U N I V E R S I TAT I S M A R I A E C U R I E - S K à O D O W S K A L U B L I N – P O L O N I A
VOL. XLVI, 4 SECTIO H 2012
Uniwersytet Mikoáaja Kopernika w Toruniu, Katedra Zarządzania Finansami
MICHAà BUSZKO
Fundusze hipoteczne oraz odwrócone hipoteki modelu sprzedaĪowego... w Polsce
Mortgage funds and equity release schemes of the sale model in Poland
Sáowa kluczowe: odwrócona hipoteka, fundusze hipoteczne, ryzyko Keywords: equity relase, mortgage funds, risk
WstĊp
W 2008 r. na polskim rynku pojawiá siĊ nowy rodzaj usáugi finansowej – konwersja kapitaáu ulokowanego w nieruchomoĞciach na páynne Ğrodki wypáacane doĪywotnio osobom w wieku emerytalnym. ZaczĊáy ją prowadziü spóáki kapitaáowe nazywane funduszami hipotecznymi, które staáy siĊ pionierami alternatywnego finansowania emerytalnego w Polsce. Zasadniczo zapewniáy one osobom starszym moĪliwoĞü osią- gania regularnych, doĪywotnich wpáywów, uzupeániających Ğwiadczenia emerytalne w zamian za przeniesienie prawa wáasnoĞci nieruchomoĞci. W praktyce procesy kon- wersji oparto na umowach prawa cywilnego, tzn. doĪywocia, rent, a takĪe poĪyczek, nadając im wspólną nazwĊ odwróconych hipotek.
Pomimo tego, iĪ podmioty oferujące konwersjĊ zaczĊáy funkcjonowaü w bardzo waĪnym i jednoczeĞnie wraĪliwym spoáecznie segmencie zabezpieczenia emerytal- nego, ich dziaáalnoĞü nie zostaáa poddana nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego czy Ministerstwa Finansów. W praktyce fundusze są maáymi spóákami kapitaáowymi, których dziaáalnoĞü nie podlega szczególnym wymogom kapitaáowym, ostroĪnoĞcio- wym czy gwarancyjnym. Uzasadnieniem ich funkcjonowania w Polsce jest przede
wszystkim wzrost zapotrzebowania na produkty finansowe ze strony osób starszych oraz niedostateczne zainteresowanie wymienioną grupą tradycyjnych instytucji fi- nansowych. Wobec postĊpujących niekorzystnych zmian demograficznych, niskiej efektywnoĞci repartycyjnego i kapitaáowego systemu zabezpieczenia emerytalnego oraz wzrastającej aktywnoĞci osób starszych fundusze hipoteczne oferują nową formĊ finansowania emerytalnego, áączącą rynek pieniĊĪny, nieruchomoĞci oraz ubezpieczeĔ spoáecznych.
PoniewaĪ w polskich warunkach spoáeczno-gospodarczych pozyskanie dodatko- wych Ĩródeá finansowania emerytalnego staje siĊ zagadnieniem niezwykle istotnym, a finansowanie ĞwiadczeĔ poprzez konwersjĊ majątku moĪe byü w przyszáoĞci jedną z waĪniejszych form poprawy stanu finansów osobistych osób starszych, waĪne jest wskazanie kilku istotnych problemów, jakie ujawniáy siĊ w ciągu czterech lat obecnoĞci funduszy hipotecznych i odwróconych hipotek na polskim rynku. Celem niniejsze- go opracowania jest charakterystyka dziaáalnoĞci funduszy hipotecznych w Polsce, przedstawienie ryzyka z nimi związanego, a takĪe szans i zagroĪeĔ wynikających z ich funkcjonowania na polskim rynku. W pracy zostanie równieĪ przedstawiona charakterystyka konstrukcji odwróconych hipotek oferowanych przez te podmioty.
