Przesłano: 27-07-2021
Zaakceptowano do druku: 24-11-2021
CENY I SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH
NIEZABUDOWANYCH W POLSCE W LATACH 2009-2019
Justyna Strojek1, Jagoda Zmyślona2, Arkadiusz Sadowski3Abstrakt: Niniejszy artykuł dotyczy sytuacji na rynku nieruchomości rolnych niezabudo- wanych w Polsce w latach 2009-2019. W opracowaniu została przedstawiona ogólna cha- rakterystyka rynku nieruchomości rolnych, jego uwarunkowania, w tym przede wszystkim regulacje prawne. Przeprowadzone analizy opierały się na kilku podstawowych zmiennych, takich jak cena gruntów, ich areał oraz wartość transakcji. Badania wykonano w skali kra- ju oraz województw. Zauważono, iż po wejściu w życie ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 roku zmalała powierzchnia sprzedawanych nieruchomości, wzrosła natomiast ich cena.
Największą dynamiką badanych zjawisk cechowały się przy tym województwa o wysokiej kulturze rolnej, w tym głównie województwo wielkopolskie.
Słowa kluczowe: rynek nieruchomości rolnych, ceny nieruchomości rolnych, regionalne zróżnicowanie rynku nieruchomości rolnych
PRICES AND SALES OF UNDEVELOPED LAND PROPERTIES IN POLAND IN 2009-2019
Justyna Strojek1, Jagoda Zmyślona2, Arkadiusz Sadowski3
Abstract: This article presents the changes taking place on the undeveloped agricultural property market in Poland in 2009-2019. The study presents the general characteristics of the agricultural real estate market, its conditions, including primarily legal regulations. The analyses carried out were based on several basic variables such as land price, land area and transaction value. The research were conducted on a national and regional scale. It was noted that after the Act of 14 April 2016 came into force, the area of the properties sold decreased,
1 Uniwersytet Przyrodniczy w Poznaniu (Poznań University of Life Sciences) | wkład pracy: 40% | e-mail: justyna-strojek@o2.pl
2 Uniwersytet Przyrodniczy w Poznaniu (Poznań University of Life Sciences) | wkład pracy: 30% | ORCID: 0000-0001-6386-7857 | e-mail: jagoda.zmyslona@up.poznan.pl
3 Uniwersytet Przyrodniczy w Poznaniu (Poznań University of Life Sciences) | wkład pracy: 30% | ORCID: 0000-0002-8236-1007 | e-mail: arkadiusz.sadowski@up.poznan.pl
ARTYKUŁY
while their price increased. The greatest dynamics of the analysed phenomena were charac- teristic for regions with high agricultural culture, including mainly the Wielkopolska region.
Keywords: agricultural real estate market, price of agricultural real estate, regional diversification of agricultural real estate market
1. Wstęp
W rozwoju społeczno-ekonomicznym kraju jednym z najważniejszych zagadnień jest racjonalne gospodarowanie gruntami rolnymi, w tym także regulacje procesu zmiany wykorzystania tych gruntów na cele inne niż rolne. Z jednej strony, szcze- gólnie w warunkach rozdrobnionej struktury agrarnej (charakterystycznej dla warunków polskich), istnieje potrzeba koncentracji gospodarstw i tworzenia sil- nych ekonomicznie podmiotów gospodarczych. Z drugiej strony wzrost produk- tywności rolnictwa umożliwia wykorzystanie części gruntów na cele pozarolnicze, takie jak zalesienie, budownictwo mieszkaniowe, czy aktywizację gospodarczą.
Niemniej jednak, użytki rolne posiadając swoich prawnych właścicieli, jako całość stanowią swoiste dobro publiczne, zapewniające przede wszystkim bezpieczeń- stwo żywnościowe, ale także wpływające na takie ważne ogólnospołeczne aspekty jak stosunki wodne i krajobraz. Dlatego też zagospodarowanie użytków rolnych, w tym także obrót nimi, w części tylko regulowane jest prawem popytu i podaży.
W znacznej części kwestie z tym związane regulowane są przez państwo jako pod- miot odpowiedzialny za wielowymiarowe bezpieczeństwo kraju. W warunkach polskich w ostatnich latach wpływ na transakcje na rynku nieruchomości rolnych miała także akcesja do UE, w tym przede wszystkim wprowadzenie systemu do- płat bezpośrednich i innych instrumentów Wspólnej Polityki Rolnej, szczególnie takich, gdzie wielkość płatności związana jest z areałem (np. ONW, płatności rol- nośrodowiskowe). Jak zauważają Czyżewski i Trojanek (2016), zwłaszcza na ob- szarach peryferyjnych, płatności związane z instrumentarium WPR kapitalizują się w cenie ziemi. Pomimo tego, że Polska jest krajem średniej wielkości, znaczne są też zróżnicowania regionalne.
2. Cel, materiał i metodyka
Celem artykułu jest przedstawienie zmian w zakresie areału, cen oraz wartości sprzedaży nieruchomości rolnych niezabudowanych w Polsce w latach 2009- 2019. Wykorzystując dane pochodzące ze statystyki publicznej określono stan i dynamikę struktury sprzedaży. Zastosowano przy tym trzy zasadnicze zmienne:
cenę, powierzchnię oraz wartość sprzedaży nieruchomości rolnych niezabudowa- nych. Wskazano na skalę tego zjawiska a także główne determinanty zaobserwo- wanych trendów. Zakres czasowy obejmował lata 2009-2019, a terytorialny Polskę w podziale na województwa.
