Wydział Nauk Geograficznych Uniwersytetu Łódzkiego e-mail: piotrekdrzewiecki@wp.pl
JAROSŁAW KAZIMIERCZAK
Pracowania Rewitalizacji Miast Instytut Geografii Miast i Turyzmu Wydział Nauk Geograficznych Uniwersytetu Łódzkiego e-mail: j.kazimierczak@geo.uni.lodz.pl
Inwestycje hotelarskie na terenach
poprzemysłowych jako element przekształceń przestrzeni publicznej miast.
Studium przypadku: Łódź
Streszczenie
Celem pracy jest identyfikacja zależności pomiędzy rewitalizacją terenów poprzemysłowych, inwestycjami hotelarskimi podejmowanymi w dawnych obiektach fabrycznych oraz kształtowaniem jakości przestrzeni publicznej. Do badań wybrano Łódź jako przykład dużego miasta, którego dynamiczny rozwój był wynikiem intensywnej industrializacji w XIX wieku. Jednocześnie jest to miasto, którego przestrzeń publiczna w ostatnich 25 latach uległa dalekoidącym przekształceniom, pierwotnie wynikającym z kryzysu i upadku przemysłu włókienniczego po transformacji ustrojowej w Polsce na początku lat 90. XX wieku, a następnie w rezultacie nadal trwających działań rewitalizacyjnych terenów poprzemysłowych w obszarze śródmiejskim.
Słowa kluczowe:: rewitalizacja, tereny poprzemysłowe, przestrzeń publiczna, inwestycje hotelarskie, Łódź
Projekt został sfinansowany ze środków Narodowego Centrum Nauki przyznanych na podstawie decyzji numer DEC-2011/03/N/HS4/03145
Wstęp i problem badawczy
We współczesnych studiach miejskich rewitalizacji, rozumianej jako „sekwencja planowych działań, które mają na celu ożywienie gospodarcze oraz zmianę struktury przestrzennej i funkcjonalnej zdegradowanych obszarów miasta” (Kaczmarek, 2010), kluczowe znaczenie przypisywane jest procesowi podtrzymania ciągłości rozwojowej miasta. Rewitalizacja jest zjawiskiem relatywnie młodym, które zachodzi w miastach europejskich i amerykańskich od ok. 40 lat. Zakres przekształceń przestrzennych i funkcjonalnych związanych z tego typu działaniami naprawczymi zdegradowanych struktur miejskich był bardzo zróżnicowany, zarówno w ujęciu chronologicznym, jak i geograficznym. Współcześnie, celem szeroko pojmowanej rewitalizacji jest nadanie nowych wartości ekonomicznych, społecznych i kulturowych zdegradowanym fragmentom miasta (dzielnicy, kwartału, bloku, czasem tylko pojedynczego budynku lub ich zespołu) poprzez opracowanienowego programu przestrzenno-funkcjonalnego (m. in. Markowski i Stawasz, 2007). Niemniej jednym z kluczowych zadań tak rozumianych przekształceń jest zachowanie historycznej substancji miejskiej jako materialnej spuścizny minionych etapów rozwoju miasta. Szczególne miejsce w tym kontekście zajmuje okres industrializacji, który w polskich miastach rozpoczął się w XIX wieku, przyczyniając się do ich dynamicznego wzrostu. Natomiast kres uprzywilejowanej działalności przemysłu lokowanego niejednokrotnie w obszarach śródmiejskich nastąpił dopiero w latach 90. XX wieku jako pokłosie transformacji politycznej i ekonomicznej.
Jego konsekwencją w aspekcie morfologicznym było powstanie terenów poprzemysłowych, które B. Domański (2000) definiuje jako obszary, „które przestały być miejscem produkcji przemysłowej lub przestały pełnić funkcje pomocnicze dla tej produkcji w obszarze zakładów przemysłowych (np. magazynowo-składowe, transportowe, administracyjne) łącznie z obszarami niedokończonych inwestycji przemysłowych”. Tereny poprzemysłowe pełnią istotną role w procesie odnowy przestrzeni publicznej polskich miast. Na podstawie analizy przeprowadzonej przez Z. Ziobrowskiego i B. Domańskiego (2000) zidentyfikowano ok. 120 tys. ha terenów wymagających rewitalizacji, co stanowi ok. 22% ogółu terenów zainwestowanych w miastach w Polsce. Wśród nich największy udział mają tereny historycznych śródmieść – ok. 52%, tereny poprzemysłowe – ok. 20% i blokowiska – ok. 12%.
