Zelfwerkzaamheid en renovatie: Vergoedingen voor zelf aangebrachte voorzieningen en zelfwerkzaamheid bij renovatie in de gemeente Den Haag

ONDERZOEKSGROEP: "ZELFWERKZAAMHEID EN VOLKSHUISVESTING" working paper 10

ZELFWERKZAAMHEID EN RENOVATIE Vergoedingen voor zelf aangebrachte voorzieningen en zelfwerkzaamheid bij renovatie in de gemeente Den Haag

F. Meijer

ot6

Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde Thijsseweg 11

2629 JA Delft .

E5

Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1

2628 eN Delft . tel. 015-783254

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Meijer, F.

Zelfwerkzaamheid en renovatie: vergoedingen voor zelf aangebrachte voor-zieningen en zelfwerkzaamheid bij renovatie van aangekocht partikulier bezit in de gemeente Den Haag/ F. Meijer. - Delft: Delftse Universitaire Pers.- 111. (Zelfwerkzaamheid en Volkshuisvesting; dl. 10)

Met lito opg.

ISBN 90-6275-302-7

SISO 719.2 UDC [711.4-163:682)(492*2500) NUGI 655 Trefw.: renovatie / doe-het-zelf.

Copyright 1987 by F. Meijer

No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher: Delft University Press, Delft, The Netherlands

pag. Inhoudsopgave

Voorwoord 1

DEEL 1: DE BELEIDSPRAKTIJK IN DE GEMEENTE DEN HAAG 3 1. Opzet van het onderzoek en het huidige Haagse beleid

1.1. Opbouw van deel 1 en de gevolgde werkwijze 1.2. Het huidige beleid in de gemeente Den Haag ten

aanzien van vergoedingen en zelfwerkzaamheid 1.2.1. Vergoedingen

1.2.2. Zelfwerkzaamheid 1.3. Mogelijke beleidswijzigingen 1.4. Samenvatting en konklusie

2. Ervaringen met vergoedingen voor zelf aangebrachte

voor-4 4 4 4 8 8 9

zieningen (ZA V) in Nederland 11

2.1. Inleiding

2.2. Het wettelijk kader voor vergoedingen ZAV 2.3. De gemeenten en vergoedingsregelingen 2.4. De woningkorporaties en vergoedingsregelingen 2.5. Samenvatting en konklusie 11 11 13 18 22

3. Ervaringen met zelfwerkzaamheid bij renovatie in Nederland 24 3.1. Inleiding

3.2. Het wettelijk kader en zelfwerkzaamheid 3.3. De gemeenten en zelfwerkzaamheid 3.4. De woningkorporaties en zelfwerkzaamheid 3.5. Samenvatting en konklusie 4. De vergoedingsregeling ZA V 4.1. Inleiding 4.2. De voorgestelde vergoedingsregeling ZA V 4.3. Konklusie

5. Zelfwerkzaamheid bij renovatie 5.1. Inleiding

5.2. De voorgestelde opzet voor het proefprojekt 5.3. Konklusie 24 24 26 26 30 32 32 32

38

40 40 40 51

pag.

DEEL 2: EEN CASE-STUDIE VAN EEN VERBETERPROJEKT IN

DE SCHILDERSWIJK-WEST IN DEN HAAG 52

6. Opbouw van deel 2 en een omschrijving van het

renovatie-projekt 53

6.1. Opbouw van deel 2

6.2. Het renovatieprojekt: de lokatie en het niveau van de ingreep

6.3. Animo van de bewoners voor renovatie 6.4. Samenvatting en konklusie

53 53 56 57 7. De zeH aangebrachte voorzieningen in het renovatieprojekt 58

7.1. Inleiding 58

7.2. De omvang en aard van de ZAV 58

7.2.1. Een korte karakteristiek per kluster: kosten

en ouderdom van de ZA V 58

7.2.2. De frekwentie en aard van de karweien 60

7.3. ZA V en vergoedingen 64

7.3.1. Vergoedingsregeling en de animo voor renovatie 64 7.3.2. De hoogte van de vergoedingen 65

7.4. Samenvatting en konklusie 68

8. ZeHwerkzaamheid en renovatie: de animo in het

renovatie-projekt 69

8.1. Inleiding

8.2. De belangstelling voor zelfwerkzaamheid 8.3. De DHZ-werkzaamheden nader bekeken 8.4. Samenvatting en konklusie 9. Samenvatting en konklusie 69 69 70 76 77 9.1. Inleiding 77

9.2. Vergoedingen ZA V en zelfwerkzaamheid bij renovatie:

de ervaringen in Nederland 77

9.2.1. Vergoedingen ZA V 77

9.2.2. Zelfwerkzaamheid bij renovatie 78 9.3. Een vergoedingsregeling ZA V en zelfwerkzaamheid bij

Bijlage 1: Bijlage 2:

renovatie: mogelijkheden voor een Haags beleid 80

9.3.1. De vergoedingsregeling ZAV 81

9.3.2. De zelfwerkzaamheidsregeling 82

De 50 geïnventariseerde gemeenten en de vragen-lijst

Bijlage 3A:

De vragenlijst voor NWR, NCIV, VNG, NVH en LOS De enquête zelf aangebrachte voorzieningen

85 88 91 Bijlage 3B: Bijlage 4: De enquête zelfwerkzaamheid

De bouw- en woon technische staat van de drie

VOORWOORD

De direkte aanleiding voor deze studie is gelegen in de binnen de gemeente Den Haag levende opvatting dat een verdere verdieping en ontwikkeling van het stadsvernieuwingsbeleid ten aanzien van recentelijk aangekochte parti-kuliere huurwoningen zinvol zou kunnen zijn. Een tweetal konkrete voorne-mens stond daarbij centraal: het opstellen van een vergoedingsregeling voor zelf aangebrachte voorzieningen en het mogelijk maken van zelfwerkzaam-heid bij renovatie. Overwegingen daarvoor waren:

- met zeH aangebrachte voorzieningen (ZA V) wordt momenteel bij aankoop van de woningen weinig tot geen rekening gehouden. Het feit dat deze ZAV bij renovatie gesloopt worden, kan een struikelblok zijn bij het al dan niet meedoen aan renovatie. De bewoners hebben al dan niet met toestemming van de verhuurder geld in hun woning geïnvesteerd waar na de renovatie (en sloop van de ZA V) niets tegenover staat. In de praktijk blijkt overigens, dat het aantal verzoeken van bewonerskant om een der-gelijke vergoeding groeiende is (1). Een vergoedingsregeling zou al met al twee doelen kunnen dienen: enerzijds een schadeloosstelling voor sloop van de door de bewoners aangebrachte ZAV en anderzijds een stroomlij-ning en stimulering van de renovatie;

- ten aanzien van zelfwerkzaamheid bij renovatie is in het huidige beleid eveneens niets geregeld. Gezien het aantal veranderingen dat bewoners momenteel na renovatie zelf aanbrengen, lijkt er behoefte aan een rege-ling terzake te zijn. Bovendien worden de veranderingen die nu informeel en zonder toestemming aangebracht worden, dan officieel gekanaliseerd. Andere positieve punten van zelfwerkzaamheid zouden de grotere be-trokkenheid van de bewoner bij zijn woning en een eventuele woonlasten-verlaging kunnen zijn.

Het aan de TU Delft verbonden Onderzoeksinstituut voor Technische Be-stuurskunde (2) zou ten aanzien van beide punten voorstellen dienen te for-muleren, die in experimentele zin getoetst zouden worden bij een konkreet renovatieprojekt. Twee onderzoeksmedewerkers van het OTB, K. Baart-mans en F. Meijer, hebben zich hiermee beziggehouden; de laatste is ver-antwoordelijk voor de rapportage. Als voorbeeldprojekt werd de 'Groene Graaf' gekozen, een renovatieprojekt van ca. 45 woningen in de Groene-steinstraat en de 's Gravenzandelaan in de Schilderswijk-west. De gemeente Den Haag ging uiteindelijk niet akkoord met het voorstel voor het vergoe-den van ZAV. Een belangrijk argument voor deze afwijzing was dat de hoogte van de eventueel uit te keren vergoeding niet toereikend zou zijn om bewoners die nu renovatie weigeren, alsnog over de streep te trekken (vergoeding als smeermiddeI). Het voorstel kan als gevolg van deze af-wijzing niet worden getoetst in het genoemde renovatieprojekt.

Ondanks het feit dat één van de voorstellen niet in de praktijk getoetst is, zullen in deze rapportage zowel het voorstel voor een vergoedingsregeling ZAV als het voorstel voor zelfwerkzaamheid behandeld worden, waarbij te-vens aandacht zal worden besteed aan het beleid van andere gemeenten en woningkorporaties op beide genoemde punten (deel 1). Het nauw aan dit rapport gekoppelde tweede deel bevat een verslag van de gegevensverza-meling zoals die op kompleksniveau heeft plaatsgevonden. Hoewel beide

de-len nauw met elkaar samenhangen, kunnen zij los van elkaar gelezen wor-den. Het eerste deel bevat in feite de belangrijkste onderzoeksresultaten en aanbevelingen, terwijl deel 2 meer een illustratie vormt voor de omvang van ZA V en de animo voor zelfwerkzaamheid in een Haags renovatiepro-jekt. In het afsluitende hoofdstuk 9 zullen de voornaamste konklusies sa-mengevat worden

Bij het opstellen van de voorstellen is nauw samengewerkt met de Gemeen-telijke Dienst Volkshuisvesting (Fokke Tuinstra, Hans Broeken en George van Scheijndel), de extern deskundigen van de wijk (Bram Kragtwijk en Kees Overmeer) en de architekt (Erwin Elzevier van Werkburo Stadsver-nieuwing) van het projekt. Bij de gegevensverzameling op kompleksniveau is voor een belangrijk deel gesteund op de hulp van de renovatiebegeleider/-ster Axel Kok (Ie enquête) en Gerda Jonker (2e enquête).