1. Istota dziaáalnoĞci funduszy hipotecznych w Polsce
Istotą dziaáalnoĞci funduszy hipotecznych jest osiąganie zysku i tworzenie wartoĞci poprzez nabywanie nieruchomoĞci w zamian za wypáacane zbywcom doĪywotnie Ğwiadczenia pieniĊĪne (renty) oraz przyznawane sáuĪebnoĞci doĪywotniego zamieszka- nia, definiowane w ramach usáugi odwróconej hipoteki. Po Ğmierci zbywcy fundusze dokonują sprzedaĪy nieruchomoĞci na rynku, odzyskując Ğrodki wypáacone uprzednio w postaci rent. Ze wzglĊdu na dáugoterminowy charakter umów oraz liczne ryzyka po- noszone przez fundusze (np. dáugowiecznoĞci, zmiany ceny nieruchomoĞci czy zmiany stóp procentowych) klientami funduszy są na ogóá osoby w wieku powyĪej 65 lat. Nie- ruchomoĞci akceptowane przez fundusze obejmują mieszkania, domy, grunty, a takĪe spóádzielcze wáasnoĞciowe prawa do lokali mieszkalnych lub uĪytkowanie wieczyste.
Fundusze hipoteczne są obecne na polskim rynku od 2008 r., przy czym do 2012 r. powstaáy áącznie cztery podmioty o zasiĊgu ogólnopolskim. Pomimo swojej nazwy rozwaĪane jednostki nie podlegają Ustawie o funduszach inwestycyjnych1, tzn. nie wymagają rejestracji w rejestrze funduszy, nie są zarządzane przez TFI ani nie podlegają nadzorowi KNF2. Fundusze hipoteczne funkcjonują w formie prawnej spóáek z o.o. lub akcyjnych, przy czym ich powoáanie nie wymaga szczególnych na-
1 Ustawa o funduszach inwestycyjnych z dnia 27 maja 2004 r., Dz. U. z 2004 r., nr 146, poz. 1546 z póĨn. zm.
2 WáaĞciwie tylko w przypadku jednego funduszu (FH Familia SA), ze wzglĊdu na wspóáwáaĞciciela – Noble Fund 2DB FIZ, moĪna mówiü o poĞrednim oddziaáywaniu nadzorcy finansowego.
káadów finansowych, poza wymogami odpowiednimi dla zakáadania spóáek zgodnie z przepisami Kodeksu spóáek handlowych. W praktyce oznacza to, Īe omawiane podmioty nie mają specjalnego zabezpieczenia kapitaáowego, które dawaáoby Ğwiad- czeniobiorcom pewnoĞü realizacji niezakáóconych doĪywotnich wypáat3. Ze wzglĊdu na krótką historiĊ funkcjonowania, niewielką skalĊ dziaáalnoĞci oraz ubogą sprawo- zdawczoĞü finansową funduszy ich obiektywna ocena jest bardzo utrudniona. Tabela 1 przedstawia wybrane dane finansowe dwóch najwiĊkszych funduszy hipotecznych.
Tabela 1. Charakterystyka finansowa wybranych funduszy hipotecznych w Polsce (dane w tys. zá)4
Kategoria Fundusz Hipoteczny Dom sp. z o.o. Fundusz Hipoteczny Familia SA
Rok 2010 2009 2008 2010
Aktywa trwaáe 426,6 870,3 0 0
Aktywa obrotowe 1 156,7 1,2 45,7 1 408,0
Inwestycje dáugoterminowe 327,1 870,3 0 0
Inwestycje krótkoterminowe 906,2 119,7 35,0 1 400,8
Kapitaá wáasny 890,1 –285,5 27,1 1 317,8
Zobowiązania dáugoterminowe 0 287,0 0 0
Zobowiązania krótkoterminowe 693,2 316,8 18,6 61,7
Zysk netto –1 824,4 –312,6 –22,9 –682,2
ħródáo: opracowanie wáasne na podstawie: dane sprawozdawcze Funduszu Hipotecznego Dom sp. z o.o. z KRS oraz Monitor Polski B. Dziennik UrzĊdowy Rzeczypospolitej Polskiej, 10 paĨdziernika 2011 r., nr 1875.
