ANALYSE VAN DE ONTWIKKELING
VAN HET AANDEEL WONINGEN
IN MEERGEZINSHUIZEN
Ir. S.A.A. 8ackx
1
VOLKSHUISVESTINGSBElEID
EN
ANALYSE VAN DE ONTWIKKELING
VAN HET AANDEEL WONINGEN
IN MEERGEZINSHUIZEN
Ir
. S.A.A. 8ackx
Delftse Universitaire Pers
2062
825
o
111111"1111111111111.1111111111111111111.1.1111111111"1111111111.111.111111 111111111111111111111111111111111 11111111111111111111111111111111 1111111111 11 11111111111111111111111111111111111111111 1I111111111111111111111111iillllllllllllllllllllilli 111111111111111111 111111111111111111 1111111111111111 1111111111111 11Bibliotheek TU Delft
I1
CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Backx, S.A.A.
Analyse van de ontwikkeling van het aandeel woningen in meergezinshuizen
/ S.A.A. Backx. - Delft: Delftse Universitaire Pers. - UI., tab.
Onderzoek uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.
Uitg. van het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB). -Met lit. opg.
ISBN 90-6275-439-2
SISO 314 UDC 351.778.5(492) NUGI 655 Trefw.: woningboüw ; Nederland ; onderzoek.
Copyright 1987 by S.A.A. Backx.
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without permission from the publisher, Delft University Press, Delft, The Netherlands.
INHOUDSOPGA VE PAG. VOORWOORD 1. 1.1. 1.2. 1.3.
2.
2.1. 2.2. 2.3. 2.4.3.
3.1. 3.2. 4. 4.1. 4.1.1. 4.1.2. 4.1.3. 4.1.4. 4.1.5. 4.1.6. 4.2. 4.2.1. 4.2.2. 4.2.3. 4.3. 5. 5.1. 5.2. 5.3. IN'LEIDING •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 1 Aanleiding •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 1 Probleemstelling ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 2 Opzet onderzoek ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 2DE ONTWIKKELING VAN HET AANDEEL WONINGEN IN MEERGEZINSHUIZEN •••••••••••••••••••••••••••••••••• 5 Ontwikkeling •••••••••••••.•••••••••••••••••••••••••••• 5 Gunningscijfers •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 6 Voltooide woningen ••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 9 Toegevoegde woningen in bestaand stedelijk gebied •••••••• 10
ANALYSE VAN DE VERSCHUIVING VAN DE
NIEUWBOUW TUSSEN DE FINANCIERINGSCATEGORIEEN 13 De verschuivingen naar financieringscategorie •••••••••••• 13 De invloed van de verschuiving op de totale toename
van het aandeel woningen in meergezinshuizen •••••••••••• 16
DE RUIMTELIJKE VERSCHUIVING VAN DE NIEUWBOUW •• 21 Het verband tussen ruimtelijke verschuiving
en aandeel woningen in meergezinshuizen ••••••••••••••••• 21 Gemeentegrootteklasse •••••••••••••••••••••••••••••••• 22 Provincie ....•....•...•...•... 24 MPS-gemeenten (l) •••••••••••••••••••••••••••••••••••• 25 Groeigemeenten (2) •••••••••••••••••••••••••••••••••••• 27 U rbanisa ti egr aad (3) ••••••••••••••••••••••••••••••••••• 28 Nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied •••••••••••••••••• 30 Verandering van het aandeel woningen in
meergezins-huizen naar plaats ••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 33 Verandering van het aandeel naar gemeentegrootte •••••••• 33 Verandering van het aandeel naar urbanisatiegraad ••••••••• 35 Verandering van het aandeel naar MPS- en
groei-gemeenten ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 36
De resultaten uit de interviews met deskundigen
van de gemeenten ••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 37
ANALYSE VAN DE RELEVANTE REGELGEVING •••••••••• 43 Inleiding ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 43 De regelgeving •...•.•...•...••...•.... 43 De resultaten uit de interviews met deskundigen
6. ANALYSE VAN DE ONTWIKKELINGEN OP DE WONING-MARKT IN RELATIE TOT HET AANDEEL WONINGEN
IN MEERGEZINSHUIZEN ••••••••••••••••••••••••••••••• 53 6.1. Inleiding ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 53 6.2. Gerealiseerde verhuizingen van starters en
doorstromers ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 53 6.3. De gewenste verhuizingen van starters en
doorstromers ...•..•...••••...•••.•....• 55
6.1f. De ontwikkeling van de leegstand •••••••••••••••••••••••• 63
6.5. De resultaten uit de interviews met deskundigen van de gemeenten met betrekking tot woonvoorkeuren
en leegstand •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 68 7. SAMENVATTING EN CONCLUSIES •••••••••••••••••••••• 73 7.1. De verschuiving over de financieringscategorieën •••• ; ••••• 73 7.2. De ruimtelijke verschuiving ••••••••••••••••••••••••••••• 75 7.3. De invloed van de regelgeving ••••••••••••••••••••••••••• 76
7.1f. De gevolgen voor de woningmarkt ••••••••••••••••••••••• 78
7.5. De toekomst ...•...•.. 80 Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage If: Bijlage 5:
Selectiecriteria gemeenten en te interviewen deskun-digen
Vragenlijst t.b.v. de interviews
Spreiding van de toename van het aandeel woningen in meergezinshuizen tussen de perioden 1976-1980 en 1981-1985
Tabellen Literatuur
VOORWOORD
Het onderzoek "Analyse van de ontwikkeling van het aandeel woningen in
meergezinshuizen" is verricht naar aanleiding van de vragen die bestonden rond de toename van het aandeel woningen in meergezinshuizen in de nieuwbouw in het begin van de jaren tachtig.
De opdracht tot het verrichten van dit onderzoek is verleend door de Directie Onderzoek en Kwaliteitszorg van het Directoraat Generaal van de Volkshuisvesting. De begeleiding van dit onderzoek van de zijde van de Directie Onderzoek en Kwaliteitszorg was in handen van de heer ir. W.G. Hulshof, van de Hoofdafdeling Sociaal-Economisch Onderzoek. Vanuit het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde werd het onderzoek begeleid door drs J.B.S. Conijn, van de sektie Volkshuisvestingsbeleid en Bouwmarkt.
Tot slot een woord van dank voor de deskundigen van de gemeenten (bijlage
1) die bereid waren aan een interview mee te werken.
1. INLEIDING
1.1. Aanleiding
Vanaf het begin van de jaren zeventig is het aandeel woningen in meerge-zinshuizen in de totale jaarlijkse nieuwbouwproduktie in Nederland geleide-lijk afgenomen. Omstreeks 1978 is het aandeel woningen in
meergezinshui-zen het kleinst. Vanaf ongeveer 1980 neemt het aandeel woningen in
meer-gezinshuizen echter weer aanzienlijk toe. Het maximum wordt bereikt in 1984. Na 1984 neemt het aandeel woningen in meergezinshuizen in de nieuwbouwproduktie weer geleidelijk af, alhoewel het aandeel nog boven het niveau in de tweede helft van de jaren zeventig blijft, ook in 1986.
Ge-middeld is in de' eerste helft van de jaren tachtig het aandeel woningen in
meergezinshuizen in de nieuwbouwproduktie aanzienlijk hoger dan in de er-voor liggende periode, namelijk de tweede helft van de jaren zeventig. De oorzaken van de geconstateerde toename zijn niet duidelijk, vooral ge-zien het feit dat een belangrijk deel van de woonvoorkeuren uitgaat naar het eengezinshuis (WBO '85). Vandaar dat er behoefte bestaat aan (meer) inzicht in mogelijke oorzaken van het gemiddeld toegenomen aandeel wo-ningen in meergezinshuizen in de nieuwbouwproduktie in de periode
1981-1984, maar ook aan inzicht in de mogelijke oorzaken van de afname van het
aandeel na 1984.
Mogelijke oorzaken van de toename zijn:
- het wegvallen van de ongesubsidieerde sector en het teruglopen van het aandeel van de premiekoopsector in de nieuwbouwproduktie. Hierdoor neemt het relatieve aandeel van de gesubsidieerde huursector met een van ouds hoger aandeel woningen in meergezinshuizen toe. Naast deze verschuiving over de flnanclerlngscategorleën treedt ook een verschui-ving binnen de financleringscategorieën op;
- een ruimtelijke verschuiving van de nieuwbouwproduktie naar gebieden met een hoog aandeel woningen in meergezinshuizen. De ruimtelijke ver-schuiving kan zowel optreden tussen gemeenten onderling als binnen ste-den naar het gebied binnen de bebouwingsgrens van 1971;
- de effecten van de Beschikking Geldelijke Steun Huurwoningen 1975. De-ze regeling heeft de bouw van kleine woningen en daardoor mogelijk de bouw van woningen in meergezinshuizen gestimuleerd;
- het kleiner en goedkoper bouwen met als effect lagere huren en grotere verhuurbaarheid;
- het beleid van streefgemiddelden voor de stichtingkosten van woningen met als doel de kosten beter beheersbaar te maken;
- de effecten van een knellende grondexploitatie waardoor noodgedwongen meer gestapeld wordt gebouwd.
Ter verkrijging van meer inzicht is daarom medio april 1987 door het Mini~
terie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aan het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde opdracht gegeven on-derzoek te verrichten naar de mogelijke oorzaken van het toegenomen aan-deel woningen in meergezinshuizen.