W badaniach posłużono się dwiema zasadniczymi metodami określającymi zróżnicowanie oraz dynamikę badanych zjawisk:
1. Średnioroczne tempo zmian:
gdzie:
n – liczba lat analizy (10 lat) m = n(n+1)
yt – badana cecha (cena, powierzchnia oraz wartość sprzedaży nieruchomości rolnych niezabudowanych)
2. Współczynnik zmienności:
V=(S/X) *100 gdzie:
s – odchylenie standardowe badanej cechy x – średnia badanej cechy
3. Nieruchomości rolne i nieruchomości rolne niezabudowane
Pojęcie nieruchomości rolnej zostało zawarte w dwóch aktach prawnych. Według Kodeksu cywilnego art. 46 [1] (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny Art. 46[1]), „nieruchomości rolne to te, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”. W ich skład wchodzą również grunty rolne przeznaczone w planie miejscowym na cele inne niż rolne np. pod zabudowę mieszkaniową czy wielorodzinną (Ostrowska i in., 2015). Z pojęcia nieruchomości rolnej można wyodrębnić grupę nierucho- mości rolnych niezabudowanych, które swoją definicją obejmują grunty orne, ogrody przydomowe, uprawy trwałe w tym: sady, łąki, pastwiska oraz pozostałe użytki (GUS, 2019). Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z kolei wskazuje, że nieruchomość rolną należy rozumieć zgodnie z postanowieniami Kodeksu cy- wilnego z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych
obejmował lata 2009-2019, a terytorialny Polskę w podziale na województwa.
W badaniach posłużono się dwiema zasadniczymi metodami określającymi zróżnicowanie oraz dynamikę badanych zjawisk:
1. Średnioroczne tempo zmian:
% ) 100
1 ( 2
1 )]
)(1 1 ( 24 9
[ 3
1
2 / 1 2
n m
n y y
n m m
m r
n
t t
g
gdzie:
n – liczba lat analizy (6 lat) m = n(n+1)
yt – badana cecha (cena, powierzchnia oraz wartość sprzedaży nieruchomości rolnych niezabudowanych)
2. Współczynnik zmienności:
V=𝑠𝑠𝑥𝑥*100 gdzie:
s – odchylenie standardowe badanej cechy x – średnia badanej cechy
3. Nieruchomości rolne i nieruchomości rolne niezabudowane
Pojęcie nieruchomości rolnej zostało zawarte w dwóch aktach prawnych.
Według Kodeksu cywilnego art. 46 [1] (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.
kodeks cywilny Art. 46[1]), „nieruchomości rolne to te, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”. W ich skład wchodzą również grunty rolne przeznaczone w planie miejscowym na cele inne niż rolne np. pod zabudowę mieszkaniową czy wielorodzinną (Ostrowska i in., 2015). Z pojęcia nieruchomości rolnej można wyodrębnić grupę nieruchomości rolnych niezabudowanych, które swoją definicją obejmują grunty orne, ogrody przydomowe, uprawy trwałe w tym: sady, łąki, pastwiska oraz pozostałe użytki (GUS, 2019). Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z kolei wskazuje, że nieruchomość rolną należy rozumieć zgodnie z postanowieniami Kodeksu cywilnego z wyłączeniem nieruchomości
w planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne (Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego).
4. Ogólne zasady obrotu nieruchomościami rolnymi w Polsce
Rynek nieruchomości rolnych w Polsce ma charakter lokalny. Można go podzie- lić na trzy główne segmenty. Pierwszy z nich dotyczy obrotu ziemią rolną mię- dzy prywatnymi podmiotami, w tym często między rolnikami, można go nazwać obrotem międzysąsiedzkim. Druga grupa obejmuje przenoszenie własności nie- ruchomości w gronie rodzinnym, najczęściej z pokolenia na pokolenie. Trzeci segment to rynek rolnych nieruchomości państwowych należących do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Na rynku nieruchomości rolnych wyróżniamy trzy formy transakcji:
nabycie praw do nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży,
umowa dzierżawy, która prowadzi jedynie do zmiany użytkownika nieru- chomości z prawem do pobierania pożytków,
nieodpłatne przeniesienie własności w postaci darowizny, spadku czy umo- wy dożywocia (Pyrgies, 2018).
Rynek nieruchomości rolnych podlega obowiązującym przepisom, które zo- stały określone w następujących aktach prawnych:
ustawa z dn. 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
ustawa z dn. 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników,
ustawa z dn. 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,
ustawa z dn. 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego,
ustawa z dn. 6 lutego 2010 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rol- nego,
ustawa z dn. 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw,
ustawa z dn. 6 lipca 2016 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolne- go oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece,
ustawa z dn. 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw.