PoniewaĪ Īaden z funduszy nie osiągnąá jeszcze progu rentownoĞci, prognozo- wanie ich rozwoju jest obarczone znacznym ryzykiem, tym bardziej Īe nadal nie są w Polsce okreĞlone parametry funkcjonowania odwróconych kredytów hipotecznych w bankach, a takĪe nierozstrzygniĊta pozostaje kwestia podporządkowania funduszy hipotecznych szczegóáowym rozwiązaniom prawnym. Ze wzglĊdu na maáą wartoĞü zgromadzonych funduszy wáasnych przy jednoczesnym wymogu utrzymania wy- sokiej páynnoĞci bieĪącej oraz koniecznoĞci wypromowania usáug i wáasnej marki stabilnoĞü finansowa oraz bezpieczeĔstwo dziaáalnoĞci wymienionych podmiotów mogą budziü obawy. ChociaĪ liczba i wielkoĞü funduszy hipotecznych wskazują,
3 Tym samym naleĪnoĞci klientów z tytuáu przejĊtych przez fundusze nieruchomoĞci są zabezpieczone wyáącznie hipoteką na tych nieruchomoĞciach.
4 Funduszu Hipoteczny Dom sp. z o.o. funkcjonuje na rynku od 2008 r. W 2011 r. zostaá przeksztaácony w spóákĊ akcyjną. Fundusz Hipoteczny Familia SA rozpocząá dziaáalnoĞü w 2010 r.
iĪ podmioty te nie uzyskaáy znaczącego udziaáu w polskim rynku finansowym, to specyfika prowadzonej przez nie dziaáalnoĞci nakazuje oceniaü je w sposób szcze- gólny. PoniewaĪ jednostki te finansują osoby starsze, a wiĊc relatywnie áatwowierne i podatne na nieuczciwe praktyki rynkowe oraz czĊsto zmuszone do zadáuĪania siĊ ze wzglĊdu na sytuacjĊ Īyciową, taka dziaáalnoĞü powinna byü prowadzona w spo- sób szczególnie przejrzysty i zrozumiaáy. Sukces funduszy moĪe istotnie wspomóc rozwój caáego rynku alternatywnego finansowania emerytalnego. Wytworzenie záego wizerunku lub ich upadáoĞü moĪe wpáynąü na caákowite odwrócenie siĊ osób starszych od rynku finansowego.
2. Odwrócona hipoteka jako usáuga oferowana przez fundusze hipoteczne
Odwrócona hipoteka moĪe funkcjonowaü na rynku finansowym wedáug dwóch róĪnych modeli, tzn. sprzedaĪowego (home reversion) oraz kredytowego (reverse mortgage). Pierwszy z nich polega na doĪywotnim finansowaniu Ğwiadczeniobiorców rentami hipotecznymi w zamian za przeniesienie prawa wáasnoĞci nieruchomoĞci.
Drugi oznacza finansowanie kredytem o doĪywotnio odroczonym terminie spáaty5. Odwróconą hipotekĊ wedáug obu rozwiązaĔ moĪna spotkaü juĪ w wielu krajach wy- soko rozwiniĊtych, w tym zwáaszcza w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii, Australii, Hiszpanii czy we Wáoszech. W regionie Europy ĝrodkowo -Wschodniej produkt ten nadal pozostaje w początkowej fazie rozwoju, choü od kilku lat dostĊpny jest on w obu wariantach na WĊgrzech6.
W Polsce odwróconą hipotekĊ oferują wyáącznie fundusze hipoteczne w for- mie modelu sprzedaĪowego, aczkolwiek wymienione podmioty zaczynają równieĪ wprowadzaü rozwiązania oparte na umowach poĪyczek7. W Polsce wprowadzenie kredytowego modelu konwersji (reverse mortgage) jest dopiero planowane, a jego realne pojawienie siĊ zaleĪy przede wszystkim od terminu ukoĔczenia prac nad ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym oraz czasu potrzebnego do stworze- nia odpowiedniej infrastruktury sprzedaĪowo-zarządczej w bankach8. Zestawienie najwaĪniejszych cech odwróconej hipoteki modelu sprzedaĪowego i kredytowego przedstawia tabela 2.
5 W tym przypadku odwróconą hipotekĊ nazywa siĊ odwróconym kredytem hipotecznym. Zob. U. Raifner, S. Clerc-Renaud, E.F. Perez-Carrillo, A. Tiffe, M. Knobloch, Study on Equity Release Schemes in EU. Part I:
General Report, Institut für Finanzdienstleistungen e.V., January 2009 oraz V. Bhuyan, Reverse Mortgages and Linked Securities. The Complete Guide to Risk, Pricing, and Regulation, John Wiley & Sons, Inc.