Wij zijn allen die aan dit onderzoek hebben meegewerkt, zeer erkentelijk. Deze dank geldt niet in de laatste plaats de bewoners die hebben meege-daan aan de twee enquêteronden, en de gemeenten en andere instanties die informatie hebben gegeven over de manier waarop zij plegen om te gaan met zelf aangebrachte voorzieningen en zelfwerkzaamheid bij renovatie.

Noten

(1) Gebleken uit een interne notitie VH (concept procedure voorstel

m.b.t. zelf aangebrachte verbeteringen bij aankopen voor sloop of re-novatie) d.d. 14-11-1983.

(2) Het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde is een per 1-9-1985 aan de TU-Delft gevormd instituut; het onderhavige onderzoek is uitgevoerd binnen een onderzoekersgroep die zich met zelfwerk-zaamheid in de volkshuisvesting bezighoudt. Van deze groep maken deel uit: prof. mr C.A. Adriaansens, ir C.M.J.T. Baartmans, ir. A. Graafland, ir P. Groetelaers, ir A.L.M. Hoenderdos, ir A. W .C. Metse-laar, drs F .M. Meijer, prof. dr ir H. Priemus en drs A.A. van Schaik.

DEEL 1

1. OPZET VAN HET ONDERZOEK EN HET HUIDIGE HAAGSE BELEID

1.1. Opbouw van deel 1 en de gevolgde werkwijze

Het doel van dit onderzoek is, zoals uit het voorwoord blijkt, tweeledig: enerzijds het aangeven van mogelijkheden voor het geven van vergoedingen voor zelf aangebrachte voorzieningen en anderzijds het opzetten van een konstruktie waarmee zelfwerkzaamheid van bewoners bij renovatie van aangekocht woningbezit onderdeel van het gemeentelijk beleid zou kunnen worden. In feite is met deze eerste zin de onderzoeksvraag samengevat. Voor beide 'items' zouden voorstellen ontwikkeld moeten worden, waarna deze toegepast zouden worden in het in het voorwoord genoemde proefpro-jekt. Vanuit de gemeente Den Haag werden er ten aanzien van de inhoud van de op te stellen regelingen in eerste instantie geen beperkingen aange-geven. Zoals gezegd, is dit in een later stadium veranderd. Door de gekozen werkwijze - samenwerking met gemeentelijke dienst VH, de extern deskun-digen en de architekt - werd bevorderd dat de uiteindelijke inhoud van bei-de voorstellen een rebei-delijk breed draagv lak zou hebben.

In dit eerste deel zullen beide voorstellen besproken worden, waarbij de gemaakte keuzen toegelicht en gemotiveerd zullen worden. Voordat echter dat onderdeel van de rapportage aan bod komt, zal allereerst in dit inlei-dende hoofdstuk het vigerend beleid in de gemeente Den Haag ten aanzien van de te onderzoeken punten (= het startpunt van het onderzoek) bespro-ken worden. Daarnaast zal in hoofdstuk 2 en 3 een beeld gegeven worden van het gemeentelijk en korporatie-beleid op het gebied van respektievelijk vergoedingen en zelfwerkzaamheid bij renovatie in Nederland. Door middel van een korte schriftelijke enquête onder de 50 grootste gemeenten (zie bijlage 1 voor lijst en enquête) is deze beleidspraktijk geïnventariseerd. Daarnaast zijn er een aantal overkoepelende organisaties (NWR, NCIV, VNG, e.d.) benaderd met de vraag naar informatie over in het land toege-paste regelingen (zie bijlage 2). Vervolgens zal in de hoofdstukken vier en vijf ingegaan worden op een mogelijke inhoud van een vergoedingsregeling en een zelfwerkzaamheidsregeling.

1.2. Het huidige beleid in de gemeente Den Haag ten aanzien van vergoe-dingen en zelfwerkzaamheid

1.2.1. Vergoedingen

Een tweetal vergoedingsmogelijkheden zijn vanaf medio 1982 aanwezig in de gemeente Den Haag: schadevergoeding bij onverwachte bestemmings-verandering en overnamevergoeding bij renovatie. Uitgangspunt van beide

regelingen is dat zij alleen gelden wanneer de desbetreffende voorzieningen aangebracht zijn, nàdat de woning door de gemeente aangekocht is. Is dat

laatste niet het geval - de voorziening is vóór aankoop aangebracht - dan wordt vergoeding geweigerd. De volgende argumenten worden daarvoor door de gemeente gehanteerd (1):

- juridisch gezien is de gemeente nà aankoop al eigenaar van alles wat aard- en nagelvast is;

- de financiële mogelijkheden ontbreken: in geval van een vergoeding wor-den de kosten momenteel geboekt op de onderhouds- c.q. grondkosten van respektievelijk de Dienst VH en de Dienst S.O./Grondzaken; uitbreiding van de vergoedingsmogelijkheden zou tot ongedekte kostenposten leiden; - gebrek aan kontrole mogelijkheden: het kan voorkomen dat de huurder de

verbetering aangebracht heeft in ruil voor een lagere huur of het niet verhogen van de huur, veelal zijn dergelijke afspraken mondeling ge-maakt en onkontroleerbaar, het geven van een vergoeding zou dan een dubbele 'winst' voor de huurder betekenen. Daarnaast zou een argument kunnen zijn, dat de gemeente indirekt al betaald heeft voor de zelf aan-gebrachte voorzieningen. Als de gemeente later een vergoeding zou uit-keren, zou de gemeente dubbel betalen.

Hoewel er geruime tijd voorstellen circuleren ter verruiming van de moge-lijkheden (zie paragraaf 1.3.), is dit nog niet in praktijk gebracht. Op de in-houd van achtereenvolgens de huidige overname- en schadevergoedingsre-geling zal hieronder worden ingegaan.

Overnamevergoeding bij renovatie

Alleen bij renovatie op laag (kleine beurt) of middenniveau is het mogelijk om voor een overnamevergoeding in aanmerking te komen. Bij renovatie op hoogniveau of bij sloop wordt ervan uitgegaan dat de voorziening verloren gaat en er dus geen overname mogelijk is. Een verdere beperkende voor-waarde voor het krijgen van vergoeding is, dat alleen voorzieningen die aard- en nagelvast zijn èn waarvan aan de nieuwe huurder huurverhoging gevraagd zal worden, voor een vergoeding in aanmerking komen. Verfraai-ingen worden ni~t overgenomen. Een beperkt aantal voorzieningen komt voor vergoeding in aanmerking (zie tabel 1.1). De hoogte van de vergoeding wordt vervolgens op de volgende wijze berekend:

- uitgangspunt is dat de normbedragen voor de vergoeding gebaseerd zijn op 'VH-kwaliteit', d.w.z. gebaseerd op de eenheidsprijzenlijst van de Dienst Volkshuisvesting op basis waarvan begrotingen gemaakt worden en onderhandelingen gevoerd worden voor kleine beurten en tijdelijke in-standhoudingen; van deze bedragen is nog 3096 afgetrokken als zijnde loonkosten. Het bedrag dat de bewoner heeft betaald doet er dus niet toe; het normbedrag van de Dienst Volkshuisvesting bepaalt de maximale vergoeding. In principe wordt arbeidsloon (en BTW) niet vergoed, een uitzondering kan echter gemaakt worden wanneer die kosten (via bonnen) door de bewoner aangetoond kunnen worden;

- van dat laatste bedrag wordt de afschrijvingstermijn afgetrokken. In principe is deze aftrek voor alle in aanmerking komende voorzieningen 1096 per jaar;

- tenslotte vindt er een taxatie van de kwaliteit plaats. De wijkopzichter of een speciaal aangewezen gemeentefunktionaris neemt deze taxatie op zich, en maakt rapport op waarna binnen de Dienst VH de uiteindelijke beslissing valt.

De momenteel gehanteerde normbedragen en de voor een overnamevergoe-ding in aanmerking komende voorzieningen worden weergegeven in tabel 1.1. Na uitkering van de vergoeding volgt er een normale huurverhoging. Als alternatief voor een vergoeding is er voor een tweetal voorzieningen een geringere huurverhoging mogelijk. In plaats van een vergoeding voor een keukenblok en een douche is het mogelijk respektievelijk f 6,50 en f 18,90 af te trekken van de huurverhoging.

