Data sporządzenia wyceny - 28-08-2020 r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny - 21-08-2020 r.
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny - 21-08-2020 r.
Data oględzin wycenianej nieruchomości - 21-08-2020 r.
6 5. Opis i określenie stanu nieruchomości
5.1. Stan prawny przedmiotu wyceny
Dla nieruchomości lokalowej położonej w Świdnicy przy ul. Saperów 1B, Sąd Rejonowy w Świdnicy V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą nr SW1S/00083077/1. Na podstawie badania jej zapisów stwierdzono:
Typ księgi: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Dział I – oznaczenie nieruchomości
Nr bieżący nieruchomości: 1 Lokal
Położenie: woj. Dolnośląskie, powiat świdnicki, gmina Świdnica, miejscowość Świdnica Ulica: Saperów 1B
Przeznaczenie lokalu: lokal niemieszkalny Opis lokalu – 1 pomieszczenie
Nieruchomość, na której usytuowany jest budynek – dz. ewid. nr 21/8 Odrębność (lokal stanowi odrębną nieruchomość): nie
Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych: 128 m² Dział I-SP – spis praw związanych z własnością
Opis Spółdzielni Mieszkaniowej
Nazwa Spółdzielni Mieszkaniowej: Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko-Własnościowa „Mój Dom” w Świdnicy
Siedziba Spółdzielni Mieszkaniowej: Świdnica Dział II – Własność
Właściciele
Wielkość udziału: 1/1
Rodzaj wspólności: wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Osoba fizyczna: Dagmara Joanna Sieńko i Janusz Piotr Sieńko Dział III – Prawa, Roszczenia i Ograniczenia
Nr wpisu: 1
Rodzaj wpisu: inny wpis
Treść wpisu: Wszczęcie egzekucji
Skarb Państwa: Naczelnik Urzędu Skarbowego w Świdnicy Dział IV – Hipoteka
Nr hipoteki: 1
Rodzaj hipoteki: Hipoteka przymusowa
Suma: 6 299 115,37 zł (słownie: sześć milionów dwieście dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy sto piętnaście złotych i 37/100)
7
Wierzytelność i stosunek prawny: zaległy podatek, odsetki, tytuły wykonawczeWierzyciel hipoteczny: Skarb Państwa – Naczelnik Urzędu Skarbowego w Świdnicy
Na dzień wyceny dla przedmiotowej nieruchomości Rzeczoznawca nie ma informacji o obciążeniach nieruchomości nieujawnionych w księdze wieczystej, nie ma również obciążeń ujawnionych w księdze wieczystej praw i roszczeń o których mowa w art. 313 ust. 3 PUN. W związku z powyższym w operacie szacunkowym nie dokonano określenia wartości praw i roszczeń osobistych zgodnie z art. 319 ust. 4 PUN.
Na dzień wyceny nie ma praw i roszczeń, które pozostają w mocy po sprzedaży, hipoteki wygasają z mocy prawa.
Uwagi: Stan prawny nieruchomości nie jest uregulowany.
Stan prawny lokalu ujawniony w księdze wieczystej nr SW1S/00083077/1 nie jest zgodny ze stanem faktycznym – na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Spółdzielni oraz Właściciela ustalono, że wyceniany lokal stanowi lokal mieszkalny, który powstał w wyniku adaptacji pomieszczeń strychowych położonych w budynku nr 1B przy ul. Saperów w Świdnicy na dwa samodzielne lokale mieszkalne – nr 11 i nr 12.
Wyceniany lokal nr 12, zgodnie z Zaświadczeniem o samodzielności lokalu z dnia 27.04.2010 r. stanowi samodzielny lokal mieszkalny.
Wydruk zapisów Księgi Wieczystej nr SW1S/00083077/1 z Podsystemu Dostępu Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości oraz Zaświadczenie o samodzielności lokalu zostały dołączone do niniejszego opracowania.
