OPERAT SZACUNKOWY
Z OSZACOWANIA
WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM MIESZKALNYM I BUDYNKIEM GOSPODARCZYM, POŁOŻONEJ W PABIANICACH PRZY ULICY KARNISZEWICKIEJ 51/53, W OBRĘBIE P-3, DZIAŁKA GRUNTU O
NUMERZE EWIDENCYJNYM 163/13 O POWIERZCHNI 0,2637 HA, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00008195/6
AUTOR OPRACOWANIA:
Krzysztof Kuryłowicz –rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów
KM 2257/14
Data opracowania: 18 marca 2015 r.
KM 2257/14 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Z OSZACOWANIA
WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM MIESZKALNYM I BUDYNKIEM GOSPODARCZYM, POŁOŻONEJ W PABIANICACH PRZY ULICY KARNISZEWICKIEJ 51/53, W OBRĘBIE P-3, DZIAŁKA GRUNTU O NUMERZE EWIDENCYJNYM 163/13 O
POWIERZCHNI 0,2637 HA, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00008195/6
1. Przedmiot wyceny:
Przedmiotem wyceny jest prawo własności gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym, położonego na działce gruntu o numerze ewidencyjnych 163/13 w obrębie P-3 w miejscowości Pabianice przy ul. Karniszewickiej 51/53. Powierzchnia działki wynosi 0,2637 ha.
Prawo własności gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym przysługuje Panu Tomaszowi Ratajczyk na podstawie umowy darowizny zawartej w formie AN Rep A nr 1412/2008 z dnia 12 lutego 2008 roku.
Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w Pabianicach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą LD1P/00008195/6.
2. Cel wyceny:
Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika, Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego kancelarię przy ul. Warszawskiej 44/50, 95-200 Pabianice.
3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami.
4. Określona podejściem porównawczym metodą porównywania parami wartość prawa własności działek gruntu, zabudowanych budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym dla celu postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi:
303 200 zł
słownie: trzysta trzy tysiące dwieście złotych 5. Data istotne dla procesu wyceny:
6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia nadane przez Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa w dniu 05 grudnia 1995 roku numer 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów.
Data sporządzenia operatu: 02 grudnia 2014 r. – 18 marca 2015 roku.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 12 marca 2015 roku.
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 09 stycznia 2015 roku.
Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 09 stycznia 2015 roku.
KM 2257/14 3
SPIS TREŚCI
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ... 4
2. CEL WYCENY ... 4
3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO ... 4
3.1 PODSTAWA FORMALNA WYCENY ... 4
3.2 PODSTAWY MATERIALNO – PRAWNE ... 4
3.3 ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH ... 4
4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY ... 5
5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI ... 5
5.1 STAN PRAWNY PRZEDMIOTU WYCENY ... 5
5.2 PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO . 6 5.3 STAN TECHNICZNO – UŻYTKOWY NIERUCHOMOŚCI ... 6
6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ... 10
6.1 WYBÓR METODOLOGII WYCENY ... 10
6.2 SPOSÓB WYCENY ... 10
7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ... 12
8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ... 17
8.1 OKREŚLENIE TRENDU CZASOWEGO ... 17
8.2 OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ ... 18
8.3. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ W KONTEKŚCIE ART. 948 § 2 K.P.C. ... 19
9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW ... 21
10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA... 22
Załączniki:
1. Kopia wypisu z rejestru gruntów z dnia 23 lutego 2015 roku;
2. Kopia mapy zasadniczej z dnia 04 marca 2015 roku;
3. Kopia pisma informującego właścicieli o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości znajdującej się w Pabianicach przy ul. Karniszewickiej 51/53 wraz z potwierdzeniem odbioru.
KM 2257/14 4
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
Określenie nieruchomościa. rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym,
b. położenie nieruchomości: Pabianice, ul. Karniszewicka 51/53, obręb P-3, działka gruntu nr 163/13, c. powierzchnia gruntu: 0,2637 ha,
d. numer Księgi Wieczystej: LD1P/00008195/6.
Zakres wyceny
a. rodzaj praw podlegających wycenie: prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym,
b. określenie części nieruchomości nie podlegających wycenie: brak.
2. CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika, Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego kancelarię przy ul. Warszawskiej 44/50, 95-200 Pabianice.
3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny
Zlecenie z dnia 01 grudnia 2014 roku (otrzymane 02 grudnia 2014 roku) Pana Gabriela Pietrasika, Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, prowadzącego kancelarię przy ul. Warszawskiej 44/50, 95-200 Pabianice. Sprawa KM o numerze 2257/14.
3.2 Podstawy materialno – prawne
1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2014, poz. 518, z późn. zm.) -UoGN;
2. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. z 2013 roku, poz. 707 z późn. zm.) -UoKWiH;
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2014, poz. 121 z późn.
zm.) – k.c;
4. Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2012, poz. 647, późn. zm.) -UPZP;
5. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.) - RWNSOS;
6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 101, z późn. zm.) - KPC;
7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) – RCzK.
8. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity Dz .U. z 2013 roku, poz. 1409, z późn. zm.) -UPB;
9. Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 roku, nr 38, poz. 454);
10. Ustawa o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 roku (Dz. U. 2014 poz. 1182, z późn.
zm.) – UoODO.
3.3 Źródła danych merytorycznych
1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych – do dobrowolnego stosowania;
2. Oględziny oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 09 stycznia 2015 roku;
3. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic;
KM 2257/14 5 4. Wypis z rejestru gruntów z dnia 23 lutego 2015 roku;
5. Badanie z KW o numerze LD1P/00008195/6 z dnia 09 stycznia 2015 roku;
6. Przegląd transakcji na rynku lokalnym;
7. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa;
8. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości.
4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY
5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny
a) Księga wieczysta nr LD1P/00008195/6 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Nieruchomość gruntowa
Numer bieżący nieruchomości: 13 Położenie: miejscowość Pabianice Ulica: Karniszewicka 51/53
Powierzchnia działki 0,2637 ha.
Numer działki: 163/13 Sposób korzystania: -.
Komentarz do migracji: w łamie 5 istnieje wpis "nieruchomość rolna zabudowana"
Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Brak wpisu.
Dział II: Właściciel
Prawo własności gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym przysługuje Panu Tomaszowi Ratajczyk na podstawie umowy darowizny zawartej w formie AN Rep A nr 1412/2008 z dnia 12 lutego 2008 roku.
