Prijsvorming nieuwbouw en bestaande koopwoningen

PRIJSVORMING NIEUWBOUW EN BESTAANDE

KOOPWONINGEN

Bibliotheek TU Delft.

1111111111111

C 3024708

8504

OTBOUWSTENEN

Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft Tel. (015) 278 30 05

Fax (015) 278 44 22

E-mail mailbox@otb.tudelft.nl http://www.otb.tudelft.nl

PRIJSVORMING NIEUWBOUW EN BESTAANDE

KOOPWONINGEN

l.B.S. Conijn P. de Vries T.l. Stauttener

De serie OTBouwstenen wordt uitgegeven door: Delft University Press

Mekelweg 4 2628 CD Delft Tel. (015) 278 32 54 Fax (015) 278 16 61

Dit onderzoek is uitgevoerd door: J.B.S. Conijn (Onderzoeksinstituut OTB), P. de Vries (Onderzoeksinstituut OTB), T.J. Stauttener (TauwMabeg),

in opdracht van het Ministerie van VROM

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Conijn, J.B.S.

Prijsvorming nieuwbouw en bestaande koopwoningen / J.B.S. Conijn, P. de Vries en T.J. Stauttener - Delft: Delft University Press -(OTBouwstenen / Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 1384-1173 ; 35) Met lit. opg.

ISBN 90-407-1739-7 NUGI 655

Trefw.: koopwoningen, koopprijs, nieuwbouw, bestaande bouw © Copyright 1998 by Onderzoeksinstituut OTB

No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permis sion from the publisher: Delft University Press, Mekelweg 4,2628 CD Delft, The Netherlands.

INHOUD

1. INLEIDING . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

1.1 Achtergrond.... .. . ... . .. .. . . 1

1.2 Doelstelling en probleemstelling . . . . . . . . . . . . . . . . 1

1.3 Nadere uitwerking .. ... . . .. ... .. .. ... . .. ... 2

2. KWANTITATIEVE ANALYSE VAN DE PRIJSONTWIKKELING . . 3

2.1 Inleiding .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . .. . . 3

2.2 Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen; NVM-bestand . .. . . . 3

2.3 De prijsontwikkeling van het Signaleringssysteem . . . 5

2.3.1 Het verloop van de bouwkosten volgens het Signaleringssysteem koopwoningen . . . ... . . .. . . .. . . 5

2.3.2 Het verloop van de grondkosten volgens het Signaleringssysteem koopwoningen . . . .. . . 6

2.3.3 Het verloop van de verkoopprijs volgens het Signaleringssysteem koopwoningen ... .. . . ... .. . . . .. . . .. . .. 8

2.3.4 De bouwkosten, de grondkosten en de verkoopprijs volgens het Signaleringssysteem koopwoningen . . . .. . . . 9

2.4 Prijsontwikkeling koopwoningen; bestand Bewoners Nieuwe Woningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 10

2.5 De waarde van de koopwoningen; Woningbehoeftenonderzoek 1993/1994 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 12

2.6 Het verloop van de grondkosten van koopwoningen; het TAUW-bestand. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 12

2.7 Tot slot. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

3. EEN ONDERLINGE VERGELIJKING VAN HET PRIJSVERLOOP 15 3.1 Inleiding... ... ... . ... ... . . 15

3.2 De confrontatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 15

4. ANALYSE PRIJSVERSCHILLEN NIEUWBOUW EN BESTAANDE BOUW OP TWEE LOCATIES . . . .. . . 19

4.2.2 Prijsverschillen in de voormalige groeikern . . . . . . . . . . . . .. 20

4.2.3 Prijsverschillen in een middelgrote stad . . . .. . . 22

4.3 Verklaring van de prijsverschillen . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 23

4.3.1 Prijsverschillen verklaard vanuit de woning en de bewoner. . . 23

4.3.2 Prijsverschillen verklaard vanuit de markt . . . . . . . . 24

4.3.3 Verschillen in prijsvorming tussen bestaande bouwen nieuwbouw 25 4.4 Aanvullende interviews . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 27

4.5 Conclusie .. .. .. .. . . 28

4.5.1 De hoogte van de prijsverschillen .. .. . . . .. . . . .. .. .. . . 28

4.5.2 Verklaring . .. . . .. . . . ... .. . . .. . . 28

5. SAMENVATTING . . . .. .. . . .. .. . . .. . . 31

BULAGE 1 REGIONALE EN PROVINCIALE PRIJSVERSCHILLEN ... . . .. . . 33 BIJLAGE 2

1

INLEIDING

1.1 Achtergrond

Het afgelopen decennium zijn de prijzen van bestaande koopwoningen relatief sterk toegenomen. Deze prijsstijging is opgetreden na de forse prijsdaling in de eerste helft van de jaren tachtig. De laatste jaren is bovendien nog enige versnelling in de hoogte van de prijsstijging waar te nemen. Uit onderzoek komt naar voren dat deze ontwik-keling vooral wordt veroorzaakt door het verloop van de kapitaalmarktrente en de re-ele inkomensstijging. Daarnaast zal de verschuiving in de woningvoorkeur van huur-naar koopwoningen, die mede tot stand is gebracht door de jarenlange relatief hoge huurstijging, een belangrijke rol hebben gespeeld.

Het prijsverloop van de nieuwe koopwoningen laat een afwijkende ontwikkeling zien. Uit het prijsindexcijfer voor de nieuwbouwwoningen komt naar voren dat de prijsstij-ging van nieuwbouwwoningen veel gematigder is. Deze meer gematigde ontwikkeling komt ook overeen met de relatief beperkte stijging van de bouwkosten en, zij het in iets mindere mate, met die van de grondkosten. Hoewel het afwijkende prijsverloop van nieuwbouwwoningen ten opzichte van bestaande woningen vanuit kostenoogpunt verklaarbaar is, blijft deze divergentie opmerkelijk. Bij een perfect werkend marktme-chanisme zou dit niet 'mogen' optreden. Rekening houdend met verschillen in kwali-teit en leeftijd, zou de prijs van een bestaande woning en die van een nieuwe woning min of meer aan elkaar gelijk dienen te zijn. Het feit dat dit niet het geval is, vraagt om een nadere analyse naar de factoren die ten grondslag liggen aan dit prijsverschil.

1.2 Doelstelling en probleemstelling

Met dit onderzoek wordt beoogd een verklaring te bieden voor het gesignaleerde ver-schil in de prijsontwikkeling van bestaande en die van nieuwe woningen. Dit inzicht is onder meer van belang in verband met de woningbouw op de VINEX-Iocaties. Daar-naast kunnen de resultaten van dit onderzoek ook worden ingebracht in het comple-mentaire onderzoek naar de relatie tussen woningmarkt en grondmarkt.

Uitgaande van deze doelstelling is de probleemstelling van dit onderzoek als volgt: in hoeverre doen zich, rekening houdend met verschillen in kwaliteit, en ver-schillen tussen regio's, verver-schillen voor bij de ontwikkeling van prijzen van koopwoningen in de bestaande voorraad en in de nieuwbouw?

welke oorzaken zijn er voor de verschillen in prijsontwikkeling bij bestaande en nieuwe koopwoningen?

1.3 Nadere uitwerking

Dit onderzoek is verder als volgt uitgewerkt. In het volgende hoofdstuk wordt de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen en nieuwe koopwoningen geanalyseerd op basis van diverse bestanden die daarover gegevens bevatten. In het bijzonder gaat het er bij deze analyses om een goed beeld te krijgen van de prijsontwikkeling in de loop der tijd waarbij gecorrigeerd wordt voor verschuivingen in de kwaliteit van de woningen. Vervolgens zal in hoofdstuk 3 deze gecorrigeerde prijsontwikkeling wor-den vergeleken met de prijsontwikkeling volgens het prijsindexcijfer van nieuwbouw-woningen volgens het CBS. In hoofdstuk 4 zal aan de hand van concrete locaties in een voormalige groeikern en in een middelgrote stad ook een analyse worden weerge-geven van de prijsverschillen tussen nieuwbouw en bestaande bouw. Het onderzoek wordt besloten met een samenvatting.

2

KWANTITATIEVE ANALYSE VAN DE

PRIJS-ONTWIKKELING

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk staat een kwantitatieve analyse van de prijsontwikkeling van bestaan-de en nieuwe koopwoningen centraal. Deze analyse is uitgevoerd op basis van be-schikbare, statistische bestanden. Sommige van deze bestanden hebben betrekking op de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen; andere bieden informatie over de prijsontwikkeling van nieuwe koopwoningen. In dit hoofdstuk wordt elk bestand af-zonderlijk bezien. De resultaten van de afzonderlijke analyses worden in het volgende hoofdstuk aan elkaar gerelateerd. Voor de preciese schattingsresultaten van de kwan-titatieve analyses wordt verwezen naar de bijlage 1.

2.2 Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen; NVM-bestand

De prijsontwikkeling van de bestaande koopwoningen is geanalyseerd aan de hand van het transactiebestand van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). In dit verband zijn gegevens opgenomen over de transactieprijs, waarvoor woningen zijn verkocht via makelaars die bij de NVM zijn aangesloten. Behalve deze verkoopprijs zijn ook andere gegevens over de koopwoningen in het bestand opgenomen. Deze an-dere gegevens zijn overigens als gevolg van de relatief hoge partiële non-respons niet allemaal even goed bruikbaar. De analyse heeft betrekking op de periode 1988 tot en met 1996.