Rynek nieruchomości rolnych jest pod coraz większą presją uwarunkowań globalnych. Inwestorzy szukają ziemi pod inwestycje, poprzez co areał ziemi uprawnej zmniejsza się z roku na rok. Ziemia będąca czynnikiem produkcji rolni- czej stanowi przede wszystkim dobro prywatne, posiadające swojego właściciela, który ma prawo gospodarować nią zgodnie ze swoimi planami biznesowymi. Nie- mniej jednak, jako całość zasobu użytków rolnych stanowi też dobro publiczne
i to w rozumieniu zarówno przyrodniczym, jak i społecznym. Dzieje się tak dlate- go, gdyż po pierwsze, ziemia rolnicza może stanowić ośrodek, przez który trans- portowane są do otoczenia zanieczyszczenia (np. biogeny przedostające się do wód gruntowych i naziemnych), a po drugie jej ilość i jakość ma fundamentalne znaczenie dla ogólnie (społecznie) rozumianego bezpieczeństwa żywnościowego.
Konieczna jest zatem ochrona tego zasobu przez instytucję państwa, które od- powiedzialne jest za wielowymiarowe bezpieczeństwo swoich obywateli. Stąd liczne interwencje państwa poprzez uregulowania mające zapewnić racjonalne gospoda- rowanie gruntami rolnymi zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju.
5. Uwarunkowania przemian na rynku nieruchomości rolnych
Uwarunkowania rynku nieruchomości rolnych można podzielić na trzy kategorie.
Pierwsza z nich to warunki ekonomiczne, odnoszące się do efektywności gospo- darowania oraz wielkości uzyskiwanych dochodów przez producentów rolnych.
Dochód najczęściej zależny jest od skali oraz rodzaju działalności rolniczej. Jednak wiele osób prowadzących gospodarstwa poszukuje pozarolniczych źródeł dochodu, likwiduje swoje gospodarstwa lub zmniejsza ich powierzchnię, przez co na rynku następuje wzrost podaży gruntów (Pyrgies, 2018). Do uwarunkowań ekonomicz- nych można zaliczyć także strukturę społeczną i demograficzną oraz czynniki do- tychczasowego i przyszłego rozwoju. Zaliczyć tu można bariery, które mogą wystą- pić w przyszłości, stan infrastruktury społecznej i gospodarczej, dostępność sieci energetycznych czy węzłów komunikacyjnych i transportowych (Klimczak, 2009).
Kolejna kategoria to uwarunkowania polityczne. Interwencjonizm rolny objawia się między innymi w niskich podatkach, preferencyjnych warunkach ubezpieczeń spo- łecznych dla rolników czy różnego typu formach wsparcia krajowego lub unijnego.
W rezultacie ma to także wpływ na stabilność gospodarki. Ostatnia kategoria to uwarunkowania historyczne, gdzie ważnymi czynnikami kształtowania rynku były transformacje ustrojowe i związane z nimi przekształcenia także na tle prawnym czy akcesja do Unii Europejskiej, mająca wpływ na zmianę w zakresie struktur rolnych (Hejbudzki, 2017). Poza tym w Polsce ważne są również zaszłości związane z okre- sem zaborów, kiedy to tworzona była struktura agrarna, w znacznej mierze funkcjo- nująca do dziś. Rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych w ostatnich latach uległ znacznym zmianom. Poprzez zmiany demograficzne i rozwój społeczno-go- spodarczy wsi, nastąpiły przekształcenia w strukturze wykorzystania gruntów rol- nych. Produkcja rolna w małych gospodarstwach jest coraz mniej opłacalna, przez co właściciele szukają innych źródeł dochodu. Na skutek zmiany modelu zachowań społecznych, coraz większą popularność zyskuje mieszkanie poza miastem, na ob- szarach wiejskich. W związku z tym inwestycje budowlane przenoszą się z dużych
miast do wsi (Wilkin i Hałasiewicz, 2020). Coraz więcej przedsiębiorstw deklaruje chęć dzierżawy pól pod farmy fotowoltaiczne. Są to inwestorzy prywatni, ale rów- nież spółki państwowe czy operatorzy energetyczni. Nieruchomość rolna niezabu- dowana przeznaczona na farmę fotowoltaiczną musi mieć określone parametry, takie jak odpowiednia klasa bonitacyjna, wielkość działki, brak obszaru chronio- nego, odpowiednie ukształtowanie i stopień zalesienia terenu oraz plan zagospo- darowania przestrzennego dopuszczający lokalizację elektrowni fotowoltaicznej lub jego brak (https://atrexpress.com.pl/artykul/elektrownie-fotowoltaiczne-na-tere- nach-rolnych). Kolejnym kierunkiem są farmy wiatrowe, pod które na podobnych zasadach rolnik może wydzierżawić swoje pole uzyskując tym samym dodatkowy dochód dla swojego gospodarstwa.
6. Czynniki kształtujące obrót nieruchomościami rolnymi niezabudowanymi
Obrót ziemią rolniczą wiąże się ze zmianą użytkowników niezależnie od zmiany własności tego zasobu. Obejmuje ona przepływy ziemi między gospodarstwami oraz sektorami w rolnictwie w formach takich jak: sprzedaż, dzierżawa, przeka- zanie następcy, darowizna, dziedziczenie. Obejmuje także zmianę jej użytkowni- ków, którzy nie są związani z rolnictwem. Obrót to ważny element rynku ziemi rolnej, ponieważ dotyczy przeznaczania jej również na cele pozarolnicze, co może prowadzić do konfliktów o ten coraz bardziej ograniczony zasób (Marks-Bielska i Bieniek, 2018). Obrót nieruchomościami rolnymi, może spełniać kilka funk- cji, np. może wpływać na polepszenie relacji między ziemią, pracą i kapitałem.
