De woonlastenproblematiek aangepakt: Een tussentijdse evaluatie van het Plan van Aanpak Woonlastenproblematiek Alkmaar

DE WOONLASTENPROBLEMATIEK

AANGEPAKT

Een tussentijdse evaluatie van het Plan van Aanpak

Woonlastenproblematiek Alkmaar

61b11ath.ek TU Delft

IIllillllll

AR

Z

8512

474G

OTB-WERKDOCUMENT

Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft Tel. (015) 278 30 05

Fax (015) 278 44 22

E-mail mailbox@otb.tudelft.nl

DE WOONLASTENPROBLEMATIEK

AANGEPAKT

Een tussentij dse evaluatie van het Plan van Aanpak

Woonlastenproblematiek Alkmaar

De serie OTB-werkdocumenten wordt uitgegeven door:

Delft University Press Mekelweg 4

2628 CD Delft Tel. (015) 278 32 54 Fax (015) 278 16 61

Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van Stichting Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BffiLIOTHEEK, DEN HAAG

Boumeester, H.

De woonlastenproblematiek aangepakt. Een tussentijdse evaluatie van het Plan van Aanpak Woonlastenproblematiek Alkmaar / H. Boumeester - Delft: Delft University Press. Ill. -(OTB-werkdocument / Onderzoeksinstituut OTB, ISSN 1383-8017 ; 97-29) Met lito opg. ISBN 90-407-1638-2

NUGI655

Trefw. : volkshuisvesting , woonlasten , Alkmaar

Copyright © 1997 by Onderzoeksinstituut OTB

No part of this book may be reproduced in any fonn by print, photoprint, microfilm or any other means, without written pennission from the publisher: Delft University Press,

INHOUD

VOORWOORD

1 INLEIDING. . . . . . 1

1.1 Aanleiding tot het Plan van Aanpak 1

1. 2 Het Plan van Aanpak . . . . . . 2

1. 3 Maatregelen in het Plan van Aanpak 3

1.4 Opzet van het rapport . . . . . . . 4 2 SUBJECT-GERICHTE MAATREGELEN IN HET PLAN VAN AANPAK 7 2. 1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 2.2 De inspanningsverplichtingen volgens het convenant . . . 7 2.3 Het aanscherpen van de woningtoewijzing: resultaten en knelpunten 9 2.4 De regeling te duur wonende minima: resultaten en knelpunten . . . 10 2.5 De huurveriaging van aangepaste woningen: resultaten en knelpunten 12 3 DE DOORSTROOMBEMIDDELAAR . ... ... . . . . . . . . 15 3.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 3 .2 Het aantal aanmeldingen en de spreiding in de tijd . . . 16 3.3 De bemiddelde klanten en hun vorige en huidige woonsituatie .. 16

3.4 De lopende bemiddelingen . . . . 20

3.5 De meningen van betrokkenen . . . . . . . . . . . . . . . 22 4 OBJECT-GERICHTE MAATREGELEN IN HET PLAN

VAN AANPAK . . . . . . . . . . . . . . . . .27 4.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 4.2 De inspanningsverplichtingen volgens het convenant .. . 27 4.3 De nieuwbouw van goedkope en middeldure huurwoningen: resultaten

en knelpunten . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 4.4 De huurveriaging bij mutatie: resultaten en knelpunten . . . . . . . 30 4.5 De verschuivingen in de voorraad door huurdifferentiatie: resultaten

en knelpunten . . . . . . . . . . . . . 33 4.6 Consequenties voor de voorraad sociale-huurwoningen . . . . . . . . . 36

5 EFFECTEN VAN DE HUURSUBSIDIEWET OP DE

WOONLASTEN-PROBLEMATIEK . . . . .... . . .. ... . ... .. .. . . 39

5.1 De nieuwe Huursubsidiewet .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

5.2 De prestatienormering en het toewijzingsbeleid . . . . ... . .. . . 40

5.3 De mogelijke gevolgen voor het Plan van Aanpak .. .. . . 41

6 SAMENVATTING EN CONCLUSIES .. ... .. . .. . .. . . ... .. . . 45

VOORWOORD

Aan het begin van de jaren negentig was het de gemeente Alkmaar, de Alkmaarse woningcorporaties en de Alkmaarse huurdersorganisatie uit ervaring duidelijk gewor-den, dat de woonlasten voor veel Alkmaarse huurders problematisch waren. De Alkmaarse problematiek kan in het kort omschreven worden als: een onevenwichtige en gemiddeld te dure woningvoorraad in combinatie met een zwakke inkomensop-bouw en een relatief zwakke woningmarkt. Vele huishoudens ondervinden, mede door de hoge woonlasten, financiële problemen die bij onveranderd beleid in het jaar 2000 vele malen groter zullen zijn.

De gemeente Alkmaar, de woningcorporaties en de huurderskoepel hebben daarom tot een gezamenlijke aanpak van de geschetste woonlastenproblematiek besloten. Dit heeft geresulteerd in het opstellen van het 'Plan van Aanpak woonlastenproblematiek Alkmaar' eind 1995.

Het Plan van Aanpak bestaat uit een scala aan zowel subject-gerichte als object-gerichte maatregelen om te komen tot een verlaging van het woonlastenniveau van te duur wonende huishoudens en betere opbouw van de woningvoorraad in Alkmaar. De in het Plan van Aanpak reeds genoemde taakstellingen ten aanzien van deze maatregelen zijn voor het merendeel bekrachtigd in het 'Convenant inzake plan van aanpak woonlastenproblematiek Alkmaar' van 23 mei 1996 tussen de gemeente Alk-maar en de AlkAlk-maarse corporaties voor de periode 1996-2000. Daarbij zijn specifie-ke inspanningsverplichtingen met betrekking tot de diverse maatregelen geformuleerd voor de gemeente en de gezamenlijke corporaties.

In dit rapport wordt verslag gedaan van de tussentijdse evaluatie van het genoemde Plan van Aanpak, die in opdracht van de Stichting Stuurgroep Experimenten Volks-huisvesting is uitgevoerd door het Onderzoeksinstituut OTB. Deze evaluatie heeft betrekking op de in het eerste anderhalf jaar behaalde resultaten. Naast een analyse van de meer kwantitatieve gegevens die door de gemeente Alkmaar, de Alkmaarse corporaties en de Stichting Woonlasten Alkmaar beschikbaar zijn gesteld, is deze evaluatie ook gebaseerd op de gesprekken die met contactpersonen van de betrokken partijen zijn gevoerd. We bedanken tot slot deze personen voor hun medewerking en deskundig commentaar.

Harry Boumeester Delft, november 1997

--~-~

---1

INLEIDING

1.1 Aanleiding tot het Plan van Aanpak

Aan het begin van de jaren negentig was het de gemeente Alkmaar, de Alkmaarse woningcorporaties en de Alkmaarse huurdersorganisatie uit ervaring duidelijk gewor-den, dat de woonlasten voor veel Alkmaarse huurders problematisch waren. Op gezamenlijk initiatief van deze organisaties is daarom in 1991 een onderzoek naar deze woonlastenproblematiek verricht door het Onderzoeksinstituut OTB (Boelhou-wer, 1992), gevolgd door een tweede onderzoek in 1993 (Boelhou(Boelhou-wer, 1994). Uit deze studies is gebleken dat er in Alkmaar sprake is van, ook in verhouding tot de andere groeikernen en -steden in Nederland, grote woonlastenproblemen.

De problematiek in Alkmaar is bijzonder omdat in meerdere gevallen gesproken kan worden van 'dubbel dure scheefheid': niet alleen de verhouding tussen woonlasten en inkomen is scheefgetrokken, maar ook de verhouding tussen woonlasten en woningkwaliteit blijkt verstoord. De 'dure scheefheid' in Alkmaar (te hoge huur in relatie tot het inkomen) ligt met 14% duidelijk boven het landelijk gemiddelde van 6%. Daarnaast blijkt 20% van de Alkmaarse voorraad huurwoningen een puntprijs boven de vijf gulden te hebben, wat (in de gegeven omstandigheden) als te hoog kan worden beschouwd.

De woningvoorraad kent begin jaren negentig als gevolg van het bouw- en huurbe-leid in het verleden, bovendien een onevenwichtige huuropbouw in relatie tot de woningbehoefte van de bevolking. Het segment duurdere huurwoningen (vanaf 797 gulden; prijspeil 1997) is sterk vertegenwoordigd, zeker in Alkmaar-Noord. Hetzelf-de geldt voor Hetzelf-de goedkope huurwoningen (tot 733 gulHetzelf-den; prijspeil 1997) die vooral in de oudere stadsdelen zijn te vinden. Het middensegment is duidelijk onderverte-genwoordigd.