Tabel 1.1: De in aanmerking komende voorzlerungen en gehanteerde normbedragen voor de overnamevergoeding

omschrijving toilet

klosetpot met zitting stortbak

waterleiding en riolering

aanbrengen toilet in bestaande ruimte metselwerk inklusief wandafwerking kozijn en deur

toiletruimte met bijkomende voorzieningen

douche

betonvloer inklusief vloertegels wandtegels (max. 1,65 m hoog) douchegarnituur inkl. aansluiting wastafel/fonteintje inkl. aansluiting aanbrengen douche in bestaande ruimte metselwerk inklusief stucwerk

kozijn en deur

doucheruimte met bijkomende voorzieningen

keücen

keukenblok 1,70 minkl. aansluiting keukenbi. groter dan 1,70 minkl. aansi. bovenkastjes

wasmachine-aansl ui ting

wandtegels (4 rijen boven aanr. + kook hoek)

aanbrengen keuken in bestaande ruimte

cv-installatie elektrische installatie Vergoeding per eenheid in guldens 125,- 75,- 100,-st st st 50,- m2 200,- st 200,- m2 50,- m2 200,- st 225,-/150,-50,- m2 200,- st 500,- st 700,- st 100,- st 100,- st 50,- m2

* vergoeding afhankelijk van omvang en aard van de installatie.

maximaal te vergoeden 300,- 1.000,- 2.325,- 3.175,-

1.300,-*

*

1 st 1 st 1 st 10 m2 1 st 6 m2 14 m2 1 st 1 st 13 m2 1 st 1 st 1 st 2 st 1 st 6 m2

Schadevergoeding bij onverwachte bestemmingsverandering

Van schadevergoeding kan alleen sprake zijn wanneer de gemeente een ver-goeding aan een bewoner moet uitkeren vanwege diens - onvoorziene':" ge-dwongen vertrek. Of aan een bewoner schadevergoeding uitgekeerd wordt, wordt bepaald door de volgende voorwaarden:

- het vertrek moet op verzoek en in het belang van de gemeente plaatsvin-den en veroorzaakt worplaatsvin-den door ontwikkelingen waar de bewoner geen schuld aan heeft;

- deze ontwikkelingen moeten voor de bewoner zo onvoorzienbaar geweest zijn dat hij/zij er geen rekening mee heeft kunnen houden;

- de aangebrachte voorzieningen moeten met toestemming van de gemeen-te zijn aangebracht;

- tevens moeten zij binnen aanvaardbare tijd aangebracht zijn voor het verzoek tot ontruiming;

- vergoeding van schade wordt alleen overwogen voor het aangeschaft en geplaatst hebben van slechts voor de te verlaten woning zinvolle zaken. Op grond van bovenstaande - nogal globale - richtlijnen wordt tot het al dan niet vergoeden besloten. Daarbij wordt niet uitgegaan van een lijst van voorzieningen die in aanmerking kunnen komen voor een tegemoetkoming (zie bij overnamevergoeding), in principe kunnen àlle aangebrachte voorzie-ningen voor een vergoeding in aanmerking komen. De hoogte van de vergoe-ding wordt bepaald door van de werkelijk gemaakte kosten (dus inklusief loonkosten en BTW) de afschrijvingstermijn af te trekken. Ook hier wordt in beginsel een percentage van 10 per jaar gehanteerd. Taxatie geschiedt door de wijkopzichter of een specialist van de Dienst. Uiteindelijk wordt er een advies tot schadevergoeding opgesteld, dat in de vorm van een verzoek naar B de W gaat. Deze laatste instantie bepaalt de hoogte van de uiteindelijke vergoeding.

Alleen van de overnamevergoeding voor voorzieningen van 'kleine beurt wo-ningen' Oaagniveau renovatie) zijn financiële gegevens beschikbaar. Het gaat daarbij om vergoedingen die in de periode 1982-1985 gegeven zijn (ta-bel 1.2).

Tabel 1.2: De hoogte van de overnamevergoedingen bij laagniveau reno-vatie (kleine belrt) in de gemeente Den Haag in de periode

1982-1985

1 2 3 2:3 1:3

totaal aan- aant. won. hoogte vld gem. verg. gem. verg. op tal 'kleine dat vergoed. verg. in f per won. het totale

beurt' wo- kreeg in f aant. won.

ningen N % in f 1982 247 247 100 56.154,- 227,- 227,-1983 443 183 41 16.523,- 90,- 37,-1984 267 163 61 4.349,- 27,- 16,-1985 171 53 31 2.382,- 45,- 14,-Totaal 1.128 646 57 79.408,- 123,-

Ruim de helft van de woningen die in de periode 1982-1985 op laagniveau gerenoveerd zijn, hebben voorzieningen gehad die door de gemeente over-genomen zijn. Gemiddeld is daarvoor per woning een ~edrag betaald van 123 gulden. Sinds 1982 dalen de vergoedingen, gerelateerd aan de totale laag -niv eau-renovatie str ukt ureel.

1.2.2. ZeHwerkzaamheid

In de periode waarin dit onderzoek gestart is, was er in Den Haag geen en-kele ervaring met zelfwerkzaamheid bij renovatie van het aangekocht wo-ningbezit. Gezien de onderzoeksvraag die in deze studie centraal staat, hoeft dit geen verbazing te wekken.

1.3. Mogelijke beleidswijzigingen

Al geruime tijd leven er binnen de gemeente Den Haag ideeën over een ver-andering en verruiming van het tot nu toe gevoerde beleid. Sinds kort wordt daarover in een gestruktureerde vorm overleg gevoerd. Hierbij zijn, naast de Dienst Volkshuisvesting, vertegenwoordigers betrokken van Stadsontwik-keling/Grondzaken (SO/GZ), de Projekt Organisatie Stadsvernieuwing (POS) en het Stedelijk Overleg Stadsvernieuwing (SOS) (2). Met betrekking tot een aantal punten bestaat er binnen dit overleg overeenstemming over de voor-gestelde beleidswijzigingen. Met name het SOS staat voor delen van het huidige beleid een verdere verruiming voor. In schema 1.1 wordt de stand van zaken binnen dit overleg weergegeven (3).

Schema 1.1: De voorgestelde wijzigingen van het vigerende beleid

renewatie

voorzieningen kunnen voorzieningen onverwachte oestemmings-wel worden gehandhaafd kunnen niet verandering

worden gehandhaafd

A. voorziening aangebracht huidige overnamevergoeding

-

schadevergoeding (par.I.2.l terwijl woning in bezit beleid (par. 1.2.l

van de gemeente was

voorstel - geen wijziging

standpunt - afschr. termijn 1.5 jr. SOS - arbeidsloon altijd

vergoeden

-

-- meer voorzieningen van de lijst

8. voorziening aangebracht huidige geen vergoeding

-

geen vergoeding vóór aankoop door beleid

gemeente

huurder wordt vóór

aan-voorstel koop op de hoogte gesteld

-zodat hij met verhuurder

een regeling kan treffen

standpunt vergoeding zoals bij A vergoeding als be- vergoeding als be-SOS loning voor zelf- loning voor

zelf-werkzaamheid werkzaamheid

•

Al met al zullen de voorstellen niet een aardverschuiving teweegbrengen in het tot nu toe gevoerde beleid. Voor voorzieningen die niet gehandhaafd kunnen worden bij renovatie, blijven vergoedingsmogelijkheden achterwege. De schadevergoedingsregeling bij bestemmingsverandering blijft ongewij-zigd; alleen ten aanzien van te handhaven voorzieningen bij renovatie (voor zover aangebracht nà aankoop) zijn er voorstellen tot verruiming van de re-geling. Dit heeft met name betrekking op de normbedragen van de voorzie-ningen, die in enkele gevallen verhoogd zullen worden (prijspeil 1-10-'85): toilet

- stortbak

- aanbr. toilet in best. ruimte - kozijn en deur

- toiletr. met bijkom. voorz.

douche - wastafel

- aanbr. douche in best. ruimte - kozijn en deur

- doucher. met bijkom. voorz. keu<en

- keukenbi. 1.70m

- keukenbi. groter dan 1.70m

- aanbr. keuken in bestaande ruimte

125,- 350,- 250,- 1.100,- 275,- 2.375,- 250,- 3.275,- 650,- 775,- 2.075,-(was 75,-) (was 300,-) (was 200,-) (was 1.000,-) (was 225,-) (was 2.325,-) (was 200,-) (was 3.175,-) (was 500,-) (was 700,-) (was 1.300,-)

Het vergoeden van voorzieningen die aangebracht zijn vóór aankoop door de gemeente, blijft onmogelijk.

Een niet onbelangrijk detail bij dit alles is dat deze voorstellen door de ge-meente gelijktijdig ontwikkeld zijn met de door het OTB gemaakte voor-stellen voor een vergoedingsregeling. Van enigerlei overleg en afstemming is daarbij geen sprake geweest, terwijl dit achteraf (gezien het afwijzen van ons voorstel) zeer wenselijk geweest zou zijn!

1.4. Samenvatting en konklusie

In Den Haag is er momenteel geen vergoedingsmogelijkheid voor ZAV die, voor aankoop van de woning, door de bewoner uitgevoerd zijn. De redenen daarvoor liggen voornamelijk op het juridische (na aankoop is de gemeente eigenaar van alles wat aard- en nagelvast is) en financiële (de middelen voor financiering ontbreken) vlak. Wel zijn er een tweetal regelingen op ba-sis waarv an ZA V, die na aankoop aangebracht zijn, door de gemeente ver-goed c.q. overgenomen kunnen worden. Ten eerste is er een overnamever-goeding bij renovatie. Bij laagniveau-renovatie kunnen een beperkt aantal ZAV (mits zij huurpuntkonsekwenties hebben en aard- en nagelvast zijn) die te handhaven zijn, overgenomen worden. Daartoe is een lijst van ZAV met normbedragen opgesteld; de vergoeding is afhankelijk van de kwaliteit en ouderdom van de ZA V. Een totaaloverzicht van de financiële

konsekwen-ties van deze regeling ontbreekt. Uit de vergoedingsbedragen voor ZAV bij laagniveau-renovatie blijkt een strukturele daling van de hoogte van de vergoedingen. Ten tweede is er bij onverwachte bestemmingsverandering een mogelijkheid tot schadevergoeding. De ZAV moet met toestemming van de gemeente aangebracht zijn en 'zinvol voor de woning zijn', anders wordt de vergoeding niet uitgekeerd. De hoogte van de vergoeding wordt geba-seerd op de werkelijk door de bewoner gemaakte kosten. De omvang van het gebruik van deze regeling is ons onbekend.