Zagadnienie przemian dawnych obszarów działalności przemysłowej w miastach w kontekście procesów inwestycyjnych było niejednokrotnie podejmowane zarówno w polskiej, jak i zagranicznej literaturze przedmiotu (m. in., Adams i Watkins, 2002;
Bell i Jayne, 2004; Domański, 2000a; Domański, 2009; Gasidło, 1998; Jones i Evans, 2008; Kaczmarek, 2005; Lorens, 2010a). Za szczególnie intersującą można uznać pracę P. Lorensa (2005) na temat potencjału lokowania funkcji metropolitalnych na terenach poprzemysłowych. Na podstawie przeprowadzonej analizy wspomniany badacz wyróżnił: tereny produkcyjne wraz z terenami magazynowymi i składowymi oraz towarzyszące im tereny pokolejowe, a także tereny poportowe. W wymiarze morfologicznym i funkcjonalnym najwyższą podatnością na lokalizację funkcji metropolitalnych odznaczały się tereny pokolejowe, w mniejszym stopniu – tereny poprodukcyjne, a w najmniejszym – tereny poportowe. Głównym czynnikiem decydującym o tej kolejności jest wielkość i zwartość analizowanych typów terenów poprzemysłowych. W tym kontekście rozwój hoteli jako jednej z głównych kategorii instytucji metropolitalnych we współczesnych miastach (Wolaniuk, 1997) stanowi intersujące pole badawcze, zwłaszcza w aspekcie ich wpływu na przemiany przestrzeni publicznej. Tym samym problem badawczy niniejszej pracy koncentruje się na analizie przekształceń śródmiejskich terenów poprzemysłowych w wyniku inwestycji hotelarskich. Do studiów wybrano przykład Łodzi jako miasta szczególnie mocno dotkniętego transformacją gospodarczą w latach 90. XX wieku, której skutkiem było wygenerowanie licznych ugorów poprzemysłowych. Na wybór Łodzi miała wpływ także niska jakość przestrzeni publicznej w śródmieściu oraz rosnąca aktywność deweloperów na terenach postindustrialnych. Celem pracy jest zidentyfikowanie zakresu przekształceń przestrzenno-funkcjonalnych terenów poprzemysłowych w ramach inwestycji hotelarskich i ich wpływ na organizację przestrzeni publicznej w śródmieściu Łodzi. W niniejszym artykule przyjęto definicję przestrzeni publicznej zaproponowaną w „Karcie przestrzeni publicznej” (Karta Przestrzeni Publicznej, 2009), zgodnie z którą jest to „dobro wspólne użytkowane, celowo kształtowane przez człowieka, zgodnie ze społecznymi zasadami i wartościami – służące zaspokojeniu potrzeb społeczności lokalnych i ponadlokalnych. O publicznym charakterze przestrzeni decyduje zbiorowy sposób jej użytkowania”. W tym rozumieniu przestrzeń publiczna nie jest wyróżniana na podstawie kryterium własności terenu, lecz w oparciu o kryterium dostępności i społecznego charakteru jej użytkowania. Pogląd ten podziela coraz szersze grono badaczy miast (m.in. Gehl, 2009; Lorens, 2007; Lorens 2010a).
Relacje pomiędzy inwestycjami hotelarskimi a rewitalizacją terenów poprzemysłowych w kontekście doświadczeń Łodzi
Łódź stanowi szczególny przypadek miasta, w którym historyczny rozwój przestrzenny i demograficzny nie wykazywał wyraźnego związku z rozbudową wysokiej jakości przestrzeni publicznej, czyli takiej, która dzięki estetycznemu urządzeniu stanowi obszar spotkań mieszkańców miasta. Jednocześnie jest ona miejscem reprezentatywnym miasta i tym samym miejscem interakcji mieszkańców miasta z turystami. Od początku Łodzi przemysłowej (lata 20. XIX wieku) przestrzeń taka kształtowana była w ciągu ulicy Piotrkowskiej, przy której znajdują się liczne kamienice wielkomiejskie, wybudowane najczęściej w stylu eklektycznym, jak i najważniejsze instytucje metropolitalne (m.in. Wolaniuk, 1997). W latach 90. XX wieku ulica Piotrkowska w północnym odcinku została przekształcona w ciąg pieszo-kołowy, co wzmocniło jej rangę jako głównej ulicy handlowej miasta. W pierwszej dekadzie XXI wieku struktura ta została uzupełniona o „Galerię Łódzką” oraz centrum handlowo-usługowo-rozrywkowe „Manufaktura” w dawnym kompleksie fabrycznym I. K. Poznańskiego (Rys. 1). Słabo rozwinięta przestrzeń publiczna miasta o charakterze otwartym i dośrodkowym, ograniczająca się do wskazanego obszaru, stanowi pewnego rodzaju zespół „wysp” w zdegradowanej substancji śródmiejskiej Łodzi i jest jednym z kluczowych czynników decydujących o niskiej atrakcyjności inwestycyjnej dla branży hotelarskiej. Niemniej możliwości lokowania nowych hoteli w centralnej części miasta są bardzo duże, co wynika zarówno z licznie występujących wolnych działek w tkance śródmiejskiej, jak i znacznej koncentracji terenów poprzemysłowych, które dają deweloperom możliwość zaaranżowania oryginalnej przestrzeni, integrującej surową industrialną architekturę ze współczesną (Rys. 1).
Adaptacja dawnych obiektów fabrycznych na nowe funkcje, w tym hotelarskie, wiąże się z wysokimi nakładami finansowymi, związanymi m. in. z oczyszczeniem murów z ewentualnych substancji szkodliwych dla zdrowia oraz z czyszczeniem cegieł z zabrudzeń i tym samym przywróceniem fasadom ich pierwotnych kolorów (Wojnarowska, 2011).