5.2. Opis przedmiotu wyceny
✓ Lokalizacja i otoczenie
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Świdnicy, w dzielnicy Śródmieście, przy ul. Saperów 1B, w centralnej części miasta, w niedalekiej odległości od ścisłego centrum Świdnicy. Nieruchomość położona jest przy ulicy Saperów– jest to lokalna droga o średnim natężeniu ruchu drogowego, położona w bliskim sąsiedztwie drogi krajowej nr 35 relacji Wałbrzych– Świdnica- Wrocław i drogi wojewódzkiej nr 379 relacji Wałbrzych-Świdnica. Odległość przedmiotowej nieruchomości od ścisłego centrum miasta to ok. 1,3 km. W sąsiedztwie występują liczne obiekty handlowo-usługowe (m.in. drobne sklepy jak i supermarkety, restauracje, siłownia, hotel itd.), użyteczności publicznej (m.in. placówki bankowe, kancelarie itd.), edukacyjne (m.in. przedszkole, szkoła podstawowa, gimnazjum, liceum ogólnokształcące), przystanki komunikacji publicznej oraz wiele innych. Przedmiotowa nieruchomość położona jest wśród licznych terenów zielonych, placów zabaw, skwerów. Wokół nieruchomości znajdują się liczne parkingi i miejsca postojowe, chodniki, dojścia utwardzone kostką brukową.
Lokalizację ogólną na tle miasta uznano jako bardzo dobrą.
8
9
Świdnica - miasto w województwie dolnośląskim, siedziba powiatu świdnickiego, zamieszkiwana przez ok 60 tys. mieszkańców. Świdnica położona jest w południowej części województwa dolnośląskiego w powiecie świdnickim na Równinie Świdnickiej nad rzeką Bystrzycą. Leży na skraju Sudetów oraz Gór Wałbrzyskich. Miasto otoczone jest dobrymi ziemiami rolnymi, blisko atrakcyjnych obszarów turystycznych. Jest dobrze usytuowana na skrzyżowaniu drogi Wrocław- Jelenia Góra. Położona jest w odległości ok 30 km od autostrady A4, do której dojazd ułatwia droga powiatowa nr 3396D omijająca tereny zabudowane, potocznie zwana „łącznikiem”. Jest to 5 co do wielkości miasto Dolnego Śląska, należące do konurbacji podsudeckiej, położone w pobliżu metropolii wrocławskiej (50 km od centrum Wrocławia).Świdnica należy do najważniejszych ośrodków rozwoju gospodarczego w województwie dolnośląskim.
Zgodnie z założeniami Planu Zagospodarowania Przestrzennego Województwa Dolnośląskiego Perspektywa 2020 zaliczona została do ośrodków wzrostu o znaczeniu sub-regionalnym. Jednocześnie z uwagi na liczbę pracujących w sektorze przemysłowym oraz powierzchnię terenów przemysłowych Świdnicę zaliczono również do głównych ośrodków przemysłowych regionu, jest ona zlokalizowana w paśmie aktywności gospodarczej Głogów-Polkowice-Lubin-Legnica-Jawor-Strzegom-Wałbrzych-Świdnica-Zespół Dzierżoniowski. Jest to prężny ośrodek przemysłowy i usługowy, centrum kultury i edukacji dla okalającej ją gminy wiejskiej Świdnica (15 tys. Mieszkańców) i powiatu świdnickiego (170 tys.
Mieszkańców). Świdnica sąsiaduje z 3 strukturami miejskimi, znajdującymi się w odległości mniejszej niż 20 km – Wałbrzych, układ Bielawa-Dzierżoniów-Pieszyce oraz Jawor, to miasta o dość podobnej do Świdnicy skali i uwarunkowaniach. Jest to siedziba diecezji Kościoła Rzymsko-Katolickiego i ważny ośrodek Kościoła Ewangelicko-Augsburskiego. Świdnica należy do największych miast Śląska, słynie z jarmarków chmielu i bydła oraz z produkcji noży, sukna i piwa.
Świdnica nie jest podzielona między jednostki pomocnicze. Funkcjonuje zwyczajowy podział na osiedla.
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w centralnej części miasta Świdnica przy ul. Saperów, w niedalekiej odległości od ścisłego centrum Świdnicy. W najbliższym sąsiedztwie istnieje pełna infrastruktura wiele punktów usługowych, handlowych, oświatowych, kulturowych, zdrowia itp.
Nieruchomość jest dobrze skomunikowane z pozostałą częścią miasta. W związku z powyższym dostępność komunikacyjna jest dobra.