6 Reverse mortgage – rozwiązania prawne i instytucjonalne na wybranych rynkach, Polska Izba Ubez- pieczeĔ, Warszawa, marzec 2011.
7 Jest to rozwiązanie poĞrednie pomiĊdzy modelem sprzedaĪowym a kredytowym.
8 Zob. ZaáoĪenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, Ministerstwo Finansów, 23 wrzeĞnia 2011 r., http://www.mf.gov.pl/dokument.php?const=6&dzial=645&id=208223 (4.05.2012).
Tabela 2. Odwrócona hipoteka modelu sprzedaĪowego i kredytowego
Charakterystyka Model sprzedaĪowy Model kredytowy
Podmioty oferujące Spóáki kapitaáowe okreĞlane jako fundusze hipoteczne
Banki krajowe, oddziaáy insty- tucji kredytowych, instytucje kredytowe w ramach dziaáalnoĞci
trans granicznej
Podstawowe regulacje
Kodeks cywilny (umowa renty, umowa doĪywocia, umowa
poĪyczki)
Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, Prawo bankowe, Ustawa o kredycie konsumenckim
Konstrukcja umowy Przygotowana przez ĞwiadczeniodawcĊ
Przygotowana przez bank na podstawie ustawy o odwróconym
kredycie hipotecznym
Transfer wáasnoĞci nieruchomoĞci
Po podpisaniu umowy lub w szczególnych przypadkach
po Ğmierci dáuĪnika
Po Ğmierci, wyprowadzeniu siĊ lub naruszeniu zapisów umowy przez dáuĪnika, jeĞli rodzina/
spadkobiercy nie zechcą zatrzy- maü nieruchomoĞci Przekazanie nieruchomoĞci
w spadku NiemoĪliwe MoĪliwe
Forma wypáaty Ğwiadczenia Okresowa Okresowa, jednorazowa
lub mieszana
Czas wypáaty DoĪywotnio Z góry lub w okreĞlonym
horyzoncie
Rozwiązanie umowy MoĪliwe w wyjątkowych okolicz- noĞciach na drodze sądowej
MoĪliwe z zachowaniem terminu wypowiedzenia Podmiot odpowiedzialny
za utrzymanie i ubezpieczenie ĝwiadczeniodawca ĝwiadczeniobiorca Ryzyko wzrostu zadáuĪenia
ponad wartoĞü nieruchomoĞci Ponosi Ğwiadczeniodawca Ponosi Ğwiadczeniodawca Rozliczenie nadwyĪki wartoĞci
nieruchomoĞci ponad wartoĞü zadáuĪenia
Brak NadwyĪka przekazywana spad-
kobiercom
MoĪliwoĞü ustanowienia
peánomocnictwa Nie Tak
MoĪliwoĞü przedterminowej
spáaty dáugu Tak Tak
MoĪliwoĞü weryfikacji wzrostu
wartoĞci nieruchomoĞci Nie Tak
Opodatkowanie Ğwiadczenia Nie Nie
Dopuszczalny minimalny wiek 65 lat NieokreĞlony
Charakterystyka Model sprzedaĪowy Model kredytowy MoĪliwoĞü pozbawienia
zamieszkania
Tak, w zamian za Ğwiadczenie
pieniĊĪne Nie
MoĪliwoĞü indeksacji
Ğwiadczenia Tak Nie
Zabezpieczenie wypáaty
ĞwiadczeĔ w okresie umowy Nie Nie
Sposób wykorzystania
wypáacanych ĞwiadczeĔ Dowolny Dowolny
MoĪliwoĞü swobodnego
dysponowania nieruchomoĞcią Tak, za zgodą funduszu Nie
Badanie zdolnoĞci kredytowej Nie Ocena stanu zadáuĪenia z innych tytuáów niĪ odwrócony kredyt ZaleĪnoĞü pomiĊdzy wiekiem
a wysokoĞcią Ğwiadczenia
Im starszy Ğwiadczeniobiorca, tym wyĪsze Ğwiadczenie
Im starszy Ğwiadczeniobiorca, tym wyĪsze Ğwiadczenie
MoĪliwoĞü przedáuĪenia umowy Nie Tak
Spáata dáugu Jednorazowo po Ğmierci Ğwiadczeniobiorcy
Jednorazowo po Ğmierci Ğwiad- czeniobiorcy, po opuszczeniu nieruchomoĞci lub po naruszeniu
warunków umowy ħródáo: opracowanie wáasne.