Ważnym elementem utrudniającym inwestycje hotelarskie w budynkach pofabrycznych jest rozmieszczenie okien, które determinują m. in. wewnętrzny podział obiektu na pokoje i ich liczbę, rozmieszczenie klatek schodowych i wind. Elementy te decydują w konsekwencji o kategoryzacji hotelu. Niemniej ze względu na rosnące zainteresowanie w światowej turystyce okresem przemysłowym jako kluczowym w rozwoju cywilizacji, także inwestycje hotelarskie są coraz chętniej lokowane w obiektach poprzemysłowych (m. in. Franger, 2012; Preite, 2012). Są to zarówno inwestycje o charakterze punktowym obejmujące tylko jeden obiekt, jak i działania w ramach rewitalizacji wielkopowierzchniowej związanej z budową wielofunkcyjnych kompleksów, w których obiekty noclegowe stanowią część nowego programu przestrzenno-funkcjonalnego.
W obu przypadkach dochodzi do przekształceń przestrzeni publicznej i wiąże się to m. in. z restauracją istniejących bądź kształtowaniem nowych elementów małej architektury, odnową terenów zielonych czy też budową nowych komponentów infrastruktury komunikacyjnej. Zakres tego typu działań jest znacznie szerszy w przypadku rewitalizacji wielkopowierzchniowej, ponieważ skala inwestycji oddziałuje zarówno na bliższe (bezpośrednie) i dalsze otoczenie przekształcanego fragmentu przestrzeni miejskiej. Przez
skalę inwestycji w tym kontekście można rozumieć zarówno wielkość obszaru poddanego rewitalizacji bądź też kategorię, jak i markę sieci hotelowej (zasięg krajowy, regionalny lub światowy). Im skala jest większa, tym bardziej wzrasta presja inwestorów na władze miejskie, które zobowiązują się niejednokrotnie do szeroko rozumianej odnowy otoczenia inwestycji, np. poprzez modernizację bądź budowę nowych (fragmentów) ulic, renowację i rewaloryzację sąsiadującej zabudowy czy rehabilitację terenów zielonych. Są to przede wszystkim zadania przestrzenne i w mniejszym stopniu związane ze zmianami struktury społeczno-demograficznej. Niemniej mają one istotne znaczenie w aspekcie wizerunkowym, co należy uznać za kluczowe dla otoczenia inwestycji hotelarskich.
Tym samym należy stwierdzić, że działania takie mają znaczący wpływ na transformację istniejącej przestrzeni publicznej.
Rys. 1 Rozmieszczenie hoteli względem terenów poprzemysłowych w śródmieściu Łodzi w roku 2013 Źródło: badanie własne, w oparciu o S. Kaczmarek i J. Kaczmarek (2010)
(opracowanie J. Kazimierczak)
Rewitalizacja terenów poprzemysłowych w Łodzi, mimo że jest wciąż niewystarczająca w stosunku do potrzeb, wpisuje się w realizowaną od kilku lat politykę miejską. Polityka ta związana jest z próbami zwrócenia nowych inwestycji do strefy śródmiejskiej. Jest to zadanie bardzo trudne ze względu na fakt, że niemal całość obszaru śródmiejskiego Łodzi jest pozbawiona miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Z zaistniałej sytuacji korzystają przede wszystkim deweloperzy mieszkaniowi, lokujący nowe budynki rezydencjonalne głównie poza śródmieściem.
Struktura przestrzenna terenów poprzemysłowych w Łodzi oraz ich kontekst urbanistyczny sprzyja jednak działaniom rewitalizacyjnym. Wskazują na to m. in. wyniki badań realizowanych w latach 2009-2010 w ramach grantu Prezydenta Miasta Łodzi, zgodnie z którymi zdecydowana większość terenów pofabrycznych znajdujących się w śródmieściu i wewnątrz tzw. „Zielonego Kręgu Tradycji i Kultury” charakteryzuje się wysoką podatnością na rewitalizację (S. Kaczmarek i J.Kaczmarek, 2010) (Rys. 1). Są to przede wszystkim tereny o znacznej powierzchni, których przekształcenia w największym stopniu wpływająna zmianę ich otoczenia. Niemniej ze względu na znaczne luki w zabudowie śródmieścia Łodzi oraz wysokie koszty adaptacji dawnych obiektów fabrycznych do nowych funkcji, procesy inwestycyjne, w tym hotelarskie, na terenach poprzemysłowych są mniej atrakcyjne w aspekcie finansowym.
Współczesna struktura hoteli w śródmieściu Łodzi jest słabo rozwinięta. Składa się na nią 7 obiektów, które powstały przed rokiem 1990 i 10 hoteli wybudowanych po transformacji ustrojowej w Polsce. Zdecydowana większość z nich (11 obiektów) zlokalizowana jest w północnej części śródmieścia na północ od trasy wschód-zachód (W-Z).