1.2. Probleemstelling
De genoemde mogelijke oorzaken zijn wellicht niet alle even relevant voor de ontwikkeling van het aandeel woningen in meergezinshuizen. Tevens be-staan naast de genoemde oorzaken mogelijk nog andere. Dit leidt tot de volgende doelstelling. Het doel van het onderzoek "Analyse van de ontwik-keling van het aandeel woningen in meergezinshuizen" is het toetsen in hoe-verre de reeds genoemde mogelijke verklarende faktoren voor het in de pe-riode 1981 tot 1984 toegenomen aandeel woningen in meergezinshuizen in de nieuwbouw daadwerkelijk verklarend zijn en het opsporen van mogelijke andere verklarende faktoren.
De verklaring van de ontwikkeling van het aandeel meergezinshuizen valt uiteen in twee delen. In de eerste plaats moet het onderzoek duidelijk ma-ken welke faktoren de toename verklaren. In de tweede plaats moet worden geanalyseerd welke faktoren bepalend zijn voor de afname van het aandeel na 1984. De vraag is of aan de toename dezelfde oorzaken ten grondslag liggen als aan de afname.
In het onderzoek wordt daarbij in hoofdzaak ingegaan op de ontwikkeling van het aandeel woningen in meergezinshuizen in de gesubsidieerde sector. Zijdelings komt ook de ongesubsidieerde sector aan bod.
Naast het aangeven van oorzaken van de toename en afname van het aan-deel woningen in meergezinshuizen in de nieuwbouwproduktie haakt het on-derzoek tevens in op de gevolgen van de ontwikkeling voor de woningmarkt. Wat het laatste betreft, zal de nadruk liggen op aspecten als woonvoorkeur-en woonvoorkeur-en leegstand in relatie tot het woningtype woonvoorkeur-en de effectwoonvoorkeur-en daarvan in re-latie tot de ontwikkelingen van het aandeel woningen in meergezinshuizen in de nieuwbouw.
1.3. Opzet onderzoek
Op basis van de in paragraaf 1.1 genoemde mogelijke oorzaken worden een aantal hypothesen omtrent de ontwikkeling van het aandeel woningen in meergezinshuizen geformuleerd. Deze hypothesen luiden als volgt:
1. ten gevolge van een verschuiving van de aandelen nieuwbouwwoningen over de financieringscategorieën is er sprake van een toegenomen aan-deel woningen in .meergezinshuizen;
2. door een ruimtelijke verschuiving van de nieuwbouw naar meer stedelij-ke gebieden is er sprastedelij-ke van een hoger aandeel woningen in meergezins-huizen;
3. onder invloed van de regelgeving zijn kleinere en daardoor meer wonin-gen in meergezinshuizen gebouwd.
kwantitatie-ve toets vindt ook een kwalitatiekwantitatie-ve toets plaats. Dat laatste gebeurt op ba-sis van de resultaten uit de interviews. In totaal zijn in 13 gemeenten des-kundigen geïnterviewd. Het gaat om de volgende gemeenten: Vlaardingen, 's-Hertogenbosch, Haarlem, Zeist, Zaanstad, Hilversum, Nieuwegein, Venlo, Delft, Arnhem, Lelystad, Utrecht, Rotterdam. De criteria op basis waarvan deze gemeenten zijn geselecteerd, zijn vermeld in bijlage 1. De interviews met deskundigen van gemeenten zijn bedoeld om hetgeen in de kwantitatie-ve analyse is gevonden te stakwantitatie-ven en om mogelijk andere oorzaken dan die verondersteld zijn op te sporen.
De indeling van het rapport is als volgt. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de algemene ontwikkeling die ten aanzien van het aandeel woningen in meergezinshuizen in de nieuwbouw vanaf 1971 heeft plaatsgevonden. Daar-bij wordt aangegeven welke bronnen beschikbaar zijn en waarvoor ze ge-bruikt kunnen worden. In hoofdstuk 3 wordt de eerste hypothese getoetst. Aangegeven wordt of de verschuiving over de financieringscategorieën in-derdaad als oorzaak kan worden aangemerkt en hoe groot het effect hier-van is op de totale toename hier-van het aandeel woningen in meergezinshuizen. Ten behoeve van de toets worden de perioden 1975-1979 en 1980-1984 ver-geleken. Tevens wordt nagegaan of deze oorzaak ook samenhangt met de afname van het aandeel na 1984.
In hoofdstuk 4 komt de ruimtelijke verschuiving van de nieuwbouw aan de orde. Op basis van een aantal ruimtelijke indelingen, bijvoorbeeld gemeen-tegrootte en provincie, wordt geanalyseerd of deze verschuivingen inder-daad tot een hoger aandeel woningen in meergezinshuizen hebben geleid. Vervolgens wordt geanalyseerd of er een samenhang bestaat tussen de toe-name van het aandeel woningen in meergezinshuizen en de "plaats". Evenals in hoofdstuk 3 wordt ook hier de samenhang tussen ruimtelijke verschuiving en de afname na 1984 uitgewerkt. Het hoofdstuk 4 eindigt met de resulta-ten welke uit de interviews naar voren zijn gekomen. De derde hypothese wordt in hoofdstuk 5 getoetst. Hier worden de invloeden van de regelgeving o.a. Beschikking Geldelijke Steun Huurwoningen 1975 op het aandeel wonin-gen in meergezinshuizen geanalyseerd. Belangrijk onderdeel hierbij vormen de resultaten uit de interviews waaruit ook een aantal van de regelgeving afgeleide oorzaken blijken, zoals bijvoorbeeld grondexploitatie en verlaging van de stichtingskosten. Hoofdstuk 6 gaat in op de gevolgen van deontwik-kelingen van het aandeel woningen in meergezinshuizen voor de woning-markt. Eerst worden de landelijke trends in de woon wensen vergeleken met het woningaanbod. Daarbij komt ook de leegstand aan de orde. Dit gebeurt op basis van reeds verricht onderzoek. Vervolgens wordt tevens gebruik
ge-maakt van hetgeen uit de interviews met betrekking tot woonvoorkeuren en leegstand naar voren is gekomen. Tenslotte worden in hoofdstuk 7 de con-clusies met betrekking tot de gevonden oorzaken van en gevolgen voor de ontwikkeling van het aandeel woningen in meergezinshuizen weergegeven. Tevens wordt aangegeven welke gevolgen de ontwikkelingen van het aan-deel woningen in meergezinshuizen hebben voor de woningmarkt.
. l
2. DE ONTWIKKELING VAN HET AANDEEL WONINGEN IN MEERGEZINSHUIZEN
2.1. Ontwikkeling
Het is niet de eerste keer dat de Nederlandse woningbouw wordt geconfron-teerd met een hoog aandeel woningen in meergezinshuizen in de nieuw-bouw. Reeds in de jaren vijfig en zestig, om precies te zijn van 1952 tot 1968, is er sprake van de bouw van grote aantallen woningen in meergezins-huizen. Het betreft hoofdzakelijk hoge woongebouwen, boven de liftgrens, vandaar dat van een hoogbouwgolf wordt gesproken. De verklarende fakto-ren voor deze naoorlogse hoogbouwgolf zijn:
- de scherpe toetsing van grondprijzen bij gesubsidieerde huurwoningen door de overheid;
- de stimulering door de overheid van arbeidsbesparende bouwmethoden welke vooral waren gericht op meergezinshuizen;
- de grote nadruk op aantallen nieuwe woningen, er werd namelijk een ex-tra contingent bij gebruik van arbeidsbesparende bouwsystemen toege-kend;
- de geringe invloed van de opdrachtgever, vooral woningcorporaties, op de bouwvorm en het feit dat de woningbouwmarkt nauwelijks rekening hield met de woonwensen;
- de onderschatting en verwaarlozing van exploitatie- en servicekosten in etagebouwcomplex en.
De rol van architekten en stedebouwkundigen is bescheiden alhoewel zij veelal wel positief stonden tegenover hoogbouw als nieuw modeverschijnsel (Priemus en Groetelaers, 1984).
Eind jaren 60, begin jaren 70 neemt het aandeel nieuwe woningen in meer-gezinshuizen af. Door het inlopen van het woningtekort neemt het belang van het realiseren van grote aantallen woningen met behulp van rationele bouwmethoden af. De nadruk komt meer te liggen op de kwalitatieve be-hoefte waarbij veel meer dan voorheen aandacht wordt besteed aan de woonwensen. Gedurende de jaren 70 blijft het aandeel nieuwe woningen in meergezinshuizen "laag". Omstreeks 1978 heeft het aandeel woningen in meergezinshuizen het laagste niveau bereikt. Na 1980 neemt het aandeel woningen in meergezinshuizen echter snel toe. Deze keer is er geen sprake van een hoogbouwgolf. Het overgrote deel van de woningen in meergezins-huizen wordt in middelhoogbouw gerealiseerd. Rond 1984 wordt het maxi-mum bereikt. Daarna treedt er weer een daling op van het aandeel wonin-gen in meergezinshuizen. Aan de oorzaken van het toewonin-genomen aandeel wo-ningen in meergezinshuizen na 1980 en de afname na 1984 wordt in de vol-gende hoofdstukken uitgebreid aandacht besteed.