Dział III: Ciężary i obciążenia
Wzmianka o wszczęciu egzekucji do nieruchomości objętej tą KW na wniosek wierzyciela Mileny Słodkiewicz w sprawie KM 2257/14 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika.
Dział IV: Hipoteki Brak wpisów
b) Według ewidencji gruntów:
Właściciel: Tomasz Ratajczyk
Nr działki Położenie działki KW Opis użytku Klasa Pow. uż. [ha]
163/13 Karniszewicka 51/53
Pabianice P-3 LD1P/00008195/6
R IVa 0,0724
R IVb 0,0185
R, Br IVb 0,1728 0,2637
Data sporządzenia operatu: 02 grudnia 2014 r. – 18 marca 2015 roku.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 12 marca 2015 roku.
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 09 stycznia 2015 roku.
Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 09 stycznia 2015 roku.
KM 2257/14 6
5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Pabianice uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym przedmiotowa nieruchomość posiada przeznaczenie UMN – zabudowa usługowa z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej.
Mapa 1: Fragment załącznika graficznego do MPZP z wycenianą nieruchomością
Na terenach oznaczonych na rysunku planu symbolem U/MN ustala się przeznaczenie terenow:
- usługi oraz działalność gospodarczą rzemieślniczą o uciążliwości nieprzekraczającej granic działki, jako podstawowe przeznaczenie terenu,
- zabudowę mieszkaniową jednorodzinną towarzyszącą funkcji usługowej, jako dopuszczalne przeznaczenie terenu, urządzenia obsługi technicznej, jako dopuszczalne przeznaczenie terenu,
- wyklucza się przedsięwzięcia mogące znacząco oddziaływać na środowisko (z wyłączeniem sieci infrastruktury technicznej).
5.3 Stan techniczno – użytkowy nieruchomości
Lokalizacja i czynniki środowiskoweWyceniana nieruchomość położona jest w Pabianicach przy ul. Karniszewickiej 51/53.
Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości.
KM 2257/14 7
Miasto Pabianice jest gminą miejską położoną w środkowej części województwa łódzkiego, w bezpośredniej bliskości stolicy województwa – Łodzi, na Wysoczyźnie Łaskiej nad rzekami Dobrzynką i Pabianką. Jest równocześnie największym miastem powiatu, w którego skład wchodzą miasta: Pabianice i Konstantynów Łódzki oraz gminy: Dłutów, Dobroń, Ksawerów, Lutomiersk, Pabianice. Miasto położone jest również przy jednym z głównych szlaków komunikacji kolejowej: linia kolejowa przebiegająca przez miasto wraz z licznymi bocznicami do rozładunku towarów daje możliwość dotarcia do Poznania, Gdyni i wielu innych miast w Polsce. Na obrzeżach Łodzi, w odległości niespełna 10 km od Pabianic funkcjonuje Port Lotniczy Łódź im. Władysława Reymonta. Dogodna lokalizacja w centrum Polski obok sieci autostrad, dróg ekspresowych i lotniska, ma znaczenie strategiczne dla firm chcących prowadzić interesy w centralnej Polsce. Bliskość ważnych szlaków komunikacyjnych stwarza doskonałe warunki dla rozwoju przemysłu, handlu i usług. Pabianice należą do miast o bogatych tradycjach przemysłowych, otwierają szerokie możliwości dla wszelkich przedsięwzięć gospodarczych. Pabianickie przedsiębiorstwa reprezentują wiele branż i specjalności, a dysponując znacznym potencjałem i doświadczeniem, promują współpracę w różnych formach i zakresie.
Przedmiotowa nieruchomość znajduje się zachodnio - północnej części Pabianic przy ul.
Karniszewickiej 51/53. Dojazd do nieruchomości drogą o nawierzchni asfaltowej. Bezpośrednio przy nieruchomości zlokalizowany jest przystanek autobusowy linii 2. W najbliższym otoczeniu zabudowa jednorodzinna.
Zdjęcia 1-3 Otoczenie przedmiotowej nieruchomości, droga dojazdowa.
Przedmiotowa nieruchomość składa się z działki nr 163/13 o powierzchni 0,2637 ha. Zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, oraz budynkiem gospodarczym. Wjazd na przedmiotową działkę od ulicy Karniszewickiej oraz od zaplecza działki wewnętrzną drogą od ulicy Księżycowej.
Mapa 3. Kształt przedmiotowej działki gruntu nr 163/13
KM 2257/14 8
Nieruchomość ogrodzona. Od frontu ogrodzenie z siatki drucianej na metalowych słupkach i furtka, wzdłuż pozostałych granic ogrodzenie z betonowych elementów.
Działka od strony ulicy Karniszewickiej zabudowana budynkiem mieszkalnym i gospodarczym oraz wzdłuż wschodniej granicy znajdują się pozostałości ścian wraz gruzem po zabudowaniach. Dojście do budynków utwardzone kostką brukową, pozostała część biologicznie czynna.
Działka od zaplecza niezagospodarowana, teren utwardzony betonem.
Mapa 4. Zagospodarowanie terenu działki nr 163/17
Zdjęcia 4-8 Przedmiotowa nieruchomość i zagospodarowanie terenu.
Biegły nie uzyskał żadnej dokumentacji projektowo –budowlanej dotyczącej zabudowań.
Budynek mieszkalny z lat 30 –tych XX wieku. Budynek o konstrukcji murowanej.
Budynek parterowy, bez podpiwniczenia.
Budynek mieszkalny Budynek gospodarczy Budynek który został wyburzony, pozostał po nim gruz
Zaplecze działki utwardzone betonem
KM 2257/14 9 Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego 90m2 zgodnie z decyzją o podatku.
Budynek po przeprowadzonym remoncie zarówno z zewnątrz jak wewnątrz w 2012 roku.
Stan techniczny i standard wykończenia budynku dobry.
W budynku zameldowane są trzy osoby pełnoletnie.
Budynek obecnie jest nieubezpieczony.