De huishoudens blijken (in 1994) daarbij onevenwichtig over deze woningvoorraad verdeeld te zijn. Zoals hierboven reeds vermeld woont ongeveer 14% van de huur-ders in Alkmaar (volgens de definitie van VROM) te duur. Daartegenover blijken relatief weinig huurders te goedkoop te wonen, namelijk 11 % tegenover 22 % in Nederland. Deze huishoudens zijn grotendeels te vinden in de woningen die voor 1970 zijn gebouwd. In Alkmaar-Noord woont slechts 2,5% van de huishoudens te

goedkoop. De nettowoonquote (de verhouding tussen de huur minus de huursubsidie en het besteedbaar inkomen) is met name bij de laagste inkomensgroepen beduidend hoger dan het landelijk gemiddelde.

Naar aanleiding van bovenstaande bevindingen is door de Stichting Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting in oktober 1993 een advies uitgebracht aan de staatssecretaris van volkshuisvesting, waarin de volgende experimentvoorstellen waren opgenomen:

- een eenmalige bijdrage voor het experiment doorstroombemiddelaar en ver-huisstimulerende maatregelen voor (dure) scheefwoners;

- strategische nieuwbouw met extra BWS-subsidie ter bevordering van de doorstro-ming van dure scheefwoners;

- een rijksbijdrage ter eenmalige verlaging van de boekwaarde van 'dubbel scheve' complexen, aan te wenden voor huurverlaging tot een evenwichtig niveau of voor verkoop bij mutatie (indien de marktwaarde onder de huidige boekwaarde ligt).

De staatssecretaris erkende in zijn reactie de bijzondere problematiek van Alkmaar, maar nodigde Alkmaar uit om de problemen zelf op te lossen met behulp van het regulier instrumentarium. Hij riep Alkmaar op om een Plan van Aanpak voor Alk-maar-Noord te maken, en daarin de in het SEV-advies voorgestelde ingrepen in de dubbel-dure voorraad sociale huurwoningen (huurverlaging c.q. verkoop) zelf uit te werken. Daarnaast zou de staatssecretaris in het kader van dat plan graag het door de SEV voorgestelde experiment met een doorstroombemiddelaar zien uitgevoerd, mede als voorbeeld voor andere gemeenten. Hij was bereid om de SEV een eenmali-ge bijdraeenmali-ge te verstrekken voor de uitvoering van een door Alkmaar bij de SEV in te dienen experiment.

In oktober 1994 is het voorstel voor het experiment 'Meer doorstroming, minder scheefheid, Alkmaar' door de SEV gehonoreerd. Het genoemde experiment is opgenomen in het experimentenprogramma 'Marktgericht Woningbeheer, thema Doorstroming en Scheefheid' van de SEV.

1.2 Het Plan van Aanpak

De Alkmaarse problematiek kan in het kort omschreven worden als: een oneven-wichtige en gemiddeld te dure woningvoorraad in combinatie met een zwakke inko-mensopbouw en een relatief zwakke woningmarkt. Vele huishoudens ondervinden, mede door de hoge woonlasten, financiële problemen die bij onveranderd beleid in het jaar 2000 vele malen groter zullen zijn (Boelhouwer, 1994). De gemeente Alk-maar, de zes woningcorporaties en de huurderskoepel hebben daarom tot een geza-menlijke aanpak van de geschetste woonlastenproblematiek besloten.

Het overleg met de staatssecretaris in 1993 en 1994 en de uitvoering van twee voorstudies in het kader van het SEV -experiment 'Meer doorstroming, minder scheefheid, Alkmaar' (Damen en Zandstra, 1995; Van Trijp en Wouters, 1995) hebben uiteindelijk geresulteerd in het opstellen van het 'Plan van Aanpak Woonlas-tenproblematiek Alkmaar' eind 1995. In dit plan geven de betrokken organisaties

voor de periode 1995 - 1999 aan met welke gerichte beleidsmaatregelen de situatie in Alkmaar verbeterd dient te worden. Deze maatregelen liggen met name in de sfeer van woningbouw, voorraadbeheer, huurbeleid, toewijzingsbeleid en doorstro-ming op de woningmarkt. Al voor de totstandkodoorstro-ming van dit Plan van Aanpak is de woningtoewijzing reeds aangescherpt en is een verhuiskostenfonds voor te duur wonenden ingesteld.

In het Plan van Aanpak Woonlastenproblematiek Alkmaar zijn twee hoofddoelstellin-gen geoperationaliseerd:

- het verlagen van het woonlastenniveau van 2500 te duur wonende huishoudens in vijf jaar tijd;

- het verbeteren van de differentiatie in de huuropbouw van de Alkmaarse woning-voorraad.

Het passend huisvesten van de huishoudens naar woningtype en woonlasten zou kunnen leiden tot een ongewenst nevenverschijnsel, namelijk segregatie naar inko-mensniveau. In het Plan van Aanpak is daarom als derde doelstelling geformuleerd: - het streven naar een evenwichtiger opbouw van de woningvoorraad per buurt,

zowel naar huurniveau als in de verdeling tussen huur-en koopwoningen.

Deze drie doelstellingen hebben als gewenst neveneffect dat de woningmarkt in Alkmaar beter zal gaan functioneren. Vraag en aanbod sluiten beter op elkaar aan. Veel nieuwe woonlastenproblemen kunnen door het nastreven van de genoemde doelstellingen worden voorkomen.

1.3 Maatregelen in het Plan van Aanpak

Binnen het Plan van Aanpak is een groot aantal maatregelen ontwikkeld, die moeten bijdragen aan het bereiken van de geformuleerde doelstelling van dit plan. Deze instrumenten zijn te verdelen in object-gerichte (woningvoorraad en nieuwbouw) en subject-gerichte (huishoudens) maatregelen.

Tot het subject-gerichte instrumentarium behoren de volgende maatregelen:

- aanscherping van de regels voor de woonruimteverdeling, waaronder het passend toewijzen van alle vrijkomende huurwoningen met een huur onder de 873 gulden (prijspeil 1997), het geleidelijk afbouwen van de automatische huursubsidie-fiattering, het voorrang verlenen aan huishoudens die een goede, goedkope huurwoning achterlaten én aan te duur wonenden in het nieuwe aanbodmodel en het verlenen van voorrang aan te goedkoop wonenden bij de toewijzing van nieuwbouwkoopwoningen;

- het verstrekken van een verhuiskostenvergoeding aan te duur wonende minima bij verhuizing naar een goedkope huurwoning (circa 150 huishoudens per jaar); - bijdragen in de woonlasten van gehandicapten in aangepaste woningen met een

maximale huursubsidiebijdrage, door verlagen van de huur tot onder de 733 gulden (prijspeil 1997) en door matiging van de jaarlijkse huurverhoging;

_. het aanstellen van een 'doorstroombemiddelaar' voor de periode januari 1996 -juli 1998, die tot taak heeft 250 schaarse, goede en goedkope huurwoningen vrij te maken ten behoeve van de huisvesting van te duur wonende huishoudens.

Daarnaast is een aantal object-gerichte maatregelen in het Plan van Aanpak uitge-werkt:

- handhaving van de kernvoorraad goede en goedkope woningen (tot 733 gulden huur, prijspeil 1997) in de periode 1996-2000 via het huurbeleid van de woningcorporaties;

- Vergroting van de kernvoorraad goede en goedkope woningen in de periode 1996-2000 via nieuwbouw en het huurbeleid;

- vergroting van het aanbod aan woningen in de prijsklasse 733-797 gulden (prijspeil 1997) via het huurbeleid;

- strategisch verkoop van goedkope en dure huurwoningen; - nieuwbouw in de koop sector ten behoeve van de doorstroming.

Op 23 mei 1996 is het Plan van Aanpak bekrachtigd door een convenant tussen de gemeente Alkmaar en de in Alkmaar werkzame woningcorporaties, waarin de in-spanningsverplichtingen van de gemeente en de gezamenlijke corporaties zijn vastge-legd voor de periode 1996-2000. De strategische verkoop van huurwoningen maakt geen onderdeel uit van de opgestelde inspanningsverplichtingen. Deze activiteit wordt overgelaten aan de individuele corporaties.

1.4 Opzet van het rapport

Deze evaluatie van het 'Plan van Aanpak woonlastenproblematiek Alkmaar' heeft betrekking op het eerste jaar, waarbij de start van het plan lag in juni 1996. In de vorige paragraaf hebben we gezien dat het Plan van Aanpak een breed scala aan maatregelen betreft, waar alle sociale verhuurders uit Alkmaar en de gemeente zelf bij betrokken zijn. Meer concreet dient deze evaluatie antwoord te geven op de volgende vragen:

- Zijn alle aangekondigde instrumenten inderdaad operationeel ingezet en zo ja, in welke vorm en zo niet, waarom dan niet?

- Welke effecten hebben de operationele instrumenten tot nu toe gehad in relatie tot de kwantitatieve taakstellingen?