In gemeentelijke kringen wordt overleg gevoerd over veranderingen en ver-ruiming van beide regelingen. Vooralsnog lijkt het er niet op dat de inhoud van de hierboven beschreven vergoedingsmogelijkheden daardoor wezenlijk gaat veranderen. De schadevergoedingsregeling blijft ongewijzigd en de normbedragen van de overnamevergoeding zullen in een aantal gevallen verhoogd worden. ZAV die bij renovatie niet gehandhaafd kunnen worden, zullen niet vergoed worden. Wel zijn er plannen om vóór aankoop de huur-der op de hoogte te stellen, zodat hij met de partikuliere verhuurhuur-der een regeling zou kunnen treffen ten aanzien van de eventueel aangebrachte ZAV.

Zelfwerkzaamheid bij renovatie van het gemeentelijk woningbezit is in de gemeente Den Haag tot nu toe niet voorgekomen.

Noten

(1) Aldus geformuleerd in een notitie (intern) naar aanleiding van de be-handeling van zelf aangebrachte verbeteringen vóór' aankoop in de kommissie SV, d.d. 25-1-1984.

(2) De Projekt Organisatie Stadsvernieuwing is een sekretarie-afdeling die in feite alle gemeentelijke stadsvernieuwingsaktiviteiten koördineert; het Stedelijk Overleg Stadsvernieuwing is een overleg waarin ca. 60 bewonersgroeperingen van een aantal wijken in Den Haag vertegen-woordigd zijn.

2. ERVARINGEN MET VERGOEDINGEN VOOR ZELF AANGEBRACHTE VOORZIENINGEN (ZAV) IN NFDERLAND

2.1. Inleiding

Teneinde inzicht te krijgen in de vraag in hoeverre vergoedingen voor ZAV deel uitmaken van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid in Nederland, is onder de vijftig grootste gemeenten (1) een schriftelijke enquête gehouden. In bijlage 1 zijn deze gemeenten en de aan hen voorgelegde vragenlijst te vinden. In eerste instantie hebben dertig gemeenten de enquête ingevuld, de overige twintig zijn uiteindelijk telefonisch benaderd. Naast de gemeenten zijn er een aantal overkoepelende (belangen) organisaties benaderd met de vraag naar informati~ over praktijkervaringen (zie bijlage 2). In paragraaf 2.2. zal het wettelijk kader geschetst worden ten aanzien van het geven van vergoedingen voor ZAV. In de paragrafen 2.3. en 2.4. zal achtereenvolgens een beschrijving van de ervaringen van gemeenten en woningkorporaties aan de orde komen. Het hoofdstuk zal worden afgesloten met een korte sa-menvatting (paragraaf 2.5.).

2.2. Het wettelijk kader voor vergoedingen ZA V

Voordat ingegaan wordt op de resultaten van de gehouden inventarisatie zal in grote lijnen het wettelijk kader geschetst worden waarbinnen het geven van vergoedingen voor zelf aangebrachte voorzieningen zich afspeelt. Teneinde de juridische status van het vergoedingsbegrip te bepalen, zullen in het navolgende een aantal ter zake doende begrippen cq. artikelen uit het Burgerlijk Wetboek (BW) omschreven worden. Hierbij zal voor een be-langrijk deel gesteund worden op de publikatie van Adriaansens (2) die in-gaat op de juridische aspekten van zelfwerkzaamheid.

Allereerst is de natrekking van belang: alles wat bestanddeel wordt van een onroerende zaak mag nagetrokken worden, dat wil zeggen, de verhuurder heeft het recht om een door de huurder aangebrachte voorziening in eigen-dom te krijgen. In eerste instantie werd de eis gesteld dat, wil van natrek-king sprake zijn, de nagetrokken zaken aard- en nagelvast moeten zijn be-vestigd. Later stapte men van deze eis af en hanteerde men als kriterium de vraag of volgens de in het maatschappelijk verkeer bestaande opvattin-gen een zaak een wezenlijk bestanddeel is van het onroerend goed (de ver-keersopvatting). Met name deze laatste verkeersopvatting is, gezien het toenemend uitrustingsniveau van woningen, de laatste decennia geëvolu-eerd. In het op stapel staande Nieuw Burgerlijk Wetboek (NBW) worden bei-de kriteria eveneens naast elkaar genoemd.

Een tweetal nauw samenhangende begrippen in de artikelen BW zijn het wegbreekrecht en de oorspronkelijke staat. Op grond van het wegbreek-recht heeft de huurder het wegbreek-recht om door hem aangebrachte voorzieningen

te verwijderen. De gangbare -voor de huurder vrij ongunstige-interpretatie van dit wetsartikel is dat de huurder een redelijke schadevergoeding op voorhand geweigerd wordt, hij mag immers de ZA V wegbreken (of omge-draaid: hij mag wegbreken omdat hij geen schadevergoeding krijgt). Adriaansens spreekt in dit verband van een historisch misverstand, dit oor-zakelijk verband tussen geen vergoeding en het recht op wegbreken is vol-gens hem niet terecht. Hij betoogt dat het wegbreekartikel niets anders is dan een uitwerking van de 'oorspronkelijke staat' gedachte. Een gedachte (en een wetsartikel) die erop neerkomt dat de huurder het gehuurde moet teruggeven in dezelfde staat waarin het ontvangen is. Door het wegbreek-recht wordt de huurder bij het einde van de huur in de gelegenheid gesteld het gehuurde in de oorspronkelijke staat terug te brengen. Het al dan niet geven van een vergoeding staat los daarvan. In het ontwerp NBW (dat voor-lopig nog niet in werking zal treden) wordt benadrukt dat het gehuurde bij vertrek van de huurder in dezelfde staat moet verkeren als aan het begin. Tijdens de huur mogen er derhalve, zo gaat het ontwerp verder, alleen ve-randeringen worden aangebracht die weer ongedaan gemaakt kunnen wor-den en dat ongedaan maken zal zonder noemenswaardige kosten dienen te geschieden. De hier bedoelde veranderingen -de zonder noemenswaardige kosten wegneembare- worden de bevoegdelijk aangebrachte veranderingen genoemd; alle andere zijn de onbevoegdelijk aangebrachte veranderingen. Van deze laatste kan de verhuurder ten alle tijde ongedaanmaking vorderen, de bevoegdelijk aangebrachte veranderingen hoeven -alleen wanneer de verhuurder dat v raagt- bij ontruiming ongedaan gemaakt te worden.

Ook op een vergoedingsregeling gaat het BW in. Op grond van de artikelen 658 en 659 BW is het mogelijk om vergoedingen te geven. Een belangrijke beperkende klausule is echter, dat vergoedingen niet van toepassing zijn wanneer er sprake is van een kontraktuele relatie. In de situatie tussen ver-huurder en ver-huurder, waarbij gevoeglijk aangenomen kan worden dat er in bijna alle gevallen sprake is van een kontraktuele relatie, betekent dit voor de huurder dat hij nooit aanspraak kan maken op een vergoeding.

Wel is het zo -gezien het feit dat er hier sprake is van regelend recht- dat het de huurder en verhuurder vrij staat (binnen de grenzen van de wet, openbare orde, goede zeden, etc.) als partijen een regeling te treffen ten aanzien van vergoedingen, veranderingen en verbeteringen. Zo'n twee-derde deel van de huurwoningenvoorraad wordt beheerd door non-profit verhuur-ders, aangesloten bij de NWR en het NCIV. Beide overkoepelende organisa-ties hebben standaard huurkontrakten opgesteld waarvan een groot deel van de aangesloten leden gebruik maakt. Ook de Raad voor Onroerende Zaken (de ROZ), een organisatie van kommerciële bouwers en beheerders, werkt met standaard huurkontrakten. Adriaansens heeft de standaard huurkon-trakten geanalyseerd en komt tot de konklusie dat in alle drie de modellen uitgangspunt is dat de huurder in principe niets mag veranderen, verbeteren of toevoegen. Verder zal hij, wanneer toch veranderingen aangebracht wor-den, de veranderingen ongedaan dienen te maken en hoeft hij niet op eni-gerlei vergoeding te rekenen. Sommige verhuurders behoren tot de uitzon-deringen, waarbij overigens vaak geen, soms vage en bij het NCIV redelijk geobjektiveerde kriteria worden gegeven.