Wyposażenie budynku w instalacje:
Budynek mieszkalny wyposażony jest w następujące instalacje:
wody zimnej z sieci komunalnej, oraz na terenie działki znajduje się studnia,
woda ciepła – bojler elektryczny
kanalizacji – lokalna, szambo szczelne,
energii elektrycznej,
ogrzewanie – piec na opał stały, węglowe,
ciepłej wody – ogrzewacz gazowy w kotle dwufunkcyjnym . Dodatkowo w ulicy jest gaz, który nie jest doprowadzony do domu.
Zdjęcia 9-16 Budynek wewnątrz.
Budynek gospodarczy z lat 30 –tych XX wieku. Budynek o konstrukcji murowanej.
Budynek parterowy, bez podpiwniczenia. Budynek wykorzystywany jest jako skład węgla.
Zdjęcia 17-18 Budynek gospodarczy.
KM 2257/14 10 Najkorzystniejszy sposób użytkowania
Zgodnie z pkt 1.6 KSWP 1 „Wartość rynkowa i Wartość odtworzeniowa” w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca powinien ustalić sposób najkorzystniejszego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym sposobie jej wykorzystania. W przypadku przedmiotowej nieruchomości najkorzystniejszym i jednocześnie aktualnym sposobem użytkowania jest funkcja mieszkaniowa.
6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny
Zgodnie z artykułem 154 pkt.1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych w tym o czynszach najmu.
Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości, którą zgodnie z art. 150 pkt. 2 UGN , określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (wolnorynkowego).
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
6.2 Sposób wyceny
Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona.
Przepisem posiłkowym, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest § 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania.
Przepisy ust. 1 w/w § 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości.
Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając:
• Cel wyceny
• Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym
• Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości
• Zakres wyceny
• Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu
• Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny
• Stan prawny nieruchomości
Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z § 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. Z 1968 roku nr 10 poz.
52 z późn. zm.).
KM 2257/14 11
Warunkiem posłużenia się podejściem porównawczym jest możliwość określenia takiego rynku nieruchomości, na którym sprzedawane są nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z art. 153 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r., z późn. zm. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom uzyskanym za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Metodologia ta jest zgodna z § 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z późn. zm.).
Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami.
Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna nr 1 NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości: „Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi.”
Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami wygląda następująco:
1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny.
2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.
3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.
4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.
5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.
6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.
7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.
8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań.
9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek.
10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości, jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.
11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).
Taka procedura wyceny zgodna jest z § 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników a także z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny i nową definicją wartości rynkowej, która mówi, że wartość ta winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona.
Analiza porównawcza
Opis cech różnicujących nieruchomości porównawcze oraz stany, jakie przyjmują jest przedstawiony w Tabeli 1 poniżej. Tu należy pamiętać, że cechy różnicujące nie mają charakteru uniwersalnego i dotyczą przede wszystkim nieruchomości porównywalnych z przedmiotem oszacowania.
KM 2257/14 12
Tabela 1: Opis cech rynkowych dla nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym wraz z przy- pisanymi im stanami.
Lokalizacja i otoczenie
Bardzo dobra
Ciesząca się dużym zainteresowaniem potencjalnych nabywców. Szybko rotująca (będąca krótko w ofercie), dobrze skomunikowana. Dobry dostęp do komunikacji miejskiej i dojazd do centrum miasta.
Przyjmuje się otoczenie wysoce sprzyjające funkcji nieruchomości. W tym przypadku zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, brak uciążliwości (np. hałasu, nieprzyjemnych zapachów, zapylenia, etc.). Brak działek niezagospodarowanych, brak starej zabudowy czynszowej, bliskość terenów zielonych.
Dobra Dwie - trzy cechy z pozycji „bdb’ nie spelnione
Średnie Więcej niż trzy cechy z pozycji „bdb” nie spełnione lub występują uciążliwości.
Powierzchnia użytkowa domu1
Dobra Powierzchnia użytkowa 100-120 m2 Średnia Powierzchnia użytkowa 50-100 m2 Powierzchnia działki – cecha ciągła
Górny zakres
przedziału Powierzchnia działki 2630 m2 Dolny zakres
przedziału Powierzchnia działki 380,00 m2 Dojazd
Dobry Dojazd drogą asfaltową.
Średni Dojazd drogą gruntową.
Stan techniczny nieruchomości i standard wykończenia
Średni
Dom zadbany, po przeprowadzonych pracach remontowych na przestrzeni ostatnich 10 lat. W budynku widoczne ślady zużycia. Wnętrze budynku wymagające poniesienia nakładów na odświeżenie. Zużycie techniczne lub funkcjonalne 20%-35%.
Dostateczny Dom w stanie do remontu o znacznym zakresie. Zużycie techniczne lub funkcjonalne powyżej 35%.
Zagospodarowanie nieruchomości
Dobre Teren działki w całości zagospodarowany, ogrodzenie nowe, komunikacja wewnętrzna, utwardzony podjazd, nasadzenia ozdobne.
Średnie Średnie warunki dla rozpatrywanych wariantów. Teren działki wymaga uporządkowania lub wyburzenia naniesień.
7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Sytuacja społeczno- gospodarcza województwa łódzkiego w grudniu 2014 r.
Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw w grudniu 2014 r.
ukształtowało się na poziomie 314,5 tys. osób, tj. o 1,0% wyższym niż przed rokiem (w grudniu 2013 r., w porównaniu z analogicznym miesiącem 2012 r.
– spadek o 0,2%). W ujęciu rocznym wzrost zatrudnienia odnotowano m. in.
w sekcjach: zakwaterowanie i gastronomia, działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, transport i gospodarka magazynowa, administrowanie i działalność wspierająca, obsługa rynku nieruchomości oraz informacja i komunikacja. Spadek zatrudnienia wystąpił w budownictwie oraz pozostałej działalności usługowej. W okresie styczeń – grudzień 2014 r. przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw ukształtowało się na poziomie 313,8 tys. osób, tj. zbliżonym do notowanego w analogicznym okresie 2013 r.