- Welke investeringen (in guldens) hebben de ingezette instrumenten gevergd van de diverse partijen?

- In hoeverre hebben de ingezette instrumenten een meetbare bijdrage geleverd aan de vier doelstellingen van het Plan van Aanpak?

Daarbij trachten we ook de door de betrokkenen ervaren en te verwachten knelpun-ten bij het uitvoeren van het Plan van Aanpak vast te stellen.

In hoofdstuk 2 worden de subject-gerichte maatregelen nader uitgewerkt en geëva-lueerd. Het betreft hier de verhuiskostenvergoedingsregeling voor te duur wonende minima, de huurverlagingsregeling voor gehandicapten in aangepaste woningen en

het beleid ten aanzien van de woonruimteverdeling. Daarbij wordt tevens aandacht besteed aan de rol van het begin dit jaar in werking getreden aanbodmodel.

De resultaten van een ander subject-gerichte maatregel, het aanstellen van een doorstroombemiddelaar , worden apart besproken in hoofdstuk 3. Dit hoofdstuk kan gezien worden als een globale actualisering van het eerder uitgevoerde evaluatieon

-derzoek naar de werkzaamheden van de doorstroombemiddelaar (Boumeester, 1997). De diverse object-gerichte instrumenten uit het Plan van Aanpak, gericht op handha-ving en uitbreiding van de kernvoorraad, staan centraal in hoofdstuk 4. Per afzon-derlijk instrument geven we eerst een korte omschrijving en de doelstelling en gaan we vervolgens in op de tot nu toe behaalde resultaten en de knelpunten bij de prakti-sche uitvoering ervan.

De invoering van de nieuwe Huursubsidiewet per 1 juli 1997, heeft de woonlasten-problematiek in Alkmaar, en daarmee wellicht ook het Plan van Aanpak, in een ander kader geplaatst. De vernieuwde huursubsidieregeling lijkt voor bepaalde groepen huishoudens de woonlastenproblematiek wat te verlichten, maar creëert ook weer nieuwe knelgroepen. In hoofdstuk 5 proberen we de effecten op een rij te zetten en de eventuele consequenties voor het Plan van Aanpak te schetsen.

In hoofdstuk 6 wordt tot slot het rapport samengevat en worden de belangrijkste conclusies getrokken.

2

SUBJECT-GERICHTE MAATREGELEN IN HET

PLAN V AN AANPAK

2.1 Inleiding

Zoals in hoofdstuk 1 is aangegeven bestaat het Plan van Aanpak woonlastenproble-matiek Alkmaar uit een scala aan zowel subject-gerichte (huishoudens) als object-gerichte (woningvoorraad en nieuwbouw) maatregelen. De in het Plan van Aanpak reeds genoemde taakstellingen ten aanzien van deze maatregelen zijn voor het me-rendeel bekrachtigd in het 'convenant inzake plan van aanpak woonlastenproblema-tiek Alkmaar' van 23 mei 1996 tussen de gemeente Alkmaar en de Alkmaarse cor-poraties voor de periode 1996-2000. In dit hoofdstuk gaan we nader in op de over-eengekomen inspanningsverplichtingen met betrekking tot de subject-gerichte maatre-gelen in het genoemde convenant (met uitzondering van de werkzaamheden van de doorstroombemiddelaar , waarop in hoofdstuk 3 wordt ingegaan). Het betreft hier enerzijds gezamenlijke verplichtingen voor de gemeente Alkmaar en de corporaties en anderzijds specifieke inspanningsverplichtingen voor de gemeente en voor de gezamenlijke corporaties. Per afzonderlijke maatregel zetten we deze inspanningsver-plichtingen af tegen de behaalde resultaten in de periode tot 1 juli 1997. Daarna besteden we aandacht aan eventueel ervaren knelpunten in de genoemde periode en aan mogelijke knelpunten in de nabije toekomst.

In het Plan van Aanpak worden vier subject-gerichte instrumenten onderscheiden: een aanscherping van de regels voor de woonruimteverdeling, een verhuiskostenver -goeding voor te duur wonende minima, een bijdrage in de woonlasten van gehandi -capten in aangepaste woningen en het aanstellen van een doorstroombemiddelaar. Deze indeling zullen we ook in het hiernavolgende hanteren.

2.2 De inspanningsverplichtingen volgens het convenant

In het convenant zijn de volgende specifieke verplichtingen ten aanzien van de

aanscherping van de regels voor de woonruimteverdeling opgetekend, waarvoor de

gemeente en de corporaties zich gezamenlijk dienen in te spannen:

a) Alle vrijkomende woningen met een huur lager dan 873 gulden (prijspeil juli 1997) per maand worden ten aanzien van de huurlinkomensverhouding passend

toegewezen.

b) Bij de ontwikkeling en uitvoering van het marktgerichte woonruimteverdelings-systeem wordt uitgegaan van het verlenen van voorrang bij woningtoewijzing aan degenen die een goede en goedkope huurwoning achterlaten en degenen die behoren tot de te duur wonenden.

c) Bij de toewijzing van nieuwe koopwoningen wordt voorrang gegeven aan huis-houdens die nu te goedkoop wonen, gelet op de huur/inkomensverhouding. De regeling 'Te duur wonende minima' is al in 1992 ingesteld door de Alkmaarse gemeenteraad en richt zich op de huishoudens met een minimaal inkomen (bijstands-niveau of vergelijkbaar wegens hoge woonlasten) die al enige jaren een dure huur-woning bewonen. Deze huishoudens krijgen voorrang bij de toewijzing van goedko-pe huurwoningen en ontvangen een bijdrage in de kosten van de verhuizing.

In het convenant zijn zowel voor de gemeente als voor de corporaties inspannings-verplichtingen met betrekking tot de verhuiskostenvergoeding voor te duur wonende

minima opgenomen:

d) Voor de gemeente geldt een inzet van middelen tot een bedrag van 1.680.000 gulden, zodanig dat in de jaren 1996 tot en met 2000 600 huishoudens kunnen verhuizen naar een passende huurwoning, waarbij toepassing wordt gegeven aan de geldende Verordening bijdragen verhuis- en imichtingskosten te duur wonende minima.

e) De corporaties zetten middelen in, als aanvulling op de inzet van de gemeente, tot maximaal 460.000 gulden in de hierboven genoemde periode.

Een deel van de te duur wonende minima bestaat uit gehandicapten die in aangepas-te, en daardoor ook duurdere, huurwoningen wonen. Ook ten aanzien van de huur-verlaging voor gehandicapten in aangepaste woningen zijn voor de gemeente en de corporaties afzonderlijk inspanningsverplichtingen opgesteld in het convenant: t) De corporaties zullen middelen inzetten ter verlaging van de huur van 77 voor

gehandicapten aangepaste woningen met een huur van meer dan 797 gulden (prijspeil juli 1997) per maand naar minder dan 733 gulden (prijspeil juli 1997) per maand, in die gevallen waar de bewoner een maximale huursubsidiebijdrage ontvangt. Voor deze huurverlaging zullen zij een bedrag van 500.000 gulden be-schikbaar stellen en het jaarlijkse huurverhogingspercentage voor deze woningen zal niet meer bedragen dan het gehanteerde gemiddelde jaarlijkse percentage. g) De gemeente zal middelen inzetten, ten bedrage van 500.000 gulden, in

aanvul-ling op de inspanningen van de corporaties.

Ten slotte zijn in het convenant ook twee gezamenlijke inspanningsverplichtingen opgenomen met betrekking tot de werkzaamheden van de doorstroombemiddelaar: h) De doorstroombemiddelaar wordt in staat gesteld 250 goede en goedkope

wonin-gen vrij te maken, waarna deze worden toegewezen aan te duur wonende minima. i) De beschikbaar komende dure huurwoningen, die geschikt zijn voor toewijzing

2.3 Het aanscherpen van de woningtoewijzing: resultaten en knelpunten

Passend toewijzen betaalbare woningen

Op 1 juli 1997 is de nieuwe Huursubsidiewet in werking getreden, als vervanging van de bestaande Wet Individuele Huursubsidie. Voor vele huishoudens biedt deze wet een (behoorlijke) verbetering van de woonlasten. De wet maakt ook de wat duurdere woningen bereikbaar voor de lagere- en midden-inkomensgroepen. Dit lijkt meer ruimte te geven in het passend toewijzen van de huurwoningen.

De Huursubsidiewet blijft in beginsel een open-einderegeling. Dit betekent dat iedereen die huursubsidie aanvraagt ook in aanmerking komt voor huursubsidie, binnen de grenzen van de wet. Het Rijksbudget voor de huursubsidie is hierop niet van invloed. Om het huursubsidie-instrument toch beheersbaar te houden, zijn daar-om aan de lokale partijen, de gemeenten en de corporaties, prestatie-eisen opgelegd. Deze prestatie-eisen zijn uitgewerkt in twee normen: de verhuisnorm en de huursub-sidie-uitgavennorm (zie hoofdstuk 5 voor een nadere uitwerking).