Tylko pięć z nich znajduje się na terenach poprzemysłowych (Rys. 1). Składają się na nie trzy hotele w budynkach pofabrycznych i dwa nowe obiekty. Są to hotele dwu- i trzygwiazdkowe.
Wszystkie zlokalizowane są w zachodniej części śródmieścia, pomiędzy przebudowywanym dworcem kolejowym Łódź Fabryczna (nowy podziemny dworzec multimodalny zostanie oddany do użytku w 2015 roku) oraz dworcem kolejowym i autobusowym Łódź Kaliska (Rys. 1).
Zgodnie z wynikami badań ruchu turystycznego w województwie łódzkim w 2011 roku (Kaczmarek i in., 2012), Łódź jest dynamicznie rozwijającym się ośrodkiem turystyki biznesowej. Oznaczać to będzie potencjalny wzrost liczby obiektów hotelarskich w Łodzi, szczególnie w kategorii trzech i czterech gwiazdek.
Rozmieszczenie obiektów poprzemysłowych może mieć korzystny wpływ na nowe inwestycje hotelarskie w śródmieściu i w rezultacie na poprawę jakości wyposażenia współczesnej przestrzeni publicznej.
Wpływ inwestycji hotelarskich na terenach poprzemysłowych na kształtowanie przestrzeni publicznej w Łodzi. Analiza wybranych przykładów.
Łódź ze względu na tradycję miasta przemysłowego, w swoim krajobrazie posiada wiele budynków fabrycznych o wartości historycznej. Od transformacji ustrojowej w Polsce na przełomie lat 80. i 90. XX wieku i będącego jego konsekwencją głębokiego kryzysu przemysłu włókienniczego, wiele z tych obiektów wyburzono, część z nich pozostaje w fazie odłogowania, inne natomiast wydzierżawiono na działalność usługową. Zmiana sposobu użytkowania nie wiązała się
jednak z ich renowacją, stąd na początku drugiej dekady XXI wieku wiele z zachowanych budynków pofabrycznych jest zdegradowana. Z początkiem XXI wieku pojawiły się pierwsze koncepcje rewitalizacji oraz rewaloryzacji obiektów poprzemysłowych.
Wiele z nich pozostało jedynie w sferze planów, niemniej część została zrealizowana.
Ze względu na duże powierzchnie oraz oryginalną bryłę fabryki adaptowane są także na obiekty hotelowe (Drzewiecki, 2012).
Jednym z największych projektów urbanistycznych ostatnich lat w Europie była rewitalizacja dawnej fabryki Izraela K. Poznańskiego, w której od 2006 roku mieści się centrum handlowo-usługowo-rozrywkowe „Manufaktura”. Przekształcony obszar zajmuje 27 ha, na których poddano adaptacji starą zabudowę fabryczną o powierzchni 35555 m2 i wybudowano nowe obiekty (galeria handlowa, restauracje oraz kompleks kinowy Cinema City) o łącznej powierzchni 62846 m2. Nowe obiekty nie nawiązują architekturą do historycznej substancji materialnej przekształconego kompleksu.
Nowy rynek, który powstał w wyniku działań rewitalizacyjnych, przejął funkcje placu centralnego miasta, pomimo, że „Manufaktura” znajduje się w pewnej odległości od wyznaczonego w LPR tzw. usługowego centrum Łodzi obejmujące północną część ulicy Piotrkowskiej i kwartałami do niego przylegającymi (Rys. 1). W 2009 roku w dawnej przędzalni Poznańskiego w sąsiedztwie rynku, oddano do użytku czterogwiazdkowy andel’s Hotel, będący pierwszym tej klasy obiektem w mieście (Rys. 2). Obiekt oferuje 278 pokoi i apartamentów, centrum szkoleniowo-konferencyjne, największą salę balową w regionie łódzkim, restaurację, bar, centrum SPA, podziemny parking oraz basen w oszklonym dawnym zbiorniku przeciwpożarowym na ostatniej kondygnacji budynku (Drzewiecki, 2011).
Rys. 2 andel’s hotelŹródło: P. Drzewiecki (2013) Rys. 3 HotelFocus Łódź Źródło: P. Drzewiecki (2013)
W otoczeniu hotelu znajduje się ponad 220 sklepów różnych branż oraz 20 restauracji.
W obiektach poprzemysłowych zlokalizowanych jest blisko 25% wszystkich placówek usługowych, w tym wszystkie o profilu rozrywkowo-rekreacyjnym i kulturalnym (Kazimierczak, 2010). Ze względu na bogatą ofertę punktów gastronomicznych, w tym części otwartych w sezonie wiosenno-letnim, rynek „Manufaktury” stał się popularnym miejscem spędzania czasu mieszkańców miasta i turystów. Atrakcją rynku jest najdłuższa w Europie fontanna nawiązująca do przebiegu rzeki Łódki, która aktualnie płynie pod rynkiem. W sąsiedztwie hotelu znajdują się także obiekty użyteczności publicznej o zasięgu ponadlokalnym, m.in.: Muzeum Historii Miasta Łodzi w Pałacu Poznańskiego, Muzeum Sztuki Współczesnej „ms2”, filie bibliotek oraz kościół pw. św. Józefa. Zlokalizowane są także mniejsze obiekty usług podstawowych.