(wobec spadku o 2,2% w stosunku do 2012 r.). Największy wzrost dotyczył działalności profesjonalnej, naukowej i technicznej (o 7,1%), transportu i gospodarki magazynowej (o 4,8%), obsługi rynku nieruchomości (o 4,7%)
1 Ta waluacja cechy wynika ze sposobu oszacowania. Przedmiotem porówanań jest cena łączna nieruchomości.
KM 2257/14 13 oraz informacji i komunikacji (o 4,1%). Przeciętne zatrudnienie spadło w tym okresie m.in. w budownictwie (o 8,9%) oraz administrowaniu i działalności wspierającej (o 4,5%). W grudniu 2014 r. przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wyniosło 4049,10 zł i było o 4,7% wyższe niż przed rokiem (w grudniu 2013 r., w porównaniu z analogicznym miesiącem 2012 r., odnotowano wzrost o 1,6%). Wzrost wynagrodzeń odnotowano w większości z obserwowanych sekcji. Najwyższy, w porównaniu z grudniem 2013 r., wystąpił w: działalności profesjonalnej, naukowej i technicznej (o 6,5%), handlu; naprawie pojazdów samochodowych (o 5,5%), informacji i komunikacji (o 3,8%) oraz administrowaniu i działalności wspierającej (o 3,6%). Spadek wynagrodzeń odnotowano w zakwaterowaniu i gastronomii (o 3,6%) oraz transporcie i gospodarce magazynowej (o 2,2%). W okresie dwunastu miesięcy 2014 r. przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw ukształtowało się na poziomie 3591,51 zł, tj. o 4,0% wyższym niż przed rokiem (wobec wzrostu w 2013 r. o 3,5% w porównaniu z 2012 r.). Najwyższy wzrost przeciętnych wynagrodzeń odnotowano w sekcjach: budownictwo (o 9,0%), działalność profesjonalna, naukowa i techniczna (o 6,2%), informacja i komunikacja (o 5,3%), przetwórstwo przemysłowe (o 4,9%) oraz handel;
naprawa pojazdów samochodowych (o 4,4%). Nieznaczny spadek przeciętnych wynagrodzeń, wśród obserwowanych sekcji, wystąpił w administrowaniu i działalności wspierającej (o 0,1%).
Stopa bezrobocia w województwie łódzkim (według powiatów)
Stopa bezrobocia rejestrowanego ukształtowała się na poziomie listopada 2014 r. i wyniosła 11,9%, ale w porównaniu z grudniem 2013 r. była niższa o 2,2 p. proc. Do powiatów o najwyższej stopie bezrobocia w końcu grudnia 2014 r. należały: łaski (15,7% wobec 18,8% w grudniu 2013 r.), kutnowski (15,6% wobec 17,8%), zduńskowolski (14,6% wobec 16,2%), zgierski (14,5%
wobec 18,4%), łęczycki (14,3% wobec 16,3%) oraz radomszczański (14,1%
wobec 16,5%), a o najniższej – skierniewicki (7,4% wobec 9,0%), rawski (7,9% wobec 9,4%), wieruszowski (8,6% wobec 10,9%) oraz łowicki (9,5%
wobec 10,8%). W porównaniu z grudniem 2013 r. we wszystkich powiatach odnotowano spadek stopy bezrobocia, najwyższy w powiatach: zgierskim (o 3,9 p. proc. do 14,5%), tomaszowskim (o 3,8 p. proc do 14,0%) i opoczyńskim (o 3,6 p. proc. do 13,5%), a najniższy w łowickim (o 1,3 p. proc do 9,5%), wieluńskim i łódzkim wschodnim (o 1,4 p. proc. do odpowiednio 11,3% i 11,6%). Stopę bezrobocia niższą niż w województwie łódzkim w grudniu 2014 r. odnotowano w sześciu województwach: wielkopolskim (7,8%), śląskim (9,6%), mazowieckim (9,8%), małopolskim (9,9%), dolnośląskim (10,6%), pomorskim (11,3%), a w województwie opolskim ukształtowała się na tym samym poziomie co w łódzkim (11,9%).
Rynek domów podobnych i
preferencje nabywców
W strukturze oferowanych do sprzedaży w III kwartale 2014 roku domów widać, że najwięcej ogłoszeń nadal dotyczyło domów wolnostojących.
Miastami, gdzie oferowano najwięcej takich domów był Rzeszów – 89 proc.
całej oferty domów z tego miasta oraz Białystok – 88 proc. z całej oferty.
Wśród domów z zabudowy szeregowej – najwięcej oferowano ich w Gdańsku – 15 proc. Podobnie jak w I i II kwartale 2014 r., najwięcej domów z zabudowy bliźniaczej w ostatnich trzech miesiącach, oferowano w Warszawie - 32 proc. Analizując średnie poziomy cen domów w III kwartale 2014 r., w
KM 2257/14 14 ujęciu wojewódzkim, można zauważyć bardzo delikatne wahania cenowe. Nie można mówić o tendencjach cenowych.
Oferty sprzedaży domów na rynku wtórnym, charakteryzuje duża rozbieżność cenowa. Oczywistą sprawą jest to, iż tych transakcji jest znacznie mniej, niż na rynku mieszkań z prostego powodu – są to transakcje na wyższym poziomie cenowym. Mniej Polaków może sobie pozwolić na zakup domu, niż na zakup mieszkania.
Na cenę domu wpływa wiele czynników: położenie (centrum, obrzeża, dzielnica), wiek nieruchomości (dom przedwojenny, powojenny, zbudowany po 1990 r.), stan techniczny budynku (do zamieszkania, do remontu, w stanie surowym), wielkość przydomowej działki.
Należy mieć na uwadze, iż obecnie zmieniają się preferencje ludności.
Coraz więcej zamożnych osób (i nie tylko) chce mieszkać na obrzeżach miast lub poza miastem w domu otoczonym zielenią. Istotnymi czynnikami wyboru miejsca zamieszkania – posadowienia swojej rezydencji, jest moda, sąsiedztwo i przyjazne otoczenie administracyjne. W okolicach Łodzi z pewnością takimi gminami jest Gmina Stryków, Zgierz czy Aleksandrów Łódzki. Gminy w swojej strategii założyły, że będą sypialniami Łodzi, a powstające wokół nich autostrady dobitnie sprzyjają tej strategii.
Dodatkowym czynnikiem zachęcającym do budowy domu poza Łodzią są rosnące ceny mieszkań, które spowodowały, że zakup dużego mieszkania w mieście wiąże się z takim samym wydatkiem jak zakup gruntu i wybudowanie domu pod miastem.