Op grond van de artikelen BW hoeft de huurder dus niet op een vergoeding te rekenen van de door hem aangebrachte voorziening. De verhuurder kan zelfs de ZA V legaal in eigendom krijgen, waar weer tegenover staat dat de huurder de ZAV ongedaan mag maken (wegbreek recht). Ook de huidige standaardhuurkontrakten bieden de huurder weinig hoop op een vergoeding. Wel is er momenteel een subsidieregeling waarin de mogelijkheid geboden wordt voor het vergoeden van een ZAV bij renovatie. Gedoeld wordt hier op de 'Regeling geldelijke steun voorzieningen aan kompleksen woningen van toegelaten instellingen en gemeenten' (MG 85-30). In deze regeling is de volgende passage opgenomen: "in dit verband wordt opgemerkt, dat in het overleg met de huurders vaak de kwestie van de door de huurders vóór de ingreep voor eigen rekening aangebrachte voorzieningen ter sprake komt. Indien deze voorzieningen passen in het plan van de verhuurder, kan met de betrokken bewoners in redelijkheid een bedrag voor het overnemen van die voorzieningen worden afgesproken. 0 eze bedragen kunnen worden

opgeno-men in de kosten van het plan. Het zal niet altijd mogelijk zijn door bewo-ners aangebrachte voorzieningen of verfraaiingen te handhaven. In dat ge-val kunnen de kosten van deze voorzieningen of verfraaiingen niet in de kosten van het plan worden opgenomen".

Alleen wanneer de ZAV gehandhaafd wordt, kan dus een vergoeding gege-ven worden. Meestal wordt deze gebaseerd op het minderwerk van de

aan-nemer. De huurder betaalt na renovatie de normale huurverhoging.

2.3. De gemeenten en vergoedingsregelingen

Zestien van de vijftig gemeenten geven aan dat er in hun gemeente wel eens iets in de vergoedingssfeer is gedaan. In de meeste gevallen (14 ge-meenten) gaat het daarbij om ad-hoc maatregelen die niet zijn ingebed in het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. In twee gemeenten (Amsterdam en Rotterdam) is een eigen gemeentelijk beleid ontwikkeld ten aanzien van het vergoeden van zelf aangebrachte voorzieningen.

ad-hoc maatregelen

Het merendeel van de veertien gemeenten die zeer incidenteel een vergoe-ding uitkeren, doet dat alleen wanneer de ZA V bij renovatie gehandhaafd kan worden (acht gemeenten: Dordrecht, Ede, Eindhoven, Leeuwarden, Lei-den, Tilburg, Utrecht en Zaandam). In al deze gemeenten wordt van geval tot geval bekeken of de ZAV binnen het renovatieplan past. De overeen-komst tussen al deze gemeenten is dat de vergoeding bij inpasbaarheid in redelijkheid ten opzichte van de planbesparing wordt vastgesteld: de min-derprijs van de aannemer wordt aan de bewoner uitgekeerd en deze krijgt de normale huurverhoging. In de praktijk komt dit weinig voor: volgens een aantal gemeenten weegt het geldelijke voordeel (de vergoeding) -zeker op wat langere termijn- nauwelijks op tegen het nadeel (de normale huurver-hoging). Bovengenoemde gemeenten maken in feite zonder uitzondering ge-bruik van de eerder genoemde 'Regeling geldelijke steun voorzieningen aan kompleksen woningen van toegelaten instellingen en gemeenten' (MG 85-30).

Twee gemeenten (Delft en Zeist) hebben in het verleden weleens een scha-devergoeding bij sloop gegeven. Dit gebeurde zeer incidenteel en werd uit de eigen gemeentelijke middelen bekostigd.

Van vier gemeenten (Apeldoorn, Arnhem, Deventer, Vlaardingen) is het on-bekend waarvoor de vergoeding in het verleden werd uitgekeerd.

Een viertal gemeenten tenslotte geeft aan plannen te hebben voor het op-zetten van een vergoedingsregeling (Amersfoort, Arnhem, Breda en Utrecht). De twee laatstgenoemde gemeenten willen hun vergoedingsrege-ling uitsluitend gaan toepassen bij het mutatie-onderhoud; de inhoud van de eventuele regelingen is nog niet bekend. De gemeente Arnhem wil haar op te stellen regeling gaan toespitsen op renovatie en sloop van partikulier verhuurde woningen. Konkrete voorstellen zijn helaas (nog) niet voorhan-den.

Amsterdam en Rotterdam

Zoals reeds aangegeven, hebben Amsterdam en Rotterdam een eigen rege-ling voor het vergoeden van zelf aangebrachte voorzieningen. De inhoud van beide regelingen zal kort besproken worden.

Amsterdam past nu zo'n 1

t

jaar de zgn. '1000 gulden regeling' toe, een re-geling die toegepast kan worden wanneer bij een kleine beurt een aantal ge-riefsverbeteringen gehandhaafd kan worden. Indien er door de bewoner nl. een keuken en/of douche verbeterd is, kan hij daarvoor een vaste

tege-moetkoming van f 1.000,- krijgen. De konsekwentie daarvan is wel dat over 'alle' geriefsverbeteringen (naast de keuken en de douche zijn dit verbete-ringen aan leidingen en plafonds) huurverhoging betaald moet worden. De animo voor de regeling is niet overweldigend, er wordt relatief weinig ge-bruik van gemaakt. De reden daarvoor is dat bewoners die hun huis al opknapt hebben, veelal zowel een nieuwe keuken als een nieuwe douche ge-plaatst hebben en daardoor geen geriefsverbeteringen (en bijkomende huur-verhogingen!) meer wensen. In de weinig voorkomende gevallen dat er

Of

een goede douche

Of

een nieuwe keuken aanwezig is, wil men veelal liever niet opnieuw bouwaktiviteiten in huis en wordt er afgezien van de ontbrekende geriefsverbeteringen en de daarmee samenhangende

f

1.000,-regeling. Plannen tot wijzigingen van deze vergoedingsregeling zijn er vooralsnog niet.

In Rotterdam wordt er vanaf 1977 een vergoedingsregeling gehanteerd voor zelf aangebrachte verbeteringen in gemeentewoningen. De reden daarvoor is tweeledig: enerzijds zijn vergoedingen in het belang van het welslagen van de woningverbetering op grote schaal (vergoedingen als een soort smeermiddel) en anderzijds speelt het respekt mee voor wat mensen met eigen geld, eigen visie en eigen handen gedaan hebben in 'hun' woning (3). Vergoeding is mogelijk bij zowel sloop als handhaving van de verbetering. De in de onderstaande lijst (tabel 2.1) opgenomen verbeteringen komen in principe voor vergoeding in aanmerking. De in deze lijst opgesomde bedra-gen zijn de maximum te verkrijbedra-gen normbedrabedra-gen die overibedra-gens gebaseerd zijn op ervaringsgegevens van de Dienst Volkshuisvesting van Rotterdam.

Tabel 2.1: Normbedragen aangebrachte verbeteringen gemeente Rotter-dam (prijspeil: 29-10-1982)

1. Het aanbrengen van een toiletruimte _f

4.000,-met bijkomende voorzieningen:

2. Het aanbrengen van een toilet in bestaande

ruimte met bijkomende voorzieningen: f 2.500,-a. vernieuwen van klosetkombinatie f

350,-b. vernieuwen klosetpot f

200,-c. vernieuwen stortbak _f

150,-d. aanbrengen van wandtegels f 80,- Im2 3. Het aanbrengen van een doucheruimte

met bijkomende voorzieningen: f

4.000,-4. Het aanbrengen van een douche in bestaande

ruimte met bijkomende voorzieningen: f 2.900,-a. aanbrengen van een fontein

incl. aan- en afvoer f

200,-b. aanbrengen van wastafel, spiegel,

planchet compleet _f

350,-c. aanbrengen van douche-garnituur f 150,-d. aanbrengen betonvloer op Lewisplaat _f 250,- Im2

e. aanbrengen van wandtegels f 80,- Im2

f. aanbrengen van vloertegels f 80,- Im2

5. Aanbrengen van een keukenruimte met

bijkomende voorzieningen: _f

8.750,-6. Het aanbrengen van een keuken in een

bestaande ruimte: f

4.000,-a. aanbrengen van een keukenblok

tot 120 cm _f

700,-b. aanbrengen van een keukenblok

groter dan 120 cm f

900,-c. aanbrengen van bovenkasten f 100,- Ip.st. d. aanbrengen van wasmachineaansi. f

150,-e. aanbrengen wandtegels f 80,- Im2

7. Het aanbrengen van een bergruimte

buiten de woning: f 600,- Im2

8. Het aanbrengen van een dakkapel

tot 150 cm: _f

1.500,-a. het aanbrengen van een dakkapel langer dan 150 cm:

(vervolg tabel 2.1)

9. Het maken van een kamer op zolder: a. aanbrengen /vernieuwen

scheidings-wanden:

f

2.250,-f 100,- /m2 10. Het vernieuwen van de elektrische installatie

compleet met groepenkast (3 groepen)

f

2.200,-11. Betimmering aan buitenmuur: a. (standaard) hardboard op rachel b. gipsplaat op rac~el

12. Algemeen:

a. vernieuwen of aanbrengen van gas-of waterleiding

b. aanbrengen van warmwatertoestel: geyser

badgeyser /boiler 13. C.V.-installatie:

a. aanbrengen c.v.-ketel (compleet) b. aanbrengen moederhaard

c. aanbrengen radiatoren Bron: Gemeente Rotterdam.

f f f f

f

25,- /m2 30,- /m2 40,-

/m

350,- 750,-werkelijke kosten f 1.300,-f 700,-f

400,-De verdere procedure in Rotterdam is de volgende: allereerst wordt de ZA V op kwaliteit gekeurd. De reden voor deze keuring is enerzijds om te bezien of de verbetering eventueel in het verbeteringsplan opgenomen kan worden en anderzijds om de hoogte van de eventuele vergoeding vast te stellen. Al naar gelang de kwaliteit van de verbetering, zal de hoogte van de ver-goeding vastgesteld worden. Daarbij worden een drietal kategorieën onder-scheiden:

- passend: de verbetering kan ongewijzigd worden opgenomen in het verbe-teringsplan;

- in te passen: de verbetering kan na reparatie cq. wijziging in het verbe-teringsplan worden opgenomen;

- niet in te passen: de konstruktie kan niet opgenomen worden in het ver-beter ingsplan.

