Sytuacja społeczno-gospodarcza województwa łódzkiego w grudniu 2014 r.
Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw w grudniu 2014 r.
ukształtowało się na poziomie 314,5 tys. osób, tj. o 1,0% wyższym niż przed rokiem (w grudniu 2013 r., w porównaniu z analogicznym miesiącem 2012 r.
– spadek o 0,2%). W ujęciu rocznym wzrost zatrudnienia odnotowano m. in.
w sekcjach: zakwaterowanie i gastronomia, działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, transport i gospodarka magazynowa, administrowanie i działalność wspierająca, obsługa rynku nieruchomości oraz informacja i komunikacja. Spadek zatrudnienia wystąpił w budownictwie oraz pozostałej działalności usługowej. W okresie styczeń – grudzień 2014 r. przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw ukształtowało się na poziomie 313,8 tys. osób, tj. zbliżonym do notowanego w analogicznym okresie 2013 r.
(wobec spadku o 2,2% w stosunku do 2012 r.). Największy wzrost dotyczył działalności profesjonalnej, naukowej i technicznej (o 7,1%), transportu i gospodarki magazynowej (o 4,8%), obsługi rynku nieruchomości (o 4,7%)
1 Ta waluacja cechy wynika ze sposobu oszacowania. Przedmiotem porówanań jest cena łączna nieruchomości.
KM 2257/14 13 oraz informacji i komunikacji (o 4,1%). Przeciętne zatrudnienie spadło w tym okresie m.in. w budownictwie (o 8,9%) oraz administrowaniu i działalności wspierającej (o 4,5%). W grudniu 2014 r. przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wyniosło 4049,10 zł i było o 4,7% wyższe niż przed rokiem (w grudniu 2013 r., w porównaniu z analogicznym miesiącem 2012 r., odnotowano wzrost o 1,6%). Wzrost wynagrodzeń odnotowano w większości z obserwowanych sekcji. Najwyższy, w porównaniu z grudniem 2013 r., wystąpił w: działalności profesjonalnej, naukowej i technicznej (o 6,5%), handlu; naprawie pojazdów samochodowych (o 5,5%), informacji i komunikacji (o 3,8%) oraz administrowaniu i działalności wspierającej (o 3,6%). Spadek wynagrodzeń odnotowano w zakwaterowaniu i gastronomii (o 3,6%) oraz transporcie i gospodarce magazynowej (o 2,2%). W okresie dwunastu miesięcy 2014 r. przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw ukształtowało się na poziomie 3591,51 zł, tj. o 4,0% wyższym niż przed rokiem (wobec wzrostu w 2013 r. o 3,5% w porównaniu z 2012 r.). Najwyższy wzrost przeciętnych wynagrodzeń odnotowano w sekcjach: budownictwo (o 9,0%), działalność profesjonalna, naukowa i techniczna (o 6,2%), informacja i komunikacja (o 5,3%), przetwórstwo przemysłowe (o 4,9%) oraz handel;
naprawa pojazdów samochodowych (o 4,4%). Nieznaczny spadek przeciętnych wynagrodzeń, wśród obserwowanych sekcji, wystąpił w administrowaniu i działalności wspierającej (o 0,1%).
Stopa bezrobocia w województwie łódzkim (według powiatów)
Stopa bezrobocia rejestrowanego ukształtowała się na poziomie listopada 2014 r. i wyniosła 11,9%, ale w porównaniu z grudniem 2013 r. była niższa o 2,2 p. proc. Do powiatów o najwyższej stopie bezrobocia w końcu grudnia 2014 r. należały: łaski (15,7% wobec 18,8% w grudniu 2013 r.), kutnowski (15,6% wobec 17,8%), zduńskowolski (14,6% wobec 16,2%), zgierski (14,5%
wobec 18,4%), łęczycki (14,3% wobec 16,3%) oraz radomszczański (14,1%
wobec 16,5%), a o najniższej – skierniewicki (7,4% wobec 9,0%), rawski (7,9% wobec 9,4%), wieruszowski (8,6% wobec 10,9%) oraz łowicki (9,5%
wobec 10,8%). W porównaniu z grudniem 2013 r. we wszystkich powiatach odnotowano spadek stopy bezrobocia, najwyższy w powiatach: zgierskim (o 3,9 p. proc. do 14,5%), tomaszowskim (o 3,8 p. proc do 14,0%) i opoczyńskim (o 3,6 p. proc. do 13,5%), a najniższy w łowickim (o 1,3 p. proc do 9,5%), wieluńskim i łódzkim wschodnim (o 1,4 p. proc. do odpowiednio 11,3% i 11,6%). Stopę bezrobocia niższą niż w województwie łódzkim w grudniu 2014 r. odnotowano w sześciu województwach: wielkopolskim (7,8%), śląskim (9,6%), mazowieckim (9,8%), małopolskim (9,9%), dolnośląskim (10,6%), pomorskim (11,3%), a w województwie opolskim ukształtowała się na tym samym poziomie co w łódzkim (11,9%).