3. Konstrukcje prawne odwróconej hipoteki oferowanej przez fundusze hipoteczne
Fundusze hipoteczne oferujące w Polsce odwróconą hipotekĊ wedáug modelu sprzedaĪowego mogą wykorzystywaü trzy rozwiązania bazujące na prawie cywilnym:
umowĊ rent z zastrzeĪeniem doĪywotniej sáuĪebnoĞci mieszkania, umowĊ doĪywocia oraz umowĊ poĪyczki, przy czym najbardziej rozwiniĊte są usáugi Ğwiadczone we- dáug dwóch pierwszych rozwiązaĔ. Wszystkie trzy konstrukcje są regulowane przez Kodeks cywilny9, co oznacza, Īe strony, w tym zwáaszcza Ğwiadczeniodawcy, mogą bardzo swobodnie ksztaátowaü ich treĞü.
Umowa renty (art. 903 k.c.) polega na zobowiązaniu Ğwiadczeniodawcy do realizacji okreĞlonych okresowych ĞwiadczeĔ pieniĊĪnych (rent) wzglĊdem Ğwiadczeniobiorcy.
W ramach odwróconej hipoteki musi ona zapewniaü doĪywotnią wypáatĊ ĞwiadczeĔ oraz zapewniaü doĪywotnią sáuĪebnoĞü osobistą mieszkania (prawo do doĪywotniego
9 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz. U. z 1964 r., nr 16, poz. 93 z póĨn. zm.
zamieszkania)10. PoniewaĪ rozwaĪana konstrukcja wiąĪe siĊ w praktyce z páatnoĞcią rent za wynagrodzeniem (tzn. w zamian za transfer wáasnoĞci nieruchomoĞci), stąd przy jej stosowaniu w ramach odwróconej hipoteki stosuje siĊ odpowiednio przepisy o sprzedaĪy.
Umowa doĪywocia (art. 908 k.c.) odnosi siĊ do przeniesienia wáasnoĞci nieru- chomoĞci w zamian za doĪywotnie utrzymanie11. Wspomniana konstrukcja ma co do zasady formalizowaü okreĞlone aspekty relacji rodzinnych, a jej wykorzystanie w ramach odwróconej hipoteki wymaga przede wszystkim szczegóáowego okreĞle- nia pojĊcia „utrzymanie”. PoniewaĪ w umowach rodzinnych utrzymanie oznacza obowiązek dostarczania np. wyĪywienia, ubrania, Ğwiatáa czy opaáu, a odwrócona hipoteka ma wyáącznie charakter finansowy, Ğwiadczenia materialne muszą byü z umowy wyáączone. W przypadku odwróconej hipoteki opartej na doĪywociu do praw Ğwiadczeniobiorcy zostaje wiĊc zaliczona sáuĪebnoĞü osobista mieszkania oraz uprawnienie do otrzymywania Ğrodków pieniĊĪnych. SáuĪebnoĞci te nie mogą byü uchylone lub zmienione, a przeniesienie wáasnoĞci nieruchomoĞci na podstawie umowy o doĪywocie nastĊpuje z jednoczesnym obciąĪeniem nieruchomoĞci prawem doĪywocia. W razie zbycia nieruchomoĞci obciąĪonej prawem doĪywocia fundusz ponosi osobistą odpowiedzialnoĞü za Ğwiadczenia objĊte tym prawem. W praktyce, gdy pomiĊdzy stronami odwróconej hipoteki dojdzie do konfliktu, wszystkie lub niektóre uprawnienia objĊte treĞcią prawa doĪywocia mogą zostaü zamienione przez sąd na doĪywotnią rentĊ odpowiadającą wartoĞci uprawnieĔ. W wyjątkowych przypadkach sąd moĪe na Īądanie strony rozwiązaü umowĊ o doĪywocie.