W pobliżu hotelu przebiega ulica Zachodnia, która stanowi istotne ogniwo w indywidualnym i zbiorowym systemie komunikacyjnym Łodzi. Została ona zmodernizowana już po otwarciu kompleksu. Kluczowym elementem modernizacji prowadzonej przez miasto przy wsparciu funduszy europejskich było wybudowanie linii Łódzkiego Tramwaju Regionalnego (ŁTR), którego przystanek zlokalizowano w bezpośrednim sąsiedztwie
„Manufaktury”. Firma Apsys, będące inwestorem w dawnym kompleksie fabrycznym I. K. Poznańskiego zobowiązała się natomiast w ramach rewitalizacji, do modernizacji innych ulic w systemie komunikacyjnym wokół „Manufaktury”. Nieznaczną część ogólnej powierzchni zabudowy w otoczeniu hotelu andel’s stanowią tereny mieszkaniowe oraz pozostałe tereny zainwestowane, wśród których dominują garaże i komórki.
Rys. 4 Zagospodarowanie otoczenia hotelu andel’s w „Manufakturze”
Źródło: badania własne (opracowanie P. Drzewiecki)
Zgodnie z zapowiedzią władz w 2014 roku tzw. „famuły”, czyli dawne budynki mieszkalne dla pracowników dawnych fabryk Poznańskiego, mają zostać odrestaurowane m. in. w ramach programu „Mia100 kamienic”. Ich renowacja wprowadzi ład przestrzenny w okolicach hotelu, poprawi krajobraz miejski w tej części śródmieścia i pozytywnie wpłynie na jakość przestrzeni publicznej wokół zrewitalizowanego kwartału post-industrialnego.
Przed oddaniem do użytku hotelu andel’s zakończone zostały działania adaptacyjne w zabytkowej Fabryce Towarów Bawełnianych Juliusza Kindermanna, w której w 2006 roku uruchomiono hotel Focus (pierwotnie pod nazwą Sporting) o kategorii trzech gwiazdek. Mieści się on w miejscu dawnej przędzalni i tkalni, których architektura nawiązuje do budowli obronnej poprzez narożne wieże z krenelażem.
Elewacja przędzalni pokryta była jasnym tynkiem, w odróżnieniu od surowych ceglanych faktur, charakterystycznych dla innych obiektów poprzemysłowych w Łodzi, w tym dawnego kompleksu fabrycznego I. K. Poznańskiego (Rys. 4).
Hotel Focus Łódź położony jest w zachodniej części śródmieścia w odległości 1,5 km od dworca kolejowego Łódź Kaliska (pełniącego funkcję głównego dworca Łodzi do czasu oddania nowego podziemnego dworca Łódź Fabryczna), 5,6 km do lotniska, oraz w ekwidystancie 10 minut pieszej drogi do ulicy Piotrkowskiej i Centrum Wystawienniczo- Konferencyjnego Międzynarodowych Targów Łódzkich (Rys. 1). Hotel posiada 116 komfortowych i nowocześnie urządzonych pokoi. W obiekcie znajduje się również restauracja, bar, sauna, siłownia i kącik biznesowy. Otoczenie hotelu Focus składa się przede wszystkim z nieużytków, powstałych w wyniku wyburzenia części dawnych budynków fabrycznych oraz zdegradowanych obiektów post-industrialnych, częściowo wykorzystywanych na funkcję magazynową (Rys. 5). W bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się także zabudowa mieszkaniowa i usługowa, wśród której największym obiektem jest kompleks OPUS Film Łódź oraz budynki telewizji TOYA. W 2013 roku na działce Telewizji TOYA uruchomiono hotel sieci Double Tree by Hilton o kategorii trzech gwiazdek. W otoczeniu tego obiektu, jak i hotelu Focus znajduje się także kościół – Sanktuarium Matki Boskiej Zwycięskiej, stacja paliw oraz park miejski im. ks. J. Poniatowskiego. Przy ulicy Kopernika znajduje się wiele mniejszych punktów usługowych, świadczących usługi dla okolicznych mieszkańców.
W 2013 roku władze miejskie zmodernizowały częściowo ulicę Łąkową i w większości ulicę Kopernika, w wyniku której poszerzono chodniki, wybudowano nowe miejsca postojowe dla samochodów, wymieniono małą architekturę, w tym stare latarnie na stylizowane, odnowiono przystanki komunikacji miejskiej wraz z modernizacją linii tramwajowej. Inwestycja ta została uzupełniona punktowymi działaniami związanymi z renowacją kamienic wielkomiejskich m.in.
w ramach programu „Mia100 kamienic”. Budowa hotelu Focus na dawnych terenach poprzemysłowych, jak również inwestycje w jego otoczeniu, w dalekoidący sposób przekształciły przestrzeń publicznątej części śródmieścia Łodzi.