Rynek domów podobnych i
preferencje nabywców
W strukturze oferowanych do sprzedaży w III kwartale 2014 roku domów widać, że najwięcej ogłoszeń nadal dotyczyło domów wolnostojących.
Miastami, gdzie oferowano najwięcej takich domów był Rzeszów – 89 proc.
całej oferty domów z tego miasta oraz Białystok – 88 proc. z całej oferty.
Wśród domów z zabudowy szeregowej – najwięcej oferowano ich w Gdańsku – 15 proc. Podobnie jak w I i II kwartale 2014 r., najwięcej domów z zabudowy bliźniaczej w ostatnich trzech miesiącach, oferowano w Warszawie - 32 proc. Analizując średnie poziomy cen domów w III kwartale 2014 r., w
KM 2257/14 14 ujęciu wojewódzkim, można zauważyć bardzo delikatne wahania cenowe. Nie można mówić o tendencjach cenowych.
Oferty sprzedaży domów na rynku wtórnym, charakteryzuje duża rozbieżność cenowa. Oczywistą sprawą jest to, iż tych transakcji jest znacznie mniej, niż na rynku mieszkań z prostego powodu – są to transakcje na wyższym poziomie cenowym. Mniej Polaków może sobie pozwolić na zakup domu, niż na zakup mieszkania.
Na cenę domu wpływa wiele czynników: położenie (centrum, obrzeża, dzielnica), wiek nieruchomości (dom przedwojenny, powojenny, zbudowany po 1990 r.), stan techniczny budynku (do zamieszkania, do remontu, w stanie surowym), wielkość przydomowej działki.
Należy mieć na uwadze, iż obecnie zmieniają się preferencje ludności.
Coraz więcej zamożnych osób (i nie tylko) chce mieszkać na obrzeżach miast lub poza miastem w domu otoczonym zielenią. Istotnymi czynnikami wyboru miejsca zamieszkania – posadowienia swojej rezydencji, jest moda, sąsiedztwo i przyjazne otoczenie administracyjne. W okolicach Łodzi z pewnością takimi gminami jest Gmina Stryków, Zgierz czy Aleksandrów Łódzki. Gminy w swojej strategii założyły, że będą sypialniami Łodzi, a powstające wokół nich autostrady dobitnie sprzyjają tej strategii.
Dodatkowym czynnikiem zachęcającym do budowy domu poza Łodzią są rosnące ceny mieszkań, które spowodowały, że zakup dużego mieszkania w mieście wiąże się z takim samym wydatkiem jak zakup gruntu i wybudowanie domu pod miastem.
Domy stały się prawdziwą alternatywą do mieszkań. W porównaniu do innych segmentów rynku nieruchomości mieszkaniowych są stosunkowo tanie. Mamy w tej chwili najlepszy moment na zakup domu. Rynek domów jednorodzinnych jest stabilny. Szybko rozwijają się okolice Łodzi. W gminach ościennych powstaje mnóstwo osiedli domków jednorodzinnych. Łatwiej tam o pozwolenia na budowę, można szybciej załatwić formalności. Choć nadal obserwujemy spadek liczby rozpoczynanych budów to dynamika tego spadku jest coraz mniejsza. Nabywcy poszukują ofert w cenie dużego mieszkania, lecz rynek jest wypełniony domami o powierzchni powyżej 250 m kw., które oprócz wysokiej ceny charakteryzują się zazwyczaj dość znacznymi kosztami
KM 2257/14 15 eksploatacji. Największym zainteresowaniem cieszą się budynki wybudowane po 2000 roku. 56 proc. zeszłorocznych transakcji dotyczyło właśnie budynków powstałych w ostatniej dekadzie. W przypadku domów klienci preferują nowe budownictwo. Wygrywają względy praktyczne. Budynki wybudowane w ostatnich latach charakteryzują się nowoczesnymi rozwiązaniami architektonicznymi, ciekawszymi aranżacjami, i co najważniejsze, pozwalają na wprowadzenie się po niewielkich nakładach remontowych. Liczba transakcji jest również następstwem dużej podaży na rynku domów wybudowanych w ostatnich latach. Sześć na dziesięć wystawionych do sprzedaży ofert to właśnie domy postawione po roku 2000.