✓ Dostępna infrastruktura techniczna
Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal mieszkalny posiada dostęp do sieci: elektrycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej i gazowej oraz CO. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. Saperów, jest to droga gminna o średnim natężeniu ruchu drogowego, oświetlona, wyposażona w ciągi piesze i szereg miejsc postojowych. Odległość od ścisłego centrum Świdnicy wynosi ok.
1,3 km.
✓ Opis budynku
Budynek mieszkalny wielorodzinny wybudowany przed 1945 r. dwu i czterokondygnacyjny, podpiwniczony, o numerach 1, 1A, 1B, 3, 3A i 5. Budynek wybudowany w technologii tradycyjnej murowanej. Dawniej pełnił funkcję szpitala, obecnie przekształcony na mieszkaniowo-usługowy. Fundamenty murowane, s ciany murowane z cegły ceramicznej, strop nad piwnicą masywny, ceglany, na wyz szych kondygnacjach drewniany, dach płaski kryty papą, elewacja – tynk cementowo-wapienny malowany farbą, zdobiony ozdobnymi pasami z cegły klinkierowej. Jego stan techniczny okres la się jako dobry. W ostatnich latach wykonano remont elewacji, dachu, klatek schodowych. Wymieniono stolarkę okienną i drzwiową. Budynek wymaga drobnych remonto w, uzupełnien , impregnacji i konserwacji.
Budynek wpisany jest do rejestru zabytko w prowadzonego przez Wojewo dzki Urząd Ochrony Zabytko w we Wrocławiu.
Opisu budynku dokonano na podstawie informacji od mieszkan co w i zarządcy oraz wizji lokalnej
10
przeprowadzonej w dniu 21.08.2020 r.Wykończenie zewnętrzne budynku, (w tym ocieplenie i ocena parametrów cieplnych)
Budynek docieplony, tradycyjny tynk cementowo-wapienny malowany farbą, zdobiony ozdobnymi pasami z cegły
Pokrycie dachu Dach płaski
Kryty papa
Stolarka okienna w budynku PCV
Podpiwniczenie
(rodzaj wykończenia) Budynek podpiwniczony
Rodzaj instalacji wewnętrznych w
budynku i lokalu Elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa, CO
Wykończenie powierzchni wspólnych
budynku Drzwi do budynku PCV, schody drewniane, stolarka okienna na klatce schodowej PCV
Inne informacje na temat budynku -
11
✓ Opis lokalu
Wyceniany lokal mieszkalny nr 12 znajduje się na IV kondygnacji (poddaszu) w czterokondygnacyjnym budynku. Powstał w wyniku adaptacji pomieszczeń poddasza na cele mieszkaniowe. Lokal składa się z 3 pokoi, w tym jeden z aneksem kuchennym, łazienki, WC i przedpokoju o łącznej powierzchni użytkowej 86,70 m². Powierzchnia użytkowa przyjęta została na podstawie udostępnionych Rzeczoznawcy dokumentów (m.in. Zaświadczenie o samodzielności).
Standard wykończenia
Tynki i okładziny ścian, sufitów Tradycyjne tynki cementowo-wapienne i tynki suche płyta g-k, w części pomieszczeń pomalowane farbami; łazienka i WC obłożone płytkami ceramicznymi. Widoczne miejscowe pęknięcia płyt, zacieki na ścianach i sufitach.
Podłogi i posadzki W pokojach i przedpokoju panele podłogowe, częściowo ich braki. W łazience i WC tarakota.
Stolarka drzwiowa
Drzwi wejściowe drewniane. Brak drzwi wewnętrznych.
Stolarka okienna
PCV Biały montaż, elementy stałego
wyposażenia Brak
Instalacje Elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa CO (brak kotła oraz grzejników)
Stan lokalu (informacje nt. zgodności z projektem budowlanym, stopień wykończenia, zakres przeprowadzonych remontów, usterki itp.).