Naarmate de kwaliteit van de verbetering minder is, wordt het percentage dat vergoed wordt lager. Uitgangspunt bij de kwaliteitsbepaling is de 'wo-ningwetkwaliteit', de konkrete omschrijving van de kwaliteitsbepaling (en de hoogte van de vergoeding) is de volgende:

- 100% bij volledige inpasbaarheid zonder enige reparatie;

- normbedrag minus de normbedragen voor de eenheden die voor reparatie in aanmerking komen of ontbreken in geval van in te passen verbeterin-gen;

normbedrag minus de normbedragen die voor reparatie in aanmerking ko-men of ontbreken maal 30% in geval van niet inpasbare verbeteringen. De uitbetaling van de vergoeding vindt plaats op basis van de dagwaarde; voor alle in tabel 2.1 genoemde verbeteringen geldt een

afschrijvingster-mijn van 10 jaar. Het uiteindelijke uitkeringsbedrag wordt dus als volgt bè-rekend:

vergoeding

=

(normbedrag: kwaliteit) x «lO-leeftijd in jaren) : 10)

De bepaling van de kwaliteit en leeftijd vindt plaats door de opdrachtgever in overleg met de architekt en de bewonersvertegenwoordiging. Wanneer de bewoner in het nabije verleden voor het aanbrengen van de ZAV subsidie heeft gekregen, zal dit met de vergoeding verrekend worden.

Er zijn geen plannen om de hierboven beschreven regeling te wijzigen; de ervaringen zijn bevredigend. De financiële konsekwenties van de regeling zijn slechts gedeeltelijk te schatten. De vergoeding voor inpasbare verbete-ringen komt (deels) ten laste van het rijk (MG 85-30) en niet van de ge-meente; over de totale omvang van deze kosten zijn geen gegevens voor-handen. De niet-inpasbare ZAV komen wel voor rekening van de gemeente, op basis van de 30% tegemoetkoming worden de kosten voor de niet-inpas-bare verbeteringen bij 1500 hoogniveau-renovaties geschat op f

495.000,-(f

330,-/woning) en bij 1200 te slopen woningen op ca.

f

400.000,-

(f

333,-/woning). Dergelijke bedragen zouden uit het gemeentelijk stadsver-nieuwingsfonds kunnen worden bekostigd. De vraag of en in hoeverre deze toch niet al te hoge bedragen per woning, de voortgang van de stadsver-nieuwing bevorderen (= belangrijk doel van de regeling) kan bij gebrek aan informatie niet beantwoord worden.

De Haagse vergoedingsregeling in vergelijking met andere gemeenten

Als de beschrijving van de vergoedingsregeling van de gemeente Den Haag. (paragraaf 1.2.2.) in het bovenstaand betoog ingepast zou worden, zou dit op deze plaats gebeuren. Amsterdam, Rotterdam en Den Haag zijn in Ne-derland de enige gemeenten die een eigen regeling ontwikkeld hebben voor het vergoeden van ZA V • In vergelijking met de Amsterdamse en Haagse re-geling springt die van Rotterdam eruit. Vergoedingen voor voorzieningen in gemeentewoningen kunnen daar als een tamelijk belangrijk, maar ook een tamelijk kostbaar onderdeel van het stadsvernieuwingsbeleid beschouwd worden. Dit blijkt niet alleen uit de opzet en inhoud van de regeling, maar ook uit de omvang van het budget dat ten behoeve van de uitvoering ervan in de begroting gereserveerd is.

De Amsterdamse duizend gulden regeling en de Haagse overnamevergoe-ding zijn niet zo uitgebreid en zijn beter met elkaar te vergelijken. De overeenkomst is dat ze beide alleen (Amsterdam: keuken en douche) of voornamelijk (toilet, douche, keuken en eventueel installaties) voor geriefs-verbeteringen gelden. Het verschil is dat Amsterdam een vast bedrag

keert terwijl Den Haag een procedure hanteert die analoog is aan de Rot-terdamse (met normbedragen, afschrijving en kwaliteitsbepaling). De

hoog-te van het Amshoog-terdamse bedrag is f 1000,- terwijl in Den Haag maximaal

(keuken, douche en toilet) f 6800 te vergeven is (zie tabel 1.1). Dit lijkt een

aanzienlijk verschil, maar de praktijk heeft uitgewezen dat, gemeten over de afgelopen vier jaar, in Den Haag een gemiddelde vergoeding van slechts 123 gulden uitgekeerd is voor de overname van, voorzieningen in kleine beurt woningen. De totale kosten en effekten van de regelingen in beide ge-meenten zijn onbekend. Over de uitvoeringskosten van de regelingen in de drie gemeenten is ons evenmin iets bekend.

2.4. De woningkorporaties en vergoedingsregelingen

Door middel van de enquête onder de 50 gemeenten zijn adressen verza-meld van een twintigtal woningkorporaties die ervaringen opgedaan zouden hebben met een vergoedingsregeling ZA V en/of zelfwerkzaamheid bij reno-vatie. In het navolgende zal ingegaan worden op de ervaringen op het ge-bied van vergoeden van door bewoners uitgevoerde verbeteringen. Hierbij kan met een aantal korte opmerkingen worden volstaan.

De vergoedingen voor zelf aangebrachte voorzieningen worden -voorzover ze al gegeven worden- bij renovatie van de woning voornamelijk uitgekeerd wanneer het mogelijk blijkt de ZA V te handhaven. Na een kwaliteitskeuring wordt de verbetering in het renovatieplan opgenomen; de bewoner krijgt het minderwerk van de aannemer in de vorm van een vergoeding uitgekeerd en betaalt vervolgens de normale huurverhoging. In het geval van het geven van een vergoeding wordt dus de ministeriële beschikking (de MG 85-30) gevolgd. Tot dusver is ons één 'case' bekend (Kostverloren-oud, beheerd door Gruno in Groningen) waar een iets ruimere regeling gehanteerd wordt. Gekozen is daar voor een kleinschalige (mutatiegerichte) aanpak, waarbij de uitvoering van de werkzaamheden aan de buitenkant (grootonderhoud) en binnenkant (geriefsverbeteringen) losgekoppeld zijn. Bij zelf aangebrachte verbeteringen aan de binnenkant van de woning heeft de bewoner drie keu-zemogelijkheden (stel de bewoner heeft een wastafel zelf aangebracht): - de bewoner kiest een bepaald verbeteringspakket, waarin een wastafel

opgenomen is, niet, behoudt zijn eigen wastafel en betaalt geen huur-verhoging;

- de bewoner kiest het aangeboden verbeteringspakket wel; indien blijkt dat de wastafel daarin opgenomen kan worden (en dus minderwerk ople-vert), krijgt de bewoner een vergoeding en betaalt de normale huurverho-ging (MG 85-30>;

- de bewoner kiest het aangeboden pakket wel maar koopt zelf de benodig-de materialen en voert het karwei zelf uit, er volgt geen huurverhoging. Het zou te ver voeren om te stellen dat in het bovenstaand geval sprake is van een nieuwe vergoedingsregeling. In feite is het een illustratie van een gedifferentieerde renovatie-aanpak waarbij enigszins rekening gehouden wordt met door bewoners aangebrachte verbeteringen. De bepaling van de daarbij eventueel uit te keren vergoeding bij inpassing wijkt niet af van de in de MG 85-30 omschreven procedure! Het is niet uitgesloten dat er in het land meer korporaties en gemeenten op een dergelijke manier omgaan met ZAV bij renovatie. Het moge duidelijk zijn, dat de hier gehanteerde

metho-de van inventarisatie geen volledig beeld kàn schetsen van metho-deze praktijker-varingen.

Dat er ruimere ervaringen op dit terrein zijn, blijkt wel uit een in 1984 door de TU-Delft gehouden enquête onder non-profit verhuurders (Hoenderdos en Metselaar, 1985). Uit deze enquête komt naar voren dat zo'n 40% van de respondenten ervaring heeft met één of meer vormen van gedifferentieerd renoveren:

- 28% heeft ervaring met de keuze uit meer- en minderwerk; - 24% heeft ervaring met de keuze uit verbeteringspakketten; - 21% heeft ervaring met de keuze uit renovatieniveaus; - 2096 heeft ervaring met de keuze uit deelverbeteringen.