Poprzez poprawę gospodarowania tymi czynnikami zwiększa się efektywność ich wykorzystania. Popyt na nieruchomości rolne niezabudowane w latach 2009- 2019 determinowało wiele czynników. Jednym z nich było przystąpienie Polski do Unii Europejskiej (Foryś i Putek-Szeląg, 2008). Wraz z akcesją zwiększono skalę przepływów na rzecz rolnictwa (zarówno z pierwszego, jak i drugiego filara), któ- rych efektem był wzrost popytu na grunty rolne oraz wzrost ich cen (Laskowska, 2014). W roku 2013 na duże zainteresowanie wpłynęły korzystne warunki zakupu ziemi, które objawiały się możliwością rozłożenia płatności na raty z dość niskim oprocentowaniem. W kolejnych latach oprocentowanie wzrosło o prawie 2%, co nie miało znacznego wpływu na liczbę transakcji nieruchomości rolnych nieza- budowanych w trendzie ogólnopolskim (Kryszak i Kurowska, 2014).
Kolejne zmiany na rynku nieruchomości rolnych wprowadzone zostały mocą ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. - ustawa o wstrzymaniu sprzedaży Zasobu Wła- sności Rolnej Skarbu Państwa (Dz. U. 2016 poz. 585). Ustawodawca założył, że jej głównym celem było zahamowanie negatywnego trendu w strukturze agrarnej
oraz polepszenie ekonomicznej sytuacji polskich rolników poprzez wzmożenie ochrony ziemi rolnej przed jej wykupem przez zagraniczne i krajowe osoby fi- zyczne i prawne. Ustawą wprowadzono zakaz sprzedaży nieruchomości lub ich części wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, przez pięć lat od wejścia ustawy w życie (Litwiniuk, 2021; Wojciechowski, 2020). Zakaz ten nie dotyczył sprzedaży nieruchomości przeznaczonych w planie zagospoda- rowania przestrzennego na cele inne niż rolne takie jak budownictwo mieszka- niowe, inwestycje transportowe czy parki technologiczne. Swoim zakresem nie objął również domów, lokali, budynków gospodarczych, garaży, ogródków oraz nieruchomości rolnych do 2 ha znajdujących się w granicach specjalnych stref ekonomicznych. Ustawa założyła możliwość zakupu ziemi jedynie przez rolni- ków indywidualnych i inne podmioty wymienione w ustawie. W przypadku na- bywców nie ujętych w przepisie, zakup uwarunkowany jest zgodą prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. Nabycie nieruchomości w ustawie zobowiązywało do trwałego, osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz zakazywało zbywa- nia i dzierżawienia kupionej nieruchomości przez okres 10 lat. Ograniczeniom nie został poddany również obrót prywatnymi działkami rolnymi do 0,3 ha. Po roku 2016 liczba transakcji na rynku nieruchomości rolnych niezabudowanych spadła, na co mogła mieć wpływ wyżej wymieniona ustawa. „Na obrót ziemią w Polsce wpływ mają także nowelizacje ustawy o ochronie gruntów rolnych i le- śnych (1995). Zmiany wprowadzane w tym akcie skutkują często tym, że nabywca nieruchomości rolnej w momencie zakupu ma możliwość przeznaczenia jej na cele nierolnicze, jednak po nowelizacji taką możliwość może utracić” (Marks- -Bielska i Bieniek, 2018).
7. Transakcje na rynku nieruchomości rolnych niezabudowanych
W celu oceny zmian w strukturze sprzedaży nieruchomości rolnych w Polsce, poddano analizie dane ze wszystkich województw w latach 2009-2019, w oparciu o Rocznik Statystyczny Rzeczypospolitej Polskiej oraz publikację Obrót nierucho- mościami w 2019 roku. Dzięki wskazaniu zróżnicowania oraz dynamiki, przedsta- wiono specyfikę poszczególnych województw w zakresie sprzedaży nieruchomo- ści rolnych.Rysunek 1 Wartość sprzedaży ogółem nieruchomości rolnych
niezabudowanych w Polsce w latach 2009-2019 (tys. zł)
Źródło: Opracowanie własne na podstawie „Obrót nieruchomościami w 2019 roku”, GUS 2020.
Rysunek 2 Powierzchnia sprzedanych ogółem nieruchomości rolnych
niezabudowanych w Polsce w latach 2009-2019 (ha)
Źródło: Opracowanie własne na podstawie „Obrót nieruchomościami w 2019 roku”, GUS 2020.
Na podstawie danych zawartych na rysunku 1 i 2 można zauważyć stopniowy wzrost wartości sprzedanych w skali kraju nieruchomości przy spadku powierzch- ni będącej przedmiotem transakcji, co szczególnie zauważalne jest po 2016 roku.