Het moeten voldoen aan deze beide normen beperkt voor de Alkmaarse corporaties, zowel afzonderlijk als gezamenlijk, de op het eerste oog ruimere mogelijkheden in het woonruimteverdelingsbeleid (en ook het huurbeleid). Het passend toewijzen van woningen volgens huur/inkomensverhoudingen, zoals opgenomen in het convenant, wordt door de nieuwe Huursubsidiewet zeker niet minder belangrijker.

Inmiddels heeft de lokale werkgroep Huursubsidie, ingesteld door de commissie van Beheer en Advies, de effecten van deze nieuwe wet voor de Alkmaarse situatie in kaart gebracht. Daarnaast is op basis van de verkregen inzichten een nieuwe 'pas-sendheidstabel huur/inkomen' opgesteld, die per 1 oktober 1997 gehanteerd zal worden. In deze passendheidstabel zijn enerzijds de verruimde mogelijkheden van de Huursubsidiewet verdisconteerd en wordt anderzijds de 'echte' goedkope voorraad (subsidiabele huurprijs tot 650 gulden, prijspeil juli 1997) afgeschermd voor de huishoudens met de laagste inkomens (1800 en 2100 gulden netto per maand voor één- en meerpersoonshuishoudens). Als nieuwe 'toewijzingsgrens' wordt in deze tabel een huurgrens van 732 gulden (subsidiabele huur, prijspeil juli 1997) gehan -teerd. Huishoudens met een netto maandinkomen onder de 1800 gulden (alleenstaan-den) en 2100 gulden (meerpersoonshuishou(alleenstaan-den) komen niet in aanmerking voor een huurwoning boven deze huurgrens. Aan de andere kant hebben één- en meerper-soonshuishoudens met een inkomen boven respectievelijk 2100 en 2500 gulden geen toegang tot het woningmarktsegment onder deze huurgrens.

De gemeente Alkmaar en de corporaties beschikken hiermee over een goed instru-ment om de inspanningsverplichting, genoemd onder punt a in paragraaf 2.2, na te komen.

Voorrang te goedkoop en te duur wonenden in aanbodmodel

In april 1997 is ook in Alkmaar het aanbodmodel als woonruimteverdelingssysteem in gebruik genomen. Naast de meer gebruikelijke toewijzingscriteria als leeftijd, inkomen en inschrijfduur, is in het Alkmaarse aanbodmodel inderdaad de combinatie van huishoudenskenmerken en de huidige woonsituatie als criterium opgenomen. Zowel de te goedkoop wonende als de te duur wonende huishoudens hebben voor

-rang bij de toewijzing van (bepaalde) woningen binnen de gehanteerde systematiek. Deze voorrang wordt steeds consequent toegepast, wat voor zover wij na kunnen gaan nergens anders in Nederland gebeurt.

Hoewel het aanbodmodel nog niet zo lang wordt gebruikt, bestaat toch al de indruk dat met name de doorstroming van de te duur wonende huishoudens met dit systeem beter op gang kan komen. Het aantal reacties op het woningaanbod in de Woonkrant is groot; de verhuurder heeft zo meer kandidaten per te verhuren woning en krijgt bovendien een beter inzicht in de bestaande woningvraag. Vooral de te duur wonen-de minima vertonen een actiever gedrag. De reactie van wonen-de te goedkoop wonenwonen-den blijft hier duidelijk bij achter. Als oorzaak hiervoor wordt het feit genoemd dat beschikbare koopwoningen en duurdere, grotere huurwoningen niet of nauwelijks via de Woonkrant worden aangeboden. De makelaars werken namelijk niet aan deze krant mee en de doorstroombemiddelaar kan vooraf een beperkt aantal woningen, die in de W oonkrant aangeboden zouden worden, claimen voor zijn klanten. Aan de inspanningsverplichting onder punt b in de vorige paragraaf is dus inderdaad uitvoe-ring gegeven. Het gebruik van het aanbodmodel zal medio 1998 worden geëvalu-eerd.

Voorrang te goedkoop wonenden bij nieuwe koopwoningen

Het voorrang geven aan te goedkoop wonenden bij de toewijzing van nieuwbouw-koopwoningen onder de koopprijsgrens (159.000 gulden, prijspeil 1995) is een maatregel die al voor het Plan van Aanpak werd toegepast. Deze maatregel dient het vrijkomen van goedkope huurwoningen te bevorderen. Ook deze inspanningsver-plichting uit het convenant is duidelijk vorm gegeven in de afgelopen periode. Zo zijn tussen de gemeente, de corporaties en de doorstroombemiddelaar bij voorbeeld afspraken gemaakt over het aanleveren door laatstgenoemde van potentiële kopers voor nieuwbouwkoopwoningen en voor corporatiewoningen die verkocht worden. Tot nu toe heeft de doorstroombemiddelaar meerdere kandidaten voorgedragen voor corporatiewoningen die aan derden werden verkocht. 16 klanten zijn uiteindelijk daadwerkelijk naar een bestaande koopwoning van een corporatie verhuisd. Daar-naast hebben vijf huishoudens een koopwoning van het gemeentelijk grondbedrijf gekocht en drie klanten van een particuliere verhuurder. Nieuwe koopwoningen zijn tot op heden nog niet door de Alkmaarse corporaties gebouwd.

2.4 De regeling te duur wonende minima: resultaten en knelpunten

De regeling 'Te duur wonende minima' is in 1992 ingesteld door de Alkmaarse ge-meenteraad. Deze regeling richt zich op de huishoudens met een minimaal inkomen (bijstandsniveau of vergelijkbaar wegens hoge woonlasten) die al enige jaren een dure huurwoning bewonen. Zij krijgen in het aanbodmodel voorrang bij de toewij-zing van goedkope huurwoningen. Verder ontvangen zij van de gemeente een bijdra-ge in de kosten van de verhuizing, respectievelijk 2500 en 3000 gulden voor één- en meerpersoonshuishoudens. Wanneer zij verhuizen uit een woning die eigendom is van een woningcorporatie, ontvangen zij van de corporatie eveneens een vergoeding.

In de periode 1992-1995 zijn bijna 200 te duur wonende minima met gebruikmaking van deze regeling verhuisd. Hiermee was een gemeentelijke investering gemoeid van circa 550.000 gulden. In het convenant is voor de gemeente Alkmaar de verplichting opgenomen om voor de periode 1996-2000 1.680.000 gulden te reserveren voor het naar een passende woning laten verhuizen van 600 te duur wonende minima. Voor het jaar 1996 is een streefaantal van 100 huishoudens genoemd en voor de drie daarop volgende jaren respectievelijk 150, 150 en 180 huishoudens. De corporaties stellen hier volgens het convenant een reservering tegenover van maximaal 460.000 gulden in genoemde periode.

In 1996 zijn 96 te duur wonende minima met behulp van deze regeling verhuisd naar een passende woning, zo blijkt uit de gegevens van de gemeente Alkmaar. Daarmee is een gemeentelijke investering gemoeid van circa 272.000 gulden. Met dit resultaat wordt de doelstelling uit het convenant voor het betreffende jaar gehaald. In het lopende kalenderjaar zal dit waarschijnlijk niet het geval zijn: in de eerste acht maanden zijn 64 huishoudens (met een inzet van 164.000 gulden) binnen deze rege-ling verhuisd. In de laatste vier maanden van 1997 zouden dus nog ruim 80 te duur wonende minima 'geholpen' dienen te worden om het streefaantal te halen.

Tegenover deze gemeentelijke inzet staan een aantal vergoedingen die door de cor-poraties zijn betaald aan verhuisde te duur wonende minima. In 1996 betreft het 34 huishoudens en in 1997 staat de teller op 25 huishoudens na tweederde van het jaar (exclusief de gegevens van Noord-Kennemerland en ANWS), waarmee in totaal minder dan 60.000 gulden binnen deze regeling is uitgekeerd door de gezamenlijke corporaties. De benodigde financiële inzet van de woningcorporaties blijft hiermee ruim binnen het in het convenant beschikbaar gestelde budget.

Knelpunten

Hoewel de taakstelling volgens het convenant in 1997 waarschijnlijk niet geheel gehaald zal worden, is het hoofd van de Dienst Volkshuisvesting tevreden over de behaalde resultaten. 'Ieder individueel huishouden dat met behulp van deze regeling geholpen kan worden, is gewoon winst' is zijn mening. De ambities zijn volgens hem vooraf ook wel wat hoog gesteld.