De afgelopen jaren zijn gekenmerkt geweest door een relatief sterke stijging van de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen. In afbeelding 2.1 is het verloop van de verkoopprijzen, zoals deze aan het NVM-bestand kunnen worden ontleend, weergege-ven. In de eerste helft van 1988 was de gemiddelde verkoopprijs van de koopwonin-gen, die via NVM-makelaars zijn verkocht,

f

159.700,-. Deze gemiddelde prijs is ge-stegen tot

f

261. 000, -in de tweede helft van 1966; een stijging van 63 % in een perio-de van 9 jaar.

Het verloop van de gemiddelde verkoopprijs geeft geen zuiver beeld van de prijsont-wikkeling van de koopwoningen. Het is geen prijsindexcijfer omdat er niet is

gecorri-geerd voor de samenstelling van het pakket woningen dat in elke periode is verkocht. Via een hedonische prijsanalyse is het mogelijk om de prijsontwikkeling te corrigeren voor de veranderingen in het pakket woningen dat in de loop der tijd is verkocht. Het gaat hierbij om een regressie-analyse, waarin zoveel mogelijk verklarende variabelen worden opgenomen voor de verklaring van de hoogte van de verkoopprijs. De half-jaarsperiode, waarin de woning is verkocht, is één van de verklarende variabelen. Aan de hand van het geschatte effect van elke halfjaarsperiode, is het mogelijk een prijsin -dexcijfer te bepalen, waarbij het effect van de overige verklarende variabelen is geë-limineerd. De schattingsresultaten van deze regressie-analyse zijn in de bijlage 2 weergegeven.

De prijsindex van de verkoopprijs van koopwoningen, die aldus berekend is, is even-eens in afbeelding 2.1 weergegeven. Het verloop van de gecorrigeerde indexreeks is enigszins steiler dan die van de waargenomen reeks. De gecorrigeerde reeks laat in de beschouwde periode een stijging zien van 76% ten opzichte van de waargenomen stij-ging van 63 %. Dit impliceert dat de prijsstijging van koopwoningen nog sterker is geweest wanneer rekening wordt gehouden met verschuivingen in de pakketsamen-stelling.

Behalve de gecorrigeerde prijsindex kunnen ook nog andere resultaten aan het schat-tingsresultaat worden ontleend. Er zijn grote provinciale verschillen in het prijsniveau. Ten opzichte van de provincie Zuid-Holland, die als referentie is gebruikt, zijn de prijzen van vergelijkbare koopwoningen in Noord-Nederland ruim

f

80.000,- lager.

Afbeelding 2.1 De prijsontwikkeling van de bestaande koopwoningen volgens het NVM-bestand, waargenomen en gecorrigeerd, 1988-1996

index 1991 = 100

:::

1

140 l i 130 ---i 120

1

:~:

l

90 waargenomen gecorrigeerd 80 ~~--~-,--,-~--,--,---.~--,--,--~~--~-,~ 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996

De provincie Utrecht is de enige provincie waar het prijsniveau hoger ligt dan in Zuid-Holland. Het verschil bedraagt gemiddeld

f

15.400,-. Er is daarnaast ook een significant verschil in de verkoopprijs van koopwoningen die in een VIN EX-gemeente staat, ten opzichte van koopwoningen is de andere gemeente. Koopwoningen in een VINEX-gemeente zijn gemiddeld

f

12.100,- duurder. Voorts blijkt dat voor elke m3 inhoud de koopwoningen

f

300,- duurder is. Voor elk jaar dat de woning ouder is, is de gemiddelde verkoopprijs

f

200,- lager hetgeen als het afschrijvingseffect kan wor-den beschouwd.

2.3 De prijsontwikkeling van het Signaleringssysteem

Sedert enige jaren wordt via het Signaleringssysteem koopwoningen prijsinformatie verzameld met betrekking tot nieuw te bouwen koopwoningen. De gegevens worden verzameld rond het tijdstip waarop de bouwvergunning wordt verstrekt. Het gaat hierbij met name om:

de bouwkosten; de grondkosten; de verkoopprijzen.

Met deze gegevens kunnen ook statistische analyses worden uitgevoerd, waarmee in-zicht ontstaat in de prijsontwikkeling van nieuw gebouwde koopwoningen.

2.3.1 Het verloop van de bouwkosten volgens het Signaleringssysteem koopwo-ningen

Het waargenomen verloop van de bouwkosten van koopwoningen, waarvoor een bouwvergunning is verstrekt, is in afbeelding 2.2 weergegeven. Het betreft de periode 1991 tot en met de eerste helft van 1997. Er is sprake van een gematigde stijging. De gemiddelde bouwkosten waren in de eerste helft van 1991

f

145.500,- en dit is geste-gen totf 167.200,- in de eerste helft van 1997. Een toename van 15% in een periode van 6 jaar, hetgeen neerkomt op een jaarlijkse stijging van iets meer dan 2 % per jaar. De waargenomen reeks kan niet als een prijsindex worden beschouwd, omdat het verloop beïnvloed kan zijn door verandering in de samenstelling van de woningen die gebouwd zijn. Om hiervoor te corrigeren is een hedonische prijsanalyse uitgevoerd.

De gecorrigeerde reeks die op basis van deze analyse kan worden bepaald, is eveneens in afbeelding 2.2 weergegeven. Over de gehele periode bezien is het verschil tussen beide reeksen beperkt. Volgens de gecorrigeerde reeks in de prijsstijging 16% ge-weest, tegenover 15% volgens de waargenomen reeks. Dit impliceert dat het waarge-nomen verloop van de bouwkosten slechts in beperkte mate is beïnvloed door de pak-ketsamenstelling van de koopwoningen.

Afbeelding 2.2 Het verloop van de bouwkosten van koopwoningen volgens het Signaleringssysteem koopwoningen, waargenomen en gecorri-geerd, 1991-1997 index 1991 = 100 waargenomen gecorrigeerd 130 120 --- -" ' -, / /

"-- , / - --- ---- - ---- --- - - ---/ "-~-, - '- -/ - , / /

-110 100

~---'-'---

-~---

--

-

-

--

---

----

---

.

-.-.-90 80~---.---,---,----r---.---,---,----.---,---.----.---, 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997

Uit het schattingsresultaat, dat in de bijlage is weergegeven, blijkt dat de bouwkosten in de regio West hoger zijn dan in de andere regio's. In regio Noord zijn de bouw-kosten van vergelijkbare koopwoningenf 14.900,- lager en in de regio's Oost en Zuid bedraagt het verschil

f

9.500,- respectievelijk

f

9.300,-. Verder maakt het voor de hoogte van de bouwkosten ook uit of de koopwoningen al of niet in VINEX-gemeenten worden gebouwd. De bouwkosten zijn in VINEX-VINEX-gemeenten gemiddeld

f

5.000,- hoger dan in niet-VINEX-gemeenten. Het effect van de inhoud op de hoogte van de bouwkosten bedraagt volgens het schattingsresultaat

f

280,- per m3

. Dit effect komt overeen met het effect van de inhoud op de verkoopprijzen van bestaande koop-woningen dat zoals in het voorafgaande is weergegeven

f

300,- per m3

is. Tot slot blijkt dat particuliere personen als opdrachtgever veel hogere bouwkosten hebben dan bouwers voor de markt. Het verschil komt uit op gemiddeld

f

20.700,-. Bij de bere-kening van dit verschil is al rebere-kening gehouden met het effect van andere factoren, voorzover deze in de analyse zijn meegenomen. De indruk bestaat derhalve dat de koopwoningen in opdracht van particuliere personen relatief duur worden gebouwd. 2.3.2 Het verloop van de grondkosten volgens het Signaleringssysteem

koopwo-ningen

Het waargenomen verloop van de grondkosten van de koopwoningen waarvoor een bouwvergunning is verstrekt, is in afbeelding 2.3 weergegeven. Het verloop is op-merkelijk. De eerste jaren, te weten van de eerste helft 1991 tot en met de eerste helft 1994, zijn de grondkosten in feite niet toegenomen. Een belangrijke verklaring

hier-voor is de grootte van de kavel waarop de koopwoningen zijn gebouwd. In deze peri-ode is de gemiddelde grootte van de kavel gedaald van 347 m2 _{in 1991 tot 312 m}2 _in 1994. Vanaf 1994 tot en met 1996 is er sprake van een relatief sterke stijging van de grondkosten met 30%. Deze stijging is opgetreden niettegenstaande de voortgaande daling van de kavelgrootte die in 1996 is afgenomen tot gemiddeld 289 m2

• Vervol-gens dalen in de eerste helft van 1997 de grondkosten scherp: van

f

62.400,- in de tweede helft van 1996 tot

f

53.600,-in de eerste helft van 1997. In de tweede helft van 1997, niet weergegeven in de afbeelding, zijn de grondkosten echter weer nage-noeg op het niveau van 1996 uitgekomen, zodat er sprake is van een eenmalige daling. De gecorrigeerde prijsindex voor de grondkosten is eveneens in afbeelding 2.3 afge-beeld. De op basis van de hedonische prijsanalyse bepaalde reeks levert onder meer een correctie op voor het feit dat de kavelgrootte van de koopwoningen in de loop der tijd is afgenomen. Zoals te verwachten valt, laat de gecorrigeerde prijsindexreeks een duidelijkere stijging van de grondkosten zien. Opmerkelijk is evenwel dat de eenmali-ge daling van de grondkosten in de eerste helft van 1997 bij de eenmali-gecorrieenmali-geerde reeks nog sterker is dan bij de waargenomen reeks. Bovendien treedt er al in de tweede helft van 1996 een lichte daling van de grondkosten op. Deze daling wordt derhalve niet veroorzaakt door een verandering van de kavelgrootte of door andere bij de analyse betrokken factoren die van invloed zijn op de grondkosten van de koopwoningen.

