Charakterystyka badanego rynku
RODZAJ RYNKU: lokale mieszkalne położone w przedwojennych kamienicach OBSZAR RYNKU: miasto Świdnica, obręb Śródmieście
OKRES MONITOROWANIA DANYCH TRANSAKCYJNYCH: od początku 2020 r.
Podaż/Popyt
Rynek mieszkaniowy w Polsce wciąż cechuje się niskim nasyceniem w porównaniu do innych krajów europejskich. Zwiększająca się mobilność społeczeństwa oraz czynniki ułatwiające zakup mieszkań sprawiły, że popyt w roku minionym utrzymał się na wystarczająco wysokim poziomie, aby utrzymać ceny transakcyjne na względnie stabilnym poziomie, mimo rekordowej aktywności deweloperów. Coraz więcej Polaków traktuje zakup kolejnego mieszkania jako inwestycję, licząc na stabilną stopę zwrotu z najmu i korzystając z niskiego kosztu kredytu. W niektórych nowo wybudowanych osiedlach Warszawy odsetek mieszkań zakupionych w celach inwestycyjnych zbliża się do poziomu 60-70%, podczas gdy udział transakcji gotówkowych wzrósł znacznie w całym kraju. Prężnie działający deweloperzy, którzy w 2017
13
roku złożyli rekordową liczbę wniosków o pozwolenie na budowę, muszą borykać się z problemem malejącej podaży atrakcyjnie położonych gruntów w miastach o populacji powyżej 500 tys. mieszkańców oraz rosnącymi kosztami zatrudnienia i materiałów budowlanych. Jest to szansa dla mniejszych miast gdzie swoją uwagę mogą skupić deweloperzy. Gruntów do budowy jest dużo a chętnych na mieszkania też nie brakuje.Przez cały 2018 i 2019 rok można było zauważyć sukcesywny, comiesięczny wzrost Indeksu Cen Transakcyjnych. Po raz pierwszy od dawna znacząco wzrosły ceny mieszkań na rynku wtórnym. W 2018 r.
przyznano najwyższą kwotę kredytów na cele mieszkaniowe – około 53 mld zł. Polacy są skłonni do zaciągania kredytów hipotecznych ze względu na rekordowo niskie stopy procentowe, które prawdopodobnie (zgodnie z zapowiedziami Prezesa NBP nie wzrosną w najbliższych latach). Kredyty są tanie i dosyć łatwo dostępne. Jednocześnie Polacy nie boją się zadłużać. Dobra sytuacja gospodarcza bezpośrednio przekłada się na wyższe wynagrodzenia i niskie bezrobocie, co daje poczucie bezpieczeństwa.
Początek roku 2018 był ostatnim okresem funkcjonowania programu dopłat MdM. Zakończenie rządowego programu MdM wbrew oczekiwaniom nie przyniosło radykalnego spadku liczby transakcji na rynkach.
Utrzymujący się optymizm nabywców, będący pochodną między innymi bardzo dobrych wyników polskiej gospodarki oraz doskonałej sytuacji na rynku pracy – najniższe od 28 lat bezrobocie oraz rosnące płace – ułatwia decyzję o zakupie mieszkania. Wysoki popyt na kredyty utrzymywał się przez cały rok 2018 i 2019 r. i w konsekwencji każdy kolejny rok okazał się rekordowy pod względem rozmiarów akcji kredytowej. W 2018 r. w całej Polsce udzielono łącznie 212,6 tys. nowych kredytów na 53,9 mld zł
Z analizy porównawczej rezultatów sprzedażowych wynika, że okres od połowy 2016 r. do końca 2017 r.
był dla deweloperów mieszkaniowych okresem największego boomu. W 2018 r. rynek przyhamował, szczególnie osłabiła się aktywność sprzedażowa pod koniec roku. Wzrost cen gruntów i kosztów budowy obserwowany był w szczególności w 2017 r. Jednak wydaje się, że obecnie deweloperzy są bardziej świadomi i chcą unikać błędów z przeszłości, kiedy to nadpodaż mieszkań była przyczyną gwałtownego spadku cen i kryzysu na rynku. Z tego powodu inwestorzy trzymają większą kontrolę nad liczbą budowanych mieszkań, a wyższe koszty są skutecznie przerzucane na klientów, co pozwala utrzymać marże i rentowność na satysfakcjonującym poziomie. Malejąca dostępność gruntów pod zabudowę mieszkaniową w kluczowych lokalizacjach sprzyjać będzie zakupom gruntów pod wieloetapowe przedsięwzięcia w obszarach peryferyjnych oraz rewitalizacji obszarów zdegradowanej tkanki miejskiej i postindustrialnych.