Taki stan wywołany został znacznym wzrostem cen. Największa dynamika w tym zakresie także zauważalna jest we wszystkich województwach w latach 2016-2019 (tabela 1). Najwyższe ceny cechowały województwa dolnośląskie, małopolskie, pomorskie, śląskie, wielkopolskie oraz zachodniopomorskie. Najniższe zaś wy- stąpiły w województwach lubelskim, podkarpackim, podlaskim, świętokrzyskim oraz warmińsko-mazurskim. Takie trendy spowodowane są zróżnicowaną jako- ścią gleb w poszczególnych częściach Polski, a także rozwojem gospodarczym danych regionów, atrakcyjnością turystyczną oraz oddaleniem od dużych miast decydującym o możliwości przeznaczenia gruntów na cele mieszkaniowe lub ak- tywizacji gospodarczej (Marks-Bielska, 2016). Kurowska i inni (2014) wskazują dodatkowo na takie czynniki jak dogodność dojazdu, kształt działki, ukształto- wanie terenu, warunki wodne oraz poziom kultury rolnej. Największy przyrost cen wystąpił w województwie pomorskim, opolskim, lubuskim i wielkopolskim, a najmniejszy w województwie śląskim, podlaskim i kujawsko-pomorskim (tabe- la 1). We wszystkich latach występowała dość duża, lecz zróżnicowana zmienność cen, wyrażona współczynnikiem zmienności. Na zaistniały stan rzeczy wpływ miały opisane wyżej czynniki przyrodnicze, ekonomiczne i lokalizacyjne. Zauwa- żyć trzeba również, że największa zmienność wystąpiła w roku 2013, a najmniej- sza w 2010.
Inaczej kształtowały się zależności w zakresie areału niezabudowanych nie- ruchomości rolnych. W skali kraju (rysunek 2) widoczny jest znaczny spadek od roku 2016, czyli od wejścia w życie ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzyma- niu sprzedaży Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Tendencja ta widoczna jest we wszystkich województwach (tabela 2). Szczególnie w latach 2016 i 2017 zauważalny jest znaczny spadek areału będącego przedmiotem sprzedaży w sto- sunku do bazowego 2009 roku. Niemniej jednak wszędzie też średnioroczne tem- po zmian jest dodatnie, na co wpływ miały dość znaczne wzrosty powierzchni w latach 2010-2015. Największe przy tym wartości średniorocznego tempa zmian wystąpiły w województwie wielkopolskim, śląskim i świętokrzyskim, najmniejsze natomiast w pomorskim i podlaskim. Pomimo zróżnicowanej powierzchni po- szczególnych województw, współczynnik zmienności badanej cechy jest w więk- szości lat mniejszy niż w przypadku ceny, co po raz kolejny wskazuje (pośrednio) na znaczenie czynników ekonomicznych, przyrodniczych i lokalizacyjnych.
Tabela 1 Ceny nieruchomości rolnych niezbudowanych w Polsce w latach 2009-2019
w poszczególnych województwach (tys. zł/ha)
Wyszczególnienie 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Średnioroczne tempo zmian dolnośląskie tys. zł/ 1 ha 50,4 47,8 40,8 55,1 51,3 53,4 76,9 104,2 156,6 161,9 173
2009=100 100 95 81 109 102 106 153 207 311 321 343 18,2
kujawsko- pomorskie
tys. zł/ 1 ha 41 42,4 40,3 40,1 47,7 46,7 55,2 74,7 84,6 90,3 101,1 2009=100 100 103 98 98 116 114 135 182 206 220 247 16,0
lubelskie tys. zł/ 1 ha 20,8 25,6 29,5 26,8 23,2 26,8 30,3 33,6 37,3 42,4 56,3 2009=100 100 123 142 129 112 129 146 162 179 204 271 16,6
lubuskie tys. zł/ 1 ha 20,3 19,8 20,8 22,5 27,9 46 53,8 37 54 80,6 111,7 2009=100 100 98 102 111 137 227 265 182 266 397 550 21,5
łódzkie tys. zł/ 1 ha 31,3 33,1 37 39,2 40,3 49,3 46 56 97,7 85 91,1 2009=100 100 106 118 125 129 158 147 179 312 272 291 18,2
małopolskie tys. zł/ 1 ha 132,6 111,3 123,7 13,6 132,4 156,4 161,1 293,6 421,7 468,8 487,1 2009=100 100 84 93 10 100 118 121 221 318 354 367 17,9
mazowieckie tys. zł/ 1 ha 50,5 61,8 112,4 136,4 66,2 64,4 85,5 68,8 88,9 132,7 79,3 2009=100 100 122 223 270 131 128 169 136 176 263 157 17,8
opolskie tys. zł/ 1 ha 21,1 30,7 30 30,2 36,4 42,5 50,7 59 82,6 84,4 112,1 2009=100 100 145 142 143 173 201 240 280 391 400 531 23,4
podkarpackie tys. zł/ 1 ha 38,3 33,8 48,3 45,9 37,4 35,5 55,5 62,8 67,9 168,3 91,4 2009=100 100 88 126 120 98 93 145 164 177 439 239 17,2
podlaskie tys. zł/ 1 ha 28,1 29,8 40,1 29,5 28,2 33,4 39,4 47,1 56 54,5 53,2 2009=100 100 106 143 105 100 119 140 168 199 194 189 15,6
pomorskie tys. zł/ 1 ha 37,3 44,2 56,2 65,1 56,6 63,1 60,1 106,1 224,2 255,5 261,7 2009=100 100 118 151 175 152 169 161 284 601 685 702 26,5
śląskie tys. zł/ 1 ha 137,8 45,5 108,3 132,3 139,7 160,2 56,8 224,9 331,6 320 338,7 2009=100 100 33 79 96 101 116 41 163 241 232 246 14,7
świętokrzyskie tys. zł/ 1 ha 26,5 31,7 32,9 33,4 29 33,1 40,6 46,7 50,6 63,2 50,9 2009=100 100 120 124 126 109 125 153 176 191 238 192 16,3
warmińsko- mazurskie
tys. zł/ 1 ha 22 20,3 20,5 7 23,7 27,4 576,5 41 44,7 46,4 54 2009=100 100 92 93 32 108 125 2620 186 203 211 245 30,3
wielkopolskie tys. zł/ 1 ha 46,2 59,5 63,4 120,5 61,4 86 76,7 102 131,4 144 195 2009=100 100 129 137 261 133 186 166 221 284 312 422 21,0
zachodnio- pomorskie
tys. zł/ 1 ha 29,4 27,8 26,7 27,7 28,5 43,2 38,2 74,8 123,3 164,2 137,8 2009=100 100 95 91 94 97 147 130 254 419 559 469 21,6
Współczynnik zmienności 80 57 67 81 71 70 138 81 86 79 82
Źródło: Opracowanie własne na podstawie „Obrót nieruchomościami w 2019 roku”, GUS 2020.
