Maria Rafacz-Krzyżanowska
Kilka uwag w sprawie stosowania
art. 73 § 2 prawa rzeczowego
Palestra 6/10(58), 29-33
1962
MARIA R A FA C Z - K R Z Y Ż A N O W S K A
Kilka uwag w sprawie stosowania
arł. 7 3 § 2 prawa rzeczowego
Przepisy praw a rzeczowego legalizują nieraz istniejące stany faktycz ne. Do takich dyspozycji należą m. in. przepisy o zasiedzeniu (art. 50— 58 'plr. rzecz.), jak również roszczenie z art. 73 § 2 pr. rzecz. Skutecz ność tego roszczenia zależy od spełnienia szeregu w arunków . Przedm io tem niniejszych uw ag jest omówienie niektórych zagadnień spotyka nych w praktyce w związku ze stosowaniem norm y art. 73 § 2 ipr. rzecz. Praw o obowiązujące w b. K rólestw ie Kongresowym oraz prawo obo wiązujące na ziemiach b. zaboru pruskiego nie znały przepisu tej treści po axt. 73 p r. rzecz. Jedynie kodeks cyw ilny austriacki zajmował się zagadnieniem wzniesienia budynku na cudzym gruncie. Zgodnie z § 418 k.c.a., jeżeli właściciel wiedział o prow adzeniu budowy, ale nie zgłosił zaraz sprzeciw u wobec osoby staw iającej budynek w dobrej wierze, to mógł żądać od tej osoby tylko zw yczajnej w artości gruntu. Cytowany przepis w spom ina o staw ianiu budynku w dobrej wierze, ale nie o po siadaniu g ru n tu w dobrej w ierze. W zw iązku z tym cytowane przez J. Marowskiego 1 orzecznictwo austriackie nie żądało od budującego, aby by ł w dobrej w ierze co do posiadania g runtu, na którym budował.
Zgodnie z orzecznictwem Sądu N ajw yższego2 art. 73 § 2 ipr. rzecz, m a także zastosowanie w tedy, gdy posiadacz w dobrej wierze Wzniósł na cudzej nieruchomości budynek przed w ejściem w życie praw a rze czowego.
P raw a w ykupu przewidzianego w art. 73 § 2 pr. rzecz, może żądać tylko posiadacz nieruchomości, k tóry wzniósł na pow ierzchni lub pod powierzchnią nieruchomości budow lę albo inne urządzenie, jeżeli przy tym ich wartość je st znacznie wyższa od w artości samej nieruchomości. Takich upraw nień nie m a natom iast właściciel, na którego^ placu w znie siono wspomniane obiekty. W konsekw encji właściciel nieruchomości nie może żądać od posiadacza, aby ten skorzystał z praw a w ykupu przy sługującego m u na podstaw ie art. 73 § 2 p r. rzec z.s
Roszczenie posiadacza z art. 73 § 2 p r. rzecz, uzależnione je st od stw ierdzenia, że jest on z jednej strony posiadaczem nieruchomości, a z drugiej strony, że jego posiadanie w ykazuje cechy posiadania w do brej wierze.
1 FilP z il950 r. inr 7, s. il!23.
2 Qrz®cz. S.N. z 3.XII. 1953 r. II C 1418/53 — OSN 1955 r. zi; ,1., Ipoz. 6.
3 Orzecz. S. N. z 28.IV.1960 r. 1 CR 897/59 — „Kuch 'Prawniczy, Ekonomiczny 1 Socjologiczny” 1962 r. kw. I, s. 404.
30 M a r l a R a f a c z - K r z y ż a n o w s k a № 10 (58>
Samo posiadanie nieruchomości przejaw ia się w faktycznym w łada niu rzeczą, przy czym — jak w yjaśnił Sąd N ajw yższy4 — posiadanie to może być realizow ane nie tylko przez fizyczne w ładanie rzeczą, ale również w inny sposób, w szczególności przez dysponowanie rzeczą i uzyskiwanie korzyści z używ ania rzeczy iprzez inną osobę.
