeste landen wordt de heffingskwestie echter teruggebracht tot de vraag wanneer BTW verschuldigd is. Ook in Frankrijk geldt een lager tarief voor de registratierechten. over de verwervingsprijs van een woning in de voorraad dan over de koopsom van een nieuwbouwwoning, waarover reeds BTW is ver-schuldigd.
Bij de vraag wanneer BTW is verschuldigd, komt de Zesde EG-Richtlijn (1977), die de heffingsgrondslag van de omzetbelasting regelt, in het spel (Conrad, 1987; Stevens, 1985; Timmermans en Joseph, 1980). Volgens deze richtlijn dient nieuwbouw te zijn onderworpen aan BTW, terwijl de levering van een woning in de voorraad niet aan BTW onderhevig is. Daarmee veroorzaakt deze richtlijn het verschil in afdrachthoogte tussen nieuwe en bestaande woningen, dat in Nederland het grootst en in België het kleinst is.
In Denemarken, (West-) Duitsland en het Verenigd Koninkrijk bestaat dit on-derscheid niet. Een uitzonderingsclausule van de Zesde EG-Richtlijn is van toe-passing, zodat men in staat is nieuwe woningen en woningen in de voorraad ge-lijk te behandelen.
Voor een nieuwbouwwoning in (West-) Duitsland schuilt hier een adder onder het gras. Zoals gesteld, is in dit land een nieuwe woning officieel vrijgesteld van de BTW-heffing. Maar de BTW die een aannemer heeft moeten afdragen over geleverde materialen en eventueel benodigde diensten door een onderaannemer, is dan toch in de verwervingsprijs begrepen. Deze gang van zaken ontstaat als gevolg van de BTW-systematiek. Een aannemer mag de betaalde BTW over de aan hem geleverde goederen en diensten slechts verrekenen met de ontvangen BTW over zijn produktie. De aannemer zit dus met een kostenpost opgescheept, die hij als goede zakenman doorberekent aan de eigenaar-bewoner.
Daarbij kan een Duitse eigenaar-bewoner voor wat betreft de BTW voordeliger uit zijn dan een eigenaar-bewoner in een land waar BTW wordt geheven over de
gehele kostprijs. Dit geval treedt op indien een aannemer eigen werknemers
inzet voor de bouw. Over deze arbeidskosten is men immers geen BTW ver-schuldigd.
In Denemarken schijnt de BTW-systematiek anders te werken dan in (West-) Duitsland. Volgens het IBFD (1986) wordt geen BTW geheven bij de aankoop van een aannemer van grond met een nieuw gebouwd huis erop, terwijl de aannemer toch de door hem afgedragen BTW terugontvangt.
In het Verenigd Koninkrijk ontbreekt deze problematiek in het geheel, aange-zien nieuwbouw wordt belast met het nultarief en niet is vrijgesteld van een BTW.
De landen die geen BTW heffen over nieuwbouw - Denemarken, het Verenigd Koninkrijk en (West-) Duitsland - zijn ook de landen met de laagste tarieven voor de fiscale heffingen met een niveau tussen 0% en 2%. Het verschil in af-dracht met een woning in de voorraad van de BTW-heffende landen is minimaal 4%. België staat daarbij aan de top met een fiscale afdracht van 12,5%, die ongeveer het dubbele bedraagt van de afdracht in Nederland en Frankrijk. Voor nieuwbouw daarentegen, zal de fiscale heffing van België ongeveer 2% tot 3% lager uitkomen dan voor Frankrijk en Nederland met 18,6%, respectievelijk 18,5%. In België is dit percentage afhankelijk van het aandeel dat de waarde van de grond uitmaakt in de koopsom.
