Kilka uwag na temat budownictwa
mieszkaniowego w Polsce w latach
1991 - 2013
Studia i Prace Wydziału Nauk Ekonomicznych i Zarządzania 36/1, 277-289
Henryk Kowgier*
Uniwersytet Szczeciński
KILKA UWAG NA TEMAT BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO W POLSCE
W LATACH 1991–2013
STRESZCZENIE
W artykule przedstawiono analizę statystyczną danych zaczerpniętych z Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) dotyczących rozwoju polskiego budownictwa mieszk aniowe-go w latach 1991–2013. W szczególności wyznaczono podstawowe statystyki opisowe oraz przeprowadzono analizę korelacji związaną z liczbą mieszkań spółdzielczych, indywidual-nych, sprzedaży mieszkań lub wynajmu, mieszkań pozostałych (zakładowych, społecznych czynszowych i komunalnych), mieszkań ogółem. Odniesiono się również do realizowanych w Polsce programów rządowych „Rodzina na swoim” oraz „Mieszkanie dla Młodych” .
Słowa kluczowe: budownictwo mieszkaniowe, analizy statystyczne
Wiadomości wstępne
Lata 1991–2013 dotyczą prawie całego okresu obecnej transformacji ustro-jowej w Polsce. Z tego też względu przedstawione poniżej wyniki odnoszące się do budownictwa mieszkaniowego, będące przedmiotem analizy, z pewnością mogą okazać się interesujące. Zajmować się będziemy budownictwem indywidualnym,
spółdzielczym, społecznym czynszowym, komunalnym, zakładowym, a także kwe-stią wynajmu i sprzedaży mieszkań. Budownictwo mieszkaniowe indywidualne jest realizowane przez osoby fi zyczne, które prowadzą lub nie prowadzą działalności gospodarczej, a także przez fundacje, kościoły i związki wyznaniowe, z przezna-czeniem na użytek własny inwestora i jego rodziny oraz na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jego pracowników bądź na sprzedaż lub wynajem dla osiągnięcia zysku. Budownictwo mieszkaniowe spółdzielcze realizują spółdzielnie mieszkanio-we z przeznaczeniem dla osób będących członkami tych spółdzielni. Budownic-two społeczne czynszowe realizują towarzystwa budownictwa społecznego, które działają na zasadzie non profi t, z wykorzystaniem kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Mieszkania komunalne są budowane za pieniądze z budżetu gmi-ny. Zaliczamy do nich mieszkania socjalne i interwencyjne. Właścicielami mieszkań zakładowych są lub były zakłady pracy. W związku z przebudową naszej gospodar-ki, często można kupić je po niewygórowanej cenie. Szczególnym zainteresowa-niem w krajach mniej zamożnych, takich jak np. Polska, cieszą się tzw. mieszkania socjalne. Są to mieszkania nadające się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, których powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodar-stwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w przypadku
jedno-osobowego gospodarstwa domowego – 10 m2, przy czym lokal ten może być o
ob-niżonym standardzie. Lokale socjalne są wynajmowane przez gminę na podstawie umowy o najem lokalu socjalnego, zawartej zgodnie z Ustawą z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Analiza danych
Poniżej przedstawiono dane dotyczące budownictwa mieszkaniowego w Pol-sce w latach 1991–2013, które posłużą nam do dalszej analizy.
Tabela 1. Zestawienie danych wziętych z GUS
Liczba mieszkań oddanych do użytku w Polsce R M S I S W P O 1991 83 554 39 958 - 13 278 136 790 1992 84 260 36 863 - 11 846 132 969 1993 50 002 33 463 485 10 499 94 449 1994 31 741 35 516 1404 7419 76 080 1995 26 800 31 675 2767 5830 67 072 1996 24 641 30 135 2691 4663 62 130 1997 28 131 35 074 5099 5402 73 706 1998 28 039 37 322 8963 6270 80 594 1999 27 490 33 304 14 195 6990 81 979 2000 24 391 35 542 20 728 7128 87 789 2001 25 835 40 642 29 403 10 087 105 967 2002 15 406 52 433 21 970 7786 97 595 2003 11 957 118 034 23 844 8851 162 686 2004 9432 64 858 24 230 9597 108 117 2005 8222 63 279 33 047 9518 114 066 2006 9032 57 594 37 960 10 767 115 353 2007 8240 71 643 45 653 8162 133 698 2008 8647 83 338 66 703 6501 165 189 2009 7260 71 971 72 326 8445 160 002 2010 5052 70441 53505 6837 135835 2011 3786 73553 48814 4801 130954 2012 4194 81050 63586 4074 152904 2013 3507 81302 56599 3980 145388 Suma 529 619 1 278 990 634 172 178 731 2 621 312
Oznaczenia: S – mieszkania spółdzielcze, I – mieszkania indywidualne, SW – sprzedaż mieszkań lub wynajem, P – mieszkania pozostałe, tzn. zakładowe, społeczne czynszowe oraz komunalne, O – mieszkania ogółem, R – rok, M – mieszkania.