Voor het toetsen van de in de inleiding genoemde mogelijke oorzaken voor de ontwikkelingen van het aandeel woningen in meergezinshuizen na 1980
wordt gebruik gemaakt van een aantal databestanden, elk met specifieke mogelijkheden en beperkingen. Deze zijn:
- gunningscijfersj VROM/DGVHj
- voltooide woningenj CBS: Maandstatistiek Bouwnijverheid, ontleend aan
het bestand Voltooide Woningen, VROM/DGVHj
- de gegevens uit het rapport "Nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied
1985" (Van Beijeren e.a., 1986) gebaseerd op het CBS-bestand van
wo-ningmutaties (toegevoegde woningen) en het Geografisch Basisregister. Deze bestanden en het belang ervan voor het onderzoek worden achtereen-volgens uitgewerkt.
2.2. Gunningscijfers
In het bestand Gunningscijfers is het aantal gegunde woningen per jaar in de gesubsidieerde sector geregistreerd. De gesubsidieerde sector omvat wo-ningwetwoningen, premiehuurwoningen, premiekoopwoningen en vanaf 1984 vrije sector woningen waarvoor een eenmalige subsidie is toegekend. Ten aanzien van het laatste gaat het om zogenaamde premie C en 0 woningen. De premie C regeling is in 1984 ingevoerd en voorziet in een eenmalige
bij-drage van
f
6.500,- ten behoeve van vrije sector woningen. In 1988 wordthet bedrag verlaagd naar f 5.000,-. De premie 0 regeling is in 1986
inge-voerd en is bedoeld voor de stimulering van de marktsector in stadsver-nieuwingsgebieden. Oe regeling betreft een eenmalige bijdrage van
f 20.000,- voor vrije sector woningen. Per 1 januari 1988 wordt de
premie-D regeling overigens afgeschaft.
De registratie vindt plaats vanaf 1970. In figuur 2.1 is het verloop van het aandeel woningen in meergezinshuizen naar financieringscategorie weerge-geven. Het betreft financieringscategorieën in de gesubsidieerde sector. De gunningscijfers zijn vooral van belang voor het toetsen van de effecten van de verschuiving van de nieuwbouw over de financieringscategorieën op
het aandeel woningen in meergezinshuizen. De premiehuur- en de
premie-koopsector zijn in dit bestand namelijk gescheiden geregistreerd. Er moet echter met twee aspecten rekening worden gehouden.
Ten eerste wordt wat betreft de indeling van de gunningscijfers naar finan-cieringscategorie het volgende opgemerkt. Vanaf 1984 wordt in dit databe-stand gesproken van de sociale huursector waaronder verstaan worden wo-ningwetwoningen, corporatie A en B woningen en non-profit huurwoningen. Ter verkrijging van een éénduidige tijdreeks zijn daarom vanaf 1970 de wo-ningwet- en corporatie A en B woningen en non-profit huurwoningen samen tot de sociale huur sector gerekend. Dat betekent tevens dat de
premiehuur-sector in deze reeks bestaat uit premiehuurbeleggerswoningen en premie C
en D huurwoningen. De premiekoop blijft ongewijzigd en bestaat uit pre-mie A, B, C en D woningen.
Een tweede punt waarmee terdege rekening moet worden gehouden, is de verschuiving in de tijd, die optreedt tussen de gunning van de woning en de voltooiing ervan. Aangenomen wordt dat tussen gunning en voltooiing door-gaans een jaar verstrijkt.
Figuur 2.1. De ontwikkeling van het aandeel gesubsidieerde woningen in
meergezinshuizen naar financieringscategorie op basis van gegunde woningen (exclusief HAT-eenheden)
~'r---. 70 ... 25 cu ~20
'"
'" 15 10 soc ia Ie huur premiehuur - -- - - ,1\ premiekoop , ' tot. geSub. / \ " ....----,I,'...
I
<00___..., ' ,
/ -/,,"
\\..
',...;"
'''',
, / / //' \
\. ; " ... ~'--~' /"', /)' .. / ~---, / ', ... ..../\
...--
..../
.
\
. /
. .--.--....
.--_.
__
. _
.
/
--..
"' "'
"'
o~~~~~~~~~~~~~~~~--+--+--+--r~ ~~~~~~~~~~~~~~~~~ 0, X Opm. jaarsociale huur sector en totaal gesubsidieerde sector inclusief Norm-kostensysteem-woonruimten.
sociale huur sector staat voor woningwet, corporatie A en B en non-profit; premiehuur en premiekoop inclusief premie C vanaf 1984 en premie 0 vanaf 1986.
Bron: Gunningscijfers, VROM/OGVH
N.adeel van het gebruik van de gunningscijfers is dat de ongesubsidieerde sector niet in het bestand is opgenomen. Dit betekent dat op basis van de gunningscijfers alleen de verschuiving van de nieuwbouw over de catego-rieën woningwet, premiehuur en premiekoop kan worden geanalyseerd. Daarnaast zijn de gunningscijfers alleen voor heel Nederland of per provin-cie bekend waardoor ze niet bruikbaar zijn voor een ruimtelijke analyse. Tenslotte moet rekening worden gehouden met het feit dat niet alle gegun-de woningen ook daadwerkelijk gerealiseerd worgegun-den. In gegun-de praktijk blijken tussen het aantal gegunde woningen en het aantal gereedgekomen woningen in de koopsector afwijkingen in de orde van grootte van 6 tot 8 procent voor te komen, in de sociale sector zijn de afwijkingen klein, ten hoogste 1 à 2 procent.
Een laatste opmerking ten aanzien van de gunningscijfers betreft de intro-duktie van het Normkostensysteem. In 1986 zijn 13.153 woningen gegund waarvan de subsidiëring en huurvaststelling plaats vindt via het NKS. Deze zogenaamde NKS-woonruimten maken deel uit van de sociale huur sector.
Het Normkostensysteem is een stelsel ter bepaling van de budgetten voor de bouw van nieuwe woningen in de sociale huur sector dat uitgaat van een zo groot mogelijke mate van normering. Vanaf 1986 is het NKS in een be-perkt aantal gemeenten beproefd. Per 1 januari 1988 wordt het NKS voor alle gemeenten ingevoerd. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de proef-gemeenten voornamelijk uit middelgrote en grote steden bestonden. Het aandeel woningen in meergezinshuizen is, zoals in hoofdstuk 4 zal blijken, in die steden groot. Dit verklaart waarom van de NKS-woonruimten in 1986 80% is gegund als woningen in een meergezinshuis.
Gezien de korte tijd waarover de NKS-woonruimten in de gunningen voor-komen, namelijk vanaf 1986, zijn in dit onderzoek deze woonruimten in eer-ste instantie buiten de analyse van de effecten van de verschuiving over de financieringscategorieën gelaten. In paragraaf 3.1 wordt echter steeds aan-gegeven welke effecten het betrekken van de NKS-woonruimten heeft op het aandeel woningen in meergezinshuizen. Dat geldt ook voor de analyse in paragraaf 3.2.
Figuur 2.2. Aandeel won~en in meergezinshuizen in middelhoog- en hoogbouw (woningwet- en corporatie A woningen)
IOOr---~~---, 90
..
. S BQ.s
~ Q) Q)"
c:'"
'"
middelhoogbouw jaarBron: Gunningscijfers, VROM/DGVH
Hoewel minder van belang voor het onderzoek is het in de gunningscijfers voor de woningwetwoningen in meergezinshuizen gemaakte onderscheid naar middelhoogboüw en hoogbouw wel informatief. Woningwetwoning staat wat betreft het aandeel woningen in meergezinshoogbouw-complexen voor woningwet- en corporatie A woning. Voor de overige financieringscatego-rieën is in de gunningscijfers ten aanzien van de woningen in meergezins-huizen geen onderscheid gemaakt tussen middelhoog- en hoogbouwwonin-gen. Uit figuur 2.2 blijkt dat de geconstateerde toename van
woningwetwo-ningen in meergezinshuizen niet, zoals in de jaren 60, gepaard gaat met een groot aandeel woningen in hoogbouw.
Het aandeel woningen in meergezinshoogbouw-complexen bereikt in 1976 het laagste punt waarna het aandeel rond de 8 procent blijft schommelen. Ook de afname van het aandeel woningen in meergezinshuizen na 1983 is niet van invloed op het aantal woningen in hoogbouw.
2.3. Voltooide woningen
In het bestand Voltooide Woningen is het aantal gereedgekomen woningen per jaar weergegeven. Per gemeente is de nieuwbouw voor de woningwet-, de premie- en de ongesubsidieerde sector geregistreerd. De registratie vindt plaats vanaf 1971. Ten behoeve van dit onderzoek is de gemeentelijke indeling van 1986 gehanteerd, in totaal 714 gemeenten.
Onder woningwetwoningen worden in dit bestand verstaan woningwet- en corporatie A woningen. Dit in afwijking van de gunningscljfers waar ge-sproken wordt van de sociale huur sector bestaande uit woningwet-, corpo-ratie A en B en non-profit huurwoningen.