Umowa poĪyczki (art. 720 k.c.) zabezpieczonej hipoteką jest najbardziej liberalnym rozwiązaniem, które pozwala na dowolne ustalenie praw i obowiązków, a takĪe ich zmianĊ w trakcie obowiązywania umowy. W odróĪnieniu od poprzednich konstrukcji umowa poĪyczki zabezpieczonej hipotecznie nie powoduje przeniesienia wáasnoĞci nieruchomoĞci na fundusz w okresie Īycia Ğwiadczeniobiorcy. W ramach tego roz- wiązania fundusz ma najmniejsze moĪliwoĞci kontrolowania stanu nieruchomoĞci oraz eksmisji Ğwiadczeniobiorcy.
We wszystkich trzech wariantach Ğwiadczeniobiorcy otrzymują miesiĊczne Ğwiad- czenia pieniĊĪne niezaleĪnie od zdolnoĞci kredytowej, dáugoĞci Īycia i zmiany wartoĞci nieruchomoĞci, a za zgodą funduszu mogą osiągaü dodatkowe dochody z jej wynajmu oraz mają zapisane w ksiĊdze wieczystej doĪywotnie prawo zamieszkania w niej12.
10 SáuĪebnoĞü osobista nie moĪe byü ustanowiona na spóádzielczym wáasnoĞciowym prawie do lokalu mieszkalnego na nieruchomoĞci naleĪącej do spóádzielni mieszkaniowej.
11 Podobnie do umowy sáuĪebnoĞci osobistej umowa doĪywocia nie obejmuje spóádzielczego wáasnoĞcio- wego prawa do lokalu mieszkalnego stanowiącego ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomoĞci naleĪącej do spóádzielni mieszkaniowej.
12 W pierwszych dwóch wariantach Ğwiadczeniobiorca traci wáasnoĞü nieruchomoĞci, nie ma moĪliwo- Ğci przekazania jej w spadku, nie moĪe jej swobodnie uĪytkowaü, ale teĪ nie ponosi kosztów jej utrzymania i ubezpieczenia.
4. Ryzyko wynikające z odwróconych hipotek – perspektywa Ğwiadczeniobiorcy
Odwrócone hipoteki z perspektywy Ğwiadczeniobiorcy generują kilka istotnych rodzajów ryzyka. Przede wszystkim stwarzają one ryzyko spoáeczne (tzn. braku akcep- tacji ze strony rodziny) związane z niezachowaniem tradycji przekazania nieruchomoĞci z pokolenia na pokolenie. RozwaĪane produkty generują równieĪ ryzyko przejĊcia nieruchomoĞci za uáamek ceny rynkowej. PoniewaĪ transfer wáasnoĞci nieruchomoĞci odbywa siĊ zasadniczo w momencie podpisania umowy, krótszy okres Īycia Ğwiadcze- niobiorcy oznacza moĪliwoĞü otrzymania przez fundusz peánej wartoĞci mieszkania bądĨ domu przy niewielkiej kwocie wypáaconych rent. Korzystanie z odwróconych hipotek oferowanych przez fundusze generuje równieĪ ryzyko nieodpowiedniej wyceny nieruchomoĞci. Ze wzglĊdu na brak ustawowych rozwiązaĔ kwestii wyceny fundusz nie musi przeprowadzaü jej u niezaleĪnych rzeczoznawców lub rzeczoznawców wybranych przez ĞwiadczeniobiorcĊ. Z powodu braku szczegóáowych uregulowaĔ dotyczących treĞci umów odwróconych hipotek w praktyce przy ich konstruowa- niu moĪe pojawiü siĊ ryzyko niekorzystnych warunków umowy, uprzywilejowania funduszu wzglĊdem klienta bądĨ zawarcia klauzul niedozwolonych13. Brak istnienia regulacji nakazujących konsultacje z niezaleĪnym doradcą hipotecznym moĪe powo- dowaü równieĪ, Īe osoba starsza bĊdzie mieü problem z interpretacją i prawidáowym zrozumieniem fundamentalnych kwestii zawartych w umowie odwróconej hipoteki.
