ONDERHOUDSORGANISATIE
EN -BELEID IN DE
KOMMERCIELE HUURSEKTOR
-L~
1 0·O~iDEP-.ZOEKS~~·:.5T1fU
UT
'fOOi.:OC
t
Ti.CHï-:ï3C-::":: eI.3TUURSKUNDi:. Bm~.jO-;l-{EEKThijsseweg 11 2629 JA Delft
Bibliotheek TU
Delft/~1111" 1111111
8449
c
1703084
684
eEt
\....
1
ONDERZOEKSINSTITUUT VOORVOLKSHUISVESTING
ONDERHOUDSORGANISATIE
EN -BELEID IN DE
KOMMERCIELE HUURSEKTOR
H.M.H. van der Heijden
met medewerking van
H.F. Kaan
De serie 'Volkshuisvesting in theorie en praktijk' wordt uitgegeven door:
Delftse Universitaire Pers
Stevinweg 1
2628
CN Delft
telefoon:
(015) 783254
Druk: Planeta BV, Haarlem
CIP-gegevens Koninklijke Bibliotheek, Den Haag
Heijden, H.M
.H
. van der
Onderhoudsorganisatie en -beleid in de kommerciële huursektor
/
H
.M.H. van der Heijden. - Delft : Delftse Universitaire Pers. - 111.,
tab. - (Volkshuisvesting in theorie en praktijk; dl.
15)
Onderzoek uitgevoerd door het Onderzoeksinstituut voor Technische
Bestuurskunde OTB, Technische Universiteit Delft, in opdracht van de
Direktie Onderzoek van het Direktoraat-Generaal voor de
Volkshuisvesting van het Ministerie van VROM.
-
Met lit. opg.
ISBN
90-6275-024-9
SISO
314
UDC
351.778
.
5.004
.
53
NUGI
655
Trefw.: woningen; onderhoud / woningbeheer.
Copyright
© 1987
by Delft University Press, The Netherlands
No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint,
microfilm or any other means, without written permission from the
publisher: Delft University Press, Delft, The Netherlands.
INHOUD
Voorwoord ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 1
1. Inleiding, probleemstelling en onderzoeksopzet •••••••••••••••••••••••• 3 1.1. Inleiding •••.••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 3 1.2. Probleemstelling en onderzoeksvragen ••••••••••••.•••••••••••• 4 1.3. Onderzoeksopzet en werkwijze •••••••••••••••••••••••••••••••• 5 1.4. Indeling van het rapport •••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 5 2. De kommerciële huursektor binnen de Nederlandse
wooingvoorraad ••••••.••••••.••.••.••.••••••.•••••••••••.••.•.•••• 7 2.1. Inleiding ...• 7 2.2. Algemene kenmerken van de non-profit en de
kommerciële huursektor •••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 7 2.2.1. De non-profit huursektor ••••••••••••••.••••••••••••••• 7 2.2.2. De kommerciële huursektor •••••••••••••••••••••••••••• 8 2.3. Woningkenmerken •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 10 2.3.1. Inleiding ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 10 2.3.2. Bouwjaar ... 11 2.3.3. Woningtype ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 12 2.3.4. Kwaliteit en huurprijs •••••••••••••••••••••••••••••••• 13 2.3.5. Konkluderend ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 15 2.4. Verschillen in financiële regimes tussen de profit
en de non-profit huursektor •••••••••••••••••••••••••••••••••• 15 3. Woningbeheer door NVM-makelaars; een inventarisatie •••••••••••••••• 19 3.1. Inleiding •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••.•••••• , .• 19 3.2. Werkwijze ... 19 3.3. Respons en representativiteit •••••••••••••••••••••••••••••••• 21
3.4. Beheeraktiviteiten ... 22
3.5. De omvang en het soort beheer ••••••••••••••••••••••••••••••• 25 3.6. Samenvatting en konklusies •••••••••••••••••••••••••••••••••• 32 4. Organisatiestruktuur van de makelaar~heerders ••••••••••••••••••••• 33 4.1. Inleiding ... ,33 4.2. Het takenpakket van de makelaar-beheerder ••••••••••••••••••• 33 4.3. De organisatiestruktuur ... 35 4.4. Organisatie en kategorie eigenaren waarvoor
woningen worden beheerd ... 35 4.5. Opleidingsniveau van de bij het technisch woningbeheer
b~trokken personen en de kategorie eigenaren waarvoor
5. Het beleidskader waarbinnen de makelaars hlBl beheertaken
lli'tv'oeren ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 39
5.1. Inleiding •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 39 5.2. Beheertaken die door makelaar-beheerders worden
.uitgevoerd en het beheer courtage •••••••••••••••••••••••••••• 39 5.3. Financiële randvoorwaarden ••••••••••••••••••••••••••••••••• 42 5.4. Technische randvoorwaarden ••••••••••••••••••••••••••••••••• 43 5.5. Sociale randvoorwaarden ••••••••••••••..•••••••••••••••••••• 45 6. Onderhoudsbeleid in de kommerciële huursektor •••••••••••••••••••••• 47 6.1. Inleiding ••••••••.••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 47 6.2. De invloed van de beheerder op het onderhoudsbeleid •••••••••••• 47 6.3. De relatie tussen rendement en onderhoudsbeleid ••••••••••••••• 49 6.4. De invloed van verbeterings- en/of
isolatiesubsidie-regelingen op het gevoerde onderhoudsbeleid ••••••••••••••••••• 52 6.5. Terugkoppeling van beheerervaringen naar de eigenaar •••••••••• 53 7. De algemene organisatie van het onderhoud •••••••••••••••••••••••••• 55 7.1. Inleiding •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 55 7.2. De door beheerders onderscheiden onderhoudskategorieën •••••••• 55 7.3. De wijze waarop de onderhoudsstaat van de beheerde
woningen administratief wordt bijgehouden •••••••••••••••••••• 57 7.4. De mate waarin met (meerjaren)onderhoudsramingen
wordt gewerkt ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 58 7.5. Ervaringen met adviesbureaus bij het woningonderhoud •••••••••• 59 8. De door makelaar-beheerders bij het onderhoud
gehanteerde proced .... es ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 61
8.1. Inleiding •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 61 8.2. Procedures dagelijks onderhoud •••••••••••••••••••••••••••••• 61 8.3. Procedure groot-onderhoud •••••••••••••••••••••••••••••••••• 64 8.4. Procedure mutatie-onderhoud •••••••••••••••••••••••••••••••• 66 9. Relatie tussen eigenaar, beheerder en huurder •••••••••••••••••••••••• 71 9.1. Inleiding •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 71 9.2. De beheerder als tussenpersoon bij de verhuur
van woningen ••••••••••••.••••••••••••••••.•••••.•••••••••• 71
9.3. De gewijzigde relatie tussen eigenaar en huurder ••••••••••••••• 72 9.4. De mate waarin huurders invloed kunnen uitoefenen
op hun woonsituatie .•••••••••••••••••.••••••••••••••••••••• 73
10 Samenvatting en konkllJSÎes ••••••••••••••••••••••.••••••••.•••••••• 75
10.1. Inleiding •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 75 10.2. Onderhoudsorganisatie en beleid in de praktijk van
het woningbeheer in de kommerciële huursektor •••••••••••••••• 76 10.3. Vergelijking van de beheersituatie in de kommerciële
Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5: Bijlage 6: Bijlage 7: Bijlage 8: en de non-profit huursektor •••••••••••••••••••••••••••••.•••• 84 De beknopte vragenlijst, NVM-makelaars •••••••••••••••••••• 89 De vragenlijst t.b.v. de gesprekken ••••••••••••••••••••••••• 90 Tabellen, behorende bij hoofdstuk 3 ••••••••••••••••••••••••• 94 Standaard beheerovereenkomst NVM •••••••••••••.•••••••••• 98 Voorbeeld-inspektierapport •••••.••••••••••••••••••.•••••• 100 Voorbeeld kontrolelijst nieuwe huurovereenkomst •••••••••••• 102 Literatuur •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 103 Lijst van foto's ••••••••••••••••.••••••••••••••••••••••••• 105
VOORWOORD
Het onderzoek waarvan in deze publikatie verslag wordt gedaan werd uitgevoerd door het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde, verbonden aan de Technische Universiteit Delft, in opdracht van de Direktie Onderzoek van het Direktoraat-Generaal voor de Volkshuisvesting van het Ministerie van Volkshuis-vesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.
Tijdens de uitvoering werd het onderzoek begeleid door een kommissie waarin naast de opdrachtgever ook de Nederlandse Vereniging van Makelaars en de Raad voor Onroerende Zaken vertegenwoordigd waren.