Pojęciem dobrej w iary posiadacza nieruchomości zajął się Sąd N aj wyższy w uchwale składu 7 sędziów z dnia 25.V.1955 r. I CO 14/55 (OSN 1956 r., z. IV, poz. 92) podkreślając, że dobra w iara je st równo znaczna z przekonaniem posiadacza, opartym na obiektyw nych przesłan kach, że jego posiadanie niczyjego praw a nie narusza. W ten sposób Sąd Najwyższy w yjaśnił, że za posiadacza dobrej w iary należy uważać nie tylko te osoby, które m iały podstaw y do mniem ania, iż są właści cielami g ru n tu (np. m niem anie oparte na darowiźnie, która następnie została odwołana), ale rów nież i te, które w prawdzie wiedziały, że nie są właścicielami, ale działały w zaufaniu do osób, które w w yniku np. nieform alnej umowy przekazały im g ru n t w posiadanie.5 Jako posia danie w dobrej w ierze należy również traktow ać zdarzające się często w stosunkach w iejskich wypadki, w których ojciec obiecuje darow ać g ru n t synowi lub córce i jednocześnie (jeszcze przed form alną d aro wizną) zezwala im na objęcie g ru n tu w posiadanie, w w yniku czego na gruncie zostaje wzniesiony przez córkę czy syna budynek lub inne urzą dzenie. Takim osobom trudno odmówić cech posiadaczy g ru n tu w do brej w ierze, jakkolw iek wiedzą one, że nie są jego form alnym i właści cielami.
W związku z tak szerokim ujęciem posiadania w dobrej wierze, w y łoniła się w prak ty ce kwestia, czy w spom nianym osobom przysługuje akcja z art. 73 § 2 pr. rzecz., jeżeli po w zniesieniu przez te osoby b u dynku stosunki m iędzy form alnym właścicielem g ru n tu a jego posia daczem ulegają 'pogorszeniu, bo np. sy n czy córka zaczynają w sposób
ubliżający zachowywać się wobec ojca.
Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 13.1.1960 r. 2 CR 1013/59 (OSPiKA 1960 r., poz. 267) rep rezen tu je pogląd, że w takich i podobnych sy tu a cjach o dobrej wierze posiadacza g ru n tu nie może decydować czas, w którym posiadacz wzniósł budynek, lecz chwila orzekania w spraw ie, gdyż dopiero wówczas sąd może 'stwierdzić, czy posiadacz, opierając się na a rt. 73 § 2 p r. rzecz., korzysta ze swego praw a zgodnie z zasa dam i współżycia społecznego. Uznając, że o dobrej wierze posiadacza grunitu decyduje nie chw ila objęcia posiadania, 'lecz chwila orzekania w sprawię, Sąd Najwyższy odstąpił tym sam ym od przyjętej w praw ie rzeczowym zasady, że o dobrej w ierze posiadan; a decyduje chwila objęcia rzeczy we w ładanie (mala fides superveniens non nocet).
Analizując cytow ane orzeczenie Sądu Najwyższego stw ierdzić trzeba, że z p u n k tu widzenia życiowego jest rzeczą całkowicie zrozum iałą poz bawienie posiadacza praw a w ykupu z art. 73 § 2 pr. rzecz., jeżeli po siadacz — zwłaszcza gdy je st on synem właściciela g ru n tu — po w
znie-4 Orzeicz. S .N . z 2znie-4.IV., 15.V., 26.V. 1951 r. C 565/50 — OSN 1953 r. zesz. II, poz. 34.
5 Por. S. B r e y e r : (Prawo rzeczowe w ipraktyce, s. 57 i 58 (skrypt w ydany przez Zrzeszenie Pra-wmików Polskich).
Nr 10 (58) Sto so w a n ie a rt 73 § 2 praw a rzeczow ego 3T
isieniu budynku okazuje się niewdzięczny wobec ojca, przy czym nie wdzięczność ta przybiera tak znaczne rozmiary, jak w spraw ie będącej przedm iotem rozpoznania iprzez Sąd N ajwyższy (ustalono, że syn bił i m altretow ał ojca). W ydaje m i się jednak, że nie trzeba tu było czynić wyłom u od zasady mala fides superveniens non nocet. Można bowiem przyjąć, że w tego rodzaju sytuacji budujący n a cudzym gruncie pozo staje nadal posiadaczem w dobrej wierze, skoro takiego właśnie cha ra k te ru było jego posiadanie w chw ili objęcia gruntu, późniejsze zaś zachowanie się posiadacza nie mogło już zmienić pierw otnego ch arak teru posiadania w dobrej w ierze na posiadanie złej w iary. Z drugiej jednak strony, biorąc pod uwagę, że po wzniesieniu budynku posiadacz g ru n tu zmienił w sposób zasadniczy sw oje zachowanie się wobec właściciela g ru n tu (np. bił i m altretow ał właściciela gruntu), trudno byłoby tak ie m u posiadaczowi — jakkolwiek działającem u w dobrej wierze — p rzy znać tę ochronę praw ną, jaką przew iduje przepis art. 73 § 2 p r: rzecz., wszelkie bowiem upraw nienia, w tym również roszczenie z art. 73 § 2 pr. rzecz., znajdują ochronę jedynie w granicach, jakie zakreślają za sady współżycia społecznego. Nie ulega zaś wątpliwości, że nielojalne,, a nieraz karygodne naw et zachowanie się posiadacza wobec właściciela g ru n tu nie 'pozwala na udzielenie takiem u posiadaczowi ochrony w św ie tle art. 3 p.o.p.c. Sądzę więc, że bez w prowadzenia odstępstw od u sta lonych w praw ie rzeczowym zasad (mala fides superveniens non nocet) sama norma art. 3 p.o.p.c. stanow i w ystarczającą podstawę prawną* która uzasadnia oddalenie w takiej sy tu acji roszczenia z art. 73 § 2 pr. .rzecz.