Figuur 2.3. De ontwikkeling van het aandeel gereedgekomen woningen in
meergezinshuizen naar financieringscategorie (inclusief HA T -eenheden) ~.---~ 70 won ingwet 65 .40 N 8,35
~3l
-25 Ol ~20'"
'" 15 premie ongesub.,
,
,
totaal--,
-,' -' ' -''
I " I , I I I 10 5 / / - -...---,/'--
.',"---,
Ol+-~--~--+__+--~--~_+--+_~--~--+__+--~--~~ 1971 1972 1973 1974 1975 1976 19n 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 19B5 1 _ jaar Bron: CBS (1972-1987)De premiesector bestaat in dit geval zowel uit premiehuur- als premiekoop-woningen. Voor de periode vóór 1983 is op basis van het CBS-bestand wel een onderscheid te maken naar premiehuur en -koop maar niet uitgesplitst
naar eengezinshuizen en woningen in meergezinshuizen hetgeen voor dit on-derzoek van belang is. Voor de periode 1983-1986 zijn de premiewoningen wel naar huur en koop en bouwvorm uitgesplitst. Deze tijdreeks is echter te kort om het trekken van conclusies mogelijk te maken.
Eveneens zijn in het CBS-bestand de gereedgekomen ongesubsidieerde wo-ningen (inclusief premie C) opgenomen. Voor deze categorie geldt, wat be-treft de splitsing naar huur en koop, hetzelfde als voor de gereedgekomen premiewoningen. In figuur 2.3 zijn de aandelen gereedgekomen woningen in meergezinshuizen naar financieringscategorie weergegeven.
Voor de volledigheid zijn ook de aandelen woningen in meergezinshuizen voor de premiehuur en -koop en de ongesubsidieerde huur- en koopwoningen vanaf 1983 apart vermeld in tabel 2.1.
Tabel 2.1. Aandeel woningen in meergezinshuizen in procenten (inclusief HAT-eenheden)
Premie
Ongesubsidieerd
Huur
Koop
TotaalHuur
Koop
Totaal1983 42,7 6,5 21,6 14,2 4,1 5,1
1984 52,9 5,8 24,3 16,6 2,3 4,5
1985 53,3 5,5 24,1 18,6 1,8 4,6
1986 48,2 6,2 21,0 16,1 5,7 7,3
Bron: CBS (1984-1987)
Het CBS-bestand is vooral van belang voor het analyseren van de effecten van de ruimtelijke verschuivingen op het aandeel woningen in meergezins-huizen. De aantallen gereedgekomen woningen zijn zoals genoemd per ge-meente bekend. Nadeel van dit bestand is dat het geen onderscheid maakt tussen huur en koop voor de premie- en de ongesubsidieerde sector in de pe-riode voor 1983. Daardoor is het niet geschikt voor de analyse van de ver-schuiving van de nieuwbouw over de financieringscategorieën.
2.4. Toegevoegde woningen in bestaand stedelijk gebied
In het onderzoek "Nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied 1985" (Van Beij-eren e.a., 1986) is voor 76 gemeenten onderzocht welke aantallen woningen naar financieringscategorie zijn toegevoegd binnen bestaand stedelijk ge-bied en buiten bestaand stedelijk gege-bied. De grens van het bestaand stede-lijk gebied is daarbij de omvang van de bebouwde kom in 1971.
Ten behoeve van de toedeling van toegevoegde woningen naar binnen en buiten bestaand stedelijk gebied is gebruik gemaakt van het CBS-bestand van woningrnutaties en het Geografisch Basis register. Enkele algemene re-sultaten uit het onderzoek worden hier voor de volledigheid weergegeven.
De ontwikkeling van het aandeel woningen dat in bestaand stedelijk gebied wordt gebouwd, is weergegeven in tabel 2.2. De cijfers betreffen het totaal aantal gereedgekomen woningen in Nederland. Voor gemeenten met minder dan 50.000 inwoners berusten de onderzoeksresul taten op een steekproef. De hieruit gevonden verhouding tussen nieuwbouw in binnen en buiten be-staand stedelijk gebied is opgehoogd naar het totaal aantal kleine gemeen-ten.
Tabel 2.2. De geschatte verhouding van toevoegingen binnen en buiten bestaand stedelijk gebied (BSG) in Nederland in procenten per
jaar 1983 1984 1985 1986 binnen BSG 33 32 37 39 buiten BSG 60 60 59 58 onbekend 7 8 4 3 totaal 100 100 100 100 absoluut (114.397) (120.485) (107.458) (-) Bron: RIGO, 1987
Eveneens is in het door Van Beijeren e.a. uitgevoerde onderzoek geanaly-seerd hoe de verdeling naar financieringscategorie voor toegevoegde wo-ningen binnen en buiten het bestaand stedelijk gebied eruit ziet. De resul-taten hiervan zijn weergegeven in tabel 2.3.
Op basis van de ten behoeve van het onderzoek van het RIGO gebruikte da-ta-bestanden worden de effecten van de verschuivingen van de aandelen nieuwe woningen over het stedelijk gebied op het aandeel woningen in meergezinshuizen geanalyseerd. Nadeel is dat de data met betrekking tot de woningbouw in bestaand stedelijk gebied slechts over een gering aantal jaren bekend is, waardoor maar korte tijdreeksen beschikbaar zijn. Dit maakt het trekken van conclusies riskanter.
Tabel 2.3. Verdeling van de toevoegingen naar financieringsvorm in en
buiten bestaand stedelijk gebied in de 76 onderzochte
ge-meenten gemiddelde 1983-1985 en tussen haakjes per
finan-cieringsvorm naar biMen of buiten
bestaand
stedelijk gebied(BSG) in procenten
financieringsvorm binnen BSG buiten BSG totaal
A T woningwet 13 (60) 6 (1+0) 9 (100) AT corp. A 1 (1+1) 1 (59) 1 (100) AT part. 2 (100) 1 (100) woningwet 1+2 (1+9) 31 (51) 36 (100) corporatie A 6 (58) 3 (1+2) 1+ (100) premiehuur 16 (31+) 22 (66) 20 (00) premiekoop A 8 (22) 20 (78) 15 (100) premiekoop B 1 (9) 7 (91) 5 (100) ongesubsidieerd 11 (1+1+) 10 (56) 10 (00) totaal 100 (1+1) 100 (59) 100 (100) absoluut (65.21+1) (93.092) (158.333) Bron: RIGO, 1986
3. ANALYSE VAN DE VERSCHUIVING VAN DE NIEUWBOUW TUSSEN DE FINANCIERINGSCATEGORIEEN
In de onderzoeksopzet is aangegeven dat een mogelijke oorzaak voor het toegenomen aandeel woningen in meergezinshuizen het bouwen van een groter aantal woningen in een financieringscategorie met een hoog aandeel woningen in meergezinshuizen is. Ook de afname van het aandeel woningen in meergezinshuizen wordt wellicht mede door verschuivingen tussen de fi-nancieringscategorieën veroorzaakt. In paragraaf 3.1 wordt deze hypothese getoetst. In paragraaf 3.2 wordt het effect van de verschuivingen op de to-tale toename van het aandeel woningen in meergezinshuizen geanalyseerd.
3.1. De verschuivingen naar financieringscategorie
Een verschuiving van het aandeel woningen over de financieringscategorie-ën heeft alleen effect op het totale aandeel woningen in meergezinshuizen wanneer per financieringscategorie het aandeel woningen in meergezinshui-zen verschillend is.
Daarom wordt in deze paragraaf eerst het aandeel woningen in meergezins-huizen per financieringscategorie geanalyseerd en daarna de verschuiving tussen de financieringscategorieën. In tabel 3.I.b zijn de aandelen woningen in meergezinshuizen naar financieringscategorie op basis van het aantal ge-gunde woningen weergegeven.
Voor een goede vergelijking zijn op basis van tabeI3.l.b de gemiddelde per-centages woningen in meergezinshuizen over een aantal perioden berekend. De resultaten zijn weergegeven in tabel 3.l.a.