Afbeelding 2.3 Het verloop van de grondkosten van koopwoningen volgens het Signaleringssysteem koopwoningen, waargenomen en gecorri-geerd, 1991-1997 index 1991 = 100 ISO -: 140

--1

I I 130 --i i 120 ~.

I

IlO waargenomen - - - gecorrigeerd 80 ~1---'---'---'---'--~--'---~--'---'---~-'---' 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997

Uit het schattingsresultaat blijkt voorts dat er forse regionale verschillen zijn in de hoogte van de grondkosten. In de regio West zijn de grondkosten, na correctie voor andere beïnvloedende factoren, het hoogst. In regio Noord zijn de grondkosten het laagst en het verschil met regio West bedraagt gemiddeld / 18.500,-. De grondkosten zijn in regio Oost / 7.700,- en in regio Zuid / 12.200,- lager dan in regio West. Ook het feit of de woning in een VINEX-gemeente wordt gebouwd, heeft invloed op de hoogte van de grondkosten. In VINEX-gemeenten zijn de grondkosten gemiddeld / 5.000,- hoger dan in niet-gemeenten. De effecten van regio en

VINEX-gemeenten zijn cumulatief. Dit impliceert bijvoorbeeld dat de grondkosten in een VI-NEX-gemeente gelegen in regio West, na correctie voor de andere factoren, / 23.500,- hoger zijn dan de grondkosten van een woning in regio Noord buiten het VINEX-gebied. De oppervlakte van de kavel heeft uiteraard ook invloed op de hoogte van de grondkosten. Volgens het schattingsresultaat bedraagt deze invloed /40,- per m2

. Verder blijkt dat de grondkosten van vrijstaande woningen en gestapelde wonin-gen / 9.200,-, respectievelijk / 9.800,- hoger zijn dan die van rijtjeswoninwonin-gen. Ook het type opdrachtgever is van invloed op de hoogte van de grondkosten. Bij de wo-ningcorporaties zijn de grondkostenf 2.500,- lager dan bij de bouwers voor de markt. 2.3.3 Het verloop van de verkoopprijs volgens het Signaleringssysteem

koopwo-ningen

De verkoopprijs van woningen waarvoor een bouwvergunning is verstrekt, is zoals uit afbeelding 2.4 blijkt, in de periode 1991 tot en met de eerste helft 1997 in beperkte mate gestegen. In ieder geval is deze stijging meer gematigd dan de eerder weergege-ven stijging van de verkoopprijs van bestaande koopwoningen. In de eerste helft 1991 bedroeg de verkoopprijs gemiddeld / 246.100, -. In de eerste helft 1997 was deze prijs toegenomen tot/ 311.000,-; een stijging van 26%. Deze stijging van de verkoopprijs heeft zich pas ingezet in 1994 en heeft zich derhalve in een beperkt aantal jaren vol-trokken.

Ook in dit geval is op basis van een hedonische prijsanalyse een gecorrigeerde prijsin-dexreeks bepaald, waarmee het effect van verschuivingen in het pakket koopwoningen dat gebouwd is, wordt geëlimineerd. Het verloop van de gecorrigeerde prijsindex is blijkens afbeelding 2.3 niet veel verschillend van dat van de waargenomen reeks. Ge-durende een groot aantal jaren ligt de gecorrigeerde prijsindex hoger dan de waarge-nomen reeks. Het laatste jaar is hierin overigens verandering gekomen. De gecorri-geerde indexreeks is na de eerste helft 1996 gedaald en is in de eerste helft 1997 lager uitgekomen dan de waargenomen reeks. Over de gehele periode bezien is de gecorri-geerde indexreeks met 24 % gestegen.

Afbeelding 2.4 Het verloop van de verkoopprijs volgens het Signaleringssysteem koopwoningen, waargenomen en gecorrigeerd, 1991-1997

index 1991 = 100 140 130 120 110 .".,.".,.----100

.

_

... 90 waargenomen

--.... / .. / ' _ / _ / ' gecorrigeerd . . . / " / ' ... / ' ... / ' 804-- - - , - - - ,- -- ,- -- , - - - , - - - ,- -- , - - - - , - - -, -- - , - - - , - - - , 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997

Uit het schattingsresultaat blijkt wederom dat er duidelijke regionale verschillen zijn in de hoogte van de verkoopprijs. De woningen in regio West hebben de hoogste ver-koopprijs. Het verschil met regio Noord is het grootst en bedraagt voor overeenkom-stige woningen gemiddeld! 41.700,-. In regio Oost en regio Zuid is het verschil ! 26.500,- respectievelijk! 27.900,-. Ook nu blijkt weer dat een woning in een VINEX-gemeente een hogere verkoopprijs heeft dan in een niet-VINEX-gemeente. Het verschil bedraagt gemiddeld! 16.800,-. Het effect van de inhoud op de verkoop-prijs bedraagt! 500,- per m3

• Bij de kaveloppervlakte is het effect! 80,- per m2. Tot

slot komt uit het schattingsresultaat naar voren dat gestapelde koopwoningen, na cor-rectie van alle andere factoren, aanmerkelijk duurder zijn dan rijtjeswoningen. Het verschil bedraagt gemiddeld! 82.600,-.

2.3.4 De bouwkosten, de grondkosten en de verkoopprijs volgens het Signale-ringssysteem koopwoningen

In afbeelding 2.5 is het op basis van de hedonische prijsanalyses gecorrigeerde ver-loop van de bouwkosten, de grondkosten en de verkoopprijs uit het Signaleringssys-teem koopwoningen weergegeven. Uit de afbeelding komt wederom het opmerkelijke verloop van de grondkosten naar voren. Tot en met 1996 stijgen de grondkosten ster-ker dan de bouwkosten en de verkoopprijs. Vervolgens dalen de grondkosten sterk. Voorts laat de afbeelding zien dat de verkoopprijs sterker is gestegen dan de bouw-kosten.

Afbeelding 2.5 Het gecorrigeerde verloop van de bouwkosten, de grondkosten en de verkoopprijs volgens het Signaleringssysteem koopwoningen, 1991-1997 guldens x 1000 verkoopprijs grondkosten 150 - -... -.... -.. -. -... -140 - - - bouwkosten . . . . .... ..-~~"":''':'~'''' .. . "" " ... , 130 ---- . - - -; /-- -\ -" "" \ 120 --- ---.;.;..,,-- ----,;..;.-.;..;.,;--- -, ---\ ---.. _. _

.

,<t~~~~""""""''''_~~

.

~

.

~

..

" - .\ ,_ 110 1 00

J;~c:..:~

-

"

.

'~

... "

..

'~'

...

__

,~

_

,:,,;::-:-::0' _ ....

-..::'~"_..c;.~ ~

. _

...

...

___

. .

. . . .

.

.

_

....

_

_

.

. . .

.

.

\

... ." 90 80~---~----~--~--~--~--~---~----~--~--' 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997

2.4 Prijsontwikkeling koopwoningen; bestand Bewoners Nieuwe Woningen Het bestand Bewoners Nieuwe Woningen vormt een andere mogelijkheid om de prijs-ontwikkeling van nieuwe koopwoningen te analyseren. In dit bestand is de verkoop-prijs van de koopwoningen opgenomen alsmede een groot aantal andere kenmerken van de woningen. De prijsontwikkeling kan in dit bestand worden gevolgd vanaf de woningen waarvan de bouw in 1981 is gestart, tot en met de woningen die in 1994 ge-bouwd zijn.

Uit afbeelding 2.6 blijkt dat er de eerste helft van de jaren tachtig sprake is geweest van een dalende verkoopprijs bij nieuwe woningen. Na 1984 is er sprake van een voortdurende stijging. In 1984 bedroeg de gemiddelde prijs! 155.300,- en in 1994 was dit opgelopen tot! 249.300,-, een stijging in deze periode van 60%.