Rys. 1. Mieszkania indywidualne oddane do użytku w Polsce w latach 1991–2013 /DWD 0LHV ]N DQLDLQG\ ZLGXDOQH H H H
Źródło: opracowanie własne na podstawie tabeli 1. Z rysunku 1 widać, że najmniej mieszkań indywidualnych (30 135) oddano do użytku w 1996 r., natomiast najwięcej (118 034) w 2003 r., czyli poprzedzającym wej-ście Polski do Unii Europejskiej. W 2003 r. oddano do użytku ponad 2,9 razy mieszkań indywidualnych więcej niż w 1996 r. W okresie poddanym badaniu można wyróżnić dwa podokresy 1991–2001 oraz 2002–2013. W latach 1991–2001 powstawała po-dobna liczba mieszkań indywidualnych. Rok 2003 z blisko 120 000 oddanych miesz-kań okazał się rokiem rekordowym. W latach 2004–2006 zanotowano spadek liczby mieszkań indywidualnych oddanych do użytku, po czym od 2006 do 2008 r. nastąpił wzrost, a w latach 2008–2013 liczba oddanych mieszkań wahała się – raz malała, a raz rosła. W ciągu lat 1991–2013 oddano do użytku łącznie 1 278 990 mieszkań, co stano-wi 48,79% ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytku.
Z rysunku 2 widać, że najmniej mieszkań pozostałych (3980) oddano do użytku w 2013 r., zaś najwięcej (13 278) w 1991 r. Wyraźna tendencja spadkowa występo-wała w latach 1991–1996, 2006–2008, 2009–2013. Natomiast tendencja wzrosto-wa miała miejsce w latach 1996–2001 oraz 2002–2006. Ogólnie na przestrzeni lat 1991–2013 oddano do użytku 178 731 mieszkań, co stanowi 6,8% ogólnej liczby mieszkań.
Rys. 2. Mieszkania pozostałe oddane do użytku w Polsce w latach 1991–2013 /DWD 0LHV]NDQLD SR]RVW DáH
Źródło: opracowanie własne na podstawie tabeli 1.
Rys. 3. Mieszkania spółdzielcze oddane do użytku w Polsce w latach 1991–2013
/DWD 0LHV]NDQLDVSyáG]LHOF]H
Z rysunku 3 widać, że najwięcej mieszkań spółdzielczych (84 260) oddano do użytku w Polsce w 1992 r., zaś najmniej (3507) w 2013 r. Porównując wspomniane lata, widzimy, że w 1992 r. oddano do użytku ponad 23 razy więcej mieszkań spół-dzielczych niż w 2013 r. Praktycznie od 1992 r. można zaobserwować systematycz-ną tendencję spadkową. W sumie na przestrzeni lat 1991–2013 oddano do użytku (529 619) mieszkań spółdzielczych, co stanowi 20,2% ich ogólnej liczby. Dlaczego społeczeństwo polskie zainteresowanie jest w dużej mierze tanimi mieszkaniami czynszowymi? Przyczyn tego stanu rzeczy jest kilka. Po pierwsze relatywnie niski stan dochodów gospodarstw domowych, po drugie wysoki udział wydatków miesz-kaniowych w dochodach gospodarstw domowych. Po trzecie malejące i ograniczone zasoby mieszkań socjalnych pozostających w gestii samorządów, które wiążą się m.in. z wyprzedażą mieszkań komunalnych, wyburzaniem starych budynków oraz brakiem nowych inwestycji.