Belangrijk is nog om te vermelden dat verwervers van eigen woningen in België
en Frankrijk tegemoetkomingen (kunnen) ontvangen. Twee manieren zijn
moge-lijk. Enerzijds behelzen de tarieven in tabel 3.1 reeds een tegemoetkoming. In België geldt voor de nieuwe eigen woning een BTW-tarief dat 2% lager is dan het standaardtarief. In Frankrijk bedragen de registratierechten gewoonlijk 15,4%, in plaats van 4,2%. Anderzijds zijn lagere tarieven mogelijk dan de ta-rieven vermeld in tabel 3.1. In Frankrijk kan het tarief van de registratierechten in verschillende regio's enkele procentpunten uiteenlopen. In België zijn registra-tierechten van 1,5% en 6% van toepassing op eigenaar-bewoners die een koop-premie (een eenmalige bijdrage) ontvangen, respectievelijk op laaggeprijsde wo-ningen (Haffner, 1990).
Hoe hoog de uiteindelijke drempel tot verwerving van een eigen woning in con-crete situaties zal zijn, zal blijken in paragraaf 7.2. Niet alleen zijn de
hypo-theeksom en de verwervingsprijs van invloed op dit resultaat, maar ook het aan
-tal verschillende leningen, dan wel het bedrag aan niet-fiscale tegemoetkoming dat wordt verkregen.
3.4 Inkomstenbelasting
In de inkomstenbelasting kunnen eigenaar-bewoners met drie typen regelingen worden geconfronteerd: de belasting van het woongenot (huurwaarde), de aftrek van de rentekosten als gevolg van de financiering met vreemd vermogen en an-dere aftrekposten. Bij de bespreking van deze soorten regelingen in de volgende alinea's zal blijken dat het tarief van de inkomstenbelasting van belang is, aange-zien zowel het marginale tarief (aftrekpost) als ook het minimale tarief ('tax credit') gehanteerd kan worden. Tevens zal duidelijk worden dat het kindertal van een huishouden de hoogte van de diverse posten kan beïnvloeden.
Huurwaarde
De belastbare huurwaarde wordt per 1 januari 1990 als volgt benaderd. - Nederland: 1,8% van 60% van de marktwaarde van de eigen woning. - België: ruim 1% van de marktwaarde van de eigen woning.
- Denemarken: 2,5% van de marktwaarde van de eigen woning.
In Nederland en België wordt de huurwaarde gerealiseerd tegen het marginale tarief. In Denemarken daarentegen is het laagste tarief van de inkomstenbelas-ting, ongeveer 50% (zie Haffner, 1992, bijlage 11), van toepassing.
België neemt verder een unieke positie in. Op de eerste plaats is het
huurwaar-deforfait van ruim 1% niet wettelijk bepaald, zoals bijvoorbeeld de 1,8% in Nederland, die is opgenomen in de Wet op de Inkomstenbelasting 1964. Maar de huurwaarde van een woning wordt geschat op basis van de vergelijking van het perceel met enkele referentiepercelen per gemeente. Men houdt rekening met factoren zoals ligging, gebruik, oppervlakte en bebouwing van het perceel. Zo is het percentage ten opzichte van de marktwaarde niet vast maar schommelt tussen 1 % en 2%.
Ten tweede is België belastingtechnisch ook uitzonderlijk (Haffner, 1990). De belasting van het woongenot vindt namelijk niet plaats in de inkomstenbelasting, aangezien hier de huurwaarde voor de meeste Belgische eigenaar-bewoners weg-valt, Of tegen de aftrekbare rente (gewone rente-aftrek) Of tegen een toegestane standaard aftrekpost (woningaftrek). De belasting van het woongenot vindt daar-entegen plaats via een voorheffing op de inkomstenbelasting, de zogenaamde on-roerende voorheffing. Voor deze voorheffing gelden gemeentelijke tarieven die afwijken van de tarieven voor de nationale inkomstenbelasting. Tussen 10% en 60% van de huurwaarde, die gecorrigeerd mag worden voor onder meer het aan-tal kinderen in het huishouden, moet op deze manier aan de fiscus worden af-gedragen. Van deze afdracht mag 12,5% in mindering worden gebracht op de verschuldigde inkomstenbelasting. Om belastingtechnische reden is deze verreke-ning alleen toegestaan, zolang de huurwaarde in de inkomstenbelasting teniet wordt gedaan door de gewone rente-aftrek, en niet door de woningaftrek.