Op basis van een hedonische prijsanalyse is wederom een gecorrigeerde prijsindex be-paald, waarbij voor het effect van verklarende variabelen is gecorrigeerd. Zoals uit afbeelding 2.6 blijkt, is het prijsverloop van deze gecorrigeerde reeks veel meer ge-matigd dan de waargenomen reeks. Volgens de gecorrigeerde reeks is er in de periode 1984 tot en met 1994 een prijsstijging geweest van slechts 36%. Een belangrijke ver-klaring voor dit uiteenlopende verloop is het aandeel van de ongesubsidieerde

overeenkom-stige, gesubsidieerde koopwoningen. Het aandeel ongesubsidieerde koopwoningen is in de beschouwde periode sterk toegenomen van minder dan 30% in 1984 tot 79% in 1994. Dit leidt ertoe dat een deel van de waargenomen stijging van de verkoopprijs veroorzaakt is door het grotere aandeel ongesubsidieerde koopwoningen.

Uit het schattingsresultaat komt verder naar voren dat de verkoopprijzen per provincie aanmerkelijk minder van elkaar verschillen dan bij de bestaande koopwoningen vol-gens het NVM-bestand dat in het voorafgaande aan de orde is geweest. Het prijsver-schil tussen Zuid-Holland en de provincies in Noord-Nederland bedraagt gemiddeld

f

22.000,- tot

f

31.000,-. Ook nu blijkt weer dat, na correctie voor de overige facto-ren, het prijsniveau in de provincie Utrecht het hoogst is. Opvallend is het grote prijs-verschil tussen ongesubsidieerde koopwoningen enerzijds, en de sociale-koop- en premie C-woningen anderzijds. Het verschil tussen de ongesubsidieerde koopwonin-gen en de sociale-koopwoninkoopwonin-gen bedraagt

f

73.100,-, en dat ten opzichte van de pre-mie C-woningen

f

61.500,-. De verklaring voor dit verschil, waar al rekening is ge-houden met het effect van de andere verklarende variabelen, zal onder meer gelegen zijn in het prijsdrukkende effect dat het subsidiebeleid heeft gehad. Daarnaast zal ook een rol spelen dat de ongesubsidieerde koopwoningen luxueuzer zijn uitgevoerd dan de gesubsidieerde koopwoningen. Aangezien deze kenmerken slechts gedeeltelijk in het bestand zijn opgenomen, komt de invloed hiervan tot uiting bij de variabele finan-cieringscategorie.

Afbeelding 2.6 Het verloop van de verkoopprijs volgens het bestand Bewoners Nieuwe Woningen, waargenomen en gecorrigeerd, 1981-1994

waargenomen gecorrigeerd index 1991 = 100 120 110 ... . 100 ~ ...::: _...-:: ... ~ ... _ . . . .

--...

-90 80 . . . _

'-

. . . _.~.~ . . . ._ / . _ ... 70 604 - - - , - - - , - - - , - - - , - - , , -- ,- - - , - - - , - - - , - - , -- - , - - - , - - - , 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994

2.5 De waarde van de koopwoningen; Woningbehoeftenonderzoek 1993/1994 Het Woningbehoeftenonderzoek (WBO) bevat eveneens gegevens over de prijs van koopwoningen. Het gaat in dit verband om de door de eigenaar-bewoner geschatte waarde van de koopwoning in vrije staat. Ten opzichte van de voorafgaande bestanden verschilt het WBO met name in het feit dat het een transversaal en geen longitudinaal bestand is. Met het WBO kunnen dus geen analyses over de prijsontwikkeling in de loop der tijd worden uitgevoerd. Een reden om dit bestand toch bij de analyses te be-trekken is dat de effecten van de verklarende variabelen zich wel voor een vergelijking lenen.

Uit de hedonische prijsanalyse komt naar voren het prijsverschil tussen Zuid-Holland en de drie noordelijke provincies groot is. Het verschil bedraagt ruim! 88.000,- voor Groningen en Friesland, en! 73.700,- voor Drenthe. Verder zijn de koopwoningen in Utrecht gemiddeld! 19.400,- duurder dan in Zuid-Holland. Deze verschillen komen goed overeen met de geschatte effecten op basis van het NVM-bestand. Volgens het WBO is de invloed van de variabele leeftijd met

f

20,- per jaar minder waard dat de woning ouder is, betrekkelijk gering. In het NVM-bestand is het effect van de leeftijd een factor 10 groter.

2.6 Het verloop van de grondkosten van koopwoningen; het TAUW-bestand Tot slot is er nog een bestand beschikbaar waarmee het verloop van de grondkosten van koopwoningen kan worden geanalyseerd. Dit TAUW-bestand bevat naast de grondkosten ook andere kenmerken van de woningen, en er is een doorlopende reeks beschikbaar voor de periode 1982 tot en met 1995.

Het waargenomen verloop van de grondkosten is weergegeven in afbeelding 2.7. Er is sprake van een structurele stijging van de grondkosten die met enige regelmaat wordt onderbroken door tijdelijke dalingen. Over de gehele periode zijn de gemiddelde grondkosten gestegen van

f

28.200,- in 1982 tot! 54.100,-: een stijging van 92 %. Dit is een stijging van ruim 5 % per jaar.

De gecorrigeerde prijsindexreeks laat een enigszins afwijkend verloop zien. Uit af-beelding 2.7 blijkt dat in de periode 1982 tot en met 1988 er geen sprake is geweest van een stijging, maar per saldo is er een lichte daling opgetreden. Na 1988 stijgen de gecorrigeerde grondkosten evenwel sterk. In dit tweede deel van de totale periode zijn de grondkosten met 61 % toegenomen, hetgeen overeenkomt met een stijging van 7%

Afbeelding 2.7 Het verloop van de grondkosten van koopwoningen volgens het

TAUW-bestand, waargenomen en gecorrigeerd, 1982-1995

index 1991 = 100 160 140 120 100 waargenomen

---./

.,..-"

/ '

"-/ 80 60

.,..-V gecorrigeerd

--

-

-

.,..-40 ~--~--~--~--~--.---.---,---,---,---,---,---,---, 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994

Uit het schattingsresultaat blijkt voorts dat het effect van de kaveloppervlakte f 140,

-per m2 _{is. Dit effect is aanmerkelijk groter dan het effect volgens het}

Signaleringssys-teem koopwoningen. Een mogelijke verklaring voor dit verschil kan zijn dat bij de

analyse van het Signaleringssysteem ook de inhoud en het aantal kamers als

verkla-rende variabelen zijn meegenomen. Hierdoor kan het effect van de kavelgrootte

ver-minderd zijn. Verder laat het schattingsresultaat zien dat de grondkosten in regio West

het hoogst zijn. De verschillen met de andere regio's komen globaal overeen met de

verschillen volgens het Signaleringssysteem. In regio Noord zijn de grondkosten

ge-middeld f 23.300,- lager; in de regio's Oost en Zuid zijn deze verschillen

f

9.200,-,

respectievelijk f 11.700,-. In het TAUW-bestand blijkt eveneens dat de grondkosten

in VIN EX-gemeenten hoger liggen dan in niet-VINEX-gemeenten. In de

VINEX-gemeenten rondom de vier grote steden liggen de grondkosten gemiddeld

f

12.

200,-hoger en in de andere VIN EX-gemeenten

f

5.100,-. Verder blijkt dat de

stichtings-kostenklasse, waarin de koopwoning valt, ook van invloed is op de hoogte van de

grondkosten. Bij de dure koopwoningen zijn de grondkosten, na eliminatie van het

ef-fect van de kavelgrootte van andere verklarende factoren, gemiddeld

f

10.000,- hoger

2.7 Tot slot

In dit hoofdstuk zijn enkele bestanden met prijsinformatie over nieuwe, respectievelijk bestaande koopwoningen de revue gepasseerd. Voorzover deze bestanden tijdreeksen bevatten, kan het prijsverloop van de koopwoningen, dan wel het verloop van de bouwkosten of grondkosten aan deze bestanden worden ontleend. Een bezwaar van de waargenomen ontwikkeling is echter dat deze ontwikkeling mede beïnvloed kan zijn door verschuivingen in de pakketsamenstellingen. Via een hedonische prijsanalyse kan hiervoor worden gecorrigeerd. Deze gecorrigeerde prijsontwikkeling geeft een zuiver-der beeld van het verloop van de prijzen. In het volgende hoofdstuk zullen de aldus bepaalde gecorrigeerde ontwikkeling van de diverse bestanden onderling met elkaar worden vergeleken.

3

EEN ONDERLINGE VERGELIJKING V AN HET

PRIJSVERLOOP

3.1 Inleiding

In het vorige hoofdstuk zijn de bestanden met beschikbare informatie over het prijs-verloop van koopwoningen elk afzonderlijk geanalyseerd. In het bijzonder ging het erom een prijsverloop te bepalen dat niet, dan wel zo weinig mogelijk, beïnvloed is door de wijzigingen van de samenstelling van de koopwoningen in de loop der tijd. Aldus zijn op basis van hedonische prijsanalyses gecorrigeerd en prijsindices bepaald. Deze prijsindices van de afzonderlijke bestanden zullen in dit hoofdstuk voorzover van toepassing met elkaar worden geconfronteerd. Op deze wijze kan worden bezien of, en zo ja in welke mate, de prijsindices van de afzonderlijke bestanden van elkaar di-vergeren.