Domy stały się prawdziwą alternatywą do mieszkań. W porównaniu do innych segmentów rynku nieruchomości mieszkaniowych są stosunkowo tanie. Mamy w tej chwili najlepszy moment na zakup domu. Rynek domów jednorodzinnych jest stabilny. Szybko rozwijają się okolice Łodzi. W gminach ościennych powstaje mnóstwo osiedli domków jednorodzinnych. Łatwiej tam o pozwolenia na budowę, można szybciej załatwić formalności. Choć nadal obserwujemy spadek liczby rozpoczynanych budów to dynamika tego spadku jest coraz mniejsza. Nabywcy poszukują ofert w cenie dużego mieszkania, lecz rynek jest wypełniony domami o powierzchni powyżej 250 m kw., które oprócz wysokiej ceny charakteryzują się zazwyczaj dość znacznymi kosztami
KM 2257/14 15 eksploatacji. Największym zainteresowaniem cieszą się budynki wybudowane po 2000 roku. 56 proc. zeszłorocznych transakcji dotyczyło właśnie budynków powstałych w ostatniej dekadzie. W przypadku domów klienci preferują nowe budownictwo. Wygrywają względy praktyczne. Budynki wybudowane w ostatnich latach charakteryzują się nowoczesnymi rozwiązaniami architektonicznymi, ciekawszymi aranżacjami, i co najważniejsze, pozwalają na wprowadzenie się po niewielkich nakładach remontowych. Liczba transakcji jest również następstwem dużej podaży na rynku domów wybudowanych w ostatnich latach. Sześć na dziesięć wystawionych do sprzedaży ofert to właśnie domy postawione po roku 2000.
Średni czas sprzedaży domu jest prawie dwukrotnie dłuższy niż mieszkania z rynku wtórnego i wynosi ok 180 dni, a co dziesiąty dom sprzedawał się w czasie dłuższym niż rok. Statystyka ta obejmuje jednak tylko zrealizowane transakcje. W bazie nie brakuje ofert, które są eksponowane nawet ponad 2 lata i mimo obniżek ceny nie cieszą się zainteresowaniem nabywców.
Pewna grupa osób decyduje się na zakup domu ze względów ekonomicznych. Popytem przede wszystkim mniej zamożnej grupy nabywców cieszą się nieruchomości zabudowane starszymi, zwykle niewielkimi domami.
Jest to sposób, aby zrealizować swoje marzenia mieszkania we własnym domu z ogródkiem, a nie w bloku, ponosząc stosunkowo niewielkie wydatki. Należy pamiętać jednak, że nabycie takiej nieruchomości wiąże się zwykle z koniecznością poniesienia nakładów na niezbędne remonty. Tu jednak proces inwestycyjny może być rozciągnięty w czasie i nie będzie tak boleśnie odczuwalny przez inwestora, wiele prac może on wykonać wkładając własną pracę i poświęcając własny czas mieszkając już we własnym domu.
ANALIZA GRUNTY ZABUDOWANE
Segment rynku:
Nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi jedno- rodzinnymi powstałymi w latach 30-50 tych.
W przypadku działek zabudowanych starszymi domami wartość nieruchomości generuje właściwie sam grunt. Z taką sytuacją mamy do czynienia przy przedmiotowej nieruchomości.
Jest to segment rynku szybko rozwijający się w ostatnich czasach i liczba transakcji dotyczących tańszych nieruchomości przewyższa ilość sprzedawanych domów nowych.
Przedmiotowa nieruchomość jest nietypowa z uwagi na dużą powierzchnię gruntu (2637m2) oraz stan techniczny i standard zabudowań (po przeprowadzonym generalnym remoncie w 2012 roku). Zazwyczaj na rynku można spotkać nieruchomości zabudowane starszymi domami na działkach o powierzchni 300-700m2z zabudowaniami w złym kwalifikującym się do rozbiórki lub dostatecznym stanie, wymagającymi poniesienia znacznych nakładów.
Wybrany obszar geograficzny (dzielnica, miasto, gmina, powiat):
Z uwagi na specyfikę nieruchomości konieczne było rozszerzenie badanego rynku. Analizą objęto najbliższą okolicę nieruchomości wycenianej, z miasta Pabianice oraz sąsiedniego Chechła I, Ksawerowa i Konstantynowa Łódzkiego. Stwierdzono, że ceny w zależności od lokalizacji i otoczenia, stanu technicznego budynku, wielkości działki oraz rodzaju zabudowy, wahają się od ok. 190-380 000 zł.
Okres badania cen transakcyjnych:
W przypadku nieruchomości zabudowanych jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym analizowano transakcje z ostatnich 24 miesięcy
Trend zmian:
Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie ceny spadły o ok. -2,27%. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości.
KM 2257/14 16 ANALIZA POPYTU (opis stanu bieżącego i prognozy na przyszłość w oparciu o dostępne dane i badanie tendencji zmian historycznych)
Sposób i dostępność
finansowania W znacznej części z kredytu Aktywność
budowlana (indywidualna, deweloperzy)
W okolicach zrealizowano kilka projektów deweloperskich (zabudowa jednorodzinna segmentowa). Przeważa budownictwo indywidualne.
ANALIZA PODAŻY (opis stanu bieżącego i prognozy na przyszłość w oparciu o dostępne dane i badanie tendencji zmian historycznych)
Aktualna oferta Niska podaż nieruchomości podobnych.
Charakterystyka cen
ofertowych Poziom cen ofertowych jest wyższy od cen transakcyjnych.
Zachowania kupujących
Pisząc o cechach różnicujących mających wpływ na wartość rynkową nieruchomości należy pamiętać, że obecnie mamy rynek kupującego. Wynika to z faktu większej podaży nieruchomości podobnych niż popytu na te nieruchomości. Tak więc dzisiaj istotne są preferencje kupujących. Z analizy preferencji kupujących wynika, że jednymi z bardziej istotnych cech mających wpływ na zachowania inwestorów w przypadku nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi jest lokalizacja ogólna i szczegółowa (otoczenie) nieruchomości. Bywa często, że cechy te są ze sobą łączone. Jednakże bywa również, że stan cechy lokalizacja jest inny niż stan cechy otoczenie. W takich przypadkach konieczne jest ich rozdzielenie. Jako, że żadna z cech różnicujących nie ma charakteru uniwersalnego, to przyjmowane przez nią stany zależą w dużej mierze od nieruchomości wybranych porównawczych.
Wpływ łączny lokalizacji i otoczenia przyjęty został na poziomie 20%.