Rys. 5 Zagospodarowanie otoczenia hotelu Focus Źródło: badania własne (opracowanie P. Drzewiecki)
Najnowszym obiektem hotelarskim w budynku pofabrycznym w śródmieściu Łodzi jest Tobaco Hotel otwarty w 2013 roku. Stanowi on część projektu Tobaco Park, zgodnie z którym w zabytkowych budynkach dawnej Łódzkiej Wytwórni Papierosów powstanie przestrzeń o profilu mieszkaniowo-usługowym. W jego rezultacie adaptacji dawnej fabryki wybudowano apartamenty, często nazywane przez inwestora loftami. Wzniesiono także nowe obiekty rezydencjonalne od strony al. Mickiewicza (zachodnia część trasy W-Z) (Rys. 1). Hotel mieści się we frontowym, niegdyś biurowym budynku kompleksu fabrycznego od strony ul. Kopernika, zmodernizowanej po otwarciu obiektu. W jego wnętrzu udało się zachować część oryginalnego wystroju i wyeksponować fabryczny charakter gmachu. Główne wejście do hotelu zdobią odrestaurowane oryginalne kamienne płyty z 1925 roku. Przy schodach i w części pokojów odkryto cegłę, którą miejscami nieregularnie pokrywa tynk. Wystrój pokoi jest utrzymany w stylu lat 50. XX wieku. Ofertę hotelu wzbogaca restauracja
„U Kretschmera”, której nazwa nawiązuje do założyciela pierwszej fabryki w tym miejscu - Karola Kretschmera (właściciela pierwotnej tkalni wyrobów wełnianych).
W Tobaco Hotel powstało 114 pokoi jedno- i dwuosobowych z miejscami dla 150 gości.
W piwnicy znajdują się: pięć sal konferencyjnych, sauna, siłownia i restauracja z barem, które będą ogólnodostępne.
Rys. 6 Lofty Tobaco Park
Źródło: P. Drzewiecki (2014) Rys. 7 Szklany łącznik budynków w Tobaco Park
Źródło: P. Drzewiecki (2014)
Całość inwestycji Tobaco Park będzie składać się z siedmiu budynków, wśród których cztery zostaną poddane renowacji i adaptacji na potrzeby nowych funkcji, a trzy zostaną nowo wybudowane. W dawnych obiektach fabrycznych powstało 159 apartamentów jedno- i dwupoziomowych. Pomiędzy budynkiem hotelu a dawną fabryką ma powstać plac zabaw i park, będący pozostałością dawnego „lasku Milscha”, właściciela browaru, który mieścił się niegdyś w okolicy przekształcanego kompleksu. Część nowych i postindustrialnych budynków połączone zostały oszklonymi łącznikami zawieszonymi na poziomie pierwszego do trzeciego piętra.
Ten zabieg architektoniczny nadaje obiektom lekkości i nowoczesnego wyglądu.
Otoczenie hotelu Tobaco, jak i całego rewitalizowanego kompleksu mieszkaniowo-usługowego, jest mało zróżnicowane. W ciągu ulicy Kopernika znajdują się obiekty mieszkaniowe, na które składa się śródmiejska zabudowa czynszowa, o niskim i średnim standardzie. W parterach budynków mieszczą się lokale użytkowe zaspokajające głównie podstawowe potrzeby mieszkańców okolicy.
Naprzeciwko hotelu od kiklu lat działa nowoczesne centrum medyczne (także w budynku poprzemysłowym), oferujące usługi podstawowej opieki medycznej, jak i porady lekarzy specjalistów, do których przyjeżdżają pacjenci z Łodzi i regionu. W bliskiej odległości zlokalizowana jest myjnia samochodowa, stacja paliw gazowych, a w ciągu ulicy Mickiewicza – stacja paliw. Po drugiej stronie trasy W-Z znajduje się jeden z większych parków miejskich im. Ks. J. Poniatowskiego. W najbliższej okolicy znajduje się także żłobek, Przedszkole Miejskie, Szkoła Podstawowa i Gimnazjum. W odległości niespełna 1 km od Tabaco Hotel zlokalizowany jest dworzec kolejowy Łódź Kaliska, dworzec autobusowy oraz centrum handlowe Pasaż Łódzki.
Przestrzeń publiczna wygenerowana w ramach rewitalizacji zespołu budynków pofabrycznych we współczesnym Tabaco Park będzie miała charakter półotwarty.
Zostanie ona wyposażona w zieleń miejską i małą architekturę. Nowe ciągi piesze i kołowe pokryte zostały nawierzchnią asfaltową i kostką brukową. Całość kompleksu stanowi interesującą mozaikę współczesnej architektury z dominacją szkła, stali i betonu z historycznymi budynkami z czerwonej cegły. Inwestycja hotelarska pozytywnie wpłynęła na wizerunek zdegradowanej poprzemysłowo-mieszkaniowej okolicy, czego wymiernym efektem była modernizacja ulicy Kopernika, przy której znajduje się obiekt oraz odnowy fasad części kamienic oraz innych budynków pofabrycznych.
W okolicach Tabaco Park pojawiły się także m.in. donice kwietne, jako oddolna inicjatywa przedsiębiorców, które pozytywnie oddziałują na krajobraz ulicy Kopernika.