Van deze kommissie maakten deel uit: ir E.G.C. Coppens, ir W.M.A.J. Wlllart en ir S. Wouda van MVROM, L. Brink en mr O.J. Smit (NVM) en mr R.W.M. Smeets (ROZ). ir W.M.A.J. Willart fungeerde namens de opdrachtgever als projektbege-leider.
De gegevens die in dit rapport worden gepubliceerd, zijn gebaseerd op een inte-grale enquête onder NVM-leden en 39 gesprekken met grote en middelgrote ma-kelaar-beheerders, die zijn gevoerd in de periode maart tot september 1986.
Wij zijn de begeleidingskommissie, de NVM, de ROZ en de makelaars die hebben meegewerkt aan de integrale enquête en/of de interviews erkentelijk voor hun bijdrage aan dit onderzoek.
De foto's die in dit rapport zijn opgenomen, werden gemaakt door H. Schouten, medewerker van de Fotografische Dienst van de Faculteit der Bouwkunde van de Technische Universiteit Delft.
1
INLEIDING, PROBLEEMSTELLING EN
ONDERZOEKSOPZET
1.1. Inleiding
Binnen het geheel van de aktiviteiten van woningbeheerders zal, mede door afne-mende nieuwbouwaktiviteiten, de koafne-mende jaren een steeds krachtiger aksent komen te liggen op het behoud en beheer van de bestaande woningvoorraad. Met betrekking tot de onderhoudsproblematiek in de non-profit-huursektor ver-schijnen regelmatig onderzoeksrapporten en publikaties in de vakpers (1). Zo is er door de beide overkoepelende organisaties van korporaties, de NWR en het NCIV, in de periode 1981-1984 uitvoerig onderzoek verricht naar "0nderhoudsaktivitei-ten bij het beheer door woningkorporaties" (2).
Over onderhoudsorganisatie en -beleid in de kommerciële huursektor is veel min-der bekend. Dit hangt onmin-der meer samen met het feit dat kommerciële verhuur-ders niet werken met een door de Rijksoverheid vastgestelde onderhoudsnorme-ring. Bovendien is ook de exploitatie van hun woningen niet onderhevig aan een overheidskontrole zoals de toegelaten instellingen die kennen op grond van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting.
Hierdoor ontbreken de landelijke gegevens met betrekking tot onderhoudsaktivi-teiten van kommerciële verhuurders, zoals die wel worden verzameld (door het MVROM en de beide koepels) voor de non-profit verhuurders. Doel van dit onder-zoek is dan ook in eerste instantie het verkrijgen van inzicht in de praktijk van onderhoudsbeleid en -organisatie in de kommerciële huursektor • In dit kader be-treft het een oriënterend onderzoek.
Onderzoek naar bijvoorbeeld de onderhoudskosten en onderhoudsnormering in de non-profit huursektor levert weliswaar interessante uitkomsten op, maar bij het signaleren van diskrepanties tussen onderhoudsuitgaven en onderhoudsnormen kan niet worden vastgesteld in hoeverre de norm tekort schiet dan wel de efficiency van het onderhoudsbeleid en de onderhoudsorganisatie dient te worden verbeterd. Om het onderhoudsbeleid en de onderhoudsorganisatie in de non-profit huursektor beter te kunnen beoordelen, is kennis van het woningbeheer in de kommerciële huursektor noodzakelijk. De tweede doelstelling van dit onderzoek is het verkrij-gen van een zodanige kennis van de praktijk van onderhoudsbeleid en -organisatie in de kommerciële huursektor , dat op een aantal punten een vergelijking mogelijk wordt met de non-profit huursektor •
In de volgende paragraaf worden deze doelstellingen nader uitgewerkt. Vervol-gens wordt in paragraaf 1.3 de opzet van het onderzoek besproken. Tenslotte wordt in paragraaf 1.4 ingegaan op de struktuur van dit rapport.
1.2. Probleemstelling en onderzoeksvragen
Vanuit de in de voorgaande paragraaf genoemde doelstellingen kan de volgende probleemstelling worden geformuleerd:
- Hoe is de praktijk van het woningbeheer in de kommerciële huursektor georga-niseerd, welk onderhoudsbeleid wordt gevoerd en in hoeverre zijn onderhouds-organisatie- en beleid in de kommerciële huursektor vergelijkbaar met de si-tuatie in de non-profit huursektor?
Bij het uitwerken van deze probleemstelling is het van belang te onderkennen dat er tussen de kommerciële en de non-profit huursektor sprake is van een aantal verschillen in bijvoorbeeld de aard van het woningbezit en de financiële regimes waarbinnen wordt geopereerd. Bovendien zijn er binnen de kommerciële huursek-tor twee kategorieën eigenaren aktief: de institutionele beleggers en de partiku-liere verhuurders. In verband hiermee zijn de volgende vragen van belang:
- Wat zijn de verschillen in kenmerken van en regelgeving voor de profit- en de non-profit huursektór?
- Welke verschillen kunnen er worden gekonstateerd in aard en omvang van het woningbezit van institutionele beleggers en partikuliere verhuurders?
Rekening houdend met de gekonstateerde verschillen tussen de non-profit- en de profit-huursektor enerzijds en binnen de profit-huursektor anderzijds, kan ver-volgens nader worden ingegaan op onderhoudsorganisatie en -beleid in de kom-merciële huur sektor •
In tegenstelling tot de non-profit huursektor zijn in de kommerciële huursektor eigendom en beheer veelal gescheiden (3). Dat geldt met name voor het bezit van institutionele beleggers, dat per belegger gewoonlijk zodanig geografisch is ge-spreid dat het beheer wel moet worden uitbesteed. Voor het extern beheer wordt veelal gebruik gemaakt van de diensten van makelaar-beheerders. Omdat het in dit onderzoek vooral gaat om het verkrijgen van inzicht in de praktijk van het woningbeheer in de partikuliere huursektor , is de makelaar-beheerder de meest voor de hand liggende informatiebron. De volgende, voor dit onderzoek relevan-te, vragen zijn dan ook direkt toegespitst op de makelaar-beheerders:
1. Wie zijn de eigenaren van door makelaars beheerde woningen en welke richt-lijnen en randvoorwaarden krijgen de makelaars mee bij dit beheer?
Hoe zijn de verantwoordelijkheden en taken verdeeld over de eigenaar en de beheerder?
2. In hoeverre wordt het onderhoudsbeleid, zoals dat door de beheerders wordt gevoerd, beïnvloed door de verschillende (kategorieën) eigenaren waarvoor woningen worden beheerd?
3. Welke onderhoudsorganisatie hebben de woningbeheerders, welk personeel is ingeschakeld en welke technische, financiële en administratieve hulpmiddelen worden toegepast?
~. Welke opinie hebben beheerders over aspekt en van het overheidsbeleid die het onderhoud kunnen beïnvloeden, hoe spelen zij op dit beleid in en hoe zou dit overheidsbeleid in hun ogen kunnen worden verbeterd?
5. Welke rol spelen preventief en korrektief onderhoud binnen het door make-laar-beheerders gevoerde onderhoudsbeleid? Hoe gaat men om met klachten-onderhoud en in hoeverre wordt klachten-onderhoud planmatig aangepakt?
6. In hoeverre worden adviesburo's bij het onderhoudsbeleid en de onderhouds-planning ingeschakeld? Welke ervaring heeft men hierbij?
7. Hoe zijn de onderhoudsaktiviteiten verdeeld over het apparaat van de beheer-der, (het werkapparaat van) de eigenaar, onderhoudsaannemers, instaUatiebe-drijven en huurders? Wat zijn de achtergronden van deze verdeling?
8. In hoeverre zijn de bewoners betrokken bij het door de makelaar-beheerders gevoerde onderhoudsbeleid?
1.3. Onderzoeksopzet en werkwijze
In de vorige paragraaf werd al aangegeven dat in dit onderzoek de makelaar-be-heerders fungeren als centrale informatiebron. Er bestaat echter geen overzicht van alle in Nederland aktieve makelaar-beheerders. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) werd bereid gevonden om de namen en adressen van de bij deze vereniging aangesloten makelaars ter beschikking te stellen. Omdat bij de NVM niet exakt bekend is welke leden woningbeheer op enige schaal in hun ta-kenpakket hebben, is aan alle NVM-Ieden een beknopte vragenlijst toegestuurd (zie bijlage 1). Op basis van de gegevens die hieruit zijn voortgekomen, zijn de makelaar-beheerders geselekteerd, waarmee gesprekken zijn gevoerd over de or-ganisatie van het onderhoud en het gevoerde onderhoudsbeleid. Daarnaast heeft deze enquête een inventarisatie opgeleverd van kenmerken en (beheer)aktivitei-ten van NVM-Ieden. Eén van de beheeraktivitei(beheer)aktivitei-ten van makelaar-beheerders be-treft het voeren van de administratie voor verenigingen van eigenaren. Ondanks het feit dat het hier geen huurwoningen betreft, is deze kategorie eigenaren, hoofdzakelijk als vergelijkingsbasis, in dit onderzoek meegenomen.