W tym przypadku równie istotną cechą różnicującą jest stan techniczno- użytkowy i standard wykończenia. Istotność tej cechy polega na tym, że nabywając np. Dom, kupujący zależnie od jego stanu technicznego musi przewidzieć dodatkowe nakłady na jego wykończenie lub doprowadzenie do stanu zadawalającego go. Tu nie są istotne zamierzenia inwestycyjne kupującego, gdyż są one przewidywane na etapie podejmowania decyzji o zmianie lokum. Stąd wpływ tej cechy jest na poziomie ok. 25%.
W tym przypadku mając na uwadze dostępne nieruchomości porównawcze widać, że kolejną cechą różnicująca jest również powierzchnia działki wynosząca 2637 m2, a działki porównawcze mają powierzchnie od ok.
380 m2 do ok. 2630 m2. Zdaniem biegłego cecha ta ma charakter ciągły, a z analizy dostępnych transakcji jej wpływ na wartość wynosi ok. 30% rozstępu przedziału cen. Tego wpływu nie można utożsamiać z kosztami nabycia dodatkowej powierzchni działki.
Podobny wpływ na cenę ma stopień zagospodarowania działki. Wpływ tej cechy jest również na poziomie ok. 10%.
Pozostałe cechy różnicujące nieruchomość wycenianą z porównawczymi to dojazd (ok 5%) i powierzchnia budynku wpływ tej cechy to 10%. Zdaniem biegłego w/w cechy różnicujące mające wpływ na wartość przedmiotu wyceny w wystarczający sposób objaśniają rynek nieruchomości podobnych.
KM 2257/14 17
Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej, pod względem, wielkości powierzchni, dojazdu i innych czynników. Dlatego też nie zawsze najnowsze transakcje okazywały się odpowiednie do dalszej analizy.
Poniższa tabela przedstawia transakcje jakie zanotowano w okresie dwóch lat, nieruchomościami podobnymi, na terenie Pabianic i sąsiedniego Konstantynowa Łódzkiego, Ksawerowa i Chechła I.
Tabela 2:Ceny transakcyjne podobnych nieruchomości w Pabianicach i obrębach sąsiednich Lp. Data
transakcji Miasto Ulica Pow.
Działki [m2]
Cena [zł]
Cena skor.
[zł]
1 2014-10-31 Pabianice Bracka 501 190 000,00 189 365,58 2 2014-06-17 Chechło I nn 2300 210 000,00 207 003,13 3 2014-11-26 Pabianice Jutrzkowicka 969 245 000,00 245 000,00 4 2014-08-18 Pabianice Makowa 380 265 000,00 262 247,32 5 2013-06-03 Konstantynów Łódzki Langiewicza 2626 275 000,00 268 991,19 6 2013-08-20 Chechło I nn 1364 330 000,00 322 956,05 7 2014-01-30 Ksawerów Zachodnia 2630 380 000,00 372 754,76
Cmin - Cmax – Opis transakcji wziętych do porównań:
1. Transakcja oznaczona w tabeli nr 2 jako nr 2 – Działka gruntu o powierzchni 2300 m2 zabudowana budynkiem mieszkalnym, jednorodzinnym o konstrukcji murowanej. Budynek wolnostojący o powierzchni użykowej 100m2. Nieruchomość usytuowana w miejscowości Chechło I. Nieruchomość znajduje się w sąsiedztwie zabudowań mieszkalnych jednorodzinnych. W najbliższym otoczeniu tereny zielone. Dojazd drogą asfaltową. Stan techniczny i standard wykończenia budynku średni.
Teren działki słabo zagospodarowany.
2. Transakcja oznaczona w tabeli nr 2 jako nr 4 – Działka gruntu o powierzchni 380 m2 zabudowana budynkiem mieszkalnym, jednorodzinnym o konstrukcji murowanej. Budynek wolnostojący o powierzchni użykowej ok 92,65m2. Nieruchomość usytuowana w Pabianicach przy ul Makowej.
Nieruchomość znajduje się w sąsiedztwie zabudowań mieszkalnych, jednorodzinnych. Stan techniczny i standard wykończenia budynku średni. Dojazd do nieruchomości drogą o nawierzchni gruntowej.
Teren działki częściowo zagospodarowany, brak utwardzenia trenu.
3. Transakcja oznaczona w tabeli nr 2 jako nr 6 – Działka gruntu o powierzchni 1364 m2 zabudowana budynkiem mieszkalnym, jednorodzinnym o konstrukcji murowanej. Budynek wolnostojący o powierzchni użykowej 115m2. Nieruchomość usytuowana w miejscowości Chechło I. Nieruchomość znajduje się w sąsiedztwie zabudowań mieszkalnych jednorodzinnych. W najbliższym otoczeniu zabudowa jednorodzinna. Dojazd drogą asfaltową. Stan techniczny i standard wykończenia budynku średni. Teren działki zagospodarowany, występują dodatkowe zabudowania gospodarcze.
8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego
Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkudziesięciu transakcji kupna sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi w Pabianicach oraz w lokalizacjach porównywalnych z powiatu pabianickiego, które zostały zanotowane na przełomie ostatnich 2 lat od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie ceny spadły o ok. -2,27%. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu nieruchomościami zabudowanymi na rynku wtórnym.
KM 2257/14 18
8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości zabudowanej
Jako jednostkę porównawczą przyjęto cenę transakcyjną nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Na podstawie danych zawartych w tabeli przyjęto następujące dane wyjściowe:
Cena minimalna: Cena maksymalna:
Cmin = 189 365,58 zł Cmax = 372 754,76 zł ΔC = Cmax - Cmin = 372 754,76 zł – 189 365,58zł = 183 389,18 zł
Przyjęto następujące wagi cech rynkowych określone dla potrzeb niniejszej wyceny oraz zakresy kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych.
Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi
Cechy Udział cechy
w ΔC (wagi)
Poprawki Zakres kwotowy udziału
cechy w Delta C [zł.]
Liczba przedziałów poprawki
Skok poprawki
[zł.]