Konkluzje
Na podstawie przeprowadzonych badań, obejmujących analizę trzech przypadków przekształceń przestrzenno-funkcjonalnych terenów poprzemysłowych w śródmieściu Łodzi stwierdzono, że proces rewitalizacji i związane z nim nowe inwestycje hotelarskie w obiektach pofabrycznych stanowią impuls do przekształceń przestrzeni publicznej. Z jednej strony są to działania podejmowane przez inwestorów, związane bezpośrednio z rewitalizacją o charakterze punktowym i wielkopowierzchniowym, które oddziałują na najbliższe otoczenie przekształcanych kompleksów lub pojedynczych obiektów. Z drugiej strony są to interwencje przestrzenne władz miejskich, których rezultatem jest odnowa dalszego otoczenia obiektów hotelowych lokalizowanych w budynkach postindustrialnych, niezależnie od skali tych inwestycji. Działania władz publicznych wiążą się głównie z modernizacją układu komunikacyjnego oraz renowacją i rewaloryzacją zabudowy śródmiejskiej, będącej własnością gminy. Należy jednak stwierdzić, że duże inwestycje, do jakich należy budowa hotelu Tabaco w Tabaco Park oraz hotelu andel’s w „Manufakturze”, przyczyniły się do znacznie większych przekształceń przestrzeni publicznej dalszego otoczenia, niż miało to miejsce w przypadku hotelu Focus, czyli rewitalizacji mającej charakter punktowy.
Konkludując, dotychczas zrealizowane inwestycje hotelarskie na terenach postindustrialnych w śródmieściu Łodzi miały pozytywny wpływ na poprawę jakości przestrzeni publicznej. Działania te jednak stanowią „kroplę w morzu potrzeb”
w zdegradowanym obszarze śródmiejskim Łodzi. Podatność terenów postindustrialnych na rewitalizację oraz wzrastające zainteresowanie branży turystycznej Łodzią jako miejscem recepcyjnym turystyki krajowej i zagranicznej (głównie biznesowej) stwarza bardzo dużą szansę na dalszą poprawę jakości
przestrzeni publicznej w śródmieściu Łodzi. Wymagać to jednak będzie czasu oraz skoordynowanych i kompleksowych działań, uwzględniających zmieniające się uwarunkowania przestrzenno-funkcjonalne w celu osiągnięcia efektu synergii.
Hotel investments on post-industrial urban areas as a part of transition of public space in the city.
Case of Łódź
Summary
The aim of the paper is to identify relationships between post-industrial urban areas revitalization, hotel investments on post-industrial sites and creating of public space. It is a case study of Łodź as an example of the city, that its growth was strictly depended on 1 9th-century industrialization at first. Its public space have being highly transformed from last 25 years, as a result of political and economic changes in Poland in early 1 990’s and then as a consequence of revitalization of post-industrial areas located in the downtown that have been initiated in early 2000.
Keywords:revitalization, post-industrial urban areas, public space, hotel investments, Łódź Bibliografia
Adams D., Watkins C., 2002. Greenfields, Brown Fields and Housing Development, Blackwell Publishing, Oxford Science, ss. 308.
Bell D., Jayne M. (eds.), 2004. City of Quarters. Urban Villages in the Contemporaty City, Ashgate, Aldershot Domański B., 2000. Tereny poprzemysłowe w miastach polskich – kierunki i bariery przekształceń, [w:] I. Jażdżewska (red.), Miasto postsocjalistyczne:
organizacja przestrzeni i jej przemiany, XIII Konwersatorium Wiedzy o Mieście, Wyd.
Uniwersytetu Łódzkiego, Łódź, 1 39-1 43.
Domański B., 2000a. Restrukturyzacja terenów poprzemysłowych w miastach, [w:] Z. Ziobrowski, D. Ptaszycka-Jackowska, A. Rębowska, A. Geissler (red.), Odnowa miast. Rewitalizacja, rehabilitacja, restrukturyzacja, Instytut Gospodarki Przestrzennej i Komunalnej, Wyd. Politechniki Śląskiej, Gliwice, 1 07-1 42.
Domański B., 2009. Rewitalizacja terenów poprzemysłowych – specyfika wyzwań i instrumentów, [w:] W. Jarczewski (red.), Przestrzenne aspekty rewitalizacji - śródmieścia, blokowiska, tereny poprzemysłowe, pokolejowe i powojskowe, Instytut Rozwoju Miast w Krakowie, Kraków, 4:125-137.
Drzewiecki P., 2011 . Rozmieszczenie hoteli w Łodzi; [w:] red. W. Wysota, J. Biegańska i in., Rozwój zrównoważony regionów Polski Toruń, 261 -268.
Drzewiecki P., 201 2. Nowo powstałe i planowane inwestycje hotelarskie w Łodzi [w:] Przestrzeń w badaniach geograficznych, red. K. Fortuniak, J. Jędruszkiewicz, M. Zieliński, Wyd. UŁ, Łódź, 259-267.