Maáa transparentnoĞü dziaáalnoĞci funduszy oraz obowiązek zachowania tajemnicy treĞci umowy uniemoĪliwiają porównywanie ofert bądĨ odnoszenie siĊ do wielkoĞci uznanych za benchmark dla rynku. W efekcie u Ğwiadczeniobiorcy moĪe pojawiü siĊ poczucie krzywdy lub Īe doszáo do próby wyáudzenia nieruchomoĞci. Odwrócona hipoteka wedáug modelu sprzedaĪowego generuje równieĪ ryzyko ograniczonej swo- body dysponowania nieruchomoĞcią, a takĪe ryzyko eksmisji. Ze wzglĊdu na brak specjalnego zabezpieczenia kapitaáowego funduszy hipotecznych, brak szczególnych wymogów w zakresie wysokoĞci Ğrodków wáasnych, a takĪe w kwestii utrzymania páynnoĞci klienci korzystający z odwróconych hipotek są równieĪ naraĪeni na ryzyko niewypáacalnoĞci funduszu i braku odpowiedniej ochrony finansowej.
5. Szanse i zagroĪenia wynikające z dziaáalnoĞci funduszy hipotecznych
Choü fundusze hipoteczne generalnie moĪna uznaü za podmioty o podwyĪszonym ryzyku, ich dziaáalnoĞü w pewnych aspektach wydaje siĊ korzystna dla rynku finan- sowego. Przede wszystkim wymienione instytucje są pionierami konwersji kapitaáu
13 W 2011 r. UOKiK zakwestionowaá piĊü postanowieĔ we wzorcach umów oraz wszcząá postĊpowanie dotyczące przekazu reklamowego FH Dom SA. Zob. http://www.uokik.gov.pl/aktualnosci.php?news_id=3034.
nieruchomoĞci, a wiĊc jako pierwsze ponoszą ryzyko w tym segmencie i jako pierwsze zdobywają doĞwiadczenie. Ich sukces moĪe zachĊciü inne instytucje finansowe do rozpoczĊcia sprzedaĪy odwróconych hipotek, co wpáynie na poprawienie parametrów finansowych tych produktów i wzrostu ich atrakcyjnoĞci. Pojawienie siĊ na polskim rynku kilku funduszy hipotecznych juĪ w początkowej fazie rozwoju odwróconych hipotek oznacza wytwarzanie mechanizmów konkurencji, a tym samym zróĪnico- wanie ofert pod wzglĊdem cenowym i jakoĞciowym14. Po rozpoczĊciu sprzedaĪy odwróconych hipotek modelu kredytowego (odwróconych kredytów hipotecznych) i wáączeniu siĊ banków do konkurencji z funduszami oferta konwersji kapitaáu po- winna byü jeszcze bardziej korzystna15.
Na podstawie przytoczonych rozwiązaĔ prawnych i parametrów finansowych moĪna wyodrĊbniü równieĪ kilka istotnych zagroĪeĔ dziaáalnoĞci funduszy dla caáego rynku finansowego. Przede wszystkim brak nadzoru ze strony KNF, niska transparen- tnoĞü dziaáalnoĞci, a takĪe krótki okres ich funkcjonowania na rynku uniemoĪliwiają obiektywną ocenĊ ich sytuacji finansowej, stabilnoĞci i perspektyw rozwoju. Nie moĪna zatem wykluczyü upadáoĞci czĊĞci z nich w miarĊ wzrostu dojrzaáoĞci rynku.
Ze wzglĊdu na dáugoterminowy charakter umów podpisywanych z klientami fundusze mogą nie byü w stanie utrzymaü páynnoĞci finansowej w sytuacji kryzysu na rynku nieruchomoĞci. Wstrzymanie wypáat osobom starszym, niezaleĪnie od skutecznoĞci póĨniejszego dochodzenia roszczeĔ, wywoáa poczucie krzywdy i zdecydowanie ob- niĪy zaufanie do instytucji finansowych. Podobny efekt moĪe wywoáaü swobodne konstruowanie umów odwróconych hipotek. Niekorzystne zapisy, klauzule niedozwo- lone bądĨ nierówny podziaá praw i obowiązków bĊdą obciąĪaáy program konwersji, a poĞrednio obniĪaáy aktywnoĞü osób starszych na caáym rynku finansowym. ChĊü nadmiernego zabezpieczenia siĊ funduszy przed ryzykiem dáugowiecznoĞci, zmiany stóp procentowych lub cen nieruchomoĞci kosztem zaniĪenia wartoĞci wypáacanych ĞwiadczeĔ moĪe skutkowaü posądzaniem tych instytucji o wyáudzanie nieruchomoĞci.