,

Figulr 2.1: Mening van non-profit verhulrders over inpassing en het ver-goeden van een ZAV in een renovatieplan

10 20 30 70 10 90 lOOS

I

I

I

.... :.:.: .: ... ···a

·:·:·:·:·.:·:·:·:·:·:·:1·:·.·:·.·.·.~:1!a ·.·.···;..:..I~···

•.••...•

~ •••••••••••• ~!I N =371 N =3'7 'N =373 N =367 N =3'4

Oe aanlebrachte veranderlnsen worden weer oncedaan lemaakt, de huurder krilit ,een verloedlnl.

2 De aanlebrachte veranderinsen worden weer onsedaan semaakt, de huurder krijlt wél een verloedlnS.

1 Oe aansebrachte verancterlnsen blijven zitten, de huurder krijst ,een ver-SoedlnS·

4 Oe aansebrachte veranderinsen blijven zitten, de huurder krljlt wél een

verloedlns·

-S Oe IVonin-S wordt 'overlesJalen~ bij het renoveren.

Stel dat U van plan bent een aantal van Uw woningen te saan renoveren. 81j

opname blijkt dat enkele bewoners veranderlnlen- hebben aan&ebrac:ht, die op zlc:h van voldoende kwaliteit zijn, ma., die afwijken van de te bereiken nieuwe situatie. Wat vindt U dan van de hierboven lenoemde oplossinsen, dus voor sevallen dat door een huurder aancebrachte veranderinlen niet in

een renovatieplan passen?

-WUt U per oplosslnS Uw menlnlleven? • van welke .... d dan ook.

_ ::i slechte oplossing

N·!·:·:J

= geen goede/geen slechte oplossing

c:::J

=

goede oplossing Bron: Hoenderdos en Metselaar, 1985.

Als belangrijkste motieven voor een dergelijke gedifferentieerde ingreep worden de uiteenlopende bewonerswensen ten aanzien van kwaliteit (59%)

en betaaibaarheid (57%) genoemd. De door de bewoners aangebrachte ver-beteringen hebben niet de hoogste prioriteit om variatie te brengen in de renovatie-ingreep (42% noemt dit als motief). In dezelfde enquête is onder de non-profit verhuurders de mening gepeild over het al dan niet inpassen van een ZAV in een renovatieplan en het eventueel geven van een vergoe-ding daarvoor. Aan de respondenten werd een vijftal mogelijke oplossingen voorgesteld. In figuur 2.1 wordt per mogelijke oplossing de mening van de verhuurders weergegeven.

Uit de voorgaande figuur blijkt, dat de meeste voorkeur uitgaat naar het inpassen van de ZA V (zo'n 47% van de respondenten is die mening toegedaan). Het geven van een vergoeding daarvoor vindt men een minder geslaagde maatregel.

Voor de volledigheid kan tenslotte vermeld worden, dat uit de inventarisa-tie gebleken is, dat één woningkorporainventarisa-tie (in Tilburg) bezig is met het op-zetten van een vergoedingsregeling. De gedachten gaan daar in de richting van een algemene vergoeding per aangebracht onderdeel, min of meer ana-loog aan de Rotterdamse regeling.

Al met al kan gekonstateerd worden dat er in de gelederen van de non-pro-fit verhuurders nauwelijks 'eigen' vergoedingsregelingen toegepast worden. De animo voor het geven van vergoedingen is niet al te groot en voorzover het gebeurt, is dat alleen wanneer de ZAV bij renovatie gehandhaafd kan worden. Daarbij blijft men binnen het kader van de MG 85-30.

Als afsluiting van deze paragraaf zal tenslotte ingegaan worden op de posi-tie die de overkoepelende non-profit organisaposi-ties (NWR en NCIV) in de dis-kussie over het al dan niet vergoeden van ZAV bij renovatie en/of sloop in-nemen.

NWR

De NWR wijst erop dat er geen algemene rechtsregel is op grond waarvan huurders een vergoeding voor door hen aangebrachte voorzieningen kunnen afdwingen. Het al dan niet geven van een vergoeding is dan ook uitsluitend een kwestie van beleid, waarbij woningcorporaties en gemeentelijke wo-ningbedrijven rekening hebben te houden met uiteenlopende, soms tegen-strijdige belangen. Op grond daarvan adviseert de NWR zijn leden de vol-gende uitgangspunten voor het te voeren beleid te kiezen:

a. de huurder die zelf voorzieningen aan zijn woning treft, doet dat - net als de eigenaar-bewoners overigens - in principe voor eigen rekening en risico;

b. voor verbeteringen die voor de volkshuisvesting van waarde zijn, is een redelijke vergoeding zeker op zijn plaats.

Deze gedachte heeft niet zo zeer betrekking op de in deze studie centraal staande vraag: wat te doen met ZAV bij renovatie en/of sloop? Veel eerder wordt er vanuit gegaan dat deze problematiek zich in algemene zin voor-doet bij mutatie. In het kort zal aangegeven worden in welke richting ge-dacht wordt t.a.v. veranderingen, die door bewoners uitgevoerd gaan wor-den.

Allereerst gaat de NWR er vanuit dat huurders toestemming vooraf moeten vragen voor de veranderingen, die zij willen aanbrengen. De gronden waar-op de verhuurder kan weigeren zijn daarbij vast omschreven:

- de voorziening is in strijd met wet of voorschriften; - het belang van de verhuurder komt erdoor in het geding;

- de voorziening wordt als onrechtmatig jegens derden (bijv. de buren) be-schouwd.

De weigering moet schriftelijk en met redenen omkleed aan de aanvrager worden toegezonden. Daarbij gaat de NWR er in principe vanuit dat de voorziening niet ongedaan wordt gemaakt bij vertrek, tenzij de voorziening beheertechnisch en/of verhuurtechnisch problemen oplevert. Dus de ver-huurder neemt in de regel de voorziening over.

Indien de voorziening geacht wordt van waarde te zijn voor de volkshuisves-ting, wordt zoals gezegd, een vergoeding overwogen. Hierbij moet de voor-ziening technisch goed zijn uitgevoerd en de belangen van de verhuurder en zijn doelgroep mogen niet geschaad worden. De NWR laat zich er niet over uit hoe de vergoedingsregeling eruit zou moeten zien. Wel stelt zij dat de hoogte van de vergoeding gelimiteerd wordt door de exploitatie van de ver-huurder. Hierin speelt de eventuele huurverhoging over de ZAV, die aan de volgende huurder wordt doorberekend, een rol.

Over ZAV en sloop en/of renovatie zijn door de NWR geen gedachten op papier gezet die afwijken van de huidige subsidieregelingen. Wanneer een ZAV inpasbaar is bij renovatie en van een goede technische kwaliteit is, kan eventueel een vergoeding gegeven worden (analoog aan de MG 85-30). NCIV

Het standpunt van het NCIV over het al dan niet inpassen van verbeteringen bij renovatie-, sloop- en instandhoudingsplannen is wat verder uitgewerkt dan bij de NWR. Bij het ontwikkelen van dergelijke plannen (4) dient vanaf de eerste fase (inventarisatie-fase) rekening gehouden te worden met de door de bewoners zelf aangebrachte voorzieningen. Bij de ontwikkeling en goedkeuring van de globale plannen en de definitieve plannen (fase 2 en 3) zou ernaar gestreefd moeten worden die voorzieningen in het plan op te nemen, of, voorzover dit niet mogelijk is, te voorkomen dat de ZAV verwij-derd moeten worden. Wanneer de voorzieningen in het plan passen, dient er een vergoeding te worden overeengekomen. In het 'overlegorgaan' (een af-vaardiging van verhuurder en huurders die het renovatieproces voorbereidt en in goede banen moet leiden) wordt bepaald op welke wijze de vergoeding zal worden berekend. Daarbij zal rekening gehouden moeten worden met de ouderdom, de onderhoudsgevoeligheid en de kwaliteit van de ZAV. De ver-goeding wordt betaald uit het minderwerk van de aannemer (verg. MG 85-30) en de huurder krijgt de normale huurverhoging. Voor voorzieningen die niet inpasbaar zijn, maar die wel kunnen worden gehandhaafd, is in principe geen vergoeding mogelijk. In het kort zal hierover aangegeven worden, wat volgens het NCIV in de verschillende fasen van het renovatieproces ten aanzien van de zelf aangebrachte voorzieningen geregeld zou kunnen wor-den:

1) inventarisatie:

2) globale plannen: 3) definitieve plannen:

4) aanvraag geldelijke steun:

5) voorbereiding tot uitvoering

6) uitvoering

- door woningopname zicht krijgen op de door de huurders aangebrachte voorzieningen;

- beslissing over het omgaan met ZA V, regeling maken;

- inventarisatie (in grote lijnen) van de ZAV: welke kunnen worden ge-handhaafd en welke kunnen worden vergoed;

- opzet individuele overeenkomst waarin vastgelegd wordt welke ZAV gehandhaafd worden tegen welke vergoeding;

- samenstelling van . een staat van ZAV, waardoor de omvang van het minderwerk (en dus de hoogte van de vergoeding) kan worden bepaald en waardoor het definitieve lot van de ZAV (verwijderen, inpassen) bepaald wordt. Verder wordt in deze fase de individuele overeenkomst getekend. - laatste kontrole van de ZAV bij het

verlaten van de bewoner.

Bovengenoemde ideeën en gedachten lijken op dit moment een meer theo-retische dan praktische waarde te hebben. Het lijkt er, gezien de resultaten van de inventarisatie, vooralsnog niet op (zie inventarisatie) dat ze veel toegepast worden.