Tabela 2 Powierzchnia sprzedanych nieruchomości rolnych niezabudowanych w Polsce
w latach 2009-2019 w poszczególnych województwach (ha)
Wyszczególnienie 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Średnioroczne tempo zmian dolnośląskie ha 8464 8567 17378 19476 16699 15457 19111 11333 6099 6742 5604
2009=100 100 101 203 112 86 93 124 59 54 111 83 15,8
kujawsko- pomorskie
ha 7596 9376 8581 14230 13193 10992 15230 6606 4964 4843 5089 2009=100 100 123 92 166 93 83 139 43 75 98 105 13,8
lubelskie ha 11818 12570 12372 17474 13367 13490 14779 10822 10194 11006 9486 2009=100 100 106 98 141 77 101 110 73 94 108 86 12,4
lubuskie ha 7504 7691 11793 10343 13401 9753 12267 7270 3010 3744 3258 2009=100 100 102 153 88 130 73 126 59 41 124 87 12,8
łódzkie ha 6786 7814 8917 8950 8285 7718 9163 5913 5949 5806 5811 2009=100 100 115 114 100 93 93 119 65 101 98 100 12,7
małopolskie ha 3358 3772 4043 3838 4121 3277 5040 3944 2831 3098 2924 2009=100 100 112 107 95 107 80 154 78 72 109 94 12,7
mazowieckie ha 10682 13207 16232 18539 16235 15635 18817 15729 11614 10835 10346 2009=100 100 124 123 114 88 96 120 84 74 93 95 14,9
opolskie ha 4543 4443 7742 8791 8632 9385 9864 6990 4106 4013 3784 2009=100 100 98 174 114 98 109 105 71 59 98 94 15,8
podkarpackie ha 5279 6186 6679 7577 7065 7027 8724 5701 3542 3570 3572 2009=100 100 117 108 113 93 99 124 65 62 101 100 13,0
podlaskie ha 9940 9763 11783 12551 11770 11701 13273 9093 5705 6606 6474 2009=100 100 98 121 107 94 99 113 69 63 116 98 11,9
pomorskie ha 11497 12334 16000 14151 14304 14188 17194 8396 3467 3571 4594 2009=100 100 107 130 88 101 99 121 49 41 103 129 11,4
śląskie ha 2832 12036 5361 5492 4781 4635 14078 3193 2830 2544 2628 2009=100 100 425 45 102 87 97 304 23 89 90 103 19,6
świętokrzyskie ha 3225 4180 6425 9443 7776 6150 5875 4655 2894 2899 2658 2009=100 100 130 154 147 82 79 96 79 62 100 92 16,9
warmińsko- mazurskie
ha 17007 20701 27410 96631 23060 25268 2677 7354 7674 7459 7055 2009=100 100 122 132 353 24 110 11 275 104 97 95 14,5
wielkopolskie ha 5631 12491 14091 19324 21745 21414 28972 18727 9929 11796 10282 2009=100 100 222 113 137 113 98 135 65 53 119 87 25,4
zachodnio- pomorskie
ha 11773 13813 19351 24871 26233 21121 23129 10041 4645 4505 4803 2009=100 100 117 140 129 106 81 110 43 46 97 107 14,3
Współczynnik zmienności 53 49 55 118 53 55 55 53 55 56 52
Źródło: Opracowanie własne na podstawie „Obrót nieruchomościami w 2019 roku”, GUS 2020.