Lokalizacja i otoczenie 20% 36 677,84 2 18 338,92
Zagospodarowanie działki 10% 18 338,92 1 18 338,92
Dojazd 5% 9 169,46 1 9 169,46
Stan techniczny i standard
wykończenia (*) 25% 45 847,30 1 45 847,30
Powierzchnia działki – cecha
ciągła (*) 30% 55 016,75 - -
Powierzchnia budynku 10% 18 338,92 1 18 338,92
Suma 100% 183 389,18
(*) UWAGA: Ze względu na to, że przedmiotowa nieruchomość posiada lepszy stan techniczny i standard wykończenia budynku oraz większą powierzchnię gruntu w stosunku do nieruchomości wziętych do porównania, zastosowano zasadę ekstrapolacji, co jest zgodne z zapisami PKZW Nota Interpretacyjna nr 1 NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości: pkt.
6.4. „W przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek w metodzie porównywania parami oraz przy wyznaczaniu współczynników korygujących w metodzie korygowania ceny średniej, tak jak w przypadku przedmiotowej nieruchomości.”
Stosownie do § 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, do porównań przyjęto trzy transakcje obrotu prawami własności do nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.
Tabela 4. Określenie cech wycenianego prawa oraz cech praw będących przedmiotem wyceny
Cechy Wyceniana
nieruchomość Chechło I Makowa Chechło I
Lokalizacja i otoczenie średnie średnia dobra średnia
Zagospodarowanie działki średnie średnie średnie dobre
Dojazd dobry dobry średni dobry
Stan techniczy i standard
wykończenia poza przedziałem (+) średni średni dobry
Powierzchnia działki - cecha
ciągła 2637,00 2300,00 380,00 1364,00
Powierzchnia budynku średnia dobra średnia dobra
Biorąc pod uwagę zbiór praw do nieruchomości zabudowanych będących przedmiotem porównań oraz przypisane im cechy procedura określenia wartości wycenianego prawa jest przedstawiona w tabeli nr 5.
KM 2257/14 19 Tabela 5. Określenie średniej ceny transakcyjnej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.
Cechy Wagi Zakres
kwotowy
Skok
poprawki Chechło I Makowa Chechło I
Lokalizacja i otoczenie 20% 36 677,84 18 338,92 0,00 -18 338,92 0,00
Zagospodarowanie działki 10% 18 338,92 18 338,92 0,00 0,00 -18 338,92
Dojazd 5% 9 169,46 9 169,46 0,00 9 169,46 0,00
Stan techniczy i standard
wykończenia 25% 45 847,30 45 847,30 68 770,94 68 770,94 22 923,65
Powierzchnia działki - cecha ciągła 30% 55 016,75 - 2 746,76 0,00 18 395,97
Powierzchnia budynku 10% 18 338,92 18 338,92 -18 338,92 0,00 -18 338,92
Suma 100% 183 389,18 53 178,79 59 601,48 4 641,78
Cena nieruchomości [zł] 207 003,13 262 247,32 322 956,05
Cena nieruchomości z uwzględnieniem poprawek [zł] 260 181,92 321 848,80 327 597,83
Wartość wycenianego prawa własności nieruchomości [zł] 303 209,52
Wartość prawa własności nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem mieszkalnym, położonym w Pabianicach przy ul. Karniszewickiej 51/53, dla celów postępowania egzekucyjnego, oszacowana
podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi:
303 200 zł
słownie: trzysta trzy tysiące dwieście złotych
8.3. Opinia o wartości nieruchomości zabudowanej w kontekście art. 948 § 2 k.p.c.
Przepisem posiłkowym, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu opisu i oszacowania nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym jest art. 948. § 2 Kodeksu Postępowania Cywilnego. Zgodnie z tymże artykułem w oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw.
W celu oszacowania wartości naniesień rzeczoznawca oddzieli od wartości całości, która została oszacowana w pkt. 8.2. niniejszego opracowania, wartość samego grunt. Należy podkreślić, iż podział wartości nieruchomości między grunt, a jego części składowe jest zadaniem o charakterze obliczeniowym, które należy odróżnić od wyceny. Podział ten może być przeprowadzany przez odjęcie od wartości rynkowej nieruchomości, obejmującej grunt wraz z jego wszystkimi częściami składowymi, wartości rynkowej gruntu traktowanego jako niezabudowany. Mając na uwadze powyższe uwarunkowania formalno-prawne w przypadku przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca dokonał wyceny prawa własności działki gruntu o nr ewidencyjnym 163/13 o powierzchni 0,2637 położonej w Pabianicach, przy ul. Karniszewickiej 51/53. Do obliczenia wartości 1 m2 przyjęto przeciętne ceny transakcyjne z miasta Pabianice o podobnym charakterze. W wyniku obliczeń otrzymano wartość 1 m2 gruntu na poziomie 92,76 zł/m2.
Zatem wartość prawa własności działki gruntu o nr ewidencyjnym 163/13 o powierzchni 0,2637, położonej w Pabianicach, przy ul. Karniszewickiej 51/53 o przeznaczeniu pod zabudowę usługową z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ustaloną na dzień 12 marca 2015 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami obliczono według wzoru:
WGR = 92,76 zł/m2 x 2637 m2 wynosi:
WGR = 244 605,92 zł
KM 2257/14 20
Podział wartości nieruchomości między grunt a jego części składowe jest zadaniem o charakterze obliczeniowym, a zatem w przypadku przedmiotowej nieruchomości wartości części składowych przedmiotowej nieruchomości obliczono według wzoru:
WN= WRN - WGR
gdzie:
WNN – wartość prawa własności naniesień
WRN - wartość prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej ( obliczona w pkt. 8.2.) WGR – wartość prawa własności działki gruntu o przeznaczeniu MN
W
NN= 303 209,52zł – 244 605,92 zł = 58 603,60 zł
Ponadto wyceniający w myśl art. 948 § 2 Kodeksu Postępowania Cywilnego oszacował wartość budowli oraz urządzeń związanych z przedmiotem oszacowania z uwzględnieniem ich stopnia zużycia, określonego na poziomie wynikającym z czasu trwania w przeciętnych warunkach utrzymania i stwierdzonego stanu. Wartość wszystkich budowli oraz urządzeń związanych z przedmiotową nieruchomością obliczono na podstawie danych z biuletynu cen SEKOCENBUD – wartość kosztorysowania inwestycji, IV kwartał 2014:
Tabela 6: Wartość poszczególnych grup środków trwałych wg art. 948 k.p.c. §2 k.p.c.
