Challenge the future
Delft University of Technology
Hoorcollege actualiteiten
De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens
Kees Fes (Atrivé)
Günter Weber (Stichting OpMaat)
Harold Ferwerda (Ministerie van Binnenlandse Zaken)
Challenge the future
Delft University of Technology
Hoorcollege actualiteiten
De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens
Günter Weber (Stichting OpMaat)
3 | 25 Kooptussenvormen verstoren de marktwerking Startersleningen drijven de woningprijzen op De prijzen gaan
nog veel verder dalen
Dé
woningmarkt bestaat niet!
De crisis gaat nog
jaren duren Woningen verhuren onder
de marktwaarde. Dat is pas marktverstoring!
Huren hoger en koopprijzen lager!
Middeninkomens komen in de knel!
4 | 25 Woningmarkt (voor middeninkomens) Rijksoverheid Stimuleringsregelingen Tijdelijke Ministeriële Regeling Herziening Woningwet
Woonvisie Donner
Wetsvoorstel: Right to buy
Europa Europese beschikking Gemeenten Beleid en visie Woningcorporaties Verkoop huurwoningen
Kunstmatig lage huren Banken / financiers
strengere eisen!
Eigenaars
Raken hun woning moeilijker kwijt, dus minder doorstroming
Huurders met een inkomen vanaf 34.085
Gedragscode Hypothecaire Financieringen Regels tav staatssteun
5 | 25
Stimuleringsregelingen rijksoverheid
1) Afbouw grens NHG (kamerbrief 17-11-2011) • Tot 1 juli 2012: € 350.000,--
• Van 1 juli 2012 tot 1 juli 2013: € 320.000,-- • Van 1 juli 2013 tot 1 juli 2014: € 290.000 • Na 1 juli 2014: € 265.000,--
2) Tijdelijke verlaging overdrachtsbelasting (1-7-2011) • Tot 1 juli 2012: 2%, en daarna?
6 | 25
Strengere regels hypothecaire financieringen
Autoriteit Financiële Markten – Gedragscode Hypothecaire Financieringen Gedragscode:
• Maximale hypotheeksom vanaf 1 augustus 2011: 106% van de marktwaarde/koopsom (inclusief overdrachtsbelasting);
•
Maximaal 50% van de marktwaarde / koopsom aflossingsvrij•
Mogelijkheden afwijkingen inkomensnorm (NHG) zijn beperkt•
Verbeteringen / Verbouwingen: slechts de waarde kan worden meegefinancierd, niet het investeringsbedrag!7 | 25 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 bij 1 inkomen bij 2 inkomens 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 bij 1 inkomen bij 2 inkomens
Maximale leencapaciteit bij een inkomen van € 34.085,-
Situatie op 1 september 2011
- Inkomen van 33.614,-
Situatie op 1 januari 2012
Challenge the future
Delft University of Technology
Hoorcollege actualiteiten
Kees Fes (Atrivé)
9 | 25
De ontwikkeling van het Europadossier
Europese Beschikking (15-12-2009) Tijdelijke ministeriële regeling (01-01-2011) Voorstel Herziening Woningwet (08-09-2011) Nieuwe Woningwet (AMvB’s) (01-01-2013?) Aanpassing Tijdelijke ministeriële regeling (15-12-2011) Regeerakkoord 30-09-2010 Woonvisie Donner 01-07-2011 Voorstel Right to Buy 23-12-2011
10 | 25
De ontwikkeling van het Europadossier
Europese Beschikking (15-12-2009) Tijdelijke ministeriële regeling (01-01-2011) Voorstel Herziening Woningwet (08-09-2011) Nieuwe Woningwet (AMvB’s) (01-01-2013?) Aanpassing Tijdelijke ministeriële regeling (15-12-2011) Woonvisie Donner 01-07-2011 Woonvisie Donner
11 | 25
De ontwikkeling (van feiten)
Tijdelijke ministeriële regeling 01-01-2011
Aanpassing
Tijdelijke ministeriële regeling 15-12-2011
Van 1 januari 2011 Per 1 januari 2012
• Inkomensgrens per huishouden: € 33.614,- • Grens sociale huur/vrije sector: € 652,52 • Toewijzingsnorm: 90/10
Eerste aanpassing in de toewijzingsnorm • Inkomen inwonende kinderen telt niet mee
Huurbeleid
• Oktober 2011: +15 tot 25 WWS-punten in
schaarstegebieden (huurverhoging alleen bij mutatie) • Huur op Maat experiment is verlengd
• Inkomensgrens per huishouden: € 34.085,- • Grens sociale huur/vrije sector: € 664,66 • Toewijzingsnorm: 90/10
Versoepelingen in de toewijzingsnorm
• Onderschrijding van de 10% in afgelopen jaar maximaal tot 5% in opvolgend jaar compenseren
• Mogelijkheid verrekening huurcontracten 2011 n.a.v. toewijzing in 2010
• Toewijzing van huishoudens met zorgindicatie valt voortaan buiten de 10%
Huurbeleid
• Juli 2012: inkomens > € 43.000 +5% huurverhoging • April 2012: Huur op Maat experiment stopt (geen lokaal inkomensbeleid)
12 | 25
De ontwikkeling (in voorstellen)
Voorstel Herziening Woningwet 8-9-2011
Regelen in Woningwet/AMvB’s 01-01-2013?