Tabela 3 Wartość sprzedaży nieruchomości rolnych niezabudowanych w Polsce w latach
2009-2019 w poszczególnych województwach (mln zł)
Wyszczególnienie 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Średnioroczne tempo zmian dolnośląskie mln zł 427 410 709 1073 857 826 1470 1181 955 1092 969
2009=100 100 96 173 151 121 97 172 80 65 114 102 20,9
kujawsko- pomorskie
mln zł 311 397 346 570 629 514 841 494 420 437 515 2009=100 100 128 87 165 110 82 164 59 84 104 118 17,0
lubelskie mln zł 246 321 365 468 310 362 447 363 381 467 534 2009=100 100 131 114 128 66 117 124 81 105 123 114 16,8
lubuskie mln zł 153 152 246 233 374 312 660 269 163 302 364 2009=100 100 100 161 95 161 83 212 4 60 186 121 19,4
łódzkie mln zł 212 259 330 351 334 381 422 331 581 493 530 2009=100 100 122 128 106 95 114 111 79 176 85 107 18,6
małopolskie mln zł 445 420 500 523 546 512 812 1158 1194 1452 1424 2009=100 100 94 119 105 104 94 158 143 103 122 98 18,8
mazowieckie mln zł 540 817 1824 2528 1075 1007 1608 1082 1032 1437 820 2009=100 100 151 223 139 43 94 160 67 95 139 57 22,2
opolskie mln zł 96 136 233 265 314 398 500 412 339 339 424 2009=100 100 142 171 114 119 127 126 82 82 100 125 28,2
podkarpackie mln zł 202 209 322 348 264 250 484 358 240 601 327 2009=100 100 103 154 108 76 94 194 74 67 250 54 17,2
podlaskie mln zł 280 291 472 371 332 391 523 428 319 360 345 2009=100 100 104 163 79 90 118 134 82 75 113 96 14,9
pomorskie mln zł 429 546 898 922 810 896 1034 891 777 912 1202 2009=100 100 127 165 103 88 111 115 86 87 117 132 19,8
śląskie mln zł 390 547 581 727 668 743 799 718 939 814 890 2009=100 100 140 106 125 92 111 108 90 131 87 109 18,7
świętokrzyskie mln zł 86 133 211 316 226 203 239 218 146 183 135 2009=100 100 155 159 149 72 90 117 91 67 125 74 21,6
warmińsko- mazurskie
mln zł 375 421 562 681 547 692 1543 301 343 346 381 2009=100 100 112 134 121 80 127 223 20 114 101 110 16,2
wielkopolskie mln zł 260 744 893 2328 1336 1842 2223 1910 1304 1699 2005 2009=100 100 286 120 261 57 138 121 86 68 130 118 40,8
zachodnio- pomorskie
mln zł 346 385 517 688 748 913 884 751 573 740 662 2009=100 100 111 135 133 109 122 97 85 76 129 90 19,2
Współczynnik zmienności 49 56 73 89 58 67 63 70 65 67 70
Źródło: Opracowanie własne na podstawie „Obrót nieruchomościami w 2019 roku”, GUS 2020.
Wartość nieruchomości rolnych będących przedmiotem sprzedaży jest wypad- kową areału oraz ceny. Jak zostało wcześniej wspomniane, w skali kraju zmien- na ta zasadniczo rosła, głównie na skutek wzrostu cen (rysunek 1). Tendencja ta zauważalna jest także w poszczególnych województwach, gdzie średnioroczne tempo zmian jest dodatnie i zazwyczaj nieco wyższe niż w przypadku powierzch- ni (tabela 3). Jedynie w latach 2016 i 2017, czyli bezpośrednio po wejściu w życie ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r., występuje spadek w stosunku do roku bazo- wego. Największą dynamiką w analizowanym zakresie cechuje się województwo wielkopolskie i opolskie, a najniższą podlaskie, warmińsko-mazurskie i lubelskie.
8. Podsumowanie
Przeprowadzona analiza obrotu nieruchomościami rolnymi niezabudowanymi wskazała kilka najważniejszych prawidłowości. Po pierwsze, w kolejnych latach ich cena sukcesywnie rosła. Po drugie, wzrastała też wielkość transakcji kupna i sprzedaży. Po trzecie zmalał areał sprzedawanych gruntów. Po czwarte z kolei, widoczne było silne regionalne zróżnicowanie analizowanych zjawisk. Nadmie- nić przy tym należy, że wszystkie one występują we wzajemnej współzależności, gdyż zmniejszenie podaży gruntów będących w obrocie rynkowym w sposób na- turalny prowadzi do wzrostu ceny. Chociaż nie wynika to bezpośrednio z badań, wskazać też można na inne – pośrednie, ale równie ważne czynniki kształtujące opisany obraz rzeczy. Wysokie i rosnące ceny to między innymi skutek stosowania od 2004 roku systemu dopłat bezpośrednich w polskim rolnictwie, których war- tość kapitalizowana jest w cenie gruntu. Rzecz dotyczy przede wszystkim użyt- ków rolnych, w tym głównie położonych z dala od dużych miast. Podobny sku- tek przyniosły uregulowania mające spowolnić obrót ziemią rolną. Od roku 2016 widoczny jest spadek podaży gruntów będących przedmiotem transakcji, a także wzrost ich ceny. Z drugiej strony popyt na ziemię rolną wynika z przemian struk- turalnych, napędzanych postępem (głównie technicznym) w rolnictwie. Pomimo więc możliwości otrzymania wsparcia publicznego, gospodarowanie na niewiel- kich areałach staje się coraz mniej uzasadnione ekonomicznie, co prowadzi do przekazywania ziemi gospodarstwom większym, wyposażonym w odpowiedni kapitał. Może więc to oznaczać, że czynniki ekonomiczne napędzające popyt są ostatecznie silniejsze niż ograniczenia administracyjne oraz publiczne wsparcie, przyczyniające się do wzrostu cen na grunty rolne. Poza tym na ceny niezabudo- wanych nieruchomości rolnych wpływa także możliwość przeznaczenia ich na budownictwo mieszkaniowe czy działalność gospodarczą. Tu z kolei decydujące znaczenie ma atrakcyjna lokalizacja, w tym bliskość dużych lub średnich miast.