Door de diverse contactpersonen zijn enkele oorzaken genoemd voor het achterblij-ven van de resultaten bij de doelstelling. Zo blijkt de bekendheid met de regeling onder de steeds wisselende groep te duur wonende minima niet altijd even groot. Mede daarom zijn medio 1997 alle, op basis van het huurdersbestand bekend zijnde te duur wonende minima (circa 400 huishoudens) door de gemeente Alkmaar aange-schreven. Daarbij is de desbetreffende huishoudens gewezen op het bestaan van deze regeling en zijn zij uitgenodigd om hun woonwensen kenbaar te maken. Dit heeft tot meerdere reacties geleid.

Een beter inzicht in de woonwensen van deze huishoudens kan een ander knelpunt oplossen. In de voorbije periode is namelijk gebleken dat niet alle vrijkomende goedkope huurwoningen aan te duur wonende minima konden worden toegewezen. Meerdere malen is het aanbod van een woning afgewezen door de betrokken huis-houdens. Dit kan enerzijds het gevolg zijn van een minder goede aansluiting van de vrijkomende woningen op de wensen van de ingeschreven huishoudens. Een beter

inzicht in de woonwensen van te duur wonende minima, zou bij voorbeeld de werk-zaamheden van de doorstroombemiddelaar kunnen sturen. Een bijkomend probleem is het feit dat de vrijkomende goedkope woningen veelal in andere wijken (Alkmaar-Zuid) staan dan waar de te duur wonende minima wonen (Alkmaar-Noord). Met name de (éénouder-)gezinnen blijken echter sterk buurt- of wijkgebonden. Ander-zijds kunnen de afwijzingen van het woningaanbod er ook op duiden, dat de verhuis-kostenvergoeding van maximaal 4500 gulden niet toereikend is om de te duur wo-nende minima te bewegen om naar een goedkope huurwoning te verhuizen.

Het is overigens ook niet geheel duidelijk hoe groot de groep te duur wonende mini-mina op dit moment nog is. De definitie van deze groep is met de invoering van de nieuwe Huursubsidiewet namelijk gewijzigd. Een nadere bestudering van de beschik-bare gegevens moet meer inzicht geven in de huidige omvang van de groep te duur wonende minima.

Een laatste genoemd knelpunt, is dat de doorstroming vanuit de voorraad goedkope huurwoningen (tijdelijk) duidelijk stagneert. Volgens een corporatiemedewerker ligt de oorzaak hiervoor bij een te gering aanbod van nieuwbouwwoningen en van rele-vante woningen in de bestaande voorraad om deze doorstroming op gang te brengen.

2.5 De huurverlaging van aangepaste woningen: resultaten en knelpunten Een deel van de te duur wonende minima bestaat uit gehandicapten die in een aange-paste woning wonen. Zij hebben vaak te maken met extra kosten die hun handicap met zich brengt. Deze huishoudens zijn niet in staat te verhuizen naar een goed-kopere woning met gebruik van de regeling voor te duur wonende minima. Goedko-pe aangepaste woningen zijn er namelijk niet of nauwelijks in de woningvoorraad en komen bovendien maar zelden beschikbaar. De Bijzondere Bijstand-regeling biedt voor deze groep een tijdelijke oplossing voor de woonlastenproblematiek. De ge-bruikers van deze regeling worden echter verondersteld zo spoedig mogelijk te verhuizen naar een goedkopere woning; een opgave die voor hen nauwelijks te verwezenlijken is.

Daarom is voor deze specifieke groep huishoudens een meer effectieve oplossing gezocht in de vorm van de inspanningsverplichting genoemd onder punt f in para -graaf 2.2. Volgens het convenant stellen de corporaties 500.000 gulden beschikbaar voor het verlagen van de huur van 77 voor gehandicapten aangepaste woningen. De gemeente Alkmaar vult deze inspanning aan met eenzelfde bedrag vanuit het budget van de Wet Voorzieningen Gehandicapten (WVG).

In de periode tot 1 juli 1997 is deze inspanningsverplichting evenwel nog niet tot uitvoering gebracht. Een aantal onduidelijkheden betreffende deze verplichting zijn inmiddels in het federatief overleg van corporaties en gemeente uitgesproken, waar-door deze maatregel nog dit jaar kan worden uitgevoerd.

Knelpunten

Uit de gevoerde gesprekken is naar voren gekomen, dat meningsverschillen tussen de corporaties enerzijds en de gemeente Alkmaar anderzijds met betrekking tot de te

hanteren berekeningsmethodiek, een belangrijke oorzaak vormen voor het nog niet inzetten van dit instrument. Volgens het hoofd Dienst Volkshuisvesting komen de corporaties volgens hun methodiek slechts aan 37 gevallen waarop deze inspannings-verplichting van toepassing zou zijn.

Bij de corporatiemedewerkers is ook onduidelijkheid ontstaan, nu blijkt dat de ge-meentelijke aanvulling vanuit de WVG alleen in 1997 wordt uitgekeerd. Dit zou een versnelde uitvoering van deze inspanningsverplichting noodzakelijk maken. Boven-dien is het bij sommige corporatiemedewerkers niet duidelijk hoe moet worden omgegaan met toekomstige gevallen waarin een gehandicapte in een aangepaste woning woont en een maximale huursubsidiebijdrage ontvangt.

Ten slotte stelt een van de corporatiemedewerkers dat de benodigde investeringen niet in verhouding staan tot de veelal geringe verbetering van de woonlastensituatie van het betreffende huishouden. Juist omdat het instrument betrekking heeft op huishoudens met een hoge huursubsidiebijdrage, levert de huurverlaging voor het huishouden feitelijk slechts enkele tientjes op doordat ook de huursubsidiebijdrage omlaag gaat. Het is volgens hem dan ook noodzakelijk de toepassing van dit instru-ment, ook in het kader van de nieuwe Huursubsidiewet, opnieuw te beoordelen.

3

DE DOORSTROOMBEMIDDELAAR

3.1 Inleiding

De aanstelling van de doorstroombemiddelaar betreft een belangrijk onderdeel van het SEV-experiment 'Meer doorstroming, minder scheefheid, Alkmaar' en daarmee van het totale Plan van Aanpak. De werkzaamheden van de doorstroombemiddelaar hebben een duidelijke invloed op, of hangen samen met, de andere maatregelen in dit plan (bijvoorbeeld het aanbod van goede, goedkope huurwoningen). In het conve-nant zijn afspraken over het functioneren van de doorstroombemiddelaar opgenomen, uitgewerkt in de inspanningsverplichtingen genoemd onder de punten h) en i) in paragraaf 2.2.

De doorstroombemiddelaar heeft als kerntaak om de mobiliteit onder de bewoners van goedkope huurwoningen te vergroten en daardoor voldoende van dergelijke woningen vrij te maken. Als taakstelling heeft hij het vrijmaken van 250 woningen in de periode januari 1996 -juli 1998. Deze goedkope woningen, die in de toekomst niet worden verkocht en een lage huur houden, worden vervolgens ingezet voor de doorstroming van te duur wonende huishoudens. Primair richt de doorstroombe-middelaar zich hierbij op de goedkope scheefwoners. Zij zijn immers financieel gezien het best in staat om door te stromen. De doorstroombemiddelaar legt en onderhoudt actieve contacten met deze huishoudens. Hij zoekt samen met hen naar een woning die past bij hun woonwensen en inkomen. Het aanbod dat hij aan deze huishoudens doet, kan bestaan uit een nieuwbouw- of bestaande woning, uit een huur- of een koopwoning, een woning in de sociale of particuliere sector op zowel de stedelijke als de regionale woningmarkt. Voor de doorstroombemiddelaar bestaan geen schotten. Hij bemiddelt in alle richtingen en heeft daarbij de beschikking over een aantal in te zetten instrumenten.

In dit hoofdstuk geven we in het kort de bemiddelingsresultaten weer, zoals die in de periode januari 1996 - augustus 1997 zijn behaald. Voor een meer uitgebreide eva-luatie van het eerste half jaar verwijzen we naar een eerdere studie (Boumeester, 1997).

Achtereenvolgens gaan we in op het aantal aanmeldingen bij de doorstroombemidde-laar , de kenmerken van de reeds bemiddelde klanten en hun vorige en huidige woonsituatie en op de nog lopende bemiddelingen in de beschouwde periode. Het

hoofdstuk wordt afgesloten met enkele meningen van betrokkenen over het werk van de doorstroombemiddelaar .

3.2 Het aantal aanmeldingen en de spreiding in de tijd

In de periode tussen 24 januari 1996 en 22 augustus 1997 is voor 280 huishoudens in Alkmaar een dossier aangemaakt door de doorstroombemiddelaar , wat inhoudt dat er minimaal een intake-gesprek heeft plaatsgevonden en een zoekprofiel is vastge-steld. Dit betreft overigens slechts een deel van het grote aantal telefoontjes dat hij heeft ontvangen. Het aantal klanten ligt hiermee op ruim drie per werkweek (inclu-sief vakantieperioden').

