Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkudziesięciu transakcji kupna sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi w Pabianicach oraz w lokalizacjach porównywalnych z powiatu pabianickiego, które zostały zanotowane na przełomie ostatnich 2 lat od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie ceny spadły o ok. -2,27%. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu nieruchomościami zabudowanymi na rynku wtórnym.
KM 2257/14 18
8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości zabudowanej
Jako jednostkę porównawczą przyjęto cenę transakcyjną nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Na podstawie danych zawartych w tabeli przyjęto następujące dane wyjściowe:
Cena minimalna: Cena maksymalna:
Cmin = 189 365,58 zł Cmax = 372 754,76 zł ΔC = Cmax - Cmin = 372 754,76 zł – 189 365,58zł = 183 389,18 zł
Przyjęto następujące wagi cech rynkowych określone dla potrzeb niniejszej wyceny oraz zakresy kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych.
Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi
Cechy Udział cechy
Zagospodarowanie działki 10% 18 338,92 1 18 338,92
Dojazd 5% 9 169,46 1 9 169,46
(*) UWAGA: Ze względu na to, że przedmiotowa nieruchomość posiada lepszy stan techniczny i standard wykończenia budynku oraz większą powierzchnię gruntu w stosunku do nieruchomości wziętych do porównania, zastosowano zasadę ekstrapolacji, co jest zgodne z zapisami PKZW Nota Interpretacyjna nr 1 NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości: pkt.
6.4. „W przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek w metodzie porównywania parami oraz przy wyznaczaniu współczynników korygujących w metodzie korygowania ceny średniej, tak jak w przypadku przedmiotowej nieruchomości.”
Stosownie do § 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, do porównań przyjęto trzy transakcje obrotu prawami własności do nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.
Tabela 4. Określenie cech wycenianego prawa oraz cech praw będących przedmiotem wyceny
Cechy Wyceniana
nieruchomość Chechło I Makowa Chechło I
Lokalizacja i otoczenie średnie średnia dobra średnia
Zagospodarowanie działki średnie średnie średnie dobre
Dojazd dobry dobry średni dobry
Stan techniczy i standard
wykończenia poza przedziałem (+) średni średni dobry
Powierzchnia działki - cecha
ciągła 2637,00 2300,00 380,00 1364,00
Powierzchnia budynku średnia dobra średnia dobra
Biorąc pod uwagę zbiór praw do nieruchomości zabudowanych będących przedmiotem porównań oraz przypisane im cechy procedura określenia wartości wycenianego prawa jest przedstawiona w tabeli nr 5.
KM 2257/14 19 Tabela 5. Określenie średniej ceny transakcyjnej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.
Cechy Wagi Zakres
Cena nieruchomości [zł] 207 003,13 262 247,32 322 956,05
Cena nieruchomości z uwzględnieniem poprawek [zł] 260 181,92 321 848,80 327 597,83
Wartość wycenianego prawa własności nieruchomości [zł] 303 209,52
Wartość prawa własności nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem mieszkalnym, położonym w Pabianicach przy ul. Karniszewickiej 51/53, dla celów postępowania egzekucyjnego, oszacowana
podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi:
303 200 zł
słownie: trzysta trzy tysiące dwieście złotych
8.3. Opinia o wartości nieruchomości zabudowanej w kontekście art. 948 § 2 k.p.c.
Przepisem posiłkowym, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu opisu i oszacowania nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym jest art. 948. § 2 Kodeksu Postępowania Cywilnego. Zgodnie z tymże artykułem w oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw.
W celu oszacowania wartości naniesień rzeczoznawca oddzieli od wartości całości, która została oszacowana w pkt. 8.2. niniejszego opracowania, wartość samego grunt. Należy podkreślić, iż podział wartości nieruchomości między grunt, a jego części składowe jest zadaniem o charakterze obliczeniowym, które należy odróżnić od wyceny. Podział ten może być przeprowadzany przez odjęcie od wartości rynkowej nieruchomości, obejmującej grunt wraz z jego wszystkimi częściami składowymi, wartości rynkowej gruntu traktowanego jako niezabudowany. Mając na uwadze powyższe uwarunkowania formalno-prawne w przypadku przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca dokonał wyceny prawa własności działki gruntu o nr ewidencyjnym 163/13 o powierzchni 0,2637 położonej w Pabianicach, przy ul. Karniszewickiej 51/53. Do obliczenia wartości 1 m2 przyjęto przeciętne ceny transakcyjne z miasta Pabianice o podobnym charakterze. W wyniku obliczeń otrzymano wartość 1 m2 gruntu na poziomie 92,76 zł/m2.