Rente-aftrek
Een rente-aftrek komt in elk land voor, behalve in (West-) Duitsland. Alleen in
Nederland en Denemarken is deze aftrekpost onbeperkt. Dit betekent dat het ge-hele bedrag aan verschuldigde rente aftrekbaar is. In Nederland gebeurt dit ech-ter tegen het marginale tarief, ech-terwijl de Deense eigenaar-bewoner geconfron-teerd wordt met een 'tax credit' tegen het laagste tarief van de inkomstenbelas-ting.
In België is het marginale tarief van toepassing, alsmede een beperking van de gewone rente-aftrek tot maximaal het bedrag aan belastba(a)r(e) huurwaarde
(woongenot). Daarnaast kan een eigenaar-bewoner van een nieuwbouwwoning
profiteren van een extra rente-aftrek, die op twee manieren is beperkt. Ten eerste geldt een maximale hypotheeksom van BF 2,062 mln. (ca. Hil. 103 100)
die wordt verhoogd met 5%, 10%,20%, respectievelijk 30% voor één, twee, drie
en vier of meer kinderen. Op de tweede plaats kan slechts een in de tijd
afne-mend deel van de verschuldigde rente worden afgetrokken: 80% in de eerste vijf jaar, daarna elk jaar 10% minder.
Frankrijk werkt met 'tax credits' in de inkomstenbelasting. Zo is 25% van de ver-schuldigde rente aftrekbaar van de verver-schuldigde inkomstenbelasting tot een maximum van FF 15 000 (ca. Hil. 4 950), verhoogd met FF 2 000 per afhankelijk kind. Voor een gehuwd paar dat een nieuwbouwwoning koopt, bedraagt de maxi-male aftrek FF 30 000, opgehoogd met FF 2 000, FF 2 500 en FF 3 000 per kind
voor één, twee, respectievelijk drie of meer kinderen. Er geldt verder nog een
in-komensbeperking: men mag alleen gebruik maken van de aftrekposten voor zo-ver het belastbaar huishoudinkomen van gehuwden lager is dan ruim FF 420 000 (ca. Hil. 138600). Voor een alleenstaande geldt de helft van dit bedrag.
Het Verenigd Koninkrijk beperkt de rente-aftrek tegen het marginale tarief (in
1990 nog), tot een maximale leningsom van f 30 000 (ca. Hil. 94 500).
Andere aftrekposten
België en (West-) Duitsland hanteren nog andere dan de hiervoor beschreven regelingen voor eigenaar-bewoners. Beide landen kennen een afschrijvingsaftrek die ten laste van het belastbaar inkomen komt. Terwijl deze aftrekpost in België afhangt van vreemd vermogen in de financiering, staat deze post in (West-) Duitsland los van de manier waarop de eigen woning gefinancierd wordt.
In België wordt deze aftrekpost gelimiteerd tot de maximale hypotheeksom die
ook geldt voor de extra rente-aftrek, namelijk BF 2,062 mln. (ca. Hil. 103 100),
gecorrigeerd voor het aantal kinderen van het huishouden. Daarnaast wordt deze aftrekpost beperkt in relatie tot het inkomen met een maximum per belasting-plichtige. Zo kent de eerste schijf van de aftrek een maximum van 15% van de eerste BF 62 000 (ca. Hil. 3 100) van het belastbaar huishoudinkomen. Vervol-gens wordt het maximale bedrag verhoogd met 6% van het resterende inkomen. In (West-) Duitsland is de afschrijvingsaftrek zowel in de tijd beperkt als ook gelimiteerd tot een percentage van een waarde van de eigen woning. Acht jaar lang, mag jaarlijks maximaal DM 15000 (ca. Hil. 16950) in mindering worden gebracht op het belastbaar huishoudinkomen. Dit bedrag wordt verkregen door 19
5% te nemen van de waarde van de woning, plus de helft van de waarde van de grond, met een limiet van DM 300 000 (ca. Hfl. 339000). Daarnaast kan in de-zelfde periode, indien er kinderen zijn, worden geprofiteerd van het bouwkinder-geld. Dit is een 'tax credit'; dat betekent dat de verschuldigde inkomstenbelasting
met DM 750 (ca. Hfl. 848) per kind verlaagd wordt.