Przewiduje się, że podaż zwolni z kilku powodów. Jednym z nich jest problem z kontraktowaniem generalnych wykonawców. Wzrost kosztów realizacji w niektórych przypadkach sięga nawet 30% i jest pochodną wzrostu cen materiałów budowlanych, niedostatecznej liczby pracowników w budownictwie (co skutkuje podwyżkami płac) i konkurencją ze strony dużych projektów infrastrukturalnych, które angażują znaczącą część firm wykonawczych.
Ceny mieszkań w pierwszym kwartale 2020 roku wzrosły o 3,6 procent w porównaniu do poprzedniego kwartału roku. W porównaniu z analogicznym okresem 2019 roku ceny lokali mieszkalnych wzrosły o 11,3
%. Na rynku pierwotnym odnotowano 6,5 procentowy wzrost. Mieszkania na rynku wtórym drożeją szybciej – ceny są wyższe o 15,2 procent. Według GUS w pierwszym kwartale największy wzrost cen lokali mieszkalnych w stosunku do poprzedniego kwartału zanotowano w województwie lubuskim (wzrost o 8,6 proc.). Najmniej zdrożały mieszkania w województwie podkarpackim, gdzie wzrost wyniósł 0,8 proc. GUS zauważa jednocześnie, że w pierwszym kwartale 2020 r. ceny lokali mieszkalnych były o 31,7 proc. wyższe w porównaniu ze średnią ceną dla 2015 r. (w tym na rynku pierwotnym – o 22,5 proc., a na rynku wtórnym – o 39,7 proc.).
14
Źródło: GUSJak twierdzi większość ekspertów rynku nieruchomości, najbliższe miesiące powinny przynieść stabilizację popytu i znacznie bardziej umiarkowane wzrosty cen niż w poprzednich miesiącach. Czynnikiem wciąż napędzającym popyt na rynku mieszkaniowym są niskie stopy procentowe, które według ostatnich komentarzy nie zmienią się przed 2022 rokiem (wcześniej przewidywano zmianę w 2019 r.). Aczkolwiek wiele zależy od tempa wzrostu stóp procentowych w UE – ewentualna szybsza podwyżka stóp przez EBC spowoduje prawdopodobnie analogiczną reakcję NBP. To z kolei przełoży się na wyższe koszty kredytów hipotecznych i koszty finansowe ponoszone przez deweloperów. Jednak dopóki NBP będzie utrzymywał stopy procentowe na obecnym poziomie nie należy spodziewać się gwałtownego ograniczania popytu.
Istotnym zagrożeniem które wystąpiło w IQ 2020 r. jest pojawienie się na świecie pandemii koronawirusa, skutki którego dziś ciężko przewidzieć. Eksperci są zgodni, że rynek nieruchomości obecną sytuację odczuje. Nie oznacza to jednak, że spadek cen będzie gwałtowny i długotrwały. Możliwe też, że ucierpi sprzedaż nieruchomości dużych i luksusowych. Tymczasem potrzeby mieszkaniowe Polaków nie zmieniły się z uwagi na epidemię koronawirusa.
Analiza cen transakcyjnych
Na potrzeby niniejszej wyceny analizie poddano rynek obrotu spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu oraz prawem własności do lokalu z terenu Śródmieścia w Świdnicy, w której zlokalizowana jest wyceniana nieruchomość. Transakcje spółdzielczym własnościowym prawem występują na rynku coraz rzadziej i jest to, co do zasady prawo reliktowe – nie ma już możliwości ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ale nadal przysługuje osobom, na rzecz których zostało dawniej ustanowione. Najczęściej są one przekształcane w prawo własności. W obrocie rynkowym zasadniczo nie widać różnic w cenach prawa własności a spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przeanalizowano ceny transakcyjne uzyskiwane za lokale mieszkalne na terenie Śródmieścia w Świdnicy.
Ze zbioru do wyceny przyjęto lokale mieszkalne najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej, są to lokale o powierzchni użytkowej od ok 70 m² do ok. 100 m², usytuowane w przedwojennych kamieniach.
Ceny transakcyjne lokali podobnych do przedmiotowego kształtowały się na poziomie od około 1528,66 zł/m2 do około 4621,57 zł/m2. Ceny zależą głównie od lokalizacji szczegółowej, funkcjonalności i standardu wykończenia, położenia na piętrze, bezpośredniego sąsiedztwa i otoczenia a także stanu technicznego
15
budynku. Średnia cena jednostkowa nieruchomości podobnych z analizowanego obszaru wynosi 3159,97 zł/m² a mediana 3385, zł42/m².Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, przyjmowane do porównań ceny transakcyjne powinny uwzględniać zmianę poziomu wskutek upływu czasu. Poddano wobec tego analizie nieruchomości podobne badając tak zwany trend czasowy. Ustalono, że na badanym rynku i w analizowanym okresie nie można zauważyć zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu – z powodu małej liczby danych nie zachodzi wyraźny wzrost czy też spadek cen w czasie. W tej sytuacji nie aktualizowano cen transakcyjnych.