Średni czas sprzedaży domu jest prawie dwukrotnie dłuższy niż mieszkania z rynku wtórnego i wynosi ok 180 dni, a co dziesiąty dom sprzedawał się w czasie dłuższym niż rok. Statystyka ta obejmuje jednak tylko zrealizowane transakcje. W bazie nie brakuje ofert, które są eksponowane nawet ponad 2 lata i mimo obniżek ceny nie cieszą się zainteresowaniem nabywców.
Pewna grupa osób decyduje się na zakup domu ze względów ekonomicznych. Popytem przede wszystkim mniej zamożnej grupy nabywców cieszą się nieruchomości zabudowane starszymi, zwykle niewielkimi domami.
Jest to sposób, aby zrealizować swoje marzenia mieszkania we własnym domu z ogródkiem, a nie w bloku, ponosząc stosunkowo niewielkie wydatki. Należy pamiętać jednak, że nabycie takiej nieruchomości wiąże się zwykle z koniecznością poniesienia nakładów na niezbędne remonty. Tu jednak proces inwestycyjny może być rozciągnięty w czasie i nie będzie tak boleśnie odczuwalny przez inwestora, wiele prac może on wykonać wkładając własną pracę i poświęcając własny czas mieszkając już we własnym domu.
ANALIZA GRUNTY ZABUDOWANE
Segment rynku:
Nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi jedno-rodzinnymi powstałymi w latach 30-50 tych.
W przypadku działek zabudowanych starszymi domami wartość nieruchomości generuje właściwie sam grunt. Z taką sytuacją mamy do czynienia przy przedmiotowej nieruchomości.
Jest to segment rynku szybko rozwijający się w ostatnich czasach i liczba transakcji dotyczących tańszych nieruchomości przewyższa ilość sprzedawanych domów nowych.
Przedmiotowa nieruchomość jest nietypowa z uwagi na dużą powierzchnię gruntu (2637m2) oraz stan techniczny i standard zabudowań (po przeprowadzonym generalnym remoncie w 2012 roku). Zazwyczaj na rynku można spotkać nieruchomości zabudowane starszymi domami na działkach o powierzchni 300-700m2z zabudowaniami w złym kwalifikującym się do rozbiórki lub dostatecznym stanie, wymagającymi poniesienia znacznych nakładów.
Wybrany obszar geograficzny (dzielnica, miasto, gmina, powiat):
Z uwagi na specyfikę nieruchomości konieczne było rozszerzenie badanego rynku. Analizą objęto najbliższą okolicę nieruchomości wycenianej, z miasta Pabianice oraz sąsiedniego Chechła I, Ksawerowa i Konstantynowa Łódzkiego. Stwierdzono, że ceny w zależności od lokalizacji i otoczenia, stanu technicznego budynku, wielkości działki oraz rodzaju zabudowy, wahają się od ok. 190-380 000 zł.
Okres badania cen transakcyjnych:
W przypadku nieruchomości zabudowanych jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym analizowano transakcje z ostatnich 24 miesięcy
Trend zmian:
Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie ceny spadły o ok. -2,27%. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości.
KM 2257/14 16 ANALIZA POPYTU (opis stanu bieżącego i prognozy na przyszłość w oparciu o dostępne dane i badanie tendencji zmian historycznych)
Sposób i dostępność
finansowania W znacznej części z kredytu Aktywność
budowlana (indywidualna, deweloperzy)
W okolicach zrealizowano kilka projektów deweloperskich (zabudowa jednorodzinna segmentowa). Przeważa budownictwo indywidualne.
ANALIZA PODAŻY (opis stanu bieżącego i prognozy na przyszłość w oparciu o dostępne dane i badanie tendencji zmian historycznych)
Aktualna oferta Niska podaż nieruchomości podobnych.
Charakterystyka cen
ofertowych Poziom cen ofertowych jest wyższy od cen transakcyjnych.
Zachowania kupujących
Pisząc o cechach różnicujących mających wpływ na wartość rynkową nieruchomości należy pamiętać, że obecnie mamy rynek kupującego. Wynika to z faktu większej podaży nieruchomości podobnych niż popytu na te nieruchomości. Tak więc dzisiaj istotne są preferencje kupujących. Z analizy preferencji kupujących wynika, że jednymi z bardziej istotnych cech mających wpływ na zachowania inwestorów w przypadku nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi jest lokalizacja ogólna i szczegółowa (otoczenie) nieruchomości. Bywa często, że cechy te są ze sobą łączone. Jednakże bywa również, że stan cechy lokalizacja jest inny niż stan cechy otoczenie. W takich przypadkach konieczne jest ich rozdzielenie. Jako, że żadna z cech różnicujących nie ma charakteru uniwersalnego, to przyjmowane przez nią stany zależą w dużej mierze od nieruchomości wybranych porównawczych.
Wpływ łączny lokalizacji i otoczenia przyjęty został na poziomie 20%.