3.2 De confrontatie

De confrontatie tussen de prijsontwikkeling van bestaande ten opzichte van die van nieuwe koopwoningen staat centraal. Het prijsverloop van bestaande koopwoningen wordt weergegeven door de gecorrigeerde prijsindexreeks op basis van het NVM-bestand. De confrontatie van deze reeks met het prijsverloop van nieuwe koopwonin-gen kan op twee manieren worden uitgevoerd:

een vergelijking met het prijsindexcijfer voor nieuwbouwwoningen van het Cen-traal Bureau voor de Statistiek (CBS);

een vergelijking met de gecorrigeerde prijsindexreeks op basis van het Signale-ringssysteem koopwoningen, respectievelijk het bestand Bewoners Nieuwe Wo-ningen.

Beide vergelijkingen zullen achtereenvolgens aan de orde komen.

Het prijsindexcijfer van nieuwbouwwoningen van het CBS beoogt de prijsontwikke-ling van nieuwe woningen weer te geven. Het is een zogenaamd outputcijfer. Bij de wijze waarop het CBS dit cijfer samenstelt, dienen echter enkele belangrijke kantteke-ningen te worden geplaatst. In de eerste plaats wordt dit indexcijfer gebaseerd op ge-gevens van sociale-huurwoningen. Het is echter niet vanzelfsprekend dat de

prijsont-wikkeling van koopwoningen gelijk opgaat met die van sociale-huurwoningen. Het

CBS heeft echter geen prijsindexcijfer voor koopwoningen zodat algemeen het

prijsin-dexcijfer dat gebaseerd is op de prijsontwikkeling in de sociale huursector ook wordt

toegepast op de koopsector . In de tweede plaats is het prijsindexcijfer berekend aan de

hand van de aanneemsommen. De prijs van een woning is echter niet alleen afhanke-lijk van de aanneemsommen. De grondkosten, de verschillende bijkomende kosten en

de marge tussen kosten en opbrengsten zijn mede bepalend voor de prijs van

(koop)woningen. Met name wanneer de componenten die buiten beschouwing blijven,

een afwijkend verloop kennen, schiet een prijsindexcijfer dat alleen op de

aanneem-sommen is gebaseerd, tekort. Dit klemt te meer doordat de grondkosten sterker zijn gestegen dan de bouwkosten. Indien het prijsindexcijfer van het CBS wordt gebruikt voor het verloop van de prijzen van nieuwe koopwoningen, leidt dit tot een

onder-schatting van de zuivere prijsstijging van deze woningen.

Niettegenstaande deze kanttekeningen wordt in afbeelding 3.1 het verloop van het

prijsindexcijfer van de nieuwbouw van woningen vergeleken met de gecorrigeerde

prijsindex van de verkoopprijs van bestaande koopwoningen op basis van het

NVM-bestand. Uit afbeelding 3.1 komt het divergerende verloop van beide indices duidelijk

naar voren. In het bijzonder na 1992 stijgt de verkoopprijs van bestaande

koopwonin-gen aanmerkelijk sterker dan het prijsindexcijfer van nieuwe woningen.

Afbeelding 3.1 Het prijsindexcijfer van nieuwbouwwoningen van het CBS en het

gecorrigeerde prijsverloop van bestaande koopwoningen op basis

van het NVM-bestand, 1988-1996

index 1991 = 100 160 150 140 130 120 110 100 90

---prijsindex nieuwbouwwoningen CBS gecorrigeerde verkoopprijs NVM 80 ~--~~--~~--~~--~~--~~--~-.--~~--.-~--, 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996

Afbeelding 3.2 Het gecorrigeerde prijsverloop van bestaande koopwoningen op

basis van het NVM-bestand, van nieuwe koopwoningen op basis

van het bestand Bewoners Nieuwe Woningen, respectievelijk het

Signaleringssysteem koopwoningen, 1981-1997 index 1991 = 100 160 140 ··· ·· · · 100

--"'"

,,-"""--80 ... ~

.

...

_.~. NVM

Bewoners Nieuwe Woningen

Signaleringssysteem OTB

81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97

De prijsontwikkeling van de bestaande koopwoningen kan ook vergeleken worden met

de prijsontwikkeling van de nieuwe koopwoningen volgens het bestand Bewoners

Nieuwe Woningen, respectievelijk het Signaleringssysteem koopwoningen. Deze

ver-gelijking is in afbeelding 3.2 weergegeven. Het prijsverloop op basis van de

gecorri-geerde indexreeksen van het bestand Bewoners Nieuwe Woningen en het

Signalerings-systeem is, voorzover er sprake is van een overlappende periode, nagenoeg gelijk. Er

blijkt echter wederom een grote discrepantie tussen deze twee reeksen en het

prijs-verloop van bestaande koopwoningen op basis van het NVM-bestand. Ook nu komt

duidelijk naar voren dat bij de bestaande koopwoningen de prijzen sterker zijn

geste-gen dan bij de nieuwe koopwoningeste-gen. Het uiteenlopen van beide prijzen heeft zich

met name na 1992 voorgedaan. Het laatste jaar is het verschil in ontwikkeling erg

groot geweest wanneer het prijsverloop in de nieuwbouw zich lijkt te stabiliseren

ter-wijl daarentegen bij de bestaande koopwoningen zich een versnelling in de

prijsstij-ging lijkt voor te doen.

Tot slot van dit hoofdstuk wordt in afbeelding 3.3 het verloop van de grondkosten uit

de twee beschikbare bestanden met elkaar vergeleken, het TAUW-bestand,

respectie-velijk het Signaleringssysteem koopwoningen. De periode waarover voor beide

be-standen gegevens beschikbaar zijn, te weten 1991-1995, is beperkt. In deze periode

blijkt het gecorrigeerde verloop van de grondkosten evenwel zeer goed met elkaar

bestanden in grote lijnen gelijk geweest is. Zoals al eerder is aangegeven, is de daling van de grondkosten in de eerste helft van 1997 volgens het Signaleringssysteem koopwoningen, in de tweede helft van dat jaar nagenoeg volledig gecompenseerd door een stijging van de grondkosten.

Afbeelding 3.3 Het gecorrigeerde verloop van de grondkosten op basis van het TAUW-bestand, respectievelijk het Signaleringssysteem koopwo-ningen, 1982-1997

I

Tauw guldens x 1000 _{150 ..... .} 140 130 ... . 120 110 100 90 Signaleringssysteem OTB

/ \

.

/

\

. . . . .

/

...

/

\

...

/

·

l

/

\

.

j

.

..

.

..

.

.

/

\

\ , 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97

4

ANALYSE PRIJSVERSCHILLEN NIEUWBOUW

EN BESTAANDE BOUW OP TWEE LOCATIES

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk staat het verschil tussen de woningprijzen van nieuwbouw en recente bestaande bouw op twee locaties centraal.

De vraagstelling voor dit hoofdstuk is:

welke prijsverschillen zijn er op locatieniveau tussen vergelijkbare woningen te onderkennen?

- wat zijn de oorzaken voor deze verschillen?

- zijn deze prijsverschillen tussen nieuwbouw en bestaande bouw aan verandering onderhevig?

Voor het onderzoek zijn woningen in een middelgrote stad en een voormalige groeikern gelegen in midden van het land en met een VINEX-taakstelling geïnventariseerd. Per plaats zijn de nieuwbouwwoningen op de VINEX-Iocaties vergeleken met woningen uit de recente bestaande bouw. Als voorwaarde geldt dat de bestaande woningen jonger zijn dan tien jaar. De vergelijking is gemaakt op basis van inhoud en kavelgrootte. Vervolgens zijn de v.o.n.-prijs en de verkoopprijs (k.k.) met elkaar vergeleken.

Tevens zijn er drie interviews gehouden met makelaars en een projectontwikkelaar. Daarin hebben de geïnterviewde personen hun visie gegeven op de hoogte van de ver-schillen en de verklaring voor de prijsverver-schillen.

4.2 Prijsverschillen tussen vergelijkbare koopwoningen

Op geaggregeerd niveau zijn woningen in de nieuwbouw goedkoper dan in de be-staande bouw. Dit prijsverschil kan echter een groot aantal oorzaken hebben. In deze paragraaf is daarom ingegaan op de prijsverschillen op locatieniveau. In deze para

-graaf worden de prijsverschillen tussen nieuwbouw en vergelijkbare bestaande bouw besproken. Allereerst wordt ingegaan op de manier waarop de prijsverschillen

meet-baar zijn gemaakt. Vervolgens wordt gekeken naar de verschillen in de twee onder-zochte plaatsen.

4.2.1 Operationalisering van het begrip prijsverschil

Woningen in de bestaande voorraad zijn in feite allemaal uniek. Een groot aantal

kenmerken van een woning, bepalen in meer of mindere mate de prijsvorming. De belangrijkste gegevens in de prijsvorming per woningtype, zijn inhoud van de woning

en oppervlak van de kavel. Het aantal kamers varieert sterk en is, in relatie tot de

in-houd van de woningen, voor bestaande bouw vaak meer dan voor nieuwbouw.