Er is echter geen sprake van een gelijkmatige spreiding in de tijd. De eerste drie maanden van 1996 kennen een ware 'stormloop' van nieuwe klanten. In de periode januari - maart 1996 worden maar liefst 73 dossiers aangelegd door de doorstroom-bemiddelaar, ofwel' een kwart van het totaal aantal dossiers tot nu toe. De grote aandacht in de media en het versturen van folders hadden hun uitwerking duidelijk niet gemist.

Vervolgens daalt hf<t aantal intakes naar circa 7 à 8 per maand in de periode april -augustus 1996 en Itrekt het aantal vanaf september 1996 weer sterk aan. Door de

1

publiciteit rond het aanstellen van een nieuwe doorstroombemiddelaar en door een directe mailing a.lm een omvangrijke groep te goedkoop wonende huishoudens, bedraagt het aantal nieuwe klanten in de periode september 1996 - januari 1997 gemiddeld per maand ongeveer 16 huishoudens.

In het laatste deel van de in deze evaluatie beschouwde periode ligt het aantal aan-meldingen weer op een wat lager niveau, waarbij de maanden juli en augustus echte vakantiemaanden blijken te zijn (slechts vier aanmeldingen per maand).

Van de 280 dossiers zijn er op dit moment nog 122 'lopend': het zoekprofiel is opgesteld en de doorstroombemiddelaar is zoekende naar een passende woning voor deze huishoudens. Daarnaast zijn 34 dossiers inmiddels afgesloten omdat, na het opstellen van een zoekprofiel, de betreffende huishoudens reeds op eigen initiatief verhuisd zijn. In de overige 123 gevallen is het huishouden inmiddels verhuisd naar een woning die via de doorstroombemiddelaar is aangeboden.

In de volgende paragrafen gaan we nader in op twee groepen dossiers: de bemid-delde klanten en de lopende dossiers. Op basis van de gegevens uit deze dossiers worden de kenmerken van de huishoudens, hun huidige woonsituatie en hun woon-wensen beschreven. Voor de bemiddelde klanten schetsen we ook de woonsituatie waar men uiteindelijk naar toe is verhuisd.

3.3 De bemiddelde klanten en hun vorige en huidige woonsituatie

De huishoudens

De leeftijd van de hoofden van de 123 huishoudens die met behulp van de door-stroombemiddelaar zijn verhuisd, is gemiddeld 45 jaar. De spreiding in deze leeftijd

is groot: de jongste klant is 21 jaar oud en de oudste klant is 86 jaar. Bijna 45 % van de huishoudens heeft een hoofd jonger dan 35 jaar. De 65-plussers zijn eveneens goed vertegenwoordigd met 30 huishoudens (24%). In 54% van de gevallen betreft het een tweepersoonshuishouden en 14% van de bemiddelde klanten blijkt alleen-staand te zijn.

De door de doorstroombemiddelaar bemiddelde klanten hebben zeker niet allemaal een hoog netto huishoudensinkomen: voor ruim een kwart van de huishoudens ligt dit inkomen onder de 2500 gulden per maand. Daartegenover heeft 41 % een boven-modaal inkomen (meer dan 3000 gulden netto per maand), waarvan 11 % een inko-men van anderhalf keer modaal of hoger. De spreiding in het inkoinko-men van de bemiddelde huishoudens is groot: van 1250 gulden tot 5200 gulden per maand. Het gemiddelde voor de gehele groep ligt met 2954 gulden net onder de grens van het modale inkomen.

30 van de 123 huishoudens (24%) blijken eigenlijk niet tot de gedefinieerde groep 'te goedkoop wonenden in' te behoren. Deze huishoudens hebben echter een door de doorstroombemiddelaar als aantrekkelijk beoordeelde huurwoning achterlaten, en zijn verhuisd naar een meer passende en minder schaarse woning.

De vrijgemaakte woningen

Ook wanneer we naar de kenmerken van de 123 vrijgemaakte woning kijken, blijkt er een dergelijk 'grijs gebied' te bestaan. In 13 gevallen is de huurprijs (in geringe mate) hoger dan de bovengrens van het segment goedkope huurwoningen (huurprijs van 733 gulden per maand, prijspeil juli 1997). Deze woningen zijn door de

door-stroombemiddelaar toch als aantrekkelijk beoordeeld, met name als begin van een

verhuisketen die uiteindelijk leidt tot het vrijkomen van een goedkope huurwoning. Van de overige 89% van de vrijgemaakte woningen heeft 45% een huurprijs tussen de 465 en 625 gulden per maand en heeft 22 % zelfs een huur onder de 465 gulden. Gemiddeld voor de totale groep bedraagt de maandhuur van de achtergelaten woning 563 gulden; de spreiding is echter aanzienlijk.

De helft van de achtergelaten woningen bestaat uit meergezinswoningen. De overige 50% zijn voornamelijk eengezinswoningen en enkele maisonnettes of 55-plus-woningen. Het merendeel van de vrijgemaakte woningen (65 %) heeft vier kamers en 23 % heeft drie kamers.

Het grootste aandeel van de vrijgemaakte woningen is in het bezit van de Stichting Woonwaard: 53 woningen ofwel 44 %. De Stichting voor Volkshuisvesting Alkmaar heeft 35 woningen (29%) vrij zien komen na bemiddeling van de doorstroombemid-delaar. Beide corporaties hebben ook de grootste voorraad goedkope huurwoningen in hun bezit. Woningstichting Noord-Kennemerland en Woningbouwvereniging Sint Willibrordus bezitten beide 15 van de vrijgemaakte woningen. Er blijken slechts drie bemiddelde klanten afkomstig te zijn uit een woning van de twee overige corpo-raties, de Woningstichting Goed Wonen Koedijk en de Algemene Nederlandse Woning Stichting.

De woonwensen

tweeder-de van de 123 huishoudens wil een dergelijke woning betrekken. Daarnaast wenst 27% een 55-pluswoning en 11 % een meergezinswoning. Hiermee samenhangend is ook het aantal gewenste kamers redelijk groot: 62 % wil een woning met vier of meer kamers.

De verhuisbeweging van een meergezinswoning naar een eengezinswoning is het meest populair (42%), maar ook het aantal huishoudens dat vanuit een één- of meer-gezinswoning naar een 55-pluswoning wil verhuizen is redelijk groot (25 %).

75 huishoudens wensen per se door te stromen naar een andere huurwoning, terwijl 28 huishoudens geen voorkeur uitspreken. De overige 20 huishoudens willen een overstap naar de koopsector maken. De huishoudens die naar een andere huurwoning willen verhuizen, hebben daar gemiddeld maximaal 837 gulden als huurprijs voor over. 68% van de huishoudens vindt een huur tot 873 gulden (prijspeil juli 1997) wenselijk; 32% is dus bereid meer dan 873 (en maximaal circa 1100) gulden te betalen. De gewenste huursprong (het verschil tussen de huidige huur en de gewens-te huur) varieert aanzienlijk tussen de betreffende huishoudens. Deze loopt van 84 gulden tot 536 gulden per maand en bedraagt gemiddeld 245 gulden.

De potentiële huizenkopers willen gemiddeld 201.000 gulden (prijspeil januari 1997) betalen voor een woning. Ook hier is sprake van een aanzienlijke spreiding. De gewenste koopprijs varieert van 140.000 tot 325.000 gulden. Iets minder dan de helft van de huishouden heeft een maximale koopprijs van 200.000 gulden in ge-dachte en 55 % zoekt een woning boven de twee ton.

De betrokken woning

De vraag is in hoeverre de klanten van de doorstroombemiddelaar inderdaad hun woonwensen hebben kunnen verwezenlijken. Voor 113 huishoudens kunnen het gewenste woningtype en het betrokken woningtype tegen elkaar afgezet worden. Slechts tien huishoudens blijken niet naar het woningtype te zijn verhuisd, dat ze vooraf wenselijk vonden. Hieronder bevinden zich drie huishoudens die toch in een flat terecht zijn gekomen, terwijl men een voorkeur had voor een eengezinswoning. Alle huishoudens die vooraf hebben aangegeven binnen de huursector te willen verhuizen, zijn ook daadwerkelijk naar een andere huurwoning verhuisd. Van de 28 huishoudens zonder voorkeur, blijken er 17 in een huurwoning en 11 in een koop-woning terecht te zijn gekomen. Van de 20 potentiële kopers is slechts één huishou-den toch naar een huurwoning verhuisd.

