Workshop D: Gebruik van GPR bij besluitvorming in bestaande bouw. Presentatie in workshop.

(1)

Joop ten Brink Michel de Beurs Ko Enkelaar

(2)

Wijk en projectvisie

Kwaliteit in Balans (KiB)

GPR gebouw en GPR onderhoud Samenwerken en verbinden

(3)

(4)

(5)

(6)

Waarom 18 jaar niets gedaan?

 Specifiek technische probleem

 Onderhoud: 2 maal de cyclus overgeslagen

 Investering: onbetaalbare plannen door

• stapelen kwaliteitseisen

• risico’s wegnemen met technische maatregelen

 Geen prioriteit, want relatief goed (buurt & vastgoed)

(7)

KWALITEIT

 Woningen: Ruim, licht, goede plattegronden

 Gebouw: 10 woningen per trap & lift

 Goede voorzieningen (scholen, winkels)

 Veel verschillende bewoners

 Groen, ruimte

BUURT & WONINGEN

(8)

PROBLEMATIEK

 Gebouwen staan er slecht bij

 Openbare ruimte staat er slecht bij

 Leefbaarheid/veiligheid vraagt aandacht

 Instroom / populariteit / waardering

BUURT IS VERSLETEN EN GLIJDT VERDER AF

(9)

3,5 hoog: Visie

 In aanleg goed vastgoed in verslechterende buurt:

Visie: Keer de trend! -> integrale gebiedsaanpak

 Wijkvisie & investeringsstrategie: gedeeld kader

 870 woningen Overvecht gedifferentieerde aanpak

• 230 LNR, 10 jaar, dan alsnog HNR (15k / won) • 640 HNR, 40 jaar (<100k / won)

(10)

Succesfactoren

 Wijkvisie & Investeringsstrategie

 Prestatiegericht samenwerken vanaf initiatieffase

 Kwaliteit in balans, rekenmethodiek

 Beeldkwaliteitsplan met gemeente

 Integrale Wijkaanpak: sociaal netwerk, tuinen, hagen,

ondergrondse, handhaving, portiekaanpak etc.

 Sociaal en Techniek gekoppeld

(11)

3,5 hoog: samenwerking

 Samen scenario’s bouwen vanaf initiatieffase

 Nadruk op gehele exploitatieperiode zowel

• financieel (life-cycle-costs) als • milieu-effecten (GPR-gebouw)

 Slimme technische oplossingen

 Zorgvuldig proces met bewoners, door aannemer

 Aannemer stuurt alle adviseurs aan.

 Werk buiten de deur, Mitros aan het stuur.

(12)

Beeldkwaliteitsplan

 Vroegtijdig aan tafel met Stedenbouw en Welstand

 Discussie over ensemble, respect voor het

bestaande, niet opleuken

 Gedetailleerd Bkp (tot type baksteen) vastgelegd als

toetsingskader voor Welstand

 Switch architect, door aannemer

(13)

Projectcommunicatie:

 Projectcommunicatie uitgebreid en zorgvuldig, op complexniveau en individueel

 Buurtwinkel geopend (Victoria Reginadreef 30)

 Portiekbijeenkomst voor de start (64x)

 Helder (2-laags) sociaal plan

 Extra inzet Klantbeheer & Buurtbeheer (WAP)

 Nieuwe Bewonerscommissies (met ondersteuning)

 Klantvriendelijke aannemer (vanuit buurtwinkel)

 Aannemer met eigen woonconsulenten

 2 x per jaar buurtactiviteit en buurtkrant

 Gebruiksaanwijzing & filmpje bij oplevering.

 Portiekaanpak na oplevering

(14)

Integrale Gebiedsaanpak

 40% blijft sociaal, 20% duurdere huur, 40%

verkoop: gemengde buurt keert terug

 Gebiedsmarketing

 Portieken (Kunst) en Tuinen (Beeldkwaliteit)

 Handhaving (schotels, bouwsels, schuttingen)

 Sociaal Overleg met partners in de wijk

(15)

Veilig Wonen Energie Leven Milieu Geld Techniek Toekomst BALANS Gezond

(16)

SCENARIO 1 SCENARIO 2 SCENARIO 3 Veilig Wonen Milieu Geld Techniek Leven Energie Toekomst Gezond Afwegen Keuze BALANS SCENARIO 2 SCENARIO 3

(17)

Visie en uitgangspunten Kwaliteits- uitgangspunten en prestatie indicatoren Scenario’s ontwikkelen Balanceren Beslissen Prestatie indicatoren en eisen GEBRUIKERSTAAL

 Gerelateerd aan het gebruik  Wat wordt gevraagd

 Waarom wordt het gevraagd

DEFINITIETAAL

Gerelateerd aan het gebouw  Prestatie/eigenschappen die het gebouw moet hebben om het gewenste gebruik te kunnen faciliteren - Wat