Voorstel herziening
Woningwet Nog te regelen in AMVB’s Brief Donner 15/12/2011
• Definitief regelen tijdelijke ministeriele regeling
• Administratieve scheiding -DAEB (met staatssteun) -Niet-DAEB-activiteiten (commercieel financieren) • Verkoopwoning = niet-DAEB
Mogelijkheid om op aanvraag van corporatie (visie gemeente) om x % sociale huurwoningen tussen € 550 - 664,- te verhuren aan middeninkomens. (Niet-DAEB; buiten 90/10).
Mogelijkheid tot middelen van de toewijzingsnorm 90% met andere corporaties. Visie gemeente
Binnen de 10% norm mag voorrang worden gegeven aan senioren die een sociale huurwoning achterlaten
Tot invoering woningwet
• Geen administratieve scheiding • Investeringen in nieuwbouw en vrije sector mogen worden gefinancierd uit huur en verkoop
Na invoering woningwet en administratieve scheiding • (onder condities), niet-DAEB activiteiten financieren met de netto verkoopopbrengsten
(verkoopopbrengst na aftrek van kosten en onderliggende lening)
13 | 25
De ontwikkeling (in visie)
Regeerakkoord 30-9-2010
Woonvisie Donner 1-7-2011
Voorstel Right to Buy 23-12-2011
Regeerakkoord Woonvisie Donner Wetsvoorstel Right to
Buy
“De woningcorporaties
vervullen een rol in de
woningmarkt voor degenen die geen toegang hebben tot de koopmarkt en door
investeringen van
maatschappelijk belang. De sociale huursector wordt meer toegespitst op degenen die geen alternatieven hebben”.
Het kabinet wil het “right to buy” voor huurders invoeren.
Ondersteuning en bescherming voor wie dat echt nodig hebben, blijft een noodzaak. Voor hen is er toegang tot de sociale huursector en kan gebruik worden gemaakt van huurtoeslag
Er is een overmaat aan sociale
huurwoningen en 40% van de voorraad valt te liberaliseren.
Er is een groeiende vraag vanuit het middensegment.
Woningcorporaties moeten minstens 75% van hun woningen te koop aanbieden
Huurders van corporatiewoningen krijgen het recht om tegen marktprijs hun woning te kopen.
14 | 25
Woonvisie Donner (juli 2011)
Transitie naar een betere werking van de huurmarkt• Huurprijs en gewildheid moeten beter met elkaar in overeenstemming komen
• Woningaanbod moet beter aansluiten op de vraag.
• Aantrekkelijker huurmarkt voor grotere groep verhuurders (gelijk speelveld)
Maatregelen koopmarkt
- handhaven hypotheekrenteaftrek
- strengere eisen aan hypotheekverstrekking
- tijdelijk verlagen van de overdrachtsbelasting
2012: Banken
willen nationaal
woningakkoord
15 | 25
Overmaat voor de middeninkomens
30% of 40%?