Een en ander samenvattend kunnen we konstateren, dat ook in de gelederen van de woningkorporaties de ervaringen met het vergoeden van ZAV dun gezaaid zijn. Wel speelt er zich momenteel op het niveau van de overkoepe-lende organisaties (NWR en NCIV) een diskussie af over de wenselijkheid en eventuele inhoud van een dergelijke vergoedingsregeling. Het NCIV is daar wat uitgebreider op ingegaan dan de NWR. Beide koepels blijven echter bin-nen de speelruimte van de MG 85-30.

2.5. Samenvatting en konklusie

Het huidige wettelijk kader biedt de huurder Weinig hoop op vergoeding voor zelf aangebrachte elementen, in principe heeft hij er zelfs geen recht op. Alleen wanneer blijkt dat bij renovatie de ZA V te handhaven zijn, is er een mogelijkheid voor een vergoeding (op basis van de MG 85-30).

Drie gemeenten hebben eigen vergoedingsregelingen opgesteld: Rotterdam, Amsterdam en Den Haag. De Rotterdamse regeling is, kwa opzet en inhoud, zodanig dat het als volwaardig stadsvernieuwingsinstrument beschouwd kan worden. De Amsterdamse en Haagse regelingen zijn minder omvangrijk, vergoeding is mogelijk voor een beperkt aantal - voornamelijk - geriefs-verbeteringen. Het gebruik van de regelingen in beide gemeenten lijkt niet

groot te zijn.

In korporatieland is eveneens weinig ervaring met een vergoedingsregeling ZAV. De door de koepels ontwikkelde ideeën blijven binnen het kader van de rijksregeling en lijken niet erg gericht te zijn op een stimulering van een renovatiebeleid waarbij rekening wordt gehouden met ZAV.

Noten

(1) Gebaseerd op CBS-gegevens, d.d. 1-1-1985.

(2) C.A. Adriaansens, 1985, Juridische aspekten van zelfwerkzaamheid in huurwoningen, working paper 7, TH beleidsruimte onderzoek 'zelf-werkzaamheid in de woningbouw', DUP, Delft.

(3) Aldus geformuleerd in de Verzamelingen 1982 van de Rotterdamse gemeenteraad, RoSV nr. 67115, 29 oktober 1982.

(4) De procesgang staat omschreven in Volkshuisvesting plus 7, Woning-aanpassing door een huurder, 1985, (H. Hagen, W. van Leeuwen en H. Smulders), NCIV, De Bilt.

3. ERVARINGEN MET ZELFWERKZAAMHEID BIJ RENOVATIE IN NE-DERLAND

3.1. Inleiding

De opbouw van dit hoofdstuk en de gebruikte bronnen zijn vrijwel identiek aan die van het vorige hoofdstuk. Allereerst zal het wettelijk kader ge-schetst worden (paragraaf 3.2.), waarna in de paragrafen 3.3. en 3.4. res-pektievelijk de ervaringen van de gemeenten en woningkorporaties aan de orde zullen komen.

3.2. Het wettelijk kader en zelfwerkzaalllheid

Het wettelijk kader waarin de huurderszelfwerkzaamheid zich zou moeten afspelen, sluit in feite nauw aan bij het in paragraaf 2.2. geschetste wette-lijk kader ten aanzien van het vergoeden van verbeteringen. Centraal staat ook hier het begrip natrekking. In principe kan de verhuurder de door de huurder aangebrachte verbeteringen in eigendom krijgen. Dit vormt met name een struikelblok bij de beheer-vraag met betrekking tot de aan te brengen verbeteringen. Het is momenteel (juridisch gezien) vrijwel onmoge-lijk voor de huurder om de door hem bij renovatie zelf aangebrachte ele-menten in eigendom te krijgen (de huurder koopt als het ware de 'nabouw' en huurt het 'kasko'). Daar staat weliswaar tegenover dat de huurder van het wegbreekrecht gebruik kan maken, maar het is de vraag of men in een situatie waarin gewerkt wordt met nauw passende inbouwelementen (op maat gesneden voor dié woning) veel aan dit recht heeft. Het lijkt immers uitgesloten dat die elementen in een andere woning (na verhuizing) opnieuw te gebruiken zijn.

Van de natrekkingsregel kan niet bij overeenkomst afgeweken worden; wel is er een kleine ruimte om deze natrekkingsregel te omzeilen. Om verder het betoog van Adriaansens (1) te volgen: "daar is enige ruimte voor, al wordt in de jurisprudentie, tot spijt van vele rechtsgeleerden, nogal snel tot natrekking gekonkludeerd. De bedoelde ruimte zit in het vage kriterium 'verkeersopvatting': sinds 1937 heerst in de jurisprudentie de opvatting dat voor een antwoord op de vraag of een zaak word~ nagetrokken als bestand-deel van een onroerend goed niet de aard- en nagelvastheid doorslaggevend is. Beslissend is, of volgens de in het maatschappelijk verkeer bestaande op-vattingen een zaak wezenlijk bestanddeel is van het onroerend goed. Daar-mee is men natuurlijk niet geholpen als de rechter, zoals gebeurt, steeds meer voorzieningen tot het normale uitrustingsniveau van een woning re-kent. Het is niettemin denkbaar, dat indien uitdrukkelijk wordt vastgelegd dat de nabouw, in verband met de bijzondere kaskosituatie, niet tot het ge-huurde behoort, de rechter de algemene verkeersopvatting zou uitbreiden met een bijzondere verkeersopvatting voor kaskosituaties. Dat wordt

mak-kelijker naarmate de rechter ( •• ) de abstraktie 'verkeersopvatting' meer zou durven laten beheersen door het 'eigen rechterlijk oordeel'. Maar vooralsnog moet worden vastgesteld dat van een uitdrukkelijke doorbreking van de na-trekkingsregel op basis van een dergelijke gedifferentieerde verkeersopvat-ting nog geen sprake is. Het blijkt echter dat, ook zonder dat de natrek-kingsregel uitdrukkelijk terzijde wordt geschoven, materieel het gewenste resultaat, een zelfstandig, op geld waardeerbaar, recht van de huurder op nabouwvoorzieningen kan worden bereikt. Onlangs besliste de Kantonrech-ter AmsKantonrech-terdam dat een transaktie tussen een vertrekkende en een opvol-gende huurder, betrekking hebbend op een door eerstgenoemde aangebrach-te voorziening, wel degelijk legaal kan zijn. Zonder zich om de eigendoms-vraag te bekommeren besliste de rechter dat de tweede huurder de betaal-de overnamekosten niet als onverschuldigd betaald kan laten terugvorbetaal-deren, zulks omdat art. 15 lid 3 Huurprijzenwet Woonruimte ook voor de huurder die voorzieningen overneemt toepasselijk is. Vrij vertaald wil dit zeggen dat, volgens de rechter, de opvolgende huurder geen huurverhoging mag worden opgelegd als hij voorzieningen overneemt van zijn voorganger. En gegeven dit feit dunkt het de rechter redelijk de opvolgende huurder over-namekosten te laten betalen. Het is een beetje een cirkelredenering; het is echter tevens een eerste blijk van rechterlijke bereidheid de absolute wer-king van de natrekwer-kingsregel materieel wat te relativeren".

Vooraf kan dus nooit enige zekerheid gegeven worden, dat de rechter een gekochte nabouw als zelfstandig ekonomisch en/of juridisch goed zal behan-delen. Adriaansens: "daardoor blijft de kans aanwezig dat een (eerste) huur-der de eigenaar aanspreekt op grond van onrechtvaardige verrijking en dat de opvolgende huurder zich jegens zijn voorganger beroept op onverschul-digde betaling. Een mogelijkheid om deze problemen te vermijden, kan ge-vonden worden in de oprichting van een rechtspersoon, bijv. een vereniging

waarvan de huurders lid zijn. Aan deze vereniging kan, middels het eenma-lig vestigen van een opstalrecht of eventueel zelfs door het passeren van een akte van splitsing, een eigen zakelijk recht worden verschaft op alle nabouwvoorzieningen. Statutair zou dan voor de individuele huurder een weliswaar persoonlijk recht op de eigen nabouw kunnen worden gekonstru-eerd, dat niettemin -evenals het lidmaatschap van een koöperatieve flat-exploitatievereniging- als zelfstandig en verhandelbaar ekonomisch goed kan worden behandeld".

Het door de huurder in eigendom krijgen van de door hem zelf aan te bren-gen voorzieninbren-gen is juridisch gezien weliswaar moeilijk realiseerbaar, maar het uitoefenen van de zelfwerkzaamheid wordt niet door juridische barrières belemmerd. In een aantal slbsidieregelingen is ook in het geval van zelfwerkzaamheid financiële tegemoetkoming mogelijk. In de huursek-tor beperkt zich dit voornamelijk tot de situatie waarbij er sprake is van verbouw van inkoerante panden (MG 82-19 en MG 84-02, beide zijn per 1-1-1985 opgenomen in het SV -fonds) en de verbouw tot HA T -huisvesting. Het gaat daarbij om kleine bewonersgroepen en projekten van kleine omvang (één pand); de zelfwerkzaamheid wordt beloond met een lagere huurverho-ging. Voor zelfwerkzaamheid bij renovatie in de 'traditionele' huursektor is er, in tegenstelling tot renovatie van het eigen-woningbezit (2), geen subsidiemogelijkheid.