Lokal mieszkalny składa się z 3 pokoi, w tym jeden z aneksem kuchennym, łazienki, WC i przedpokoju o łącznej powierzchni użytkowej 86,70 m². Lokal jest średnio funkcjonalny – pomieszczenia są słabo doświetlone światłem dziennym przez małe, wąskie okna. Natomiast wszystkie pomieszczenia są rozkładowe. Stan techniczny lokalu jest średni, z przeznaczeniem do częściowego remontu. Standard lokalu określa się jako średni, lokal wykończony częściowo, materiałami przeciętnej jakości. Brak elementów stałego wyposażenia. Wobec powyższego stan techniczny, standard i funkcjonalność lokalu na dzień wyceny określono jako średni.
6. Przeznaczenie nieruchomości
Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomos ciami mo wi, z e :
1. Wyboru włas ciwego podejs cia oraz metody i techniki szacowania nieruchomos ci dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczego lnos ci cel wyceny, rodzaj i połoz enie nieruchomos ci, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomos ci oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomos ci podobnych.
2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomos ci ustala się na podstawie studium uwarunkowan i kierunko w zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
12
3. W przypadku braku studium lub decyzji, o kto rych mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposo buz ytkowania nieruchomos ci.
Dla obszaru, na którym położona jest szacowana nieruchomość obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego Uchwałą nr XII/145/11 Rady Miejskiej w Świdnicy z dnia 25 listopada 2011 r. w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego miasta Świdnicy – Śródmieście - Północ. Zgodnie z ww. ustaleniami przedmiotowa nieruchomość leży na terenie oznaczonym na rysunku Planu symbolem – N1.5/UM – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami.
7. Analiza i charakterystyka lokalnego rynku
Charakterystyka badanego rynku
RODZAJ RYNKU: lokale mieszkalne położone w przedwojennych kamienicach OBSZAR RYNKU: miasto Świdnica, obręb Śródmieście
OKRES MONITOROWANIA DANYCH TRANSAKCYJNYCH: od początku 2020 r.
Podaż/Popyt
Rynek mieszkaniowy w Polsce wciąż cechuje się niskim nasyceniem w porównaniu do innych krajów europejskich. Zwiększająca się mobilność społeczeństwa oraz czynniki ułatwiające zakup mieszkań sprawiły, że popyt w roku minionym utrzymał się na wystarczająco wysokim poziomie, aby utrzymać ceny transakcyjne na względnie stabilnym poziomie, mimo rekordowej aktywności deweloperów. Coraz więcej Polaków traktuje zakup kolejnego mieszkania jako inwestycję, licząc na stabilną stopę zwrotu z najmu i korzystając z niskiego kosztu kredytu. W niektórych nowo wybudowanych osiedlach Warszawy odsetek mieszkań zakupionych w celach inwestycyjnych zbliża się do poziomu 60-70%, podczas gdy udział transakcji gotówkowych wzrósł znacznie w całym kraju. Prężnie działający deweloperzy, którzy w 2017
13
roku złożyli rekordową liczbę wniosków o pozwolenie na budowę, muszą borykać się z problemem malejącej podaży atrakcyjnie położonych gruntów w miastach o populacji powyżej 500 tys. mieszkańców oraz rosnącymi kosztami zatrudnienia i materiałów budowlanych. Jest to szansa dla mniejszych miast gdzie swoją uwagę mogą skupić deweloperzy. Gruntów do budowy jest dużo a chętnych na mieszkania też nie brakuje.Przez cały 2018 i 2019 rok można było zauważyć sukcesywny, comiesięczny wzrost Indeksu Cen Transakcyjnych. Po raz pierwszy od dawna znacząco wzrosły ceny mieszkań na rynku wtórnym. W 2018 r.
przyznano najwyższą kwotę kredytów na cele mieszkaniowe – około 53 mld zł. Polacy są skłonni do zaciągania kredytów hipotecznych ze względu na rekordowo niskie stopy procentowe, które prawdopodobnie (zgodnie z zapowiedziami Prezesa NBP nie wzrosną w najbliższych latach). Kredyty są tanie i dosyć łatwo dostępne. Jednocześnie Polacy nie boją się zadłużać. Dobra sytuacja gospodarcza bezpośrednio przekłada się na wyższe wynagrodzenia i niskie bezrobocie, co daje poczucie bezpieczeństwa.