Rys. 4. Mieszkania ogółem oddane do użytku w Polsce w latach 1991–2013
/DWD 0 LHV ]N DQLDRJyáHP H H H H H
Rys. 5. Trend liniowy w przybliżeniu wzrostowy dotyczący mieszkań ogółem oddanych do użytku w Polsce w latach 1991–2013
Źródło: opracowanie własne. Z rysunku 4 wynika, że najwięcej mieszkań ogółem (165 189) oddano do użyt-ku w Polsce w 2008 r., natomiast najmniej (62 130) w 1996 r. Wyraźny spadek jest widoczny w latach 1991–1996. Natomiast od 1996 do 2013 r. można zauważyć wyraźny trend wzrostowy, z bardzo dużym skokiem od 2002 do 2003 r. Największy udział (72,55%) w ogólnej liczbie mieszkań oddanych do użytku w 2003 r. mieli inwestorzy indywidualni. Uwzględniając lata 1991–2013, zasadniczo można mówić w przybliżeniu o lekkim trendzie wzrostowym, który ukazuje rysunek 5. Na pierw-szy rzut oka może to napawać pewnym optymizmem. Sytuacja jest jednak nieco bardziej skomplikowana. Realnie rzecz biorąc, cena jednego metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wynosiła w 2013 r. 7365 zł, w Poznaniu 4940 zł, a we Wro-cławiu 5411 zł. Jest to dość znaczny wzrost ceny 1 m2w wymienionych miastach
w stosunku do 2012 r. W Polsce mieszkania buduje się głównie w wielkich aglome-racjach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto.
Z tabeli 1 widać, że stosunkowo mały jest udział mieszkań spółdzielczych i tzw. pozostałych w ogólnej liczbie mieszkań oddanych do użytku. Jedynie w latach 1991–1993 liczba mieszkań spółdzielczych oddanych do użytku przewyższała
licz-bę mieszkań indywidualnych. Począwszy od 1994 r. do dziś tendencja jest odwrotna. Mieszkania budowane w dużych miastach są z reguły developerskie i są skierowane głównie dla zamożnych rodzin. Jak pokazuje tabela 1 oraz potwierdzają specjaliści z branży budowlanej, budownictwo dla rodzin mniej zamożnych w Polsce w obecnej chwili się załamało. Badania CBOS z 2013 r. potwierdziły u większości responden-tów odczuwalny brak perspektyw mieszkaniowych, co ma też niewątpliwie prze-łożenie na istniejący w naszym kraju bardzo głęboki kryzys demografi czny. Aby zapobiec takiemu stanowi rzeczy, należy dążyć do zmian tendencji rozwojowych w samej gospodarce, aby zmniejszyć bezrobocie, zwiększając przy tym zatrudnienie oraz uposażenie rodzin. Obecny rozwój gospodarki na poziomie 2% nie gwarantuje odczuwalnej poprawy w najbliższym czasie.
Od stycznia 2014 r. ruszył Program Rządowy „Mieszkanie dla Młodych”. Róż-ni się on Róż-nieco od programu „Rodzina na swoim”, z którego do 2012 r. skorzystało 175 000 rodzin. Benefi cjenci programu „Mieszkanie dla Młodych” otrzymują dopłatę do otrzymanego kredytu w wysokości 10% wartości mieszkania zakupionego na rynku pierwotnym, którego powierzchnia ma co najwyżej 75m2, przy czym program
jest adresowany do kredytobiorców, którzy nie ukończyli 35. roku życia. Program ten ma jednak dość duży mankament, ponieważ zakłada zakup mieszkań deweloper-skich, które są dość drogie, przy czym najczęściej buduje się je lub pozyskuje w du-żych miastach, gdzie stosunkowo łatwiej o zatrudnienie. W związku z tym młode rodziny lub młodzi ludzie z małych miejscowości nie mają jednakowych szans sko-rzystania z tego programu, jak ich „odpowiednicy” w dużych aglomeracjach miej-skich. Aby program „Mieszkanie dla Młodych” był bardziej efektywny, należałoby wnieść do niego pewne poprawki, które zrównałyby szanse młodych na uzyskanie mieszkania zarówno w dużych miastach, jak i na prowincji.
Rysunek 6 pokazuje grafi cznie znaczącą dysproporcję liczby oddanych miesz-kań indywidualnych na przestrzeni lat 1991–2013 w stosunku do mieszmiesz-kań spółdziel-czych oraz pozostałych. Liczba mieszkań P odbiega od liczby oddanych mieszkań spółdzielczych S w okresie 1991–2003, po czym w latach 2004–2013 liczby odda-nych mieszkań wspomnianego typu są do siebie zbliżone. Zubożenie społeczeństwa polskiego, którego efektem jest m.in. obecny kryzys, ma też istotne przełożenie na liczbę wynajmowanych mieszkań. W tej statystyce plasujemy się na jednym z ostat-nich miejsc w Europie i tę statystykę należałoby również nieco polepszyć.
Rys. 6. Porównanie liczby oddanych mieszkań spółdzielczych, indywidualnych i pozostałych w latach 1991–2013 S I P
Źródło: opracowanie własne. W latach 1991–2013 wynajęto lub sprzedano w Polsce 634 172 mieszkań, co stanowi 24,2% ogółu mieszkań oddanych do użytku w tym okresie.