Zatem wartość prawa własności działki gruntu o nr ewidencyjnym 163/13 o powierzchni 0,2637, położonej w Pabianicach, przy ul. Karniszewickiej 51/53 o przeznaczeniu pod zabudowę usługową z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ustaloną na dzień 12 marca 2015 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami obliczono według wzoru:
WGR = 92,76 zł/m2 x 2637 m2 wynosi:
WGR = 244 605,92 zł
KM 2257/14 20
Podział wartości nieruchomości między grunt a jego części składowe jest zadaniem o charakterze obliczeniowym, a zatem w przypadku przedmiotowej nieruchomości wartości części składowych przedmiotowej nieruchomości obliczono według wzoru:
WN= WRN - WGR
gdzie:
WNN – wartość prawa własności naniesień
WRN - wartość prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej ( obliczona w pkt. 8.2.) WGR – wartość prawa własności działki gruntu o przeznaczeniu MN
W
NN= 303 209,52zł – 244 605,92 zł = 58 603,60 zł
Ponadto wyceniający w myśl art. 948 § 2 Kodeksu Postępowania Cywilnego oszacował wartość budowli oraz urządzeń związanych z przedmiotem oszacowania z uwzględnieniem ich stopnia zużycia, określonego na poziomie wynikającym z czasu trwania w przeciętnych warunkach utrzymania i stwierdzonego stanu. Wartość wszystkich budowli oraz urządzeń związanych z przedmiotową nieruchomością obliczono na podstawie danych z biuletynu cen SEKOCENBUD – wartość kosztorysowania inwestycji, IV kwartał 2014:
Tabela 6: Wartość poszczególnych grup środków trwałych wg art. 948 k.p.c. §2 k.p.c.
Rodzaj budowli i urządzeń Wartość poszczególnych elementów naniesień z uwzgl. zużycia
technicznego[zł]
Udział poszczególnych elementów naniesień w wartości nieruchomości
Budynek mieszkalny 40 436,48 13,34%
Budynki gospodarcze 7 618,47 2,51%
Ogrodzenie 2 344,14 0,77%
NANIESIENIA 58 603,60 19,33%
GRUNT 244 605,92 80,67%
WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI 303 209,52 100%
Należy pamiętać, że na rynku nieruchomości, można oszacować jedynie wartość rynkową nieruchomości zabudowanej, nieruchomości niezabudowanej, wartość praw rzeczowych i wartość praw majątkowych. Oddzielenie od wartości nieruchomości wartości budynków czy budowli nie zawsze jest możliwe, gdyż zwykle nie podlegają one obrotowi. W tym przypadku, przedmiotem licytacji mają być prawa do całej nieruchomości, de facto prawa własności gruntu, budynków, budowli, innych urządzeń, przynależności i innych pożytków. Naniesienia takie jak ogrodzenie, utwardzenie terenu, instalacje techniczne w oderwaniu od budynków, nie przedstawiają z punktu widzenia rynku żadnej ODRĘBNEJ wartości, z drugiej strony bez nich wartość nieruchomości byłaby inna choćby ze względu na wysokość rynkowych czynszów najmu czy np. ze względu na zmianę szeroko pojętego współczynnika pustostanów.
Elementy wymienione w pierwszej kolumnie tabeli 6, o których mowa w art. 948 § 2 takie jak budowle, inne urządzenia i przynależności prawa nie występują samodzielnie w obrocie wolno-rynkowym. Ponadto w tym przypadku nie było pożytków, które mogłyby być przedmiotem odrębnej wyceny w postępowaniu egzekucyjnym.
KM 2257/14 21
Rynek dowodzi, że w niektórych przypadkach, naniesienia na gruntach stanowią tzw. uciążliwość, zmniejszające ich wartość, choć z punktu widzenia właściciela, mają one wysoką wartość indywidualną, ale nie wartość rynkową.