Początek roku 2018 był ostatnim okresem funkcjonowania programu dopłat MdM. Zakończenie rządowego programu MdM wbrew oczekiwaniom nie przyniosło radykalnego spadku liczby transakcji na rynkach.
Utrzymujący się optymizm nabywców, będący pochodną między innymi bardzo dobrych wyników polskiej gospodarki oraz doskonałej sytuacji na rynku pracy – najniższe od 28 lat bezrobocie oraz rosnące płace – ułatwia decyzję o zakupie mieszkania. Wysoki popyt na kredyty utrzymywał się przez cały rok 2018 i 2019 r. i w konsekwencji każdy kolejny rok okazał się rekordowy pod względem rozmiarów akcji kredytowej. W 2018 r. w całej Polsce udzielono łącznie 212,6 tys. nowych kredytów na 53,9 mld zł
Z analizy porównawczej rezultatów sprzedażowych wynika, że okres od połowy 2016 r. do końca 2017 r.
był dla deweloperów mieszkaniowych okresem największego boomu. W 2018 r. rynek przyhamował, szczególnie osłabiła się aktywność sprzedażowa pod koniec roku. Wzrost cen gruntów i kosztów budowy obserwowany był w szczególności w 2017 r. Jednak wydaje się, że obecnie deweloperzy są bardziej świadomi i chcą unikać błędów z przeszłości, kiedy to nadpodaż mieszkań była przyczyną gwałtownego spadku cen i kryzysu na rynku. Z tego powodu inwestorzy trzymają większą kontrolę nad liczbą budowanych mieszkań, a wyższe koszty są skutecznie przerzucane na klientów, co pozwala utrzymać marże i rentowność na satysfakcjonującym poziomie. Malejąca dostępność gruntów pod zabudowę mieszkaniową w kluczowych lokalizacjach sprzyjać będzie zakupom gruntów pod wieloetapowe przedsięwzięcia w obszarach peryferyjnych oraz rewitalizacji obszarów zdegradowanej tkanki miejskiej i postindustrialnych.
Przewiduje się, że podaż zwolni z kilku powodów. Jednym z nich jest problem z kontraktowaniem generalnych wykonawców. Wzrost kosztów realizacji w niektórych przypadkach sięga nawet 30% i jest pochodną wzrostu cen materiałów budowlanych, niedostatecznej liczby pracowników w budownictwie (co skutkuje podwyżkami płac) i konkurencją ze strony dużych projektów infrastrukturalnych, które angażują znaczącą część firm wykonawczych.
Ceny mieszkań w pierwszym kwartale 2020 roku wzrosły o 3,6 procent w porównaniu do poprzedniego kwartału roku. W porównaniu z analogicznym okresem 2019 roku ceny lokali mieszkalnych wzrosły o 11,3
%. Na rynku pierwotnym odnotowano 6,5 procentowy wzrost. Mieszkania na rynku wtórym drożeją szybciej – ceny są wyższe o 15,2 procent. Według GUS w pierwszym kwartale największy wzrost cen lokali mieszkalnych w stosunku do poprzedniego kwartału zanotowano w województwie lubuskim (wzrost o 8,6 proc.). Najmniej zdrożały mieszkania w województwie podkarpackim, gdzie wzrost wyniósł 0,8 proc. GUS zauważa jednocześnie, że w pierwszym kwartale 2020 r. ceny lokali mieszkalnych były o 31,7 proc. wyższe w porównaniu ze średnią ceną dla 2015 r. (w tym na rynku pierwotnym – o 22,5 proc., a na rynku wtórnym – o 39,7 proc.).
14
Źródło: GUSJak twierdzi większość ekspertów rynku nieruchomości, najbliższe miesiące powinny przynieść stabilizację popytu i znacznie bardziej umiarkowane wzrosty cen niż w poprzednich miesiącach. Czynnikiem wciąż napędzającym popyt na rynku mieszkaniowym są niskie stopy procentowe, które według ostatnich komentarzy nie zmienią się przed 2022 rokiem (wcześniej przewidywano zmianę w 2019 r.). Aczkolwiek wiele zależy od tempa wzrostu stóp procentowych w UE – ewentualna szybsza podwyżka stóp przez EBC spowoduje prawdopodobnie analogiczną reakcję NBP. To z kolei przełoży się na wyższe koszty kredytów hipotecznych i koszty finansowe ponoszone przez deweloperów. Jednak dopóki NBP będzie utrzymywał stopy procentowe na obecnym poziomie nie należy spodziewać się gwałtownego ograniczania popytu.