Przedm iotem p reten sji z a rt. 73 § 2 pr. rzecz, je st nie tylko nierucho mość znajdująca się bezpośrednio pod budynkiem , ale również obszar większy, jeśli jest on niezbędnie 'potrzebny do racjonalnego — z punktu Widzenia gospodarczego — korzystania z budynku. W p raktyce będzie tu najczęściej chodziło o podwórza i obejścia znajdujące się koło b u dynku.
Praw o w ykupu z a rt. 73 § 2 pr. rzecz, przysługuje współwłaścicielowi nieruchomości w stosunku do drugiego współwłaściciela, jeżeli wzniósł o n budynek na gruncie stanowiącym przedm iot współwłasności (oczy wiście muszą być spełnione w szystkie przesłanki przew idziane w cyto w anym art. 73 § 2 p r. rzecz.).6
W procesach, k tó ry ch podstaw ą praw n ą je st norma art. 73 § 2, w y stępuje nieraz problem dopuszczalności przeniesienia własności odpo w iedniej ułam kow ej części nieruchomości. Oto przykład:
Dwaj bracia, będący posiadaczami g ru n tu w dobrej wierze, wznoszą n a gruncie budynek. Obu tym osobom przysługuje roszczenie z art. 73 § 2 pr. rzecz, o nabycie własności g ru n tu znajdującego się pod budyn kiem . Jeden z braci z tych czy innych powodów nie chce realizować owego roszczenia. Wówczas drugi współposiadacz upraw niony jest do wytoczenia akcji w trybie art. 73 § 2 p r. rzecz, o przeniesienie na jego ■rzecz idealnej połowy placu znajdującego się pod wzniesionym budyn
kiem. W takiej sytuacji połowa placu będzie stanowiła własność posia—
32 M a r i a R a / a c z- K r z y ż a n o w s k a Nr 10 (58)
dacza, a druga połowa w łasność tych osób, przeciw ko którym została skierow ana akcja z art. 73 § 2 p r. rzecz.
Omawiając w ykładnię dyspozycji art. 73 § 2 pr. rzecz., nie można po m inąć treści orzeczenia Sądu Wojewódzkiego w Poznaniu z dnia 13.XI. 1959 r. III Or 1772/59,7 zgodnie z którym to orzeczeniem „powód, który (postawił budynek na cudzym gruncie, nie może żądać, ab y właściciel nieruchom ości przeniósł na niego własność nieruchomości na zasadzie a rt. 73 § 2 p r. rzecz., jeśli właściciel przyczynił się również m aterialnie do postaw ienia budynku”. W uzasadnieniu do tego orzeczenia Sąd Wo
jewódzki w yraził zapatryw anie, że z treści art. 73 § 2 pr. rzecz, wynika, iż tylko ten posiadacz w dobrej w ierze, który sam, w łasnym w ysił kiem, a więc bez w spółudziału właściciela nieruchomości wzniósł bu dynek na jego nieruchomości, może żądać, ażeby właściciel nieruchomo ści przeniósł na niego własnSść tej nieruchomości. Zdaniem Sądu Woje wódzkiego wzniesienie budynku na nieruchomości pozwanej środkami m aterialnym i powodów i pozwanej wyłącza zastosowanie przepisu art. 73 § 2 pr. rzecz.