Tabel 3.l.a. Het gemiddeld aandeel woningen in meergezinshuizen per periode, in procenten 1970-1986 1970/711 1975/79 1980/811 1985/36 woningwetwoningen 35,8 32,6 30,1 41,9 43,4 corpora tie(B)woningen 55,7 41,4 74,5 50,8 56,8 premiehuurwoningen 45,9 46,7 50,5 41,6 43,4 premiekoopwoningen 6,8 2,3 8,9 9,9 2,7 ongesubsidieerde woningen (11) 7,5 7,7 6,9 7,8 7,3 totaal (exclusief ongesub.) 28,0 28,6 24,2 32,5 24,8
(11): uit voltooide woningen
Tabel 3.I.b. Aandeel woningen in meergezinshuizen; gegunde woningen naar financieringscategorie in procenten, 1970-1986
jaar wOllÏnS-corp. a part. huurwoningen eigen wcnIngen totaal totaaJ
wet corp •• premie . . premie vrije sekt. huur koop
1970 41,5 39,1 52,7 1,6 44,5 1,6 33,6 1971 35,9 35,6 42,7 2,0 37,9 2,0 29,1 1972 33,0 25,7 38,6 1973 28,4 39,5 51,7 2,4 36,2 2,4 26,9 1974 24,1 66,9 47,8 3,1 35,4 3,1 24,9 1975 32,7 80,9 48,8 2,4 39,4 2,4 26,4 1976 27,4 72,1 63,7 5,8 39,5 5,8 25,2 1977 32,1 86,9 50,2 11,1 34,9 11,1 23,5 1978 27,3 77,8 47,5 13,8 31,7 13,8 22,7 1979 31,1 54,8 42,2 11,5 33,3 11,5 23,0 1980 40,2 30,2 32,8 23,7 36,2 23,7 31,5 1981 34,0 44,3 53,1 39,0 8,0 39,5 8,0 29,7 1982 37,0 52,7 56,3 36,8 5,8 45,8 5,8 34,3 1983 46,4 53,2 53,9 .H,7 6,5 . 49,6 6,5 34,6 1984 52,0 60,7 47,6 5,4 8,1 49,8 5,0 32,6 1985 48,8 57,1 39,6 3,7 7,7 44,1 3,7 28,4 1986 38,0 56,5 47,2 1,7 6,8 40,8 (50,5) 2,1 21,1 (29,4)
•
: vanaf 1981 corporatie B en vanaf '84 incl. non-profit••
: vanaf '84 beleggers() inclusief 13.153 NKS-woningen waarvan 80% in meergezinshuizen
Bron: Gunningscijfers, VROM/DGVH
Tabel 3.2. Aandelen in procenten van de financieringscategorieën in de
totale gesubsidieerde nieuwbouw, gegunde woningen
Jaar sociale hWl'JOl premiehwr premiekoop totaal absoluut
1970 52,1 22,6 25,3 100,0 113.235 1971 52,2 23,2 24,6 100,0 115.105 1972 51,8 19,5 28,7 100,0 119.257 1973 51,8 20,8 27,4 100,0 107.262 1974 43,9 23,6 32,6 100,0 103.195 1975 44,9 20,0 35,1 100,0 98.290 1976 39,5 18,2 42,3 100,0 89.051 1977 45,9 6,4 47,7 100,0 75.475 1978 41,9 7,8 50,3 100,0 71.904 1979 43,2 9,7 47,1 100,0 71.639 1980 52,6 9,7 37,7 100,0 87.678 1981 53,9 15,1 31,0 100,0 106.103 1982 55,9 15,4 28,7 100,0 94.073 1983 48,7 16,4 34,9 100,0 86.229 1984 45,9 15,6)( 38;5)( 100,0 90.926 1985 43,6 17,4)( 39,0)( 100,0 95.086 1986 34,5 (43,7) 14,7)( (12,7) 50,7)( (43,6) 100,0 80.590 )()( sociale huur bevat woningwet + corporatie A en B + non-profit
)( inclusief premie C en in 1986 ook inclusief premie D
() inclusief NKS-woonruimten in sociale sektor Bron: Gunningscijfers, VROM/DGVH
Hieruit blijkt dat het aandeel woningen in meergezinshuizen in de gesubsi-dieerde huursector aanmerkelijk hoger is dan in de gesubsigesubsi-dieerde koopsec-tor en de ongesubsidieerde seckoopsec-tor.
Het tweede deel van deze paragraaf betreft de verschuiving van de bouw-produktie over de financieringscategorieën. Het aandeel gesubsidieerde wo-ningen in de totale nieuwbouwproduktie over de periode 1970 tot en met 1986 is niet constant. In tabel 3.2 is te zien hoe de aandelen van de finan-cieringscategorieën in de loop van de tijd veranderen.
Na 1978 neemt het aandeel gegunde sociale huurwoningen fors toe, name-lijk van 41,9% in 1978 tot 55,9% in 1982. De sociale huur sector omvat wo-ningwet-, corporatie A en B en non-profit woningen. Bij de gegunde premie-huurwoningen is een soortgelijke stijging van het aandeel in de nieuwbouw waarneembaar van 6,4% in 1977 tot 17,4% in 1985. In de premiekoopsector is er sprake van een tegenovergestelde ontwikkeling. In 1978 bedraagt het aandeel gegunde premiekoopwoningen in de totale gesubsidieerde huursec-tor nog 50,3%. In 1982 is dat slechts 28,7%.
Tabel 3.2 geeft de verschuivingen binnen de gesubsidieerde sector op basis van het aantal gunningen weer. Er is echter ook sprake van een verschui-ving van de woningbouw van de ongesubsidieerde naar de gesubsidieerde sector.
Tabel 3.3. De verschuivingen tussen gesmsidieerde en ongesubsidieerde sector, gemiddelde percentages op basis van voltooide wonin-gen
jaar gesubsidieerd ongesubsidieerd totaal absoluut
1971-1975 80,1 19,9 100 695.625
1976-1980 73,4 26,6 100 526.599
1981-1985 86,8 13,2 100 562.221
1986 73,5 26,5 100 102.367
Bron: CBS (1972-1987)
Uit de tabel blijkt dat niet alleen binnen de gesubsidieerde sector er sprake is van een tijdelijke verschuiving naar de huursector, maar dat ook in de to-tale woningbouw een verschuiving naar de gesubsidieerde sector in de peri-ode 1981-1985 kan worden waargenomen. Ten opzlchte van de voorafgaande periode is het aandeel van de gesubsidieerde sector in de nieuwbouw abso-luut met 13,4% toegenomen.
De teruggang in de bouw van ongesubsidieerde woningen is voor een deel gecompenseerd door de bouw van sociale huurwoningen, dat wil zeggen zo-wel het relatieve aandeel als het absolute aantal is toegenomen. Een verge-lijking van de gemiddelde jaarlijkse bouwproduktie (gegunde woningen) uit de periode 1970-1974, 1975-1979, 1980-1984 en 1985-1986 per financie-ringscategorie levert het volgende op (zie tabel 3.4).
Tabe13.4. Gemiddelde jaarlijkse aantal gegunde woningen sociale huur premiehuur premiekoop totaal 1970-1974 56343 24416 30852 111611 1975-1979 35008 10653 35611 81272 ( ) : inclusief NKS-woonruimten
Bron: Gunningscijfers, VROM/DGVH
1980-1984 1985-1986 47925 13472 31605 93002 34656 (41233) 14202 38981 87839 (94416)
De in het voorgaande geconstateerde toename van het aandeel woningen in meergezinshuizen is slechts een tijdelijke ontwikkeling. Uit tabel 3.2 blijkt dat na 1982 het aandeel gegunde sociale huurwoningen in de gesubsidieerde sector weer afneemt. Dat is eveneens te zien aan de absolute aantallen in tabel 3.4. Het aandeel gegunde premiehuurwoningen neerpt pas na 1985 af. Het aandeel gegunde premiekoopwoningen neemt na 1983 weer toe. Uit ta-bel 3.3 blijkt dat ook de toename van het aandeel gesubsidieerde woningen in de totale nieuwbouw slechts tijdelijk is. Reeds na 1983 neemt het aan-deel gesubsidieerde woningen af.
De conclusie uit het voorgaande luidt dat door een toename van het aandeel sociale huur- en premiehuurwoningen en een gelijktijdige afname van het aandeel premiekoop- en ongesubsidieerde woningen in de nieuwbouw het aandeel woningen in meergezinshuizen is toegenomen. De verschuiving heeft effect op het aandeel woningen in meergezinshuizen, omdat het aan-deel woningen in meergezinshuizen onder woningwet-, corporatie-, non-pro-fithuur (= sociale huur) en premiehuurwoningen aanmerkelijk hoger is dan onder premiekoop- en ongesubsidieerde woningen. De verschuiving is slechts tijdelijk. Met name door het na 1982 afnemen van het aantal sociale huurwoningen en het toenemen van het aantal premiekoop- en ongesubsidi-eerde woningen neemt het aandeel woningen in meergezinshuizen weer af. Door de invloed van de NKS-woonruimten stagneert de daling van het aan-deel woningen in meergezinshuizen in de gesubsidieerde sector in 1986.
3.2. De invloed van de verschuiving op de totale toename van het aandeel woningen in meergezinshuizen
Uit het voorgaande blijkt dat er sprake is van een toename van het aandeel woningen in meergezinshuizen in de periode 1980-1984. Dat is in de eerste plaats het gevolg van een verschuiving van het relatieve aandeel van de fi-nancieringscategorieën in de totale nieuwbouwproduktie. In de tweede plaats is dat het gevolg van verschuivingen binnen de financieringscatego-rieën, onder meer mogelijk ten gevolge van een ruimtelijke verschuiving
van de nieuwbouwproduktie naar gebieden, in dit geval hoofdzakelijk grote-re gemeenten en binnen-stedelijke gebieden, met een hoog aandeel wonin-gen in meergezinshuizen (hoofdstuk 4). Het is echter nog niet duidelijk hoe groot de· invloed van de verschuiving over de financieringscategorie afzon-derlijk is op de totale toename van het aandeel woningen in meergezinshui-zen.
In deze paragraaf wordt de invloed van deze faktor geanalyseerd, waarbij de analyse beperkt blijft tot de gesubsidieerde sector.
Daar in dit onderzoek vooral de ontwikkeling van het aandeel woningen in meergezinshuizen in de nieuwbouw tussen de tweede helft van de jaren '70 en de eerste helft van de jaren '80 van belang is - er is dan sprake van een toegenomen aandeel - wordt de invloed van de genoemde faktor op de toe-name over deze twee perioden geanalyseerd. Echter, ook de aftoe-name van het aandeel woningen in meergezinshuizen na 1983 wordt in de analyse betrok-ken.