W tym przypadku równie istotną cechą różnicującą jest stan techniczno-użytkowy i standard wykończenia. Istotność tej cechy polega na tym, że nabywając np. Dom, kupujący zależnie od jego stanu technicznego musi przewidzieć dodatkowe nakłady na jego wykończenie lub doprowadzenie do stanu zadawalającego go. Tu nie są istotne zamierzenia inwestycyjne kupującego, gdyż są one przewidywane na etapie podejmowania decyzji o zmianie lokum. Stąd wpływ tej cechy jest na poziomie ok. 25%.
W tym przypadku mając na uwadze dostępne nieruchomości porównawcze widać, że kolejną cechą różnicująca jest również powierzchnia działki wynosząca 2637 m2, a działki porównawcze mają powierzchnie od ok.
380 m2 do ok. 2630 m2. Zdaniem biegłego cecha ta ma charakter ciągły, a z analizy dostępnych transakcji jej wpływ na wartość wynosi ok. 30% rozstępu przedziału cen. Tego wpływu nie można utożsamiać z kosztami nabycia dodatkowej powierzchni działki.
Podobny wpływ na cenę ma stopień zagospodarowania działki. Wpływ tej cechy jest również na poziomie ok. 10%.
Pozostałe cechy różnicujące nieruchomość wycenianą z porównawczymi to dojazd (ok 5%) i powierzchnia budynku wpływ tej cechy to 10%. Zdaniem biegłego w/w cechy różnicujące mające wpływ na wartość przedmiotu wyceny w wystarczający sposób objaśniają rynek nieruchomości podobnych.
KM 2257/14 17
Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej, pod względem, wielkości powierzchni, dojazdu i innych czynników. Dlatego też nie zawsze najnowsze transakcje okazywały się odpowiednie do dalszej analizy.
Poniższa tabela przedstawia transakcje jakie zanotowano w okresie dwóch lat, nieruchomościami podobnymi, na terenie Pabianic i sąsiedniego Konstantynowa Łódzkiego, Ksawerowa i Chechła I.
Tabela 2:Ceny transakcyjne podobnych nieruchomości w Pabianicach i obrębach sąsiednich Lp. Data
transakcji Miasto Ulica Pow.
Działki [m2] 3 2014-11-26 Pabianice Jutrzkowicka 969 245 000,00 245 000,00 4 2014-08-18 Pabianice Makowa 380 265 000,00 262 247,32 5 2013-06-03 Konstantynów Łódzki Langiewicza 2626 275 000,00 268 991,19 6 2013-08-20 Chechło I nn 1364 330 000,00 322 956,05 7 2014-01-30 Ksawerów Zachodnia 2630 380 000,00 372 754,76
Cmin - Cmax – Opis transakcji wziętych do porównań:
1. Transakcja oznaczona w tabeli nr 2 jako nr 2 – Działka gruntu o powierzchni 2300 m2 zabudowana budynkiem mieszkalnym, jednorodzinnym o konstrukcji murowanej. Budynek wolnostojący o powierzchni użykowej 100m2. Nieruchomość usytuowana w miejscowości Chechło I. Nieruchomość znajduje się w sąsiedztwie zabudowań mieszkalnych jednorodzinnych. W najbliższym otoczeniu tereny zielone. Dojazd drogą asfaltową. Stan techniczny i standard wykończenia budynku średni.
Teren działki słabo zagospodarowany.
2. Transakcja oznaczona w tabeli nr 2 jako nr 4 – Działka gruntu o powierzchni 380 m2 zabudowana budynkiem mieszkalnym, jednorodzinnym o konstrukcji murowanej. Budynek wolnostojący o powierzchni użykowej ok 92,65m2. Nieruchomość usytuowana w Pabianicach przy ul Makowej.
Nieruchomość znajduje się w sąsiedztwie zabudowań mieszkalnych, jednorodzinnych. Stan techniczny i standard wykończenia budynku średni. Dojazd do nieruchomości drogą o nawierzchni gruntowej.
Teren działki częściowo zagospodarowany, brak utwardzenia trenu.
3. Transakcja oznaczona w tabeli nr 2 jako nr 6 – Działka gruntu o powierzchni 1364 m2 zabudowana budynkiem mieszkalnym, jednorodzinnym o konstrukcji murowanej. Budynek wolnostojący o powierzchni użykowej 115m2. Nieruchomość usytuowana w miejscowości Chechło I. Nieruchomość znajduje się w sąsiedztwie zabudowań mieszkalnych jednorodzinnych. W najbliższym otoczeniu zabudowa jednorodzinna. Dojazd drogą asfaltową. Stan techniczny i standard wykończenia budynku średni. Teren działki zagospodarowany, występują dodatkowe zabudowania gospodarcze.