Selektie van de makelaar-beheerders uit de respondenten van de integrale enquê-te heeft plaatsgevonden op grond van het aantal beheerde woningen. Vanuit de veronderstelling dat alleen de makelaar-beheerders met een beheerportefeuille van enige omvang zich tot op zekere hoogte hebben gespecialiseerd in het behe-ren van woningen en als zodanig ook een beleid hebben ontwikkeld, zijn in eerste instantie de 36 respondenten die meer dan 1800 woningen beheren, telefonisch benaderd. Dit leverde 23 afspraken op voor het houden van een mondelinge en-quête. Vervolgens zijn er 20 makelaar-beheerders met een beheerportefeuille tussen de 600 en 1800 woningen benaderd. Hieruit kwamen nog eens 16 afspraken tot stand. In totaal zijn er bij 39 makelaar-beheerders mondelinge enquêtes ge-houden. De vraagstelling die daarbij aan de orde werd gesteld, is in overleg met de begeleidingskommissie, de NVM en via proefgesprekken tot stand gekomen en bijgesteld. Tijdens de gevoerde gesprekken zijn de volgende thema's aan de orde gesteld (de volledige tekst van de vragenlijst is opgenomen als bijlage 2):
- Algemeen beleidskader: welke randvoorwaarden worden door de eigenaren van de woningen gesteld bij het beheer? Wat is de taakverdeling tussen beheerder en eigenaar? Zijn er verschillen tussen eigenaren waarvoor wordt beheerd? - Algemene organisatie van het onderhoud: hoe is de struktuur van de
organisa-tie? Wie voert het onderhoud uit? Wat voor soorten onderhoud worden onder-scheiden?
- Procedures: welke procedures worden gehanteerd bij klachtenonderhoud, groot-onderhoud en mutatieonderhoud?
- Relatie met huurders en met onderhoudsaannemers: in hoeverre participeren huurders in het gevoerde onderhoudsbeleid? Wat is de houding ten opzichte van zelfwerkzaamheid? Hoe is de relatie met onderhoudsaannemers?
- Algemene gegevens: welke gegevens worden bijgehouden van de beheerde wo-ningen? Welke administratieve dokumenten worden gehanteerd?
De resultaten van de gesprekken zijn anoniem verwerkt. De verslagen per ge-sprekken zijn aan de respondenten voorgelegd en door hen geakkordeerd.
1.4. Indeling van het rapport
Voordat de resultaten van de met makelaar-beheerders gevoerde gesprekken aan de orde komen, wordt in hoofdstuk 2 de omvang en de aard van de kommerciële huursektor binnen de Nederlandse woningvoorraad beschreven. Daarnaast wordt ingegaan op de verschillen in financiële regimes waarbinnen de kommerciële en non-profit verhuurders werken. In hoofdstuk 3 worden de resultaten van de inte-grale enquête onder NVM-Ieden gepresenteerd (4). Hierbij wordt tevens ingegaan
op de verenigingen van eigenaren, waarvoor makelaar-beheerders de administra-tie voeren.
De hoofdstukken 4 tot en met 9 hebben direkt betrekking op de mondelinge en-quêtes die bij 39 makelaar-beheerders zijn gehouden. Hoofdstuk 4 behandelt de
organisatiestruktuur van de makelaar-beheerders. In het vijfde hoofdstuk wordt ingegaan op het beleidskader en de randvoorwaarden waaronder de makelaar-be-heerder zijn taak uitoefent. Hierbij ligt de nadruk op de verschillen in beleidska-der en randvoorwaarden die de institutionele beleggers, partikuliere verhuurbeleidska-ders en verenigingen van eigenaren stellen. In hoofdstuk 6 volgt een beschrijving van het onderhoudsbeleid, zoals dat door de makelaar-beheerders wordt gevoerd. In hoofdstuk 7 wordt nader ingegaan op een aantal aspekt en met betrekking tot de algemene organisatie van het onderhoud. Vervolgens zijn in hoofdstuk 8 de ver-schillende bij het onderhoud gevolgde procedures aan de orde. In hoofdstuk 9 staat de relatie tussen de eigenaar, beheerder en de huurder centraal. In hoofd-stuk 10 tenslotte, dat een konkluderend karakter heeft, worden de bevindingen van dit onderzoek vergeleken met de situatie bij de non-profit verhuurders. Hier-bij wordt ingegaan op de mate waarin er overeenkomsten zijn in de benadering van huurders en aannemers, de bedrijfsvoering en interne organisatie en waar-door verschillen en overeenkomsten verklaard kunnen worden.
NOTEN
(1)
(2) (3)
(4)
Een aantal onderzoeksresultaten en publikaties met betrekking tot het on-derhoud in met name de non-profit huursektor is gebundeld in: H.M.H. van der Heijden en H. Priemus (red.), Onderhoud van woningen: techniek, or-ganisatie, beleid, deel 1: Dokumentatie, Delft (TUD), 1985.
NWR en NCIV, 1979-1984, Onderhoudsaktiviteiten bij het beheer door wo-ningkorporaties - diepte onderzoek -, deel 1 t/m 6.
Koeman, J., 1985, Beleid, organisatie en uitvoering van onderhoud in de partikuliere huursektor: aanpak in de praktijk, in: H.M.H. van der Heijden en H. Priemus (red.), 1985, Onderhoud van woningen: Techniek, organisatie, beleid, deel 2: Inleidingen, Delft (TUD), juli.
De in dit hoofdstuk gepresenteerde gegevens zijn eerder verschenen in een tweetal artikelen in Vastgoed: Heijden, van der, H.M.H., H.F. Kaan en A.A. van Schaik, 1986, Woningbeheer door NVM-makelaars; een inventarisatie (deellen 2), Vastgoed, nr. 9 en 10, pp. 312-315 en pp 374-377, september, oktober.
2
DE KOMMERCIELE HUURSEKTOR BINNEN DE
NEDERLANDSE WONINGVOORRAAD
2.1. Inleiding
Dit onderzoek richt zich op onderhoudsbeleid en organisatie in de profit-huursek-tor, waarbij tevens wordt gepoogd om tot een vergelijking te komen met de situ-atie in de non-profit huursektor. Hierbij is het van belang eventuele verschillen in aard en omvang van het woningbezit van beide sektoren aan te geven. Achter-eenvolgens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op algemene karakteristieken van beide sektoren (paragraaf 2.2.), woningkenmerken als type, bouwjaar, huur en kwaliteit (paragraaf 2.3.) en de verschillende financiële regimes waarbinnen de kommerciële en non-profit verhuurders werken.
2.2. Algemene kenmerken van de non-profit en de kommerciële huursektor 2.2.1. De non-profit huursektor
De non-profit huursektor bestaat uit woningen die door toegelaten instellingen worden beheerd onder het door de overheid vastgestelde non-profitregime. Bij non-profitinstellingen (woningkorporaties, in mindere mate gemeenten, andere openbare instanties en diverse stichtingen) bestaat er, in principe, geen oogmerk om winst te realiseren uit exploitatie of vervreemding van woningen. Maar, als er winst wordt gemaakt, geldt er een wettelijke verplichting om deze opnieuw voor de volkshuisvesting te bestemmen, een verplichting die geëffektueerd wordt door velerlei regels over administratie, exploitatie en fondsvorming (1). De non-profit instellingen behoren uitsluitend werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting.
Het doel van non-profit instellingen is het verzorgen van huisvesting voor dege-nen die zich geen woning kundege-nen of willen permitteren. Er is sprake van een 'so-ciale taak': het voorzien in goede huisvesting voor minder draagkrachtige bewo-ners.
De omvang van het woningbezit van toegelaten instellingen varieert sterk (zie tabel 2.0. De kleinere korporaties hebben hun werkterrein veelal in de kleinere gemeenten, de grotere juist in de grotere gemeenten. Het werkterrein van een toegelaten instelling beperkt zich dan ook veelal tot één gemeente (2).
Tabel 2.1. Toegelaten instellingen naar grootteklasse van het woningbezit in absolute aantallen en procenten (peildatum 1-7-1983)
grootteklasse
(naar aantal woningen)
o
600 1800 4000 Totaal 600 woningen 1800 woningen 4000 woningen woningen en meeraantal toegelaten instellingen absoluut procentueel 560 340 210 103 1213 46,2 28,0 17,3 8,5 100,0 Bron: MVROM, afdeling Huurzaken, cijfers voor intern gebruik.
Het totale woningbezit van de non-profit instellingen in Nederland omvatte per 1-1-1985 ruim 2 miljoen woningen (3), dat is ongeveer 42 procent van de gehele Neder landse woningvoorraad.
Het overgrote deel van de toegelaten instellingen beschikt over een eigen be-heerapparaat. Bovendien hebben veel korporaties en gemeentelijke woningbedrij-ven een eigen onderhoudsdienst. Een aantal kleine korporaties maakt gebruik van de diensten van beheerstichtingen, of geeft (een deel van) het beheer uit handen aan een grotere korporatie. Daarnaast bestaan er samenwerkingsverbanden waar-bij het gezamenlijke woningbezit van een aantal korporaties voldoende basis biedt voor een beheerapparaat.
2.2.2. Oe kommerciële huursektor
Tot de kommerciële of profit-huursektor worden alle woningen gerekend, in ei-gendom van personen of instellingen, die winst uit verhuur en vervreemding be-ogen, zonder dat vóór af de garantie bestaat dat deze winst opnieuw de volkshuis-vesting ten goede komt (4). In de kommerciële huursektor wordt een nader onder-scheid gemaakt tussen woningen van partikuliere verhuurders en woningen van institutionele beleggers.
Oe institutionele beleggers
Onder institutionele beleggers worden financiële instellingen verstaan die als uitvloeisel van hun hoofdfunktie met een zekere regelmaat de beschikking ver-krijgen over gelden waarvoor een met name langlopende belegging moet worden gezocht. Instellingen die als zodanig kunnen worden aangemerkt zijn sociale fondsen, pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, spaarbanken, girodien-sten en beleggingsinstellingen (5).
De hoofddoelstelling van de beleggers ligt dus buiten de volkshuisvesting. Beleg-gen is niet een doel, maar een middel om verplichtingen in de sfeer van pen-sioenvoorzieningen of verzekeringen na te komen (6).
Een institutionele belegger heeft, in principe, op elk moment de keus uit een vijftal beleggingskategorieën (onroerend goed, hypotheken, aandelen, obligaties en onderhandse leningen). Bij het beleggen van de ter beschikking staande gelden vindt een afweging plaats van alternatieve beleggingsmogelijkheden naar rende-mentsverwachtingen en risiko's. Of beleggers investeren in onroerend goed in het algemeen en woningbouw in het bijzonder is afhankelijk van interne en externe faktoren. Een interne faktor die van belang kan zijn is het bouwen van woningen
in verband met het realiseren van werkgelegenheid voor de bij een bepaalde be-legger (bijv. een pensioenfonds) aangesloten werknemers.
Externe faktoren die een rol spelen, zijn de rente op de kapitaalmarkt, de infla-tie, de verhouding vraag-aanbod op (bepaalde delen van) de onroerend goed markt, de ekonomische groei en de overheidspolitiek (7). Een belangrijk motief om in onroerend goed te beleggen is de vermeende bestendigheid tegen inflatie. Gezien de recente ontwikkelingen op de huurwoningmarkt (verhuurbaarheidspro-blemen bij met name duurdere huurwoningen) wordt er door beleggers met be-trekking tot onroerend goed-beleggingen beduidend selektiever te werk gegaan dan voorheen voor wat betreft lokatie, stichtingskostenniveau en daaraan gekop-peld huurprijzen (8).
De onroerend goed beleggingen kunnen worden onderverdeeld in een aantal marktsegmenten: woningen, winkels, bedrijfsruimten en rekreatie-objekten. Een gangbaar onderscheid hierbij is dat tussen woningen en kommercieel onroerend goed. In verband met het verantwoord beleggen van de aan een institutionele be-legger toevertrouwde gelden wordt gestreefd naar een spreiding van beleggingen zowel tussen als binnen de verschillende beleggingskategorieën. Voor onroerend goed betekent dit een spreiding over de marktsegmenten en een regionale sprei-ding van het bezit binnen de marktsegmenten (9). Dit verspreide karakter van het onroerend goed van institutionele beleggers brengt met zich dat er ten aanzien van beheer en onderhoud een andere werkwijze nodig is dan in de non-profit huur sektor . Over het algemeen wordt gekozen voor het inschakelen van externe makelaar beheerders die (een deel van) de beheertaken uitvoeren (10).
Over het woningbezit per institutionele belegger bestaan geen gegevens. Wel is het woningbezit van de 10 grootste (kwa omvang van de totale onroerend goed beleggingen) institutionele beleggers bekend (zie tabel 2.2.).
Tabel 2.2. Top tien van de institutionele beleggers, naar omvang van de totale onroerend goed beleggingen (in mln. gld., ultimo 1983, respektieve-lijk in aantallen woningen, ultimo 1984)
Nationale Nederlanden ABP Aegon Pensioenfonds PGGM Philips Pensioenfondsen Shell Pensioenfonds
Sociaal Fonds Bouwnijverheid AMEV Delta Lloyd GAK Bedrijfspensioenfondsen Totaal beleggingen in onroerend goed 6.744 6.294 3.422 2.758 2.706 2.253 1.798 1.670 1.312 1.200 aantal woningen afgerond 25.000 44.000 17.000 4.000 12.000 4.500 14.000 8.500 7.500 13.000 149.500
Bron: K. Koeman, in: H.M.H. van der Heijden en H. Priem us (red.), Onderhoud van woningen: techniek, organisatie, beleid, deel 2: Inleidingen, Delft (TUD), 1985, blz. 123-138.
Het totale woningbezit van alle institutionele beleggers in Nederland wordt ge-raamd op ongeveer 300.000 woningen, dat is 5
à
6 procent van de gehele woning-voorraad.De partikuliere verhuurders
Evenals bij de institutionele beleggers het geval is, ligt de hoofddoelstelling van de partikuliere verhuurders buiten de volkshuisvesting. Ook bij deze groep eige-naren staat het realiseren van een optimaal rendement voorop, echter niet met als doel om bepaalde verplichtingen na te komen, zoals bij de institutionele be-leggers wel het geval is.
De partikuliere verhuurders vormen allerminst een homogene groep eigenaren. Naast eigenaren die het bezitten van een aantal woningen zien als lange termijn belegging (bijvoorbeeld een 'pensioenvoorziening'), opereren er eigenaren op de partikuliere huurmarkt die (bijvoorbeeld door uitponding van een door een insti-tutionele belegger afgesloten komplex flatwoningen) op korte termijn winst door verkoop nastreven.
Over het algemeen bezitten partikuliere verhuurders relatief weinig woningen. Dit maakt een professionele aanpak van het woningbeheer problematisch. Een deel van de partikuliere verhuurders maakt, evenals de institutionele beleggers, gebruik van de diensten van externe makelaar-beheerders.
Het totale woningbezit, in handen van partikuliere verhuurders, omvat ruim
400.000 woningen, dat is ongeveer 8 procent van de totale Nederlandse
woning-voorraad (11).
2.3. Woningkenmerken 2.3.1. Inleiding
Bij het analyseren van onderhoudsbeleid en organisatie in de kommerciële huur-sektor teneinde een vergelijking met de non-profit-huurhuur-sektor mogelijk te ma-ken, is het van belang eventuele verschillen in aard en omvang van het woningbe-zit van beide kategorieën woningen te onderkennen. In deze paragraaf wordt ach-tereenvolgens ingegaan op bouwjaar, type, kwaliteit en huurprijs. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen woningen van institutionele beleggers, partikuliere verhuurders en gemeenten en toegelaten instellingen. Omdat dit onderscheid in het KWR (kwalitatieve woning registratie) in eerste instantie niet werd gemaakt, is het WBO'81 (Woning Behoefte Onderzoek) gebruikt.
In tabel 2.3. is de eigendomsverhouding binnen de Nederlandse woningvoorraad weergegeven. Hieruit blijkt dat de partikuliere huursektor ongeveer 14% van de Nederlandse woningvoorraad omvat. Het grootste deel hiervan is in eigendom van partikuliere verhuurders (410.000 woningen). De institutionele beleggers bezitten ongeveer 308.000 woningen; zo'n 6% van de nederlandse woningvoorraad (12).
Tabel 2.3.: Eigendomsverhouding binnen de woningvoorraad per 1-1-1985
eigenaar-bewoner partikulier persoon partikuliere instelling woning corporatie overheid/gemeente anders Totaal absoluut (x 1 mln) 2,2 0,4 0,3 1,7 0,4 0,1 5,1 x) Door afronding is de optelling niet gelijk aan 100%.
procentueel 43 8 6 34 8 2 100 x)
2.3.2. Bouwjaar
In tabel 2.4. is, op grond van het WBO '81, de procentuele verdeling van het aan-tal woningen naar vooroorlogse en naoorlogse voorraad gegeven per woningsek-tor. De partikuliere verhuurders blijken voornamelijk vooroorlogse woningen te bezitten. Met name de woningkorporaties beschikken daarentegen over een zeer jong woningbezit.
TabeI2.4.: Bewoonde woningen naar woningsektor en bouwperiode (in procenten) totaal eigen huurwof!Ï:!lg
woning totaal gemeen korp. part. part.
on-te instelI. pers. bekend
voor 1945 27,9 34,4 23,2 21,1 9,7 25,1 62,0 33,9
1945-1981 62,9 59,7 65,2 66,6 81,1 64,4 20,1 50,6
onbekend 9,2 5,9 11,6 12,3 9,2 10,5 17,9 15,5
Totaal 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Bron: WBO '81.
De partikuliere instellingen bezitten relatief veel na-oorlogse woningen. Overi-gens bestaat het vermoeden dat het aandeel vooroorlogse beleggerswoningen kleiner is dan de 25,1 % die uit het WBO '81 naar voren is gekomen. Dit zou bete-kenen dat de in het WBO onderscheiden woningsektor 'partikuliere instelling' niet geheel vergelijkbaar is met 'institutionele belegger'. Algemeen wordt aangeno-men dat institutionele beleggers nagenoeg geen vooroorlogse woningen (meer) bezitten. Dit blijkt ook uit nadere gegevens omtrent de ouderdom van de wonin-gen van 2 grote institutionele beleggers (tabel 2.5. en 2.6.).
Tabel 2.5.: Woningbezit van Nationale Nederlanden naar bouwperiode per juni 1985 bouwperiode Vóór 1945 1945 - 1960 1961 - 1964 1965 - heden Totaal
Bron: Van Ovost, 1986.
aantalwoninge~n~ ____________ ~ absoluut procentueel 1.481 4.706 3.066 18.713 27.966 5,3 16,8 11,0 66,9 100,0
Tabel 2.6.: Woningbezit van het ABP naar verwervingsperiode per april 1982 verwervingsperiode 1956 - 1959 1960 - 1964 1965 - 1969 1970 - 1974 1975 - 1979 1980 - 1982 Totaal
Bron: Kok, op cito
procentueel 0,4 0,8 5,9 43,9 34,2 14,9 100,0 (=33,149 woningen)
Uit beide voorgaande tabellen blijkt duidelijk het geringe aandeel vooroorlogse woningen. De in het WBO '81 gehanteerde woningsektor 'partikuliere instelling' zal naar alle waarschijnlijkheid meer woningen omvatten dan die van institutio-nele beleggers. Bij de vraagstelling die bij het WBO is gehanteerd, wordt respon-denten voor wat betreft de eigenaar van de door hen bewoonde partikuliere huur-woning namelijk de keuze gegeven tussen een partikulier persoon en een partiku-liere instelling, waartoe naast pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen ook bedrijven worden gerekend.
Uit tabel 2.5. en 2.6. blijkt verder dat het overgrote deel van de woningen van beide institutionele beleggers na 1965 is gebouwd. Het woningbezit van het ABP is na 1981 sterk toegenomen; in de periode 1982 - 1985 is het huurwoningbezit met bijna 12.000 woningen uitgebreid tot 44.955 woningen (tabel 2.7.).
Tabel 2.7.: jaar 1982 1983 1984 1985 Totaal
Toename van het woningbezit van het ABP in de periode 1982 -1985.
toename woningbezit (aantal)
3.400 1.941 3.174 3.291 11.806 Bron: Elsevier Carrlere, 13 sept. 1986, op cito
2.3.3. Woningtype
Voor wat betreft het woningtype kan op grond van bestaande gegevens alleen on-derscheid worden gemaakt in eengezinshuizen en woningen in meergezinshuizen.
In tabel 2.8. is dit onderscheid gemaakt voor huurwoningen van gemeenten,
toe-gelaten instellingen, partikuliere personen en partikuliere instellingen. Als bron is het WBO '81 gebruikt. Dit betekent voor wat betreft de sektor 'partikuliere in-stellingen' dat het om meer woningen gaat dan die in het bezit zijn van institu-tionele beleggers.
Tabel 2.8.: Bewoonde huurwoningen naar woningsektor en bouwwijze eengezinshuis woning in meergezinshuis Bron: WBO '81. gemeente en andere overheid 56,5 43,5 woning- korpora-tie 55,1 44,9 partiku-liere instelI. 40,6 59,4 partiku-liere persoon 46,7 53,3 totaal hUlr-sektor 51,9 48,1
Van twee institutionele beleggers, te weten het ABP en Nationale Nederlanden,
is de verhouding eengezins - meergezins bekend; van de ABP-woningen heeft 55%
de vorm van een eengezinshuis (13), terwijl bij Nationale Nederlanden ongeveer 40% van het woningbezit uit eengezinshuizen bestaat (14).
Uit tabel 2.8. blijkt dat partikuliere instelingen gemiddeld relatief veel woningen in meergezinshuizen bezitten (bijna 60%). Uit de twee bovengenoemde voorbeel-den blijkt echter dat er tussen institutionele beleggers verschillen bestaan voor wat betreft de verhouding tussen eengezinshuizen en woningen in meergezinshui-zen.
Bij korporaties en gemeentelijke woningbedrijven bestaat het woningbezit voor het grootste deel uit eengezinshuizen.
2~3.4. Kwaliteit en huurprijs
Voor het bekijken van de relatie tussen kwalitiet en huurprijs wordt gebruik ge-maakt van gegevens die voortkomen uit een effektberekening van de gevolgen van de invoering van het nieuwe woningwaarderingsstelsel per 1 juli 1986, door Adviesgroep Partners BV, in opdracht van het Ministerie van VROM. De voor dit rapport van belang zijnde gegevens staan in tabel 2.9.
De woningen, in eigendom van de gemeenten, zijn duidelijk gemiddeld genomen het goedkoopst. De gemiddelde huren van woningen van korporaties en van parti-kuliere personen ontlopen elkaar niet veel. De woningen van partiparti-kuliere instel-lingen steken kwa huurprijs duidelijk boven de anderen uit. Uit WBO-gegevens in huurklassen (tabel 2.10.) blijkt dat van de laatstgenoemde woningen de spreiding over de verschillende onderscheiden huurklassen wel groot is. Dit geldt ook, zij het in mindere mate, voor de woningen van partikuliere personen. De huurprijzen van gemeente- en korporatiewoningen daarentegen zijn veel meer gekonsen-treerd, met name in de klasse tussen f 200,- en f 400,-.
Het gemiddeld aantal punten per eigenaar-kategorie laat een heel ander beeld zien dan de gemiddelde huren. Woningen van korporaties zijn, in punten gemeten, kwalitatief de beste, terwijl woningen van partikuliere personen het laagste aan-tal punten opleveren. Het uiteindelijke resultaat is dat bewoners van woningen
van zowel partikuliere personen als partikuliere instellingen gemiddeld het hoog-ste bedrag aan huur betalen per kwaliteitspunt. Dit bedrag is voor de bewoners van non-profit huurwoningen beduidend lager. Hierbij moet overigens worden aangetekend dat ruim de helft van deze, voor bewoners relatief goedkope wonin-gen, een te lage huur heeft, zodat een boven-trenmatige huurverhoging zal gel-den. Hierdoor zullen de verschillen in puntprijzen uiteindelijk verkleinen.
Tabel 2.9.: Gemiddelde huren, aantal woningwaarderingspmten en puntprijzen per eigenaarkategorie
kale huW" punten punt- % woningen met N Eigenaar per maand wws (I) prijzen (2) te lage huW" (gewogen)
woning- 348 123,7 2,8 50,4 853 korporatie gemeente en 287 103,4 2,8 54,7 179 andere overheid partikuliere 464 121,9 3,8 17,2 180 instellingen partikuliere 326 92,6 3,5 33,2 149 personen Totaal 352 116,6 3,0 44,3 1.402
(1): Dit betreft het per 1 juli 1986 geldende woningwaarderingsstelsel, peilda-tum 30 juni 1986 (variant zonder korrektie naar waardering vaste trap en zonder lagere waardering woonvorm).
(2): Afgerond op tienden van guldens.