Voor de analyse is het allereerst nodig te weten hoe groot het aandeel van de financieringscategorieën in de nieuwbouw voor de bovengenoemde perio-den is geweest. De aandelen zijn weergegeven in tabel 3.5. De tussen haak-jes aangegeven codes al tot en met c3 zijn bedoeld de gevolgde werkwijze meer inzichtelijk te maken. In schema 3.1 (pag. 20) is te zien welke metho-diek gehanteerd is. Om de zelfde reden zijn in tabel 3.6 de codes dl tot en met f3 toegevoegd.
Tabel 3.5. De verdeling van het aandeel woningen in de
nieuwbouwpro-duktie van gesubsidieerde woningen per financieringscategorie per periode in procenten en de verschillen tussen de perioden in procent punten
sociale hwr premiehwr J( premiekoop J(J( totaal
1970 - 1974 50,5 21,9 27,6 100,0
1975 - 1979 (I) 43,1 (aI) 13,1 (bI) 43,8 (eI) 100,0 1980 - 1984 (2) 51,5 (a2) 14,5 (b2) 34,0 (c2) 100,0 1985 - 1986 (3) 39,4 (43,7) (a3) 16,1 (15,0) (b3) 44,4 (41,3) (c3) 100,0
(2) - (I) 8,4 1,4 -9,8
(3) -(2) -12,1 (-7,8) 1,6 (0,5) 10,4 (7,3)
11 inclusief eenmalig gesubsidieerde huur 1111 inclusief eenmalig gesubsidieerde koop
( ) sociale huur inclusief NKS-woonruimten waarvan 80% in meergezinscomplexen
Bron: Gunningscijfers, VROM/DGVH
Vervolgens is het nodig te weten, hoe groot het aandeel woningen in meer-gezinshuizen per financieringscategorie per periode is. Dat is weergegeven in tabel 3.6.
Er worden nu twee toetsen uitgevoerd. De eerste toets betreft de effecten van de verschuiving van de nieuwbouw over de financieringscategorieën op
het aandeel woningen in meergezinshuizen.
Ten behoeve van het toetsen van de invloed van de verschuiving van de wo-ningbouwproduktie over de financieringscategorieën tussen de perioden 1975-1979 en 1980-1984 wordt het aandeel woningen in meergezinshuizen per categorie constant gehouden op het niveau in de periode 1975 - 1979.
Tabel 3.6. Het aandeel woningen in meergezinshuizen in de nieuwbouw-produktie van gesubsidieerde woningen per financieringscate-gorie per periode in procenten en de verschillen tussen de peri-oden in procent punten
sociale hwr premiehuur JI premiekoop JIJ!
1970 - 1974 33,7 46,7 2,3 1975 - 1979 (1) 31,5 (dI) 52,5 (eI) 8,9 1980 - 1984 (2) 45,2 (d2) 39,7 (e2) 10,0 1985 - 1986 (3) 47,9 (53,0) (d3) 30,3 (e3) 2,9 (28,9) (2 - I) 13,7 -12,8 1,1 (3 -2) 2,7 (7,8) -9,4 -7,1
11 inclusief eenmalig gesubsidieerde huur
1111 inclusief eenmalig gesubsidieerde koop
( ) sociale huur inclusief NKS-woonruimten waarvan 8096 in meergezinscomplexen
Opm.: in 1972 is premiekoop niet gesplitst naar een-/meergezins, gemiddelde premiekoop en totaal op basis 1970, '71, '73, '74.
Bron: Gunningscijfers, VROM/DGVH
(f!) (12) (B) totaal 28,7 24,4 32,4 25,1 (28,9) 8,0 -7,3 (-3,5)
Vervolgens wordt met behulp van de aandelen van de financieringscatego-rieën in de nieuwbouwproduktie in de periode 1980-198/1. en de aandelen
wo-ningen in meergezinshuizen per financieringscategorie uit de periode 1975
-1979 het totale aandeel woningen in meergezinshuizen in de periode 1980-1984 berekend.
Het aandeel woningen in meergezinshuizen bedraagt dan 26,9%. Zoals te zien in tabel 3.6 bedraagt het feitelijke verschil 8,0% punten. Wanneer het aandeel woningen in meergezinshuizen constant wordt gehouden op dat in de periode 1975-1979, bedraagt het verschil in het aandeel meergezinshui-zen slechts 2,5% punten. Van de toename van het aandeel woningen in meergezinshuizen van 8,0% punten wordt dus 2,5% punten verklaard uit de verschuiving van de nieuwbouw over de financieringscategorieën.
De tweede toets betreft de effecten van de mutaties in het aandeel wonin-gen in meergezinshuizen per financieringscategorie over de wonin-genoemde pe-rioden. Dit betreft het gedeelte van de toename van het aandeel woningen in meergezinshuizen dat niet verklaard wordt door de verschuiving over de financleringscategorieën. De verschuivingen in het aandeel woningen in meergezinshuizen binnen de financieringscategorieën, aangeduid met muta-ties, worden onder meer veroorzaakt door ruimtelijke verschuivingen van de nieuwbouw en de regelgeving zoals de Beschikking Geldelljke Steun
Huurwoningen 1975. Deze aspecten komen in de volgende hoofdstukken aan de-orde. Voor deze toets worden de aandelen in de nieuwbouwproduktie per financieringscategorie constant gehouden op het niveau in de periode 1975-1979. Vervolgens wordt met deze aandelen en de aandelen woningen in meergezinshuizen per financieringscategorie uit de periode 1980-1984 het totale aandeel woningen in meergezinshuizen in de periode 1980-1984 bere-kend. Het aandeel woningen in meergezinshuizen bedraagt dan 29,196. Bij het constant houden van het aandeel nieuwbouwwoningen per financierings-categorie op het niveau van de periode 1975-1979 bedraagt het verschil 4,796 punten. Van de toename van het aandeel woningen in meergezinshui-zen met 8,096 punten wordt 4,796 punten verklaard uit de mutatie van het aandeel woningen in meergezinshuizen (toename) binnen de financieringsca-tegorieën.
Van de toename over de genoemde perioden van het aandeel woningen in meergezinshuizen met 8,096 punten wordt dus 2,596 punten veroorzaakt door een verschuiving van het aandeel nieuwbouwwoningen over de finan-cieringscategorieën en 4,796 punten ten gevolge van veranderingen in het aandeel woningen in meergezinshuizen per financieringscategorie, in dit geval voornamelijk ten gevolge van de toename in de sociale huursector.
Het restant 8,0 - 4,7 - 2,5 = 0,896 punten wordt verklaard uit het gelijktijdig
optreden van zowel de verschuiving als de mutatie. Er vindt namelijk een verschuiving plaats van het aandeel in de nieuwbouw naar de sociale huur-sector en tegelijkertijd neemt het aandeel woningen in meergezinshuizen in deze sector toe. Deze effecten versterken elkaar.
Reeds in paragraaf 3.1 is aangegeven dat na 1982 het aantal gegunde soci-ale huurwoningen afneemt en het aantal premiekoopwoningen toeneemt. De toetsing van de invloed van deze verschuiving op de totale afname van het aandeel woningen in meergezinshuizen vindt op dezelfde wijze plaats als de toename van het aandeel woningen in meergezinshuizen. Alleen is het nu niet mogelijk de gemiddelden van twee vijf-jaar perioden te vergelijken. Daarom wordt volstaan met de gemiddelden uit de perioden 1980-1984 en 1985-1986 (tabellen 3.5 en 3.6). Alle resultaten, dus zowel ten aanzien van
de toename als ten aanzien van de afname van het aandeel woningen in
meergezinshuizen, zijn weergegeven in schema 3.1.
Uit schema 3.1 blijkt dat, wat betreft het aandeel woningen in meergezins-huizen, in de perioden 1975 - 1979 en 1985 - 1986 weinig verschil bestaat (25,1 tegen 24,496). Wel dient er rekening mee te worden gehouden dat de laatste periode slechts 2 jaar betreft. Na 1984 is de in het begin jaren 80 geconstateerde toename van het aandeel woningen in meergezinshuizen dus vrijwel verdwenen. Er bestaan echter wel verschillen in de mate waarin de verschuivingen van het aandeel woningen over de financieringscategorieën en de mutaties van het aandeel woningen in meergezinshuizen binnen de fi-nancieringscategorieën verklarend zijn. De toename van het aandeel wonin-gen in meergezinshuizen wordt vooral verklaard door wonin-genoemde mutaties, namelijk 4,796 punten terwijl de afname vooral verklaard wordt door de verschuivingen over de financieringscategorieën in de gesubsidieerde sec-tor, namelijk 3,896 punten. In het geval de NKS-woonruimten in de be-schouwing worden betrokken, wordt de afname uitsluitend verklaard door verschuivingen over de financieringscategorieën, namelijk 2,696 punten.