Rodzaj budowli i urządzeń Wartość poszczególnych elementów naniesień z uwzgl. zużycia
technicznego[zł]
Udział poszczególnych elementów naniesień w wartości nieruchomości
Budynek mieszkalny 40 436,48 13,34%
Budynki gospodarcze 7 618,47 2,51%
Ogrodzenie 2 344,14 0,77%
Instalacje 5 274,32 1,74%
Nasadzenia 1 172,07 0,39%
Utwardzenie 1 758,11 0,58%
SUMA NANIESIEŃ 58 603,60 19,33%
NANIESIENIA 58 603,60 19,33%
GRUNT 244 605,92 80,67%
WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI 303 209,52 100%
Należy pamiętać, że na rynku nieruchomości, można oszacować jedynie wartość rynkową nieruchomości zabudowanej, nieruchomości niezabudowanej, wartość praw rzeczowych i wartość praw majątkowych. Oddzielenie od wartości nieruchomości wartości budynków czy budowli nie zawsze jest możliwe, gdyż zwykle nie podlegają one obrotowi. W tym przypadku, przedmiotem licytacji mają być prawa do całej nieruchomości, de facto prawa własności gruntu, budynków, budowli, innych urządzeń, przynależności i innych pożytków. Naniesienia takie jak ogrodzenie, utwardzenie terenu, instalacje techniczne w oderwaniu od budynków, nie przedstawiają z punktu widzenia rynku żadnej ODRĘBNEJ wartości, z drugiej strony bez nich wartość nieruchomości byłaby inna choćby ze względu na wysokość rynkowych czynszów najmu czy np. ze względu na zmianę szeroko pojętego współczynnika pustostanów.
Elementy wymienione w pierwszej kolumnie tabeli 6, o których mowa w art. 948 § 2 takie jak budowle, inne urządzenia i przynależności prawa nie występują samodzielnie w obrocie wolno- rynkowym. Ponadto w tym przypadku nie było pożytków, które mogłyby być przedmiotem odrębnej wyceny w postępowaniu egzekucyjnym.
KM 2257/14 21
Rynek dowodzi, że w niektórych przypadkach, naniesienia na gruntach stanowią tzw. uciążliwość, zmniejszające ich wartość, choć z punktu widzenia właściciela, mają one wysoką wartość indywidualną, ale nie wartość rynkową.
9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW
1. Przedmiotowa nieruchomość jest nietypowa. Zabudowania na działce powstały w latach 30- tych, w 2012 roku został przeprowadzony generalny remont. Na rynku zazwyczaj można spotkać nieruchomości zabudowane starszymi budynkami w złym lub dostatecznym stanie technicznym kwalifikującymi się do rozbiórki lub wymagających poniesienia znacznych nakładów na remont. Również budynek mieszkalny posadowiony jest na działce o dużej powierzchni 0,2637 ha, a wśród transakcji kupna sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami powstałymi w okresie przedwojennym, powierzchnia gruntu zawiera się głównie w przedziale od 300-900m2.
2. W przypadku przedmiotowej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, głównym nośnikiem wartości jest grunt.
3. Ceny transakcyjnie nieruchomości położonych w Pabianicach są relatywnie niskie na tle tego segmentu łódzkiego rynku nieruchomości.
4. Na badanym rynku lokalnym istnieje umiarkowany poziom obrotu nieruchomościami tego typu co przedmiot wyceny, a ich ceny kształtują się na stosunkowo niskim poziomie. Wartość nieruchomości oszacowano na podstawie dostępnych aktów notarialnych transakcji nieruchomościami porównywalnymi o podobnej funkcji użytkowej.
5. Dobierając nieruchomości porównawcze, biegły rozszerzył rynek ich poszukiwań o gminy sąsiednie.
Rozszerzenie rynku wynikała z faktu braku w Pabianicach wystarczającej liczby transakcji nierucho- mościami podobnymi. Rozszerzenie rynku wynikało z faktu dobrego stanu technicznego budynku oraz dużej powierzchni gruntu.
6. Opierając się tylko na rynku pabianickim wartość oszacowanej nieruchomości byłaby niższa.
7. Z drugiej strony z punktu widzenia kupującego rynki w powiecie pabianickim są do siebie podobne, choć niektóre segmenty rynku w Konstantynowie Łódzkim są lepiej postrzegane, niż te same segmenty w Pabianicach. Tak więc rozszerzenie rynku pozwoliło jedynie na dobranie do porównań nieruchomości bardziej podobnych, spełniających w większym stopniu postanowienia at. 4.16 UoGN.
8. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju nieruchomości. Przy ustalaniu wartości wycenianego prawa własności do przedmiotowej nieruchomości położonej w Pabianicach przy ulicy Karniszewickiej 51/53 do porównań wzięto nieruchomości będące przedmiotem obrotu z lokalizacji porównywalnych, których stan prawny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. Różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami porównywalnymi zostały skorygowane w oparciu o cechy korygujące, których stopień oddziaływania określona na podstawie rynku.
9. Wartość prawa własności nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem mieszkalnym położonym w Pabianicach przy ul. Karniszewickiej 51/53, dla celów postępowania egzekucyjnego, ustalona na dzień 06 marca 2015 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi:
303 200 zł
słownie: trzysta trzy tysiące dwieście złotych
10. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku oraz czyni zadość wymogom § 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności komorników.
KM 2257/14 22
11. Biegły zdaje sobie sprawę, że wartość odtworzeniowa przedmiotowej nieruchomości (nakłady na zakup gruntu i budowę istniejących naniesień oraz na nasadzenia (art. 48 k.c.) byłaby wyższa od wartości rynkowej. Jednakże przedmiotem oszacowania była wartość rynkowa, która jako jedyna spełnia wymogi
§ 136 RCK i może być przedmiotem ustalenia jej wartości w postepowaniu egzekucyjnym.
10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem osza- cowania.
2. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 06 marca 2015 roku.
3. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń.
4. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 09 stycznia 2015 roku podczas dokonania oględzin nieruchomości.
5. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości.
6. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych.
7. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego opracowania, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 156 ust. 3,4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.
8. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w § 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
9. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona.
10. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F nr 0017956.
11. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy.
12. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń z tytułu hipotek nieruchomości oraz tych które nie są autorowi znane.
13. Operat zawiera 22 (słownie: dwadzieścia dwie) ponumerowane strony oraz załączniki.
Podpis wyceniającego