Bron: Tweede kamer, vergaderjaar 1984-1985, 18600, hoofdstuk XI, nr.120
Tabel 2.10.: Bewoonde huurwoningen naar woningsektor en basishuur in pro-centen
gemeente woning- partikuliere partikulier en andere korporatie instelling persoon overheid - 199 33,7 17,4 15,1 38,8 200 - 399 54,2 58,0 35,0 35,0 400 - 599 9,0 21,3 30,2 11,7 600 - 1,8 2,6 17,1 7,1 onbekend 1,5 0,8 2,8 7,5 Totaal 100,0 100,0 100,0 100,0 Bron: WBO'81
Een nadere indikatie van de kwaliteit van woningen wordt in het WBO '81 gege-ven, waar de onderhoudstoestand is bekeken. Korporatiewoningen verkeren ge-middeld in een iets betere onderhoudstoestand dan woningen, in het bezit van in-stitutionele beleggers. De woningen van partikuliere verhuurders en van gemeen-ten zijn relatief het slechtst onderhouden.
2.3.5. Konkluderend
Samenvattend kan gesteld worden dat de partikuliere verhuurders veelal oudere, kwalitatief matige en goedkope woningen bezitten. De woningen van institutio-nele beleggers daarentegen zijn relatief jong, kwalitatief goed en duur. Voor de hele profit-huursektor geldt een voor bewoners relatief ongunstige prijs-kwaliteit verhouding. In de non-profit huursektor moet onderscheid worden gemaakt tussen woningen van gemeenten en van woningkorporaties. De kwaliteit van met name de vooroorlogse woningen van gemeenten is slecht. Deze woningen zijn over het algemeen vrij goedkoop. De woningen van korporaties zijn vrij jong en verkeren gemiddeld in een goede onderhoudsstaat.
2.4. Verschillen in financiële regimes tussen de profit en de non-profit huursek-tor
Subsidiëring en financiering
De woningen die worden geëxploiteerd door non-profit-instellingen, zijn voor het overgrote deel gerealiseerd in de woningwetsfeer • Dit houdt in dat de financie-ring van de stichtingskosten heeft plaatsgevonden met rijksleningen.
Naast woningwetwoningen worden door toegelaten instellingen ook premiehuur-woningen gebouwd. De financiering moet hierbij uit eigen middelen of via de ka-pitaalmarkt geschieden. Indien voor de financiering van door non-profit-instellin-gen gebouwde woninnon-profit-instellin-gen leninnon-profit-instellin-gen moeten worden afgesloten tenon-profit-instellin-gen een rente die ligt boven het rendement op staatsleningen, worden door het Rijk extra bijgedra-gen verstrekt (het zobijgedra-genaamde rente-écart).
De stichtingskosten voor woningwetwoningen zijn aan een maximum gebonden. De premiehuurwoningen die door institutionele beleggers worden gebouwd, de zo-genaamde beleggerswoningen, worden gefinancierd uit eigen middelen van de be-leggers.
Voor zowel woningwet- als premiehuurwoningen ontvangen de non-profit-instel-lingen c.q. beleggers gedurende de exploitatieperiode (50 jaar) jaarlijks een bij-drage van het Rijk als overbrugging van het verschil tussen de vraaghuur en de kostprijshuur, die beide onafhankelijk worden vastgesteld (objektsubsidie). De omvang van de objektsubsidie wordt bepaald op grond van de Beschikking Gelde-lijke Steun Huurwoningen 1975 (de dynamische kostprijsmethode) en is onder meer afhankelijk van het aantal verblijfseenheden van een woning. Naarmate het aantal verblijfseenheden groter is bij gelijke stichtingskosten, wordt de aan-vangsvraaghuur lager vastgesteld en is de objektsubsidie hoger. Daarnaast va-rieert de jaarlijkse bijdrage met de stichtingskosten; naarmate de stichtingskos-ten, bij een gelijk aantal verblijfseenheden, hoger zijn, is de vraaghuur hoger en de bijdrage dus lager.
In tabel 2.3. zijn de verschillende kategorieën woningen onderscheiden naar wijze van subsidiëring en financiering.
Uit deze tabel komt duidelijk naar voren dat er voor wat betreft subsidiëring en financiering betrekkelijk weinig verschillen bestaan tussen woningwetwoningen en premiehuurwoningen enerzijds en premiehuurwoningen van non-profit-instel-lingen en profit-instelnon-profit-instel-lingen anderzijds. In de praktijk wordt de hoogte van de stichtingskosten wel beïnvloed door de verschillende manieren waarop kosten worden toegerekend; bij premiehuurwoningen zijn de grondkosten gemiddeld 20% hoger dan bij woningwetwoningen. Omdat er een direkte relatie is tussen de stichtingskosten en de hoogte van de aanvangsvraaghuur, heeft dit konsekwenties voor de huurprijs.
Tabel 2.3. Subsidiëring en financiering van de verschillende kategorieën gesub-sidieerde huurwoningen A B C D E F G H I woningwet premiehuur (non-profit) premiehuur (beleggers) 0 0 0 o 0 0 0 0 0 0 o 0 0 0 o 0 0 0 0 0 0
A. Er wordt een rijkslening verstrekt tegen een rente lager dan de kapitaal-marktrente.
B. Er wordt geen rijkslening verstrekt. C. Het gaat om een jaarlijkse bijdrage.
D. Het verschil tussen de dynamische kostprijshuur en de lagere vraaghuur wordt bijgepast.
E. Het verschil tussen de rente van de op de kapitaalmarkt verkregen lening en de lagere rente voor rijksleningen (op het moment van afsluiten van de le-ning) wordt bijgepast.
F. De stichtingskosten zijn aan een maximum gebonden.
G. De jaarlijkse bijdrage varieert met het aantal verblijfseenheden.
H. De jaarlijkse bijdrage varieert met de stichtingskosten.
I. Deelneming van het Rijk in een verstrekte gemeentegarantie is mogelijk.
Bron: Verstegen, M.G., 1986, Volkshuisvestinginstrumenten 1986, M VROM,
p. 13.
Naast subsidiëring en financiering van nieuwbouwwoningen is het van belang te kijken naar eventuele verschillen tussen de profit- en de non-profit-huursektor voor wat betreft de financiering en subsidiëring van groot-onderhouds- en verbe-teringsingrepen. Tot 1985 was voor wat betreft de partikuliere woningsektor de Beschikking Geldelijke Steun Verbetering Partikuliere woningen 1979/11 van kracht. Deze regeling (die gold voor zowel partikuliere verhuurders als eigenaar
-bewoners) voorzag in bijdragen ineens in de kosten van met name genoemde ver-beteringen van het woongerief en aan het opheffen van bouwtechnische gebre-ken.
Met ingang van januari 1985 is de Regeling Geldelijke Steun Voorzieningen aan Partikuliere Huurwoningen 1985 (MG 8/j.-/j.l) van kracht. Deze regeling is verge-lijkbaar met de regeling die geldt voor komplexen woningen van toegelaten in-stellingen en gemeenten (MG 83-57). Dat betekent dat voor verbetering en groot-onderhoud van naoorlogse partikuliere huurwoningen een eenmalige bijdrage wordt verstrekt van 1/3 deel van de door de gemeente goedgekeurde geraamde kosten, mits de totale kosten niet meer bedragen dan 50% van de bouwkosten van vergelijkbare nieuwe woningen. Voorwaarde hierbij is dat de woningen, uitgezon-derd in geval van kalamiteiten, minimaal 25 jaar oud moeten zijn.
Voor het treffen van voorzieningen aan voor-oorlogse partikuliere huurwoningen wordt evenals bij woningen van toegelaten instellingen en gemeenten uitgegaan van maximale kosten van 80% van de bouwkosten van vergelijkbare nieuwe wo-ningen. In het exploitatietekort dat optreedt als gevolg van het treffen van de voorzieningen kunnen jaarlijkse bijdragen worden verstrekt. Voor de financiering van de goedgekeurde geraamde kosten met betrekking tot de voorzieningen aan vooroorlogse partikuliere huurwoningen worden, in tegenstelling tot de woningen van non-profit-instellingen, geen rijksleningen verstrekt. Bovendien kunnen ge-meenten voor wat betreft de partikuliere huurwoningen nadere regels stellen ten aanzien van het toepassingsbereik van de regeling; bepaalde woningen of
gebieds-velden van de gemeente kunnen van de regeling worden uitgesloten voorzover an-ders het stadsvernieuwings- of volkshuisvestingsbeleid van de gemeente zou wor-den doorkruist.
Op de regelingen terzake die vanaf 1 januari 1987 gelden, wordt hier niet inge-gaan; Het verzamelen van onderzoeksgegevens heeft namelijk medio 1986 plaatsgevonden.