Ook naar prijsniveau bezien blijken over het geheel de meeste huishoudens overeen-komstig de eerdere wensen terecht te zijn gekomen. 65 % van de huurders is naar een woning verhuisd met een huurprijs onder de 873 gulden (prijspeil juli 1997) per maand, terwijl vooraf eveneens tweederde van de huishoudens dit wenselijk vond. Het gemiddelde huurniveau voor de nieuwe woningen, 845 gulden, komt redelijk overeen met de gewenste gemiddelde (837 gulden). Hetzelfde geldt voor de gemid-delde feitelijk huursprong ten opzichte van de gewenste huursprong (respectievelijk 256 gulden en 245 gulden per maand). Op het niveau van de individuele huishoudens varieert het verschil tussen de gewenste en de feitelijke huursprong echter wel be-hoorlijk. De twee uitersten worden gevormd door enerzijds een huishouden, dat feitelijk rond de 210 gulden minder aan huur betaalt dan vooraf werd gewenst en

anderzijds een huishouden, dat voor de nieuwe woning ongeveer 280 gulden meer aan huur kwijt is dan men eigenlijk had gewild.

Voor de groep huishoudens die een woning gekocht hebben, blijkt de woning gemid -deld iets duurder te zijn uitgevallen dan vooraf gepland was. De gewenste koopprijs bedraagt namelijk gemiddeld 201.000 gulden, terwijl in werkelijkheid gemiddeld 209.000 gulden is betaald voor de nieuwe woning (prijspeil januari 1997). Bij het opstellen van het zoekprofiel had 45% aangegeven onder de 200.000 gulden te willen blijven. Uiteindelijk blijkt 39 % van de kopers verhuisd te zijn naar een woning met een koopprijs onder deze grens.

De tijdsspanne van de bemiddeling

Een ander aspect dat meespeelt in een beoordeling van de bemiddelingsprocedure, zeker in de beleving van de klanten zelf, is de tijdsduur van deze procedure. Hoe lang wordt het geduld van de betrokken huishoudens op de proef gesteld en hoe snel weet de doorstroombemiddelaar een passende woning voor hen te vinden? In de dossiers worden naast de datum van de intake, ook de datum waarop een eerste, meer definitieve aanbieding wordt gedaan en de datum waarop het dossier wordt afgesloten, geregistreerd.

Op basis van deze data hebben we vastgesteld dat er gemiddeld 100 dagen zitten tussen het moment van de intake en het eerste, meer definitieve woningaanbod dat door de doorstroombemiddelaar is voorgelegd aan de 123 bemiddelde huishoudens. De spreiding is evenwel groot. Enkele huishoudens hebben al na één of twee dagen een woningaanbod gekregen. Het andere uiterste wordt gevormd door een huishou-den dat bijna twee jaar heeft 'moeten wachten' op een eerste aanbieding. Voor 36% van de bemiddelde klanten blijkt er echter binnen een maand een passende woning gevonden te zijn en voor de helft van de huishouden heeft het minder dan twee maanden geduurd. Ongeveer 20% heeft pas na een half jaar een eerste, meer defini-tief aanbod gekregen. De tijdsduur is natuurlijk sterk afhankelijk van de woonwen-sen van de huishoudens en de situatie op de woningmarkt. In de meeste gevallen blijkt het eerste woningaanbod, al dan niet onder bepaalde condities, ook geaccep-teerd te worden door de betreffende huishoudens. Bijgevolg duurt het veelal slechts enkele dagen tot enkele weken langer alvorens de dossiers afgesloten kunnen wor-den. 75% van de dossiers is dan ook binnen het half jaar afgerond.

Het ingezette instrumentarium

Als een belangrijk pluspunt van de doorstroombemiddelaar ten opzichte van het reguliere circuit voor de woningzoekenden, worden onder andere de financiële regelingen gezien. De doorstroombemiddelaar beschikt namelijk over enkele fond-sen, waaruit een bijdrage geleverd kan worden in de kosten die met de verhuizing verband houden. Deze financiële tegemoetkomingen kunnen de huishoudens stimule -ren om door te stromen uit de goedkope huurwoning naar een duurdere huurwoning of een koopwoning. In een eerdere studie (Boumeester, 1997) zijn deze financiële regelingen meer uitgebreid beschreven.

In de bestudeerde periode blijkt de doorstroombemiddelaar in 63 % van de 123 bemiddelingen (één van) de financiële regelingen te hebben gebruikt om het

betref-fende huishouden 'over de streep te trekken of het laatste zetje te geven'.

60 huishoudens hebben een bijdrage in de verhuiskosten, variërend van 250 tot 3000 gulden, ontvangen. Daarnaast krijgen vier huishoudens een huurgewenningsbijdrage voor een periode van twee jaar (500 tot 5000 gulden) en is voor negen huishoudens een klein deel van de makelaarkosten (500 tot 1000 gulden) betaald. In totaal is uit de diverse fondsen circa 73.000 gulden uitgekeerd, wat neerkomt op ongeveer 945 gulden gemiddeld per bijdrage. Berekend over het totaal aantal geslaagde bemidde-lingen, zijn per verhuizing 592 gulden aan financiële middelen nodig geweest om de doorstroming te laten plaatsvinden. Hiermee blijven de uitgaven aan financiële ondersteuning ruim binnen de vooraf gestelde budgetten. Maar zoals gezegd, is 40% van de huishoudens bereid gebleken te verhuizen zonder enige vorm van financiële ondersteuning.

De overige afgesloten dossiers

Naast de hiervoor beschreven 123 bemiddelde klanten, zijn er 34 dossiers afgesloten omdat het betreffende huishouden na de intake op eigen initiatief blijkt te zijn ver-huisd. Het blijft de vraag of deze huishoudens ook zonder tussenkomst van de door-stroombemiddelaar zouden zijn verhuisd. Het contact met de doordoor-stroombemiddelaar kan voor deze huishoudens de stimulans zijn geweest om zelf (actiever) op zoek te gaan naar een andere woning. In dat geval kan men deze verhuizingen ook min of meer als resultaat van het project beschouwen.

3.4 De lopende bemiddelingen

In paragraaf 3.2 is al gemeld dat een belangrijk deel van de dossiers van de door-stroombemiddelaar de status 'lopend' heeft. Dit betekent dat de doorstroombemidde-laar nog op zoek is naar een passende woning die voldoet aan de wensen van de betreffende huishoudens, of (in sommige gevallen) dat het huishouden zit te wachten op het beschikbaar komen van de reeds geaccepteerde woning. In deze paragraaf gaan we in op deze 122 dossiers om te bezien of en zo ja, op welke wijze deze huishoudens verschillen van de reeds bemiddelde huishoudens.

De huishoudens

Uit de dossiergegevens blijkt dat onder de 122 huishoudens wier bemiddeling nog loopt, er minder ouderen voorkomen dan onder de bemiddelde huishoudens. De percentages bedragen respectievelijk 16 % en 26 %. Ook de gemiddelde leeftijd van het hoofd van het huishouden is binnen deze groep iets lager (41 jaar) dan bij de bemiddelde klanten (45 jaar).

Daarnaast is het aandeel alleenstaanden bij de lopende dossiers beduidend groter dan bij de afgesloten dossiers (37 % versus 17 %) en geldt het tegenovergestelde voor grotere huishoudens met minimaal vier personen (respectievelijk 14 % en 20 %). De andere samenstelling van de huishoudens (meer alleenstaanden en meer jongeren) leidt ook tot een andere inkomensverdeling dan bij de bemiddelde huishoudens. Het percentage lagere huishoudens inkomens (tot 2500 gulden netto per maand) is bij de

nog lopende bemiddelingen (39 %) duidelijk groter dan bij de reeds afgeronde bemid-delingen (28%). Daartegenover staat een kleiner aandeel van de huishoudens uit de hoogste inkomensklasse (anderhalf keer modaal of meer). Dit komt ook tot uiting in het gemiddelde inkomen van beide groepen huishoudens. De bemiddelde klanten beschikken gemiddeld over 2954 gulden per maand aan inkomsten, terwijl de nog te bemiddelen huishoudens gemiddeld 2820 gulden te besteden hebben.

De vrijkomende woningen

Het eventuele woningaanbod dat vrijkomt bij afronding van de 122 lopende bemidde-lingen verschilt eveneens van het reeds vrijgemaakte woningaanbod. De nog te bemiddelen huishoudens wonen vaker in een flat (44% tegenover 27%) en minder vaak in een eengezinswoning (31 % tegenover 46 %) dan de reeds verhuisde huis-houdens (in hun vorige woonsituatie).

Bijgevolg laten de huishoudens wier bemiddeling nog loopt, verhoudingsgewijs ook vaker een kleinere (maximaal drie kamers) woning achter dan de reeds verhuisde klanten (respectievelijk 41 % en 32 %). Het tegenovergestelde geldt voor de vierka-merwoningen.