Corporaties Huurders < € 33.416 Overmaat
aantal woningen 2,3 1,6 0,6 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5
Gebaseerd op
WoON (2009)
630 huishoudens > € 33.614 400 huishoudens > € 43.00016 | 25
Harmoniseer, liberaliseer en verkoop
uit de overmaat
Huurders met recht op huurtoeslag
Woningen met huurtoeslag
bereikbaar Woningen boven € 653
Aantal woningen > 142 WWS-punten % van 2.3 mln 49% 92% 4% 20% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Gebaseerd op
WoON (2009)
17 | 25
Corporatiestrategieën middeninkomens
Middeninkomens binden
• Bezwaar 133 corporaties tegen inkomensgrens niet ontvankelijk
• Toch sociale woningen toewijzen aan middeninkomens
• Creatieve oplossingen
• Deel voorraad (net) boven de € 652,- brengen en met voorrang verhuren aan middeninkomens
• Twee huren beleid
• Verkopen met korting
• Doorstromingsexperimenten
• Een derde wil meer doen voor de middeninkomens (bron: Stec groep, september 2011)
Middeninkomens wegjagen
• “Woningcorporaties hebben duizenden huurders met een middeninkomen een sociale huurwoning geweigerd “(bron: Aedes)
• “het mag niet van Europa…”
• Blokkering in woonruimteverdeelsysteem om met middeninkomen te reageren op woningen
• “Eerst afwachten wat overblijft van de 10%....”
• “Bijna alle corporaties halen de 90%-norm. Kans op huurwoning voor middeninkomens sterk gedaald” (bron: WoningNet )
• “Helft corporaties kiest ervoor om de komende jaren niets extra‟s te doen voor de lagere middeninkomens “(bron: Stec groep)
18 | 25
Gevolgen woningmarkt middeninkomens
• Mutatiegraad is verder gedaald (bron: WoningNet, CFV)
• Na de koopmarkt, raakt ook de huurmarkt steeds verder op slot
• Het duurt nu gemiddeld bijna 13 jaar voordat een sociale huurwoning vrijkomt. Het wordt daardoor steeds moeilijker een geschikte betaalbare huurwoning te vinden.
• Vanaf juli 2012: 5% extra huurverhoging voor inkomens boven € 43.000,-
• 408.000 huishoudens (18% van de huurders. Bron: WoOn 2009)
•
Gaan corporaties oplossingen voor de
middeninkomens bieden?
19 | 25
Challenge the future
Delft University of Technology
Hoorcollege actualiteiten
Harold Ferwerda (Ministerie van Binnenlandse Zaken)
21 | 25
Nieuwe DAEB-pakket EC
• 20 december 2011: herziene staatssteunregels voor DAEB‟s
• Toch weer “achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen”
• Hybride takenpakket blijft mogelijk
• Scheiding voor staatssteun blijft eis
• DAEB voor 10 jaar, behalve voor langjarige investeringen….
• Doorschuif overcompensatie van 20% naar 10%
• Besluit 15 december 2009 uitvoeren, maar betekenis nieuwe pakket voor Nederland/Woningwet?
22 | 25
Op de politieke agenda
• AO 26 januari over o.a. staatsteun. Verwachtingen:
• Analyse van beleid corporaties t.a.v. 10% toewijzing en schrijnende gevallen
• Wat te doen voor de schrijnende gevallen?
• Betekenis nieuwe DAEB-regels EC voor Nederland
• Handhavingsbeleid
23 | 25
Opmerkelijk 1
Corporatie:
“Schrijnende gevallen? Tja, zonder definitie kan ik dat niet aangeven.”
Corporatie:
“Schrijnende gevallen blijven voor ons buiten beeld, omdat mensen weten dat ze met meer dan € 33.614 toch niet aan de bak komen.”
24 | 25
Opmerkelijk 2
Arcadis 13 januari 2012:
“Gemeenten hebben niet of beperkt zicht op de middeninkomens.”
“Gemeenten stellen dat huisvesting van de middeninkomens met name door de koopmarkt moet worden opgelost.”
“Gemeenten zien rol corporaties in de sociale huur en willen dat aanbod niet verminderen.”
25 | 25
Opmerkelijk 3
Corporatie:
”Wij hebben geen regels gesteld voor de 10% toewijzingsruimte. Toen in de zomer leek dat we de 10% gingen overschrijden hebben we deur dichtgedaan voor de middeninkomens.”
26 | 25
Opmerkelijk 4
Huurder:
“Wij verdienen € 48.000, dus nu kan ik niet meer verhuizen naar een geschiktere woning.”
Corporatie:
“Wij kunnen niets voor u doen. Wij sturen uw brief door naar minister Donner. Ik wijs u ook op de website „Ik wil ook Wonen‟. ”