3.5 Onroerend-goed belasting
Tijdens de woonperiode komen slechts de eigenaar-bewoners van België en
Groot-Brittannië niet in aanraking met de onroerend-goedbelasting. Voor dit
laatste land wordt echter wel rekening gehouden met de 'gemeentelijke belas-ting': de zogeheten 'poll tax' (zie paragraaf 2.3). Dit is een heffing per persoon ouder dan 18 jaar, waarbij geen relatie wordt gelegd met de waarde van het on-roerend goed.
Hoewel de overige landen de hoogte van hun (gemeentelijke) onroerend-goed-belasting koppelen aan een waarde van het onroerend goed, bestaat hier een
be-hoorlijke diversiteit. Dat geldt ook voor de tarieven. In Nederland hanteren
ge-meenten een vast bedrag - het gemiddelde bedraagt bijna Hfl. 10 - per Hfl.
1000 van de vastgestelde marktwaarde van de woning. Denemarken heft 5% van
de marktwaarde van de grond. In Frankrijk kan elke gemeente zelf zowel de
ta-rieven als de belastinggrondslag (huurwaarde) vaststellen op basis van haar
fi-nanciële behoefte. De tarieven variëren van 1 % tot 50%, afhankelijk van de
wij-ze waarop gestalte wordt gegeven aan de grondslag. Voor dewij-ze grondslag zijn
geen gemiddelden bekend. Tot slot wordt in (West-) Duitsland een door
verschil-lende overheidstoeslagen samengesteld percentage losgelaten op de huurwaarde, die 25% tot 30% bedraagt van de marktwaarde van het onroerend goed. Het na-tionale tarief van 0,35% wordt gemiddeld met drie vermenigvuldigd door de lokale overheid, om het totaaltarief te verkrijgen.
De diversiteit in de onroerend-goedbelastingen in de onderzoekslanden bestaat niet alleen ten aanzien van het object van belastingheffing en de tarieven, maar ook ten aanzien van het subject. Terwijl in Denemarken en in (West-) Duitsland alleen de eigenaar-bewoner deze belasting verschuldigd is, is in Nederland en in Frankrijk zowel de eigenaar, als ook de gebruiker belastingplichtig.
Ten slotte staan Nederland en Frankrijk tegemoetkomingen toe in de
onroerend-goedbelasting. Nederland kent een vrijstelling voor huizen met een koopprijs
la-ger dan Hfl. 21 000 of met een oppervlakte kleiner dan dertig vierkante meter.
Frankrijk accepteert voor eigenaren een aftrek van de huurwaarde van 50%. Op deze manier houdt men rekening met de verschillende kosten van eigenaar-be-woners, bijvoorbeeld onderhoudsuitgaven en afschrijvingen. De belasting voor
gebruikers speelt in op de personele omstandigheden, zoals de gezinsgrootte, en
hW'Iri:I..-'1I _ " • • " W 11 11
Tabel 3.2 Vermogensbelasting: tarieven en vrijstellingsbedragen in nationale valutal
, 1990
land alleenstaande gehuwden
Nederland Hfl. 90 000 Hfl. 115000 België Denemarken Dkr. 1 424 500 Dkr. 2005200 Frankrijk FF 4130 000 Ver. Koninkrijk (West-) Duitsland DM 70 000
Bron: eigen bewerking, zie Haffner, 1990
1) voor koersen, zie bijlage 2
3.6 Vermogensbelasting DM 140 000 vrijstelling kind < 18 jaar, Hfl. 7 000 18-27 jaar, Hfl. 36 000 DM 70000 tarief (%) 0,8 1,0 0,5-1,5 0,5
De Belgische en de Britse eigenaar-bewoner worden niet geconfronteerd met een vermogensbelasting. In de overige landen wordt het belastbare vermogen be-paald door het saldo van het vermogen en de daarop lastende schulden.
