Waar op de kaart? Gebiedsgericht of spreiding van het woningbezit?

(1)

17 Maart 2010

Waar op de Kaart?

Gebiedsgericht of spreiding van het woningbezit? De theorie.

Waardecreatie woningportefeuille

(2)

Onderzoeksinstituut OTB

17 Maart 2010 OTB Studiedag Waardecreatie woningportefeuille 2

Wat creëert woningwaarde?

• De woning zelf (m² aan woon- en overig oppervlak, kamertal, woningtype, bouwjaar, outillage enz.).

• De woonomgeving (locatie, sociale en fysieke kenmerken van de woonomgeving).

Er zit een grote overeenkomst in de %-uele bijdrage van woningkenmerken aan de bereidheid tot betalen door kopers en huurders, het puntenstelsel voor de huur en de woningprijs.

Maar er is veel minder uniformiteit in de %-uele bijdrage van omgevingkenmerken.

(3)

Waarom is de locatiewaarde moeilijk te

bepalen a.d.h.v. omgevingkenmerken?

• Contextafhankelijk: speeltuin als hangplek?

• Complexe samenhang tussen kenmerken: ‘veiligheid’ bv. hangt van talloze factoren af

• Ruimtelijke schaal omgevingkenmerken varieert

• Sociale kenmerken zijn onzichtbaar/ontastbaar (goed kijken naar geparkeerde auto’s)

• Perceptie: wie waardeert er eigenlijk? De verkoper, de makelaar of toch de slecht geïnformeerde koper?

(4)

Valt er dan niets te zeggen over de

waarde van de locatie?

• Jawel! Via buurttypologieën ontstaat 'samenhang'

tussen woningen, omgevingkenmerken, bewoners en prijzen.

hoog

laag

Buurt op stand Centrumwijk Gezinswijk (buitengebied/bedrijfsgebied) Flatwijk aan stadsrand

Achterstandswijk in centrumring

(5)

Buurt op stand

• Hoogwaardige, grote woningen • Koop en particuliere huur

• Hoogwaardig voorzieningenaanbod (veel zakelijke en financiële dienstverlening)

• Ex-pats

• Zeer hoge inkomens • VVD-stemmers

(6)

Centrumwijk

• Centrum of uitloopgebied van centrum • Koop

• Hoge bebouwingsdichtheid • Appartementen

• Horeca en winkels

• Wel veel overlast, niet als hinderlijk ervaren • Hoge inkomens

• Tweeverdieners • Alleenstaanden • Studenten

(7)

Gezinswijk

• Stadsrand • Koop • Nieuwbouw • Lage bebouwingsdichtheid • Groen • Eengezinswoningen • Paren met kinderen • Hoge inkomens

(8)

Flatwijk

• Stadsrand • Galerij- en portiekflats • Sociale huur • Lage inkomens • Bejaarden • Leefbaarheidproblemen

(9)

Achterstandswijk

• Centrumring

• Hoge bebouwingsdichtheid • Vroeg 20e eeuws

• Etagewoningen

• Sociale en particuliere huur • Grote gezinnen

• Lage inkomens

• Leefbaarheidproblemen • PvdA-stemmers

(10)

Portefeuillestrategie:

1) Homogeniteit is funest voor achterstands- en flatwijk, maar juist een pré voor centrum- en gezinswijk; in het ene geval het 'buurttype' afzwakken (menging koop/huur en

woningtypen) in het andere geval 'het buurttype' juist versterken (meer koop en mgw in centrum, egw in gezinswijk)

2) Kopen in wijken in transformatie: van achterstandswijk naar overloopgebied centrum en van flatwijk naar gezinswijk

3) Mini-overloopgebieden: ‘gouden rand’ bestaat uit zeer goede woningen in slechte buurt direct naast een goede buurt; niet bouwen/kopen in het midden van flat- of achterstandswijk. 4) Waar makelaars en hypotheekadviseurs zich vestigen zit een