TECHNISCHE TAAL

Hoe wordt aan de vraag

voldaan

Technische specificatie

PRESTATIETAAL

Voorspelde en gemeten

eigenschappen van het gebouw ……… Vraag --- Aanbod - streefkwaliteit - conditie - wetgeving

(18)

Thema’s Velden

Veiligheid Constructieve/technische veiligheid Verticaal/horizontaal transport Brandveiligheid Veiligheid materialen Veiligheid installaties Inbraakveiligheid Sociale veiligheid Valbeveiliging Luchtkwaliteit en luchtverversing Gezondheid Vochtregulering en waterkering Geluid Visueel comfort/licht Thermisch comfort

Energieprestatieie Energieverbruik Energie opbrengsten Energielabel

Leefbaarheid Functionaliteit Aanwezigheid/compleetheid/bruik-_{baarheid / werking / aantal /opp.} Uitvoering Technische kwaliteit en uniformiteit Visuele beleving Afwerksystemen / recht en strak

Milieu Waterhuishouding Milieuzorg

Milieubelasting

Toekomstwaarde Bereikbaarheid woningen Voorzieningen Flexibiliteit Belevingswaarde

(19)

Investeren Exploiteren Tijd in jaren Slimme techniek Lean plannen BIM Ketensamenwerking Standaardiseren (prefab) Detaillering Bereikbaarheid Intensiteit Frequentie Invloedsfactoren Life-cycle Conditie TCO JIT BALANS

(20)

(21)

(22)

nieuwbouw planmatig onderhoud renoveren planmatig onderhoud Energie Milieu Gezondheid Gebr.kwal. Toekomst Milieu Milieu Energie Milieu Gezondheid Gebr.kwal. Toekomst

(23)

Energie en

Duurzaamheid

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 Bestaande situatie Rc = 2,5 [m²K/W] Rc = 4,0 [m²K/W] Rc = 4,0 [m²K/W] + 75 m² PV cellen

Hogere score is beter

Energielabel per scenario (in %)

Energielabel A Energielabel B

Energielabel C Energielabel D

Energielabel E Energielabel F

(24)

3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 Energie Milieu

Hogere score is beter

GPR Gebouw

Bestaande situatie

Investeringsvoorstel Rc= 4 en 135m2 PV cellen per portiek

75m2 in plaats van 135m2 PV cellen Rc=2,5 i.p.v. Rc=4 en géén PV cellen Groen dak en géén PV cellen

Wit dak en géén PV cellen Aluminium kozijnen

Vervangen betonnen balkons Houtskeletbouw i.p.v. metselwerk ISH

Oranjerivierdreef

Energie en

(25)

Energie en

Duurzaamheid

energie milieu gezondheid

gebruiks- kwaliteit toekomst waarde 6 = bouwbesluit nieuwbouw

(26)

Exploitatie

1.000.000 2.000.000 3.000.000 4.000.000 5.000.000 6.000.000 7.000.000 8.000.000 20 11 20 13 20 15 20 17 20 19 20 21 20 23 20 25 20 27 20 29 20 31 20 33 20 35 20 37 20 39 20 41 20 43 20 45 20 47 20 49 inv est ering ( € ) Exploitatieperiode investeringsvoorstel - conservatief investeringsvoorstel - optimistisch liften vernieuwen Installaties 15% interieurs Glas vernieuwen Dotatie planmatig en contract onderhoud: conservatief: € 307 p/won/jaar optimistisch: € 263 p/won/jaar interieurs radiatoren

(27)

Optimalisatie exploitatie Besparing in € over 40 jaar exploitatie (excl BTW, afgerond)

1. Doorrenderen op redelijke interieurs; hierdoor maar één keer interieur renovatie in exploitatietermijn

+/- € 5 miljoen

2. Kunststof kozijnen i.p.v hout of aluminium +/- € 3 miljoen

3. Extra opbrengsten door +/- 50% doorbelasting van de gemiddelde energie besparing

+/- € 5,8 miljoen

4. PO activiteiten samenvoegen in cycli +/- € 0,6 miljoen

5. Toepassen kwalitatief hoogwaardige en daarmee onderhoudsarmere materialen

+/- € 1 miljoen

(28)

Planteam Mitros Rutges Wonen Huurder en Bewoners Welstand Veiligheid Amos; ABT GGD; brandweer Leven Stedenbouw Franso; De Nijl Techniek Sluis; Derbigum; MBR Energie LBP; GPR Duurzaamheid GPR W/E Geld Kosten- deskundige DWA Toekomst GPR Gezondheid subsidies provincie

Organiseren

(29)

IV. VOORBEREIDING III. PLANUITWERKING I II III IV V VI VII I. INITIATIEF II. PLANONTWIKKELING VII. BEHEER VI. OPLEVERING V. UITVOERING