Schema 3.1. Toedeling van de ontwikkeling van het aandeel woningen in
meergezinshuizen in de gesubsideerde sector naar oorzaak in
procenten, verschuiving in procent pWlten
versterking •
Ie toets 2e toets Ie + 2e toets totaal
197.5 - 1979 24,4 (I) 24,4 24,4 1980 - 1984 26,9 (2) 29,1 (3) 32,4 (4) verschuiving 2,.5 4,7 0,8 8,0 1980 - 1984 32,4 (4) 32,4 32,4 1985 - 1986 28,6 (29,8) (5) 30,0 (32,7) (6) 25,1 (28,9) (7) verschuiving -3,8 (-2,6) -2,4 (O,3) -1,1 (-1,2) -7,3 (-3,5)
(l) werkelijk aandeel meergezins 197.5 - 1979; al x dl + bi x el + cl x fl
(2) aandeel meergezins constant op 197.5 - 1979; a2 x dl + b2 x el + c2 x fl
(3) aandeel woningen per financieringscategorie constant op 197.5 - 1979; al x d2 + bI x e2 + cl x f2
(4) werkelijk aandeel meergezins 1980 - 1984; a2 x d2 + b2 x e2 + c2 x f2 (.5) idem (2) 1980 - 1984; a3 x d2 + b3 x e2 + c3 x f2
(6) idem (3) 1980 - 1984; a2 x d3 + b2 x e3 + c2 x f3
(7) idem (4) 198.5 -1986; a3 x d3 + b3 x e3 + c3 x 13 )( versterking tengevolge van beide verschuivingen
( ) sociale huur inclusief NKS-woonruimten waarvan 8096 in meer-gezinscomplexen
4. DE RUIMTELIJKE VERSCHUIVING VAN DE NIEUWBOUW
Naast een verschuiving over de financieringscategorieën is een mogelijke oorzaak van de toename van het aandeel woningen in meergezinshuizen in het begin van de jaren tachtig het verschuiven van de nieuwbouw naar die gebieden waar een groot aandeel woningen in meergezinshuizen min of meer traditie is. Hierbij spelen niet alleen verschuivingen tussen gemeenten maar ook verschuivingen binnen steden, bijvoorbeeld naar bestaand stede-lijk gebied een rol.
Niet alleen wordt in dit hoofdstuk ingegaan op het causale verband tussen ruimtelijke verschuiving van de nieuwbouw en de toename van het aandeel woningen in meergezinshuizen, maar ook op het verband tussen de afname van het aandeel woningen in meergezinshuizen en de ruimtelijke verschui-ving.
Ten aanzien v~n de ruimtelijke verschuivingen zijn 2 aspecten van belang. In de eerste plaats is van belang welke verschuivingen optreden en waar naar toe. In de tweede plaats is van belang hoe de veranderingen van het aandeel woningen in meergezinshuizen verdeeld zijn over het land.
4.1. Het verband tussen ruimtelijke verschuiving en aandeel woningen in
meergezinshuizen.
Om de effecten van de ruimtelijke verschuivingen op het aandeel woningen
in meergezinshuizen te onderzoeken, worden een aantal analyses uitge-voerd.
Het gaat om de volgende analyses:
- op basis van het CBS-bestand Voltooide Woningen naar de ruimtelijke verschuivingen over: gemeentegrootteklasse; • provincie; MPS-gemeenten; • groeigemeenten; • urbanisatiegraad;
- op basis van het rapport "Nieuwbouw in bestaand stedelijk gebied 1985" (Van Beijeren e.a., 1986) naar:
• bestaand stedelijk gebied.
De indeling is gebaseerd op een aantal ruimtelijke onderscheidingen zoals die in Nederland gebruikt worden. Getracht is zo volledig mogelijk te zijn. De ruimtelijke onderscheidingen zullen daarom niet alle even relevant zijn voor de toename van het aandeel woningen in meergezinshuizen in de nieuwbouwproduktie.
4.1.1. Gemeentegrootteklasse
De verschuiving van het aandeel woningen over de gemeentegrootteklassen heeft alleen effect wanneer er tussen de gemeentegrootte en het aandeel woningen in meergezinshuizen een bepaalde relatie aanwezig is. In tabel 4.1 zijn daarom weergegeven de gemiddelde percentages woningen in meerge-zinshuizen per gemeentegrootteklasse. De inwonertallen zijn die per 1 ja-nuari 1986.
Tabel 4.1. Gemiddeld percentage woningen in meergezinshuizen in de nieuwbouwproduktie naar gemeentegrootteklasse over de peri-ode 1971-1986
Grootteklasse woning- premie ongesub. totaal
wet - 0 tot 5.000 inwoners 6,0 1,4 0,3 2,6 - 5.000 tot 10.000 inwoners 9,8 3,7 1,3 4,9 - 10.000 tot 20.000 inwoners 16,9 8,1 3,2 9,8 - 20.000 tot 50.000 inwoners 28,1 20,5 6,8 19,7 - 50.000 tot 100.000 inwoners 44,1 30,0 9,7 32,8 - 100.000 tot 200.000 inwoners 55,5 36,9 18,1 43,6 - 200.000 en meer inwoners 85,0 73,4 64,0 81,1 - totaal 38,7 23,0 7,5 26,0 Bron: CBS (1972-1987)
Hieruit blijkt duidelijk dat er een samenhang bestaat tussen gemeente-grootte en aandeel woningen in meergezinshuizen. Met name de grotere ge-meenten met meer dan 50.000 inwoners kennen een groot aandeel woningen in meergezinshuizen in de nieuwbouwproduktie.
Het volgende deel van de analyse naar gemeentegrootteklasse betreft de verschuivingen van het aandeel nieuwbouwwoningen over de grootteklassen. De periode waarover de verschuivingen geanalyseerd worden, loopt van 1971-1986.
In tabel 4.2 valt op dat voor alle financieringscategorieën samen het rela-tieve aandeel in de totale nieuwbouwproduktie van de gemeentegrootte-klassen 50.000 tot en met 100.000 en meer dan 200.000 inwoners toeneemt, respectievelijk van 15,6% in 1971 tot 25,4% in 1983 en van 5,3% in 1971 tot 16,5% in 1984. De toename vindt zeer geleidelijk plaats vanaf de eerste helft van de jaren 70 alhoewel de stijging het grootst is in het begin van de jaren 80. Het grootste aandeel ligt omstreeks 1983 en 1984. Voor de ge-meenten met minder dan 50.000 inwoners geldt voor die periode een gelei-delijke afname van het aandeel. Voor gemeenten met 100.000 tot 200.000 inwoners blijft het aandeel ongeveer ·constant.
Rond 1983/1984 is het aandeel dat gemeenten met meer dan 50.000 inwo-ners in de nieuwbouw hebben het grootst. Na die jaren schuift het aandeel
van de nieuwbouw weer naar de kleinere gemeenten. In tabel 4.2 is de
ver-schuiving van de aandelen in de nieuwbouw weergegeven.
Tabel 4.2. Het aandeel woningen van de totale nieuwbouw in Nederland in
procenten naar gemeentegrootte. Totaal voor alle finande-ringscategorieën
0 '-000 10.000 20.000 ~.OOO 100.000 200.000
jaac 5.000 10.000 20.000 ~.OOO 100.000 200.000 en meer 1Dtaal 1971 3,9 12,7 22,1 30,.5 15,6 10,0 .5,3 100 1972 4,1 12,2 22,3 28,0 19,0 9,9 4,4 100 1973 3,1 12,4 22,2 29,.5 18',2 11,.5 3,1 ,100 1974 3,6 10,.5 21,0 29,1 19,.5 10,8 .5,5 100 197.5 3,2 10,6 20,9 29,7 18,5 12,1 5,1 100 1976 2,9 9,7 19,2 30,0 21,1 11,0 6,1 100 1977 3,3 9,9 19,4 28,9 20,7 11,6 6,2 100 1978 3,3 9,8 20,4 27,5 22,4 11,2 .5,3 100 1979 3,0 9,4 19,8 27,4 21,7 12,1 6,7 100 1980 3,2 9,2 18,5 25,.5 23,5 12,0 8,1 100 1981 2,6 8,3 1.5,9 26,1 24,9 11,7 10,.5 100 1982 2,3 7,1 17,7 2.5,6 23,6 12,.5 11,2 100 1983 1,6 7,4 16,1 24,.5 2.5,4 10,4 14,7 100 1984 2,7 7,3 18,3 24,.5 21,1 9,.5 16,.5 100 198.5 2,.5 8,3 19,6 27,7 22,7 8,3 10,8 100 1986 3,1 8,8 19,1 28,2 20,4 10,4 9,8 100 Bron: CBS (1972-1987)
Per financieringscategorie bestaat er nogal wat verschil (4). Voor de wo-ningwetsector neemt voor de gemeentegrootteklasse 50.000-100.000
inwo-ners het aandeel in de totale nieuwbouwproduktie in de periode 1971 tot
1978 toe van 20,5% tot 26,8%. Na 1981 treedt weer een daling in. Voor de gemeentegrootteklasse met meer dan 200.000 inwoners neemt het aandeel
toe van ongeveer 6% in de eerste helft van de jaren 70 tot 29,5% in 1984.
Hier geldt dat de toename in het begin van de jaren 80 het grootst is.
Daar-na treedt een daling van het aandeel in. Het aandeel voor gemeenten met minder dan 50.000 inwoners neemt af. De daling is het grootst in de ge-meentegrootteklasse van 20.000-50.000 inwoners, namelijk van 37,5% in 1975 tot 18,2% in 1984. Voor de gemeentegrootteklasse 100.000 tot 200.000 inwoners blijft het aandeel ongeveer constant.