Rys. 7. Udział procentowy oddanych poszczególnych rodzajów mieszkań w latach 1991–2013 w ogólnej liczbie mieszkań
Źródło: opracowanie własne.
Liczba oddanych mieszkań
Tabela 2. Kształtowanie się współczynnika korelacji S I SW P O S 1,00 -0,59 -0,71 0,59 -0,21 I -0,59 1,00 0,73 -0,15 0,83 SW -0,71 0,73 1,00 -0,31 0,74 P 0,59 -0,15 -0,31 1,00 0,15 O -0,21 0,83 0,74 0,15 1,00
Źródło: opracowanie własne z wykorzystaniem pakietu Statistica 5.0. Istotne współczynniki korelacji są oznaczone pogrubioną czcionka i kursywą. Z tabeli 2 wynika, że największy istotny dodatni współczynnik korelacji występu-je między ilością indywidualnych mieszkań oddanych do użytku a liczbą ogólną wszystkich mieszkań oddanych do użytku i wynosi 0,84 (wzrost liczby indywi-dualnych mieszkań oddanych do użytku generuje wzrost liczby ogólnej oddanych mieszkań). Podobnie dość wysoka korelacja dodatnia (0,74) występują między licz-bą wszystkich mieszkań oddanych do użytku a sprzedażą lub wynajmem mieszkań oraz nieco mniejsza (0,73) między liczbą mieszkań indywidualnych a sprzedażą lub wynajmem mieszkań. Dość wysoka istotna ujemna korelacja (-0,71) występuje mię-dzy liczbą mieszkań spółdzielczych oddanych do użytku a sprzedażą lub wynajmem mieszkań. Tutaj wzrost liczby mieszkań spółdzielczych powoduje generalnie spadek liczby mieszkań sprzedanych oraz oddanych do najmu.
Tabela 3. Podstawowe statystyki opisowe dotyczące badanych zmiennych
Średnia Mediana Min. Maks. Odch.Std Skośność Kurtoza S 23026,9 15406 3507 84260 22560,85 1,840701 3,18879 I 55608,3 52433 30135 118034 23150,64 0,882140 0,49832 SW 23844,0 23844 100 72326 23895,08 0,453296 -1,10386 P 7770,9 7419 3980 13278 2510,52 0,372849 -0,44726 O 113970,1 114066 62130 165189 32454,08 0,024435 -1,25624
Źródło: obliczenia własne w oparciu o pakiet Statistica 5.0. Ujemna ocena współczynnika kurtozy występująca w 3 na 5 przypadków świadczy o tym, że wartości cechy są tutaj mniej skoncentrowane wokół wartości średniej, niż ma to miejsce w przypadku rozkładu normalnego. Dotyczy to
zmien-nych SW, P oraz O. Dodatnie wartości współczynnika kurtozy występują w przy-padku zmiennych S oraz I. Tutaj wartości cechy są bardziej skoncentrowane wokół wartości średniej, niż ma to miejsce w przypadku rozkładu normalnego. Z tabeli 3 widać też, że umiarkowaną skośność wykazują rozkłady zmiennych I, SW, P oraz O. Natomiast silną skośność objawiającą się również znaczną asymetrią rozkładu wykazuje rozkład zmiennej S.
Podsumowanie
Pomimo rosnącego w przybliżeniu trendu liniowego dotyczącego ogólnej licz-by mieszkań oddanych do użytku (włączając w to sprzedaż i wynajem mieszkań) w Polsce w latach 1991–2013 udział procentowy w tym poszczególnych rodzajów mieszkań jest bardzo zróżnicowany. Od 6,8% dla mieszkań przyzakładowych, ko-munalnych i społecznych czynszowych przez 20,2% dla mieszkań spółdzielczych, 24,2% dla sprzedaży i wynajmu mieszkań aż do 48,8% dla mieszkań indywidual-nych. Szczególnie duża dysproporcja widoczna jest między mieszkaniami indywi-dualnymi a pozostałymi rodzajami mieszkań, gdzie blisko połowa ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytku stanowią mieszkania indywidualne. Jak wykazała analiza korelacji wzrost liczby mieszkań indywidualnych oddanych do użytku po-woduje spadek liczby mieszkań spółdzielczych oddanych do użytku oraz wzrost liczby mieszkań oddanych pod wynajem i sprzedanych. Obserwowany jest wyraź-ny spadek budownictwa spółdzielczego i tzw. pozostałego na rzecz budownictwa indywidualnego. Obecnie dość palącym problemem w Polsce jest rozwój taniego budownictwa. Z różnych powodów na razie się to nie udaje. Konieczność tańszego budowania ma bezpośredni związek z wchodzącym w życie młodym pokoleniem. Aby wszystkim żyło się lepiej, należy koniecznie zatrzymać młode pokolenie w kra-ju, aby chociażby przyszłe emerytury w Polsce nie były zwykłą fi kcją. Problemy ekonomiczne w skali makro prawie nigdy nie były łatwe do rozwiązania. Dla nie-zamożnego społeczeństwa polskiego problemem jest większa podaż tanich miesz-kań socjalnych. W wielu krajach unijnych włączono w proces dostarczania takich mieszkań tzw. organizacje mieszkaniowe, które nie będąc nastawione na duży zysk, dostarczają znacznie tańsze mieszkania niż po cenach rynkowych. W stosunku do tych organizacji państwa unijne stosują liczne preferencje ekonomiczne, fi nansowe i fi skalne, które w rezultacie pozwalają na tańsze budownictwo w zamian za
więk-szą podaż tanich mieszkań socjalnych. Może warto by skorzystać z tego pomysłu również w Polsce. Z drugiej strony po euforii związanej z wejściem Polski do Unii Europejskiej należy jak najszybciej odbudować rodzimy przemysł w różnych jego aspektach, aby społeczeństwo mogło pozwolić sobie na droższe mieszkania o więk-szym standardzie. Jak niewątpliwie pokazują kraje wysoko rozwinięte, o ich dobro-bycie decyduje w dużej mierze ich własny przemysł.
Literatura
Begg D., Fischer S., Dornbusch R. (1997), Makroekonomia, PWE, Warszawa.
Bąk I., Markowicz I., Mojsiewicz M., Wawrzyniak K. (2002), Statystyka opisowa ,WNT, Warszawa.
Foryś I., Gdakowicz A. (2006), Zapotrzebowanie na lokale socjalne w świetle sytuacji
miesz-kaniowej w Polsce, „Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Szczecińskiego” nr 415, „Prace
Katedry Ekonometrii i Statystyki” nr 16, Szczecin.
Foryś I. (2008), Gospodarczo-społeczne otoczenie rynku nieruchomości w Polsce, „Studia i Prace Wydziału Nauk Ekonomicznych i Zarządzania Uniwersytetu Szczecińskiego” nr 11, , Szczecin.
Gdakowicz A. (2014), Linia oporu a ceny mieszkań na rynku pierwotnym w wybranych
mia-stach Polski, „Studia i Prace Wydziału Nauk Ekonomicznych i Zarządzania
Uniwer-sytetu Szczecińskiego” nr 36, t. 2, Szczecin.
Gierałtowska U. (2010), Inwestycje na rynku nieruchomości w warunkach polskich, „Zeszyt Naukowy Uniwersytetu Szczecińskiego” nr 612, „Finanse, Rynki fi nansowe, Ubez-pieczenia” nr 28, Szczecin.
Hozer J. (1993), Mikroekonometria, PWE, Warszawa.
Kowalczyk P. (2008), Ryzyko związane z inwestowaniem w nieruchomości, „Prace i Studia Wydziału Nauk Ekonomicznych i Zarządzania Uniwersytetu Szczecińskiego” nr 9, Szczecin.
Kowgier H. (2011), Elementy rachunku prawdopodobieństwa i statystyki na przykładach
z ekonomii, WNT, Warszawa.
Kucharska-Stasiak E., Załęczna M., Żelazowski K. (2010), Rynek nieruchomości
mieszkanio-wych w obliczu przystąpienia Polski do strefy euro, „Zeszyty Naukowe Uniwersytetu
Szczecińskiego” nr 612, „Finanse, Rynki fi nansowe, Ubezpieczenia” nr 28, Szczecin.
Zeliaś A. (2007), Kilka uwag na temat doboru zmiennych występujących na rynku
nieruchomości, „Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Szczecińskiego” nr 450, „Prace
Kat-edry Ekonometrii i Statystyki” nr 17, Szczecin.
SOME REMARKS ON HOUSING BUILDING IN POLAND IN THE PERIOD OF 1991–2013
Abstract
In the paper has been showed how Polish housing building developed in the period of 1991–2013. Date from GUS statistical analysis was subjected additionally.
Translated by Henryk Kowgier
Keywords: Housing building, statistical analysis JEL Code: O1
!["Istota tragedii", Maxwell Anderson, Tłum. J.Mach, "Dialog" nr 2 (1982) : [recenzja]](data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP///wAAACH5BAEAAAAALAAAAAABAAEAAAICRAEAOw==)