Help, een
wooncoöperatie!
Naar een nieuw segment op de
woningmarkt
Tineke Lupi, (Platform31) Hanno van Megchelen (Coöperatie Roggeveenstraat) Richelle Krens (Haag Wonen) en Ludolf de Boer (Gemeente Den Haag)
Wat is een wooncoöperatie?
Platform31:
Vereniging met als doel het exploiteren en/of beheren van woningen voor de leden
Trevor James:
Bewoners die collectief vorm willen geven aan het wonen en daartoe een coöperatie vormen
Adri Duivesteijn:
Woonbedrijf van bewoners zelf. Zij zijn de gezamenlijke eigenaar en kunnen binnen de coöperatie kopen of huren. Ze zijn samen ook verantwoordelijk voor het beheer van hun woning en woonomgeving. De organisatie verricht activiteiten voor de doelgroep en heeft geen winstoogmerk
Kenmerken van nieuwe wooncoöperaties
- Betrokkenheid en zeggenschap, eigenaar van het proces maar ook eigenbelang
- Maatschappelijke doelstelling: aanbod creëren of behouden
- Materiële doelstelling: betaalbare (huur)woning
- Alternatief voor reguliere woonconsument ‘in de knel’ – urgentie lagere en middeninkomens
- Wonen met gelijkgestemden, ‘ons soort mensen’ - Initiatief bij bewoners, belangengroepen, sociaal
ondernemers
Varianten van wooncoöperaties
A. Huurderscoöperatie
Vereniging bezit woningen en
verhuurt deze aan de leden
B
.
Koperscoöperatie
Collectief van eigenaar-bewoners die
hun woningen gekocht hebben via
coöperatie.
C. Beheercoöperatie
Collectief van huurders die vergaand
zelfbeheer voeren over hun woningen
Wooncoöperaties in de nieuwe Woningwet
- Vereniging van vijf of meer sociale huurwoningen in elkaars nabijheid
- Voorziet zelfstandig in beheer en onderhoud - > 50% betrokkenen heeft laag inkomen
- Bewoners maken coöperatieplan dat voorziet in opzet organisatie
- Zes maanden uitstel verkoop blok en 5000 euro ‘opstartkosten’
- Geen right to buy of right to manage voor huurders, alleen right to challenge
Eerste conclusies
Ondersteuning in verkennen haalbaarheid en exploitatie nodig
Wooncoöperaties opzetten en draaien is vergelijkbaar met een bedrijf. In de stap van denken naar doen is kennis en expertise onmisbaar.
Prijs voor verwerving van vastgoed cruciaal voor businesscase
Uitgangspunt is marktwaarde, want particulier initiatief. Bij lagere, maar ook de midden-inkomens vertaalt deze investering zich slecht in betaalbaar wonen.
Hoog risicoprofiel beperkt toegang tot financiering
Banken en investeerders in Nederland staan terughoudend tegenover wooncollectieven waardoor ze de benodigde investering niet rond krijgen.
Casus Roggeveenstraat, Den Haag
Uitgangspunten:
- Samen betaalbaar en duurzaam wonen - Behoud van: - Straatgemeenschap - Stadsgezicht - Wijk/buurt Zeeheldenkwartier - Sociale woningbouw - 65 woningen in huurderscoöperatie
Proces binnen de initiatiefgroep
- Tweewekelijks open overleg - Opstellen/financieren van
- Bouwkundige rapporten
- Taxatie
- Businesscase
- Wet en regelgeving
Tijdsgeest voor wooncoöperaties
- Statuten Haag Wonen - Coalitieakkoord - Woningwet - Koplopersgroep Platform31 - Participatie/bottom-up - Duurzaamheid - Stadslandbouw - Gemeenschapszin/onderlinge zorg
Voordelen van een huurderscoöperatie
- Gezellig dorp binnen de wijk - Onderlinge zorg
- Meer groen/minder rotzooi - Veiligheid
- Uitstraling naar rest van de wijk - Lagere woonlasten
- Duurzame oplossingen - Deeleconomie (ook kennis)
De rol van corporatie Haag Wonen
Besluit tot sloop van 26 panden aan een zijde van de straat.
Toekomst besluit voor 12 panden aan andere zijde van de straat is opgeschort. Twee parallelle trajecten:
1) Voorbereiding tot sloop door laten gaan
2) Onderzoek naar levensvatbaarheid van een wooncoöperatie Twee restricties:
1) 1 juli 2015 business case
Naar constructieve samenwerking
- Rollen van aanwezigen bespreken - Vertrouwen in elkaar uitspreken
- Open blik voor mogelijkheden, maar onmogelijkheden wel snel boven tafel krijgen
- Kennis en expertise ter beschikking stellen
Inzichten voor positie van verhuurder
- In 6 maanden is een sluitend
coöperatieplan onmogelijk, wel zicht op kansrijkheid van het initiatief
- Rollen, verantwoordelijkheden en beperkingen vooraf met elkaar bespreken
- Formele huurdersvertegenwoordiging dient onafhankelijk te blijven om te kunnen adviseren
- Gezamenlijk naar buiten treden in de communicatie
Achtergrond gemeente Den Haag
- Haags Coalitieakkoord: “We kiezen ruimhartig voor wooncoöperaties” - Verkennende fase: analyse begrip
wooncoöperatie, vernieuwing wet, deelname kennisgroep Platform31, praktijkervaring pilot Roggeveenstraat
- Prestatieafspraken: onderschrijven ideeën wooncoöperaties en
ondersteunen van kansrijke initiatieven
Rol gemeente pilot Roggeveenstraat
Algemeen: faciliterende rol en praktijkervaring
- Partijen bij elkaar brengen, o.a. via Platform31
- Subsidie om noodzakelijke stappen te kunnen zetten
- Inhuren externe expertise, zoals opstellen businesscase
- Afstemmen wet- en regelgeving - Helpende hand bieden via erfpacht
Toewijzing belangrijk thema
- Via coöptatie, geen verplichting om ‘institutioneel’ toe te wijzen.
- Transparante toewijzing belangrijk om (beeld van) gesloten cultuur of
onduidelijkheid te voorkomen
- Toetsing inkomen via huisvestings-vergunning (bij huur tot € 710).
Eerste hulp bij wooncoöperaties
- Start met een open blik, denk in mogelijkheden
- Ga in gesprek over doel, belangen en kracht van het collectief - Laat regie bij de groep, neem het niet over maar biedt wel
duidelijke kaders
- Blijf lang niet hangen in wat zou kunnen, wordt praktisch en concreet
- Maak een planning met stappen en bespreek regelmatig de voortgang
- Betrek andere stakeholders bij het proces zoals gemeente en huurdersorganisaties
Randvoorwaarden voor succes
- Een duurzaam collectief met identiteit en doelstellingen
- Trekkers met veel tijd en een lange adem
- Een basis in budgetten voor onderzoek en begeleiding
- Duidelijkheid over vastgoedwaarden en aankoopprijzen voor panden of grond - Constructieve, open communicatie om
het proces gaande te houden - Toegang tot financiering