W moim przekonaniu teza wyrażona przez Sąd Wojewódzki budzi poważne zastrzeżenia. Wydaje mi się, że w brew poglądowi Sądu W oje wódzkiego w ykładni a rt. 73 § 2 pr. rzecz, przyjętej w cytowanym w y roku nie można uznać za praw idłow ą. Ja k w ynika z dyspozycji art. 73 § 2 pr. rzecz., przewidziana w tym przepisie możność w ykupu uzależ niona została przede w szystkim od stw ierdzenia, że posiadanie nieru chomości w ykazuje cechy posiadania w dobrej w ierze, tzn. że posia danie to niczyjego praw a nie narusza. W dyspozycji tej chodzi więc o sytuację, w której posiadacz dlatego wznosi na gruncie budynek, że jest przekonany, iż g ru n t stanow i jego własność, albo też — nie m ając wprawdzie takiego przekonania — działa w zaufaniu do osoby, która m u g ru n t przekazała we władanie, a jednocześnie uważa, że osoba ta nie będzie żądała od niego zw rotu ziemi (np. przy nieform alnej sprze daży). Istota więc norm y art. 73 § 2 p r. rzecz, sprowadza się do uprzy w ilejow ania posiadacza nieruchomości, któ ry kierując się przekonaniem „właścicielskim ”, wznosi na gruncie budynek. Taki posiadacz, trak tu jąc [swe upraw nienia do g ru n tu w sposób analogiczny do upraw nień właści cielskich, uważa, że w ram ach tych upraw nień może wznieść na g ru n cie — bez szkody dla innej osoby — budynek. Wychodząc z takiego za łożenia, jest rzeczą całkowicie obojętną, z czyich środków m aterialnych budynek został wzniesiony. Dla oceny bowiem praw a w ykupu, jakie przysługuje posiadaczom z art. 73 § 2 pr. rzecz., nie m a znaczenia fakt, kto „łożył” na wzniesienie budynku, lecz okoliczność, jakiego charak te ru było posiadanie g runtu. N aw et gdyby do kosztów budowy przy czynił się form alny właściciel gruntu, to fak t ten nie pow inien pozba wić posiadacza przysługującego m u w ram ach art. 73 § 2 pr. rzecz, praw a -w ykupu, jeśli tylko posiadanie jego odpowiada zasadniczemu w arunkow i przew idzianem u w art. 73 § 2 p r. rzecz., tzn. jeżeli jest po siadaniem w dobrej wierze, a w arto ść. wzniesionego budynku znacznie przew yższa wartość nieruchomości zajętej pod budowlę. W tym w ypadku właścicielowi gruntu, który m aterialnie „dopomógł” posiadaczowi do
1„ ..
Nr 10 (58) S tosoiuanie art 73 § 2 praw a rzeczow ego 33
wzniesienia budynku, przysługuje jedynie obligacyjne roszczenie zw rotu w ydatkow anych na budowę kwot, co jednak jest zagadnieniem odręb nym i nie m ającym istotnego związku z rzeczowym roszczeniem po siadacza o w ykup g ru n tu znajdującego się pod budynkiem.
Również z p u n k tu widzenia życiowego teza reprezentow ana przez Sąd Wojewódzki budzi poważne zastrzeżenia. Nie można by bowiem zro zumieć, dlaczego np. w razie nieform alnej sprzedaży lub darow izny po siadacz m iałby być pozbawiony roszczenia z art. 73 § 2 pr. rzecz., jeżeli form alny właściciel gruntu, k ieru jąc się np. uczuciem przyjaźni czy względami rodzinnymi, dopomógł m aterialnie posiadaczowi wznieść b u dynek. Przecież przez tę pomoc „właścicielski” ch arak ter posiadacza nie
uległ zmianie. Sam zresztą form alny właściciel, udzielając pieniężnej pomocy posiadaczowi w opisanych w arunkach, nie rozum iał te j pomocy w ten sposób, aby m iała ona wyłączać p re te n sje posiadacza z art. 73 § 2 pr. rzecz. Sprzedając bowiem lub darując g ru n t (bez zachowania form y a k tu notarialnego) 'posiadaczowi, form alny właściciel dał tym samym w yraz swej woli, że w jego przekonaniu tra k tu je on posiadacza tak jak właściciela ziemi.
Jak w skazuje treść art. 73 § 2 pr. rzecz., budowla wzniesiona przez po siadacza pow inna przedstaw iać wartość znacznie wyższą od w artości nie ruchomości. W związku z tym Sąd N ajw yższy8 wyjaśnił, że dla oceny
tego zagadnienia decydujące znaczenie m a w artość budynku z czasu re alizacji przez posiadacza praw a w ykupu, a nie sta n budynku z la t po przednich. Odmienna w ykładnia przepisu art. 73 § 2 pr. rzecz, byłaby — zdaniem Sądu Najwyższego — nie do przyjęcia, gdyż prow adziłaby do poglądu, że roszczenie z art. 73 § 2 pr. rzecz, przysługuje posiadaczowi także wówczas, gdy wzniesiony budynek uległ całkowitem u zniszczeniu, co oczywiście byłoby zaprzeczeniem celu społeczno-gospodarczego, jaki przyśw ieca art. 73 § 2 pr. rzecz. Zagadnieniem, co należy rozumieć przez „,zwykłą cenę”, o której mowa w a rt. 73 § 2 pr. rzecz., a którą ma uiścić (posiadacz właścicielowi gruntu, zajął się Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 23.VIII.1955 r. 1 CR 307/55 (OSN 1/56/26), w którym podkreślił, że nie chodzi tu o cenę właściwą przy wywłaszczeniu nieruchomości.
8 Orzecz. S. N. z 29.XI.1957 r. 1 CR 952/57 — O SH K A z 1958 r., ,poz. 192.