Istotnym zagrożeniem które wystąpiło w IQ 2020 r. jest pojawienie się na świecie pandemii koronawirusa, skutki którego dziś ciężko przewidzieć. Eksperci są zgodni, że rynek nieruchomości obecną sytuację odczuje. Nie oznacza to jednak, że spadek cen będzie gwałtowny i długotrwały. Możliwe też, że ucierpi sprzedaż nieruchomości dużych i luksusowych. Tymczasem potrzeby mieszkaniowe Polaków nie zmieniły się z uwagi na epidemię koronawirusa.
Analiza cen transakcyjnych
Na potrzeby niniejszej wyceny analizie poddano rynek obrotu spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu oraz prawem własności do lokalu z terenu Śródmieścia w Świdnicy, w której zlokalizowana jest wyceniana nieruchomość. Transakcje spółdzielczym własnościowym prawem występują na rynku coraz rzadziej i jest to, co do zasady prawo reliktowe – nie ma już możliwości ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ale nadal przysługuje osobom, na rzecz których zostało dawniej ustanowione. Najczęściej są one przekształcane w prawo własności. W obrocie rynkowym zasadniczo nie widać różnic w cenach prawa własności a spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przeanalizowano ceny transakcyjne uzyskiwane za lokale mieszkalne na terenie Śródmieścia w Świdnicy.
Ze zbioru do wyceny przyjęto lokale mieszkalne najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej, są to lokale o powierzchni użytkowej od ok 70 m² do ok. 100 m², usytuowane w przedwojennych kamieniach.
Ceny transakcyjne lokali podobnych do przedmiotowego kształtowały się na poziomie od około 1528,66 zł/m2 do około 4621,57 zł/m2. Ceny zależą głównie od lokalizacji szczegółowej, funkcjonalności i standardu wykończenia, położenia na piętrze, bezpośredniego sąsiedztwa i otoczenia a także stanu technicznego
15
budynku. Średnia cena jednostkowa nieruchomości podobnych z analizowanego obszaru wynosi 3159,97 zł/m² a mediana 3385, zł42/m².Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, przyjmowane do porównań ceny transakcyjne powinny uwzględniać zmianę poziomu wskutek upływu czasu. Poddano wobec tego analizie nieruchomości podobne badając tak zwany trend czasowy. Ustalono, że na badanym rynku i w analizowanym okresie nie można zauważyć zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu – z powodu małej liczby danych nie zachodzi wyraźny wzrost czy też spadek cen w czasie. W tej sytuacji nie aktualizowano cen transakcyjnych.
8. Procedura szacowania – rodzaj określanej wartości, zastosowane podejście, metoda i technika wyceny
Uwarunkowania prawne
Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności oraz innych praw do nieruchomości. (par. 3 ust. 1 rwn). W wyniku wyceny dokonuje się: określenia wartości rynkowej, określenia wartości odtworzeniowej, ustalenia wartości katastralnej, określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach. Określenia tych wartości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. (art.
150 ust. 1 i 5 ugn)
Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. (art. 152 ugn).
Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. (art. 154 ust. 1 ugn).
Przyjęty w wycenie rodzaj wartości, podejścia, metody i techniki wyceny
Biorąc pod uwagę czynniki określone w art. 154 ust. 1 ugn, ustalenia ze zleceniodawcą oraz inne uwarunkowania prawne i faktyczne, w niniejszym operacie szacunkowym wyceny nieruchomości dokonano uwzględniając następującą metodologię:
rodzaj wartości – wartość rynkowa według cen na dzień sporządzenia operatu szacunkowego oraz stanu na dzień oględzin nieruchomości (przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej);
Wszystkie kwoty podane w operacie dotyczą cen i wartości bez podatku VAT.
Wartość rynkowa nieruchomości
Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. (art. 151 ust.
2 ugn). Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a
16
sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. (art. 151 ust. 1 ugn).Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub
Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub