O K T O B E R 2 0 1 E
mar
Kostengegevens geen criterium meer?
Qu\den
Feniks
i r
@p
DIDWdSlELQ
De G u l d e n F e n i k s - e d i t i e v a n 2 0 1 5 h e e f t
na d e d i p in 2 0 1 4 w e e r b e d u i d e n d m e e r
i n z e n d i n g e n o p g e l e v e r d . W a t zijn d i t
-m a a l o p v a l l e n d e k e n -m e r k e n ? Niet e l k e
t r e n d is in deze e d i t i e t e r u g t e v i n d e n ,
m a a r d a t m a a k t de prijs n i e t m i n d e r
w a a r d e v o l . E n e r g i e b e s p a r i n g - o o k in
u t i l i t e i t s g e b o u w e n b i i j k t s t e e d s v a n
-z e l f s p r e k e n d e r .
Dirk D u b b e l i n gDe z e v e n t i e n d e editie v a n de G u l d e n Feniks, de prijs v o o r r e n o v a t i e , t r a n s f o r m a t i e en g e b i e d s o n t w i k k e l i n g , heeft prijzen o p g e l e v e r d v o o r de v o l g e n d e v i e r p r o j e c t e n : De Hallen te A m s t e r d a m (een g e t r a n s -f o r m e e r d e t r a m r e m i s e u i t 1956 die v o o r € 38 m i l j o e n v e r b o u w d is t o t een w i n k e l - en h o r e c a g e b i e d in de n e g e n t i e n d e - e e u w s e Kinker-b u u r t ) , het g e r e n o v e e r d e M a u r i t s h u i s te Den Haag (dat een onder-g r o n d s e d o o r s t e e k heeft onder-gekreonder-gen naar een p a n d a a n de o v e r k a n t v a n de straat en in v l o e r o p p e r v l a k is v e r d u b b e l d ) en het h e r i n g e
richte B a r t o k p l e i n in de A r n h e m s e b i n n e n s t a d . De r u b r i e k G e b i e d s -o n t w i k k e l i n g w a a r i n het laatste p r -o j e c t v a l t , w -o r d t in d i t artikel niet verder belicht. In de v o r i g j a a r g e ï n t r o d u c e e r d e c a t e g o r i e ' L o w b u d get, high i m p a c t ' is de g e r e n o v e e r d e B a r b a r a s c h o o l in A m s t e r d a m -Oost t o t w i n n a a r v e r k o z e n . V o l g e n s de j u r y een s c h o o l v o o r b e e l d v a n hoe o u d e r s m e e r w e t e n te b e r e i k e n d a n i n s t i t u t e n . De o m v a n g v a n het ' l o w b u d g e t ' v a n deze r e n o v a t i e is echter niet in de p r o j e c t d o c u -m e n t a t i e v a n de j u r y te v i n d e n .
Samenstelling inzendingen
De i n z e n d i n g e n b i e d e n j a a r l i j k s de m o g e l i j k h e i d o m een aantal vier-kantemeter- en k o s t e n g e g e v e n s t e g e n e r e r e n die g e m i d d e l d m e t re-novatie en h e r g e b r u i k zijn g e m o e i d . Daarbij ga ik e r v a n uit dat de i n z e n d i n g e n redelijk r e p r e s e n t a t i e f zijn v o o r de r e n o v a t i e en t r a n s -f o r m a t i e k w a l i t e i t in N e d e d a n d .
V o o r de c a t e g o r i e ë n T r a n s f o r m a t i e er.
o p een na alle 92 p r o j e c t e n in de t e l l i n g e n v o o r dit artikel v e r w e r k t . Dat zijn 35 i n z e n d i n g e n m e e r d a n v o n g jaar. Het gaat o m 21 g e r e n o -v e e r d e w o n i n g p r o j e c t e n , bijna a l l e m a a l in de sociale h u u r s e c t o r , 12 u t i l i t e i t s g e b o u w e n die t o t w o n i n g e n zijn v e r b o u w d , en 30 utiliteits¬ b o u w p r o j e c t e n w a a r o n d e r een enkel p r o j e c t dat v e r b o u w d is t o t g e m e n g d project i n c l u s i e f w o n i n g e n . Er zitten kleine en g r o t e p r o j e c -t e n -tussen en b e k e n d e en o n b e k e n d e p r o j e c -t e n . L a n d e l i j k b e k e n d e g e b o u w e n zijn de K u n s t h a l in R o t t e r d a m ( v e r b o u w d v o o r € 340 per m^), het Oostelijk z w e m b a d t e R o t t e r d a m , het M a u r i t s h u i s t e Den
en Renovatie zijn v a n deze e d i t i e
Haag en de C & A - v e s t i g i n g t e Z a a n d a m . Dat laatste p r o j e c t heeft een b u i t e n p r o p o r t i o n e l e Zaanse Schans-gevel a a n g e m e t e n g e k r e g e n . Tussen de i n z e n d i n g e n zitten 9 r i j k s m o n u m e n t e n en 3 g e m e e n t e l i j k e m o n u m e n t e n , zoals een g e m a a l dat een c u l t u u r c e n t r u m w e r d , een
De Hallen te Amsterdam: winnaar in de categorie Transformatie. s t e e n o v e n die t o t 8 w o n i n g e n is v e r b o u w d , een w a t e r t o r e n die m u l -t i f u n c -t i o n e e l c e n -t r u m w e r d , he-t z w e m b a d in R o -t -t e r d a m , -t h e a -t e r De K u n s t m i n te D o r d r e c h t (€ 12,4 m i l j o e n en € 2.100 per m^) en het M a u r i t s h u i s . Daarnaast bestaat een g e r e n o v e e r d c o m p l e x g e b o u -w e n in de b i n n e n s t a d van L e e u -w a r d e n uit 5 r i j k s m o n u m e n t e n en een g e m e e n t e l i j k m o n u m e n t . Net als v o r i g j a a r zitten er g e e n ver-b o u w d e kerken t u s s e n de i n z e n d i n g e n ; de e n i g e kerk ver-b e t r e f t een ' v o o r t b e s t e m m i n g ' .
Kijken w e naar het t y p e o p d r a c h t g e v e r , d a n zien w e dat v a n de 51 r e n o v a t i e p r o j e c t e n w o n i n g c o r p o r a t i e s er 17 v o o r h u n r e k e n i n g n a m e n , g e m e e n t e n 10 en o v e r i g e partijen 22. C o r p o r a t i e s zorgen in deze c a t e g o r i e t r a d i t i e g e t r o u w v o o r een f o r s e a a n l e v e r i n g v a n p r o -j e c t e n . Particulieren h e b b e n slechts drie p r o -j e c t e n i n g e z o n d e n . Bi-j de 40 t r a n s f o r m a t i e p r o j e c t e n w a r e n 2 w o n i n g c o r p o r a t i e s b e t r o k k e n , 7 g e m e e n t e n en 29 o v e r i g e p a r t i j e n .
Het j o n g s t e p r o j e c t is een k a n t o o r p a n d te A m s t e r d a m uit 1999 dat w e r d v e r b o u w d t o t a p p a r t e m e n t e n . Het heeft h o e g e n a a m d niet als k a n t o o r d i e n s t g e d a a n .
11 v a n de 40 t r a n s f o r m a t i e p r o j e c t e n b e v i n d e n zich in A m s t e r d a m (12 als w e o o k de h a v e n k r a a n op de v o o r m a l i g e N D S M w e r f m e e r e -kenen die b o v e n i n n u drie h o t e l k a m e r s h e e f t , m a a r d i e b u i t e n de t e l l i n g e n is g e l a t e n v a n w e g e het sterk a f w i j k e n d e g e b o u w t y p e ) .
Woningbouw Renovatie
De c a t e g o r i e W o n i n g b o u w Renovatie bevat 21 g e b o u w e n die na re-n o v a t i e geheel of g r o t e re-n d e e l s h u re-n w o o re-n f u re-n c t i e h e b b e re-n b e h o u d e re-n . De i n z e n d i n g e n v a r i ë r e n v a n s o c i a l e - w o n i n g b o u w c o m p l e x e n m e t enkele h o n d e r d e n w o n i n g e n t o t een w o n i n g v a n een eigenaar-be-w o n e r Veel p r o j e c t e n staan in v r o e g - n a o o r l o g s e u i t b r e i d i n g s eigenaar-be-w i j k e n of zijn g a l e r i j f l a t s in recentere w i j k e n . T w e e c o r p o r a t i e p r o j e c t e n be-staan uit e e n g e z i n s w o n i n g e n .
V ó ó r r e n o v a t i e h a d d e n de p r o j e c t e n in deze c a t e g o r i e g e z a m e n l i j k 2.649 w o n i n g e n , na de renovatie w a r e n dat er in t o t a a l 2.765. Het g e m i d d e l d e aantal w o n i n g e n per p r o j e c t v o o r en na r e n o v a t i e bleef dus zo g o e d als g e l i j k : 126 versus 131.
De t w e e g r o o t s t e p r o j e c t e n o m v a t t e n 1.200 sociale h u u r w o n i n g e n (te S c h i e d a m , € 22,5 m i l j o e n , € 18.750 per w o n i n g ) . Dit is t e v e n s het d u u r s t e project. Het isoleren v a n w o n i n g e n en het plaatsen v a n e n e r g i e z u i n i g e a p p a r a t u u r lijkt i n m i d d e l s vast o n d e r d e e l v a n reno-vaties uit te m a k e n . Bij 10 sociale h u u r p r o j e c t e n is het e n e r g i e l a b e l f l i n k v e r b e t e r d . O p v a l l e n d is dat vaker label B (en s o m s C) als e i n d -doel w o r d t g e n o e m d dan label A.
Bij slechts 6 v a n de 21 inzendingen in deze c a t e g o r i e w o r d e n de kosten v e r m e l d . Het g o e d k o o p s t e r e n o v a t i e p r o j e c t (76 eengezins-w o n i n g e n in de s o c i a l e h u u r s e c t o r in Breda) kostte € 3,3 m i l j o e n (€ 43.800 per w o n i n g , incl. b t w ) . De i n z e n d i n g m e t de h o o g s t e kost e n per w o n i n g (€ 83.000) is een projeckost v a n 192 b e n e d e n en b o
-O K T -O B E R 2 0 1 5 ;
v e n w o n i n g e n in de sociale h u u r s e c t o r te De Bilt. De r e n o v a t i e kostte in het t o t a a l € 15,9 m i l j o e n , excl. b t w ) .
Op t w e e na alle p r o j e c t e n die w o n i n g c o r p o r a t i e s h e b b e n g e r e n o v e e r d zijn b e h o u d e n g e b l e v e n v o o r de sociale h u u r s e c t o r Veel i n z e n d i n g e n uit v o r i g e edities w e r d e n deels h e r b e s t e m d als v r l j e -s e c t o r - h u u r w o n i n g e n o f k o o p w o n i n g e n . Een v a n die t w e e p r o j e c t e n is deels v e r k o c h t en v a n het andere project - een l a a g b o u w f l a t u i t 1956 zijn de w o n i n g e n als casco v e r k o c h t aan k o p e r s die h u n w o -n i -n g zelf m o c h t e -n i -n d e l e -n . V o o r d e 40 h u u r w o -n i -n g e -n k w a m e -n 30 k o o p w o n i n g e n t e r u g . Dit p r o j e c t ('Klussen aan de K l a r e n s t r a a t ' ) w o n de A m s t e r d a m A r c h i t e c t u u r p r i j s 2015 (zie de p r o j e c t a n a l y s e in B o u w m a r k t 3, 2015).
Van utiliteitsgebouwen naar woningen
De c a t e g o r i e u t i l i t e i t s g e b o u w e n v e r b o u w d t o t w o n i n g e n is deze editie m a t i g g e v u l d , h o e w e l de m a r k t v o o r a l t e r n a t i e v e w o o n l o c a -ties aantrekt. S t u d e n t e n en z e v e n t i g - en t a c h t i g - p l u s s e r s w e r d e n de a f g e l o p e n j a r e n al n i e u w e d o e l g r o e p e n . In het t o t a a l zijn 920 w o n i n -gen in 11 u t i l i t e i t s g e b o u w e n g e r e a l i s e e r d . Drie g r o t e p r o j e c t e n zijn v e r a n t w o o r d e l i j k v o o r het m e r e n d e e l v a n deze w o n i n g e n : e e n p e n -sionaat in N i j r n e g e n m e t 347 s t u d e n t e n w o n i n g e n , en t w e e kantoor-g e b o u w e n in A m s t e r d a m m e t 229 en 185 w o n i n kantoor-g e n . Een v a n de k a n t o o r g e b o u w e n s t a m t u i t 1999 en heeft n a u w e l i j k s als z o d a n i g d i e n s t g e d a a n . Het N i j m e e g s e p r o j e c t kostte € 38,3 m i l j o e n (€ 10.375 per w o n i n g , i n c l . b t w ) en ls t e v e n s het d u u r s t e p r o j e c t in deze c a t e g o r i e . >
A= ©tl B=[ab©ls ©O g © e d e
BI^EEABVl-resyitatemi zljn bijna g©innieeinigoed!
M a a r ook kleine p r o j e c t e n v a n 1 , 4 en 8 w o n i n g e n d o n g e n m e e . Een w e r k p l a a t s w e r d één w o n i n g , een h a v e n l o o d s h u i s v e s t nu v i e r w o -n i -n g e -n die v o o r € 125.000 per stuk zij-n g e r e a l i s e e r d (het p r o j e c t m e t de laagste t o t a l e k o s t e n ) , een b u u r t h u i s a n n e x s c h o o l w e r d ver-b o u w d t o t v i e r w o n i n g e n en in een s t e e n o v e n in de u i t e r w a a r d e n van W a g e n i n g e n w o n e n n u acht h u i s h o u d e n s . Die laatste t r a n s f o r -m a t i e w a s een k o s t b a r e a a n g e l e g e n h e i d : € 3,5 -m i l j o e n , dat is € 4 3 7 5 0 0 per w o n i n g !
Utiliteitsbouwprojecten
De 30 p r o j e c t e n in de c a t e g o r i e U t i l i t e i t s b o u w R e n o v a t i e h a d d e n v ó ó r de r e n o v a t i e een g e z a m e n l i j k v l o e r o p p e r v l a k v a n 146.719 m^ (een g e m i d d e l d e v a n 5.059 m^ per project) en 165.054 na d e r e n o v a -tie (een g e m i d d e l d e v a n 5.691 m^). De 29 u t l l l t e i t s b o u w p r o j e c t e n die van c o m m e r c i ë l e f u n c t i e v e r a n d e r e n h a d d e n v ó ó r de a a n p a k
O K T O B E R 2 0 1 5
Tabel 1 Woningbouwprojeclen Gulden Feniks Z015
Renovatie van huurwoningencomplex 208 te Rotterdam (zie Bouw-markt 5, 2015).
g e z a m e n l i j k 135.877 m^ ( g e m i d d e l d 4.852,7 m^) en na t r a n s f o r m a t i e 15.9.212 m^ ( g e m i d d e l d 5.686,1 m ' ) .
Diverse p a n d e n h e b b e n lang l e e g g e s t a a n , niet alleen t i j d e n s de c r i -sis, m a a r s o m s al t i e n t a l l e n j a r e n . Van een w a t e r t o r e n ( t w e e inzend i n g e n v o o r inzendeze einzenditie) is inzendat n o g w e l t e b e g r i j p e n . Voor p e n s i o -n a t e -n , d e p o t s e-n kazer-nes g r o e i t I -n m i d d e l s de i-nteresse. O o k De Hallen s t o n d e n lang l e e g , veel langer d a n de circa t i e n jaar die de inzenders n o e m e n . Een mirakel dat De Hallen er zijn g e k o m e n , stelde een v a n de j u r y l e d e n b e w o n d e r e n d vast. De u t i l i t e i t s b o u w -p r o j e c t e n in de c a t e g o r l e T r a n s f o r m a t i e l o -p e n sterk u i t e e n . Leuke f u n c t i e w i j z i g i n g e n zijn een g e m a a l te B r o n c k h o r s t dat nu een gale-rie is, een f a b r i e k t e Leiden die na 25 jaar een p o p p o d i u m o n d e r d a k biedt en een m u n i t i e d e p o t te Bergen o p Z o o m dat t o t w i n k e l g e b i e d is o m g e t o v e r d en er 4.000 m^ bij kreeg.
De d u u r s t e t r a n s f o r m a t i e p r o j e c t e n w a r e n De Hallen en het k a n t o o r in A m s t e r d a m - Z u i d o o s t dat t o t hotel is o m g e b o u w d (€ 21 m i l j o e n ; € 936 per m^). Het g o e d k o o p s t e project is een v o o r € 675.000 t o t c u l t u u r c e n t r u m o m g e t o v e r d e kazerne t e M a a s t r i c h t v a n 2.290 m ^ Het d u u r s t e p r o j e c t in d e categorie Renovatie is De K u n s t m i n te Dordrecht: € 12,4 m i l j o e n (€ 2.100 per m ^ excl. b t w ) .
d e n stomidsmi dec©iniiniia=
:riikele pamdein s w
iee(
G e m e n g d e p r o j e c t e n zijn er d i t m a a l n a u w e l i j k s b i j . Vaak zijn d i t u t i -l i t e i t s g e b o u w e n d i e dee-ls een zake-lijke b e s t e m m i n g k r i j g e n en deels t o t w o n i n g e n w o r d e n v e r b o u w d , of g e m e n g d e p r o j e c t e n die h u n g e m e n g d e f u n c t i e b e h o u d e n . De Hallen b e v a t t e n een paar w o -n i -n g e -n , m a a r dat v a l t i-n het -niet bij de rest v a -n het p r o j e c t . I-n Rot-t e r d a m is een g r o e p j e g e b o u w e n , w a a r o n d e r een paar w o n i n g e n , g e t r a n s f o r m e e r d t o t hostel ( u i t b r e i d i n g v a n 850 naar 950 m=) en zijn de 9 w o n i n g e n t o t 8 w o n i n g e n g e r e n o v e e r d . De t o t a l e kosten d a a r v a n b e d r o e g e n € 1,35 m i l j o e n .
Bouwkosten nauwelijks aangeleverd
De j u r y b e o o r d e e l d e de p r o j e c t e n op de criteria d u u r z a a m h e i d , s u b l i m a t i e , e c o n o m i s c h e en m a a t s c h a p p e l i j k e w a a r d e c r e a t i e , i n n o v a -t i e en l e e r p u n -t e n . He-t kos-tenaspec-t speelde helaas o p n i e u w geen rol v a n betekenis, zelfs niet bij de keuze v o o r de L o w b u d g e t , h i g h i m p a c t - w i n n a a r . En o o k niet bij het M a u r i t s h u i s , w i n n a a r in de categ o n e Renovatie. De inzenders d i e n e n inzicht t e categ e v e n in i n v e s t e r i n -gen en b o u w k o s t e n , m a a r slechts 15 v a n de 51 R e n o v a t i e p r o j e c t e n en 8 v a n de 4 0 T r a n s f o r m a t l e p r o j e c t e n zijn m e t k o s t e n g e g e v e n s W o n i n g b o u w Renovatie V a n utiliteitsgebou-w e n n a a r utiliteitsgebou-w o n i n g e n
Aantal projecten (met bruikbare data) 21 11
Aantal woningen voor renovatie 2649 0
Aantal w o n i n g e n na renovatie 2765 920
Gemiddeld aantal w o n i n g e n voor renovatie 126 0 !
Gemiddeld aantal w o n i n g e n na renovatie 131 83,5
-
-
^ . ^J---- - j
Tabel 2 Ulilileilsbouwprojecten Gulden Feniks 2015 Transformatieprojecten Renovatiepro-j e c t e n
Aantal projecten (met bruikbare data) 28 29
Totaal bruto vloeroppervlak oud 135.877 m' 146.719 m'
Gemiddeld bruto vloeroppervlak oud 4.852 5.059
Totaal bruto vloeroppervlak nieuw 159.212 165.054 m'
Gemiddeld bruto vloeroppervlak n i e u w 5.686 5.891 m '
Tabel 3 Verdeling projeclen Gulden Feniks 2015 naar oorspronkelijke bouwperiode Renovatieprojecten Bouwperiode <190tl 1900-1939 1940-1950 1951-1960 1961-1970 >1970 Onbekend Totaal Woningbouw Renovatie 2 2 2 4 7 3 1 21 Van utiliteitsbouw n a a r w o n i n g e n 5 1 1 '2 2 11 Utiliteitsbouw en T r a n s -formatieprojecten Utiliteitsbouw (excl. p r o j e c -ten met woningen)
12 20 5 5 14 2 58
Tabol 4 Verdeling projecten Gulden Feniks 2015 naar opdrachtgever
Woningcorporaties Gemeenten Particulieren Overige partijen Totaal Transformatieprojecten 17 10 1 23 52 Renovatieproiecten 2 7 2 29 • 40
I.
a a n g e l e v e r d . Deze g e g e v e n s zijn helaas b o v e n d i e n m o e i l i j k onder-ling te v e r g e l i j k e n (zijn h e t b r u t o - of n e t t o b e d r a g e n en zijn het b o u w k o s t e n , s t i c h t i n g s k o s t e n , en zijn ze i n c l u s i e f o f exclusief i n r i c h t i n g ; het staat er niet a l t i j d bij). Ook m a a t s c h a p p e l i j k e o r g a n i s a -ties en o v e r h e d e n lieten het o p dit aspect a f w e t e n , t e r w i j l t o c h f i n a n c i ë l e o p e n h e i d o n d e r d e e l v a n h u n m a a t s c h a p p e l i j k e v e r a n t -w o o r d e l i j k h e i d is. 'N.v.t.' i n v u l l e n in de p r o j e c t d o c u m e n t a t i e lijkt geen s e n e u s a n t w o o r d en ' D e k o s t e n g e g e v e n s m o g e n niet w o r d e n v r i j g e g e v e n ' r o e p t het v e r m o e d e n o p v a n b u d g e t o v e r s c h r i j d i n g . De j u r y zou in 2016 v a n het k o s t e n c r i t e r i u m een s p e e r p u n t m o g e n m a k e n . Dat h o u d t niet alleen de Inzenders m a a r ook de j u r y l e d e n zelf scherp.