Naast subsidieregelingen voor groot-onder houd- en verbeteringswerkzaamheden bestaat er ook de mogelijkheid tot het verkrijgen van subsidie voor het isoleren van bestaande huurwoningen en het treffen van energiebesparende voorzieningen aan verwarmingsinstallaties. Het subsidiepercentage bedraagt, afhankelijk van de voorziening, 33 1/3% of 50% van de kosten. Over het bedrag dat deze kosten het totaal van 10.000 gulden gemiddeld per woning te boven gaan vindt geen subsi-diëring plaats.
Overheidstoezicht
Een belangrijk verschil tussen de profit- en de non-profit-huursektor is de mate waarin de (rijks)overheid kontrole uitoefent op de exploitatie van .huurwoningen.
In de profit-huursektor is er geen sprake van overheidskontrole op de exploitatie. De toegelaten instellingen daarentegen staan wel onder overheidstoezicht voor wat betreft de door hen geëxploiteerde woningen. Dit overheidstoezicht is gere-geld in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Het gaat hierbij on-der meer om:
- het algemene toezicht van de minister; de minister kan o.a. aanwijzingen ge-ven omtrent het door de toegelaten instellingen te voeren beleid;
- het toezicht van Burgemeester en Wethouders op de verschillende werkzaam-heden c.q. handelingen van deze instellingen zoals het verwerven en vervreem-den van onroerende goederen, het bouwen van woningen en het treffen van voorzieningen, de huurstelling, de exploitatie, het beheer, het bestemmen van batige saldi, het beleggen van geldmiddelen en de verslaglegging.
Dit besluit is nader uitgewerkt in een vijftal beschikkingen met bijbehorende MG circulaires. Hierin staat onder andere beschreven dat voor de onderhoudskosten, de algemene beheers- en administratiekosten en de kontributie aan de landelijke centrales van rijkswege elk jaar per 1 juli normbedragen per woning worden vast-gesteld, die door de korporaties moeten worden gehanteerd bij de berekening van de exploitatiekosten (15).
Eén van de konsekwenties van dit overheidstoezicht is bijvoorbeeld dat bij slech-te verhuurbaarheid van bepaalde woningen de kommerciële verhuurder een huur-verlaging kan toepassen, terwijl een toegelaten instelling daarvoor eerst toe-stemming moet hebben van de rijksoverheid. Voor wat betreft het onderhoud be-staat er bij de toegelaten instellingen voor 'normaal onderhoud' (regelmatig doch frekwent terugkerende onderhoudsaktiviteiten met een periodiciteit van 5
à
7 jaar) en 'groot-onderhoud' (aktiviteiten met een periodiciteit van 8 à 24- jaar) een verschillend dekkingskader. Voor groot-onderhoudsaktiviteiten kan een toegela-ten instelling na 25 jaar een beroep doen op de groot-onderhouds- enverbete-ringsregelingen. In de partikuliere huursektor bepaalt de eigenaar zelf of en op welke wijze er gereserveerd wordt uit de exploitatie-inkomsten voor het verrich-ten van onderhoudswerkzaaheden. Ook voor de partikuliere huursektor geldt dat er na 25 jaar gebruik gemaakt kan worden van groot-onderhouds- en verbete-ringsregelingen. Vanaf 1 januari 1987 geldt er zowel in de non-profit als de parti-kuliere huursektor een 'terugkomtijd' van 15 jaar.
NOTEN (2) (3)
(4)
(5) (6)(7)
(8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15)Schaar, J. van der, 1981, De sektor-indeling en visies op de volkshuisves-ting, in: Stuurgroep Gebouwde Omgeving, gebruik, beheer en inrichvolkshuisves-ting, 's Gravenhage, (Staatsuitgeverij), pp. 158.
Westra, H., 1986, Non-profit woningexploitatie, deel 12 in de serie Volks-huisvesting in theorie en praktijk, Delftse Universitaire Pers.
NRO, 1984, in: Kerngegevens VROM 1985, Centrale Direktie Financiële en Economische Zaken, Hoofdafdeling Macro- en Bouwekonomie, 17 septem-ber, 1985, tabel 3-8.
Schaar, J. van der, 1981, De sektor-indeling en visies op de volkshuisves-ting, in: Stuurgroep Gebouwde Omgeving, gebruik, beheer en inrichting, 's Gravenhage, (Staatsuitgeverij), pp. 159.
CBS, 1986, Institutionele beleggers 1983, voorlopige uitkomsten, 1984, 's Gravenhage, Staatsuitgeverij, 1986, pp. 5.
Priemus, H., 1986, De tweede ABP-affaire: geschiedenis en achtergronden, ESB, 71, 24 september, pp. 916-924.
Blankenstein-Bouwmeesters, A.A.M., en P. Lukkes, 1984, Institutionele be-leggers op de onroerend goed markt, aflevering 29 van de sociaal-geogra-fische reeks, Geografisch Instituut Rijksuniversiteit Groningen, pp. 32-37. Koeman, J., 1985, Beleid, organisatie en uitvoering van onderhoud in de partikuliere huursektor: aanpak in de praktijk, in: H.M.H. van der Heijden en H. Priemus (red.), 1985, Onderhoud van woningen: Techniek, organisatie, beleid, deel 2: Inleidingen, p. 127, Delft (TUD), juli.
Blankenstein-Bouwmeesters, A.A.M., en P. Lukkes, 1984, Institutionele be-leggers op de onroerend goed markt, aflevering 29 van de sociaal-geogra-fische reeks, Geografisch Instituut Rijksuniversiteit Groningen, pp. 29. Koeman, J., 1985, Beleid, organisatie en uitvoering van onderhoud in de partikuliere huursektor: aanpak in de praktijk, in: H.M.H. van der Heijden en H. Priemus (red.), 1985, Onderhoud van woningen: Techniek, organisatie, beleid, deel 2: Inleidingen, pp. 129, Delft (TUD), juli.
NRO, 1984, in: Kerngegevens MVROM 1985, Centrale Direktie Financiële en Economische Zaken, Hoofdafdeling Macro- en Bouwekonomie, 17 sep-tember 1985, tabel B-8.
Het is de vraag of de onderverdeling 'partikulier persoon' - 'partikuliere in-stelllng' exakt samenvalt met de tweedellng partikuliere verhuurder - insti-tutionele belegger.
H. Priemus, 1986, De tweede ABP-affaire, geschiedenis en achtergronden, ESB nr. 3574, 71e jaargang, p.p. 916-924, 24 sept. 1986.
R. Th.M. van Ovost, 1986, Onderhoud van woningen bij N.N. Vastgoed, deel 2 van een stageverslag in het kader van de studie Bouwkunde aan de TU Delft.
Verstegen, M.G., 1986, Volkshuisvestingsinstrumenten 1986, MVROM, p.147.
3
WONINGBEHEER DOOR NVM-MAKELAARS;
EEN INVENTARISATIE
3.1. Inleiding
In dit hoofdstuk worden de resultaten besproken van de integrale enquête die is gehouden onder NVM-Ieden in verband met het achterhalen van die makelaars in Nederland, die zich bezig houden met het beheren van woningen. Hierbij is ge-bruik gemaakt van de door de NVM beschikbaar gestelde ledenlijst met namen en adressen van de bij deze vereniging aangesloten makelaars.
In paragraaf 3.2. wordt allereerst de gevolgde werkwijze geschetst, waarna in paragraaf 3.3. op de respons en de representativiteit van de gegevens wordt in-gegaan. Vervolgens worden in paragraaf 3.4. de verschillende beheeraktiviteiten van de respondenten besproken. Tenslotte wordt aandacht besteed aan de omvang van het woningbeheer in relatie tot de verschillende eigenaren voor wie woningen worden beheerd.
In bijlage 3 zijn de tabellen opgenomen, met behulp waarvan de in dit hoofdstuk gepresenteerde figuren zijn samengesteld.
3.2. Werkwijze
De door de NVM beschikbaar gestelde ledenlijst bevatte 1654 namen en adressen (exklusief de senior-leden). Ondanks het feit dat het regelmatig voorkomt dat meer NVM-Ieden werkzaam zijn bij één makelaarskantoor, is begin januari aan alle leden een exemplaar van de korte vragenlijst toegezonden. Bovendien is er in februari een reminder verstuurd om de respons zoveel mogelijk te bevorderen en daardoor een zo volledig mogelijk beeld te verkrijgen van de (beheer)aktiviteiten van NVM-Ieden.