Franger B., 201 2. Adaptive re-use, [w:] J. Douet (red.), Industrial heritage re-toled, The TICCIH guide to Industrial Heritage Conservation, Lancaster, 11 0-11 7.
Gasidło K., 1 998, Problemy przekształceń terenów poprzemysłowych, Wyd. Politechniki Śląskiej, Gliwice, ss. 202.
Jones P., Evans J., 2008. Urban Regeneration in the UK: Theory and Practice, Sage Publications Ltd., London, ss. 1 90.
Gehl J., 2009. Życie między budynkami. Użytkowanie przestrzeni publicznych, Wyd. RAM, Kraków, ss. 200.
Ghirardo D., 1 999. Architektura po modernizmie, Wyd. VIA, Toruń-Wrocław, 69-70.
Hołub A., 2002. Współczesna przestrzeń publiczna. Terapia patologii czy rozwój nowych terenów – poszukiwanie przesłanek projektowych, [w:] M. Kochanowski (red.), Przestrzeń publiczna miasta postindustrialnego, Wyd. Politechniki Gdańskiej, Gdańsk, 9-25.
Kaczmarek S., 2005. The Space of Exchange: Revitalisation of Post-Industrial Areas in Modern Cities, [w:] Y. Murayama, G. Du (red.), Cities in Global Perspective: Diversity and Transition, Rikkyo University with IGU Urban Commission, Tokyo, 270-278.
Kaczmarek S., 201 0. Proces rewitalizacji terenów poprzemysłowych a organizacja przestrzeni miejskiej Łodzi, [w:] T. Markowski, S. Kaczmarek, J. Olenderek (red.), Rewitalizacja trenów poprzemysłowych Łodzi, Biuletyn KPZK PAN, Warszawa, 1 32:7-1 8.
Kaczmarek S., Kaczmarek J., 201 0. Tereny poprzemysłowe w Łodzi jako element potencjału miasta, [w:] T. Markowski, S. Kaczmarek, J. Olenderek (red.), Rewitalizacja trenów poprzemysłowych Łodzi, Biuletyn KPZK PAN, Warszawa, 1 32:68-79.
Kaczmarek J., Kowalczyk-Anioł J., Szafrańska E., Tanaś S., Włodarczyk B., 201 2. Ruch turystyczny w Łodzi i województwie łódzkim w 2011 roku, Wydawnictwo: Regionalna Organizacja Turystyczna Województwa Łódzkiego, Łódź, ss. 205.
Karta Przestrzeni Publicznej, 2009. III Kongres Urbanistyki Polskiej, Poznań 4-5 września 2009 roku.
Kazimierczak J., 201 0. Turystyka na obszarach poprzemysłowych – przykład Łodzi, [w:] M. Barwiński (red.) Obszary metropolitalne we współczesnym środowisku geograficznym.
Tom 2. Materiały pokonferencyjne 58. Zjazdu PTG w Łodzi, Wyd. Nowa Era, Łódź, 251 -261 . Lorens P., 2005. Wstępna typologia obszarów zdegradowanych o funkcjach i potencjale
metropolitalnym, [w:] T. Parteka (red.), Transformacja zdegradowanych struktur przestrzennych metropolii polskich, KPZK PAN, Warszawa, 57-74.
Lorens P. (red.), 2007. Rewitalizacja miast w Polsce: pierwsze doświadczenia, Biblioteka Urbanisty, Urbanista 1 0, Warszawa, ss. 406.
Lorens P., 201 0a. Definiowanie współczesnej przestrzeni publicznej, [w:] P. Lorens, J. Martyniuk-Pęczek (red.), Problemy kształtowania przestrzeni publicznej, Seria Miasto- Metropolia-Region, Wyd. Urbanista, Gdańsk, 6-20.
Markowski T., Stawasz D. (red.), 2007. Rewitalizacja a rozwój funkcji metropolitalnych miasta Łodzi, Wyd. Uniwersytetu Łódzkiego, Łódź, ss. 92.
Preite M., 201 2. Urban regeneration and planning, [w:] J. Douet (red.), Industrial heritage re-toled, The TICCIH guide to Industrial Heritage Conservation, Lancaster, 1 01 -1 09.
Wojnarowska A., 2011 . Rewitalizacja zdegradowanych obszarów miejskich. Zagadnienia teoretyczne, Wyd. Uniwersytetu Łódzkiego, Łódź, ss. 226.
Wolaniuk A., 1 997. Funkcje metropolitalne Łodzi i ich rola w organizacji przestrzennej, Wydawnictwo: Łódzkie Towarzystwo Naukowe, , Łódź, ss. 1 92.
Ziobrowski Z., Domański B., 2000. Rewitalizacja miast polskich jako sposób zachowania dziedzictwa materialnego i duchowego oraz czynnik zrównoważonego rozwoju.
Podsumowanie projektu, Wyd. Instytut Rozwoju Miast w Krakowie, Kraków, ss. 72.
Zuziak Z., 1 998. Strategie rewitalizacji przestrzeni śródmiejskiej, Seria Architektura, Wyd. Politechniki Krakowskiej, Kraków, ss. 1 59.