Voor wat betreft de premiesector is alleen een duidelijke toename van het aandeel in de nieuwbouwproduktie te zien voor de gemeentegrootteklasse 50.000-100.000 inwoners, namelijk van 12,8% in 1971 tot 28,4% in 1984. De gemeenten met minder dan 20.000 inwoners geven over dezelfde periode een geringe afname van het aandeel te zien (tussen 3 en 7% punten). Voor de overige grootte kl assen blijft het aandeel ongeveer constant. Voor de
pe-riode 1983-1986 wordt opgemerkt dat voor gemeenten met meer dan 50.000
inwoners het aandeel premiehuurwoningen in het aandeel premiewoningen
groter iS dan voor de kleinere gemeenten.
over de gemeentegrootteklassen zijn geen trends aanwijsbaar. De aandelen blijven ongeveer constant.
Uit het voorgaande wordt geconcludeerd dat er een toename plaats vindt van het aandeel in de nieuwbouwproduktie voor gemeenten met tussen de 50.000 en 100.000 inwoners en meer dan 200.000 inwoners. De toename be-treft vooral woningwet- en in geringe mate premiewoningen. Voor gemeen-ten met tussen de 100.000 en 200.000 inwoners blijft het aandeel constant. Voor gemeenten met minder dan 50.000 inwoners is er sprake van een af-name.
Zoals in tabel 4.1 te zien is, bestaat er een sterke relatie tussen gemeente-grootte en aandeel woningen in meergezinshuizen. Dit geldt ook voor de fi-nancieringscategorieën apart. Een verschuiving van het aandeel in de nieuwbouwproduktie naar gemeenten met name tussen de 50.000 en 100.000 en meer dan 200.000 inwoners welke door een groot aandeel woningen in meergezinshuizen gekenmerkt worden, leidt dus tot een toename op lande-lijk niveau van het aandeel woningen in meergezinshuizen. Na 1983/1984
neemt het aandeel dat de gemeenten met meer dan 50.000 inwoners in de
nieuwbouw hebben af. De nieuwbouw verschuift weer naar gemeenten met een lager aandeel woningen in meergezinshuizen waardoor ook het totaal aandeel woningen in meergezinshuizen in de nieuwbouw afneemt.
4.1.2. Provincie
In het voorgaande blijkt dat ruimtelijk gezien er sprake is van een toename
van het aandeel woningen in meergezinshuizen ten gevolge van een ver-schuiving van het aandeel woningen naar de grotere steden. De vraag is nu in welke mate dit verschijnsel over het land is verspreid. Daarom wordt een zelfde analyse uitgevoerd naar provincie-indeling.
Wat betreft het aandeel woningen in meergezinshuizen springen de volgen-de provincies naar voren door een hoog aanvolgen-deel in volgen-de periovolgen-de 1971-1986: Groningen met een gemiddeld percentage van 25,0%, Utrecht met 28,0%, Noord-Holland met 36,7%, Zuid-Holland met 39,8% en Limburg met 21,9%.
In de overige provincies is het aandeel aanzienlijk lager (tussen 12 en 17%).
In tabel 4.3 is een overzicht gegeven van het gemiddeld percentage wonin-gen in meergezinshuizen naar provincie.
De verschuiving van de nieuwbouw over de provincies is van weinig beteke-nis. Er zijn slechts twee provincies, namelijk Noord-Holland en Zuid-Hol-land, waarvan het aandeel in de nieuwbouwproduktie in het begin van de ja-ren 80 is toegenomen t.o.v. de jaja-ren 70. Voor beide provincies gaat het om een toename in de orde van grootte van 5% punten; het betreft hoofdzake-lijk woningwetwoningen (4). Na 1983/1984 neemt het aandeel van deze pro-vincies weer af.
De voorzichtige conclusie luidt dat er sprake is van een lichte verschuiving
van het aandeel woningen, met name woningwetwoningen, naar de randstad dat, in combinatie met een hoog aandeel woningen in meergezinshuizen daar, leidt tot een toename van het aandeel woningen in meergezinshuizen. Reden voor een voorzichtige conclusie is het feit dat een overlap plaats heeft met de verschuiving over de gemeentegrootteklassen.
Tabel 4.3. Gemiddeld percentage woningen in meergezinshuizen in de
nieuwbouwproduktie naar provincie over de periode 1971-1986
Provincie woningwet premie ongesub. totaal
Zuid-Holland 55,2 37,6 12,6 39,8 Noord-Holland 53,8 27,1 15,2 36,7 Utrecht 42,7 25,1 9,3 28,0 Groningen 34,0 20,5 5,7 25,0 Limburg 38,0 18,9 4,3 21,9 Noord-Brabant 24,4 19,2 4,4 17,0 Gelderland 27,5 15,2 4,9 16,8 Zuidelijke IJsselmeerpolders 15,8 12,3 4,8 14,0 Overijssel 19,5 14,7 3,4 13,8 Drente 18,7 12,4 7,3 13,2 Zeeland 17,0 14,0 4,7 12,9 Friesland 15,8 11,5 3,2 12,5 Totaal 38,7 23,0 7,5 26,0 Bron: CBS (1972-1987) 4.1.3. MPS-gemeenten (1)
MPS-gemeenten zijn (grote) gemeenten welke in 1971 een huurwoningvoor-raad met meer dan 5.000 woningen van voor 1931 bezitten (definitie Meer-jarenplan Stadsvernieuwing). Zoals nog zal blijken, is het aandeel woningen dat in deze gemeenten binnen bestaand stedelijk gebied wordt gebouwd, groot. In totaal gaat het om 22 gemeenten.
De reden waarom de eventuele verschuiving naar MPS-gemeenten apart wordt geanalyseerd is· dat de toename van het aandeel woningen in meerge-zinshuizen mogelijk wordt veroorzaakt door het in toenemende mate bou-wen in stadsvernieuwingsgebieden. Hier is alleen het toenemend aandeel woningen in meergezinshuizen ten gevolge van verschuivingen tussen ge-meenten en niet binnen steden van belang. De effecten van het in toene-mende mate bouwen in bestaand stedelijk gebied komen nog aan de orde. Het gemiddeld aandeel woningen in meergezinshuizen in de nieuwbouwpro-duktie voor alle financieringscategorieën samen is hoog, namelijk 57,6%. Voor de overige gemeenten is dat 17,3%.
Voor woningwetwoningen apart (4) is het gemiddeld aandeel woningen in meergezinshuizen in MPS-gemeenten nog hoger namelijk 68,2%. Voor de overige gemeenten is dat 26,2%. Over het aandeel woningen in meergezins-huizen in de premiehuursector in relatie tot de MPS-gemeenten kan weinig gezegd worden daar in het CBS-bestand de benodigde onderscheidingen pas vanaf 1983 worden aangebracht (hoofdstuk 2). Voor de totale premiesector (huur + koop) is het gemiddeld aandeel woningen in meergezinshuizen in MPS-gemeenten 49,1 %. Daarbuiten is dat 16,8%. Voor de
premiehuurwonin-gen afzonderlijk zijn deze percentages hoger.
De verschuiving van het aandeel nieuwbouwwoningen naar de MPS-gemeen-ten van de eerste helft van de jaren zeventig tot het begin van de jaren 80 bedraagt ongeveer 8% punten, namelijk van circa 18% naar circa 26%. De toename is eind jaren 70, begin jaren 80 het grootst. Een en ander is te zien in tabel 4-.4-.
Tabel 4.4. Het aandeel in de totale nieuwbouw in Nederland in procenten naar MPS- en overige gemeenten. Totaal voor alle financie-ringscategorieën JAAR 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 MPS-GEMEENTEN (22) 17,0 16,5 16,8 18,6 19,5 19,7 20,1 18,6 20,8 22,3 25,5 26,9 28,6 28,6 21,8 22,6 Bron: CBS (1972-1987)
OVERIGE GEMEENTEN NEDERLAND
83,0 100 83,5 100 83,2 100 81,4 100 80,5 100 80,3 100 79,9 100 81,4 100 79,2 100 77,7 100 74,5 100 73,1 100 71,4 100 71,4 .100 78,2 100 77,4 100
De toename van het aandeel nieuwbouwwoningen wordt vrijwel uitsluitend veroorzaakt door de verschuiving van het aandeel woningwetwoningen naar de MPS-gemeenten (4-). Begin jaren 70 bedroeg het aandeel woningen ge-bouwd in de woningwet sector in MPS-gemeenten nog circa 23%. In 1984- is dat 4-3,1 %. De aandelen premiewoningen blijven redelijk constant, terwijl het aandeel ongesubsidieerde woningen tussen 1982 en 1986 tijdelijk kleiner is. Na 1984- neemt het aandeel van de MPS-gemeenten in de nieuwbouw weer af. Ook hier zijn de woningwetwoningen bepalend voor de verschui-ving.
De verschuiving van het aandeel woningen naar MPS-gemeenten leidt tot een toename van het aandeel woningen in meergezinshuizen. Dit komt overeen met hetgeen voor de verschuiving over de gemeentegrootteklassen is gevonden. MPS-gemeenten hebben alle meer dan 50.000 inwoners. De verschuiving in procenten naar MPS-gemeenten is echter wat groter en wordt vrijwel uitsluitend veroorzaakt door de woningwet sector. Na 1984-neemt het aandeel van de MPS-gemeenten in de nieuwbouw weer af en daarmee het aandeel woningen in meergezinshuizen.