Facto-ren als architectuur, voorzieningen (badkamer, keuken), aankleding, locatie en

zons-ligging beïnvloeden de prijs in tweede instantie en bepalen mede het gemak waarmee de woning wordt verkocht. De prijzen van gebruikte voorbeelden uit de bestaande

bouw zijn dus in zekere mate bepaald door deze onbekende prijsvormende factoren.

In dit onderzoek zijn de woningen beschreven met behulp van de volgende variabelen:

- inhoud in m3 , - kavelgrootte, - aantal kamers, - locatie, - v.o.n.-prijs / vraagprijs k.k ..

Woningen van gelijkwaardig type worden als vergelijkbaar beschouwd als in eerste in-stantie de inhoud van de woningen overeenkomt. In tweede inin-stantie is de grootte van

de kavel van belang. De vraagprijs en de v.o.n.-prijs worden vervolgens met elkaar

vergeleken. De gerealiseerde prijs is waarschijnlijk echter lager dan de vraagprijs.

Aangenomen is dat dit verschil ongeveer geneutraliseerd wordt door de kosten koper, die bovenop de gerealiseerde prijs in de bestaande markt komen.

Naast deze vergelijking zijn ook de prijsverschillen geïnventariseerd voor nieuw-bouwwoningen, die snel (tijdens de bouw of kort na oplevering) door de eerste kopers zijn wederverkocht. Bij deze vergelijking zijn alle mogelijke onbekende verschillen

tussen de nieuwbouw- en de bestaande woningen geneutraliseerd.

4.2.2 Prijsverschillen in de voormalige groeikern

In de onderzochte groeikern wordt op dit moment een VINEX uitleg-locatie ontwik-keld. Voor een deel van de VINEX-locatie zijn inmiddels woningen verkocht. In on-derstaande tabel zijn deze woningen vergeleken met woningen uit nabijgelegen recente

nieuwbouwwijken. De woningen zijn in het afgelopen jaar te koop aangeboden en

verkocht.

In tabel 4.1 zijn vergelijkbare woningen samengevoegd. De woningen zijn oplopend in

prijs. In de tabel is te zien dat er bij alle gevonden vergelijkbare woningen een ver-schil is tussen nieuwbouw en bestaande bouw van één tot enkele tientallen procenten. Dit verschil neemt toe naarmate de absolute prijs toeneemt. Een uitzondering wordt

ver-schil veel groter: een nieuwbouwwoning is 42 % goedkoper dan een woning in de be-staande bouw. Dit komt overeen met het beeld dat de geïnterviewde makelaars ge

-schetst hebben. De goedkopere koopwoningen, en met name de vroegere premie A en

C woningen komen voor veel hogere prijzen terug op de markt.

Uit bovenstaande vergelijkingen blijkt niet wat de verborgen kwaliteiten van een

wo-ning in de bestaande bouw zouden kunnen zijn. Om die reden is een aantal

voorbeel-den verzameld van nieuwbouwwoningen, die snel (tijdens de bouw of kort na

opleve-ring), door de eerste koper zijn wederverkocht. In tabel 4.2 zijn de v.o.n.-prijzen en

de vraagprijzen bij wederverkoop met elkaar vergeleken.

Tabel4.1 Vergelijking nieuwbouw en bestaande woningen in de groeikern ver-kocht in 1997 type Tussen nieuwbouw bestaand Hoek nieuwbouw bestaand Tussen nieuwbouw bestaand volume kavel (in m3_{) (in m}2₎ 308 300 335 345 398 380 143 167 140 149 144 154

Hoek / J 12 van twee

nieuwbouw bestaand 1'1 kap nieuwbouw bestaand 432 462 450 508 500 200 195 236 250 248 aantal kamers 3 4 4 4 5 4 4 4 5 4 5 v.o.n. prijs / vraagprijs k.k. 167.000 290.000 262.500 295.000 325.000 379.000 389.000 399.000 479.000 415.000 539.000 prijs per m3 542 967 784 855 817 997 900 864 1.064 817 1.078

Het verschil in % is het prijsverschil als percentage van de vraagprijs.

bouw-jaar verschil (in gul-dens) 1992 123.000 1992 32.500 54.000 85.000 124.000 verschil (in %) 42% 11% 14% 18% 23%

Tabel 4.2 Herverkochte nieuwbouwwoningen in de groeikern in 1997

Type Kavel V.o.n. prijs Vraagprijs Verschil Verschil (in m2 ) k.k. (in guldens) ( in %) Type 1 235 305.000 389.000 84.000 22% Type 2 160 315.000 350.000 35.000 10% 160 379.000 419.000 40.000 10% Type 3 280 425.000 500.000 75.000 15% Type 4 275 425.000 529.000 104.000 20% Het verschil in % is het prijsverschil als percentage van de vraagprijs.

Ook bij volstrekt identieke woningen blijken de prijzen van nieuwbouwwoningen tus-sen de 10 en de 20% lager te liggen dan bij wederverkoop. Omdat het verkoop tijdens de bouw betreft, zijn hier nagenoeg alle mogelijke verschillen binnen de woning ge-neutraliseerd. Wel kan de prijsontwikkeling in de tijd, zij het beperkt, een rol hebben gespeeld.

4.2.3 Prijsverschillen in een middelgrote stad

In de middelgrote stad zijn nieuwbouwwoningen uit een VINEX-wijk geïnventari-seerd. Deze woningen zijn vergeleken met woningen uit de recente nieuwbouw in an-dere jonge wijken. In tabel 4.3 zijn woningen van gelijke omvang per type met elkaar vergeleken. In een aantal gevallen zijn de nieuwbouwwoningen enkele kubieke meters groter dan de woningen in de bestaande bouw.

Ook in de onderzochte middelgrote stad zijn de prijsverschillen evident. Nieuwbouw is in alle gevallen goedkoper. De duurdere woningen zijn in de nieuwbouw echter slechts enkele procenten goedkoper dan woningen in de bestaande bouw. Dit kan een lokaal verschil zijn. De geïnterviewde makelaar heeft melding gemaakt van een afne-mend prijsverschil tussen bestaande bouwen nieuwbouw. Ook is aangegeven, dat het prijsverschil juist kleiner wordt naarmate de grootte en waarde van de woning toe-neemt.

De v.o.n.-prijzen van de goedkoopste koopwoningen vertonen, net als in de voormali

-ge groeikern, een relatief groot verschil met de vraagprijzen in de bestaande bouw. De voorbeelden van nieuwbouwwoningen zijn groter, hebben grotere kavels en zijn toch tussen de 20% en de 30% goedkoper. Voor deze goedkope prijsklassen is in de mid-delgrote stad sinds de laatste jaren, een terugverkoopregeling van kracht. Deze rege-ling verplicht de koper bij verkoop gedurende de eerste zeven jaar tot het terugverko -pen van de woning aan de ontwikkelaar. De prijs is daarbij gekoppeld aan het algeme

Tabel 4.3 Vergelijking nieuwbouw en bestaande woningen in een middelgrote stad, verkocht in 1997

type volume kavel aantal v.o.n. prijs / prijs verschil verschil

(in m) (in m2

) kamers vraagprijs k.k. per m) (in guldens) (in %)

Hoek nieuwbouw 266 120 3 183.000 688 bestaand 250 103 4 259.000 1.036 76.000 29% Tussen nieuwbouw 311 105 3 212.000 681 bestaand 300 122 4 282.500 942 70.500 25% Tussen nieuwbouw 316 106 4 205.000 649 bestaand 310 130 4 265.000 855 60.000 23% Tussen nieuwbouw 397 149 4 327.500 825 bestaand 400 134 5 347.500 869 20.000 6% 2'1 kap nieuwbouw 440 244 4 425.000 966 bestaand 430 193 4 449.000 1.044 24.000 5%

4.3 Verklaring van de prijsverschillen

4.3.1 Prijsverschillen verklaard vanuit de woning en de bewoner

Nieuwbouwwoningen voldoen in de regel beter aan de eisen van de tijd dan bestaande woningen. Te denken valt aan de volgende factoren:

brede kamers,

efficiënt ingerichte huizen,

goede energievoorziening en isolatie,

duurzame materialen.

Daarnaast kan de koper van een nieuwbouwwoning door extra opties en te kiezen va-rianten, tot op zekere hoogte zijn woning "op maat" laten maken, zonder extra sloop-kosten. De koper heeft daarmee een moderne woning, die deels naar eigen smaak kan zijn aangepast. Ook betaalt hij geen overdrachtsbelasting, overigens wel BTW. Voorgaande factoren zouden de prijs van nieuwbouw theoretisch echter alleen maar duurder moeten maken ten opzichte van bestaande bouw. Dat dit niet het geval is,

geeft aan dat er ook andere factoren een rol spelen. Nieuwbouw brengt echter ook een

aantal mogelijke nadelen met zich mee:

- de koper loopt een zeker risico, omdat hij de woning vanaf tekening wordt

ver-kocht;

- woningen worden kaal opgeleverd: er is nog geen tuin, vloerbedekking is niet

aan-wezig, de muren zijn op zijn hoogst afgewerkt met bouwbehang; - er zijn "kinderziekten" (bijvoorbeeld vocht);

- de wijk is nog niet gereed;

- er wordt soms compacter gebouwd dan in het verleden het geval was.