Hoewel de nog vrij te maken woningen dus vaker uit flats bestaan en veelal ook kleiner zijn, is het huurniveau over het algemeen toch vergelijkbaar met dat van de reeds vrijgemaakte woningen. De gemiddelde huurprijs van het eventueel vrijko-mende woningaanbod is in geringe mate lager (544 gulden, prijspeil juli 1997), maar de verdeling naar prijsklasse komt sterk overeen met die van het vrijgemaakte wo-ningaanbod.

Afronding van de lopende dossiers lijkt dus tot een minder aantrekkelijk woningaan-bod (meer kleinere flats voor een vergelijkbare huurprijs) te leiden, dan tot nu toe aan woningen is vrijgemaakt. Dit eventuele woningaanbod lijkt echter wel aan te sluiten op de toekomstige groep 'te duur wonende minima', die door de veranderde Huursubsidiewet waarschijnlijk meer uit één- en tweepersoonshuishoudens zal be-staan.

De woonwensen

De woonwensen van de nog te bemiddelen klanten wijken op een aantal punten duidelijk af van die van de reeds bemiddelde huishoudens. Zo wenst 77% naar een eengezinswoning te verhuizen; dit percentage bedroeg onder de reeds bemiddelde klanten 63%. Daarnaast willen de huishoudens wier dossier nog 'lopend' is, iets vaker een vierkamerwoning en is een kleinere woning wat minder populair.

Onder de nog te bemiddelen klanten bevinden zich relatief meer huishoudens die willen kopen (31 % versus 16%). De potentiële kopers richten zich daarbij wel iets vaker op het duurdere woningmarktsegment (66% zoekt een koopwoning boven de 200.000 gulden, prijspeil januari 1997), dan het geval was bij de al bemiddelde huishoudens (55%). De huishoudens die willen blijven huren, wensen juist vaker een woning in het meer betaalbare segment (huur van maximaal 873 gulden, prijspeil juli 1997), dan de reeds verhuisde huurders. De betreffende percentages bedragen res-pectievelijk 84 % en 68 %. Gemiddeld heeft men 792 gulden voor een andere huur-woning over, daar waar de bemiddelde klanten een gemiddelde huurprijs van 837

gulden wensten en feitelijk 845 gulden gemiddeld zijn gaan betalen. Toch blijkt uit een vergelijking van het huidige en het gewenste huurniveau, dat bijna 60% van de huishoudens bereid is een huursprong van meer dan 200 gulden te maken en circa 15% zelfs meer dan 400 gulden.

De tijdsspanne van de bemiddeling

De 122 huishoudens wier dossiers nog niet afgesloten zijn, wijken zowel naar ken-merken van het huishouden en de huidige woonsituatie, als naar woonwensen af van de bemiddelde klanten. Ze zijn gemiddeld iets jonger, bestaan relatief vaker uit één persoon en hebben veelal een lager inkomen. Ze wensen vaker een niet te kleine eengezinswoning, een koopwoning of een huurwoning tegen een wat lagere huur-prijs. Deze klanten lijken daardoor zeker niet gemakkelijker te bemiddelen dan de reeds geholpen huishoudens.

Dit komt ook tot uiting in de gemiddelde looptijd van de bemiddelingen. Bij de afgeronde dossiers bedraagt de gemiddelde looptijd 129 dagen ofwel ongeveer vier maanden, terwijl deze voor de lopende dossiers op 282 dagen (circa negen maanden) uitkomt. Driekwart van de huishoudens staat langer dan zes maanden ingeschreven, terwijl voor een kwart van de nog te helpen huishoudens de bemiddeling inmiddels al langer dan een jaar loopt.

De specifieke woonwensen van bepaalde huishoudens en het gebrek aan het juiste woningaanbod in de beschouwde periode, lijken debet aan deze lange wachttijden.

3.5 De meningen van betrokkenen

Naast de bovenstaande kwantitatieve gegevens willen we ook het oordeel van de betrokken partijen in de evaluatie van de werkzaamheden van de doorstroombemid-delaar betrekken. Achtereenvolgens geven we de meningen van de doorstroombe-middelaar zelf, de corporatiemedewerkers en van de gemeentevertegenwoordiger weer.

De doorstroombemiddelaar is van mening dat hij 'redelijk op schema ligt'. De resultaten zijn acceptabel (123 bemiddelingen en 34 verhuizingen op eigen initiatief), zeker gezien het feit dat twee personen zich hebben moeten inwerken als door-stroombemiddelaar in het eerste anderhalf jaar. Bovendien is er sprake geweest van een tijdelijke stagnatie van het juiste woningaanbod voor de te goedkoop wonende huishoudens. De benodigde inzet van financiële instrumenten om de klanten te laten doorstromen, is beperkt geweest en de totale uitgaven (circa 73.000 gulden) blijven dan ook ruim binnen het budget. Deze uitgaven lijken zich bovendien terug te ver-dienen door de besparing op de huursubsidie-uitgaven. De doorstroombemiddelaar rekent ons op basis van de gegevens van 40 in 1996 bemiddelde te duur wonende minima voor, dat het verhuizing van 100 te duur wonende minima op jaarbasis al snel ruim 100.000 gulden aan besparing op de huursubsidie-uitgaven oplevert. Eveneens positief is de doorstroombemiddelaar over het contact met de Alkmaarse corporaties en de Dienst Volkshuisvesting van de gemeente Alkmaar. Er is

veelvul-dig contact, zowel structureel als op ad hoc basis. Hij beoordeelt de onderlinge verstandhouding als goed. Het contact met de commerciële verhuurders en de make-laars daarentegen blijft over het algemeen moeizaam.

Het vanaf begin dit jaar gehanteerde aanbodmodel bij de woonruimteverdeling ziet de doorstroombemiddelaar als een extra instrument voor het uitvoeren van zijn werk-zaamheden en niet als een 'bedreiging'. De te goedkoop wonende huishoudens en de te duur wonende minima (de groepen waarvoor de doorstroombemiddelaar werkt) hebben binnen het aanbodmodel weliswaar voorrang bij de toewijzing, maar het initiatief ligt dan volledig bij deze huishoudens. De meerwaarde van de doorstroom-bemiddelaar is juist de directe, klantgerichte benadering en de begeleiding bij het zoeken naar andere woonruimte en zeker ook de financiële regelingen die eventueel kunnen worden ingezet. Sommige potentiële klanten zullen door het aanbodmodel de hulp van de doorstroombemiddelaar niet meer nodig hebben ("prima toch"); er blijft evenwel voldoende werk voor hem over. Het aanbodmodel is volgens de door-stroombemiddelaar een extra instrument, omdat hij op voorhand een aantal wonin-gen, die in de W oonkrant opgenomen worden, kan claimen voor zijn klanten. Door het instellen van het aanbodmodel bij de woningtoewijzing heeft de Alkmaarse woningmarkt een (nog sterker) regionaal karakter gekregen. De doorstroombemidde-laar wordt eveneens met deze regionale woningmarkt geconfronteerd; meer nog dan voorheen zoekt hij ook naar passend woningaanbod voor zijn klanten buiten Alk-maar. Het is niet ondenkbeeldig dat het totale pakket aan werkzaamheden van de doorstroombemiddelaar in de nabije toekomst een meer regionaal karakter zou kunnen krijgen: dus ook goedkope huurwoningen in de regio-gemeenten vrijmaken voor te duur wonende minima in de regio. Of een dergelijke uitbreiding van de werkzaamheden van de doorstroombemiddelaar mogelijk enlof wenselijk is, zal echter in sterke mate afhangen van de omstandigheden op deze lokale woningmark-ten en de bereidheid van bijvoorbeeld de plaatselijke verhuurders. Op deze wijze kan het instellen van het aanbodmodel dus zelfs leiden tot meer werk voor de Alkmaarse doorstroombemiddelaar .

Tot slot blijkt de doorstroombemiddelaar wat minder tevreden met het aandeel leeggemaakte woningen dat daadwerkelijk door te duur wonende minima wordt betrokken. Circa 17 % van de vrijgemaakte woningen waarvan de gegevens over de toewijzing bekend zijn, blijkt uiteindelijk niet door een te duur wonende minimum-inkomenstrekker bewoond te worden. Dit heeft een aantal oorzaken: niet alle wonin-gen worden aan de minima aangeboden om segregatie te voorkomen, de aangeboden woning wordt door de minimum-inkomenstrekker geweigerd of de vrijgekomen woning is minder geschikt voor of sluit niet goed aan op de wensen van de inge-schreven te duur wonende minima. Met name de laatst genoemde oorzaak dient in

de toekomst zoveel mogelijk voorkomen te worden.

De contactpersonen binnen de corporaties laten zich eveneens positief uit over de doorstroombemiddelaar. Zij spreken over een goed contact met de doorstroombemid-delaar , die zijn plek duidelijk heeft gevonden in de Alkmaarse volkshuisvesting en die volgens hen goed functioneert.