LITERATURA
1. Czyżewski, B., Trojanek, R. (2016). Czynniki wartości ziemi rolnej w kontekście zróż- nicowanych funkcji obszarów wiejskich w Polsce. Zagadnienia Ekonomiki Rolnej 3(347). 3-25.
2. Foryś, I., Putek-Szeląg, E. (2008). Inwestycje w grunty rolne na przykładzie wojewódz- twa zachodniopomorskiego. Studia i Prace Wydziału Nauk Ekonomicznych i Zarządza- nia/Uniwersytet Szczeciński. (9 Rynek kapitałowy: skuteczne inwestowanie). 503-514.
3. Hejbudzki, M. (2017). Prawne i ekonomiczne aspekty rynku nieruchomości rolnych w Polsce. Stan i potrzeby zmian. Studia Iuridica Agraria. Olsztyn, 2 grudnia 2016 r.
4. https://atrexpress.com.pl/artykul/elektrownie-fotowoltaiczne-na-terenach-rolnych 5. Klimczak, K. (2009). Inwestycje mieszkańców miast na terenach atrakcyjnych tury-
stycznie - drugie domy. Uwarunkowania i rozwój rynku nieruchomości niezabudo- wanych na obszarach atrakcyjnych turystycznie w powiecie puławskim. 17-26.
6. Kryszak, H., Kurowska, K. (2014). Fotowoltaika jako źródło energii odnawialnej i nowy obszar aktywności na obszarach wiejskich. W: M. Wójcik (red.) Regionalny wymiar przemian polskiej wsi–aspekty społeczne i środowiskowe. 234.
7. Kryszak, H., Kurowska, K., Ogryzek, M. (2014). Analiza cen transakcyjnych nierucho- mości gruntowych niezabudowanych będących w zasobie ANR OT Olsztyn. Studia i Prace Wydziału Nauk Ekonomicznych i Zarządzania. 36(1). 291-302.
8. Kurowska, K, Kryszak, H., Cymerman, R. (2014). Identyfikacja czynników wpływają- cych na kształtowanie się cen transakcyjnych nieruchomości rolnych będących w za- sobie ANR OT Olsztyn. Studia i Prace Wydziału Nauk Ekonomicznych i Zarządzania.
36(1). 303-316.
9. Laskowska, E. (2014). Rynek gruntów rolnych w Polsce na tle rynku europejskiego.
Zeszyty Naukowe Szkoły Głównej Gospodarstwa Wiejskiego w Warszawie. Problemy Rolnictwa Światowego. 14(3).
10. Litwiniuk, P. (2021). Z problematyki wykonania prawa pierwokupu nieruchomości rolnej przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Przegląd Prawa Rolnego. 1(28).
69-88.
11. Marks-Bielska, R. (2016). Czynniki kształtujące obrót gruntami rolnymi w Polsce.
Świat Nieruchomości. 97. 23-30.
12. Marks-Bielska, R., Bieniek, A. (2018). Ekonomiczne i środowiskowe aspekty obrotu ziemią rolniczą w Polsce. Studia Obszarów Wiejskich. 50. 227-242.
13. Obrót nieruchomościami w 2019. Analizy statystyczne. Główny Urząd Statystyczny.
14. Ostrowska, D., Kowalczyk-Rólczyńska, P., Jamróz, P., Staniszewska, A., Spigarska, E., Staśkiel, M. (2015). Rynek nieruchomości w Polsce: teoria i praktyka. Wolters Kluwer.
15. Pyrgies, J. (2018). Rynek ziemi rolniczej w Polsce. Towarzystwo Ekonomistów Pol- skich [on-line:] https://tep.org.pl/wp-content/uploads/Rynek-ziemi-rolniczej_Pyr- gies.pdf [data dostępu: 29.06.2021], 183.
16. Rocznik Statystyczny Rolnictwa 2020. Główny Urząd Statystyczny.
17. Rocznik Statystyczny Rzeczypospolitej Polskiej 2020. Główny Urząd Statystyczny.
18. Ustawa z dn. 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Dz.U. 2016 poz.
585, Dz.U. z 2018 r. poz. 869, z 2021 r. poz. 760.
19. Ustawa z dn. 6 lutego 2010 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Dz.U.2020 poz. 1655.
20. Ustawa z dn. 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592, Dz.U. z 2020 r. poz. 1655, 2320, z 2021 r. poz. 234.
21. Ustawa z dn. 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, Dz. U. 1991 Nr 107 poz. 464, Dz.U. z 2020 r. poz. 2243.
22. Ustawa z dn. 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników. Dz. U. z 2021 r.
poz. 266.
23. Ustawa z dn. 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Dz. U. 1964 Nr 16 poz. 93.
24. Ustawa z dn. 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw. Dz. U. 2019 poz. 1080.
25. Ustawa z dn. 6 lipca 2016 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Dz.U. 2016 poz. 1159.
26. Wilkin, J., Hałasiewicz, A. (2020). Polska Wieś 2020. Raport o stanie wsi. Wydawnic- two naukowe SCHOLAR. Warszawa. 39.
27. Wojciechowski, P. (2020). Wybrane aspekty ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi w prawie polskim w kontekście unijnej swobody przepływu kapitału. Prze- gląd Prawa Rolnego. 2(27). 25-51.