Het effect van compact bouwen uit zich op twee manieren:

1. op woningniveau zijn de kavels relatief klein. Dit effect komt terug in het onder-zoek omdat woningen worden vergeleken met woningen die qua inhoud en kavel-grootte vergelijkbaar zijn.

2. op planniveau wordt gestreefd naar een groot percentage uitgeefbaar gebied. Hier-door daalt het percentage openbaar gebied. Bij gelijkblijvende kavels is de ruimte

om een woning toch kleiner. Het effect van compacter opgezette wijken komt niet

terug in dit onderzoek, maar beïnvloedt wel de populariteit van de nieuwbouw na-delig. Dit wordt door de geïnterviewde makelaar in de middelgrote stad als belang-rijke reden gezien voor de geneigdheid om vanuit de laatste pre-VINEXwijk, waar in relatief hoger dichtheden is gebouwd, naar de VINEX-wijk te verhuizen.

Voor de koper kunnen één of meer van de volgende nadelen een rol spelen bij de koop

van een nieuwbouwhuis:

- de wijk is vaak nog niet af, hetgeen een hoop ongemak met zich mee kan brengen; - voorzieningen zoals winkels, maar ook openbaar vervoer zijn vaak nog niet

aange-legd of in bedrijf;

- de inschrijvings- en toewijzingsprocedures kunnen door kopers als bezwaarlijk

er-varen worden;

- de woning is bij koop nog niet te bezichtigen.

De genoemde aspecten zijn slechts ten dele een verklaring voor de te constateren

prijsverschillen. Veel kopers geven de voorkeur aan een nieuwbouwwoning. Boven-dien zijn alle verklaringen vanuit de woning, de wijk of de voorkeuren van kopers en bewoners geen verklaring voor de prijsverschillen tussen nieuwbouw en nieuwbouw in de wederverkoop. Daarom zijn er ook verklaringen nodig vanuit de markt en het

prijsvormingsproces van woningen.

4.3.2 Prijsverschillen verklaard vanuit de markt

De markt voor woningen wordt wel gezien als twee deelmarkten: nieuwbouw en

be-staande bouw. Deze twee deelmarkten kennen ieder hun eigen krachtenspel van vraag en aanbod. De interactie tussen deze twee markten bestaat uit:

- starters die kiezen tussen bestaande en nieuwbouw, - doorstromers van bestaande naar nieuwbouw,

de invloed van prijzen in de bestaande bouw op het prijsvormingsproces in de nieuwbouw.

Er is op dit moment een groot aanbod tekort op de markt. Bovendien is er de laatste jaren relatief weinig aanbod in de nieuwbouw tot stand gekomen. Dit heeft een sterk prijsverhogend effect gehad op het aanbod in met name de bestaande bouw. Deze ontwikkeling heeft in de prijzen van nieuwbouwwoningen in mindere mate een rol ge-speeld.

Nu de bouwen verkoop op VIN EX-locaties op gang komt, wordt de nieuwbouwmarkt ruimer. Door doorstroming en afroming van een deel van de vraag naar woningen in de richting van nieuwbouw, wordt de marktvraag voor bestaande woningen kleiner. Het prijsopdrijvende effect voor bestaande bouw zal dan mogelijk wegvallen (waardoor de prijsverschillen kunnen afnemen).

4.3.3 Verschillen in prijsvorming tussen bestaande bouwen nieuwbouw

De prijsvorming op de twee deelmarkten van de woningmarkt werkt op verschillende manieren.

Prijsvorming op de deelmarkt voor bestaande bouw komt tot stand op basis van vraag en aanbod. De markt is relatief doorzichtig in de zin dat de koper een goed beeld kan hebben van het gehele aanbod. Er zijn een groot aantal aanbieders, waarbij het aanbod van een woning geen noemenswaardige invloed heeft op het totale aanbod. De kennis van de markt is, door de inzet van makelaars, op het moment van prijsvorming groot. Het prijsvormingsproces op de deelmarkt nieuwbouw is ingewikkelder. Naast de hoogte van vraag en aanbod spelen er een aantal andere factoren een rol:

- prijsvorming door de ontwikkelaar, - beïnvloeding door de overheid.

Prijsvorming door de ontwikkelaar: kwaliteitseisen en prijscategorieën

De projectontwikkelaar stelt de prijzen van woningen vast binnen bepaalde grenzen. De ondergrens voor de v.o.n.-prijs wordt bepaald door de projectontwikkelaar aan de hand van de kosten en het risico van de ontwikkeling van het plan. De bovengrens voor de v.o.n.-prijzen is echter niet voor alle woningen vrij vast te stellen. De maxi-mumprijzen van de goedkope en middeldure woningen kunnen worden bepaald door richtlijnen en overeenkomsten van de kant van de gemeentelijke overheid ten aanzien van de woningdifferentiatie naar prijsklasse. De (boven-) grenzen van deze prijsklas-sen zijn hard en groeien weliswaar mee met de bouwkostenindex, maar niet met de markt. Naast de maxima aan v.o.n.-prijzen hebben de ontwikkelaars rekening te hou-den met stehou-denbouwkundige randvoorwaarhou-den, waarin bepaalde minimum eisen aan de woningen worden gesteld, ten aanzien van bijvoorbeeld woningtype, breedte en aantal bouwlagen. Een combinatie van opgelegde prijsdrempels en minimum kwali-teitseisen leidt tot woningen met een gunstige verhouding tussen prijs en kwaliteit (in bijvoorbeeld woninggrootte en inhoud).

Prijsvorming door de ontwikkelaar: verkoopprocedure

Voor de prijsbepaling door de ontwikkelaar speelt ook een rol, dat er een groot aantal woningen tegelijk aangeboden wordt en ook in korte tijd afgezet dient te worden. De bouw start in de regel pas als zo'n 60% van de woningen is verkocht. Verkoop dient vaak te gebeuren met behulp van bepaalde toewijzingsprocedures. De prijzen zijn op deze voorwaarden afgestemd. De lagere prijzen van nieuwbouwwoningen blijken niet te kunnen worden verklaard door de tijdsduur tussen vaststelling van de prijzen en het daadwerkelijke verkopen van de woningen. Deze bedraagt weliswaar enkele maanden,

maar ontwikkelaars kunnen prijzen tot het laatste moment bijstellen aan de markt. De beperking wordt dus alleen gevormd door de vastgestelde grenzen van prijscategorie -en, waarbinnen de woningen dienen te worden gerealiseerd.

Invloed van de overheid

De overheid speelt ook een rol in de prijsbepaling van nieuwbouwwoningen.

- Ten eerste worden de grondprijzen (mede) door de gemeentelijke of regionale overheid vastgesteld. De grondprijzen worden in veel regio's en gemeenten weer gerelateerd aan de prijscategorie, de marktprijzen en de bouwkosten (residuele grondwaarde benadering).

In de tweede plaats geeft de overheid bindende richtlijnen voor de differentiatie van de woningbouwprogramma's mee aan de ontwikkelaars. Dit leidt tot een bepaalde verevening tussen de dure en goedkopere woningen. De goedkope woningen komen daarmee met kunstmatig lage prijzen op de markt. Dit geeft een verklaring voor de grote prijsverschillen tussen nieuwbouw en wederverkoop bij woningen in de lage-re prijsklassen.

Ten derde heeft de overheid een belangrijke rol in de totstandkoming van het ste-denbouwkundig plan. De stedenbouwkundige eisen in dat plan worden bewaakt en zijn (deels) bindend voor de projectontwikkelaar.

Tot slot subsidieert de gemeentelijke overheid soms de meerkosten van bepaalde maatregelen in nieuwbouwwoningen. Op dit moment hebben die maatregelen voor-al te maken met energievoorziening, isolatie en andere aspecten van duurzaamheid. Deze maatregelen worden dus niet of nauwelijks doorberekend in de v.o.n.-prijs.

Overzicht verschillen in prijsvorming

In tabel 4.4 zijn de belangrijkste verschillen tussen beide deelmarkten kort weergege-ven. De verschillen zijn niet allemaal van toepassing op alle woningen. Een combina-tie van deze factoren leidt echter wel tot het verschil in prijsvorming tussen bestaande bouwen nieuwbouw.

Tabel 4.4 Samenvatting verschillen in markt en prijsvorming tussen nieubouw en bestaande woningbouw vraag aanbod prijs kwaliteit Nieuwbouw mogelijke toewijzingsprocedure schoksgewijs (grotere aantallen) snelle afzet noodzakelijk mogelijk aan maxima gebonden mogelijk aan minimum gebonden

4.4 Aanvullende interviews

Bestaande bouw groot

incrementeel (l woning tegelijk) vaak meer tijd

volledig te bepalen door te berekenen in prijs

Er zijn enkele aanvullende interviews gehouden om te bezien of er generaliseerbare uitspraken zijn te doen over de geconstateerde bevindingen in de twee onderzochte lo-caties.