Naderhand is, waar mogelijk, het aantal NVM-Ieden teruggebracht tot het aantal NVM-kantoren. Deze bijstelling was echter niet mogelijk voor de NVM-kantoren waarvan geen van de daar werkzame NVM-Ieden een ingevulde vragenlijst terug-stuurden. Waarschijnlijk kan het verschil tussen de 1459 in de inventarisatie meegenomen makelaars en de 1381 per 1 januari 1984 bij de NVM aangesloten makelaarskantoren grotendeels hierdoor worden verklaard (zie tabel 3.1.). Voor wat betreft de inventarisatie van beheeraktiviteiten speelt deze overschatting van het aantal makelaarskantoren geen rol; bij de verwerking van de gegevens is nogmaals gekontroleerd op het voorkomen van meer ingevulde vragenlijsten, af-komstig van één makelaarskantoor.
De spreiding van de uiteindelijk in het onderzoek meegenomen NVM-leden over de verschillende regio's en provincies komt vrijwel overeen met die van de bij de NVM aangesloten kantoren.
Tabel 3.1.: NVM-leden in de populatie, NVM-kantoren, totaal aantal kantoren van makelaardijen in onroerende goederen (I november 1984) en de organisatiegraad van de NVM ten opzichte van het totaal aantal makelaarskantoren, per provincie. (1)
NVM-leden in aantal make-
organisatie-de populatie NVM-kantoren laarskantoren graad provincie abs. proc. abs. proc. abs. proc.
Noord 150 10,3 150 10,9 227 66 Groningen 53 3,6 51 3,7 81 64 Friesland 46 3,2 49 3,5 73 67 Drenthe 51 3,5 50 3,6 73 68 Oost 315 21,6 299 21,7 490 61 Overijssel 98 6,7 93 6,7 171 54 Gelderland 217 14,9 206 14,9 319 65 West 791 54,2 742 53,7 1024 72 Utrecht 125 8,6 116 8,4 180 64 Noord-Holland 395 27,1 380 27,5 460 83 Zuid-Holland 271 18,6 246 17,8 384 64 Zuid 192 13,2 183 13,3 359 51 Zeeland 13 0,9 13 0,9 38 34 Noord-Brabant 150 10,3 143 10,4 234 61 Limburg 29 2,0 27 2,0 87 31 Flevoland 11 0,8 7 0,5 10 70 Nederland 1459 100 1381 100 2110 65
1) Bron. Lukkes, P. en J.H.M. van Rooden, 1986. •
In tabel 3.1. is ook de verhouding tussen de bij de NVM aangesloten makelaars-kantoren en het totale aantal makelaars-kantoren van makelaardijen in onroerende goederen weergegeven. De benodigde gegevens zijn ontleend aan een publikatie van Lukkes en Van Rooden (1986, p.46). Van de in Nederland gevestigde makelaarskantoren is 65% aangesloten bij de NVM. Tussen de verschillende regio's en provincies blijkt de organisatiegraad echter aanzienlijk te verschillen. In de noordelijke provincies ligt de organisatiegraad gemiddeld iets boven het landelijke cijfer. In Oost-Ne-derland blijken met name in Overijssel relatief weinig makelaarskantoren bij de NVM aangesloten te zijn. In het westen des lands is de participatiegraad hoog. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door het hoge percentage bij de NVM aange-sloten kantoren in Noord-Holland. In het zuiden van het land is de organisatie-graad laag. Bijna de helft van de hier gevestigde kantoren van makelaardijen in onroerende goederen is niet aangesloten bij de NVM. Met name Zeeland en Lim-burg scoren erg laag.
3.3. Respons en representativiteit
Van de 1459 makelaars die uiteindelijk van belang zijn voor de inventarisatie van (beheer)aktiviteiten van NVM-leden, hebben er 1077 een ingevulde enquête te-ruggestuurd. Hiermee komt de respons op 73,8% (zie figuur 3.1.).
NVM-leden in de populatie: 791 315 192 150 11
[:;:;:
.
.
...
.
;
.
:;::::J
...
.
=
respons De totale respons voor Nederland bedraagt 73,8%(J
Figuur 3.1.: Regionale spreiding van NVM-leden in de populatie en de hoogte van de respons.
Met name in de noordelijke en zuidelijke provincies (op Zeeland na) hebben rela-tief veel makelaars de hun toegezonden vragenlijst ingevuld geretourneerd. In het oosten van het land ligt de respons ongeveer op het landelijk gemiddelde, terwijl in Noord- en Zuid-Holland de respons relatief laag is.
Tabel 3.2.: Regionale spreiding van NVM-kantorenI) en respondenten
NVM-kantoren respondenten in procenten in procenten Noord 10,9 11,7 Oost 21,7 21,8 West 53,7 51,3 Zuid 13,3 14,6 Flevoland 0,5 0,6 Totaal 100,0 (= 1381) 100,0 (= 1077)
1) Bron: Lukkes, P. en J.H.M. van Rooden, 1986
In hoeverre de via de enquêtes verzamelde gegevens een representatief beeld ge-ven van (beheer)aktiviteiten en kenmerken van NVM-Ieden in Nederland kan, in verband met het ontbreken van verdere gegevens op landelijk niveau, alleen wor-den getoetst door vergelijking van de regionale spreiding van de respons met die van de bij de NVM aangesloten kantoren van makelaardijen in onroerende goede-ren. Uit tabel 3.2. blijkt dat de verdeling van de respondenten over de verschil-lende regio's in hoge mate overeen komt met die van de bij de NVM aangesloten kantoren. Voor wat betreft de noordelijke en zuidelijke provincies is er sprake van een lichte oververtegenwoordiging van het aantal respondenten ten opzichte van het aantal in deze regio's gevestigde NVM-kantoren. Voor het oosten van het land geldt dat de respons nagenoeg overeenkomt met het aandeel van de in deze regio werkzame NVM-kantoren ten opzichte van het totale aantal NVM-kantoren in Nederland. Het aantal respondenten in het westen van het land is ten opzichte van het aantal NVM-kantoren licht ondervertegenwoordigd.
3.4. 8eheeraktiviteiten
Het versturen van een vragenlijst aan alle NVM-Ieden was in eerste instantie ge-richt op het inventariseren van beheeraktiviteiten van de bij de NVM aangesloten kantoren van makelaardijen in onroerende goederen. Uit de geretourneerde en-quêtes bleek dat bij bijna 44% van de respondenten beheeraktiviteiten tot het dienstenpakket behoren. Uit figuur 3.2. blijkt dat vooral in het noorden en westen van het land relatief veel makelaars zich (onder andere) bezig houden met be-heer. Met name de provincies Friesland en Noord-Holland scoren hoog. Ook in Zeeland en Flevoland hebben relatief veel makelaars beheeraktiviteiten in hun dienstenpakket. In Gelderland, Utrecht en Noord-Brabant daarentegen is het aan-tal respondenten met beheeraktiviteiten relatief laag.
Het overgrote deel van de respondenten met beheeraktiviteiten, beheert (ook) woningen (92,6%). Alleen in de provincies Friesland, Drenthe en Gelderland be-heert meer dan 10% van de makelaars met beheeraktiviteiten geen woningen.
aantal respondenten: 275 150 75 10 ~ geen beheeraktiviteiten
H
!!!
d
woningbeheer 1:::::::::::::::/ andere beheeraktiviteitenFiguur 3.2.: Aantal respondenten per provincie en de mate waarin (wonïng)be-heer tot de aktiviteiten behoort
Het aantal respondenten dat zich bezighoudt met woningbeheer is, per provincie, weergegeven in figuur 3.3. In absolute aantallen gezien, blijken vooral in Noord-en Zuid-Holland veel woningbeherNoord-ende makelaars te zijn gevestigd (bijna 4996 van het totale aantal makelaar-beheerders).
I
= 10 respondenten die woningen beheren.o
Totaal aantal respondenten dat woningen beheert is 430
Figuur 3.3.: Absolute aantal respondenten, per provincie, dat woningen be-heert
Een uitsplitsing naar het soort objekten waarop de beheeraktiviteiten van de res-pondenten betrekking hebben, is gemaakt in figuur 3.4. Naast woningen, blijken ook winkels en garages veelal deel uit te maken van de door makelaars beheerde objekten. Daarnaast houden ook relatief veel makelaar-beheerders zich bezig met het beheren van kantoren.
In de kategorie 'overige' vinden we het beheer van bedrijfs- en opslagruimten, agrarische objekten, horecabedrijven en rekreatie-terreinen.
woningen kantoren garages winkels parkeerplaatsen overige 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100%
Figuur 3.4.: Soort beheerobjekten naar aantal NVM-Ieden dat deze objekten beheert, in procenten van het totale aantal beherende responden-ten