ZakoĔczenie
Fundusze hipoteczne funkcjonujące na polskim rynku i oferujące sprzedaĪowy model odwróconych hipotek znajdują siĊ dopiero w początkowej fazie rozwoju. Ich dziaáalnoĞü nie moĪe byü jeszcze w peáni oceniona, poniewaĪ zbyt krótki okres funk- cjonowania i skromne dane sprawozdawcze nie pozwalają na ustalenie ich realnej sytuacji ekonomicznej, bezpieczeĔstwa finansowego oraz perspektyw rozwoju. Brak wymogów kapitaáowych, nadzoru ze strony KNF, a takĪe rozwiązaĔ gwarancyjnych
14 DziĊki temu na rynku odwróconych hipotek zaczĊáy pojawiaü siĊ rozwiązania zawierające Ğwiadczenia dodatkowe, tzn. np. opiekĊ medyczną lub prawną.
15 Pierwszym symptomem tego zjawiska moĪe byü fakt, iĪ wraz z postĊpem prac legislacyjnych doty- czących odwróconego kredytu hipotecznego fundusze hipoteczne zaczĊáy oferowaü Ğwiadczenia indeksowane inflacją, co wczeĞniej nie byáo praktykowane.
sprawiają, Īe ich dziaáalnoĞü powinna byü postrzegana jako charakteryzująca siĊ podwyĪszonym ryzykiem. Problem ryzyka funkcjonowania funduszy jest dodatkowo potĊgowany faktem, iĪ wymienione podmioty dziaáają w segmencie bardzo wraĪliwym spoáecznie, a konwersja dotyczy kapitaáu Īycia. Z tego powodu ich dziaáalnoĞü powinna podlegaü szczególnym regulacjom, niezaleĪnym od Kodeksu cywilnego. RównieĪ na potrzeby konwersji wedáug modelu sprzedaĪowego powinny zostaü wprowadzo- ne rozwiązania systemowe przewidujące obowiązek stosowania niezaleĪnej opinii prawnej i wyceny nieruchomoĞci celem zabezpieczenia Ğwiadczeniodawców przed naduĪyciami. Rozwiązania wymaga równieĪ kwestia gwarancji wypáaty ĞwiadczeĔ i zabezpieczenia funduszy przed upadáoĞcią.
Bibliografia
1. Bhuyan V., Reverse Mortgages and Linked Securities. The Complete Guide to Risk, Pricing, and Regulation, John Wiley & Sons, Inc.
2. Monitor Polski B. Dziennik UrzĊdowy Rzeczypospolitej Polskiej, 10 paĨdziernika 2011 r., nr 1875.
3. Raifner U., Clerc-Renaud S., Perez-Carrillo E.F., Tiffe A., Knobloch M., Study on Equity Release Schemes in EU. Part I: General Report, Institut für Finanzdienstleistungen e.V., January 2009.
4. Reverse mortgage – rozwiązania prawne i instytucjonalne na wybranych rynkach, Polska Izba UbezpieczeĔ, Warszawa, marzec 2011.
5. Ustawa o funduszach inwestycyjnych z dnia 27 maja 2004 r., Dz. U. z 2004 r., nr 146, poz. 1546 z póĨn. zm.
6. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz. U. z 1964 r., nr 16, poz. 93 z póĨn. zm.
7. www.uokik.gov.pl/aktualnosci.php?news_id=3034 (5.05.2012).
8. ZaáoĪenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, Ministerstwo Finansów, 23 wrzeĞnia 2011 r., http://www.mf.gov.pl/dokument.php?const=6&dzial=645&id=208223 (4.05.2012).
Mortgage funds and equity release schemes of the sale model in Poland
Mortgage funds are new entities which offer products of home reversion through property selling for lifetime financial payments. Mortgage funds are excluded from surveillance of Polish Commission of Financial Supervisory. Also, they do not undergo the restrictions of minimal equity requirements applicable to most of the financial institutions. The funds use legal constructions of home reversion based on civil code regulations, what makes them very risky from the point of view of clients. Gener- ally, the funds are at the very early stage of their development, so full assessment of their effectiveness and growth perspectives are very limited. Funds are pioneers in application of equity release, and their functioning may enhance development of the whole market, especially products provided by banks in the form of reverse mortgages.