Vanuit de projectontwikkeling wordt gewezen op het feit dat de laatste jaren de grondprijzen sterk zijn gestegen. Bij de prijsstelling van de grond wordt sinds enige jaren het onderste uit de kan gehaald. Daarnaast zijn de heffingen ten behoeve van de zogenaamde omslagfondsen de laatste jaren eveneens sterk toegenomen. Met deze middelen worden algemene voorzieningen ten behoeve van de locatie bekostigd. Deze ontwikkelingen hebben ertoe geleid dat ondanks de beperkte stijging van de bouwkos-ten, de marges bij de nieuwbouw, ondanks prijsontwikkeling van koopwoningen, niet sterk zijn toegenomen.

De prijsstelling van de nieuwbouw is niet in alle gevallen marktconform. Zo wordt de sociale koopsector veelal onder de marktprijs aangeboden hetgeen mede mogelijk wordt gemaakt door een lagere grondprijs. Verder bestaan er duidelijke verschillen tussen de Randstad en overig Nederland. In de Randstad met name bij de grotere ge-meenten, is een zekere praktijk waar te nemen van gemeentewegen voorgeschreven winstmarges, waardoor de prijsstelling niet in alle gevallen marktconform is. Buiten de Randstad zijn de winstmarges gemiddeld genomen groter en de prijsstelling van de nieuwbouw meer marktconform. Bij de hogere marge dient overigens in aanmerking te worden genomen dat de verkoop in een lager tempo plaats vindt, waardoor het risi-co groter is.

De huidige hoge grondprijzen zijn realiseerbaar zolang de woningmarkt in een hausse verkeert. Zodra deze situatie omslaat in een baisse is dit duidelijk niet meer het geval. Een aanpassing van de grondprijzen is dan onvermijdelijk. In het bijzonder op VIN EX-locaties heeft dit grote consequenties.

4.5 Conclusie

4.5.1 De hoogte van de prijsverschillen

De belangrijkste variabelen, die de prijs van moderne woningen binnen een bepaald type bepalen, zijn inhoud van de woning en de grootte van de kavel. Woningen, die op grond van dergelijke variabelen vergelijkbaar zijn, zijn in de nieuwbouw tien tot enkele tientallen procenten goedkoper dan in de bestaande bouw. Voor de goedkoop-ste koopwoningen zijn er zelfs grotere verschillen te constateren.

4.5.2 Verklaring

Er is een aantal verklaringen mogelijk vanuit de kwaliteit van de woning en vanuit de koper. Bestaande bouw is verder ingericht, er zijn geen kinderziektes en de buurt is al af. Voor kopers van nieuwbouw kan de structuur van de inschrijvings- en toewij-zingsprocedure een bezwaar zijn. Ook kan een nieuwbouwwoning ten tijde van de koop nog niet worden bekeken. Deze verschillen verklaren echter nog niet de aanmer-kelijk hogere prijs van nieuwbouwwoningen die worden wederverkocht.

Belangrijker lijken de verklaringen vanuit de markt en het prijsvormingsproces. De woningmarkt kan worden ingedeeld in twee deelmarkten: nieuwbouw en bestaande bouw, met ieder hun eigen krachtenspel van vraag en aanbod.

Op de markt voor bestaande bouw komt de prijs tot stand door krachten van vraag en aanbod. De markt is relatief doorzichtig, prijsvorming is vrij en de vraag is groot. Mede door een gebrek aan nieuwbouw in de afgelopen jaren, is er een enorm aanbod-tekort ontstaan. Dit heeft geleid tot sterke prijsstijgingen. Deze ontwikkeling heeft in de prijzen van nieuwbouwwoningen in mindere mate een rol gespeeld.

Op de markt voor nieuwbouw is het prijsvormingsproces complexer. Twee actoren hebben hier invloed op de prijsvorming:

de ontwikkelaar, de overheid.

De ontwikkelaar

De ontwikkelaar stelt de prijzen vast binnen bepaalde grenzen, met: de kosten voor het ontwikkelen van de woning als ondergrens;

de vastgestelde prijsklassen met de te realiseren aantallen woningen als boven-grens.

Naast de maxima ten aanzien van de v.o.n.-prijzen dienen woningen aan minimale stedenbouwkundige eisen te voldoen. Een combinatie van opgelegde maximumprijs en minimurnkwaliteit leidt tot woningen met een bovengemiddelde prijs-kwaliteitverhou-ding.

De wens vanuit de ontwikkelaar om een aantal woningen tegelijk in korte tijd te ver-kopen is ook medebepalend voor de v.o. n. -prijzen van nieuwbouwwoningen.

De overheid

De overheid speelt ook een rol in de prijsbepaling van nieuwbouwwoningen.

zij bepaalt (mede) de grondprijzen, die vaak weer gerelateerd zijn aan de prijsca

-tegorie van de woning;

de overheid geeft bindende richtlijnen voor de prijsdifferentiatie van de woning-bouwprogramma's aan de ontwikkelaars;

zij bepaalt mede de stedenbouwkundige eisen die aan de woningen worden ge-steld;

tot slot subsidieert de overheid de meerkosten van bepaalde maatregelen in nieuw-bouwwoningen, zonder dat deze maatregelen worden doorberekend in de v.o. n.

-prijs.

Deze factoren tezamen maken nieuwbouwwoningen goedkoper dan woningen van ver-gelijkbare grootte in de bestaande bouw.

Goedkope woningen

Tot slot vertonen de goedkopere koopwoningen een relatief groot prijsverschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw. Dit verschil wordt verklaard doordat er binnen nieuwbouwplannen een zekere mate van verevening plaatsvindt tussen de dure en goedkopere woningen. De ontwikkelaar wordt door de overheid verplicht woningen in de laagste prijs categorieën te realiseren. De prijzen van deze goedkope woningen worden kunstmatig laag gehouden door lagere grondprijzen en doordat ontwikkelings-kosten worden verrekend met duurdere woningen. Het residu gaat naar de eerste ko-per.

- - -- - ---

---5

SAMENVATTING

De aanleiding van dit onderzoek is gelegen in de divergerende ontwikkeling van de prijzen van bestaande koopwoningen enerzijds, en het prijsverloop van de nieuwbouw anderzijds. De laatste jaren zijn de prijzen van bestaande koopwoningen sterk geste-gen. Daarentegen is de prijsstijging van nieuwbouwwoningen veel gematigder. Met dit onderzoek wordt beoogd een verklaring te bieden voor deze uiteenlopende prijsont-wikkeling. De probleemstelling van het onderzoek luidt dan als volgt:

in hoeverre doen zich rekening houdend met verschillen in kwaliteit, en verschil-len tussen regio's, verschilverschil-len voor bij de ontwikkeling van prijzen van koopwo-ningen in de bestaande voorraad en in de nieuwbouw?

welke oorzaken zijn er voor de verschillen in prijsontwikkeling bij bestaande en nieuwe koopwoningen?

In het kader van het onderzoek zijn verschillende bestanden geanalyseerd die gegevens bevatten over de prijs van nieuwe dan wel bestaande koopwoningen. Hierbij is de zo-genaamde hedonische prijsanalyse toegepast. Met deze analysetechniek wordt de waargenomen prijsontwikkeling gecorrigeerd voor wijzigingen in de samenstelling van het pakket woningen, waarvan in enig jaar de prijzen bekend zijn. Aldus ontstaat een gecorrigeerde prijsontwikkeling die beter voor de direct waargenomen ontwikkeling inzicht biedt in het prijsverloop.

Uit het onderzoek komt naar voren dat ook na correctie voor pakketsamenstelling de prijzen van bestaande koopwoningen sterker zijn gestegen dan die van nieuwe koop-woningen. Met name na 1992 zijn de prijzen van bestaande koopwoningen, zoals ont-leend kan worden aan het transactiebestand van de Nederlandse Vereniging van Ma-kelaars, relatief sterk toegenomen. De prijsontwikkeling van nieuwe koopwoningen, zowel op basis van het Signaleringssysteem koopwoningen, als ook op basis van het bestand Bewoners Nieuwe Woningen, is hierbij achter gebleven.

Deze divergerende ontwikkeling is aan de hand van twee locaties nader onderzocht, waarbij de prijs van de nieuwbouw is vergeleken met de prijs van bestaande woningen die recent zijn verkocht. Belangrijke verklaringen voor het geconstateerde prijsver-schil zijn gelegen in de markt en het prijsvormingsproces. De afgelopen jaren is er sprake geweest van een tekort aan aanbod in de koopsector . Dit is met name tot uiting

gekomen in een prijsstijging bij de bestaande koopwoningen en in mindere mate bij de nieuwe koopwoningen. Het prijsvormingsproces in de nieuwbouw is tamelijk complex en in mindere mate transparant. De ontwikkelaar stelt de prijs binnen bepaalde gren-zen vast die mede door de gemeentelijke overheid worden beïnvloed. Voorts zal de ontwikkelaar het afzetrisico van de verkoop van een zeker aantal koopwoningen in een relatief korte tijd willen beperken via een relatief gunstige prijs-kwaliteitverhouding van de nieuwe koopwoningen. Bij goedkope koopwoningen is het prijsverschil groter dan bij de koopwoningen in de andere prijsklassen, doordat er binnen de nieuwbouw-plannen verevening plaatsvindt tussen de dure en de goedkope woningen.