Tabel 3.2 toont de diverse vrijstellingsbedragen voor alleenstaanden, gehuwden en kinderen, naast de tarieven van de vermogensbelasting. Voor eigenaar-bewo-ners bestaan geen uitzonderingen. De Franse vrijstelling van ruim Hfl. 1,3 mln. is zeer fors in vergelijking met de andere landen. Maar het tarief loopt ook het hoogste op. De Deense vrijstelling van minimaal Hfl. 413 000 is eveneens flink vergeleken met die in Nederland en (West-) Duitsland. De alleenstaande in Ne-derland heeft een gunstigere vrijstelling dan in (West-) Duitsland. Maar voor de gehuwden en de kinderen geldt het omgekeerde.
3.7 Samenvatting
Tabel 3.3 geeft een overzicht van alle in dit hoofdstuk besproken belastingsoor-ten.
Voor de koopbegeleidende fiscale heffingen kan worden geconcludeerd dat deze formeel het laagst zijn, zowel voor nieuwbouw als voor een woning in de voor-raad in de drie landen die geen BTW heffen over nieuwbouw: Denemarken, het Verenigd Koninkrijk en (West-) Duitsland. Voor (West-) Duitsland correspon-deert dit lage percentage voor een nieuwbouwwoning niet altijd met het totaal dat aan BTW daadwerkelijk is afgedragen.
21
Tabel 3.3 Relevante belastingsoorten 1 voor eigenaar-bewoners in enkele EG-landen, 1990
BTW andere inkomstenbelasting onroerend- vermo-belasting goed- gensbe-bij ver- huur- rente- andere belasting lasting land werving waarde aftrek2 aftrek
Nederland + + + + +4 + België + + + + + Denemarken + + + +3 + Frankrijk + + + +4 + Ver. Koninkrijk + + (West -) Duits!. + + +3 +
Bron: eigen bewerking, Haffner, 1990
1) een onderscheid tussen gemeentelijke en nationale heffing is niet gemaakt
2) alleen in Nederland en Denemarken is het gehele bedrag aan betaalde rente aftrekbaar 3) belasting wordt geheven bij de eigenaar
4) belasting wordt geheven bij wwel de eigenaar als de gebruiker van onroerend goed
S) er wordt wel een belasting geheven per persoon ouder dan 18 jaar, die in de plaats is gekomen
van een onroerend-goedbelasting in 1990 en die in 1993 zal worden vervangen door een (gedeel-telijke) onroerend-goedbelasting
Van de BTW-heffende landen is de BTW in Frankrijk en Nederland ongeveer even hoog, terwijl België het goedkoopst uitkomt. Voor woningen in de voorraad bedraagt de fiscale heffing daarentegen in België het tweevoudige van het percentage in de andere twee landen.De belastingsoorten die in de onderzoeks-landen worden geheven tijdens de bewoning van een eigen woning, zijn de inkomsten-, de onroerend-goed- en de vermogensbelasting. Terwijl alle eigenaar-bewoners te maken krijgen met de inkomstenbelasting, worden de vermogens- en de onroerend-goedbelasting in België niet geheven. In het Verenigd Koninkrijk komen de beide laatste belastingsoorten ook niet aan bod, maar een ingezetene moet wel een gemeentelijke personenbelasting betalen.
De belangrijkste conclusies luiden als volgt.
De huurwaarde, het woongenot uitgedrukt in geld, bedraagt in Denemarken on-geveer het tweevoudige van de huurwaarde in België en Nederland. Tevens geldt voor de Deense huurwaarde het laagste tarief van de inkomstenbelasting, terwijl de andere twee landen het marginale tarief toepassen.
Een rente-aftrek komt in elk land voor, behalve in (West-) Duitsland.
Alleen in Nederland en Denemarken is het bedrag aan aftrekbare rente onbe-perkt. Een verschil tussen beide landen is dat in Nederland het marginale tarief van toepassing is, terwijl in Denemarken het laagste tarief van de inkomsten-belasting geldt.
